A PREPARAO DA EXECUO DE OBRAS (PEO):

Recomendaes Prticas

Texto Base para o Exerccio

Leiam e analisem a proposta extrada do livro Preparao da Execuo de Obras,
publicado em 2003 pela editora O Nome da Rosa, considerando o contexto da
organizao de um empreendimento na regio.
A anlise deve estar focada:
Nas dificuldades para a implantao;
Nos benefcios com a implantao;
Em ajustes necessrios, devido s prticas regionais.
Identifiquem a tipologia do empreendimento adotada

Texto Extrado do Livro:

Preparao da Execuo da Obra
Ana Lucia Rocha de Souza e Silvio Burrattino Melhado
O Nome da Rosa, 2003 So Paulo
www.nomedarosa.com.br

Montagem da equipe

A PEO dever envolver a participao dos seguintes agentes (propor ajustes em funo da
realidade da cidade): representante do incorporador; projetistas; coordenador do projeto;
coordenador da PEO; coordenador pr-ativo da execuo de obras; engenheiro residente;
tcnico de segurana; principais subempreiteiros; fornecedores de materiais, componentes ou
sistemas; consultores.

Esses agentes devem ser convocados a participar das reunies, em funo da pauta, definida
pelo coordenador da PEO. Apenas o coordenador do projeto, o coordenador da PEO, o
coordenador pr-ativo da execuo de obras e o tcnico de segurana devem participar de todas
as reunies.

Aproximadamente dois meses antes do incio dos servios nos canteiros de obras (propor
ajustes em funo da realidade da cidade), o engenheiro residente deve ser designado e as
empresas responsveis pela construo do edifcio (os subempreiteiros) devem ser escolhidas
para dar incio a um contato detalhado com os projetos e com os procedimentos de execuo e
controle.

Na Figura 1, visualizam-se as etapas de atuao do departamento de projeto, do engenheiro

residente e dos subempreiteiros visando uma maior integrao entre as fases de projeto e
execuo. As etapas colocadas em retngulos de linha tracejada podem no existir, segundo a
alternativa escolhida para contratao dos subempreiteiros.

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A atuao da equipe de obras na fase de PEO difcil de ser imaginada, devido cultura que o
setor da construo de edifcios tem de esperar, ver pronto e depois reagir. Alm disso, em
muitas situaes, normalmente, o engenheiro residente responsvel pela execuo das obras
no foi ainda designado, muito menos os subempreiteiros.

A meta permitir que a equipe passe a ter um perodo para organizar o futuro canteiro de obras
e estabelecer um planejamento coerente, realista e multidisciplinar. Para tanto, deve-se
estabelecer uma data de incio da obra que permita o desenvolvimento do trabalho, com a
contribuio de todos os agentes, de forma harmonizada, de modo a evitar conflitos e
imprevistos no decorrer da execuo.

Concepo do projeto
atuao do departamento de projetos, do engenheiro

Detalhamento do projeto
residente e dos subempreiteiros

Validao da documentao - PEO

Projetos para produo - PEO

Estudo das interfaces - PEO

Anlise crtica do projeto - PEO

Controle da execuo dos servios

Recepo dos servios

Entrega da obra

Figura 1 Etapas de atuao do departamento de projetos, do engenheiro residente e dos

subempreiteiros

Organizao e durao da PEO

A PEO tem incio na fase de projeto e se estende ao longo da fase de execuo, quando da
interveno dos subempreiteiros responsveis pelo servio de acabamento. A PEO deve ser
vista como uma atividade contnua. O importante que cada agente disponha dos dados
necessrios sua interveno antes do incio da execuo dos servios sob a sua
responsabilidade.

O potencial de resultados da PEO estar intimamente relacionado sua organizao, ao

momento de seu incio e interveno multidisciplinar dos agentes.

Prope-se que a PEO seja realizada em duas fases. O tempo destinado para essas etapas deve
ser de um a trs meses de trabalho, em funo do porte e complexidade do empreendimento. O
prazo destinado primeira etapa de PEO deve ser parcialmente excludo do prazo total

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destinado execuo da obra, pois a etapa destinada execuo da obra bruta depende das
decises que sero tomadas, durante a PEO.

A primeira fase deve ser realizada antes do incio dos servios de execuo da estrutura,
paralelamente ao movimento de terra e aos servios de fundao. Essa etapa envolve a
preparao tcnica da execuo dos servios de obra bruta (estrutura, instalaes dentro e fora
do pavimento-tipo, vedao, impermeabilizao, revestimentos horizontais e verticais e
cobertura).

A segunda fase, relacionada aos servios de obra fina (pintura, pavimentao externa,
instalao especiais, ar condicionado, elevadores, proteo contra incndio e esquadrias), deve
ser realizada durante a execuo da obra bruta.

O objetivo de se dividir a PEO em duas etapas discutir o projeto e a forma de execuo dos
servios dentro de um enfoque mais realista, antes de sua execuo, sem contudo prejudicar o
cumprimento do cronograma fsico da obra. A PEO, sendo realizada em dois momentos
diferentes, permitir que o envolvimento dos subempreiteiros acontea prximo ao momento de
sua interveno no canteiro de obras.

Independente do estgio de evoluo do projeto, na primeira etapa da PEO, devem ser

discutidos os projetos para produo de: canteiro de obras; fundaes; frmas; concretagem;
vedaes; impermeabilizao; instalaes eltricas e hidrossanitrias, dentro e fora do
pavimento-tipo e cobertura.

Esses projetos devem estar concludos com uma antecedncia mnima necessria, para permitir
o seu estudo, a compra do material e o planejamento da execuo dos servios. No caso do
projeto de vedaes, recomenda-se que ele esteja concludo com uma antecedncia de 30 dias.

Na segunda etapa da PEO, devem ser desenvolvidos os projetos de ar condicionado,

elevadores, instalaes especiais, proteo contra incndio e esquadrias.

Durante essa segunda etapa, os projetos para produo desenvolvidos na primeira etapa devem
apresentar um nvel de detalhamento elevado ou estarem concludos, segundo o caso.

Cada fase deve ser organizada em trs etapas com contedos especficos apresentados a
seguir.

a) primeira etapa:

apresentar o projeto aos responsveis pela execuo, incluindo os subempreiteiros,

destacando os seus pontos fortes, os detalhes de execuo importantes e as escolhas
tcnicas adotadas, lembrando que elas podem ser objeto de modificaes a partir de
iniciativas das empresas. Essa apresentao deve ser feita pelos projetistas, com a
participao do coordenador de projetos;
deixar claro o papel e a funo de cada agente dentro dos canteiros de obras, alertando
sobre a importncia em se efetuar o acordo formal das decises tomadas;
apresentar o mtodo adotado para a realizao da PEO e os documentos correspondentes;
avaliar as expectativas dos agentes;

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 estabelecer quatro grupos tcnicos, ou GTs (estrutura e prumadas de instalaes GT1;
fachada e cobertura GT2; vedaes internas e ramais de instalaes GT3; acabamentos
GT4), os quais so encarregados de realizar uma parte importante dos trabalhos: projetar
os detalhes de execuo; estudar as interfaces entre servios; melhorar e validar as
instalaes provisrias de canteiro de obras.

b) segunda etapa:

validar os projetos para produo j detalhados pelos grupos tcnicos;

criar, se necessrio, um grupo tcnico especfico para detalhamento de execuo de
servios especficos;
avaliar o estgio de avano da PEO e o funcionamento dos grupos de trabalho;
redigir uma ata das atividades j desenvolvidas, objetivando sempre um maior engajamento
dos participantes.

c) terceira etapa:

validar e assinar os documentos gerados;

discutir, avaliar e aprovar o andamento da PEO, solicitando a assinatura de todos os
participantes na ata redigida pelo grupo de coordenao;
verificar o avano dos trabalhos.

Procedimentos da empresa construtora e de contratao dos subcontratados:

aspectos contratuais da PEO

Para que a PEO seja eficaz, conveniente definir com antecedncia seus principais objetivos e
alguns requisitos para a sua realizao, deixando-os claros para todos os agentes envolvidos.
Para tanto, recomenda-se que:

os procedimentos de execuo e controle e os procedimentos administrativos utilizados para

a contratao dos subempreiteiros, projetistas e consultores estejam disponveis e sejam o
mais confiveis possvel;
os principais elementos de projeto tambm estejam disponveis (desenhos do produto,
dossi contendo as especificaes do produto);
os projetistas destaquem os pontos-chaves a serem observados (concepo arquitetnica,
exigncias quanto aos acabamentos, principais interfaces);
o prazo para execuo da obra esteja definido (data de incio e de trmino para a execuo
da obra);
os servios a serem subempreitados estejam definidos, bem como j tenham sido definidos
os respectivos subempreiteiros;
o engenheiro residente tenha sido designado.

O contedo e as condies de realizao da etapa de PEO devem constar dos contratos entre a
empresa construtora e seus subcontratados, acrescentando-se uma clusula referente ao
perodo correspondente, bem como ao processo de avaliao participativa.

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 Reunies de PEO

Devem ser estabelecidas em funo das tarefas a serem realizadas. Devem ser convocados
apenas os agentes realmente envolvidos nos assuntos da pauta, e sua durao deve ser a
menor possvel e mantida dentro do perodo previsto, objetivando otimizar o tempo de todos os
participantes.

Recomenda-se que sejam estabelecidas, na primeira reunio de PEO, as datas referentes s

demais reunies, de modo a se estabelecer um cronograma e um planejamento de atividades,
incluindo aspectos relacionados segurana, interfaces, solicitao de materiais e componentes,
amostras, prottipos, etc.

As reunies de PEO no pretendem prever tudo; o objetivo dessas reunies de planejar algo
em torno de 80% das atividades a serem realizadas, deixando, em tese, os 20% restantes para
serem resolvidos pelo coordenador, durante a fase de execuo.

As reunies de PEO possibilitaro ocasies para se fazerem constantes avaliaes do

andamento do que foi realizado, face ao previsto, a partir dos fatos observados e dos objetivos
alcanados.

Os indicadores a serem utilizados para tais avaliaes devem incluir os seguintes aspectos:

eficincia e eficcia dos procedimentos de execuo e controle;

disponibilidade dos projetos no momento desejvel;
durao, eficincia e eficcia das reunies;
respeito aos prazos;
incidncia de servios a serem refeitos;
anlise dos custos da obra.

Os dois ltimos indicadores sero medidos ao longo da fase de execuo de obras.

Para um bom desenvolvimento das reunies, importante salientar que a organizao individual
de cada empresa convocada imprescindvel. Os agentes convocados devem se preparar para
participar, tendo em mos informaes passveis de serem solicitadas.

As reunies devem ser tambm uma oportunidade para a troca de informaes e documentos
tcnicos, em vista da necessidade de validao. importante salientar que no se pode discutir
tudo nas reunies. O objetivo das reunies criar oportunidades de reunir o grupo de trabalho,
de se fazer uma sntese do avano dos trabalhos e encaminhar outras tarefas a serem
realizadas. O trabalho que feito no seio de cada empresa envolvida no processo no tem
necessidade de ser exposto, apenas as informaes de interesse coletivo.

Apesar de serem realizadas as reunies de PEO com antecedncia execuo dos servios,
far-se- necessrio, ainda, rediscutir com cada subempreiteiro as caractersticas do projeto,
principalmente se a empresa for interferir na execuo muito tempo aps as reunies (exemplo:
caso das instalaes externas).

De acordo com a necessidade de resoluo quanto a um assunto especfico, podem ser

realizadas reunies extraordinrias, fora do calendrio estabelecido para as reunies fixas de

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PEO. A participao nas reunies de PEO deve ser feita sempre pelos mesmos representantes.
Julga-se mais eficaz que as empresas se faam representar pela mesma pessoa, do incio ao
fim da fase de execuo, e que tais representantes possuam poder de deciso adequado.

Durante as reunies de PEO, a transferncia das informaes para os agentes interessados, os

questionamentos e a cobrana pelas respostas so de responsabilidade coordenador da PEO.
As informaes geradas so anotadas em um memorial descritivo ou, simplesmente, em atas de
reunio.

Contedo das atas de reunio

As atas de reunio podem ser personalizadas de acordo com o padro de documentao de

cada empresa construtora. O importante que delas conste o seguinte contedo:

nome da empresa e de seu scio, caso exista; identificao da obra; identificao da

reunio; data; responsvel pela redao da ata;
data e horrio da prxima reunio; nmero do telefone do canteiro de obras;
nome de cada uma das empresas envolvidas na execuo; nome do responsvel; telefone,
fax e endereo eletrnico dos agentes (empreendedor, projetistas, coordenador da PEO,
coordenador pr-ativo, engenheiro residente, tcnico de segurana, subempreiteiros,
concessionrias de gua, luz, telefone e gs, etc.);
quem foram os agentes convocados para a reunio, aqueles que no compareceram,
chegaram atrasados ou justificaram a ausncia, e para quem a ata ser distribuda;
uma seo relativa a decises tomadas;
dados sobre a instalao do canteiro de obras e recomendaes quanto a higiene e
segurana;
a evoluo do detalhamento do projeto e da elaborao dos projetos para produo;
a evoluo das discusses sobre as interfaces de servios;
as observaes realizadas quando das visitas ao canteiro de obras;
relao dos documentos a serem distribudos;
informaes sobre o planejamento e o avano dos trabalhos.

O contedo das atas de reunio deve igualmente servir de suporte para a organizao interna de
cada agente, que tomar como base o avano dos trabalhos para programar a entrega dos
documentos tcnicos ou a sua interveno no canteiro de obras.

Ferramentas de gesto a serem utilizadas na fase de PEO

Os formulrios utilizados como ferramentas de gesto devem ser os mais simples possvel e de
fcil leitura. Destacam-se:

o caderno contendo as informaes do projeto e o escopo da prestao dos agentes;

o cronograma fsico de necessidades de aquisio de materiais, componentes,
equipamentos;
ata de anlise/conhecimento dos procedimentos de execuo e controle;
o cronograma fsico de desenvolvimento do projeto;
a ficha de validao ou reviso do projeto;
o cronograma das reunies de PEO;
a lista de interfaces de servios a serem estudadas e as atas das reunies de PEO.