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EXCELENTSSIMO(A) SENHOR(A) JUIZ(A) FEDERAL DA SEO JUDICIRIA DO

ESTADO DO PAR

Inqurito Civil Pblico n 1.23.000.000180/2012-11

O MINISTRIO PBLICO FEDERAL, pelo Procurador da Repblica


que esta subscreve, no uso de suas atribuies constitucionais e legais vem,
perante Vossa Excelncia, com fundamento nos arts. 127, caput, e 129, inciso III,
ambos da Constituio Federal e nas Leis 7.347/85 e 8.078/90, propor a presente
AO CIVIL PBLICA com PEDIDO LIMINAR
em face de:
FARO INCORPORADORA, pessoa jurdica de direito privado,
inscrita no CNPJ sob o n11.173.477/0001-95, com sede na
Avenida Alcindo Cacela, n 2508, Bairro da Cremao, CEP
66.045-090, Belm/PA;
INNOVAR IMOBILIRIA, pessoa jurdica de direito privado,
inscrita no CNPJ sob o n. 08.666.253/0001-00, com sede na

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Rua Domingos Marreiros, 690, Umarizal - CEP 66055-210 - Belm/PA

Avenida Nazar, n 759, Bairro de Nazar, CEP 66.035-170,


Belm/PA.
CAIXA ECONMICA FEDERAL, instituio financeira sob a forma
de empresa pblica, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 00.360.305/000104, com sede local na Travessa Governador Jos Malcher, n 2.723,
6 andar, Bairro So Braz, CEP 66.090-100, Belm/PA.

com o propsito de responsabilizar os agentes causadores de dano aos


consumidores, consoante os fundamentos fticos e jurdicos a seguir aduzidos.
I. DOS FATOS
O Ministrio Pblico Federal instaurou Inqurito Civil Pblico a partir
do recebimento de Representao realizada por particular e encaminhada pela
Ouvidoria Geral do Ministrio Pblico do Estado do Par, noticiando supostas
irregularidades praticadas pela Innovar Imobiliria quanto negociao de compra
e venda de imvel atravs do Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo
Federal, bem como, pela Empresa Faro Incorporadora, a qual estaria cobrando de
maneira indevida taxa de corretagem relativa assinatura de tais contratos.
Assim sendo, foram encaminhados ofcios s empresas envolvidas,
para apresentao de manifestao acerca da representao acima mencionada.
Neste sentido, a Innovar Empreendimentos Ltda., s fls. 10/11,
informou que os descontos cartorrios so realizados pelo Cartrio competente,
no havendo vedao legal quanto ao pagamento de taxa de corretagem, bem
como, inexistindo venda casada. Alega ainda, que h a disponibilizao de servios
de acompanhamento de corretor, assessoria de contratos, servios de busca de
melhores condies de preo e de pagamento, tudo em vista da comodidade do
cliente e da valorizao do trabalho prestado.
Por sua vez, a Faro Incorporadora apresentou manifestao s fls.
12/60, aduzindo que havia clusula expressa no contrato de compra e venda
(encaminhado pela mesma) referente a determinao de o comprador pagar a taxa
de corretagem, entendendo que tal determinao era de conhecimento da
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compradora que realizou a representao em questo.


Quanto legislao, a referida empresa somente argumentou quanto
s taxas de cartrio, compreendendo, ento, que a cobrana das mesmas encontra
amparo legal. Todavia, no apresentou qualquer argumento jurdico-legal quanto
cobrana das taxas de corretagem.
Posteriormente, foi encaminhado ofcio Sra. Diene Carla Silva
Pinheiro, cuja representao originou o presente apuratrio, a fim de que a mesma
apresentasse manifestao quanto s respostas oferecidas pelas empresas
denunciadas.
Sendo assim, a referida representante ratificou todos os termos da
denncia inicial, trazendo ainda outros casos semelhantes ocorridos no Brasil, nos
quais restou clara a indicao da irregularidade da prtica ora noticiada, como, por
exemplo, a ao civil pblica ajuizada pela Procuradoria da Repblica de Pelotas/
Rio Grande do Sul.
A requerente tambm junto farta prova documental de todo o trmite
irregular feito pelas empresas quando da negociao e compra do imvel atravs
do Programa em comento.
Posteriormente, a Caixa Econmica Federal informou que desconhecia
o fato ora informado.
Por fim, a requerente juntou nova documentao, noticiando outras
irregularidades, tal como, a cobrana de taxa de construo, pela Caixa Econmica
Federal.
Tendo em vista as inmeras irregularidades praticadas pelos
requeridos, este Parquet ajuiza a presente ao civil pblica, conforme fatos e
fundamentos a seguir expendidos.

II. DO DIREITO
a) DO CABIMENTO DA PRESENTE AO

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Tendo em vista a denncia e a comprovao de que a cobrana de


taxa de corretagem dos clientes das empresas abrangidos pelo Programa Minha
Casa Minha Vida ocorre sem qualquer respaldo legal, mostra-se perfeitamente
cabvel a presente ao para fins de proteo dos consumidores, buscando corrigir
a conduta irregular das presentes empresas.
De fato, a Lei n. 7.347/85 (Lei da Ao Civil Pblica) foi
significativamente alterada pelos arts. 109 a 117 do Cdigo de Defesa do
Consumidor, o que demonstra a ntida inteno do legislador em eleger a ao civil
pblica como um dos tpicos instrumentos de defesa do consumidor, como se
verifica no julgado a seguir:

Processo
AC

AC
-

APELAO

200303990189283
CIVEL

882508

Relator(a) JUIZA MARLI FERREIRA Sigla do rgo TRF3 rgo julgador SEXTA
TURMA Fonte DJU DATA:04/06/2004 PGINA: 539 Deciso A Turma, por
unanimidade, rejeitou a matria preliminar, deu provimento parcial
apelao da Drogaria So Paulo S/A, apelao do Conselho Regional de
Farmcia e remessa oficial, nos termos do voto do(a) Relator(a). Ementa
ADMINISTRATIVO. E PROCESSUAL CIVIL. AO CIVIL PBLICA. DROGARIAS E
FARMCIAS. RESPONSVEL TCNICO EM HORRIO INTEGRAL. COMPETNCIA.
JUSTIA FEDERAL. 1. A ao foi proposta perante o foro local competente
para o conhecimento e julgamento do feito. Primeiramente porque foi
aforada perante Vara Federal. Em segundo lugar, porque atenta ao
mandamento constitucional quanto fixao da competncia federal,
traduzida no regramento do art. 109 e seus incisos da Constituio
Federal. 2. A Unio Federal tem interesse no deslinde da demanda, ante
a relevncia pblica das aes e servios de sade, cabendo ao Poder
Pblico dispor, nos termos da lei, sobre sua regulamentao,
fiscalizao e controle, devendo sua execuo ser feita diretamente ou
atravs de terceiros e, tambm por pessoa fsica ou jurdica de direito
privado. 3. O Conselho Regional de Farmcia, na qualidade de "longa
manus" do Estado tem competncia para fiscalizar e autuar os
estabelecimentos farmacuticos no que tange ao cumprimento da
exigncia de manter um responsvel tcnico durante todo o perodo de
funcionamento. 4. No h qualquer empeo atuao do Ministrio
Pblico Federal atravs de ao civil pblica que, defendendo a reta

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aplicao da lei, visa a proteo da sociedade, da sade da populao,


da

coletividade,

de

annimos

consumidores

necessrios

obrigatrios de medicamentos ali ofertados. 5. Nos termos da Lei n


5.991/73, artigo 16, 1 e 2, constitui direito-dever do estabelecimento
farmacutico a manuteno em todo o perodo de funcionamento, de um
responsvel tcnico, no caso o farmacutico ou o oficial de farmcia.
Precedentes: RESP n 491.137/RS - Rel.Min. FRANCIULLI NETTO - DJ de
26.05.2003; RESP n 477065/DF - Rel.Min. JOS DELGADO - DJ de
24.03.2003; AMS n 1997.01.00.031335-2 - TRF1 - Rel. Juiz MOACIR
FERREIRA RAMOS - DJ de 14.08.2003; AMS n 2001.61.00.000082-0 - TRF3 Rel. Desemb. Fed. MAIRAN MAIA - DJ de 15.08.2003. 6. Sentena que se
reforma em parte. Data da Deciso 05/05/2004 Data da Publicao
04/06/2004 Referncia Legislativa LEG-FED LEI-7347 ANO-1985 ART-11
ART-2 CAP ART-16 LEG-FED LEI-5991 ANO-1973 ART-15 PAR-1 ART-16 PAR-1
PAR-2 CF-88 CONSTITUIO FEDERAL LEG-FED CFD-0 ANO-1988 ART-109
INC-1 ART-196 ART-197 CDC-90 CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR LEGFED LEI-8078 ANO-1990 ART-81 PAR-NICO INC-1 LEG-FED SUM-120 STJ
LEG-FED RES-391 ANO-1999 ANVISA. (grifos nossos)

Com base no julgado acima, cumpre tratar de modo mais especfico


sobre a legitimidade ativa do Ministrio Pblico Federal, bem como, da
legitimidade passiva da Innovar Empreendimentos Ltda, da Faro Incorporadora e da
Caixa Econmica Federal.

b) LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTRIO PBLICO FEDERAL


Corroborando aos argumentos acima expendidos, tem-se que a
presente Ao Civil Pblica visa assegurar o direito de acesso moradia, de
natureza

transindividual

indivisvel,

do

qual

so

detentoras

pessoas

indeterminadas e ligadas por uma circunstncia em comum.


Neste sentido, afirma-se que a necessidade de possurem uma
moradia prpria, que lhes assegure uma sobrevivncia digna, caracteriza tal direito
como difuso.
No obstante, a defesa de direitos dessa natureza compete ao
Ministrio Pblico, que tem por dever a defesa de interesses sociais, nos termos do
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art. 127, caput, da CF.


Nesta esteira, vale observar transcrever os seguintes artigos:
Art. 127. O Ministrio Pblico instituio permanente, essencial
funo jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem
jurdica, do regime democrtico e dos interesses sociais e individuais
indisponveis.
(...)
Art. 129. So funes institucionais do Ministrio Pblico:
(...)
III - promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para a proteo do
patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses
difusos e coletivos;

A Lei n 7.347/85, regulamentando o preceito constitucional disps:


Art.1 - Regem-se pelas disposies desta Lei, sem prejuzo da ao
popular, as aes de responsabilidade por danos morais e patrimoniais
causados:
(...)
IV - a qualquer outro interesse difuso ou coletivo.

Por fim, vlido ressaltar o disposto nos arts. 81 do Cdigo de Defesa


do Consumidor, Lei 8.078/90, que independentemente da matria, configura
verdadeiro norte para as aes coletivas:
Art. 81. A defesa dos interesses e direitos dos consumidores e das vtimas
poder ser exercida em juzo individualmente ou a ttulo coletivo.
Pargrafo nico. A defesa coletiva ser exercida quando se tratar de:
I - interesses ou direitos difusos, assim entendidos, para efeitos deste
Cdigo, os transindividuais, de natureza indivisvel, de que sejam titulares
pessoas indeterminadas e ligadas por circunstncias de fato;
II - interesses ou direitos coletivos, assim entendidos, para efeitos deste
Cdigo, os transindividuais, de natureza indivisvel, de que seja titular
grupo, categoria ou classe de pessoas ligadas entre si ou com a parte
contrria por uma relao jurdica base;
III - interesses ou direitos individuais homogneos, assim entendidos os
decorrentes de origem comum.

Logo, resta expressamente definida a legitimidade do Ministrio


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Pblico para a promoo da ao civil pblica, com vistas proteo de direitos


difusos e coletivos, bem como, a chamada ao coletiva para a defesa de
interesses individuais homogneos dos consumidores.
Assim, resta clara a legitimidade ativa do Ministrio Pblico Federal
para propor a presente causa, tendo em vista seu contedo eminentemente social,
indisponvel e difuso.
c) LEGITIMIDADE PASSIVA
c.1.) DA INNOVAR EMPREENDIMENTOS LTDA. E FARO INCORPORADORA
Na condio de empreendedoras das Ilhas do Atlntico, sendo,
portanto, fornecedoras do produtos, resta patente a ilegitimidade passiva das
requeridas, as quais foram denunciadas em razo da cobrana ilegal dos custos de
corretagem

aos

clientes

do

Programa

Minha

Casa

Minha

Vida,

sendo

responsabilizadas pelo ilcito praticado.


c.2.) DA CAIXA ECONMICA FEDERAL
Outrossim, manifesta a legitimidade passiva da CAIXA ECONMICA
FEDERAL. Referida empresa pblica responsvel pelo financiamento das unidades
imobilirias do empreendimento j citado, com recursos vinculados ao Programa Minha
Casa, Minha Vida (PMCMV).
Assim, ao operar no mbito do PMCMV, deve observar as normas do
programa, bem como, as determinaes/orientaes. Assim, ao ser cientificada das
irregularidades referentes cobrana de taxa de corretagem Conforme relatado alhures,
aps um perodo inicial de hesitao, a CEF acabou oficialmente reconhecendo a
irregularidade do repasse, aos compradores, dever adotar medidas, com vistas a impedir a
ocorrncia da referida prtica ilegal nos empreendimentos imobilirios situados em
Belm/PA, financiados pela mesma no mbito do PMCMV, centrando-se, no presente caso,
ao empreendimento Ilhas do Atlntico.

d) DA COMPETNCIA DA JUSTIA FEDERAL


A Justia Federal competente para processar e julgar a presente

demanda, haja vista constar no plo passivo, sendo certo que o rol de
competncias dessa justia definido, entre outros parmetros, em razo da
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pessoa, conforme esclarece o art. 109, inciso I da CF:


Art. 109. Aos juzes federais compete processar e julgar:
I - as causas em que a Unio, entidade autrquica ou empresa
pblica federal forem interessadas na condio de autoras, rs,
assistentes ou oponentes, exceto as de falncia, as de acidentes de
trabalho e as sujeitas Justia Eleitoral e Justia do Trabalho;

Entende-se ainda que o fato de o Ministrio Pblico Federal figurar


como autor da presente demanda, configuraria por si s, a hiptese de
competncia da Justia Federal, pois esta atrai a competncia quando ocorrer a
participao do parquet federal. Esse tem sido o entendimento jurisprudencial:
PROCESSUAL CIVIL. AO CIVIL PBLICA. TUTELA DE DIREITOS
TRANSINDIVIDUAIS. MEIO AMBIENTE. COMPETNCIA. REPARTIO DE
ATRIBUIES ENTRE O MINISTRIO PBLICO FEDERAL E ESTADUAL.
DISTINO ENTRE COMPETNCIA E LEGITIMAO ATIVA. CRITRIOS.
1. A ao civil pblica, como as demais, submete-se, quanto
competncia, regra estabelecida no art. 109, I, da Constituio,
segundo a qual cabe aos juzes federais processar e julgar "as causas
em que a Unio, entidade autrquica ou empresa pblica federal
forem interessadas na condio de autoras, rs, assistentes ou
oponentes, exceto as de falncia, as de acidente de trabalho e as
sujeitas Justia Eleitoral e a Justia do Trabalho". Assim,
figurando como autor da ao o Ministrio Pblico Federal, que
rgo da Unio, a competncia para a causa da Justia Federal.
(...)
4. luz do sistema e dos princpios constitucionais, nomeadamente
o princpio federativo, atribuio do Ministrio Pblico da Unio
promover as aes civis pblicas de interesse federal e ao Ministrio
Pblico Estadual as demais. Considera-se que h interesse federal
nas aes civis pblicas que (a) envolvam matria de competncia
da Justia Especializada da Unio (Justia do Trabalho e Eleitoral);
(b) devam ser legitimamente promovidas perante os rgos
Judicirios da Unio (Tribunais Superiores) e da Justia Federal
(Tribunais Regionais Federais e Juzes Federais); (c) sejam da
competncia federal em razo da matria as fundadas em tratado
ou contrato da Unio com Estado estrangeiro ou organismo
internacional (CF, art. 109, III) e as que envolvam disputa sobre
direitos indgenas (CF, art. 109, XI); (d) sejam da competncia
federal em razo da pessoa as que devam ser propostas contra a
Unio, suas entidades autrquicas e empresas pblicas federais, ou
em que uma dessas entidades figure entre os substitudos
processuais no plo ativo (CF, art. 109, I); e (e) as demais causas
que envolvam interesses federais em razo da natureza dos bens
e dos valores jurdicos que se visa tutelar.
6. No caso dos autos, a causa da competncia da Justia Federal,
porque nela figura como autor o Ministrio Pblico Federal, rgo
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da Unio, que est legitimado a promov-la, porque visa a tutelar


bens e interesses nitidamente federais, e no estaduais, a saber: o
meio ambiente em rea de manguezal, situada em terrenos de
marinha e seus acrescidos, que so bens da Unio (CF, art. 20, VII),
sujeitos ao poder de polcia de autarquia federal, o IBAMA (Leis
6.938/81, art. 18, e 7.735/89, art. 4 ).
7. Recurso especial provido.
(Superior Tribunal de Justia, Recurso Especial 440.002, rgo
Julgador: Primeira Turma, Relator: Min. Teori Albino Zavascki, DJ:
06/12/2004, p. 195) - grifo nosso

Assim, resta configurada a competncia da Justia Federal, tanto por


estar presente como demandada Empresa Pblica Federal, quanto pela presena
do Ministrio Pblico Federal no polo ativo da presente Ao Civil Pblica, restando
indiscutvel a fixao de competncia pelo disposto no art. 109, I, da CF.
e) DA PROTEO DO CONSUMIDOR DAS REGRAS DO CDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR
Considerando a hipossuficincia dos consumidor, o Cdigo de Defesa
do Consumidor passou a regulamentar a proteo dos mesmos em nosso pas. Neste
sentido, objetivou a proteo de tal direito fundamental, elencando ao longo do
seu corpo diversos direitos, dos quais se destacam o direito vida, sade e
segurana, e ainda, o direito efetiva preveno e reparao dos danos
patrimoniais e morais, nos termos que se seguem:
Art. 6 So direitos bsicos do consumidor:
I - a proteo da vida, sade e segurana contra os riscos
provocados por prticas no fornecimento de produtos e servios
considerados perigosos ou nocivos;
(...)
IV - a proteo contra a publicidade enganosa e abusiva, mtodos
comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra prticas e
clusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e
servios;
(...)
VI - a efetiva preveno e reparao de danos patrimoniais e
morais, individuais, coletivos e difusos;

Considerando o caso vertente, cedio que as empresas Innovar


Empreendimentos Ltda. e Faro Incorporadora violaram as regras estatudas no CDC,
ao realizarem a cobrana indevida dos honorrios de corretagem dos adquirentes
da unidades habitacionais do empreendimento Ilhas do Atlntico. Os incisos I,III e
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V do artigo 39 do CDC indicam claramente as condutas ilcitas praticadas por tais


empreendedoras, quais sejam:
Art. 39. vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre
outras prticas abusivas:
I - condicionar o fornecimento de produto ou de servio ao
fornecimento de outro produto ou servio, bem como, sem justa
causa, a limites quantitativos;
(...)
III - enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitao prvia,
qualquer produto, ou fornecer qualquer servio;
(...)
V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;

Desta feita, faz-se necessrio imputar aos responsveis as sanes


cabveis em razo dos atos ilcitos praticados.

e) DO MRITO
e.1) DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA E DA IMPOSSIBILIDADE DO
REPASSE

AOS

ADQUIRENTES

DOS

CUSTOS

DA

COMERCIALIZAO

DE

EMPREENDIMENTO FINANCIADO PELO PMCMV. DA COBRANA INDEVIDA DE


HONORRIOS DE CORRETAGEM AOS ADQUIRENTES DE UNIDADES HABITACIONAIS
DO EMPREENDIMENTO ILHAS DO ATLNTICO
Conforme consta na denncia realizada por uma adquirente de
unidade habitacional no empreendimento acima citado, as empreendedoras
requeridas realizaram a cobrana indevida de honorrios de corretagem, bem
como, dos custos de comercializao das unidades habitacionais do condomnio
Ilhas do Atlntico.
De acordo com a denncia, no ato de assinatura do contrato de
compra e venda, a consumidora pagou o valor de R$ 3.400,00 (trs mil e
quatrocentos reais), sendo informada posteriormente que tal montante se referia

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taxa de corretagem, taxa de reserva de unidade, pagamento de comisso ao


corretor e pagamento de sinal.
Vale frisar que as unidades habitacionais foram oferecidas no mbito
do

Programa

Minha

Casa,

Minha

Vida,

programa

do

Governo Federal, o qual tem por finalidade incentivar a oferta e aquisio de


unidades habitacionais para famlias com renda mensal de at R$ 4.650,00 (quatro
mil, seiscentos e cinquenta reais).
Observa-se ainda que as unidades habitacionais so livremente
comercializadas, inexistindo cadastro prvio. Assim, faz-se necessrio apenas que o
beneficirio se enquadre nas normas do programa, e, estando apto, realize a
escolha do imvel ofertado no programa em questo, para posteriormente
contratar a aquisio do imvel, e, ento obter o financiamento habitacional.
evidente que o empreendimento imobilirio contratado mediante
financiamento facilitado do PMCMV deve observar as regras de tal programa, razo
pela qual, a construtora/incorporadora dever apresentar projeto em observncia
s regras do programa, para anlise e aprovao da CEF.
Neste sentido, a despesa decorrente da comercializao das unidades
habitacionais

deve

constar

necessariamente

na

planilha

de

custos

do

empreendimento, para que a Superintendncia da Caixa Econmica Federal


verifique o enquadramento do empreendimento nas regras do PMCMV, bem como,
proceda avaliao da viabilidade do projeto, de modo a evitar a prtica do
sobrepreo e contratao de empreendimentos com preos inexequveis.
Assim,

constando

custo

de

comercializao

na

planilha

oramentria, referida despesa, bem como, as demais necessrias viabilidade


econmica do empreendimento, considerada para a composio do preo final
das

unidades

habitacionais.

Desta

feita,

eventuais

custos

referentes

comercializao de empreendimento financiado pela PMCMV, tal como, servio de


corretagem, somente sero pagos pelos adquirentes de forma indireta, quando da
satisfao do preo do imvel.
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Nesta esteira, evidente que as empreendedoras obtiveram proveito


indevido, ao transferirem diretamente aos compradores o adimplemento de custos
provenientes da comercializao de empreendimento financiado pelo programa em
questo, tal como, honorrios de corretagem (fls.101) e taxa de comisso ao
corretor (fls. 100).
Referida

conduta

contribui

ao

enriquecimento

ilcito

das

empreendedoras, bem como, viola as regras do PMCMV. De acordo com tal


programa, o preo dos imveis no pode ultrapassar um teto preestabelecido.
Deste modo, caso o preo do imvel coincida com o teto, qualquer despesa no
programada implicar na majorao do preo da unidade a montante superior ao
previsto nas regras do PMCMV.
Afirma-se que o repasse ilegal da despesa de comercializao ao
comprador gera inmeros prejuzos ao consumidor, haja vista que o mesmo custeia
um servio prestado construtora/incorporadora, a qual deveria responder
financeiramente pelo mesmo, bem como, paga vista o valor referente comisso
de corretagem, inexistindo possibilidade de financiamento, o que contraria as
regras do PMCMV, o qual institui que adquirente pode financiar at 100% (cem por
cento) do valor do imvel.
Ou seja, as atitudes ilegais das requeridas prejudicam sobremaneira o
consumidor, hipossuficiente na relao de consumo, e ainda, desvirtua o carter
social do Programa Minha Casa, Minha vida, o qual objetiva o acesso moradia
populao carente do pas.
In casu, a prtica ilegal das empreendedoras foi identificada na
comercializao dos imveis do empreendimento denominado Ilhas do Atlntico.
Aps a instruo do inqurito civil pblico restou constatado que as empresas
Innovar Empreendimentos Ltda. e Faro Incorporadora realizaram a cobrana de
honorrios de corretagem dos adquirentes dos imveis, conforme se observa s fls.
99/101 dos autos.
Vale lembrar que as requeridas confirmaram os termos da denncia,
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ao afirmarem que a cobrana era devida, e ainda, que tal obrigao foi
estabelecida na clusula dcima do contrato de compra e venda. Vlido colacionar
trechos das manifestaes apresentadoras pelas empreendedoras, a seguir:
De forma secundria, importante registrar que o pagamento de
corretagem no vedado em nenhum artigo na lei que institui o programa,
e muito menos na Lei 6.380/1978 Lei Federal da Corretagem, portanto
devida corretamente, como em todas as outras operaes imobilirias,
como remunerao justa pelo trabalho do corretor e da imobiliria, no
perfazendo de nenhuma forma venda casada, pois o comprador do imvel
tem a possibilidade de comprar imvel com o corretor ou imobiliria e
empreendimento que bem lhe aprouver, havendo, de certo, vrias opes
no mercado.
Ainda mais, justo dizer que os valores de R$ 3.900,00 (trs mil e
novecentos reais) pelo servio de corretagem esto abaixo dos 5% usuais
de mercado, calculados sobre o valor de venda, que no caso e R$
89.000,00 (oitenta e nove mil reais) e fazem parte do preo total do
apartamento, conforme o entendimento jurisprudencial sobre o tema. No
havendo de forma alguma, como dito acima, venda casada, no h
obrigao do comprador utilizar os servios da imobiliria informante e
no h pagamento de qualquer taxa em duplicidade.
(Innovar Empreendimentos Ltda. - fls. 10).
Segundo relatado pela prpria denunciante, a mesma contratou com a
imobiliria INNOVAR, atravs de corretor, para a realizao da aquisio da
unidade habitacional em questo. Vejamos o relato: Em junho de 2010 eu
e meu esposo resolvemos comprar um imvel na planta pelo programa
Minha Casa Minha Vida (PMCMV), fomos informados verbalmente pela
corretora que o imvel custava R$ 89.900,00 (unidade referente ao 4
andar), a imobiliria informou-nos tambm que teramos que pagar o
valor de R$ 3.900,00 no ato... (Grifamos).
(Faro Incoporadora fls. 12/13).

Alm disso, os termos da denncia, por si s, evidenciam a conduta


ilegal das requeridas.
Assim, resta claro que as empreendedoras ofenderam os direitos
bsicos dos consumidores informao adequada e clara sobre os diferentes

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servios e produtos, com a correta especificao de quantidade, caractersticas,


composio, qualidade e preo, conforme especificado no artigo 6, III do CDC. E
ainda, praticaram propaganda enganosa e abusiva, utilizando-se de mtodos
comerciais coercitivos ou desleais, bem como, de prticas abusivas no
fornecimento do produto, conduta vedada pelo artigo 6, IV do CDC.
Desta

feita,

resta

cristalino

que

as

requeridas

devem

ser

responsabilizadas pelo ato ilcito cometido.

e.2) DA SUPOSTA PRESTAO DE SERVIOS DE CORRETAGEM AOS ADQUIRENTES


DOS IMVEIS DO EMPREENDIMENTO ILHAS DO ATLNTICO. DA OBRIGAO DO
VENDEDOR PELO PAGAMENTO DO SERVIO DE CORRETAGEM.
Conforme exposto no relatrio ftico, a imobiliria INNOVAR
EMPREENDIMENTOS LTDA. ratificou a prestao de servios de intermediao de
compra e venda de imveis, razo pela qual, realizou a cobrana de honorrios de
corretagem dos adquirentes das unidades habitacionais do empreendimento Ilhas
do Atlntico, de acordo com o exposto pela compradora responsvel pela
denncia ensejadora da presente ao.
Ressalte-se que a referida cobrana ocorreu com anuncia da
vendedora, qual seja, Faro Incorporadora, conforme se depreende do contedo de
sua manifestao, s fls. 12/17 dos autos.
No entanto, deve-se esclarecer que se realmente foi prestado o
servio de corretagem, no o adquirente quem deve responder financeiramente
por tal servio, mas sim, a vendedora, in casu, a Faro Incorporadora. Ratificando
tal afirmao, vale transcrever o artigo 722 do Cdigo Civil:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no
ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de
servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a
obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as
instrues recebidas.

cedio que a denunciante s teve cincia do pagamento da taxa de


corretagem e comisso ao corretor, quando da assinatura do contrato de promessa

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de compra e venda, no havendo qualquer esclarecimento por parte das requeridas


sobre tal obrigao.
Vlido acrescentar que foi pago o valor global de R$ 3.900,00 (trs mil
e novecentos reais), sendo que aps a realizao de tal pagamento, foram
entregues os recibos adquirente, em que constava o valor referente aos
honorrios de corretagem e comisso do corretor. Sendo assim, frisa-se que em
momento algum, a adquirente denunciante contratou livre e consciente os servios
de corretagem.
Assim, considerando que os servios de corretagem foram prestados
nica e exclusivamente em benefcio da incorporadora, esta quem deve ser
responsabilizada pelo pagamento do servio, o que usual no mercado imobilirio,
haja vista que o artigo 490 do Cdigo Civil dispe que as despesas da tradio
ficam a cargo do vendedor, salvo clusula em contrrio.
Neste sentido, vale transcrever a Clusula Dcima do contrato
firmado entre a adquirente, ora denunciante, e a incorporadora, a seguir:
Clusula Dcima Das despesas de corretagem
10.1.

O(s) PROMISSRIO(S) COMPRADOR(ES) arcaro com

as despesas de remunerao do corretor e/ou empresa


de corretagem que intermediar a venda do presente
imvel.
10.2.

A emisso de nota fiscal, referente ao valor pago a

este ttulo, de nica e exclusiva responsabilidade da


intermediadora na negociao.

De plano, verifica-se que a referida clusula abusiva, de acordo


com o artigo 51 do CDC, vez que contm determinao claramente excessiva,
violando, portanto, os direitos bsicos do consumidor. Alm disso, vale frisar que
tal clusula s seria vlida caso houvesse a livre e consciente aquiescncia da
adquirente, o que no ocorreu in casu, haja vista que a mesma no teve cincia da
obrigatoriedade do pagamento, e quando foi cientificada, no coadunou com a

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referida determinao. Neste sentido, vale transcrever as lies de Silvio de Salvo


Venosa:
Quem usualmente paga a comisso o comitente, na
corretagem ndole civil. Clusula contratual que disponha
diferentemente deve ser livremente aceita pelo terceiro, sob
pena de ser considerada ineficaz, o que, por exemplo, nos
contratos de adeso, notadamente por aquisio de imvel,
em que o vendedor, na generalidade dos casos, tenta
transferir tal nus ao adquirente. A comisso, como regra
geral, constitui obrigao a cargo de quem contratou a
corretagem (Rizzardo, 1988:1.130). (Venosa, Silvio de Savio.
Direito civil: contratos em espcie. 10.ed. So Paulo:Atlas,
2010, p. 327).

Assim, ratifica-se a nulidade da clusula em questo, vez que o


pagamento do valor de R$ 3.900,00 (trs mil e novecentos reais) j citado, foi
condio para a compra do imvel, conforme se observa no teor da denncia da
compradora, a seguir descrita:
Na assinatura do contrato de promessa de compra e venda
(adeso), pagamos R$ 3.400,00 referente ao restante do
dinheiro a Innovar onde esta nos deu os recibos
os quais
estavam descriminando os servios que estavam sendo
cobrados: o valor de R$ 1.977,80 de taxa de corretagem para
a Innovar (onde j estavam inclusos os R$ 500,00 da taxa de
reserva da unidade); o valor de R$ 1.168,70 de pagamento da
comisso para o corretor e o pagamento ainda de um sinal
para a Faro Incorporadora no valor de R$ 753,50 (sinal um
valor estipulado para o caso de resciso contratual). Estranhei
pagar a taxa de corretagem e a comisso para o corretor pois
quem normalmente paga essas taxas a empresa que est
vendendo o imvel (que nesse caso a Faro Incorporadora
pois ela quem est recebendo o dinheiro) e isso prtica de
venda casada e cobrana indevida/ilegal. As construtoras
vinculam a aquisio do imvel a um outro servio, o de
corretagem, situao vedada pelo Cdigo de Defesa do
Consumidor (Artigo 39 da Lei n. 8.078/90). A venda casada
tambm considerada infrao a ordem econmica (Artigo
21,inciso XXIII, da Lei n. 8.894/94).
Da anlise dos argumentos ora expostos, afirma-se que inexistiu servio de
intermediao imobiliria direta aos compradores, vez que os mesmos no assumiram o
encargo por tal servio, de livre e espontnea vontade, restando claro que inexiste amparo
legal ao repasse do nus pelo pagamento do servio de corretagem aos compradores da
unidades habitacionais.

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e.3) DA ABUSIVIDADE DA COBRANA DA TAXA DE CONSTRUO


A Caixa Econmica Federal, ao celebrar o contrato de financiamento
do imvel residencial do empreendimento Ilhas do Atlntico, realiza a cobrana
da taxa mensal de construo, a qual, segundo boletos anexos, s fls. 122/123, foi
majorada em mais de 1.700% em um lapso temporal de 01 ano e 08 meses.
Transcreve-se a seguir a clusula stima do contrato de financiamento da CEF:
CLUSULA STIMA DOS ENCARGOS MENSAIS INCIDENTES SOBRE O
FINANCIAMENTO O pagamento de encargos mensais devido a
partir do ms subsequente contratao, com vencimento no
mesmo dia de assinatura deste instrumento, sendo:
Pelo DEVEDOR, mensalmente, na fase de construo, mediante
dbito em conta, que fica desde j autorizado:
a) Encargos relativos a juros e atualizao monetria, taxa
prevista no Quadro C, incidente sobre o saldo devedor apurado
no ms;
b) Taxa de Administrao, se devida;
c) Comisso Pecuniria FGHAB.

Observa-se que a citada taxa de construo, na realidade, refere-se


cobrana de taxas de juros sobre o financiamento, em perodo anterior entrega
das chaves ao adquirente.
Neste sentido, reputa-se ilegal a conduta da Caixa econmica
Federal, ao realizar a cobrana de juros antes da efetiva entrega das chaves aos
adquirentes das unidades habitacionais, o que viola sobremaneira as regras
consumeristas previstas no ordenamento jurdico.
Corroborando a tais argumentos, vale acrescentar que a clusula
contratual (stima) que prev o referido pagamento abusiva, conforme artigo 51
do CDC. Ademais, a Portaria n. 03, de 15 de maro de 2001, da Secretaria de
Direito Econmico, do Ministrio da Justia, em seu item 14, identifica como
abusiva a clusula que estabelece, no contrato de venda e compra de imvel, a
incidncia de juros em perodo anterior entrega das chaves.
O contedo do item acima mencionado se coaduna ao fato da situao
desvantajosa a qual o consumidor submetido, haja vista que o mesmo no usufrui
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do imvel, e ainda, compelido a arcar com encargos destinados construo de


sua moradia.
Sobre o tema, vale observar os julgados a seguir:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Imvel Cobrana de juros
remuneratrios antes da entrega das chaves Impossibilidade
Hiptese de inadmissvel abuso decorrente da imposio de
vantagem exagerada ao consumidor Art. 51, IV e XV, c.c. seu
1, I, II e III, do CDC Prtica conhecida como juros no p Sem a
utilizao do imvel, que se concretiza com a entrega das
chaves, no h capital da construtora a remunerar Precedente
do STJ Quitao do ajuste que no impede sejam definidos
prejuzos e marcadas as responsabilidades dos sujeitos
intervenientes Recurso provido em parte. (Processo: AI
3021344420118260000
SP
0302134-44.2011.8.26.0000,
Relator(a): Ferreira da Cruz, Julgamento: 13/06/2012, rgo
Julgador: 7 Cmara de Direito Privado, Publicao:
21/06/2012).
AO ORDINRIA DE REVISO DE CLUSULA CONTRATUAL
CUMULADA COM REPETIO DE INDBITO. JUROS COBRADOS
ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. ABUSIVIDADE. PARCIALMENTE
PROCEDENTE. APELAO CVEL. INCORPORAO IMOBILIRIA.
APELO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO. DEVOLUO EM
DOBRO DO INDBITO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENA SEGUIDA.
AGRAVO. NOVEL DECISO POR MAIORIA DA 4 TURMA DO STJ.
ENTENDIMENTO ISOLADO - DIVERGENTE DA JURISPRUDNCIA
ATUAL. NO PROVIMENTO. POR MAIORIA.
A irresignao da parte recorrente volta-se para o fato de que
existe novel deciso parida pela 4 Turma do STJ que derroca
todo argumento sustentado por esta relatoria em sua deciso
que se encontra com a jurisprudncia recente dos Tribunais.
Em suas razes, a parte agravante ostenta que houve
pacificao da matria no Superior Tribunal de Justia e, por
fora de conseqncia lgica, a cobrana dos juros
compensatrios legal; Apesar de eloqente o argumento
parasitado deciso recente da Corte da Cidadania, com a
devida vnia, uma novel deciso que ainda no se
consolidou nos Tribunais. Ademais, ainda nesse particular,
existe to quo recente julgado da 3 Turma do STJ, parido no
mesmo ms do entendimento levantado pela parte agravante.
Logo, ante a desuniformidade de decises, ou seja,
divergentes decises, mantenho deciso fustigada; Recurso de
Agravo a que se nega provimento. (Processo: AGV 2792087 PE
0015119-36.2012.8.17.0000, Relator(a): Itabira de Brito Filho,
Julgamento: 28/08/2012, rgo Julgador: 1 Cmara Cvel,
Publicao: 171).

In casu, em que pese o contrato prever o pagamento de juros por


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parte da adquirente, evidente que a cobrana dos referidos juros no deve recair
sobre o consumidor hipossuficiente.
Nesta esteira, afirma-se que nessa etapa da obra, as residncias se
encontram em fase de edificao e a infraestrutura do condomnio est sendo
implementada pela construtora, a qual a nica beneficiada com os recursos do
financiamento, frisando-se ainda que a CEF repassa os valores construtora de
maneira coletiva, de acordo com o cronograma fsico-financeiro das obras.
Assim, evidente que a Faro Incorporadora deve ser responsabilizada
por eventuais cobranas de juros, pois, repita-se, a beneficiada com os valores
repassados pela CEF, utilizando-os conforme sua necessidade. Alm disso, afirma-se
que o repasse realizado Faro Incorporadora pela CEF, cujo capital remunerado
pelos juros incorporados na taxa de construo cobrada dos consumidores no
possui estrita vinculao com a unidade habitacional requerida, sendo certo que a
construtora poder utilizar livremente os recursos, sendo provvel que todos sejam
beneficiados, e no somente os adquirentes abrangidos pelo PMCMV.
Desta feita, entende-se abusiva a cobrana de juros realizada pela
CEF aos adquirentes, frisando-se que a referida cobrana, se legal, deve recair
sobre a incorporadora, jamais sobre os consumidores, vez que, na fase de
construo a nica beneficiria do financiamento.
Por fim, ressalta-se que caso a referida cobrana seja considerada
lcita, o que no se acredita, a mesma deve perdurar at o trmino da fase de
construo prevista no cronograma original de obras, frisando-se que eventuais
prorrogaes realizadas a revelia dos adquirentes ou a imposio de outras
condies alheias vontade dos consumidores no podem onerar-lhes a situao,
sob pena de ficar caracterizada a alterao unilateral do contrato, o que vedado
no ordenamento jurdico.

e.4) DAS VIOLAES AOS DIREITOS DOS CONSUMIDORES PRATICADAS PELAS


REQUERIDAS

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Conforme restou demonstrado no decorrer do presente instrumento,


os adquirentes de unidades imobilirias no empreendimento Ilhas do Atlntico
foram prejudicados, em razo das prticas ilcitas das requeridas, as quais,
realizaram cobrana indevida de honorrios de corretagem e taxa de construo.
cedio que o consumidor o hipossuficiente da relao
consumerista. Com vistas a equilibrar tal balana, foi criada a Lei n. 8.078/1990
(CDC), a qual proporcionou grande avano no ordenamento jurdico brasileiro,
protegendo o consumidor do poder exacerbado do fornecedor, efetivando o
disposto no artigo 5 da CF.
Na referida lei, inmeros dispositivos enumeram os direitos do
consumidor, dentre os quais, destaca-se o artigo 6, in verbis:
Art. 6 So direitos bsicos do consumidor:
I - a proteo da vida, sade e segurana contra os riscos provocados
por prticas no fornecimento de produtos e servios considerados
perigosos ou nocivos;
II - a educao e divulgao sobre o consumo adequado dos produtos
e servios, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas
contrataes;
III - a informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e
servios, com especificao correta de quantidade, caractersticas,
composio, qualidade e preo, bem como sobre os riscos que
apresentem;
IV - a proteo contra a publicidade enganosa e abusiva, mtodos
comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra prticas e
clusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e
servios;
V - a modificao das clusulas contratuais que estabeleam
prestaes desproporcionais ou sua reviso em razo de fatos
supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;
VI - a efetiva preveno e reparao de danos patrimoniais e morais,
individuais, coletivos e difusos;
VII - o acesso aos rgos judicirios e administrativos com vistas
preveno ou reparao de danos patrimoniais e morais, individuais,
coletivos ou difusos, assegurada a proteo Jurdica, administrativa
e tcnica aos necessitados;
VIII - a facilitao da defesa de seus direitos, inclusive com a
inverso do nus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a
critrio do juiz, for verossmil a alegao ou quando for ele
hipossuficiente, segundo as regras ordinrias de experincias;
IX - (Vetado);
X - a adequada e eficaz prestao dos servios pblicos em geral.

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Da anlise do artigo supratranscrito, verifica-se que as requeridas no


observaram as regras dispostas no mesmo, vez que violaram direitos bsicos do
consumidor, conforme ser detalhado a seguir.
A empresa Innovar Empreendimentos Ltda. realizou a cobrana ilegal
dos honorrios de corretagem e comisso do corretor diretamente ao adquirente
do imvel. Frisando-se que a Faro Incorporadora tinha cincia e consentiu com tal
prtica abusiva, conforme se depreende das manifestaes apresentadas pelas
requeridas, s fls. 10/60.
Conforme esclarecido anteriormente, o custo de comercializao est
previsto na planilha oramentria do empreendimento abrangido pelo PMCMV,
sendo que tal despesa considerada para a composio do preo final das unidades
habitacionais. Desta feita, os custos de comercializao so pagos indiretamente
pelos adquirentes, ao satisfazerem o preo do imvel. Logo, o consumidor deve
adimplir o valor da unidade habitacional, sendo ilegal o pagamento de despesas
provenientes da comercializao do empreendimento imobilirio, tais como, os
honorrios de corretagem e comisso ao corretor.
evidente a prtica abusiva imposta no fornecimento do produto, em
se tratando da transferncia do nus do pagamento de despesas decorrentes de
comercializao de empreendimento ofertado pelo programa j citado.
Tal procedimento ilegal ocasiona o enriquecimento ilcito do
fornecedor, e ainda, inobserva as normas do PMCMV, o que agravado pela ofensa
ao direito fundamental bsico do consumidor, previsto no artigo 6, IV do CDC, qual
seja, a proteo contra mtodos comerciais coercitivos e desleais, e ainda, contra
prticas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos.
Vale ressaltar que os adquirentes de imvel no empreendimento Ilhas
do Atlntico so verdadeiramente compelidos ao pagamento dos honorrios de
corretagem e comisso ao corretor, conforme se depreende do depoimento da
compradora, Sra. Diene Silva. Desta feita, o pagamento de honorrios de
corretagem condio para a concretizao do negcio.
Resta evidenciado, portanto, o poder de coero da imobiliria

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Innovar Empreendimentos e, por consequncia, da Faro Incorporadora, o que


comprova o alto poder de influncia sobre o consumidor.
Em se tratando de poder de coero, vale frisar que o referido
majorado pelo fato da Innovar Imobiliria atuar como correspondente imobiliria,
ou seja, realiza a intermediao da compra e venda de imveis, fazendo as vezes
da CEF, fornecendo orientaes sobre o emprstimo, recebendo e encaminhando
documentao do muturio instituio financeira, dentre outros. Desta feita,
todo o ciclo de contratao ocorre nas dependncias da incorporadora e
imobiliria, o que demonstra o alto poder de influncia sobre o consumidor.
Assim,

por

exercer

de

forma

concomitante

as

funes

de

intermediadora da compra e venda das unidades habitacionais do empreendimento


Ilhas do Atlntico, sendo ainda, correspondente imobiliria da CEF, resta
evidente a posio de predominncia na relao consumerista, com poder de
deciso sobre quem ir contratar a aquisio do imvel.
Neste sentido, est claro que as requeridas empregaram mtodos
coercitivos e desleais no mercado, sendo que o consumidor que se negasse a pagar
os honorrios de corretagem, bem como, a comisso do corretor, no realizaria o
negcio.
Corroborando a tais argumentos, frisa-se que no foi prestado
qualquer servio de corretagem aos adquirentes de imvel no empreendimento j
citado, haja vista que o morador no possua opo no momento da compra, vez
que precisava se dirigir at o ponto de venda do empreendimento, realizar a
negociao com os prepostos da imobiliria, para ento adquirir o imvel. Observase, portanto, que a atuao dos corretores se confunde com de vendedores.
Ratifica-se ainda os argumentos expendidos anteriormente quanto ao
nus do pagamento de honorrios de corretagem (pertencente ao vendedor), e
ainda, a inexistncia de contratao livre e consciente dos servios de corretagem.
Outra ofensa aos direitos dos consumidores se refere ao disposto no
artigo 6, III, do

CDC, tratando-se de informao adequada e clara sobre os

diferentes produtos, com especificao correta do preo. Neste sentido, consta na


denncia realizada pela adquirente, a qual, informou que a Innovar Imobiliria

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afirmou que para realizao da compra do imvel, a consumidora teria que pagar o
valor de R$ 3.900,00 (trs mil e novecentos reais), sem detalhar o destino do
referido valor. Referida consumidora s teve cincia do adimplemento da taxa de
corretagem e comisso ao corretor, aps o pagamento do montante, quando a
imobiliria lhe forneceu o recibo correspondente.
Assim, resta claro que a consumidora, e consequentemente, os
demais adquirentes de imvel no empreendimento Ilhas do Atlntico no
receberam o devido esclarecimento, ou mesmo, a informao foi repassada de
forma insuficiente, o que viola o artigo 6, III do CDC.
Alm de tais violaes aos direitos dos consumidores, vale tratar
sobre a conduta ilegal praticada pela CEF ao cobrar a chamada taxa de
construo, que na realidade, trata-se de cobrana de juros em perodo anterior
entrega das chaves.
Conforme relato do tpico anterior, a Caixa Econmica Federal, ao
celebrar contrato de financiamento com os adquirentes, exige o pagamento de
juros antes da entrega das chaves.
evidente que tal clusula se revela abusiva, conforme dispe o
artigo 51 do CDC, e ainda, o item 14 da Portaria n. 03, de 15/03/2001, haja vista
que o consumidor, hipossuficiente da relao consumerista, no perodo de
construo, no pode usufruir do imvel, e ainda, compelido a arcar com os
encargos destinados sua moradia, o que revela a cobrana excessiva ao
adquirente.
Considerando as violaes Constituio Federal, e ainda, aos
dispositivos do Cdigo de Defesa do Consumidor, faz-se necessrio que as
requeridas respondam pelos prejuzos causados, tanto na esfera material, quanto
moral, conforme ser exposto no prximo tpico.

e.5) DA REPETIO EM DOBRO DA QUANTIA PAGA A TTULO DE HONORRIOS DE


CORRETAGEM PELA ADQUIRENTE DE IMVEL NO EMPREENDIMENTO ILHAS DO
ATLNTICO

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Conforme consta no presente instrumento, a adquirente, Sra. Diane


Carla Silva Pinheiro, e demais compradores de imvel no empreendimento Ilhas do
Atlntico celebraram contrato de promessa de compra e venda com as requeridas,
pagando, no ato da assinatura, valores a ttulo de honorrios de corretagem e
comisso ao corretor.
Alm disso, verificou-se que a Caixa Econmica Federal realizou a
cobrana ilegal de taxa de construo, mediante dbito em conta, conforme se
observa s fls. 38 dos autos.
Considerando que as referidas taxas foram cobradas de foram ilegal,
cedio que tais valores devem ser ressarcidos aos consumidores, em dobro,
conforme pargrafo nico do artigo 42 do Cdigo de Defesa do Consumidor, in
verbis:

Art. 42. Na cobrana de dbitos, o consumidor inadimplente no ser


exposto

ridculo,

nem

ser

submetido

qualquer

tipo

de

constrangimento ou ameaa.
Pargrafo nico. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito
repetio do indbito, por valor igual ao dobro do que pagou em
excesso, acrescido de correo monetria e juros legais, salvo hiptese
de engano justificvel.

Referido dispositivo tem por escopo punir, no mbito cvel, o


fornecedor de produtos e servios que abusa de sua posio dominante na relao
de consumo, enriquecendo ilicitamente s custas do consumidor.
Inexistindo

tal

sano,

os

fornecedores

poderiam

se

sentir

estimulados ou tentados a violar os direitos dos consumidores, haja vista que a


vantagem econmica de tal violao manifestamente favorvel aos interesses dos
fornecedores.
Neste sentido, vale observar o seguinte julgado:
RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL. QUANTUM COMPENSATRIO.
CRITRIOS DE FIXAO. REPETIO EM DOBRO DO INDBITO.
AUSNCIA DE PAGAMENTO. PARA A FIXAO DO QUANTUM DEVIDO A

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TTULO DE DANOS MORAIS, A JURISPRUDNCIA PTRIA TEM


CONSAGRADO A DUPLA FUNO: COMPENSATRIA E PENALIZANTE,
BEM ASSIM QUE A REFERIDA VERBA DEVA SER ARBITRADA COM
MODERAO, EVITANDO O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. O ART. 42,
PARGRAFO NICO, DO CDC DISPE ACERCA DO DIREITO DO
CONSUMIDOR "REPETIO DO INDBITO, POR VALOR IGUAL AO
DOBRO DO QUE PAGOU EM EXCESSO", EVIDENCIANDO A NECESSIDADE
DE EFETIVO PAGAMENTO DO VALOR INDEVIDAMENTE COBRADO PARA
QUE INCIDA A DOBRA. (Processo: APL 124132720108070001 DF
0012413-27.2010.807.0001,
Relator(a):
CARMELITA
BRASIL,
Julgamento: 11/04/2012,
rgo Julgador: 2 Turma Cvel, Publicao: 16/04/2012, DJ-e Pg.
188).

Ante o exposto, as requeridas devem ser condenadas ao pagamento


em dobro dos valores cobrados e descontados indevidamente, de acordo com o
exposto no presente tpico, em consonncia com o artigo 42 do CDC.

e.6) DO PEDIDO DE ANTECIPAO DE TUTELA


O instituto da tutela antecipada visa o resguardo de um direito que se
encontra em risco de ser afetado de forma letal, sendo impossvel a sua reparao.
Antecipa-se a tutela no intuito de se assegurar a manuteno do objeto de petio
do autor, zelando para que o curso do processo no seja lesivo ao que se pretende
na ao.
O professor Cndido Rangel Dinamarco traduz a essncia do instituto
supracitado:
"O novo art. 273 do Cdigo de Processo Civil, ao instituir de
modo explcito e generalizado a antecipao dos efeitos da
tutela pretendida, veio com o objetivo de ser uma arma
poderosssima contra os males corrosivos do tempo no
processo." (grifo nosso).

Justifica-se o pedido de antecipao dos efeitos da tutela inicial


quando existe probabilidade de que as alegaes feitas pelo autor sejam
verdadeiras o que resulta da conjugao dos requisitos prova inequvoca e
verossimilhana da alegao, presentes no caput do artigo 273, do Cdigo de
Processo Civil.

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Corroborando a tais argumentos, vale transcrever o artigo 84, 3 da


Lei n. 8.078/1990, in verbis:
Art. 84. Na ao que tenha por objeto o cumprimento da obrigao
de fazer ou no fazer, o juiz conceder a tutela especfica da
obrigao ou determinar providncias que assegurem o resultado
prtico equivalente ao do adimplemento.
3 Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo
justificado receio de ineficcia do provimento final, lcito ao juiz
conceder a tutela liminarmente ou aps justificao prvia, citado o
ru.

Neste sentido, cumpre posicionar adequadamente neste contexto a


presente ao, ofertando, assim, ao Nobre Juzo as mais amplas condies de
estabelecer sintonia fina com os anseios da sociedade e a prtica ilegal das
requeridas.
No caso, tais condies se perfazem, haja vista a comprovao da
cobrana ilegal de honorrios de corretagem, comisso ao corretor e taxa de
construo. Alm disso, o amplo conjunto jurisprudencial acima colacionado
tambm corrobora a interpretao aqui defendida.
Ora , na presente demanda o receio quanto garantia dos direitos
dos consumidores, pois restou demonstrada a conduta ilegal e abusiva ao repassar
encargos, tais como, pagamento de honorrios de corretagem, comisso ao
corretor e taxa de construo aos adquirentes de imvel no empreendimento Ilhas
do Atlntico, sendo alguns beneficirios do PMCMV, o qual possui ntido cunho
social. No entanto, apesar de tal aspecto, as requeridas persistem nas cobranas
ilegais, o que deve ser cessado imediatamente.
A plausibilidade do alegado mais do que contundente em face de
tudo quanto foi exposto e provado nesta exordial, figurando clara a necessidade de
que as requeridas se abstenham de realizar as cobranas ilegais de honorrios de
corretagem comisso ao corretor e taxa de construo (CEF).
Destes fatos decorre a verossimilhana do alegado visto que os
demandados descumpriram preceitos legais pertencentes Constituio Federal e

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legislao federal no que tange ao direito do consumidor.


Alm do requisito acima demonstrado, necessrio evidenciar como
fundamento do pedido da antecipao de tutela a existncia de fundado receio
de dano irreparvel ou de difcil reparao.
No se pode esperar at o final da demanda para que seja dado
provimento ao pleito aqui exposto, pois este perigo de dano verificado no caso aqui
tratado consubstancia-se nas constantes cobranas ilegais, as quais fazem jus ao
recebimento de tutela acautelatria para bem evitar prejuzo grave ou de difcil
reparao, pois este perigo representa a possibilidade de uma perda, sacrifcio ou
privao de um interesse juridicamente relevante.
Assim, a possibilidade de danos aos consumidores no que se refere
situao

financeira

direito

de

moradia

dos

mesmos,

bem

como,

irreversibilidade de certos prejuzos so as razes que levam, por si ss, a


concesso da tutela antecipada.
Portanto, no restam dvida quanto urgncia da presente demanda,
o que enseja a tutela antecipada da mesma, a fim de que os adquirentes no
sejam prejudicadas por prticas ilegais das requeridas.
Ante ao exposto,

o MINISTRIO PBLICO FEDERAL requer seja

antecipada a tutela para que as partes requeridas, Innovar Empreendimentos


Ltda., Faro Incorporadora e Caixa Econmica Federal, cessem as cobranas ilegais
de honorrios de corretagem, comisso ao corretor e taxa de construo aos
adquirentes de imvel no empreendimento Ilhas do Atlntico.

e.7) DO DANO MORAL COLETIVO


Por fim, ainda importa tratar da ocorrncia de dano moral coletivo, o
qual aferido a partir de algo efetivamente ocorrido, ou seja, a viso de
natureza retrospectiva.
Assim, cabe demonstrar inicialmente as condutas ilcitas praticadas
pelas demandadas j citadas.

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Neste

sentido,

afirma-se

que

Innovar

Imobiliria,

consequentemente, a Faro Incorporadora realizaram a cobrana ilegal de


honorrios de corretagem e comisso do corretor aos adquirentes de imvel no
empreendimento Ilhas do Atlntico, inclusive beneficirios do PMCMV.
Alm disso, a Caixa Econmica Federal realiza mensalmente a
cobrana de taxa de construo aos adquirente de imveis do referido
empreendimento, conforme se observa no contrato de financiamento, s fls. 38.
Na realidade, referida taxa de construo se refere cobrana de juros antes
mesmo da entrega das chaves.
evidente que as requeridas in casu, violaram as regras estabelecidas
pela legislao competente, ao realizar cobranas indevidas aos consumidores.
Esta prtica atingiu toda a coletividade de consumidores que compraram imveis e
financiaram o valor perante a Caixa Econmica Federal.
O segundo passo demostrar que a conduta do ru atingiu a
coletividade.
A violao jurdica assume uma dimenso ampla, pois, transcende a
esfera de uns ou de alguns indivduos. inegvel que a conduta das requeridas
atingiu a esfera de alguns indivduos (compradores), que em muitos casos so
beneficirios do PMCMV, e ainda, os promitentes compradores, o que ofende a
moral desse grupo social.
Alm disso, frisa-se que as requeridas ofereceram produtos de modo
coercitivo e abusivo, e ainda, colocou em descrdito o prprio Programa Minha
Casa Minha Vida.
Neste sentido, afirma-se que as vtimas da conduta ilcita da
demandada so os consumidores, e ainda, os pretensos consumidores, que
porventura, tiveram cincia de tais irregularidades e desistiram ou sequer se
interessaram pelo negcio. Lembrando ainda a exposio de diversas pessoas a tal
prtica, consoante se depreende do art. 29 do CDC, que estabelece uma espcie
de conceito difuso de consumidor.
Outro ponto que merece destaque a admissibilidade em nosso
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ordenamento jurdico do dano moral coletivo. Para corroborar tal tese, a saber, a
admissibilidade de tal reparao, colaciona-se o seguinte julgado recente do
Egrgio Superior Tribunal de Justia:
ADMINISTRATIVO - TRANSPORTE - PASSE LIVRE - IDOSOS - DANO MORAL
COLETIVO - DESNECESSIDADE DE COMPROVAO DA DOR E DE SOFRIMENTO
- APLICAO EXCLUSIVA AO DANO MORAL INDIVIDUAL - CADASTRAMENTO
DE IDOSOS PARA USUFRUTO DE DIREITO - ILEGALIDADE DA EXIGNCIA PELA
EMPRESA DE TRANSPORTE - ART. 39, 1 DO ESTATUTO DO IDOSO - LEI
10741/2003 VIAO NO PREQUESTIONADO.
1. O dano moral coletivo, assim entendido o que transindividual e
atinge uma classe especfica ou no de pessoas, passvel de
comprovao pela presena de prejuzo imagem e moral coletiva
dos indivduos enquanto sntese das individualidades percebidas como
segmento, derivado de uma mesma relao jurdica-base.
2. O dano extrapatrimonial coletivo prescinde da comprovao de dor,
de sofrimento e de abalo psicolgico, suscetveis de apreciao na
esfera do indivduo, mas inaplicvel aos interesses difusos e coletivos.
3. Na espcie, o dano coletivo apontado foi a submisso dos idosos a
procedimento de cadastramento para o gozo do benefcio do passe livre,
cujo deslocamento foi custeado pelos interessados, quando o Estatuto do
Idoso, art. 39, 1 exige apenas a apresentao de documento de
identidade.
4. Conduta da empresa de viao injurdica se considerado o sistema
normativo. 5. Afastada a sano pecuniria pelo Tribunal que considerou
as circunstancias fticas e probatria e restando sem prequestionamento o
Estatuto do Idoso, mantm-se a deciso. 5. Recurso especial parcialmente
provido.
(RESP 200801044981 - RESP 1057274. Relator(a) ELIANA CALMON. STJ SEGUNDA TURMA. Fonte DJE:DATA: 26.02.2010) [grifo nosso]

Sendo assim, realizar cobranas ilegais, no se importando com as


consequncias nefastas de tal ao, certamente, ofende os valores ntimos de uma
coletividade, tais como: justia, segurana, tica, confiana, boa-f, etc.
Como alhures destacado no houve apenas dano individual, mas dano
coletivo ou a uma parcela significativa da comunidade, sendo que, conforme
observado pelo art. 29 do CDC, mesmo que no houvesse vtimas, ainda assim a
reparao social seria devida, pelo simples fato de se colocar em risco a
coletividade.
Neste sentido, entende-se que as requeridas devem ser condenadas
por dano moral coletivo ao pagamento de uma indenizao de valor a ser
determinado pelo Douto Juzo, j que a cobrana de honorrios de corretagem,
comisso do corretor e taxa de construo abala a confiana dos consumidores
em relao segurana dos servios oferecidos por esta, e ainda, ao Programa
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Minha Casa Minha vida, bem como, quanto garantia de moradia e tambm em
relao ao Poder Pblico, que tem sua reputao golpeada por ser considerado
incapaz de garantir a aplicao da lei.

III. DOS PEDIDOS


Em face do exposto, o MINISTRIO PBLICO FEDERAL, por
meio do seu rgo signatrio, requer:

3.1. com fundamento no artigo 12 da Lei n. 7.347/85 e artigo


84, 3., da Lei n. 8.078/90, a concesso de medida liminar, com natureza de
antecipao de tutela, para que seja determinado:
3.1.1. requerida INNOVAR IMOBILIRIA LTDA. que se
abstenha

imediatamente

de

repassar

encargo

pelo

pagamento de servios de corretagem (taxa de corretagem e


comisso ao corretor), assim como de quaisquer outros valores
decorrentes

da

comercializao

do

empreendimento

imobilirio, aos adquirentes de imveis de empreendimentos


financiados no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV,

especialmente

do

empreendimento

Ilhas

do

Atlntico, situado na Rodovia dos 40 Horas, n. 37, Bairro:


Coqueiro, Ananindeua/PA, CEP: 67.120-370; sob pena de
imposio de multa diria no valor de R$ 10.000,00 (dez mil
reais), com reverso para o Fundo de Defesa dos Direitos
Difusos, previsto nos artigos 13 e 20 da Lei n. 7.347/85 e
regulamentado pelo Decreto n. 1.306/94;
3.1.2. requerida FARO INCORPORADORA, que se abstenha
imediatamente de repassar o encargo pelo pagamento de
servios de corretagem (taxa de corretagem e comisso ao
corretor), assim como de quaisquer outros valores decorrentes
da

comercializao

aos

adquirentes

de

imveis

de

empreendimentos financiados no mbito do Programa Minha


Casa Minha Vida - PMCMV, especialmente do empreendimento

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Ilhas do Atlntico, situado na Rodovia dos 40 Horas, n. 37,


Bairro: Coqueiro, Ananindeua/PA, CEP: 67.120-370; sob pena
de imposio de multa diria no valor de R$ 10.000,00 (dez
mil reais), com reverso para o Fundo de Defesa dos Direitos
Difusos, previsto nos artigos 13 e 20 da Lei n. 7.347/85 e
regulamentado pelo Decreto n. 1.306/94;
3.1.3. requerida CAIXA ECONMICA FEDERAL que adote as
providncias

cabveis

fim

de

fiscalizar

integral

cumprimento da determinao contida nos itens 3.1.1 e


3.1.2, impedindo a prtica do repasse de custos de
comercializao,

como

adquirentes

imveis

de

honorrios
do

de

corretagem,

empreendimento

Ilhas

aos
do

Atlntico), situado na Rodovia dos 40 Horas, n. 37, Bairro:


Coqueiro, Ananindeua/PA, CEP: 67.120-370 e de outros
empreendimentos imobilirios que financie ou venha a
financiar no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV em Ananindeua/PA e regio; sob pena de imposio de
multa diria no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com
reverso para o Fundo de Defesa dos Direitos Difusos, previsto
nos artigos 13 e 20 da Lei n. 7.347/85 e regulamentado pelo
Decreto n. 1.306/94; e,
3.1.4. requerida CAIXA ECONMICA FEDERAL, que se
abstenha

imediatamente

de

repassar

encargo

pelo

pagamento de taxa de construo, assim como de quaisquer


outros

valores

decorrentes

da

comercializao

do

empreendimento imobilirio, aos adquirentes de imveis do


empreendimento Ilhas do Atlntico, situado na Rodovia dos
40 Horas, n. 37, Bairro: Coqueiro, Ananindeua/PA, CEP:
67.120-370 e de outros empreendimentos imobilirios que
financie ou venha a financiar no mbito do Programa Minha
Casa Minha Vida - PMCMV em Ananindeua/PA e regio; sob
pena de imposio de multa diria no valor de R$ 10.000,00
(dez mil reais), com reverso para o Fundo de Defesa dos
Direitos Difusos, previsto nos artigos 13 e 20 da Lei n.
7.347/85 e regulamentado pelo Decreto n. 1.306/94;

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3.2. a publicao de edital no rgo oficial, a fim de que os


interessados possam intervir no processo como litisconsortes,
nos termos do artigo 94 da Lei n. 8.078/90 (Cdigo de Defesa
do Consumidor);
3.3. a citao das requeridas para, querendo, contestarem a
ao, sob pena de confisso e revelia;
Por fim, a procedncia da demanda, para determinar:
3.4. a condenao da requerida INNOVAR IMOBILIRIA LTDA.,
e em obrigao de no fazer, consistente em se abster de
repassar

encargo

pelo

pagamento

de

servios

de

corretagem, e de quaisquer outros valores decorrentes da


comercializao

do

empreendimento

imobilirio,

aos

adquirentes de imveis de empreendimentos imobilirios


financiados no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, especialmente do Ilhas do Atlntico, situado na
Rodovia

dos

40

Horas,

n.

37,

Bairro:

Coqueiro,

Ananindeua/PA, CEP: 67.120-370; sob pena de imposio de


multa diria no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com
reverso para o Fundo de Defesa dos Direitos Difusos, previsto
nos artigos 13 e 20 da Lei n. 7.347/85 e regulamentado pelo
Decreto n. 1.306/94;
3.5. a condenao da requerida FARO INCORPORADORA, em
obrigao de no fazer, consistente em se abster de repassar
o encargo pelo pagamento de servios de corretagem, e de
quaisquer outros valores decorrentes da comercializao do
empreendimento imobilirio, aos adquirentes de imveis de
empreendimentos imobilirios financiados no mbito do
Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, especialmente
do Ilhas do Atlntico, situado na Rodovia dos 40 Horas, n.
37, Bairro: Coqueiro, Ananindeua/PA, CEP: 67.120-370; sob
pena de imposio de multa diria no valor de R$ 10.000,00
(dez mil reais), com reverso para o Fundo de Defesa dos
Direitos Difusos, previsto nos artigos 13 e 20 da Lei n.
7.347/85 e regulamentado pelo Decreto n. 1.306/94;
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3.6.a condenao da requerida CAIXA ECONMICA FEDERAL

em obrigao de no fazer, consistente em se absterem de


cobrar taxa de construo aos adquirentes de imveis de
empreendimentos imobilirios financiados no mbito do
Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, especialmente
dos adquirentes de imveis do empreendimento Ilhas do
Atlntico, situado na Rodovia dos 40 Horas, n. 37, Bairro:
Coqueiro, Ananindeua/PA, CEP: 67.120-370; sob pena de
imposio de multa diria no valor de R$ 10.000,00 (dez mil
reais), com reverso para o Fundo de Defesa dos Direitos
Difusos, previsto nos artigos 13 e 20 da Lei n. 7.347/85 e
regulamentado pelo Decreto n. 1.306/94;
3.7. a condenao da requerida CAIXA ECONMICA FEDERAL
em obrigao de fazer, consistente em adotar as providncias
cabveis, inclusive de natureza punitiva, a fim de impedir a
prtica do repasse direto de custos de comercializao, como
honorrios de corretagem, aos adquirentes de imveis do
empreendimentoIlhas do Atlntico, situado na Rodovia dos
40 Horas, n. 37, Bairro: Coqueiro, Ananindeua/PA, CEP:
67.120-370; e de outros empreendimentos imobilirios que
financie ou venha a financiar no mbito do Programa Minha
Casa Minha Vida - PMCMV na regio de atribuio da
Superintendncia Norte da CEF; sob pena de imposio de
multa diria no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com
reverso para o Fundo de Defesa dos Direitos Difusos, previsto
nos artigos 13 e 20 da Lei n. 7.347/85 e regulamentado pelo
Decreto n. 1.306/94;
3.8.

condenao

genrica

da

requerida

INNOVAR

IMOBILIRIA LTDA., nos termos do artigo 42, pargrafo nico,


da Lei n. 8.078/90, a restituir, em dobro, o valor pago a
ttulo de honorrios de corretagem e comisso do corretor
pelos adquirentes de imveis do empreendimento Ilhas do
Atlntico, situado na Rodovia dos 40 Horas, n. 37, Bairro:
Coqueiro, Ananindeua/PA, CEP: 67.120-370, acrescido de
juros e correo monetria, montante que dever ser apurado
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em liquidao de sentena promovida pelos eventuais


interessados;
3.9. a condenao genrica da requerida CAIXA ECONMICA
FEDERAL., nos termos do artigo 42, pargrafo nico, da Lei
n. 8.078/90, a restituir, em dobro, o valor pago a ttulo de
taxa de construo referente aos imveis do empreendimento
Ilhas do Atlntico situado na Rodovia dos 40 Horas, n. 37,
Bairro:

Coqueiro,

Ananindeua/PA,

CEP:

67.120-370,

financiados pela referida instituio bancria, acrescido de


juros e correo monetria, montante que dever ser apurado
em liquidao de sentena promovida pelos eventuais
interessados;
3.10. a condenao das requeridas INNOVAR IMOBILIRIA
LTDA E FARO INCORPORADORA. em obrigao de fazer,
consistente em promover, no prazo de at 10 (dez) dias teis
aps a publicao da deciso, ampla divulgao na imprensa
regional (especialmente em jornais de grande circulao) - e
diretamente aos adquirentes de imveis do empreendimento
Ilhas do Atlntico, situado na Rodovia dos 40 Horas, n. 37,
Bairro: Coqueiro, Ananindeua/PA, CEP: 67.120-370 - acerca da
sentena de procedncia da demanda; sob pena de imposio
de multa diria individual no valor de R$ 10.000,00 (dez mil
reais), com reverso para o Fundo de Defesa dos Direitos
Difusos, previsto nos artigos 13 e 20 da Lei n. 7.347/85 e
regulamentado pelo Decreto n. 1.306/94; e,
3.11. a condenao das requeridas ao pagamento das custas
e demais despesas processuais.

IV. DAS PROVAS

Protesta-se pela produo de todas as provas em direito


admitidas, pelo que, desde j se promove a juntada da ntegra dos autos do
Inqurito Civil n. 1.23.000.000180/2012-11).

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Requer-se, ainda, a inverso do nus da prova em favor do


consumidor, nos termos do artigo 6., inciso VIII, da Lei n. 8.078/90 (Cdigo de
Defesa do Consumidor).

V. DO VALOR DA CAUSA
D-se causa o valor estimado de R$ 100.000,00 (cem mil
reais).

Termos em que pede e espera deferimento.


Belm, 16 de janeiro de 2013.

BRUNO ARAJO SOARES VALENTE


Procurador da Repblica

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