UNIVERSIDADE FEDERAL DO MARANHO

CENTRO DE CINCIAS SOCIAIS

CURSO DE CINCIAS IMOBILIRIAS

FRANCISCO DAS CHAGAS MACHADO PEREIRA

LOTEAMENTOS: aspectos jurdicos, como cri-los e quais as principais

irregularidades encontradas

So Lus
2008
 1

FRANCISCO DAS CHAGAS MACHADO PEREIRA

LOTEAMENTOS: aspectos jurdicos, como cri-los e quais as principais

irregularidades encontradas

Monografia apresentada ao Curso de

Cincias Imobilirias, como requisito
necessrio para obteno do ttulo de
Bacharel em Cincias Imobilirias, da
Universidade Federal do Maranho.

Orientadora: Prof. Karla Cristina Moreira

dos Anjos

So Lus
2008
 2

Pereira, Francisco das Chagas Machado

Loteamentos: aspectos jurdicos, como cri-los e quais as

principais irregularidades encontradas/Francisco das Chagas Machado
Pereira. 2008.

50 f.

Impresso por computador (fotocpia)

Orientadora: Karla Cristina Moreira dos Anjos.
Monografia (Graduao) Universidade Federal do Maranho, Curso
de Cincias Imobilirias, 2008.

1. Loteamentos Irregularidades. 2. Loteamentos - Regularizao

Burocracia. I. Ttulo.

CDU 332.72:347.4
 3

FRANCISCO DAS CHAGAS MACHADO PEREIRA

LOTEAMENTOS: aspectos jurdicos, como cri-los e quais as principais

irregularidades encontradas

Monografia apresentada ao Curso de

Cincias Imobilirias, como requisito
necessrio para obteno do ttulo de
Bacharel em Cincias Imobilirias, da
Universidade Federal do Maranho.

Aprovado em: ___/___/___

BANCA EXAMINADORA

___________________________________________
Prof. Karla Cristina Moreira dos Anjos (Orientadora)
Universidade Federal do Maranho

___________________________________________
1 Examinador(a)

__________________________________________
2 Examinador(a)
Aos meus pais, razo do meu esforo; a
minha esposa Cludia, amiga e
companheira de todas as horas e, aos
meus irmos pelo apoio e dedicao.
 5

AGRADECIMENTOS

Ao orientador Prof. Karla dos Anjos pela ateno a mim dispensada no

auxlio do desenvolvimento deste trabalho.
Aos amigos que de maneira direta ou indireta contriburam no
aconselhamento e trocas de informaes neste trabalho.
Aos meus pais e familiares, pelo apoio e dedicao durante toda a minha
vida acadmica.
A meu irmo Carlito pelo apoio e incentivo.
A minha esposa Cludia pelo companheirismo durante estes anos de
convivncia.
A Deus, pela companhia ao longo de toda a minha vida.
 6

A propriedade particular e os planos de

urbanizao no so mais plos que se
combatem, mas elementos de organizao
territorial
Veiga de Farias
 7

RESUMO

A palavra lotear significa dividir, tornar o terreno em certo nmero de pequenos

terrenos transformar uma gleba em vrios lotes. Constitui na subdiviso de gleba
em lotes para edificao urbana. O parcelamento aprovado primeiro pelo
Municpio, sendo que no municpio de So Lus os processos de loteamento devem
ser submetidos SEMURH (Secretaria Municipal de Urbanismo e Habitao),
posteriormente pelo Cartrio de Registro de Imveis. As fases do processo so
burocrticas e esto sujeitas s regras urbansticas. O proprietrio no tem liberdade
para parcelar o seu imvel da forma que bem entender, pois deve obedecer ao
rigorismo da lei para conseguir a aprovao necessria e no se sujeitar as
sanes, as quais podem ser penais, civis e administrativas.

Palavras-chave: Loteamento. Burocracia. Registro. Irregularidades. Regularizao.

 8

ABSTRACT

The word allot means divide, separate the land into some little areas, it means
transform one terrain into a large quantity of lots. Its the subdivision of a culture
terrain into urban lots for edification... The allotment approved first for the City,
being that in the city of So Lus the allotment processes must be submitted the
SEMURH (City department of Urbanism), later for the Notary's office of Real estate
record . The legal proceedings stages are formal and must be conforming to the
urbane rules. The owner is no allowed to divide his property on his own account,
because he must comply with the rigidity of the law, if he wants to obtain the
indispensable approval and doesnt surrender sanctions that can be penal, civils and
administratives.

Key word: Allotment. Bureaucracy. Register. Irregularities. Regularization

 9

LISTA DE ILUSTRAES
p

Foto 1 - Imagem de um Loteamento, So Lus/Ma...............................................23

Foto 2 - Imagem de um loteamento clandestino, So Lus/Ma.............................28
Foto 3 - Imagem de um memorial descritivo de um loteamento...........................33
Quadro 1 - Percentual da populao brasileira em zonas (1940/2000).....................34
Quadro 2 - Proposta de itens para o Cadastro de Loteamentos................................37
 10

SUMRIO
p

1 INTRODUO......................................................................................................11
2 ORIGEM HISTRICA DA LEGISLAO IMOBILIRIA E PARCELAMENTO
DO SOLO .............................................................................................................13
2.1 Generalidades da Lei 6.766/79 ...........................................................................16
3 PARCELAMENTO DO SOLO URBANO .............................................................20
3.1 Arruamento..........................................................................................................21
3.2 Desmembramento e Loteamento ......................................................................22
4 ESPCIES ............................................................................................................22
4.1 Loteamento rural.................................................................................................24
4.2 Loteamento fechado...........................................................................................26
4.3 Loteamento irregular ..........................................................................................26
4.4 Loteamento clandestino.....................................................................................27
5 LOTEAMENTO IRREGULAR E/OU CLANDESTINO ..........................................29
5.1 Regularizao dos loteamentos ........................................................................29
5.2 Formas de regularizao....................................................................................32
5.2.1 Regularizao como fator de desenvolvimento urbano ........................................34
5.3 Reflexos da regularizao..................................................................................38
5.4 Conseqncias jurdicas....................................................................................41
6 O PAPEL DO MINISTRIO PBLICO NA REGULARIZAO ..........................43
6.1 Aspectos penais tratados pela lei 6.766/79 ......................................................44
7 CONCLUSO.......................................................................................................46
REFERNCIAS ....................................................................................................48
 11

1 INTRODUO

A abordagem central proposta direciona-se a Lei 6.766/79 que

regulamenta o parcelamento do solo urbano.
Com o crescimento e desenvolvimento da sociedade, no que diz respeito
propriedade, foram criados sistemas para regulamentar o direito de propriedade.
A legislao prev que o proprietrio de rea urbana ou de expanso
urbana no edificada poder realizar loteamento urbano e desmembramento,
observadas as disposies da Lei 6.766/79, das legislaes estaduais e municipais
pertinentes.
Com o passar dos anos, foram poucas as normas publicadas a respeito
desse assunto. A lei mais importante que dispe sobre o parcelamento do solo,
atualmente a Lei n 6.766/79. (BRASIL, 2003a).
Antes dessa lei, o que regia o parcelamento era o Decreto-Lei n 58/37,
regulamentado pelo Decreto-Lei n 3.079/38, que se estabelecia entre muitas falhas,
pois no tratava de alguns assuntos importantes. Contudo, mesmo depois da Lei
6.766/79, ainda h algumas lacunas a serem solucionadas.
O crescimento desgovernado do pas trouxe a propriedade informal. Este
tipo de propriedade proveniente de loteamentos ilcitos, que so nada mais que os
loteamentos irregulares e os clandestinos.
A burocracia para lotear fez com que certos proprietrios loteassem suas
glebas sem previso legal, assumindo assim, os riscos de venderem lotes sem
determinada regularizao, acarretando aos futuros adquirentes insegurana
econmica.
Na lei de Parcelamento do Solo Urbano, no consta uma matria
especfica sobre a maneira de regularizao de loteamentos irregulares ou
clandestinos; a lei omissa e no diferencia inmeras espcies de irregularidades.
medida que vo surgindo casos concretos a serem solucionados, os
juristas baseiam-se em jurisprudncias, doutrinas e pesquisas para resoluo dos
conflitos.
Para tanto se faz necessrio um estudo mais direcionado da Lei de
Parcelamento do Solo Urbano, enfocando a abrangncia da Lei no englobamento da
realidade atual dos parcelamentos, assim analisaremos fontes bibliogrficas (livros,
artigos, etc.), buscando solues para os problemas encontrados na regularizao
de parcelamentos de solo.
 12

Deste modo, o foco de interesse do presente trabalho essencialmente,

as hipteses de incidncia das irregularidades dos loteamentos, sejam elas do ponto
de vista da propriedade em si ou do enfoque dos adquirentes dessas reas.
 13

2 ORIGEM HISTRICA DA LEGISLAO IMOBILIRIA E PARCELAMENTO DO

SOLO

A evoluo histrica da propriedade imobiliria no Brasil inicia-se com o

seu descobrimento em 1500. A Coroa Portuguesa conquistou o territrio brasileiro a
ttulo de posse, todas as terras eram de domnio pblico e a terra descoberta
passou, ento, a ser ocupada. Os capites recebiam da Coroa a propriedade em
Regime de Sesmarias, isenta de tributos que na qualidade de donatrios, poderiam
do-las novamente a quem tivesse inteno de torn-las produtivas. Sendo assim,
as terras devolutas eram doadas ao particular e, caso este no a cultivasse, seriam
restitudas a Coroa. Neste momento, inicia-se a distino das terras pblicas e
privadas.
Com a Independncia do Brasil em 1822, o Regime de Sesmarias foi
suspenso. Em 1824, a Constituio Imperial resguardava a propriedade baseada em
princpios constitucionais. Mas, entre os anos de 1822 at 1850, as terras
continuaram a serem ocupadas por pessoas que no possuam ttulo de posse.
De acordo com os preceitos constitucionais, foram publicadas leis em 21
de outubro de 1843, criando a Lei Oramentria n 317, regulamentada
posteriormente pelo Decreto n 482, de 14 de novembro de 1846. Tal decreto criou o
primeiro registro de hipotecas, o sentido era proteger o crdito, uma vez que a terra
seria uma segurana para os credores.
Em 1850, surge a primeira lei de terras - Lei n 601 de 18 de setembro de
1850. Esta veio separar os bens do domnio pblico dos do domnio particular,
criando o registro paroquial das terras, feito pelos vigrios. O alvo registral foi
regulamentado pelo Decreto n 1.318, de 30 de janeiro de 1854, que tinha por
finalidade fazer um levantamento dos possuidores de terras, pois no era forma de
aquisio, nem de transferncia da propriedade.
Logo aps, com a Lei n 1.237, de 24 de setembro de 1864, criou-se o
Registro Geral, o qual ordenou a escriturao em livros de todos os direitos reais
imobilirios, contemplando a transcrio como modo de transferncia do domnio,
porm, apesar das falhas, essa lei foi de grande importncia para o sistema
registrrio da poca. O princpio da publicidade no havia sido incorporado
integralmente e o princpio da especializao veio a ser consagrado com o Decreto
n 169-A, de 19 de janeiro de 1890. Como a publicidade era falha, a transcrio no
 14

consistia prova de domnio; o Decreto n 370, de 02 de maio de 1890, reafirma os

princpios do Decreto anterior.
O Cdigo Civil de 1916 traz o conceito de proprietrio. A este era dado o
direito de usar, gozar e dispor de seus bens, desta forma, o proprietrio de uma
gleba poderia alien-la a quem bem entendesse, pois a legislao no dizia quais
eram as limitaes para alienar um ou mais lotes. No havia regulamentao no
Cdigo Civil, nem lei especial sobre determinado assunto.
Em 1924, o Decreto n 4.827 trouxe como auxlio, o princpio da
continuidade e reorganizou o que se referia a registros pblicos, devendo existir uma
cadeia de titularidade dos imveis. A primeira normatizao a respeito de
loteamentos veio com o Decreto Lei n 58 de 10 de dezembro de 1937,
regulamentado posteriormente pelo Decreto n 3.079/38, dispondo sobre o
loteamento e a venda de terrenos para pagamentos em prestaes. Este Decreto
veio dar segurana aos compradores de lotes, pois as transaes realizadas no
transferiam o domnio do imvel ao promissrio comprador.
Tal Decreto determinava que os proprietrios de terrenos urbanos ou
rurais que pretendessem lote-los e vend-los, deveriam apresentar junto ao
Registro de Imveis, a documentao nele elencada e, tambm os proprietrios de
imveis urbanos deveriam ter o plano e a planta do loteamento aprovado pela
Prefeitura e, se necessrio, as autoridades sanitrias e militares poderiam ser
ouvidas. Caso fosse tratado de reas florestadas, as autoridades florestais tambm
apresentariam manifestaes.
Foi a primeira legislao a determinar que as plantas deveriam ser
aprovadas pela Prefeitura Municipal, mas o Decreto era claro quanto ao seu teor,
pois fazia meno aos loteamentos para venda de lotes a prestao. Tais
disciplinas, contudo, no traziam normas gerais sobre direito urbanstico, o que fez
com que proliferassem ainda mais os loteamentos clandestinos, trazendo prejuzos
irreparveis tanto aos adquirentes dos lotes como para a estrutura urbanstica da
cidade.
O ano de 1939 trouxe o Decreto n 4.857 e o Decreto-Lei n 1.608, de 18
de setembro - Cdigo de Processo Civil. O primeiro abordava normas sobre o
registro dos loteamentos e contratos de promessa de compra e venda, enquanto que
o segundo dispunha sobre a forma de impugnao dos registros de loteamentos e
da execuo dos contratos de promessa.
 15

O Decreto n 271 de 28 de fevereiro de 1967, dispe sobre o loteamento

urbano, a responsabilidade do loteador, a concesso de uso e o espao areo. Este
Decreto deu aos municpios autonomia para exigir que os loteadores se atinassem
s necessidades locais e que as vias e as praas seriam parte integrante do domnio
pblico dos municpios, alm disso, clareou a confuso entre loteamento e
desmembramento.
Finalmente, em 19 de dezembro de 1979, entrou em vigor a Lei n 6.766
que passou a reger o parcelamento do solo para fins urbanos. Tal lei determina a
normatizao nos aspectos civis, urbansticos, administrativos e penais.
A Lei ainda atinge qualquer tipo de parcelamento e, aps entrar em vigor,
tornou-se obrigatrio o registro dos loteamentos urbanos, no sendo relevante se as
alienaes seriam feitas em prestaes ou a vista. A lei mencionada acima sofreu
uma alterao inserida pela Lei n 9.785 de 29 de janeiro de 1999. Determinou um
tipo diferente de parcelamento, como o parcelamento vinculado ao planejamento
habitacional, as regularizaes de parcelamentos existentes e a regularizao de
assentamentos havidos na rea do Municpio ou do Distrito Federal.
Em 1988, com o advento da Constituio Federal, em seu artigo 182, que
trata da poltica urbana, nos trouxe que cabe ao Poder Pblico Municipal, mediante
lei especfica, exigir do proprietrio de solo urbano no utilizado e no edificado a
promoo do parcelamento.
Com a Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o novo Cdigo Civil entrou
em vigor, porm, no que se refere ao parcelamento do solo, nada foi alterado.
Trouxe apenas inovaes sobre o direito de propriedade. O caput do artigo 1228 do
novo Cdigo Civil conceitua o direito de propriedade e o pargrafo 1, traz as
inovaes referentes s questes sociais:
Art. 1.288. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa,
e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha.
1 O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as
suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados,
de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as
belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico,
bem como evitada a poluio do ar e das guas. (BRASIL, 2003a).

Desse modo, ao contrrio do Cdigo de Civil de 1916 que, a despeito de

cronologicamente, fora moldado de acordo com as linhas mestras do individualismo,
a nova disciplina, no podendo ignorar os mandamentos do constitucionalismo
vigente, logo aps prescrever o novo Cdigo Civil, no seu art. 1.228, caput, que o
proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como o direito de
 16

reav-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha, frisou, no seu 1o,

que o exerccio de propriedade deve pautar-se em compasso com as suas
finalidades econmicas e sociais, deixando claro que o condicionamento do direito
de propriedade sua funo social passa necessariamente pela preservao da
flora, da fauna, das belezas naturais, do equilbrio ecolgico e do patrimnio
histrico e artstico, incorporando, nessa perspectiva, o respeito aos direitos de
terceira gerao.

2.1 Generalidades da Lei 6.766/79

O artigo 1 da Lei 6.766/79 limita o alcance da mesma, uma vez que rege
o parcelamento do solo para fins urbanos. Dessa forma, qualquer tipo de
parcelamento de rea rural no ser regido pela Lei em questo. Porm, a referida
Lei no conceitua parcelamento urbano. Vale assim, o conceito que o
parcelamento regular do solo a diviso da terra em unidades juridicamente
independentes, dotadas de individualidade prpria, para fins de edificao. (MUKAI,
2006, p. 177).
Silva (1997, p. 378) ressalta que conceitualmente,

O parcelamento urbanstico do solo pode ser o processo de urbanificao

de uma gleba, mediante sua diviso ou rediviso em parcelas destinadas ao
exerccio das funes elementares urbansticas, importando em mudanas
das dimenses ou confrontaes dos imveis para fins de urbanificao.

No entanto, as definies e conceitos fundamentais para a interpretao

da norma podem ser extrados do corpo da prpria Lei 6.766/79. O conceito legal de
loteamento trazido pelo pargrafo 1 do artigo 2, pelo qual considera-se
loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de
novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamentos, modificao
ou ampliao das vias existentes, por sua vez, gleba a poro de terra ainda no
retalhada, ao passo que lote o produto do parcelamento da gleba destinado
edificao.
O loteamento passa a ser, ento, meio de urbanizao e se efetiva por
meio de procedimento voluntrio e formal do proprietrio da gleba, que planeja sua
diviso e a submete aprovao da Prefeitura, para subseqente inscrio no
Registro Imobilirio, transferncia gratuita das reas das vias pblicas e espaos
pblicos ao Municpio e alienao dos lotes aos interessados.
 17

A Lei n 6.766/79, com as devidas modificaes introduzidas pela Lei n

9.785/99, demonstrando preocupao com a adequada e correta utilizao dos
loteamentos no mercado imobilirio, conceitua o lote, como tambm delimita os
aspectos que circunscrevem a infra-estrutura bsica que deve integrar o loteamento.
Assim, constata-se que um dos objetivos da Lei n 6.766/79 zelar pela
correta implantao dos loteamentos com a finalidade de se evitar uma quantidade
infindvel de problemas sociais. A referida norma enumera, taxativamente, as reas
nas quais o solo urbano no estar sujeito a parcelamento, quais sejam os terrenos
alagadios e sujeitos a inundaes, os terrenos que tenham sido aterrados com
material nocivo sade pblica, os terrenos com declividade igual ou superior a
30%, os terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a edificao e as
reas de preservao ecolgicas ou, ainda, aquelas onde a poluio impea
condies sanitrias suportveis.
Entretanto, necessrio que se esclarea que todos os casos acima
elencados podero se tornar passveis de parcelamento, haja vista a possibilidade
de correo dos problemas que os assolam, por meio de adoo, respectivamente,
das medidas necessrias ao escoamento da gua, ao saneamento do aterro de
materiais nocivos, ao atendimento de exigncias especficas das autoridades
competentes, correo da poluio.
A legislao em anlise estabelece nos artigos 4 e 5, os requisitos
urbansticos aos quais devem atender os loteamentos, j que estes, como forma de
parcelamento do solo urbano, provocam drstica mutao no panorama scio-
econmico. Dentre os quais, destaca-se a proporcionalidade entre o volume de
reas pblicas e a densidade de ocupao, o tamanho do lote e a extenso de sua
testada, as faixas non aedificandi (no edificada) e os equipamentos pblicos e
comunitrios.
Trata-se de requisitos mnimos, ou seja, dos aspectos primordiais aos
quais devem obedecer os loteamentos, ressalvando que ao Municpio lcito exigir,
por meio de lei prpria ou pelo plano diretor, outros requisitos alm dos
mencionados nos referidos preceitos legais. Especial ateno deve ser dada ao fato
da Lei n 6.766/79 decorrer de competncia legislativa da Unio Federal, ressalvada,
contudo, a competncia dos Estados, Distrito Federal e Municpios para fixar normas
que atendam as peculiaridades locais e regionais, o que se revela de extrema
importncia para regular o desenvolvimento social e urbano.
 18

O fato que a Lei Federal estabelece diretrizes gerais para o

parcelamento do solo urbano, possibilitando, assim, que a administrao pblica
municipal fixe condutas prprias quanto ao parcelamento do solo, porm,
considerando as particularidades locais. Nesse aspecto, em que pese existncia
ou no do Plano Diretor, a Lei de Zoneamento Urbano e o Cdigo de Obras, por
exemplo, continuam a ter validade, isto porque o plano diretor instrumento bsico,
mas no nico para traar critrios de poltica urbana. Tal entendimento vem
corroborado por Meirelles (1999, p. 510) que diz:

Enquanto o plano diretor sempre uno e integral, os planos de urbanizao

ou de reurbanizao geralmente so mltiplos e setoriais, pois visam a
obras isoladas, ampliao de bairros (plano de expanso), formao de
novos ncleos urbanos (urbanizao por loteamentos), renovao de reas
envelhecidas e tornadas imprprias para sua funo (reurbanizao) e
quaisquer outros empreendimentos parciais, integrantes do plano geral.

Na seqncia, o autor afirma que tais procedimentos urbansticos no se

confundem com o plano diretor, uma vez que constituem atos autnomos e
concretos de administrao, embora sigam as diretrizes daquele. Logo, a lei de uso
e ocupao do solo urbano estabelece limitaes urbansticas. Sendo assim, o
controle de uso do solo urbano revela-se imperativo, a fim de evitar que o fenmeno
da urbanizao desenfreada degrade as cidades e povos.
Dessa forma, cabe municipalidade no s editar as normas e
regulamentaes, como segui-ls e, inclusive, exercitar seu poder de polcia para
assegurar que o parcelamento do solo respeite as disposies legais. Ou seja,
fixadas as diretrizes, o loteador vai encaminhar o chamado projeto de loteamento
para aprovao, para posterior registro no lbum registral e, a partir da, dever
execut-lo com observncia daquilo que fora aprovado anteriormente, sob pena de
se caracterizar um loteamento irregular.
Uma vez identificados casos de loteamento irregular ou clandestino,
existe o poder/dever da administrao pblica, de modo a tomar as medidas
cabveis para a regularizao dos mesmos. Na verdade, a atividade da
Administrao Pblica no se resume aprovao do loteamento ou do
desmembramento, devendo, ainda, persistir durante todas as suas fases de
instalao, a fim de que tal parcelamento se enquadre e respeite as disposies
legais.
Destaca-se, inicialmente, o problema relativo competncia para se
editarem leis referentes ao uso e ocupao do solo urbano, com o intuito de aferir-se
 19

a ocorrncia da recepo da Lei de Parcelamento do Solo Urbano pela Constituio

da Repblica Federativa do Brasil, promulgada em 5 de outubro de 1988.
De acordo com Meirelles (1999, p.350), urbanismo o conjunto de
medidas estatais destinadas a organizar os espaos habitveis, de modo a propiciar
melhores condies de vida ao homem na comunidade. Entende-se por espaos
habitveis todas as reas em que o homem exerce coletivamente qualquer das
quatro funes sociais: habitao, trabalho, circulao, recreao.
Para o mesmo autor, o urbanismo atua atravs de normas tcnicas de
planejamento e de construo e de normas jurdicas de conduta social. As primeiras
so normas-fins, pois disciplinam o traado urbano, a utilizao das reas livres e
das reas verdes, as edificaes; as ltimas so normas-meios, e destinam-se
assegurar, de forma coercitiva, a observncia daquelas. A correlao entre as
referidas normas justifica a existncia do denominado direito urbanstico, ramo do
direito pblico destinado ao estudo e formulao dos princpios e normas que devem
reger os espaos habitveis, no seu conjunto cidade-campo.(MEIRELLES, 1999,
p.362).
Por isso, o mbito do direito urbanstico envolve, alm da disciplina do
uso do solo urbano, a de qualquer rea, elemento ou atividade em zona rural que
interfira no agrupamento humano, como ambiente natural do homem em
sociedade.(MEIRELLES, 1999, p.372).
Tal ramo do direito estabelece as denominadas limitaes urbansticas,
as quais impem obrigaes de fazer, de no fazer e de deixar fazer aos cidados
em geral; so, portanto, preceitos de ordem pblica que visam proteo da
coletividade.
Diferem as limitaes urbansticas das restries civis, ou restries de
vizinhana, que objetivam, sobretudo, a proteo da propriedade particular, da
segurana, do sossego e da sade dos que a habitam (ATHAYDES; ATHAYDES,
1984, p.25).
 20

3 PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

O parcelamento do solo uma das atividades urbansticas voltadas ao

ordenamento territorial e expanso da urbe. Visa a formao de lotes voltados
edificao para moradia, lazer, comrcio e indstria.
Foi lei 6.766/79 que deu incio ao parcelamento do solo urbano. No
Brasil, desde ento, quase no h legislao pertinente sobre o assunto. Tal
legislao baseia-se pelos princpios constitucionais relacionados ao direito de
liberdade de iniciativa e de propriedade. Por liberdade de iniciativa, entende-se que
o indivduo pode administrar sua propriedade da maneira que lhe convm, porm, h
restries urbansticas que devem ser respeitadas.
No pas, o parcelamento do solo classificado em trs espcies distintas
(MUKAI, 2006):
a) loteamento urbano - aqueles localizados no permetro urbano dos
municpios;
b) loteamento rural, aqueles situados na zona rural, ou utilizados como
chcara de recreio;
c) desmembramento urbano, que possui as mesmas caractersticas do
loteamento, porm, com algumas peculiaridades. Ainda h o
desdobro, que uma subespcie de desmembramento, aplicado
quando se desmembra um lote em dois ou trs lotes.
O artigo 2 da lei 6.766/79 dispe que o parcelamento do solo urbano
poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as
disposies desta Lei e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
(BRASIL, 2003a).
A mesma lei, em seu artigo 4, define lote como sendo o terreno servido
por infra-estrutura bsica, cujas dimenses atendem os ndices urbansticos
definidos no plano diretor ou em lei municipal, para a zona em que se situe
(BRASIL, 2003a). Este artigo apenas estabeleceu que os municpios possuem
competncia prpria para legislar sobre o parcelamento do solo, obedecendo ao
disposto em lei.
Como infra-estrutura bsica, entende-se que seja apenas o necessrio
condio de moradia do indivduo, para que este no viva em condies
subumanas. necessrio, assim, que tenha pelo menos os equipamentos pblicos,
como exemplo, os equipamentos comunitrios que so educao, cultura, lazer e os
 21

equipamentos urbanos, que podem ser considerados gua, esgoto, energia eltrica
e rede de telefonia.
Segundo Meirelles (1999, p. 350), loteamento urbano a diviso
voluntria do solo em unidades edificveis (lotes), com abertura de vias e
logradouros pblicos, na forma da legislao pertinente ou, ainda,

meio de urbanizao e s se efetiva por procedimento voluntrio e formal

do proprietrio da gleba, que planeja a sua diviso e a submete aprovao
da Prefeitura, para subseqente inscrio no registro imobilirio,
transferncia gratuita das reas das vias pblicas e espaos livres ao
Municpio e alienao dos lotes aos interessados [...] (MEIRELLES 1999, p
355)

O loteamento um tipo de parcelamento do solo que se configura no

retalhamento de quadras para a formao de unidades edificveis (lotes) com frente
para via oficial de circulao de veculos. O termo se refere tanto operao de
lotear como ao seu resultado (rea loteada). (SILVA,1997).
O loteamento, por conseguinte, composto por 4 (quatro) elementos, a
seguir citados:
a) a existncia de uma gleba;
b) a diviso da gleba em lotes destinados edificao;
c) a abertura ou a modificao de logradouro pblico;
d) a destinao urbana dos lotes.

3.1 Arruamento

Arruamento de acordo com Silva (1997, p. 380)

a diviso do solo mediante a abertura de novas vias de circulao e a

formao de quadras entre elas. Ou seja, a abertura de ruas no basta para
definir arruamento como instituto do parcelamento do solo, alm das ruas,
necessrio que se formem quadras.

Segundo Mukai (2006, p.16), o arruamento definido:

Como a abertura de qualquer via ou logradouro destinado circulao ou

utilizao pblica, deve estar compreendido no loteamento e depender
sempre de prvia licena da Prefeitura Municipal, porque implica alterao
do traado urbano.

Pode-se dizer, ainda, que o arruamento uma prtica anterior ao

loteamento, o comeo da urbanizao. Ambos dependem do interesse do loteador
com prvia aprovao do poder pblico, pode existir arruamento sem loteamento,
porm no existe a mnima possibilidade de haver loteamento sem o arruamento.
 22

3.2 Desmembramento e loteamento

A partir da publicao do Decreto Lei 271, de 28 de fevereiro de 1967,

comeou-se a diferenciar loteamento de desmembramento. Antigamente, os
desmembramentos no dependiam de aprovao da autoridade pblica; com isso,
surgiram alguns loteamentos clandestinos, os quais os proprietrios apenas
desmembravam os lotes para fugir das burocracias de lotear uma gleba.
Com a promulgao da lei 6.766/79, a distino ficou clara, porm, alguns
proprietrios de grandes reas continuaram desmembrando seus lotes no mnimo
permitidos por lei, vendiam essa rea j desmembrada e depois, desmembravam
novamente at venderem toda a rea e atingirem assim seu objetivo que era burlar a
lei. Logo considera desmembramento como, a subdiviso de gleba em lotes
destinados edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que
no implique na abertura de novas ruas e logradouros pblicos, nem no
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. (GALHARDO, 2004).
No desmembramento se aproveita todo o equipamento urbano, como por
exemplo, as guias, sarjetas, gua, sistema de esgoto e eletricidade. Sendo o
loteamento a subdiviso de glebas em lotes destinados edificao, com abertura
de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao
ou ampliao das vias existentes, tudo por conta do loteador. Lotear, portanto,
significa transformar uma gleba grande em vrios lotes. (GALHARDO, 2004).
Conseqentemente quando h subdiviso de uma rea j situada em
logradouro pblico, entre vias reconhecidas pelo Municpio, temos o
desmembramento.
Caracterizam um desmembramento, assim, os 4 (quatro) elementos
seguintes:
a) a existncia de uma gleba;
b) a diviso da gleba em lotes destinados edificao;
c) o aproveitamento do sistema virio existente;
d) a destinao urbana dos lotes.
Desmembramento e loteamento constituem modalidades do
parcelamento do solo, mas apresentam caractersticas diversas: o loteamento
meio de urbanizao voluntrio e formal do proprietrio da gleba, que planeja a sua
diviso e a submete aprovao da Prefeitura, para subseqente inscrio no
registro imobilirio, transferncia gratuita das reas das vias publicas e espaos
 23

livres do Municpio e alienao dos lotes aos interessados, o desmembramento

apenas a repartio da gleba, sem atos de urbanizao, e tanto pode ocorrer pela
vontade do proprietrio (venda, doao, etc.) como por imposio judicial
(arrematao, partilha, etc.), em ambos os casos sem qualquer transferncia de
rea do domnio pblico como mostra a Figura 1. (MEIRELLES, apud SILVA, 1997).

Foto 1: Imagem de um Loteamento, So Lus/Ma

Fonte: Google Earth (2008)

A grande diferena entre loteamento e desmembramento que no

loteamento, abrem-se novas vias e logradouros pblicos e, no desmembramento,
aproveita-se o sistema virio j existente. Em ambos os casos, a lei exige aprovao
da municipalidade.
 24

4 ESPCIES

O parcelamento do solo constitui o instituto jurdico pelo qual se realiza a

primeira e mais importante etapa de construo do tecido urbano, que a da
urbanizao. Nessa etapa, define-se o desenho urbano, constitudo pela localizao
das reas pblicas destinadas a praas, equipamentos urbanos e comunitrios,
traado do sistema virio e configurao dos lotes. Os lotes definem a localizao
precisa das edificaes que sero sobre eles construdas, nos termos fixados pelo
plano diretor. Assim sendo, uma boa gesto do parcelamento do solo condio
indispensvel para que a cidade tenha um crescimento harmnico, que respeite o
meio ambiente e propicie qualidade de vida para os moradores. Como analise
conceitual o loteamento apresenta suas especificidades de acordo com sua
sistemtica de formao. (MUKAI, 2006).

4.1 Loteamento rural

Afirma Galhardo (2004, p.37) que o que caracteriza o imvel rural sua
destinao e no a sua localizao dentro da zona rural do municpio. rural o
imvel que tem por objetivo a explorao agrcola, pecuria ou agro-industrial, ainda
que esteja situado no permetro urbano.
O loteamento rural o que se destina a fins agrcolas. O Estatuto da
Terra - Lei Federal n 4.504 de 30 de novembro de 1964, definiu o conceito de
imvel rural como sendo o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua
localizao, que se destina explorao agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer
atravs de planos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada. (GALHARDO,
2004, p.38)
Tambm possvel o parcelamento do solo para fins urbanos dentro da
zona rural. Se o imvel rural estiver localizado em zona urbana ou de expanso
urbana, o loteamento no necessita de aprovao do Instituto Nacional de
Colonizao e Reforma Agrria (INCRA). Como exemplo desses loteamentos, cita-
se os stios de recreio.
Dispe o captulo IV, seo VI, no artigo 501 do Cdigo de Normas da
Corregedoria Geral de Justia do Estado do Maranho:
 25

Art. 501. Os loteamentos e, quando for o caso, os desmembramentos

urbanos so regidos pela Lei n 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e os
loteamentos rurais continuam a ser regidos pelo Decreto-Lei n 58 de
dezembro de 1937.
Pargrafo nico. O parcelamento de imvel rural para fins urbanos est
sujeito Lei n 6.766/79 e seu registro depende de prvia aprovao do
INCRA. (MARANHO, 1999).

No que tange ao parcelamento de imveis rurais, dispe a instruo

normativa n. 17 B INCRA, em seu item 3 parcelamento, para fins urbanos, de
imvel rural localizado fora da zona urbana ou de expanso urbana:

3.1 O parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora de

zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal,
rege-se pelas disposies do art. 96 do Dec. N 59.428, de 27/10/66, e do
art. 53 da Lei n 6766, de 19/12/79.
3.2 Em tal hiptese de parcelamento, caber, quanto ao INCRA,
unicamente sua prvia audincia.
3.3 Os parcelamentos com vistas formao de ncleos urbanos, ou
formao de stios de recreio, ou industrializao, somente podero ser
executados em rea que:
a) por suas caractersticas e situao, seja prpria para a localizao de
servios comunitrios das reas rurais circunvizinhas;
b) seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de
estncia hidromineral ou balneria;
c) comprovadamente tenha perdido suas caractersticas produtivas,
tornando antieconmico o seu aproveitamento.
3.4 A comprovao ser feita pelo proprietrio, atravs de declarao da
municipalidade e/ou atravs de circunstanciado laudo assinado por tcnico
habilitado.
3.5 Verificada uma das condies especificadas no item 33, o INCRA, em
atendimento a requerimento do interessado, declarar nada ter a opor ao
parcelamento.
3.6 Aprovado o projeto de parcelamento, pela Prefeitura Municipal ou pelo
Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de Imveis, o INCRA,
a requerimento do interessado, proceder atualizao cadastral, conforme
disposto no item 2.3. (2.3 A atualizao cadastral ser: a) do tipo
CANCELAMENTO", quando o parcelamento abranger a totalidade da rea
cadastrada; b) do tipo "RETIFICAO" quando o parcelamento, para fins
urbanos, abranger parcialmente a rea cadastrada e permanecer como
imvel rural uma rea remanescente)" (INSTITUTO NACIONAL DE
COLONIZAO E REFORMA AGRRIA, 2008).

Logo o parcelamento de imvel rural para fins urbanos deve ser precedido
de:
a) Lei municipal que o inclua a zona urbana ou de expanso urbana do
Municpio;
b) Averbao de alterao de destinao do imvel, de rural para urbano,
com apresentao de certido expedida pelo INCRA.
 26

Deste modo, quando o imvel passa do permetro rural para permetro

urbano, necessrio anuncia do INCRA para cancelar o cadastro de imvel rural e,
por conseqncia, o imvel ser cadastrado como urbano para efeito tributrio.

4.2 Loteamento fechado

Consiste na subdiviso de uma rea de lotes destinados edificao, ou

formao de stios de recreio, com abertura de novas vias de circulao, de
logradouros pblicos, devendo ser essa gleba cercada ou murada em todo o seu
permetro de modo a manter sob controle o acesso aos lotes. (SILVA, 1997).
O loteamento fechado no est explicitamente previsto na lei 6.766/79,
porm, uma forma de parcelamento e deve se sujeitar as mesmas regras do
parcelamento devendo ter o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal e registrado
no Cartrio de Registro de Imveis competente.
O aludido loteamento est em discordncia do loteamento comum, pois
as vias no so de uso comum do povo, sendo exclusivo a utilizao por seus
moradores, contrariando as disposies da Lei Federal.
Existe uma lacuna com relao a esses loteamentos, pois se as vias de
circulao e praas pertencem ao domnio pblico, deveriam ser de acesso pblico,
e no os so, por se tratar de loteamento fechado. Neste caso, entende-se que a
Prefeitura atravs da permisso ou concesso de uso, pode dar exclusividade aos
moradores desse tipo de loteamento.
A viso de Silva (1997, p. 400) de que o loteamento fechado vem a ser
modalidade especial de aproveitamento condominial de espao para fins de
construo de casas residenciais trreas ou assobradadas ou edifcios.
Por analogia, as regras internas se equiparam com as de um condomnio,
pois embora tenha semelhana ao loteamento, tem carter condominial. Cada vez
mais a populao procura esse tipo de loteamento, tendo em vista a insegurana
causada nos dias de hoje, em virtude da violncia que se encontra nossas cidades.

4.3 Loteamento irregular

Os loteamentos irregulares constituem outro mal do sistema de

parcelamento do solo, especialmente nas grandes cidades. Os loteadores, nesse
caso, providenciam junto da prefeitura a aprovao do seu loteamento e, depois de
 27

consegu-lo, abandonam o caminho da legalidade e enveredam pela ilegalidade,

quer executando o loteamento tal como foi aprovado, mas sem a inscrio no
registro de imveis, quer desrespeitando o plano aprovado e mesmo inscrito,
modificando a sua convenincia, provocando dificuldades aos compradores de lotes,
sob vrios aspectos, inclusive quanto obteno de licena para edific-los. (SILVA,
1997).
O parcelamento pode estar contaminado por irregularidades urbansticas,
administrativas, registrarias e de execuo. No existe na Lei de Parcelamento do
Solo Urbano, disciplina da forma de regularizao dos parcelamentos irregulares.
Existe quando muito, a previso da possibilidade de regularizao (artigos 38 e ss,
40 e ss, e 41 da lei 6766/79). No cuida a lei, por exemplo, da irregularidade e, em
conseqncia, no mostra como podem e devem ser supridas. omissa, por fim,
em relao quelas atuaes irreversveis. (ORLANDI NETO, 1985, p. 06).
Os loteamentos irregulares podem ou no estar registrados. Inmeras
vezes aparentemente so perfeitos, porque seus processos contem todos os
documentos e autorizaes necessrias para o loteamento, porm, a estrutura fsica
da obra pode no ter sido executada de acordo com o projeto, ou nem mesmo foi
executada. Geralmente, o loteamento clandestino possui vcios mais graves que os
irregulares.

4.4 Loteamento clandestino

O loteamento clandestino constitui uma das pragas mais daninhas do

urbanismo brasileiro. Loteadores parcelam terrenos, de que, no raro, no tm ttulo
de domnio, por isso no conseguem aprovao do plano, quando se dignaram a
apresent-lo Prefeitura, pois, o comum que sequer se preocupem com essa
providncia que onerosa, inclusive porque demanda a transferncia de reas dos
logradouros pblicos e outras ao domnio pblico. Feito o loteamento, nessas
condies, pem-se os lotes venda, geralmente para pessoas de rendas
modestas, que, de uma hora para a outra, perdem seus terrenos e a casa que nele
ergueram, tambm clandestinamente, porque no tinham documentos que lhes
permitissem obter a competente licena para edificar o lote. (SILVA, 1997).
O loteamento clandestino aquele desconhecido pela autoridade
competente ou, simplesmente quando, levado a seu conhecimento, no adquire
 28

aprovao. J o irregular, at pode estar aprovado pelo rgo competente, contudo,

so executados em desconformidade com o projeto aprovado.
Apesar de vrios decnios de vigncia do Decreto-Lei n.47/37, foram
numerosssimos os loteamentos, que por impropriedade semntica, passaram a ser
denominados clandestinos, que embora feitos s claras e geralmente com suspeita
omisso das autoridades. Implantados sem observncia das exigncias daquele
texto legal, acabaram, por via de conseqncia, provocando dificuldade de registro
de lotes e quadras, depois de alienados muitos destes. (CENEVIVA, 2003, p.565).
No entendimento acima o loteamento clandestino muitas vezes
originado da omisso do Poder Pblico. O loteador sem autorizao inicia o
loteamento com a abertura de ruas, demarcao de quadras e lotes, porm, a
autoridade competente no age de uma forma repressiva ao combate da
irregularidade conforme mostra a Figura 2:

Foto 2: Imagem de um loteamento clandestino, So Lus/Ma

Fonte: Google Earth (2008)
 29

5 LOTEAMENTO IRREGULAR E/OU CLANDESTINO

Como visto, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano estabelece as

principais normas a serem observadas pelos interessados em proceder realizao
de um loteamento ou de um desmembramento, de forma que, desrespeitada
qualquer delas, verifica-se a ocorrncia, a priori, de um parcelamento ilegal do solo
urbano.
De incio, cumpre salientar que so legais os parcelamentos aprovados
pela Prefeitura, ou pelo Distrito Federal, quando for o caso, e executados de acordo
com os ditames da aprovao, conforme o registro no cartrio imobilirio e segundo
as normas jurdicas em vigor quando da prtica de tais atos.
O critrio de separao entre os loteamentos clandestinos e irregulares
advm de interpretao do caput do art. 40.

Com efeito, quando o art. 40, da Lei do Parcelamento do Solo Urbano,

faculta a regularizao dos loteamentos e desmembramentos no-
autorizados ou executados sem observncia do ato de aprovao, est
abrigando, respectivamente, o parcelamento clandestino (no-autorizado) e
o irregular (aprovado e executado em desacordo com a legislao).
(GASPARINI, 1993, p. 40).

A diferena entre a clandestinidade e a irregularidade, portanto, encontra-

se na existncia ou no da aprovao do parcelamento do solo; havendo esta, tem-
se um parcelamento irregular, inexistindo a mesma, tem-se um parcelamento
clandestino.

5.1 Regularizao dos loteamentos

O parcelamento do solo urbano se sujeita s disciplinas urbansticas do

Estado e do Municpio, para regularizao de um loteamento irregular existem fases
que devero ser seguidas. A primeira delas so as irregularidades urbansticas; em
seguida, temos a falta de aprovao, ou por falta de registro ou at mesmo por falta
do cumprimento de certas exigncias, sejam elas estaduais ou municipais.
A regularizao do loteamento ocorrer de acordo com a irregularidade
que apresentar, ou seja, a regularizao deve ser feita conforme a fase em que
ocorreu a irregularidade. Conforme j citado em item anterior sobre as generalidades
da Lei 6.766/79, quanto falta de aprovao, as infraes so previstas no artigo 3
da Lei do Parcelamento do Solo. O artigo prev que somente ser admitido o
 30

parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou

de urbanizao especfica, ficando claro que devero ser definidas pelo plano diretor
ou aprovadas pela municipalidade.
Assim sendo, o pargrafo nico de tal artigo probe o parcelamento do
solo em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de serem tomadas todas
as providncias necessrias para assegurar o escoamento das guas, terrenos que
tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem que sejam
previamente saneados; em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo
se atendidas exigncias especficas das autoridades competentes; em terrenos em
as condies geolgicas no aconselham a edificao e, em reas de preservao
ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies sanitrias suportveis, at
a sua correo.
O vcio no sanado impede que o loteador parcele a gleba naquele
determinado local; se este o fizer, surgir um loteamento irregular.
Os casos mais freqentes de irregularidades so os que descumprem os
requisitos urbansticos e as exigncias estaduais. No primeiro caso, a
Municipalidade fica prejudicada, pois em alguns loteamentos, a populao que
adquiriu tais lotes j realizou a construo de suas casas, algumas delas vivendo em
condies precrias, tanto por ausncia dos requisitos urbansticos ou pela falta de
infra-estrutura do local.
Por outro lado, h a legislao municipal que no concorda com o
crescimento desorganizado da cidade. Em alguns casos, o Poder Pblico pode
exigir que o loteador recomponha o dano causado ao interesse pblico, pois se
houver dano, ele tem a obrigao de indenizar.
Quando o loteador j alienou a maioria dos lotes, fica difcil para o Poder
Pblico fazer exigncias referentes regularizao. A soluo dever ser tomada
pelos proprietrios dos lotes que devero, porm, respeitar as exigncias
urbansticas. Tais exigncias podero ser referentes ao loteamento ou se
transformar em indenizao em dinheiro, quando, por exemplo, o loteamento no
puder ser recomposto.
O Poder Pblico zela pelo interesse pblico e, se h lotes vagos sem
aproveitamento em determinado local da cidade, de acordo com a funo social da
propriedade, a Prefeitura pode exigir o parcelamento da rea, tentando adaptar o
loteamento irregular a sua legislao urbanstica, visto que cada Municpio tem sua
Lei Orgnica que dispe sobre o parcelamento do solo.
 31

Conforme artigo 182, pargrafo 2 da Constituio Federal, a propriedade

urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de
ordenao da cidade expressas no plano diretor. (BRASIL, 2001).
De acordo com o plano diretor, verificar-se- se est sendo cumprida a
funo social da propriedade. O plano diretor est centrado na adequao dos
espaos habitveis, devendo cuidar precisamente da organizao dos espaos
fsicos dos municpios como exemplo, dever conter normas e diretrizes sobre o
parcelamento do solo, seu uso e ocupao, revitalizao e preservao.
A Lei 6.766/79 exige ainda, a anuncia prvia do Estado no que diz
respeito s glebas localizadas em reas de interesse especial, como por exemplo,
de proteo dos mananciais ou ao patrimnio histrico, cultural, paisagstico e
arqueolgico, localizados em rea limtrofe de municpio. A falta de registro do
parcelamento do solo tambm preocupante, pois impossibilita os adquirentes dos
lotes de registrarem seus contratos de compromisso de compra e venda, ou at
mesmo, suas escrituras definitivas. Sendo assim, no existe a possibilidade de se
tornarem donos de seus imveis, pois quem no registra no dono, conforme o
artigo 1245 do Cdigo Civil:
Artigo 1245 Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do
ttulo translativo no Registro de Imveis. (BRASIL, 2003a).

1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser

havido como dono do imvel.
2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a
ser havido como dono do imvel.

O registro fundamental em um loteamento, pois somente com ele temos

certeza que todas as etapas foram cumpridas, procura-se proteger o interesse de
seus adquirentes.
Para regularizar a situao do parcelamento do solo perante o Cartrio de
Registro de Imveis, as instncias judicirias exigem apenas a apresentao dos
documentos indispensveis.
Para aprovao e registro de um loteamento, existem algumas condies
a serem observadas como mostra o artigo 18 da Lei 6.766/79, que elenca a
documentao necessria.
Dentre elas, os equipamentos urbanos e comunitrios; a documentao
que deve acompanhar o pedido de aprovao do loteamento, como o ttulo de
 32

propriedade do imvel; o histrico dos ttulos de propriedade dos imveis

abrangendo os ltimos vinte anos (certido vintenria); certides negativas de
tributos federais, estaduais e municipais, de aes reais pelo perodo de dez anos;
de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a administrao
pblica; de protestos de ttulos, em nome do loteador, pelo perodo dez anos; de
aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de dez anos; de nus reais
relativos ao imvel, de aes penais contra o loteador, pelo perodo de dez anos;
cpia do ato de aprovao do loteamento; exemplar do contrato padro de
promessa de venda, e se o loteador for casado, declarao do cnjuge de que
consente tal registro como observa-se na Figura 3

Foto 3: Imagem de um memorial descritivo de um loteamento

Fonte: Google Earth (2008)

5.2 Formas de regularizao

A regularizao do loteamento pode ser feita pelo prprio loteador. Deve

o proprietrio atender todas as exigncias necessrias, depositando no Cartrio de
Registro de Imveis os documentos citados acima.
Em se tratando de loteamento j realizado, o loteador deve cumprir as
mesmas exigncias, sem nenhum beneficio; porm, se o loteamento for anterior a
Lei 6.766/79, a sim o loteador poder ter algumas vantagens.
A Prefeitura tambm poder promover a regularizao de determinado
loteamento sendo ela uma das maiores interessadas na regularizao, podendo agir
 33

diretamente na execuo de obras faltantes e providenciar o depsito dos

documentos junto ao Cartrio de Registro de Imveis.
Dispe o artigo 40 da Lei de Parcelamento do Solo que:

A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se

desatendida pelo loteador notificao, poder regularizar loteamento ou
desmembramento no autorizado ou executado sem observncia das
determinaes do ato administrativo de licena, para evitar leso aos seus
padres de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos
adquirentes de lotes. (BRASIL, 2003a).

Sobre a matria, h um julgado do Superior Tribunal de Justia (STJ)

favorvel a tese do dever do municpio na regularizao do loteamento irregular:

1116039247 RECURSO ESPECIAL DIREITO URBANSTICO

LOTEAMENTO IRREGULAR MUNICPIO PODER-DEVER DE
REGULARIZAO 1. O art.40 da Lei 6.766/79 deve ser plicado e
interpretado luz da Constituio Federal e da Carta Estadual. 2. A
Municipalidade tem o dever e no a faculdade de regularizar o uso, no
parcelamento e na ocupao do solo, para assegurar o respeito aos
padres urbansticos e o bem-estar da populao. 3. As administraes
municipais possuem mecanismos de autotutela, podendo obstar a
implantao imoderada de loteamentos clandestinos e irregulares, sem
necessitarem recorrer a ordens judiciais para coibir os abusos decorrentes
da especulao imobiliria por todo o Pas, encerrando uma verdadeira
contraditio (contradio) in (e) terminis (terminando) a Municipalidade opor-
se a regularizar situaes de fato j consolidadas. 4. A ressalva do 5 do
art. 40 da Lei 6.766/79, introduzida pela Lei 9.785/99, possibilitou a
regularizao de loteamento pelo Municp  io sem ateno aos parmetros
urbansticos para a zona, originariamente estabelecidos. Consoante a
doutrina do tema, h que se distinguir as exigncias para a implantao de
loteamento das exigncias para sua regularizao. Na implantao de
loteamento nada pode deixar de ser exigido e executado pelo loteador, seja
ele a Administrao Pblica ou particular. Na regularizao de loteamento j
implantado, a Lei Municipal pode dispensar algumas exigncias quando a
regularizao for feita pelo municpio. A ressalva somente veio convalidar
esse procedimento, dado que j praticado pelo Poder Pblico. Assim, com
dita ressalva, restou possvel a regularizao de loteamento sem ateno
aos parmetros urbansticos para a zona. Observe-se que o legislador, no
caso de regularizao de loteamento pelo municpio, podia determinar a
observncia dos padres urbansticos e de ocupao do solo, mas no o
fez. Se assim foi, h de entender-se que no desejou de outro modo merc
de o interesse pblico restar satisfeito com uma regularizao mais simples.
Dita exceo no se aplica ao regularizador particular. Esse, para
regularizar o loteamento, h de atender a legislao vigente. 5. O Municp io
tem o poder-dever de agir para que o loteamento urbano irregular passe a
atender o regulamento especf ico para a sua constituio. 6. Se ao
Municpio imposta, ex lege, a obrigao de fazer, procede a pretenso
deduzida na ao civil pblica, cujo escopo exatamente a imputao do
facere, s expensas do violador da norma urbanstico-ambiental.5.Recurso
Especial provido. (BRASIL, 2003a).

O municpio , geralmente, um dos maiores responsveis pelo surgimento

de loteamentos irregulares. Tal rgo no deve ser omisso, os adquirentes dos lotes
tm o direito de exigir a correo da irregularidade, se esta foi resultado da omisso
do municpio. Caso a Prefeitura no o faa, o adquirente poder pleitear em juzo a
 34

regularizao. Os maiores prejudicados com as irregularidades so os proprietrios

dos lotes, bem como, tambm so os maiores interessados na regularizao.
Os adquirentes podem requerer a regularizao perante o Registro de
Imveis com a documentao necessria. Logo para que o adquirente de lote
requeira a regularizao no preciso provar que a Prefeitura foi provocada e no
tomou iniciativa. Seu interesse suficiente para desencadear o processo
independentemente da manifestao do Municpio. (MEIRELLES, 1999).
O Tribunal de Justia do estado So Paulo j decidiu favoravelmente no
tocante a regularizao por parte de pedido do adquirente em julgado a seguir
mencionado:

AO CIVIL PB  LICA Inocorrncia de coisa julgada (art.310, pargrafo

3, segunda parte do CPC) Acolhimento do pedido do autor consistente em
obrigao de fazer, por tratar-se de interesses individuais homogneos, com
abrangncia social Determinao para outorga de escrituras definitivas
para os compromissrios compradores, observado, na execuo o disposto
no artigo 98 do Cdigo de Defesa do Consumidor Improvimento do
recurso dos rus e provimento do recurso do autor (SO PAULO, 2008).

Portanto, o interesse do adquirente basta para promover a regularizao,

e independe de manifestao do municpio, todavia, a legitimidade dos adquirentes
para regularizao do loteamento no prevista em lei e, alguns doutrinadores no
esto de acordo com tal posicionamento.

5.2.1 Regularizao como fator de desenvolvimento urbano

A populao urbana do Brasil, em termos percentuais, no perodo entre

1940/2000, apresenta um crescimento notvel de acordo com o Quadro 1:
Populao zona urbana Populao zona rural
Ano
(Percentual) (Percentual)
1940 30.24 69.76
1950 36.16 63.84
1960 45.08 54.92
1970 55.94 44.06
1980 67.59 32.41
1991 75.59 24.41
2000 81.23 18.77
Quadro 1: Percentual da populao brasileira em zonas (1940/2000)
Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia Estatstica (2008)
 35

Percebe-se no Quadro 1 um aumento considervel da populao urbana

brasileira, com um forte problematizao da urbanificao das cidades, em
decorrncia do xodo rural, trazendo consigo uma srie de fatores que levariam a
irregularidades na aquisio espaos destinadas moradia.
Para uma atuao eficaz sobre o problema urbano necessrio obter-se
informaes e dados confiveis sobre as necessidades fundirias do municpio. O
cadastro o nico instrumento para caracterizar essas estimativas, facilitando
levantamentos futuros de pesquisas como do IBGE, garantindo maior confiabilidade
nos dados. Acima de tudo, este cadastro deve ser a interligao de todos os
sistemas de uma municipalidade.
Algumas avaliaes sobre o nmero total de populao favelada
calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia Estatstica (IBGE) no censo 2000 so
inferiores aos levantados pelas prefeituras. Mas se a informao do IBGE apresenta
algumas limitaes do volume total de subnormalidade este fato se deve a no
implantao de um cadastro prprio de reas no urbanizadas pelos municpios.
Os principais sistemas de informaes, adotados pela Poltica Municipal
de Habitao, so: o cadastro de favelas, cadastro de loteamentos, mapeamento,
cadastro de cortios, cadastro de terras, cadastro da demanda habitacional e
sistema de informaes. No caso do cadastro de favelas as observaes podem ser
diretas ou atravs de fotografias areas como em muitos municpios, comparando
com informaes do censo e realizando atualizaes. Os assentamentos
identificados devem ser mapeados sobre uma planta do municpio identificando seus
limites, aspectos geogrficos e cruzando informaes do IBGE.
O programa de regularizao fundiria em loteamentos subnormais de
baixa renda alm de identificar reas consolidadas e ter um cadastro de loteamentos
irregulares para definir os parmetros de sua atuao conforme a modalidade de
regularizao fundiria ser o ponto de partida da soluo deste problema.
Apresenta-se, em seguida uma pauta mnima (WATSON, 2005, p.31):

a) Regularizao fundiria de favelas;

b) Regularizao de parcelamentos irregulares e clandestinos
c) Regularizao de lotes isolados.

Sendo que, especialmente para reas consolidadas, a atuao de um

planejamento para interveno na poltica habitacional de um municpio deve
abrange:
 36

a) Mapear indicadores culturais (ocupaes e usos do espao pblico e

privado) que permitam respostas habitacionais adequadas ao modo de
vida dos moradores;
b) Cadastrar os assentamentos j consolidados, possveis de interveno;
c) Cadastrar os assentamentos em reas passveis de remoo;
d) Identificar as caractersticas fsicas das reas;
e) Identificar a propriedade da rea: pblica (rea de preservao,
reserva, risco), particular, alienada.
f) Efetuar o levantamento das necessidades e dos servios existentes;
g) Efetuar os levantamentos socioeconmicos da populao;
h) Definir os critrios para atendimento desta populao;
i) Planejamento de aes visando a no-reincidncia de ocupao das
reas submetidas remoo de populao;
j) Articular com demais rgos afins (Federal, Estadual e Municipal),
visando ao atendimento integral.
O cadastro de loteamentos irregular e clandestino to ou mais
importante que o cadastro de favelas para o desenvolvimento de um programa
habitacional. Com relao aos loteamentos irregulares ou clandestinos, no existem
dados no sistema estatstico nacional, devendo-se colet-los no cadastro imobilirio
da Prefeitura ou em pesquisas de campo. Por no possuir a mesma visibilidade que
as favelas a identificao de loteamentos mais difcil. Assim para o cadastro de
loteamentos, deve-se acrescentar as informaes do loteador no modelo de
informaes para cadastro de favelas. Os Cadastros de loteamentos devem contar
com as informaes do quadro abaixo e com os dados sobre a populao residente
para um processo de regularizao como mostra o Quadro 2.
 37

Proposta de itens para o Cadastro de Loteamentos Irregulares

Dimenses

rea

Dados sobre o terreno Divisas

Localizao

Situao no Mapa da Cidade

Proprietrio Atual

Situao Fundiria Cadeia Sucessria

Situao Fiscal

Nmero de Lotes

Dimenses

reas Livres

Dados sobre o Lotes Ocupados e Vagos

Loteamento
Arruamento

Planta do loteamento

Caracterizao do Tipo de
Irregularidade

Quadro 2:Proposta de itens para o Cadastro de Loteamentos

Fonte: Institudo de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (2008)

O cadastro de terras pblico e de vazios urbanos permite estabelecer:

a) as reas em que se exercer a funo social da propriedade (Plano
Diretor);
b) reas de parcelamento e edificao compulsrios, IPTU progressivo e
de desapropriao com pagamento em ttulos da dvida pblica (art.
182 Constituio Federal);
 38

c) reas relevantes para a utilizao do direito de preempo (Estatuto da

Cidade);
d) troca de terras por potencial construtivo (transferncia do direito de
construir);
e) informao sobre disponibilidade de terras desativadas ou subtilizadas.
O cadastro da demanda habitacional vai alm de conter informaes
sobre a situao familiar da populao envolvida ir caracterizar o tipo de demanda,
como o tamanho e tipo de unidade necessria promover, localizao solicitada e
disponibilidade de renda para prestao. Com esse cadastro possvel promover
aes em parcerias com empresas e outro rgo pblico, tambm atravs dele
que se d o controle de quem j foi e est sendo beneficiado.

5.3 Reflexos da regularizao

O loteador de uma rea irregular causa dano no s ao adquirente, mas

tambm aos padres urbansticos do municpio.
A ocupao do solo requer certos critrios e algumas providncias so
indispensveis para que o ser humano possa viver com dignidade, quando h um
problema em uma rea que foi loteada, o problema no atinge apenas um, mas sim
a toda uma coletividade. A regularizao da rea objetiva o desenvolvimento urbano
e o melhoramento das condies de vida dos indivduos. Com a regularizao, os
proprietrios podem registrar seus contratos, implicando na constituio de um
direito real oponvel contra terceiros.
A Lei 6.766/79, ainda possibilita ao adquirente suspender o pagamento
das prestaes quando constatar a ausncia de registro ou a execuo irregular do
parcelamento.
Por meio do registro, presume-se que est tudo regularizado com o
parcelamento, o registro visa proteo aos adquirentes dos lotes e que tambm os
tributos relativos ao imvel foram pagos at a data de seu pedido, de que o imvel a
ser parcelado no est sendo objeto de litgio judicial em aes reais, de que o
loteador no est sendo responsabilizado pela prtica de crime contra o patrimnio
pblico e contra a administrao pblica em aes penais. (MUKAI, 2006).
A implantao de loteamentos ilcitos afeta o municpio como um todo.
Vrios rgos devem agir para sua preveno e represso; a sociedade tem seus
 39

representantes que se habilitam nessa tarefa, tais como os registradores, as

prefeituras, o Ministrio Pblico e o Poder Judicirio.
E ainda de acordo com Freitas (2008) o Poder Judicirio pode tomar
providncias cerca das ilegalidades, como por exemplo, algumas medidas que
foram deferidas como antecipao de tutela ou liminares nas aes civis pblicas:
a) Averbao publicitria da ao civil pblica. O juzo por onde tramita
a ao civil pblica sobre o loteamento ilegal pode comunicar seu
ajuizamento ao registro predial, por ofcio, para promover a
averbao publicitria.
b) Absteno do recebimento das prestaes e cobrana. possvel e
necessria a deciso que determina a suspenso da cobrana de
contribuies relativas manuteno de vias de uso comum, em
razo da inexecuo das obras de infra-estrutura e urbanizao.
c) Absteno da comercializao de lotes, publicidade e de
parcelamento material. lcita a proibio de vendas, promessas de
venda, reserva de lotes de fazer publicidade, receber prestaes e
de qualquer atuao antrpica no loteamento (fracionamento de
gleba e a alterao fsica do solo, como terraplanagem, abertura de
ruas, demarcao de quadras e lotes, edificaes, etc.). Exibies
dos contratos e do rol de adquirentes em juzo. Tem-se determinado
ao loteador, a exibio dos contratos firmados e a apresentao do
rol de compradores de lotes, viabilizando sua identificao e
localizao, bem como as condies de pagamento avenadas.
d) Colocao de placas. Pode-se exigir liminarmente do loteador ou do
poder pblico a colocao de placas no loteamento, comunicando
aos adquirentes de lotes sua clandestinidade ou a sua colocao em
rea de proteo ambiental. Proibio de ocupao de lotes. Diante
da irregularidade da diviso da rea em lotes (fraes ideais em
rea de proteo ambiental), nos quais foram construdas moradias
sem licena do Poder Pblico, pode- se inibir os proprietrios de
ocup-las, pois a propriedade no pode ser considerada, somente
sob o ponto de vista de aproveitamento pelo titular do domnio, haja
vista sua vinculao social que impede uma destinao prejudicial
ao direito de outros cidados.
 40

e) Bloqueio dos lotes dados em cauo. Admite-se medida que visa

assegurar a realizao de obras de loteamento aprovado e
registrado, garantindo eventual execuo de condenao.
f) Bloqueio de matrcula. Na hiptese de loteamento clandestino com
fins urbanos, mas realizado na zona rural, admitiu-se liminar em
ao civil pblica do municpio para evitar futura distoro de seu
planejamento urbano, o surgimento de novos desmembramentos e
prejuzos para futuros adquirentes.
g) Indisponibilidade ou bloqueio dos bens dos loteadores. O loteador
que executa parcelamento clandestino, sem oferecer garantia legal
(art.18, V, Lei 6.766/79) e vende lotes violando expressa vedao da
lei (art. 37, Lei 6.766/79), pratica ilcito civil e penal (art.50, lei
6.766/79), suga as economias de centenas de pessoas
desinformadas e ocasiona prejuzos ao padro de desenvolvimento
da cidade. Como responde seu patrimnio pessoal (arts. 159
c.c.1.518, Cd. Civil), de forma solidria (art.47, Lei 6.766/79) e
objetiva pelos danos causados ao meio ambiente urbano (art.14,
1, Lei 6.938/81), pode-se, em tese, decretar a indisponibilidade de
seus bens por meio de medida cautelar ou de tutela antecipatria
(arts. 276 0461 e 588 do CPC; art.84, CDC). A deciso deve ser
averbada no registro imobilirio para publicidade e eficcia erga
omnes (oponvel contra todos), pois o averbamento no Registro
Imobilirio o conseqente necessrio da medida cautelatria de
decretao de indisponibilidade de bens, se imveis.
h) Execuo de obras emergenciais. Imposio ao loteador faltoso de
ordem liminar para a execuo das obras de infra-estrutura, sob
pena de multa diria, estando presente o periculum in mora (difcil
reparao), ainda que o ajuizamento da ao civil pblica pela
prefeitura tenha ocorrido dez anos aps a implantao do
loteamento, diante da srie de contratos firmados e dos prejuzos
urbansticos causados aos compromissrios compradores e ao
Poder Pblico, com o parcelamento irregular. (FREITAS, 2008).
Diante o exposto, o Poder Judicirio, tem prerrogativa para agir repressiva
e preventivamente na esfera civil, em prol da coletividade, aplicando sanes
administrativas aos loteadores.
 41

5.4 Conseqncias jurdicas

Sem dvida o loteamento representa tambm um problema social, para

as classes menos favorecidas proporciona o sonho da casa prpria, como a maioria
dos lotes so vendidos em parcelas, fica fcil para as pessoas de baixa renda
adquirirem seus lotes e assim irem erguendo suas propriedades.
O loteamento tem seu aspecto moral e social, pois que a habitao d
famlia o sentido de si mesma, da sua organizao definida. (BALBINO FILHO,
2004).
Quando as regras urbansticas do municpio so desrespeitadas, h uma
deteriorao no modo de vida dos indivduos que vivem nessas reas.
O grande problema que depois de vendidos todos os lotes, ou pelo
menos a maioria deles, o loteamento abandonado pelo loteador. Estes
loteamentos causam prejuzos aos adquirentes dos lotes e ao Poder Pblico.
Como no h regularizao, conseqentemente, no h registro. Sendo
assim, mesmo querendo, a regularizao da rea o adquirente fica sem sada, pois
como prova de aquisio geralmente, possuem um simples contrato de gaveta, no
sendo este passvel de registro. Os adquirentes dos lotes em reas irregulares,
geralmente encontram-se vislumbrados pela facilidade de pagamento, que so um
misto de preos baixos e condies de pagamento.
Pactuam as vendas com contrato padro; no se preocupam se existe o
registro ou a regularizao da rea a ser loteada, e ainda, muitos nem sabem a
necessidade do registro. Da mesma forma, erguem suas casas sem alvar de
construo e sem fiscalizao. Juntamente com a obra, vem ligao clandestina
de gua, luz, esgoto, gerando risco aos moradores.
Porm, medida que o homem se urbaniza, a propriedade passa a ter
maior relevo. A fim de assentar a nova classe social originada do fenmeno
migratrio, surgiram formas de loteamento de maneira a adaptar a propriedade
capacidade econmica da classe operria. O loteamento passou a corresponder,
portanto, a uma forma de socializao da propriedade.
O fato que o ordenamento territorial brasileiro nunca recebeu a devida
ateno por parte dos governos, que deixaram o assunto a cargo das tendncias
polticas dominantes, resultando o caos generalizado. Essa exploso demogrfica foi
to expressiva que surpreendeu at mesmo o poder pblico. De fato, no houve
tempo hbil para qualquer planejamento eficiente no uso e ocupao do solo, de
 42

modo que a concentrao urbana foi crescendo intensamente e o assentamento nas

cidades se fez de maneira desordenada e inqua, de modo que as glebas eram
divididas sem quaisquer critrios tcnicos, estruturais e urbansticos, originando os
loteamentos clandestinos.
Diante disso, impe-se a necessidade de uma nova concepo de uso do
solo urbano, independente dos fatos que desencadearam a necessidade, quais
sejam: Excessivo crescimento da populao urbana, especialmente em decorrncia
da industrializao; assentamento dessa populao de forma desordenada, sem
qualquer planejamento e mediante o qual coube populao carente to somente
periferia e, por fim, a atividade especulativa do proprietrio do solo. (LIRA, 1997).
Em meio a este contexto surge, inclusive, a figura do loteador pirata,
cuja atividade consiste em comprar grandes glebas e revender os piores lotes a
famlias de baixa renda, exigindo do poder pblico a infra-estrutura necessria.
Como se v, inmeros os problemas e imperativas as solues.
 43

6 O PAPEL DO MINISTRIO PBLICO NA REGULARIZAO

A Lei Orgnica do Ministrio Pblico - Lei 8.625 de 12 de fevereiro de

1993, em seu artigo 25, inciso IV, letra a, diz que

[...] cabe ao Ministrio Pblico proteger e promover a comunidade dos

danos causados ao meio ambiente, ao consumidor, aos bens e direitos de
valor artstico, esttico, histrico, turstico, paisagstico, e a outros interesses
difusos, coletivos e individuais indisponveis e homogneos. (MACHADO,
1998, p. 125).

Entende-se por interesses difusos, os interesses que atentem ao bem

estar do indivduo, como a habitao e urbanismo, a regularizao dos espaos
urbanos e a exigncia que compe o direito de moradia, olhados sob o prisma de
interesse coletivo.
O papel do Ministrio Pblico proteger os direitos difusos da sociedade
e, como a falta de regularizao um problema social, dever do Ministrio Pblico
se manifestar. As normas urbansticas por serem de direito pblico, so
compulsrias e cogentes. Tais normas so indispensveis para o bem estar da
comunidade quando da implantao de um loteamento, uma vez que, regulam
impe regras ao modo de agir dos loteadores e da administrao pblica, j que
esta deve respeitar a lei federal.
O Ministrio Pblico atua forando o loteador assumir sua obrigao para
com o empreendimento, no caso de no obter xito, cabe ao municpio tal
incumbncia.
O desempenho do Ministrio Pblico na rea da habitao e urbanismo
trata de uma ao obviamente vinculada a questes polticas, evidenciadas pelo
interesse comunitrio que as populaes de bairros inteiros tm na regularidade dos
seus espaos urbanos: regularidade dos loteamentos, cumprimento dos
cronogramas de infra-estrutura, preservao das reas afetadas para uso comum do
povo (praas, parques e equipamentos institucionais), racionalidade do traado
virio, etc.; por outro lado, h a considerar-se tambm, com a idntica conotao
poltica, a atuao do Ministrio Pblico na exigncia de benfeitorias que compem
o direito de moradia: qualidade das construes, segurana dos moradores, acesso
as servios e equipamentos sociais. (BALBINO FILHO, 2004).
De acordo com o autor acima citado, o Ministrio Pblico pode ajuizar
aes com o objetivo de compelir o Poder Pblico a respeitar as normas
urbansticas na inrcia do loteador, ou, at mesmo regularizar obras faltantes,
 44

exercendo o papel de agente fiscalizador em defesa dos interesses coletivos. Se h

um desrespeito as normas de organizao do espao urbano, natural que o
Ministrio Pblico intervenha.

6.1 Aspectos penais tratados pela lei 6.766/79

As transaes imobilirias so reguladas por lei. Nesta lei, com relao ao

parcelamento do solo, tem-se um captulo reservado s penalidades de natureza
criminal, destinadas a punir as infraes que esto acima da culpa civil. Como
exemplo, podemos citar as vendas de lotes em que os loteamentos no esto
regularizados.
O parcelador h que usar de plena sinceridade ao apregoar as vantagens
do seu empreendimento, constituindo ilcito penal a comunicao falsa ao pblico
sobre a legalidade do loteamento ou desmembramento, ou qualquer ocultao
fraudulenta a fato a ele relativo. (BALBINO FILHO, 2004).
O artigo 50 da Lei 6766/79 tipifica como crime contra a Administrao
Pblica:
Art. 50 - Constitui crime contra a Administrao Pblica:

I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento

do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo pblico competente, ou
em desacordo com as disposies desta Lei ou das normas pertinentes do
Distrito Federal, Estados e Municpios;
II - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos sem observncia das
determinaes constantes do ato administrativo de licena;
III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao
pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade de loteamento
ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente
fato a ele relativo.
Pena: Recluso, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqenta) vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.
Pargrafo nico - O crime definido neste artigo qualificado, se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer
outros instrumentos que manifestem a inteno de vender lote em
loteamento ou desmembramento no registrado no Registro de Imveis
competente;
II - com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou
desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, 4 e 5, desta Lei, ou
com omisso fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no constituir crime
mais grave. (Redao dada pela Lei n 9.785, 29/01/1999).
Pena: Recluso, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100
(cem) vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. (BRASIL, 2003a).
 45

O artigo 51 da referida lei, abrange a todas as pessoas que concorrem

com o loteador nos delitos previstos no artigo 50.

Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prtica dos crimes

previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas,
considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatrio
de loteador, diretor ou gerente de sociedade. (BRASIL, 2003a).

E por fim, o artigo 52 probe o oficial de registro de imveis a promover

registros de terrenos e imveis que no estejam devidamente regularizados.

Art. 52 - Registrar loteamento ou desmembramento no aprovado pelos

rgos competentes, registrar o compromisso de compra e venda a cesso
ou promessa de cesso de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda
de loteamento ou desmembramento no registrado.
Pena: Deteno, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqenta) vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas, sem prejuzo das
sanes administrativas cabveis. (BRASIL, 2003a).

Constitui ento crime contra a administrao pblica dar incio a

loteamento ou desmembramento em desacordo com a lei, punvel com recluso de
um a quatro anos. Igual crime comete aquele que der incio execuo de projeto
em desacordo com a licena do Poder Pblico ou quem por conduta omissiva ou
comissiva fizer afirmao falsa sobre a legalidade dele. (CENEVIVA, 2003, p.565).
Caracteriza-se crime o fracionamento da gleba com o objetivo de burlar a
lei ou, ainda, em desacordo com o que a mesma estabelece. A lei muito clara
quanto s limitaes impostas pelo legislador. Tais limitaes so uma maneira de
impedir que se proliferem loteamentos irregulares ou clandestinos, atribuindo
responsabilidade penal quele que de qualquer modo infringir ou contribuir para
esse tipo de loteamento. (BER, 2008).
 46

7 CONCLUSO

Considerando o quadro traado, ainda que de maneira breve, imperioso

concluir que os loteamentos clandestinos e irregulares, especialmente em face da
condio scio-econmica de seus habitantes, merecem e necessitam no s de
proteo legal, como tambm do amparo dos entes pblicos competentes, com o
intuito de buscar a regularizao dos mesmos, minorando, assim, a grave crise
habitacional brasileira e levando um mnimo de dignidade ao cidado.
No pairam dvidas nos meios jurdicos no sentido de que os loteamentos
clandestinos e irregulares caracterizam-se como verdadeiros problemas para a
sociedade contempornea, no s jurdicos como sociais.
O noticirio dos acontecimentos em vrios centros urbanos reflete a triste
situao de milhares de famlias, vtimas do embuste e da impunidade de
aventureiros oferecedores de um pequeno pedao de solo, a fim de que cada um
deposite suas poucas economias para a realizao de um sonho de ter uma casa,
porm, com um final nem sempre feliz.
A busca da soluo deste grave problema enfrentado pela sociedade seja
ela dos grandes centros urbanos, cidades de porte mdio e at mesmo dos
pequenos municpios, passa necessariamente, pela atuao do Municpio, do
Estado e da Unio.
No entanto, dentre os entes pblicos, o que assume maior relevncia no
controle, na preveno e na represso aos loteamentos clandestinos o municpio,
tendo em vista as prerrogativas das quais est imbudo e do poder de fiscalizao
que lhe assiste, e, tambm, porque o Municpio o ente federativo que se encontra
mais prximo da comunidade.
Mas no se pode menosprezar a importncia de outro agente no controle
preventivo do parcelamento do solo urbano, qual seja, o Oficial de Registro de
Imveis, pois considerando que o referido rgo compe uma das fases de
formao do parcelamento do solo figura como relevante instrumento de controle
urbanstico e protetivo-social.
De igual forma, aos demais operadores do direito cabe agir sempre na
busca de meios tcnicos e jurdicos capazes de ensejar uma fiscalizao do
parcelamento do solo urbano eficaz e nos moldes da legislao ptria que regula a
matria, ou seja, a proteo dos direitos de propriedade. Ainda que a lei que rege o
parcelamento do solo urbano apresente falhas, o seu aspecto positivo suplanta os
 47

pontos negativos, sempre corrigveis desde que sua correo merea o empenho
das entidades poltico-administrativas responsveis.
Portanto, a Lei 6.766/79 que resguarda o direito de propriedade dos
cidados necessita de melhores condies para o seu cumprimento, inclusive um
melhor aparelhamento dos rgos pblicos fiscalizadores, para que haja a coibio
de irregularidades, visando o bem estar social em homenagem ao que reza a nossa
Carta Magna, quando preceitua o direito de moradia, no seu captulo de direitos
sociais.
 48

REFERNCIAS

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