ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

GJWH
N 70047377007 (N CNJ: 0044290-76.2012.8.21.7000)
2012/CVEL
APELAES. COMPRA E VENDA. OBRIGAO DE
FAZER.
DESCONSTITUIO
DE
GRAVAME
HIPOTECRIO. APLICAO DA SMULA N 308 DO
STJ E JURISPRUDNCIA DOS TRIBUNAIS
SUPERIORES. DEFERIMENTO DE AJG PESSOA
JURDICA. POSSIBILIDADE.
1.
Pretendendo o autor desconstituir o nus que
recai sobre os imveis adquiridos, j devidamente
quitados, no h que se falar em impossibilidade
jurdica do pedido, porquanto o ordenamento jurdico
no contm qualquer norma que vede o adquirente de
postular o cancelamento de gravames incidentes
sobre o bem. Desconstituio do gravame. Ineficcia
da garantia hipotecria perante o adquirente de boaf, terceiro na relao jurdica estabelecida entre a
incorporadora e o agente financeiro. Aplicao da
Smula n 308 do STJ. Precedentes Jurisprudenciais.
2.
O deferimento da assistncia judiciria gratuita
pode ser extensivo s pessoas jurdicas, desde que
devidamente comprovada sua fragilidade econmica e
impossibilidade
do
pagamento
das
custas
processuais.
DESPROVIDO O PRIMEIRO APELO. PROVIDO EM
PARTE O SEGUNDO APELO.

APELAO CVEL

VIGSIMA CMARA CVEL

N 70047377007 (N CNJ: 004429076.2012.8.21.7000)

COMARCA DE PORTO ALEGRE

BANRISUL

APELANTE

CONSTRUSEL INCORPORACOES E
CONSTRUCOES LTDA

APELANTE

ALCIMAR DA ROSA TRINDADE

DECIO DIGLIO SELAIMEN

APELADO
INTERESSADO

ACRDO

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Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Vigsima
Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado, unanimidade, em negar
provimento ao primeiro apelo e, dar, parcial provimento a segunda apelao.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, alm do signatrio, os eminentes
Senhores DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI (PRESIDENTE) E DES.
WALDA MARIA MELO PIERRO.
Porto Alegre, 11 de junho de 2014.

DES. GLNIO JOS WASSERSTEIN HEKMAN,

Relator.

R E L AT R I O
DES. GLNIO JOS WASSERSTEIN HEKMAN (RELATOR)
BANCO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL BANRISUL
- E CONSTRUSSEL INCORPORAES E CONSTRUES LTDA
manejaram recursos de apelao inconformados com a sentena exarada s
fls. 201-204, que julgou procedentes os pedidos formulados por ALCIMAR
DA ROSA TRINDADE em face da CONSTRUSSEL INCORPORAOES E
CONSTRUES LTDA, DCIO DIGLIO SELAMEIN E BANCO DO ESTADO
DO RIO GRANDE DO SUL BANRISUL.
Ao: Obrigao de Fazer cumulada com Reparao por
Perdas e Danos com Pedido de Antecipao de Tutela.
Sentena: A sentena restou fundamentada no seguinte teor:
POSTO ISSO julgo PROCEDENTES os pedidos

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formulados por ALCIMAR DA ROSA TRINDADE em
face de CONSTRUSSEL INCORPORAES E
CONSTRUES LTDA, DCIO DIGLIO SELAMEIN e
BANCO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
para determinar, ao Banco do Estado do Rio Grande
do Sul, o cancelamento da hipoteca, no prazo de 30
dias, bem como, no prazo de 60 dias, aos
demandados
Construssel
e
Dcio
Selaimen
providenciar na transferncia da propriedade mediante
a outorga da escritura pblica do imvel objeto do
pedido. Condeno os dois primeiros requeridos ao
pagamento de R$1.040,00 corrigidos do ajuizamento
pelo IGPM e juros legais de 1% contados da citao.
Condeno os requeridos ao pagamento das custas e
honorrios advocatcios fixados em R$1.500,00 em
face do trabalho exigido e realizado.
Tendo em conta existir penhora no rosto do autos,
eventual levantamento da importncia consignada,
ser examinada aps o trnsito em julgado da
presente sentena.

Razes Recursais (fls. 222/232). Em sntese, alega o Banco do

estado que firmou contrato com a incorporadora apelada e no com a parte
autora, assim, no se subsume o caso as hipteses do Sistema Financeiro
de Habitao, sendo inaplicvel espcie a Smula 308 do STJ. Aduz que
deu publicidade ao ato jurdico entabulado entre as partes junto ao Ofcio
competente. Entende no ser possvel reconhecer como juridicamente
possvel o pedido de cancelamento da hipoteca incidente sobre os bens
adquiridos por terceiro. Invoca as hipteses legais de levantamento da
restrio hipotecria e a boa-f objetiva que aplicvel no contrato. Pugna,
por fim, pelo provimento do apelo para reforma da sentena.
Razes Recursais (fls. 222/232). Inicialmente, a Incorporadora
pugna pela concesso do benefcio da assistncia judiciria a pessoa
jurdica. No mrito, impugna a sentena no ponto que no reconhece o saldo
devedor do autor, consoante apurado na ao de execuo (processo n
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001/1.07.0031187-8), conforme prova documental acostada ao feito. Assim,

afirma que a transferncia do bem est condicionada ao pagamento integral
do preo. Alega que o autor litiga de m-f. Requer seja julgada
improcedente

ao,

por

encontrar-se

autor

em

mora,

e,

consequentemente, improcedente o pedido de indenizao por perdas e

danos, bem como redimensionado o nus da sucumbncia.
Efeitos do recebimento do recurso: Presentes os requisitos de
admissibilidade, o primeiro apelo foi recebido somente no seu duplo efeito,
fls. 235; o segundo, no seu duplo efeito, fl. 269.
Contrarrazes. Transcorreu o prazo sem manifestao da parte
autora, conforme certificado no feito.
Redistribudos vieram os autos conclusos a este Relator.
Registro, por fim, que tendo em vista a adoo do sistema
informatizado, os procedimentos para observncia dos ditames dos artigos
549, 551 e 552 do CPC, foram simplificados, mas observados na sua
integralidade.
o relatrio.

VOTOS
DES. GLNIO JOS WASSERSTEIN HEKMAN (RELATOR)
Eminentes Colegas:
De pronto, analiso a questo relativa ao pedido de AJG,
porquanto omissa a sentena, em que pese os reiterados pedidos da pessoa
jurdica.
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Em relao ao pedido de concesso de AJG pessoa

jurdica da CONSTRUSSEL INCORPORAES E CONSTRUES LTDA,
tenho que, merece provimento o apelo.
Compulsando os autos, verifiquei, s fls. 245/248, a existncia
de documentos IRPJ - que demonstram que a pessoa jurdica est inativa,
no havendo qualquer indcio de recebimento de valores em seu nome.
Consigno que a parte demonstrou a sua incapacidade financeira, co a
declarao de imposto de renda.
Como se decide, transcrevo o decidido no REsp. 1131397/SP,
Terceira Turma do E. STJ 1: A egrgia Corte Especial decidiu, no julgamento
dos Embargos de Divergncia no Recurso Especial n 388.045/RS, em
22/09/2003, que as pessoas jurdicas com finalidade lucrativa podem
gozar dos benefcios da assistncia judiciria, desde que comprovem,
de modo satisfatrio, a impossibilidade de arcar com os encargos
processuais, sem comprometer a sua existncia.
No mesmo sentido, entendeu o Ministro Ari Pargendler: A
pessoa jurdica, independentemente de seu objeto social, pode obter o
benefcio da justia gratuita, se provar que no tem condies de arcar
com as despesas do processo2
Destarte dou provimento pessoa jurdica da demandada no
tpico.
Relativamente a impossibilidade de transferncia do bem ante
a inadimplncia do preo da parte autora, os documentos acostados aos
autos revelam outra realidade. Ademais, no h nos extratos atualizados dos

Ministro SIDNEI BENETI, j. em 15/12/2009.

AgRg nos EREsp 949511/MG, Agravo Regimental nos Embargos de Divergncia em

Recurso Especial 2008/0043936-6, Corte Especial, j. 03/12/2008.

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valores consignados e da divida que permitam a esse relator verificar as

diferenas alegadas. Assim, neste particular, mantenho a deciso.
J no que se refere ao levantamento da hipoteca construtiva
incidente sobre os bens adquiridos, a sentena est de acordo com o
entendimento desta e. Corte, no merecendo qualquer reparo.
Em reforo a sentena, cito julgados desta e. Corte:
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA.
IMVEL.
PRETENSO
AO
CANCELAMENTO DE HIPOTECA. DEMANDA
AJUIZADA EM FACE DA CONSTRUTORA E DA
INSTITUIO
FINANCEIRA.
SENTENA
DE
PROCEDNCIA DO PEDIDO. RECURSO DO
BANCO. Quitao do preo. Possibilidade de
desconstituio de nus hipotecrio, sem prejuzo do
crdito do agente financiador frente ao tomador do
crdito. Adquirente que no fez parte da relao
negocial. Smula n. 308 do Superior Tribunal de
Justia. Precedentes jurisprudenciais. APELAO
DESPROVIDA. (Apelao Cvel N 70055736508,
Dcima Nona Cmara Cvel, Tribunal de Justia do
RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em
08/05/2014).
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMVEL
DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA
AGENTE FINANCEIRO. QUITAO DO PREO
PELA PARTE ADQUIRENTE. DESCONSTITUIO
DE NUS HIPOTECRIO. SMULA 308 DO STJ.
MANTIDA
DECISO
QUE
DETERMINOU
CANCELAMENTO DE HIPOTECA FEITA PELA
CONSTRUTORA EM FAVOR DO BANCO, VISANDO
AFASTAR PREJUZO PARTE COMPRADORA.
RECURSO DESPROVIDO. (Apelao Cvel N
70057613184, Dcima Stima Cmara Cvel, Tribunal
de Justia do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva,
Julgado em 19/12/2013).
APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL.
PRETENSO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA

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ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE
FINANCEIRO.
INEFICCIA
PERANTE
O
ADQUIRENTE
DO
IMVEL
QUITADO.
CANCELAMENTO DO GRAVAME. REDUO DA
MULTA
FIXADA
PARA
O
CASO
DE
DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAO. PRETENSO
INDENIZATRIA
POR
DANOS
MORAIS.
MANUTENO DO DESACOLHIMENTO. I. A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior celebrao da
promessa de compra e venda , no tem eficcia
perante os adquirentes do imvel. Aplicao da
Smula n. 308 do Superior Tribunal de Justia. II. A
multa estabelecida para o caso de descumprimento
do comando judicial tem o objetivo de impor, desde
logo, penalidade ao infrator e compensao quele a
quem beneficiar a astreinte. Reduo do valor da
multa fixada para o descumprimento, a fim de evitar
enriquecimento sem causa. Aplicao do art. 461, 6,
do Cdigo de Processo Civil. III. A ser desacolhido o
pleito indenizatrio por danos morais porque no curso
da lide a parte autora, em escritura pblica de compra
e venda , renunciou a tal direito. Observncia ao art.
462 do Cdigo de Processo Civil. Alegao recursal
atinente a estado de necessidade que no pode ser
analisada em grau de apelo, pois fere a ampla defesa
e o contraditrio. Eventual irresignao quanto aos
termos da escritura pblica, bem como quanto s
condies em que foi firmada, se trata de causa de
pedir diversa. UNANIMIDADE, NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA E
RECURSO DO RU BANRISUL S/A E DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA R
EDIBA S/A. (Apelao Cvel N 70058137100, Dcima
Stima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS,
Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 17/04/2014)

De modo que, para evitar tautologia, estou, pois, em manter a

sentena apelada, pelos seus prprios e jurdicos fundamentos:
Trata-se de demanda cujos elementos de convencimento
trazidos aos autos so suficiente para o desate da lide, cabendo seu
julgamento antecipado.
H nos autos, na verdade, duas questes, envolvendo,
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primeiro, o ora autor com a construtora com quem contratou diretamente e,

segundo, com o credor hipotecrio, cuja contratao foi apenas entre a
construtora e a instituio financeira.
Inicialmente, cumpre-se examinar a lide entre o ora autor e
a construtora.
O contrato anexado s fls. 20/29 o autor adquiriu da
construtora o apartamento n 1204 e o respectivo box n 44 e cujo contrato
foi devidamente quitado conforme termo de quitao de fls. 30, efetuado na
data de 29/05/2003. Em 29 e 30/04/2004 as partes firmara resilio da
original contratao quando o autor devolveu construtora o apartamento n
1204 e e novo contrato o autor adquiria o Apartamento n 702 e o box n 96
estabelecendo o preo de R$60.000,00 consignando pagamento de arras de
R$48.000,00, remanescendo saldo de R$12.000,00 a serem pagos em seis
parcelas, firmando notas promissrias no valor de R$2.000,00(fls.3337).
Nessa contratao, ficou estabelecido que aps o pagamento do valor
ajustado, a alienante ficava obrigada a outorgar a escritura definitiva.
A causa de pedir reside na alegao de que do valor
remanescente pagou R$5.000,00 e que face ao comportamento da
construtora de no entregar os imveis escriturados a nenhum dos
compradores, pleiteava o depsito dos valores em juzo, o que fez no
decorrer da demanda, mediante diversos pagamentos, os quais importavam
em valor corrigido acima de R$8.000,00.
Embora a demanda tenha sido ajuizada em 21/08/2006,
em face das dificuldades de encontrar os responsveis pela construtora,
esta s veio aos autos em 17/03/2009 mencionando que a dvida do autor
representava R$8.178,74 e referiu explicitamente na petio de que uma
vez que o autor estava consignando os valores, com a quitao da dvida,
no colocava bice no tocante liberao do imvel, questo a ser
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enfrentada junto ao Banrisul. Pleiteou fossem liberados os valores para a

quitao do dbito(fls.145)
Tais

manifestaes

da

requerida

CONSTRUSSEL

importam em reconhecer que os valores consignados representavam o

saldo do contrato efetuado com o autor, inexistindo nos autos bice ou
qualquer contrariedade da forma como foram efetuados tais depsitos,
razo pela qual desnecessrias maiores consideraes acerca de tais
valores como completos para considerar como aptos quitao da dvida
com a construtora.
A questo de fundo, entretanto, que motivou o ajuizamento
da medida pelo autor foi justamente o fato de a Construtora no cumprir a
obrigao firmada no contrato de outorgar a escritura livre e desembaraada
de quaisquer nus. Havia, pois, quando do incio da demanda, o que
remanesceu no seu curso, o fato de que a Construtora no outorgava a
escritura justamente pela sua impossibilidade da outorga em razo da
hipoteca que pendia com a instituio financeira. Nessa quadra, o autor,
que

efetuara

quitao

integral

do

apartamento

inicialmente

adquirido(apto 1204) j tinha direito a receber o imvel desembaraado, o

que continua a ter agora com o apto 702 e respectivo Box.
Assim, de ser acolhida sua pretenso posta em relao
construtora.
No que se refere questo envolvendo o Banco do Estado
do Rio Grande do Sul, credor hipotecrio decorrente de vnculo com a
Construtora decorrente da construo do prprio imvel questo j
conhecida e reiteradamente decidida em casos assemelhados que culminou
com a edio da Smula 308 do STJ que estabelece: A hipoteca firmada
entre a construtora e o agente financeiro anterior ou posterior celebrao
da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes
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do imvel, com o registro de que a cincia da hipoteca oferecida pela

constritora ao banco no retira a expectativa legtima dessa de outorgar a
escritura do imvel adquirido, uma vez que costumeiro nesse tipo de
contratao, primeiro o pagamento e posteriormente a liberao da garantia,
no podendo ficar o adquirente que quitou o imvel ficar em situao jurdica
indefinida.
Registre-se que tratando-se de pretenso manejada como
obrigao e fazer transferncia definitiva do imvel com outorga de
escritura pblica definitiva com excluso da hipoteca - de ser fixado prazo
para cumprimento de obrigao, no prazo de 30 dias, pena de ordem
imediata de cancelamento.
No que se refere ao pedido de indenizao por danos
materiais, no houve contestao especfica ao pedido, razo pela qual
impositivo seu acolhimento j que acompanhado de comprovao
documental e embasado em suporte ftico razovel, mas apenas em
relao construtora e seu representante, uma vez que descabe onerar a
instituio financeira que no deu azo ao descumprimento da relao
contratual.
ANTE AO EXPOSTO, dou parcial provimento apelao da
demandada, apenas, para deferir o benefcio da AJG pessoa jurdica
CONSTRUSSEL. Nego provimento apelao do demandado BANRISUL.
Sem reflexo na condenao sucumbencial, ante sucumbncia
mnima da parte autora.
como voto.

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DES. WALDA MARIA MELO PIERRO (REVISORA) - De acordo com o(a)

Relator(a).
DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI (PRESIDENTE) - De acordo com o(a)
Relator(a).

DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI - Presidente - Apelao Cvel n

70047377007, Comarca de Porto Alegre: "NEGARAM PROVIMENTO
APELAO. UNNIME."

Julgador(a) de 1 Grau: LAERCIO LUIZ SULCZINSKI

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