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Equipe:
Andr Daniel Chaves
Jose Wellington Ferreira Alves
Marlia Oliveira de Freitas
Miriam Fialho Barbosa
Pedro Francisco de Oliveira Filho
Rochanne Rabelo Magalhes Oliveira
Rochelle Rabelo Magalhes Oliveira
LOCALIZAO DA POLIGONAL NO
MUNICPIO DE FORTALEZA
Poligonal do Alagadio
Imagem: Google Earth
LOCALIZAO DA POLIGONAL NA
BACIA DO MARANGUAPINHO
LOCALIZAO DA POLIGONAL NA
BACIA DO MARANGUAPINHO
Polgono em estudo
MACROZONEAMENTO
Poligonal em estudo
Macrozona de Proteo
Ambiental
Macrozona de Ocupao
Urbana
Imagem: PDPfor2009-mapa01-macrozoneamento.
MICROZONEAMENTO
ZOP1
A ZOP1 classificada pelo plano diretor municipal como:
Art. 79 - A Zona de Ocupao Preferencial 1 (ZOP 1) caracteriza-se pela
disponibilidade de infraestrutura e servios urbanos e pela presena de imveis
no utilizados e subutilizados; destinando-se intensificao e dinamizao do
uso e ocupao do solo.
Art. 80 - So objetivos da Zona de Ocupao Preferencial 1 (ZOP 1):
I - possibilitar a intensificao do uso e ocupao do solo e a ampliao dos
nveis de adensamento construtivo, condicionadas disponibilidade de
infraestrutura e servios e sustentabilidade urbanstica e ambiental;
II - implementar instrumentos de induo do uso e ocupao do solo, para o
cumprimento da funo social da propriedade;
III - incentivar a valorizao, a preservao, a recuperao e a conservao dos
imveis e dos elementos caractersticos da paisagem e do patrimnio histrico,
cultural, artstico ou arqueolgico, turstico e paisagstico;
IV - prever a ampliao da disponibilidade e recuperao de equipamentos e
espaos pblicos;
V - prever a elaborao e a implementao de planos especficos, visando
dinamizao socioeconmica de reas histricas e reas que concentram
atividades de comrcio e servios;
VI - promover a integrao e a regularizao urbanstica e fundiria dos ncleos
habitacionais de interesse social existentes;
VII - promover programas e projetos de habitao de interesse social e mercado
popular.
ZOP1
Art. 81 - So parmetros da ZOP 1:
I - ndice de aproveitamento bsico: 3,0; [(em rea construda 375m)lote mnimo de
125m]
II - ndice de aproveitamento mximo: 3,0;
III - ndice de aproveitamento mnimo: 0,25; [(em rea construda 31,25m)lote
mnimo de 125m]
OBS: ndices considerados coerentes com os objetivos da zona de dinamizao do uso
do solo; proporcionam reas aceitveis para que os imveis cumpram sua funo
social. Tanto para mais, quanto para menos.
IV - taxa de permeabilidade: 30%;
V - taxa de ocupao: 60%;
VI - taxa de ocupao de subsolo: 60%;
VII - altura mxima da edificao: 72m;
ZOP1
Art. 82 - Sero aplicados na Zona de Ocupao Preferencial 1 (ZOP 1), especialmente, os
seguintes instrumentos:
I - parcelamento, edificao e utilizao compulsrios;
II - IPTU progressivo no tempo;
III - desapropriao mediante pagamento por ttulos da dvida pblica;
IV - direito de preempo;
V - direito de superfcie;
VI - transferncia do direito de construir;
VII - operao urbana consorciada; VIII - consrcio imobilirio;
IX - estudo de impacto de vizinhana (EIV);
X - estudo ambiental (EA);
XI - Zona Especial de Interesse Social (ZEIS);
XII - instrumentos de regularizao fundiria;
XIII - outorga onerosa de alterao de uso.
OBS: Todos os instrumentos listados so coerentes com a proposta da ZOP1 de dinamizar o
uso e a ocupao do solo na regio, evitar a especulao imobiliria em imveis urbanos e
fazer com que a propriedade cumpra sua funo social. A grande questo que, na prtica,
falta a regulamentao da maioria dos instrumentos pelo municpio de Fortaleza p/ que aes
possam ser tomadas no sentido de cumprir o proposto nos objetivos previstos no plano
diretor.
Em pesquisa realizada apenas 2 instrumentos esto regulamentados no municpio; so eles:
Outorga onerosa de alterao de uso e transferncia do direito de construir. 2 instrumentos
que no so os mais relevantes quando do objetivo de dinamizar e intensificar a ocupao do
solo
ZONAS ESPECIAIS
ZONAS ESPECIAIS
ZONAS ESPECIAIS
A definio de ZEIS 2 no plano diretor do municpio :
Art. 129 - As Zonas Especiais de Interesse Social 2 (ZEIS 2) so
compostas por loteamentos clandestinos ou irregulares e
conjuntos habitacionais, pblicos ou privados, que estejam
parcialmente urbanizados, ocupados por populao de baixa
renda, destinados regularizao fundiria e urbanstica.
Art. 130. So objetivos das Zonas Especiais de Interesse Social 2
(ZEIS 2):
I - efetivar o cumprimento das funes sociais da cidade e da
propriedade urbana;
II - promover a regularizao urbanstica e fundiria dos
loteamentos clandestinos e irregulares e dos conjuntos
habitacionais ocupados pela populao de baixa renda;
III - eliminar os riscos decorrentes de ocupaes em reas
inadequadas;
IV - ampliar a oferta de infraestrutura urbana e equipamentos
comunitrios, garantindo a qualidade ambiental aos seus
habitantes;
V - promover o desenvolvimento humano dos seus ocupantes.
ZONAS ESPECIAIS
Art. 131 - Sero aplicados nas Zonas Especiais de Interesse Social 2 (ZEIS 2)
especialmente, os seguintes instrumentos:
I - concesso de uso especial para fins de moradia;
II - usucapio especial de imvel urbano;
III - concesso de direito real de uso;
IV - autorizao de uso;
V - cesso de posse;
VI - plano integrado de regularizao fundiria;
VII - assistncia tcnica e jurdica gratuita;
VIII - direito de superfcie;
IX - direito de preempo.
Art. 132 - So critrios para o reconhecimento de uma rea como ZEIS 1 e 2:
I - ser a ocupao predominantemente de populao de baixa renda;
II - estar a ocupao consolidada h, no mnimo, 5 (cinco) anos, contados at
a publicao desta Lei;
III - ter uso predominantemente residencial;
IV - ser passvel de regularizao fundiria e urbanstica, observado o disposto
no art. 265 desta Lei.
1 - Considerar-se-o como populao de baixa renda as famlias com
renda mdia no superior a 3 (trs) salrios mnimos.
2 - Fica vedado o remembramento de lotes, que resulte em rea maior que
150m em ZEIS 1 e 2, para o uso residencial unifamiliar.
ZONAS ESPECIAIS
Art. 133 - As Zonas Especiais de Interesse Social 3 - ZEIS 3 - so compostas de
reas dotadas de infraestrutura, com concentrao de terrenos no edificados ou
imveis subutilizados ou no utilizados, devendo ser destinadas implementao
de empreendimentos habitacionais de interesse
social, bem como aos demais usos vlidos para a Zona onde estiverem localizadas,
a partir de elaborao de plano especfico.
1 - Caber ao Poder Pblico Municipal elaborar Plano de Interveno para
cada ZEIS 3, no qual sero delimitadas as reas precisas de aplicao das diretrizes
contidas neste artigo, respeitados os procedimentos sequenciais dos arts. n 208 a
217 deste Plano Diretor, e em conformidade com os arts. 5 e 8 do Estatuto da
Cidade.
2 - Os proprietrios que implementarem projetos habitacionais de interesse
social nos terrenos vazios contidos nas ZEIS 3 sero beneficiados com a
transferncia de todo o potencial construtivo da propriedade para as reas
passveis de importao deste parmetro.
3 - Nas ZEIS 3 com predominncia de edificaes subutilizadas e no
utilizadas em reas dotadas de infraestrutura, servios urbanos e oferta de
empregos, ou que estejam recebendo investimentos desta natureza, podero,
conforme o interesse pblico, alm do disposto no caput, visar requalificao
urbanstica e dinamizao econmica e social.
ZONAS ESPECIAIS
Art. 134 - So objetivos das Zonas Especiais de Interesse Social 3
(ZEIS3):
I - ampliar a oferta de moradia para a populao de baixa renda;
II - combater o dficit habitacional do Municpio;
III - induzir os proprietrios de terrenos vazios a investir em
programas habitacionais de interesse social.
Art. 135 - Sero aplicados nas Zonas Especiais de Interesse Social 3
(ZEIS 3), especialmente, os seguintes instrumentos:
I - parcelamento, edificao e utilizao compulsrios;
II - IPTU progressivo no tempo;
III - desapropriao para fins de reforma urbana;
IV - consrcio imobilirio;
V - direito de preempo;
VI - direito de superfcie;
VII - operaes urbanas consorciadas;
VIII - transferncia do direito de construir;
IX - abandono;
X - plano de interveno.
ZONAS ESPECIAIS
ZONAS ESPECIAIS
Art. 138. So invlidas e sem eficcia como reas de Zona Especial de
Interesse Social 3 (ZEIS 3) as reas que, embora situadas dentro dos limites
de ZEIS 3, sejam reas de: Com redao dada pelo Art. 2 da Lei
Complementar n 0079, de 07 de maio de 2010, publicada em 10 de maio de
2010.)
I - logradouros pblicos (ruas, avenidas, praas e parques); Com redao
dada pelo Art. 2 da Lei Complementar n 0079, de 07 de maio de 2010,
publicada em 10 de maio de 2010.)
II - imvel edificado com ndice de aproveitamento igual ou maior que o
ndice de aproveitamento mnimo estabelecido para a zona em que esteja
inserido o imvel, exceto se o mesmo estiver desocupado e sem utilidade h
mais de 1 (um) ano. Com redao dada pelo Art. 2 da Lei Complementar n
0079, de 07 de maio de 2010, publicada em 10 de maio de 2010.)
Pargrafo nico. No momento da regulamentao das ZEIS, devero ser
consideradas as condies da regio em que ela ser implantada, visando
priorizar reas com maior segurana para a instalao de reas de habitao
popular. ;(Com redao dada pelo Art. 2 da Lei Complementar n 0079, de
07 de maio de 2010, publicada em 10 de maio de 2010.)
TABELA 04
BAIRROS: PARQUELNDIA E PARQUE ARAX
ANLISE:
Do total de entrevistados, 32.850 pertencem aos bairros Parquelndia e Parque Arax (Conjunto 01) e
44.721 pertencem aos bairros Presidente Kennedy, So Gerardo de Monte Castelo (Conjunto 02),
totalizando um total de 77.571 entrevistados. Essa diferena do nmero de entrevistados se d ao fato de
que o Conjunto 01 tm uma densidade populacional maior que o Conjunto 02.
Nesse contexto percebe-se que a grande maioria frequenta rede de ensino particular e a faixa etria maior
dos estudantes so de 7 a 14 anos, porm, no Conjunto 01 predomina o Ensino fundamental como tipo
de curso analisado e no Conjunto 02 o predominante o Ensino mdio.
TABELA 05, 06 e 07
BAIRROS: PARQUELNDIA E PARQUE ARAX
ANLISE: Outro grupo de variveis diz respeito rea profissional e o tempo de deslocamento dos moradores at o trabalho. Em ambos os
bairros, os moradores demoram faixa de meia-hora para chegarem ao local de trabalho. No conjunto 01, predomina-se pessoas que trabalham de
40 a 44 horas por semana, a maioria sem carteira de trabalho assinada. J no conjunto 02 a carga horria semanal dimunui e o nmero de
empregados trabalhando sem carteira assinada tambm, as pessoas trabalham de 15 a 39 horas semanais e a maioria com carteira de trabalho
assinada.
TABELA 08, 09 e 10
BAIRROS: PARQUELNDIA E PARQUE ARAX
ANLISE: Em outra questo indagada aos moradores, verificou-se o tipo de moradia nas quais os mesmos residem.
Em ambos os bairros a maioria dos domiclios possuem mais de 8 cmodos, com 02 dormitrios e com o tipo das paredes externas
sendo de alvenaria COM revestimento.
TABELA 11 e 12
BAIRROS: PARQUELNDIA E PARQUE ARAX
ANLISE: Em relao renda de cada entrevistado, indagou-se quantos salrios mnimos eles recebiam e a comparao entre homens e
mulheres com rendimento. Em ambos os bairros a predominncia so pessoas sem renda nenhuma e a outra maioria so pessoas que
recebem at 1 salrio por ms.
No Conjunto 02 os homens tem mais renda do que as mulheres, porm, no Conjunto 01 as mulheres predominam com mais rendimento.
TABELA 13
BAIRROS: PARQUELNDIA E PARQUE ARAX
ANLISE: Por fim, as deficincias analisadas em ambos os bairros tem como fator predominante alguma dificuldade de enxergar.
No Conjunto 01 tambm destaca-se a dificuldade de ouvir e no Conjunto 02 a dificuldade de caminhar ou subir degraus.
USO DO SOLO
USO DO SOLO
Zona de Recuperao Ambiental ocupada por Edificaes
USO DO SOLO
Zona de Recuperao Ambiental ocupada por Edificaes
USO DO SOLO
Av. Bezerra de Menezes: Corredor dos comrcios e servios
A Av. Bezerra de Menezes formada em quase toda sua extenso por lojas,
supermercados, bancos, clnicas, postos de gasolina, lanchonetes e etc., identificadas no
mapa pela cor laranja. Apesar da altura mxima estabelecida de 72m para essa rea,
existem poucos edifcios que chegam a essa altura. Com a crise no mercado, muitos
estabelecimentos tiveram suas portas fechadas. Importante destacar no mapa a Igreja
So Gerardo, o Instituto dos Cegos, a Secretaria de Segurana Publica e Defesa Social e a
Secretaria de Agricultura, todos esses identificados pela cor vermelha no mapa.
USO DO SOLO
Bairro Parquelndia: Habitao x Comrcio
Analisando o mapa podemos observar que as quadras ao longo da
Avenida Jovita Feitosa so formadas por de edificaes residenciais e
comerciais. Na medida em que as quadras se distanciam da avenida
principal, cresce a quantidade de residncias unifamiliares em relao
aos pontos comerciais.
USO DO SOLO
Av. Sargento Hermnio: Do jeito que est ruim pra todos
Ao longo da Av. Sargento Hermnio podemos observar que as quadras so
formadas por residncias e pontos comerciais. O problema que a avenida
estreita e isso dificulta o trnsito e consequentemente prejudica o
comrcio e os moradores da regio. O alargamento da avenida foi planejada
a quase 12 anos, porm a dificuldade em pagar as indenizaes
comprometem a execuo dos servios. Importante destacar que est sendo
construdo um novo equipamento na regio, que o Shopping Riomar,
talvez com a chegada do shopping a Av. Sargento Hermnio seja
contemplada com as reformas pretendidas, pois caso no aconteam, esse
corredor de acesso poder se tornar um transtorno na vida dos motoristas,
moradores e comerciantes. Por outro lado, estimasse que a chegada do
novo shopping na regio, aumentar a quantidade de novos pontos
comerciais.
DENSIDADE
DENSIDADE
PARCELAMENTO DO SOLO
Segundo a Lei Complementar N 062, de 02 de Fevereiro de
2009, que institui o Plano Diretor Participativo do Municpio de
Fortaleza, est disposto no Captulo VI o Art. 176 que estabelece
os parmetros urbansticos reguladores do parcelamento do solo:
I- Lote mnimo por zona
II- Testada mnima por zona
III- Dimenses das quadras
IV- Profundidade mnima dos lotes por zona
Como o parmetro para este estudo se baseia na rea da ZOP 1, ento
as medidas de cada item ser:
- Lote mnimo: 125m
- Testada mnima: 5m
- Profundidade mnima: 25m
Para a anlise do polgono foram definidos os parmetros para lote
mnimo, dividindo em 5 tipos de terrenos, so eles:
Tipo 1 - Abaixo do mnimo (menos que 125m)
Tipo 2 - Mnimo (125-160m)
Tipo 3 - Mdio (160-200m)
Tipo 4 - Grande (200-400m)
Tipo 5 - Acima do grande (mais que 400m)
PARCELAMENTO DO SOLO
Neste trabalho estamos realizando um levantamento espacial dentro do limite perimetral que
compe os bairros Parquelndia, Parque Arax, Monte Castelo, So Gerardo e Presidente Kennedy. As reas
primeiramente identificadas foram os vazios urbanos.
Os vazios urbanos so espaos vagos dento do permetro urbano, reas inutilizadas ou em
desuso. A regio com mais vazios se localiza no canto superior esquerdo do mapa, no bairro So Gerardo,
com blocos de tamanhos variados e pouco uniformes. Possui a maior rea disponvel para projetos de
habitao e pode ser destinada a inmeros fins que sirvam a sociedade e desempenhem seu papel e
funo social, na medida em que houver carncia e critrios que possam ser supridos.
VAZIOS URBANOS
REAS LIVRES
REAS VERDES
No mapa podemos ver duas reas bem pequenas em azul, essas so reas livres existentes que mais podemos destacar
no permetro estudado. Os espaos livres urbanos so os espaos livres de edificao, o sistema de cada cidade apresenta um maior
ou menor grau de planejamento e projeto prvio. Entre seus mltiplos papis, esto a circulao, a drenagem, atividades, convvio
pblico, marcos referenciais, conforto e conservao ambiental.
Como podemos ver no lado superior do mapa, o bairro So Gerardo o mais arborizado, j os demais apresentam uma morfologia
desorganizada do ponto de vista do planejamento, com pouca ou nenhuma arborizao nos seus setores. As reas verdes urbanas
so espaos fsicos urbanos com prevalncia de vegetao arbrea de grande importncia no aumento da qualidade de vida da
populao.
So parmetros da ZOP 1:
I - ndice de aproveitamento bsico: 3,0;
II - ndice de aproveitamento mximo: 3,0;
III - ndice de aproveitamento mnimo: 0,25;
IV - taxa de permeabilidade: 30%;
V - taxa de ocupao: 60%;
VI - taxa de ocupao de subsolo: 60%;
VII - altura mxima da edificao: 72m;
VIII - rea mnima de lote: 125m2;
IX - testada mnima de lote: 5m;
X - profundidade mnima do lote: 25m.
OBRIGADO!