Dissertação - Pedro Mestre - Versão Final

AVALIAO DE BENS IMOBILIRIOS
FACE AO SEU POTENCIAL PARA REABILITAO

Comparao entre o valor de imveis reabilitados e reconstrudos
- Zonas histricas de Lisboa -

PEDRO MIGUEL COELHO DE JESUS MESTRE

Dissertao para obteno do Grau de Mestre em
ENGENHARIA CIVIL

Jri

Presidente: Prof. Doutor Augusto Martins Gomes
Orientador: Prof. Doutor Francisco Jos Loforte Teixeira Ribeiro
Co-Orientadora: Doutora Maria dos Anjos Ramos
Vogal: Prof. Eng. Jos Manuel Gaspar Nero

Outubro de 2009

AVALIAO DE BENS IMOBILIRIOS FACE AO SEU POTENCIAL PARA REABILITAO
Comparao entre o valor de edifcios reabilitados e reconstrudos Zonas Histricas de Lisboa
PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 i

RESUMO
A presente dissertao, Avaliao de bens imobilirios face ao seu potencial para
reabilitao, tem como sub-ttulo: comparao entre o valor de edifcio reabilitados e
reconstrudos zonas histricas de Lisboa. Como tal, o objectivo principal consiste em saber
quando melhor reabilitar ou reconstruir um edifcio, luz da avaliao de bens imobilirios.
Assim, entendendo os conceitos de maior e melhor uso de um imvel, procura-se aplicar os
mtodos de avaliao imobiliria adequados para efectuar esta comparao
Aps ser feito um levantamento sobre o estado do conhecimento deste tema,
seleccionada uma rea histrica habitacional de Lisboa Bairro Alto e Bica para a qual
aprofundado o estudo, com a caracterizao do mercado habitacional de oferta de edifcios
em trs situaes distintas: por intervir, reabilitados e reconstrudos.
Com base na rea de estudo que foi caracterizada, elaborado um modelo que analisa
a viabilidade econmica de projectos nestas condies, atravs do mtodo do valor residual
dinmico (Discount Cash Flow). De modo a aperfeioar a comparao com outros imveis, o
valor de mercado em anlise estudado atravs de expresses de regresso linear mltipla,
obtidas atravs da prospeco efectuada na rea de estudo, recorrendo ao software estatstico
SPSS.
O modelo elaborado ento transformado num sistema informtico em Excel
,
programado em VBA, que permite a comparao entre o valor de um dado edifcio em
estudo, para o caso deste ser reabilitado ou reconst rudo. Esta ferramenta confere a
possibilidade de anlise de um modo expedito, sendo simples identificar a margem de aco
dos parmetros que caracterizam uma operao como vantajosa ou no.
Tirando partido do sistema informtico criado, so abordados 6 casos de aplicao,
nos quais se simula as variaes de tempo, custos, nveis de interveno, possibilidades de
aplicao e margens de lucro que implicam os cenrios de reabilitao e de reconstruo,
respondendo em cada questo primordial da dissertao.

Palavras-chave: reabilitao, reconstruo, valor de mercado, DCF, RLM , Bairro Alto e Bica
ABSTRACT
ii
IST Mestrado Integrado em Engenhari a Ci vil Dissertao de Mestrado

ABSTRACT
The present dissertation, Valuation of real state according to its potential for
rehabilitation, has as subtitle: comparison between the value of rehabilitated and
reconstructed buildings- historic areas of Lisbon. Therefore, the main objective is know when
is better to rehabilitate or reconstruct a building, according to the appraisal of real estate.
Thus, understanding the concepts of higher and best use of a property, its intended to apply
the appropriate methods of real estate valuation.
After doing a research through the existing knowledge of his theme, the selected area
was a historical and dwelling zone of Lisbon- Bairro Alto and Bica. This study is deepened
through the characterization of the housing market offer in this area in three different
situations: for intervention, rehabilitated and reconstructed.
Based on the characterized study area, a model that analyses the economic viability of
projects in these conditions using the method of discount cash flow is elaborated. To improve
the comparison with other properties, analyzed market value is studied with multiple linear
regression obtained through a prospecting executed in the study area and using the statistic
software SPSS.
The elaborated model is then transformed in a software in Excel and programmed in
VBA that allows the comparison between the value of a rehabilitated and a reconstructed
building.
This tool gives the possibility of analyze and at the same time keeps easy to identify
the influence of the parameters that characterize an operation as advantageous or not.
Profiting from the software generated, six cases are demonstrated in which are
simulated variations in time, costs, levels of intervention, appliance possibilities and profit
edges responsible for rehabilitation and reconstruction sceneries and answering to the main
question of the dissertation.

Keywords: rehabilitation, reconstruction, market value, DCF, MLR, Bairro Alto and Bica.

PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 iii

AGRADECIMENTOS
Ao Prof. Doutor Francisco Loforte Ribeiro, orientador da dissertao, que desde o
primeiro dia teve um acompanhamento presente, atravs da partilha da sua experincia ao
nvel do planeamento em investigao cientfica e de analises crticas de reviso, merecendo
toda a minha gratido.
Doutora Maria dos Anjos Ramos agradeo a extensa bibliografia que me facultou
no seio da empresa Avaltaxo, alm do conhecimento prtico, capacidade pedaggica e
energia, que se reflecte no maior orgulho em merecer o privilgio da sua co-orientao nesta
dissertao.
O acolhimento e desenvolvimento profissional na rea da avaliao imobiliria ao
longo deste ano ficam tambm associados ao Eng. Amrico Ramos, Eng. Cludio Santos,
Eng. Ins Teixeira e Dr. Nuno Martins, a quem agradeo o esclarecimento de diversas
dvidas pontuais. Uma palavra especial de agradecimento disponibilidade manifestada pelo
Prof. Eng. Radegaz Nasser para discusso de ideias para este trabalho.
. Agradeo ao reitor da UTL, Prof. Doutor Fernando Rama Ribeiro e ao Prof. Doutor
Fernando Branco o incentivo que me foi atribudo atravs da bolsa de iniciao
investigao cientfica em Boas prticas na reabilitao, bem como Caixa Geral de
Depsitos pelo respectivo patrocnio.
Uma palavra tambm para quem ao longo do desenvolvimento da dissertao
contribuiu para compreender melhor o funcionamento dos processos de reabilitao,
nomeadamente a Eng. Clia Mota (CML), Eng. Rui Estrbio (IHRU), Dr. Anabela e Dr.
Antnio (UPBAB). Em especial agradeo ainda ao Eng. Jos Caiado (Tavares & Caiado) a
experincia partilhada em gesto de obras de reabilitao, nas diversas vezes que me permitiu
acompanhar o seu trabalho.
No esqueo os amigos de Abrantes, colegas de Civil, Guilherme Mendona, Joo
Coelho, Jaime Ibarra, Rita Pires, Nlson Rosa e colegas da AEIST, Bruno Barracosa, Jean
Barroca, Guilherme Gomes, Bruno Casal, Paula Mendes, Vera Silva entre muitos outros, que
ao longo deste percurso final do curso me acompanharam com a sua amizade e apoio.
Finalmente expresso a profunda gratido que a minha famlia merece, em particular os
meus Pais e o meu irmo por sempre me incentivarem. Todo o rigor, esforo, entusiasmo,
trabalho dedicado e sem precedentes tem um nome: Margarida.
NDICE
iv

NDICE GERAL
RESUMO ......................................................................................................I
ABSTRACT ................................................................................................ II
AGRADECIMENTOS ...............................................................................III
NDICE GERAL........................................................................................ IV
NDICE DE FIGURAS ............................................................................ VII
NDICE DE QUADROS ......................................................................... VIII
ABREVIATURAS....................................................................................... X
1. INTRODUO ..................................................................................... 1
1.1. JUSTIFICAO E MOTIVAO ....................................................................................... 1
1.2. CAMPO DE APLICAO DO TRABALHO DE INVESTIGAO........................................... 2
1.3. OBJECTIVOS DE INVESTIGAO.................................................................................... 3
1.4. METODOLOGIA DE INVESTIGAO ............................................................................... 4
1.5. ORGANIZAO DA DISSERTAO ................................................................................. 4
2. ESTADO DO CONHECIMENTO ........................................................ 7
2.1. INTRODUO ................................................................................................................. 7
2.2. METODOLOGIA DE PESQUISA ........................................................................................ 7
2.3. EVOLUO DO CONHECIMENTO ................................................................................... 8
2.3.1. Conceitos sobre intervenes............................................................................... 11
2.3.2. Avaliao imobiliria ........................................................................................... 13
2.3.3. Normas de avaliao ............................................................................................ 14
2.3.4. Conceitos de microeconomia ............................................................................... 16
2.4. PROCESSO DE AVALIAO........................................................................................... 21
2.4.1. Definio da Avaliao ........................................................................................ 22
2.4.2. Anlise preliminar, pesquisa e seleco de dados................................................ 23
2.4.3. Maior e melhor uso .............................................................................................. 23
2.4.4. Mtodos de avaliao........................................................................................... 33
PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 v

2.4.5. Avaliao de propriedades histricas................................................................... 39
2.5. CONCLUSO ................................................................................................................. 42
3. REA DE ESTUDO ............................................................................ 43
3.1. INTRODUO ............................................................................................................... 43
3.2. DEFINIO DA REA .................................................................................................... 43
3.2.1. rea histrica de Lisboa ...................................................................................... 43
3.2.2. Ncleo histrico do Bairro Alto e Bica................................................................ 47
3.3. CARACTERIZAO DA REA DE ESTUDO .................................................................... 49
3.3.1. Enquadramento histrico ..................................................................................... 49
3.3.2. Caracterizao fsica ............................................................................................ 52
3.3.3. Caracterizao socioeconmica ........................................................................... 53
3.3.4. Caracterizao do edificado ................................................................................. 55
3.3.5. Estado geral de conservao do edificado ........................................................... 58
3.3.6. Infra-estruturas e transportes................................................................................ 60
3.4. MERCADO .................................................................................................................... 62
3.4.1. Tcnicas para recolha de informao................................................................... 62
3.4.2. Dados do estudo ................................................................................................... 62
3.4.3. Resumo e anlise dos dados................................................................................. 65
3.5. CONCLUSES ............................................................................................................... 68
4. MODELO PROPOSTO....................................................................... 71
4.1. INTRODUO ............................................................................................................... 71
4.2. BASES TERICAS DO MODELO ..................................................................................... 72
4.2.1. Maior e melhor uso .............................................................................................. 72
4.2.2. Mtodo comparativo do mercado ........................................................................ 73
4.2.3. Mtodo do valor residual ..................................................................................... 79
4.3. ARQUITECTURA DO MODELO ...................................................................................... 82
4.3.1. SPSS..................................................................................................................... 82
4.3.2. Expresso para reabilitao.................................................................................. 85
4.3.3. Expresso para reconstruo ................................................................................ 88
4.3.4. Sistema informtico ............................................................................................. 91
NDICE
vi

4.4. CAMPO DE APLICAO ................................................................................................ 95
4.4.1. Limitaes do modelo .......................................................................................... 95
4.4.2. Possveis utilizaes............................................................................................. 96
4.4.3. Validade ............................................................................................................... 97
4.5. CONCLUSES ............................................................................................................... 97
5. VALIDAO, TESTE E APLICAO DO MODELO..................... 99
5.1. INTRODUO ............................................................................................................... 99
5.2. VALIDAO E TESTE.................................................................................................... 99
5.2.1. Expresses de Regresso linear mltipla ........................................................... 100
5.2.2. Teste do Modelo................................................................................................. 104
5.3. APLICAO ................................................................................................................ 104
5.3.1. Conceitos e preocupaes gerais........................................................................ 105
5.3.2. Descrio dos casos ........................................................................................... 106
5.3.3. Anlise dos resultados obtidos ........................................................................... 113
5.4. CONCLUSES ............................................................................................................. 115
5.5. PROPOSTA DE MELHORIA .......................................................................................... 116
6. CONCLUSES ................................................................................. 117
6.1. AVALIAO DOS RESULTADOS .................................................................................. 117
6.2. ASPECTOS INOVADORES ............................................................................................ 119
6.2.1. Contribuies para o conhecimento cientfico................................................... 119
6.2.2. Contribuies para a indstria............................................................................ 120
6.3. LIMITAES .............................................................................................................. 120
6.4. TRABALHOS FUTUROS ............................................................................................... 121
BIBLIOGRAFIA ..................................................................................... 122
ANEXOS ..................................................................................................... A
PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 vii

NDICE DE FIGURAS
Figura 1 - Multidisciplinaridade da reabilitao ........................................................................ 2
Figura 2 - Evoluo do valor do imvel em funo das intervenes realizadas (Nogueira,
2007) .......................................................................................................................................... 8
Figura 3 - Evoluo do estado de conservao ao longo do tempo, variando o padro de
qualidade (Paiva et al, 2007).................................................................................................... 13
Figura 4- relao entre o valor de mercado e valor fora do mercado (IVS,2007) ................... 19
Figura 5 - Custos de reabilitao (Paiva et al, 2007) ............................................................... 31
Figura 6 Plano director municipal de Lisboa (ampliao) .................................................... 44
Figura 7 - rea definida pelo PU do ncleo histrico do Bairro Alto e Bica .......................... 47
Figura 8 - Vista area da rea de estudo .................................................................................. 49
Figura 9 - Lisboa, segunda metade do sc. XVI ...................................................................... 50
Figura 10 - Evoluo das solues construtivos (Silva, 2004) ................................................ 57
Figura 11 - Estado de conservao (Plano de Urbanizao Bairro Alto e Bica) ..................... 59
Figura 12- Servios de transportes........................................................................................... 61
Figura 13 - Grfico com normalidade (Gonzlez, 1997) ......................................................... 76
Figura 14 Homocedasticidade (Gonzlez, 1997) .................................................................. 77
Figura 15 Outliers (Gonzlez, 1997) .................................................................................... 78
Figura 16 - Distribuio normal dos resduos da expresso de reabilitao ............................ 86
Figura 17 - Resduos acumulados da expresso de reabilitao ajustada ................................ 87
Figura 18 - Distribuio dos resduos da expresso de reabilitao ........................................ 87
Figura 19 - Distribuio normal dos resduos da expresso de reconstruo .......................... 89
Figura 20 - Resduos acumulados da expresso de reconstruo ajustada .............................. 90
Figura 21 - Distribuio dos resduos da expresso de reconstruo ...................................... 90
Figura 22 - Sistema para interligao do modelo .................................................................... 91
Figura 23 Grfico de comparao entre o VAL da reabilitao e da reconstruo do caso de
aplicao 1.............................................................................................................................. 107
Figura 24 - Grfico de comparao entre o VAL da reabilitao e da reconstruo do caso de
aplicao 2.............................................................................................................................. 108
Figura 25 - Grfico de comparao entre o VAL da reabilitao e da reconstruo para uma
interveno profunda, do caso de aplicao 3........................................................................ 109
aplicao 4.............................................................................................................................. 110
NDICE
viii

aplicao 5.............................................................................................................................. 111
aplicao 6, com variao da taxa de actualizao a 6 e 9%. ................................................ 112

NDICE DE QUADROS
Quadro 1 Processo de avaliao (IVS, 2007) ....................................................................... 21
Quadro 2 - Sntese do critrio de maior e melhor uso (Fanning, 2005)................................... 25
Quadro 3 - Critrios de deciso sobre o tipo de interveno (Paiva et al, 2006) ..................... 29
Quadro 4 Sntese dos mtodos de avaliao (Ballestero e ngel, 1998)................................. 34
Quadro 5- Dados gerais de caracterizao (CIUL, 2003) ........................................................ 45
Quadro 6 - Estado geral de conservao (Fonte: CML) .......................................................... 46
Quadro 7 - Indicadores do estado geral de conservao (Fonte: CML) .................................. 46
Quadro 8 - Sntese das principais regras presentes no PUBAB............................................... 48
Quadro 9- Dados de caracterizao socioeconmica da rea de estudo (CIUL, 2003) ........... 53
Quadro 10 - Actividades econmicas (Seixas, 2003) .............................................................. 54
Quadro 11 - Solues construtivas (adaptado Appleton, CIUL) ............................................. 55
Quadro 12 - Estado geral de conservao - Bairro Alto e Bica (CIUL, 2003) ........................ 58
Quadro 13 - Indicadores do estado geral de conservao - Bairro Alto e Bica (CIUL, 2003) 58
Quadro 14 - Infra-estruturas..................................................................................................... 60
Quadro 15- Dados sobre intervenes ..................................................................................... 65
Quadro 16 - Mercado de compra e venda ................................................................................ 66
Quadro 17 - Mercado de arrendamento ................................................................................... 67
Quadro 18 - Dados utilizados para regresso linear mltipla .................................................. 74
Quadro 19 - Coeficientes de determinao da expresso de reabilitao ................................ 85
Quadro 20 - Teste ANOVA da expresso de reabilitao ....................................................... 85
Quadro 21 - Significncia parcial dos coeficientes da RLM para a expresso de reabilitao86
Quadro 22 - Coeficientes de determinao da expresso de reconstruo .............................. 88
Quadro 23 - Teste ANOVA da expresso de reconstruo ..................................................... 88
Quadro 24 - Significncia parcial dos coeficientes da RLM para a expresso de reconstruo
.................................................................................................................................................. 89
Quadro 25 - Aplicao - Anlise do Maior e Melhor Uso....................................................... 92
Quadro 26 - Tempo da interveno.......................................................................................... 92
PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 ix

Quadro 27 - Encargos .............................................................................................................. 93
Quadro 28 - Seleco do tipo de interveno .......................................................................... 93
Quadro 29 Expresso de reconstruo .................................................................................. 94
Quadro 30 Expresso de reabilitao.................................................................................... 94
Quadro 31 - Resultado da anlise do Maior e Melhor Uso...................................................... 95
Quadro 32 - Campo de aplicao ............................................................................................. 96
Quadro 33 Resultados dos ndices de venda unitrios produzidos pela expresso de
reabilitao confrontados com os valores produzidos pelo respectivo mercado ................... 100
Quadro 34 - Resultados dos valores de venda produzidos pelo expresso de reabilitao
confrontados com os valores produzidos pelo respectivo mercado ....................................... 101
Quadro 35 Sntese dos principais parmetros em anlise para validao, expresso de
reabilitao ............................................................................................................................. 102
Quadro 36 - Resultados dos ndices de venda unitrios produzidos pela expresso de
reconstruo confrontados com os valores produzidos pelo respectivo mercado ................. 102
Quadro 37 - Resultados dos valores de venda produzidos pela expresso de reconstruo
confrontados com os valores produzidos pelo respectivo mercado ....................................... 103
Quadro 38 - Sntese dos principais parmetros em anlise para validao, expresso de
reconstruo ........................................................................................................................... 104
Quadro 39 Dados de sntese do caso de aplicao 1........................................................... 107
Quadro 45 - I.V. produzidos pelo modelo para os casos de aplicao .................................. 115

ABREVIATURAS
x

ABREVIATURAS

AECOPS Associao de Empresas de Construo e Obras Pblicas
CIUL Centro de Estudos de Urbanismo de Lisboa
CML Cmara Municipal de Lisboa
DCF discouted cash flow
IGESPAR Instituto de Gesto do Patrimnio Arquitectnico e Arqueolgico
IHRU Instituto da Habitao e Reabilitao Urbana
IR ndice de renda unitrio
IRC imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas
ISEG Instituto Superior de Economia e Gesto
IST Instituto Superior Tcnico
IV ndice de venda unitrio
IVS International valuation standards
IVSC International valuation standards committee
LNEC Laboratrio Nacional de Engenharia Civil
PDM Plano director municipal
PP Plano de pormenor
PU Plano urbanstico
PUBAB plano de urbanizao do Bairro Alto e Bica
RECRIA regime especial de comparticipao na recuperao de imveis arrendados
RGEU Regulamento geral das edificaes urbanas
RICS Royal Institution of Chartered Surveyors
RLM regresso linear mltipla
SIG sistema de informao geogrfica
PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 xi

SPSS Statistical Package for the Social Sciences
TEGoVA European Group of Real Estate Valuers Associations
TIR taxa interna de rentabilidade
UOP3 unidade operativa de planeamento 3
UOPG unidade operativa de planeamento e gesto
UPAV - Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin
UPV Universidade Politcnica de Valncia
UTL Universidade Tcnica de Lisboa
VAL valor actualizado lquido
VBA Visual Basic application

PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 1

1. INTRODUO
O presente captulo tem como objectivo descrever de modo sucinto a composio da
dissertao, esclarecer os objectivos estabelecidos partida para este estudo, bem como a
motivao que despertou o interesse em aprofundar o conhecimento sobre esta temtica.
tambm apresentada a metodologia da investigao e o campo de aplicao do trabalho.
1.1. JUSTIFICAO E MOTIVAO
A temtica da reabilitao de edifcios tem vindo a ser cada vez mais debatida na
sociedade, tanto no seio da comunidade acadmica, como tambm atravs dos meios de
comunicao social, entidades pblicas e privadas, governantes, tecido empresarial, entre
outros. um debate que j se desenvolve h dcadas em Portugal mas no tem sido
aprofundado na perspectiva econmico- financeira, de modo a dar uma resposta evidente
sobre quando melhor reabilitar ou reconstruir um edifcio.
A degradao generalizada dos centros histricos tem aumentado o nmero de fogos
devolutos nestas reas, aumentando a insegurana e desinteresse generalizado da populao
que procura, em alternativa, habitao na periferia onde surge a oportunidade de adquirir
habitaes novas a preos atractivos. Os centros histricos de muitas cidades Portuguesas
esto repletos de edifcios degradados e totalmente ou parcialmente devolutos, alguns dos
quais com obras iniciadas mas que no avanam h anos.
Por entender esto ainda as causas que levam a que exista tanta degradao, pessoas a
viver sem condies, em pisos elevados sem elevador, sem solues vista para contrariar
esta situao. No entanto, possvel que aumentando o volume de obras de reabilitao se
ganhe no patrimnio, se invista no turismo, aumentando o emprego (permite a viabilizao de
pequenas e mdias empresas) e facilitando a vida dos cidados.
Segundo o diagnstico da AECOPS (2009), 33% dos edifcios em Portugal precisa de
obras, dos quais 800.000 carecem de intervenes profundas e 114.000 intervenes
urgentes. No entanto, ao contrrio da mdia Europeia, onde 36% do tipo de obras em
edifcios so para reabilitao, em Portugal apenas 6.5% corresponde ao mesmo tipo de
actividade. A recentemente especializao em Avaliaes em Engenharia refora esta
disciplina, na preponderncia que desempenha em estudos como este, mas principalmente em
decises concretas de financiamento junto dos principais agentes intervenientes no sector do
imobilirio. Tendo em conta as consequncias da crise financeira e imobiliria que
Cap tul o 1 - Introduo
2

recentemente provocou um cataclismo junto das entidades bancrias, cada vez so mais
necessrios conhecimentos mais rigorosos e cientificamente mais aprofundados para diminuir
a inpcia do sistema bancrio mundial e devolver a confiana aos consumidores, permitindo o
acesso normal ao crdito a projectos credveis e negando alternativas insustentveis.
1.2. CAMPO DE APLICAO DO TRABALHO DE INVESTIGAO
A investigao implementada visa abranger os conhecimentos da avaliao de bens
imobilirios face ao seu potencial para reabilitao. Uma vez entendida a
multidisciplinaridade que rodeia a reabilitao de edifcios, reala-se para o mbito da
presente dissertao a disciplina da avaliao imobiliria, sendo a comparao do valor dos
edifcios reabilitados e reconstrudos feita luz deste campo do conhecimento. Como se
ilustra na Figura 1, o tema reabilitao pode suscitar a relao directa com muitas outras
disciplinas que objectivamente para efeitos do valor dos edifcios s eventualmente podem
constituir alguma relevncia.

Figura 1 - Multidisciplinaridade da reabilitao
O trabalho de investigao desenvolvido abrange uma rea histrica da cidade de
Lisboa Bairro Alto e Bica - na qual se procura retratar o paradigma que surge em muitas
outras reas histricas das cidades Portuguesas. No entanto, em conformidade com os
requisitos de prospeco de mercado, os resultados apresentados so em primeira instncia
demonstrativos apenas da realidade confinada ao permetro seleccionado, devendo ser
Reabilitao
Engenharia
Arte
Arquitectura
Sociologia
Histria
Gesto
Economia
Avaliao

seguido o mesmo procedimento em zonas homlogas, para chegar a concluses do mesmo
tipo.
A ferramenta informtica desenvolvida para efectuar a comparao do valor dos
edifcios poder ser utilizada com maior abrangncia, devendo para o efeito existir dados para
determinar o ndice de venda unitrio nesse mercado. Os demais passos apresentados para
levar a cabo a comparao no variam, logo pode considerar-se a ferramenta como apta a ser
utilizada em reas diferentes da seleccionada para este estudo.
1.3. OBJECTIVOS DE INVESTIGAO
Vale a pena reabilitar ou reconstruir? Comparao dos dois processos de forma
econmica para verificar qual o mais atractivo.
Comparao de valores de oferta entre edifcios reconstrudos e edifcios reabilitados,
situados em zonas centrais de Lisboa. Principais variveis formadoras de valor e anlise dos
valores do uso alternativo.
A dissertao proposta tem, como interesse principal, abordar a questo da
reabilitao versus reconstruo dos edifcios situados nas zonas centrais de Lisboa. Para o
efeito, apresentam-se de seguida os principais objectivos:
Definio dos conceitos de maior e melhor uso e valor do uso alternativo, aplicado a
edifcios reabilitados e reconstrudos e aplicao das normas internacionais de
avaliao de bens imobilirios (IVS International Valuation Standards e EVS
European Valuation Standards).
Levantamento do mercado de edifcios em oferta de imveis reabilitados e
reconstrudos.
Reabilitao e reconstruo processos tcnicos e legais custos e prazos. Anlise
das barreiras presentes em ambos os mercados.
Elaborao de expresses matemticas de regresso linear mltipla com recurso ao
software SPSS de caracterizao de parmetros em anlise para os mercados da
reabilitao e da reconstruo.
Implementar uma ferramenta informtica que permita comparar de forma expedita as
vantagens econmicas de reabilitar ou reconstruir.
Desenvolvimento de casos de estudo que procedam anlise financeira das
intervenes.

Cap tul o 1 - Introduo
4

1.4. METODOLOGIA DE INVESTIGAO
Em simultneo com o incio da pesquisa bibliogrfica surge o acolhimento no seio da
empresa de avaliao imobiliria Avaltaxo (Grupo Tinsa) acompanhando em paralelo a
evoluo do conhecimento terico e prtico. Este arranque serve de base para reconhecer o
estado do conhecimento sobre o tema da dissertao, bem como dos pilares que fundam a
base da avaliao imobiliria. A pesquisa bibliogrfica de mbito nacional e internacional
revela algumas lacunas sobre o assunto a nvel interno, devidamente colmatadas com livros e
artigos de origem externa.
Segue-se a fase de entrevistas semi-estruturadas a profissionais do meio, no s para
afirmar os conhecimentos preponderantes e excluir outros de menor importncia, como
tambm para iniciar a recolha de dados. Posteriormente surge a campanha de prospeco de
mercado, fundamental para sustentar o estudo com dados reais da rea de estudo.
Na posse de todo o material necessrio, inicia-se a fase de desenvolvimento do
modelo, atravs da criao de expresses matemticas que traduzem o comportamento do
mercado de reabilitao e de reconstruo na rea em estudo, com recurso ao software
estatstico SPSS, interligados por um sistema programado em VBA
1
, onde a comparao
entre os dois feita em ambiente informtico numa aplicao em Excel
.
Aps a validao e teste do modelo, segue-se uma fase de aplicao prtica para servir
de suporte a algumas das concluses que o estudo permite tecer. O estudo termina com
algumas propostas de melhoria ao sistema informtico implementado e tambm com a
sugesto de estudos complementares, que se reconhece como sendo de possvel interesse para
a indstria.
1.5. ORGANIZAO DA DISSERTAO
A dissertao est organizada em seis captulos dos quais este faz parte, como
introdutrio, alm de esclarecedor da sua estrutura e organizao.
O segundo captulo retrata o estado do conhecimento sobre a avaliao de bens
imobilirios face ao seu potencial para reabilitao. apresentada uma sntese sobre a vida
til dos edifcios e sobre critrios relevantes na escolha entre reabilitao e reconstruo, com
base em critrios econmicos, sociais e tcnicos e os benefcios ou obstculos presentes na
escolha do tipo de interveno. So tambm clarificados e introduzidos vrios conceitos

1
Visual Basic Application, linguagem de programao utilizada por aplicaes Windows (Loureiro, 2007).

sobre intervenes em edifcios, terminologia de intervenes a edifcios, conceitos sobre
avaliao imobiliria. O captulo aprofunda finalmente o processo de avaliao em geral,
apresentando o critrio de avaliao do maior e melhor uso e explanam-se os mtodos de
avaliao. Por fim so ainda tecidas algumas consideraes sobre a avaliao de propriedades
histricas.
No terceiro captulo feita a caracterizao da rea definida para o estudo Bairro
Alto e Bica onde por motivos de ordem cronolgica e patrimonial, as necessidades de
interveno no edificado so mais prementes. feito um levantamento das principais
caractersticas da rea de estudo, segundo vrias perspectivas, nomeadamente de ordem
fsica, socioeconmica e histrica. Faz-se tambm a caracterizao do edificado, em termos
de soluo construtiva e carcter patrimonial. O captulo reserva por fim uma parte para
caracterizar o mercado da zona seleccionada. Para o efeito, a anlise efectuada com base em
dados de prospeco. De seguida, so apresentados os dados obtidos, procedendo ao seu
resumo, bem como anlise e respectiva interpretao.
No quarto captulo apresenta-se uma ferramenta que permita realizar a comparao
entre o valor de edifcios reabilitados e reconstrudos. Para o efeito considera-se a informao
recolhida no captulo III, utilizando as tcnicas seleccionadas, nomeadamente o mtodo
comparativo do mercado, atravs da regresso linear mltipla e o mtodo do valor residual.
De seguida, caracteriza-se a arquitectura do modelo e o respectivo campo de aplicao.
O quinto captulo explora o modelo de comparao entre o valor de edifcios
reabilitados e reconstrudos desenvolvido no captulo anterior, testando os requisitos
inerentes ao seu bom desempenho. Numa primeira fase feita a validao e teste das diversas
componentes do seu funcionamento. Para tirar partido da ferramenta criada, segue-se ainda
uma fase de aplicao em situaes reais e respectivo tratamento dos dados. O captulo
termina com uma reflexo crtica sobre possveis melhorias que possam vir a ser
implementadas no modelo.
O sexto captulo tem presente as concluses da dissertao. Este contempla a
avaliao dos resultados obtidos e refere a contribuio para a comunidade cientfica e
comunidade industrial do trabalho desenvolvido. Reserva ainda uma parte para analisar as
limitaes presentes no trabalho e possveis trabalhos futuros a serem elaborados com base
ou para complemento a este agora apresentado.

2. ESTADO DO CONHECIMENTO
2.1. INTRODUO
Este captulo aborda o estado do conhecimento sobre a avaliao de bens imobilirios
face ao seu potencial para calcular os valores de edifcios reabilitados e reconstrudos,
podendo estabelecer a sua comparao. A sntese abrange a vida til dos edifcios, os critrios
relevantes na escolha entre reabilitao e reconstruo, com base em critrios econmicos,
sociais e tcnicos, bem como os benefcios ou obstculos presentes na escolha do tipo de
interveno.
De seguida, so clarificados e introduzidos vrios conceitos sobre intervenes em
edifcios, de modo a distinguir as diversas formas de intervir (beneficiao, conservao,
demolio, reabilitao, reconstruo), conceitos sobre avaliao imobiliria, comeando por
especificar as normas em vigor e a sua importncia. So apresentadas tambm algumas
noes de microeconomia, em particular sobre o mercado imobilirio.
O captulo aborda finalmente passos inerentes ao processo de avaliao essenciais na
comparao entre o valor de edifcios. Neste sentido, explora-se o critrio de avaliao do
maior e melhor uso e explanam-se os mtodos de avaliao. Por fim so ainda tecidas
algumas consideraes sobre a avaliao de propriedades histricas.
2.2. METODOLOGIA DE PESQUISA
Ao longo de todo o processo de aprendizagem desenvolvido no seio de uma empresa
de avaliao imobiliria - Avaltaxo (Grupo Tinsa) - foi ampliada a percepo sobre a
temtica, bem como permitido a acesso a uma vasta bibliografia sobre o tema.
A investigao prosseguiu atravs de consultas nas bibliotecas da UTL, com especial
destaque para a biblioteca do Departamento de Civil (IST) e do ISEG, onde diversos livros,
documentos de congressos e dissertaes de mestrado (pr-bolonha) foram consultados.
O processo de consulta manteve-se presente at ao final do trabalho, atravs da
consulta de artigos cientficos nacionais e internacionais. Esta pesquisa abrange o tema
central da dissertao (reabilitao e reconstruo de edifcios) e em certos casos alguns
temas que se relacionam directamente com este, como por exemplo a regenerao urbana,
avaliao de patrimnio urbano, valores hednicos, intervenes em edifcios nos casos de
catstrofe, demolies de bairros sociais, entre outros, sintetizando o que se entenda ser
pertinente para o estudo.
Cap tul o 2 Es tado do conheci mento
8

2.3. EVOLUO DO CONHECIMENTO
Um estudo recentemente publicado pelo LNEC (Paiva et al, 2006) refere que no
existe entre ns tradio de recolha e posterior anlise de informao de ndole econmica
sobre a reabilitao urbana e a reabilitao de edifcios. De facto, so raras, em Portugal, as
anlises que ultrapassem alguns raciocnios tpicos de natureza econmica, os quais, neste
domnio, rapidamente terminam com lamentaes sobre as insuficincias e as injustias
econmico- legais decorrentes do congelamento das rendas.
Nesse estudo sublinha-se a necessidade de serem promovidos estudos econmicos na
rea da reabilitao do parque edificado, segundo dois nveis complementares:
a nvel macroeconmico analisando as vantagens tcnico-econmicas e de custo-
benefcio da reabilitao, a fim de fundamentar apoios estratgicos necessrios de um
ponto de vista tcnico, jurdico-administrativo e financeiro;
a nvel microeconmico analisando as vrias possibilidades de interveno numa rea
urbana, no mbito das suas implicaes tcnicas, jurdicas e financeiras, enquadradas
pelas exigncias arquitectnicas e sociais da reabilitao.
No decurso da vida da construo e com base numa deciso de imperativos
econmicos, ela pode ser alvo de manuteno para reduzir os efeitos da degradao ou
reabilitada/reforada para obter melhores condies em servio (Flores Colen, 2007). Estas
operaes permitem incrementar a vida til residual da construo na altura da interveno e
consequentemente o valor do imvel (Figura 2).

Figura 2 - Evoluo do valor do imvel em funo das intervenes realizadas (Nogueira, 2007)

A vida til de um edifcio o perodo de tempo, aps a construo, no qual o edifcio
ou os seus elementos igualam ou excedem as exigncias de desempenho e determinado por
factores de durabilidade, adaptabilidade e rentabilidade (Nogueira, 2007).
A questo de saber quando demolir ou reabilitar um edifcio tem vindo a ser discutida
h mais de um sculo. Segundo Power (2008), no Reino Unido tem sido uma rea de poltica
activa desde o final dos anos 1880, quando o Governo autorizou os primeiros estatutos de
demolio em bairros degradados. Na dcada de 1960, houve uma reviravolta na escala de
demolio massiva, que causou uma nova forma de abordar os edifcios, conduzindo a um
maior investimento nos bairros de habitao social mais antigos da cidade. Nos ltimos 5
anos, o debate sobre a demolio e nova construo tem sido intensificado pelo Governo,
atravs do Plano de Comunidades Sustentveis 2003, com as suas propostas de grande escala
para reabilitar edifcios. Argumentos ambientais existentes sobre a reabilitao do edificado
ganharam fora medida que a populao procura defender as suas comunidades face s
hipteses de demolio (Power, 2008).
Os edifcios reabilitados podem ser concludos mais rapidamente que edifcios
construdos de raiz que obriguem demolio prvia, a menos que seja necessria
reconstruo estrutural. Um estudo de Johnson (1996) sugere que a reabilitao normalmente
demora entre metade a trs quartos do tempo necessrio para demolir e reconstruir a mesma
rea bruta. O desenvolvimento mais rpido reduz o custo de financiamento e os efeitos da
inflao sobre os custos de construo, de modo que as empresas que procedem aos trabalhos
conseguem reduzir as despesas e acelerar o retorno do investimento (Langston, et al, 2007).
Os seguintes critrios so particularmente relevantes na discusso entre reabilitao/
reconstruo: os custos (tendo em conta a construo de um novo edifcio, os custos da
demolio, realojamento dos inquilinos, os custos da reconstruo, os custos operacionais de
um novo edifcio, em comparao com o edifcio reabilitado), patologias do edifcio actual
(em termos de isolamento trmico e acstico, qualidade dos materiais, humidade, infiltraes,
ventilao e parque de estacionamento), a arquitectura do edifcio (esttica, tipos de
construo), aspectos do planeamento urbano (natureza do desenvolvimento na rea,
disponibilidade de sistemas de transporte pblico) e de infra-estruturas sociais ( natureza do
condomnio e satisfao dos inquilinos). A avaliao do imvel com a opo de reconstruir,
em comparao com o valor actual edifcio, deve ser feita em termos de rentabilidade e
potencial de reabilitao, devendo ser analisadas vrias possibilidades. S ento se comea a
10

anlise do prprio edifcio ou de trabalho para responder s questes de pormenor tcnico
(Zavadskas et al, 2007).
Do ponto de vista econmico (Paiva et al, 2006), para intervir sobre um edifcio, seja
para reabilitao ou para reconstruo, devem considerar-se trs vectores, avaliando como
principais variveis:
Financiamento - prprio (individual, de grupo, social), emprstimos e donativos;
Despesas - valor das obras, encargos (administrativos, financeiros, fiscais),
indemnizaes iniciais e manuteno/gesto ps obra
Receitas esperadas - rendas actuais/corrigidas, novas rendas e benefcios financeiros.
Os mesmos autores sugerem que do ponto de vista funcional, o tipo de intervenes a
efectuar num edifcio deve considerar as principais variveis atravs de trs vectores chave:
hipteses de valorizao funcional - reabilitao sem alterao, terciarizao parcial ou
ampliao com actualizao de rendas;
implicaes jurdico-administrativas possibilidades urbansticas, direitos (inquilinos e
proprietrios), possibilidades de indemnizao e vnculos pendentes sobre a propriedade;
promoo e gesto substituio ou manuteno dos usos e dos inquilinos, tipos e nvel
de intervenes e prazos de amortizao.
Os benefcios da reabilitao so tambm considerados em termos de reduo dos
custos associados ao consumo de energia. Alm destes, a reabilitao tambm melhora a
condio geral dos elementos do edifcio, bem como o perodo do seu ciclo de vida
(Zavadskas et al, 2007). Demolir os piores edifcios pode parecer a opo mais fcil e rpida
de reduzir a utilizao de energia. No entanto, a demolio lenta, cara e impopular. Ela
provoca a prpria oposio da comunidade de pessoas que supostamente beneficiam com as
intervenes (Power, 2008).
A escolha de uma soluo de interveno baseada em critrios econmicos, sociais e
tcnicos. Em termos sociais e econmicos, deve-se ter em conta aspectos como a
disponibilidade de mo-de-obra, a durao da obra e consequente interrupo de utilizao, a
compatibilidade funcional e esttica com o edifcio existente, a reversibilidade da
interveno, o nvel de controlo de qualidade, o valor socioeconmico da construo e a sua
importncia histrica. Em relao s condicionantes tcnicas, estas determinam a escolha da
natureza da interveno, a sua dimenso e urgncia e a tcnica utilizada, reflectindo-se,
principalmente, na garantia da compatibilidade com o sistema estrutural existente e na

considerao adequada das irregularidades de rigidez, resistncia, ductilidade, do controlo de
danos em elementos no estruturais e da capacidade resistente do sistema de fundao.
Devem ser estudadas as tecnologias disponveis e analisada a possibilidade de obteno dos
materiais de reparao e reforo (Nogueira, 2007).
As actuais tcnicas de construo so muitas vezes inapropriadas reabilitao de
edifcios antigos, ou construdos segundo tcnicas cadas em desuso. Este obstculo conduz
muitas vezes opo pela demolio dos edifcios (com custos acrescidos e com prejuzo de
patrimnio) e constituio de situaes de risco ou ainda a intervenes desnecessariamente
onerosas (como seja a substituio de elementos estruturais) (Silva, 2007).
Segundo Ramos (1995), em qualquer circunstncia, a avaliao de um bem,
dependendo do grau de rigor pretendido, sempre um trabalho que requer uma grande
abrangncia de conhecimentos e informao, iseno e muitssimo bom senso.
A propriedade cada vez menos caracterizada pelo que representa fisicamente, mas
pelo que significa em termos econmico- financeiros. As relaes entre a propriedade
terreno, pedra e cal e a capacidade produtiva de uma empresa ou instalao dos seus
servios, mede-se em e no em m
2
(Ramos, 1995)
Por fim, refere-se que a manuteno de edifcios responsvel pela continuidade do
seu uso e conforto. Tradicionalmente h tendncia para ser considerada um gasto, no
obstante, uma estratgia eficiente de manuteno do edificado pode ser um factor de
benefcio (Astor e Ponce, 2002).
Segundo Joo Appleton (2006) no que seja possvel reabilitar tudo mas verifica-se,
com facilidade, que na generalidade dos casos, reabilitar compensador.
2.3.1. Conceitos sobre intervenes
Beneficiao (B Figura 3) Define-se como o conjunto de obras que tm por fim a
melhoria de desempenho de uma construo, sem alterarem a sua estrutura e o desenho
existente.
Conservao (C Figura 3) De acordo com a definio do RJUE, entendem-se
como obras de conservao as obras destinadas a manter uma edificao nas condies
existentes data da sua construo, reconstruo, ampliao ou alterao, designadamente as
obras de restauro, reparao e limpeza.
12

Demolio - Desmantelamento ou destruio duma construo. Processo aplicado a
estruturas existentes, normalmente com o objectivo de total renovao ou substituio.
Refere-se totalidade da estrutura e no a parte dela.
Reabilitao (R Figura 3) Segundo o IHRU (Instituto da Habitao e
Reabilitao Urbana), este termo sinnimo de recuperao, sendo utilizado principalmente
no campo da aco arquitectnica e urbanstica, incluindo simultaneamente a conservao e o
restauro, reforma ou ampliao, a transformao e a renovao, permitindo dotar o objecto ou
conjunto histrico de melhores condies de habitabilidade ou uso. Especificamente para
edifcios entende-se como o acto ou processo de possibilitar um uso eficiente e compatvel de
um edifcio atravs de reparaes, alteraes ou ampliaes, preservando as caractersticas
que transmitem o seu valor histrico, cultural e arquitectnico.
Reabilitao ligeira execuo de pequenas reparaes e beneficiaes das
instalaes e equipamentos j existentes, fundamentalmente nas casas de banho e cozinhas,
ao nvel da salubridade, modernizao dos diversos componentes, manuteno geral da
cobertura e reparao de anomalias pontuais. O nvel de interveno apresentado no carece,
em princpio do realojamento provisrio dos ocupantes das habitaes.
Reabilitao mdia alm dos itens enunciados para a reabilitao ligeira, acresce
ainda substituio de elementos de carpintaria, reforo de pavimentos e coberturas,
introduo de novas instalaes, reparao de paramentos e tectos, beneficiao de partes
comuns do edifcio e remoo de algumas paredes no estruturais, ampliando o espao de
alguns compartimentos, de acordo com as exigncias de espao actuais.
Reabilitao profunda somando aos trabalhos definidos para a reabilitao mdia,
este nvel inclui profundas alteraes na distribuio e na organizao interior dos espaos do
edifcio, podendo proceder-se ao aumento ou diminuio do nmero de fogos, atravs de
alteraes tipolgicas. So tambm consideradas as reparaes de elementos construtivos
deteriorados (escadas, estrutura da cobertura, paredes divisrias) que possam comprometer a
segurana do edifcio.
Reabilitao excepcional corresponde a um nvel mais profundo de interveno,
onde pode incluir-se a substituio ou reforo de elementos estruturais. Estas tipo de
reabilitao abrange elementos estruturais de madeira, estrutura mista (metlica/madeira) e
estrutura em beto armado, conforme o tipo de edifcio que seja sujeito a esta operao.

Podero ser pontualmente utilizadas tcnicas de restauro na envolvente do mesmo no seu
interior, quando o valor patrimonial do edifcio assim o justifique.
Reconstruo So as obras de construo subsequentes demolio total ou parcial
de uma edificao existente, das quais resulte a manuteno ou a reconstituio da estrutura
das fachadas, da crcea e do nmero de pisos, de acordo com o artigo 2 do Decreto-Lei n
555/99, de 16 de Dezembro.
Recuperao O conceito de recuperao define-se como o conjunto de obras que
visam adequar, melhorar ou eventualmente adaptar a novos usos as condies de desempenho
funcional de um edifcio, admitindo a reorganizao do espao interior, mantendo o esquema
estrutural bsico e o aspecto exterior original.

Figura 3 - Evoluo do estado de conservao ao longo do tempo, variando o padro de qualidade (Paiva et al, 2007)

2.3.2. Avaliao imobiliria
Uma avaliao imobiliria consiste numa anlise tcnica e econmica, desenvolvida
por um avaliador qualificado, apto a calcular o valor de um bem. Esta anlise fornece
tambm custos, rendimentos e direitos, que em conjunto servem para determinar indicadores
de viabilidade econmica, para uma finalidade e situao especfica, data da avaliao
(Britton et al, 1989).
14

Existem vrias finalidades para uma avaliao imobiliria, nas quais o tipo de valor a
determinar varia em funo dos objectivos especficos e da entidade que as solicita. As
finalidades mais frequentes so:
anlise financeira de empresas;
transferncia de posse ou domnio de propriedades;
financiamento, hipoteca ou crdito;
investimento imobilirio;
expropriao por utilidade pblica;
seguros;
avaliaes para estimar contribuies.

No entanto, para um determinado tipo de valor pretendido na avaliao de uma
propriedade, o resultado deve ser o mesmo, independentemente da entidade que solicita a
avaliao (Cladera, 1986).
2.3.3. Normas de avaliao
As instituies de profissionais de avaliao tm desenvolvido esforos no sentido de
desenvolver normas e padres para sistemas de certificao e qualificao dos profissionais.
Em resultado desse trabalho, destacam- se em particular os documentos do IVSC por
atingirem o mbito mundial, bem como RICS
2
e o TEGoVA com aplicao em vrios pases
da Europa.
Refere-se tambm, para trabalhos de pesquisa e contextualizao o Appraisal
Foundation e Appraisal Institute na Amrica do Norte, a UPAV em todo o continente
americano, com maior nfase nos pases latinos, verificando-se ainda algumas normas de
aplicao nacionais. Mesmo no sendo obrigatria a utilizao destes regulamentos, seguir as
suas recomendaes considerado boa prtica e nos casos em que o avaliador tenha o seu
trabalho contestado judicialmente, a utilizao dos procedimentos recomendados vai em
favor do profissional.

2
A RICS (Royal Institution of Charted Surveyors) publicou em 1989 um manual de avaliao Appraisal and
Valuation Handbook, conhecido como Red Book, com o intuito de contribuir para a boa prtica da avaliao
(Britton et al, 1989).


Ao longo da dissertao sero respeitadas as definies, recomendaes e boas
prticas sugeridas pelas normas europeias de avaliao (EVS) e pelas normas internacionais
de avaliao (IVS).
2.3.3.1. IVS Internacional Valuation Standards
As normas internacionais de avaliao existem para facilitar o enquadramento das
transaces que envolvam propriedades, contribuindo para viabilizar os mercados globais e
promover a transparncia nos relatrios financeiros. dado nfase ao uso de informaes de
mercado, baseadas em factos de avaliaes de propriedades, para os quais profissionais
informados considerem que possam ser extrados dados pertinentes (IVS, 2007).
As IVS representam a prtica aceite pelos profissionais de avaliao, isto , consistem
nos princpios de avaliao genericamente aceites e fornecem os padres de avaliao a
utilizar (IVS, 2007).
O desenvolvimento dos padres internacionais de avaliao (IVS) tem sido orientado
por trs principais objectivos: garantir a fiabilidade do contedo das avaliaes, de modo a
contribuir para a viabilidade e transparncia dos mercados internacionais de bens
imobilirios. Servem tambm como um ponto de referncia profissional no mercado
internacional.
2.3.3.2. EVS European Valuation Standards
Segundo Champness
3
(1998), sempre que seja compatvel com a lei da Unio Europeia,
devem aprovar-se as normas internacionais de avaliao, publicadas pelo IVSC. Os desvios
das recomendaes expostas nas normas europeias de avaliao EVS podem conduzir a
sanes comerciais ou legais. Pelo contrrio, a conformidade com as normas pode ser parte
integrante de uma defesa vlida, que se provar determinante frente a aces legais que
tenham por base alegaes de negligncia.
O objectivo das EVS 2003 introduzir valores de coerncia e rigor na informao
sobre o valor dos imveis, difundida entre os agentes do mercado imobilirio, concretamente
sobre os princpios fundamentais da avaliao, no que respeita sua homogeneizao, a
correcta interpretao e aplicao, nos pases aderentes.

3
Peter Champness desempenhava funes de presidente da TEGoVA (The European Group of Valuers
Associations) aquando do lanamento das normas desta associao.
16

2.3.4. Conceitos de microeconomia
2.3.4.1. Mercados
O mercado um ambiente onde bens, servios e comodidades so transaccionados
entre compradores e vendedores num mecanismo de preo. O conceito de mercado implica a
habilidade dos compradores e vendedores para cuidarem das suas actividades sem restries
(Krugman e Wells, 2005).
Princpios da procura e oferta estabelecem o preo de um bem, servio ou
comodidades e variam inversamente com a oferta desse item e directamente com a procura do
mesmo (Mankiw, 2004).
Nos mercados de propriedade, a oferta representa a quantidade de bens que esto
disponveis para venda ou para arrendamento a vrios preos num dado mercado, num dado
perodo de tempo, assumindo trabalho e custos de produo constantes.
A procura constitui o nmero de possveis compradores ou arrendatrios procura de
tipos especficos de propriedade e seus interessados a vrios preos, num dado mercado e
perodo de tempo, assumindo constantes factores como a populao, os rendimentos e os
futuros preos e consumidores preferenciais.
Diz-se que o mercado de concorrncia perfeita quando existe liberdade,
homogeneidade, elevada frequncia de transaces, transparncia e concorrncia (Krugman e
Wells, 2005).
2.3.4.2. Mercado imobilirio
De acordo com Gonzlez (2003) o mercado imobilirio apresenta um comportamento
diferente de outros mercados, como consequncia das caractersticas especiais dos imveis e
da natureza do mercado imobilirio. As principais caractersticas do mercado imobilirio so:
Durabilidade - Os imveis tem longa vida til, podendo durar dezenas ou at centenas de
anos, sendo o terreno onde se encontram praticamente indestrutvel. Como consequncia,
o mercado imobilirio modelado como um mercado de stock A oferta em qualquer
perodo determinada pelo stock existente no perodo anterior, taxas de deteriorao e de
renovao do stock existente e o fluxo de novos imveis que entram no mercado no
perodo corrente. O efeito de ajustes no mercado mitigado pelo elevado stock de
imveis existentes.

Heterogeneidade - Cada imvel nico e apresenta caractersticas singulares como
localizao, tipo de consturo, tipo de financiamento, entre outros. Isto dificulta a
determinao do seu valor, aumenta o custo de pesquisa, cria assimetria da informao e
restringe a sua substituio. O mercado, alm disso, dividido em segmentos como
residencial, comercial, industrial, e at subcategorias como para fins recreativos, para
gerao de renda, para investimento ou para fins culturais.
Custo elevado O processo de compra e mudana para um imvel tem um custo
relativamente superior ao da maior parte das transaces de uma famlia. Alm da
aquisio, os custos incluem custos de pesquisa, taxas e impostos legais, de transferncia,
registo e custo de mudana, sendo o mercado flutuante, com mudanas que descontinuam
informaes operacionais sobre preos.
Longo tempo de ajuste - Elevado prazo de maturao para o financiamento, projecto,
construo de novas unidades, do lado da oferta, e relativamente lenta taxa de variao da
procura. Estes longos intervalos de tempo podem provocar desequilbrios de curto prazo,
fazendo tambm com que os mecanismos de ajuste tendam a ser mais lentos,
relativamente a mercados que apresentam maior fluidez. Estas caractersticas so comuns
no mercado de oligopsnio
4
ou de monoplio bilateral
5
.
Bem de investimento e consumo Os imveis podem ser adquiridos como
investimento, para utilizao prpria ou para ambos. Estas funes podem ser separadas,
com enfoque numa ou noutra funo, ou combinadas, no caso dum proprietrio que
utilize o imvel que adquiriu. Devido a esta caracterstica do bem, pode ser usual que seja
investido um montante superior no imvel que o seu valor de mercado. Um exemplo
disso ser a aquisio de um imvel adjacente a outro que j pertena ao proprietrio em
causa.
Imobilidade O carcter fixo do imobilirio confere a mercado a mobilidade do
consumidor e no o contrrio, ou seja, no h movimentao de bens/mercadorias neste
mercado, da mesma forma que no h um local de mercado fsico onde os bens so
negociados. Esta caracterstica de fixao espacial combinada com a proximidade de
reas urbanas de referncia interfere com o valor dos imveis.

4
Oligopsnio Elevado nmero de vendedores para um nmero reduzido de compradores.
5
Monoplio bilateral um s vendedor e um nico comprador. Ambos negoceiam at chegar ao preo da
transaco.)

18

Segundo Caballer (2008), o mercado de imveis por vezes livre e outras regulado
pelo estado. Na primeira situao o preo forma-se sem qualquer interveno directa ou
indirecta, sendo que no segundo pressupe-se uma fixao de preos por intermdio de uma
disposio legal do Estado. A formao e fixao de preos num mercado de concorrncia
perfeita decorrem automaticamente, como consequncia das interaces naturais entre
procura e oferta.
Pode tambm haver fixao de preos, segundo a poltica de venda de monoplios e
oligoplios. Nestes casos, o preo pode ser elevado com um volume de vendas menor ou
mais reduzido mas com lucros por venda menores. As polticas de empresas oligopolistas
podem passar por baixa de preos para aumentar a cota de mercado com vista a benefcios a
longo prazo.
Do lado da oferta, este um sector importante e em crescimento na indstria da
construo, bem como uma grande fonte de investimento e valor acrescentado. Do lado da
procura, o potencial da reabilitao determinado pela capacidade de adaptao a novas
funes de certos tipos de edifcios, num mbito de economia de substituio ou
modernizao e de investimento em localizaes com potencial (Ravetz, 2008).
2.3.4.3. Preo, custo e valor
importante clarificar as distines entre preo, custo e valor. Estas terminologias so
uma importante distino para as operaes de mercado porque assumem funes
relacionadas com a descrio especfica de cada uma delas, isto , o preo pertence troca do
bem ou servio, o custo reflecte o que gasto a produzir o bem ou o produto e o valor
representa o preo mais provvel para ser acordado entre compradores e vendedores do que
esteja disponvel para venda (IVS, 2007).
Preo o conceito que relata a troca de uma comodidade, bem ou servio, o preo o
quanto est a ser pedido, oferecido ou pago por um item. Uma vez que a transaco seja feita
o preo, com ou sem desconto, torna-se um facto histrico. O preo pago representa a
intercepo entre a procura e a oferta.
Custo est relacionado com o conceito de produo e distinto de venda, sendo
definido como a quantidade de dinheiro requerida para produzir uma comodidade, bem ou
servio. Uma vez que esteja concludo o custo torna-se um facto histrico.

O conceito de valor remete para o preo mais provvel de ser acordado entre
compradores e vendedores para a venda de um bem ou servio que esteja disponvel. O valor
estabelece por hiptese a noo do preo que provavelmente motiva tipicamente compradores
e vendedores na transaco de um bem ou servio. Assim o valor no um facto mas estima
o mais provvel preo a ser pago pelo bem ou servio disponvel para uma venda a uma
determinada data.
Conforme os objectivos da avaliao, para o mesmo bem imobilirio podem ser
atribudos vrios tipos de valor, que variam de acordo com a finalidade da avaliao. A ttulo
de exemplo, alm do valor de mercado, referem-se outros tipos de valor, como sejam o valor
de reposio, de capitalizao, de rendimento, de trespasse, de liquidao, de expropriao,
residual, econmico, subjectivo, justo (Moreira, 2001). As normas internacionais de
avaliao separam os mtodos de avaliao consoante o tipo de valor em anlise. Assim,
surge o valor de mercado e o valor fora do mercado.
Conforme se ilustra na Figura 4, uma situao onde predomine a abundncia de dados
sobre imveis transaccionados ou em oferta, permite a utilizao de mtodos de avaliao
onde se obtenha o valor de mercado. Caso contrrio, em consequncia da escassez de
informao, os valores obtidos denominam-se como valor fora do mercado ou valor de no
mercado.

Figura 4- relao entre o valor de mercado e valor fora do mercado (IVS,2007)

20

2.3.4.4. Valor de mercado
O conceito de valor de mercado reflecte a percepo colectiva de aces de mercado e
a base para avaliar a maior parte dos activos, numa economia baseada em mercado. Mesmo
que uma definio precisa de valor de mercado possa variar, o conceito , de uma forma
geral, conhecido e aplicado (IVS, 2007).
O valor de mercado o montante estimado pelo qual uma propriedade deve ser
transaccionada, data da avaliao, entre um futuro comprador e um futuro vendedor, num
mecanismo de transaco depois de um pleno conhecimento do mercado por ambos e
segundo uma actuao com prudncia e sem coaco (IVS, 2007).
Os imveis distinguem-se de outros bens ou servios porque o perodo relativamente
longo de permanncia destes no mercado, conferem uma baixa liquidez para determinar um
preo que represente o valor de mercado. Esta natureza e diversidade dos imveis aumentam
a necessidade de haver profissionais instrudos para realizar avaliaes e normas para essas
avaliaes (IVS, 2007).
importante referir que as estimativas resultantes do trabalho de avaliadores so para
identificar direitos de posse de uma propriedade especfica, a uma dada data. Nesta definio
est envolvido o conceito de comparao generalizada do mercado imobilirio, que na
globalidade da sua actividade contm vrios participantes dispostos a manifestar interesse
num dado imvel. O valor de mercado uma estimativa suportada pelo mercado,
desenvolvida de acordo com estas normas. Este um resultado natural de bom
funcionamento do mercado, onde existem informaes detalhadas sobre transaces e valores
em oferta, de forma sistemtica, para consulta pelos avaliadores (Warnock, 2008).
A TEGoVA recomenda que a definio apresentada de valor de mercado seja
acompanhada de uma directiva Europeia mais alargada do conceito. Segundo Champness
(1998) entende-se por valor de mercado o preo a que podem ser vendidos os imveis
mediante um contrato privado, entre um vendedor disposto a vender e um comprador sem
nenhum vnculo com o vendedor data de fecho da avaliao, supondo que o imvel tenha
sido posto venda publicamente, que as condies de mercado permitem uma venda regular
e que se dispe de um perodo de tempo normal para a negociao da venda, tendo em conta
a natureza do imvel.


2.4. PROCESSO DE AVALIAO
De seguida apresenta-se o processo de avaliao, descreve-se o critrio de atribuio
de valor de mercado, conhecido como o de maior e melhor uso e definem-se os mtodos de
avaliao correntes. Por fim, aborda-se a temtica de avaliao de propriedades histricas.
O processo de avaliao (Quadro 1) conduz elaborao de um relatrio onde so
analisados diversos aspectos relacionados com o imvel, para atribuio de um tipo de valor.
Este processo pode ser descrito segundo a tabela apresentada, onde existe uma srie de
procedimentos recomendados pelas normas.
Quadro 1 Processo de avaliao (IVS, 2007)

Maior e melhor uso
Terreno desocupado
Melhoria do imvel
Especificados em termos de uso, tempo e concorrncia

Estimativa do valor do terreno

Reconciliao dos indicadores do valor e estimativa do valor final

Relatrio do valor definido

Definio da avaliao

Identificar
os direitos
de posse
Uso da
avaliao
Definir o
tipo de valor
Data do
valor
Identificar o
bem
imobilirio
mbito da
avaliao
Outros
parmetros
limitativos

Anlise preliminar, pesquisa e seleco de dados

Gerais (Distrito, Cidade,
Freguesia)
Sociais
Econmicos
Ambientais
Governamentais

Especficos
(Dados comparveis)
Custo e depreciao
Rendas e despesas
Taxas de capitalizao
Histrico de posse
Procura e oferta
(mercado especfico)
Inventrio/levantamento
de propriedades
Vendas e ofertas
Estudos de procura
Tempo de Absoro

Definio dos mtodos de avaliao

Comparao de vendas
Aproximao de receitas
de capitalizao

Aproximao de custos
22

2.4.1. Definio da Avaliao
O primeiro passo, para iniciar uma avaliao, consiste na identificao do bem
imobilirio em apreo. A importncia de definir o relatrio com bases sustentveis obriga a
que haja certezas sobre o bem que est a ser avaliado. A identificao da localizao do
imvel deve ser feita atravs da confirmao da morada nos documentos legais do imvel
(certido do teor da conservatria do registo predial e caderneta predial). Nesta fase, caso
haja acesso a plantas cotadas do imvel, estas permitem tambm uma primeira confirmao
da rea, cuja validao dever ser feita numa vistoria, atravs de medies no local.
Da consulta dos documentos legais do imvel resulta tambm a identificao dos
direitos de posse do imvel (Cladera, 1986). Este direitos podero conferir a plenitude de
direitos ou impor certas limitaes como hipotecas, direito de uso sem possibilidade de venda
ou transferncia da posse num intervalo de tempo, servides, direitos de passagem, entre
outros.
Deve-se especificar o uso que est a ser admitido para efeitos da avaliao. Dos vrios
usos comuns, refere-se habitao, comrcio, indstria, lazer, turismo e cultural. Com base no
uso da avaliao surgem modos de pesquisa de dados diferentes, alm de, possivelmente,
obrigar adopo de mtodos de avaliao diferentes. Este uso tem de ser confirmado com a
documentao legal correspondente.
importante definir o tipo de valor que se pretende adoptar. De um conjunto de
vrios conhecidos, como sejam o valor patrimonial, valor de hipoteca, valor justo, valor de
capitalizado, valor residual, valor de liquidao, valor de garantia, valor de seguro, valor
econmico, valor de rendimento, entre outros, o mais usual o valor de mercado.
Devido variao do valor no tempo, fundamental definir a data a que seja apurado
um determinado valor, bem como condicionar esse valor a uma validade adequada para que
os fundamentos de base que sustentam a avaliao sejam vlidos. usual condicionar a
validade a seis meses.
Desde 2006 que o aviso n.5 do Banco de Portugal obriga realizao de avaliaes
imobilirias em processos de crdito hipotecrio. Alm deste mbito de avaliao, conforme
foi mencionado anteriormente, existem diversos mbitos pelo que deve estar desde incio
bem clarificado ao qual se destina uma avaliao. Para efeitos de comparao do valor dos
imveis reabilitados e reconstrudos, a avaliao enquadra-se no investimento imobilirio.
Finalmente, devem ser enunciados outros parmetros limitativos, como seja a
limitao geogrfica da validade do relatrio, de acordo com as normas aplicadas.

2.4.2. Anlise preliminar, pesquisa e seleco de dados
A fundamentao de uma avaliao passa por uma fase importante de recolha de
informao que permita obter resultados verosmeis. Esta matria no pode ser analisada de
forma isolada e alheia s especificidades do meio em que se insere, assim conveniente
conhecer a realidade geogrfica do imvel em avaliao, com um detalhe suficiente que
permita encontrar um denominador comum com outros imveis, ou caso no seja possvel,
sustentar as decises de aplicao de uns mtodos de avaliao em detrimento de outros. A
recolha de dados deve incidir sobre dados gerais locais, como a demografia, base social
predominante, estatuto econmico da sociedade e envolvente ambiental (Cladera, 1986).
De seguida, surge a fase de anlise de dados mais especficos, resultantes de uma
seleco de eventuais imveis comparveis. Em simultneo, deve ser feita uma recolha de
todos os dados relevantes sobre o imvel em avaliao, sobre o custo de construo, idade,
rendas vigentes e caractersticas para estimar taxas de actualizao e capitalizao.
A recolha de dados termina com consideraes gerais sobre o comportamento da
oferta e da procura na rea onde decorre o estudo sobre um determinado bem imobilirio em
avaliao. O conhecimento sobre o mercado especfico beneficia no caso de haver
informao disponvel acerca de preos de venda transaccionadas e respectivos tempos de
exposio no mercado, de modo a caracterizar o tempo de absoro.
2.4.3. Maior e melhor uso
O maior e melhor uso um critrio que explora o conceito de valor do uso alternativo
e pode definir-se como representativo do valor do maior e melhor uso, que pode incluir o uso
ao qual se destina actualmente a propriedade ou que se pretende usar; tambm pode incluir
novos desenvolvimentos (TEGoVA, 2003).
2.4.3.1. Abordagem
Muitas propriedades so avaliadas como uma combinao do terreno e do imvel
construdo. Nesses casos o avaliador vai normalmente estimar o valor de mercado
considerando o maior e melhor uso da propriedade j edificada. O maior e melhor uso
definido como: o mais provvel uso de uma propriedade, a qual seja fisicamente possvel,
apropriadamente fundamentado, legalmente permitida, economicamente exequvel e da qual
resulte no maior valor da propriedade a ser avaliada (IVS, 2007).
O uso que no legalmente permitido ou fisicamente possvel no pode considerado
como o melhor ou maior uso, tal como outros que no sejam provveis. Uma vez
24

estabelecidos um ou mais usos que sejam razoavelmente provveis, eles so testados pela sua
exequibilidade financeira, ou seja, o uso que resulte no maior valor e que respeite os outros
testes o maior e melhor uso. A aplicao desta definio permite entender os efeitos de
deteriorao e obsolescncia dos imveis, bem como melhorias mais apropriadas, a
exequibilidade de projectos de reabilitao ou renovao e mais situaes de avaliao.
Em mercados caracterizados por extrema volatilidade e severo desequilibro entre
procura e oferta, o maior e melhor uso pode ser uma conjugao de um ou vrios usos. Em
situaes onde vrios potenciais tipos de maior e melhor uso so identificados, o avaliador
deve discutir cada uso alternativo e antecipar as receitas futuras e os nveis de despesa. Onde
o uso do terreno e do planeamento est em mudana, o maior e melhor uso imediato de uma
propriedade pode ser um uso provisrio. O conceito de maior e melhor uso um passo
fundamental e uma parte integrante das estimativas de valor de mercado (Fanning, 2005).
As medidas de reabilitao so um bom investimento se melhorarem a qualidade do
edifcio. Se a funo econmica cumprida, o valor acrescentado da interveno reflectido
no mercado e permite que a reabilitao possa aumentar a aceitao pelos inquilinos,
aumentando a procura. Os cenrios de investimento so desenvolvidos segundo o possvel
valor de mercado, sendo estes os que fornecem uma melhor anlise (Zavadskas, 2007).
2.4.3.2. Aplicao do maior e melhor uso
A determinao do maior e melhor uso de uma propriedade deve ser avaliado na base
econmica do valor. Os modelos de avaliao (trs aproximaes) dimensionam o valor do
maior e melhor uso. Antes de mais, o estudo do provvel maior e melhor uso baseado no
mais provvel tamanho, intensidade e qualidade de mercado, dadas as condies fsicas e de
localizao inerentes aos respectivos constrangimentos e oportunidades.
Este um estudo que deve ser suportado apropriadamente, o que significa que deve
haver uma procura econmica para o bem imobilirio e deve traduzir o suficiente poder de
compra para originar procura. Finalmente, esta deve ser utilizada para seleccionar o maior
produto (mais provvel) avaliado entre as alternativas.
As concluses do maior e melhor uso devem especificar o estudo para determinar os
trs principais elementos que pertencem propriedade: uso fsico, temporal e concorrncia.
semelhana, estes elementos suportam a base para previses necessrias para aplicar os
proveitos econmicos, tais como as futuras ocupaes e rendas.


2.4.3.3. Nvel de anlise de alternativas
O nvel de estudo e anlise de mercado requerido para justificar as trs aproximaes
de valores difere de acordo com as condies do mercado e o tipo de avaliao. Por ser uma
anlise por passos que conduz a uma deciso, cada alternativa deve ser estudada em
suficiente detalhe para que permita uma anlise lgica, suportando as decises. O maior e
melhor uso prev um estudo econmico com o intuito de escolher o uso, direccionado a
quatro factores do valor: utilizao, desejo, escassez e poder de compra (Fanning, 2005).
2.4.3.4. Metodologia
A metodologia apresentada no Quadro 2, visa enquadrar os vrios passos
desenvolvidos segundo o critrio do maior e melhor uso.
Quadro 2 - Sntese do critrio de maior e melhor uso (Fanning, 2005)
Definio do Problema
A probabilidade razovel e legal de determinao do uso de um terreno desocupado ou melhoria de
uma propriedade que seja fisicamente possvel, ambientalmente e socialmente justificado,
legalmente permitido, financeiramente exequvel e que conduza ao maior valor.

Viso geral do mbito econmico e das alternativas de uso
Viso de base econmica das caractersticas do terreno e da localizao

Mercado / Aplicabilidade ao mercado
Para determinar o maior uso provvel
(um processo com vrios cenrios)
-Produtividade da propriedade
- Atributos fsicos
- Atributos legais e de regulamentao
- Atributos de localizao
-Procura/Oferta
-Interesse

Quarto testes

-Capacidade fsica
-Permisso legal
-Viabilidade financeira
- Mxima produtividade

Anlise financeira

Concluses
Especificadas em termos de:
-Uso
-Tempos
-Concorrncia (uso do espao; comprador mais provvel)

26

Para o objectivo que se pretende alcanar o maior e melhor uso requer dois cenrios:
Apenas o terreno
Melhoria do imvel
No segundo cenrio podem ser consideradas o restauro e a reabilitao.
2.4.3.5. Apenas o terreno
O estudo do maior e melhor uso deve considerar o terreno pensado como desocupado
para avaliar alternativa de demolio e determinar se h obsolescncia externa.
A extenso desta anlise faz variar o valor do terreno em funo do que possa ser
construdo, permitindo saber quo crtico esse valor para a formao do valor global da
propriedade. Se o terreno for pensado como se estivesse desocupado, no ponto inicial dos
testes de valor, no se aproxima dos valores da propriedade sujeita a melhoria, ento o estudo
detalhado das alternativas de uso do terreno pensado como desocupado passa a ser menos
crtica.
2.4.3.6. Melhoria do imvel
Se a melhoria de uma propriedade contribui para o seu valor, ento o valor da
propriedade melhorada igual ou maior que o do terreno pensado como livre e disponvel
para o seu maior e melhor uso, descontando os custos da demolio. A melhoria considerada
deve contribuir para o maior e melhor uso corrente da propriedade. A questo que se levanta
: so estas alteraes (renovar, remodelar ou converter) necessrias para conseguir o maior e
melhor uso?
A performance econmica futura destas melhorias e, consequentemente, o maior e
melhor uso primordial, o que por sua vez, d a resposta a essa questo, pois aumenta a vida
til da propriedade.
A extenso da anlise depende de diversas questes cruciais, mas a maior delas a
possibilidade de futuramente existirem melhorias para que permitam um retorno econmico
que mantenha a propriedade ao mais alto nvel face s outras alternativas de uso. As questes
pertinentes nesta anlise so:
- Durante quanto tempo e at que nvel (ocupao e rendas) vo as melhorias manter-se?
- Durante quanto tempo vo as melhorias contribuir para o valor da propriedade?

- Podem as actuais melhorias ser remodeladas, renovadas ou convertidas ou devero ser
demolidas no futuro?
- Se remodelando, renovando, convertendo for o indicado, qual o tempo em perspectiva para
implementar essas alteraes?
Se todas as alternativas para o uso existente so altamente competitivas, o avaliador
deve proceder com maior detalhe. Se as melhorias so para ser demolidas, deve ser executada
uma anlise completa do terreno desocupado para cada uma das alternativas. Se as alteraes
por melhoria no mudam a categoria de uso, as caractersticas fsicas e legais de localizao,
rea geogrfica de mercado e de segmento de mercado podem requerer uma reanlise para
apontar completamente a oportunidade de alguma alterao ao uso existente.
A mera existncia de um edifcio no exclui a probabilidade de qualquer uso
alternativo. Por vezes, o avaliador obrigado a investigar extensivamente as probabilidades
razoveis de mudana da zona. Deve haver conhecimento para avaliar se existe uma
probabilidade razovel de mudana no mercado, para determinar a extenso da anlise
requerida. Para julgar se aceite ou no um uso alternativo, deve ser aplicado o critrio da
admissibilidade legal (ver o caso de estudo de terrenos desocupados, por exemplo, para
anlise das probabilidades de mudana).
2.4.3.7. Mercado
A primeira questo a ser levantada saber se existe capacidade fsica e
admissibilidade legal do uso, antes de verificar a adequabilidade financeira do uso
alternativo. Um julgamento completo da adequao do apoio baseado na anlise da procura,
oferta e caractersticas de equilbrio da rea de mercado definida e do poder de compra de
mercado). Informaes dos resultados de anlise permitem ao avaliador estimar a absoro e
captura da propriedade em causa a um uso especfico. Para cada uso alternativo, necessrio
conhecer o equilbrio especfico entre a procura e oferta, alm de estimar as bases da
absoro e obter estimativas para a o uso em questo da propriedade. A informao recolhida
dessa anlise compreende ainda a performance financeira expectvel dessa propriedade,
como por exemplo, o potencial de receitas esperado da propriedade, para um uso especfico.
Esta informao de receitas requerida num teste de exequibilidade financeira.

28

2.4.3.8. Quatro testes
Os quatro critrios de maior e melhor uso devem estabelecer a capacidade fsica,
permisso legal, viabilidade financeira e mximas produtividades. Procura-se enquadrar o
problema das zonas histricas, no que respeita aos aspectos que devem ser contemplados:
1) Capacidade fsica
A capacidade fsica de um uso determinada atravs de um estudo da propriedade
para cada hiptese proposta de uso, devendo ser considerados diversos aspectos. Esta anlise
permite conhecer melhor as possibilidades de melhorar o edifcio ou de demolir e construir
outro novo.
Anlise das condies actuais do edifcio em termos de dimenses, forma e tipo de
terreno, de modo a prever as utilizaes viveis (Fanning, 2005).
Anlise do estado de conservao e obsolescncia, mediante uma campanha de
inspeces (caso seja necessrio), determinando a segurana estrutural e contra incndio, de
modo a determinar os nveis de interveno necessrios para obter cada tipo de uso
pretendido.
Inadequao funcional aos padres actuais de salubridade, conforto e segurana,
especificamente de compartimentos sem iluminao e ventilao directa, reas exguas,
inexistncia de instalaes sanitrias, aquecimento central, elevador, infra-estruturas de
telecomunicaes, entre outras que tornam as condies de habitabilidade muito deficientes
(Paiva et al, 2006).
Pode haver condicionantes ao nvel da deteriorao fsica e estrutural que por falta de
manuteno podem, nos casos mais graves, comprometer a possibilidade de reabilitao.
Outras situaes podem conduzir a nveis de actuao previstos para a zona que poder ser
apenas do imvel em estudo, mas em casos especiais poder ser ao nvel do quarteiro.
Anlise das acessibilidades sob a perspectiva de funcionalidade para um possvel uso,
mas tambm equacionando a viabilidade de acesso de meios para intervenes correntes de
construo. Por vezes, a morfologia urbana apresenta-se complexa, sinuosa e irregular. A
diversidade, riqueza e complexidade destes tecidos obrigam a que cada interveno tenha de
ser pensada de forma especfica (Paiva et al, 2006).
Levantamento do tipo de infra-estruturas essenciais para o uso em questo. Devido
antiguidade, alguns casos podem apresentar situaes em que as exigncias de desempenho e

tecnolgicas no sejam adequadas. A resoluo destes problemas requer operaes de fundo,
com custos elevados, longos perodos de interveno e grande articulao.
Sugere-se que a abordagem das intervenes a efectuar deve ter em conta os critrios
gerais de deciso sobre o tipo de interveno apresentados no Guia Tcnico de Reabilitao
Habitacional, apresentado no Quadro 3.
Quadro 3 - Critrios de deciso sobre o tipo de interveno (Paiva et al, 2006)

Valor
arquitectnico
e artstico
Opes de
interveno
Seleco dos
materiais
Seleco das
tcnicas
Outros aspectos
D
e
g
r
a
d
a
o

s
u
p
e
r
f
i
c
i
a
l

p
o
n
t
u
a
l

Elevado
Conservao e
eventual
consolidao
Compatveis e
idnticos
Tradicionais
e/ou
especializados
Reversibilidade
Reparabilidade
Aspecto
idntico
Reduzido
Conservao e
eventual
consolidao
ou reparao
localizada
Compatveis dos
pontos de vista
funcional e de
aspecto
----------
Reparabilidade
Aspecto
compatvel
D
e
g
r
a
d
a
o

s
u
p
e
r
f
i
c
i
a
l

g
e
n
e
r
a
l
i
z
a
d
a

Elevado
Conservao e
eventual
consolidao
Compatveis e
idnticos
Tradicionais
e/ou
especializados
Reparabilidade
Aspecto
compatvel
Reduzido
Conservao e
eventual
consolidao
ou reparao
localizada
Compatveis dos
pontos de vista
funcional e de
aspecto
----------
Reparabilidade
Aspecto
compatvel
D
e
g
r
a
d
a
o

p
r
o
f
u
n
d
a

p
o
n
t
u
a
l

Elevado
Conservao,
consolidao e
reparao
localizada
Compatveis e
idnticos
Tradicionais
e/ou
especializados
Reversibilidade
Reparabilidade
Aspecto
idntico
Reduzido
Substituio
parcial
Compatveis dos
pontos de vista
funcional e de
aspecto
Tcnicas de
aplicao de
acordo com as
regras da boa
arte
Reparabilidade
Aspecto
compatvel
D
e
g
r
a
d
a
o

p
r
o
f
u
n
d
a

g
e
n
e
r
a
l
i
z
a
d
a

Elevado Consolidao
Compatveis e
idnticos
Tradicionais
e/ou
especializados
Reversibilidade
Reparabilidade
Aspecto
idntico
Reduzido
Substituio
integral
Compatveis dos
pontos de vista
funcional e de
aspecto
Tcnicas de
aplicao de
acordo com as
regras da boa
arte
Reversibilidade
Reparabilidade
Aspecto
idntico
30

2) Permisso legal
A permisso legal de um uso determinada por anlise das restries pblicas e
privadas de uso de propriedades desocupadas e melhoradas.
A possibilidade de mudana numa zona requer consideraes especiais. O
planeamento pode tomar vrias formas em relao tradicional diviso territorial (Fanning,
2005). Assim sendo, deve ser feita a consulta do Plano Director Municipal (PDM), Plano de
Urbanismo (PU) e Plano de Pormenor (PP) destinado zona, de modo a clarificar os usos
permitidos.
Muitos destes tipos de ordenamentos do territrio so requeridos porque, em bastantes
casos, conferem aos rgos governamentais o direito de aprovar ou rejeitar o uso que s ser
permitido por consulta aos rgos governamentais sobre o planeamento completo.
No caso de imveis a recuperar num permetro sujeito a declarao de rea crtica de
recuperao e reconverso urbanstica, de acordo com o disposto na Lei dos Solos e
legislao relativa a Planos de Pormenor de Renovao Urbana, o municpio tambm tem
poderes acrescidos no sentido de promover de forma mais expedita o processo de
reabilitao. Entre todos os poderes, destaca-se a possibilidade de declarao de utilidade
pblica e a posse administrativa urgente dos imveis necessrios implementao do plano
de reconverso, permitindo ainda a ocupao, por um perodo mximo de cinco anos, dos
imveis necessrios para a concretizao desse plano (Silva, 2007).
Se uma zona abrangida por uma Sociedade de Reabilitao Urbana, poder usufruir
de instrumentos legais para a poltica dos solos e de planeamento urbano. Estes poderes
conferem facilidades de expropriao e licenciamento, que podem ser a chave para
desbloquear processos que de outra forma no poderiam ser ponderados. Segundo Silva
(2007), um dos aspectos mais importantes relativos a todo o processo desencadeado pelas
SRU a capacidade que a legislao lhes confere de mexer em direitos adquiridos, quer ao
nvel da propriedade, quer de contratos em vigor (intocveis at ento, nos casos do
arrendamento anterior a 1990).
Devem tambm ser respeitados os regulamentos de urbanismo em vigor,
nomeadamente o RGEU (Regime Geral das Edificaes Urbanas) e o RJUE (Regime Jurdico
da Urbanizao e da Edificao), bem como os programas de apoio reabilitao em vigor
6
.
Uma anlise mais criteriosa deste teste exige um conhecimento profundo de toda a

6
Programas de apoio reabilitao RECRIA, RECRIPH, REHABITA, SOLARH, entre outros.

legislao em vigor, a qual pode passar por especificidades decorrentes do tipo de imvel,
como seja o caso de edifcios onde seja obrigatria a consulta do IHRU, outros em que seja
necessrio prever alguma consulta extraordinria, entre outros.
3) Viabilidade financeira
Se houver uma probabilidade razovel para um uso que seja adequadamente
justificado em termos fsicos e legais, o passo seguinte analisar o mercado da propriedade
em causa, obtendo informao detalhada necessria para substanciar a procura e a oferta e o
ponto ptimo de intercepo para a propriedade nesse uso.
A anlise da procura, oferta, captura e absoro requerida para testar a
adequabilidade financeira. Depende de uma anlise cuidada aos atributos da produtividade da
propriedade (isto : atributos de localizao, melhorias, legais e do terreno) bem como uma
anlise geogrfica e econmica detalhada do mercado, para estabelecer os vantanges
adequadas para cada uso. O nvel deste estudo depende dos factores anteriormente discutidos
sobre os nveis de anlise do mercado.
Para anlise de viabilidade econmica de projectos de reabilitao, o conhecimento de
custos de construo deve ser obtido mediante oramentos que permitam estimar a
interveno com rigor. Como orientao surge na Figura 5 uma publicao do LNEC.

Figura 5 - Custos de reabilitao (Paiva et al, 2007)
32

Mesmo existindo apoio adequado para um uso estabelecido, este no ser
economicamente exequvel. Se os custos envolvidos no desenvolvimento da propriedade para
esse uso no para assegurar o seu bom desempenho ultrapassarem os benefcios financeiros.
Portanto, antes de testar a exequibilidade financeira de um uso, os custos devem ser
medidos cuidadosamente. Estes custos so custos de desenvolvimento, custos de aquisio do
terreno, custos para obteno de aprovaes e permisses necessrias, tempo e custos da
construo, que so alguns dos mais dispendiosos. Em adio, alguns custos ligeiros devem
ser includos tais como arquitectnicos, engenharia, gesto e empresariais.
Para alterar um uso por melhoria de propriedades, apenas o custo gasto com
reproduo ou reposio da utilizao existente para a alterada so considerados. Estes no
incluem o custo de alguma estrutura actual que continue a contribuir para o valor da
propriedade numa alternativa de uso.
O teste para adequabilidade financeira compara as concluses numricas alcanadas
na anlise de procura e oferta e sua intercepo com o custo de produzir e manter o uso,
adequadamente justificado. Segundo Videira (2006), uma anlise de custo benefcio um
mtodo destinado a apoiar decises que acarretam a mobilizao de recursos limitados. Est
mais indicado para a anlise de empreendimentos pblicos, porque utiliza o conceito de
benefcio muito para alm de objectivos privados, onde o principal objectivo obter lucro
econmico.
Porque estes modelos dependem de custos estimados, rendimentos, risco e taxas
esperadas de retorno, as tcnicas de custo aproximado e a aproximao de rendimentos de
capital so requeridos na anlise de exequibilidade financeira.
4) Mxima produtividade
Este teste pode tambm ser chamado de reconciliao, outra palavra para o passo
analtico final de acesso aos dados para determinar o risco ou confiana em todos os dados
usados na anlise. Se todos os dados e tcnicas de anlise so considerados de igual
confiana, ento a maior e melhor uso que maximize a produtividade a alternativa que
corresponde maior valor do imvel.
Para assegurar a concluso de maximizao de produtividade do uso, o avaliador pode
querer empregar algumas formas de homogeneizao. Por exemplo, alguns pontos estimados
atravs de testes de exequibilidade financeira podem no ser representativos da realidade,

sendo recomendado um estudo qualitativo para justificar as concluses de maior e melhor
uso.
O modelo escolhido para ajudar a tomar as decises finais de maior e melhor uso deve
ter presente 3 caractersticas
Ele deve considerar a quantidade e a temporizao de todos os fluxos de caixa at a
propriedade alcanar um pico de rendimento performance e algum tempo razovel depois
deste ponto. Ele deve considerar tambm se vai ou no continuar a serem feitos fluxos de
caixa ao longo da vida econmica da propriedade.
Deve ter em conta o risco apropriado para cada uso considerado.
Deve ser capaz de seleccionar consistentemente a alternativa de uso que produz o maior
retorno financeiro, assumindo que todas as alternativas tm a mesma probabilidade de
realizar as previses de fluxo de caixa.
A anlise da maximizao da produtividade aceita modelos de decises financeiras
para cada alternativa de uso, sendo calculada de modo a que o maior retorno seja
normalmente o maior e melhor uso. Em teoria, estes modelos de deciso financeiros so
directos e o custo de alternativa considera o fluxo de caixa que entra. O modelo de deciso
ento aplicado para determinar a alternativa do uso que consegue um retorno financeiro
maior.
Segundo Videira (2006), conhecer os diferentes fluxos de caixa que permite comparar
os custos e benefcios ao longo de um perodo de observao e permite transpor essas
operaes para o tempo actual (efeito do tempo no valor do dinheiro), de modo a contabilizar
no s custos e benefcios que ocorrem no princpio da operao de investimento mas outras
entradas ou sadas de capital que seja esperado que ocorram no futuro (Fanning, 2005).
2.4.4. Mtodos de avaliao
De acordo com o processo de avaliao apresentado, existem vrios mtodos de
avaliao, que se apoiam em diferentes bases de valor. Os imveis podem ser avaliados pelos
custos da sua construo (mtodos analticos), pelos preos das suas transaces (mtodos
comparativos) ou pelos rendimentos da sua utilizao (mtodos comparativos e analticos).
Para facilitar a interpretao das diferentes abordagens, apresenta-se uma lista dos
mtodos mais comuns (Quadro 4).
34

Quadro 4 Sntese dos mtodos de avaliao (Ballestero e ngel, 1998)

Mtodos
de
avaliao

Comparativos

Mtodos sintticos

Com uma varivel
explicativa

um imvel de
referncia
vrios imveis
de referncia

Com vrias variveis
explicativas

um imvel de
referncia

vrias imveis
de referncia

Mtodo Beta

Variante dos Betas
Variante triangular
aVariante trapezoidal

Anlises de
regresso

Regresso simples

Linear com uma
varivel explicat iva
No linear com uma
varivel explicativa

Regresso mltipla

Linear com vrias
variveis explicativas

No linear - vrias
variveis explicativas

Anlise de clusters

Redes neuronais
artificiais

Anlise factorial

Univariada
Bivariada
Multivariada

Analticos

Mtodo do custo

Reposio

a novo
depreciado

Reproduo

a novo
depreciado

Mtodo do valor
residual

esttico
dinmico

Mtodo de
capitalizao

capitalizao das rendas
Cash flow descontado
Investimento

Avaliaes
especiais

Finalista

Multi-critrio

Valor de transformao
Valor complementar
Valor subjectivo


2.4.4.1. Mtodos comparativos
Baseiam-se no princpio de substituio e permitem determinar o valor de mercado. A
sua aplicao requer uma anlise de dados similares aos que estejam a ser estimados. Para o
efeito, devem ser determinadas as principais qualidades e caractersticas prprias do imvel a
ser avaliado e que influenciem o seu valor. Os dados devem tambm ser considerados em
funo dos respectivos segmentos de localizao, utilizao, tipologias, estado de
conservao, idade, entre outras variveis formadoras de valor (Cladera, 1986).
Em resumo, para a utilizao de mtodos comparativos devem ser encontradas as
variveis formadoras de valor (Gonzlez, 2005). Assim, aps uma definio criteriosa do
objectivo da avaliao, devem ser caracterizadas variveis tais como:
Localizao: Zona, enquadramento urbanstico e paisagstico, nvel social da zona,
facilidade de estacionamento, facilidade de acesso, transportes pblicos,
enquadramento urbano, evoluo da populao;
Caractersticas do edifcio: estado (em obras ou concludo), utilizao (comrcio,
habitao), composio (n. de pisos), estado de conservao, qualidade de
construo, idade, estrutura, cobertura, fachada e caixilharia;
Caractersticas do fogo: natureza (propriedade horizontal, propriedade vertical,
moradia), qualidade de construo, conservao, destino (habitao, comrcio),
descrio (ar condicionado, parqueamento, arrecadao, aquecimento central),
acabamentos;
reas: rea til, rea bruta, rea bruta dependente, rea de terreno, rea do lote.
Existem diversos mtodos comparativos como ilustra o Quadro 4, dos diversos
mtodos de avaliao. Ambos tm por base o mesmo princpio, variando apenas o nvel de
detalhe necessrio para proceder comparao.
2.4.4.1.1. Mtodos sintticos
Nos mtodos sintticos so estabelecidas relaes de proporcionalidade entre o nvel
da varivel explicativa e o preo do imvel. Por exemplo, se a varivel explicativa para um
apartamento for o nmero de casas de banho, admite-se que o preo de um apartamento por
metro quadrado mantm-se proporcional ao nmero de casas de banho que tem (Ballestero e
ngel, 1999).

36

2.4.4.1.2. Mtodo Beta
No mtodo Beta a comparao recorre a duas funes estatsticas que podem ser do
tipo beta, trapezoidal ou triangular. Os resultados so mais fiveis que os obtidos atravs dos
mtodos sintticos por se considerar uma proporcionalidade (Caballer, 2008).
A variante beta apresenta uma funo semelhante da curva de Gauss de uma
distribuio Normal, no entanto, o domnio contm apenas valores positivos para que lhes
possa ser atribudo um significado econmico. Para definir a curva so necessrios apenas 3
valores. As variantes trapezoidal e triangular seguem o mesmo princpio, mudando apenas o
formato do traado da funo.
2.4.4.1.3. Anlises de regresso
O mtodo de anlises de regresso fundamenta-se na consulta de uma base de dados
de imveis, com informao detalhada, medida do estudo pretendido. Para efectuar uma
regresso simples, quer seja ou no linear, ser necessria uma varivel explicativa para
determinar o valor. O objectivo da regresso linear mltipla determinar o valor de uma
varivel desconhecida por intermdio de vrias variveis explicativas conhecidas. Os clculos
matemticos envolvidos nesta anlise so morosos, razo que leva os avaliadores a utilizar
uma calculadora programada ou um software. Programas como o Excel
ou o SPSS so
ferramentas adequadas para proceder a esta anlise.

2.4.4.1.4. Outras tcnicas
Surgem ainda tcnicas avanadas como a anlise de clusters, tcnica que explora
uma anlise multivariada, permitindo assim agrupar diversos tipos de imveis com
caractersticas comuns; a anlise de redes neuronais artificiais que atribui a cada varivel
formadora de valor um neurnio para anlise e a anlise factorial atravs da qual so
analisadas uma srie de variveis inter-relacionadas de modo a determinar as variveis
formadoras de valor.

2.4.4.2. Mtodos analticos
2.4.4.2.1. Mtodo dos custos
O mtodo dos custos decompe-se no clculo da aquisio do terreno e da construo
do edifcio. Relativamente ao terreno, no adequado empregar o termo custo, mas sim valor
ou preo de aquisio. Quanto construo, a estimativa feita a do custo de reproduo ou
reposio a nova, qual se subtrai uma parcela de depreciao representativa dos anos de
utilizao, se for caso disso (Moreira, 2001).
O custo de reposio o custo de construo de um edifcio, de acordo com os
preos de mercado correntes, com uma utilidade equivalente do edifcio avaliado,
construdo com materiais modernos e de acordo com os padres actuais de projecto de
arquitectura.
O custo de reproduo o custo de construo de uma rplica do edifcio em
avaliao, aos preos de mercado, usando os mesmos materiais, padres de construo e
projecto de arquitectura.
O custo de construo nova pode ser obtido por trs processos:
Oramento por quantidades
Oramento por unidades compostas
Custos unitrios
A depreciao consiste numa perda de valor ao longo do tempo por factores como a
deteriorao fsica, obsolescncia funcional, econmica e ambiental. Para efeitos de avaliao
corrente, usual considerar uma afectao de 1% ao ano, no entanto diversos estudos sobre
esta matria permitem abordagens mais cientficas.
Deteriorao fsica geralmente causada pelo uso e desgaste estrutural que levam
degradao dos materiais e ao aumento da probabilidade de colapso. Na sua origem est
por um lado a antiguidade do edifcio e por outro a inadequada manuteno (Nogueira,
2007).
Obsolescncia funcional diminuio da capacidade do edifcio cumprir a funo para a
qual foi destinado, de acordo com os padres actuais. Exemplos disso so fogos com seis
assoalhadas, distribudos por corredores muito extensos sem ventilao. De igual modo, a
inexistncia de algumas instalaes prediais pode ser considerada para efeitos de
depreciao.
38

Obsolescncia econmica resulta de factores externos propriedade, tais como
mudanas de vizinhana, resultantes de transformaes de zonas por mudanas no
mercado, como por exemplo a converso de uma zona predominantemente habitacional
em sector tercirio. Esta vertente pode tambm ser considerada como obsolescncia
estratgica (Champness, 1998).
Obsolescncia ambiental est relacionada com caractersticas extrnsecas aos edifcios,
isto , mudanas na zona onde esto inseridos. Estas transformaes so de carcter
ambiental, como sejam a criao de uma lixeira, de uma central de produo elctrica ou
a proximidade de postes de alta tenso. Todas elas podem ser factores depreciativos.
Valor Hednico o efeito da idade num edifcio tem tendncia a inverter o sentido da
depreciao. Este efeito verifica-se em edifcios em zonas histricas, nos quais grande
parte dos edifcios ultrapassa a barreira dos cem anos. Estudos como os de Knight (1996),
Coulson (2007) ou Wilhelmsson (2007) aprofundam esta temtica.

2.4.4.2.2. Mtodo do valor residual
o mtodo utilizado para determinar o valor de uma parte de uma propriedade
composta, de uma forma indirecta. Este mtodo permite uma abordagem de clculo es ttica
ou dinmica. Assim, estima-se o valor de um conjunto e o montante remanescente,
representado pela diferena entre o valor total da propriedade e o conjunto seleccionado,
obtendo-se o valor da parte considerada incgnita.
Por exemplo, para determinao do valor de um terreno (variante esttica), de forma
indirecta, sabe-se que a soma das parcelas, custo total (custo de construo e encargos
gerais), valor do terreno e lucro do promotor traduz o valor da propriedade. Assim, estimando
o valor da propriedade recorrendo a outro mtodo, bem como das outras parcelas referidas,
obtm-se o valor remanescente.
2.4.4.2.3. Mtodo de capitalizao
Neste mtodo o valor do imvel obtido por capitalizao da sua renda lquida, real
ou prevista. O valor do imvel depende assim da sua capacidade de produzir renda, no
entanto o mtodo prev a possibilidade de determinar o valor de um imvel actual,
considerando os seus benefcios futuros. Este mtodo especialmente indicado para avaliar
imveis que so transaccionadas com base na sua capacidade de gerar rendimentos
(Ballestero e ngel, 1999).

No mbito da reabilitao, esta estimativa do valor relaciona-se directamente com o
NRAU, onde tm sido desenvolvidos esforos legislativos para permitir actualizar as rendas
dos imveis, quando estes so sujeitos a intervenes, de modo a tornar estas intervenes
economicamente viveis (Silva, 2007).
O processo de contabilizao de rendas peridicas a capitalizao directa e depende
da correcta determinao das rendas e da adequada taxa capitalizao. Com o conhecimento
do rendimento anual lquido determina-se uma taxa que ser considerada fixa ao longo do
tempo.
No desenvolvimento de um projecto podem ser considerados ainda os mtodos dos
fluxos de caixa descontados ou de investimento. No primeiro, considerando que o projecto
depois de concretizado ser fonte de receitas, o valor do imvel estabelecido pelo valor
actual dos benefcios futuros. Se o valor for estimado pela anlise de investimentos, os
critrios de avaliao econmica utilizados so o valor actual lquido (VAL) e a taxa interna
de rentabilidade (TIR). Estes critrios so utilizados no apoio deciso, servindo o VAL para
estimar a eficincia de um investimento e a TIR para traduzir os benefcios lquidos ao longo
do tempo.
O conceito de valor do dinheiro no tempo traduz-se na aplicao de uma unidade
monetria corrente recebida ou paga hoje, mesma unidade monetria recebida ou paga no
futuro. Os valores devem ser actualizados (descontados) para um tempo comum antes de
serem combinados (Videira, 2006).
Nota final:
Nem todos os imveis so susceptveis de ser alvo de avaliao pelos vrios mtodos
conhecidos (imagine-se o caso de uma igreja). Contudo, sempre que seja possvel elaborar
um bom nmero de estimativas, deve-se observar o comportamento da distribuio de
valores, procurando rejeitar aqueles que se afastem muito da mdia. Aps estreitar a faixa de
valores, por reviso de clculos, pode efectuar-se alguns ajustes, nos mtodos empregues para
clculos de depreciao, taxas de capitalizao e na representatividade das variveis
explicativas do valor.
2.4.5. Avaliao de propriedades histricas
Propriedades histricas so construes que contm um carcter cultural, histrico ou
patrimonial. Estas propriedades podem ter proteco estatutria ou legal por causa da sua
40

importncia cultural e econmica, uma vez que, em alguns casos, estas propriedades
acrescentam benefcios econmicos zona onde esto localizados, potenciando o turismo.
A avaliao de propriedades histricas requer diversas consideraes relacionadas
com as proteces estatutrias ou legais, diversas restries de uso e possveis alteraes,
bem como taxas e financiamentos especiais. A aplicao do critrio de maior e melhor uso
depende das restries especficas aplicadas.
O atributo de patrimnio pode ser designado como cultural, ambiental ou histrico.
Estes podem considerar edifcios histricos e monumentos, stios arqueolgicos, reas de
conservao e reservas naturais. Em comum, partilham tipicamente as seguintes
caractersticas:
O seu benefcio cultural, educacional e histrico no directamente expresso no seu
valor financeiro numa base de valor de mercado.
As obrigaes legais e/ou estatutrias podem impor severas restries de venda ou
pareceres de entidades que regulam o patrimnio.
Elas so frequentemente difceis de repor (de forma igual) e os benefcios econmicos
podem aumentar ao longo do tempo, mesmo com a deteriorao fsica.
Pode ser difcil estimar as suas vidas teis, que em alguns casos pode ser de centenas de
anos.
A avaliao de propriedades histricas envolve consideraes especiais relacionadas
com a natureza dos mtodos e materiais das construes antigas, desempenho a nvel de
eficincia e performance em termos comparativos com construes correntes equivalentes.
Levantam ainda questes sobre a adequao dos mtodos usados para reparar, restaurar,
renovar ou reabilitar as propriedades. Por fim, carecem de um levantamento sobre as
caractersticas das proteces legais e estatutrias afectas propriedade.
As comparaes de venda e as aproximaes dos custos e de capitalizao das receitas
podem ser empregues na avaliao de propriedades histricas. A seleco da aproximao ou
aproximaes depende da disponibilidade de dados necessrios para aplicar cada uma das
aproximaes.
Aplicando a aproximao de comparao de vendas, a natureza histrica da
propriedade pode mudar a ordem de prioridade normalmente dada a atributos de propriedades
comparveis. especialmente importante que o avaliador encontre propriedades comparveis

com caractersticas histricas semelhantes. O critrio para seleccionar essas propriedades
inclui uma localizao semelhante (isto , em termos de zona, usos permitidos, proteces
legais e concentrao de propriedades histricas), estilos arquitectnicos, dimenso da
propriedade e as associaes especficas em temos culturais e histricos. Vrios ajustes
podero ter que ser feitos para comparar vendas por diferenas na localizao, custos de
restauro ou reabilitao, ou outras particularidades. Os ajustes so feitos nas seguintes
situaes:
quando os custos podem incorrer para o restauro ou reabilitao mas no para a
comparao de vendas;
quando as particularidades especficas de uma propriedade diferem para outra.
As propriedades histricas com uso comercial so frequentemente avaliadas pela
aproximao de capitalizao das receitas, avaliao na qual a arquitectura distinta ou
envolvncia de uma propriedade histrica contribui para impor receitas que estabeleam o
maior e melhor uso da propriedade. A avaliao vai reportar o seguinte:
todo o trabalho proposto para restaurar, adaptar ou reabilitar a propriedade histrica deve
obedecer aos requisitos da legislao urbana;
para os edifcios que necessitem de uma autorizao para mudana do uso, o tempo de
espera para obter tal autorizao deve ser tomado em considerao
a aproximao da capitalizao das receitas deve considerar os custos efectivos de
produo da propriedade histrica em termos de rendas e receitas comerciais que a
propriedade esteja em condies de produzir. Em particular, deve reportar os custos
adicionais que envolvem a manuteno da propriedade, especialmente aqueles que
interferem com a obsolescncia funcional ou estejam ao abrigo de um fundo de
amortizao.
Quando se escolhe a aproximao dos custos, o avaliador necessita de considerar se os
atributos histricos de um edifcio podem ser um valor intrnseco no mercado dessa
propriedade. Alguns edifcios histricos tm valor acrescido simplesmente pelo seu estatuto
simblico, como por exemplo uma galeria de arte famosa onde a construo quase s
importante para a funo que desempenha. Por outras palavras, o potencial de servio de uma
construo assim inseparvel das suas caractersticas histricas. O equivalente moderno de
tais propriedades requer um reflexo do custo de reproduo de uma rplica ou se isto no for
42

possvel, por j no haver tais materiais ou tcnicas, o custo de uma construo moderna com
uma semelhana e altas especificaes distintas.
Em muitos casos as caractersticas histricas no vo acrescentar valor ou ser vistas
como particularidades pelo comprador no mercado, por exemplo caso se trate de um hospital
em actividade numa construo histrica. Nesses casos, o equivalente moderno deve reflectir
o custo de construo de uma especificao convencional moderna.
O potencial para a maximizao da utilizao basicamente determina o seu valor.
Assim, um lote com um prdio histrico sujeito a melhoria realmente pode ter um menor
valor de mercado do que o mesmo lote livre, especialmente se a densidade do edifcio
existente inferior ao mximo permitido no planeamento (Reynolds, 2006).
O terreno ou stio, sobre o qual a propriedade histrica est, pode estar condicionado a
restries de uso. Por sua vez, todas as restries vo afectar o valor do terreno e da
propriedade no global, quando os atributos histricos do imvel no se sobrepem.
2.5. CONCLUSO
A principal concluso a fazer respeita multidisciplinaridade do tema. Em
consequncia, procurou-se ao longo do captulo discutir as principais questes relacionadas
com o mbito da avaliao imobiliria, na prtica de avaliaes a edifcios. Para cumprir este
objectivo so abordados diversos temas cujo desenvolvimento se confina ao essencial para
efeitos de avaliao.
Exemplos de algumas temticas na ordem do dia, como sejam a desconstruo,
domtica ou eficincia energtica ainda no so devidamente contemplados para efeitos de
avaliao, embora faam fronteira no conhecimento da rea de estudo. de esperar que em
breve se traduza em valor econmico, o valor que estas mais-valias representam nos edifcios
e que so reconhecidos com interesse do lado da procura
Por fim, destaca-se a viso econmica da abordagem, podendo ser feitas outras de
cariz social, urbano ou poltico que possam necessitar de mais esclarecimentos. evidente
que o carcter tcnico das intervenes, embora tenha sido abordado, carece de mais detalhe
no acto de reabilitar ou reconstruir um edifcio.
Relativamente disciplina de avaliao, ferramenta em uso para a dissertao,
conduzir a um aprofundamento das tcnicas que se revelem ser mais importantes nos
restantes captulos.

3. REA DE ESTUDO
3.1. INTRODUO
Neste captulo feita a descrio e caracterizao do Bairro Alto e Bica, rea definida
para o estudo. Deste modo, o principal critrio de seleco restringe a rea de estudo a uma
zona de Lisboa onde, por motivos de ordem cronolgica e patrimonial, as necessidades de
interveno no edificado so mais prementes.
Primeiro so descritos os critrios implementados na delimitao da rea de estudo,
com a respectiva definio dos principais aspectos relevantes para o estudo. Por um lado,
apresentam-se as definies presentes ao nvel do urbanismo, no que respeita a PDM, PP e
PU da envolvente seleccionada, por outro aprofunda-se a anlise para a zona delimitada para
efeitos de estudo.
Seguidamente, feito um levantamento das principais caractersticas da rea de
estudo, segundo vrias perspectivas, nomeadamente de ordem fsica, socioeconmica e
histrica. Faz-se tambm a caracterizao do edificado em termos de soluo construtiva e
carcter patrimonial.
O captulo reserva por fim uma parte para caracterizar o mercado da zona
seleccionada. Para o efeito, descreve-se tambm a tcnica utilizada para recolha de
informao, uma vez que a anlise efectuada com base em dados prospeco. De seguida,
so apresentados os dados obtidos, procedendo ao seu resumo, bem como anlise e
respectiva interpretao.

3.2. DEFINIO DA REA
A rea escolhida, para aprofundar este estudo, abrange o Bairro Alto e Bica,
localizado no centro de Lisboa. Em seguida, so apresentados os critrios que conduzem
seleco desta rea em particular, comeando por caracterizar a zona onde esta se insere, bem
como os instrumentos legais que regulam a ocupao do solo.

3.2.1. rea histrica de Lisboa
Como ser visto mais adiante neste texto, a rea histrica de Lisboa apresenta uma
elevada percentagem de edifcios com necessidades de interveno, devido sua idade e ao
seu mau estado de conservao. Esta rea, fruto dos diversos sculos de histria, contm um
Cap tul o 3 rea de estudo
44

parque edificado consolidado, representativo das vrias pocas construtivas que se
distinguem em Lisboa.
A rea histrica de Lisboa apresenta, nos termos do PDM em vigor, diferentes reas
histricas centrais e perifricas, nomeadamente aquelas que esto presentes na Figura 6, onde
se verifica a existncia de trs divises de rea histrica central, havendo ainda a referir
quatro divises perifricas. Existe tambm a denominada rea histrica da Baixa, sendo as
restantes definidas como reas histricas habitacionais.

Figura 6 Plano director municipal de Lisboa (ampliao)

O PDM de Lisboa encontra-se neste momento em fase de reviso, no entanto, para
efeitos do presente documento no apresenta obstculos, uma vez que se vai atender s leis
que esto actualmente em vigor. A par deste instrumento de Gesto Territorial importa
salientar tambm o Plano Regional de Ordenamento do Territrio da rea Metropolitana de
Lisboa (PROTAML
7
), onde se pode ler que uma das prioridades, definidas nesse documento,
a promoo da qualificao urbana, nomeadamente das reas urbanas degradadas ou
socialmente deprimidas, bem como das reas perifricas ou suburbanas e dos centros
histricos.
Para caracterizar a zona de Lisboa em que se insere a rea escolhida, refere-se no
Quadro 5 alguns dados recolhidos em documentos da CML, levados a cabo pelo Centro de

7
Decreto-Lei n. 380/99. D.R. n. 222, Srie I-A de 1999-09-22


Estudos de Urbanismo de Lisboa (CIUL), representando o mercado imobilirio na rea
metropolitana de Lisboa.
Com estes dados pretende-se ilustrar o estado geral da rea histrica da cidade,
comeando por verificar que, no intervalo de 10 anos, a taxa de crescimento de agregados
familiares baixou para metade, reflectindo um decrscimo ocupacional que espelha a
realidade que se vive na cidade.
Segundo dados consultados, com base na anlise efectuada nos Censos 2001, a cidade
de Lisboa perdeu 100.000 habitantes no intervalo de uma dcada (e tem agora sensivelmente
o mesmo nmero de residentes que em 1930), cuja mobilidade se regista do centro para a
periferia, em virtude de um aumento da oferta de nova habitao nos concelhos limtrofes a
preos mais baixos. Observando a evoluo noutras capitais europeias, nos ltimos 20 anos,
Paris perdeu apenas 1,2% de residentes, Madrid 9,7% e Londres ganhou 7,1% da populao.
Lisboa, no mesmo perodo, perdeu mais de 30% da sua populao (Seixas, 2005). Este facto
reflecte um empobrecimento da zona central da rea metropolitana, embora no traduza
aumento da qualidade de vida das populaes, em ambas as solues.
Quadro 5- Dados gerais de caracterizao (CIUL, 2003)
rea Centro litoral de Lisboa
Freguesias
Corao de Jesus, S. Mamede, S. Jos, Sta. Justa, Encarnao, S.
Joo, Penha de Frana, Sta. Engrcia, Sta. Isabel, Mercs, Sta.
Catarina, S. Paulo, Sacramento, S. Nicolau, Madalena, Mrtires,
Santos o Velho, Beato, Sto. Condestvel, Lapa, Prazeres, Socorro,
Anjos, Graa, S. Cristvo e S. Loureno, Castelo, S. Vicente de
Fora, S. Estevo, Santigo, S. Miguel, S, S. Jorge de Arroios, Pena
rea (ha) 1.572
Populao 185.000
Fogos habitacionais 109.059
Taxa de Crescimento
Agreg. Familiares (91/01)
-48%
Parques estacionamento
(lugares)
21.722
rea de equipamentos
colectivos (ha)
146
Espaos Verdes (ha) 69

O mesmo estudo compila uma srie de informao representativa do estado geral de
conservao do edificado, visvel no Quadro 6, a partir da qual se podem tirar algumas
concluses tendo por base os indicadores apresentados no Quadro 7. Uma primeira anlise
revela que notrio o elevado nmero de prdios com necessidade de reparaes, sendo
46

tambm elevado o nmero de prdios em runa. Outro dado interessante revela um baixo
nmero de lugares para estacionamento.
De salientar que o nmero de fogos arrendados representa uma barreira na hora de
tomar decises de interveno no edificado, uma vez que nem sempre existe autorizao para
expropriao ou vontade dos inquilinos para abandonar as suas habitaes, mesmo que
provisoriamente.
Quadro 6 - Estado geral de conservao (Fonte: CML)
Prdios 22.101
Prdios sem necessidade de reparaes 6.701
Prdios com necessidade de reparaes 13.659
Prdios em runa 1.741
Fogos com ocupao 88.709
Fogos devolutos 20.350
Fogos devolutos para venda 1.633
Fogos devolutos para arrendamento 4.223
Fogos devolutos para demolir 622
Outros tipo de fogos devolutos 13.872
Fogos arrendados 46.203

Quadro 7 - Indicadores do estado geral de conservao (Fonte: CML)
Densidade habitacional (D=AF/S) 32,17
Prdios sem necessidade de reparaes (%) 30,31
Prdios com necessidade de reparaes (%) 61,80
Prdios em runas (%) 7,87
f=habitantes/fogos 2
Fogos devolutos (%) 18,66
Fogos arrendados (%) 42,36
N fogos/prdio 4,93

Outro aspecto que refora a pertinncia deste e de outros estudos, so os muitos
fogos que se encontram devolutos nestas zonas da cidade. Por um lado, quando o edifcio
esteja completamente devoluto, facilita o processo de interveno, no entanto, permanecendo
devolutos e sem interveno a degradao aumenta de forma acelerada, tanto dos fogos,
como dos prdios.
Tomando estes valores como referncia, cresce a importncia de ver concretizadas
aces que promovam a recuperao deste patrimnio habitacional. Como se poder
constatar em seguida, a rea de estudo seleccionada apresenta, escala, uma ordem de
valores semelhantes aos que at agora foram apresentados.


3.2.2. Ncleo histrico do Bairro Alto e Bica
Como se pretende uma zona homognea, recorre-se s definies do PDM para
encontrar uma rea que seja por um lado representativa dos problemas que a cidade
apresenta, e por outro claramente delimitada e regulada pelos instrumentos de gesto do
territrio. Neste sentido surge a unidade operativa de planeamento do Bairro Alto e Bica
(UOP3), com uma subdiviso do Ncleo histrico do Bairro Alto e Bica, delimitadas na
Figura 7.
Esta delimitao permite particularizar a anlise a uma zona com um plano de
urbanismo definido e aprovado, publicado em Dirio da Repblica, onde so especificadas
todas as operaes permitidas na interveno do espao urbano. Segundo o Art. 30 do PDM
em vigor, no que respeita s reas histricas habitacionais, o principal intuito do PU conter
e desincentivar a densificao destas reas, com limites a nvel de terciarizao e impondo
fortes condicionamentos s demolies de edifcios. Estes casos so vistos, um por um, de
acordo com o respectivo plano de urbanizao.
Esta unidade operativa pertence rea Histrica Habitacional, onde em termos
regulamentares o PDM permite uma maior amplitude de operaes urbansticas, que conduz
Figura 7 - rea definida pelo PU do ncleo histrico do Bairro Alto e Bica
48

a um processo de reabilitao urbana mais dinmico (Mateus, 2005). Este processo tem
proporcionado grandes intervenes, que vo desde a preservao arqueolgica construo
nova ou intervenes que se limitam reabilitao de fogos habitacionais.
Da leitura do PU do Bairro Alto e Bica, verifica-se que este visa regular a ocupao,
uso e transformao do solo da rea de interveno do Plano de Urbanizao do Ncleo
Histrico do Bairro Alto e Bica, localizada na carta das UOPG do PDM. As normas deste
Regulamento foram elaboradas de acordo com as regras e condicionamentos estabelecidos no
regulamento do PDM e demais legislao aplicvel. O Quadro 8 desenvolve uma sntese dos
aspectos mais relevantes para servir de enquadramento e base ao estudo, sendo importante
referir que para efeitos de anlise, todas as condicionantes constantes nos documentos sero
doravante tidas em linha de conta.
Quadro 8 - Sntese das principais regras presentes no PUBAB
Seco Art igo Resumo
Edifcios
6 - Princpios
gerais de
int erveno
- A unidade o edifcio.
- As int ervenes de conservao parcial so indesejveis.
- A obra parcial deve ser executada para que result e pouco contrast ada.
- Nos edifcios onde, na origem, no foi ut ilizado o cimento portland dever ter-se em cont a uma escolha
mais crit eriosa dos materiais.
7 -
Demolies
A demolio t otal ou parcial s ser aut orizada depois de licenciada nova const ruo nos seguintes casos:
- runa iminent e do edifcio e ou impossibilidade t cnica da sua recuperao ;
- quando o edifcio se apresentar claramente dissonant e do conjunt o em que se insere ;
- quando o edifcio for considerado de manut eno inconvenient e por mot ivo de runa parcial.
8 - Novas
construes
As obras de construo de novos edifcios em subst it uio dos demolidos nos casos previstos no art igo 7.o
ficaro sujeit as aos seguintes condicionament os:
- manut eno do alinhament o dos planos das fachadas, salvo em casos especiais;
- incluso de reas para estacionamento ou solues alt ernat ivas.
9 - Alt eraes
e ampliaes

Sero admit idas as seguintes obras de alt erao e ampliao desde que, simult aneament e, sejam efect uadas
obras de beneficiao e ou rest auro de todo o edifcio:
- aproveit ament o do st o para fins habit acionais ou arrecadaes, desde que no sejam alteradas as
caracterst icas essenciais;
- construo de caves para est acionament o e reas t cnicas sob os edifcios e respect ivas ampliaes;
- reabilit ao dos edifcios, com conservao de t odos os elementos arquit ectnicos e const rut ivos
considerados de valor cult ural.
19 - Edifcios
classificados
Nos edifcios classificados s sero autorizadas as seguint es int ervenes aps parecer do IGESPAR:
- restauro t otal ou parcial do edifcio;
- alt erao da est rut ura espacial int erior, respeit ando os mat eriais e mtodos const rut ivos, bem como os
mat eriais de acabamento;
- ampliao, desde que est a no implique alt erao da crcea e da alt ura t otal e no introduza element os
adult erantes da unidade arquit ectnica.
Usos
24 - Edifcios
novos
Na rea histrica habit acional I, nos novos edifcios poder ser admit ido, no 1 piso cont ados a part ir da
cot a de soleira do edifcio, para alm do uso predominant ement e habitacional, o uso comercial.
Na rea histrica habit acional II, nos novos edifcios podero ser admit idos, nos 1 e 2 pisos cont ados a
part ir da cota de soleira do edifcio, para alm do uso predominant ement e habit acional, os seguint es usos:
a) Comrcio; b) Tercirio; c) Equipamentos colect ivos; d) Indst ria compat vel com o uso habit acional em
conformidade com a legislao em vigor.
25 - Edifcios
exist ent es

Na rea histrica habit acional I a alt erao do uso habitacional s ser permit ida para comrcio, no piso
t rreo e com ent rada independent e da do uso habitacional.
Na rea histrica habit acional II a alterao do uso habit acional para qualquer dos usos referidos nas
alneas a), b) e d) do n. 2 do art igo ant erior, em edifcios exist ent es, s ser permit ida no piso trreo.
26 - Edifcios
classificados
Poder ser permit ida a t otal afectao ao uso t ercirio, ao uso habitacional e a equipamentos colect ivos dos
edifcios classificados oficialment e ou em vias de classificao oficial como patrimnio arquit ectnico ou
de edifcios de int eresse ident ificados no inventrio municipal, desde que sujeitos a obras de restauro,
beneficiao ou reabilit ao compat veis com as suas caracterst icas construt ivas e desde que meream
parecer favorvel da comisso municipal compet ent e para o efeit o.

3.3. CARACTERIZAO DA REA DE ESTUDO
A rea de estudo (Figura 8) delimitada por:
A Norte: Rua de D. Pedro V, Rua de Eduardo Coelho, Travessa da Arrochela
A Sul: Rua do Poo dos Negros, Rua da Boavista, Rua de S. Paulo
A Poente: Rua de O Sculo, Rua da Cruz dos Poiais, Rua de So Bento, Rua das Gaivotas
A Nascente: Rua de S. Pedro de Alcntara, Largo de Trindade Coelho, Rua da Misericrdia,
Praa de Lus de Cames, Rua do Alecrim.

Figura 8 - Vista area da rea de estudo
3.3.1. Enquadramento histrico
O Bairro Alto e a Bica fazem parte integrante do ncleo histrico central da cidade e
uma zona que manteve a sua morfologia aps o terramoto de 1755. (Appleton et al, 1990).
A cidade de Lisboa, no incio do sc. XVI manifestava uma grande dinmica, vivendo
a aventura dos Descobrimentos e consolidando-se como um novo centro de comrcio que
exercia um grande fascnio sobre a populao. Atrados por este novo comrcio e novas
relaes surge um surto demogrfico, a custo contido pela cerca Fernandina
8
, numa cidade
eminentemente medieval no seu emaranhado de ruas estreitas, becos sem sada e dificuldades
de saneamento.

8
Cerca Fernandina Muralha que definia o permetro protegido de Lisboa no Sc. XVI
50

Neste contexto, regista-se em Lisboa, na transio no sc. XV para o sc. XVI, um
fenmeno de desenvolvimento urbano do maior interesse: o primeiro anncio duma cidade
moderna O Bairro Alto (Frana, 1983). Surge nesta poca legislao, decretada por D.
Manuel I, que estabelece um conjunto de regras para dar resposta s grandes transformaes
sociais e econmicas, permitindo um traado ortogonal, homogneo e regulado, com ruas
principais largas e transversais estreitas (Carita, 1994).
Em 1527 refere-se j a existncia de 408 edifcios e 1600 habitantes e menciona-se a
existncia de cinco ruas no sentido Norte-Sul e duas no sentido Nascente-Poente. Na
Civitates Orbis Terrarum de Braunio (Figura 9), pode-se observar, com relativa nitidez, a
coerncia e quase completa definio do novo bairro, estruturado segundo um traado
ortogonal que define quarteires e possuindo logradouros internos.

Figura 9 - Lisboa, segunda metade do sc. XVI
Entre as igrejas de Nosso Senhor das Chagas e de Santa Catarina do Monte Sinai,
cresceu um aglomerado urbano popular que um deslizamento de terras em 1552 destruiu,
dando origem a um vale onde se veio a consolidar o Bairro da Bica. Este aglomerado
populacional, com uma populao historicamente ligada s actividades martimas, cresceu
irregular na encosta ngreme junto ribeirinha Rua de So Paulo. O topnimo Bica est
associado abundncia de guas naquelas paragens, algumas com particularidades curativas,
o que se traduziu na construo de bicas e chafarizes (Barros, 2005).

A urbanizao deste bairro, pelos terrenos de vales e barrancos, montculos e colinas
que abundavam iniciada, primeiro junto ao rio, por gentes modestas ligadas aos trabalhos
do mar. Rapidamente se alastra para a encosta mais a Norte, privilegiada por boas exposies
solares e comunicao ampla, onde se instala uma nova classe de burgueses ricos, de
mercadores e de prestigiadas famlias fidalgas que aqui constroem um grande nmero de
palcios, conventos e igrejas (Appleton et al, 1990).
Na encosta das Chagas, entre a ento Rua do Conde, actualmente do Alecrim, e a Rua
das Chagas, havia surgido um loteamento formado, maioritariamente, por grandes quarteires
alongados e perpendiculares ao rio. Esta zona, muito afectada pelo terramoto de 1755, foi
totalmente reconstruda durante a segunda metade do sc. XVIII, consolidando-se apenas um
sculo depois, passando a albergar a nobreza e a burguesia pombalina. Mais a Norte, o Bairro
Alto resistiu em grande parte ao sismo, mantendo intacta a sua estrutura urbanstica ( Barros,
2005).
Ao longo do tempo, o Bairro Alto e Bica sofreram importantes progressos de
transformao funcional e social. Enquanto a Bica manteve sempre as suas caractersticas
predominantemente residenciais, o Bairro Alto cedo sofreu alteraes funcionais com
implicaes profundas nas suas vivncias sociais, adquirindo uma realidade mais plural. Com
o abandono progressivo das casas nobres, transformadas em prdios de rendimentos, o Bairro
Alto converteu-se num stio de bomia e de Fado, de rufias e vadios frequentadores de
tabernas.
Durante o sculo XIX, as redaces dos jornais (Dirio de Notcias, O Sculo
9
,
Record, entre outros) e as tipografias deram lugar ao aparecimento de um conjunto de
actividades de apoio populao que a trabalhava, nomeadamente comrcio dirio para os
residentes e pequenas oficinas de reparao, que constituram a base da estrutura funcional e
motor da economia local. A zona torna-se tambm distinta por merecer a preferncia de
conhecidos escritores para habitar, como sejam Lusa Todi, Bocage, Almeida Garrett, Camilo
Castelo Branco e Fernando Pessoa.
A histria mais recente caracteriza esta zona da cidade como dinmica na vertente
cultural, com diversas casas de fado e restaurantes tpicos, que a par de uma significativa
perda de populao, promoveram o aparecimento de diversos bares e discotecas, as quais
progressivamente se desenvolveram conjuntamente com um novo tipo de comrcio de

9
O Sculo Jornal de referncia na poca
52

estilistas da moda, transformando a rea num bairro cosmopolita. Essa condio levou a que
algumas ruas tenham sido interditas ao trnsito regular para melhorar a qualidade de vida.
3.3.2. Caracterizao fsica
Relativamente aos declives, verifica-se que, apesar de esta ser uma zona localizada
numa encosta onde dominam declives superiores a 8%, existem vastas reas com declives nas
classes 16 25% e mesmo superiores a 25%. Foram sobretudo estes declives locais
associados eventual instabilidade do solo que em tempos passados deram origem a
deslocamentos de grandes massas de terra ao longo da encosta nesta zona. Dos aluimentos de
terras que mais se destacam est o de 1597 que, como j foi dito, permitiu a reconstruo
num vale que deu origem ao Bairro da Bica.
Os terrenos de formao so essencialmente arenosos, com intercalaes de nveis
argilosos. Esto includos na srie sedimentar "Areolas da Estefnia", constituda por uma
alternncia de grs, saibros e argilas (predomnio dos primeiros), pertencentes ao Miocnico
Inferior. Os terrenos apresentam boas condies de fundao, a pequena profundidade, para
edifcios do tipo corrente no Bairro Alto. As escavaes devem ter em conta a aprecivel
permeabilidade destas formaes e a ocorrncia de nveis freticos (Appleton, 1990).
Distinguem-se ento duas reas antagnicas em termos dos declives locais: ao passo
que o ncleo primitivo da zona se integra numa rea regular de declives superiores a 8%, cujo
traado ortogonal se adapta ao relevo local dispensando a introduo de escadarias e evitando
a compartimentao deste ncleo por muros de suporte e desnveis elevados; a zona anelar e,
principalmente, a zona a sul distribui-se por uma rea irregular em termos de declives no
permitindo, desta forma, o ajustamento do traado urbano ao local. Nesta malha urbana
destacam-se assim as ruas extremamente acidentadas e extensas escadarias implantadas de
forma a vencer grandes diferenas de cotas.
A partir desta anlise podem determinar-se reas semelhantes em termos de radiao
incidente, exposio e ventos dominantes e outros elementos que influem no conforto
ambiental. Constata-se que na zona em estudo domina o quadrante Sul, existindo ainda reas
de dimenses significativas expostas a Nascente e Poente. As ruas definidas permitem uma
insolao geral, sendo reduzidas as reas expostas radiao solar. de notar, no entanto,
que a densidade da malha urbana e a imposio de volumes elevados deturpa esta apreciao.
Em suma, podemos dizer que a sua rea de implantao permit e uma excelente
exposio solar, que sabiamente se explorou orientando o maior nmero de espaos pblicos
no sentido Norte-Sul garantindo-se, em simultneo, pela correcta utilizao dos declives

existentes, a evacuao de detritos com a lavagem das chuvas, melhorando as condies de
sade pblica desde a sua origem.
3.3.3. Caracterizao socioeconmica
Com o objectivo de caracterizar a envolvente socioeconmica da rea de estudo,
apresenta-se no Quadro 9 uma sntese da informao relevante, definindo como factores neste
mbito o tipo de populao, a estrutura demogrfica e o nvel de qualificao da populao.
So ainda referidos o modo de deslocao dos residentes.

Quadro 9- Dados de caracterizao socioeconmica da rea de estudo (CIUL, 2003)
rea Bairro Alto
Freguesias
S. Mamede (parte), Sta.
Isabel, Mercs, Sta.
Catarina, Encarnao
(parte) e S. Paulo (parte)
rea (ha) 98
Populao 18.730
Agregados familiares 4.857
Densidade Populacional (hab/ha) 191
Taxa de variao de residentes (91-01) (%) -16,9
Residentes com menos de 25 anos (%) 22,0
Residentes [25,64] anos (%) 51,2
Residentes com mais 64 anos (%) 26,8
Habilitaes (3 ciclo do ensino bsico) (%) 16,6
Habilitaes (Ensino secundrio) (%) 17,7
Habilitaes (Ensino Superior) (%) 15,9
Modo deslocao - nenhum / a p 35,6
Modo deslocao - transporte colectivo 38,9
Modo deslocao - automvel privado 24,2

Assim, no conjunto das freguesias apresentadas, cuja rea abrangida se considera
representativa da rea de estudo, verifica-se uma elevada densidade populacional, com um
valor que aproximadamente o triplo da mdia do concelho de Lisboa. Ainda assim,
registou-se um decrscimo significativo de habitantes, numa ordem de valores que se
assemelha que ocorreu em igual perodo no resto da cidade.
A estrutura demogrfica traduz um envelhecimento acentuado da populao, tambm
caracterizador, da rea histrica da cidade em geral, sendo no entanto ligeiramente superior.
O estatuto social dominante, de acordo com os estudos consultados, baixo (Seixas, 2005).
54

Pode verificar-se que o nvel de habilitaes literrias da populao apresenta metade das
pessoas com um nvel inferior ao actual 9 ano.
No que respeita aos hbitos de mobilidade, o modo mais usual faculta preferncia aos
transportes colectivos, ficando o transporte privado relegado para segundo plano. Existe
tambm um acentuado nmero de habitantes que se desloca a p ou se encontra numa
situao de imobilidade.
Relativamente ao tipo de actividade econmicas desenvolvidas, o Quadro 10 reflecte
os diversos sectores e respectivos padres de relevncia, comparando com as restantes zonas
de Lisboa (Mdia=100). Assumem especial preponderncia os servios a empresas, a
indstria e a restaurao. Pode ainda destacar-se os servios financeiros, turismo e indstria
de baixa tecnologia. No extremo oposto, a contribuio para os servios de logstica e
indstria de mdia e alta tecnologia muito reduzida. Os valores apresentados exprimem uma
mera a relao desta rea com outras de dimenso similar e situadas apenas no interior da
cidade.
Quadro 10 - Actividades econmicas (Seixas, 2003)
Indstria 106,1 (7)
Construo 98,7 (18)
Comrcio 95,6 (18)
Restaurao 101,4 (10)
Logstica 90,1 (26)
Servios a empresas 107,5 (8)
Servios a famlias 108,8 (15)
Peso da indstria de mdia e alta tecnologia 34,4
Peso da indstria de baixa tecnologia 203,3
Peso do turismo 111,5
Peso da cultura 78,3
Peso dos servios financeiros 321,2

Desde os anos 80 que a rea do Bairro Alto conhecido pela actividade da
restaurao, cultura e lazer, com inmeros bares e restaurantes, a par das casas de fado, no
local onde antigamente se situavam quase todos os rgos de imprensa de distribuio
nacional. Esta vertente de lazer tem vindo, finalmente, a ocupar progressivamente os espaos
abandonados pelo declnio da cidade industrial e pela relocalizao da cidade logstica,
ilustrando formas de renovao urbana que, no entanto, no revelaram ainda suficiente
planeamento, articulao e dimenso para conferirem zona a massa crtica necessria para
uma integrao mais forte com as dinmicas tursticas e culturais. (Seixas, 2005)


3.3.4. Caracterizao do edificado
Em virtude dos ltimos 500 anos de histria, esta zona da cidade compe-se de uma
srie muito diversificada de edifcios, abrangendo 5 grandes grupos de tipos de construo
que so apresentados em seguida, com uma breve descrio das suas principais
caractersticas, de modo a diferenci- los. Para ajudar a enquadrar estes diferentes tipos de
construo, apresentado no Quadro 11, uma distribuio aproximada das vrias solues
construtivas, bem como os respectivos intervalos de tempo em que se inserem.

Quadro 11 - Solues construtivas (adaptado Appleton, CIUL)
poca de
Construo
Soluo construtiva
Anterior a 1755 Pr-pombalino
Entre 1755 e 1850 Pombalino
Entre 1850 e 1920 Gaioleiro
Entre 1920 e 1960 Misto
Aps 1960 Beto Armado
Distribuio das
solues
construtivas

Pr-Pombalino - Considera-se como parte integrante desta categoria os edifcios que
resistiram total ou parcialmente ao grande terramoto de 1755, e que se conservaram ao longo
do tempo at actualidade. Relativamente s paredes, podem-se identificar como sendo de
cantaria (pedra devidamente aparelhada usada em palcios, monumentos e igrejas), de
alvenaria (de pedra ou tijolo, ligados entre si por uma argamassa de cal e areia, rebocadas e
pintadas com cal e pigmentos naturais) ou tabiques (vigas, prumos e diagonais de travamento
em madeira, apoiando-se nas paredes de alvenaria do(s) piso(s) inferior(es). Nas paredes de
Pr-Pombalino
Pombalino
Gaioleiro
Misto
Beto
Armado
56

alvenaria tambm se recorria s tcnicas de taipa
10
e adobe
11
. Os edifcios costumam ter dois,
trs ou no mximo quatro andares geralmente com p-direito muito reduzido, grande
densidade de paredes e poucas aberturas para o exterior.
Pombalino - A construo pombalina, aquela que resultou do esforo de reconstruo
no ps-terramoto de 1755, representa o sistema construtivo mais aperfeioado e original que
alguma vez se utilizou neste Pas que no conhecido pelos seus avanos na inovao
tecnolgica. A Cruz de Santo Andr foi uma das mais importantes inovaes da arquitectura
nesta fase, sendo uma componente dos frontais, permite a combinao entre a alvenaria
pesada, rgida e frgil e a madeira, leve, flexvel e resiliente. Esta combinao d resistncia
estrutura para cargas verticais e cargas horizontais existentes em caso de sismo (Appleton,
2003). O apuramento tcnico tal que no seria possvel nos dia de hoje fazer melhor, com
os materiais disponveis, para alcanar estruturas robustas e durveis, dada o excepcional acto
de depurao tecnolgica e atravs da qual se atinge um grau de compreenso extraordinrio
acerca do comportamento das estruturas.
Gaioleiros - Aps algumas dcadas onde imperaram os cuidados relativamente
resposta dos edifcios aco ssmica, surge um perodo onde esse aspecto foi descuidado.
Iniciou-se a construo de edifcios mais altos, com 5 a 6 pisos, onde a gaiola de madeira
original foi deturpada, dado que alguns elementos de solidarizao horizontal das paredes-
mestras, pura e simplesmente desapareceram. Para alm disso, de referir ainda o facto da
mo-de-obra e materiais empregues serem, na maioria dos casos, de qualidade inferior aos
usados nos edifcios caractersticos do perodo anterior. Surge assim um tipo especfico de
edifcios, mais ou menos abastardados, onde essa adulterao deu origem ao nome pelo qual
ainda so conhecidos - "Gaioleiros" (Appleton et al, 1990).
Misto - Um grande nmero de construes do tipo gaioleiro colapsou durante a fase
construtiva ou, pior ainda, aps estarem ocupados. A poca marcada por este tipo de
construes teve o seu declnio com o advento de um novo material: o beto armado. Os
edifcios eram ento constitudos por uma estrutura mista de alvenaria de pedra e beto
armado (1920-1940) e beto armado e alvenaria de tijolo (1940-1960). Em 1930 o beto,
como material de construo resistente, passou numa primeira fase a ser usado como

10
Taipa: terra hmida, com caractersticas argilosas, comprimida entre taipais (amovveis) de madeira, retirados
depois de se completar a secagem, originando paredes ou muros homogneos e monolt icos.
11
Adobe: tijolos de barro amassado com gua e cozidos ao sol, ou em fornos a temperaturas variveis. As
matrias-primas so muito diversas, mas a base, a argila, composta por misturas arenosas ou calcrias, que
conferem ao barro caractersticas prprias.

pavimento de zonas hmidas (casas de banho e cozinha), embora rapidamente tenha
substitudo, na totalidade, os pavimentos em madeira.
Beto Armado Edifcios que assumem aspectos bem diferenciados em toda a sua
linha arquitectnica, altos e com vrios pisos abaixo do solo em zonas de renovao do
parque ou em novas reas urbanas. Com o aumento da altura e exigncias de resistncia face
s aces ssmicas aparecem os elementos verticais de rigidez elevada sendo as caixas de
escadas e de elevadores os mais generalizados. Aparecem ainda paredes resistentes aplicadas
principalmente em alguns troos das empenas. As associaes de prticos e paredes
resistentes numa ou duas direces podem ser efectuadas por meio de vrios processos
originando as chamadas estruturas mistas. Estruturas como sejam as pr-fabricadas, as
estruturas em caixo ou tnel so outras modalidades bem conhecidas. Surgem vrias formas
de pavimentos desde as lajes macias, s pr- fabricadas por vigotas ou nervuradas, todas elas
numa ou em ambas as direces. Ainda se podem encontrar lajes amaciadas junto dos topos
dos pilares.
A Figura 10 ilustra a variao do tipo de estrutura ao longo do tempo, onde [1] e [2]
correspondem a edifcios anteriores a 1775, [3] corresponde a edifcios pombalinos, [4] a
edifcios gaioleiros, [5] a edifcios mistos e, finalmente, [6] e [7] a edifcios de beto armado.

Figura 10 - Evoluo das solues construtivos (Silva, 2004)

58

3.3.5. Estado geral de conservao do edificado
A primeira evidncia que se pode tecer em relao rea de estudo, parte do senso
comum dos habitantes da cidade, conhecedores desta zona, ou mesmo de quem conhece um
pouca a sua histria. De facto, sendo uma zona com tradies seculares, torna-se inevitvel
que o patrimnio edificado no se mantenha constantemente em boas condies, sendo para
isso necessrio um trabalho contnuo de conservao e manuteno. Os nmeros
apresentados nos Quadros 12 e 13 reforam esta ideia geral. Veja-se assim com mais detalhe
a situao em que se encontram os edifcios data do referido estudo.

Quadro 12 - Estado geral de conservao - Bairro Alto e Bica (CIUL, 2003)
Prdios 2698
Prdios sem necessidade de reparaes 952
Prdios com necessidade de reparaes 1570
Prdios em runa 176
Fogos familiares clssicos 11443
Fogos com ocupao 9391
Fogos devolutos 2052
Fogos devolutos para venda 128
Fogos devolutos para arrendamento 687
Fogos devolutos para demolir 77
Outros tipo de fogos devolutos 1160
Fogos arrendados 5376

Quadro 13 - Indicadores do estado geral de conservao - Bairro Alto e Bica (CIUL, 2003)
Densidade habitacional (D=AF/S) 49,56 AF/ha
Prdios sem necessidade de reparaes (%) 35,29
Prdios com necessidade de reparaes (%) 58,19
Prdios com grande necessidade de reparaes (%) 18,40
Prdios em runas (%) 6,5
f=P/fogos 2 hab/fogo
Fogos devolutos (%) 17,93
Fogos arrendados (%) 46,98
Fogos familiares clssicos arrendados (%) 66,0
Fogos hab. com renda inferior a 60 /ms (%) 33,5
N fogos/prdio 4,24

Dos prdios que compem o Bairro Alto e Bica, observa-se uma repercusso do
estado geral de conservao do Centro Litoral de Lisboa, atendendo aos valores apresentados
nos quadros anteriores. Esta representao a uma escala menor, dada a menor dimenso da
amostra, alerta para a necessidade de reparaes em quase 60 % dos prdios. Desses prdios,

regista-se ainda que de grosso modo, um em cada cinco tem uma grande necessidade de
reparao (Figura 11). Do conjunto de imveis que suscitam maiores preocupaes,
contabilizam-se ainda 6,5 % em situao de runa.
A densidade habitacional, segundo os dados consultados a maior de Lisboa, muito
por causa da malha urbana fechada, bem como o baixo nmero de zonas verdes. Este factor
traduz o maior nmero de famlias por rea de terreno ocupado, sendo um reflexo da
centralidade e elevada consolidao da zona, mesmo com a grande quantidade de imveis
devolutos que oportunamente se realou.

Figura 11 - Estado de conservao (Plano de Urbanizao Bairro Alto e Bica)
Do total de fogos familiares clssicos, verifica-se que existem mais de 2000 sem
ocupao, o que contribui para o aumento da degradao dos seus interiores. Esta degradao
tambm agravada pelo nmero reduzido de transaces de fogos livres, bem como pelo
nmero diminuto de fogos que se encontram para venda, facto que geralmente conduz a uma
melhoria das suas condies. Outro indicador importante a ter em conta a elevada taxa de
fogos familiares clssicos arrendados (66%), bem como o baixo rendimento (33,5% abaixo
de 60 ) que estes oferecem aos proprietrios. A conjugao dos dois factos justifica a inrcia
que se encontra quando se demonstra a necessidade absoluta de se proceder a intervenes
mais profundas. O rendimento dos prdios antigos no suficiente para a sua manuteno.
60

3.3.6. Infra-estruturas e transportes
O Quadro 14 resume os principais equipamentos que se podem encontrar na superfcie
de estudo analisada. Pode considerar-se que esto reunidos um elevado e abrangente estrato
de tipos diferentes de equipamento. Contudo, a rea seleccionada apresenta alguns
desequilbrios no domnio da ocupao do solo, em virtude da sua evoluo ao longo dos
tempos, com algumas adulteraes de espaos verdes em detrimento de construes.

Quadro 14 - Infra-estruturas
Parques estacionamento
1.440 lugares
Espaos Verdes (ha)
2
rea de equipamentos
colectivos (ha)
6,7
Equipamentos de ensino
Creches/Jardins infantis, infantrios/escolas primrias,
escolas preparatrias, escolas secundrias,
colgios/externatos, Conservatrio Nacional, Escola
Superior de Msica
Equipamentos culturais
e recreativos
Biblioteca, hemeroteca, teatros, associaes
recreativas, clubes desportivos e recreativos, campos
de jogos
Equipamento de Sade
Centros de enfermagem, centros de sade e hospitais
Equipamentos pblicos
Juntas de freguesia, tribunal, ministrios, mercado
municipal, correios, conservatria, cartrio, notrio,
consulado, seces camarrias
Equipamentos sociais
Centros de dia, lares, actividades de tempos livres,
albergues, associaes de solidariedade, igrejas
Segurana pblica
Bombeiros, quartel G.N.R., esquadra P.S.P
Transportes
Metropolitano, autocarro, elctrico, comboio,
autocarros tursticos (proximidade), barcos
(proximidade) e ascensores

Evidenciam-se dois aspectos muito importantes que prejudicam o normal
funcionamento do Bairro Alto e Bica. Em primeiro lugar, muito reduzido o nmero de
lugares disponveis para estacionamento, cuja proporo atinge praticamente um lugar de
estacionamento por cada cinco fogos. No que respeita aos equipamentos disponveis,
considera-se que alm de muito diversificados, enquadram-se numa rea com as
caractersticas desta.
Relativamente aos transportes, apresentados na Figura 12, a zona bem servida de
transportes colectivos, quer pela rede metropolitana, quer pelos servios de autocarros. So
ainda de referir outros transportes menos usuais noutras zonas da cidade, como sejam o
elctrico e os ascensores.

Quanto rede viria, esta aparece estruturada com algumas vias distribuidoras
principais e apenas uma via da rede principal junto ao rio Av. 24 de Julho. No entanto, de
referir que os acessos s principais sadas da cidade esto facilitados atravs da Ponte 25 de
Abril (Sul) e do Viaduto Duarte Pacheco (Norte), sendo a sada para Este efectuada pela
referida Av. 24 de Julho ou pelas vias distribuidoras da zona prime e do Central Business
District.

Figura 12- Servios de transportes

Numa anlise detalhada actual imagem urbana do Bairro Alto e sua rede viria,
conclui- se que embora exista uma especificidade que convm preservar e elementos que
convm realar, uma zona com algumas vias exguas. Parte da rea de estudo est
parcialmente cortada ao trnsito, sendo o acesso restrito a moradores e entidades
credenciadas. Os maiores conflitos derivam da exiguidade das vias, alm de no escoarem
correctamente o trfego que a conflui, dificulta a mobilidade de veculos e pees.

62

3.4. MERCADO
Importa agora conhecer o mercado em que se insere a rea de estudo. Para este efeito,
comea-se por explicar o mtodo seguido na recolha de dados, nomeadamente a tcnica
utilizada, com a descrio dos quadros de estudo, caracterizao da dimenso da amostra e,
posteriormente, a apresentao e anlise dos dados recolhidos. Importa salientar que os
quadros sero remetidos para anexo, sendo apenas apresentada uma sntese da sua anlise.

3.4.1. Tcnicas para recolha de informao
Em geral, procura-se a informao necessria e suficiente para proceder s avaliaes
dos imveis, por recurso a tcnicas usuais de aquisio de dados. Estas informaes
permitiro nos captulos seguintes criar, explanar e validar um modelo com capacidade de
efectuar a comparao entre o valor de edifcios reabilitados e reconstrudos.
A recolha de informao consiste na fase mais importante do presente estudo, dada a
premncia de apresentar factos consistentes e verosmeis. Para o efeito, o princpio de
investigao aborda as principais instituies intervenientes e reguladores dos processos de
intervenes em edifcios, nomeadamente os organismos autrquicos, tcnicos, urbansticos e
do patrimnio.
Tambm se considera plausvel, para efeitos de caracterizao do mercado
imobilirio, a prospeco de valores em oferta para operaes de compra e venda disponveis
na internet, cuja evoluo nos ltimos tempos tem revelado algum aperfeioamento na
qualidade e na quantidade de informao. Para esta evoluo, os sistemas de informao
geogrfica (SIG) desempenham um papel preponderante, permitindo a localizao exacta dos
imveis, quando a entidade promotora assim o deseje.

3.4.2. Dados do estudo
Para proceder recolha de informao so utilizados diferentes tipos de quadro, onde
se obtm informaes de acordo com a finalidade do quadro em questo. De um modo geral,
existem alguns dados que so comuns a todos os quadros, no entanto variam algumas
caractersticas em funo do tipo de imvel, do nvel de detalhe adequado e da dimenso da
amostra.
A amostra, quando se tem por objectivo encontrar parmetros comparveis, imprime
ao estudo alguma exigncia, de maneira a no ser escassa. Em virtude dessa importncia, os

dados recolhidas tm um mnimo estipulado de 30 casos vlidos, para cada tipo de quadro.
Este mnimo tem, por norma, aproximadamente 100 casos eleitos na origem, no entanto, ao
refinar a informao, restringindo-a rea de estudo e a um nvel aceitvel de variveis que
compe a informao para tratar, conduz a um nmero mais reduzido.
Para promover o estudo apenas na rea definida, restringe-se os dados s freguesias
Encarnao, Mercs, Santa Catarina e So Paulo, uma vez que so estas as freguesias que
abrangem esta rea.
O estudo tem por base trs tipos diferentes de quadro, onde varia o tipo de informao
e a dimenso da amostra:

1) Quadro de intervenes Quadro que tem por objectivo conhecer edifcios onde
haja dados caracterizadores dos nveis de interveno e custos associados
interveno, na rea de estudo.
2) Quadro de edifcios por reabilitar Quadro que serve de apoio recolha de
informaes sobre edifcios que esto venda no mercado, na condio de
estarem a precisar de interveno.
3) Quadro de prospeco de mercado Quadro que ajuda a caracterizar o mercado
por segmentos (reabilitado, reconstrudo) de acordo com as tcnicas usuais de
prospeco em avaliao imobiliria.

3.4.2.1. Quadro de intervenes
O preenchimento deste quadro permitiu recolher informaes de edifcios alvo de
intervenes ao abrigo de programas de financiamento do programa RECRIA e do Lx-
ReHabitar o centro, nomeadamente promovidos pelo I.H.R.U e pela Cmara Municipal de
Lisboa. A amostra tem a dimenso de 14 elementos sobre intervenes realizadas ao abrigo
do programa RECRIA (60 de incio) e 30 ao abrigo do programa Lx-ReHabitar o centro (100
de incio na zona de estudo), especificamente realizados na rea de interveno da UPBAB.
As informaes pretendidas conduzem ao levantamento dos dados gerais do edifcio
(morada, ano, n pisos, rea bruta), levantamento do tipo de intervenes que foram alvo,
fotografias das intervenes e tempo que demora a interveno. Para visualizar este quadro e
os respectivos dados recolhidos deve consultar-se o anexo I.
O interesse dos dados passa por saber estimar o custo mdio de uma interveno, em
funo do nvel de interveno e tempo mdio que demora a efectuar essa interveno.
64

Podero ainda ser feitas extrapolaes, por intermdio de tcnicas de avaliao, com o intuito
de quantificar a percentagem dos custos no valor final do imvel.
3.4.2.2. Quadro de edifcios por reabilitar
Este quadro serve de base para efectuar comparaes entre os edifcios reabilitados e
reconstrudos. Para o efeito, torna-se necessrio encontrar na zona edifcios venda, em
situao de necessidade de interveno. Permite-se assim, primeiro validar a rea
seleccionada como apta a prosseguir o estudo, bem como quantificar o mercado deste tipo de
imveis. A consulta do quadro e respectivos dados recolhidos deve ser feita no anexo III.
A dimenso da amostra neste caso so 33 edifcios considerados vlidos, num
conjunto de 100 inicialmente prospectados, todos nas freguesias anteriormente identificadas.
Para serem considerados vlidos, obrigatoriamente tm que dispor de algumas
informaes consideradas chave, como sejam o ano de construo, rea bruta, valor de venda
e mediadora, com respectivos contacto e referncia. Estes dados permitem, a par de mais ou
menos informao, definir o ndice de oferta (/m
2
), de modo a homogeneizar os dados.
Outras informaes recolhidas revelam as caractersticas do prdio (localizao, usos,
n pisos, elevador, tipo de estacionamento, tipo de ocupao, tipo de propriedade), sendo que
alguns dados no obtm o total de informao pretendida.
Esta prospeco ser aprofundada nos captulos seguintes, sendo para o efeito
seleccionados alguns casos, de modo a caracterizar o nvel de interveno necessrio para
reabilitar o edifcio. Nessa fase ser possvel acrescentar informaes ao nvel da
identificao do imvel.
3.4.2.3. Quadro de prospeco de mercado
O quadro de prospeco de mercado similar ao anterior mas focado em fraces,
com ou sem informaes relativas ao edifcio em que estas se encontram. Alm da referida
separao entre imveis reabilitados e reconstrudos, procura-se um levantamento geral do
mercado de venda, mas tambm do mercado de arrendamento.
A amostra varivel em funo dos usos, como se pode verificar nos Quadros 16 e
17. Atravs dos dados de prospeco de compra e venda de habitao pretende-se, alm de
caracterizar o mercado, criar uma base para posterior anlise, ao passo que os dados de loja e
escritrios de compra e venda, bem como todos os dados de arrendamento, desempenham
apenas a finalidade de clarificar o tipo de mercado.
O quadro, conforme apresentado no anexo II, procura recolher informaes sobre a
localizao da fraco, as caractersticas do edifcio em que se insere, as caractersticas

especficas do prpria fraco e as respectivas reas. Este quadro o que mais se aproxima de
um quadro de prospeco de um relatrio de avaliao.
3.4.3. Resumo e anlise dos dados
Os dados apresentados sobre intervenes realizadas esto na base de um estudo
outrora apresentado pelo LNEC, conforme foi possvel referir no captulo anterior (Figura 5,
custos da reabilitao). Como tal, no feito um resumo aprofundado, servindo apenas para
sustentar as consideraes sobre o nvel de actividade que se regista na rea de estudo. Esses
dados sero no entanto importantes porque caracterizam os custos das intervenes em /m
2
,
em funo do nvel de interveno (ligeira, mdia, profunda).
Por outro lado, os dados de prospeco so agora resumidos e analisados,
principalmente para caracterizar o mercado.
3.4.3.1. Intervenes realizadas
Os dados recolhidos (Quadro 15) permitem em primeira anlise esclarecer que existe
de facto alguma actividade neste sector, principalmente pelo facto de reflectir apenas as
intervenes realizadas na ltima dcada. Acontece, no entanto, que os dados recolhidos tm
como origem, nos dois casos distintos, uma fonte de investimento pblica, o que por premissa
no anuncia partida que a aposta na reabilitao seja ou no uma actividade interessante do
ponto de vista econmico privado. No entanto, no se dispe de dados exclusivamente de
fonte privada.
Quadro 15- Dados sobre intervenes
Tempo mdio (dias) 789 dias
Tempo mnimo (dias) 365 dias
Tempo mximo (dias) 2101 dias
Custo mdio interveno () 158.755,31
Comparticipao () 42.099,06
Financiamento (%) 26,50

No quadro de intervenes proveniente do programa RECRIA, foi possvel estimar o
tempo mdio que demora a executar uma interveno, de um conjunto inicial de 60
intervenes onde um dos dados recolhidos foi a durao da interveno. O tempo mdio de
interveno estimado 809 dias, o que corresponde a 2 anos e 2-3 meses. (Nota: Valor obtido
por mdia aritmtica simples). A anlise particularizada para as freguesias em estudo revela
um tempo ligeiramente inferior, como se pode verificar no Quadro 11. Sabe-se no entanto
que desde h um ano, os poderes de licenciamento para a rea de estudo se encontram na
66

UPBAB, medida que poder tornar mais clere a anlise dos processos, por melhor
conhecimento da zona.
Abordando a taxa de actividade por freguesia, aquela que regista maior nmero de
intervenes a de Santa Catarina, sendo So Paulo a que regista o menor. Mercs e
Encarnao esto equilibradas e com alguma actividade.
3.4.3.2. Edifcios por reabilitar
H edifcios no mercado de compra e venda a necessitar de interveno. Como se
pode constatar no Quadro 12, os valores aparentam, primeira vista, ser atractivos,
anunciando esta rea como aliciante na ptica do investidor. de salientar que, mais uma
vez, a freguesia de Santa Catarina aquela que tem mais edifcios para venda, ao passo que a
freguesia da Encarnao a que regista menos.
No entanto, como se pode analisar detalhadamente no anexo III, cada edifcio venda
apresenta as suas particularidades, tornando esta anlise complexa, em virtude do nvel de
interveno necessrio e das respectivas taxas de ocupao (deveriam estar devolutos).
3.4.3.3. Prospeco de mercado
Os dados recolhidos permitem calcular valores mnimos, mdios e mximos que
evidenciam os normais intervalos praticados em cada tipo de uso, como se apresenta nos
Quadros 16 e 17. No caso dos valores mdios, estes no apresentam qualquer particularidade,
no entanto, no caso dos valores mnimos e mximos, os ndices de venda calculados so
aproximados, ou seja, so a mdia dos 5 casos mais baixos ou mais altos. Esta aproximao
justifica-se por se verificar ainda alguma disperso de valores para a amostra definida.
Quadro 16 - Mercado de compra e venda

Amostra
I.V. Mdio
(/m
2
)
I.V. Mn.
Ap. (/m
2
)
I.V. Mx.
Ap. (/m
2
)
Valor
mdio ()
rea mdia
(m
2
)
Imveis
reabilitados
30 2.519,59 1.740,32 3512,32 344.016,67 132,17 (B)
Imveis
reconstrudos
30 2.844,22 1.842,77 4142,20 298.833,33 109,27 (B)
Imveis por
recuperar
33 1.362,29 382,28 4285,71 944.545,45 756,97 (B)
Lojas
70 2.314,54 1.001,78 5450,67 320.082,07 158,67 (U)
Escritrios
2 2.218,00 1.578,95 2857,14 175.000,00 82,5 (U)
(B = Bruta, U = til, Ap = Aproximadamente)

O ndice de venda permite homogeneizar a anlise do preo praticado em funo da
dimenso dos respectivos imveis, servindo assim para comparar o mais pequeno imvel,
como seja um T0, com um prdio completo para venda.
A sntese do mercado de compra e venda, apresentada no Quadro 16, mostra alm do
estudo efectuado por intermdio do preenchimento de quadros, para imveis reabilitados,
reconstrudos e por recuperar, valores tambm recolhidos de forma mais expedita para
caracterizar o mercado de compra e venda de lojas e escritrios. Esses valores procuram
justificar o tipo de actividade praticada, alm de permitir caracterizar de forma genrica a
situao actual na rea de estudo.
Este breve levantamento do mercado de compra e venda de lojas e escritrio permite,
em primeira anlise, referir que existe bastante actividade no que respeita oferta de espaos
comerciais, ao passo que no se encontra com muita facilidade escritrios para venda.
Acontece que as reas onde predominam os escritrios se encontram fora da rea de estudo,
nomeadamente no Prncipe Real, Chiado e Cais do Sodr.
Importa referir que o valor mais interessante desta sntese o ndice de venda mdio,
que permite concluir, antes de refinar e homogeneizar as informaes recolhidas, que o metro
quadrado de um imvel reabilitado custa menos 320 que o de um imvel reconstrudo. O
significado desta diferena traduz-se por imveis com reas semelhantes com diferenas de
preo na ordem dos 30000 a 35000.
Quadro 17 - Mercado de arrendamento

Amostra
I.R. Mdio
(/m
2
)
I.R. Mn.
Ap. (/m
2
)
I.R. Mx.
Ap. (/m
2
)
Valor
mdio()
rea
mdia (m
2
)
Imveis
reabilitados
21 12,35 8,37 17,81 1437,62 126,19 (B)
Imveis
reconstrudos
9 15,94 11,63 19,65 1318,89 82,22 (B)
Lojas 16 18,21 9,16 30,97 2191,19 161,44 (U)
Escritrios 29 13,17 6,68 18,56 2548,10 186,07 (U)
(B = Bruta, U = til, Ap = Aproximadamente)
Os imveis reabilitados apresentam um ndice de renda mdio inferior aos imveis
reconstrudos, o que pode significar uma diferena na ordem dos [230,400] , numa renda
que ronda os 1.318,89 no caso dos reconstrudos e de 1.437,62 nos reabilitados. No
68

entanto, os imveis prospectados tm, em mdia, reas superiores nos casos em que feita
reabilitao, ao invs de reconstruo.
Uma comparao utilizando como referncia a rea mdia de um imvel reabilitado,
permite analisar o intervalo de valor entre os quais oscilam as rendas para os dois casos em
anlise. Assim, os valores mnimos das rendas de imveis reabilitados so na ordem de 1.050
/ms, muito inferiores aos 1.450 /ms praticados para imveis reconstrudos. A mesma
anlise no extremo superior revela rendas na ordem dos 2.250 /ms para imveis
reabilitados, face a 2.480 /ms para os imveis reconstrudos.
Relativamente ao mercado de arrendamento de lojas e escritrios, encontra-se alguma
actividade em ambos os segmentos, sendo as rendas praticadas superiores, em ambos os
casos, s rendas aplicadas ao segmento residencial. O ndice de renda para as lojas aquele
que ascende aos mais altos valores. Deste modo, para uma rea til mdia de 161,44 m
2
,
praticam-se rendas mensais na ordem dos 2.191,19 para lojas e no caso de escritrios, as
rendas para uma rea semelhante so na ordem dos 2.126 /ms. Verifica-se, no entanto, que
os espaos arrendados para escritrios so maiores que os espaos arrendados como loja.
Pode assim dizer-se que existe equilbrio entre a procura e a oferta no caso do sector
dos escritrios. Mesmo com o aparecimento de novos espaos na periferia da cidade, a
centralidade que existe na rea histrica mantm a preferncia e o prestgio para este tipo de
mercado.
Para o caso das lojas, refere-se que o fenmeno dos shopping centers continua a ter
bastante sucesso, o que contribui para uma crescente perda da importncia do pequeno
comrcio, motivo que poder justificar a elevada oferta, para uma menor procura.
3.5. CONCLUSES
As principais concluses do presente captulo esto presentes no seu
desenvolvimento, em virtude da apresentao de dados e seu respectivo comentrio. Ainda
assim, dado que de uma forma genrica a escolha da rea de estudo emprica, pode
verificar-se que o contedo das informaes recolhidas para anlise elege a aptido para
efectuar a comparao entre o valor de edifcios reabilitados e reconstrudos.
Ficou visto que em rea histrica habitacional existem, de facto muitos edifcios
relativamente aos quais os promotores de eventuais aces de interveno no patrimnio
edificado necessitam de uma resposta que esclarea qual a opo mais favorvel para os seus

investimentos. Este conjunto de informao recolhida satisfaz, partida, as suspeitas
inicialmente estabelecidas, ou seja, os pressupostos que indicavam haver mercado de imveis
por reabilitar.
Salienta-se tambm o facto de se estar perante uma rea da cidade densamente
ocupada, aspecto que reflecte, de um modo mais ou menos semelhante, o que se ver ifica na
restante rea histrica habitacional, cujos motivos foram sendo discutidos. Novamente se
constata que a seleco feita rene caractersticas intrnsecas que podem ser consideradas
boas.
A recolha de informaes sobre a rea de estudo permite ainda concluir que existe
uma tendncia de procura por parte das classes mdia e altas, embora os indicadores no
evidenciam tal situao. Contudo, o trabalho de campo e as entrevistas semi-estruturas com
profissionais evidencia imveis de muito boa qualidade, alguns at de luxo, dispersos pelo
Bairro Alto, principalmente.
Por fim, refora-se a ideia de algum empirismo na escolha, dada que poderiam ser
consideradas outras reas igualmente ou mais interessantes para conduzir o estudo, todavia a
escolha recai sobre um permetro onde existem regras claras e definidas, ao contrrio de
outras reas onde permanentemente se tem vindo a modificar as condies e prioridades a
considerar na rea da reabilitao urbana.


4. MODELO PROPOSTO
4.1. INTRODUO
Pretende-se neste captulo apresentar um sistema informtico que utiliza duas
expresses de regresso linear mltipla, uma de reabilitao e outra de reconstruo, para
realizar a comparao entre o valor de edifcios reabilitados e reconstrudos. Da comparao
entre estas duas alternativas resulta uma diferena econmica que representa a vantagem que
uma soluo apresente face outra, em determinadas condies, para um dado imvel em
apreo.
Como foi visto no captulo II, existem mtodos de avaliao compostos por diversas
tcnicas que permitem, em funo da informao disponvel avaliar bens imobilirios. Para o
estudo desenvolvido nesta dissertao, considera-se a informao recolhida no captulo III.
Como tal, as expresses de reabilitao e reconstruo propostos neste captulo usam como
base os dados que dizem respeito a uma zona especfica. As possveis aplicaes a outras
zonas sero devidamente equacionadas e no desenvolvimento dos seguintes passos essa
questo ser mais explorada.
A metodologia implementada para o desenvolvimento do sistema rege-se pelas bases
tericas apresentadas no incio deste captulo, aprofundando as tcnicas seleccionadas para o
efeito, nomeadamente o mtodo comparativo do mercado, atravs da regresso linear
mltipla e o mtodo do valor residual. De seguida, caracteriza-se a arquitectura do modelo
desde a regresso linear mltipla e seu respectivo campo de aplicao, at ao sistema
informtico.
O sistema informtico, enquanto ferramenta analtica, consiste numa aplicao com
base nas duas expresses que permitem o clculo do valor de imveis reabilitados e
reconstrudos, desenvolvidas com o apoio do software SPSS. A comparao feita por
intermdio do sistema considera as diferenas dos dois processos, conforme cada caso em
anlise.
O paradigma deste estudo um dado imvel venda no mercado que necessita de
uma interveno, para a qual no se sabe qual a melhor soluo. Ser melhor reabilitar este
edifcio? Ser melhor demolir o edifcio e construir um novo em sua substituio? A resposta
como se ver depende de diversos factores e no surge de forma absoluta.
Cap tul o 4 Model o proposto
72

A validao do modelo proposto ser efectuada no captulo V e ser aplicado o
modelo a alguns imveis que foram identificados no captulo III, havendo assim a
oportunidade para explorar as virtudes e fragilidades do modelo, bem como analisar os
resultados de modo a criar uma crtica que permita tirar algumas concluses sobre tendncias
que surjam para um ou para outro dos casos.
4.2. BASES TERICAS DO MODELO
A interveno realizada num dado imvel, como foi visto no captulo 2, depende de
vrios factores como sejam o estado de conservao que este apresenta, as restries impostas
pelas autoridades (ao nvel do planeamento e ordenamento do territrio e ao nvel da
proteco do patrimnio), o tempo necessrio para levar a cabo a interveno, o estado de
ocupao do imvel e os possveis usos que podem ser dados ao imvel.
Assim, para calcular o valor actual do imvel, considerando o seu maior e melhor uso,
atendendo s alternativas de projecto previstas para a interveno, bem como o provvel
valor de transaco das fraces depois de concludas, utilizam-se os seguintes mtodos de
avaliao:
Mtodo Comparativo do Mercado
Mtodo do Valor Residual Esttico e Dinmico
4.2.1. Maior e melhor uso
O maior e melhor uso a abordagem considerada no modelo. Para um imvel sujeito
a anlise financeira deve ser feita uma anlise prvia por parte do utilizador, de modo a dar
resposta ao que pode ser feito no caso de reabilitao e no caso de reconstruo. Este
processo visa ultrapassar os quatro testes vistos na metodologia do maior e melhor uso.
Essencialmente, determinar a rea que o imvel ter no futuro ter uma influncia
determinante nos proveitos futuros da venda do imvel, quando concluda a interveno.
Assim, atendendo crcea permitida nos instrumentos que regulam o territrio, determina-se
a rea que o imvel ter no caso de ser reabilitado e de ser reconstrudo. Se por um lado,
usual a crcea mxima ser explorada logo na primeira construo, por outro h casos onde
foram construdos imveis aqum do que era legalmente permitido, podendo nestes casos
haver uma vantagem inicial por parte da alternativa reconstruo.
Como evidente, nos casos onde no seja possvel a reconstruo, a alternativa
reabilitao torna-se a nica hiptese vivel. Assim, o potencial para reabilitao neste caso

deve ser considerado segundo os mesmos passos, no entanto o problema transforma-se numa
questo de viabilidade econmica, atendendo aos custos da interveno e possveis incentivos
em vigor data da interveno.
4.2.2. Mtodo comparativo do mercado
O mtodo comparativo do mercado permite estimar directamente o valor de mercado.
O valor resulta da afectao da rea do imvel em avaliao por ndices unitrios obtidos
atravs da prospeco dos valores praticados na zona (conforme a prtica realizada no Cap.
II) para bens imveis comparveis, devidamente homogeneizados, partindo-se do pressuposto
de que o prdio est livre de qualquer nus.
A homogeneizao objectiva desenvolve-se por intermdio da inferncia estatstica,
onde atravs de uma anlise de regresso se explica a dependncia de uma varivel (varivel
dependente), de outra ou outras variveis (variveis explicativas). Normalmente a varivel
dependente o Valor de Venda do imvel em oferta e as variveis independentes so as
caractersticas inerentes aos atributos fsicos, sociais e geogrficos, natureza da informao,
data de informao, entre outros aspectos qualitativos e quantitativos (Zancan, 1996).
Inferir significa concluir. Assim, inferir estatisticamente significa obter concluses
com base em medidas e clculos estatsticos. Na Engenharia de Avaliaes o que se pretende
explicar o comportamento do mercado, que se analisa com base em alguns dados recolhidos
no mesmo. Neste caso, a inferncia estatstica fundamental para solucionar a questo, pois
conhecendo-se apenas uma parte do mercado pode-se tirar concluses sobre o seu
comportamento geral, com um determinado grau de confiana (Dantas, 1999).
Em virtude do rigor associado homogeneizao atravs de regresso linear mltipla,
desenvolve-se em seguida, a teoria que fundamenta a utilizao deste procedimento, uma vez
que apresenta qualidades adequadas aos dados recolhidos para caracterizar a amostra que
permite levar a cabo a comparao anunciada entre imveis reabilitados e reconstrudos.
4.2.2.1. Regresso linear mltipla
Na regresso linear mltipla assume-se que existe uma relao linear entre uma
varivel Y (a varivel dependente) e k variveis independentes, xj ( j 1,..., k ). As variveis
independentes so tambm chamadas variveis explicativas, uma vez que so utilizadas para
explicarem a variao de Y. Muitas vezes so tambm chamadas variveis de predio,
devido sua utilizao para se predizer Y.
74

No quadro 18 apresentam-se os valores observados de k variveis independentes (no-
aleatrias) e da varivel-resposta (aleatria) depois de realizada uma determinada experincia
para uma amostra de tamanho n.
Quadro 18 - Dados utilizados para regresso linear mltipla
Y x
1
x
2
x
k

y
1
x
11
X
12
x
1k

y
2
X
21
X
22
x
2k

: : : : :
Y
n
x
nk
x
nk
x
nk

O modelo de regresso linear mltiplo (convencional) seguinte descreve uma relao
entre as k variveis independentes x
j
, e a varivel dependente, Y

Y
1
x
1 2
x
2
x
k

(1)
Os p = k + 1 parmetros j, j = 0,1,, k so os coeficientes de regresso (parciais) e
o erro aleatrio. Este modelo descreve um hiperplano no espao k-dimensional dos
regressores x
j
. Em tudo o que se segue iremos supor a presena de 0 no modelo, no final
analisar-se-o algumas alteraes motivadas pela ausncia deste parmetro no modelo. Os
parmetros j , j 1,, k , representam a variao esperada na resposta Y para cada unidade
de variao em xj quando todos os restantes regressores xi (i j) so considerados constantes
em termos experimentais.
Assume-se, assim, que o modelo que nos permite descrever a ensima resposta y
i

y
i
= x
i1
+ x
i2
+
k
x
ik
+
i

(2)

sendo:
y
i
= varivel dependente Valor do imvel por m2
x
i
= varivel independente, varivel explicativa/exgena i;
0
,
1
, ,
k
= parmetros do modelo coeficientes de regresso das variveis exgenas;
i
= erros aleatrios do modelo;
i = 1,2, ...,n
k = nmero de variveis exgenas, independentes
n = nmero de objectos (imveis) da amostra

4.2.2.2. Critrio de aceitao da RLM
Segundo Gonzlez (1997), um modelo numrico de anlise no pode ser generalizado
e aceite em qualquer situao. Para que possa ser empregue na estimativa de valores deve
obedecer a alguns critrios. As condies que devem ser satisfeitas so chamadas de
pressupostos, hipteses ou condies bsicas. So elas:

1) Relao linear entre a varivel dependente e as independentes
A anlise de regresso baseia-se no "modelo linear clssico", como so as seguintes
equaes:

Y =
1
x
1
(3)

Y
1
x
1 2
x
2
x
k

(4)

Se alguma varivel x
i
tem relacionamento no linear com Y, surgem problemas na
estimativa da equao. A no- linearidade pode ser verificada atravs de grficos de resduos
face as variveis presentes no modelo (Y, x
1
, x
2
, ..., x
k
). Espera-se que no haja forma
definida para os pontos.

2) No aleatoriedade das variveis independentes (s a dependente aleatria)
As variveis independentes devem ser determinsticas, ou seja, no podem conter
perturbaes aleatrias. Por outro lado, a varivel dependente aleatria, pois ela surge da
soma de um grupo de variveis determinsticas com um erro aleatrio. Contudo, para as
finalidades prticas, no grau de preciso adoptado nas avaliaes de imveis, pode-se aceitar
pequenas influncias aleatrias, e a no-aleatoriedade pode ser presumida, se o modelo for
vlido nos testes de normalidade dos resduos e caso no hajam outliers.

3) Normalidade dos resduos
A anlise de regresso baseia-se na hiptese de que os erros seguem uma distribuio
Normal. A condio de normalidade dos resduos no necessria para a obteno dos
estimadores de mnimos quadrados, mas fundamental para a definio de intervalos de
confiana e testes de significncia. Ou seja, na ausncia de normalidade os testes no tm
validade.
76

Pode ser verificada atravs de um teste grfico, comparando a frequncia acumulada
dos resduos padronizados (ei/s, onde s o desvio-padro dos resduos) com a curva Normal.
O aspecto do grfico, apresentado na Figura 13, varia de acordo com o software estatstico
utilizado, mas existe sempre uma linha base, representando a curva Normal, sendo que os
resduos acumulados do modelo ajustado devem aproximar-se desta linha.

Figura 13 - Grfico com normalidade (Gonzlez, 1997)

4) Valor esperado da mdia dos erros nulo
A mdia dos erros sempre nula (bem como a soma dos erros), se existir a constante
( ) na equao, porque o processo da estimativa ajusta o valor desta constante. Nos modelos
do mercado imobilirio, geralmente necessrio incluir a constante.

E(
(5)
5) Homocedasticidade dos resduos (varincia constante)
Se a varincia dos resduos for constante existe homocedasticidade. Esta uma
propriedade fundamental que deve ser garantida, sob pena de invalidar toda a anlise
estatstica. Deseja-se que os erros sejam aleatrios, ou seja, no devem ser relacionados com
as caractersticas dos imveis. Caso contrrio h heterocedasticidade, que implica haver
hiptese de ocorrerem erros com tendncia.
A heterocedasticidade pode ser verificada atravs de grficos de resduos (erros). Os
grficos dos erros face aos valores reais e face aos valores calculados pela equao so
importantes. Se os pontos esto distribudos aleatoriamente, sem demonstrar um
comportamento definido, h homocedasticidade. A anlise grfica da Figura 14 demonstra o
resultado que se deve procurar atingir.

Figura 14 Homocedasticidade (Gonzlez, 1997)

6) Erros no so correlacionados
Existe auto-correlao quando os erros so correlacionados com os valores
antecessores ou predecessores numa srie. Esta pode ocorrer por especificao incorrecta do
modelo da regresso, por causa de erros na forma do modelo ou por excluso de variveis
independentes importantes para anlise. Isto ocorre principalmente em aplicaes envolvendo
sries temporais.
Para verificao da existncia de auto-correlao, o teste no-grfico mais conhecido
e utilizado o de Durbin-Watson. Desta forma, verifica-se se h relao entre os erros no
tempo. Havendo esta relao, pode-se interpretar como sendo o caso de uma varivel omitida
(tempo). Quando os termos de erro so independentes, pode-se esperar resduos prximos de
zero. Se aparecer uma alternncia excessiva de resduos positivos e negativos, ou poucas
alteraes, podem existir problemas de falta de aleatoriedade.

7) No existncia de relao exacta (colinearidade) entre variveis independentes
Duas ou mais variveis so colineares se possuem relao exacta, ou seja, se um dos
vectores uma combinao linear dos outros (como se fossem rectas paralelas). A correlao
exacta raramente ocorre, mas correlaes fortes (coeficiente R> 0.8) so perigosas.
Apenas a correlao entre variveis independentes problemtica. A relao forte de
cada uma das variveis independentes (X
i
) com a varivel dependente (Y) desejvel.
Quando existem mais de duas variveis independentes relacionadas fortemente diz-se que h
multicolinearidade, o que comum acontecer nas avaliaes de imveis.
78

A multicolinearidade afecta significativamente os coeficientes da equao de
regresso, alterando o valor e at o sinal em relao ao que ocorreria se no houvesse este
problema. Na presena de correlao alta, os coeficientes de regresso estimados tendem a
ser imprecisos e as estimativas dos coeficientes variam bastante de uma amostra para outra.
8) Outliers
Os outliers so elementos com comportamento muito diferente dos restantes. Os
resduos so grandes, em mdulo. extremamente importante controlar os outliers porque
um erro grande modifica significativamente os somatrios, alterando os coeficientes da
equao. No existem limites fixos, mas geralmente adopta-se o intervalo de 2 desvios-
padro em torno da mdia dos erros. Como a mdia tem de ser zero, os resduos padronizados
devem estar no intervalo [-2;+2].
A existncia de outliers (Figura 15) deve sempre ser interpretada como um sinal de
problemas na amostra. Uma das formas mais simples e eficiente de anlise dos outliers o
exame dos grficos de resduos.

Figura 15 Outliers (Gonzlez, 1997)

9) As variveis importantes foram includas
As variveis importantes devem participar da anlise. O avaliador deve conhecer o
mercado local suficientemente bem para reconhecer quais os aspectos prioritrios para a
populao, recolhendo as informaes que permitam quantificar estes aspectos. Se uma
varivel no empregada por impossibilidade de medio, devem ser usadas outras variveis,

que possam simular os efeitos da verdadeira. Essas variveis substitutas so conhecidas como
variveis interactivas.
10) Dimenso da amostra
O tamanho da amostra deve ser maior que o nmero de variveis analisadas, para que
a anlise de regresso (estatstica) possa ser utilizada. A diferena entre o tamanho da
amostra e o nmero de variveis explicativas chamada de grau de liberdade da estimativa
(GL=nk1). Um nmero mnimo de observaes deve corresponder regra de 8k
12
.
4.2.3. Mtodo do valor residual
De modo a comparar o valor que se poder auferir com uma interveno de
reabilitao ou de reconstruo, considera-se o mtodo do valor residual como apto, uma vez
que este se baseia no princpio do valor residual. Aplicando este mtodo possvel a
determinao do valor de mercado de um imvel por intervir, como sendo o valor mais
provvel que, no momento da avaliao, um promotor imobilirio o compraria para explorar
o seu maior e melhor uso. A sua aplicao requer:
1) Determinar a promoo imobiliria mais provvel a desenvolver em substituio do
imvel em avaliao, segundo o princpio do maior e melhor uso.
2) Estimar as vendas e prazos de reabilitao ou reconstruo, e a comercializao do
imvel terminado, segundo as hipteses mais provveis, atendendo s suas qualidades
e caractersticas. Em todo o caso h que considerar os tempos de aprovao de
projectos e licenciamentos.
3) Estimar os custos de construo, os gastos necessrios de promoo, financeiros e de
comercializao normais para um promotor mdio e para uma promoo com
caractersticas semelhantes s analisadas. Nos casos de reabilitao tem-se em conta
os custos de construo assumidos no respectivo projecto de reabilitao.
4) Estimar o valor de mercado do imvel a promover simulando que este est concludo,
referindo as vendas previstas de comercializao. O valor de mercado dever ser
obtido tendo em considerao a evoluo esperada do mercado, sem que os
incrementos considerados superem as previses dos ltimos 12 meses.
5) Tendo em conta os dados e estimaes anteriores, estimam-se os fluxos de caixa
previstos durante a promoo.

12
Na norma Brasileira NBR 14653-2, a dimenso da amostra para o nvel mais elevado de exigncia (grau III) corresponde
a 6(k+1), onde k o nmero de variveis independentes.
80

6) Fixar um tipo de actualizao i. Como tipo de actualizao utiliza-se o representativo
da taxa de rentabilidade mdia anual, com base no que seria normal de esperar por
parte de um promotor mdio, para as caractersticas do imvel em apreo.

i = taxa livre de risco + prmio de risco
(6)

taxa livre de risco = Estabelecida pelo BCE
prmio de risco = Varivel em funo do promotor

No presente caso, a simulao faz-se de forma a obter o valor que foi pago pelo
terreno e o lucro que seria obtido no projecto concludo. Esquematicamente, o modelo
esttico (no considera o factor tempo) pode ser resumido na seguinte expresso:

(7)

V = Valor total do Imvel concludo
CT = Custo Total da Construo (incluindo o lucro do empreiteiro)
L = Lucro do promotor
T = Valor do Terreno

(8)

V
REAB
= rea x I.V. (Obtido da expresso de reabilitao em SPSS)
V
REC
= rea x I.V. (Obtido na expresso de reconstruo em SPSS)
C
REAB
= rea x /m2 LNEC
C
REC
= rea x /m2 LNEC
O mtodo do valor residual dinmico considera o factor tempo e baseia-se num
discount cash flow atravs de um perodo mais ou menos longo, a que se aplica uma taxa de
desconto (TIR) que iguala a zero o valor actual lquido (VAL) para o projecto imobilirio em
estudo, onde figura como incgnita (despesa) o custo de aquisio do imvel (no estado
actual), obtendo-se assim o seu valor de mercado.

O DCF baseia-se numa previso de receitas e despesas associadas ao projecto
imobilirio em estudo, considerando sempre a hiptese do seu maior e melhor uso, resultado
dos quatro testes de viabilidade enunciados. Os clculos so feitos para um perodo
previsivelmente suficiente para o desenvolvimento do projecto, considerando os mltiplos
factores que afectam a sua durao e outras situaes, dependentes das condies de
flutuao do mercado (Ballestero e Rodrigues, 1999).
O Valor de Venda do prdio concludo calculado pelo mtodo comparativo do
mercado, ou em situaes mais expeditas, em alternativa utiliza-se o Provvel Valor da
Transaco, resultante de uma prospeco de mercado com uma amostra menor.
Calcular o valor de mercado do imvel em avaliao, fazendo a diferena entre o
valor actual dos proveitos obtidos nas vendas do imvel concludo e o valor actual das
despesas realizadas.

(7)

Onde:

VA = valor mximo que um promotor estar disposto a pagar por um imvel a reabilitar
Vi = vendas previstas
li = investimento previsto para realizar a reabilitao
ti1 = tempo previsto para quando se faz cada um dos investimentos
ti2 = item ti1 para cada uma das vendas
l = benefcio anual sobre o total do investimento esperado por um promotor mdio

O tempo de construo depende, naturalmente, de diversos factores, entre os quais o
tipo de construo, a dimenso da obra, a mo-de-obra disponvel, os equipamentos
disponveis, clima, entre outros.

82

4.3. ARQUITECTURA DO MODELO
O modelo consiste num sistema informtico de utilizao expedita que tem por base
os mtodos referidos em 4.2. Este sistema desenvolvido em Excel
e VBA, permitindo ao
utilizador efectuar a comparao entre imveis reabilitados e reconstrudos parametrizando as
variveis especficas de cada caso.
Esse sistema recorre, por sua vez, a duas expresses que permitem estimar o Valor
Total do Imvel concludo, respectivamente para o caso da reabilitao e da reconstruo.
Torna-se assim necessrio clarificar em que consistem essas expresses, primeiro no que
respeita forma como so concebidos, seguidamente, na forma como estes so verificados.
4.3.1. SPSS
O Statistical Package for the Social Sciences (SPSS) um dos programas de anlise
estatstica que teve origem nas cincias sociais, mas que tem vindo a adquirir cada vez mais
protagonismo no seio da comunidade cientfica em geral, por permitir de forma simples e
flexvel analisar dados e aplicar-lhe tratamento estatstico adequado.
A seleco do SPSS Statistics 17.0 para desenvolvimento dos modelos de regresso
linear mltipla surge por eleio entre outras ferramentas como o Excel
ou o SisReN,
tambm versteis e com capacidade de anlise de regresses lineares mltiplas. Possui , no
entanto, alguma vantagem no que respeita s caractersticas dos outputs criados.
4.3.1.1. Definio das variveis formadoras do valor
A utilizao do SPSS permite a anlise das variveis formadoras do valor, num
conjunto de diversas variveis que so introduzidas para caracterizar os imveis que
constituem a amostra de cada estudo.
De modo a perceber as relaes existentes entre as diversas variveis disponveis na
amostra em estudo, o passo inicial a anlise da matriz bivariada, na qual surgem os valores
de correlao entre as variveis. Este passo permite tomar conhecimento das provveis
variveis explicativas dos modelos, no entanto haver lugar a uma confirmao mais
objectiva.
O procedimento seguido para obter as variveis formadoras do valor consiste, numa
primeira fase, na seleco das variveis que se julga poderem ser responsveis pela formao
do valor. Estas variveis so sujeitas ao mtodo backward, no qual so feitas iteraes,
refinando a expresso de RLM. No arranque, todas as variveis so consideradas,

procedendo-se a uma eliminao progressiva de variveis at chegar a um nmero que
permita uma boa representatividade da amostra, com valores susceptveis de confirmar os
testes de validao do modelo.
As variveis assumem diversas formas, conforme o seu tipo de informao. A forma
elaborada como se caracteriza o mercado imobilirio conduz a que alm de variveis de
escala (contnuas ou discretas), se recorra a outros tipos como as variveis dicotmicas ou
dummy e interactivas:
1) Variveis de escala: nmeros reais positivos ex: rea - se forem contnuas ou
nmeros inteiros nulos ou positivos ex: nmero de WC se forem discretas.
2) Variveis nominais: para distinguir elementos da amostra ou localizao.
3) Variveis dicotmicas ou dummy: que representam um cdigo ajustado, obtidos
atravs de uma anlise isolada de uma dada varivel (Hochheim, 2006). Os valores
incorporam uma correlao parcial, no entanto este artifcio permite uma
representao mais fidedigna da realidade. Um exemplo disso a poca construtiva,
conforme se apresentar no modelo reabilitado.
4) Variveis interactivas: valores que tambm servem para traduzir de forma artificial a
realidade. Este tipo de varivel utilizado quando existe a possibilidade de um efeito
que afecte substancialmente a varivel independente, relacionado com uma varivel
dependente (Neto, 2005). Exemplo disso a existncia ou no de elevador, que
economicamente aumenta o valor de um imvel medida que se sobe no edifcio
quando tem elevador e diminui quando no tem.
Conforme o modelo em elaborao, sero definidas diferentes variveis para obter as
expresses de RLM, embora a diferena entre ambos se resuma a particularidades do
respectivo tipo de imvel.
4.3.1.2. Verificao dos critrios de aceitao
De modo a garantir a adequabilidade das expresses obtidas, estas devero confirmar
os critrios anteriormente enunciados. Desta forma, sero analisadas as presenas de outliers
e iterativamente eliminados at atingir uma performance global satisfatria. Ser tambm
analisada a normalidade dos erros e o coeficiente de Durbin-Watson.
4.3.1.3. Testes das expresses e das variveis independentes
A vantagem da inferncia estatstica face a outros processos de avaliao ,
justamente, a possibilidade de aferir o grau de preciso. As primeiras verificaes sobre uma
84

equao de regresso so os testes estatsticos. Estes consistem em testes de hipteses sobre a
validade do modelo, em si, e da importncia isolada de cada uma das variveis.
1) Significncia Global das expresses
Para provar a significncia global de todos os parmetros que participam nas
expresses de regresso de n preos observados sobre k variveis independentes utiliza-se o
teste de Fischer-Snedecor (F), que relaciona a varincia explicada e a varincia que fica por
explicar no modelo. Geralmente, para tal utiliza-se um quadro de anlise de varincia,
conhecida como quadro ANOVA, de onde se podem tirar informaes importantes (Dantas,
1999).
2) Coeficientes de correlao e de determinao
Outra anlise a verificao do grau de ajustamento da estimativa, realizado atravs
dos coeficientes de correlao R e de determinao R
2
.
O coeficiente de correlao R representa a relao entre duas ou mais variveis. Se
existe relao directa, positivo. Se a relao inversa, negativo. Existem vrias frmulas
para clculo do coeficiente de correlao. O modo mais simples de obt- lo pela raiz
quadrada do coeficiente de determinao R
2
.
Coeficiente de determinao R
2
representa, na RLM, a medida relativa de
adequabilidade da regresso. a relao entre a variao explicada pela equao de regresso
mltipla e a variao total da varivel dependente. Assim, R
2
=0,75 significa que 75% da
varincia explicada pela expresso. O coeficiente de determinao (R
2
) um nmero no
intervalo [0;1].
Alguns autores recomendam o uso do coeficiente de determinao ajustado R
a
2
, que
tem em conta o nmero de variveis explicativas do valor, em relao dimenso da amostra.
O propsito desta medida facilitar a comparao de diversos modelos de regresso, quando
se altera o nmero de variveis ou a quantidade de dados, de uma expresso para outra. A
maioria dos softwares calcula os dois coeficientes
. As anlises do mercado imobilirio geralmente resultam em coeficientes de
determinao entre 0,65 e 0,95 (Gonzlez, 2003).


4.3.2. Expresso para reabilitao
As variveis em estudo para esta expresso foram:
1) Variveis de escala: rea, idade, nmero de WC, lugares de estacionamento,
terrao, arrecadao
2) Variveis nominais: localizao
3) Variveis dicotmicas ou dummy: vistas (Normal:1, Desafogada: 1,03, Rio: 1,11),
cozinha (equipada: 1, semi- equipada: 0,5, por equipar: 0), tipologia (de T0 a
T2+2), tipo construtivo (Com pesos de BA: 1, Pr-Pombalino: 1,51, Pombalino:
1,35, Gaioleiro: 1,30, Misto: 1,5)

Aps as iteraes necessrias, a expresso para calcular ndice de Venda Unitrio :
Y = 78,942 + 943,99.Tipo Construtivo + 302,576.Terrao + 864,030.NumWC (6)

Para obter esta expresso, apresenta-se em seguida alguns dos outputs do software que
permitem validar a expresso, segundo os critrios definidos. No Quadro 19 observam-se
valores de R
2
e R
a
2
adequados, bem como um teste de Durbin-Watson entre os valores limite
definidos, rejeitando a hiptese de auto-regresso.
Quadro 19 - Coeficientes de determinao da expresso de reabilitao
Model R R Square
Adjusted R
Square
Std. Error of the
Estimate Durbin-Watson
1 ,947
a
,898 ,882 145,0386 2,029

No quadro 20, demonstrada uma significncia global da expresso inferior a 0,05.
Alm disso, pode verificar-se que o teste Fischer-Snedecor (F) tem valores elevados.

Quadro 20 - Teste ANOVA da expresso de reabilitao
Model Sum of Squares df Mean Square F Sig.
1 Regression 3689432,937 3 1229810,979 58,462 ,000
a

Residual 420723,967 20 21036,198

Total 4110156,904 23

Relativamente significncia parcial dos coeficientes obtidos, como se observa no
Quadro 21, estes apresentam resultados bons para os nveis de significncia esperada. Os
86

coeficientes da RLM estimados correspondem segunda coluna. So ainda apresentados os
desvios padro de cada um dos coeficientes.

Quadro 21 - Significncia parcial dos coeficientes da RLM para a expresso de reabilitao
Coefficients
a

Model
Unstandardized Coefficients
Standardized
Coefficients
t Sig. B Std. Error Beta
1 (Constant) 78,942 484,130

,163 ,872
Tipo Construtivo 983,990 345,773 ,221 2,846 ,010
Terrao 302,576 64,262 ,381 4,708 ,000
NumWC 864,039 72,071 ,904 11,989 ,000

Pela anlise das Figuras 16, 17 e 18, a no-aleatoriedade pode ser presumida. De
facto, a distribuio dos resduos apresenta normalidade, como se observa nas Figuras 16 e
17. Os resultados so referentes a uma amostra de 24 elementos, tendo se iniciado a anlise
com 30 elementos.

Figura 16 - Distribuio normal dos resduos da expresso de reabilitao

Figura 17 - Resduos acumulados da expresso de reabilitao ajustada
Para presumir a no-aleatoriedade da varivel independente, tem ainda de se
confirmar que no h outliers. Assim sendo, verifica-se tambm que existe
heterocedasticidade.
Conforme estipulado anteriormente, os resduos normalizados obtidos no modelo,
esto no intervalo [-2;+2].

Figura 18 - Distribuio dos resduos da expresso de reabilitao
88

4.3.3. Expresso para reconstruo

As variveis em estudo para este modelo foram:

1) Variveis de escala: rea, nmero de WC, lugares de estacionamento, terrao,
arrecadao, elevador
2) Variveis nominais: localizao
3) Variveis dicotmicas ou dummy: vistas (Normal:1, Desafogada: 1,08, Rio: 1,34),
cozinha (equipada: 1, semi- equipada: 0,5, por equipar: 0), tipologia (de T0 a
T2+2).
4) Variveis interactivas: piso (n: sem elevador; 2n: com elevador)

Aps as iteraes necessrias, a expresso para calcular ndice de Venda Unitrio :
Y = 2000,468 + 325,123.Estacionamento + 687,874.Arrecadao + 159,932.Pis o (7)

Para obter esta expresso, apresenta-se em seguida alguns dos outputs do software que
permitem validar o modelo, segundo os critrios definidos. O Quadro 22 permite a leitura de
um R
2
e R
a
2
adequados, bem como um teste de Durbin-Watson entre os valores limite
definidos, rejeitando a hiptese de auto-regresso.

Quadro 22 - Coeficientes de determinao da expresso de reconstruo
Model R R Square
Adjusted R
Square
Std. Error of the
Estimate Durbin-Watson
1 ,933
a
,871 ,852 200,78927 1,802

No Quadro 23, pode-se constatar uma significncia global do modelo inferior a 0,05.
Alm disso, pode verificar-se que o teste Fischer-Snedecor (F) tem valores elevados.

Quadro 23 - Teste ANOVA da expresso de reconstruo
Model Sum of Squares df Mean Square F Sig.
1 Regression 5449179,278 3 1816393,093 45,054 ,000
a

Residual 806326,646 20 40316,332

Total 6255505,924 23


Relativamente significncia parcial dos coeficientes obtidos, como se observa no
Quadro 24, estes apresentam resultados bons para os nveis de significncia esperada. Os
coeficientes da RLM estimados correspondem segunda coluna. So ainda apresentados os
desvios padro de cada um dos coeficientes.

Quadro 24 - Significncia parcial dos coeficientes da RLM para a expresso de reconstruo
Coefficients
a

Model
Unstandardized Coefficients
Standardized
Coefficients
t Sig. B Std. Error Beta
1 (Constant) 2000,468 71,506

27,976 ,000
Estacionamento 325,123 75,664 ,359 4,297 ,000
Arrecadao 687,874 211,075 ,269 3,259 ,004
Piso 159,932 14,829 ,880 10,785 ,000

Pela anlise das Figuras 19, 20 e 21, a no-aleatoriedade pode ser presumida. De
facto, a distribuio dos resduos apresenta normalidade, como se observa nas Figuras 19 e
20. Os resultados so referentes a uma amostra de 24 elementos tendo-se iniciado a anlise
com 30 elementos.

Figura 19 - Distribuio normal dos resduos da expresso de reconstruo
90

Figura 20 - Resduos acumulados da expresso de reconstruo ajustada
Para presumir a no-aleatoriedade da varivel independente, tem ainda de se
confirmar que no h outliers. Assim sendo, confirma-se tambm que existe
heterocedasticidade.
Conforme estipulado anteriormente, os resduos normalizados obtidos no modelo,
esto contidos no intervalo [-2;+2].

Figura 21 - Distribuio dos resduos da expresso de reconstruo

4.3.4. Sistema informtico
De modo a interligar as expresses criadas, desenvolve-se um sistema que permite
efectuar a comparao na ptica do investimento (Figura 22). Partindo do mesmo ponto, ou
seja, iniciando uma anlise num imvel disponvel em oferta no mercado, aplicam-se, com
vista ao seu maior e melhor uso, as duas abordagens no intuito de comparar o valor obtido.
A interligao feita atravs de um sistema em VBA, em folha de clculo Excel
, que
permite criar outputs de resultados aps a parametrizao considerada pelo utilizador. Dada a
grande variabilidade de cenrios que distinguem este tipo de operaes, a aplicao remete o
utilizador para a seleco de parmetros que divergem da reabilitao para a reconstruo,
nomeadamente rea, custo da interveno, tempo da interveno e valor do imvel aps
interveno.
Por indisponibilidade de dados que permitam estimar com um carcter mais
peremptrio o tempo que demora a efectuar uma determinada interveno, pretende-se que o
utilizador analise vrios resultados que compreendam um intervalo alargado de hipteses,
traduzindo assim a influncia da variabilidade do tempo como um dos critrios na deciso.

Figura 22 - Sistema para interligao do modelo
92

Anlise do Maior e Melhor Uso: no Quadro 25, surge o primeiro formulrio a preencher.
Neste deve-se inserir o custo de aquisio do imvel por intervir e as reas que se pretende
obter consoante o tipo de interveno. Define-se tambm o nmero de fogos em cada um dos
casos. So ainda definidas as taxas de actualizao, taxa de juro e o IRC.
Quadro 25 - Aplicao - Anlise do Maior e Melhor Uso

Tempo: no Quadro 26 indica-se o tempo estimado para a interveno de reabilitao e de
reconstruo, alm de uma previso sobre como ser a distribuio das vendas nos semestres
que precedem e sucedem a concluso da interveno.
Quadro 26 - Tempo da interveno

Encargos: no Quadro 27 so definidas as taxas que esto relacionadas com a parte do
promotor, nomeadamente os custos de projecto, custos para administrao, custos para taxas

camarrias, custos para fiscalizao e ainda, custos para outros encargos (notrios, impostos
no reembolsveis, entre outros especficos de um empreendimento em particular).
Quadro 27 - Encargos

Interveno: indicar o nvel de interveno que se estima ser necessrio para reabilitar
(Quadro 28). Os valores de clculo so automaticamente introduzidos pelo software, devendo
proceder-se a actualizaes ou permitir o preenchimento pelo utilizador. Indicar tambm a
percentagem de custos previstos para demolio, no caso da reconstruo, e a percentagem da
oscilao considerada nos custos de reabilitao seleccionados.
Quadro 28 - Seleco do tipo de interveno

ndices de venda unitrios: os comandos para determinar os ndices de venda unitrio,
presentes no Quadro 29 e 30, utilizam as expresses foram obtidos atravs das expreses de
reconstruo e reabilitao. Como a anlise feita escala do edifcio, os valores
introduzidos devem contabilizar o total dos vrios fogos que componham a anlise. O Quadro
29 est especificamente destinado introduo dos dados que constituem o edifcio em
94

anlise em relao expresso de reconstruo. Assim, devem ser indicados os lugares de
estacionamento, o nmero de arrecadaes e o nmero de pisos do edifcio.
Quadro 29 Expresso de reconstruo

O Quadro 30 apresenta as variveis da expresso de reabilitao, nomeadamente o
tipo construtivo, o nmero de terraos e o nmero de instalaes sanitrias do edifcio.
Quadro 30 Expresso de reabilitao

Deciso: Ao premir este boto surge o resultado da anlise do maior e melhor uso. O Quadro
31 apresenta assim a diferena entre reabilitar e reconstruir num cenrio normal de anlise,
bem como a oscilao que poder haver. Note-se que no exemplo apresentado, o valor do
VAL da reabilitao em todos os cenrios superior ao VAL da reconstruo. Assim, a
melhor deciso ser reabilitar.

Quadro 31 - Resultado da anlise do Maior e Melhor Uso

4.4. CAMPO DE APLICAO
Antes de enunciar os possveis campos de aplicao do estudo desenvolvido,
importante salientar que o respectivo espectro de actividade do modelo est condicionado, at
certo ponto, especificidade para a qual o estudo apontou. Seguidamente, sero ento
apresentados os campos de aplicao.
4.4.1. Limitaes do modelo
Escala: A unidade de anlise o edifcio. Desta forma, a anlise de apenas um fogo ou
de um quarteiro podero obedecer anlise de alguns factores que possam no ter sido
considerados.
Amostra: Os valores obtidos no estudo esto condicionados qualidade e quantidade
da amostra, devendo ser actualizados em igual quantidade e qualidade num intervalo de
tempo recomendado de 6 meses. So apenas consideradas vlidas as anlises onde os ndices
de venda unitrios obtidos nas expresses de regresso linear mltipla estejam
compreendidos no intervalo de valores de prospeco.
Tipo de imvel: O estudo est desenvolvido para a comparao entre edifcios
reabilitados e reconstrudos situados na zona histrica de Lisboa, especificamente edifcios
habitacionais. A utilizao da aplicao desenvolvida para outro tipo de imvel, como por
exemplo uma nave industrial, implica a realizao de nova prospeco para preencher os
campos de calibragem na aplicao desenvolvida. O restante estudo pode manter-se,
adoptando o mtodo do rendimento.
96

4.4.2. Possveis utilizaes
So vrios os eventuais interessados em dispor de uma aplicao que fornea
respostas, de forma expedita, para as questes que so frequentemente consideradas (Quadro
32). A comparao entre o valor de edifcios reabilitados e reconstrudos traduz o potencial
que um edifcio tem para reabilitao.
Quadro 32 - Campo de aplicao

1) Construtores, mediadores e promotores: pela importncia que estes manifestam no
mbito da interveno em edifcios, constituem os principais visados, podendo
usufruir de mais uma ferramenta na hora de equacionar uma novo investimento, no
s na perspectiva de obteno de lucro mas tambm na maximizao desse lucro.
2) Senhorios e inquilinos: percebendo os possveis benefcios de uma actividade
consertada em prol da melhoria das condies dos imveis que, por vezes, atingem
limites inaceitveis do ponto de vista de salubridade, segurana e condio humana,
prejudicando ambas as partes.
3) Autoridades responsveis: desde as autarquias, s entidades que tutelam a nvel
nacional a responsabilidade de promover e incentivar o desenvolvimento sustentvel
do territrio. Existe aqui uma janela de oportunidade para entender a reabilitao
como uma actividade interessante do ponto de vista financeiro ou no, podendo
estabelecer novos benefcios fiscais e demais incentivos ajustados.
4) Avaliadoras e consultoras imobilirias: dispondo de uma ferramenta de apoio
elaborao de relatrios, complementando a prtica da actividade laboral com uma
anlise de maior e melhor uso apresentada na forma de cenrios, enriquecendo o leque
de solues nesta actividade.
5) Empreendedores: que pretendam vislumbrar o possvel interesse de investimento
nesta rea, numa poca em que se fala cada vez mais em reabilitao e na necessidade
desta ser feita.
Construtores, mediadores, promotores
Senhorios e inquilinos
Autoridades responsveis
Avaliadoras e consultoras imobilirias
Empreendedores

4.4.3. Validade
Esta anlise vlida por um perodo de 6 meses, de forma completa, dispensando at
ento actualizao. As constantes mudanas nos ciclos do imobilirio e da economia variam
de forma imprevisvel, sendo muito difcil assumir determinados valores de confiana para
horizontes temporais superiores ao estabelecido.
Desta forma, como poder ser utilizada a aplicao desenvolvida daqui por 10 anos?
Essa utilizao obriga actualizao dos dados que so utilizados nas expresses, bem como
dos campos preenchidos nos vrios passos do sistema, nomeadamente as taxas, nos
parmetros definidos para anlise do maior e melhor uso, rendas e custos de construo
definidos nos passos seguintes.
4.5. CONCLUSES
Como proposto, obtiveram-se expresses que tornam mais rigorosa a obteno de
ndices de venda unitrios, quando comparados com aqueles que so feitos de forma expedita
sem recurso a homogeneizao. Antes disso foi ainda abordada a base terica que est
relacionada com a comparao que se pretende efectuar.
Um dado imvel venda no mercado apresenta uma especificidade complexa, de
modo que uma anlise como a que se pretende fazer obriga a alguma simplificaes, por no
se dispor de alguns dados necessrios para uma anlise mais aprofundada. Este facto conduz
a algum desfasamento da realidade, no entanto, para efeitos de comparao entre a
reabilitao e a reconstruo, pode considerar-se esse afastamento equidistante, na medida
em que as simplificaes so iguais em ambos os casos.
Na aplicao para interligao das expresses a comparao no considerada os
apoios/subsdios em vigor, mas apenas a celeridade ou morosidade de cada processo. Este
facto poder ser tido em conta pelo utilizador, descontando directamente no preo de
aquisio do imvel ainda por reabilitar.
A conjugao das duas expresses numa s, com a adio de uma varivel dicotmica
Reabilitado/Reconstrudo indicou, numa fase inicial do estudo que esta no uma varivel
formadora do valor. Esta impresso inicial veio confirmar a necessidade de separar a forma
como se forma o valor de cada tipo de interveno, uma vez que as variveis formadoras do
valor de um tipo diferem daquelas que formam o valor do outro. Esta tendncia no voltou a
ser testada, aps aperfeioamento de cada expresso, sendo razovel aceitar esta assuno.

5. VALIDAO, TESTE E APLICAO DO MODELO
5.1. INTRODUO
Neste captulo explorado o sistema informtico de comparao entre o valor de
edifcios reabilitados e reconstrudos, desenvolvido no captulo anterior, testando os
requisitos inerentes ao seu bom desempenho. Numa primeira fase feita a validao e teste
das diversas componentes do seu funcionamento, nomeadamente as duas expresses de
regresso linear mltipla e o sistema desenvolvido em VBA. Importa referir que parte da
validao est explcita no captulo anterior, quando feita a verificao dos critrios de
construo das RLM, motivo que reduz as tarefas necessrias nesta fase.
Para apresentar o sistema informtico em casos concretos, segue-se ainda uma fase de
aplicao em situaes reais, submetendo a estudo seis casos de aplicao, onde sero
produzidos os respectivos resultados comparativos.
De seguida, surge a anlise dos resultados, atravs do tratamento efectuado aos casos
em anlise. Como consequncia ser possvel tomar decises na escolha do melhor resultado
da comparao entre reabilitados e reconstrudos, bem como aferir se existe alguma tendncia
sobre a melhor das alternativas.
Este captulo termina com uma reflexo crtica sobre possveis melhorias que possam
vir a ser implementadas no modelo, tanto do ponto de vista operacional como na supresso de
possveis lacunas que eventualmente estejam por colmatar.
5.2. VALIDAO E TESTE
Aps a criao do modelo que foi apresentado no captulo anterior, antes de usufruir
da sua utilizao na comparao entre o valor de edifcios reabilitados e reconstrudos,
importante que seja feita a validao das expresses de reabilitao e reconstruo, alm do
teste do modelo que permite comparar as duas expresses.
Uma forma de validao consiste em utilizar dados produzidos pelo mercado para
comparar com os dados produzidos pelo modelo, comparando-se os outputs com a situao
real, para provar o seu correcto funcionamento face aos requisitos (Jagdev et al, 1995).
Na fase de teste, o sistema informtico sujeita introduo de dados para confirmar
se cumpre com os requisitos que foram definidos. O teste feito na ptica do funcionamento
detalhado de cada passo que se percorre na introduo de dados e tambm na perspectiva do
desempenho global da ferramenta.
Cap tul o 5 Vali dao, teste e aplicao do model o
100

5.2.1. Expresses de Regresso linear mltipla
Dada a preponderncia que as expresses de RLM apresentam no modelo de
avaliao proposto, conveniente analisar os resultados fornecidos pelas expresses,
confrontados com os resultados produzidos pelo mercado. Este procedimento realizado para
a expresso de reabilitao e para a expresso de reconstruo, por intermdio da anlise das
diferenas entre o previsto pelos modelos e a realidade, bem como mdias e desvios, tanto
dos ndices unitrios de venda, como tambm do valor de mercado dos imveis.
5.2.1.1. Previsto vs. real para o modelo de reabilitao
O Quadro 33, apresenta os resultados de comparao entre o que previsto e o que
produzido pelo mercado, tanto em valores absolutos como relativos num intervalo de
confiana de 80%.
Quadro 33 Resultados dos ndices de venda unitrios produzidos pela expresso de reabilitao confrontados com
os valores produzidos pelo respectivo mercado
IV_Real
(/m
2
)
IV_Previsto
(/m
2
)
Desvio
(/m
2
)
|Desvio|
(/m
2
)
inf 80%
(/m
2
)
sup 80%
(/m
2
)
1999,00 2222,17 -223,17 223,17 2017,36 2426,98
2000,00 2222,17 -222,17 222,17 2017,36 2426,98
2644,20 2418,97 225,26 225,26 2214,92 2623,01
2909,10 2721,54 187,55 187,55 2516,94 2926,15
2257,10 2418,97 -161,83 161,83 2214,92 2623,01
2291,70 2222,17 69,50 69,50 2017,36 2426,98
2314,30 2418,97 -104,68 104,68 2214,92 2623,01
2266,70 2222,17 44,50 44,50 2017,36 2426,98
2261,50 2418,97 -157,43 157,43 2214,92 2623,01
2437,50 2271,37 166,13 166,13 2070,64 2472,10
2563,60 2418,97 144,67 144,67 2214,92 2623,01
2266,70 2271,37 -4,70 4,70 2070,64 2472,10
2857,10 2721,54 135,60 135,60 2516,94 2926,15
2909,10 3024,12 -115,03 115,03 2786,22 3262,02
3100,00 3292,85 -192,85 192,85 3082,52 3503,18
3125,00 3086,21 38,79 38,79 2869,34 3303,08
3166,70 3086,21 80,46 80,46 2869,34 3303,08
3222,20 3292,85 -70,63 70,63 3082,52 3503,18
3272,70 3283,01 -10,28 10,28 3073,36 3492,65
3437,50 3283,01 154,49 154,49 3073,36 3492,65
2450,00 2418,97 31,03 31,03 2214,92 2623,01
2650,00 2721,54 -71,54 71,54 2516,94 2926,15
2300,00 2222,17 77,83 77,83 2017,36 2426,98
2700,00 2721,54 -21,54 21,54 2516,94 2926,15


De modo a analisar verdadeiramente os valores que se obtm por aplicao dos
ndices unitrios de venda em cada caso, a comparao entre os valores de venda dos imveis
anunciados no mercado e os mesmos valores previstos pelo modelo apresentam em mdulo
os desvios apresentados no Quadro 34. Analisando individualmente cada resultado, possvel
partida entender que no existem diferenas muito elevadas.
Quadro 34 - Resultados dos valores de venda produzidos pelo expresso de reabilitao confrontados com os valores
produzidos pelo respectivo mercado
rea (m
2
) Valor () Valor previsto () |Desvio| ()
100,00 199900,00 222216,86 22316,86
50,00 100000,00 111108,43 11108,43
52,00 137500,00 125786,27 11713,73
55,00 160000,00 149684,86 10315,14
70,00 158000,00 169327,67 11327,67
96,00 220000,00 213328,18 6671,82
70,00 162000,00 169327,67 7327,67
75,00 170000,00 166662,64 3337,36
65,00 147000,00 157232,83 10232,83
40,00 97500,00 90854,72 6645,28
55,00 141000,00 133043,17 7956,83
45,00 102000,00 102211,56 211,56
77,00 220000,00 209558,80 10441,20
55,00 160000,00 166326,55 6326,55
230,00 713000,00 757354,57 44354,57
240,00 750000,00 740689,92 9310,08
120,00 380000,00 370344,96 9655,04
180,00 580000,00 592712,27 12712,27
220,00 720000,00 722261,33 2261,33
80,00 275000,00 262640,48 12359,52
70,00 171500,00 169327,67 2172,33
55,00 160000,00 149684,86 10315,14
100,00 230000,00 222216,86 7783,14
55,00 148000,00 149684,86 1684,86

A anlise destes valores sumariamente descrita no Quadro 35, onde finalmente se
pode obter concluses do conjunto de observaes. Os valores mdios analisados permitem
considerar a expresso de reabilitao adequada, uma vez que as diferenas entre os valores
produzidos pelo mercado so prximos daqueles produzidos pelo modelo.
Com esta anlise, considera-se validada a expresso de reabilitao, podendo seguir-
se a fase de aplicao prtica, para obteno de cenrios de possveis intervenes de
reabilitao, confrontando com cenrios de reconstruo.
102

Quadro 35 Sntese dos principais parmetros em anlise para validao, expresso de reabilitao
Parmetro Mdia
IV_Reab 2641,74 /m
2

IV_Previsto 2641,74 /m
2

|Desvio| 112,99 /m
2

inf 80% 2434,25 /m
2

sup 80% 2849,23 /m
2

Valor real 262600,00
Valor previsto 263482,83
|Desvio| 9939,22

5.2.1.2. Previsto vs. real para a expresso de reconstruo
semelhana do que foi referido para a expresso de reabilitao, tambm se efectua
a mesma anlise expresso de reconstruo, presente no Quadro 36.
Quadro 36 - Resultados dos ndices de venda unitrios produzidos pela expresso de reconstruo confrontados com
os valores produzidos pelo respectivo mercado
IV_Real IV_Previsto Desvio |Desvio| inf 80% sup 80%
2076,92 2160,40 -83,48 83,48 1882,04 2438,76
2076,92 2320,33 -243,41 243,41 2044,75 2595,91
2095,24 2160,40 -65,16 65,16 1882,04 2438,76
2107,14 2160,40 -53,26 53,26 1882,04 2438,76
2160,00 2160,40 -0,40 0,40 1882,04 2438,76
2257,14 2320,33 -63,19 63,19 2044,75 2595,91
2333,33 2160,40 172,93 172,93 1882,04 2438,76
2564,10 2485,52 78,58 78,58 2204,13 2766,92
2571,43 2640,20 -68,77 68,77 2366,00 2914,39
2645,74 2810,65 -164,91 164,91 2492,85 3128,44
2650,00 2320,33 329,67 329,67 2044,75 2595,91
2738,46 2480,26 258,20 258,20 2206,08 2754,45
2764,71 2645,46 119,25 119,25 2365,71 2925,20
2833,33 2965,32 -131,99 131,99 2684,74 3245,90
3003,16 2640,20 362,96 362,96 2366,00 2914,39
3125,00 3279,93 -154,93 154,93 2991,96 3567,89
3294,12 3599,79 -305,67 305,67 3297,41 3902,17
3333,33 3333,33 0,00 0,00 2956,99 3709,67
3750,00 3599,79 150,21 150,21 3297,41 3902,17
3900,00 3605,05 294,95 294,95 3306,85 3903,25
2200,00 2320,33 -120,33 120,33 2044,75 2595,91
2200,00 2480,26 -280,26 280,26 2206,08 2754,45
2500,00 2485,52 14,48 14,48 2204,13 2766,92
2600,00 2645,46 -45,46 45,46 2365,71 2925,20


Tambm para a expresso de reconstruo se considera importante demonstrar a
realidade dos valores de venda produzidos pelo mercado, em comparao com os valores de
venda produzido pela expresso, mediante o clculo do mdulo da seu desvio, presente no
Quadro 37.
Quadro 37 - Resultados dos valores de venda produzidos pel a expresso de reconstruo confrontados com os
valores produzidos pelo respectivo mercado
rea Valor Valor previsto |Desvio|
65,00 135000,00 140426,02 5426,02
130,00 270000,00 301643,24 31643,24
105,00 220000,00 226842,03 6842,03
140,00 295000,00 302456,04 7456,04
125,00 270000,00 270050,03 50,03
35,00 79000,00 81211,64 2211,64
75,00 175000,00 162030,02 12969,98
78,00 200000,00 193870,81 6129,19
140,00 360000,00 369627,63 9627,63
223,00 590000,00 626774,10 36774,10
80,00 212000,00 185626,61 26373,39
130,00 356000,00 322434,45 33565,55
170,00 470000,00 449727,45 20272,55
120,00 340000,00 355838,44 15838,44
158,00 474500,00 417151,18 57348,82
120,00 375000,00 393591,22 18591,22
85,00 280000,00 305982,28 25982,28
60,00 200000,00 199999,80 0,20
80,00 300000,00 287983,32 12016,68
82,00 320000,00 295614,08 24385,92
125,00 270000,00 290041,58 20041,58
125,00 270000,00 310033,12 40033,12
78,00 200000,00 193870,81 6129,19
78,00 200000,00 206345,54 6345,54

Estes valores so sumariamente analisados no Quadro 38. Considera-se que os
resultados obtidos esto prximos da realidade, podendo ser aplicados ao estudo proposto
nesta dissertao. A ordem de valores que se obtm na mdia em valor absoluto da diferena
entre o previsto e o real no atinge valores elevados.
Com esta anlise, considera-se validado a expresso de reabilitao, podendo seguir-
se a fase de aplicao prtica, para obteno de cenrios de possveis intervenes de
reconstruo, confrontando com cenrios de reabilitao.

104

Quadro 38 - Sntese dos principais parmetros em anlise para validao, expresso de reconstruo
Parmetro Mdia
IV_Reab 2657,50 /m
2

IV_Previsto 2657,50 /m
2

|Desvio| 148,44 /m
2

inf 80% 2370,89 /m
2

sup 80% 2944,12 /m
2

Valor real 285895,83 /m
2

Valor previsto 287048,81 /m
2

|Desvio| 17752,26 /m
2

5.2.2. Teste do Modelo
Para testar o modelo observa-se se o programa desempenha as funes para as quais
foi concebido (Jagdev et al., 1995), garantindo partida o seu bom funcionamento. A
realizao de testes e de experimentaes (sobre cdigos, estrutura e relaes que suportam o
programa) torna-se essencial nestas fases, na optimizao o programa, tanto do ponto de vista
do utilizador, como do programador.
O modelo foi testado e actualizado em diversas verses, at atingir a verso
apresentada, com constantes aperfeioamentos. O teste divide-se em trs partes que
constituem o conjunto, uma primeira para aferir se as expresses de reabilitao e
reconstruo correspondem ao que foi realmente arquitectado, outra parte complementar
corresponde ao teste das diversas caixas de formulrios que surgem para preenchimento ao
iniciar o sistema informtico. Finalmente importa tambm confirmar que num contexto geral
o ambiente grfico agradvel ao utilizador e se no suscita dvidas na utilizao.
Aps a confirmao dos vrios requisitos estabelecidos na ptica do programador,
considera-se que o modelo se encontra em condies de iniciar uma fase de aplicao, onde
explorado com detalhe as potencialidades desta ferramenta informtica.
5.3. APLICAO
Neste sector procede-se aplicao do sistema informtico, explorando as suas
potencialidades e ilustrando a possvel utilizao que poder ser dada em situaes de anlise
de viabilidade financeira, para uma operao de reabilitao ou de reconstruo. Os casos
apresentados so reais, ou seja, so edifcios que se encontravam venda na data em que foi
feita a prospeco na rea de estudo. Importa referir que os casos que servem para demonstrar
a utilidade da aplicao so resultado de uma escolha aleatria.

5.3.1. Conceitos e preocupaes gerais
Para proceder produo dos grficos de estudo, ser feita uma anlise de cenrios,
de modo a produzir uma maior quantidade de informao, cujo tratamento e anlise crtica
permitiro obter uma melhor percepo das decises a tomar.
Procura-se que a anlise seja abrangente, tanto nos tipos de interveno, como no tipo
de escala que cada edifcio representa.
Para cada caso que se segue, so equacionadas todas as possveis intervenes, no
entanto os grficos de anlise apresentados apenas tm presente os cenrios que se encontram
em fase de transio, ficando os restantes ocultos. Por exemplo, se o grfico apresentar linhas
de reabilitaes mdias e profundas, significa que todos os cenrios de uma reabilitao
ligeira se traduziram em vantagem para a reabilitao e por oposio, todos os cenrios de
intervenes mais onerosas que a reabilitao profunda, traduziram-se em vantagem para a
reconstruo.
A taxa de actualizao de 9% e o juro considerado 2%. Para efeitos de comparao,
o risco a que o promotor se expe num ou noutro caso pode ser considerado partida
semelhante, uma vez que no se pode estimar com preciso o tempo da interveno, sendo
assim esta uma taxa de actualizao conservadora. A taxa de IRC considera-se de 25%.
Os cenrios analisados mantm constante a percentagem de vendas, respectivamente
20% no semestre antecedente ao fecho das obras, 30% no semestre de concluso das obras e
50% das vendas a serem feitas no semestre seguinte, por simplicidade de processos de estudo,
no havendo objectivamente dados que permitam provar se usual existir essa distribuio.
So ainda considerados encargos gerais na ordem dos 14%, distribudos do seguinte
modo: 2% custos de projecto, 3% custos de administrao, 4% custos para taxas camarrias,
3% custos para fiscalizao e 2% custos para outros impostos (notrios, impostos no
reembolsveis, entre outras especficas de um dado empreendimento). Embora estes custos
possam variar na realidade, considera-se que para efeitos de comparao no representam
suficiente importncia para pormenorizar o detalhe com que este estudo realizado.
Considera-se que todos os edifcios reconstrudos tero estacionamento em cave e
elevador, o que em alguns caso est de acordo com o projecto aprovado e noutros consiste
num pressuposto do utilizador na ptica do promotor. De modo genrico, define-se tambm
que os custos para demolio representam 10% dos custos associados reconstruo.
106

A anlise de sensibilidade feita produz 2250 casos, onde so equacionados 9 cenrios
conjugando a de variao do tempo de reabilitao (2, 3 e 4 semestres) com uma variao dos
custos da reabilitao, resultando em 3 perspectivas, especificamente a pessimista, onde os
custos e o tempo so desfavorveis, a esperada, onde os custos e o tempo so mdios e ainda
a optimista, para custos menores e intervenes mais rpidas. Para os casos de estudo foi
utilizada uma oscilao de 10% nos custos.
Os casos so apresentados, regra geral, no intervalo onde a TIR positiva, para no
entrar num estudo distorcido, onde eventualmente fosse melhor reabilitar que reconstruir mas
onde na realidade nem um, nem outro se configurassem como alternativas susceptveis de
cativar o investimento de um promotor imobilirio.
5.3.2. Descrio dos casos
Os casos de aplicao 1 e 2 abordam edifcios com um preo superior aos casos
seguintes, permitindo analisar numa escala superior o tema de estudo.
O caso de aplicao 3 apresenta uma variante do estudo, onde se compara a hiptese
de acrscimo de um piso, na interveno de reabilitao que faz a transio entre a vantagem
de reabilitar ou reconstruir.
Tambm no caso de aplicao 4 surge uma situao semelhante ao caso de aplicao
3, no entanto a anlise no se resume a um nico tipo de interveno, sendo necessrio
equacionar mais cenrios.
O caso de aplicao 5 procura tambm explorar uma pequena mudana, a variao
dos custos aplicada de 20% de modo a tornar mais abrangente a anlise.
O caso de aplicao 6 serve para ter percepo sobre a interferncia que existe quando
se adopta uma taxa de actualizao menor, escolhendo para o efeito uma taxa de 6% para
comparar com a taxa de 9% aplicada por defeito.
NOTA: Os grficos apresentados tm sempre presente a variao da TIR dos cenrios
esperados, tanto para a reabilitao como para a reconstruo. Em todos os casos, apresenta-
se a TIR da reconstruo em linhas ponteadas, ao passo que a TIR da reabilitao est sempre
em linhas a tracejado. Com igual importncia surgem tambm as linhas de comparam a
diferena entre o VAL de reabilitao e de reconstruo, com a reabilitao positiva em YY,
ou seja, quando o valor em YY negativo significa que o VAL da reconstruo superior ao
VAL da reabilitao.

5.3.2.1. Caso de aplicao 1
O primeiro caso de anlise tem as caractersticas sintetizadas no Quadro 39. A anlise
feita no grfico apresentado na Figura 23.
Quadro 39 Dados de sntese do caso de aplicao 1
Imvel Edifcio gaioleiro com 5 pisos
Freguesia Mercs
Valor de oferta () 1.350.000,00
Projecto aprovado Sim, para manuteno da fachada e aumento de um piso.
rea (m
2
) 1195
Proposta de reabilitao
O imvel com 1195 m
2
ser composto por 3 T0, 7 T1 e 2 T2.
Os T0, tero um terrao e uma WC, os T1 tambm 1 WC e os
T2 contam com 2 WC.
Proposta de reconstruo
O imvel com 1440 m
2
, ser composto por 3 T0, 7 T1 e 4 T2.
Todos os fogos tero direito a um lugar de parqueamento. No
caso da tipologia T2 tambm se inclui uma arrecadao.

Figura 23 Grfico de comparao entre o VAL da reabilitao e da reconstruo do caso de apl icao 1
108

O prximo caso de anlise tem as caractersticas sintetizadas no Quadro 40. A anlise
Imvel Edifcio do tipo misto com 6 pisos
Freguesia Mercs
Valor de oferta () 2.400.000,00
Projecto aprovado
Sim, para construo de 9 fogos (3 T1, 3 T3, 3 T4) e 12
estacionamentos.
rea (m
2
) 2400
O imvel com 2400 ser composto por 3 T1, 3 T3 e 3 T4.
Dois T1 tero terrao. Os imveis de tipologia T3 e T4 tero
2 WC, enquanto os T1 apenas 1.
O imvel com mesma rea 2400 m
2
acima do solo, ser
composto por tipologia conforme projecto aprovado. De
acordo com o projecto, haver 12 lugares de estacionamento.

Figura 24 - Grfico de comparao entre o VAL da reabilitao e da reconstruo do caso de aplicao 2


O terceiro caso de anlise tem as caractersticas sintetizadas no Quadro 41. A anlise

Figura 25 - Grfico de comparao entre o VAL da reabilitao e da reconstruo para uma interveno profunda,
do caso de aplicao 3
Freguesia Santa Catarina
Valor de oferta () 450.000,00
Projecto aprovado No. Pretende-se solicitar o aumento de um piso.
rea (m
2
) 800
O imvel com 800m
2
ser composto por 5 T1 e 5 T2. Os 2
imveis do R/C tm direito a terrao. Os imveis de tipologia
T2 tm 2 WC.
O imvel com 1000 m
2
, ser composto por 7 T1 e 5 T2.
Todos os fogos tero direito a um lugar de parqueamento. No
caso da tipologia T2 tambm se inclui arrecadao. Caso no
aumente um piso so 5 T1 e 5 T2.
110

O quarto caso de anlise tem as caractersticas sintetizadas no Quadro 42. A anlise
Imvel Edifcio pr-pombalino com 2 pisos
Freguesia Mercs
Projecto aprovado Sim, para manuteno da fachada e aumento de um piso.
rea (m
2
) 120

Imvel com 120 m2 composto por 2 T1, com 1 terrao e 1
WC.


Imvel com 180 m2 composto por 3 T1, com 3
estacionamentos.



O seguinte caso de anlise tem as caractersticas sintetizadas no Quadro 43. A anlise
Imvel Edifcio pombalino com 5 pisos
Freguesia So Paulo
Projecto aprovado Sim, para reabilitao do edifcio.
rea (m
2
) 820
O imvel com 820 m
2
ser composto por 2 T1 e 5 T2. Os
imveis de tipologia T2 tero 2 WC, enquanto os T1 apenas
1.
O imvel com mesma rea de 820 m
2
acima do solo, ser
composto por tipologias iguais proposta de reabilitao.
Trs dos T2 tm arrecadao e existem 7 lugares de
estacionamento.

112

O seguinte caso de anlise tem as caractersticas sintetizadas no Quadro 44. A anlise
Freguesia Encarnao
Projecto aprovado Sem projecto aprovado.
rea (m
2
) 1080
O imvel com 1080 m
2
ser composto por 5 T1 e 5 T2. Os
imveis de tipologia T2 tero 2 WC, enquanto os T1 apenas
1.
O imvel com 1296 m
2
acima do solo, ser composto por
tipologias iguais proposta de reabilitao, com mais um
piso composto por 2 T1. Os T2 tm arrecadao e existem 12
lugares de estacionamento.

Figura 28 - Grfico de comparao entre o VAL da reabilitao e da reconstruo do caso de aplicao 6, com
variao da taxa de actualizao a 6 e 9%.

5.3.3. Anlise dos resultados obtidos
No que respeita ao caso de aplicao 1, a anlise tem principal preponderncia entre
os nveis de interveno mdia e profunda. Para a variao do tempo aplicada, no caso de
haver uma reabilitao mdia, esta apresenta sempre vantagem face reconstruo nas
perspectivas optimista e esperada. A perspectiva pessimista revela desvantagem quando o
tempo de reconstruo inferior a 4 semestres.
No caso de aplicao 2 as dvidas surgem quando se impe uma interveno
profunda. Importa assim referir que tanto o cenrio pessimista da reabilitao mdia, como o
cenrio optimista da interveno profunda, apontam como melhor alternativa a reabilitao.
A reconstruo rentvel no intervalo de tempo considerado mas, s apresenta vantagem
face reabilitao no caso de haver necessidade de uma interveno com alteraes na
estrutura (em beto). Sobre a interveno profunda, apenas compensa reabilitar numa ptica
optimista, caso a previso aponte para uma reconstruo que demore mais de 4 semestres.
No caso de aplicao 3, comparando a hiptese de acrscimo de um piso, verifica-se
que a vertente reconstruo vantajosa caso se possa aumentar a crcea, no entanto para que
tal seja vlido, ser necessrio que interveno de reabilitao seja profunda, caso contrrio
mais vantajoso reabilitar. Uma observao com maior detalhe permite ainda realar que num
cenrio esperado, a reabilitao s vantajosa se a reconstruo demorar mais de 6 semestres.
Tambm no caso de aplicao 4 se estuda um caso onde ocorre o aumento de um piso
na interveno de reconstruo. Observa-se que as intervenes de reabilitao tm uma TIR
superior TIR da reconstruo, no entanto, por se aumentar um piso, mais vantajoso
reconstruir em quase todos os cenrios. Na perspectiva pessimista, apenas se obtm vantagem
numa reabilitao ligeira se a diferena entre reabilitar e reconstruir for superior a 2 anos,
podendo ser de apenas 1 ano num cenrio optimista. Considerando uma reabilitao mdia,
as vantagens surgem quando esta demora menos 3 semestres que a reconstruo.
No caso de aplicao 5, a variao de 20 % dos custos permite abranger a interveno
de reabilitao em madeira, numa perspectiva optimista, o que significa que no caso de ter
uma interveno rpida com alteraes da estrutura em madeira, pode ainda assim representar
uma vantagem face reconstruo. Sobre a reabilitao mdia pode considera-se que esta
quase sempre mais vantajosa que a reconstruo, exceptuando-se no cenrio pessimista os
casos onde a reconstruo seja efectuada em menos de 5 semestres, ou seja, com uma
diferena no superior a 9 meses para os tempos estimados para a reabilitao.
114

Finalmente, no caso de aplicao 6 pode obter-se alguma percepo sobre a variao
da taxa de actualizao. Para o efeito, para o mesmo projecto verifica-se que se a interveno
de reabilitao for mdia, tanto com uma taxa de 6% como de 9%, os valores da TIR de
reabilitao so prximos, ao passo que se for uma reabilitao profunda esta variao j se
faz sentir de forma mais significativa. Verifica-se ainda que quando a taxa de actualizao
utilizada de 6%, a diferena entre reabilitar e reconstruir varia em menor proporo que no
caso de 9%.
Analisando genericamente uma interveno de reabilitao ligeira, dos casos de
aplicao apresentados, apenas no caso 4 surgem dvidas nas vantagens entre uma
interveno ligeira ou uma reconstruo total. Acontece que neste caso o edifcio pequeno e
surge a possibilidade de aumentar um piso, de dois para trs. Nos restantes casos, uma
interveno ligeira sempre vantajosa.
A interveno mdia surge em quase todos os casos como vantajosa face
reconstruo, uma vez que a ordem de valores que esta interveno implica so
substancialmente inferiores aos valores da reconstruo. Outro indicador que consolidada
este nvel de interveno como interessante so os valores elevados da TIR que se registam
em muitos dos casos.
A interveno profunda representa na maioria dos casos aquela onde ocorre a
transio da reconstruo para a reabilitao e vice-versa. Importa referir que um promotor
imobilirio que invista nestas condies dever estar bem informado sobre os possveis
obstculos que possam demorar uma interveno de reabilitao, pois com o tempo que
maioritariamente se obtm vantagem sobre a reconstruo.
A interveno em madeira tambm chegou a constituir uma possvel e
economicamente vivel alternativa, com uma TIR prxima de 5% no caso de aplicao 5,
tendo um desempenho semelhante ao que foi mencionado para uma interveno de
reabilitao profunda. aconselhvel que seja praticada por promotores experientes, com
capacidade de obteno de oramentos favorveis.
A interveno em beto armado foi considerada para um edifcio do tipo misto, em
cenrios onde ainda se regista uma TIR positiva, especificamente na ordem dos 3%, no
entanto todas as abordagens feitas apresentaram vantagens para a reconstruo. Assim sendo,
esta alternativa apenas poder ser vantajosa num caso onde reconstruir demore muito mais
dos que os sete semestres de anlise.

A interveno em estrutura de madeira e metlica no surgem em nenhum dos casos
apresentados por se ter abandonado a hiptese de reabilitao em intervenes menos
dispendiosas. De facto os custos associados a uma operao deste gnero so elevados e
carecem de condies muito peculiares para se tornarem numa hiptese economicamente
interessante.
De acordo com os dados recolhidos para construo das expresses de reabilitao e
reconstruo, verifica-se que os ndices de venda unitrios produzidos pelo modelo esto
compreendidos nem intervalo aceitvel, como se pode constatar no Quadro 45.
Quadro 45 - I.V. produzidos pelo modelo para os casos de aplicao
Caso de aplicao I.V. Reab.() I.V. Rec ().
1 2376,81 3011,03
2 2987,22 3391,83
3 2649,67 3133,33
4 2504,59 2912,01
5 2821,02 3282,97
6 2821,02 2988,17

Como se pode constatar, o tempo interfere substancialmente nas decises, no s na
diferena entre reabilitao e reconstruo, como tambm na viabilizao destes projectos. A
observao da curva da TIR de reconstruo permite analisar em detalhe esta implicao.
Por fim, salienta-se a importncia que existe no acrscimo de mais um piso, tornando
algumas operaes de reconstruo atractivas face reabilitao.
5.4. CONCLUSES
Sobre a validao do modelo, pode concluir-se que este apresenta as condies
adequadas para a abordagem que se pretende efectuar, na medida em que permite analisar, de
modo expedito, vrios projectos, sem descurar aspectos importantes a ter em conta numa
anlise tcnico-econmica com esta. Tambm se considera que foram seguidos os passos
necessrios e suficientes at iniciar a aplicao do modelo.
Aps a aplicao do modelo, a variao dos valores em funo dos semestres
considerados para concluir uma interveno permitem interpretar a forma como o tempo
interfere com o dinheiro, uma vez que quanto mais tempo se demora, menor o lucro obtido
no investimento. Consequentemente, de extrema importncia reunir toda a informao
116

disponvel junto das entidades competentes, de modo estimar com a melhor preciso o tempo
considerado no planeamento das actividades.
Em conjunto com um bom planeamento de actividades, deve surgir a capacidade de
execuo dos projectos conforme o planeado, sem atrasos que possam comprometer a
margem definida numa fase inicial. Para tal, a experincia do promotor poder ser
determinante, desde o momento em que identifica um imvel com bom potencial para
investimento, ao qual se associa profissionais competentes que contribuam para o sucesso da
sua deciso. Nesta fase, a utilizao do sistema informtico poder desempenhar um papel
preponderante na viabilizao da melhor escolha entre reabilitar e reconstruir, face s
caractersticas especficas do edifcio em questo e das seu estado geral de conservao.
5.5. PROPOSTA DE MELHORIA
O sistema informtico desenvolvido, como qualquer software normal permite que
sejam implementadas novas funcionalidades, tornando o programa mais abrangente e
funcional. Para tal, sugere-se que a aplicao desenvolvida em VBA no Excel
seja
transformada num programa com linguagem de programao prpria, de modo a tor nar-se
potencialmente mais atraente para possveis interessados. A criao de um manual de
utilizao do modelo poder tambm facilitar no s a utilizao como tambm o modo de
actualizao.
A evoluo do sistema poder seguir na direco da criao de outputs mais
completos em termos de informaes, passveis de ser directamente aplicados a relatrios de
avaliao.
Outra melhoria que poderia ser muito interessante seria a alimentao do software
com uma base de dados de ndices de venda, alargando o campo de aplicao de um modo
automtico rea de seja coberta pela base.


6. CONCLUSES
Este captulo composto por quatro partes distintas de concluses sobre a dissertao
desenvolvida. Na primeira parte feita a avaliao dos resultados obtidos, por confrontao
com os objectivos estabelecidos e tambm mediante reflexo sobre o interesse desses
resultados. Em seguida so realados os aspectos inovadores alcanados, tanto em termos de
comunidade cientfica, como em ordem ao contributo para a indstria em geral.
Aps realizar o balano referido, realiza-se tambm um estudo sobre as limitaes do
modelo obtido e do sistema informtico. Finalmente, so propostos trabalhos futuros em
seguimento, articulao ou tendo como base os resultados obtidos na dissertao.
6.1. AVALIAO DOS RESULTADOS
A dissertao proposta teve, como interesse principal, abordar a questo da
reabilitao versus reconstruo dos edifcios situados nas zonas centrais de Lisboa. Para o
efeito, apresentam-se os principais objectivos que foram alcanados:
Foram definidos os conceitos de maior e melhor uso e valor do uso alternativo,
aplicado a edifcios reabilitados e reconstrudos tendo em conta as normas
internacionais de avaliao de bens imobilirios (IVS International Valuation
Standards e EVS European Valuation Standards).
Foi feito o levantamento de mercado de edifcios em oferta reabilitados e
reconstrudos, especificamente no Bairro Alto e Bica. Procedeu-se ainda
caracterizao do meio socioeconmico da rea de estudo.
Atravs da anlise de estatsticas do programa RECRIA, foi feito o levantamento dos
custos e prazos praticados na Reabilitao. Tambm de acordo com a rea de estudo,
foram aprofundados os processos tcnicos e legais, bem como analisadas as barreiras
presentes em ambos os mercados.
Foi elaborado um levantamento da legislao e incentivos em prtica no mbito da
reabilitao urbana, cuja aplicao acabou por ser relegada por ineficcia dos
programas de apoio e permanente mudana.
Desenvolveram-se expresses, com recurso ao software SPSS, de caracterizao do
mercado de oferta de reabilitao e de reconstruo.
Foi implementada uma ferramenta informtica que permite comparar de forma
expedita as vantagens econmicas de reabilitar ou reconstruir, atravs da qual for am
desenvolvidos casos de estudo para proceder respectiva anlise financeira.
Cap tul o 6 - Concluses
118

Foram concretizados todos os objectivos propostos para o presente trabalho, tendo
mesmo superado, com o enriquecimento do modelo atravs de um sistema informtico de
comparao do valor dos imveis.
Dado que, de uma forma genrica, a escolha da rea de estudo foi emprica, pode
verificar-se que o contedo das informaes recolhidas para anlise confirmou a aptido para
efectuar o estudo. Concluiu-se que na rea histrica habitacional existem de facto muitos
edifcios onde os promotores de eventuais aces de interveno no patrimnio edificado
necessitam de uma resposta que esclarea qual a opo mais favorvel para os seus
investimentos. Este conjunto de informao recolhida satisfaz, partida, as suspeitas
inicialmente estabelecidas, ou seja, os pressupostos que indicavam haver mercado abundante
de imveis por reabilitar.
Do levantamento de dados dos processo, ao abrigo do programa RECRIA, pese
embora o facto de a legislao em vigor estar em permanente mudana, os dados recolhidos
nesse mbito ajudaram a estabelecer mnimos e mximos de tempo para as intervenes.
Como proposto, obtiveram-se expresses que tornam mais rigorosa a utilizao de
ndices de venda unitrios, quando comparados com aqueles que so feitos de forma expedita
sem recurso a homogeneizao.
No sistema informtico para interligao das expresses do modelo, a comparao
no considera os apoios/subsdios em vigor, mas apenas a celeridade ou morosidade de cada
processo. Este facto poder ser tido em conta pelo utilizador, descontando directamente no
preo de aquisio do imvel ainda por reabilitar.
Sobre a validao do modelo, pode concluiu-se que esta apresenta as condies
adequadas para a abordagem que se pretende efectuar, na medida em que permite analisar, de
modo expedito, vrias alternativas de projecto, sem descurar aspectos importantes a ter em
conta numa anlise tcnico-econmica como esta.
Focando nos resultados produzidos na fase de aplicao, uma primeira nota para
salientar a importncia de ter informao em qualidade e quantidade suficientes, sobre o que
permitido fazer num dado imvel que se encontre venda e tambm sobre o tempo que tal
processo poder demorar. Sublinha-se o facto de no haver uma interveno (entre
reabilitao e reconstruo) que apresente uma clara vantagem e que esse resultado depende
do custo da interveno, tempo e possibilidades de acrscimo de pisos, os quais variam de
caso para caso.

Importa alertar para a necessidade de bons projectos, onde no se esperem surpresas,
em particular para o caso de um promotor imobilirio que se inicie nesta actividade. Outro
aspecto que se apresenta como fulcral a importncia de obteno e cumprimento de
oramentos dentro do planeado. O recurso a peritos qualificados, para aferir o estado de
conservao do imvel ou a actividade de promotores imobilirios experientes, pode marcar a
diferena, uma vez que os custos associados s operaes de reabilitao marcam a fronteira
entre a vantagem e a desvantagem face reconstruo.
Considera-se que a aplicao deste tipo de ferramenta, de modo a esclarecer dvidas
que partida podem no ser evidentes, deve exigir a melhor ponderao sobre os tempos
estimados para cada cenrio, uma vez que o tempo revelou-se como um dos factores
determinantes na escolha das alternativas. Como cada caso um caso, a experincia de
alguns promotores para conseguir bons investimentos e vislumbrar boas oportunidades de
negcio aliada a essa ponderao poder ser vantajosa.
A implementao de processos que permitam concretizar as intervenes de
reabilitao e de reconstruo dentro dos prazos estabelecidos fundamental, pois numa
situao adversa difcil apurar os responsveis por resultados negativos. Este assunto diz
respeito a diversos intervenientes que podem aproveitar para tomar o pulso importncia que
o tempo tem no desfecho de um projecto imobilirio.
Conclui-se ainda que no fcil encontrar centros histricos de outras cidades
europeias assim com tantos edifcios degradados, devendo-se, essencialmente, cultura e
mentalidade, uma vez que em Portugal os centros histricos de muitas cidades deparam-se
com semelhanas em termos de degradao do patrimnio.
6.2. ASPECTOS INOVADORES
Aps a recolha de informaes necessrias redaco do estado do conhecimento,
existem noes sobre o universo de conhecimento sobre esta matria, no entanto, as
constantes evolues em diversos centros de estudo no permitem tecer comentrios
absolutos sobre inovaes que eventualmente possam no o ser.
6.2.1. Contribuies para o conhecimento cientfico
Devido escassez de estudo sobre esta matria em Portugal, a dissertao permite
consolidar e difundir melhor a avaliao imobiliria, principalmente, no mbito da inferncia
estatstica, cujo desenvolvimento notrio noutros pases. A ttulo de exemplo, refere-se que
Cap tul o 6 - Concluses
120

no Brasil, a utilizao da regresso linear mltipla na avaliao de imveis se regula atravs
de uma norma.
No que respeita a estudos especficos sobre vantagens e desvantagens de reabilitar ou
reconstruir, existe na comunidade cientfica internacional poucos artigos publicados sobre o
assunto o que dificultou a sntese de conhecimentos. A experincia revela que a temtica
abordada em termos sociais aquando da demolio de bairros sociais, situao distinta
daquela que se pretende analisar. Existe ainda alguma literatura acerca das decises a tomar
em situaes de catstrofe, quando a segurana estrutural est em causa.
Reunidas as informaes certas, pode dizer-se que a dissertao acrescenta
conhecimento comunidade cientfica, motivo que tambm conduziu elaborao de mais
do que um caso de estudo, para explorar diversos cenrios passveis de existir em imveis
situados em rea histrica habitacional.
6.2.2. Contribuies para a indstria
Para a indstria fica o contributo da ferramenta informtica que permite, de uma
forma fcil e rpida, criar diversos cenrios para anlise da viabilidade econmica de uma
dada interveno. A experincia presente nos casos de estudo permite tambm ter uma ideia
do comportamento dos vrios tipos de situaes possveis, dispensando em certos casos a
utilizao da aplicao constatando apenas os resultados dos casos de estudo realizados.
Outra contribuio respeita a todos os procedimentos implementados, que tm incio
na concepo das expresses e respectiva utilizao, para aperfeioar os resultados da
avaliao atravs do mtodo comparativo de mercado e que conduzem a resultados com as
mesmas caractersticas dos apresentados. Desta forma, poder ser feito um estudo semelhante
noutras reas de estudo.
6.3. LIMITAES
As principais limitaes da dissertao j foram destacadas em virtude dos dados que
foram utilizados para obter os modelos de reabilitao e de reconstruo. Acontece que o
funcionamento pleno da aplicao informtica est condicionada amostra que foi utilizada
para obter os modelos, consequentemente, existe um limite a nvel geogrfico da
aplicabilidade dos modelos e ainda um limite temporal condicionado pela permanente
flutuao do mercado imobilirio. Esta limitao poder ser ultrapassada atravs da
construo de novas expresses ou respectiva actualizao, seguindo os procedimentos
realizados e que deram origem ao modelo apresentado.

Outras limitaes esto relacionadas com a aplicao informtica desenvolvida, onde
a comparao apenas pode ser feita para cenrios alternativos de um imvel em anlise, no
permitindo a anlise simultnea de diversos imveis e mltiplos cenrios. Reala-se, no
entanto, que tal funcionalidade no pertence ao mbito da dissertao, podendo ainda assim
haver desenvolvimentos que tornem esta ferramenta mais completa em termos de software.
6.4. TRABALHOS FUTUROS
Em continuidade ao trabalho desenvolvido pode surgir uma evoluo do modelo que o
torne mais abrangente, compilando muito mais informao e muitas mais expresses de
reabilitao e de reconstruo caracterizadoras de vrias zonas da cidade.
Num cenrio ideal, a interligao do sistema informtico a uma base de dados seria
um passo vantajoso a automatizao dos processos de anlise econmico- financeira deste
tipo de interveno.
Outro tipo de trabalho que se sugere passa por um estudo mais aprofundado de um
casos mais especfico de anlise do maior e melhor uso em casos especiais, como por
exemplo a adaptao de uma nave industrial a um estacionamento em rea histrica
habitacional.
Um trabalho futuro que seria interessante, consiste no investimento para melhorar o
ambiente grfico do sistema informtico. Esta evoluo deveria permitir uma leitura mais
aprofundada dos resultados nos outputs criados pelo sistema. Para tal, seria necessrio que o
sistema tivesse capacidade analtica para elaborar os resultados na franja de resultados onde
surge a transio de um cenrio vantajoso para outro que o consiga superar.

BIBLIOGRAFIA
122

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PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 a

ANEXOS

Anexo I Dados sobre intervenes realizadas
Anexo II Quadro de imveis reabilitados e reconstrudos
Anexo III Quadro de edifcios no mercado, por reabilitar

ANEXOS
b

Anexo I Dados sobre intervenes realizadas
Dados do programa RECRIA para as freguesias de estudo

PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 c

Dados da UPBAB para as freguesias de estudo

Freguesia Morada reas
(Bruta)
Nvel de
Interveno
Custo da
obra
Custo
interveno
(/m2)
Encarnao Travessa da Boa Hora 19-
29
792,19 Reab. Mdia 189.162,03 238,78
Encarnao Travessa da Cara 20-24 157,69 Reab.
Profunda
219.692,19 1.393,21
Encarnao Travessa da Espera 34-36 136,69 Reab. Mdia 67.682,00 495,16
Encarnao Travessa dos Fiis de
Deus 21-23
60,75 Reab.
Profunda
59.010,78 971,37
Encarnao Travessa dos Fiis de
Deus 42-44
126,75 Reab.
Profunda
106.145,06 837,44
Encarnao Travessa dos Inglesinhos
1-3
1621,69 Reab.
Profunda
835.000,00 514,90
Encarnao Travessa dos Inglesinhos
8-12
117,19 Reab.
Profunda
81.274,37 693,54
Encarnao Travessa do Poo da
Cidade 44-48
588 Reab.
Profunda
460.431,00 783,05
Encarnao Travessa de So Pedro
15-25
588 Reab. Mdia 168.347,45 286,31
Mercs Rua Eduardo Coelho 15-
17
315,19 Reab. Ligeira 24.942,02 79,13
Mercs Rua da Paz 60 229,69 Reab.
Profunda
119.715,01 521,21
Mercs Rua dos Poiais de S.
Bento
930,25 Reab. Mdia 132.004,13 141,90
Mercs Rua Quintinha 2-10 285,19 Reab. Mdia 57.215,84 200,63
Mercs Rua de So Bento 162-
166
702,25 Reab. Ligeira 186.197,07 265,14
174
588,00 Reab. Mdia 208.608,45 354,78
184
363,00 Reab. Mdia 167.220,99 460,66
208
500,00 Reab.
Profunda
230.781,97 461,56
222
223,25 Reab. Mdia 68.569,86 307,15
248
551,25 Reab. Mdia 208.162,72 377,62
254
190,13 Reab.
Profunda
208.162,72 1.094,87
260
484 Reab. Mdia 173.197,19 357,85
264
551,25 Reab. Mdia 250.370,71 454,19
Mercs Travessa Convento de
Jesus 29-35
630,75 Reab.
Profunda
548.569,69 869,71

ANEXOS
d

270B
605 Reab. Mdia 228.816,60 378,21
294
567,195 Reab.
Profunda
377.879,19 666,23
Mercs Rua de So Bento 296 588 Reab. Ligeira 90.373,90 153,70
310
784 Reab. Ligeira 86.765,80 110,67
Mercs Rua do Vale 10 507 Reab.
Profunda
575.300,76 1.134,72
Mercs Travessa Convento de
Jesus 27
420,25 Reab. Ligeira 24.773,67 58,95
Santa
Catarina
Lg. Dr. Ant. Sousa
Macedo 7-7E
2080,13 Reab. Ligeira 255.477,89 122,82
Santa
Catarina
Calada do Combro 137-
147
552,25 Reab. Mdia 133.912,17 242,48
Santa
Catarina
Rua Fernandes Toms 12-
16
289 Reab.
Profunda
153.809,83 532,21
Santa
Catarina
Rua Fresca 18-20 363 Reab.
Profunda
184.242,41 507,55
Santa
Catarina
Rua da Hera 19-23 1024 Reab. Ligeira 133.197,49 130,08
Santa
Catarina
Rua Luz Soriano 1-9 1190,25 Reab. Mdia 463.292,87 389,24
Santa
Catarina
Rua Poo dos Negros 14-
16
216,75 Reab. Ligeira 12.000,00 55,36
Santa
Catarina
Rua Poo dos Negros
114-116
229,69 Reab.
Profunda
107.035,54 466,01
Santa
Catarina
Rua Poo dos Negros
134-136
1681 Reab. Mdia 460.474,13 273,93
Santa
Catarina
Rua Poiais de So Bento
33-35
285,19 Reab.
Profunda
138.162,72 484,46
Santa
Catarina
37-39
420,25 Reab. Mdia 137.731,87 327,74
Santa
Catarina
41-45
576 Reab.
Profunda
319.286,45 554,32
Santa
Catarina
51-55
420,25 Reab.
Profunda
231.707,48 551,36
Santa
Catarina
75-75-B
697,69 Reab. Mdia 297.229,10 426,02
So Paulo Rua dos Cordoeiros 2-6 380,25 Reab.
Profunda
222.368,87 584,80
So Paulo Rua dos Cordoeiros 8-
12A
600,25 Reab.
Profunda
308.842,20 514,52
So Paulo Rua dos Cordoeiros 17-23 546,75 Reab.
Profunda
662.841,06 1.212,33
So Paulo Rua dos Cordoeiros 22-24 1054,69 Reab. Mdia 249.379,30 236,45
PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 e

Anexo II Prospeco de imveis reabilitados e reconstrudos
ANEXOS
f

PEDRO MESTRE - Outubro de 2009 g

Anexo III Prospeco de edifcios no mercado, por reabilitar

ANEXOS
h

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