Universidade Federal da Bahia

MBA em Gerenciamento de Obras

Anlise da Viabilidade de Empreendimentos
Prof Marcelo Mesquita

Estudo de Caso -11

Uma empresa empreendedora imobiliria no segmento habitacional decidiu pelo desenvolvimento de

um empreendimento, cuja insero de mercado s se viabiliza com o financiamento de parte do
preo para os compradores num prazo de 48 meses aps a concluso das obras.
A empresa sempre trabalha com recursos prprios na implantao de seus negcios , no se valendo
de financiamento para produo. Ento, para colher informaes com o objetivo de decidir sobre
sua poltica de investimentos, analisa duas hipteses de como manejar este financiamento para os
compradores: 1) manter os recebveis em sua carteira, alongando o payback dos seus investimentos,
ou 2) vender os recebveis.

1. Contas pr-implantao
O empreendimento ser implantado em terreno que custa R$ 3.200 mil para pagamento no ms 1.
As despesas com Projeto e Planejamento so estimadas em 6% do Oramento Base para as obras,
com desembolso em duas parcelas mensais e consecutivas, a primeira no ms -2.

2. Implantao
As obras sero iniciadas aps a total comercializao das unidades.
O prazo previsto para a construo de 14 meses e o programa de desembolsos para a produo est
estruturado em trs patamares, envolvendo 20%, 30%e 50% da produo cada um, com regime
mensal uniforme dentro de cada patamar. O Oramento Base de R$ 24.000 mil.

3. Comercializao das unidades

O lanamento do empreendimento est previsto para o ms 4, data do pagamento das contas com
Propaganda, Promoo e Marketing, estimadas em 5% do volume de vendas do empreendimento.
Estima-se um Volume de Vendas de R$ 38.000.
Arbitra-se um ciclo de quatro meses para comercializao total das unidades do empreendimento,
com vendas uniformes nesse perodo.
No ato de cada venda incidiro despesas com Comercializao estimadas em 5% do Preo.

4. Recebimento do preo.
O preo ser cobrado em parcelas, sendo 25% no ato da venda e o saldo financiado em 48 parcelas
mensais, price, com juros de 1% ao ms, a primeira parcela vencendo no ms seguinte ao trmino
das obras. As parcelas sero pagas ajustadas mensalmente conforme a variao do IGP.
A empresa poder receber as parcelas do preo diferidas aps a produo, ou repassar esses
recebveis. O fluxo dos quarenta e oito recebveis pode ser cedido com encaixe no ms seguinte aps
o trmino das obras. A transao de cesso dos recebveis pode ser feita a uma taxa de desgio, que
faa o custo da transao equivalente a 15% ao ano.

5. Indicadores.
Para a anlise das duas opes de fluxo de retorno dos investimentos, a empresa utiliza os
indicadores taxa de retorno, nos conceitos de taxa interna e de taxa restrita, o payback primrio e
alavancado ao custo de oportunidade arbitrado em 11% ao ano.
Calcule estes indicadores segundo as duas alternativas e indique, na conjuntura econmica
presente no Brasil, qual seria sua opo: manter os recebveis, ou retornar a capacidade de
investimento de forma mais acelerada.

1
Estudo de caso de autoria do Prof. Dr. Joo da Rocha Lima Jr. E da Prof. Dra. Eliane Monetti, da Escola
Politcnica da Universidade de So Paulo Departamento de Engenharia de Construo Civil .