I CONFERÊNCIA LATINO-AMERICANA DE CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEL

X ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUÍDO

18-21 julho 2004, São Paulo. ISBN 85-89478-08-4.

MANUAL DO USUÁRIO DE EDIFÍCIOS – USO, OPERAÇÃO E

MANUTENÇÃO

Camila Garcia Aguilera (1); Celso Carlos Novaes (2);

(1) Mestranda do Programa de Pós Graduação em Construção Civil - UFSCAR, e-mail: kitha@convex.com.br
(2) Prof do Programa de Pós Graduação em Construção Civil - UFSCAR, e-mail: cnovaes@power.ufscar.br

RESUMO
Este trabalho objetiva propor diretrizes para elaboração do Manual do Usuário de Edifícios, cujo
objetivo é transmitir no momento da entrega do imóvel, todas as informações referentes às unidades e
aos ambientes de uso coletivo, estabelecendo as condições de uso, operação, conservação e
manutenção, devendo contemplar de forma clara aspectos técnicos, legais e comerciais entre empresa
empreendedora-construtora e cliente-consumidor.
Com base na avaliação de Manuais oferecidos ao usuário por empresas empreendedoras-construtoras,
foi realizado de estudo de caso em cinco empresas construtoras, além de pesquisas bibliográficas.
Desta forma, são analisadas no trabalho as necessidades para a composição do material que constitui o
Manual do Usuário, sendo identificados os principais fatores que facilitam e que dificultam a sua
elaboração e aplicação.

Palavras chaves – manutenção, utilização, qualidade e informação.

1. INTRODUÇÃO
O Manual do Usuário de edificações auxilia na utilização correta e manutenção do imóvel, contendo
as principais informações sobre o uso, características construtivas, materiais empregados, informações
técnicas de projeto, cuidados necessários durante as operações de limpeza, manutenção e garantias,
orientando sobre os direitos e deveres que assistem aos usuários.
Na década de 90, com os surgimentos das leis (lei 8.078/90, que instituiu o Código de Defesa do
Consumidor – CDC), Código Civil Brasileiro (lei 3.071/16, que regulamenta a legislação aplicável às
relações civil) e ABNT NBR 5674 (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que regulamenta,
define e obriga a manutenção das edificações, estabeleceu os conteúdos mínimos dos Manuais dos
Usuários segundo as Normas Brasileiras (NBR 14.037 da ABNT, 1998).
O número limitado destas normas da ABNT faz com que utilize as Normas dos Padrões ISO 9000 da
International Organization for Standardization, para auxiliar as empresas na implantação dos métodos
da gestão e garantia da qualidade (NBS 9001, 9002, 9003 e 9004).
Nos últimos anos a busca da qualidade no processo de produção das edificações tem sido uma meta
que impulsiona muitas mudanças na construção civil. Devido a este fato ocorreu o desenvolvimento de
conceitos específicos, como controle tecnológico de materiais, avaliação de desempenho, estudos de
durabilidade de materiais e componentes..., para atingir o objetivo esperado – a qualidade - . (Picchi,
F.A. 1993).
Atualmente as Construtoras e entidades ligadas a Construção Civil vem se empenhando na confecção
de Manual para os Usuários de Edificações, porém o que se pode notar ao serem realizados estudos
relativos a estes Manuais, que já estão sendo aplicados no mercado, é que seu conteúdo nem sempre
supre as necessidades dos usuários, por possuir deficiência de informações, ou por estas estarem falhas
e incompletas.
Buscando avaliar a qualidade dos Manuais existentes no mercado procurou-se estudar sete Manuais de
diferentes construtoras atuantes no momento, correlacionando-se com o grau de satisfação dos
usuários e construtores em relação aos mesmos.

2. OBJETIVO
Propor diretrizes para elaboração do Manual do Usuário de Edificações, transmitindo no momento da
entrega do imóvel, todas as informações referentes às unidades e aos ambientes de uso coletivo,
estabelecendo as condições de uso, operação, conservação e manutenção, devendo contemplar de
forma clara aspectos técnicos, legais e comerciais entre empresa empreendedora - construtora e
cliente-consumidor.

2. MÉTODOS
Foi realizado um estudo retrospectivo com sete Manuais, no período de Dezembro de 2003 e
Fevereiro de 2004. Estes foram analisados de acordo com as Normas da ABNT. As informações foram
obtidas através da análise da confecção, apresentação e estrutura dos mesmos.
Num primeiro momento a análise buscou caracterizar os Manuais das Construtoras em um
levantamento identificando os pontos de igualdade em relação a elaboração dos mesmos em relação as
exigências feitas pela ABNT, como: introdução, sumário e índice remissivo dos conteúdos, tabelas de
revisões, manuais sobre componentes, instalações e equipamentos da edificação, recursos visuais,
descrição da edificação como construção e características da edificação.
Num segundo momento foi realizado uma pesquisa com os usuários e construtores, destes Manuais,
relacionada com a satisfação dos mesmos sobre as informações contidas nos manuais. Para esse
procedimento foi utilizado um questionário que continha as seguintes questões: como você classifica
os manuais encontrados no mercado atualmente? Ótimo/ bom/ regular/ ruim/ péssimo; Você conhece a
NBR 14037 que fala sobre a confecção do manual?sim/ não; Como você considera a acessibilidade
das informações sobre os materiais de construção disponíveis no mercado? Ótimo/ bom/ regular/ ruim/
péssimo; E quanto aos prazos de garantia? Ótimo/ bom/ regular/ ruim/ péssimo; Você considera que as
informações oferecidas sobre uso, operação e manutenção das edificações são adequadas?sim/ não;
Você acha que a confecção e entrega do manual é importante? Por quê?.....etc.

3. RESULTADOS
Pode ser observado em relação à confecção e estrutura dos Manuais que há um déficit quanto as
informações contidas nestes, sendo que estas são de vital importância aos usuários e as próprias
construtoras.
Quanto aos projetos pode ser observado que apesar destes estarem representados, alguns estavam
incompletos, com desenhos sem cota.(Fig. 1).
 Figura 01 – Detalhe do Projeto da Área de Serviços

Quanto ás informações sobre manutenção o que pode ser observado é que muitas vezes estas são
contraditórias.
Em relação a pesquisa sobre o grau de satisfação com os Manuais, realizada entre os usuários e os
construtores obteve-se os seguintes resultados: 80% classificam os manuais encontrados no mercado
atualmente como bom, 7,5% ótimo e 12,5% regular; 17% consideram que os acessos as informações
sobre os materiais utilizados na construção como bom, 9% regular, 4% ótimo e 3% péssimo; quanto ao
prazo de garantia 13% consideram ótimo e bom, 5% regular e 1% ruim; quanto a informação sobre
uso, operação e manutenção 18% considera adequada e 12% não.
Segundo os construtores 23% confeccionam o Manual atualmente e 9% não, sendo que 90% dos
entrevistados afirmam que se houvesse um modelo de embasamento para a confecção do Manual, este
seria confeccionado mais freqüentemente.

4. CONCLUSÃO
São poucos os estudos sobre os Manuais dos usuários de Edificações e até o momento não há
diretrizes que norteiem a sua elaboração.
Levando em conta a importância da elaboração do Manual e das dificuldades que as empresas têm
encontrado para elaborá-lo, vários textos de referência foram desenvolvidos pelo SINDUSCON
(SINDICATO DAS INDÚSTRIAS DA CONSTRUÇÃO CIVIL).
Os resultados obtidos indicam que apesar das construtoras estarem confeccionando os Manuais estes
ainda são deficitários nas informações, pois como existem apenas textos de referências fica a cargo das
empresas considerar quais as especificações do seu empreendimentos e definir quais as informações
serão passadas aos seus clientes.
O presente estudo visa fornecer subsídios para a elaboração de diretrizes que norteiem a confecção do
Manual do Usuário de Edificações, seguindo as normas da ABNT (1998), contendo os seguintes
parâmetros: introdução, redigida de forma clara e sucinta, capaz de orientar como o usuário utilizar o
Manual; sumário e índice remissivo dos conteúdos, com o objetivo de facilitar a localização dos
dados; tabelas de revisões, em casos de reformas e modificações; informações relativas à segurança da
edificação; recursos visuais, ilustrações e variedades tipográficas com o objetivo de facilitar a leitura;
descrição da edificação como construção, tanto gráfica quanto escrita, detalhando as características da
edificação (projeto, técnicas empregadas...), desenhos esquemáticos cotados representando a real
construção, datas importantes para o histórico da edificação como garantia; procedimentos para uso da
edificação, como solicitação de ligação de serviços públicos, instalações de equipamentos previstos
em projetos, movimentação de móveis e equipamentos; recomendações para operação e uso da
edificação; procedimentos para situações de emergências, inspeções técnicas e manutenção da
edificação; também deve constar informações sobre os responsáveis pela obra.
O Manual do Usuário bem elaborado, contendo todas as informações sobre o produto otimiza a
operação, manutenção e uso, ampliando a vida útil da edificação e evitando gastos desnecessários
durante suas reformas e ampliações.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
____ . NBR ISO. 9004: Sistemas de gestão da qualidade – Diretrizes para melhorias de desempenho
BOCCHILE, Claúdia. Mercado em construção Dinheiro pelo ralo. Disponível em:
<http://www.piniweb.com/revistas/construção/index.asp>. Acesso em:30 de maio 2002.
AMBROZEWICZ, P. H. L. Gestão da qualidade na construção pública: a qualidade na execução
de obras públicas. São Paulo: SENAI/SP: PBQP-H, 2003.
AMARAL JÚNIOR, A. A responsabilidade pelos vícios dos produtos no Código de Defesa do
Consumidor. Revista de Direito do Consumidor. São Paulo v. 26, p. 100-123, 1992.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.037:

Manual de operação, uso e manutenção das edificações – conteúdo e recomendações para elaboração e
apresentação. Rio de Janeiro: 1998.
_____. NBR 5674: Manutenção de Edificações - Procedimentos. Rio de Janeiro: 1999.
_____. NBR ISO 9000: Sistema de gestão da qualidade–Fundamentos e Vocabulário. Rio de
Janeiro: 2000b.
_____. NBR ISO 9001: Sistema de gestão da qualidade–Requisitos. Rio de Janeiro: 2000a.
____ . NBR ISO. 9004: Sistemas de gestão da qualidade – Diretrizes para melhorias de
desempenho. Rio de Janeiro: 2000.
BERNOLDI, M.M. Responsabilidade contratual do fornecedor pelo vício do produto ou serviço.
Revista de Direito do Consumidor. São Paulo v. 10, p. 126-143, abr./jun. 1994.
BOCCHILE, Claúdia. Mercado em construção Dinheiro pelo ralo. Disponível em:
<http://www.piniweb.com/revistas/construção/index.asp>. Acesso em:20 de maio 2002.
BONFIM, B. Calheiros. Código de defesa do consumidor. 5ª Edição Rio de Janeiro, Editora
Destaque, 2000.
BRASIL. Código de Defesa do Consumidor – Lei 8078 de 11 set 1990. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L8078.htm>. Acesso em: 20 de maio. 2004.
_____. Código Civil – Lei 10406 de 10 jan. 2002. Disponível em:
<http://www.presidencia.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 de maio. 2004-05-
24

CAMPOS, V. F. TQC: Controle da qualidade total: no estilo japonês. 8. ed.. Belo Horizonte: EDG,
1999. 224 p. : il.

CAVALIERI FILHO, S. A responsabilidade do incorporador/construtor no código do

consumidor. Revista de Direito do Consumidor. São Paulo n. 26, p. 230-236, abr./jun. 1998.

CENTRO DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO

PAULO. Orientação à Comunidade [200-]. Disponível em:
<http://www.cdhu.sp.gov.br/http/instituicao/orientacao/teoriaentacao.shtml>. Acesso em: 18
maio.2004.
DICK, B. Action Research: FAQ. Southerns Cross University, Australia, 1997. Disponível em
<http:www.scu.edu.au/schools/sawd/arr/arfaq. Acessado em 27.04.99
FABIAN, C. O dever de informar no direito civil. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002.
176p.
FIKER, J. Manual prático de direito das construções. São Paulo: Universitária de Direito, 2001.
FRADERA, V. M. J. A interpretação da proibição de publicidade enganosa e abusiva a luz do
principio da boa fé : o dever de informar no código de defesa do consumidor. Revista de Direito
do Consumidor. São Paulo n. 4, p. 173-191, 1992.
GRINOVER A.P.; BENJAMIN, A.H.; FINK, D.R.; FILOMENO, J.G.; WATANABE, K.;NERY
JÚNIOR, N.; DENARI, Z. Código de defesa do consumidor comentado. 4.ed. Rio de Janeiro:
Forense Universitária, 1995. 730p.
GRINOVER, A. P.; BENJAMIN, A. H. V.; FINK, D. R.; FILOMENO, J. G. B.;WATANABE, K.;
NERY JÚNIOR. N.; DENARI, Z. Código brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos
autores do anteprojeto. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense Universitário, 2001. 1062p.
HARRISS, C. Why research without theory is not research: a reply to Seymour, Crook and Rooke.
Construction Management and Economics, v.16, p 113-116, 1997.
HOWELL, Gregory A. What is Lean Construction. In: CONFERENCE OF THE INTERNATIONAL
GROUP FOR LEAN CONSTRUCTION, 7., 1999, Berkeley. Proceedings... Berkeley: University of
California, 1999. p.. 1-10
JURAN, J. M.; GRYNA, F.M. Controle da qualidade. São Paulo: Makron Books do Brasil, c1991-
c1993. 9v. : il.
LANNA, Valle Engenharia e Construção Ltda. Manual de Uso, Manutenção Preventiva e Garantia
do Edifício Residencial Milano. Belo Horizonte – MG.
LANNA, Valle Engenharia e Construção. Manual de Uso, Manutenção Preventiva e Garantia do
Edifício Residencial Barcelona. Belo Horizonte – MG.
MELHADO, S.B. Qualidade do projeto na construção de edifícios: aplicação ao caso das
empresas de incorporação e construção. 1994. 295p. Tese (Doutorado em Engenharia) - Escola
Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo.
MELHADO, S.B., AGOPYAN, V. O conceito de Projeto na Construção de edifícios:diretrizes
para sua elaboração e controle. BT/PCC/139, 1995.
MESSEGUER, A. G. Controle e garantia da qualidade na construção. São Paulo, SinduCon-
SP/Projeto, 1991.
MESEGUER, A. G. Controle e garantia da qualidade na Construção. Tradução: Roberto Jose
Falcão Bauer, Antonio Carmona Fº, Paulo Roberto do Lago Helene. São Paulo, Sinduscon – SP/
Projeto/ PW, 1991.
MIRSHAWKA, V. Controle da Qualidade Industrial. São Paulo: Centro de Desenvolvimento da
Qualidade Industrial, 1986. 2v: il.
MORATO, M. C. U. Cláusulas abusivas: o consumidor e o direito à informação em contratos.
Disponível em: <http://conjur.uol.com.br/view.cfm?id=12985&Print=Yes>. Acesso em: 08 de Maio.
2004.
NERY JUNIOR, N; NERY, R.M.A. Novo código civil e legislação extravagante anotados:
atualizado até 15.03.2002. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002. 1759 p.
NOVAES,C.C. Diretrizes para garantia da qualidade do projeto na produção de edifícios
habitacionais. São Paulo,1996.389p.Tese (Doutorado)- Escola Politécnica, Universidade de São
Paulo
PICHI, Flávio Augusto. Sistemas da qualidade: Uso em empresas de Construção de Edifícios. São
Paulo, 1993.
REZENDE, Imóveis e Construção Ltda. Manual de Uso, Manutenção Preventiva e Garantia do
Edifício Conde do Ipiranga. São Paulo- SP.
SEAP. Manual de Obras Públicas – Edificações Manutenção. Secretaria de Estado da
Administração e Patrimônio
SECOVI SP. Cartilha- Manual do Proprietário – Termo de Garantia – Aquisição. Disponível em:
http://www.secovi.com.br/asp/empty.asp. Acesso em: 21 de maio 2002.
SERTENG, Construtora Ltda. Manual de Uso, Manutenção Preventiva e Garantia do Condomínio
Residencial Pérola Negra. Londrina – PR.
SINDUSCON/SP e SEBRAE. Sindicato das indústrias da construção civil do Estado de São Paulo;
Sindicato das empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis comercias e residências
de São Paulo. Manual das Edificações: termo de garantia - aquisição uso e manutenção do
imóvel, operação do imóvel, São Paulo, 2002.
SOUZA, Roberto et al. Sistema de Gestão da qualidade para empresas construtoras. São Paulo,
Editora Pini, 1995.
SPIRN, Anne Whiston. O jardim de granito. São Paulo, EDUSP.
ZEGARRA, S.L.V. Diretrizes para a elaboração de um modelo de gestão dos fluxos de
informação como suporte a logística em empresas construtoras de edifícios. 2000. Dissertação
(Mestrado) - Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo.