Facear Avaliaes e Percias

1 Bimestre: Avaliao de imveis

Prof. Kirke Andrew Wrubel Moreira

1. Reduo de Preo Vista

Os imveis pesquisados com pagamentos a prazo devem transformar as prestaes
em valor presente, ou seja, pagamento vista adotando-se uma taxa de desconto
efetiva, lquida praticada pelo mercado financeiro e que deve incluir a taxa de inflao.
Quando h informao da taxa de juros pr-fixado, utiliza-se, conforme o MOREIRA
(1991), a seguinte equao:

Sendo:
Ffp = fator de forma de pagamento
a = percentual do pagamento vista
b = percentual do pagamento a prazo
n = nmero de prestaes
i = taxa de juros
As formas de pagamento variam muito e em alguns casos torna-se difcil conseguir o
fator de forma de pagamento, como no caso das prestaes serem ps-fixadas, tendo
que, o avaliador, fazer uma previso baseada nas tendncias da moeda.

2. Correo de Estabilidade de Informao pelo Fator de Fonte

Os imveis pesquisados de ofertas, anncios ou outra fonte que demonstre
elasticidade de negociao deve-se multiplicar um fator com desconto ou acrscimo,
conforme a sua diferena em relao ao valor de mercado. O fator fonte normalmente
utilizado para ofertas 0,90, conforme FIKER (1993), Esse fator deve ser verificado de
acordo com as transaes recentes da regio.
3. Clculo do Fator Profundidade
O fator profundidade faz-se necessrio, pois no possvel distribuir o valor do terreno
sobre sua superfcie igualmente, em razo do valor da unidade de rea prximo da
testada mais valorizado do que a mais distante.

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At 1973 era obtido o fator profundidade utilizando a aplicao da hiptese da
variao parablica da Harper-Berrini sendo esta:

Sendo:
Fp = Fator profundidade
f = profundidade equivalente do elemento pesquisado, resultante da diviso da rea do
lote pela sua frente efetiva
N = fundo de comparao local, ou seja, profundidade mdia do bairro

Porm em novembro de 1973 foram criados pelo IBAPE zonas com limites mnimos e
mximos de profundidade, conforme quadro abaixo:

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Portanto podem ocorrer trs hipteses mediante esta orientao da IBAPE:
a) Quando o fest entre os limites de profundidades mnimo e mximo
Mi f Ma, neste caso Fp = 1,0
b) Quando o f menor que o limite de profundidade mnimo
f < Mi, ento Fp = (Mi / f)
c) E quando o f maior que o limite de profundidade mximo
F > Ma, ento Fp = (f / Ma)
Os limites de aplicao desta frmula so quando a profundidade equivalente for a
metade da profundidade mnima, ou o dobro da profundidade mxima, sendo para os
dois casos Fp = 2.

4. Clculo do Fator Testada

H necessidade deste fator em relao frente ou testada do lote, obtendo-o atravs
da formula:

Sendo:
Ft fator testada.
a testada do imvel pesquisado.
ar testada de referncia mnima.
Como o fator de profundidade, neste tambm h limites que so, a metade e o dobro
da testada de referncia mnima.
5. Clculo do Fator da Transposio
Este fator corrige as variaes da transposio de valor unitrio qualquer para o local
do imvel avaliando, obtido pela seguinte frmula:

Sendo:
Ftr fator de transposio.
Ia ndice do local avaliando.
Ip ndice do local pesquisado.

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Estes ndices podem ser retirados de plantas genricas das prefeituras ou determinalos por observaes in loco, pela prpria experincia do engenheiro avaliador, ou
ainda pelo conhecimento de pessoas ligadas rea imobiliria.
6. Clculo do Fator de Atualizao
Fator que atualiza os valores dos imveis pesquisados para a poca da avaliao,
obtido atravs de ponderao de ndices ajustados inflao e ao mercado imobilirio.
No convm a utilizao de dados com mais de um ano. Este fator resulta da relao:

Sendo:
Fa fator atualizao.
I ndice ponderado da poca da avaliao.
Io ndice ponderado da mesma fonte da data da amostra.
7. Clculo do Fator Topografia
Fator que corrige as diferentes topografias entre os imveis pesquisados em relao
ao avaliando. Podendo ser determinado conforme CANTEIRO (1980), citado no livro
Avaliaes para Garantias (1991), utilizando-se a tabela criada por ele, conforme
segue:

Observa-se ainda que se condiciona este fator ao seu uso previsto, como por
exemplo, a utilizao de garagens no subsolo em terreno com declive, portanto no
devendo ser depreciado neste caso.

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8. Fator corretivo de Consistncia do Terreno
Quanto a consistncia do terreno deve-se considerar o acrscimo correspondente aos
gastos necessrios para colocar o terreno em situao de mximo aproveitamento.
Pode-se considerar o fator corretivo de consistncia de terreno dado por FIKER
(1993):

9. Fator de Servios Pblicos

Refere-se correo de padres de urbanizao dos imveis pesquisados em
comparao ao imvel avaliando.
Podemos utilizar a tabela citada por CANTEIRO (1980) citado no livro Fundamentos
de Avaliaes Patrimoniais e Percias de Engenharia (1998).

10. Fator de Aproveitamento

a relao entre as pesquisas e o imvel, sobre o coeficiente de aproveitamento
imposto pela legislao. Pode ser obtido com a diviso do coeficiente de

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aproveitamento do imvel avaliando pelo das pesquisas.
11. Clculo do Fator Esquina ou Mltiplas Frentes
Os imveis localizados em esquinas tm maior valor do que os imveis no meio dos
quarteires, podendo variar de 15% a 50% do seu valor total.
Mtodo para clculo de esquina, partindo da relao entre rea de lote e a soma das
frentes:

Sendo:
Rm = relao para o lote de meio de quarteiro
Re = relao para o lote de esquina
Dividindo estas expresses tem-se o ndice de utilizao (N)

Valvano criou quatro tabelas para encontrar o fator de esquina (Fe) a partir do ndice
de utilizao, sendo a tabela 1 para uso em zonas centrais, ou capitais, a tabela 2 para
uso em zona residencial mdia, apta para edifcios, a tabela 3 para uso em zona
residencial com edificaes, em geral at dois pavimentos, e a tabela 4 para uso em
zonas de baixa valorizao ou bairros em formao, como segue:

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Como a frmula deduzida por Berrini a partir da hiptese de Harper:

Sendo:
V = valor do terreno (R$)
A = rea do terreno (m2)
N = profundidade mdia dos lotes do bairro (m)
f1 = primeira frente (m)
fr = R-sima frente (m)
p1 = preo base unitrio da primeira rua (R$/m2)
pr = preo base unitrio da r-sima rua (R$/m2)

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12. Resultados Homogeneizados
Dividindo o valor vista dos imveis pesquisados pela sua rea se tm o preo
unitrio (qu), ento multiplicamos estes diversos fatores e encontramos o seu valor
homogeneizado (qh):

13. Depreciao
Conforme PINI/IBAPE (1991), depreciao a perda da aptido de alguma coisa
servir ao fim a que foi destinada. Em se tratando de imveis, essa perda se traduz em
diminuio de interesse, de comodidade, de procura e, consequentemente, de valor.
A depreciao pode ser lenta ou brusca e pode resultar de causas intrnsecas, do
prprio imvel, ou desvinculadas a ele, que so as causas extrnsecas.
As causas determinantes podem ser divididas em dois grupos, de ordem fsica e de
ordem funcional, se subdividindo como demonstra o quadro abaixo:

Medidas de proteo, conservao ou adaptao podem determinar o retardamento

dos efeitos de depreciao, mas nunca elimina-los.
Existem vrios mtodos para clculo de depreciao fsica e funcional das
benfeitorias, sendo divididas normalmente em:
- Mtodos com base na idade e conservao
- Mtodos econmicos que consideram critrios de amortizao do capital investido ou
da variao da renda ao longo da vida til do imvel.
- Mtodo da Linha Reta
Neste mtodo a depreciao funo da idade da benfeitoria, com variao uniforme

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ao longo de sua vida til. Basicamente o mtodo da linha reta o de que enquanto a
vida til e o valor residual permanecerem invariveis, a previso para depreciao
permanecer igualmente invarivel para cada ano.
Seu clculo dado pela seguinte frmula:

Sendo:
Vx valor depreciado
Vr valor residual = 0,20
Vd valor deprecivel = 0,80
n idade til provvel do imvel
i idade no imvel na poca da avaliao
Vn - valor do imvel novo

- Mtodo do Valor Crescente

Por este mtodo o valor da benfeitoria diminui anualmente, de acordo com um

percentual fixo do valor do imvel novo, sendo sua frmula:

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Sendo:
Kd - coeficiente de depreciao
r razo de depreciao
n idade do imvel
Razes (r) a serem consideradas:
Barracos.........................................................................................................4,0%
Residncias proletrias rsticas/mdias comerciais......................................1,5%
Residncias mdias superiores/luxo..............................................................2,0%
Apartamentos e escritrios.............................................................................2,5%
Armazns industriais......................................................................................1,5%
Construes de madeira.................................................................................4,0%

Conforme FIKER (1991) este mtodo utilizado pela Comisso de Peritos nomeada
pelo Provimento n0. 03/81 dos MM Juzes de Direito das Varas da Fazenda Municipal
da Capital, que apresentou a seguinte tabela baseada nos critrios acima:

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