PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2013.0000179921
ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0058664-
93.2010.8.26.0577, da Comarca de So Jos dos Campos, em que apelante JOSU
RIBEIRO DA MOTTA (JUSTIA GRATUITA), apelado CONSTRUTORA E
INCORPORADORA CARVALHO MENDES LTDA.
ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de
So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.
O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores MAIA DA
CUNHA (Presidente sem voto), TEIXEIRA LEITE E FBIO QUADROS.
So Paulo, 21 de maro de 2013.
Carlos Henrique Miguel Trevisan
RELATOR
Assinatura Eletrnica
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Apelao n 0058664-93.2010.8.26.0577 2
VOTO N 4.319
APELAO N 0058664-93.2010.8.26.0577
COMARCA: SO JOS DOS CAMPOS (4 VARA CVEL)
APELANTE: JOSU RIBEIRO DA MOTTA
APELADA: CONSTRUTORA E INCORPORADORA CARVALHO MENDES
LTDA.
JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: HEITOR FEBELIANO DOS SANTOS COSTA
IMISSO DE POSSE Imvel em construo Compromisso de
venda e compra Ao proposta pelo compromissrio
comprador Sentena de extino sem resoluo do mrito
Falta de registro de escritura de venda e compra que no bice
ao de imisso na posse Precedentes da jurisprudncia
Ao que, na verdade, postula o cumprimento de obrigao de
fazer contrada pela vendedora Integral cumprimento pelo autor
da parte do contrato que era possvel faz-lo Impossibilidade de
obteno de financiamento imobilirio decorrente de
inadimplemento da vendedora Direito de acesso do adquirente
ao imvel Ao procedente Sentena reformada Apelao
provida
A sentena de fls. 143/146 cujo relatrio adotado,
complementada pela deciso de fls. 152 proferida em sede de embargos
de declarao, julgou extinto o processo sem resoluo do mrito, com
fundamento no artigo 267, inciso VI, do Cdigo de Processo Civil,
entendendo o magistrado de origem que o autor no possui ttulo
dominial para permitir o prosseguimento da lide petitria, na forma do
que determina o artigo 1.245 do Cdigo Civil.
Apela o autor (fls. 154/157) alegando, em apertada
sntese, que a exigncia de comprovao da propriedade por meio de
certido de registro de imveis para o prosseguimento do feito no tem
fundamento legal. Afirma que o registro no pode ser efetuado pelo fato
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do apelado no ter quitado o INSS da obra e no ter fornecido a certido negativa de dbitos
municipais, o que impediu a obteno de financiamento imobilirio.
O recurso foi regularmente processado e respondido
(fls. 163/170).
o relatrio.
Trata-se de ao proposta sob o nomen juris de imisso
de posse, por meio da qual pretende o autor ser imitido na posse do
imvel localizado na Rua Miguel Eras, 230, apto. B204, Vila Rossi, So
Jos dos Campos, objeto de compromisso de venda e compra celebrado
pelas partes em janeiro de 2007 (fls. 9/18).
O MM. Juiz prolator da sentena, acolhendo
preliminar suscitada pela r, entendeu que o autor no dispe de ttulo
que comprove o domnio do bem, tendo em vista a ausncia de registro
de ttulo translativo em cartrio imobilirio.
Com o devido respeito a tal entendimento, a
sentena comporta reforma.
Na esteira do entendimento dos tribunais superiores,
a obteno da imisso na posse do imvel por meio de ao petitria,
como a presente, independe de prvio registro do contrato no cartrio
de registro de imveis.
Nesse sentido, a jurisprudncia do Superior Tribunal
de Justia:
Ao de imisso de posse. Promessa de compra e venda.
Instrumento particular. Registro. Nulidade. Smulas ns 05 e 07
da Corte. No necessrio o registro para o ingresso da ao
petitria de imisso de posse, na forma de precedente da Corte
(Resp 258711, Relator Ministro Carlos Alberto
Menezes Direito, julgado em 24/04/2001)
IMISSO DE POSSE. AO AJUIZADA POR
COMPROMISSRIO-COMPRADOR. DIREITO A POSSE.
PROMESSA DE VENDA E COMPRA NO REGISTRADA.
ADMISSIBILIDADE. OBRIGANDO-SE O PROMITENTE-
VENDEDOR NO CONTRATO A PROCEDER A ENTREGA DO
IMVEL AO COMPROMISSRIO-COMPRADOR, DESDE
LOGO OU EM DETERMINADO TEMPO, A ESTE
FACULTADO O EXERCCIO DA AO DE IMISSO DE
POSSE, AINDA QUE NO ESTEJA A PROMESSA
REGISTRADA NO LBUM IMOBILIRIO. RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO, MAS IMPROVIDO (Resp
93.015, Relator Ministro Barros Monteiro,
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julgado em 12/08/96)
Nesse sentido, ainda, o seguinte julgado do Supremo
Tribunal Federal:
Imisso de posse. Cabimento. Se ao promitente-comprador com
direito posse no se der a ao de imisso de posse prevista no
art. 382 do Cdigo de Processo Civil, de nenhuma outra se
poder ele valer para tornar efetiva a deteno do objeto do
compromisso de compra e venda. No poder ele reivindicar,
porque no tem o domnio. No poder pleitear a reintegrao
possessria, porque nunca teve a posse e no poder despejar,
porque o ocupante no era locatrio (RTJ 59/924)
Em suma, o instrumento particular de compromisso
de venda e compra gerou efeitos obrigacionais, de sorte que, aplicado o
disposto no 3 do artigo 515 do Cdigo de Processo Civil, deve ser
autorizada a imisso do autor na posse do imvel, valendo acrescentar
que, reputando-se irrelevante o nome que se atribua ao, no caso
presente a pretenso deduzida pelo autor tem por finalidade, em
verdade, o cumprimento de obrigao de fazer contrada em contrato
pela vendedora, circunstncia que mais ainda autoriza o acolhimento do
pedido.
O contrato celebrado pelas partes prev em sua
clusula 4.1.9. que o preo do imvel de R$ 58.000,00 (cinquenta e
oito mil reais), a ser pago da seguinte forma: (a) R$ 5.000,00 (cinco mil
reais) a ttulo de sinal, (b) R$ 3.588,00 (trs mil e quinhentos e oitenta e
oito reais) em 12 (doze) parcelas mensais e consecutivas de R$ 299,00
(duzentos e noventa e nove reais) cada, vencendo-se a primeira em 1
de maro de 2007 e a ltima em 1 de fevereiro de 2008, e (c) R$
49.412,00 (quarenta e nove mil e quatrocentos e doze reais) a serem pagos atravs de recursos
oriundos da carta de crdito junto ao agente financeiro, com vencimento em 60 (sessenta) dias aps
a compromitente vendedora entregar toda documentao pertinente ao imvel, necessria para o
saque desta carta de crdito.
Por sua vez, a clusula 10, que cuida da entrega da
unidade habitacional e da posse, estabelece que to logo concludo o
empreendimento a compromitente vendedora, mediante notificao, sendo admitido qualquer forma,
assim bem como e-mail, fac-simile, telegrama, carta simples ou outro meio de tornar pblico a
efetiva entrega da unidade, comunicar o compromissrio comprador, a fim de comparecer ao local
e hora indicado, para consecuo do termo de recebimento e posse da unidade.
Nesse contexto, o pagamento do sinal e das 12
(doze) parcelas mensais no foi controvertido pela r, tendo sido
expressamente confessado na contestao que por motivos de existncias de
irregularidades na documentao da construo, infelizmente, no foi possvel r entregar o
imvel na data contratualmente estabelecida para tanto (fl. 82).
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Dessa forma, verifica-se que o autor deu integral
cumprimento parte do contrato que at o momento lhe possvel faz-
lo, no tendo sido vivel a obteno do financiamento previsto
contratualmente (e consequente quitao do preo perante a r) por
culpa exclusiva da construtora, que no forneceu ao adquirente a
documentao necessria para tanto.
Assim, tendo ficado caracterizada a concluso do
empreendimento, sem, contudo, a r ter disponibilizado ao comprador a
documentao indispensvel obteno do financiamento imobilirio
expressamente previsto em contrato, no se afigura legtimo impedir o
acesso deste ao imvel objeto do negcio, j que todas as obrigaes
contratuais adstritas ao comprador foram cumpridas.
Em concluso, est caracterizado o interesse
processual para a busca da posse legtima do bem, devendo a ao ser
julgada procedente para o fim de se determinar r que, em cumprimento
obrigao contrada no contrato, promova a entrega do imvel cuja venda
compromissou e imita o autor na posse, desfazendo eventual edificao nele
realizada.
Ressalte-se, por fora das peculiaridades do caso em
exame, que a partir da disponibilizao ao adquirente dos documentos
necessrios para a obteno do financiamento, nascer para a vendedora
o direito de exigir do autor a retomada do cumprimento do contrato
(clusula 4.1.9. c), momento a partir do qual eventual
inadimplemento deste poder acarretar os pedidos de resciso e de
reintegrao na posse do imvel.
Por fim, arcar a r com o pagamento das despesas
processuais e dos honorrios advocatcios fixados, por equidade, em R$
2.000,00 (dois mil reais).
Ante o exposto, o voto no sentido de se dar
provimento apelao.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator