Resumo de Direito Imobilirio:

Diferena entre condomnio voluntrio, necessrio e edilcio: Antes de mais nada

temos que ter em mente que condomnio um instituto prprio dos direitos reais.
O Condomnio geral se caracteriza pelo fato de existir simultaneamente, dois ou mais
direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, mvel ou imvel. O
condmino geral possui duas subespcies: O condmino voluntrio e o forado.
O condmino voluntrio quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo
bem ou quando duas ou mais pessoas exercem composse e todas adquirem a
propriedade da coisa pela usucapio.
O condmino forado ocorre sem ou mesmo contra a vontade dos sujeitos.
Obs. A qualquer momento o condmino pode pedir diviso ou alienao da
coisa. A coisa dever ser vendida para dividir o dinheiro.
O condomnio edilcio refere-se exclusivamente aos imveis onde coexistem partes
comuns e partes exclusivas.
O condomnio geral aplica-se a qualquer coisa mvel ou imvel que possuam mais de
um dono e o condomnio edilcios apenas aos edifcios residenciais ou comerciais nos
quais se identifique partes que so propriedade exclusiva e partes que so propriedade
comum.

No condomnio voluntrio os co - titulares do direito de propriedade (direito de

domino) exercem-no ao mesmo tempo em quotas ideais sobre a propriedade indivisa. A
diviso no material, mas idealizada. D-se por exemplo quando duas pessoas somam
esforos para aquisio de uma nica coisa. Condomnio necessrio ou forado o que
a lei estabelece em relao a certos bens cuja diviso deve ser permanentemente
mantida. O condomnio forado, segundo Orlando Gomes "verificasse em relao s
paredes, cercas valas, muros divisrios e s pastagens. J o Condomnio Edilcio a
forma como tratado pelo Cdigo Civil, o conjunto de edificaes caracterizado pela
existncia de partes exclusivas e partes comuns, englobando, portanto, tanto os
condomnios verticais (de prdios), quanto os horizontais (de casas). O Condomnios
edilcio (arts. 1331 a 1358) se diferencia do condomnio comum (arts. 1314 a 1330),
pois naqueles h partes comuns e partes exclusivas, ao passo que o condomnio comum
existe multiproprietrios onde todos detm a propriedade em comum, sem
individualizaes.

Registro Imobilirio: o lanamento ou cpia em livro prprio, de ato que se tenha

praticado ou de documento que se tenha passado para sua lembrana dividido em trs
categorias: pessoal, real e obrigacional. Regulamentao legal do Registro Imobilirio.
O registro imobilirio tem natureza constitutiva. O oficial do registro imobilirio no
atuar sem provocao, obedecendo os princpios norteadores do registro. A segurana

jurdica do registro e de sua validade advm no s da f pblica, mas dos princpios da

continuidade e legalidade do registro.

O que averbao?
So todas as alteraes que ocorrem no registro de um imvel. Trata-se de um histrico
de mudanas realizadas no imvel. Atos de averbao so: Habite-se; que expedida
pela prefeitura do municpio, mudana no estado civil; casamento ou divrcio, entre
outros. No caso de cancelamento de hipotecas, tambm necessrio averbar o imvel.
O que matrcula?
um documento que identifica o imvel pela localizao e descrio exata. Neste
documento h todo o registro das mudanas do imvel e informaes, como: antigos
proprietrios, data que foi realizada a primeira matrcula, entre outras. O registro de um
imvel, quando solicitado, pode ser concludo no prazo de at 30 dias.
O que o registro de imveis?
o ato de declarar quem o verdadeiro proprietrio. Qualquer alterao no projeto, seja
reforma ou ampliao, dever ser devidamente registrada na escritura do imvel. No
caso de separao, divrcio ou bito, as informaes devero constar no documento.
Informaes desse gnero, se desatualizadas, podem ocasionar transtornos, como a
morosidade durante uma transao de compra ou venda.

Incorporao Imobiliria: Incorporao imobiliria a atividade exercida pela

pessoa fsica ou jurdica, empresrio ou no que se compromete a realizar a
construo de unidades autnomas em condomnio para alienao total ou parcial.
S o incorporador poder promover a incorporao e para tanto dever ser
proprietrio do terreno onde a incorporao ser erguida, podendo ainda ser o
construtor ou o corretor.

Modalidades de contratao da incorporao: Existem de forma independente ao

contrato de compra e venda.

Empreitada: Determina que o incorporador, ou construtor ao lado do incorporador se

obrigue a construo total da unidade, sendo estabelecido um preo determinado. O
preo pode ser reajustado ou no. Pode ser atualizado a partir de determinado indicie.
Preo certo e determinado, ou pode ser determinado que esses valores sero atualizados.
O reajuste, a correo traduz uma situao de adaptao do valor passado ao presente. O
reajuste ser arbitrado previamente pelas partes. Aquele preo convencionado dever
ser respeitado por ambas as partes e somente poder ser reajustado conforme ndice
previamente estabelecido pelas partes. Teoria da Impreviso, instituto previsto no
direito civil no que diz respeito aos contratos em geral, que determinam o reequilbrio

contratual quando um fator posterior a contratao desequilibra as condies originais

do pacto. Contrato comutativo, com determinado risco financeiro, os riscos so
conhecidos por ambas as partes, e esse contrato sofre a interferncia de fato
imprevisvel e extraordinrio e esse acontecimento determina uma excessiva
onerosidade para uma das partes, e determina uma vantagem excessiva poder ser
requerida a reviso do contrato com base na teoria da impreviso.
Administrao: A figura do administrador que ganha um percentual sobre a obra, e o
adquirente financia diretamente material e mo de obra. Pode ser um preo fechado
tambm para o administrador. No tem como estimar antes do incio da obra a
concretude do valor a ser gasto. O adquirente tem um retorno muito melhor de
qualidade.
A responsabilidade do incorporador de 5 anos independente da modalidade contratada.
O adquirente poder ser responsabilizado.
Notrios e Registradores: Trata-se de um servio prestado por um particular com
caractersticas prprias, atravs do instituto jurdico da delegao. O Estado delega a
funo registrria e tem definida sua responsabilidade nos artigos 37, pargrafo 6 e 236
da Constituio Federal. Ao delegar o exerccio da funo registrria, o Estado
resguarda para si a titularidade do servio pblico registrrio. Cabe ressaltar que est
delegao efetivada atravs de concurso pblico de provas e ttulos e tem carter
personalssimo, no podendo haver cesso a outra pessoa. Entretanto, permitido ao
titular da serventia, contratar, sob o regime da Consolidao das Leis do Trabalho, seu
substituto e demais prepostos para, sob sua total responsabilidade, agir em nome do
titular na prestao dos seus respectivos servios notariais e de registro.
Reponsabilidade Objetiva: O entendimento da Corte Superior de que notrios e
registradores, quando atuam em atos de serventia, respondem direta e objetivamente
pelos danos que causarem a terceiros. A jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia
tem assentado que o exerccio de atividade notarial delegada (art. 236, 1, da CF/88)
deve se dar por conta e risco do delegatrio, de modo que do notrio a
responsabilidade objetiva por danos resultantes dessa atividade delegada (art. 22 da Lei
8.935/1994), cabendo ao Estado apenas a responsabilidade subsidiria. Precedentes do
STJ e do STF. Os servios notariais e de registro so servios pblicos, exercidos em
carter privado, por delegao do Poder Pblico (art. 236). Aplica-se o artigo 14 do
CDC. Apesar de existir muita polmica sobre o assunto, prevalece que o Cdigo de
Defesa do Consumidor aplica-se atividade notarial e registral (STJ. 2 Turma. REsp
1163652/PE, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 01/06/2010). Dessa forma,
incidindo o CDC na relao entre o usurio do servio e o notrio/registrador, dever ser
aplicado o art. 14 do diploma consumerista, que trata sobre a responsabilidade objetiva
do fornecedor em caso de fato do servio. A Lei n 8.935/94 veio acabar com isso e
previu o seguinte: Art. 22. Os notrios e oficiais de registro respondero pelos danos
que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prtica de atos prprios da serventia,
assegurado aos primeiros direitos de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos. A
teoria objetiva o fundamento o risco. A teoria do risco administrativo pressupe a
existncia de apenas dano e nexo causal.

O que a Constituio distingue o dano causado pelos agentes da Administrao

(servidores) dos danos ocasionados por atos de terceiros ou por fenmenos da natureza.
Observe-se que o art. 37, 6, s atribui responsabilidade objetiva Administrao
pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causem a terceiros. Portanto o legislador
constituinte s cobriu o risco administrativo da atuao ou inao dos servidores
pblicos; no responsabilizou objetivamente a Administrao por atos predatrios de
terceiros, nem por fenmenos naturais que causem danos aos particulares. (Hely Lopes
Meirelles, 'Direito Administrativo Brasileiro', Malheiros Ed., 21 ed., 1996, p. 566).

Patrimnio de afetao: O Patrimnio de Afetao a segregao patrimonial de bens

do incorporador para uma atividade especfica, com o intuito de assegurar a
continuidade e a entrega das unidades em construo aos futuros adquirentes, mesmo
em caso de falncia ou insolvncia do incorporador. Garantia real incorporada ao
empreendimento. Termo de afetao averbado no RGI.
Conveno de condmino: Norma mxima do condomnio. Natureza jurdica de
contrato, sentido ampla, manifestao de vontade. Aprovao de 2/3 pelos condminos,
passa a ter valor a todos os condminos. Registro no RGI para validade perante 3.
Obrigaes Propter rein: Pagamentos das despesas de condomnio. Ambulatoriedade.
Se caracteriza prpria da coisa. No se assume a obrigao voluntariamente, mas sim a
titularidade da coisa. Nasce do rateio das despesas. Peculiaridade da obrigao.
Ambulatoriedade. Dbitos pretritos. A ambulatoriedade impe que os dbitos futuros e
dbitos pretritos atinjam o adquirente.
Despesas ordinrias: Manuteno rotineira. Despesas comuns.

Direito de preferncia no contrato de locao: Segundo o artigo 33 da Lei do

Inquilinato, o locatrio preterido no seu direito de preferncia tem direito a reclamar
perdas e danos e se o contrato estiver vigorando a prazo certo e o contrato estiver
averbado menos de trinta dias da alienao poder, depositando o preo da venda e
demais despesas do negcio jurdico haver para si o imvel locado.