Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Pericias Avaliatorias PDF
Pericias Avaliatorias PDF
Professores:
Adriano de Paula e Silva
Cristiane Machado Parisi Jonov
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
Engenharia de avaliaes no Brasil
Cronologia de alguns fatos importantes
! 1918 1919
Primeiros trabalhos de engenharia de avaliaes so publicados em revistas
tcnicas de engenharia
! 1941
Luiz Carlos Berrini publica em so Paulo o primeiro livro sobre o assunto no
Brasil Avaliao de Terrenos
! 1953
Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro
! 1957
Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliaes que recebeu a
nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT
! 1980
O Professor Hlio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de engenharia de
avaliaes numa universidade brasileira
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
1.Introduo
2.Engenharia de Avaliaes
O que significa
uma especialidade da engenharia cujo objetivo principal determinar
tecnicamente o valor de um bem
Honorrios
So cobrados em funo do nvel de detalhamento exigido pelo contratante,
da quantidade de horas dedicadas ao trabalho e sua complexidade
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
3.Conceito de valor
Valor de mercado
Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies
de mercado vigentes
Valor em risco
Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
Valor patrimonial
Valor correspondente totalidade dos bens de pessoa fsica ou jurdica
Valor residual
Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida til
Bens Tangveis
(quando podem ser tocados)
- Imveis em geral;
- Mquinas e equipamentos;
- Obras civis em geral (edificaes, infra-estrutura, etc.)
- Instalaes em geral (eltrica, mecnica, etc.)
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
Bens Intangveis
(quando no podem ser tocados)
- Frutos e direitos;
- Marcas e patentes;
- Empresas, softwares;
- Empreendimentos shopping centers, cinemas, etc.
fc = L / (1+i)n
onde,
Fc fundo de comrcio da empresa avaliando
L lucro lquido total no ciclo de trs anos, imediatamente anteriores
I taxa trimestral de juros (1,5% a.t.)
n nmero de trimestres no ciclo de 03 anos (12)
- Parte 4: Empreendimentos;
Parte 1 a 4: Em vigor
Parte 5 a 7: Em discusso nas comisses da ABNT
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
7.Aspectos Legais
Lei 5194/1966
Regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro
agrnomo, prev como atribuies desses profissionais a realizao de
avaliaes, vistorias, percias e pareceres
R$ ?
Avaliando Hipottico
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
11. Nveis de Rigor (antiga NBR 5676)
Avaliao expedita
Avaliao rigorosa
(a) Vistoria
PADRO
Pintura Tinta Acrlica Tinta PVA (com Tinta PVA (sem Ausncia
emassamento) emassamento)
S = Ap + Aq . p
onde,
S rea equivalente de construo
Ap rea construda padro (privativa)
Aq rea construda de padro diferente
p percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de
padro diferente e o custo estimado para a rea padro sendo que:
CF = CDI . BDI
onde,
CF custo unitrio de construo por m2 de rea equivalente
CDI custo direto
BDI benefcios e despesas indiretas
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
Os valores de CDI e BDI so calculados atravs de:
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
onde,
CUB custo unitrio bsico
OE oramento de elevadores
OI oramento de instalaes especiais
OFe oramento das fundaes efetivamente utilizadas
OFd oramento de fundaes diretas geralmente tomado como
0,03 . S . CUB
S rea equivalente global de construo
A taxa de administrao da construtora para a obra
F custos financeiros durante o perodo de construo
L taxa de lucro da construtora
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
5.Influncia do Fator de comercializao
VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI valor total do imvel
VT valor do terreno
CB custo de reedio das benfeitorias
fc fator de comercializao
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
7.Clculo do Fator de comercializao
com,
com,
onde,
ca coeficiente de atualizao de uma srie de pagamentos
tr taxa de renda lquida mensal para o imvel
i taxa de juros mensal de mercado
n prazo em meses de execuo da obra para reproduo das benfeitorias
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
8.Mtodo do Custo de reproduo simplificado
Exerccio 1
Elevadores: R$ 250.000,00
Fundaes: R$ 270.000,00
Instalaes Especiais: R$ 90.000,00
Juros: 18% aa
Prazo de empate de capital: 12 meses
Taxa de administrao: 12%
Taxa de lucro da construtora: 15%
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
RESOLUO
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
BDI = (1 + 0,18) . (1 + 0,12) . (1 + 0,15)
BDI = 1,52
VI = (VT + CB) . fc
2.Importncia da depreciao
3.Clculo da depreciao
CASA 60 0,20
APARTAMENTO 50 0,10
SALA 50 0,10
LOJA 60 0,20
GALPO 60 0,20
- Um edifcio que cessa de prestar servio, pode ser adquirido por um demolidor
que queira revender seus materiais reaproveitveis, como portas, janelas,
telhas, aparelhos sanitrios, etc
d = 1 [(1-r) (x/n)]
onde,
d fator de depreciao
x idade aparente (anos)
n vida til (anos)
r valor residual
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
Exemplo de aplicao
Um certo edifcio, tendo uma vida til provvel de 50 anos, est atualmente
com 20 anos de uso aps sua construo. O valor calculado pelo mtodo do
custo de reproduo de R$ 900,00/m2. Supondo que no final dos 50 anos
seu valor residual seja 20% do valor inicial, calcular o valor unitrio atual do
imvel.
PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL
PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
(b) Mtodo da parbola de KUENTZLE
d = 1 [(1-r) (x/n)2]
Exemplo de aplicao:
Exemplo de aplicao:
Tabela de HEIDECKE
ESTADO DEPRECIAO
a) Novo 0,00
b) Entre novo e regular 0,32
c) Regular 2,52
d) Entre regular e reparos simples 8,09
e) Reparos simples 18,10
f) Entre reparos simples e importantes 33,20
g) Reparos importantes 58,60
h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20
i) Sem valor 100,00
da vida til a b c d e f g h
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 56,6 75,7
Exerccio 1
(3) Maia Neto, Francisco - Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais, Editora
Del Rey, Belo Horizonte, 2003
(8) Fiker, Jos - Avaliao de imveis urbanos, Editora Pini, So Paulo, 1997