Avaliação Imobiliária :

MÉTODO COMPARATIVO

Pedro Gameiro Henriques

Instituto Superior Técnico, DECivil
Tel: 21 8418355
pgameiro@civil.ist.utl.pt
 Método Comparativo

 O valor do imóvel é determinado por

comparação com outros semelhantes de que
são conhecidos os preços e as suas
características
Método Comparativo
Método Comparativo
Método Comparativo
 Etapas do Método Comparativo

• Identificar imóveis transacionadas comparáveis à

propriedade em análise;

• Ajustar o preço de mercado de cada imóvel

comparável para refletir as suas diferenças
relativamente à propriedade em análise;

• Reconciliar o valor de mercado ajustado dos imóveis

comparáveis para estimar um único valor de referência
Método Comparativo de valores de
transação
Elementos a comparar com os do imóvel em análise:

 A localização da propriedade;
 A função do imóvel;
 Idade do imovel;
 Condições de venda idênticas;
 Tipologias e anexos existentes;
 As áreas brutas e úteis dos pavimentos;
 O estado físico da propriedade;
 A finalidade da avaliação;
 O nível de conservação/ depreciação;
 Eventuais Ónus existentes sobre a propriedade.
 Técnicas de Homogeneização

Através de fatores de valorização, permitem uma

comparação mais homogénea e equilibrada

Fórmulas de homogeneização ou de ajustamento dos

fatores usados como referência no processo de avaliação
e que permitirão ajustar os fatores disponíveis em termos
de características económicas e físicas do imóvel em
análise.

Método fiável que permite comparar imóveis que entre si

apresentam características especificas diversas,
designadas por “fatores de valorização”: (Localização,
idade, conservação, área, nível de acabamentos, etc.)
 Técnicas de Homogeneização

Técnica de Homogeneização consiste em:

Com um número significativo de amostras no mercado,

proceder ao seu tratamento de modo a poderem ser
comparáveis. (Homogeneização de áreas, formas de
pagamento, tipologias, níveis de qualidade) isto é:
Ajustar os indicadores disponiveis à realidade em
estudo.
 Qualidade de Informação

 Indicador “ Área de avaliação “

Normalização e implementação do conceito de “área de

avaliação”.
Se a área assumir diversas definições, então os
indicadores de venda (relação entre o valor de venda do
imóvel e a unidade de área)
dependem da definição de área considerada.
 Qualidade de Informação

Em regra, os desvios das avaliações efectuadas, por

Avaliadores diferentes podem ocorrer pelas seguintes
razões:

A) divergência entre os valores encontrados para a

área do
imóvel em apreço por esta ser medida de forma
diversa pelos avaliadores

B) divergência entre os indicadores de apoio à

avaliação
utilizados e calculados pelos avaliadores, dado os
mesmos serem obtidos com base em amostras
diferentemente caracterizadoras do mercado.
 Áreas de Avaliação

Área bruta do RGEU;

Área bruta privativa do CIMI; - Apr

É a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das

paredes exteriores e eixo das paredes separadoras dos fogos e
inclui 50% das varandas privativas.
 Áreas de Avaliação

Áreas Acessórias – Aci

Correspondem ás áreas das arrecadações, terraços,

estendais, lugares de estacionamento, piscinas,
logradouros.
Os diferentes espaços não possuem o mesmo valor
unitário (€/m2).
Assim temos que homogeneizar as áreas através de
equivalência (Ri)

Área Expandida - Aex

Aex = Apr + ΣAci

 Método Comparativo

Processo de Homogeneização

Consiste numa adaptação a que os indicadores

característicos devem ser submetidos de modo a torna-
los homogéneos e portanto comparáveis ao imóvel em
avaliação.

O processo requer os seguintes elementos:

1. Estabelecer um quadro de características próprias para
comparação do imóvel a avaliar e dos imóveis de
referencia, tipologia, área principal e áreas acessórias,
idade, localização, exposição solar, acabamentos,
equipamentos, estado conservação e outros.
características de comparação – (ci)
 Método Comparativo

2. Valor monetário de cada área considerada nos imóveis

de referência (área principal e valor de área da
acessória) área expandida

3. Estabelecer um quadro com os coeficientes de

homogeneização (hin). A cada [ci] de comparação
corresponderá um [hi].

4. Para cada imóvel (i = 1,2,3…n) de referência tem-se um

valor monetário homogeneizado igual a:

Vhi = Vex x hi1 x hi2 x hi3 x … hin

 Método Comparativo

5. O valor monetário unitário €/m2 do imóvel em avaliação

será:
A média aritmética de todos os valores unitários
homogeneizados dos imóveis de referência.

6. Se o valor monetário do imóvel em referência for o

relativo só a área principal, há que adicionar o valor
monetário das áreas acessórias.
 Características de comparação

A cada característica de comparação (Ci), corresponderá

um coeficiente de homogeneização (hi) que tomará um
valor inferior ou superior à unidade conforme se deva
baixar ou subir o valor do imóvel de referencia em
relação aos valores do imóvel de avaliação para as
características mais comuns.

Coeficientes de Homogeneização

a) Valor Económico – (h1)

Em regra os valores dos imóveis de referência são
superiores ao real logo: h1 < 1,00
 CARACTERISTICAS DE COMPARAÇÃO

b) Tipologias dos imóveis – (h2)

As tipologias superiores possuem valores monetários
unitários menores, logo se:
Tip. de referência > Tip. a avaliar: h2 > 1,0
Tip. de referência < Tip. a avaliar: h2 < 1,0

c) Idade – (h3)
Fracção referência mais velha → h3 > 1
mais novo → h3 < 1

d) Estado de Conservação - (h4)

Fracção de referência está em pior, igual ou
melhor estado.: h4 respectivamente >1; 1; < 1,0
 CARACTERISTICAS DE COMPARAÇÃO

e) Localização - (h5)
Fracção de referencia localizada em local de
menor ou maior valor comercial: h5 será
respectivamente > 1,0 ou < 1,0

f) Nível de acabamento – (h6)

Fracção de referencia com nível de acabamentos,
menor ou maior que a fracção a avaliar h6: será
respectivamente > 1,0 a <1,0

Uma das dificuldades da homogeneização reside na

fixação dos coeficientes de homogeneização.
Deve-se ter cuidado de se considerar cada coeficiente de
homogeneização “per si”, isto é, como indicadores
independentes.

O Método Comparativo directo de custo identifica o valor

do bem por meio de tratamento técnico atribuídos aos
elementos comparáveis constituintes da amostra.
 Método Comparativo
Imóvel Imóvel Imóvel Imóvel
em de referência de referência 2 de referência
apreço 1 3
Localização Av.de Roma Areeiro Av.de Roma Entrecampos
(1.15) (1.00) (1.10)
Àrea Bruta (m2) 120.00 100.00 85.00 125.00
Tipologia (T3) (T2) (T2) (T3)
(0.85) (0.85) (1.00)
Idade 15 20 17 20
Qualidade da razoável razoável razoável razoável
Construção
Estado de razoável mau razoável Menos razoáv
Conservação (1.18) (1.00) (1.05)
Garagem ? não não não não
Data Nov 93 Set 90 Jan 89 Ago 91
(1.02) (1.10) (1.03)
Valor Comercial ? 180000 204000 240000

Indicador ? 1800 2400 1920

valor/área
Indicador 1930 2250 2170
ajustado
 Método Comparativo
Homogeneizando a informação de referência virá :

Imóvel de referência 1
1800x 1.15 x 0.85 x 1.18x 1.02 = 193,00 €/m2

Imóvel de referência 2
2400x 1.00 x 0.85 x 1.00 x 1.10 = 225 €/ m2

Imóvel de referência 3
1920x 1.10 x 1.00 x 1.05 x 1.03 = 228 €/ m2

Indicador Médio = (1930+2250+2280) : 3 = 2150,00 €/ m2

Valor Comercial Presumível do Imóvel em Apreço :
V = 120.00 m2 x 2150,00€/ m2 = 258.500,00€
 Imóvel em Imóvel de Imóvel de Imóvel de Imóvel de Imóvel de
avaliaç Refª 1 Refª 2 Refª 3 Refª 4 Refª 5

Localização Sete Rios Estr. Benfica Sete Rios Estr. da Luz Estr. da Luz Pr. Espanha
(1,10) (1,05) (1,05) (0,95)

Área Bruta 125 128 115 130 120 130

(m2)
Tipologia T3 T3 T2 T3 T3 T3
(0,87)
Idade 20 20 18 6 8 10
(0,90) (0,87) (0,95)
Qualidade da Razoável Razoável Alta Alta Boa Boa
construção (0,90) (0,90)
Estado de Boml Mau Razoável Muito Bom Muito Bom Muito Bom
conservação (1,20) (1,05) (0,90) (0,95) (0,85)

Garagem Não Sim Sim Não Não Sim

(€) =23.000 =22.000 =25.000

Aquecimento e Não Sim Não Não Não Não

ventilação (0,98)
central
Valor ? 320.000€ 345.000€ 377.000€ 356.000€ 430.000€
comercial
Indicador 3.001,6 2.309,2 2.219,8 2.574,5 2.389,9
Ajustado (€)
 Método Comparativo

A aplicação do "MÉTODO COMPARATIVO" é mais

adequada na avaliação de propriedades que são
transaccionadas em maior número (habitações, terrenos),
menos adequada na avaliação de propriedades com
transacções menos frequentes e não adequada na avaliação
de propriedades nunca ou raramente transaccionadas
(hospitais, castelos, igrejas).

O suporte desta metodologia é informação imobiliária que

deve ser quantitativa e qualitativamente adequada. Essa
informação pode ser obtida com o trabalho de prospecção
ou por meio de fontes diversas, tais como as bases de dados.
 Método Comparativo

Contudo a utilização deste método envolve os

seguintes riscos:

a) Risco associado à falta de prudência na recolha de

dados, ou à interferência de critérios subjectivos;

b) Risco associado à falta de quantidade de

transacções por forma a não se obter uma
caracterização correta do mercado a estudar.
Fig 1 Caderneta Predial Rústica do Serviço de Finanças
Fig 2 - Fotografia do Gloogle Earth
Fig 3 – Planta do Instituto Geográfico Português – www.igeo.pt