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Sumrio
Assunto.........................................................Pg.
Introduo..........................................................04
Exigncias do Sistema......................................06
Instalando e Habilitando....................................07
Navegando pelo SisReN....................................10
Utilizando Ajuda no SisReN...............................13
Imprimindo.........................................................17
Modelos.............................................................19
Clculo de Resultados.......................................22
Geral.......................................................23
Dirigido...................................................24
Simplificado.............................................25
Treinamento da RNA.........................................27
Resultados.........................................................29
Equao.............................................................31
Resduos............................................................33
Outliers...............................................................37
Correlaes........................................................38
Projees de Valores.........................................39
Perguntas mais Freqentes...............................40
SisReN Manual de utilizao - 3
Introduo
Os grandes avanos na rea da computao tm
colaborado com o desenvolvimento de sistemas
de apoio a deciso, a fim de se alcanar uma
maior produtividade sem perder o foco na
confiabilidade e qualidade dos servios
prestados. Na rea de Engenharia de Avaliaes
o uso das tecnologias computacionais tem sido
ainda restrito e um dos principais objetivos deste
software disponibilizar o uso de sistemas
computacionais Redes Neurais Artificiais - no
processo de avaliao de imveis urbanos.
Atravs do SisReN possvel desenvolver uma
metodologia para a estimao do valor de
mercado de imveis atravs do uso de Redes
Neurais Artificiais. O processo envolve a seleo
e anlise dos dados para treinamento da rede
neural, o pr-processamento a ser aplicado aos
dados, o processo de treinamento da rede e a
validao e anlise dos resultados.
O SisReN foi especialmente desenvolvido para o
profissional de Engenharia de Avaliaes no
atendimento s recomendaes das Normas
Tcnicas Brasileiras, as quais definem conceitos
e procedimentos para Avaliaes de Imveis.
Com o SisReN possvel integrar Redes
Neurais Artificiais com o uso da Inferncia
Estatstica/Regresso Linear, gerando resultados
confiveis e de fcil interao.
SisReN Manual de utilizao - 4
O
SisReN
torna-se
uma
indispensvel
ferramenta para o avaliador, pois auxilia na
anlise de problemas complexos na rea de
econometria. indispensvel que a coleta de
dados se d de forma ampla, permitindo que se
obtenha uma quantidade mnima de informaes
evitando, assim, distores decorrentes de
utilizao limitada a certas variveis.
Fazem-se, portanto, imprescindveis coleta e
tratamentos
sistemticos
de
informaes
abrangentes do mercado imobilirio, como um
todo, o que se obtm recorrendo-se a banco de
dados, especfico para tal fim.
Neste contexto, o Sisdat (Banco de Dados
Imobilirio) rene caractersticas e qualidades
que permitem organizar e colecionar registros e
arquivos, obedecendo a padres unificados e
uniformes, oferecendo preciso na adoo de
critrios, o que eleva o nvel de confiabilidade
das avaliaes. O Sisdat permite a transposio
dos dados coletados diretamente para o SisReN.
um programa de fcil utilizao, desenvolvido
para o Sistema Operacional Microsoft Windows
(ver especificao), com a "Ajuda" sempre
disponvel para orient-lo.
Exigncias do Sistema
Para utilizao, o sistema requer que o seu
equipamento disponha, no mnimo, dos
seguintes recursos:
Unidade de CD-ROM;
Porta USB1;
Espao livre de 20 Mb no disco rgido;
Sistema Operacional Windows 98, Me, NT,
2000 ou XP;
Mouse;
Monitor SVGA (800 x 600 recomendado);
Internet Explorer (5.01 em diante).
Instalando e Habilitando
Para realizar a instalao do software, distribudo
em um CD de Instalao e uma licena em
forma de PLUG1 padro USB, devem ser
executados os seguintes os passos descritos
abaixo:
Conecte o PLUG1 padro USB em uma
porta disponvel.
Insira o CD na unidade de CD-ROM,
conforme
a
especificao
em
seu
computador. Se a opo "Autorun" estiver
ativa o programa de instalao iniciar
automaticamente. Se isso no ocorrer,
acesse o contedo do CD de instalao.
Localize a pasta SisReN e dentro desta
haver um arquivo Instala.exe. Proceda a
instalao clicando sobre o arquivo;
A partir da, basta observar as instrues que
surgem na tela de seu equipamento, pois o
assistente de instalao do SisReN Windows
inicializado, conforme mostra a figura a
seguir:
Imprimindo
Imprimir no SisReN uma tarefa simples.
Utilizando o boto "Imprimir" da barra de
"Ferramentas Padro", o usurio pode imprimir
relatrios, resultados de clculos, tabelas e
grficos.
O SisReN dispe do recurso "Visualizar
Impresso", que auxilia o usurio na impresso
de trabalhos.
Em "Visualizar Impresso", inicialmente o texto
aparece em uma fonte preliminar, diminuta, bem
como os grficos apresentam-se em forma
igualmente reduzida.
Quando voc alterna para a janela "Visualizar
Impresso", o SisReN exibe a barra de
ferramentas Visualizar Impresso.
A barra "Visualizar Impresso" apresenta os
botes:
Imprimir,
Prxima,
Anterior,
Duas pginas, o Mais Zoom, o Menos Zoom,
Fechar.
Modelos
possvel criar novos modelos, eliminar os j
existentes, salv-los em meios magnticos ou
restaur-los.
O Modelo, no SisReN Windows, um conjunto
de dados, variveis e resultados estatsticos
relacionados entre si, com a finalidade de reunir
amostras de dados de um segmento nico do
mercado imobilirio, tal como: Apartamentos,
Casas, Lojas, Lotes, etc. Os modelos so
armazenados em meio magntico atravs de
arquivos com a extenso srn.
Para criar um novo modelo, o usurio poder
importar os dados e as variveis de um banco de
dados existente (ex: Sisdat) ou ento selecionar
o menu "Modelo", clicar a opo "Novo" e em
seguida preencher os campos solicitados pelo
"Assistente de Novo Modelo":
Nome das variveis: o nome de cada varivel
que compe o modelo, escolhido pelo
usurio. So necessrias, no mnimo, duas
variveis. Assim que selecionadas de uma
lista pr-definida ou informadas segundo
critrio do usurio, necessrio determinar a
"Varivel dependente".
SisReN Manual de utilizao - 19
Clculo de Resultados
Aps a digitao dos dados, o usurio poder
solicitar o clculo dos resultados estatsticos,
atravs do uso de Regresso Linear ou o
treinamento da Rede Neural.
O mdulo de clculo poder ser acionado
sempre
que
no
houverem
resultados
calculados, em qualquer operao que envolva
modificao no arquivo de dados ou quando o
usurio cria um novo modelo.
O mdulo "Opes de Clculo" apresenta os
mtodos para a regresso linear:
Geral
Simplificado
Dirigido
Os coeficientes da equao de regresso podem
ser obtidos pelos mtodos dos mnimos
quadrados ou pela mxima verossimilhana,
dependendo da escolha do usurio, ou pela
Rede Neural.
Geral
A opo "Geral" informa ao sistema que o
mesmo dever buscar a equao que fornea o
melhor coeficiente de correlao, considerando
todas as combinaes possveis entre as
variveis, transformando as mesmas de forma
direta (x) para a forma inversa (1/x), logaritmo
(In x) e demais transformaes selecionadas.
Os clculos efetuados visam o ajustamento de
curvas
pelos
mtodos
da
Mxima
Verossimilhana ou dos Mnimos Quadrados, e o
fornecimento de resultados que permitam ao
usurio a verificao do grau de relao entre as
variveis, e atendimento aos pressupostos
bsicos da Teoria da Correlao, preconizado na
bibliografia disponvel sobre a Econometria.
Assim, inicialmente feito o clculo dos
coeficientes da equao de regresso,
considerando os dados em sua forma original, ou
seja, equao linear:
y = A + B1 . x1 + B2 . x2 + ... + Bn . xn
Com estes coeficientes (B1,B2,..,Bn) verificado
o grau de relao entre as variveis da equao
atravs do clculo do "coeficiente de correlao".
A partir da, o sistema altera uma das variveis
SisReN Manual de utilizao - 23
Dirigido
Esta opo possibilita ao usurio a escolha de
uma equao especfica para o clculo.
Poder ser selecionada a transformao a ser
aplicada varivel, indicando a forma em que os
dados devem ser considerados nos clculos (x,
1/x, In x, X2, X1/2, 1/x2 e 1/x1/2).
Se o usurio indicar "x" para a varivel, seus
dados no sero transformados (forma direta).
Se for indicado "1/x", todos os dados da varivel
sero transformados para sua forma inversa.
Se a escolha for "In x", todos os dados da
varivel sero transformados para a forma
logartmica e assim sucessivamente.
Se a escolha for "Auto", o sistema ir testar
todas as transformaes para a varivel (direta,
inversa, logaritmo, etc.), adotando aquela que
representar a melhor correlao para a equao.
SisReN Manual de utilizao - 25
Simplificado
Esta opo semelhante opo "geral";
entretanto, o nmero de equaes testadas
bem menor, pois neste caso s ser testado o
equivalente ao nmero de variveis vezes nove.
So efetuadas as alteraes na varivel
dependente (direta, inversa, logaritmo, etc.) para
cada varivel independente, sendo adotada e
fixada a transformao na varivel independente
que corresponder melhor correlao.
Este processo resulta, normalmente, na equao
que apresenta o melhor coeficiente de
correlao possvel, ou outra muito prxima
desta.
Escolhida a opo e informados os dados
necessrios, o sistema inicia os clculos,
mostrando na tela, para cada equao calculada,
a transformao adotada nas variveis e o
coeficiente de correlao do modelo.
O usurio deve aguardar at que o sistema
termine o clculo de todas as equaes e
apresente os resultados na tela.
Treinamento da RNA
A RNA utilizada no SisReN uma rede
multicamadas, a qual se aproxima das teorias
conexionistas que procuram descrever o
funcionamento do crebro humano. O tipo de
aprendizado desta rede conhecido como
aprendizado supervisionado, baseada no
sistema de "retropropagao do erro". Esta rede
utiliza duas ou mais camadas de neurnios de
processamento. A camada de entrada recebe as
entradas externas enquanto que a camada de
sada a responsvel pela gerao da resposta
da rede. Existindo uma terceira camada entre as
duas anteriores, esta recebe o nome de "camada
escondida". A escolha da complexidade da rede,
ou seja, o nmero de camadas escondidas e o
nmero de neurnios nestas camadas seguem
alguns critrios empricos. No caso do nmero
de neurnios para a camada escondida
sugerido que sejam utilizados 2N+1 neurnios,
onde N o nmero de entradas da rede.
A funo no linear sigmide deve ser
normalmente a escolhida como a funo de
transferncia do axnio, por ser a mais
consistente com a biofsica do neurnio
biolgico.
Resultados
Aps efetuados os clculos, sero mostrados os
primeiros resultados da regresso, na tela:
Cresc.: Crescimento percentual observado
na varivel dependente, para aumento de
10% de sua amplitude na varivel em
questo.
Significncia: resultado do teste de
hipteses (clculo da rea sob a curva da
distribuio t-student), para cada uma das
variveis independentes inseridas no
modelo.
Correlao: coeficiente de correlao do
modelo/Variao Residual.
Determinao: coeficiente de determinao
do modelo/Variao Residual.
R2 Ajustado: coeficiente de determinao
ajustado do modelo/Variao Residual.
F calculado: ''f' snedecor observado para o
modelo.
Significncia do modelo: resultado do teste
de hipteses (comparando o "f" observado
com o ''f' tabelado para o nvel de
significncia desejado).
SisReN Manual de utilizao - 29
Equao
Este mdulo, alm de descrever a equao de
regresso, ir providenciar um teste para que o
usurio possa visualizar a forma como se
comporta a varivel dependente diante da
variao de cada varivel independente.
O sistema calcula o valor da varivel dependente
adotando para todas as variveis independentes
o valor mdio das mesmas. A partir de ento,
verificado o aumento percentual que ocorre na
varivel dependente, quando cada varivel
independente sofre um acrscimo de 10% no
seu valor mdio, acrscimo este estimado entre
os valores mnimo e mximo da varivel.
O resultado deste ensaio listado na tela com as
seguintes informaes:
Valor Mdio: Valor mdio de cada varivel
independente.
T Observado: Valor observado no clculo do
"t" de student das variveis independentes.
Coeficiente da Equao: Valor
coeficientes da equao (Bi, i+1, i+2,...).
dos
Resduos
Este mdulo permitir ao usurio um estudo
detalhado dos resduos de cada varivel.
As variveis sero transformadas conforme o
modelo j estimado; entretanto, para o clculo do
resduo
de
uma
determinada
varivel
independente, ela trocada com a varivel
dependente e vice versa.
Depois de trocadas as posies das variveis
(independente em estudo com a dependente), o
sistema providencia o clculo dos coeficientes da
nova equao assim formada.
Com esta nova equao ento providenciado o
clculo
dos
resduos
da
mesma,
conseqentemente, da varivel independente em
estudo.
Os resultados, ordenados pelo valor absoluto
dos resduos, sero mostrados na tela. Se
ativada a opo "Dados", disponibilizada na
tela uma tabela contendo:
Dado: Nmero do dado.
Valor observado: Valor informado para a
varivel neste dado.
SisReN Manual de utilizao - 33
Outliers
Esta opo permite ao usurio verificar quais so
os dados considerados "outlier" no modelo.
A existncia destes dados e a quantidade dos
mesmos so fornecidas ao p da janela "Outliers
do Modelo", conforme abaixo:
Correlaes
O SisReN permite ao usurio a visualizao dos
valores atribudos uma determinada varivel,
na tela, atravs da opo "Correlao" do menu
"Ferramentas". possvel comparar estes
valores com outras variveis, tanto no modo
"Isoladas" como no modo "Com influncia".
Projetar
Com este mdulo, o usurio poder verificar o
valor da varivel dependente para determinados
valores das variveis independentes, solicitados
pelo sistema.
Depois de digitadas as informaes sobre as
variveis independentes, o SisReN ir calcular
os valores unitrios e totais, considerando o
clculo do intervalo de confiana para o Nvel de
Confiana desejado. Na opo Pontos de
Inflexo so exibidos dois grficos, sendo o
primeiro referente ao valor unitrio e o segundo
ao valor total, permitindo a anlise de pontos de
Mximo ou de Mnimo.
Os dados projetos podem ser armazenados para
consultas futuras, conforme indicado na figura
abaixo: