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Setembro de 2014
Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho
Campus de Presidente Prudente Faculdade de Cincias e Tecnologia
Programa de Ps-Graduao em Geografia
Setembro de 2014
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Resumo
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Abstract
Working with data of real estate ads from 1995 to 2010, among several
other sources of information, this research puts in a comparative perspective
the characteristics of real estate markets of two medium-sized cities. Looking up
to apprehend processes that are common between them and others, particular
to each one, looking for comprehend some of the contemporaneous traces of
their production and of their conditions of consumption.
Being guided by the historical dynamics of their spatial formation, it
considers, in the wide process of reproduction of capitalists relations, an
scenery of changing in the economic, social and political contents, that
intertwine and combine to those cities morphology. If in one side we watch the
redefinition of logical of urban space production generally and the cities
particularly, confronting characteristics such as the continuity of urban tissues
and amplifying the dynamics of inner differentiation of the city, in the other side,
under the particularity of real state production, we watch redefinitions of
strategies of agents performance and the extension of the power applied to
their practical in producing and appropriating of the cities.
In this sense, the objectives of this dissertation debate the way the
agents, particularized by those who are integrated through the different
instances of valuation of real state capital, pact in a selective engagement of
business and real state production to the formation of a morphology
increasingly unequal, segregated and dispersed of the cities.
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minha famlia e Halita
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Agradecimentos
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Sumrio
INTRODUO............................................................................................................................ 15
A ESTRUTURA DA DISSERTAO .....................................................................................................18
NOTAS METODOLGICAS ................................................................................................................20
CAPTULO 1................................................................................................................................26
REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E RIBEIRO PRETO ........26
1.1 A CIDADE COMO EMPREENDIMENTO: NOTAS SOBRE A FORMAO HISTRICA DAS CIDADES DE
RIBEIRO PRETO/ SP E LONDRINA/PR............................................................................................28
1.2 TRANSFORMAES E PERMANNCIAS NA ESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E
RIBEIRO PRETO ...........................................................................................................................35
1.3. A EXPANSO TERRITORIAL URBANA..........................................................................................40
1.4. NEGCIOS IMOBILIRIOS E OS NOVOS VETORES DE EXPANSO URBANA DAS CIDADES DE RIBEIRO
PRETO E LONDRINA .......................................................................................................................48
CAPTULO 2................................................................................................................................61
AS IMBRICAES ENTRE AS LGICAS FINANCEIRAS E O CAPITAL IMOBILIRIO. .........61
2.1. OS FUNDAMENTOS DA DINMICA IMOBILIRIA: AGENTES, ESCALAS E PROCESSOS........................63
2.2. A TRAJETRIA DOS AGENTES E DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES DE RIBEIRO PRETO E
LONDRINA. ....................................................................................................................................75
2.3. A DINMICA DA PRODUO HABITACIONAL E ESTRUTURAO DAS CIDADES.................................82
CAPTULO 3..............................................................................................................................113
O MERCADO IMOBILIRIO EM RIBEIRO PRETO E LONDRINA........................................ 113
3.1. O MERCADO IMOBILIRIO EM RIBEIRO PRETO........................................................................118
3.2. O MERCADO IMOBILIRIO EM LONDRINA..................................................................................135
CONCLUSES .........................................................................................................................156
BIBLIOGRAFIA ..............................................................................................................................163
10 | P g i n a
Lista de Mapas
11 | P g i n a
Mapa 25. Ribeiro Preto. Subsetores com preo mdio do m superior a mdia da
cidade em m. Terrenos. 2010. ................................................................................. 134
Mapa 26. Londrina. Chefes de Famlia com Rendimento at 2 salrios mnimos. 2000
e 2010. ..................................................................................................................... 137
Mapa 27. Londrina. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos.
2000 a 2010. ............................................................................................................. 138
Mapa 28. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em m. Casas.
Londrina. 1995 .......................................................................................................... 144
Mapa 29. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em
m. Casas. 2000. ...................................................................................................... 145
Mapa 30. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em m.
Casas. 2006. ............................................................................................................ 146
Mapa 31. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em
m. Casas. 2010 ....................................................................................................... 147
Mapa 32. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em m.
Terrenos. 1995 ......................................................................................................... 151
Mapa 33. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em m.
Terrenos. 2000. ........................................................................................................ 152
Mapa 34. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em m.
Terrenos. 2006. ........................................................................................................ 153
Mapa 35. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em m.
Terrenos. 2010. ........................................................................................................ 154
Lista de Fotos
Lista de Grficos
12 | P g i n a
Grfico 2. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de apartamentos em m.
1995 a 2010. .................................................................................................. 125
Grfico 3. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de casas em m. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 126
Grfico 4. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de terrenos em m. 1995
a 2010. ........................................................................................................... 131
Grfico 5. Londrina. Variao dos preos mdios de apartamentos em m. 1995
a 2010. ........................................................................................................... 141
Grfico 6. Londrina. Variao dos preos mdios de casas em m. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 142
Grfico 7 Londrina. Variao dos preos mdios de terrenos em m. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 149
Lista de Quadros
13 | P g i n a
Quadro 11. Ribeiro Preto. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995,
2000 e 2010. .................................................................................................... 95
Quadro 12. Londrina. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995, 2000,
2006 e 2010. .................................................................................................. 102
Quadro 13. Ribeiro Preto. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos.
1995 a 2010 ................................................................................................... 124
Quadro 14. Ribeiro Preto. ndices de anlise do preo do m. Casas. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 125
Quadro 15. Ribeiro Preto ndices de anlise do preo do m. Terrenos. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 131
Quadro 16. Londrina. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos. 1995 a
2010 ............................................................................................................... 140
Quadro 17. Londrina. ndices de variao do preo do m. Casas. 1995 a 2010.
....................................................................................................................... 142
Quadro 18. Londrina. ndices de variao do preo do m. Terrenos. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 149
14 | P g i n a
Introduo
15 | P g i n a
16 | P g i n a
O perodo de redao desta dissertao de mestrado foi fortemente
marcado pelas questes e desafios evidenciados durante as manifestaes
populares de junho de 2013. Longe de causar um grande estranhamento sobre
a real condio das cidades no Brasil, estas mobilizaes populares fizeram
emergir a necessidade de aprofundar a discusso sobre as lgicas que
orientam a produo do espao urbano e ampliar sua compreenso em direo
ao modo como estas vm se aprofundando na atualidade.
Ermnia Maricato (2013) e Maria Encarnao Beltro Sposito (2013)
argumentam nesta direo, reconhecendo nas bases deste processo a disputa
pelo acesso e pelo direito cidade, que toma as particularidades de seu
momento histrico e faz emergir a contradio entre o avano das condies
econmicas e espacial de diferentes segmentos sociais. Nem toda melhoria
das condies de vida so alcanadas e acessveis apenas por meio de
maiores salrios ou pela reduo da concentrao de renda, isto porque, a
mesma lgica que promove a melhoria das condies econmicas das famlias
vem acompanhada, no perodo atual, da precarizao de suas condies
espaciais no interior das cidades brasileiras.
O presente trabalho reconhece na contemporaneidade destas relaes
um cenrio de grandes possibilidades para uma reflexo ampla, que seja capaz
de pensar a realidade das cidades no presente e, sobretudo, que permita
pensar em como a cidade pode ser e como deve ser construda, visto que, a
cidade que existe hoje injusta e possui muitos problemas para grande parcela
da sociedade.
Os objetivos desta dissertao de mestrado dialogam, portanto, com
estas preocupaes, trazendo ao debate o modo como os agentes urbanos,
particularizados por aqueles integrados atravs das diferentes instncias de
valorizao do capital imobilirio, pactuam, em um engajamento seletivo dos
negcios e da produo imobiliria, para a constituio de uma morfologia cada
vez mais desigual, segregada e dispersa das cidades.
Nossa discusso toma como referncia as cidades de Ribeiro Preto/SP
e Londrina/PR, duas cidades mdias, sendo a primeira localizada no interior do
Estado de So Paulo e a segunda localizada no norte do Estado do Paran, e
que passam, no presente, por acentuadas transformaes em suas estruturas
internas, conferindo um peso significativo trajetria dos agentes imobilirios e
17 | P g i n a
da produo imobiliria em sua explicao. A dissertao procura, assim, fazer
emergir deste debate um conjunto questes que sero abordados ao longo dos
captulos que procedem a esta introduo, entre as quais poderamos,
antecipadamente, destacar algumas especficas, tais como: de que modo a
produo imobiliria integra-se s lgicas de estruturao e reestruturao
destas cidades? Quais os tipos de produtos imobilirios a partir dos quais
possvel compreender melhor tais processos? Quais empresas atuam nestas
cidades e quais suas lgicas de atuao? Ademais, focalizando os agentes
imobilirios, como pensar sua posio frente aos novos ditames econmicos?
As empresas de capital local participam em que intensidade do processo de
financeirizao da economia, em um momento to especfico como este de
expanso dos financiamentos? H maior concorrncia entre empresas locais e
empresas de atuao nacional? De que modo as transformaes do mercado
imobilirio impactam estas cidades no que tange a ampliao ou reduo das
desigualdades socioespaciais?
Em relao a tais questes, que se constituem em uma ampla agenda
de trabalho, importante destacar o esforo coletivo, construdo no mbito da
Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias, que busca aprofundar este
debate atravs da anlise das dinmicas imobilirias em diferentes cidades
mdias, pertencentes ou no a uma mesma formao socioespacial. No
conjunto destes esforos gostaramos de ressaltar os trabalhos de Amorim
(2011; 2012) Alcntara (2013) Batela (2013) e Coimbra (2013) que permitem
aprofundar o dialogo dentro desta temtica e colaboram para a constituio de
um plano analtico melhor demarcado, atravs dos procedimentos de anlise j
acumulados, o debate em torno das fontes de dados, as premissas construdas
para anlise comparativa etc.
A Estrutura da dissertao
18 | P g i n a
contedos econmicos, sociais e polticos, que se entrelaam e se combinam
morfologia destas cidades. Neste sentido, procura caracterizar, mesmo que
no exaustivamente, a redefinio das lgicas de produo do espao urbano
em geral e das cidades em particular, confrontando caractersticas tais como a
continuidade dos tecidos urbanos e a amplificao das dinmicas de
diferenciao interna da cidade.
Desdobram-se deste debate as bases para a compreenso da dimenso
alada pela dinmica imobiliria contempornea no conjunto dos processos
que conferem sentido estruturao urbana, destacando a criao de novas
formas de se produzir e se apropriar do espao. Esta anlise enfatiza s
recentes estratgia e os novos produtos imobilirios que passam a integrar-se
uma estrutura cada vez mais dispersa das cidades, atravs dos seletivos
vetores de expanso territorial, das mudanas de localizao dos diferentes
grupos sociais, dos diferentes produtos imobilirios que segmentam
seletivamente o mercado habitacional e de terrenos e, tambm, pela formao
de novas centralidades no interior das cidades.
O segundo captulo, identificados os processos e os agentes (ainda de
maneira genrica), procura debater as imbricaes entre o financiamento
imobilirio e as lgicas de valorizao financeiras em seus desdobramentos
recentes nas trajetrias dos agentes e da produo imobiliria. Sua discusso
transita atravs do debate a respeito das mudanas e das formas de
organizao de capitais locais, tradicionalmente associados a prticas
mercantis-rentistas, que passam a concorrer, no perodo atual, com novos
agentes, que atuam em escala nacional e que esto inseridos (com mais ou
menos intensidade) em um circuito financeiro de valorizao do capital.
Neste sentido, o captulo avana na discusso do perfil e dos negcios
das empresas de capital local, valorizando suas estratgias e produtos
imobilirios, assim como reconhecendo, mas tambm relativizando o peso e a
importncia das novas prticas econmicas e espaciais concernentes ao setor
imobilirio. Busca-se, com isso, estabelecer um limiar analtico capaz de
permitir que sejam percebidos os mecanismos atravs dos quais estes agentes
integram-se s formas gerais de valorizao do capital, assim como, concorrem
concretamente com outras empresas pelo acesso terra urbana, mercadoria
cada vez mais estratgica e singular no que se refere a seu controle.
19 | P g i n a
Por fim, o terceiro captulo posiciona-se em conjunto s ideias debatidas
nos captulos anteriores, retomando-as, porm, sob o enfoque das
caractersticas mais fundamentais do funcionamento do mercado imobilirio.
Deste modo, busca constituir um aparato analtico capaz de estabelecer a
articulao entre as dinmicas de estruturao das cidades e a da produo
imobilirio, retratando-as atravs da dinmica dos preos imobilirios
praticados nestas cidades, em suas dimenses temporal e espacial.
Ao final destes captulos, alguns apontamentos conclusivos so
esboados procurando oferecer uma reflexo que sintetize a discusso
efetuada e que seja capaz de lanar perspectivas para a ampliao e
aprofundamento do debate, assim como, pontuar, as questes que ficam
abertas.
Notas metodolgicas.
1
Os dados do programa Minha Casa Minha Vida integram-se pesquisa Trajetrias do
mercado imobilirio nas cidades de Marlia e Presidente Prudente SP, 1995 2012. A produo
imobiliria do PMCMV, seus agentes e a diferenciao e desigualdades socioespaciais intra-
urbanas, financiada pelo CNPq, coordenada por Everaldo Santos Melazzo e da qual o autor
colaborador.
20 | P g i n a
salrios mnimos), a construtora-incorporadora responsvel pela obra e a sua
localizao.
Por fim, ainda foram utilizados os dados disponveis pelo Banco
Central do Brasil sobre os financiamentos imobilirios entre os anos de 2000 e
2013. Tais dados foram obtidos atravs da plataforma ESTBAN2.
Em relao aos dados para anlise do mercado imobilirio foi
construda uma base de dados atravs dos anncios de ofertas presentes nos
classificados de jornal de maior circulao de cada um destas cidades. Em
Ribeiro Preto e Londrina, foram compilados os anncios dos anos de 1995,
2000, 20063 e 2010 nos meses de outubro e dezembro.
Para Ribeiro Preto foram extradas informaes do jornal A
Cidade, totalizando 25454 anncios entre apartamentos, casas e terrenos. J
para Londrina, foram extradas informaes do Jornal Folha de Londrina,
totalizando 26610 anncios entre apartamentos, casas e terrenos. A descrio
da sistemtica de anlise dos dados ser pormenorizada no item subsequente.
2
Disponvel em: <http://www4.bcb.gov.br/fis/cosif/estban.asp>. Acesso 25 de jun. 2014.
3
Para Ribeiro Preto no h registro do ano de 2006 em virtude da ausncia de jornais deste
ano nos arquivos pblicos, bibliotecas e na prpria sede do Jornais A Cidade.
21 | P g i n a
uso (comercial ou residencial), sua rea total e rea edificada, a imobiliria
anunciante, o nmero de dormitrios e o preo de oferta.
De maneiras diferenciadas estas variveis so acionadas na
anlise, tendo em vista o objetivo de elaborar um cenrio analtico que auxilia
a discusso dos processos identificados, em conjunto com as demais
informaes, tais como os dados censitrios e da produo imobiliria de
alguns agentes selecionados, por exemplo. A Cabe, neste momento, um
detalhamento mais apurado de cada uma destas variveis.
22 | P g i n a
unidades espaciais de anlise compareceram, principalmente
considerando as diferenas entre as duas cidades analisadas.
23 | P g i n a
imobilirios, predominam as ofertas centralizadas pelas imobilirias, e
em anncios particulares.
24 | P g i n a
partir das necessidades especificas de cada cidade com relao coleta de
material emprico, reconhecimento dos diferentes elementos da estrutura
urbana, tais como, eixos de valorizao imobiliria, setores de localizao de
empreendimentos habitacionais populares, os centros histricos, comerciais e
de servios mais tradicionais, as reas comerciais e grandes espaos para o
consumo como os shopping centers etc.
Alm disso, em cada uma destas cidades foi efetuado um amplo
conjunto de entrevista com diferentes agentes, tais como; corretores
imobilirios, diretores de empresas locais, empresrios do ramo imobilirio e
representantes do poder pblico. As abordagens utilizadas nestas entrevistas
foram variadas, sendo por vezes orientadas por um roteiro bem estruturado de
questes e por vezes consistiram em conversas informais possveis atravs da
visita aos stands de venda. No total foram realizadas 15 entrevistas, sendo 11
entrevistas na cidade de Londrina e cinco entrevistas na cidade de Ribeiro
Preto.
25 | P g i n a
Vista da rea central da cidade de Londrina a partir da Gleba Palhano. Foto do autor. 2013
Captulo 1
Reestruturao urbana e das
cidades de Londrina e Ribeiro Preto
26 | P g i n a
27 | P g i n a
1.1 A cidade como empreendimento: notas sobre a formao histrica
das cidades de Ribeiro Preto/ SP e Londrina/PR.
28 | P g i n a
era constituda por grandes, mas tambm por mdias e
pequenas propriedades. (SPOSITO, 2004, p. 174).
5
O mapa 1 apresenta a delimitao municipal da cidade de Ribeiro Preto que conta com
650,955 Km de extenso, alm disso, circunscreve o eixo de ruas e a rea de expanso
urbana extrado da Lei complementar de Parcelamento, uso e ocupao do solo n 2157, de 8
de janeiro de 2007 e que est atualmente em processo de reviso por meio da Lei do Plano
29 | P g i n a
O momento histrico ao qual est circunscrita sua fundao implica em
particularidades significativas no trato da evoluo desta cidade, j que tm em
suas lgicas de constituio as marcas de uma contraposio entre em dois
perodos distintos, em que a regio de Ribeiro Preto se constitua na principal
via de acesso s minas de ouro no Estado de Gois6 e um segundo marcado
pela acentuao da dinmica econmica capitalista, orientada pelo complexo
de atividades oriundas da economia cafeeira, sendo este ltimo o divisor-de-
guas e o ponto de partida para a constituio de seu processo urbano.
A atividade cafeeira estabelecida efetivamente no municpio durante a
dcada de 1880, substituindo antigas pastagens de gado e a agricultura de
subsistncia (LOPES, 2009). Sua consolidao associa-se a chegada da
estrada de ferro Mogiana em 1883, tornando-se a principal regio produtora de
caf no Brasil. O dinamismo econmico resultado da atividade cafeeira
perdurar at o final da dcada de 1920.
O crescimento populacional e a decorrente expanso do tecido urbano
ocorreram simultaneamente s dinmicas econmicas destacadas. Figueira
(2013) ressalta que no perodo compreendido pelo final do sculo XIX e as
duas primeiras dcadas do sculo XX, h grande ampliao dos servios
urbanos, assim como mudanas na estrutura urbana atravs da abertura de
novas vias, construo de praas, obras de drenagem, saneamento etc.
30 | P g i n a
Mapa 1. Ribeiro Preto. Municpio e rea de expanso urbana. 2010.
31 | P g i n a
A cidade de Londrina (mapa 2)7 est localizada no norte do Estado do
Paran, e tm sua origem associada ao projeto empreendido pela Companhia
de Terras Norte do Paran (CTNP)8 que loteou a rea durante as dcadas de
1920 e 1930. Fundada em 1929 e elevada a categoria de municpio em 1934
na hierarquia administrativa do Paran, sua constituio, crescimento e
desenvolvimento urbano integravam-se a este processo de loteamento do norte
do Paran aliado dinmica da economia cafeeira.
A condio de ncleo urbano estratgico ao suporte dos negcios de
incorporao e comercializao fundiria consubstancia o movimento inicial de
constituio da cidade de Londrina, tal como aponta Razende (1984). Neste
sentido, localizam-se nela os primeiros servios de atendimento bsico s
demandas rurais que ali passavam a se constituir.
A conexo constituda a partir do ano de 1935 com a rede ferroviria do
Estado de So Paulo implicaram em transformaes acentuadas na dinmica
econmica local, sobrepujando a pequena produo mercantil e dos negcios
com as terras em funo do cultivo do caf, que se consolidar efetivamente a
partir da dcada de 1940.
O perodo compreendido pelas dcadas de 1940 e 1950 situa um
momento de grandes transformaes polticas e econmicas, acarretadas pela
nacionalizao da CTNP, que d lugar a Companhia de Melhoramentos Norte
do Paran (AMORIM, 2011). Alm disso, foi este o momento de maior
dinamismo da economia cafeeira, tal como apontado por Fresca (2002),
articulando um conjunto outro de atividades complementares que acarretaram
no aprofundamento e intensificao dos fluxos migratrios e da diversificao
das atividades econmica da cidade.
7
O mapa 2 apresenta, tal como em Ribeiro Preto, a extenso municipal de Londrina, que
totaliza 1.635,075 Km , alm disso, representa seu eixo de ruas e a rea de expanso urbana
municipal segundo a Lei n 11.661/2012. Outro elemento destacado sua situao em relao
capital Estadual, a cidade de Curitiba.
8
A CTNP uma empresa de capital ingls que passa a exercer grande influncia e dispor de
vantagens na compra de terras no norte paranaense em virtude das presses britnicas, via
setor bancrio, junto ao governo brasileiro que eram seus credores. Sua insero no Norte do
Paran resulta na fundao de inmeros municpios, fundados como suporte economia
cafeeira. Na dcada de 1940 foi nacionalizada e passa a ser chama de Companhia de
Melhoramentos do Norte do Paran. Para um maior detalhamento desta temtica ver Amorim
(2011); Ribeiro (2006) e Razende (1984).
32 | P g i n a
Mapa 2. Londrina. Municpio e rea de expanso urbana. 2010
33 | P g i n a
O dinamismo econmico, neste perodo, desdobra-se na ampliao do
nmero de pessoas vivendo na cidade de Londrina, resultando em uma
pequena produo imobiliria com a aprovao de loteamentos e
empreendimentos verticais localizados na zona central da cidade. (FRESCA,
2002). Este perodo, demarcado entre sua fundao at a dcada de 1950,
encontra-se consubstanciado junto a prticas sociais e lgicas de produo do
espao urbano atreladas s atividades econmicas prprias da produo
cafeeira.
Se a economia cafeeira perdurou at finais da dcada de 1920 em
Ribeiro Preto como principal atividade, esta se mantm at a dcada de
1950 em Londrina. Entretanto, apesar da permanncia dos vnculos
econmicos em Londrina e a insero de novas atividades econmicas em
Ribeiro Preto, as transformaes gestadas no interior deste perodo
acarretaram em profundas mudanas em relao ao perodo anterior.
O declnio da atividade cafeeira associa-se de modo amplo s
transformaes em processo no Brasil que, nestas duas cidades, integram-se,
mesmo que no simultaneamente, s mudanas significativas no que se
referem s suas relaes mais gerais, desenvolvidas em articulao escala
da rede urbana, e tambm quelas cujas lgicas passam a integrar-se escala
local e a direcionar o processo de expanso destas cidades.
34 | P g i n a
1.2 Transformaes e permanncias na estruturao urbana e das
cidades de Londrina e Ribeiro Preto.
9
O termo industrializao por ns assumido em concordncia definio de Santos (2002, p.
30) que o compreende de modo amplo, no restrito atividades industriais, mas sim como
processo social complexo que tanto inclui a formao de um mercado nacional, quanto os
esforos de equipamentos no territrio para torna-lo integrado, como expanso do consumo em
formas diversas, o que impulsiona a vida de relaes em formas diversas e ativa o prprio
processo de urbanizao.
35 | P g i n a
setores de bens de capital, consumo durvel e a constituio de uma
agricultura mais moderna10.
10
Estas ideias esto contidas em Cano (2011) e referem-se fundamentalmente aos processos
que passam a integrar o conjunto do territrio nacional, porm com maior expresso no Estado
de So Paulo.
11
Tomando como referncia os dados do IBGE a autora a evoluo do emprego na cidade
entre as dcadas de 1940 e 1950 obteve um crescimento de 12,6% e entre as dcadas de
1950 e 1960 este nmero aumentou para 14,7%.
12
Esta setorizao dada por trs eixos distintos com funes urbanas especficas, em
ateno aos diferentes segmentos de renda, so eles, a Praa XV de novembro, a estao
Mogiana e o bairro Higienpolis.
13
Fresca (2002) destacar que na dcada de 1950 a cidade de Londrina apresentou os
maiores nveis de produo do pas.
14
O peso destas atividades associa-se no apenas ao comercio na rea central, mas tambm,
a servios mdicos, de transporte, dada a fundao do aeroporto local dentre outros (FRESCA
2002).
36 | P g i n a
importantes servios voltados produo agrcola, alm de concentrar servios
bancrios e comerciais.
Ademais, o denominado centro destas cidades passou a apresentar a
um incipiente processo de verticalizao que, nestas duas cidades,
representado pela produo de edifcios comerciais e habitacionais. Estas
dinmicas j eram percebidas de maneira bastante visvel seja em Ribeiro
Preto (FIGUEIRA, 2013) seja em Londrina (CASARIL, 2010) durante a dcada
de 1950. Outra dinmica percebida foi a constituio de novos loteamentos que
extrapolaram o setor delimitado pela rea central. Estes loteamentos no
assumiram um vetor exclusivo, em ambas as cidades direcionaram-se para
diferentes setores, entretanto, denotando uma diferenciao bem definida em
relao aos segmentos de renda aos quais eram destinados.
O movimento de redefinio das estruturas espaciais que passa a
constituir-se nestas cidades durante as dcadas de 1940 e 1950, ser
reforado durante as dcadas de 1960 a 1980, neste ltimo perodo conferiu-se
maior importncia s dinmicas de expanso territorial das cidades e aos
produtos e agentes imobilirios que passariam a atuar nelas.
Alm disso, no arco destas transformaes, nas cidades de Londrina e
Ribeiro Preto, este um perodo compreende importantes alteraes no
perfil das atividades econmicas ligadas agroindstria. Em Londrina substitui-
se a produo do caf pela produo de soja e trigo. Em Ribeiro Preto se d a
constituio da produo de cana-de-acar15.
A transformao da estrutura produtiva, com a modernizao das
culturas da cana-de-acar, da soja e do trigo, impuseram uma acentuada
mecanizao, quimificao e introduo de espcies melhoradas (CANO,
2011). Tais transformaes modernizadoras impactam de modo incisivo os
nveis de produtividade agrcola e a dependncia da produo bens
industriais e por servios especializados, providas cada vez mais nas cidades.
Alm disso, acarretaram na reduo drstica dos postos de trabalho,
acelerando as correntes migratrias em direo aos ncleos urbanos e
acarretando todo tipo de carncias, noo indicada por Cano (2011), pensando
15
Esta configurao dada em virtude da crise do petrleo e a criao do Prolcool, a regio
voltou a se destacar e reconquistou sua importncia econmica nacionalmente. este o
perodo que confere a cidade a adjetivao de Califrnia brasileira (CHIARETTI, 2013).
37 | P g i n a
o contexto nacional de deslocamento espacial da produo industrial e
agrcola.
16
Os primeiros bairros produzidos neste perodo, no setor sul da cidade, so o Jardim Canad,
Ribeirnea e City Ribeiro, localizados hoje nas proximidades do Ribeiro Shopping (1981) e
do Novo Shopping (1999).
38 | P g i n a
particularidades significativas que diferenciaram grau e a intensidade em que
estas mudanas passavam a acontecer.
Em Ribeiro Preto, este perodo passou a oferecer alguns indcios de
uma transformao estrutural nas lgicas de localizao e produo espacial.
A evoluo histrica deste processo permeada, tal como indicado por
Figueira (2013), por um movimento mais amplo, expressando a tendncia de
ruptura em relao a processos anteriormente consolidados, responsveis pela
estruturao da cidade. Os indcios expressos neste momento para a
constituio de uma reestruturao da cidade de Ribeiro Preto tm em suas
feies a ruptura de lgicas de localizao habitacional, associados a um
processo de verticalizao e de localizao residencial das camadas sociais de
maiores rendimentos, iniciado na primeira metade da dcada de 1980 17.
Ademais, a dcada de 1980 sinaliza para a conformao de novos eixos
comerciais, constituindo um momento de disperso das atividades comerciais
do centro, assumindo neste perodo uma dimenso relevante.
Estas transformaes resultaram no deslocamento progressivo das
atividades comerciais para diferentes avenidas, tal como as atividades
bancrias que se deslocam no final da dcada de 1990 para a Avenida
Presidente Vargas, ou mesmo, a construo do Ribeiro Shopping, inaugurado
no ano de 1981, nas proximidades do anel virio ao sul. (FIGUEIRA 2013).
Em Londrina estas transformaes integraram-se a um processo que
reforou as lgicas de estruturao do espao, atravs da consolidao de um
padro de ocupao residencial e comercializao nas mediaes da rea
central. A este respeito possvel reportar os estudos de Tws (2010), Oura
(2006) e Santos (2011) que debatem os momentos da produo de
empreendimentos verticais, atrelando-os aos processos de estruturao da
cidade. Os autores destacam a importncia do perodo compreendido pela
dcada de 1980 em que h intensificao da dinmica de produo vertical
voltada ao uso residencial na rea central que se consolida durante a dcada
de 1990.
Alm disso, ocorreu neste perodo, ainda, o reforo das atividades
comerciais na rea central em Londrina, que exerceu forte centralidade, sem
17
O processo de verticalizao da rea central de Ribeiro Preto est associada, sobretudo,
aos bairros Higienpolis e Jardim Sumar.
39 | P g i n a
uma competio efetiva com outros espaos at o final da dcada de 1980.
(FRESCA, 2007)
Os processos que passaram a integrar o perodo posterior dcada de
1980 nestas duas cidades compreendem um momento de acentuao das
tendncias j em curso nas dcadas anteriores e conforma nova dinmica da
produo da cidade, rearticulando prticas espaciais atravs da produo e
ressignificao dos espaos internos da cidade.
40 | P g i n a
Quadro 2. Ribeiro Preto. Evoluo da populao residente. 1980 a 2010
Ano Populao residente
Populao Populao
% % Total
Urbana Rural
1980 306.837 96,8 10.081 3,2 316.918
1991 424.311 97,7 9.831 2,3 434.142
2000 502.002 99,6 2.160 0,4 504.162
2010 602.061 99,7 1.713 0,3 603.774
Fonte: Fundao SEADE.
Organizao: Marlon Altavini de Abreu
41 | P g i n a
Com os dados apresentados, associando-os s dinmicas observadas
nos itens anteriores, podemos constatar um movimento permanente de
transformao associado tanto s dinmicas econmicas quanto s dinmicas
demogrficas e, conseguinte, espaciais.
A este momento convm chamar ateno a produo cada vez mais
seletiva18 e diferenciada dos espaos de residncia e consumo destas cidades.
Seja com a produo de espaos residenciais fechados ou mesmo a
construo de conjuntos habitacionais. Ademais, este momento demarca a
criao de novos eixos comerciais especializados ou no e de shopping
centers (SPOSITO, 2004).
Em Ribeiro Preto, Figueira (2013) destaca o conjunto de
transformaes urbanas em curso durante as ltimas dcadas do sculo XX e
incio do sculo XXI. Estas transformaes conduzem a expanso territorial da
cidade, marcadamente acentuada pelas novas formas de habitat urbano, como
condomnios fechados e edifcios de alto padro. Ademais, sinaliza para o
carter processual constitudo em Ribeiro Preto durante as dcadas de 1980
e 1990 com a extenso dos servios s reas fora do centro comercial
tradicional/histrico, emergindo assim novas centralidades em avenidas, tal
como Avenida Presidente Vargas ou mesmo pelo Ribeiro Shopping e pelo
Novo Shopping.
Em Fresca (2002) a discusso em torno da expanso urbana na cidade
de Londrina encontra forte correlao com este movimento associado
constituio de novos eixos de expanso imobiliria e de alocao dos
servios. Para esta autora os momentos de expanso urbana, circunscritos ao
perodo de 1987 a 2000, encontram-se diretamente associados tendncia de
periferizao da cidade, seja pela construo de novos conjuntos habitacionais
e loteamentos fechados, ou mesmo na consolidao de novas centralidades
com a construo do Shopping Center Catua no incio dos anos de1990 e a
consequente ocupao que seu deu no vetor sudoeste da cidade.
18
Seletividade espacial aqui considerada como a ao intencional e estratgica dos capitais
imobilirios na escolha criteriosa e, portanto, rentvel economicamente de localizaes e
tipologias de seus empreendimentos. Advm desta compreenso o debate presente em
Correia (2007), que discute a seletividade espacial como pratica espacial demarcada por
objetivos, conflitos e interesses entre agentes sociais posto reafirmao das dinmicas de
diferenciao socioespacial.
42 | P g i n a
As anlises destas transformaes devem, assim, integrar-se a um
conjunto mais amplo de preocupaes, tal como apresentado por Sposito
(2004), que reconhece na necessidade de se considerar a evoluo e gnese,
nunca linear, dos processos de produo do espao, como um limiar analtico
para compreenso das mudanas que se estabelecem nos contedos
econmicos, sociais e polticos do espao.
43 | P g i n a
Estas determinaes implicam na redefinio extensa da estrutura das
cidades, sendo, como indicado por Catalo (2013), a disperso dos tecidos
urbanos uma das transformaes mais marcantes e desafiadoras do perodo
atual, na medida em que a produo de novos espaos e edificaes, bem
como a refuncionalizao de outros implicam na extenso dos tecidos urbanos
e na completa redefinio das lgicas locacionais. (SPOSITO, 2009).
Tomando como referncia estas questes destacamos no Mapa 3 a
evoluo deste movimento, indicando os diferentes perodos de ocupao em
diversas reas de Londrina. Chama ateno neste conjunto de transformaes
a quebra de padro de estruturao da cidade marcado pela continuidade do
tecido urbano, perdurando at o incio da dcada de 1970.
Os perodos posteriores, assinalados no mapa pelos tons alaranjado e
amarelo, revelam uma contraposio bastante ntida em relao aos perodos
anteriores dcada de 1970. Destaca-se a partir da uma lgica de
estruturao espacial marcada pela descontinuidade do tecido urbano, tal
como indicado anteriormente.
44 | P g i n a
Mapa 3. Londrina. Expanso territorial urbana. 1930 - 2009.
45 | P g i n a
Mapa 4. Ribeiro Preto. Expanso territorial urbana. 1930-2009.
46 | P g i n a
Este conjunto de dinmicas caracteriza uma constituio emblemtica
na evoluo histrica da cidade de Ribeiro Preto e Londrina, que aparenta
assumir uma complexificao gradual da estrutura urbana e a tendncia
crescente fragmentao socioespacial, visto que, a acentuao dos
processos segregatrios atenua as possibilidades de convivncia entre as
diferenas. (SPOSITO, 2004, p. 305).
A constituio de novas centralidades por meio da implantao de
shopping centers, centros empresariais ou de negcios passam a integrar
algumas contradies associadas a posio hierrquica das diferentes reas
no interior das cidades. A este respeito dedicaremos o item subsequente a
esta caracterizao, com a finalidade de exemplificar estes processos, dos
setores de expanso e valorizao imobiliria de cada uma destas cidades.
Para tanto sero analisados dois fragmentos dos espaos destas
cidades, sendo analisado em Ribeiro Preto o setor Sul-Sudeste e em
Londrina o setor Sul-Sudoeste referente ao bairro Gleba Palhano. A anlise
particularizada destes setores visa identificar e exemplificar estas
transformaes, de modo pormenorizado, pontuando e identificado as
principais caractersticas de sua produo seletiva e consumo.
47 | P g i n a
1.4. Negcios imobilirios e os novos vetores de expanso urbana das
cidades de Ribeiro Preto e Londrina.
48 | P g i n a
Mapa 5.Ribeiro Preto. Eixo de valorizao imobiliria.
49 | P g i n a
O alinhamento, planejado e projetado em eixo, dos prdios da
Avenida Professor Joo Fisa19 (Foto 1), contrastando com seu entorno,
marcado por condomnios fechados horizontais, demarca um movimento de
contnua transformao dos espaos internos da cidade, resultado de um
conjunto imbricado de aes, articuladas por interesses, sobretudo, imobilirios
e fundirios que passam a guiar o processo de expanso urbana na cidade de
Ribeiro Preto a partir do incio dos anos 2000.
50 | P g i n a
comerciais e de servios. Para tanto, foram construdas amplas avenidas
arborizadas, reas de esporte e lazer, sistema de segurana, espaos livres
ajardinados etc.
A presena do poder pblico neste momento essencial, GOMES
(2013) ao destacar o processo de constituio deste setor debate o peculiar
encaminhamento poltico conduzido pelo poder pblico local, marcado pelo
descompasso entre o Plano Diretor Municipal, que estabelecia o setor como
rea de expanso urbana e a ausncia de instrumentos da poltica urbana,
capazes de estabelecer parmetros adequados para as formas de usos e
ocupao do solo. Neste sentido, a produo e ocupao do setor sudeste
ofereceu inovaes urbansticas em Ribeiro Preto que acentuam
significativamente os processos de apropriao privada da cidade, reduzindo
os espaos de uso pblico e privatizando os espaos de uso coletivo. Alm
disso, o citado autor destaca que a legislao urbanstica de Ribeiro Preto
reconhece a figura dos condomnios fechados Lei Municipal 3.346/77
contrariando o disposto na lei federal Lei n 6,766/79 - e ainda, a partir da Lei
municipal 2.157/07, estabelece critrios especficos para as reas de uso
coletivo, mesmo sendo uma figura jurdica inexistente. (Gomes, 2013, p. 103)
Chama a ateno nesta dinmica de intensas transformaes dos usos
do solo rurais para urbanos as estratgias desencadeadas por agentes
econmicos locais, que passam a acumular neste momento, um estoque de
terras, que posteriormente culminaria nos processos que hoje ganham forma.
(GOMES, 2013).
Gomes (2013) destaca a peculiaridade deste processo de expanso,
associando-o s estratgias desenvolvidas por agente imobilirios locais para a
consolidao deste setor como principal eixo de expanso imobiliria da
cidade. Estas estratgias referem-se a fuso de interesses entre quatro grupos
imobilirios locais: Habiarte Barc, Copema, Stfani Nogueira e Conspace, que
redundou na criao do Grupo de Desenvolvimento Urbano GDU
Incorporao e construo. (GOMES, 2013, p. 111).
O resultado desta unio estratgia culminou no projeto de verticalizao
da Avenida Professor Joo Fisa e na construo do bairro de alto padro
Jardim Botnico, que correspondem atualmente a um setor de grande
dinamismo no que tange a produo imobiliria local.
51 | P g i n a
Foto 2. Avenida Professor Joo Fisa. Ribeiro Preto. 2013
52 | P g i n a
estendendo at o anel virio configurado como um setor de
habitao verticalizada e comrcios com as faixas adjacentes
tomadas predominantemente por condomnios fechados.
(GARREFA, 2010, p.5)
20
A margem Sul do Lago do Igap, compreendido pelos bairros Gleba Palhano e Guanabara,
representa o principal eixo de expanso imobiliria na cidade de Londrina para os segmentos
de mdia e alta renda. Trata-se de uma rea de grande valorizao imobiliria, caracterizada
por empreendimentos verticais para a moradia.
53 | P g i n a
um setor da cidade privilegiado, seja pela sofisticao dos prdios, ou beleza
do parque, as vias amplas e pavimentadas que quando associadas s gruas e
aos edifcios ainda em construo expressam um inconcluso processo de
ocupao, demarcando uma rea de intenso dinamismo no que se refere ao
setor da construo civil e tambm ao segmento dos capitais especializados da
produo das cidades (Foto 4). Retomar os eventos e agentes em sua forma e
expresso conduz-nos a diferentes etapas da evoluo territorial da cidade de
Londrina.
54 | P g i n a
infraestruturas necessrias a sua ocupao. Estas transformaes respondem
em sua lgica de realizao a um conjunto de medidas estratgicas
respaldadas, pela lei municipal n 7.484 de 1998, que substitui e intensifica o
coeficiente de aproveitamento do solo para este setor expresso anteriormente
pela lei n 3.706 de 1984, mantendo, porm a caracterstica de
constituir/incentivar s zonas perifricas os usos para verticalizao, para
aliviar a densidade do centro.
A presena do poder pblico explicita quando dirigimos a ateno a
um movimento de valorizao/diferenciao da zona Sul de Londrina em
relao ao conjunto da cidade. Trata-se de um processo fundado em aes
pontuais que visam o privilegiar este setor da cidade. Como exemplo destes
privilgios podemos tomar a prpria construo do Lago Igap que em sua
idealizao pretendia estabelecer um espao de uso e acesso a uma parcela
especifica da populao. As obras iniciadas no final da dcada de 1957,
autorizadas pelo prefeito Antnio Fernando Sobrinho previa a formao de um
clube nutico na cidade, elemento com destinao para um segmento
especfico de sociedade.
Ademais, poderamos destacar outros diferentes momentos da poltica
urbana da cidade de Londrina. Seguindo as indicaes expressas pelas leis de
zoneamento de 1963 Lei n 788/63 que introduziu os critrios de coeficiente de
aproveitamento do solo, alm de estabelecer os limites para a densidade
demogrfica das zonas residenciais, ou mesmo as polticas de Habitao
Social, responsveis na dcada de 1970 pela ocupao da zona Norte de
Londrina por conjuntos habitacionais.
Portanto, compreendemos o processo de ocupao da Gleba Palhano
(Mapa 6) em um movimento que atende por uma continuidade da lgica de
segmentao do espao intra-urbano, ou mesmo conforme aponto Silva (2006)
de fragmentao da cidade, que combina em sua efetivao capitais privados e
poder pblico local.
55 | P g i n a
56 | P g i n a
Destas transformaes, destacamos o corte estabelecido na dcada de
1990, que acentua esta diferenciao interna. A transposio do Lago Igap,
pela Avenida Maring, consiste num destes momentos de valorizao da rea,
garantindo o acesso Avenida Madre Lenida Milito, importante via de
circulao que d acesso ao Shopping Center Catua, implantado no ano de
1990.
Neste sentido, so duas as referncias importantes compreenso das
aes estratgicas que se materializam neste setor: a primeira delas
compreendem as obras de infraestrutura (obras de saneamento e virias,
atravs da construo de avenidas e vias que conectavam este setor s reas
de urbanizao j consolidadas TOWS, 2010) que executadas pela prefeitura
municipal, a partir da presso das incorporadoras e construtoras, que
adquiriram as terras em perodos anteriores e passavam a reivindicar
infraestrutura ao seu entorno.
A garantia de fluidez ao trnsito entonava como principal demanda das
construtoras e incorporadoras s terras previamente adquiridas. Conforme
destaca Paula (2006), tratou-se de uma estratgia muito bem articulada entre
estes agentes, que se utilizavam da figura falaciosa dos congestionamentos
para assegurar a realizao da obra com recursos pblicos.
Outro ponto importante ao qual fazemos referncia para a consolidao
do padro de ocupao no lado Sul do Lago Igap a construo do shopping
Center Catuai, durante os anos de 1988 e 1990 pela construtora Khouri Ltda.,
sua rea construda abrange aproximadamente 80.000 m2, alm de pouco
mais de 20.000 m destinados a implantao do hipermercado Carrefour. A
grandiosidade do empreendimento para os padres do perodo impacta de
maneira decisiva a cidade de Londrina seja pelo carter seu carter de servios
ou pelo modo que sua localizao, distante dos ncleos de maior densidade,
implica na transformao dos usos do solo rural para urbano.
Com o acesso facilitado pela Rodovia PR-445 e BR-369 que liga todo
o norte do Paran com o Estado de So Paulo, o empreendimento colabora
para a integrao efetiva desta rea como principal eixo de expanso
imobiliria, sendo um ncleo de atrao de empreendimentos imobilirios
sofisticados como condomnios residenciais horizontais de alto e mdio
57 | P g i n a
padro22. Em sntese possvel destacar que a ocupao da zona Sul-
Sudoeste de Londrina constri-se por uma somatria de fatores que
58 | P g i n a
antecipando os momentos de valorizao, apropriao e criao das rendas
fundirias e consequentemente da formao dos preos da terra urbana24.
Em Londrina estes processos so bastante visveis, os dois primeiros
postos a forma de ocupao e expanso territorial do municpio e o terceiro
presente prpria constituio do setor imobilirio, nas formas de
comercializao dos imveis e sua implicao no ciclo de reproduo
imobiliria.
Nos dois exemplos abordados possvel a percepo de um complexo
arranjo que associa amplo movimento de reestruturao das cidades interior de
estratgias de participao de capitais imobilirios locais e os novos produtos
imobilirios. Este movimento relevante ao passo que percebemos sua
constituio nas dinmicas aqui destacadas, mas tambm, percebendo-o pela
importncia e presena nestas cidades de grandes incorporadores e
construtoras locais. Neste sentido, a seco subsequente tomar como
referncia a anlise destas empresas, destacando suas estratgias e formas
de organizao.
As transformaes expressas pela constituio de novos eixos, vetores
ou mesmo reas de valorizao imobiliria inscreve sob a trajetria histrica
das cidades Ribeiro Preto e Londrina particularidades associadas ao modo
como a produo imobiliria e o consumo habitacional integram-se aos
momentos de estruturao e reestruturao urbana e das cidades.
Os desdobramentos destas transformaes esto subjacentes ao modo
como a produo imobiliria integram-se s lgicas de estruturao e
reestruturao das cidades e revelam uma sobreposio entre lgicas
econmicas resultantes das estratgias espaciais desempenhadas por agentes
concretos que atuam na produo habitacional e na produo e consolidao
de novos espaos (vetores, eixos e reas) de valorizao imobiliria.
24
Tomamos como referncia as ideias de Smolka (1979) que distingue trs momentos de
valorizao da terra urbana, os quais se definem a cada instante pela atuao especfica deste
agente: 1. A primeira caracterstica condiz aquisio do terreno pelo incorporador e a
decorrente variao inicial do preo do solo em virtude da venda; 2. O segundo momento
resulta das externalidades positivas criadas no entorno do terreno, ou seja, o conjunto de
alteraes no entorno do terreno, resultando num aumento significativo do preo do terreno; 3.
E por fim, a variao resultante das modificaes no ambiente construdo do terreno captadas
no momento 1 em perodos posteriores.
59 | P g i n a
Para tanto o enfoque privilegiado para os captulos seguintes propem-
se anlise dos agentes imobilirios em atuao nestas cidades, ademais,
busca-se compreender os desdobramentos espaciais decorrentes do modo
como estes agentes integram-se aos circuitos valorizao do capital, assim
como, concorrem concretamente com outras empresas pelo acesso e controle
da terra urbana.
60 | P g i n a
Edifcio em obras no Jardim Botnico. Ribeiro Preto. Foto: Arquivo pessoal do autor deste
trabalho
Captulo 2.
As imbricaes entre as lgicas
financeiras e o capital imobilirio.
61 | P g i n a
62 | P g i n a
2.1. Os fundamentos da dinmica imobiliria: agentes, escalas e
processos.
63 | P g i n a
nveis de intermediao financeira da economia que acompanham o processo
de desenvolvimento capitalista. (CAPEL 2013; PAIVA 2007)
64 | P g i n a
No obstante, necessrio salientar que no se trata de um
rompimento definitivo com o conceito de capital mercantil
imobilirio, uma vez que, na maioria das economias em
desenvolvimento, dada a pequena profundidade dos mercados
de capitais, o movimento do capital financeiro imobilirio ainda
substancialmente exguo e, portanto, imprvio na dinmica
macroeconmica. (PAIVA, 2007, p. 140).
25
Entende-se o financiamento como a disponibilidade de crdito produo e consumo, em
especfico s discusses aqui travadas produo e consumo imobilirio.
26
Tomando a referncia em Chesnais (2005), possvel circunscrever o avano das relaes
financeiras contemporneas como uma configurao especfica do capitalismo que, no
presente, situa-se no centro das estruturas econmicas - empresariais e nacionais - atravs de
mecanismos que permitem a centralizao do capital e o aprofundamento das relaes
mundializada por meio de mercados especializados - mercados de ttulos e mercados de
obrigaes. Esta condio possvel atravs de uma constituio econmica especfica capaz
de garantir, atravs da concentrao e centralizao do capital, maior liquidez aos lucros
industriais no reinvestidos e as rendas no consumidas que tm por encargo valoriza-los sob
a forma de aplicao em ativos financeiros, mantendo-os fora da produo de bens e servios.
(CHESNAIS, 2005, p. 38).
65 | P g i n a
centralizao do capital mercantil, alinhado herana patrimonialista e a
formao socioespacial de cada cidade designam traos constitutivos que
permanecem at os dias de hoje.
Nas cidades de Ribeiro Preto e Londrina o perfil e importncia das
empresas de capital local com maior atuao no setor da construo civil e
incorporao residencial expressam, primeira vista, estas feies. So
empresas arquitetadas por forte estrutura familiar e com arco de atuao
ancorado em suas cidades de origem, com expressiva presena na produo
de obras pblicas e produo de empreendimentos residenciais voltados aos
segmentos de maior renda27.
Deste modo, o entendimento deste processo atribui aos seus
desdobramentos locais circunscritos ao avano dos negcios em direo
produo habitacional - particularidades intrinsecamente associadas ao modo e
a intensidades que cada uma destas empresas insere-se nas lgicas cada vez
mais competitivas, que a partir da segunda metade do sculo XXI vm se
aprofundando no setor imobilirio brasileiro.
As sinergias entre as heranas de capitais tradicionalmente mercantis-
rentistas e o papel das prticas financeiras integram-se a estas questes mais
gerais, prprias escala de atuao destes agentes (MELAZZO, 2013), e
acentuam, ou tornam mais evidentes, sobreposies e articulaes com
dinmicas e vnculos j consolidados localmente e que continuam a se
reproduzir sem que deixem de integrar-se ao circuito imobilirio que passa a
se estruturar no pas (FIX, 2011).
Esta dinmica alvo de nossa ateno. Para tanto, tomaremos como
exemplo as construtoras e incorporadoras de capital local que atuam nas
cidades de Ribeiro Preto e Londrina, buscando destacar estes processos28
em cidades mdias. Neste sentido, delineia-se um conjunto de preocupaes
27
A caracterizao destas empresas resulta das observaes de campo e das entrevistas
realizadas.
28
As ideias subsequentes tm como principal referncia as informaes obtidas atravs de
entrevistas realizadas nas cidades estudadas. Neste sentido, retoma parte das consideraes
efetuadas por empresrios, agentes da construo civil e incorporao residencial e com
representantes dos sindicatos (SINDUSCON e SECOVI), sobretudo, ao modo como percebem
a conjuntura atual do mercado, assim como as estratgias, possibilidades e limites do perodo
recente.
66 | P g i n a
para a identificao das escalas de sua realizao, que fora das regies
metropolitanas incorporam praticas e ocorrem em intensidades diferentes.
Na cidade de Ribeiro Preto, as empresas de capital local que foram
entrevistadas atuam predominantemente na produo de empreendimentos
habitacionais29, sendo assim, incorporao e produo residencial integram a
centralidade dos negcios de cada uma delas30.
As grandes empresas do setor (Habiarte Barc, Copema e Pereira Alvim)
tem seu arco de atuao na cidade de Ribeiro Preto, sendo a atuao
regional pouco explorada, com destaque construtora Perplan com atuao
nas cidades de Franca, Bebedouro, Mococa e Pirassununga e a construtora
Habiarte com um empreendimento na cidade de Sertozinho.
Alm disso, chama ateno em Ribeiro Preto as recentes parcerias
entre empresas locais e empresas de capital aberto na bolsa de valores
BM&FBOVESPA. Estas parcerias normalmente esto articuladas
estrategicamente expanso dos negcios em direo da produo de
produtos imobilirios voltados a diferentes segmentos de renda, tal como, a
Perplan que se integra s empresas Vitta Residencial e a Bild Desenvolvimento
Imobilirio, para produo de empreendimentos voltados a baixa e baixa e
mdia renda.
Na cidade de Londrina as construtoras de capital local que foram
entrevistadas31 atuam em mais de um segmento de mercado, sendo a
incorporao e produo residencial apenas duas das atividades desenvolvidas
por estas empresas.
Esta diversificao no escopo de sua atuao condiz a um trao
estratgico prprio da histria de cada uma destas empresas com fundao
entre as dcadas de 1960 e incio de 1970 do qual a incorporao e a
produo residencial integram-se gradativamente aos negcios de cada uma
29
Na cidade de Ribeiro Preto foram realizadas um total de 4 entrevistas com consultores
imobilirios e diretores de marketing das empresas Copema, Habiarte, WTB e Perplan e a
imobiliria Forte Guimares.
30
Assume uma posio secundria nas empresas WTB a produo de edifcios empresariais.
31
Durante o perodo de realizao desta pesquisa foi realizado um total de 11 entrevistas na
cidade de Londrina com corretores imobilirios das empresas A Yoshii, Yticon, Plaenge, e Raul
Fulgncio, com diretores de marketing e/ou engenheiros das empresas A Yoshii, Plaenge,
Artenge e com o empresrio do ramo imobilirio.
67 | P g i n a
delas. A ttulo de exemplo possvel situar dentro destas caractersticas as
empresas A Yoshii32 e Plaenge33 que tem seu incio associado obras de
empreita. Alm delas, podem ser citadas ainda as empresas Artenge e
Protenge que tm seus negcios vinculados s obras de urbanismo.
Neste sentido, a produo habitacional pensada a partir destas
construtoras, acompanha os avanos e retrocessos associados viabilidade e
estmulos econmicos e institucionais destinados a este setor que ganha, no
momento atual, maior relevncia e destaque para os negcios.
Esta importncia combina o avano da produo residencial na cidade
de Londrina s conexes estreitas com o mercado regional, principalmente nas
cidades do norte do Paran, tais como Maring, Apucarana, Camb,
Arapongas dentre outras34.
Esta atuao confere solidez e proeminncia em suas prticas nos
mercados locais e regional, estendendo-se at mesmo a uma atuao nacional
e internacional, passando a apresentar um papel de destaque ao conjunto de
construtoras do pas Entre os anos de 2012 e 2013 a empresa Plaenge
comps o ranking das 50 maiores construtoras, assumindo o 46 e 37 lugar
respectivamente35, por exemplo.
32
A empresa A.Yoshii Engenharia, fundada em 1965, consiste em uma das principais
construtoras atuando nos segmentos de engenharia e construo incorporao residencial e
obras de empreita na cidade de Londrina. Empresa de capital fechado e estrutura familiar na
composio dos conselhos e diretoria, porm, gerenciada por uma diretoria profissional com
autonomia relativa sobre as decises em torno dos negcios e projetos. No segmento de
construo e incorporao residencial atua nas cidades de Londrina, Maring, Apucarana e
Arapongas. Com empreendimentos exclusivamente verticais e voltados a alta renda. Na cidade
de Londrina seus negcios esto predominantemente localizados na Gleba Palhano.
33
O grupo Plaenge tem origem na cidade de Londrina e fundao no ano de 1970. Apesar da
extenso dos negcios e atuao ampla em diferentes cidades a empresa mantm a estrutura
familiar no gerenciamento e coordenao dos negcios. O grupo Plaenge atua nos segmentos
de empreita, produo habitacional e incorporao imobiliria. Sendo o grupo constitudo pelas
marcas Plaenge, Vanguard Home e Emisa Plaenge. Sendo as duas primeiras voltadas a
produo habitacional e a terceira integrando a produo industrial.
34
Ademais, de modo menos intenso, seus negcios integram, tal como indicado nas entrevistas
realizadas, outros estados e at mesmo outros pases. A ttulo de exemplo figuram as
construtoras Protenge e Plaenge. A primeira com atuao no oeste do estado de So Paulo, na
produo de loteamentos fechados horizontais em Presidente Prudente e Regente Feij. A
segunda com arco de atuao nas cidades de Curitiba, Campo Grande, Cuiab e uma insero
internacional nas cidades de Temuco, Rio Bueno e L Union no Chile.
35
Cmara Brasileira da Industria da Construo. CBIC. Disponvel em:
<http://www.cbicdados.com.br/menu/empresas-de-construcao/maiores-empresas-de-
construcao>. Acesso 10. Jan.2014.
68 | P g i n a
Nas duas cidades analisadas a expanso dos negcios assume algumas
particularidades, centradas no avano do crdito imobilirio e na diversidade da
ao destas empresas na produo residencial. Trata-se pois, caractersticas
centrais, que delimitam e diferena a extenso dos negcios e sua associao
s lgicas gerais. Ponto privilegiado de anlise a observao do volume de
financiamentos imobilirios realizados/efetuados nestas cidades.
Destacaremos no Grfico 1 o volume de emprstimos imobilirios praticados
nestas cidades entre os anos de 2000 e 2013, segundo dados do Banco
Central.
R$30.000.000.000,00
R$25.000.000.000,00
R$20.000.000.000,00
R$15.000.000.000,00
R$10.000.000.000,00
R$5.000.000.000,00
R$-
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
69 | P g i n a
de financiamentos imobilirios, denota pois que ambas participam, mesmo que
sob patamares diferentes de um movimento relacionado oferta de crdito
imobilirio conduzido a partir de decises e determinaes colocadas na escala
nacional, pela poltica macroeconmica.
Esta elevao nos leva ao segundo ponto pensado a partir destes
patamares assumidos por estes valores, que permitem estabelecer algumas
correlaes com as dinmicas urbanas prprias a cada um destas cidades e
principalmente em seu impacto na dinmica imobiliria de cada uma delas e de
seus respectivos agentes. Parece-nos conveniente, pensa-las atravs da fala
extrada da entrevista de um dos empresrios do ramo imobilirio na cidade de
Ribeiro Preto, proprietrio de uma importante mobiliria local.
36
Entrevista realizado por Everaldo Santos Melazzo e Eda Maria Goes no mbito do projeto
Lgicas econmicas e prticas espaciais contemporneas: cidades mdias e consumo. Cedida
ao autor. Fevereiro de 2014.
70 | P g i n a
O que parece fundamental na compreenso desses processos, quando
pensados sob a perspectiva das cidades mdias, relativizar estes novos
patamares em que o ambiente urbano construdo em conjunto a dinmicas
econmicas que acarretam na extenso cada vez mais acentuada dos tecidos
urbanos, acirrando dinmicas de diferenciao interna, historicamente
constitudas e que permitem a manuteno de relaes capitalistas fortemente
ancoradas nas elites econmicas rentistas.
A discusso posta sob estes limiares atribui maior complexidade e realce
ao modo como estes capitais de origem local integram-se a lgicas cada vez
mais financeirizadas como estratgia para extrao do excedente e sua
imobilizao nas cidades (MELAZZO, 2013). Pensada de maneira ampla, sem
o enfoque nas cidades mdias, esta relao bem situada por Cano (2011),
que destaca o peso do atraso das relaes associadas a estes capitais de base
mercantil, mesmo que para sua sobrevivncia estes capitais assumam traos
modernos.
37
Na edio de janeiro do ano de 2012 a reportagem da revista Construo Mercado Quero
ser Mdia faz referncia s estratgias demarcadas pela construtora frente s novas
dinmicas dos negcios empreendidas no perodo atual.
71 | P g i n a
Chama ateno nestas empresas o posicionamento estratgico, planejado e o
domnio de aes que visam situ-las dentro de um modelo de crescimento e
uma posio no mercado aliando o perfil e a intensidade dos lanamentos
imobilirios (empreendimentos verticais de alto padro) e o plano de expanso
e aquisio de novas reas com a capacidade financeira, intercambiadas entre
capital prprio e oriundo de linhas de crditos bancrios, para realizao de
cada empreendimento.
O tamanho alado pelas empresas citadas, projetado atravs destes
parmetros, expe a necessidade de estabelecer um aprofundamento das
relaes entre o financeiro e o imobilirio como artifcio para manuteno e
expanso dos negcios. Ademais, implica em reconhecer as interfaces desta
relao considerando o estoque de terras disponveis, os sentidos e traados
da expanso urbana e a definio da frao de mercado atendida e, sobre
tudo, os sentidos eixos e vetores - do mercado e da cidade
consequentemente.
A seletiva delimitao dos segmentos de renda atendidos e os produtos
imobilirios lanados exercem uma importante interface entre a dinmica
imobiliria local frente s atuais condies de negociao e acesso a linhas de
crdito. Entretanto, o que consideramos fundamental, so a nosso ver, o
acesso, a localizao e o controle da terra urbana que aufere um papel central
na consolidao das incorporadoras em seu planejamento estratgico. A este
respeito utilizamos da fala do diretor financeiro da empresa Habiarte em
entrevista revista Construo & Mercado.
38
Este trecho foi extrado da fala do diretor financeiro da empresa Habiarte em matria da
Revista construo Mercado. Disponvel em: <http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-
incorporacao-construcao/126/quero-ser-media-incorporadoras-e-construtoras-de-medio-porte-
282600-1.aspx>. Acesso 06 de jan. 2014.
72 | P g i n a
elemento imprescindvel realizao dos negcios para esta empresa e
evidencia uma projeo de rendimentos considerados adequadas e esperadas
para os prximos anos, ponderando a oferta de crdito disponvel, mas,
sobretudo, seguros em virtude do estoque de terrenos estrategicamente
assegurados.
O segundo exemplo situa a transao de venda de 51% do poder
acionrio da empresa Raul Fulgncio Negcios Imobilirios, para o grupo
LPS Brasil39, no ano de 2012, que controla a imobiliria, em uma transao de
R$36,7 milhes.
A empresa Raul Fulgncio Negcios Imobilirios a principal imobiliria
da cidade de Londrina. De acordo com a revista Construo Mercado 40 suas
atividades integram R$ 400 milhes dos R$ 570 milhes referentes ao mercado
de lanamentos de imveis em Londrina durante a estimativa para o ano de
2013.
A aquisio realizada pelo grupo LPS Brasil na segunda metade do ano
de 2012 consiste numa estratgia exercida para consolidao de mercado
iniciada em 2010 e com abrangncia nacional. A aquisio confere ao grupo o
acesso carteira de clientes da empresa, assim como a condio de intervir
nas parcerias constitudas entre a Raul Fulgncio Negcios Imobilirios e as
construtoras parceiras em empreendimentos.
Chama a ateno, portanto, as formas de juno, aquisies e parcerias
constituindo um momento de concentrao de mercado, inserindo-se na cidade
de Londrina por meio da compra da imobiliria local de grande importncia nos
negcios e detentora de importantes acordos entre construtoras, tal como sua
parceria com a empresa A.Yoshii.
Um terceiro exemplo de destacaque diz respeito as estratgias
efetuadas pelo Grupo WTB da cidade de Ribeiro Preto, por meio das
parcerias com empresas e grupos de capital aberto em uma estratgia recente
de diversificao dos negcios.
39
O Grupo LPS consiste no grupo de investidores com comando sob a imobiliria Lopes, maior
imobiliria em atuao no Brasil, presente em mais de 10 Estados.
40
Disponvel em: <http://piniweb.pini.com.br/construcao/mercado-imobiliario/lps-brasil-grupo-
controlador-da-lopes-adquire-imobiliaria-do-parana-262463-1.aspx>. Acesso 17 nov. 2013.
73 | P g i n a
O Grupo WTB atua predominantemente no segmento de incorporao e
consultoria imobiliria. A partir do ano de 2008 promove uma reestruturao
empresarial, subdividindo seu campo de atuao em quatro unidades
operacionais com objetivos direcionados participao em grandes
41
empreendimentos a comercializao de novos produtos imobilirios.
Esta mudana de postura, tal como o exemplo da empresa Raul
Fulgncio Negcios Imobilirios, acompanhada do estreitamento dos vnculos
com grandes grupos de atuao nacional e capital aberto
O conhecimentos estratgico do mercado imobilirio da cidade, aliado
constituio do landbank desta empresa, alm da escala de produo por elas
alada, ofereceram as condies para a WTB consolidar-se no mercado
imobilirio de Ribeiro Preto assumindo um papel de destaque no mercado
imobilirio da cidade. At o ano de 2013 a empresa participa da produo de
quatro grandes empreendimentos; Iguatemi Business e Iguatemi Empresarial
(Incorporao: Brookfield), Neo Ribeiro e Trio Ribeiro (Incorporao:
Lindencorp e Rossi).
Os diferentes exemplos apontados demostram que a feio recente dos
acontecimentos incapaz de definir uma forma acabada, frente aos
movimentos processuais destes eventos. A comparao das empresas parece
inadequada, quando pensada na constituio de um padro, ou uma tendncia
(ou mesmo se pensado dentro do perfil das empresas de capital aberto).
Considerando a conjuntura de mercado so evidentes alguns limites insero
destas empresas numa esfera maior de competitividade. A primeira dela a
opo de no abertura de capital na bolsa de valores. Esta opo devida em
funo das exigncias com prazos, escalas de atuao e produtividade das
empresas42.
Existe uma grande presso atribuda s empresas de capital aberto e os
riscos assumidos so grandes. Neste sentido, as empresas permanecem numa
lgica de expanso menos agressiva e estudando detalhadamente os
mercados de cada uma das cidades em que passam a atuar. Diverge, portanto,
41
Informaes obtidas em entrevista realizada com diretora de marketing da empresa WTB
concedida ao autor deste trabalho em novembro de 2013.
42
Estes elementos foram extrados do conjunto de entrevistas realizadas nas cidades
estudadas.
74 | P g i n a
da expanso de empresas de capital aberto que se especializam de modo
rpido, sem um estudo prvio e exaustivo de mercado e esto com isso
passvel a erros de produtos e da localizao.
Sobreposio e articulao de estratgias parecem dinmicas que
melhor expressam o momento atual, tal como indicado por Melazzo (2013),
acarretando, entretanto, o ganho de importncia necessidade de controle da
propriedade da terra e dos sentidos da expanso territorial urbana, em sua
lgica diferencial de valorizao, como mecanismo para manuteno e
sobrevivncia concorrncia.
Estas prticas integradas s formas de controle e acesso da terra
urbana destacam-se com um importante catalizador de parcerias locais entre
empresas, contribuindo para um mercado mais segmentado. Estas questes
esto postas quando pensadas no conjunto das mudanas aqui j assinaladas
configuram um cenrio de ampliao das disputas locacionais no interior
destas cidades, caracterizado pela concorrncia com novos capitais que se
lanam a disputa.
Os rebatimentos destes processos vo ocorrer de modo diferente em
cada uma destas cidades e so elas objeto de nossa ateno no item
subsequente.
75 | P g i n a
complexidade que se integram aos diferentes momentos de organizao,
produo e disputa pelos espaos internos da cidade.
Trata-se, pois, de um limiar analtico, j ressaltado por Melazzo (2012;
2013), que situa estas relaes, pensadas a partir das cidades mdias e sua
conjugao com as desigualdades socioespaciais, atravs dos seletivos
vetores de expanso territorial, das mudanas de localizao dos diferentes
grupos sociais, dos diferentes produtos imobilirios que segmentam
seletivamente o mercado habitacional e de terrenos e, tambm, pela formao
de novas centralidades no interior das cidades.
Ademais, a mudana na maneira de habitar e construir, as novidades
introduzidas na produo, na inovao dos projetos e nas novas formas de
apropriao e comercializao dos produtos imobilirios, tal como debate
Pereira (2004) pensando a realidade metropolitana, revelam um novo patamar
alado pela dinmica imobiliria contempornea. Os contedos processuais
enunciados a estas transformaes, articuladas por meio da noo de
reestruturao integrando-se a dinmicas econmicas e sociais percebidas
como desdobramento de relaes travadas entre processos gerais presentes
nas instncias de valorizao mundializada do capital e sua escala de
realizao, a cidade.
Nossa discusso transita, portanto, por entre a percepo do modo
como a dinmica imobiliria e a produo do espao urbano, integradas
atravs das diferentes instncias de valorizao do capital imobilirio, pactuam,
em um engajamento seletivo dos negcios e da produo imobiliria, para a
constituio de uma morfologia cada vez mais segregada e dispersas das
cidades.
Diante disso, so amplos os questionamentos que se apresentam ao
debate do modo como esto articuladas as escalas geogrficas, os mltiplos
agentes e a dinmica imobiliria recente. Um ponto primeiro posto ao
enfrentamento destas questes reconhecer a ampliao das escalas da
concorrncia entre empresas de diferentes portes. Esta ampliao sugere um
ganho de importncia dos grandes grupos com atuao nacional frente queles
que atuam em escala local.
Fix (2011) ao caracterizar as transformaes recentes no circuito
imobilirio brasileiro, destaca como resultantes dos mecanismos encontrados
76 | P g i n a
pelas empresas de capital aberto, em sua expanso nacional, a constituio de
produtos e empreendimentos cada vez mais segmentados e seletivos. Para
esta autora, trata-se, sobretudo, de uma inveno poltica e econmica auferida
por estes agentes para a criao de um novo mercado. Essa transformao
repercute na fuso de empresas, nas estratgias de venda e, sobretudo, nas
linhas especficas para cada segmento que procuram captar.
Os sentidos associados criao destas fraes de mercado so
desdobramento do modo como a ampliao do circuito imobilirio se configura,
via maior proximidade entre poltica pblica, particularmente aquela relacionada
ao crdito imobilirio de um lado e a produo habitacional de outro, e os tipos
de mercadorias produzidas que refletem de modo incisivo para transformaes
em curso dos capitais locais.
O que para as empresas de capital aberto a constituio de um mercado
segmentado consiste num meio de cumprir com promessas feitas aos
acionistas, para as empresas de capital fechado, estrutura familiar e com os
negcios profundamente arraigados base local, esta nova constituio
conforma novos patamares em que o ambiente construdo reafirma-se como
polarizador da riqueza e rearticulao de elites econmicas rentistas
(MELAZZO, 2013).
Em Ribeiro Preto, a articulao dos agentes locais e a diversificao
do mercado em direo a produo imobiliria mais segmentada. Tomando
como exemplo a empresa Habiarte, destacvel sua parceria com a empresa
PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participaes.
43
Comunicado ao Mercado, publicado em 31 de maro de 2008. Disponvel em
<http://ri.pdg.com.br/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=32637&id=104513>. Acesso
07. dez. 2013.
77 | P g i n a
passo que para as empresas locais, resulta em um meio de maior integrao a
padres construtivos diversos e ao controle do mercado.
Paralelamente, reside em Ribeiro Preto o exemplo da construtora
Perplan, que define novas estratgias de atuao, em direo a outros
segmentos de renda. Para tanto a empresas inicia parcerias com outras, tal
como as empresas Bild Desenvolvimento Imobilirio e Construplam.
44
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, nov.2013.
78 | P g i n a
produo habitacional que apresenta novos patamares aladas pelo mercado e
que expressam o avano da produo de novos empreendimentos,
associando-se e fortalecendo as dinmicas de produo de novas
centralidades, ao mesmo tempo, que se inscrevem em lgicas, cada vez mais
intensas, de expanso dos tecidos urbanos.
Na cidade de Londrina, chamam a ateno as estratgias utilizadas
pelos grupos A Yoshii e Plaenge que tradicionalmente tm seus negcios
destinados aos segmentos de maiores rendas. Porm, num movimento recente
de expanso dos negcios passam a atuar na produo habitacional para
outros segmentos de renda.
Por seu lado, as empresas Yticon e Vanguard, tambm de Londrina,
expressam em sua constituio um movimento de ampliao dos negcios ao
mesmo tempo em que compe uma estratgia de defesa frente insero de
novos grupos que se pem em disputa na cidade de Londrina. As ltima so
empresas fundadas respectivamente pelos grupos A Yoshii e Plaenge e
atuam predominantemente na produo de empreendimentos verticais voltados
aos pblicos de renda mdia e baixa.
45
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, jun. 2013.
79 | P g i n a
compra pela qualidade, nosso preo um preo mais elevado
do que um produto mais popular. Quem compra um A Yoshii
no esta comprando apenas a qualidade mas esta comprando
a marca e para a gente desenvolver um produto que fosse,
bom, com qualidade, mas que tivesse um custo reduzido a
gente no conseguiria viabilizar ele com a marca A Yoshii.
Teriam que ser mtodos construtivos diferentes, algumas
coisas diferentes do que a gente consegue, do que a gente
trabalha, com o padro de qualidade que a gente trabalha na A
Yoshii, no que o da Yticon no tenha qualidade to boa
quanto, mas so coisas diferentes, so pblicos diferentes.
Ento a gente pesquisou muito o mercado e sentiu a
necessidade de criar uma nova marca para esse pblico, que
um pblico mais jovem, do primeiro imvel, um pblico que
v comprar, talvez, o nico empreendimento da vida dele46.
(Diretora de Marketing da empresa A Yoshii).
46
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, Jun. 2013.
47
O conjunto Habitacional Vista Bela trata-se de um empreendimento localizado na zona norte
da cidade de Londrina e conta com 2056 habitaes destinadas faixa 1 do programa
Habitacional Minha Casa Minha Vida.
80 | P g i n a
parceria nossa com essas construtoras fez com que
dificultasse um pouco a entrada, no que ns tenhamos criado
uma barreira para entrada, ns no faramos isso nunca, mas
porque o mercado atendido em funo disso. Ns damos
agilidade para as construtoras, elas no precisam se
descapitalizar para comprar um terreno, elas no precisam ter
um departamento s pra ficar prospectando, porque ns
fazemos tudo isso por elas. (Empresrio do ramo imobilirio
entrevistado48)
48
Entrevista concedida ao autor deste trabalho em junho de 2012 por Empresrio do ramo
imobilirio e proprietrio de uma importante imobiliria na cidade de Londrina.
49
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, jun. 2013.
81 | P g i n a
funcionamento do mercado imobilirio (o que lanar, para quem lanar), mas,
sobretudo, um conhecimento espacial (aonde lanar).
O conhecimento espacial parece constituir a diferente central, quando
pensadas as empresas de capital local e as empresas de capital aberto, j que
garante s primeiras a capacidade de antecipao que confere a condio de
constituir vantagens locacionais especificas e um maior controle terra urbana.
Existe, portanto, mais que uma justaposio entre o volume da produo e sua
distribuio espacial. Existem articulaes fundamentais para o sucesso do
empreendimento tomado aqui pela velocidade das vendas por exemplo. Esta
configurao permite estabelecer algumas caractersticas, que so objeto de
nossa ateno. Para tanto, convm destacar a intensidade e localizao da
produo imobiliria recente. Dedicaremos nossa ateno no item subsequente
a estas dinmicas, diferenciando-as entre a produo voltada alta renda, a
produo voltada mdia e baixa renda ancorada no programa habitacional do
Programa Minha Casa Minha Vida e a evoluo das ofertas imobilirias de
imveis anunciados nos principais jornais de circulao local.
82 | P g i n a
habitacional, que impacta de modo decisivo o setor imobilirio e reverbera de
maneira intensa sobre a produo habitacional para os segmentos de rendas
mdias e baixas.
O rebatimento destas transformaes, no conjunto de empresas com
atuao nos setores da construo civil e incorporao residencial nas cidades
de Ribeiro Preto e Londrina, como j destacado, amplia a disputa entre
empresas, consolida fraes de mercado, ou mesmo, estabelecem novas
relaes comerciais e fracionamento do mercado atravs de produtos
imobilirios especficos. No mesmo sentido, produz espacialmente uma nova
ordenao das cidades, tal como j comeamos a esboar anteriormente.
Por outro lado os segmentos de alta renda, reside a feio de um
mercado associado produo de empreendimentos verticais, concentrados
territorialmente e com participao hegemnica das empresas de capital local.
O avano da produo habitacional para esta frao de mercado ser
aqui abordada dentro destas caractersticas. Para tanto, utilizamos as
informaes referentes a evoluo dos lanamentos imobilirios das maiores
empresas em atuao no setor. O perodo considerado diz respeito aos
lanamentos efetuados do ano de 2000 at 2013.
Para cidade de Londrina foram escolhidas as empresas A Yoshii e
Plaenge e para a cidade de Ribeiro Preto foram escolhidas as empresas
Habiarte e Copema.
50
Informaes extradas dos sites das empresas e a partir de entrevistas realizadas com
representantes destas empresas.
83 | P g i n a
Em Ribeiro Preto e Londrina o volume de empreendimentos entregues
indica o contraste entre os ltimos trs anos e os perodos anteriores, a
exemplo, da construtora Habiarte comercializa nos trs ltimos anos um total
de 7 edifcios, nmero idntico ao total entregue nos anos de 2000 e 2005 e
superior aos 4 edifcios entregues entre os anos de 2006 e 2010 51. A
construtora Copema apresenta os nmeros mais elevados, com 17
empreendimentos aprovados no perodo, nmero superior ltima dcada. Em
Londrina, a construtora A Yoshii entre os anos de 2000 e 2010 entregou 9
edifcios, nmero igual ao total de empreendimentos entregues nos anos de
2011, 2012 e 2013. A construtora Plaenge entregou aproximadamente neste
perodo (2000 2010) 14 empreendimentos e entre os anos de 2011 a 2013
um total de 8 empreendimentos.
Alm disso, a construtora A Yoshii no ano de 2014 pretende entregar um
total de 5 novos edifcios. A construtora Plaenge prev entrega de 4 edifcios
para o ano de 2014 e detm atualmente detm 12 edifcios em construo. J
a construtora A Yoshii possui em obras 16 novos edifcios52, ambas com data
limite para entrega o ano de 2016.
Outros elementos que chamam a ateno, alm do volume de
empreendimentos entregues, a tipologia destes empreendimentos, com
predomnio de edifcios, e, tambm, pela localizao destes imveis,
normalmente associados a eixos j consolidados, tal como a rea central
destas cidades e nos vetores de valorizao imobiliria, tal como a Gleba
Palhano em Londrina e a Avenida Professor Joo Fisa,
A produo habitacional para os segmentos de mdia e baixa renda
concentra os volumes de produo mais notveis em nmero de unidades.
Para sua mensurao utilizaremos a relao de unidades habitacionais
produzidas por empresas que produzem e comercializam seus imveis no
interior do programa Minha Casa Minha Vida.
Este recorte nos conduz a trs faixas de renda bem definidas. Sendo a
faixa 1 imveis construdos para atender s famlias sem rendimento at com
renda mdia mensal de 0 a 3 salrios mnimos; a faixa 2 para atender famlias
51
Informaes extradas das entrevistas com corretores imobilirios desta empresa.
52
Estas informaes foram extradas das entrevistas concedidas ao autor por funcionrios
destas construtoras.
84 | P g i n a
com rendimento entre 3 a 5 salrios mnimos; faixa 3 para atende famlias com
rendimento at 10 salrios mnimos53.
Para melhor circunscrever esta produo utilizaremos de informaes
em torno do volume e localizao destes empreendimentos. Para tanto, estas
informaes referem-se s obras iniciadas entre 2009 e dezembro de 201254.
De modo geral o perodo destacado compreende um volume significado
de unidades habitacionais com construo iniciada. Em Ribeiro Preto neste
perodo inicia-se a construo de 10.072 habitaes, trata-se de um volume
considervel, seja pelo curto espao de tempo, seja por sua representatividade
no estoque de imveis desta cidade. Comparado com o total de domiclios
permanente registrados pelo ltimo censo demogrfico do IBGE em 2010,
compreendido por 194.853 domiclios, o total de habitaes produzidos
corresponde percentualmente 5% do estoque. Na cidade de Londrina esta
relao ainda maior, no perodo de 2009 e 2012 so iniciadas a produo de
17.421 unidades habitacionais, este nmero quando pensado em relao aos
dados de domiclios permanentes registrados pelo ltimo censo demogrfico do
IBGE que totalizam 175.660 domiclios, a relao entre eles condiz a quase
10% do estoque de imveis.
O avano do nmero de unidades habitacionais produzidas por
intermdio dos incentivos financeiros do programa habitacional Minha Casa
Minha Vida revelam uma complexa dinmica atrelada s aes de combate ao
dficit habitacional, mas, sobretudo, associada aos interesses econmicas de
empresas construtoras e incorporadoras.
Shimbo (2010), chama ateno a esta relao entre poltica habitacional
e dinmica imobiliria, pensando-as atravs das relaes cada vez mais
estreitas entre capital financeiro e setor imobilirio, consubstancia em um
conjunto de transformaes associada s necessidades das empresas que
passam a abrir capital na bolsa de valores em constituir um ambiente de
investimento seguro, calcado na extensa produo da habitacional e na
ampliao das escalas de atuao destas empresas, trata-se da constituio
53
Disponvel em: <http://www.caixa.gov.br/habitacao/mcmv/ >. Acesso em 13. Jan. de 2014.
54
Informaes extradas do projeto Trajetrias do mercado imobilirio nas cidades de Marlia e
Presidente Prudente SP, 1995 2012. A produo imobiliria do PMCMV, seus agentes e a
diferenciao e desigualdades socioespaciais intra-urbanas, coordenado pelo professor Dr.
Everaldo Santos Melazzo, cujo autor colaborador.
85 | P g i n a
de uma poltica que favorece e privilegia a produo de uma habitao social
de mercado (SHIMBO, 2010, 194.)
Em Ribeiro Preto e Londrina estas dinmicas podem ser mensuradas
quando pensadas na relao entre estas novas unidades habitacionais e as
empresas que passam a atuar em sua produo, sendo em grande parte
construtoras com atuao nacional ou regional.
Estas informaes esto ordenadas em diferentes tabelas, cada qual
referente a uma faixa especfica. Alm disso, para as duas cidades foram
elaborados mapas com a localizao de cada um dos empreendimentos. Neste
sentido, a anlise que se propem, contempla paralelamente um olhar
integrado entre o volume de produo e a localizao de cada um destes
empreendimentos. Complementarmente, nossas anlises se pautam nas
informaes obtidas e sistematizadas nos trabalhos de campo realizados
nestas cidades.
A localizao destes diferentes empreendimentos esto representadas
para a cidade de Ribeiro Preto atravs do Mapa 7. Neste mapa fora
posicionados o conjunto de empreendimentos, diferenciando-os pelas cores
vermelha para os empreendimentos da Faixa 1, azul para os empreendimentos
da Faixa 2 e Verde para os empreendimentos da faixa 3.
86 | P g i n a
Mapa 7. Ribeiro Preto. Localizao dos empreendimentos construdos
pelo programa Minha Casa Minha Vida segundo a faixa de renda 2012.
87 | P g i n a
Em Ribeiro Preto os empreendimentos da Faixa 1 tem sua localizao
a noroeste da cidade. Estes empreendimentos esto construdos em grande
parte em pontos extremos diferente daqueles que so destinados s Faixas 2 e
3, normalmente situados em reas com a malha urbana melhor consolidada.
Ademais, a partir dos trabalhos de campo realizados na cidade de Ribeiro
Preto, possvel perceber que parte destes empreendimentos das Faixas 2 e 3
encontram-se posicionados em reas prximas avenidas e com maior
acessos reas com infraestrutura de servios e lazer.
Para alm da localizao desigual dos diferentes empreendimentos h
tambm que se considerar o nmero total de unidades habitacionais
produzidas em cada uma destas faixas e as empresas responsveis por essa
produo. O Quadro 6 inicia esta anlise destacando os imveis destinados s
famlias de 0 a 3 salrios mnimos, assim como as empresas envolvidas em
sua construo.
88 | P g i n a
Quadro 6.Ribeiro Preto. Imveis destinados s famlias de 3 a 5 salrios
mnimos. Faixa 2. 2012.
Empresa Unidades
Habitacionais
Habite-se Empreendimentos e Construes Ltda 12
Total 4531
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu
89 | P g i n a
Quadro 7. Imveis destinados s famlias de 3 a 10 salrios mnimos.
Ribeiro Preto. Faixa 3. 2012.
Empresa Unidades Habitacionais
Mb7 Construtora 103
Total 2662
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu.
90 | P g i n a
Mapa 8. Londrina. Localizao dos empreendimentos construdos pelo
programa Minha Casa Minha Vida segundo a faixa de renda. 2012.
91 | P g i n a
Com as informaes do mapa possvel destacar que os
empreendimentos de Faixa 1 construdos pelo programam Minha Casa Minha
Vida esto localizados, assim como em Ribeiro Preto, em reas extremas
malha urbana j consolidada. Atravs do trabalho de campo realizado nesta
cidade55, foi possvel constatar que so empreendimentos localizados, em sua
maioria, em descontnuo ao tecido urbano, com pouca ou nenhuma
infraestrutura de servios ou equipamentos coletivos de lazer, educao ou
sade. Alm disso, diferente de Ribeiro Preto os empreendimentos da Faixa 2
e da Faixa 3 apresentam uma distino perceptvel da posio que ocupam no
interior da cidade, sendo os empreendimentos da Faixa 2 localizados em sua
maioria no setor Norte da cidade enquanto os empreendimentos da Faixa 3
localizam-se, em sua maioria, em reas j consolidadas, dispondo de
infraestrutura de transporte e servios.
Com os dados do Quadro 8, sero destacadas nmero de unidades
habitacionais produzidas, assim como as empresas responsveis por sua
realizao por empreendimentos voltados s famlias com rendimento de 0 a 3
salrios mnimos.
92 | P g i n a
unidades habitacionais produzidas, sendo apenas a empresa de Curitiba Sial
Construes Civis Ltda. externa cidade.
Apesar de apresentar uma situao espacial semelhante aos
empreendimentos de Faixa 1, os imveis aprovados na Faixa 2, mesmo
localizados em reas extremas dispe de maior proximidade reas j melhor
consolidadas, dispondo de infraestrutura de servios, sade e transporte.
93 | P g i n a
Quadro 10. Londrina. Imveis ofertadas famlias de 3 a 10 salrios
mnimos. Faixa 3. 2012.
Empresa Unidades Habitacionais
Total 733
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu
94 | P g i n a
Esta constante transformao percebida na estrutura urbana no se d,
portanto, de modo aleatrio, mas atende a tendncias de expanso
historicamente construdas seja pela caracterstica do ambiente construdo no
passado, seja pelas estratgias de construo ou apropriao futura das
rendas, desencadeado seletivamente pelos agentes imobilirios. Deste
conjunto de dados j organizados, referentes a produo habitacional recente,
acrescentamos a evoluo dos imveis ofertados, isto , as informaes
referentes ao estoque imobilirio posto a venda nas cidades estudadas.
Iniciaremos a sequncia de Tabelas, apresentando as informaes
referentes ao volume total de anncios para a cidade de Ribeiro Preto. Estes
dados esto organizados segundo os tipos de imveis, ou seja, apartamentos,
casas e terrenos, atendendo a seus respectivos anos de coleta, 1995, 2000 e
201056. Para a cidade de Ribeiro Preto os dados de ofertas imobilirias
totalizam 25454 ofertas extradas do jornal A Cidade. O Quadro 11 expressa
a evoluo destas ofertas ao longo dos anos de 1995, 2000 e 2010.57
Quadro 11. Ribeiro Preto. Nmero total de anncios coletados por ano.
1995, 2000 e 2010.58
95 | P g i n a
superiores aos demais anos em todos os tipos de imveis, com destaque aos
apartamentos e casas que obtiveram no perodo a maior elevao.
Buscando pormenorizar estes dados foram organizados um conjunto
amplo de mapas para a cidade de Ribeiro Preto dispostos no Mapa 9. Vale
ressaltar que diferente que em Ribeiro Preto as ofertas esto delimitadas
segundo subsetores urbanos. Esta delimitao diz respeito a uma formulao
elaborada pelo poder pblico municipal (Lei do Plano Diretor Municipal, Lei
complementar n 367).
96 | P g i n a
Mapa 9. Ribeiro Preto. Total de apartamentos ofertados. 1995 a 2010
97 | P g i n a
Atravs da anlise dos diferentes mapas possvel no apenas
identificar uma evoluo significativa das ofertas de apartamentos no perodo,
mas tambm possvel destacar a tendncia de deslocamento das ofertas no
sentido do Subsetor Centro aos Subsetores localizados ao Sul.
Esta evoluo em valores percentuais sinaliza para um movimento de
ofertas que no ano de 1995 concentrava 60% dos anncios no Subsetor
Central, sendo que estes valores no ano de 2000 caem para 55% e chegam a
2010 com 20% das ofertas. Apesar de ainda concentrar os maiores indicadores
o deslocamento passagem gradual das ofertas para outros setores evidente.
Para alm do volume de ofertas destacvel a disperso dos
apartamentos nos Subsetores Sul e Leste, principalmente no ano de 2010,
demonstrando uma evoluo significativa deste tipo de produto imobilirio.
O Mapa 10 subsequente apresenta uma organizao semelhante de
mapas, porm, designando a variao das ofertas para as casas ou
residncias familiares.
98 | P g i n a
Mapa 10. Ribeiro Preto. Casas ofertadas 1995 a 2010.
99 | P g i n a
Analisando os mapas possvel observar a constituio de um
movimento significativo entre os anos de 1995, 2000 e 2010 em direo aos
Subsetores localizados a Sul da cidade de Ribeiro Preto. Apresentando uma
concentrao bem definida dos subsetores com o maior nmero de ofertas
compiladas.
Alm disso, observamos a elevao dos patamares referentes aos
bairros com maior concentrao de ofertas, que variam de 85 a 132 anncios
no ano de 2010, nmero contrastante com os anos anteriores em que o
nmero de ofertas atinge em 1995 o total de 18 ofertas e em 2000 alcana 12
ofertas.
Tal como os apartamentos o ano de 2010 apresenta uma significativa
elevao do nmero de ofertas, abrangendo um nmero maior de subsetores,
principalmente aqueles postados ao Sul da cidade. Apresentam, tambm, entre
os mais ofertados, posies distintas aos anos anteriores, demonstrando a
tendncia de movimento das ofertas de casas por entre os subsetores.
100 | P g i n a
Mapa 11. Ribeiro Preto. Total de terrenos ofertados. 1995 a 2010
101 | P g i n a
As ofertas de terrenos, assim como as ofertas de casas e apartamentos
apresentam um tendencial movimento em direo aos Subsetores Sul
localizados na cidade de Ribeiro Preto.
Neste sentido, integra, uma elevao significativa do nmero de ofertas
para o ano de 2010 que chega a 116 anncios para um mesmo subsetor,
enquanto que nos anos de 2000 o subsetor com maior nmero de ofertas
chega a 54 e no ano de 1995 chega a 98 ofertas. Alm disso, pensando-os em
comparao constata-se que o ano de 2010 situa os subsetores de maior
oferta em posio diferente aos anos de 1995 e 2000. Demonstra, portanto um
deslocamento das ofertas para outros subsetores.
Com o conjunto de informaes destacadas possvel identificar uma
dinmica bem demarcada, apresentando uma segmentao e seletividades
das ofertas imobilirias em direo a poucos vetores na cidade. Deste modo,
possvel perceber, atravs do conjunto de mapas que as ofertas imobilirias
apresentam-se em constante deslocamento. Este deslocamento mais
evidente no ano de 2010 delimitando em sua particularidade o movimento
seletivo das ofertas em direo ao setor centro-sul da cidade.
As informaes para a cidade de Londrina constam no Quadro 12. Para
esta cidade, diferente de Ribeiro Preto, os anos compilados abarcam 1995,
2000, 2006 e 2010.
Quadro 12. Londrina. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995,
2000, 2006 e 2010.
102 | P g i n a
estudados. No total de dados temos 26610 anncios compilados. Alm disso,
chama ateno, no conjunto de anos, para a expanso significativa do volume
de imveis ofertados no ano de 2010 em comparao aos anos anteriores.
Atrelando a percepo desta elevao em conjunto com a expanso da
produo imobiliria, constatamos que o perodo recente demarca um
momento singular na estrutura do mercado imobilirio desta cidade e dos
processos de estruturao que ele produz sobre a mesma.
Complementarmente, atravs do banco de dados dos anncios
imobilirios, apresentaremos um conjunto de mapas, referentes a quantidade
de ofertas por bairros e por tipo de imveis. Para tanto iniciaremos estas
anlises com a apresentao da variao das ofertas de apartamentos,
seguida das ofertas de casas e por fim pelas ofertas de terrenos.
103 | P g i n a
Mapa 12. Londrina. Total de apartamentos ofertados. 1995 a 2000.
104 | P g i n a
Mapa 13. Londrina. Total de apartamentos ofertados. 2006 a 2010.
105 | P g i n a
Analisando a evoluo das ofertas imobilirias para apartamentos na
cidade de Londrina possvel delinear algumas caractersticas e tendncias
destas ofertas.
A primeira dela diz respeito a importncia e concentrao das ofertas na
zona central da cidade, sendo esta a rea que concentra o maior nmero de
ofertas em todo perodo considerado. Ademais, se de um lado temos a
concentrao na zona central, possvel perceber uma pequena disperso e
baixo volume de ofertas para outros setores da cidade.
No que se refere citada disperso possvel perceber que entre os
anos de 2006 e 2010 amplia-se o volume de apartamentos ofertados na rea
compreendida pela Gleba Palhano e tambm para os setores prximos ao
centro, mesmo que em menor quantidade.
Neste sentido, analisando o conjunto de informaes destacadas nas
mapas, associando-as aos processos de estruturao do espao urbano aqui
destacado, possvel evidenciar uma tendncia de disperso cada vez mais
significativa da produo e da oferta imobiliria. Com as informaes
compiladas possvel perceber que para o ano de 2006 o bairro Centro
concentrava 49% das ofertas de apartamentos para a cidade, enquanto a
Gleba Palhano concentrava 13% das ofertas, j no ano de 2010, o bairro
Centro concentra 40% das ofertas enquanto a Gleba Palhano atinge 20% das
ofertas. Trata-se de uma variao significativa, que se comparada ao restante
da cidade demonstra a especificidade da verticalizao em Londrina, a partir do
ganho de importncia associado ao setor da Gleba Palhano. No ano de 2010
os bairros Centro e Gleba Palhano representavam juntos 60% das ofertas
sendo que, no ano de 1995 apenas o bairro Centro concentrava 61% das
ofertas.
106 | P g i n a
Mapa 14. Londrina. Total de casas ofertadas. 1995 a 2000.
107 | P g i n a
Mapa 15. Londrina. Total de casas ofertadas. 2006 a 2010.
108 | P g i n a
Diferente das ofertas de apartamentos, as ofertas de residncias
unifamiliares apresentam uma maior disperso pela cidade e tambm indicam
concentraes diferentes entre os bairros. Analisadas em cada um dos anos
destacados, esta tendncia diferenciada e bastante significativa indica que no
h predomnio do nmero de ofertas a um dado bairro. Ademais, no h
durante o perodo analisado tendncia expressa ao aumento das amplitudes
dos valores percentuais no perodo.
Chama ateno, em uma primeira leitura, o volume considervel de
imveis ofertados nos bairros mais perifricos, principalmente aqueles nos
extremos sul e norte.
Alm disso, pensando essas dinmicas e comparando os diferentes
perodos possvel perceber a perda de importncia relativa gradual do Centro
no tocante s ofertas e a permanncia do bairro Califrnia que est localizado
no quadrante sudeste da cidade, apresentando em todos os anos os maiores
nmeros de ofertas.
Mesmo com uma disperso espacial superior quela apresentada pelos
apartamentos no se pode desconsiderar a grande heterogeneidade deste bem
imobilirio em suas inmeras caractersticas e particularidades (rea
construda, qualidade da edificao, nmero de dormitrios etc.) Porm,
abstraindo-se de todos estes elementos, a variao do nmero de ofertas (e
mais adiante no seu preo mdio por m) resulta fundamentalmente das
diferentes localizaes e de suas relaes com o entorno em que se situa.
109 | P g i n a
Mapa 16. Londrina. Total de terrenos Ofertados. Londrina. 1995 a 2000.
110 | P g i n a
Mapa 17. Londrina. Total de terrenos Ofertados. 2006 a 2010.
111 | P g i n a
Por fim, a oferta de terrenos mostra-se, assim como a oferta de casas,
bastante dispersa, atingindo com os dados quase a totalidade de bairros
identificados. Entretanto, diferentemente, da oferta de casas estas ofertas
indicam uma maior concentrao do volume ofertado nos diferentes bairros.
Atravs dos valores verificados para toda a cidade nos diferentes anos
possvel verificar uma oscilao significativa da posio de cada bairro quando
pensado em no nmero de ofertas registradas. Deste modo, o ano de 2010 diz
respeito ao ano em que os bairros apresentam o maior nmero de ofertas
chegando a 538 anncios em um mesmo bairro, nos anos anteriores estes
valores correspondem a 126 anncios em 2006, no ano de 2000 so 59
anncios e no ano de 1995 so 39 anncios.
Destaca-se no perodo analisado a importncia associada aos terrenos
localizados na zona sul da cidade, sempre apresentando o maior nmero de
imveis ofertados, acompanhados pela quantidade de ofertas dos bairros
localizados no setor norte que se destaca em relao ao conjunto da cidade.
112 | P g i n a
Lotes a venda no loteamento Tau em Londrina. Foto do autor. 2013.
Captulo 3.
O mercado imobilirio em Ribeiro
Preto e Londrina.
113 | P g i n a
114 | P g i n a
O objetivo do presente captulo destacar as particularidades das
dinmicas imobilirias das cidades de Ribeiro Preto e Londrina. Neste sentido,
considera o conjunto de lgicas e processos at o momento apresentados e
debatidos no que se refere produo e consumo imobilirio, s
desigualdades socioespaciais e s lgicas de estruturao e reestruturao
das cidades.
Iniciaremos, portanto, este captulo retomando as ideias dos anteriores,
considerando a emergncia de novos capitais e produtos imobilirios aliados a
agentes econmicos e suas prticas, cada vez mais demarcadas em seletivos
vetores de expanso territorial e associados mudana na localizao
residencial dos diferentes grupos sociais, que tornam, gradualmente, mais
evidentes o avano e a complexificao dos processos de estruturao e
reestruturao das cidades.
Se de um lado observamos a redefinio das lgicas de produo do
espao urbano em geral e das cidades em particular, confrontando
caractersticas tais como a continuidade dos tecidos urbanos e amplificao
das dinmicas de diferenciao interna da cidade, de outro, sob a
particularidade da produo imobiliria, observamos redefinies das
estratgias de atuao dos agentes e da extenso do poder aplicado em aes
definidas por suas foras econmicas de lidar com as variveis estratgicas do
mercado, em conjunto suas prticas de produzir e se apropriar das cidades.
Estas transformaes sustentam e sujeitam a atuao dos agentes
imobilirios, remontando suas expectativas e interesses atravs da interseco
entre estas mudanas e a forma de organizao de capitais locais
tradicionalmente associados a prticas mercantis-rentistas (CANO 2011) que
passam a concorrer, no perodo atual, com novos agentes, que atuam em
escala nacional e esto inseridos e um circuito financeiro de valorizao do
capital.
Parte desta discusso permeou concretamente nossas ideias e
argumentos frente s dinmicas da produo imobiliria recente. Convm
neste momento, retoma-las em parte, porm sob a nfase de sua dimenso
mais aparente, associada ao mercado imobilirio de cada uma das cidades
analisadas, considerando fatores, agentes e escalas de sua constituio e
115 | P g i n a
associando-o s desigualdades historicamente constitudas em sua articulao
s novas que vem sendo produzidas.
Esta posio estabelece, portanto, em conjunto s intermediaes
escalares, que colaboram na compreenso da posio exercida pelos
diferentes agentes responsveis pela construo da cidade, em dinmicas
econmicas particulares, que se integram s expectativas de rendimentos com
a produo imobiliria e que permitem viabilizar seu consumo.
Capel (2013), situando a compreenso do mercado imobilirio em
estreita relao s atividades da produo residencial atribui sua constituio
s especificidades postas ao modo como diferentes agentes econmicos e
atores sociais integram-se s dinmicas de produo e consumo imobilirio.
Desdobram-se desta leitura alguns aspectos relevantes e
complementares avaliao e anlise de suas prticas.
A princpio, todo imvel requer necessariamente solo, investimento e
disponibilidade de capitais. So fatores postos s condies objetivas da
produo imobiliria e fundiria como mercadorias com caractersticas que as
diferenciam das demais. Atendo-se, brevemente a estas questes vlido
ressaltar que o imvel produzido e consumido necessariamente na mesma
localizao59. A localizao tomada como elemento irreprodutvel atua na
diferenciao das mercadorias atravs de vantagens e desvantagens
locacionais sendo que cada empreendimento denota uma posio diferenciada
no interior da cidade (infraestrutura urbana, presena de reas verdes, asfalto
etc.) e que influenciam diretamente nos preos dos imveis e na possibilidade
de maiores ou menores margens de lucro. Somam-se, ainda, a grande
durabilidade desta mercadoria, a edificao, que impe sua permanncia no
espao urbano por longos perodos atravs da mudana dos usos do solo, da
densificao de reas etc.
Alm disso, expectativas e exigncias relacionadas ao consumo
habitacional devem ser consideradas em relao tanto aos tipos e localizaes
59
As peculiaridades deste mercado atreladas a natureza da mercadoria, as formas de
negociao, tais como, localizao e durabilidade quando associada ao imvel, ou a
imprescindvel base fundiria e o longo tempo de rotao do capital investido, so trabalhadas
em Topalov (1979), Smolka (1987), Melazzo (1993), Capel (2013) por exemplo, sendo
reconhecidas ainda em vrios outros autores.
116 | P g i n a
dos produtos ofertados quanto s condies de acesso para faz-lo por
intermdio do crdito.
Neste sentido, apoiados na definio de Melazzo (2013), reconhecemos
o mercado imobilirio como lugar econmico da valorizao de capitais
tambm especficos. nele que se realizam transaes de compra e venda de
imveis edificados ou no - e que em sua dinmica evidencia uma
organizao peculiar, ancorada nas formas de reproduo do capital,
demarcadas no tempo e no espao, associadas aos momentos de
transformaes internas da cidade.
Melazzo (2013) aborda estas questes tendo em vista a formao e
consolidao de capitais que se lanam a concorrncia, com fortes imbricaes
com os processos de planejamento e gesto do solo urbano, seja por meio da
legislao urbanstica, com a ampliao dos permetros urbanos,
consubstanciando na transformao contnua dos usos do solo agrcola em
urbano ou ainda na permanente presena de grandes vazios urbanos, bem
como na intensiva e permanente comercializao de terrenos.
Mensura-se assim o papel que cumpre o incorporador imobilirio como
agente econmico capaz de modificar e estruturar o espao urbano, operando
sob as bases a partir das quais so geradas as rendas fundirias.
117 | P g i n a
Estas aes, pensadas atravs da complexidade das lgicas de
valorizao do capital integradas quando associadas s lgicas da produo do
espao urbano relacionam-se aos processos de expanso e crescimento das
cidades, assim como, da mudana dos usos do solo, das densidades
populacionais e construtivas e pelos movimentos de valorizao/desvalorizao
de reas pelo mercado (MELAZZO, 2013, p. 29).
118 | P g i n a
principalmente quelas referentes s lgicas que orientam o processo de
produo das cidades e suas transformaes recentes que vm assumindo
papel de destaque no modo como os agentes imobilirios passam desenvolver
suas estratgias locacionais, cada vez mais seletivas e o volume e velocidade
da produo imobiliria recente. Buscamos retomar parte destas questes
nesta subcaptulo.
Para isso, utilizaremos como ponto de partida a representao da
distribuio espacial dos chefes de famlia segundo seus rendimentos no
interior dos setores censitrios, pretendemos, assim, melhor situar as anlises
direcionadas da variao dos preos imobilirios, expondo uma delimitao
atual da localizao dos diferentes segmentos de renda no interior da cidade.
Partimos do suposto, j bastante explorado na literatura (VILLAA, 1998;
MELAZZO 1993; 2013 dentre outros) de que h uma forte vinculao entre
renda e preo do imvel.
Neste sentido, sero particularizados em sua anlise os tipos de imveis
ofertados Apartamentos, Casas e Terrenos. O perodo considerado para
anlise considera os anos de 1995, 2000 e 2010.
A elaborao da sistemtica de anlise dos dados orientou-se segundo
um conjunto de procedimentos estatsticos direcionados mensurao das dos
preos mdios, em cada ano, organizados do maior ao menor. Neste sentido,
considera-se a relao dos maiores e menores preos, ou seja, sua amplitude,
como estratgia para evidenciar a intensidade, os patamares e as trajetrias no
interior das cidades.
Esta aplicao toma como referncia a variao dos preos do m dos
diferentes imveis analisados apartamentos, casas e terrenos. Para tanto, o
conjunto de tabelas apresentadas no item subsequente apresentar uma
elaborao dos dados considerando a mdia de preos da cidade segundo o
imvel ofertado, alm disso, destacar as amplitudes entre os maiores e
menores preos e tambm indicar o coeficiente de variao dos preos.
Este ltimo refere-se a uma relao entre o desvio padro e a mdia da
cidade, sua concepo denota a mensurao da variabilidade dos dados em
relao mdia. Quanto menor o coeficiente de variao mais homogneo o
119 | P g i n a
dado, deste modo, acreditamos constituir neste um importante recurso analtico
para cumprir com as finalidades de anlise aqui destacadas60.
Ademais, os mapas e grficos organizados intencionam destacar a
variao dos preos segundo sua posio em relao mdia de preos do m
da cidade por tipo de imvel. Os primeiros foram organizados com a inteno
de evidenciar os bairro/setores e setores com preo superior e inferior mdia
da cidade. Os grficos por sua vez destacam os 10% maiores e menores
preos em todos os anos, buscando tornar clara a variao destes dados no
conjunto da cidade.
Iniciaremos nossa anlise a partir da representao dos chefes de
famlia com rendimentos at 2 salrios mnimos e rendimentos superiores a 20
salrios mnimos, utilizando como referncia os dados do censo demogrfico
do IBGE para os anos de 2000 e 201061. Visamos com isso constituir um
cenrio analtico prvio que possa ser utilizado como suporte para as analises
do mercado imobilirio. Para tanto, as informaes encontra-se organizadas
nos Mapas 18 e 19.
60
Convm destacar que o suporte terico-metodolgicos para construo desta abordagem
tm estreita relao com o curso realizado Tcnicas de anlises do mercado de solos
realizado no ano de 2012 e oferecido pelo Lincoln Institute of Land Policy.
61
vlido destacar que o conjunto de informaes referentes aos rendimentos dos chefes de
famlia esto geocodificadas segundo os setores censitrios estabelecidos pelo IBGE . Estes
setores, localizados na rea urbana de cada cidade, correspondem a medida de 250 a 350
domiclios. Estas informaes so relevantes na medida em que verificamos nas cidades
estudadas a ampliao do nmero de setores censitrios entre os anos de 2000 e 2010,
evidenciando uma maior densidade residencial em algumas reas da cidade. Alm disso, que
setores perifricos , normalmente aqueles com grande extenso territorial conformam reas
ainda pouco ocupadas em relao ao restante da cidade.
120 | P g i n a
Mapa 18. Ribeiro Preto. Chefes de famlia com rendimento at 2
salrios mnimos. 2000 e 2010.
121 | P g i n a
Mapa 19. Ribeiro Preto. Chefes de famlia com rendimento superior a 20
salrios mnimos. 2000 e 2010
122 | P g i n a
O conjunto de mapas oferece a percepo de uma diferena bem
definida entre os dois grupos analisados. H uma clara delimitao na
localizao dos chefes de famlia com rendimento at 2 salrios mnimos,
localizados nos setores que integram a zona norte da cidade, acentuadamente
nas reas mais perifricas. Alm disso, essas diferenas quando analisadas
em comparao entre os dois perodos, 2000 e 2010, mostra uma tendncia a
continuidade deste arranjo expressando pouca variao. Entretanto, quando
acrescentados os indicadores do percentual de chefes de famlia por setores,
em sua amplitude entre valores mnimos e mximos, perceptvel a reduo
no perodo, demonstrando um menor adensamento populacional e, portanto,
maior disperso dos chefes de famlia pelos setores.
Os chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos, de
modo contrrio, apresentam no perodo analisado um aumento das amplitudes,
tornando evidente um movimento que desloca espacialmente dos chefes de
famlia da rea central e dos setores a leste, reforando padres de
concentrao significativa nos setores localizados no eixo Sul-Sudeste da
cidade. Este deslocamento entre os chefes de famlia com maior rendimento
de essencial importncia s anlises subsequentes, tal como ficaram evidentes
no deslocamento da oferta de imveis.
Para a anlise do mercado imobilirio convm alertar que a
espacializao das ofertas encontra-se organizadas por Subsetores urbanos,
estes setores referem-se um agrupamento de bairros e loteamentos realizados
pela Prefeitura Municipal de Ribeiro Preto como ferramenta estratgica para o
desenvolvimento de polticas setoriais.
***
Apartamentos
123 | P g i n a
imobilirios, ou seja, em sua posio central em relao ao conjunto de preos
coletados para cada um dos subsetores. Alm disso, atravs das medidas de
disperso representadas pela amplitude e pelo coeficiente de variao,
pretendemos delinear as diferenas entre os preos praticados em cada um
dos subsetores da cidade. Com relao as amplitudes estas so extradas da
subtrao dos preos mximos e preos mnimos. J o coeficiente de variao,
trata-se tambm de uma medida de disperso que mensura as disparidades
entre os preos em uma dada amostra, quanto menor for o percentual retratado
mais homogneos sero os dados, no caso do mercado imobilirio, significa
que os preos tendem a ser menos desiguais em seu conjunto.
Com esta anlise apresentamos de modo complementar as informaes
contidas no Quadro 13, que organiza as informaes referentes variao da
mdia do m para apartamentos, a amplitude dos preos imobilirios e o
coeficiente de variao para os anos de 1995, 2000 e 2010.
124 | P g i n a
Grfico 2. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de apartamentos
em m. 1995 a 2010.
Casas.
125 | P g i n a
Paralelamente as informaes presentes no Grfico 3, demonstram o
ganho contnuo de importncia dos bairros localizados no subsetores Sul, em
especial ao Subsetor Sul 7 que apresenta a maior elevao da srie histrica.
126 | P g i n a
Mapa 20. Ribeiro Preto. Subsetores com preo mdio do m superior a
mdia da cidade em m. Casas. 1995.
127 | P g i n a
Mapa 21. Ribeiro Preto. Subsetores com preo mdio do m superior a
mdia da cidade em m. Casas. 2000.
128 | P g i n a
Mapa 22. Ribeiro Preto. Subsetores com preo mdio do m superior a
mdia da cidade em m. Casas. 2010.
129 | P g i n a
Atravs da interpretao dos mapas, associando-os ao conjunto de
dados j apresentados, possvel estabelecer algumas correlaes entre os
processos espaciais em sua conjuno com a dinmica dos preos do mercado
imobilirio. Neste sentido, destaca-se a trajetria dos preos entre os anos de
1995, 2000 e 2010, em sua relao entre aqueles que apresentam variaes
acima da mdia da cidade e aqueles que esto na mdia ou abaixo dela.
notrio o deslocamento dos preos do m entre diferentes subsetores
em vermelho, referentes aos Subsetores com preo acima da mdia de preos
da cidade, em direo ao eixo Sul-Sudeste da cidade, reforando e sendo
reforada pelas caractersticas expressas pela renda dos chefes de famlia a
partir do censo demogrfico, indicando a constituio de um eixo diferenciado
no tocando da cidade, que passa gradualmente a dirigir-se s zonas menos
densamente ocupadas, estendendo-se pela zona de expanso urbana.
Ademais, a ampliao dos patamares mnimos e mximo, acarretando
no aumento das amplitudes entre estes preos evidencia um movimento de
separao contnua e diferenciao dos subsetores a norte e a sul na cidade.
Torna-se cada vez mais paulatina e crecente a separao entre este
setor e os demais subsetores da cidade. Tomando como referncia os anos de
1995 e 2010 para anlise, conseguimos perceber o deslocamento dos preos
de um eixo historicamente consolidado que conecta o centro da cidade a zona
Sul.
***
Terrenos
130 | P g i n a
Alm disso, o coeficiente de variao dos preos evidenciou uma
dinmica marcada pelas desigualdades significativas entre os preos em
relao a mdia da cidade.
131 | P g i n a
Mapa 23. Ribeiro Preto. Subsetores com preo mdio do m superior a
mdia da cidade em m. Terrenos. 1995.
132 | P g i n a
Mapa 24. Ribeiro Preto. Subsetores com preo mdio do m superior a
mdia da cidade em m. Terrenos. 2000.
133 | P g i n a
Mapa 25. Ribeiro Preto. Subsetores com preo mdio do m superior a
mdia da cidade em m. Terrenos. 2010.
134 | P g i n a
A sequncia de mapas organizados atravs das informaes dos preos
mdios de terrenos em cada um dos subsetores urbanos apresenta no perodo
uma trajetria espacial bastante dinmica. Observando os bairros que esto com
preos em posio acima da mdia da cidade (bairros em vermelho) possvel
identificar um deslocamento que deixa a rea central e seus entornos, para um
movimento em direo ao eixo sul-sudeste.
Alm disso, so relevantes os patamares que no conjunto do perodo
apontam para uma evoluo e aumento das amplitudes entre os preos mnimos
e mximos, reforando, tal como apresentado anteriormente com os preos
referentes as casas uma tendncia de ampliao das diferenas entre cada um
dos subsetores, mesmo que, os terrenos apresentem-se de modo menos
concentrado do que as casas.
62
Para uma melhor descrio das etapas de pesquisa e organizao dos dados ver: CAMACHO
(2013).
135 | P g i n a
subdividida em trs blocos, o primeiro deles referente aos apartamentos, o
segundo s casas e o terceiro aos terrenos. importante salientar que a
referencia aos preos quando associada aos bairros refere-se s mdias de cada
um dos bairros estudados e quando nos reportamos mdias da cidade refere-se
razo entre a soma de todos os preos de um tipo de imvel divido pelo nmero
de ofertas.
136 | P g i n a
Mapa 26. Londrina. Chefes de Famlia com Rendimento at 2 salrios
mnimos. 2000 e 2010.
137 | P g i n a
Mapa 27. Londrina. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. 2000 a
2010.
138 | P g i n a
O contraste visual entre os mapas demarca uma primeira impresso do
modo como esto posicionados os diferentes rendimentos na cidade de
Londrina.
Atentos aos chefes de famlia com rendimento at 2 salrios mnimos
verificamos que sua posio permanece basicamente assentada nos extremos
da cidade, principalmente nos setores a norte e a leste. Alm disso, quando
analisados pela variao na amplitude dos chefes de famlia nos diferentes
setores, observamos uma notria reduo, significando uma maior disperso
destes chefes de famlia no interior da cidade e no sua concentrao em
setores especficos.
Por outro lado, direcionando nossa ateno aos chefes de famlia com
rendimento superior a 20 salrios mnimos constatamos a dinmica inversa, ou
seja, os indicadores demonstram aumento das amplitudes no perodo,
evidenciando uma maior concentrao dos chefes de famlia em alguns setores
especficos. Os dados confrontados com a variao expressa pela
representao nos mapas permite uma visualizao ntida desta evoluo e da
concentrao dos chefes de famlia no setor sudoeste da cidade.
vlido reforar o interesse na disposio espacial dos chefes em sua
associao com a dinmica dos preos praticados na cidade de Londrina tal
como destacaremos adiante. Neste sentido as anlises que seguem abordam
esta discusso segundo os tipos de imveis apartamentos, casas e terrenos.
Apartamentos
140 | P g i n a
Grfico 5. Londrina. Variao dos preos mdios de apartamentos em m.
1995 a 2010.
***
Casas
141 | P g i n a
Quadro 17. Londrina. ndices de variao do preo do m. Casas. 1995 a
2010.
1995 2000 2006 2010
Mdia da Cidade R$ 915,58 R$ 1005,13 R$ 1169,74 R$ 1541,72
Amplitude dos Preos R$ 1534,28 R$ 1996,63 R$ 1801,03 R$ 2451,22
Coeficiente de Variao 89% 35% 61% 47%
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu
142 | P g i n a
apresentando elevados preos entre os 10% mais valorizados e demonstrando
uma segmentao mais acentuada em relao aos 10% menores.
Alm disso, pensando a variao da relao entre os maiores e menores
preos de casas e apartamentos perceptvel a diferena existente entre a
amplitude dos preos percebida, sendo as diferenas entre os preos das
ofertas de apartamentos maiores em relao s casas.
Aliado a estes indicadores, a sequncia de mapas organizados (Mapas
28, 29, 30, 31), colabora a percepo do arranjo espacial destas dinmicas,
permitindo uma melhor mensurao e avaliao dos dados apresentados.
143 | P g i n a
Mapa 28. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em
m. Casas. Londrina. 1995
144 | P g i n a
Mapa 29. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da
cidade em m. Casas. 2000.
145 | P g i n a
Mapa 30. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da
cidade em m. Casas. 2006.
146 | P g i n a
Mapa 31. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da
cidade em m. Casas. 2010
147 | P g i n a
Tomando como referncia as informaes dispostas nos mapas
possvel interpreta-las, a princpio, atravs diferenas percebidas na trajetria
espacial dos diferentes bairros em relao a sua posio entre queles com
preos acima da mdia da cidade e aqueles com preos abaixo desta mdia. A
sequncia de mapas em evidncia retrata uma evoluo bastante didtica dos
bairros da cidade que apresentam preos do m de casas superiores mdia
da cidade (bairros em vermelho) e queles que esto na mdia ou abaixo dela
(bairros em amarelo). No perodo considerado - 1995, 2000, 2006 e 2010
possvel perceber um movimento gradual em sentido centro sudeste. Este
movimento, que nos anos de 1995 e 2000 distribua-se de modo menos
concentrado, a partir do ano de 2006 apresenta-se concentrado em um vetor
especfico, sentido reforado no ano de 2010.
Este deslocamento acompanhado de uma diferena bastante
acentuada dos patamares de preos, sempre diferentes para cada um dos
anos que em sua variao, apresentando, alm disso, amplitudes entre os
menores e maiores preos cada vez mais expressivas. Tal como destacado no
Quadro 18 a elevao dos preos mdios no perodo acompanha um
movimento ampliao das diferenas entre os maiores e menores preos.
Considerado este movimento, gostaramos de reportar, atravs da
anlise dos mapas, que, observando a variao mdia dos preos do m em
cada um dos bairros e reconhecendo sua evoluo no tempo e no espao,
possvel identificar que existe uma tendncia de valorizao dos preos
marcadamente associada a um movimente de seletividade espacial, tal como
abordado anteriormente, no primeiro captulo desta dissertao.
Deste modo, o interesse maior para este movimento, que capaz de
tornar seletiva a cidade, tal como percebido nas representaes para o ano de
2010, em 2 setores bem definidos, em 1995 pelo contrrio esta diviso seria
impossvel.
Terrenos
148 | P g i n a
Quadro 18. Londrina. ndices de variao do preo do m. Terrenos. 1995
a 2010.
1995 2000 2006 2010
Mdia da Cidade R$ 246,37 R$ 154,22 R$ 174,26 R$ 295,12
Amplitude dos Preos R$ 949,99 R$ 678,67 R$2644,29 R$3996,08
Coeficiente de Variao 105% 71% 120% 87%
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu
149 | P g i n a
Assim como feito para as casas, organizamos para os terrenos um
conjunto de mapas, que busca evidenciar a dinmica espacial destes
processos, destacando os preos que se mantm acima das mdias da cidade
em vermelho e aqueles que esto na mdia ou abaixo dela em amarelo.
150 | P g i n a
Mapa 32. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da
cidade em m. Terrenos. 1995
151 | P g i n a
Mapa 33. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da
cidade em m. Terrenos. 2000.
152 | P g i n a
Mapa 34. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da
cidade em m. Terrenos. 2006.
153 | P g i n a
Mapa 35. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da
cidade em m. Terrenos. 2010.
154 | P g i n a
Os terrenos, tal como as casas, demonstram a todo o momento
trajetrias espaciais bastantes desiguais considerando as diferenas entre os
bairros que apresentam os preos acima da mdia da cidade e aqueles que
apresentam os preos abaixo desta mdia. O contraste entre ele, proposital em
sua elaborao, situa um movimento que tm entre os anos de 1995 e 2006
uma posio marcadamente localizao nos setores Centro Sudoeste, mas a
partir de 2010 apresenta uma maior concentrao nas reas centrais.
Os patamares apresentados entre os preos menores e maiores
apresentam no tempo uma variao que refora uma tendncia de maior
seletividade espacial, onde os menores preos apresentam patamares
semelhantes, tomando, por exemplo, a pequena variao se considerados
apenas os anos de 1995 com R$ 43,32 e 2010 com R$ 40,10. Entretanto,
quando colocados os patamares entre os maiores preos observamos uma
variao acentuada que no ano de 1995 era de R$ 564,94 e chega em 2010
com R$ 1055,25. Com os patamares apresentados possvel verificar
amplitudes dos preos cada vez mais acentuadas. Ou seja, demarca-se pelo
mercado (pelos preos e tipos de cada produto imobilirio) o lugar de cada um
no interior da cidade.
155 | P g i n a
Concluses
156 | P g i n a
A concluso das atividades de pesquisa permite delinear, atravs dos
resultados alados, algumas consideraes em torno do objetivo geral por ns
estabelecido e dos diferentes mais especficos perseguidos. Ou seja,
compreender o que h de geral e o que h de particular nos mercados
imobilirios destas cidades, debatendo, sua estrutura, seus preos e setores de
maior valorizao, assim como o modo como os agentes imobilirios, frente
aos novos ditames econmicos, projetam expectativas, direcionam o perfil de
seus negcios e participam/influenciam na estruturao do espao urbano nas
cidades de Ribeiro Preto e Londrina.
Um primeiro ponto que gostaramos de apresentar compreende a
simultaneidade em relao aos processos de estruturao e reestruturao das
cidades. Neste sentido, nos valemos das ideias de SPOSITO (2004; 2007;
2011), que reconhece nestas relaes tendncia crescente de
transformaes dos espaos internos da cidade, atravs de um movimento de
extensa redefinio da morfologia das cidades, reconhecemos a tendncia
crescente disperso dos tecidos urbanos, assim como, a mudana dos locais
e padres de residncia dos diferentes segmentos de renda, induzido por um
movimento amplo de transformaes nas dinmicas de consumo da cidade.
Deste modo, foi objetivo do captulo 1 explicitar e circunscrever estas
dinmicas nas cidades de Ribeiro Preto e Londrina. Para tanto, sendo
possvel estabelecer um primeiro conjunto de concluses:
157 | P g i n a
Preto datando a dcada de 1980 e Londrina a dcada de 1990, alm de
centros empresariais ou de negcios. As localizaes de ambos os shopping
centers sero cruciais nos processos de direcionamento dos segmentos de
renda mais elevada e constituio dos setores de valorizao imobiliria.
Nestas duas cidades as dinmicas da produo imobiliria
assumiu, durante a segunda metade dos anos 2000, uma significativa
transformao frente aos perodos anteriores. Acentuando as dinmicas de
diferenciao socioespacial, atravs da produo de setores voltados
exclusivamente para os segmentos de renda mais elevados. A cidade que
antes se estruturava em uma lgica centro-perifrica, passa, neste momento, a
orientar suas lgicas de produo atravs a mudana das formas e locais de
residncia das famlias nas cidades. Estas novas formas de morar associam-se
construo de novos espaos e novos produtos imobilirios combinados aos
ideais de segurana, conforto e a posio social das famlias que habitam
naquele setor.
Nestes setores, figuram um tipo especfico de produtos
imobilirios, normalmente associados a edifcios luxuosos e condomnios
fechados. Ademais, so reas com projetos urbanos diferenciados, dispondo
de ampla infraestrutura e oferta de servios.
158 | P g i n a
de apropriao de diversos tipos de renda urbana, oriundas da produo e
comercializao imobiliria. Destas ideias, possvel destacar um segundo
conjunto de concluses:
159 | P g i n a
detm maior controle da terra urbana e um conhecimento e domnio sobre a
dimenso espacial melhor estruturado.
A constituio de setores geogrficos e segmentos de renda
especficos para a atuao das empresas locais, constituindo eixos de
valorizao imobiliria pontuais, em que estas empresas detm a propriedade
e o controle da terra urbana so produtos destas aes cada vez mais seletivas
e estrategicamente formuladas.
Elevao do volume da produo residencial, sendo esta no
exclusivamente voltada aos segmentos de mais alta renda, mas tambm
atingindo os segmentos de baixa e mdia renda impulsionados pelo programa
habitacional Minha Casa Minha Vida complementam-se do ponto de vista da
abrangncia dos segmentos diferenciados de demanda, mas opem-se
espacialmente na cidade.
Este volume de novos lanamentos tem seus desdobramentos
espaciais atravs da amplificao do estoque imobilirio destas cidades e
tambm pelo aumento das diferenas, evidentes pela seletividade espacial
expressa na localizao destes empreendimentos que passam a concentrar-se
em setores e bairros especficos delimitados segundo o tipo e segmento de
renda a ele endereado. Ou seja, consolida-se nestas cidades fragmentos de
espao marcados por empreendimentos de alto padro, tal como apresentado
nos subsetores Sul-Sudeste em Ribeiro Preto ou na Gleba Palhano em
Londrina, ao mesmo tempo em que h um movimento que consolida e refora
as dinmicas de segregao socioespacial atravs das polticas de moradia.
160 | P g i n a
imveis edificados ou no - e que em sua dinmica evidencia uma
organizao peculiar, ancorada nas formas de reproduo do capital,
demarcadas no tempo e no espao, associadas aos momentos de
transformaes internas da cidade e interurbanas.
Neste sentido, e mesmo considerando-se as vrias limitaes
impostas a este tipo de anlise, seus dados e fontes, foram atravs da
organizao dos dados de variao dos preos do metro quadrado dos imveis
apartamentos, casas e terrenos - em conjunto aos processos aqui
destacados que foi possvel pontuar um conjunto final de concluses:
161 | P g i n a
Entretanto, as particularidades locais, so ressaltadas na medida em que
possivelmente fatores como a estrutura da propriedade, dinmicas da
urbanizao, componentes demogrficos, tipos de produtos imobilirios
revelam-se como mecanismos de diferenciao dos patamares de preos em
cada uma destas cidades.
Estes patamares, ademais, associados ao movimento de variao
dos preos, quando pensados nas distines entre os preos mximos e os
mnimos, permitem identificar a existncia de uma lgica bem definida e
seletiva da localizao dos preos para apartamentos, casas e terrenos que
apresentam os maiores preos.
O avano dos preos expressa a necessria ateno junto a
relao entre a dinmica da produo imobiliria, associada produo
perifrica da cidade que amplia as diferenas internas e promove a acentuao
das desigualdades, acirrando a disputa pelas melhores localizaes em seu
interior.
Com a perspectiva aberta pela variao dos preos acima e os
preos na mdia ou abaixo dela refora-se, pensados no conjunto dos perodos
estudados, esta dinmica que ratifica constantemente um movimento de
seletividade espacial, conformando setores/eixos destacados do conjunto da
cidade, expressando uma separao acentuada com o restante da cidade.
162 | P g i n a
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