Comissão de Estudos sobre

Habitação
na área central

Relatório final
setembro de 2001
Vereadores
Nabil Bonduki, presidente
Ana Martins
José Laurindo de Oliveira
Marcos Zerbini
Ricardo Montoro Câmara Municipal de São Paulo
Apresentação
Este relatório sintetiza os trabalhos desenvol-
vidos pela Comissão de Estudos sobre Habitação na
Área Central, proposta e presidida pelo Vereador
Nabil Bonduki (PT) e composta pelos vereadores
Ana Martins (PCdoB), José Laurindo (PT), Marcos
Zerbini (PSDB) e Ricardo Montoro (PSDB).
Essa Comissão de Estudos foi constituída com
o objetivo de analisar a situação da área consolida-
da da cidade, em particular seu esvaziamento eco-
nômico, imobiliário e populacional, e propor
medidas para incrementar o uso habitacional na
região, em particular no que se refere à moradia de
interesse social.
Esta atividade insere-se numa nova perspectiva
de atuação da Câmara Municipal de São Paulo,
possível a partir da renovação provocada pelo
resultado das eleições do ano passado, como um
fórum de debates dos problemas da cidade e da
busca de alternativas para superá-los.
A programação da Comissão foi elaborada
num processo amplo de consulta, para garantir um
tratamento abrangente do tema, congregando os
principais interlocutores e segmentos sociais e
políticos envolvidos com a questão.
Nesse sentido, convidamos representantes do
poder público municipal, estadual e federal, do
setor imobiliário, dos movimentos sociais, das
organizações não-governamentais e ainda técnicos
e professores universitários para contribuírem no
aprofundamento da discussão do tema e na procu-
ra de alternativas de solução para o problema.
Após um período preparatório, a Comissão foi
instalada em junho de 2001 e desenvolveu seus
trabalhos em sete sessões públicas com ampla
participação, de inúmeras pessoas e entidades.
Além das sessões realizadas na Câmara Muni-
cipal, a Comissão realizou reuniões internas entre
vereadores e seus assessores e promoveu, em con-
junto com o DCE da Universidade de São Paulo,
uma visita a vários prédios ocupados, onde pôde
constatar, in loco, as péssimas condições de mora-
dia e, ao mesmo tempo, a grande mobilização e
capacidade de organização dos movimentos de
moradia, no enfrentamento do problema da habi-
tação na área central.
Cumpre esclarecer que, para elaboração deste
relatório, não pudemos contar com as transcrições
que normalmente são feitas pelo Setor de Taqui-
grafia da Câmara, em razão do excesso de trabalho
gerado pela realização simultânea de cinco Comis-
sões Parlamentares de Inquérito. Assim, tanto as
transcrições como as sínteses foram realizadas em
curto espaço de tempo pela assessoria do gabinete
do presidente da Comissão, uma vez que decidi-
Comissão de estudos sobre habitação na área central
mos entregá-lo, já impresso, na solenidade de en-
cerramento.
A diretriz para produção do relatório foi retra-
tar com fidelidade o desenvolvimento dos traba-
lhos da Comissão, preservando a diversidade das
apresentações, colocadas na primeira ou na tercei-
ra pessoa.
O relatório final pretendeu também contribuir
para a sistematização de diferentes informações e
opiniões sobre o centro, disponibilizando-as aos
diversos setores da sociedade que nela convivem.
O relatório inicia com um texto elaborado pelo
presidente e sua assessoria, base da sua exposição
na primeira sessão, que apresenta as razões que
levaram a propor uma comissão de estudos com
este tema e um diagnóstico da área central, parti-
cularmente no que se refere à sua situação habita-
cional.
A seguir, são apresentadas as sínteses das várias
sessões, a partir da transcrição do conteúdo das
palestras e dos debates, textos que submetemos à
revisão dos palestrantes. As diversas manifestações
do publico não foram revistas por eles pelas difi-
culdades de contatá-los em tempo hábil.
O relatório apresenta dois documentos elabo-
rados com o objetivo de uma maior aproximação
com a realidade diária das ocupações. Um, elabo-
rado pelo DCE da USP, a partir de entrevistas e
outro, apresentando fichas-resumo que retratam o
conjunto das ocupações.
Finalmente, reunimos as conclusões e reco-
mendações apresentadas ao longo dos trabalhos,
acrescidas das sugestões dos participantes acolhi-
das pela Comissão. Estão anexados, também, al-
guns dos projetos elaborados para habitação de
interesse social que foram expostos durante os
debates.
Esperamos que os resultados desta Comissão,
apresentados neste relatório, possam contribuir para
o Plano Reconstruir o Centro apresentado pela
Administração Municipal e para a revisão da legisla-
ção, a ser debatida na Câmara Municipal na perspec-
tiva de estimular a produção de habitação digna na
área central, construindo uma cidade menos segrega-
da e de um centro sem exclusão social.
Vereador Nabil Bonduki
Presidente
São Paulo, setembro de 2001
1
2 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Introdução
Habitação na área central de São Paulo
Uma opção por uma cidade menos segregada, por um centro sem exclusão social
Síntese da apresentação na instalação da Comissão
Vereador Nabil Bonduki, Presidente da Comissão
O nosso objetivo ao propor esta Comissão foi
repensar a habitação no centro como parte da
reconstrução da cidade proposta pela atual admi-
nistração municipal. A perspectiva que defende-
mos busca romper a segregação urbana hoje
presente na cidade, do ponto de vista social ou
funcional. A política, ou melhor, a prática urbana
implementada em São Paulo, desde o começo do
século, foi sendo estruturada numa perspectiva de
segregar e de criar zonas social e funcionalmente
separadas. Isso vem trazendo um conjunto enor-
me de problemas para a cidade. Um deles é a de-
seconomia urbana, ou seja, a excessiva necessidade
de deslocamento casa-trabalho, aspecto que se
tenta romper quando se propõe habitação nas
zonas centrais, região fortemente polarizadora de
emprego, mas que nas últimas décadas vem
perdendo população de modo acelerado.
As vantagens de uma cidade menos segregada
são muitas. Em primeiro lugar, podemos reduzir
os deslocamentos, portanto, reduzir custos e o
desgaste da população ao circular da casa para o
trabalho, problema quotidiano da maioria da po-
pulação urbana. Aproximar moradia e trabalho é
um objetivo fundamental e precisamos romper a
tradição de que habitação social tem que estar na
periferia. Ou seja, trabalhar na perspectiva de uma
cidade mais equilibrada, com habitação e trabalho
em todas as regiões. Dessa maneira, uma megaló-
pole com 17 milhões de habitantes pode se tornar
viável e funcionar de uma maneira mais integrada
e com melhor qualidade de vida.
Portanto, quando falarmos da possibilidade de
recuperação da área central, ao longo dos traba-
lhos desta Comissão de Estudo, o fundamental é
recuperar o centro sem repetir processos históri-
cos de exclusão que têm acontecido na cidade de
São Paulo. Isso porque, ao observar a história da
cidade de São Paulo, vamos constatar que as inter-
venções urbanas feitas na cidade, em especial nas
áreas centrais, ao longo do século XX, foram, em
geral, renovações que geraram exclusão, ou seja,
renovações que se fizeram excluindo a população
de baixa renda como se deterioração fosse sinôni-
mo, ou conseqüência do fato de gente pobre mo-
rar nesses lugares.
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Desde a intervenção urbana do começo do
século XX, quando nos anos 10 a administração
do Barão de Duprat, sob a coordenação do
engenheiro Vítor da Silva Freire, abriu a Praça da
Sé, o Parque do Anhangabaú e alargou várias ruas
na antiga cidade colonial, passando pelas grandes
obras dos anos 40, quando o prefeito Prestes Maia
implantou o Plano de Avenidas, até intervenções
mais recentes, como a criminosa derrubada do
casario da rua Assembléia/Jandaia, realizada pelo
prefeito Jânio Quadros em 1987, sempre a renova-
ção e o embelezamento do centro se processou
expulsando a população de baixa renda, que vivia
precariamente em cortiços nesta região, sempre
com o argumento de recuperar áreas deterioradas.
Assim, enfrentar o problema da deterioração do
centro sempre se deu sem a preocupação de man-
ter essa população na região, em condições dignas
de moradia. A opção sempre foi excluí-los dos
benefícios de morar perto. Então, habitação popu-
lar no centro virou sinônimo de cortiço, de preca-
riedade e de anomalia. No entanto, as pessoas
pagam, e pagam muito, para viver mal, porque
precisam morar próximo do trabalho e dos equi-
pamentos sociais. É por isso que esse ciclo de
precariedade e expulsão se repetiu e se reproduziu
ao longo de todo o século XX.
A partir dos anos 80, a tendência já existente de
desvalorização da área central se agravou. O sur-
gimento de novos pólos, caracterizados como
centros de negócios, geraram “novas centralida-
des” e atraíram empresas e escritórios, que aban-
donam a região central. O resultado foi um
processo de esvaziamento imobiliário, gerando
muitos prédios vazios e escritórios ou salas para
alugar. Isto não significa que o centro perdeu vi-
da:. Ele continuou sendo o principal pólo gerador
de empregos na cidade, apresentando grande ativi-
dade, embora a desvalorização imobiliária tenha
sido notável. Crescentemente abandonada pelo
comércio e serviços mais nobres, a região passou a
se caracterizar como uma área popular, fortemente
ocupada pelo comércio ambulante. Apesar desse
processo de popularização, o comércio especiali-
zado continuou presente em setores específicos,
como a 25 de março e a Santa Ifigênia.
3
 Como já afirmei, o esvaziamento imobiliário re-
presentou uma grande quantidade de prédios e escri-
tórios vazios, edificações que foram construídas nos
anos 40 e 50 e que, portanto, estão defasadas em
relação às exigências tecnológicas mais recentes.
Estes imóveis, para serem ocupados, precisam passar
por um processo de reforma, adaptação e/ou reci-
clagem. No entanto, as atividades tradicionais não
têm tido interesse econômico para realizar este inves-
timento, pois os novos pólos de centralidades – co-
mo inicialmente a Paulista e depois o eixo formado
pela Faria Lima, Berrini e Marginal Pinheiros – são
mais atraentes para as empresas.
No contexto urbano dos anos 90, quando a
ociosidade imobiliária passa a ser uma realidade no
centro, ocorreu uma forte mobilização do movi-
mento de moradia, dos cortiços, para lutar por
moradia digna na região, que provocou um inten-
so processo de ocupação de prédios vazios. Lu-
tando por moradia digna no centro, na ausência de
política habitacional, as ocupações se transforma-
ram num instrumento de pressão junto ao poder
público, dando visibilidade ao problema da mora-
dia nos cortiços e à existência de dezenas de pré-
dios abandonados. Os edifícios ocupados pelo
movimento, no entanto, tornar-se-ão novos ele-
mentos de precariedade porque as ocupações são
improvisadas e elas não podem garantir condições
dignas de habitação. De fato, o principal objetivo
das ocupações nunca foi tornar permanentes as
precárias condições de moradia, mas chamar a
atenção para a situação e, neste sentido, tiveram e
têm tido um papel importante de colocar a ques-
tão da habitação do centro na agenda da cidade.
A proposta desta Comissão é, de uma certa
forma, resultado deste processo. Não é possível
pensar o processo de recuperação do centro, que a
atual administração propõe, sem considerar o uso
habitacional, que dá sustentabilidade para a inter-
venção. No entanto, tradicionalmente o que se
tem visto é uma ausência de intervenções públicas
no centro, para garantir habitação. Na administra-
ção Marta Suplicy objetiva-se romper este ciclo e
esta Comissão pretende colaborar neste sentido.
Dos conjuntos habitacionais periféricos à
habitação nas áreas centrais
Espera-se que a partir deste ano esse processo
de descaso com a habitação popular na área con-
solidada da cidade possa ser rompido porque, até
agora, muito pouco se fez. A CDHU dispõe de
vultosos recursos (fala-se em quase um bilhão em
caixa!) e vem formulando um programa há muito
tempo (Programa de Ação em Cortiços – PAC)
mas, de fato, muito pouco conseguiu concretizar.
A prefeitura também nada fez nas administrações
Maluf e Pitta que, ademais, paralisaram as pionei-
ras intervenções realizadas no governo de Erundi-
4 Comissão de estudos sobre habitação na área central
na, ainda as principais referências na região. A
Caixa Econômica Federal, por sua vez, tem um
programa que prioriza as áreas centrais (Programa
de Arrendamento Residencial – PAR), mas até
agora as intervenções ainda são muito pontuais.
Verificam-se, na prática, as dificuldades em
reverter uma “cultura” fortemente incrustada nos
órgãos promotores de habitação, que sempre esti-
veram voltados para a produção habitacional em
glebas periféricas. Isto porque a questão da mora-
dia no Brasil tem sido comumente pensada pelo
poder público como simples produção de unida-
des habitacionais em áreas distantes e desprovidas
de equipamentos sociais e empregos. São Paulo
não foge a esta regra geral e o resultado, pelo me-
nos até os anos 90, tem sido a implantação de
grandes conjuntos nas áreas periféricas da cidade,
reproduzindo um modelo de expansão urbana
horizontal.
A produção maciça de unidades habitacionais,
promovida pelo Sistema Financeiro da Habitação,
através do BNH, entre 1964 e 1986, com sua lógi-
ca produtiva, ajudou a consolidar um conceito de
habitação baseado na produção de moradias novas
em glebas periféricas, a despeito das críticas a esta
visão e da existência de programas de desenvolvi-
mento urbano no âmbito do próprio BNH. O
conceito de que a solução da questão habitacional
seria simplesmente diminuir o déficit quantitativo
de moradias através da produção de casas e apar-
tamentos ainda é a base de muitas políticas e pro-
gramas habitacionais no país, malgrado a
existência de importantes exceções e da própria
visão do governo federal sobre a questão ter co-
meçado a se alterar a partir do governo FHC.
Hoje, entretanto, está se tornando cada vez
mais unânime a opinião de que a questão habita-
cional deve ser abordada de modo muito mais
amplo do que a simples produção de unidades.
Produzir habitação é, na verdade, produzir cidade,
e é nesse contexto que se insere a questão da habi-
tação, hoje, no centro de São Paulo. Viabilizar
moradia digna nas áreas centrais não é, simples-
mente, responder a uma reivindicação justa dos
movimentos de moradia e da população de baixa
renda moradora em cortiços; trata-se de uma pro-
posta para a cidade, na perspectiva de reduzir as
desigualdades urbanas e a segregação social.
O crescimento da cidade ocorrido nas últimas
décadas estendeu a mancha urbana de São Paulo
aos seus limites administrativos, à zona rural do
município e às áreas de proteção dos mananciais.
No extremo da Zona Leste, Noroeste ou Sul, en-
contram-se bairros que se distanciam em até 35
km do centro da cidade, distância que pode chegar
a 50 km se forem considerados os municípios da
região metropolitana.
As intervenções públicas no campo da habitação
de interesse social não têm fugido a essa regra. O
poder público tem colaborado com esse crescimento
horizontal, objetivando uma economia imediata, já
que a terra, item fundamental para qualquer política
pública de habitação, é mais barata na extrema peri-
feria. No entanto, todo o custo de implantação des-
ses novos conjuntos – saneamento, rede elétrica,
sistema viário, equipamentos sociais – e o custo de
manutenção dessa população nesses locais, compro-
va a deseconomia urbana gerada nesses investimen-
tos. Violência, falta de oportunidades de trabalho,
falta de identidade local são algumas das conseqüên-
cias mais visíveis desse modelo.
Dados sobre a produção pública de habitação
promovida por órgãos da Prefeitura e do Estado de
São Paulo indicam sua localização periférica: das
153.758 unidades produzidas de 1965 a 1997, apenas
3.979 foram produzidas no centro expandido.

TABELA 1 – Localização dos conjuntos populares e unidades concluídos até 1997,

segundo órgãos promotores e localização

COHAB/SP (65/97) HABI (83/97) (1) CDHU (67/97) TOTAL

Regiões da Cidade Conjuntos Unidades Conjuntos Unidades Conjuntos Unidades Conjuntos Unidades
Centro Histórico 2 (2) 3.048 10 912 0 0 12 3.979
Oeste 3 4.751 8 1.681 1 544 12 6.976
Sul 6 8.585 20 2.349 6 3.755 32 14.689
Sudeste 6 12.208 17 2.563 1 624 24 15.395
Leste 16 77.522 59 6.457 12 10.585 87 94.564
Norte 8 8.090 26 5.491 4 4.574 38 18155
Mun. São Paulo 41 114.204 140 19.472 24 20.082 205 153.758
Fonte: SILVA, Helena M.B. Terra e moradia: que papel para o município. Tese de Doutorado, FAU-USP, São Paulo, 1998.
Fonte dos dados: COHAB/SP – relatórios de agosto/91 e atualização em julho de 1997 , fornecidas ao INFURB/FAU/USP
CDHU: relatórios da Superintendência de Planejamento (jul/97); informações do coordenador do Programa de Mutirões (nov/97).
SEHAB/HABI: relat. de Gestão 89/92; FASE, 95; relat. COHAB/SP 97; relat. da coord do programa Cingapura (abr/97)
(1) Não inclui lotes esparsos financiados pelo FUNAPS. Inclui 2.814 unidades concluídas pela COHAB/SP .
(2) apartamentos para renda média superior (RMS)

Pela tabela acima, percebe-se a relação entre as
unidades produzidas pelo poder público no centro e
as produzidas em outras regiões da cidade. É impor-
tante notar que, justamente nas periferias mais dis-
tantes, no caso, a chamada Leste 2, está a Cohab
Tiradentes. Nesse modelo de crescimento urbano
baseado no loteamento clandestino e na autocons-
trução, a cidade tem deixado para trás centenas de
imóveis e terrenos ociosos em suas áreas consolida-
das bem como inúmeras unidades habitacionais
vazias. Áreas atualmente deterioradas que possuem
infra-estrutura implantada, amortizada e ociosa, além
de se localizarem em regiões providas de equipamen-
tos e serviços públicos, com oportunidades de traba-
lho. A valorização imobiliária de outras regiões da
cidade, do chamado vetor de expansão sudoeste,
trouxe ganhos ao mercado imobiliário que, concomi-
tante ao processo de popularização das áreas cen-
trais, contribuiu para o esvaziamento populacional
do centro. Como colocam, entre outros autores,
Flávio Villaça e Ermínia Maricato, a lógica econômi-
ca da apropriação da renda fundiária desenha a ex-
pansão da cidade na direção de novos centros
urbanos, descartando os anteriores.
O que se entende por área central
É necessário, inicialmente, definir o que esta Co-
missão está considerando como áreas centrais. Na
verdade, não estamos nos restringindo apenas ao
chamado centro histórico, formado pelos distritos Sé
e República, mas com o conjunto de dez distritos
que formam a Regional da Sé, os chamados bairros
centrais, que incluem outros oito distritos: Consola-
ção, Santa Cecília, Bom Retiro, Pari, Brás, Cambuci,
Liberdade, Bela Vista. Estes distritos formam um
anel de bairros de uso misto que circundam o centro.
Alguns são antigas áreas de uso misto com predomi-
nância industrial; outros apresentam algum comércio
ou serviços especializados ou então estão deteriora-
dos, como os bairros do Brás, Pari, Santa Efigênia,
Barra Funda, Canindé e certos trechos da Moóca,
Cambuci, Bela Vista e Belém.
Poderíamos ainda ampliar a conceituação da
área central incluindo um conjunto de bairros
urbanizados e consolidados, que têm infra-
estrutura e polarizam o emprego na cidade, que
significa muito mais do que estes dez distritos que
compõem a Regional da Sé. Por exemplo, pode-
mos considerar como integrantes da área central
os distritos que estão ao longo da chamada orla
ferroviária, muito bem servidos de transporte co-
letivo, infra-estrutura e equipamentos e que con-
centram grande número de empregos.
De uma certa forma, todos os bairros consoli-
dados da cidade são, em algum sentido, objeto de
interesse desta Comissão, uma vez que estamos
buscando mecanismos e instrumentos que viabili-
zem a produção de habitação na área urbanizada
da cidade, rompendo com a tradição de que habi-

Comissão de estudos sobre habitação na área central 5

tação de interesse social só se implanta na periferi-
a, em grandes glebas, situação que não mais é viá-
vel no município de São Paulo. Não podemos
mais pensar em habitação nas bordas de São Pau-
lo, porque essas bordas são os mananciais, a Serra
da Cantareira e outras zonas incompatíveis com a
ocupação habitacional.
A importância da área central no contexto
metropolitano
A configuração radio-concêntrica da cidade, re-
sultado de planos e projetos desenvolvidos pelo
poder público, como o Plano de Avenida implan-
tado pelo prefeito Prestes Maia, gerou uma estru-
tura urbana que gira em torno do centro, ainda
fortemente presente apesar das intervenções mais
recentes que buscaram criar novas centralidades.
Assim, mais de 250 linhas de ônibus, sete estações
de metrô e trens metropolitanos estão dentro des-
se perímetro contido nos domínios da Administra-
ção Regional da Sé, o que ajuda a mostrar,
numericamente, a expressão da importância da
área central para toda a cidade.
A pesquisa Origem-Destino da Companhia do
Metropolitano de São Paulo, Metrô, apresenta o
centro como o destino da maioria das viagens
diárias produzidas, num total de 19,61 milhões por
dia, sendo 7,03 milhões de viagens diárias em cole-
tivos, 6,42 milhões de viagens em automóveis e
6,16 milhões de viagens a pé. Para se ter uma idéia
do grau de polarização do centro, a segunda região
TABELA 2 – Evolução da população da área central,
do Município de São Paulo e da Região Metropolitana
Região
Centro
Município de São Paulo
Região Metropolitana de São Paulo
*Estimativa Sempla
Fontes: Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE
Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados – SEADE
Secretaria Municipal de Planejamento – Sempla
A queda de população residente na área central
é muito significativa. O município de São Paulo
em 1991 possuía 9.610.659 habitantes. Em 1996,
este número subiu para 9.836.129. Já vários distri-
tos que compõem a AR-Sé, no mesmo período
assinalado, tiveram um decréscimo de população
residente. O distrito do Pari, por exemplo, entre
1991 e 1996, teve um decréscimo populacional de
25,53%. O distrito do Bom Retiro teve um decrés-
cimo de 20,47%, o distrito da Sé 18,86% e o distri-
to do Brás, 17,78%. Esses dados, já alarmantes em
se tratando de distritos com toda infra-estrutura
instalada, se revelam ainda mais preocupantes
6 Comissão de estudos sobre habitação na área central
em destino de viagens, a região sudeste, alcança a
cifra de 4,1 milhões de viagens diárias produzidas,
bem distante dos 19 milhões do centro.
A presença de terrenos não edificados, grande
parte ocupada por estacionamentos, e de imóveis sub
ocupados, além de apartamentos e salas desocupa-
dos, ajudam a reforçar o argumento da ampliação do
uso residencial no centro como uma vocação ainda
não desenvolvida na sua potencialidade. Atualmente,
a infra-estrutura instalada no centro fica ociosa à
noite, quando milhares de pessoas, segundo a mesma
Pesquisa Origem-Destino voltam para os lugares de
origem, situados sobretudo nas áreas periféricas.
Toda essa quantidade de pessoas em circulação diari-
amente no centro e toda a importância que ele possui
na Região Metropolitana de São Paulo reforçam a
necessidade de ampliar a diversidade de usos e fun-
ções na área central.
É necessário, portanto, formular uma estratégia
e instrumentos legais que possibilitem a produção
da habitação no interior do tecido urbano. Essa é
uma questão fundamental e o centro ganha maior
visibilidade nesta perspectiva, em decorrência de
seu esvaziamento populacional e imobiliário.
O esvaziamento populacional do centro
A área central, considerada com os limites da AR-
Sé, perdeu cerca de 230.000 habitantes nos últimos
20 anos, enquanto o município de São Paulo conti-
nuou crescendo, embora a taxas menos elevadas.
População
1980 1991 1996 2000
591.769 512.512 436.555 359464(*)
8.475.380 9.610.659 9.836.129 10.406.166
12.549.856 15.369.305 16.562.227 17.833.511
quando se verifica o incremento populacional de
distritos da periferia da cidade. O distrito de A-
nhanguera, na zona norte da capital, teve um in-
cremento populacional, entre 1991 e 1996, de
144,72%. Cidade Tiradentes, distrito localizado no
extremo da zona leste teve um incremento popu-
lacional de 80,93% e Parelheiros, na zona sul da
capital, um incremento de 59,32%. São todos dis-
tritos periféricos com carências urbanas e sociais
de todo tipo. Assim, reforça-se o tipo de cresci-
mento excludente e periférico da cidade de São
Paulo, que promove deseconomias para o municí-
pio e imensas desigualdades sociais.
 TABELA 3 – Evolução da população nos distritos da área central
em comparação com alguns da área periférica

População em números absolutos Crescimento em porcentagem

Distritos 1980 1991 2000 1991 / 1980 2000 / 1991 2000 / 1980
Sé 32.965 27.186 20.106 - 17,53 % - 26,04 % - 39,01 %
Bom Retiro 47.588 36.136 26.569 - 24,06 % - 26,47 % - 44,17 %
Brás 38.630 33.536 24.505 - 13,19 % - 26,93 % - 36,56 %
Cambuci 44.851 37.069 28.620 - 17,35 % - 22,79 % - 36,19 %
Pari 26.968 21.299 14.521 - 21,02 % - 31,82 % - 46,15 %
Bela Vista 85.416 71.825 63.143 - 15,91 % - 12,09 % - 26,08 %
Consolação 77.338 66.590 54.301 - 13,90 % - 18,45 % - 29,79 %
Liberdade 82.472 76.245 61.850 - 07,55 % - 18,88 % - 25,00 %
República 60.999 57.797 47.459 - 05,25 % - 17,89 % - 22,20 %
Santa Cecília 94.542 85.829 71.111 - 09,22 % - 17,15 % - 24,78 %
Total Centro 591.769 513.512 412.185 - 13,22 % - 19,73 % - 30,35 %
Cidade Tiradentes 8.603 96.281 190.555 1019,16 % 97,92 % 2114,98 %
Parelheiros 31.711 55.594 102.493 75,31 % 84,36 % 223,21 %
Anhangüera 5.350 12.408 38.502 131,93 % 210,30 % 619,66 %
Total 8.493.226 9.646.185 10.405.867 13,58 % 7,88 % 22,52 %
Fontes: Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE
Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados – SEADE

A perda populacional no Centro, em função da
área relativamente pequena, resultou numa drástica
queda de densidade populacional na região. Em 1980
a densidade populacional no centro era cerca de três
vezes a densidade média do município, caindo para
apenas uma vez e meia no ano 2000. A questão da
densidade populacional ajuda a exemplificar ainda
mais a situação da área central: Pari apresenta 53,2
habitantes por hectare, Bom Retiro, 69,5 hab/ha e o
Brás, 76,2 hab/ha. Já distritos periféricos, como
Sapopemba, na zona leste da capital, e Itaim Paulista,
possuem respectivamente 188,8 e 150,6 habitantes
por hectare.

TABELA 4 – Evolução da densidade (RMSP, MSP, área central e alguns distritos)

Região 1980 1991 2000

Região Metropolitana de São Paulo 15,59 19,09 22,15
Município de São Paulo 56,17 63,69 68,96
Centro 181,52 157,21 110,27
Pari 92,99 73,44 50,07
Brás 110,37 95,82 70,01
Bom Retiro 118,97 90,34 66,96
Itaim Paulista 89,38 136,06 177,23
Sapopemba 132,58 190,83 208,88
Fontes: Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE
Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados- SEADE
Secretaria Municipal de Planejamento – Sempla

A observação do mapa 1 ajuda a visualizar este
processo de esvaziamento e a evolução da popula-
ção em toda a cidade, no período de 1980 a 2000,
identificando uma realidade concreta: onde a cida-
de está consolidada e bem servida de infra-
estrutura, a população decresce; onde predomina a
precariedade, a população cresce. Os distritos
identificados no mapa pela cor verde mais escura
são os que perderam mais população. Vê-se que
todos os dez distritos centrais perdem moradores,
mas não só eles: todos os distritos incluídos na
área consolidada da cidade, melhor localizados e
urbanizados, estão perdendo população, destacan-
do-se os da zona sudoeste. Já os distritos de cor
amarela e vermelha estão ganhando população, o
que ocorre nas áreas mais periféricas da cidade.

Comissão de estudos sobre habitação na área central 7

 Mapa 1 – Incremento populacional entre 1991 e 2001
Assim, é possível perceber que o centro perde
muita população, mas todo o chamado anel inter-
mediário também vem perdendo população, ou
seja, a área urbanizada da cidade perde população,
enquanto a área não urbanizada ganha. Trata-se de
um processo que não é recente pois, tomando por
base os dados dos últimos 20 anos, o resultado é
chocante e fortemente resultante da ação ou da o-
missão do poder público: Cidade Tiradentes – onde
a Cohab concentrou seus conjuntos habitacionais –
teve um acréscimo de 2.114%; Parelheiros – situada
na área de proteção dos mananciais – cresceu 223%
e Anhanguera – localizada numa região acidentada,
onde os loteamentos clandestinos predominam –
cresceu 619%. Nos bairros centrais ocorreu o con-
trário: Pari, que perdeu 46% da sua população, e a
área central como um todo, que perdeu 30% da
população nestes últimos 20 anos. Esses dados são
bastante claros para mostrar que a questão de habita-
ção nas áreas centrais se coloca como uma questão
urbana mais geral e é nesta perspectiva que vamos
tentar discutir aqui. Viabilizá-la trará benefícios para
toda a cidade, reduzindo a necessidade de expansão
da infra-estrutura, ajudando a preservação das áreas
de proteção ambiental e reduzindo a necessidade de
transporte.
8 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Fonte: Gabinete da Vereadora Aldaíza Sposati
A viabilidade de habitação digna nas áreas
centrais
Sempre que se fala em produzir habitação social
nas áreas centrais, aparecem questionamentos apres-
sados e preconceituosos: os terrenos são muitos
caros; não é possível construir habitação em massa
na área consolidada da cidade; os pobres não podem
morar junto dos mais ricos, do comércio e dos servi-
ços; toda a região vai ser desvalorizada. Afirma-se
que os moradores em cortiços não teriam renda fixa,
trabalho regular e estabilidade de moradia.
É certo que existem dificuldades para
implementar um massivo programa de habitação
nas áreas centrais, como o valor dos imóveis – e as
propostas apontadas nesta Comissão buscam al-
ternativas para superá-los. No entanto, uma ob-
servação concreta da situação sócio-econômica
dos moradores de cortiços – cerca de 600 mil se
considerados apenas os que utilizam instalações
sanitárias coletivas – revelam que é possível viabi-
lizar soluções habitacionais de boa qualidade nas
áreas centrais para uma boa parte desta população.
Pesquisa desenvolvida pela Fipe em 1997, numa
amostra de cortiços localizados nas Administrações
Regionais da Sé, Moóca e Vila Prudente, mostrou
que uma parcela significativa da população encorti-
çada participa de forma estruturada do mercado de
trabalho, tem estabilidade na modalidade e localiza-
ção da moradia e necessita morar nas áreas centrais,
pagando para isto aluguéis altíssimos que comprome-
tem uma elevada parcela de sua renda.
O estudo, realizado para a Prefeitura de São
Paulo, mostrou que mais da metade dos morado-
res (53%) são trabalhadores assalariados com re-
gistro em carteira e a renda familiar média e
mediana é relativamente alta, situando-se entre 5 e
6 salários mínimos, sendo que 38% percebe mais
de 6,8 SM. O levantamento revela, ainda, certa
estabilidade na condição e localização da moradia,
pois 29% das famílias pesquisadas habitam há mais
de três anos o mesmo cortiço, sendo muito ex-
pressivo o número de famílias que, mesmo tendo
mudado de endereço, morou sempre em cortiço e
no mesmo bairro.
Estes dados mostram que a localização – que
possibilita proximidade ao emprego e aos serviços
públicos – é fator determinante na opção por mo-
rar em cortiços em áreas centrais ou consolidadas,
de certa forma explicando porque esta alternativa
de moradia, que apresenta péssimas e inaceitáveis
condições de habitabilidade, é tanto buscada
mesmo por famílias que teriam renda e estabilida-
de para morar melhor.
A necessidade de se morar em localizações
centrais gera, por outro lado, um alto comprome-
timento da renda familiar com o pagamento do
aluguel do cortiço: metade dos moradores gasta
mais de 28% da renda familiar com o aluguel e um
quarto mais de 43%. Isto significa que a maioria
dos encortiçados despende com aluguel mais do
que os órgãos de financiamento estabelecem como
o máximo de comprometimento da renda com a
habitação, normalmente fixado em 25%.
Este altíssimo comprometimento da renda com
o pagamento do aluguel está diretamente relacio-
nado com a localização, cujas vantagens compen-
sam o alto custo. Parte significativa desta
população opta por morar próxima ao trabalho:
55% vão à pé para o emprego, nada gastando com
transporte coletivo ou podendo se beneficiar da
mercantilização do vale-transporte que recebem da
empresa, o que contribui para a formação da renda
familiar. Muitos trabalham em horários incompatí-
veis com a freqüência do transporte coletivo (que
deixa de funcionar à meia-noite) e não teriam co-
mo chegar em casa se morassem longe.
Desta forma, para um grupo expressivo dos
encortiçados, as alternativas habitacionais localiza-
das em regiões menos centrais são inadequadas. O
fato é que sempre existiu uma demanda no merca-
do popular por moradia localizada nas áreas cen-
trais, nunca atendida pela produção pública, tanto
em São Paulo como no Brasil como um todo, que
Comissão de estudos sobre habitação na área central
desde a criação do BNH sempre privilegiou uma
localização periférica, estendendo as cidades hori-
zontalmente, a custos extremamente elevados.
Esta situação faz com que o preço de um cômodo
precário em um cortiço seja supervalorizado, po-
dendo custar freqüentemente mais de 300 reais.
No que se refere ao valor do aluguel, temos
uma situação cruel, pois o aluguel em cortiços
pequenos chega a 13 reais por metro quadrado
enquanto que o aluguel no mercado formal vai
custar 9 ou 7 reais o metro quadrado. Portanto os
moradores de cortiço gastam hoje mais por metro
quadrado do que quem mora melhor. Sabe-se que
as condições de ilegalidade da ocupação do cortiço
são uma das razões que fazem com que o aluguel
seja alto. Além do mais, esta porcentagem de
comprometimento da renda com aluguel, 43%, é
inadmissível em qualquer financiamento habita-
cional. Ou seja, a população paga 43% da renda
em aluguel, mas se for à Caixa e disser que deseja
gastar 30% para pagar uma prestação é proibida de
adquirir uma habitação financiada pelo SFH. Esta
é, portanto, uma situação cruel dos nossos siste-
mas de financiamento.
A concentração de empregos, esvaziamento dos
imóveis e ocupações
A observação da concentração de empregos na
área central, comparativamente com o restante da
cidade, mostra que a região, malgrado as transfor-
mações dos últimos anos, concentra fortemente os
empregos na cidade. Assim, analisando a tabela 5,
que relaciona emprego e população moradora,
nota-se uma situação que precisa ser atenuada:
enquanto na área central, incluindo os dez distritos
da Regional Sé, essa relação é de 1,99 empregos
para cada morador, na região metropolitana a
relação é de 0,42, e no município de São Paulo é
de 0,47. Isso quer dizer que no centro temos mui-
to mais emprego por população do que no restan-
te da cidade.
Este alto nível de concentração de empregos,
no entanto, tem sido compatível com uma deso-
cupação imobiliária. Nesta região, hoje, existem
cerca de 200 imóveis fechados, o que estimulou
um enorme processo de ocupações, aproximada-
mente 17 prédios invadidos por mais de 1.300
famílias. A maior parte destes edifícios estava de-
socupada há mais de dez anos. De certa forma, a
ocupação destes edifícios deu a função social para
prédios que não estavam sendo utilizados.
Desafios para viabilizar habitação no centro
Existe hoje, no centro de São Paulo, um par-
que imobiliário bastante significativo, cerca de 200
edifícios altos, vazios e muitos outros que aguar-
dam a possibilidade de uma reforma ou recicla-
9
gem. Dois convênios objetivando a reforma de
prédios ocupados pelo movimento de moradia
foram assinados entre a prefeitura e a Caixa para
financiamento pelo PAR e vários outros projetos
de reciclagem ou construções de novas unidades,
que estão em andamento e ainda dependem de
negociação e aprovação. No entanto, é exatamente
aí que reside um dos maiores problemas para que
esta intervenção deslanche, pois tem sido muito
difícil aprovar esses projetos uma vez que a legisla-
ção existente não foi pensada em função desta rea-
lidade que vivemos hoje na cidade de São Paulo.
Este enorme parque imobiliário merece uma
intervenção, tanto do setor público como do pri-
vado, mas para isto ser facilitado é indispensável
rever a nossa legislação. Deste ponto de vista, é
importante dizer que nos últimos oito anos nós
tivemos uma ausência de governo na área central e
espero que isso seja superado. É por isso que esta
situação foi se aprofundando, se deteriorando de
modo crescente. As intenções de intervenção do
poder público em habitação foram restritas a expe-
riências de pequeno porte, pequenas intervenções.
O que se teve é uma desarticulação das esferas de
governo, tanto que a Caixa tem no PAR cerca de
800 milhões de reais para serem gastos em dois
anos, preferencialmente na área central e, em um
ano ela somente comprometeu 10% deste valor. O
CDHU também tem vultosos recursos em caixa
(fala-se que no momento teria cerca de um bilhão
para aplicar em habitação) e precisa agilizar os
programas destinados para a área central, particu-
larmente no PAC.
Existem recursos, população precisando de ha-
bitação digna no centro e prédios e apartamentos
vazios; o que falta é uma articulação entre as esfe-
ras de governo e condições para que estes pro-
gramas sejam potencializados. A recuperação do
centro da cidade de São Paulo não pode prescindir
do incremento do uso habitacional, que dará sus-
tentabilidade para o processo de recuperação da
região.
A área central é um palco de conflitos, de dis-
putas entre os setores sociais que, de alguma ma-
neira, também querem participar do processo de
recuperação, seja os que trabalham no centro seja
os que querem viver no centro. É neste cenário
que a Câmara e esta comissão vão debater essa
questão, na perspectiva de recuperação sem exclu-
são social. Para isso, é fundamental garantir acesso
à terra e sobretudo aos imóveis sub utilizados,
subsídio para a população de baixa renda e mu-
dança da legislação, para agilizar e baratear a pro-
dução habitacional. O novo Plano Diretor de São
Paulo, que contará com os instrumentos urbanísti-
cos aprovados no Estatuto da Cidade, certamente
poderá garantir novas condições para produção de
habitação a baixo custo no centro.
Enfrentar estes desafios é o que pretendemos
fazer nesta comissão. Foram programadas sete
sessões temáticas, nas quais vamos estudar as ex-
periências relevantes de habitação na área central
em outras cidades do Brasil e no mundo para se
ter referências externas; estudar as condições de
vida nos cortiços e nas ocupações no centro de
São Paulo; estudar a política habitacional e urbana
no centro, assim como os programas e linhas de
financiamento existentes; analisar o potencial de
ocupação do centro e a legislação urbanística inci-
dente; estudar a questão da reforma e reciclagem
das edificações, e, finalmente, em setembro, serão
apresentadas as conclusões, com propostas para o
poder público enfrentar o desafio de recuperar o
centro sem exclusão social

TABELA 5 – Relação entre emprego e população na área central

Distritos Área Urbanizada População Renda per Empregos Empregos / Empregos /
Capita Área Urbanizada População
Bela Vista 291 64.895 849 130.927 450 2,01
Bom Retiro 400 25.788 404 63.160 158 2,45
Brás 366 26.666 605 70.248 192 2,63
Cambuci 399 32.090 348 38.170 96 1,89
Consolação 387 58.587 1.073 98.941 256 1,69
Liberdade 384 64.348 560 54.549 142 0,85
Pari 277 15.434 417 29.030 105 1,88
República 229 49.665 1.313 158.338 691 3,19
Santa Cecília 403 75.827 1.004 77.207 192 1,02
Sé 229 21.256 488 145.247 634 6,83
Total do Centro 3.365 434.556 7.061 865.817 2.916 1,99
Total do Muni- 90.749 9.856.853 414 4.626.846 51 0,47
cípio de São
Paulo
Total Região 216.237 16.792.421 356 6.959.395 32 0,42
Metropolitana
de São Paulo
Fonte: SILVA, Helena M.B. Habitação no centro: como viabilizar essa idéia? São Paulo, 2000. Fonte dados primários: Cia. Metropolitano
São Paulo–METRÔ. Pesquisa Origem–Destino 1997. São Paulo 1998

10 Comissão de estudos sobre habitação na área central

Sessão 1, em 1º de junho de 2001

Problemas e perspectivas da área central

Mesa

Vereadora Ana Martins (PCdoB); Vereador José Laurindo de Oliveira (PT); Vereador Marcos Zerbini
(PSDB); Vereador Nabil Bonduki (PT); Vereador Ricardo Montoro (PSDB); Paulo Teixeira,
Secretário de Habitação e Desenvolvimento Urbano da Prefeitura do Município de São Paulo –
SEHAB/PMSP; Marco Antonio Ramos de Almeida, Presidente da Diretoria Executiva da Associação
Viva o Centro; Evaniza Rodrigues, Coordenadora da União dos Movimentos de Moradia - UMM;
Ricardo Schumann, Presidente da Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo – COHAB/SP;
Clara Ant, Administradora Regional da Sé; Solange Carvalho, representante do MSTC, Movimento de
Sem Terra do Centro; Luiz Gonzaga da Silva (Gegê), representante do MMC, Movimento de Moradia
do Centro; Sueli Lima, representante do Fórum de Cortiços; Sidnei Antônio Eusébio, representante da
ULC, Unificação das Lutas de Cortiço.

Vereador Nabil Bonduki Vereador Ricardo Montoro

Esta comissão foi proposta com o intuito de
analisar o esvaziamento econômico e imobiliário
da área central. Nos últimos anos, a população de
baixa renda tem procurado colocar a questão da
área central como enfoque principal de suas rei-
vindicações. É de conhecimento de todos que, nos
últimos três anos, cerca de 20 edifícios foram ocu-
pados nesta região e que a resolução deste pro-
blema começa apenas a ser resolvida agora pela
administração municipal.
Para enfocarmos a atual problemática do centro,
sete sessões estão programadas. Ao final dos traba-
lhos será apresentado um relatório com propostas e
sugestões, tanto no que diz respeito à revisão da
legislação bem como a outras iniciativas.
Vereador José Laurindo de Oliveira
Acredito que esta comissão seja uma oportuni-
dade para a realização de um estudo aprofundado
sobre a potencialidade da área central. São Paulo
presenciou um crescimento vertiginoso na perife-
ria. Em contrapartida, esta cidade teve um esvazi-
amento econômico, financeiro, social e político no
centro e nos bairros centrais desde os anos 70. Os
bairros do centro tiveram um crescente empobre-
cimento, tornando-se desinteressante para as ativi-
dades econômicas. Hoje temos um centro
esvaziado economicamente que não desperta inte-
resse a não ser aos excluídos que lutam para ter
um espaço para morar.
Não se viu nos últimos governos municipais
uma perspectiva de recuperação desta área. Esse
momento, é um marco importante para podermos
juntos achar as saídas e a perspectiva de revalori-
zação do centro.
Sem dúvida, a questão da revitalização do cen-
tro passa pela questão da habitação. Nós temos
muito que aprender com essa comissão.
Vereadora Ana Martins
A comissão de estudo sobre habitação é muito
importante e será um grande desafio. Ela nos aju-
dará a construir alternativas possíveis e necessárias
para revitalização do centro, sem aumentar o pro-
cesso de exclusão dos mais pobres e dos setores
médios, que hoje vêm sentindo cada vez mais o
agravamento da crise econômica.
Nós não podemos mais tratar as questões pon-
tualmente, precisamos definir qual a política urba-
na que esta cidade deverá elaborar e aplicar. Pensar
o centro deve ser somado ao que queremos definir
como vocação para a cidade de São Paulo.
Eu queria destacar algumas questões importan-
tes que esta comissão irá abordar.
A primeira questão é que somente com compe-
tência, capacidade e sensibilidade social enfrenta-
remos as novas realidades que a cidade vive hoje.
O centro vive aspectos de uma realidade que não
existia há 30 ou 40 anos. Nós temos, portanto, que
analisar as razões do esvaziamento do centro, de
20% nos últimos dez anos. Temos, também, que
analisar como novos fatores ajudam a refletir sobre
como repensar o centro.
A segunda questão que eu queria destacar é a
seguinte: se existe um processo de exclusão arbi-
trário do capitalismo, nós queremos algo contrário,
que inclua os mais pobres e o setor médio. Deve-
se, portanto, pensar sobretudo em ouvir os movi-
mentos populares. Nossa visão deverá ser humana,
social e politicamente transformadora.
Outra questão que eu gostaria de apresentar é
que estamos aqui na Câmara recuperando o papel

Comissão de estudos sobre habitação na área central 11

do legislativo. Isto é tarefa política, tarefa para os
partidos políticos, para os parlamentares e para os
cidadãos políticos.
As novas alternativas de política habitacional
inseridas num projeto de recuperação do centro e
num grande programa de habitação popular preci-
sam estar inseridas numa proposta nova que de-
senvolva a alta estima dos mais pobres, as quais
devem ser inseridos num processo de mudança.
Fazendo isso, contribuiremos para mudar de uma
política de exclusão para uma que garanta a demo-
cracia para todos os setores da sociedade, respei-
tando verdadeiramente o cidadão, a criança, o
jovem, o idoso e o trabalhador.
Paulo Teixeira
Nós, na prefeitura, entendemos que temos que
pensar em um novo modelo de desenvolvimento
urbano para a cidade de São Paulo. Esse modelo
deve ser compatível com a infra-estrutura existen-
te, pensando numa cidade que recupere seus ma-
nanciais, o meio ambiente, e possibilite uma
melhora da qualidade de vida.
A situação da década de 90, determinada por
uma política econômica de arrocho salarial, de
desemprego e de uma falta de política municipal
de habitação e de desenvolvimento urbano, con-
tribui para que o centro se esvaziasse e pressionou
a consolidação da habitação nas bordas da cidade,
especialmente nas áreas de mananciais.
É essencial repensar o desenvolvimento urbano
na cidade de São Paulo, na região central, no cen-
tro expandido, tentando recuperar uma maior
densidade populacional para essas regiões. Para
isso, é fundamental pensar dois aspectos. O
primeiro é como aproveitar os imóveis existentes e
o segundo, como construir mecanismos de finan-
ciamento compatíveis com a renda dos que preci-
sam morar nestas regiões. É nesta direção que a
Secretaria da Habitação está atuando.
Uma primeira medida tomada por nós foi viabi-
lizar um convênio com a Caixa Econômica Federal
para potencializar o PAR na cidade de São Paulo. O
PAR é um recurso com alto grau de subsídio, que
possibilita prestações compatíveis com um segmen-
to da sociedade paulistana. Em segundo lugar, está
sendo feito um convênio com o Governo do Esta-
do de São Paulo para melhorar a qualidade de vida
dos moradores de cortiço. Em terceiro lugar, foram
definidas ações próprias da prefeitura com relação
aos moradores das favelas, sendo que uma primeira
experiência está sendo realizada na Favela do Gato,
junto com a regional da Sé.
Entendemos que, na região central, não deve-
mos apenas melhorar a qualidade de vida dos que
residem mal, mas também pensar na diversidade
social, atraindo segmentos que trabalham mas que
não moram nesta região. Estamos modelando
12 Comissão de estudos sobre habitação na área central
novos programas com a Caixa Econômica Federal
e com o Sistema Financeiro de Habitação, para
juntos a cooperativas, sindicatos e empresariado
possibilitarmos uma oferta habitacional que atraia
aquelas pessoas que trabalha no centro e mora
muito distante.
Juntamente com a AR-Sé estamos num proces-
so de debate sobre a “reconstrução do Centro”,
que extrapola a área de habitação, incluindo pro-
grama diversos, como a recuperação de fachadas e
o programa de gerenciamento do centro. A ques-
tão do centro é uma das prioridades da Prefeita
Marta Suplicy. Prioridade discutida na campanha e
que faz parte da agenda política. Espero, com a
equipe da administração, poder fazer com que esse
plano vire realidade e que em quatro anos possa-
mos ter uma região central bonita, povoada e que
possa ser um exemplo de política urbana para o
estado de São Paulo.
Marco Antonio Ramos de Almeida
A Associação Viva o Centro vem trabalhando
há 10 anos no sentido de reforçar a função habita-
cional no centro, bem como todas as suas demais
funções. Acreditamos que o que caracteriza um
centro metropolitano é a sua multifuncionalidade.
Um centro metropolitano deve abrigar funções
culturais, educacionais, comerciais, financeiras, de
serviços, turísticos e administrativos, incluindo
também as sedes dos governos municipal e esta-
dual. Até as indústrias modernas, não poluentes,
estarão bem no centro. Contudo, é preciso que
exista uma forte presença de população residente
na área central. Esta última função é que deverá
criar um centro vital ao longo das vinte quatro
horas do dia.
A questão da habitação na área central é muito
importante. É necessário aumentar o número de
moradores da área central, mas é preciso realçar
que a área central já tem uma forte presença resi-
dencial, tanto que o bairro mais denso da cidade,
com concentração de 249,6 habitantes por hecta-
res (dados de 1996), é um bairro central – o bairro
da Bela Vista -, e que o segundo, com 215,94 habi-
tantes por hectare, é o da República, no centro.
Também se enfatiza muito que o centro está per-
dendo moradores (20% nos últimos 10 anos), mas
é importante situar que isso não ocorre somente
no centro, ocorre em todo o centro expandido e
em todos os bairros com razoável infra-estrutura e
qualidade. O Jardim Paulista, por exemplo, perdeu
19,86%; o Itaim Bibi, 24,34%; o Morumbi, 15,34%
e Pinheiros, 20,66%. Repito, isso não é um fenô-
meno do centro. Os dados estão mostrando que
toda região dotada de infra-estrutura está perden-
do moradores. Cabe portanto perguntar: que
estrutura esta perdendo morado regiões estão
ganhando moradores? Anhanguera ganhou 210%,
Cidade Tiradentes, 98%; Parelheiros, 84%. Toda
região com baixa infra-estrutura ganhou morado-
res. Esta é uma situação perversa que deve ser
analisada em profundidade.
Acho que essas colocações são importantes e
exigem uma política habitacional capaz de trazer
para a região central, sobretudo para os assim
chamados bairros centrais, mais 20 mil, 50 mil ou
até 100 mil famílias. A cidade deve ter uma política
que a faça crescer para dentro, em vez de crescer
para fora – avançando nos mananciais e na serra -,
situação que tem produzido uma péssima qualida-
de de vida para as pessoas que vivem tão longe e
um grande prejuízo para o sistema de transporte
da cidade como um todo.
Evaniza Rodrigues
Esta comissão de estudo na área central é sinal
de que o debate sobre habitação popular no centro
é um debate do qual não podemos nos esquivar.
Para quem chega agora ou para quem não é da
área, falar de moradia parece coisa nova, mas essa
luta é uma das mais antigas de nossa cidade. Muita
proposta já foi feita, muita gente já passou por essa
luta, muito despejo já foi combatido na marra para
que chegássemos aqui.
Infelizmente, somente conseguiu-se pautar a
questão da habitação na área central depois que
muita gente foi excluída e expulsa da área central.
Vimos que as ocupações colocaram na agenda que
é possível construir uma proposta de habitação para a
população mais pobre da cidade na área central.
Quando falamos desta moradia, falamos que o direito
a moradia inclui direito à cidade e às oportunidades
que ela oferece e, que não podem ser usufruída uni-
camente por parte desta cidade. Quando falamos deste
direito à cidade, estamos falando de que não podemos
ficar assistindo impunemente os dados do IBGE, de
que onde tem menos cidade é onde esta se concen-
trando mais gente, enquanto assistimos o
esvaziamento do centro.
As ocupações, de 1997 para cá, colocaram duas
questões fundamentais, uma que foi a denúncia e
outra uma proposta de moradia na área central.
Falar disso é falar de desperdício de cidade, é falar
de duas coisas: exclusão e abandono. Exclusão de
quem não pode mais morar no centro porque o
aluguel do cortiço está mais caro, porque o cortiço
foi derrubado para virar estacionamento. Estamos
falando de expulsão que acontece todos os dias
com famílias que têm que morar cada vez mais
longe de seu trabalho, da escola, dos serviços de
saúde. Abandono daqueles para a qual o centro
não serve mais, está ruim e desagradável. Essas
pessoas simplesmente abandonam um referencial
histórico da cidade, e vão fazer os bairros nobres,
os bairros chiques, os bairros com os edifícios
Comissão de estudos sobre habitação na área central
inteligentes deixando para trás um pedaço de cida-
de deteriorado.
Não podemos assistir a essa transformação im-
punemente. Por isso, os movimentos de moradia
têm trabalhado e elaborado a proposta do Morar
Perto Centro, que foi construído pela União dos
Movimentos de Moradia com os quatro movimen-
tos que estão atuando no centro: Unificação das
Lutas de Cortiço, Movimento Sem Teto no Cen-
tro, Movimento de Moradia do Centro e Fórum
dos Cortiços. Apresentamos uma proposta de
habitação possível e que esperamos ser debatida
nesta comissão. Essa proposta foi uma construção
coletiva com os movimentos, as assessorias técni-
cas, com entidades que atuam na área central. Ela
não pensa política habitacional pontualmente ou
isoladamente, mas sim conjuntamente à política
urbana. Essa proposta pressupõe que não haja
mais exclusão, que não se atenda as famílias que
podem ser alvo de Carta de Crédito, podem ser
financiadas pelo PAR, ou podem pagar um presta-
ção de um projeto habitacional da Caixa Econômi-
ca Federal. É importante que ela atenda famílias de
baixa renda, família que vive na rua, que não tem
renda fixa, que não tem trabalho formal.
Se não pensarmos nessa combinação de fato-
res, estaremos mais uma vez dando volta no
problema e não vamos encará-lo de frente. Para
terminar, eu gostaria de falar sobre como construir
isso. Não dá para elaborar a questão pensando que
se pode simplesmente construir mais casas ou
reformar prédio. O significado político é de resga-
te histórico, essa população que nunca abandonou
o centro, que trabalha e o mantém funcionando,
quer participar deste processo, necessita possuir o
direito de morar no centro com dignidade.
Ricardo Schumann
A Cohab terá sua presença ampliada neste go-
verno, seja na questão de cooperação no Programa
de Arrendamento Residencial (PAR), seja no tra-
balho que está sendo desenvolvido com os movi-
mentos e assessoria técnica na definição de uma
política para o centro, ou até mesmo na questão da
intervenção no mercado imobiliário na região cen-
tral. Estas são propostas que estamos discutindo
com a Secretaria de Habitação e tomando ações
concretas.
Prefiro acreditar que nestes anos todos o es-
quecimento dos governos anteriores com a região
central tenha sido por dificuldades e não por des-
caso. Os que habitam o centro, os que resistiram,
moram em péssimas condições e pagam caro por
isso. Sua manutenção também é muito difícil. Criar
o acesso para essa população encortiçada é um
desafio muito importante. Acho que o papel deste
governo, e com a ajuda desta comissão, é de, ao
final de quatro anos, poder dizer que realmente
13
investiu-se no centro, que a cara do centro mudou
e que não há mais exclusão social na área central.
Vereador Nabil Bonduki
O vereador salientou a importância desta co-
missão de estudo e apresentou o quadro atual em
que se encontra a questão da habitação na área
central, seus dilemas e perspectivas, observações
que se encontram na introdução deste documento.
Clara Ant
Apresentei o Plano Reconstruir o Centro pela
primeira vez, dia 16 de maio, no Palácio das Indús-
trias. Contudo, quero registrar que esse plano co-
ordenado pela Regional da Sé teve a participação
de todos os órgãos da prefeitura. Não é uma obvi-
edade, neste momento da história, construir um
fórum com a participação de todos os setores da
administração. Quero registrar também, que leva-
mos em conta para a elaboração deste plano, inú-
meras sugestões que recebemos de instituições e
pessoas. Sem a participação de todos os colegas da
administração e sem a bateria de sugestões, seria
impossível realizar este plano.
Partimos de uma caracterização que nos leva a
polemizar com a idéia de “revitalizar” o centro.
Entendemos que não falta vitalidade nem há esva-
ziamento econômico no nosso centro. Houve sim,
um crescimento desta cidade nos últimos 30 ou 40
anos com um enorme descaso dos investimentos
imobiliários e da quase totalidade dos governos.
Não houve, portanto, um plano para a região cen-
tral da cidade, promovido e tocado pelo poder
público.
Assim mesmo o centro de São Paulo resistiu.
Todos gostam do centro. Todos usam o centro.
Mais de dois milhões de pessoas transitam pela
área central. Há 17 estações de metrô, 3 estações
ferroviárias e mais de 250 linhas de ônibus. Não há
outro lugar no Brasil com uma dinâmica econômi-
ca do porte da região central de São Paulo. Ou
seja, há uma vitalidade impar, mas ela está emba-
çada. Um a cada três empregos em serviços está na
área central. Nós temos 600 mil empregos nesta
área. Gente para morar no centro não falta.
Cabe também um debate no que diz respeito
ao papel do poder público. Não creio que se possa
falar em ausência ou omissão, nos últimos 8 anos.
Na verdade, o poder público esteve presente sim,
destruindo. O governo promoveu a ilegalidade, a
desorganização e a vandalização do espaço público
e da maquina administrativa. Hoje, para implemen-
14 Comissão de estudos sobre habitação na área central
tar qualquer plano será preciso reconstruir inclusi-
ve máquinas, instalações e equipamentos.
No geral, o plano busca uma integração entre
as intervenções, tratando o conjunto das atividades
como um todo. Tratá-lo integralmente permite
evitar a reprodução de mecanismos que foram con-
solidados, abordando os graves problemas como se
fossem sobras e não como partes integrantes de
uma forma de organização da sociedade.
Estou falando especificamente dos moradores
de rua, do comércio ambulante que é tido muitas
vezes como uma sobra, como se fosse algo fora do
script do modelo econômico que o Brasil adotou.
Nós estamos num modelo econômico que há
décadas enaltece a informalidade, a qual tem um
preço, um começo, um meio e um fim. O trabalho
informal, a concentração de renda, o desemprego
têm conseqüências para a cidade e para a moradia.
Ao mesmo tempo que “sobram” cerca de 40 mil
residências no centro, há cerca de 5 mil moradores
de rua na mesma área. Esse é um desafio a ser
resolvido.
Definimos os seguintes objetivos a serem atin-
gidos com o plano: resgatar o caráter público do
espaço público, ampliar o uso residencial, garantir
a diversidade das funções, consolidar a identidade
de centro metropolitano, promover ações urbanís-
ticas com inclusão social, criar mecanismos da
gestão democrática voltados para o interesse pú-
blico e contribuir para a redução da violência.
O plano se concretiza em programas que com-
portam projetos de porte variado. O primeiro
programa, e mais abrangente, é o “Andar no Cen-
tro”, o segundo é o “Morar no Centro”, o terceiro
é o “Trabalhar no Centro”, o quarto é o
“Descobrir o Centro”, o quinto é o “Preservar o
Centro” e o sexto é o “Investir no Centro”. Andar
no Centro é um programa que beneficia mais de 2
milhões de pessoas, atinge todos que passam no
centro, e nós entendemos que ele é essencial para
o sucesso dos demais planos.
De conjunto, é preciso criar as condições para
resgatar a imagem do Centro que está descuidado
por todos: do mais humilde ao mais poderoso,
parece que ninguém se importa com o todo. Atra-
vés dos programas “Cuidar do Centro” e “Gover-
nar o Centro” temos a expectativa de resgatar
também a cidadania compartilhando este trabalho
com a sociedade e fazendo convênio com todos
aqueles que estiverem dispostos a se dedicar para
Reconstruir o Centro.
DEBATEDORES DA MESA
Sueli, Sidnei, Solange e Gegê, representantes de movimentos
de moradia da área central
Solange Carvalho – A luta de moradia no centro
está agora sendo discutida mais claramente. Nós,
enquanto movimento, vivemos as dificuldades
aqui apresentadas na pele. Como apresentado,
houveram 17 prédios ocupados desde 1997. Infe-
lizmente não são mais 17, pois os despejos estão
acontecendo e as famílias estão, cada vez mais,
sendo jogadas para a periferia. Eu diria que estão
sendo jogadas para a periferia da periferia.
Eu espero que esta comissão de estudo venha
contribuir com a população de baixa renda.
Existem programas que podem nos atender,
mas sempre esbarramos na questão jurídica. As
pessoas que têm baixa renda são normalmente
excluídas pelo programa que já existe. O que espe-
ramos, portanto, é achar um caminho para que as
pessoas que dão vida a essa cidade tenham condi-
ções dignas de viver nela.
Luiz Gonzaga da Silva (Gegê) – Na história de
São Paulo, quando é que foi construída habitação
popular na região central? Qual foi a política habi-
tacional para essa região?
Eu quero discordar de uma palavra que tem sido
dita por várias pessoas: o centro da cidade “perde”
população. Vamos ter coragem de dizer a palavra
correta: o centro da cidade de São Paulo assistiu ao
longo dos últimos 15 anos a exclusão social daqueles
que habitavam esta região central, exclusão social das
camadas mais pobres, das mais miseráveis, daqueles
que moram embaixo da ponte ou daqueles que pa-
gam 270 reais de aluguel nos cortiços.
O que aconteceu nos últimos dez anos?
Quando o Nabil era Superintendente de Habi-
tação da SEHAB, nós do movimento de moradia
do centro anunciávamos que vários casarões da
região central estavam virando estacionamento,
enquanto muitas famílias eram jogadas para a peri-
feria da periferia.
Se nós tivemos a capacidade de ver isso, nós te-
mos a capacidade de revitalizar o centro. Contudo,
temos que ter a capacidade de ver que as famílias que
já são excluídas foram excluídas novamente.
Esse é um processo que o centro vem sofren-
do. É mais importante ter estacionamento do que
ter habitação popular. É mais importante o povo
Comissão de estudos sobre habitação na área central
viver na periferia da periferia e passar por debaixo
das roletas dos ônibus coletivos do que morar na
região central. São 600 mil pessoas morando no
grande anel da região central, que habitam cortiços,
sem se falar das favelas e dos moradores de rua.
Habitabilidade só será possível se tiver área de la-
zer, saúde e creche entre outros; habitabilidade sem
rever urgentemente os contratos com os convênios e
com os albergues, que cumprem um papel fantástico
– o de esconder o povo de rua das noites – não é
possível. Os albergues desta cidade, como o de todos
os outros países, têm o papel de esconder a sujeira
desta cidade. Temos que rever o contrato destes
albergues e fazer com que eles cumpram com o
papel de formação deste cidadão, que hoje não tem
onde morar. Nós, do movimento de moradia do
centro, não só estamos querendo apesar dizer o que
tem que ser, mas também queremos contribuir para
chegar as boas soluções. Isto porque, temos várias
denúncias pesadas com relação aos albergues, pois
muitos tomam dinheiro do município e, à noite, as
pessoas viram escravos lá dentro.
Política habitacional deve garantir principal-
mente subsídios para as camadas mais pobres. Nós
discutimos a questão do aluguel social e estamos
certos que não dá apenas para querer que as famí-
lias tenham casa própria. Queremos que aqueles
que não queiram casa própria possam pagar um
aluguel condizente com a sua condição econômica,
de acordo com o quanto ganha. A questão do
subsídio é muito importante. Sabemos que o mu-
nicípio foi sucateado pela incompetência de quem
governou e daqueles que contribuíram para que o
centro fosse sucateado.
A discussão de habitação na área central passa
pela questão das ocupações. Quero deixar claro, as
ocupações não pararam, elas voltarão, independen-
temente de quem esteja governando.
Sueli Lima – Com relação a ocupação dos dezes-
sete prédios, a Solange já colocou que, hoje, são
bem menos e, a cada dia esse número tende a di-
minuir.
Tenho freqüentado muitas reuniões onde nos
perguntaram por que morar no centro e não na
periferia. Eu tive que explicar para o governo que eu
moro em São Paulo há 23 anos, e sempre no centro,
de maneira que não há porque me deslocar para a
periferia. Eu trabalho no centro, meus filhos estu-
dam no centro. Outra pergunta que me foi feita no
CDHU foi por que as pessoas que moram no corti-
ço insistem em morar no centro se a construção na
periferia é muito mais barata. Ficou bem claro que
seria bem mais vantajoso construir um prédio na
periferia do que reformar um prédio no centro,
15
apesar de colocarmos que existem vários prédios no
centro que podem ser reformados para famílias de
baixa renda. Ficou bem claro que é mais vantajoso
aplicar o dinheiro na periferia do que no centro.
Uma das respostas que ficou entalada na garganta é
a seguinte: o que o governo economiza na constru-
ção nas regiões periféricas nós gastamos em condu-
ção para se deslocar até o centro.
Eu espero que os novos programas para o cen-
tro funcionem e que não fique apenas no papel.
Sidnei Antônio Eusébio – Nós achamos que a
prefeitura está querendo fazer um grande trabalho,
mas nós sabemos que ela está sucateada e que o
governo do estado tem dinheiro e não gasta, como
também não sabe gastar.
Hoje queremos saber como fica a parceria da
prefeitura com o estado, porque não temos claro
que tipos de parceria serão feitas. Eu estive na
CDHU e fiquei indignado, só serão atendidas pes-
soas que têm três salários mínimos e quem não
quiser morar e não tiver para aonde ir eles vão
pagar 1.800 reais de emergência, até que a pessoa
possa estar viabilizando algo melhor ou estar vol-
tando para a cidade de origem. Isso não é justo,
porque nós pagamos impostos; queira ou não, uma
ocupação contribui para o comerciante pequeno.
Não é justo que paguemos impostos e sejamos
expulsos. Não é excluindo que a cidade vai crescer.
Eu acho que a prefeitura deve estar fazendo es-
te trabalho com o governo estadual e a Caixa Eco-
nômica, mas que tenha um critério que inclua as
pessoas de baixa renda nesse programa.
DEBATE
Marco Antonio Ramos de Almeida – Como já
apresentei, precisamos crescer para dentro em vez de
crescer para fora, para o centro e não para as perife-
rias. A área urbana da cidade de São Paulo tem 1.000
km2, e, ela é uma das cidades menos densas do mun-
do. Há erros estruturais nesta questão. O grande erro
é a lei do zoneamento. A maior parte da cidade tem
um coeficiente de zoneamento 1 ou 2. Se a indústria
da construção planeja-se construir 1 milhão de m2,
precisar-se-ia meio milhão de m2 de terrenos. É evi-
dente que esse fator jogaria o preço de terreno para
cima e empurraria as populações para os mananciais.
O problema é que a lei de zoneamento existe há 23
anos e até hoje não foi alterada. Se em vez de o coe-
ficiente ser 2 ele fosse 4, em vez de precisar meio
milhão de m2 seriam necessários 250 mil metros.
Com esse novo fator a especulação imobiliária seria
menor e o preço cairia pela metade. Além disso, na
hora de dividir o custo deste terreno no empreendi-
mento, em vez de dividir por x habitações, este seria
dividido por 2x, o que faria com que o preço caísse
ainda mais para baixo. Analisando o centro constata-
remos que o coeficiente é muito baixo e que seria
16 Comissão de estudos sobre habitação na área central
possível abrigar 1 milhão de pessoas, caso o coefici-
ente fosse alterado.
Vereador Nabil Bonduki – São exatamente essas
questões que iremos tratar nas próximas seis sessões.
A área central necessita ser repensada e, devemos
nos mobilizar para viabilizar condições para recons-
truir não só o centro, mas toda a cidade. O zonea-
mento, por exemplo, deve ser repensado para tirar a
cidade da inércia, assim como toda a legislação.
Procuraremos mobilizar durante toda a comis-
são os mais diversos setores da sociedade para
debater e sugerir projetos de para que possamos
juntos superar todos os entraves.
Eduardo Trani – Assessor da Presidência da CDHU,
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Ur-
bano do Governo do Estado de São Paulo
Eu diria que a CDHU, entidade do estado, res-
ponsável por habitação, tem finalmente uma polí-
tica de habitação definida para a área central.
A parceria governo do estado, Caixa Econômi-
ca e prefeitura vai ser provavelmente a única forma
para que possamos atender as soluções de ação na
área central. A CDHU ao ter um programa de
parceria com o BID pretende que os recursos ao
serem colocados nas diferentes ações possam ser
feitos com o mecanismo do subsídio. Este é o
ponto central desta política. Sem ele não podería-
mos fazer e operar qualquer programa. A primeira
política é o subsídio, a segunda é que este subsídio
vai estar colocado nas diferentes tipologias e solu-
ções. A CDHU é hoje um parceiro importante
porque tem recursos e potencialidades para uma
série de convênios.
Vereador Nabil Bonduki – Acredito que devíamos
ter um plano de habitação para a cidade São Paulo,
com a participação da COHAB, do CDHU e da
Caixa Econômica Federal, para que, desta maneira,
possamos juntos responder a demanda existente,
garantindo moradia digna a toda população.
Luiz Gonzaga da Silva (Gegê) – Parceria sem a
participação do povo é exclusão. Na parceria ou o
povo esta presente ou ela é excludente. Não adian-
ta ter parceria com o BID e ele impor o que ele
quer para nós. Nós queremos parceria com parti-
cipação popular.
Da mesma maneira gestão pública sem partici-
pação da população não pode. A população deve
discutir o que necessita ser investido na habitação,
na saúde, na infra-estrutura. Esta é a política públi-
ca que o movimento de moradia quer discutir com
o poder público. Se este não tiver coragem de
discutir conosco ela deixa de ser pública, ela é uma
política pública unicamente do poder público.
Sessão 2, em 12 de junho de 2001

Experiências relevantes de habitação na área central

Mesa

Vereadora Ana Martins (PCdoB); Vereador José Laurindo de Oliveira (PT); Vereador Marcos
Zerbini (PSDB); Vereador Nabil Bonduki (PT); Vereador Ricardo Montoro (PSDB); Cláudio
Manetti, Empresa Metropolitana de Urbanização da Prefeitura do Município de São Paulo –
EMURB/PMSP; Sarah Feldman, professora do Departamento de Arquitetura da Escola de Engenharia
de São Carlos da Universidade de São Paulo; Demetre Anastassakis, Invento Espaços; Evaniza
Rodrigues, representante da União dos Movimentos de Moradia – UMM; Maria Cristina Schicchi,
Fórum Centro Vivo; Marta Ferreira Santos Farah, professora da Fundação Getúlio Vargas – FGV.

Evaniza Rodrigues, Cláudio Manetti, Anastassakis, Ricardo Montoro, Nabil Bonduki, Sarah Feldman, Marcos Zerbini, José Laurindo

Vereador Nabil Bonduki A experiência de São Paulo 89/92

Cláudio Manetti
O objetivo da Comissão de Estudos é avaliar a si-
tuação da habitação na área central de São Paulo e
O palestrante fez uma reflexão sobre o que se
propor um conjunto de sugestões para estimular o
conseguiu fazer há oito anos, na gestão do Partido
uso habitacional. Área central entendida não só como
dos Trabalhadores, de 1989 a 1992, quando teve a
centro histórico, mas como um conjunto de bairros
oportunidade de realizar experiências no centro da
consolidados que fazem parte do centro expandido
cidade. Os grupos que naquela ocasião estavam se
de São Paulo e que, nos últimos 20 anos, vem per-
formando para pensar como é que se mora no
dendo população de modo acelerado.
centro da cidade agregou-se a uma estrutura insti-
No lançamento da Comissão, estiveram pre-
tucional de HABI (Superintendência de Habitação
sentes vários representantes do poder público, de
Popular da Secretaria de Habitação e Desenvolvi-
entidades e movimentos; foi feita uma caracteriza-
mento Urbano do Município de São Paulo), que
ção do centro, e também uma apresentação do
também era uma estrutura de muita coragem.
programa Reconstruir o Centro, da PMSP. Na
Não havia um programa pronto. Ele foi discu-
conclusão da Comissão de Estudos serão propos-
tido em quatro anos para ser implementado tam-
tas sugestões ao poder público e outros encami-
bém nesse período. No quarto ano, havia mais
nhamentos necessários à Prefeitura.
clareza do que responder, das ações táticas e estra-
A presente sessão traz experiências importantes
tégicas e dos valores, inclusive em relação aos
de intervenção em áreas centrais em diferentes
programas de financiamento e aos grandes ins-
cidades do Brasil e do exterior. Mostrar de que
trumentos. No final, tínhamos mais clareza sobre
maneira diferentes cidades do mundo enfrentaram
como deveria ser um programa de habitação nas
os problemas da área central, as soluções e os
áreas centrais para a população de faixa de renda.
resultados que foram alcançados é um dos propó-
Esse programa começou a surgir no começo de
sitos da sessão. O propósito é criar um referencial
1989, a partir de uma reivindicação dos grupos
mais geral para que o debate seja feito com base
organizados. Os bairros Brás, Belém e Moóca
em experiências já realizadas.
encaminharam à prefeita um pedido para inter-
venção em dois imóveis, o Madre de Deus, na

Comissão de estudos sobre habitação na área central 17

Moóca, e outro na Celso Garcia. As propostas
eram claras: desapropriar o imóvel e construir no
Madre Deus um prédio para várias famílias. Na
Celso Garcia, desocupar o imóvel, recuperar o
casarão, que é muito bonito, e a proposta de cons-
trução de unidades como se fossem uma vila.
Todas essas solicitações tinham um forte teor
político. A equipe responsável era obrigada a en-
frentar desafios, compondo outras equipes, saídas
e mecanismos para isso. É importante ressaltar
que essas ações deveriam se desdobrar em ações
públicas, nunca em uma intervenção direta.
As questões mais importantes que se coloca-
vam eram:
– como desapropriar imóveis na área central;
– como uma ação como essa poderia se desdo-
brar em um grande programa habitacional para o
centro;
– como os itens estruturais de um programa
para essa faixa de renda poderiam se dar com um
suporte público e possível, para sustentar que
faixa de renda habitaria a área central. Essa ques-
tão inclusive é antagônica em relação à postura
ideológica e política de então de que pobre deveria
morar nas regiões distantes.
Essa inversão de valores estruturais era, e é a-
inda, um grande desafio para superar os instru-
mentais existentes e também uma visão de
economia falsa, que não considera a economia da
cidade, não compreende de que maneira isso po-
deria ser implementado em larga escala. Este é o
princípio do programa de cortiços que foi elabora-
do.
No final de 1989, existiam duas respostas a se-
rem desdobradas a médio prazo. Em 1992, o pro-
grama tinha a seguinte estrutura:
– primeiro, foi fundamental ter instrumentos
diversificados, porque o programa atingia grande
espectro de renda, de zero a oito salários;
– o programa deveria ter um ‘varal’ de opções,
diversas combinações. Mudar de opção não pode-
ria engessar a dinâmica de retomada da cidade por
essas famílias.
Com isso o programa passou a ter a seguinte
estrutura:
– Projetos de médio porte: compreendendo
imóveis vazios, subutilizados ou encortiçados
remembrando, se possível, dando a subestrutura
urbana daquele contexto para áreas de até 5.000
m2 de solo. Não são projetos nem muito grandes
nem pontuais (imóveis). Seriam como grandes
projetos âncora, para extrair outras famílias de
outros cortiços. A experiência da Moóca, por e-
xemplo, incluía discussões, encontrava outras
saídas como um grande fórum vivo, entendendo o
que cada grupo político tinha de específico em
relação à ações respostas e parte de ações públicas.
Assim, uma ação de médio porte só seria possível
18 Comissão de estudos sobre habitação na área central
se fosse estabelecida uma análise urbanística em
um lugar que permitisse isso.
Quando a ação pública acionava uma desapro-
priação, o valor do imóvel subia e a sensação era
de que a esfera pública estava salvando o dono do
imóvel, já que o juiz determinava um valor muito
acima do que o real. Desapropriar não era o me-
lhor negócio, mas era importante criar exemplos
para a política que se queria implementar.
Os estatutos possíveis, por meio da COHAB
(Companhia Metropolitana de Habitação de São
Paulo) e da CDHU (Companhia de Desenvolvi-
mento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo), permitiam permutas para a construção de
áreas comerciais, respeitando a dinâmica da cida-
de, não expulsando pequenos donos de imóveis
do centro e compondo com eles, usando uma
mais valia gerada. Fixava-se um valor que era
baixo, pela deterioração da cidade, depois se agre-
gava outro custo, a partir da intervenção pública.
Dessa maneira, nunca expulsaria pequenos donos
de imóveis do centro, incorporando-os como par-
ceiros. Quando se aplicava um valor sobre o valor
do imóvel deles, a tendência era a aceitação da
proposta por parte dos proprietários da área me-
nor do que tinham em solo criado, em lojas ou
algum imóvel dentro do empreendimento, libe-
rando o restante da área para o empreendimento
social.
Não era possível realizar isso dentro da estru-
tura do FUNAPS (Fundo de Atendimento a Po-
pulação Moradora em Habitação Subnormal), pois
o desenho institucional do programa não permitia
uma visão empreendedora de um programa habi-
tacional. As ações de grande e médio porte se
ajustavam a projetos satélites de financiamento.
Foram criados alguns subprogramas nesse sentido.
Um deles apresentava a seguinte alternativa: ao
invés de a própria prefeitura desapropriar, repassa-
ria recursos para os próprios grupos intervirem.
Um outro subprograma criava dois valores de
financiamento. O primeiro para compra do imó-
vel: a associação de moradores, com apoio da
assessoria técnica e jurídica, comprava imóveis
discutidos e negociados diretamente, que não
podiam ultrapassar uma quantidade de UPFs (U-
nidade Padrão Fiscal). O segundo, um percentual
do valor do terreno para reforma ou nova obra.
Podia-se usar os dois ou só um: reforma para
aluguel social, minuta com assessoria jurídica
direta.
Outro programa desenvolvido foi o Programa
Cortiços de Origem.
Outra ação era de ZEIS 4 (Zona Especial de
Interesse Social 4), com a idéia de vincular ao
Plano Diretor. A zona especial para cortiço atingia
áreas mais consolidadas de São Paulo. Era uma
figura mista entre área que se reserva para intervir
com projeto e operar dentro delas. Entretanto, não
conseguimos realizar isso em São Paulo porque
não foi aprovado o Plano Diretor. Em Santos a
ZEIS 4 foi aprovada, sem a necessidade de colo-
cá-la no Plano Diretor, como um instrumento
urbano independente.
Outro instrumento era a ZHIS (Zona Habita-
ção de Interesse Social). Estudou-se com a
EMURB, dentro da Operação Urbana Brás, áreas
de estoque para o projeto de habitação para a
região central, nunca pensado com uma visão
excludente, mas sim, com uma visão mesclada
para a cidade, sem guetos.
Ressalta-se que sempre se procurou trabalhar
com a cidade, nunca com a visão excludente de
um conjunto inserido aqui e ali. A discussão era
com a cidade e com quem habita a cidade, com a
morfologia da cidade, com a necessidade de espa-
ço público em que famílias de outras faixas de
renda possam conquistar a cidade contribuindo
com novos elementos de cultura e condições de
correlação com a cidade.
Os projetos e experiências desenvolvidos no
âmbito dos programas e subprogramas elencados
mostraram que a relação dos projetos com a cida-
de, com as áreas públicas e semipúblicas tinha a
intenção de inserir os equipamentos nos projetos
habitacionais, de modo a fazer a cidade trocar com
o conjunto habitacional.
Tendências recentes de intervenção em centros
metropolitanos
Sarah Feldman
Sarah Feldman e Ana Martins
Ao se abordar o tema das tendências recentes
das intervenções em áreas centrais é inevitável
afirmar que na última década mudou o panorama
destas áreas no Brasil e que este movimento tem
abrangência global. Há dez anos os centros não
estavam sendo disputados na medida em que
estão sendo disputados hoje. É importante identi-
ficar os interesses que hoje estão voltados para o
centro, qual o papel do poder público e que su-
porte ele tem que dar. Este suporte deve ser mais
Comissão de estudos sobre habitação na área central
intenso hoje, para que a população de baixa renda
se mantenha nas áreas centrais.
O discurso sobre intervenção em áreas centrais
se generalizou e as estratégias se padronizaram.
Ficou fácil qualquer cidade se apropriar do discur-
so, e fazer parecer que a questão de sua área cen-
tral está sendo resolvida. É como se todas as
cidades fossem iguais, passassem por processos
semelhantes. Hoje, quando se fala em intervenção
em áreas centrais, o termo mais utilizado é revita-
lização. Ou seja, decretou-se a morte dos centros,
pois revitalizar pressupõe atuar em áreas que estão
mortas. O termo dominante utilizado inclusive na
mídia para intervenções em áreas centrais é com-
posto por três aspectos obrigatórios:
– necessidade de valorização da identidade cul-
tural das áreas centrais (relacionada à preservação
de imóveis de interesse histórico e do valor simbó-
lico do centro);
– necessidade de criação de novas centralida-
des prioritariamente em áreas industriais e portuá-
rias subutilizadas relacionada à inserção das
estruturas físicas demandadas por atividades fi-
nanceiras e terciário avançado;
– necessidade de negociação entre setor públi-
co e setor privado para intervenções que devem se
dar através de projetos urbanos em detrimento de
planos.
Esse é o discurso hegemônico, repetido ad eter-
num para qualquer cidade. Os dois últimos aspec-
tos – criação de novas centralidades e negociação
entre setor público e setor privado – expressam a
reorganização da economia no contexto da globa-
lização. As áreas centrais aparecem hoje como
regiões imobiliárias privilegiadas do setor imobili-
ário. Essa é a grande novidade dos anos 90, aqui
no Brasil. Na Europa e nos Estados Unidos, esse
processo se inicia a partir dos anos 70.
O setor imobiliário é hoje constituído por um
amplo leque de capitais: desde a indústria da cons-
trução civil, propriamente dita, até seguradoras,
redes hoteleiras, instituições financeiras, e indús-
tria de entretenimentos. O setor imobiliário é um
setor internacionalizado, que atua em blocos em
cidades pelo mundo afora. Exemplos radicais da
intervenção do setor imobiliário, em sua configu-
ração atual, são a Times Square, em New York,
ancorada e liderada pela Disney, e a Potsdammer-
platz, em Berlim, pela Sony. Estas áreas passaram
por um processo de renovação onde o principal
agente foi a indústria de entretenimento.
Esses projetos estão associados à recuperação
econômica e do valor imobiliário dos estoques de
imóveis localizados em áreas centrais - tanto os
protegidos por instrumentos de preservação,
quanto os subutilizados pelo esvaziamento de
áreas industriais e portuárias.
A questão da preservação de imóveis começa
nos anos 70 a ser tematizada em contraposição a
19
projetos de renovação urbana das áreas centrais
que tinham como princípio a tabula rasa. Ela se
transforma, nas duas últimas décadas, numa estra-
tégia de agregação de valor à economia urbana e
instrumento poderoso de atração de investimentos
privados supra-regionais e internacionais.
A chamada “revitalização” das áreas centrais é
hoje um dos esteios das políticas neoliberais em
nível municipal, pautadas na prevalência dos inte-
resses de mercado e conseqüente redução e mu-
dança do papel do estado. Para dar o nome certo,
não se trata de estratégia de “revitalização”, mas
de “revalorização imobiliária” dos centros. E há
inúmeros exemplos de projetos, nessa perspectiva,
bem-sucedidos na Europa e nos Estados Unidos,
e alguns em curso no Brasil.
A questão habitacional não está presente no
receituário, que prevê para essas áreas apenas
atividades de entretenimento, ou do setor lazer,
terciário avançado. A habitação, quando aparece,
se inclui na retórica da mistura de usos, e quando
projetos habitacionais são realizados, se destinam
à população de mais alta renda. Pode-se afirmar
que a habitação de interesse social não está em
pauta nos projetos recentes.
Para se recorrer a projetos para áreas centrais
com inclusão de população de baixa renda, é ne-
cessário voltar no tempo. O projeto paradigmático
é o de Bologna, dos anos 60, que se realiza no
contexto de governo da região da Emilia Romana,
na Itália, que tinha representação majoritária do
Partido Comunista. Lá foi realizado um plano na
área central que coloca a intervenção do poder
público em uma perspectiva de valorização do
patrimônio arquitetônico e de contenção do pro-
cesso de periferização. O plano se inscreve em
uma perspectiva de uma política abrangente ao
conjunto da cidade. Não é um plano isolado, não
um projeto urbano isolado, não é uma coletânea
de projetos urbanos. Existe um plano e um proje-
to urbano na história de Bologna. O centro, além
de bem cultural, foi considerado patrimônio eco-
nômico que não poderia ser desperdiçado e entre-
gue ao domínio da especulação imobiliária.
O plano foi elaborado pelo poder público com
participação da população, e a política habitacional
foi prevista para atender à população de baixa
renda, estudantes e idosos. Esta foi efetivada atra-
vés de cooperativas de proprietários, da gestão
coletiva de setores urbanos, e não só de edifica-
ções, da garantia de moradia do aluguel acessível
e, além de envolver um número elevado de desa-
propriações. Isso aconteceu paralelamente a ações
que incentivaram o turismo, a cultura e o uso
terciário no centro. Tudo aconteceu conjuntamen-
te. Só foi possível atuar em várias frentes porque o
poder público assumiu seu papel no subsídio à
população de baixa renda.
20 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Mais recentemente, em Lisboa, no período
pós-revolução de abril, vêm sendo realizadas in-
tervenções em bairros centrais que se alinham à
experiência de Bolonha.
Em Lisboa, o processo se iniciou como de-
manda de moradores, com a mobilização de dois
bairros. A prefeitura de Lisboa assumiu o projeto
por meio de estratégias que visaram melhorar o
potencial social e econômico da cidade, mantendo
a população existente. A estas práticas associou-se
o conceito de reabilitação urbana.
É importante destacar a estrutura de gestão
criada para efetivar os projetos de Lisboa. Nos
bairros, instalaram-se escritórios técnicos multi-
disciplinares, que desenvolvem planejamento e
gestão interligados, isto é,. quem pensa, projeta e
também executa, e tem contato com a população.
A experiência se expande para um conjunto enor-
me de bairros. Institucionalmente, organiza-se
uma esfera central de governo local, acima dos
escritórios técnicos, e outros órgãos da adminis-
tração lhe dão suporte. Assim, o processo é incor-
porado à estrutura da administração para se
efetivar.
Em Bologna e Lisboa, a participação do poder
público é fundamental, assim como a vinculação
da política da área central à política urbana geral
da cidade, e a associação da preservação de imó-
veis à manutenção da população residente. O
ponto de partida para a formulação das propostas
é a situação especifica de cada lugar. Não se
transpõem modelos, mas se constroem processos
de gestão adequados às realidades sociais, econô-
micas e físico-territoriais de cada bairro.
No Brasil, desde os anos 80, inúmeras cidades
estão promovendo intervenções em áreas centrais.
Porém, a habitação não vem sendo contemplada.
A atração de atividades de turismo, a inserção do
terciário avançado, a multiplicação de espaços
culturais são uma constante, e podem ser observa-
das nas experiências de Recife e do Pelourinho,
em Salvador, que já apresentam resultados concre-
tos. O Pelourinho constitui o exemplo mais claro
do não-lugar da HIS: havia uma população resi-
dente, de baixa renda, que foi intencionalmente
expulsa. No Recife, na área em que se iniciou a
intervenção, há poucas pessoas morando numa
favela , que não foi incluída como prioridade no
plano. Os dois projetos são desvinculados de uma
política urbana abrangente à cidade.
A situação de São Paulo é particular. Em pri-
meiro lugar, é necessário definir o que se conside-
ra área central. No Plano Reconstruir o Centro,
recentemente apresentado pela administração
municipal, se define como área central o centro de
negócios e os bairros centrais, que são estruturas
urbanas indissociáveis. Os bairros centrais se
constituem em função do centro de negócios, e
mantém atividades econômicas poderosas, que
atendem não só a cidade, mas a região.
Em segundo lugar, é preciso considerar que no
centro de São Paulo sempre existiram moradias.
No Rio de Janeiro, por exemplo, não há. Em São
Paulo, a moradia é componente estrutural, um
elemento importante na complexidade funcional
da área central. A composição dos moradores
também é particular, porque a população pertence
a um amplo leque de faixas de renda. Isto é o
amálgama da diversidade funcional, pois introduz
e garante a diversidade social.
A persistência das moradias por mais de um
século nos mostra que não é obra do acaso a força
dos movimentos por moradia na área central de
São Paulo. Também não é obra do acaso que esse
movimento cresça quando surge a Associação
Viva o Centro.
A Associação Viva o Centro é a expressão da
nova disputa pela área central, do interesse imobi-
liário por sua revalorização. A Associação Viva o
Centro tem o mérito de colocar o centro em pauta.
Entretanto, é a grande protagonista na construção
do discurso do centro de São Paulo como morto,
violento, deteriorado etc, que justifica a necessida-
de de “revitalização”. É esse discurso que é incor-
porado pela mídia, e que vem sendo aceito de
modo acrítico por vários setores da sociedade.
Hoje há caminhos importantes que começam a
ser apontados em São Paulo, pois vão na contra-
mão deste senso comum. Já existe um plano para
o centro que não aceita receituário, e estabelece
diretrizes que partem da dinâmica da área central,
do reconhecimento do centro dinâmico, vivo do
ponto de vista social e econômico. Na área central
da cidade, há mais de 400 mil habitantes – quase
uma Ribeirão Preto – e não pode estar morta.
Além disso, São Paulo tem hoje uma política habi-
tacional para a área central.
Mas há um problema: não existe um plano pa-
ra a cidade. Falta um apoio no tripé composto por
Plano Reconstruir o Centro, Política Habitacional
para o Centro e Plano Diretor. Falta um plano que
situe o papel da área central na política urbana,
que crie mecanismos que garantam a não-exclusão
nesse contexto de disputa pelo território da área
central, de interesses poderosos do mercado imo-
biliário.
Os instrumentos urbanísticos vigentes em São
Paulo estão há muito superados. A atividade imo-
biliária na cidade mudou muito, há um grande
número de empreendimentos imobiliários de
grande porte realizados com capital imobiliário
internacional, que hoje se concentram na região da
Berrini, embora estejam também presentes em
outras regiões da cidade. Considerando-se o en-
volvimento do setor imobiliário nos debates sobre
o centro, é óbvio que este território esteja na sua
mira. Se não houver um plano para a cidade que
Comissão de estudos sobre habitação na área central
contenha instrumentos condizentes com a cidade
real, isto é, que estabeleça critérios e limites para a
produção imobiliária, que resgate o interesse cole-
tivo na atuação do poder público na gestão do
espaço urbano, qualquer política habitacional para
a população de baixa renda na área central ficará
fragilizada.
Avaliação da intervenção no Pelourinho
Demetre Anastassakis
Agradecendo a participação o palestrante in-
troduziu sua intervenção com a perspectiva de
polemizar. Acredita na regra básica do capitalismo
que é a demanda e a oferta. Não há demanda para
prédios no caso de São Paulo que ocupem a Av.
São João e a Duque de Caxias somente com escri-
tórios modernos. Escritórios modernos, da cha-
mada nova economia não querem mais esse
espaço... Estes espaços acabam sendo “micos
empresariais”. Isso vale também para Salvador ou
Rio. Não há demanda em centro histórico para
tantos centros culturais e butiques. A aristocracia
de Salvador, assim como a classe média do Bexiga
saíram do bairro porque a moda imobiliária os
levou para outro lugar.
No caso de Salvador, por conta dos prédios
históricos, não se pode demolir para construir
prédios comerciais. Quando há esvaziamento
econômico acontece o que o palestrante chama de
mais-valia negativa. A mais-valia positiva ocorre
quando a terra tem um preço, a infra-estrutura
pública tem outro preço, o proprietário da terra
soma os dois preços, terra e infra-estrutura, e ven-
de por mais do que a somatória. Nos lugares de-
gradados, o movimento é o contrário, a terra vale
menos porque não é querida, vale menos do que
custa produzi-la. Verifica-se uma mais-valia nega-
tiva pois a fração de terreno nas áreas com infra-
estrutura vale menos do que a fração de terreno
produzido na periferia. Hoje o preço da terra na
periferia é aproximadamente R$ 4.000,00, R$
5.000,00, o lote. Se se tem um lugar que a burgue-
sia não quer mais, não tem número de comprado-
res, pode-se ter uma fração de terreno com um
valor menor do que a terra “nova” produzida na
periferia.
A experiência da equipe do palestrante com
centros degradados começa no Bexiga, vai para o
Rio de Janeiro e depois para Salvador. Hoje há
certo consenso de que é bom que a população de
menor renda more no centro. É bom economica-
mente para eles pois quando uma pessoa gasta 4
ou 5 horas na condução, perde aquilo de vida,
ninguém ganha com essa perda de horas. É uma
perda para ninguém.
Além disso, a cidade é constituída de muitos va-
zios pois o capitalismo não consegue preencher todos
os vazios. Existem muitos terrenos vazios esperando
21
outros usos, que devem ser ocupados, pois se estará
pondo a trabalhar o capital público enterrado em
infra-estrutura que está ocioso. Também o poder
público não terá de ‘correr atrás do prejuízo’ na urba-
nização de novos loteamentos. É melhor e mais
econômico para a cidade e para todos.
Um problema social que deve ser resolvido, é
o problema dos conflitos possíveis da demanda
com o entorno nos bairros em que se propõe fixar
populações pobres. É um problema social pois o
entorno pobre se intriga com a demanda também
pobre que chega com conflitos que podem ser
caracterizados como: “eu não quero favelado per-
to de minha casa”... É necessário montar um pac-
to social de que área degradada não é bom para
ninguém.
Se for conseguido o adensamento da área, o
investimento público é realizado mais facilmente,
os custos per capita são menores, e é melhor rela-
ção custo benefício.
Há que se trazer a iniciativa privada para isso,
segundo o palestrante. O grupo GAFISA e o gru-
po Rossi Residencial estão, por exemplo, atenden-
do populações que não são populações de cortiço,
com unidades a R$ 25.000,00 a R$ 30.000,00, com
prestações de aproximadamente R$ 300,00. Isso é
um progresso porque descobriram todos que a classe
média baixa dá lucro, ou “vender fusquinha é negó-
cio”! Com o PAR, Programa de Arrendamento Resi-
dencial da CEF é possível, como já está acontecendo,
atender maciçamente também a população moradora
em cortiços, e que paga aluguel.
O Bexiga, por exemplo, tem muitos terrenos
vazios. Esses terrenos no Bexiga tem preços mais
baixos do que o terreno na periferia. Se se faz uma
loja no térreo de novos edifícios, por exemplo, é
suprida a diferença de preço aparentemente alto
para pobres. Assim, o preço de terra pode ir até
R$ 1.000,00 a R$ 2.000,00 por unidade e o restan-
te do financiamento obtido pode ir para constru-
ção. Deve, portanto, ser estimulado o uso misto
das edificações do centro. Com lojas embaixo e
habitação em cima; as diferenças tipológicas entre
terrenos permitem que alguns terrenos rejeitados
pela indústria da construção – destinadas a clien-
tes mais ricos - se prestem à ocupação pelos mais
pobres... Fundos de terrenos, terrenos finos, etc,
há que se garimpar terrenos que valem menos
para a especulação imobiliária.
Há uma evolução no pensamento urbano de
1989-90 para hoje. Naquela época era tolerada,
pelos governos mais progressistas, a presença de
classe de renda baixa no centro. Hoje pode-se
dizer que está em moda! Há programas muito
ambiciosos nos lugares centrais, independente da
ideologia política dos governantes locais.
No Rio de Janeiro, foram encomendados estu-
dos sobre o centro, sobre a parte histórica do cen-
tro do Rio. Foi feito um inventário de terrenos e
22 Comissão de estudos sobre habitação na área central
encontrou-se 138 terrenos totalmente vazios, inse-
ridos na malha consolidada da cidade, nos quais
podem ser construídas 4.000 unidades totalmente
contextualizadas com o entorno. O governo mu-
nicipal atual quer fazer já 2.000 unidades pelo
programa PAR. No Rio a fração ideal da terra é,
hoje, no centro R$ 2.500,00, em lugares já estrutu-
rados com gás, energia elétrica e telefone, além de
água, esgotamento e drenagem.
Na legislação, no caso mesmo do Rio, e tam-
bém em Salvador, há uma permissividade para
experiências. Não conflita com IPHAN (Instituto
do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional),
vale o que for mais exigente em termos de legisla-
ção. Não se pode fazer um arranha-céu, por e-
xemplo, para que toda a contextualização com o
existente seja preservada.
As experiências com legislação de interesse so-
cial, se derem certo, e forem aprovadas socialmen-
te, serão implementadas e sacramentadas, mas
devem visar um adensamento populacional.
No centro histórico de Salvador a fachada dos
antigos casarões é um bem público e será restau-
rada pelo BID Monumenta, programa do Banco
Mundial. O interior dos casarões, que já não existe
como era antes, será construído modernamente,
através do financiamento PAR. Os moradores,
então, terão outro tipo de subsídio, pois ganham a
fachada e o telhado. Em um casarão unifamiliar
existirão depois dessa reforma, apartamentos con-
fortáveis com 2 quartos de 37, 40 até 50 metros
quadrados, que custarão de R$ 20.000,00 a R$
25.000,00 para o mutuário.
Segundo o palestrante, o poder público deve
ter função de fomento. Apresentou duas ativida-
des de fomento com as quais teve experiência,
uma com governo mais progressista e outra com
um governo moderado. A primeira experiência foi
na gestão Erundina, na qual a prefeitura tinha, na
área de cortiços e nos mutirões em geral, uma
atividade de fomento. Não executava habitação
diretamente, fomentava a demanda com assessoria
técnica, financiava e coordenava tudo. A demanda
solicitava e a assessoria trabalhava para a deman-
da, que construía em mutirão, e geria em autoges-
tão assistida. No Rio, na prefeitura, desde a
primeira gestão César Maia, há uma coordenadoria
de fomento na qual a demanda é ‘casada’ com
construtoras, escritórios, projetos. As construtoras
vão na CEF, assim, com a chancela da prefeitura.
O dinheiro não é emprestado para a prefeitura,
mas para os mutuários, que contratam as constru-
toras. O projeto é encomendado pelo poder públi-
co a escritórios de projetos e posteriormente a
empreiteira adere ao processo.
Por fim, o palestrante demonstrou sua esperança
de grandes progressos na questão pela necessidade
do capitalismo de “vender fusquinha”, de habilitar a
população com crédito para “comprar o fusquinha”...
 O direito de morar perto versus o direito de ter
quintal; na democracia, o interesse e a decisão de
cada família devem ser respeitados e soberanos, e
não mais como hoje, em que as opções são a fave-
la, o cortiço, a periferia distante, ou o morar de-
baixo da ponte...
Experiências Latino-Americanas
Evaniza Rodrigues
Evaniza apresentou um quadro de como a
questão da moradia no centro está sendo trabalha-
da em outros países da América Latina. Essa a-
bordagem é importante, já que coloca a luta dos
movimentos de moradia dentro de um processo
histórico. A luta por moradia na área central não é
delírio de um grupo de uma cidade; existe um
processo em curso nas capitais da América Latina
e em outras grandes cidades na Europa.
Os processos nas áreas centrais dessas cidades,
que têm seus centros inicialmente caracterizados
inicialmente por um momento de esplendor; depois,
momentos de decadência e, mais recentemente, pas-
sando por processos de requalificação, reurbanização,
revitalização e outros ‘res’ e as diferentes visões que
se colocam em cima disso. São inúmeras as experiên-
cias que fizeram a requalificação do centro sem inclu-
ir a população e terminando por expulsar os mais
pobres e moradores do centro. Essas experiências
não podem ser esquecidas, são matérias-primas que
não podem ser perdidas.
Nesse sentido a Secretaria Latino Americana
de la Vivienda Popular (Selvip), que reúne os mo-
vimento populares de moradia do Cone Sul e
alguns países andinos, e a Coalizão Internacional
do Habitat (HIC), que é uma rede de ONGs e
movimentos populares mundiais, bastante expres-
siva aqui na América Latina, está atenta a esse
processo. Ela começou a reunir estudos sobre o
que estava acontecendo nos movimentos popula-
res que garantisse a permanência, a sobrevivência
e a qualidade de vida dos moradores do centro.
Assim, tivemos um primeiro trabalho entre 1998 e
1999, que reuniu algumas experiências e alguns
casos relatados em uma pesquisa publicada em
dois volumes (Habitat International Coalition,
Unione Inquilini, Habitat et Participation. Estrate-
gias populares em los centros historicos. vol.1, América
Latina, África e Ásia. Vol. 2, Europa. HIC, Ciudad
de México, 1998). Primeiro, foi feita uma leitura
do que aconteceu em 45 lugares diferentes, sendo
15 na América Latina.
No segundo momento, foram feitos um semi-
nário e uma análise de tendências que marcaram
esses processos Algumas primeiras conclusões: a
moradia precária nos centros da maioria das capi-
tais latino-americanas apresenta diferentes nomes
e expressões, posse, inquilinato, cortiços, hotéis,
pensões. São também diversas as situações de
Comissão de estudos sobre habitação na área central
propriedade: particulares, particulares com tom-
bamentos históricos, dos governos locais ou insti-
tutos ou de empresas públicas. Na Cidade do
México há propriedades de uma caixa de seguri-
dade social, que é um limbo. Não é nem público
no sentido de uso, de disposição pública, nem
privado mas que são para fins sociais e cuja pro-
priedade não pode ser transferida; esses imóveis
não podem ser vendidos e não há outro instru-
mento para garantir a posse. Situações como essa
foram observadas na pesquisa. No campo das
intervenções foram trabalhadas duas áreas: uma,
mais restrita, que é a produção e readequação para
reciclagem de moradias de modo pontual. Outra
abordagem foi como a componente moradia entra
no processo de renovação urbana; foram conduzi-
dos processos de requalificação urbana sozinha de
um lado e a moradia de outro etc.
Um ponto interessante na pesquisa é que, na
maioria das cidades com esses processos de mora-
dia nas requalificações, existiu e existe organização
de luta, organizações de defesa dos moradores,
processos de enfrentamento contra expulsão e
pela melhoria da qualidade na área central. Das
várias experiências interessantes existem duas que
foram rapidamente relatadas pela palestrante, a
experiência da Cidade do México e de Lima, no
Peru.
Na Cidade do México existiam, em 1970, 340
mil famílias que moravam na área central da cida-
de, que é bastante densa e importante até hoje,
capital federal. De 1970 a 1990, de 340 mil passa
para 150 mil famílias, processo de expulsão de
mais da metade da população. Um fato muito
importante aí, que marcou a luta da população, foi
o terremoto de 1985, que abalou a cidade. Muitas
dessas casas caíram ou sofreram danos que invia-
bilizaram a permanência das famílias ali. Naquele
momento, o governo da cidade e o governo na-
cional acharam a fórmula ideal para tirar todo
mundo que morava no centro da cidade. Os re-
cursos para a reconstrução da cidade e apoio às
famílias eram para expulsá-los desses centros.
Nessa época, os moradores se organizaram, atra-
vés das Assembléias de Bairros, em um grupo
forte de defesa do inquilinato que começou a lutar
e a permanecer nessas casas e a lutar para que os
recursos disponíveis para atendimento das famílias
atingidas pelo terremoto fossem utilizados na
permanência dessas famílias nos locais de origem.
A luta tem resultado e vários desses casarões per-
manecem com essas famílias, que conseguiram
adequá-los, reciclando as moradias, tornando-as
de melhor qualidade, nessa mesma área central.
O que também é importante destacar na Cida-
de do México é que a maioria das moradias nas
áreas centrais é de casas ocupadas, não são rela-
ções de inquilinato. Foi iniciado um processo na
gestão passada e nessa gestão do governo da Ci-
23
dade do México, que consegue regularização de
posse que não estava em pauta antes. São casas
tombadas pelo patrimônio histórico, portanto, há
muitas dificuldades para sua remodelação.
Em Lima, o processo está se dando de maneira
mais integrada com o processo de renovação ur-
bana. O número de cortiços é impressionante e o
processo de expulsão bastante grande. Não houve
pressão de especulação imobiliária para as famílias
saírem mas sim, pressão pela condição de não
pagamento de aluguel. O processo de renovação
urbana dividiu a cidade em grupos de 12 a 15
quadras em cada região, formando perímetros,
compostos por comitês pelas famílias moradoras
naquela área, moradoras proprietárias, moradores
inquilinos, moradores de casas do governo, co-
merciantes, pequenas empresas e pequenos negó-
cios, que são convidados a rediscutir todos os
espaços daquelas 12 quadras, buscando uma solu-
ção abrangente e não se discutindo lote a lote. Mas
com toda possibilidade de troca de lote, de troca
de espaços, de condição de solo criado, espaços
que não estão construídos, que são tombados pelo
patrimônio histórico, permitindo um intercâmbio
dentro do perímetro, apoiado pela prefeitura, por
ONGs contratadas para assessorar aquele proces-
so e também com o apoio do legislativo local para
a construção de alternativas legislativas. Esse pro-
cesso iniciou-se em 1997, está no meio do cami-
nho e já tem experiências interessantes que
mostram a intenção de combinar moradia e luta
pela permanência na área central.
É importante também apresentar a experiência
dos movimentos populares de Montevidéu e de
Buenos Aires. Algumas dessas experiências foram
relatadas no seminário Autogestión, rehabilitación e
concertación: experiências em políticas de vivienda popular.
(8 y 9 de diciembre de 1997. Centro Argentino de
Ingenieros. MOI, Movimiento de Ocupantes e
Inquilinos, Asociación Civil). As organizações que
têm como iniciativa os movimentos populares têm
capacidade de juntar atores diferentes, como uni-
versidades, técnicos de ONGs etc. para buscar o
poder público e conseguir formular políticas de
intervenção no centro.
No caso de Buenos Aires, existem 130 mil fa-
mílias em casas ocupadas na região central, 200
mil famílias em cortiços e pensões, 100 mil pesso-
as morando em vilas como os quintais que se
conhece em São Paulo. Em oposição a isso, exis-
tem 150 mil imóveis vazios na região central de
Buenos Aires... O centro está deteriorado na sua
maior parte, mas existem iniciativas de renovação
urbana, revitalização, como costumam dizer, bas-
tante excludentes como em Porto Madero. Tam-
bém existem muitos galpões e fábricas vazias nos
quais já não existem mais atividades industriais.
Nesse sentido, o Movimento de Ocupantes e
Inquilinos (MOI) de Buenos Aires, que se forma
24 Comissão de estudos sobre habitação na área central
na década de 80 e agrega, entre outros, moradores
de cortiço, buscou quais seriam os componentes
de uma política pública de habitação. Não existi-
am políticas para financiar alternativas de moradia
para o centro. Com a intenção de juntar morado-
res dessas casas ocupadas formaram-se cooperati-
vas que buscariam a compra dos imóveis para o
fundo e alugando.
A primeira parte desse programa é a confor-
mação da cooperativa e da compra do imóvel,
programa chamado por eles de ‘construindo sem
tijolo’, no qual se busca financiamento, como nos
casos da Cooperativa União e Cooperativa Jataí
com média de 30 famílias, conseguindo financia-
mento direto com o proprietário (lembrando que
são imóveis deteriorados).
Em seguida, o programa prevê o apoio do po-
der local de Buenos Aires para o financiamento de
uma cesta de material de construção, mas sem
apoio técnico e de mão-de-obra. O terceiro com-
ponente do programa é destinado à constituição
de cooperativas de produção. Seriam cooperativas
de construção com recursos para remunerar parci-
almente mão-de-obra e serviços. Não existindo
nenhuma política pública, o próprio movimento
monta o quebra-cabeça conseguindo realizar al-
gumas experiências como a Cooperativa União
que fica a duas quadras de Porto Madero e a Coo-
perativa Jataí que fica em San Telmo.
A partir daí houve uma maior pressão junto ao
poder público para que se passe a ter uma política.
Em 1999, foi aprovada uma lei municipal de a-
poio à autogestão, com repasse de recursos para
cooperativas de construção de moradia. A Coope-
rativa Jataí em um segundo momento, já conse-
gue, então, repasse de recursos da prefeitura de
Buenos Aires.
Uma última experiência é a Cooperativa Peru,
que agrega não só um cortiço, mas cinco módulos,
uma pequena favela, uma escola e três imóveis encor-
tiçados para atendimento de mais famílias, aproxima-
damente 50 famílias. Parte desses imóveis já pertence
à cooperativa e parte pertence ao governo da cidade.
A proposta não é só fazer moradia, mas um processo
integrado ao bairro que inclusive aproveita a escola
hoje desativada para fazer capacitação profissional
em cooperativas na própria cidade. A partir dessa lei
de autogestão, existem muitas outras propostas em
processo, inclusive algumas fábricas ao lado da Coo-
perativa Jataí.
Em Montevidéu, os movimentos incorporaram
a experiência das cooperativas de ajuda-mútua do
Uruguai, apropriaram-se do acúmulo que se tinha
em construção por ajuda-mútua e em mutirão. A
partir das ações cooperativas da lei nacional de
moradia do Uruguai, com o financiamento do
banco hipotecário e com a prefeitura de Montevi-
déu, incorporando o conceito de propriedade cole-
tiva, nas três últimas gestões começou-se a
trabalhar uma intervenção na área central. Foram
feitos dois projetos pilotos pagos totalmente pela
prefeitura: Cooperativa Cidade Velha e Cooperati-
va Mulheres Chefes de Família em que, pela pri-
meira vez, se fez reciclagem em um imóvel na área
do porto de Montevidéu. Já no segundo momento,
o conceito de cooperativa vai ganhando espaço na
área central, e notam-se duas tendências interes-
santes: uma, a de que as cooperativas de poupança
e de crédito, que já são compostas por setores
médios da sociedade, começam a fazer interven-
ção e reciclagem em imóveis na área central. Na
seqüência, nota-se também o apoio ao financia-
mento da prefeitura na aquisição do imóvel e a
combinação com recursos do banco hipotecário
para financiamento à reciclagem.
A proposta de como é que se trabalha o valor
pelo qual seria adquirido um imóvel no centro é a
grande questão no caso de Montevidéu. Um pro-
cesso no qual se combina avaliação do entorno -
não uma avaliação de mercado que seria impossí-
vel de fazer porque não se comprava nem se ven-
dia nada no porto havia anos -, um valor do uso
do entorno, que pode ser entendido como as pes-
soas usam os lugares e quanto ele vale de fato
com o valor venal, que é base para pagamento de
impostos. Parâmetros de comparação com algu-
mas intervenções têm buscado deter a especulação
e a subida dos valores dos imóveis. É importante
apresentar também algumas experiências de coopera-
tivas que estão com projetos de negócios de turismo.
A área do porto, a cidade velha, tem potencial de
turismo bastante interessante e a prefeitura está pas-
sando para essas cooperativas a gestão de alguns
imóveis de interesse turísticos e serviços no intuito
também de fortalecê-las e agregar nas mesmas esse
potencial de geração de renda.
DEBATEDORAS DA MESA
Cristina Schicchi e Marta Farah
Maria Cristina Schicchi
O Fórum Centro Vivo tem a participação de
uma série de entidades que já discutem a área
central como as dos movimentos de moradia, do
Comissão de estudos sobre habitação na área central
comércio informal, os moradores de rua, grupos
culturais, universidades, escritórios técnicos de
assessoria etc. A proposta não é que o Fórum se
transforme na voz e pensamento de todas estas
entidades mas, ao contrário, que cada entidade
resguarde sua natureza e continue sua atuação,
sendo matéria do Fórum aquelas questões em que
todas estariam implicadas ou ações em que, de
forma geral, se estabeleça um consenso destas
entidades como prioridade a ser tratada.
A carta de princípios do Fórum é o documento
fundamental para nossa atuação em todos os seto-
res da vida na cidade. Os 12 pontos colocados na
carta, que estão elencados pelo jornal do Fórum,
já falam muito sobre a forma como o Fórum vê e
quer a cidade.
Com relação à discussão de habitação na área
central, a debatedora retomou as questões que a
palestrante Sarah Feldman levantou, principalmen-
te com relação ao Plano Diretor. O Fórum Centro
Vivo, em sua última plenária, discutiu e aprovou
um documento que discute os pontos propostos
no Plano Reconstruir o Centro. O documento,
entregue à Prefeitura, contém observações que
vão no mesmo sentido do que a Sarah apontou.
Um dos pontos levantados é exatamente a ênfase
dada à área central como “a menina dos olhos”
desta gestão. Claro que é importante olhar para o
centro, mas o que nos deixa preocupados é o não
olhar concomitantemente para as outras áreas da
cidade. Entende-se que a perspectiva de descentra-
lização administrativa, um dos pontos mais impor-
tantes da campanha para a prefeitura e que se
inicia com a discussão dos orçamentos, impõe
uma ação simultânea de criação de subprefeituras
e não apenas no centro. Entende-se que o Plano
Diretor é a única instância em que as várias áreas
da cidade podem ser contempladas e recolocadas,
ou seja, interessa-nos determinar o lugar do centro
em relação a toda a cidade e não como questão
isolada. Inclusive porque o que se supõe, e o que
aparece nos discursos de inclusão em relação à
área central, é a sua característica de diversidade
de usos e usuários.
E é exatamente isto que o Fórum não concor-
da em generalizar. Primeiro porque nem todos os
que moram na periferia podem e querem usufruir
deste centro da mesma forma. Segundo porque a
lógica é que se implemente equipamentos em toda
a cidade, em várias escalas e particularmente, em
relação à habitação, duas questões são colocadas:
o texto do Plano Reconstruir o Centro fala que
seria preciso prover habitação para “pessoas que
apreciam a diversidade”. Devemos concluir que
quem mora na periferia optou pela homogeneida-
de e que isto é uma questão de escolha ou é algo
desejável para toda a cidade, uma condição da
urbanidade? Outro discurso presente em quase
todos os planos é a busca de diversidade funcio-
25
nal, cultural etc. e que o Centro teria esta caracte-
rística potencialmente por ser a área mais bem
equipada, com infra-estrutura. Mas de qual infra-
estrutura se fala? Dos grandes equipamentos cul-
turais, dos edifícios institucionais? Porque esta
diversidade que incluiria a habitação social neces-
sita de uma oferta de equipamentos de uso cotidi-
ano que, tanto quanto se sabe, não existe hoje em
quantidade suficiente, até pelo processo de esvazi-
amento que se deu na área central. E custa caro.
Sem querer cair no discurso do que é mais impor-
tante fazer, se o Corredor Cultural anunciado ou
habitação popular, porque não se trata de uma
simples eleição, a verdade é que o texto parece
indicar ações muito mais na direção do primeiro.
Aí, novamente uma questão mais geral: o lança-
mento primeiro do plano para a área central e as
propostas nele contidas devem ser encaradas co-
mo modelo para toda a cidade e para o que deverá
ser adotado para os outros setores e bairros? Isto
justificaria a prioridade para se organizar primeiro
esta área? Se a resposta for afirmativa, o Fórum
teria algumas questões a colocar.
Acredita-se que dificilmente as ações sobre o
centro podem ser emblemáticas para os outros
bairros. Isto é mais do que evidente, pois no geral
as outras áreas da cidade carecem ainda de conso-
lidação de funções, estruturação de centralidades
etc. Assim, só tem sentido olhar o centro como
laboratório em que se pode operar em situações-
limite, esgarçando as possibilidades de solução. O
Fórum tem dúvidas sobre sua exemplaridade para
outras cidades, que se deve pensar então para outros
bairros da própria cidade? Volta-se à questão inicial,
portanto, que é no Plano Diretor que se encontrará a
definição sobre que outros pontos devem ser traba-
lhados simultaneamente e, provavelmente, em planos
setoriais de outras subprefeituras.
Marta Ferreira Santos Farah
Recuperar e reconstruir o centro é importante,
em primeiro lugar, para a recuperação da auto-
estima de São Paulo e de seus habitantes. Este é
um passo fundamental para a recuperação – ou
mesmo a construção – de uma identidade comum,
apoiada nos marcos da história social, econômica
e política da cidade e de seus habitantes.
Ao reconstruir o centro, estará sendo resgatada
a memória perdida de nossa cidade e de nosso
próprio passado comum.
No centro, encontram-se marcos da história da
cidade e dos processos sociais vividos em São
Paulo, marcos também da trajetória daqueles que
aqui viveram inseridos nas mais diversas posições
sociais.
Porém, ao reconstruir o centro, também esta-
rão sendo reconstruídos o presente e o futuro da
cidade ao valorizar as condições de vida e de tra-
26 Comissão de estudos sobre habitação na área central
balho dos que nela vivem atualmente e dos que
nela virão a habitar no futuro.
A forma como a cidade de São Paulo e seu
centro têm sido tratados pelas diversas administra-
ções e também pelos seus habitantes afirma, acima
de tudo, o valor do efêmero, da “mudança”, en-
quanto um valor em si mesmo, em que se afir-
mam as realizações de curto prazo.
É como se toda a cidade – e sobretudo o cen-
tro – fosse um local de passagem e não de perma-
nência. E como local de passagem, a cidade é
objeto de investimentos apenas na medida em que
estes possam se reverter em ganhos de curto prazo
para os diretamente envolvidos com tais investi-
mentos.
Desta forma, regiões inteiras da cidade vão se
tornando “descartáveis” e sendo abandonadas a si
mesmas à medida que deixam de ser interessantes
para o pólo dinâmico da economia da cidade.
Segundo esta lógica, seria possível dizer que
não há o que se preservar. Disto resulta uma qua-
lidade de vida sofrível, para não dizer péssima, no
presente. Como se sabe, os efeitos sobre a qualidade
de vida atingem hoje a todos. Este impacto se dá de
forma desigual nas diferentes regiões da cidade, atin-
gindo de maneira mais intensa os habitantes das áreas
periféricas e do centro deteriorado.
Da lógica que enfatiza o curto prazo e considera a
cidade como local de passagem, resulta também uma
cidade em que diferentes gerações dificilmente po-
dem compartilhar referências comuns.
É, portanto, fundamental que a cidade tenha
um projeto que se volte à reconstrução do centro,
pois é um dos poucos lugares em que ainda há
referências a serem compartilhadas, e um dos
lugares em que a qualidade de vida mais se deteri-
orou nos últimos anos.
A recuperação do centro evidentemente se
constitui em uma prioridade, embora esta orienta-
ção de valorização e de recuperação da qualidade
de vida deva valer para toda a cidade.
Vereador Marcos Zerbini
Uma das coisas que cria grande dificuldade em
relação à ocupação de espaços no centro é a legis-
lação do município que é tema próprio da Câmara.
O papel fundamental seria, assim, rever e refor-
mular essa legislação de habitação popular da
cidade de São Paulo.
Vereadora Ana Martins
A Comissão se deu em um momento impor-
tante, momento em que houve um encontro na-
cional do Habitat, Istambul +5.
O Habitat+5 preocupou-se com assentamen-
tos, favelas e moradias irregulares. Há um desper-
tar dos urbanistas, lideranças e governos para o
enfrentamento dessa questão. Em 60 países po-
bres, suas grandes cidades tiveram seus moradores
mais empobrecidos nos últimos cinco anos. Há
cinco ou dez anos, a categoria profissional de
professor era quem ia morar na periferia. Atual-
mente é a categoria profissional de arquitetos,
engenheiros e advogados... O neoliberalismo não é
o caminho para construir alternativas, é um desas-
tre para o Brasil. O apagão privilegiou iniciativa
privada na privatização das energéticas e não exi-
giu novos investimentos. Vai ter aumento na con-
ta para empobrecer mais ainda a população.
No centro, começou um projeto piloto de re-
cuperação , que prevê retirada de placas que co-
brem fachadas, melhoria da iluminação publica,
organização de ambulantes e incentivo à moradia
em prédios da área.
Na cidade estão surgindo debates sobre orça-
mento participativo. Na Penha, há mulheres discu-
tindo qual o enfoque, o olhar feminino para
orçamento. A mulher é muito importante na luta
de moradia. No mutirão e cortiço, é a mulher a
maior participante. No próximo orçamento deverá
haver um avanço, segundo a vereadora, para tirar
a mulher do fogão e do tanque, mesmo mulher
pobre. Aqui ainda há escravos do tanque e do
fogão. Precisamos, segundo a vereadora, de la-
vanderias públicas com preço simbólico, resgatan-
do a experiência dos mutirões; um restaurante
popular já que em um futuro socialista não deve
existir empregada domestica... A questão dos e-
quipamentos públicos nos conjuntos habitacionais
é fundamental. Se houver em cada prédio uma
lavanderia pública, seria, além de tudo, mais eco-
nômico. Por prédio de 30 apartamentos, existem,
por exemplo, 30 máquinas de lavar. Existem cre-
ches que ainda usam maquina de lavar domestica.
É necessário coletivizar, tornar a vida mais racio-
nal, mais humana e mais sadia. Dessa maneira,
gera-se emprego e libera-se a mulher. Devemos
ajudar que essa administração dê certo para mos-
trar que as mulheres são competentes...
Vereador Nabil Bonduki
Morar no centro é construir outro modo de morar
em relação ao atual pois a falta de área de lazer, de
equipamentos coletivos e a falta de segurança fazem
com que as pessoas se aprisionem em casa.
Deve-se pensar a questão do espaço na área
central de maneira rigorosa, pois o terreno é caro e
precioso, e precisa ser bem aproveitado, com qua-
lidade de projeto que garanta a melhor utilização
possível do espaço. O mobiliário deve ter pequena
dimensão e os equipamentos coletivos devem
suprir a ausência de espaço no interior da habita-
ção. É necessário trabalhar para garantir moradia
no centro e viabilizar condições condizentes com
um novo modo de morar. É necessário também
Comissão de estudos sobre habitação na área central
estabelecer fóruns específicos da mulher e do
habitat.
O planejamento está recuperando publicamen-
te a importância para um projeto de desenvolvi-
mento do país. Essa recuperação é importante
porque no Brasil o planejamento ficou associado
ao planejamento autoritário que começou a ser
pensado na década de 30 e teve seu apogeu na
ditadura militar. A idéia de planejamento ficou
extremamente associada aos militares. Mas o pla-
nejamento do setor energético foi construído pelo
projeto de desenvolvimento nacional desde os
anos 30 e foi o que garantiu o desenvolvimento
do país até 1980 e 1990. A partir dos anos em que
o planejamento foi rejeitado é que se iniciou o
problema. O chamado estado mínimo levou a
uma situação na área de planejamento como essa,
na qual empresas e secretarias como Emplasa e
Sempla foram violentamente esvaziadas. Ultima-
mente, planos mais gerais estão sendo substituídos
por projetos urbanos localizados. Projetos urbanos
dissociados do planejamento. Isso está sendo su-
perado, pensando-se um processo de planejamen-
to que não seja mais autoritário.
Tudo isso reforça a necessidade de se construir
políticas publicas com participação, como o progra-
ma de cortiços do governo Luiza Erundina. Deu-se
um grande salto naquele momento, com técnicos
extremamente capazes de ouvir e de se dedicar inte-
gralmente ao trabalho. Essa capacidade de interlocu-
ção foi essencial para construir um programa de
cortiços. Quando estava maduro para conseguir
resultados de maior amplitude numérica, mudou-se a
administração e perdeu-se essa experiência.
O centro, como expressão da cidade, tem de
ser democrático e a Câmara Municipal tem um
importante papel nisso.
DEBATE
Silvana Rubino, PUCCamp – Ressaltou o baixo
preço, a desvalorização da área central, e o proces-
so de gentrification que está acontecendo atualmen-
te. Destacou a necessidade de mecanismos do
poder público para não permitir que isso aconteça.
Ressaltou também que a desvalorização é pré-
requisito para supervalorização da área central.
Demetre Anastassakis – Ressaltou a necessidade
de mais dinheiro orçamentário, de subsídio, e
talvez, de pagamento de juro, por exemplo, pelo
Estado.
Cláudio Manetti – Colocou que existe muito
mais dinheiro hoje do que há 15 anos atrás. Refor-
çou que devemos construir uma história própria, já
que uma cidade é expressão concreta de uma socie-
dade. Pode-se perder essa chance histórica.
27
Evaniza Rodrigues – Apontou para o acúmulo
que já existe para intervenções com peso, que já se
teve tempo para experiências piloto e que hoje a
importância deve ser dada em como se multiplicar
em escala essas experiências. Em São Paulo, se-
gundo ela, as intervenções do PAR são ainda pon-
tuais e sem conexão. Deve-se pensar mais amplo,
pensar outra relação com espaços comunitários.
Uma outra questão a pensar é a de como se apro-
priar de espaço público de um modo popular.
Alertou também para o fato de que, se não
houver articulação entre órgãos para coordenar
esse processo, não se mudará a realidade do cen-
tro da cidade e expulsão de população desse mes-
mo centro.
Marta Farah – Abordou no debate a questão de
habitação de interesse social. Essa questão deve
28 Comissão de estudos sobre habitação na área central
estar inserida em uma perspectiva que envolve o
viver no centro, segundo a debatedora. Mas é
importante que movimentos de moradia, os técni-
cos envolvidos com a questão da moradia e todas
as entidades que participam desse esforço da in-
clusão da moradia social no centro, participem
também da discussão relativa a aspectos mais
gerais da questão da inclusão, tais como a questão
do trabalho, geração de renda, equipamentos de
lazer etc. Para não se transformarem em espaços
isolados, cada um andando setorialmente sem
diálogo. Trata-se de desafio mais abrangente de
resgate da dignidade do morador do centro em
sentido mais amplo. Enfrentar o problema de
segregação de espaços no próprio processo de
reconstrução do centro é possível.
Sessão 3, em 22 de junho de 2001

Condições de vida nos cortiços e ocupações da área central

Mesa

Vereadora Ana Martins (PCdoB); Vereador José Laurindo de Oliveira (PT); Vereador Ricardo
Montoro (PSDB); Vereador Nabil Bonduki (PT); Silvia Maria Schor, professora do Departamento de
Economia da FEA/USP e pesquisadora na FIPE; Verônica Kroll, representante do Fórum de Cortiços;
Maria Jaira Coelho Andrade, representante do MSTC, Movimento de Moradia Sem-Teto do Centro;
Sidnei Antônio Euzébio, representante da ULC, Unificação das Lutas de Cortiços; Luiz Gonzaga da
Silva (Gegê), representante do MMC, Movimento de Moradia do Centro; Penha Elizabeth Pacca,
assessora da vereadora Ana Martins.

questão. O desembolso monetário mensal que as

Silvia Maria Schor
Há três questões cruciais para o entendimento
do problema da moradia na área central da cidade
de São Paulo. A primeira diz respeito ao número
de moradias necessárias para atender a população
moradora em cortiços, enfatizando a magnitude da
oferta necessária e os custos envolvidos. O segun-
do ponto refere-se ao difícil problema de formular
a questão da moradia conjuntamente à proposta
de qualificação da área central. Por último, men-
ciona-se a questão dos moradores de rua, parte
integrante da população da área central.
Esta exposição tem como base de dados duas
pesquisas de campo, realizadas junto à população
moradora em cortiços na área central da cidade. A
primeira pesquisa foi feita pela Fundação Instituto
de Pesquisas Econômicas (Fipe) em 1997, abran-
gendo quatro administrações regionais da cidade
(Sé, República,Vila Prudente e Ipiranga). O traba-
lho foi solicitado à Fipe pela Secretaria de Habita-
ção do Município de São Paulo, com o objetivo de
subsidiar programas destinados a essa população.
Os dados foram levantados mediante amostra dos
cortiços da área e aplicada a mesma metodologia
utilizada para estimar o número de cortiços da
cidade em 1993. O segundo trabalho de referência
utilizado foi a dissertação de mestrado de Luiz
Kohara, defendida em 1999 na Escola Politécnica
da Universidade de São Paulo, e que teve como
tema a rentabilidade dos cortiços da região da Luz.
A primeira questão abordada é a dimensão da
necessidade de provisão de moradia para as famí-
lias encortiçadas, aspecto fundamental para a cor-
reta formulação do problema da habitação na área
central e suas possíveis alternativas e soluções. Os
dados da pesquisa de 1997 indicam a existência de
4.441 imóveis encortiçados na área formada pelos
10 distritos da Administração Regional da Sé,
totalizando 32.231 famílias. Os números constitu-
em referências importantes, pois nos dão a possi-
bilidade de estimar o porte do problema em
mais de 32 mil famílias realizam com o pagamento
de água, luz e aluguel, calculados em seus valores
médios, é de R$ 2,2 salários mínimos na estimati-
va obtida pela pesquisa da Fipe, e 1,8 salários
mínimos pelo trabalho de Luiz Kohara. Um outro
dado importante diz respeito ao valor que o Pro-
grama de Arrendamento Residencial (PAR) da
Caixa Econômica Federal estabelece como limite
do financiamento para as famílias de baixa renda:
20 mil reais. A partir desses valores, pode-se obter
o total de recursos necessários para prover mora-
dia para as mais de 32 mil famílias, mediante a
simples multiplicação do valor do financiamento
PAR pelo total de famílias, chegando ao montante
de 660 milhões de reais. Assim, pode-se dispor
não somente da estimativa do número de unidades
habitacionais necessárias, como também, calcular o
montante de recursos envolvidos para a provisão
destas moradias. Considerando-se a cidade como um
todo, o valor calculado para a área central deve ser
multiplicado por um pouco mais de cinco vezes,
atingindo aproximadamente 3,5 bilhões de reais. A
estimativa não tem a pretensão de oferecer um nú-
mero exato e rigoroso, mas permite, certamente,
avaliar a dimensão do problema.
Outro aspecto importante nesta análise do
problema diz respeito aos recursos que as famílias
moradoras em cortiços desembolsam mensalmen-
te: tomando-se o valor médio dos pagamentos
mensais – 2,2 salários mínimos pela Fipe e 1,8
salários mínimos pelo trabalho de Luiz Kohara – e
multiplicando-o pelo número de famílias, chega-se
a um valor aproximado de 13,5 milhões de reais
por mês. A questão que se coloca, a seguir, é ava-
liar a relação entre o valor dos pagamentos men-
sais realizados pelas famílias e o total de recursos
necessários à provisão das moradias. Feita a esti-
mativa, encontra-se um resultado surpreendente:
para os 660 milhões de reais necessários, as famí-
lias pagam mensalmente o equivalente a 2% deste
total. Aceitos os 2% como uma aproximação ra-
zoável. tem-se que, em 10 meses, as famílias pa-

Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central 29

gam 20% do total necessário para a provisão das
habitações. Vale dizer que em pouco menos de 5
anos desembolsam o valor do imóvel, sob a forma
de pagamento de aluguel, luz água e IPTU, o que
é algo absolutamente espantoso. Como o prazo
para financiamento de imóveis é, em geral, muito
superior a 50 meses, pode-se concluir que está
ocorrendo uma brutal transferência de renda dos
moradores para os proprietários e/ou intermediá-
rios. Em outros termos, o montante de recursos
que poderiam ser canalizados para o pagamento
da casa própria das 32 mil famílias é significativo.
A pesquisa Fipe mostrou que a população mo-
radora em cortiços não é homogênea, o que exige
que se qualifique a análise feita com valores mé-
dios de desembolso mensal e de custo dos imó-
veis. Ou seja, diferenças importantes são
encobertas pelos valores médios, diferenças estas
cruciais para a determinação da capacidade de
pagamento das famílias encortiçadas. Assim, po-
de-se identificar três subgrupos no conjunto de
famílias moradoras em cortiços da área central da
cidade, todos os três com dimensões aproxima-
damente iguais: 1) um grupo cuja renda familiar
média é de 5 salários mínimos mensais, com me-
diana de aproximadamente 6 salários mínimos, ou
seja, um conjunto de famílias com renda suficiente
para participar de um programa de financiamento
da sua moradia. As dificuldades dessas famílias em
participarem desses programas ficam por conta de
fatores institucionais, culturais ou de acesso às infor-
mações. 2) um segundo grupo, no outro extremo da
escala, cuja renda familiar não atinge 3 salários míni-
mos mensais e que não têm, portanto, condições de
acessar um programa de financiamento. 3) um tercei-
ro grupo, entre os dois anteriores, cuja renda familiar
coloca-o na posição limite de acesso ao financiamen-
to e que muito se beneficiaria de reduções de custos
dos projetos e/ou na sua forma de gestão. O impor-
tante é ter em conta que a diferenciação das famílias
em termos das condições de pagamento da casa
própria exige que sejam consideradas alternativas de
financiamento distintas e projetos alternativos.
Um último aspecto a mencionar: dada a di-
mensão do problema, programas que tenham
impacto significativo na oferta de moradias pode-
rão provocar variações substanciais no preço da
terra ou no preço dos imóveis, comprometendo a
provisão adicional. Como exemplo, pode-se citar a
possibilidade de subida de preço dos imóveis va-
zios da área central da cidade, alguns bastante
degradados, caso seja percebida a intenção de
compra pela Prefeitura. A existência do estoque de
imóveis vazios, como mostra o trabalho de Valéria
Bomfim, não garantiria a viabilidade do seu apro-
veitamento para a provisão de moradias populares.
O pressuposto que orienta as estimativas e a ar-
gumentação é a convicção de que as famílias que
residem na área central têm o direito e a intenção
30 Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
de aí permanecerem. Não se levou em conta, por
exemplo, a possibilidade de que a área central
possa abrigar famílias que, no momento, moram
em áreas mais distantes.
Como comentário final a esta questão, fica a
constatação de que o problema da moradia na área
A segunda questão analisada, limitada pela res-
trição do tempo de exposição, apontou para a
dificuldade de tratar simultaneamente a questão da
moradia e da requalificação na área central. A
valorização da área resultante do eventual sucesso
da requalificação poderá "expulsar voluntariamen-
te" o morador da área, fazendo com que venda
sua moradia e realize a renda da terra. Há exem-
plos de experiências internacionais que alertam
para esse possível resultado.
A última questão é quanto à presença do mo-
rador de rua na área central da cidade e sua convi-
vência com possíveis mudanças no uso do solo.
Pesquisa realizada em 2000, também pela Fipe,
mostrou que mais de metade dos quase 9 mil
moradores de rua encontram-se na área central da
cidade. Mostrou também que essa população de-
pende das condições que as ruas desta área lhes dá
para sua sobrevivência diária, em termos de abri-
go, alimentos, renda monetária e segurança. A
requalificação da área central, pensada ou não no
contexto de programas de moradia popular, deve-
rá incluir os moradores de rua como parte inte-
grante da questão.
A análise das questões leva à conclusão de que
encontrar uma boa maneira de formular a questão
da moradia na área central e sua requalificação
exige que sejam incluídas na equação pelo menos
três termos: os moradores de rua, a escala necessá-
ria à provisão de novas moradias e o risco de ex-
pulsão, voluntária ou não, dos antigos moradores
da área. São problemas difíceis, mas que devem
ser enfrentados.
Vereador José Laurindo de Oliveira
Em primeiro lugar, a incidência da informali-
dade do emprego é grande sobre a população que
paga aluguel, o que gera uma certa fragilidade nas
relações de trabalho ou na garantia de renda per-
manente. Com isso, dificulta-se muito o acesso ao
financiamento. Há muitos problemas de endivi-
damento na praça, título protestado em cartório
ou alguma implicação com o serviço de proteção
ao crédito, que acabam inviabilizando o cadastro
dessas pessoas junto ao sistema financeiro de
habitação para efeito de aquisição de unidade
habitacional. Um outro problema verificado é o da
população flutuante. Há uma população que tem
poucos vínculos com a cidade, que está aqui por
uma contingência da vida, mas que não vê a hora
de retornar para seu local de origem, seja o interi-
or de São Paulo, seja outras partes do Brasil. São
pessoas que não têm vínculos afetivos com a ci-
dade e que, na primeira oportunidade, uma vez o
financiamento aprovado, morando numa unidade
sua, passaria esse imóvel adiante. Muitas vezes, a
pessoa até vende e vai aqui mesmo para outro
lugar da cidade, engrossar uma outra demanda
para novas moradias. Por fim, a questão da popu-
lação de rua é mais séria ainda porque é uma po-
pulação que tem baixa capacidade de
financiamento ou de crédito na cidade e precisaria
de um grande nível de subsídio.
Vereador Nabil Bonduki
Se o poder público viabilizasse num prazo cur-
to a construção de 32 mil unidades, certamente o
valor de 20 mil reais, que já é baixo, seria insufici-
ente, a menos que tivéssemos uma intervenção
muito forte no mercado. Isso porque a construção
de tantas moradias significaria uma busca tão
grande de terrenos e prédios na região que, se as
condições de mercado fossem mantidas, nós tería-
mos uma elevação do preço da terra. Essa questão é
importante porque mostra justamente a relevância
desses mecanismos que retiram parte dessa terra do
mercado imobiliário privado, para que o programa
habitacional não seja inviabilizado.
Verônica Kroll
Verônica Kroll fez uma breve relato sobre a si-
tuação na qual a população encortiçada vive –
violência contra as mulheres, discriminação na
escola, discriminação para arrumar emprego. As
ocupações que o movimento de moradia realizou
tiveram o objetivo de pressionar o governo. Exis-
tem recursos destinados a programas, mas que não
são aplicados: “A gente não sabe para onde foi o
dinheiro da população encortiçada, e o povo con-
tinua no cortiço. O cortiço é o passaporte para as
pessoas irem para a rua”, porque quando não
consegue alugar um outro cortiço ou ocupar um
outro casarão para morar elas são obrigadas a
morar embaixo da ponte ou do viaduto.
Na plenária do orçamento participativo da sa-
úde e da educação, a falta de EMEI, de escola
fundamental, foi apontada como um problema na
região central. Com relação à saúde, as principais
causas de mortalidade no Centro são: 1. pressão
alta, 2. violência, e 3. criança com bronquite.
“Como um país que é por vezes comparado aos
EUA tem no Centro de São Paulo tantas crianças
morrendo por bronquite?” Apesar dos problemas
colocados pelos sem-teto, na reunião do orçamen-
to participativo teria sido dito que a renda mínima
não deve ser aplicada no Centro porque os mora-
dores da região já são privilegiados pelo local de
moradia. Essa caracterização dos encortiçados da
área central como privilegiados já foi utilizada pela
Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
CDHU para desqualificá-los em negociações. Mas
“se a gente é privilegiado de morar no Centro é
porque a gente resistiu todos esses anos brigando
não só com os intermediários, não só com o go-
verno, e não só com as pessoas no entorno do
Centro da cidade que queriam limpar a gente dali.
Nós somos privilegiados porque somos um povo
de luta, diferente da favela, que mora no terreno
ocupado, que não paga água, que não paga luz,
que não paga onde mora”. Os sem-teto do Centro
têm uma renda de 400, 600 reais, segundo Verôni-
ca, e pagam aluguel de cerca de 300 ou 400 reais.
“Então nós não temos privilégio não. Nós deci-
dimos lutar pelo Centro da cidade de São Paulo, e
é isso que os governos não entendem”. Verônica
falou do cansaço de quem está na luta desde 1982,
já viu tantos programas, já ajudou a elaborar tan-
tos programas, e ainda assim viu pouca coisa se
concretizar: “Você vê discussões nos painéis”,
com os dados sobre a realidade dos cortiços, “mas
cadê a prática? É isso que irrita a gente, porque
você quer prática, não quer mais discussão”. O
Fórum dos Cortiços passou pela fase das ocupa-
ções, ocupou os primeiros prédios do estado e
disse muito claramente à CDHU que era necessá-
rio um programa habitacional. Mas “quantas uni-
dades a CDHU fez no Centro de São Paulo? Nem
a Pirineus, que nós estamos de 1997 até hoje saiu
da terra, está lá no papel. Imagine o resto dos
programas”. O governo Mário Covas foi o primei-
ro a comprar um cortiço e dizer que a obra seria
feita em mutirão de auto-gestão para a população
encortiçada. Mas o que aconteceu foi muito dife-
rente: “A gente ocupou o prédio, o projeto era
nosso, aprovamos o projeto, fizemos tudo. Hoje o
governo quer nos tirar e colocar empreiteira”.
Além disso, o Fórum dos Cortiços questiona a
definição de que a renda no projeto da rua Piri-
neus tem de ser de 600 reais por família: “a
CDHU tem dinheiro de todos os cidadãos da
cidade e do estado de São Paulo. Não dá para
engolir que uma pessoa para morar no Centro
tenha que ter uma renda de 600 reais. É o extremo
do absurdo isso”. O dinheiro da CDHU é resulta-
do de uma luta na qual Verônica e outros compa-
nheiros participaram, pela destinação de uma
alíquota do ICMS.
Verônica afirmou a necessidade de sair da co-
missão de estudos na Câmara com uma coisa
concreta, já que é o local onde se aprovam orça-
mentos. Quantas unidades essa prefeitura vai
construir para a população de rua, que não deveria
viver em albergue, algo “pior do que presídio? E
os idosos sozinhos, as famílias de 1 a 3 salários
que estão sendo cada vez mais jogadas para a rua?
Quem é que vai fazer moradia para essa popula-
ção? A CEF não vai e a CDHU já disse com todas
as letras que até 3 salários está fora do programa.
E a Prefeitura, vai fazer?”
31
 O Fórum dos Cortiços está hoje discutindo seis
projetos com a CEF e a CDHU, e espera que ao
menos a construção da Pirineus se inicie. Segundo
Verônica, passaram-se oito anos de governo Co-
vas e Alckmin e não se fez nada na prática, ou
melhor, “só se fez sim foram mais cortiços no
Centro da cidade. Depósitos de gente, pessoas
morando até em condições subumanas”.
Por fim, Verônica deixou um apelo do movimen-
to, junto com a UMM, para que a Prefeitura dê
uma resposta concreta, e para que a Câmara dos
Vereadores aprove um projeto que dê continuida-
de aos programas habitacionais, “senão a gente vai
continuar discutindo o resto da vida, meus filhos,
meus netos, meus bisnetos, e a gente não vai che-
gar em lugar nenhum com o Centro da cidade, e
cada vez mais estamos sendo jogados para a peri-
feria, cada vez mais longe e mais longe do Cen-
tro”. Os sem-teto estão vendo surgirem as redes
de hotéis, a proposta da estação da Luz etc., mas
“e a população que está naquele local, que está
trabalhando naquele local, que mora naquele local,
vai para onde?”.
Maria Jaira Coelho Andrade
Jaira fez um relato sobre sua trajetória e a relação
com o movimento de moradia na área central.
Desde meados dos anos 1980, quando veio morar
em São Paulo “cheia de ilusões” achando que a
cidade era “maravilhosa”, que iria conseguir uma
moradia. “Mas foi só sonho, não aconteceu nada
disso”. Ela contou que veio morar no Centro, mas
quando as condições financeiras não mais permiti-
ram, teve que mudar para Barueri. De lá pegava
dois trens e um ônibus, porque trabalhava no
Brás, era vendedora, e nessa época ganhava razoa-
velmente bem. Morou quase quatro anos em Ba-
rueri, mas como o deslocamento era muito difícil
e demorado, voltou para o Centro e foi morar
num cortiço. Ela morava num cômodo só, com
cinco filhos e o marido: “Você não sabia onde era
o quarto, a sala, onde era a cozinha. Era um cô-
modo só, então era muito difícil a convivência,
mesmo com sua própria família”. Nesse momento
ela conheceu o movimento de moradia e passou a
participar das reuniões de um grupo de base, em
uma igreja do Bom Retiro.
Como em 16 anos em São Paulo não tinha con-
seguido nada, foi a chance que surgiu para poder
finalmente ter uma casa. Por enquanto, contudo,
Jaira ainda mora em uma ocupação realizada há
dois anos na rua Ana Cintra, 123, esquina com a
São João. Essa é a segunda ocupação da qual par-
ticipa, a primeira havia sido a do Hospital Mata-
razzo. Ela gostaria que o governo entendesse que
as famílias pobres, mesmo morando em ocupação,
têm sim condições de ficar no Centro, o que se
comprovaria pelo fato das ocupações serem man-
32 Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
tidas pelos próprios moradores. Embora a CDHU
seja proprietária, nunca fez nada no prédio, e são
os moradores que cuidam da manutenção, pagam
água, luz, têm porteiro, duas faxineiras. Jaira con-
vidou os interessados a conhecer a ocupação e ver
de perto como se organizam os moradores, os
sem-teto, os encortiçados “que um dia moraram
num quartinho de cortiço e hoje moram no Cen-
tro da cidade, mas num prédio bonito”.
Por fim, criticou a CDHU por não fazer nada:
“Já foi feito o cadastramento, o arrolamento das
famílias, mas ficou só nisso. Tentamos fazer reu-
nião com a CDHU mas eles não aceitam, então a
gente está numa situação muito difícil. Enquanto
movimento de moradia no Centro nós temos que
nos unir, e fazer mais alguma coisa para pressio-
nar esse governo, porque o governo não está fa-
zendo nada pelo povo”.
Sidnei Antônio Euzébio
Sidnei procurou responder à questão que lhe
foi feita logo antes da sessão, sobre onde estavam
os moradores das ocupações, que não comparece-
ram em grande número. “O pessoal das ocupa-
ções atualmente nem sempre participa devido ao
cansaço acumulado na luta pela moradia; muitos
estão trabalhando e outros estão esperando pelo
resultado do trabalho das lideranças. Infelizmente,
nós esperamos que algo seja feito pelos nossos
governantes e acabamos perdendo a esperança”.
Com isso, chegaram em um ponto no qual, embo-
ra parte das famílias ainda confie na liderança
deles, muitos já perderam a confiança. Isso porque
as lideranças são enganadas todos os dias pelos
governantes.
Em seguida, comentou que sua realidade é
completamente diferente daquela de Jaira, que
acabara de falar. Ele nasceu na Celso Garcia, foi
com três meses para a Rua dos Estudantes, onde,
já naquela época, em 1968, havia muitos cortiços.
Desde aqueles anos os governantes não faziam
nada em relação aos cortiços na área central, diz
Sidnei, que entretanto identifica hoje um acúmulo
muito maior. Antes não se falava em cortiço e foi
nas décadas de 1980 e 1990 que começaram a
acontecer as lutas, até que em 1997 tiveram início
as ocupações no Centro e os movimentos de mo-
radia assumiram um papel importante. Sidnei
contou que também mora num prédio de ocupa-
ção há dois anos, que comporta 150 famílias, um
pouco mais de 500 pessoas, e afirmou a dificulda-
de de se conviver dessa maneira. Como Jaira, eles
também pagam porteiros e faxineiros e consegui-
ram fazer essa organização sem o governo. O
povo que mora no centro hoje é muito organizado
e “se deixassem o povo tomar conta desta cidade,
com certeza o Centro hoje seria organizado pela
mão da população, não pela mão do governo”.
Assim como Verônica, apontou algumas carências
do Centro. Além da EMEI, faltaria infra-estrutura,
especialmente de cultura e lazer: “Hoje não temos
lazer no Centro da cidade, não temos praça, não
podemos usufruir de quase nada, muito pouco”.
Hoje não tem nada no Centro da cidade, apenas
“muita força de vontade, muita luta, muito espíri-
to de garra”. Ele afirmou que espera que a comis-
são de estudos na área central tenha até o final do
ano algum resultado, e disse que os movimentos
têm participado da elaboração de políticas da Pre-
feitura. Por outro lado, questionou a falta de parti-
cipação dos moradores e das lideranças no caso
dos governos federal e estadual: “eles já vêm com
um projeto pronto e nós somos obrigados a engo-
lir”. Se realmente o Estado quer fazer alguma
coisa na área central, “tem que ter participação
popular, porque sem participação popular não se
viabiliza nada”.
Outra questão colocada foi a do orçamento da
prefeitura. O movimento reivindicou que, como a
gestão anterior não incluiu no orçamento verbas
para os cortiços, que no próximo ano sejam aloca-
dos recursos. Se as famílias pagam hoje cerca de
300, 350 reais num quartinho, realmente podem
pagar por uma moradia digna, dentro do Centro
da cidade.
A ULC foi a primeira entidade do movimento
de moradia a ser criada na área central, segundo
Sidnei. O movimento está completando 10 anos e,
nesse período, com exceção dos projetos da Ma-
dre de Deus e da Celso Garcia, não se fez nada.
“Nesses 3 ou 4 próximos anos da Prefeitura te-
mos que conseguir viabilizar alguma coisa, e se
realmente o Estado alega que não consegue fazer
moradia de 0 a 3 SM, deveria ser feito um convê-
nio com a Prefeitura, já que eles têm muitos recur-
sos”. O PAR hoje não contempla as famílias do
movimento, o que os leva a muitas vezes ter que
fazer triagem, “você entra, você não entra”. “É
muito duro a gente ver companheiros de luta, que
nasceram, viveram, contribuíram com essa cidade
serem expulsos. Isso é expulsão! Eu acho um
absurdo”. O pessoal da CDHU fala em oferecer
1800 reais por seis meses para as pessoas que não
possam ficar nos projetos, e denomina esse proce-
dimento de “vale despejo”. Enquanto isso, os
movimentos de moradia do centro ajudam a revi-
talizar esta cidade e brigam não só por moradia,
mas por transporte melhor, por saúde, por lazer
etc. “Se a gente quer realmente ter uma cidade
digna o governante tem que estar junto com a
população, porque não conhece a realidade do
cortiço; se hoje os governantes têm algo para mos-
trar, com certeza isso foi fruto dos movimentos e
não dos governantes”.
O comentário final foi de que está na hora dos
governos federal e estadual, “criarem vergonha na
cara e colocarem tudo isso em prática porque eles
Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
têm dinheiro, e é dinheiro da gente, como disse a
Verônica, do ICMS”. Um exemplo da insensibili-
dade do governo teria sido comprar um prédio
que era hospital e hoje deixar um bairro sem hos-
pital: “Se alguém ficar doente onde eu moro, tem
que correr ou para o Tatuapé, ou para o Pari ou
aqui para o Centro. Porque onde se tinha um hos-
pital na região, agora é aquilo que se vê, um depó-
sito de gente, parece um barril de pólvora, lá no
21 de abril”. A situação é absurda: “Pessoas pe-
gando diabete, hepatite, rato comendo dedo de
crianças”. A ULC também espera que tudo isso
possa realmente sair do papel e ser posto em prá-
tica, junto com o governo do estado e federal. “Se
hoje a população está entocada dentro das suas
ocupações, é realmente porque não agüenta mais
ser tão sacrificada na mão desses governantes que
não fazem nada, enquanto nós, como cidadãos,
contribuímos muito”.
Luiz Gonzaga da Silva (Gegê)
Luiz Gonzaga (Gegê) disse que não faria con-
siderações diretas sobre a pesquisa da Fipe, que
ele já debateu em outras ocasiões, mas sim um
relato no qual abordaria algumas das idéias expos-
tas por Sívia Schor.
Inicialmente, afirmou a importância de uma re-
forma urbana na cidade de São Paulo e uma polí-
tica habitacional direcionada a todos que habitam
a cidade. “A cidade de São Paulo é uma das maio-
res favelas do mundo, é em si uma favela, e se
nós, habitantes, não tivemos a coragem de assumir
isso, estaremos negando a condição daqueles que
tiveram a oportunidade de freqüentar as escolas de
arquitetura e engenharia, que sabem que têm que
ter traçados, formas, critérios para os seres huma-
nos morarem nas cidades”. Sobre as ocupações e
os despejos na área central, retratadas na mídia em
geral como invasões, Gegê lembrou que o Centro
Gaspar Garcia de Direitos Humanos já defendia
os direitos dos que quisessem morar na região
central com dignidade, mesmo antes do primeiro
governo do Partido dos Trabalhadores na cidade.
As ocupações sempre aconteceram em São Paulo
de forma ordenada e desordenada, e a cidade foi
construída também de forma desordenada em
geral. As ocupações da região central vêm aconte-
cendo há muitos anos. Gegê contou que ele já
morou em ocupações, pagava aluguel, e mesmo
assim foi despejado de ocupações na época em
que o prefeito da cidade era Jânio Quadros. A
população da região central, dos cortiços, favelas,
moradores de rua e até uma camada grande da
classe média baixa começa a procurar os movi-
mentos para se cadastrarem porque começam a
avaliar que é a maneira de poder ter no futuro um
teto com dignidade. “Eu coloquei essas quatro
populações para se ter claro com quem é que os
33
movimentos trabalham. Eu me lembro quando
pela primeira vez uma moça, uma jornalista do
Diário Popular me procurou para entrevistar, na
época em que eu era líder sindical. Ela estava bem
pertinho de mim, menos de um metro, quando eu
disse que morava em cortiço: ela deu um pulo e
ficou a dois metros de distância, com medo. ‘Vi-
che, mas você mora em cortiço, meu deus do céu,
cruz credo’”. O morador de cortiço, explica Gegê,
é comumente visto como prostituta, traficante,
drogado, homossexual. Sem preconceito contra o
modo de viver de cada um, Gegê explicou que
isso não é verdade. Mesmo assim, quando alguém
falava que morava em cortiço assustava as pesso-
as. Gegê contou como as famílias foram se orga-
nizando. No ano de 1996, os movimentos fizeram
algumas conversas e viram que não havia outra
saída a não ser começar a ocupar na região central.
Enquanto na periferia eram terrenos, na região
central eram prédios ociosos. O líder do MMC
relatou uma conversa com o secretário municipal
de habitação, Lair Kraenbul, na época em que foi
feita a pesquisa que a Silvia Schor apresentou, na
qual o secretário teria dito: “se vocês trouxerem
para a gente uma lista de prédios que têm boas
condições para habitação nós vamos fazer”. Em
menos de 40 horas os movimentos entregaram 96
endereços de prédios, 4 ou 5 áreas vazias, que
foram catalogadas em belos livros, mas sem resul-
tado. Para Gegê, fatos como esse se devem à falta
de uma política habitacional para a região central,
“que passa pela falta de vontade política, a falta de
compromisso político com a população e a falta
de seriedade”.
Com referência à fala de Silvia Schor, Gegê
disse que “de fato devemos nos preocupar com a
especulação urbana, mas não podemos ter medo
de ter política habitacional. Podemos ter o cresci-
mento da especulação imobiliária se não tivermos
governo; com governo ela é cercada”. Gegê afir-
mou que ao mesmo tempo que temos 200, 300
prédios na região central ociosos – que ao longo
de 10, 20 anos não cumpriram com nenhum fim
social, não pagaram IPTU ou outros impostos –
quando se propõe fazer alguma coisa na região
central, aumenta a especulação imobiliária. “Isso
não pode acontecer. Para isso, precisamos ter
políticos sérios que governem esta cidade com
pulso. Se todos esses prédios forem decretados
área de interesse social, vão aparecer donos que-
rendo negociar”. Como exemplo, deu a compra do
prédio da Fernão Salles que está pronto para en-
trega: “Seu Wilson, proprietário, estava pedindo 1
milhão e 200 mil. Nós compramos por 635 mil
reais. Vocês querem os 635 mil ou não querem?
Não quer estamos fora, e não assumimos nenhum
compromisso de que na semana que vem o prédio
não esteja ocupado. A queda foi de praticamente
50%”. Do mesmo modo, Gegê sugeriu que o
34 Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
Hospital São Paulo, cujo prédio está ocupado e o
dono está cobrando 4 milhões de reais para vendê-
lo, seja decretado área de interesse social para
pressionar o proprietário a negociar.
O trabalho informal, que tanto cresce hoje no
país, contribui muito para que os trabalhadores e
as trabalhadores fiquem fora do mercado formal
imobiliário também. A prefeitura e o governo do
estado deveriam criar um fundo de aval, para que
a grande camada de trabalhadores na economia
informal não seja ainda mais marginalizada, já que
“o mercado informal é resultado de uma crise
econômica que não fomos nós, os trabalhadores e
as trabalhadoras, que geramos, mas os próprios
governantes. E o povo mais uma vez paga”. Outra
questão emergencial é uma política de subsídio
para aqueles que não têm condições de pagar uma
prestação porque estão na faixa entre 1 e 3 salários
mínimos. O MMC discorda, entretanto, daqueles
que defendem a criação de conjuntos de baixíssi-
ma renda para os idosos e para o povo de rua,
porque isso seria excluir os que já estão excluídos.
Ao contrário, no mesmo edifício em que vão mo-
rar os de 1 a 3 SM devem ser criados espaço para
os idosos e para o povo de rua. Gegê contou que
estão fazendo exatamente isso no prédio da Fernão
Salles: “tem gente que vai pagar 16 mil reais e tem
quem vá pagar 20 mil reais, e a prestação varia entre
105 e 140 reais. Para o MMC, a separação seria uma
forma de desorganizar cada vez mais o povo. “Se nós
estamos nessa caminhada de mais de 14 anos, é para
juntar e não para separar. Tem que existir condições
para que todos os cidadãos e cidadãs vivam com
dignidade”. Para terminar, Gegê deixou claro que “as
ocupações não pararam. A qualquer momento a
gente pode retomar as ocupações porque avaliamos
que são instrumentos de luta dos movimentos. Na
hora em que for avaliado politicamente que tem que
ocupar, nós vamos ocupar”.
Penha Elizabeth Pacca
A arquiteta Penha Elizabeth Pacca apresentou
uma pesquisa realizada entre março de 1998 e
1999 pela Pleno – escritório de Arquitetura –
juntamente com os arquitetos Ester Kutner e Car-
los Thomaz. A pesquisa abordou três áreas: Luz
(quadrilátero compreendido pela avenida Tiraden-
tes, rua João Teodoro, avenida do Estado e a rua
Mauá), Móoca (quarteirão do cinema da Móoca e
da rua Cuiabá) e Celso Garcia. Teve como finali-
dade reconhecer quais são os imóveis encortiçados
na cidade. Aparentemente, esses imóveis passam
despercebidos. Todos os imóveis de cada área
foram checados para se assegurar que a pesquisa,
pelo menos naquela área, era censitária. Muitas
vezes, casas bastante simpáticas não são identifi-
cadas como tal A equipe procurou elaborar um
conceito do que seria considerado um imóvel
encortiçado: imóvel originariamente unifamiliar ou
multifamiliar, subdividido em cômodos, adaptado
para alojamento coletivo de diversas famílias ou
pessoas não pertencentes à mesma família, com
banheiros, áreas de serviços e, em alguns casos,
cozinhas, comuns.
Em geral, as condições de habitabilidade des-
sas casas são bastante precárias e seus ocupantes
pagam aluguel pelo cômodo ou até por uma vaga.
O proprietário do imóvel, na maioria das vezes,
utiliza-se de um intermediário para a cobrança de
aluguel, que em geral não mora no imóvel. Penha
afirmou que nas pesquisas há bastante controvér-
sia sobre o número de cortiços em São Paulo, e
comparou os resultados de duas delas. De acordo
com a primeira, realizada por Suzana Pasternak,
em 1995, 25% da população da cidade mora em
cortiços, ou seja, cerca de 2,5 milhões de pessoas.
A segunda, feita pela FIPE, em 1997, fala em 6%.
Entre os fatores que podem levar a esse tipo de
discrepância, está a dificuldade de se certificar se
uma moradia é ou não cortiço. A equipe de pes-
quisa da Pleno ficou seis meses na área para iden-
tificar os cortiços. Contudo, apenas uma pesquisa
censitária será capaz de levantar com mais preci-
são dados quantitativos sobre os cortiços.
Penha mencionou dois tipos de cortiços, os
imóveis adaptados e aqueles construídos com a
finalidade de ser cortiço, como em bairros mais peri-
féricos ou, por exemplo, na Vila Maria e em Santo
Amaro, bairros nos quais há um grande número de
cortiços. Esse tipo de construção, com cômodos para
alugar, já era feita no século passado.
Em geral, as moradias são bastante deteriora-
das, visto que o proprietário pouco se preocupa
com a manutenção, segurança ou salubridade do
imóvel. Essas condições se agravam pelo fato dos
imóveis serem subdivididos de maneira a gerar o
maior número possível de cômodos, usando
quaisquer materiais, impedindo o mínimo de pri-
vacidade entre os moradores. As subdivisões são
tantas que impedem ventilação ou insolação ade-
quadas. Os banheiros são quase sempre minúscu-
los, insuficientes, insalubres, mal-cuidados e com
pouca ventilação. As instalações elétricas e hidráu-
licas são resolvidas através de adaptações improvi-
sadas ou perigosas gambiarras. Infiltrações e
vazamentos são constantes. As roupas lavadas são,
muitas vezes, penduradas em corredores internos,
chegando até a serem usados os próprios fios
elétricos para pendurá-las.
Há, em média, três moradores por cômodo.
Mas, existem aqueles em que moram cinco ou
mais pessoas. Quanto ao perfil sócio-econômico, a
origem dos chefes de família é, na maioria, o Nor-
deste; boa parte deles de Pernambuco, mas foram
encontrados também moradores oriundos do nor-
te de Minas Gerais e do Paraná. É muito comum
que as famílias chamem os conhecidos, quase
Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
sempre de uma mesma cidade. Sobre a renda fa-
miliar, a maioria da população exerce sempre al-
guma atividade geradora de renda, em geral um
sub-emprego. Penha afirmou que apesar de Sílvia
ter mostrado dados que indicavam que 50% rece-
bem mais do que 5 salários mínimos, nas áreas
pesquisadas o ganho da maioria era entre 3 e 5
salários mínimos. As atividades mais freqüentes
encontradas foram ambulantes, vendedores de
milho, frutas ou outras mercadorias; as mulheres
em geral são domésticas ou faxineiras.
A maior parte opta por morar no Centro pela
proximidade com o local de trabalho. Grande
parte não possui registro em carteira ou qualquer
vínculo empregatício, a profissionalização em
geral não é qualificada, o nível de escolaridade é
bastante baixo. O acesso a bens de consumo coti-
dianos como geladeira, fogão, TV, vídeo, aparelho
de som é comum. Pelos depoimentos, foram iden-
tificados grandes problemas familiares, queixas de
solidão e infelicidade. O desespero substitui a
segurança, constatou Penha.
Sobre a tipologia dos grupos encortiçados, a
maior incidência é de casais com filhos, em se-
gundo lugar, mães solteiras que moram com filhos
e, em terceiro, pessoas sós. A maior parte dos
chefes de família tem entre 28 e 40 anos, e a pre-
sença de crianças menores de 18 anos é bastante
grande.
Em relação à permanência no imóvel, foram
identificados aqueles recém-chegados em São
Paulo, que não sabem quanto tempo ficarão. A
grande maioria já estava há cerca de três anos no
imóvel, alguns há 35 anos. Penha afirmou que os
moradores não são excluídos do mercado imobili-
ário, mas sim vítimas de um mercado perverso em
que atuam como irrisórios consumidores. Um
dado que indica essa perversidade é a comparação
do valor do aluguel por metro quadrado nos corti-
ços com o valor estimado a partir do valor venal
do imóvel. Em imóveis no mercado formal, o
valor do aluguel corresponde em geral a 1% do
valor do imóvel. Se fizéssemos essa simulação
para esse mercado de cortiços teríamos o valor
médio do aluguel de R$ 200,00 por cômodo que
perfaz um valor total de R$2.000,00 ou mais, por
imóvel, o que corresponde a um valor de R$
2.473,00/metro2, enquanto o valor do imóvel,
segundo o valor venal, é de R$ 48,15/m2, ou seja,
5.000 % a menos que o mercado informal.
A política habitacional em geral não tem dado
a atenção merecida aos moradores de cortiço, de
um lado por ser um problema pouco visível aos
olhos da elite e que, portanto, incomoda menos;
de outro, porque os moradores de certa forma têm
seu problema de habitação resolvido, o que leva o
Poder Público a se desobrigar de ter uma atuação
mais forte. Penha destacou a soma enorme de
capital que movimenta esse mercado imobiliário
35
informal, já que existem pessoas especializadas em
comprar espólios deteriorados com a finalidade de
convertê-los em cortiços, como um modo de aufe-
rir lucros fáceis. Apesar disso, as políticas habita-
cionais, quando atuam sobre os cortiços,
costumam privilegiar os proprietários pagando
uma soma milionária pelos imóveis, mesmo nos
casos nos quais a propriedade adquirida é estranha
aos trâmites legais. A pesquisadora contou que a
equipe teve a oportunidade de acompanhar um
caso, na Móoca, no qual os moradores assegura-
vam que aquele imóvel não era da pessoa que
recebeu o valor exorbitante, arbitrado pelo juiz,
mas sim, de uma viúva que morreu sem herdeiros;
o suposto proprietário foi vizinho da viúva. Ainda
assim, o Poder Público trata o intermediário como
o vilão da história. Isso nem sempre é verdade.
Existem aqueles pequenos proprietários que cons-
tróem no fundo de casa, mas o que predomina é
um grande mercado informal, que o Poder Públi-
co esquece ou finge que não vê.
Ao concluir, Penha afirmou que embora seja
importante discutir as leis incidentes sobre o as-
sunto, as políticas e os planos propostos para a
área central, é fundamental lembrar que “a socie-
dade fragmentou os momentos e descolou a polí-
tica do cotidiano. Portanto, é necessário que o
cidadão, o sujeito, deixe de ser um irrisório con-
sumidor para ser o sujeito da política, do cotidia-
no, o ator. Os moradores dos cortiços têm que
participar desses planos. A política habitacional
para a área central deve ser acompanhada de um
programa social, cultural e político, que insira o
cidadão como sujeito de direito na sociedade”.
DEBATE
Guilherme, Diretório Central dos Estudantes
da USP e da Comissão de Movimentos Sociais –
A visita às ocupações no dia 30 é um modo de
desmistificar a idéia que os estudantes têm dos
movimentos de moradia. A comissão de movi-
mentos sociais, do DCE-USP, procura fazer com
que os universitários saiam um pouco das biblio-
tecas, dos livros, e passem a ter um contato maior
com os movimentos.
Vereador Nabil Bonduki – A relação entre os
movimentos sociais e os estudantes, particular-
mente da USP, no caso, tem sido extremamente
importante para a universidade para que esta pos-
sa articular pesquisa e ensino com extensão uni-
versitária e com um trabalho junto aos
movimentos sociais. Na área central, nós temos
uma experiência extremamente interessante, que
nasceu de um seminário de extensão universitária,
ocorrido em 2000, a partir do qual se formou uma
articulação bastante importante, inicialmente entre
movimentos sociais e estudantes, que gerou o
36 Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
Fórum Centro Vivo. Hoje o FCV está construindo
uma outra referência para se pensar a área central
de São Paulo.
Desde a primeira sessão, surgiram questiona-
mentos e propostas voltados ao poder público, e
nas próximas sessões poderíamos concretizar esse
debate aproveitando a presença de representantes
do município, do Estado, da Caixa Econômica
Federal. A partir da fala de Gegê, sobre as áreas
especiais e interesse social, destaco que o Estatuto
da Cidade, aprovado há alguns dias, é uma lei
importante se for colocada em prática pelos muni-
cípios, mas que pode ficar sem efeito se nos Pla-
nos Diretores não forem estabelecidos um
conjunto de instrumentos e ações que façam fazer
valer a função social da propriedade.
Na área central expandida, devem ser estabele-
cidas áreas de interesse social nas quais se criem
condições para que a população de baixa renda
possa ali viver. Como disse Silvia Schor, não adi-
anta fazermos o cálculo de quanto é necessário
nas condições atuais para enfrentar o déficit habi-
tacional, temos que levar em conta que o preço da
terra é gerado por mecanismos de mercado, e se
estes forem mantidos como estão, vamos inviabi-
lizar a possibilidade de qualquer política habita-
cional na área central. O instrumento para
concretizar a Reforma Urbana será o Plano Dire-
tor, que deve definir quando certa propriedade
cumpre sua função social. Essa é uma das ques-
tões fundamentais que vamos ter que discutir com
o poder público municipal.
Uma segunda questão importante, colocada
por todos os movimentos, é a do financiamento e,
em especial, a do subsídio. Será importante ter
aqui na mesma mesa representantes dos três níveis
de governo, para discutirmos de onde sairá o sub-
sídio. Se cada uma dessas esferas mantiver sua
lógica própria numa política de habitação, nós não
vamos sair do lugar. Temos de fazer uma ação
conjunta, na qual recursos subsidiados possam ser
combinados com recursos onerosos e, dessa ma-
neira, criar uma política de subsídio num progra-
ma unificado. Não é possível ter nessa área três
portas de entrada porque se um estabelecer suas
políticas, seus programas, vão acabar disputando
os mesmo imóveis e, desse modo, teremos uma
elevação nos preços, com a possibilidade de invia-
bilizar o processo. Temos que ter um programa
conjunto, unificado.
Os movimentos também não podem concorrer
entre si. Embora tenham autonomia e seja impor-
tante que existam muitos movimentos, a ação
precisa ser unificada para que haja concorrência
entre si, como já aconteceu diversas vezes. Essa
ação coordenada já tem sido discutida de certa
forma pela União dos Movimentos de Moradia e
será apresentada numa próxima sessão.
 Para finalizar, se a questão da habitação no
Centro, como disse Penha, é pouco visível, já que
os cortiços ficam escondidos, devemos destacar a
importância que teve nos últimos quatro anos o
movimento popular em colocar essa questão em
pauta, na agenda da cidade. Como disse Gegê, as
ocupações foram e são um instrumento de luta,
não uma solução em si para o problema da mora-
dia, porque as condições de vida são, em grande
parte dos casos, muito precárias. Como um ins-
trumento de luta, servem inclusive para transfor-
mar o problema da habitação na área central numa
questão visível para a sociedade. E os movimentos
tiveram o mérito de fazer isso. Como mostramos
na primeira sessão, é claro que essa questão é
muito importante para os moradores da área cen-
tral e para os movimentos, mas é também muito
importante para a cidade, como uma política ur-
bana mais geral que estimule e garanta habitação
na área central.
Leonardo Pessina, CAAP (Centro de Assessoria
à Autogestão Popular) – O PAR já ensaia, mesmo
que timidamente, uma proposta de fundo nacional
de moradia, que trabalha com um mix de recursos,
entre recursos onerosos e a fundo perdido. Esse
programa já reduz o valor das prestações em
20%. Uma política de financiamento com subsídio
é fundamental. Como disse Nabil, e já foi com-
provado pelo Projeto Moradia do Instituto Cida-
dania, em 15 anos é possível, com os recursos
disponíveis hoje, do FGTS e dos três níveis de
governo, acabar com o déficit quantitativo e quali-
tativo de habitação no Brasil. Se a Prefeitura entrar
com 5 mil de subsídio em relação ao PAR, por
exemplo, a prestação cai para 105 reais, o que já
está mais próximo do que as famílias de baixa
renda podem pagar. Contudo, queremos muito
mais subsídio do que isso, e por isso defendemos
o Fundo Nacional como a grande proposta a ser
seguida também pelos municípios e pelos estados.
O modelo de conjuntos habitacionais, inclusive
os mutirões periféricos, está se esgotando em São
Paulo. Hoje, a periferia de São Paulo não é mais a
capital, mas outros municípios vizinhos. A
CDHU, por exemplo, não tem mais terra na capi-
tal. Por isso, parabenizo a comissão pela iniciativa,
já que é o momento de morar perto do centro, é o
momento da Prefeitura Municipal de São Paulo e
da Câmara de Vereadores darem uma grande força
para essa proposta de manter os pobres no Centro
e repovoar o Centro expandido da cidade que,
como sabemos, comporta mais de 1 milhão de
pessoas.
Por fim, quanto à legislação urbanística, é claro
que se não tiver ZEIS que baixem o preço da
terra, dos imóveis, vai ser impossível ter uma polí-
tica que ataque o segundo problema da manuten-
ção das pessoas nas unidades habitacionais novas
Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
ou recicladas. Isso só se resolve com legislação
urbanística que baixe o preço da terra e também
com salário e outra política econômica natural-
mente.
Agostinho Araújo, Desempregado, morador no
Centro – Prédios vazios cumprem a função social?
Demonstram a cabeça dos governantes.
Mauro, Arquiteto, urbanista, que atua em várias
entidades no Centro – Qual a possibilidade real
dos movimentos atuarem de uma forma unificada,
porque é daí que pode começar a surgir a solução?
Pedro Arantes, Arquiteto, Usina Assessoria Técnica
– Gostaria que o Nabil e os movimentos comentas-
sem o que o Estatuto da Cidade abre como possibili-
dades para uma política habitacional no Centro. Ele
pode ajudar na luta pela garantia da função social da
propriedade no Centro, inclusive como um instru-
mento capaz de articular a política habitacional com
o problema das ocupações dos imóveis vazios, for-
çando a sua utilização? É possível? As ocupações a
partir deste momento podem ser compreendidas,
dentro desta nova lei, como um ato legítimo, de direi-
to? O que mais está sendo feito para que as questões
progressistas que estão na lei possam valer, inclusive
nesta gestão do PT?
Vereador Nabil Bonduki – Passo a palavra para
os expositores para que os movimentos comentem
as questões colocadas sobre a ação unificada no
Centro.
Luiz Gonzaga da Silva (Gegê) – A questão não
passa só pelo fato dos movimentos trabalharem
em conjunto ou não. Até quatro anos atrás, eu
mesmo era um dos militantes, dirigentes, de um
movimento só na região central. E a questão habi-
tacional não era resolvida também, existia um
movimento só e os governantes não recebiam.
Assim, a questão não é se existem muitos ou pou-
cos movimentos, mas passa pela falta de vontade
política dos governantes, de compromisso político.
Estou na luta por moradia digna na região cen-
tral há 14 ou 15 anos. Até hoje, o pouco que se
fez foram 227 unidades no governo do Partido
dos Trabalhadores. Exatamente porque falta von-
tade política. Entretanto, na época do PT, se ten-
tou fazer alguma coisa, quando o Nabil era
superintendente, e há até pouco tempo ele res-
pondia vários processos. Isso mostra que a vonta-
de política não está só no governante, na Prefeita,
no Prefeito, no Governador, no Presidente, mas
também naqueles que fazem a lei, vereadores,
deputados estaduais, deputados federais e senado-
res.
Em relação ao Fundo Nacional de Habitação,
concordo que deva ser o principal instrumento da
37
política habitacional neste país, como modo de
democratizar os recursos, a participação, de tirar
da mão dos governantes o que eles têm hoje. O
governo federal diz toda hora que foi o governo
que mais fez habitação. Agora onde, para quem,
como foi feito? Sobre o Estatuto da Cidade, lem-
bro que na segunda semana de outubro de 2001
vai acontecer em São Paulo a Conferência das
Cidades, um momento de grande importância em
que todos os movimentos, todos os companheiros
e companheiras envolvidos nessa discussão da
Reforma Urbana e da habitação, devem estar pre-
sentes.
Sidnei Antônio Euzébio – Pergunto se o Estatuto
da Cidade vai servir para que as áreas que são indus-
triais possam ser mudadas para construir residência,
já que hoje nós temos muitos casos como a Presiden-
te Wilson, na qual isso é necessário.
Vereador Nabil Bonduki – Como foram colo-
cadas duas questões sobre o Estatuto da Cidade,
que é um assunto importante, reforço a idéia de
que a nova lei dá algumas condições para o muni-
cípio atuar, legitima alguns instrumentos, mas por
si só não estabelece nenhuma política de fato para
os municípios. Quem tem que estabelecer as polí-
ticas são os próprios municípios e é importante
que a gente fale isso para não tornar o Estatuto
uma grande panacéia.
Algumas dessas medidas poderiam ser tomadas
independentemente da própria existência do Esta-
tuto da Cidade. Por exemplo as ZEIS – Zonas
Especiais de Habitação de Interesse Social – signi-
ficam uma mudança de zoneamento. E o zonea-
mento é um instrumento que o município já
dispõe, que estabelece que uma certa área pode ser
utilizada para alguns usos e não para outros. Por
exemplo, a maior parte das áreas industriais tem
hoje zoneamento Z6, de zona industrial, e portan-
to não se pode fazer habitação, nem de classe
média nem de interesse social. A mudança de
zoneamento de uma zona industrial para uma
zona especial de interesse social pode ser feita
independentemente do Estatuto da Cidade.
No que as ZEIS seriam diferentes de outras
zonas que hoje já existem? A diferença é que se
estabeleceria um certo padrão para os imóveis,
que seria de interesse social, e com isso retiraría-
mos aquela área de uma competição para outros
usos, barateando o preço da terra. Áreas que po-
deriam ser utilizadas para qualquer uso, para habi-
tação de classe média ou para escritórios de luxo,
saem desse mercado valorizado e passam a fazer
parte de um mercado de renda mais baixa. Contu-
do, existem discussões sobre que possibilidades
existem de fato de baratear o preço da terra com
esses instrumentos.
38 Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
Sobre o que o Estatuto da Cidade cria de novo,
o que considero mais importante é a possibilidade
de o município definir a função social de uma
certa zona. Se essa função não for cumprida de
acordo com o plano, o proprietário fica sujeito a
um conjunto de penalidades. A primeira seria a
edificação ou o parcelamento compulsório. A
partir da aprovação da Lei do Plano Diretor, aque-
las áreas teriam um prazo no mínimo de um ano
para apresentar um projeto de parcelamento ou
edificação compulsória; depois, um ano de prazo
para começar a obra e, caso isso não fosse feito, a
Prefeitura poderia começar a cobrar imposto pro-
gressivo no tempo, ou seja, ao longo do tempo o
imposto territorial ou predial urbano vai subindo
de alíquota até chegar a um máximo de 15% do
valor da propriedade. Ao atingir essa percentagem,
em aproximadamente seis anos e meio uma pro-
priedade pagaria em imposto seu próprio valor;
portanto, ficaria totalmente desinteressante para
seu proprietário mantê-la nas mesmas condições.
Se após cinco anos o proprietário não fizer com
que aquela área cumpra sua função social, ela
passa a estar sujeita à desapropriação por interesse
social, com pagamento em títulos da dívida públi-
ca resgatáveis em 10 anos, descontando daí uma
série de acréscimos que normalmente são coloca-
dos nas desapropriações. Ou seja, essa medida faz
com que haja uma penalidade tal que, em curto,
médio ou longo prazo aquela área tenha que ser
colocada no mercado.
Entretanto, em relação à zona central, há al-
guns problemas. O Estatuto fala de imóveis que
não cumprem sua função social e em edificação
ou parcelamento compulsórios, o que nos faz
deduzir que aquela área não pode estar construída
ou, se estiver construída, está com uma taxa de
ocupação muito pequena para que possa ser sujei-
ta à edificação compulsória. É importante termos
claro isso para não criar grandes ilusões, porque
imóveis vazios na região central não vão estar
sujeitos a esse tipo de penalidade. É por isso que
ganham importância para o Centro outros instru-
mentos, por exemplo, as ZEIS e o IPTU com
alíquotas diferenciadas para imóveis que têm fun-
ções diferentes, já garantidos pela constituição.
Hoje o município tem uma alíquota única de
IPTU e a Lei de Diretrizes Orçamentárias pressu-
põe a possibilidade de ter alíquotas diferenciadas.
Então, seria possível taxar um imposto maior para
imóveis desocupados. Na época da primeira ges-
tão do PT, com Luiza Erundina, tínhamos uma
diferenciação que ia de 0,2% até 5% (além dos
isentos), de modo que grandes propriedades vazias
pagavam 5% de imposto territorial do valor venal.
Mesmo considerando a diferença existente entre
valor de mercado e venal, era uma taxação grande.
Naquela época, muitos proprietários os procura-
vam porque queriam que a Prefeitura desapropri-
asse devido ao valor do imposto.
Com referência à afirmação de Leornardo de
que hoje não há mais terrenos na periferia, há 12
anos, quando estava na superintendência de habi-
tação popular da Prefeitura, foram promovidos
processos de desapropriação de terrenos para a
política de habitação de interesse social da Prefei-
tura, terrenos para cerca de 40 mil unidades habi-
tacionais. Essa foi a última vez em que se
desapropriou terrenos para esse fim no município.
Para isso não era necessário o Estatuto da Cidade,
assim como para as ZEIS ou para as alíquotas
progressivas. Contudo, no último ano do governo
Luiza Erundina houve uma ação do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo que proibiu a
cobrança dessas alíquotas diferenciadas, gerando
um conjunto de debates sobre essa questão.
Sobre os imóveis como galpões industriais, o
Estatuto daria condições para que essas áreas,
embora construídas com coeficiente de aprovei-
tamento muito baixo, pudessem ser entendidas
como áreas que não cumprem a função social. Se
um quarteirão em uma região bem servida de
infra-estrutura tem um coeficiente de 0,5 no seu
total, podemos concluir que naquelas condições
não está cumprindo a sua função social.
O Estatuto fornece novos instrumentos e legi-
tima alguns já existentes, permitindo que sejam
mais facilmente utilizados nos Planos Diretores,
como o direito de preempção ou de superfície.
Mas por si só ele não é suficiente. A Câmara vai
ser fundamental em nossa luta daqui em diante,
porque é quem aprova mudanças de zoneamento,
ZEIS, Plano Diretor com 3/5 dos votos, ou seja,
34 vereadores. Disso decorre a importância de, na
Câmara Municipal, debatermos essas questões e
tirarmos com muita clareza diretrizes para essa
mudança de legislação.
André, Mestrando do Departamento de Geografia
da FFLCH-USP – Eu gostaria de endereçar uma
pergunta para os representantes dos movimentos
de moradia: vocês de fato acreditam que há uma
solução para o problema da moradia numa socie-
dade onde a terra, o terreno, o imóvel, são propri-
edade privada?
Joaquim, Morador na área central em prédio
ocupado – Sugiro a elaboração de um projeto de
moradia no Centro. Isso é possível porque as
pessoas que moram em alguns prédios têm renda.
Olhem para mim. Eu não tenho renda? Tenho
sim. Não sou empregado de ninguém, mas tenho
renda, faço prestação de serviço. Nós mantemos
nosso prédio, o rateio é feito, os que têm mais
pagam mais, os que têm menos pagam menos. A
gente tem porteiro e gente para recolher o lixo,
estamos cada vez mais organizados”.
Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
Nesse projeto de inclusão deve ser criada uma
poupança na Caixa, para que as pessoas cadastra-
das, quando as casas ficassem prontas, tenham um
fundo de reserva. Se nós contribuímos a vida in-
teira pagando impostos neste país não é para so-
correr bancos falidos, é para socorrer o povo que
está falido. Moro há 20 anos em São Paulo e não
tenho casa para morar; vim para cá com ilusão,
mas aqui aprendi até a ser político. Eu vivia den-
tro de casa, assistindo à televisão. Hoje eu vivo
aqui discutindo política e ensinando cada dia mais
as pessoas que é possível a gente se organizar,
batalhar e conseguir alguma coisa, é só a gente
querer. Não adianta pedir para o rico que ele não
dá não. Tem que se organizar e ir à luta que a
gente consegue.
Silvia Schor – A questão do André é bem coloca-
da numa situação como esta. A propriedade pri-
vada cria restrições cavalares, mas a participação
do pessoal dos movimentos, as perguntas que
vieram, pelo interesse e pela identificação clara da
importância da mobilização popular, mostram que
existem formas diferentes de tratar a propriedade
privada. E essa diferença é obtida pela participa-
ção popular, pela batalha de legislação etc. Além
disso, podemos colaborar nessa construção através
das informações. A questão do tamanho do pro-
blema, por exemplo, tinha o sentido de verificar o
quão realista é pensar numa solução de moradia
para a população de baixa renda na área central,
olhando uma dessas demandas que é o pessoal
que mora em cortiço, embora mais gente tenha
também o direito a habitar a área central. Há tam-
bém o problema de eqüidade e a dimensão é im-
portante já que todas as 32 mil famílias têm direito
à moradia na área central.
Luiz Gonzaga da Silva (Gegê) – Sobre a per-
gunta do André: no sistema capitalista o problema
social não será resolvido. Os países comunistas
também passaram por dificuldades. Se tivermos
aqui no Brasil um outro sistema, um projeto
popular nascido das mãos de milhares de
mulheres e homens com vontade, o problema da
habitação, da reforma urbana, da reforma agrária
será resolvido. Mas neste sistema, no qual
estamos, é impossível, mesmo que um iluminado
ganhe a eleição. A respeito da questão do
Joaquim, o cortiço foi uma imposição aos
europeus, aos italianos que vieram ao Brasil em
1888-1890, e surgiu lá em São Caetano do Sul,
depois Brás, Pari, Canindé. Hoje é uma
necessidade para se morar na região onde se
trabalha, em que há mais condições de o filho ir
para a escola e não pagar caro pelo transporte.
Não é uma questão cultural, não. Afinal, quem
mora em cortiço e veio do Nordeste ou do Sul
morava em fazenda ou em cidade. Morar em
39
cortiço é uma necessidade, possível de ser supera-
da também com a vontade política.
Maria Jaira Coelho Andrade – O movimento
tem certeza de que não vai ser resolvido nada no
capitalismo, mas temos fé e, por isso, continuamos
unidos e lutando para um dia ter uma política
habitacional no estado de São Paulo para todo o
pessoal de baixa renda que luta por uma casa.
Penha Elizabeth Pacca – Sobre a pergunta do
André, não acredito que exista governo que vá
conseguir construir 1 milhão de habitações para
suprir essa demanda, o que é impossível num
sistema desses, com certeza. Embora o melhor
seja mudar o sistema, temos que fazer as coisas
que são possíveis para nós.
Ciro, Fórum dos Cortiços – Embora concorde
que acreditar que a questão da habitação no Brasil
vá ser resolvida possa parecer sonho, como disse a
Penha, fazemos o que está em nosso alcance,
porque enquanto tivermos força para resolver o
que está próximo da gente, vamos procurar resol-
ver sim, e continuar buscando soluções. Porque
um dia, quem sabe, a gente consiga realizar o
sonho de todo mundo, que é ter sua casa própria.
Sidnei Antônio Euzébio – O movimento já teve
algumas vitórias, mas no dia em que conseguir-
mos mudar todo esse sistema, com certeza nossos
filhos conseguirão estar mudando realmente a
vida, a cara do país e da cidade na questão de
habitação popular.
Vereador Nabil Bonduki – Qual o sistema de
propriedade da terra que nós estamos propondo?
O movimento de moradia e a própria população
de baixa renda hoje defende a casa própria, em sua
grande maioria. Se por um lado a gente tem mais
40 Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
ou menos claro que não é só a questão da propri-
edade da terra mas um conjunto de aspectos na
sociedade brasileira e na capitalista impedem o
acesso dos trabalhadores e da população de baixa
renda à moradia, nós não temos com a mesma
clareza qual o nosso modelo e nossa proposta no
que diz respeito ao regime de propriedade.
O Gegê mencionou a experiência do chamado
socialismo real, da ex-União Soviética, e dos que
seguiram seu modelo de um regime de proprieda-
de estatal, que também não conseguiu solucionar
não só o problema da moradia, mas outros pro-
blemas sociais. Temos uma crise de modelo e a
nossa grande questão é conseguir construir uma
proposta alternativa e conseguir ganhar apoio para
essa proposta.
Avançamos muito na autogestão e no mutirão
em 1992. Entretanto, as famílias rejeitaram maci-
çamente a idéia da propriedade coletiva ou da
propriedade cooperativa, colocada em discussão
junto aos que tinham sido beneficiados pelos pro-
gramas de habitação. Essas famílias haviam parti-
cipado de um processo avançado do ponto de
vista da organização social, mas que no fundo
ainda tinha como modelo a casa própria, o modelo
da propriedade. Muitas vezes, até como um mode-
lo que lhe desse autonomia e uma certa liberdade
para fazer o que quisesse com a moradia. A ques-
tão não é apenas a gente ter claro que não vai
resolver o problema, o que não quer dizer que a
gente não deva fazer nada, como os movimentos
colocaram aqui. Temos que lutar para mudar essas
condições e criar mecanismos que garantam o
acesso da população de baixa renda à terra e à
moradia. Também temos que fazer a discussão
sobre qual seria um modelo alternativo a esse
porque essa questão não é resolvida mesmo entre
aqueles que têm certeza de que a resposta à ques-
tão do André é “não, não é possível”.
SOBRE AS OCUPAÇÕES
Durante os trabalhos da comissão de estudos,
foi se consolidando a preocupação de conhecer
mais de perto a realidade das ocupações na área
central, de aproximar a comissão aos moradores e
movimentos do centro da cidade. Como resultado,
foram realizadas visitas a ocupações na área cen-
tral, organizadas em conjunto com o Diretório
Central dos Estudantes da USP, como será expli-
cado a diante.
A partir dessa atividade, um grupo de estudan-
tes iniciou uma pesquisa mais aprofundada, ainda
em andamento, sobre essa realidade e preparou o
material apresentado nesta publicação.
Além disso, como parte da pesquisa para sub-
sidiar as atividades da Comissão de Estudos, a
assessoria do gabinete do vereador Nabil Bonduki
– presidente dessa comissão – elaborou um breve
levantamento sobre cada uma das ocupações,
O Movimento de Moradia e as Ocupações do
Centro de São Paulo
Texto elaborado na Comissão de Movimentos Populares do
DCE da USP
No dia 30 de junho de 2001, a Comissão de Es-
tudos sobre Habitação na Área Central, em conjunto
com o Diretório Central dos Estudantes da Universi-
dade de São Paulo (DCE-USP), através de sua Co-
missão de Movimentos Populares, realizou um
percurso de visitas por ocupações de quatro movi-
mentos por moradia no centro de São Paulo.
A gestão 2000/2001 do DCE-USP já vinha
desenvolvendo um trabalho de articulação do
movimento estudantil com os movimentos sociais,
a exemplo do 1o Seminário Universidade e Movimentos
Sociais, realizado em 2000 na USP. A entidade
estudantil considerou que aquela atividade consti-
tuiria em mais um espaço de troca entre os dois
movimentos e seria uma forma de sensibilizar e
envolver mais estudantes em uma atuação que
extrapolasse o universo estritamente acadêmico e
que contribuísse para uma formação mais crítica e
politizada dos mesmos. Para a Comissão de Estu-
dos da Câmara, a visita representaria um esforço,
como dito anteriormente, de conhecer mais de
perto a realidade das ocupações e aproximar-se
dos moradores e movimentos do centro da cidade.
A atividade se iniciou na Câmara dos Vereado-
res de São Paulo, de onde partiram dois ônibus
com cerca de 80 pessoas, entre elas estudantes e
professores de diversas universidades, como a
USP, Mackenzie, FAAP, Belas Artes e mesmo
estudantes de arquitetura de Milão; profissionais
de diversas áreas, funcionários da Câmara e de
Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
organizado em fichas-resumo, consultando os
movimentos de moradia, as assessorias técnicas e
órgãos públicos. As fichas trazem informações
básicas sobre o edifício e a situação atual das ne-
gociações, além de um pequeno histórico.
Esses dois documentos complementares, re-
produzidos a seguir, contribuem para a constitui-
ção de um quadro geral sobre as ocupações,
dando visibilidade para aspectos qualitativos e
quantitativos. Notamos que enquanto existem
pesquisas realizadas sobre os cortiços – duas delas
apresentadas na sessão relatada – há ainda poucos
dados reunidos sobre as ocupações na área central.
Esses dados, em conjunto com o relato da sessão,
são necessários para a formulação de políticas
públicas e para a revisão da legislação relacionada
à reciclagem dos edifícios para uso habitacional.
diversos órgãos da Prefeitura; Moradores do cen-
tro e membros de movimentos de moradia do
centro. Na atividade, houve em cada ocupação,
uma abertura onde o respectivo coordenador a-
presentou temas, abertos ao debate, como a histó-
ria da ocupação, a sua forma de funcionamento e
organização, o perfil sócio-econômico dos mora-
dores, as principais reivindicações dos movimen-
tos, os problemas enfrentados por eles, entre
outros. Em seguida, foram visitados o interior dos
edifícios e de algumas de suas unidades habitacio-
nais
A possibilidade de reunir estudantes, professo-
res universitários, profissionais ligados ao tema,
moradores do centro e das ocupações tornou os
encontros de fato um espaço interessante de inter-
locução com os movimentos.
O processo de escolha das ocupações a serem
visitadas também foi tratado como uma forma de
estreitar a relação entre os Movimentos Estudantil
e por Moradia. Identificados os principais Movi-
mentos por Moradia atuantes no Centro de São
Paulo, optou-se por visitar uma ocupação por
movimento, e então, os estudantes participaram de
suas assembléias e, respeitando os critérios de
escolha dos mesmos, como por exemplo, a repre-
sentatividade e o significado daquelas ocupações
dentro da luta por moradia, decidiram conjunta-
mente quais seriam as ocupações a serem visita-
das. As ocupações visitadas e os respectivos
movimentos são:
– Rua General Góes Monteiro, 64– Fórum
dos Cortiços
– Rua Ana Cintra, 123 – Movimentos dos
Sem-Teto do Centro (MSTC)
41
 – Rua 21 de Abril, 569 – Unificação das Lutas
de Cortiços (ULC)
– Rua do Ouvidor, 63 – Movimento de Mora-
dia no Centro (MMC)
Um resultado das visitas, além da rica experi-
ência de contato com a realidade e diversidade das
ocupações e com a história particular de cada
uma, foi a formação de um grupo de quatro estu-
dantes de graduação da USP e da Universidade
Mackenzie, das áreas de Arquitetura e Psicologia,
para realizar um levantamento qualitativo das
condições de vida em ocupações do centro da
cidade de São Paulo.
Optou-se por fazer entrevistas semi-dirigidas
com alguns moradores e coordenadores de ocupa-
ções organizadas pelos quatro movimentos visita-
dos, procurando resgatar, por meio dos
depoimentos, a história das ocupações, suas prin-
cipais dificuldades e conquistas, sua relação com o
movimento por moradia do qual faz parte, além
de outros temas que o entrevistado desejasse ex-
por. Devemos observar porém, que a ocupação
participante do Fórum dos Cortiços localiza-se no
Bairro da Pompéia, sendo portanto substituída no
presente trabalho por outra localizada à Rua da
Abolição, para que não saíssemos do perímetro
central proposto.
Considerou-se, para a realização dessas entre-
vistas, que o olhar de cada entrevistado conta algo
importante sobre a comunidade da qual participa,
principalmente quando se quer investigar quais as
especificidades da vida de um morador de ocupa-
ção, de pessoas que lutam pelo direito à moradia.
O objetivo deste trabalho é reunir informações
que contribuam de alguma forma para a ampliação
da discussão sobre os movimentos por moradia e
para a elaboração de propostas de trabalho junto a
moradores de ocupações. As impressões obtidas
das entrevistas realizadas até 06 de agosto de
2001, além de expostas a seguir, serão apresenta-
das também no II Seminário Universidade e Movimento
Popular, que se realizará de 18 a 22 de setembro de
2001, contando com a participação de estudantes
universitários e representantes de movimentos
populares organizados.
Assim sendo, o material exposto a seguir pre-
tende ser o primeiro passo de um trabalho pro-
fundo de investigação sobre as ocupações que
possa favorecer o engajamento de mais estudantes
e profissionais na atuação junto aos movimentos
por moradia, contribuindo para a construção de
propostas de trabalho consistentes para a melhoria
de suas condições de vida.
Abolição, uma conquista do Fórum dos Cortiços
A história da ocupação da Rua da Abolição es-
tá muito enraizada no desencadeamento da dis-
42 Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
cussão sobre o Centro de São Paulo. De 1997 a
1999, o Fórum dos Cortiços, um dos movimentos
de moradia que já realizou ocupações na área
central, teve, com os outros movimentos, papel
fundamental na revalorização do centro da cidade
e no aperfeiçoamento das próprias políticas públi-
cas habitacionais.
“No dia 08 de março de 1997, quando o Fó-
rum organizou a primeira ocupação, lembro-me
bem de que não havia uma política habitacional
efetiva para o centro. Hoje, em 2001, demos um
passo muito grande nesse sentido. O Fórum as-
sume uma postura de não apenas ocupar um pré-
dio, mas sim de ocupá-lo, apresentando uma
proposta de arquitetura, já sabendo o que é possí-
vel e o que não é, com o apoio de uma assessoria
técnica que nos orienta”, explica Verônica Kroll,
Coordenadora Geral do Fórum dos Cortiços e ex-
moradora de ocupação.
Dois anos depois, no dia 30 de março de 1999,
2.500 pessoas, entre advogados, deputados, estudan-
tes, pessoas da igreja e os participantes do Fórum dos
Cortiços, mobilizaram-se para a ocupação do prédio
de número 431 da Rua da Abolição.
Resgatando um pouco da história do dia em
que o prédio foi ocupado, Sueli Lima, coordena-
dora local do Fórum na região do Bom Retiro,
conta: “à primeira vista, o prédio nos pareceu
muito bonito, mas, quando entramos, muitas famí-
lias ficaram extremamente decepcionadas. Havia
muito entulho, areia, tijolo. Como o prédio havia
acabado de passar por uma reforma, não havia
vasos sanitários, iluminação nem água”.
Até o momento da ocupação, não se sabia qual
seria o prédio ocupado, “porque é uma escolha
feita pela coordenação geral do movimento, após
um estudo cuidadoso dos prédios públicos deso-
cupados do centro da cidade”.
O prédio pertence à Secretaria da Fazenda do
Estado de São Paulo e estava sem uso havia 15
anos, até a data da ocupação: “achamos que deve-
ríamos ocupar aquele prédio por ser um edifício
público e inutilizado, que são condições colocadas
pelo movimento para a ocupação. Consideramos
que um prédio público, fechado há mais de 15
anos, como estava a Abolição, não cumpre sua
função social”, justifica Verônica.
Para participar de uma ocupação, é preciso
passar por um processo de formação política e
histórica sobre o movimento nos “Grupos de
Base”. Sueli, que conheceu o movimento de mo-
radia através de um grupo do Bom Retiro, diz:
“nesse espaço, o movimento nos ensina a viver
em comunidade, preparando-nos para o cotidiano
nas ocupações. Aprendemos que teremos direitos
e deveres, que haverão tarefas a serem cumpridas
na ocupação, como limpeza, segurança, adminis-
tração financeira, como numa divisão de tarefas.
Além disso, aprendemos também a nos conhe-
cermos melhor e a conhecermos uns aos outros,
cada família com a sua história”.
O tempo de participação nos Grupos de Base é
variável, podendo durar de seis meses até um ano
e meio, dependendo de como for a freqüência das
pessoas às reuniões e de quando for a próxima
ocupação. “Na realidade, é um período de forma-
ção, para a pessoa saber o que é o movimento;
que buscamos não só moradia, mas a cidadania
com um todo. Há pessoas que vêm de cortiços
onde são massacradas, pagam aluguéis muito al-
tos, moram em locais insalubres; as crianças adoe-
cem por causa da umidade, têm problemas
respiratórios. Procuramos trabalhar, no Grupo de
Base, a idéia de que essas pessoas, como todas as
outras, têm direitos e que devem buscá-los, lutar
por eles”, acrescenta Sueli.
No Grupo de Base, nem todos que estão sendo
preparados precisam ir para a primeira ocupação
que surge durante seu processo de formação. São
indicadas aquelas famílias que estão de fato sendo
despejadas. As que conseguirem pagar aluguel por
mais 2 ou 3 meses ficam para a próxima ocupa-
ção. “As próprias famílias resolvem que vão con-
tinuar pagando aluguel por mais algum tempo ou
que vão procurar a ajuda de algum parente, dando
prioridade a quem está com uma mudança na rua,
que não tem realmente saída”, comenta Sueli.
Inicialmente, foram abrigadas na Abolição 64
famílias, sendo que o espaço foi insuficiente para
todas que estavam presentes. Então, foi feito um
estudo no Hotel São Paulo, um prédio desocupa-
do que fica na Praça da Bandeira, nº 16, para onde
outras 30 famílias foram e ficaram por um período
curto. Pouco tempo depois, elas foram despejadas
de lá e voltaram para a Abolição, o que fez com
que o espaço fosse redividido, diminuindo-se um
pouco a unidade de cada família. Hoje, no total,
há 103 famílias abrigadas na Abolição, incluindo
as que foram recebidas em função de despejos
ocorridos em outras ocupações com as quais os
moradores se solidarizaram.
“Com o grande contingente de pessoas aloja-
das na ocupação, estamos com problemas muito
sérios de esgoto, porque é um prédio de estrutura
comercial e não residencial. Ainda assim, quando
recebemos um pedido de reintegração de posse, as
famílias ficam desesperadas com o risco de terem
que sair de lá. A nossa intenção é deixar o prédio
já tendo o nosso próprio empreendimento. Por
isso, estamos sempre correndo até o Palácio do
Governo, à Secretaria da Habitação, tentando
ganhar um tempo para construirmos nossa mora-
dia”, explica Verônica.
Nas ocupações do Fórum, as decisões são to-
madas por uma assembléia com todos os morado-
res. Nada é feito nas ocupações sem a aprovação e
a participação das famílias que vivem nela. “Pro-
curamos pensar todos os problemas do movimen-
Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
to em conjunto. A coordenação interna das
ocupações se reúne com a coordenação geral do
Fórum, que se reúne com os outros movimentos
na União de Movimentos de Moradia (UMM),
levando o posicionamento das famílias para todas
as discussões. Entretanto, às vezes, a urgência de
questões amplas, que exigem decisões imediatas e
encaminhamentos, dificulta, em alguns momentos,
a discussão sobre problemas mais cotidianos en-
frentados pelos moradores”, diz Veronica.
Sobre o controle interno de moradores na
Abolição, há um cadastro com informações bási-
cas sobre cada família. “Conhecemos cada família
que está lá dentro, os problemas de cada uma, de
onde vêm, se os adultos estão empregados ou não,
se as crianças estão na escola, a renda familiar,
entre outras informações”, explica Sueli.
A participação de novas pessoas em ocupações
do movimento é possível. Veronica diz que, “se
um morador de rua bate na nossa porta, o enca-
minhamos para um dos Grupos de Base da região,
para que ele passe por todo o processo de forma-
ção política e histórica em que nos baseamos. Se
for um cortiço inteiro que estiver querendo se
aproximar de um movimento organizado, nós
mesmas vamos até lá, conversamos com as pesso-
as e nos reunimos com elas periodicamente para
contribuir com a sua própria organização. Não
podemos correr o risco de colocar pessoas que
não conhecemos e que não conhecem o movimen-
to dentro de uma ocupação”.
Algumas das principais dificuldades que os
moradores da Abolição enfrentam se relacionam
às contas de água e luz anteriores à data da ocupa-
ção, que se acumularam ao longo dos anos em
que o prédio ficou desocupado. “Felizmente, o
Fórum dos Cortiços nos dá respaldo para dialogar
com as empresas fornecedoras. Com esse canal
aberto de negociação, temos conseguido quitar
essas contas gradualmente, dentro das possibilida-
des financeiras dos moradores”, diz Sueli.
Para Verônica, o principal problema enfrenta-
do pela Abolição hoje é a ameaça de despejo.
“Precisamos que o Governo do Estado de São
Paulo permita que as pessoas continuem no pré-
dio até maio de 2002, quando será concluída a
reforma do prédio de nº 161, da Rua Maria Paula,
que foi comprado por 75 das famílias que moram
na Abolição atualmente”.
Um dos princípios do movimento é o de que,
desde o início, os moradores tenham clareza de
que o objetivo do Fórum não é o de que as pesso-
as morem definitivamente no prédio ocupado. “A
ocupação funciona como um espaço de transição
entre a pessoa que paga aluguel e não tem condi-
ções de continuar pagando e uma moradia própria
e digna”, diz Sueli. Além disso, como a região da
cidade eleita pelo movimento foi o centro, o dese-
43
jo de uma vida digna torna-se mais palpável para
os moradores das ocupações.
“Os motivos para a opção pelo centro da cida-
de são vários”, conta Verônica. “Estamos constru-
indo apartamentos no prédio da Rua Maria Paula,
que custou 1 milhão e 800 mil reais, incluídos o
prédio e a reforma. Esse dinheiro será dividido em
75 famílias, em valores iguais. Não será preciso
pagar pela infra-estrutura para se ter água e luz, os
meios de transporte são acessíveis, tudo isso já
está no centro“.
Entretanto, ressalva Verônica, “as famílias que
vão morar no projeto da Rua Maria Paula, têm
acima de seis salários mínimos por mês, ou seja, as
famílias de pessoas já aposentadas, catadores de
rua, que ganham até três salários, continuam so-
frendo uma grande exclusão social. Temos que
nos preocupar realmente com a miséria da cidade
de São Paulo, porque uma pessoa que ganha três
salários mínimos vive muito mal e não consegue
pagar aluguel.”
“O prédio da Rua Pirineus, também ocupado
pelo Fórum, é um outro exemplo: cada aparta-
mento vai sair por R$ 17.500 e, incluindo o valor
do terreno, do projeto e da construção, vão custar
R$ 24.000, o que é um valor justo se considerar-
mos que no Centro temos tudo, a praça, o metrô,
o posto de saúde, a escola etc. Em 25 anos, as
famílias vão pagar menos de R$ 100 por mês para
ter sua casa própria. Por outro lado, morando em
cortiços, o aluguel para essas famílias não seria
menor do que R$ 150 ou R$ 200”.
Por outro lado, Verônica destaca que o acesso
às escolas públicas tem sido difícil para as crianças
e adolescentes das ocupações: “as vagas das esco-
las da região são insuficientes ou não aceitam as
crianças da Abolição por problemas com a com-
provação de residência”. “Além disso, os postos
de saúde próximos também estão muito sobrecar-
regados e dificilmente conseguimos um atendi-
mento médico imediato em casos de emergência”,
diz Sueli.
Em resumo, a vantagem de se morar no Cen-
tro, para as coordenadoras, é que nele estão os
bons equipamentos públicos, ainda que os mora-
dores enfrentem dificuldades. “Por outro lado,
sabemos que os limites da cidade de São Paulo já
encostaram nos outros municípios, ou seja, se as
pessoas não vierem para o centro, que ainda tem o
potencial de receber muitos moradores, vão ter
que procurar moradia em outros municípios. Da-
qui a alguns anos, isso deve acontecer, mas, hoje,
as pessoas do movimento têm sua história muito
enraizada no centro, não querem sair daqui”, diz
Sueli, que conheceu o movimento de moradia no
Grupo de Base do Bom Retiro e hoje coordena
esse mesmo grupo.
É notável o fato de que o movimento, através
das ocupações, tem uma contradição interna mui-
44 Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
to interessante, como dizem as próprias coordena-
doras: “fazemos ocupações pela falta de política
pública de moradia; então, lutamos, na verdade,
pelo fim da necessidade das ocupações”, diz Sueli.
“Se ficarmos ocupando prédios eternamente,
os órgãos públicos responsáveis podem abdicar da
responsabilidade que têm de elaborar políticas
públicas de habitação mais efetivas, de resolver o
problema na sua raiz. Nós, do Fórum dos Corti-
ços, acreditamos que uma ocupação é uma medida
extrema, é um meio de conseguirmos a negociação
de situações emergenciais, de fazer com que as
autoridades da cidade, do estado e do país nos
ouçam. Se eu tivesse ficado lá no meu Grupo de
Base, eu estaria lá até hoje, consciente dos meus
direitos e deveres, mas sem ter onde morar. Não
queremos mais ocupações. Nossa intenção não é
manter famílias em ocupações, mas sim contribuir
para que elas tenham um projeto de moradia digna
e lutem por ela. E a luta pela moradia é algo que
mobiliza as pessoas de uma forma muito forte.
Quando falamos em moradia, queremos dizer sala,
quarto, cozinha, banheiro, área de lazer. Uma
ocupação jamais vai nos oferecer isso”, conclui
Verônica.
A sede do Fórum dos Cortiços fica na Av. Ipi-
ranga nº 1.267, cj. 1, sala 6, 14º andar, Centro e o
telefone de contato é (11) 3326-4084 ou 9892-
1491 (com Verônica)
Ouvidor, Consciência Política e Conquista
O edifício da Rua do Ouvidor foi ocupado há
cerca de quatro anos por três movimentos que
lutam por moradia. Na ocasião, participaram o
Movimento por Moradia no Centro (MMC), o
Movimento do Belém-Moóca e a ULC, dos quais,
somente o MMC permaneceu no edifício. Apenas
umas cinco pessoas pertencem a outros movimen-
tos. Tatiana Oliveira, 23 anos, que participa ati-
vamente assessorando a coordenação do MMC,
entende que devido à organização do seu movi-
mento, ele foi o único que ficou na coordenação
do prédio.
O prédio pertence à Secretaria da Cultura e es-
tava desocupado há cerca de 6 anos. As pessoas
foram chegando e criando seus espaços de dormir
com madeirite. A cozinha, inicialmente, foi comuni-
tária e permaneceu por um ano.
Os principais fatores que levaram à escolha
desse prédio para a ocupação são a sua situação na
época e sua localização. Era um edifício grande,
havia muito tempo que estava vazio e sem uso e
ao lado de uma estação central de metrô e de um
terminal de ônibus. Além disso, é possível que a
maioria dos moradores nem precisem de condu-
ção para irem ao trabalho, pois a região central é o
principal espaço de atuação profissional dessas
pessoas. “Outros equipamentos como hospitais e
estabelecimentos comerciais e de serviços também
são abundantes, já que estamos analisando o cen-
tro da Cidade”, diz Tatiana.
Existe, atualmente, uma negociação com o
Governo do Estado, mas nada concreta. Segundo
Tatiana, talvez a prefeitura esteja propondo a
compra do prédio.
Os moradores respeitam um conjunto de re-
gras de convívio, como num condomínio, sujeitos
à perda do direito de morar no prédio, dependen-
do da gravidade da falta. “Qualquer ato dos mo-
radores é associado à imagem do Movimento;
portanto, a coordenação aplica as regras, tentando
ao máximo não se envolver com os problemas
pessoais dos moradores”. Há, mesmo assim, mui-
tos problemas interpessoais decorrentes da pouca
ou nenhuma privacidade a que estas famílias são
condicionadas. As dificuldades são agravadas
pelas condições das famílias com muitos filhos e
dificuldades financeiras, causadas principalmente
pelo desemprego.
Quando uma família chega, ela é cadastrada e
entrevistada por um coordenador, que explica o
regimento interno e analisa um pouco da história
das pessoas e a razão delas estarem vindo para
uma ocupação. As pessoas são instruídas sobre o
comprometimento e o caráter de estarem entrando
num movimento social.
A manutenção do edifício é garantida por uma
taxa mensal de R$ 10,00 paga por cada morador.
O dinheiro é utilizado para manutenção e trans-
porte quando os moradores vão a atos públicos. A
alimentação é de responsabilidade de cada família
e os moradores de cada andar cuidam da limpeza
do mesmo numa escala por eles organizada.
Sempre são promovidos vários cursos, desde
formação política e Seminários de Base até cursos
de alfabetização de jovens e adultos, como o que
está sendo introduzido atualmente com o apoio da
prefeitura. Existem ainda parcerias com a Pastoral
da Criança, que financia a Escolinha das Crianças, e
com a universidade, através do Curso de Marxis-
mo e do trabalho dos estudantes integrantes do
Laboratório de Habitação do Grêmio da Faculda-
de de Arquitetura e Urbanismo da USP
(LABHAB-GFAU).
O contato com outros movimentos se dá atra-
vés da Central de Movimentos Populares (CMP) e
da União de Movimentos de Moradia (UMM).
Segundo Tatiana, ambos têm a função de agregar
os movimentos, por exemplo, quando ocorrem
grandes atos. Porém, dadas as diferentes formas
de atuação de cada um dos movimentos por mo-
radia, há dificuldade de um relacionamento mais
estreito.
A entrevistada ressalta que nem todas as pes-
soas que estão no prédio entendem as ocupações
como um ato político, o que dificulta a organiza-
Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
ção, pois, para essas pessoas, a única preocupação
é o acesso à casa própria e não há tanta motivação
nos trabalhos em grupo.
Os equipamentos públicos são bastante pre-
sentes nas proximidades da ocupação. Mas, há um
claro descontentamento com as escolas públicas.
“As crianças morrem de medo de ir”, diz a entre-
vistada, expressando um sentimento de inseguran-
ça e reclamando da falta de creches ou EMEIs.
Para Tatiana, o principal objetivo do movimen-
to é a conscientização dos problemas políticos e
sociais no país e sobre maneiras de agir frente a
eles. “A função de uma ocupação é política”, diz
Tatiana. O MMC demonstra grande preocupação
com a consciência de que ocupar o edifício é co-
locar-se politicamente e instrui seus participantes a
não se acomodarem em um prédio deficiente nas
condições de habitação. Há pouco tempo, 54 fa-
mílias participantes do MMC foram contempladas
com apartamentos de um edifício, situado na rua
Fernão Sales, financiado pela Caixa Econômica
Federal, o que só foi possível devido aos acordos
entre a liderança do Movimento e o Banco. Devi-
do à ocupação de um outro edifício na rua Floria-
no Peixoto pertencente ao Banco, este se dispôs a
negociar com o movimento. Tatiana foi umas das
pessoas que mudaram para o novo prédio; por
outro lado, muitas outras famílias estão na expec-
tativa e se sentem motivadas ao verem um projeto
sendo realizado. Foi através da reivindicação po-
pular e da ação de ocupar prédios que se conse-
guiu chamar a atenção das respectivas instâncias
públicas e realizar o benefício para as famílias.
“O pessoal aqui está muito esperançoso; é gen-
te limpando o nome, resolvendo problema de
divórcio, porque a Caixa é muito exigente em
relação aos documentos”, diz Tatiana. Em relação
ao projeto realizado, ela continua: “Esse é o nosso
maior exemplo e, por isso, a nossa maior motiva-
ção. Nós lutamos por um direito que não tínha-
mos, que era o da moradia, e que, infelizmente,
ainda não foi cumprido plenamente. Mas, os 54
apartamentos já foram suficientes para mostrar
que vale a pena lutar e, agora, eu espero que todo
mundo que está lá cumpra seu dever, que o Mo-
vimento passou para todo mundo até hoje”.
A sede do MMC fica na rua do Ouvidor, 63, e
o telefone de contato é (11) 3107-5636.
Ana Cintra, Desafios na Busca por Qualidade
de Vida
As entrevistas com os moradores das ocupa-
ções são indispensáveis para a obtenção de infor-
mações essenciais sobre suas condições de
habitabilidade.
Na ocupação da rua Ana Cintra, a entrevistada
foi Dona Maria Jaira Coelho Rodrigues de Andra-
45
de, moradora e membro da coordenação do Mo-
vimento dos Sem-Teto do Centro (MSTC). As
famílias moradoras do prédio se conheceram na
ocupação do Hospital Matarazzo, na região da
Avenida Paulista, onde residiram por nove meses
enfrentando condições muito precárias e sofrendo
constantemente a ameaça de despejo. Devido a
essas ameaças e às negociações infrutíferas com os
órgãos responsáveis, o Movimento precisava esco-
lher um outro local para acomodar as famílias.
Dessa forma, devido à sua localização e disponibi-
lidade, o prédio da rua Ana Cintra foi o eleito. Às
23h30 do dia 23 de maio de 1999, o prédio foi
ocupado por 72 famílias.
Ao chegarem, as famílias tiveram muitas difi-
culdades com relação às condições do prédio,
como conta Dona Jaira: " a água não subia para
nenhum andar, a caixa d'água estava rachada e
havia muitos vazamentos e infiltrações". O prédio,
que permaneceu por oito anos fechado, precisava
urgentemente de reformas para se adaptar aos
novos moradores. A coordenação expôs a todas as
famílias os problemas para que as decisões fossem
tomadas de maneira democrática, através de reu-
niões periódicas que atualmente acontecem todo
dia 10 de cada mês. Nessas reuniões, também são
prestadas as contas dos gastos com manutenção,
água, luz, limpeza e reparos. Os moradores se
responsabilizaram pelas dívidas do prédio, como
com a conta de água que, quando chegaram, acu-
mulava uma dívida de R$ 6.000,00 por mês devi-
do à existência de vários vazamentos, além de
outras dívidas constituídas no período em que o
prédio ficou desocupado. As melhorias básicas
foram feitas pelas famílias, segundo conta Dona
Jaira: "primeiro nós fizemos a impermeabilização
da caixa d'água; depois, arrumamos a bomba e a
luz dos corredores; a parte de dentro dos aparta-
mentos ficou sob a responsabilidade de cada famí-
lia moradora".
Inúmeras são as vantagens de morar na região
central, local privilegiado de referência para os
habitantes da cidade. A principal vantagem apon-
tada é a liberdade de ir e vir com muita facilidade
devido à proximidade com o metrô e terminais
urbanos: "o metrô é aqui perto e eu ainda tenho a
opção de andar a pé. Morando no centro, tenho
um gasto a menos; aqui, por ser perto de tudo, eu
não dependo tanto de condução". A presença de
importantes equipamentos como hospitais e esco-
las, entre outros que constituem a rica infra-
estrutura da região central, é outra vantagem a-
pontada por ela.
Atualmente, com a saída de uma família, há 71
morando no prédio, sendo elas as mesmas desde o
início. A ocupação permanece fechada à entrada
de novas famílias. Para continuar no prédio, é
necessário seguir regras, como por exemplo, não
usar e/ou traficar drogas dentro da ocupação e
46 Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
não provocar brigas; o roubo, entre outras coisas,
também não é tolerado. Segundo Dona Jaira, "...
se isso acontecer, a pessoa pode ser expulsa. Nós
fazemos uma assembléia e todos decidem o que é
melhor; tudo deve ser sempre na base da vota-
ção". Entre os motivos para a ocupação permane-
cer fechada a novas famílias, Dona Jaira destaca:
"a família que vem de fora não passou por todo
um trabalho de base, de como funciona o movi-
mento, quais as regras a serem respeitadas, enfim,
todo um trabalho de orientação indispensável".
A ocupação está organizada em uma associa-
ção que possui autonomia em relação ao Movi-
mento, fator considerado positivo no que se refere
à relação deste com os moradores: "o Movimento
nos dá segurança, a gente não se sente só".
Os moradores desejam que o prédio seja re-
formado para que ofereça melhores condições de
vida e esperam contar com o direito de poder
voltar para casa, após o término da reforma. Logi-
camente, essa reforma não é a única necessidade
dos moradores do prédio. Deve-se levar em con-
sideração a urgência de criação de creches, princi-
palmente para as crianças de 0 a 4 anos, que,
segundo Dona Jaira, são as mais prejudicadas. A
iniciativa para sanar essa necessidade está partindo
dos próprios moradores, que já planejam a criação
de um espaço para receber as crianças dentro da
ocupação.
A luta por moradia na região central é comum
a todos os movimentos, por isso, a cooperação e a
união entre os movimentos são extremamente
importantes na tentativa de se fazer do centro um
local de moradia digna, de trabalho, estudo, cultu-
ra e lazer, tendo a qualidade de vida como objeti-
vo final. Os movimentos não têm porque lutarem
separados. Antigamente, éramos mais isolados,
cada um pegava migalhas para si. Hoje é diferente,
percebemos que temos as mesmas propostas. Por
que lutarmos separados?”, questiona Dona Jaira.
A sede do MSTC fica na rua Ana Cintra, nº
123, e o telefone de contato é (11) 3362-2819.
21 de abril, uma Luta pela Permanência no
Centro com Dignidade
Após visitarmos apenas quatro ocupações na
área central de São Paulo, no dia 30 de junho, já
pudemos constatar a variedade de histórias, de
funcionamentos, de papéis e de relações daquelas
ocupações com os respectivos movimentos. A
história da ocupação do edifício localizado à rua
21 de Abril, nº 569, no Brás, demonstra a necessi-
dade, segundo relato de Sidnei Antonio Euzébio,
coordenador da ocupação, de se reformar edifícios
vazios no centro e adequá-los ao uso residencial.
Indagado sobre se aquela ocupação tinha uma
função política ou se era para morar mesmo, disse:
“essa ocupação é realmente para morar, a gente
faz política para morar, não o contrário”.
Em 1996, após a conclusão dos mutirões Celso
Garcia (Brás) e Madre de Deus (Moóca), os moradores
junto às respectivas coordenações, através da Unifi-
cação das Lutas de Cortiços (ULC), resolveram dar
continuidade à luta, formando o Grupo de Origem Celso
Garcia. Como na época, como conta Sidnei, a ULC
era composta apenas por três grupos de origem –
Belém, Moóca e Celso Garcia – cada um continha
muitos participantes. No grupo de origem Celso
Garcia, em que havia muitas pessoas sem experiência
no movimento popular organizado, tinha-se criado
uma grande expectativa de ocupar. Então, em julho
de 1997, foi ocupado o antigo prédio da Secretaria da
Fazenda, na rua do Carmo. A ocupação contava com
1.015 famílias e, após 54 dias, veio a reintegração de
posse: “como não houve acordo antes, a negociação
veio baseada em alguns confrontos; o batalhão de
choque, como sempre, a polícia militar, bombeiros,
parlamentares que, juntos à nossa coordenação, pen-
savam em alternativas”.
Surgia então a proposta deles se mudarem para
um colégio desativado há 4 anos na Vila Talarico,
no distrito da Vila Matilde. A CDHU, à época,
após um acordo assinado com uma comissão do
movimento, prometia que em 5 dias estaria resol-
vendo a situação, relocando os moradores. Passa-
ram-se porém um ano e 11 meses e nada de
diálogo por parte do Estado. “E nesse tempo nós
passamos muita dificuldade, com gente desempre-
gada, pessoal passando fome, as 110 famílias que
foram para lá começaram a perder a esperança e
então foram indo embora: restaram 65 famílias e,
depois, 43. Essas 43 famílias sofreram muito e, devi-
do às pressões dos vizinhos, e mesmo da ULC para
resolver a questão, a Secretaria da Educação repassou
a escola para a polícia militar. Para resolver o impas-
se, o governo propôs que a gente saísse do centro,
que fôssemos para um conjunto em Guaianazes”.
Porém, problemas burocráticos somados aos confli-
tos com um movimento do local, impossibilitavam a
ida dessas famílias para lá.
“E nesse meio tempo a pressão continuava”,
relata Sidnei: “nós já tínhamos levado para a
CDHU que aqui (na 21 de abril) já estava fechada
há 8 anos e que era uma reivindicação da ULC”.
Ao mesmo tempo, corria paralelamente o despejo
de uma ocupação do Movimento dos Trabalhado-
res Sem Teto do Centro (MTSC), “e a única alter-
nativa dada pelo governo era vir para o 21”. Desta
forma, hoje os dois movimentos dividem a ocupa-
ção do prédio, com portarias separadas e funcio-
namentos independentes. Hoje 142 famílias
residem no edifício – 43 integrantes da ULC e o
restante do MTSC – desde maio de 1999. O pré-
dio, um hospital particular desativado, envolvido
em uma série de problemas com dívidas, impostos
e escândalos, deverá ser demolido para dar lugar a
Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
um novo projeto, viabilizado pela CDHU através
do Programa de Atuação em Cortiços (PAC).
Esta ocupação funciona segundo regras e nor-
mas burocráticas, financeiras e de convivência,
decididas em assembléias, votadas por todos. Já
existe um regimento interno e está sendo montada
uma associação dos moradores, com estatuto pró-
prio, através de chapas. O descumprimento destas
regras por algum morador é levado também à
assembléia e nela se decide qual será o encami-
nhamento do problema. Hoje em dia, há uma
coordenação composta por um coordenador re-
presentante, um financeiro, um secretário e seus
respectivos vice-coordenadores – e serão criados
conselhos fiscais. Os moradores pagam uma taxa
de manutenção por mês e estão isentos do paga-
mento de água e luz, que fica por conta do
CDHU – “por isso há um controle muito grande
do nosso consumo, a gente tem um trabalho de
estar conscientizando os companheiros para eco-
nomizarem ao máximo”. Os espaços coletivos
estão sujeitos a uma limpeza periódica paga. Ge-
ralmente, pessoas com problemas de dívidas na
ocupação contribuem com este trabalho, para
amortizar suas dívidas. Quando todos estão em
dia, paga-se uma pessoa, podendo ser algum mo-
rador mesmo e a portaria funciona da mesma
maneira. Há também um controle interno, um
cadastro com uma ficha de cada família. E o que é
interessante, é que todos se conhecem, “é como
uma grande família – tem uma brigazinha daqui,
outra dali. Aqui é legal porque quando algum
companheiro briga com alguém lá de fora, sai
todo mundo para defender aquele companheiro,
por mais que ele não seja compatível aqui dentro. É,
quase cinco anos de história junto, já deu para criar
laço afetivo”. Todos que estão lá pretendem perma-
necer. Não há ninguém vinculado a algum outro
programa, estão todos ali para morar, esperando pela
obra de adequação à função residencial.
A luta hoje na ULC e no 21 em particular é
que os programas de habitação contemplem a
população mais carente, cuja faixa de renda varia
entre 0 e 3 salários mínimos, “as pessoas que pas-
sam fome para não ir para a rua”, destaca Sidnei.
Para ele, deve-se pensar em formas de manuten-
ção dos programas que não expulsem a população
dos conjuntos.
E por que morar no centro? Sidnei levanta di-
versos aspectos: oferta de infra-estrutura e servi-
ços, concentração de empregos e oportunidades –
portanto, economia nos deslocamentos tanto para
o trabalho, como para o supermercado, para a
escola, etc; relação e identidade que os moradores
já têm com a região – muitos moradores têm sua
história enraizada ali, pois “cortiço não é de hoje,
é do século passado, e, queira ou não, eles têm
uma vida dentro daquele lugar”; inchamento da
periferia e questionamento da qualidade de vida
47
que ela oferece – portanto morar no centro é uma
“luta por uma moradia digna, que não se resume à
casa, mas a toda uma relação com o bairro”. “Ho-
je há muita gente que mora no centro, mas não
dignamente. Nos cortiços, as condições são muito
precárias, você mora muito mal, mas pode ir a pé
para o seu trabalho. O governo tem que ter um
olhar sincero para essas famílias, que moram ali e
estão contribuindo: compram carne, remédio,
enfim, contribuem com imposto também”.
Porém, como é a vida de quem mora em um
cortiço? ”Como eu morei muito tempo em corti-
ço, sei bem: quem mora em um cortiço, chega
cansado do serviço, vai ver uma televisãozinha,
fazer a janta, arrumar a marmitinha, para no outro
dia ir trabalhar”. E diz ainda: “por isso não têm
clareza do trabalho do Movimento Popular e aí
que entram as entidades de estarem trabalhando
com essas famílias”. Este trabalho de base tem a
finalidade de conscientizar os encortiçados dos
seus direitos, de “que eles podem estar morando
no centro, mas com dignidade”. Ele mesmo conta
que até 1996 achava que o movimento “era coisa
de louco”. Nascido no Belenzinho, sua família
sempre morou em pequenos cômodos no centro e
sua mãe começou a participar do movimento em
1987. Já em 1996, adoeceu quando estava partici-
pando de um projeto de mutirão. Porém, como
não poderia faltar às reuniões, senão seria excluída
do projeto, pediu a ele que a representasse. So-
mente com o tempo, Sidnei conta que foi “abrin-
do a cabeça”, se envolvendo e acreditando no
movimento popular.
Para ele, o movimento amplia o horizonte de
pensamento da população: “lá você tem uma visão
completamente diferente, a sua cabeça começa a
abrir para outro mundo. Se você precisa de mora-
dia, você precisa de um hospital do lado, mas esse
hospital não é para você, é para o bairro, para os
companheiros. Os movimentos de moradia abrem
as portas para você ter uma moradia digna, porque
você, uma vez trabalhador, operário, não tem
como estar comprando a sua casa, financiada ou
mesmo com dinheiro em cima de dinheiro na
hora. Essa luta te dá um monte de experiência de
vida, que você no futuro poderá compartilhar com
outras pessoas, podendo dar continuidade na luta
– porque essa é uma luta que não pára: que venha
48 Comissão de Estudos Sobre Habitação na Área Central
a moradia, que venha a saúde, que venha o trans-
porte, a educação, para todo o coletivo da cidade.
Eu acho que o movimento tem muito dessas coi-
sas – tem o curso de liderança, de formação, se-
minários, discussão do ECA [Estatuto da Criança
e do Adolescente] (...). Hoje o movimento tem
ampliado a discussão, tem se articulado mais e se
articulado com outros movimentos. Se fosse fácil
ter moradia com o salário que você ganha, o mo-
vimento popular não seria necessário. Então, hoje,
o movimento também briga por melhores salários,
por creches (...), tem articulação com a CUT, e
outras entidades. A gente discute a cidadania da
população”.
Questionado sobre a linha de atuação dos mo-
vimentos, responde que concorda com a prática
que, “infelizmente chamam de invasão, quando na
verdade é ocupação, porque se dá em prédios
desocupados, vazios. Hoje é o único mecanismo
de estar pressionando e mostrando para o governo
que é uma realidade, que tem que haver moradia
para a população de baixa renda”.
A sede da ULC fica na rua Canuto Saraiva, nº
795, e os telefones de contato são: tel/fax: (11)
6604-6152 ou 9665-1447 (Sidnei)
Autores:
Abolição, uma Conquista do Fórum dos Cortiços
Juliana Breschigliari, estudante de Psicologia No IP-USP
jupa@psico.usp.br
Ouvidor, Consciência Política e Conquista
Wagner Isaguirre do Amaral, estudante de Arquitetura
na FAU-USP
wsoro@uol.com.br
Ana Cintra, Desafios na Busca por Qualidade de
Vida
Fernanda Pacheco, estudante de Arquitetura na FAU-
Mackenzie
fernandaarq@bol.com.br
21 de abril, uma Luta pela Permanência no Centro
com Dignidade
Denise Invamoto, estudante de Arquitetura na FAU-USP
deniseinvamoto@hotmail.com
 Algumas das ocupações
Assessoria Ambiente

na região central

Presidente Wilson
Pirineus (1998)

labhab gfau
Mariana Fix

Paulino Guimarães

Casarão Santos Dumont

M. Fix
Júlia Andrade

Abolição
 M. Fix
M. Fix

Brigadeiro Tobias

Ângela Amaral
Ouvidor
21 de Abril
Ana Cintra

Ângela Amaral
M. Fix

André Luiz Santos

Cinema da Moóca Fábrica da Pompéia

Ocupações na área central
levantamento preliminar

Sumário
Introdução 52
Casarão Santos Dumont 56
Pirineus 57
9 de Julho 58
Rua do Ouvidor 59
Floriano Peixoto 60
Ana Cintra 61
Hospital da 21 de abril 62
Paulino Guimarães 63
Abolição 64
Brigadeiro Tobias 65
Celso Garcia (Banespa) 66
Semab 67
Acampamento da Presidente Wilson 68
Alojamento Escola Manchester/Tamaindé 69
Rua Sólon 69
Cortiço do Cinema da Moóca 70
Fábrica da Pompéia 71
Joaquim Murtinho 72
Baronesa 72

Siglas utilizadas
MMC (Movimento de Moradia do Centro)
ULC (Unificação das Lutas de Cortiços)
MSTC (Movimento Sem-Teto do Centro)
UMM (União dos Movimentos de Moradia)
MSTRC (Movimento Sem-Teto da Região Central)
CEF (Caixa Econômica Federal)
PAR (Programa de Arrendamento Residencial)
PAC (Programa de Atuação em Cortiços)
CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo)
SEHAB-PMSP (Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano da Prefeitura do Município de São Paulo)
HABI (Superintendência de Habitação Popular da SEHAB-PMSP)
LABHAB (Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP)
USP (Universidade de São Paulo)
FAUUSP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP)
CPOS (Companhia Paulista de Obras e Serviços)
FEPASA (Ferrovia Paulista Sociedade Anônima)
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)
INSS (Instituo Nacional de Seguridade Social)
INAMPS (Instituto Nacional de Assistência Médica e Previdência Social)
REFER (Fundação Ferroviária de Seguridade Social)
ADM (Associação em Defesa da Moradia)

Comissão de estudos sobre habitação na área central 51

Introdução
Nos anos 70 iniciou-se um processo de deslo-
camento da centralidade de São Paulo para o setor
Sudoeste da cidade. Este deslocamento, que se
acentuou nos anos 80 e 90 em direção às margens
do Rio Pinheiros, retirou do centro o papel de
principal pólo da dinâmica econômica, deixando
como espólio centenas de edifícios vazios.
Conforme a Introdução deste relatório, esse es-
toque de edifícios vazios na área central representa
uma grande deseconomia para cidade, uma vez
que a região possui uma ampla rede de infra-
estrutura e equipamentos ociosos.
Ao mesmo tempo, a produção de moradia po-
pular historicamente ocorreu na periferia, em regiões
distantes dos centros econômicos da cidade (que
são pólos geradores de emprego), pouco servidas
de infra-estrutura e equipamentos públicos, e de
difícil acesso. Como resultado, aumentou progres-
sivamente o tempo de deslocamento entre a casa e
o local de trabalho, serviço, comércio e lazer da
população – através de um sistema de transporte
bastante precário –, além dos gastos com a instala-
ção de infra-estrutura.
A auto-construção de moradia, “solução” encon-
trada por grande parte da população não atendida
pelos programas públicos – e que não consegue en-
trar no mercado formal –, também se realiza para além
das fronteiras da cidade formal, em favelas ou lotea-
mentos clandestinos e áreas de proteção ambiental.
Por outro lado, um grande número de pessoas
encontra na precariedade da vida dos cortiços a
única forma de morar perto da cidade consolidada,
pagando aluguel ainda mais alto do que no merca-
do formal, como mostraram pesquisas apresenta-
das nas sessões da comissão por Sílvia Schor
(Fipe), Penha Pacca (Pleno) e Luiz Kohara (ver
sessões 2, 3 e 6, respectivamente).
Diante dessa situação, no final dos anos 1970,
os moradores de cortiço começam a se organizar.
A pauta de lutas dos movimentos que se forma-
vam incluía: relação de locação sem intermediários
(diretamente com o proprietário), contas de água e
luz cobradas de maneira justa e melhoria das con-
dições de moradia. Contudo, esses movimentos
encontraram muita resistência e não conseguiam
interlocução com o Governo do Estado.
Entre 1989 e 1992, durante a administração
Luiza Erundina (Partido dos Trabalhadores), fo-
ram iniciadas algumas experiências piloto de pro-
dução de unidades habitacionais no centro, dentro
de um programa de moradia para a região (ver
Sessão 2). Entretanto, os projetos não tiveram
continuidade nas gestões seguintes, que dificulta-
ram a liberação de verbas para o prosseguimento
dos mutirões existentes e não iniciaram novos
empreendimentos.
52 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Em 1995, a Secretaria de Justiça convocou
movimentos, pastorais, universidades, assessorias
técnicas, entre outros, para um Fórum da Cidada-
nia. Posteriormente ingressaram também a CDHU
e a Secretaria de Estado da Habitação. Em conjun-
to, movimentos, entidades e governo elaboraram
uma proposta que seria depois denominada PAC –
Programa de Atuação em Cortiços.
Porém, com a demora na implementação desse
programa, os movimentos passaram a apresentar
listas de edifícios vazios na área central que pode-
riam ser reciclados para uso habitacional, para
facilitar o trabalho da CDHU. Como apesar disso
nenhuma unidade foi iniciada, em 1997, como
forma de pressão por uma política habitacional no
centro, os movimentos populares passaram a ocu-
par edifícios vazios na região.
Os edifícios ocupados são em grande parte
propriedade do governo do estado, governo fede-
ral, ou de bancos, desocupados por muitos anos
por motivos como, por exemplo, a mudança de
localização dos órgãos públicos ou dos centros
financeiros (seguindo o movimento da elite para o
setor sudoeste), o enxugamento de estrutura dos
bancos e órgãos do estado, ou a não utilização de
imóveis recebidos como pagamento de dívidas. Há
também edifícios privados que ficaram ociosos
devido à perda de valor de mercado gerada pelo
deslocamento da elite e de parte da atividade eco-
nômica, como mencionado. São principalmente
edifícios de hotéis, escritórios e residências, que os
proprietários deixam fechados, aguardando uma
possível revalorização imobiliária.
Nas ocupações a ameaça de “despejo” é per-
manente e vários dos edifícios já tiveram suas
reintegrações de posse executadas, muitas vezes
por meio de ação policial violenta. Um exemplo
dessa situação é o Casarão Santos Dumont, na
Rua Cleveland, de propriedade do governo do
estado, que estava vazio, sem nenhum uso, e foi
ocupado por movimentos de moradia da região.
Apesar de ter sido feito um estudo na CDHU para
construção de unidades habitacionais no fundo do
terreno (que seria utilizado como “pulmão”, ou
seja, unidades provisórias), o governo requereu a
reintegração de posse, executada com violência.
Os moradores, sem outra opção, foram para al-
bergues, cortiços ou favelas na região. Nesses
processos, as crianças correm o risco de perder o
ano letivo e os adultos, o emprego.
Contudo, alguns dos edifícios permanecem o-
cupados até que alguma solução seja encontrada,
como a reforma do imóvel ou a construção de
moradia em outro local. Um exemplo é o projeto
da rua Fernão Salles, elaborado pela arquiteta He-
lena Saia, em conjunto com o Movimento de Mo-
radia do Centro, o primeiro viabilizado através do
Programa de Arrendamento Residencial. Este
programa da Caixa Econômica Federal, com recur-
sos do Fundo de Garantia, foi lançado em abril de
1999, após ser aprovado pelo Conselho Curador do
FGTS, com a intenção de viabilizar projetos nas
áreas centrais das capitais. Posteriormente o aten-
dimento foi estendido também às cidades médias.
Além desse projeto, no início de 2001 foram
assinados convênios para a reforma dos edifícios
na avenida Celso Garcia (Banespa) e na rua Maria
Paula; outros projetos estão em estudo.
Já o primeiro convênio firmado com a
CDHU foi para a construção de novas unidades
na rua Pirineus. O projeto já foi aprovado mas as
obras não se iniciaram até hoje.
Nos casos de edifícios reformados, ou novas
unidades construídas em locais ocupados, a difi-
culdade de se viabilizar alojamento provisório para
os moradores durante a realização das obras indica
a importância da construção de unidades para essa
finalidade.
Além disso, a demora nas negociações, que têm
se arrastado por muitos anos, traz dificuldades
adicionais aos moradores das ocupações, que pas-
saram a administrar a vida em condomínio em
situação de grande precariedade. Em cada caso
optou-se por uma forma diferente de se organizar,
divulgar informações, cuidar da limpeza das áreas
de uso comum, da portaria, dos problemas de
manutenção etc, geralmente sem nenhum recurso
ou apoio de instâncias do governo. Os moradores
trabalham com assessorias técnicas, profissionais
ou estudantes que desenvolvem projetos e estudos
de viabilidade, acompanham as negociações com
os proprietários e o estado. Contudo, essas ativi-
dades são desenvolvidas, em geral, sem garantia de
remuneração às equipes, que depende da aprova-
ção do empreendimento.
Ainda assim, os projetos em estudo, em negoci-
ação ou já realizados, apesar das dificuldades en-
frentadas – tanto na relação com o governo, quanto
nas negociações com os proprietários –, são exem-
plos da viabilidade da construção, reforma e recicla-
gem de edifícios na área central para habitação de
interesse social. Esses projetos não podem perma-
necer apenas como experiências piloto, ou seja,
intervenções pontuais; mas devem ser um ponto de
Comissão de estudos sobre habitação na área central
partida para uma ação em escala, que enfrente o
problema na sua real dimensão e tenha um impacto
significativo na oferta de moradias.
.
Sobre a elaboração da pesquisa
Foram pesquisadas ocupações indicadas pelos
representantes dos quatro movimentos de moradia
que participaram da sessão da Comissão de Estu-
dos sobre as condições de vida nos cortiços e
ocupações na área central. Essas ocupações são de
dois tipos: 1) aquelas realizadas diretamente pelos
movimentos, com objetivo de pressionar o gover-
no a realizar uma política habitacional para a regi-
ão (p. 56-69) e, ao mesmo tempo, abrigar pessoas
que não têm onde morar; e 2) antigos cortiços que
em algum momento passaram a ser assessorados
por movimentos organizados (p. 69-72)
A intenção não foi de realizar um levantamento
exaustivo, mas montar um quadro que permitisse à
Comissão de Estudos aproximar-se dos problemas
enfrentados no dia-a-dia pelos moradores e mo-
vimentos populares. Os dados foram coletados
principalmente a partir de entrevistas com as lide-
ranças dos movimentos e com as assessorias técni-
cas, mas também através de consultas a órgãos
públicos, documentos e visitas aos locais. Não fo-
ram obtidas as mesmas informações sobre todas as
ocupações e por isso as fichas apresentam diferen-
ças entre elas. Os dados sobre a data da construção,
área construída, área do terreno e valor venal foram
fornecidos pela Secretaria de Finanças.
Como as informações referem-se a uma reali-
dade dinâmica, as fichas foram atualizadas pela
última vez no momento da publicação, mas po-
dem conter alguma informação desatualizada ou
imprecisão por desconhecimento no fechamento
da edição.
Por fim, esperamos que outras pesquisas sejam
desenvolvidas com pontos de vista variados para
aprofundar o conhecimento sobre a situação das
ocupações e contribuir na superação das dificulda-
des enfrentadas por aqueles que lutam por mora-
dia na região central da cidade.
53
 O Movimento de Moradia e as
Ocupações do Centro de São Paulo:
fotos das ocupações visitadas

M. Luiza L. Martinelli Secretaria Municipal de Cultura/DPH/DIM/STHIMIFCSP

M. Luiza L. Martinelli
entrada da ocupação na rua do Ouvidor ocupação na rua 21 de Abril – Portaria da ULC

M. Luiza L. Martinelli

visita do edifício na Rua Ouvidor

54 Comissão de estudos sobre habitação na área central

 Francisco Barros
K. K. Alcovér

ocupação na rua da Abolição – interior de uma unidade

vista ao edifício na rua Ana Cintra

K. K. Alcovér – Secretaria Municipal de Cultura/DPH/DIM/STHIMIFCSP

ocupação na rua Ana Cintra: debate realizado durante a visita no dia 30 de junho

Comissão de estudos sobre habitação na área central 55

Casarão Santos Dumont

endereço Alameda Cleveland, 601, Santa Cecília

proprietário
data da construção
área construída
área do terreno
valor venal do terreno
valor venal da construção
uso original
tempo de ociosidade
débitos IPTU
data da ocupação
movimento responsável
assessoria técnica
número de famílias na ocupação
número de unidades no projeto
histórico e situação atual
dados fornecidos por
Governo do Estado de São Paulo
1929
1680 m2
3019 m2
R$ 830.177,00
R$ 70.013,00
Residência do irmão do Santos Dumont, depois escola
Foi ocupado várias vezes e a posse foi reintegrada para o Governo
do Estado, que mantém o imóvel sem uso.
R$ 81.820,53
9 de março de 1997
MSTC no período que antecedeu a última reintegração. Em 1997
havia sido ocupado pelo Fórum de Cortiços, e anteriormente pela
ULC
Ambiente
57
120
A posse foi reintegrada pelo Governo do Estado em 5 de abril de
2001. O Governo do Estado anunciou destinação do imóvel para
um “Museu da Eletricidade”. Os moradores receberam R$2.100,00
da Prefeitura Municipal de São Paulo, voltaram para as favelas do
Gato, do Moinho e para cortiços no entorno.
Movimento Sem-Teto do Centro, Fórum de Cortiços

56 Comissão de estudos sobre habitação na área central

Pirineus
endereço
proprietário
proprietário anterior
(quando foi ocupado)
data da construção
uso original
valor venal dos imóveis
valor atual dos imóveis
data da ocupação
movimento responsável
assessoria técnica
número de famílias na ocupação
número de unidades no projeto
custo de aquisição
histórico e situação atual
dados fornecidos por
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Rua Pirineus, esquina com Brigadeiro Galvão
Governo do Estado de São Paulo
Universidade de São Paulo
5 casas (já demolidas) construídas entre 1945 e 1957
residencial
Brigadeiro Galvão, 23: R$13.857,00; Brigadeiro Galvão, 31:
R$ 15.901,00; Pirineus, 117: R$ 49.443,00; Pirineus, 119:
R$ 39.055,00
Comprados por R$ 175.000,00
abril de 1997
Fórum de cortiços
Ambiente
cerca de 30
28
Conjunto dos sobrados vendidos por R$ 175.000,00 em 1999
As cinco casas eram de propriedade da USP e estavam fechadas para
a venda. Foram ocupadas pelo Fórum de Cortiços em 1997 e devido
à pressão do movimento foram compradas pela CDHU, em no-
vembro do mesmo ano. A assessoria técnica Ambiente foi contratada
para elaborar os projetos, que levaram dois anos para ser aprovados
na Prefeitura, enfrentando várias dificuldades. A primeira foi gerada
por uma Lei de Melhoramento de 1929 que incidia sobre o terreno,
determinando a perda de uma faixa 3,15m de largura, o que não foi
apresentado à assessoria no momento da compra dos imóveis. Após
negociações, contudo, conseguiram perder uma faixa menor, de
2,50m de largura. A segunda dificuldade deveu-se às limitações da
Legislação de Interesse Social para recuperação de edifícios. Após a
aprovação do projeto, em dezembro de 2000, iniciaram-se os enten-
dimentos entre a Prefeitura e Caixa Econômica Federal para aprova-
ções ágeis dos imóveis para o programa PAR, com características
semelhantes.
O projeto substitui as casas por um edifício composto por pavimento
térreo, cinco pavimentos tipo e cobertura, áreas de lazer coberta e des-
coberta, com 28 unidades habitacionais. A Associação dos futuros 28
moradores têm um contrato com a CDHU de financiamento para
construção das moradias em regime de mutirão com auto gestão – as
casas existentes já foram demolidas por mutirão dos moradores. (Pro-
jeto reproduzido no Anexo.) Atualmente aguardam definição da
CDHU–PAC para o início da construção. A CDHU determinou que
não será mais realizada em regime de mutirão, mas sim por empreiteira.
Ambiente, Fórum de Cortiços
57
9 de Julho

endereço Av. 9 de Julho, 570/84

proprietário INSS
data da construção 1959
área construída 19500 m2
área do terreno 1620 m2
valor venal do terreno R$ 731.396,00
valor venal da construção R$ 3.309.595,00
uso original Serviços (consultórios do INAMPS) e residência nos andares superio-
res
tempo de ociosidade cerca de 12 anos
situação fundiária do imóvel Problemas com as matrículas (não estão regularizadas)
data da ocupação 2 de novembro de 1997
movimento responsável Movimento Sem-Teto do Centro assessora
assessoria técnica Ambiente
número de famílias na ocupação 86
número de unidades no projeto 151
custo estimado aquisição/reforma Estão tentando negociar em R$ 1.300.000,00. A última avaliação da
CEF foi em R$ 1.950.000,00 e a inicial havia sido R$ 2.400.000,00.
No momento a CEF está esperando o INSS se posicionar sobre o
valor.
histórico e situação atual As famílias vieram de cortiços com ameaça de despejo de várias áreas
do Centro, como Bom Retiro, Brás, Moóca, Bela Vista ou Casa Ver-
de.
O empreendimento será feito através do PAR. Estão esperando que
o INSS forneça os documentos para a CEF, mas o INSS alega pro-
blemas internos. O projeto foi aprovado na Prefeitura.
O Fórum de Cortiços também teve participação importante para a
viabilização do empreendimento.
dados fornecidos por Ambiente e Movimento Sem-Teto do Centro

58 Comissão de estudos sobre habitação na área central

Ouvidor
endereço
proprietário
data da construção
área construída
área do terreno
valor venal do terreno
valor venal da construção
valor atual do imóvel
uso original
tempo de ociosidade
débitos IPTU
data da ocupação
movimento responsável
assessoria técnica
número de famílias na ocupação
número de unidades no projeto
custo estimado aquisição/reforma Cerca de R$ 340 mil para reforma e R$ 600 mil para aquisição
situação do empreendimento
dados fornecidos por
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Rua do Ouvidor, 63, Centro
Governo do Estado de São Paulo (Secretaria da Cultura)
1970
2100 m2
370 m2
R$ 273.564,00
R$ 1.122.642,00
Secretaria espera receber entre 500 e 600 mil reais
Departamento da Secretaria da Cultura
desocupado há cerca de 10 anos
R$ 122.773,27
12 de dezembro de 1997
Movimento de Moradia do Centro
Laboratório de projeto integrado e participativo para requalificação
de cortiço (ver abaixo). Atualmente, estudantes da USP promovem
atividades de formação política.
87
57
Entre 4 e 12 de setembro de 1999 foi promovido – pelos Escritório
Piloto de Grêmio Politécnico da USP e pela Escola de Pós-
Graduação “Tecnologia, Architetura e Cittá nei paesi in via di svilup-
po” do Politecnico di Torino – o Laboratório de Projeto Integrado e
Participativo para Requalificação de Cortiço, com participação de
professores, pesquisadores e estudantes de várias universidades, pro-
fissionais de organizações não governamentais e de instituições, re-
presentantes dos movimentos de moradia e outros convidados. O
Laboratório realizou um levantamento sócio-econômico, físico, jurí-
dico e de aspectos interpessoais, elaborou uma Proposta de Projeto
Integrado e Participativo (incluindo proposta arquitetônica e de en-
genharia, de ações sociais e de viabilidade jurídico financeira) e um
Projeto de Ação Imediata.
Atualmente o MMC procura viabilizar a compra do imóvel. De acordo
com o movimento, a Secretaria de Cultura do Estado de São Paulo afir-
mou que aceitaria uma proposta da CEF entre R$500 e R$600 mil reais,
mas as lideranças estão desesperançosas em relação à efetivação da com-
pra. Na última negociação a CDHU se comprometeu a encaminhar a
questão junto à Secretaria da Cultura e informará o movimento sobre a
possibilidade do imóvel ser comprado ou transferido para a CDHU.
MMC e Caderno do Laboratório de Projeto Integrado e Participativo
para Requalificação de Cortiço (de autoria de todos os participantes do
Laboratório, com organização de Francisco Comaru e Letizia Vitale,
apoio do Escritório Piloto do Grêmio Politécnico da USP), 1999
59
Floriano Peixoto

endereço Rua Floriano Peixoto, 60

proprietário
uso original
tempo de ociosidade
data da ocupação
movimento responsável
assessoria técnica
número de famílias na ocupação
número de unidades no projeto
situação atual
dados fornecidos por
Caixa Econômica Federal
Passou por vários usos, incluindo correio
cerca de 10 anos
25 de setembro de 1998
Movimento de Moradia do Centro
Helena Saia
47
Não serão construídas unidades no local. Moradores devem ir para o
edifício reformado na rua Fernão Salles, ou para as ocupações da rua
Presidente Wilson e da rua do Ouvidor.
O prédio será entregue quando ficarem prontas as unidades do proje-
to da Rua Fernão Salles, elaborado pela arquiteta Helena Saia, em fase
final de reforma, com financiamento da Caixa Econômica Federal. O
imóvel está inserido em um projeto mais amplo da Caixa Econômica
Federal.
Movimento de Moradia do Centro

60 Comissão de estudos sobre habitação na área central

Ana Cintra
Associação comunitária de moradores 23 de maio“Terceira Vitória” Ocupação São João

endereço Rua Ana Cintra, 123

proprietário Governo do Estado de São Paulo (CDHU)
proprietário anterior Particular
(quando foi ocupado)
uso original Moradia
tempo de ociosidade aproximadamente 5 anos
data da ocupação 13 de maio de 1999
movimento responsável Movimento Sem-Teto do Centro assessora
assessoria técnica O projeto em elaboração pela CDHU
número de famílias na ocupação 71
número de unidades no projeto 70
custo estimado aquisição/reforma . Adquirido por R$ 1.800.000 pela CDHU através de desapropriação
histórico e situação atual As famílias vieram de um hospital desativado, o antigo Hospital
Matarazzo, no qual moraram por nove meses. Em vias de serem
despejadas ocuparam esse imóvel da Ana Cintra.
O projeto será feito pela CDHU. O MSTC está negociando alojamen-
to para as famílias durante as obras, que estão em fase de licitação.
dados fornecidos por Movimento Sem-Teto do Centro

Comissão de estudos sobre habitação na área central 61

Alojamento da rua 21 de abril
endereço
proprietário
proprietário anterior
data da construção
área construída
área total
valor venal do terreno
valor venal da construção
uso original
tempo de ociosidade
data da ocupação
movimento responsável
assessoria técnica
número de famílias na ocupação
custo estimado aquisição/reforma Há um processo de desapropriação (nº 2103198 na 2ª vara da fazenda
pública). A CDHU depositou R$ 2.120.00,00 emjuízo. Laudo pericial
realizado no processo definiu o valor em R$ 3.315.337,00.
histórico e situação atual
dados fornecidos por
62 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Rua 21 de abril, Brás
Governo do Estado de São Paulo (CDHU)
Hospital Maternidade Nossa Sra. da Conceição
(quando foi ocupado)
1964
4983 m2
2992 m2
R$ 674.130,00
R$ 1.539.766,00
Hospital
cerca de 7 anos
Maio de 1999
Unificação das Lutas de Cortiços e MSTRC
CDHU (elaboração do projeto)
213
Parte das famílias chegaram em maio de 1999 de uma escola desativada na
Vila Talarico, na Vila Matilde, zona leste. Antes de se abrigarem na escola,
haviam sido despejadas de um prédio vazio no Centro, na Rua do Carmo,
pertencente a Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo, ocupado em
junho de 1997. Outras 170 famílias são provenientes de outro despejo, ocor-
rido num prédio particular, na rua Riachuelo, também no Centro.
Esse imóvel foi o primeiro adquirido através de processo de desapropriação
pelo Governo do Estado com verbas do PAC. O hospital faliu e estava
fechado. Porém, estudo de viabilidade efetuado concluiu pela inviabilidade
de transformá-lo em habitação popular: seria mais barato e menos compli-
cado demoli-lo e construir nova edificação. Em negociações com o Gover-
no do Estado a ULC apresentou duas propostas: que o governo comprasse
o prédio ocupado do Banespa e fizesse a transferência dos atuais moradores
para o prédio, viabilizando a reforma, ou incluísse as famílias na demanda do
projeto Fepasa/Pari. Já foi realizada a licitação para demolição do edifício,
aguardando emissão da ordem de serviço, prevista para depois da definição
do destino de moradia provisória dos atuais moradores. Também já foi
licitada a execução do processo e definida a empresa responsável. O prazo
para elaboração do projeto é de 6 meses e a solicitação é de 200 unidades
com área de lazer. O PAC prevê atendimento de todas as famílias, mas não
necessariamente no mesmo projeto. Está em discussão onde e como as
famílias serão atendidas. O prédio do Banespa será reformado (ver p. 66).
Os dados referem-se às famílias que ocupam o pavimento térreo, da ULC.
Unificação das Lutas de Cortiços, documento da CDHU
Ocupação Paulino Guimarães
Associação comunitária povo nobre união e cidadania
endereço
proprietário
data da construção
área construída
área do terreno
valor venal do terreno
valor venal da construção
tempo de ociosidade
débitos IPTU/outros
data da ocupação
movimento responsável
assessoria técnica
número de famílias na ocupação
histórico e situação atual
dados fornecidos por
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Rua Paulino Guimarães, 224
Governo do Estado de São Paulo (Secretaria da Fazenda)
1970
1032 m2
300 m2
R$ 24.318,00
R$ 148.377,00
aproximadamente 8 anos
R$ 41.787,33
Julho de 1999
Movimento Sem-Teto do Centro e Fórum dos Cortiços
Não há
97
Inicialmente, o movimento tinha proposta de aquisição do imóvel e
reforma através da CDHU. Contudo, estudo de viabilidade da
CDHU concluiu pela inviabilidade de transformar em habitação o
edifício, que teria que ser demolido. O imóvel será devolvido ao Go-
verno do Estado. As famílias foram cadastradas e receberão propos-
ta de carta de crédito, com subsídio.
Movimento Sem-Teto do Centro e Fórum de Cortiços
63
Abolição

endereço Rua da Abolição, 431, Bela Vista

proprietário Governo do Estado de São Paulo (Secretaria da Fazenda)
uso original Antiga financiadora da Logiprev
tempo de ociosidade Aproximadamente 15 anos
data da ocupação 24 de outubro de 1999
movimento responsável Fórum de Cortiços
assessoria técnica Fábrica Urbana
número de famílias na ocupação 110
número de unidades no projeto 75 unidades em outro edifício, situado na Rua Maria Paula (as outras
famílias devem ser incluídas em projeto na ocupação Semab ou para
o terreno na Armênia)
custo estimado aquisição/reforma Não será realizada reforma na Abolição, mas sim em imóvel na Rua
Maria Paula, a um custo de R$ 1.000.000,00, ou seja, R$ 22 mil por
apartamento, incluindo reforma e compra.
Histórico e situação atual A ocupação da Abolição foi uma das seis simultâneas realizadas na
mesma noite, em 1999. O edifício não será reciclado para moradia e o
Governo do Estado ganhou ação de reintegração de posse. A execu-
ção da reintegração foi adiada várias vezes, devidos às negociações do
movimento. Atualmente o prazo dado pelo Governo para a desocu-
pação do imóvel é setembro de 2001, mas o movimento continua
lutando para permanecer no imóvel até que fiquem prontas as unida-
des da rua Maria Paula.
O edifício da rua Maria Paula foi comprado através do PAR, depois
de negociações entre o movimento e os proprietários. O projeto foi
desenvolvido pela assessoria técnica Fábrica Urbana, as obras se ini-
ciaram e a previsão é de que os apartamentos sejam entregues em
meados de 2002.
dados fornecidos por Fórum de Cortiços, Fábrica Urbana

64 Comissão de estudos sobre habitação na área central

Brigadeiro Tobias

endereço Rua Brigadeiro Tobias, 290/298/300

proprietário
data da construção
área construída
área terreno
valor venal do terreno
valor venal da construção
uso original
tempo de ociosidade
data da ocupação
movimento responsável
assessoria técnica
número de famílias na ocupação
número de unidades no projeto
custo estimado aquisição/reforma R$ 800 mil aquisição (valor está novamente em negociação devido
aos resultados do laudo técnico (ver abaixo)); R$ 240 por m2 ou R$25
mil por unidade.
histórico e situação atual
Fundação Rede Ferroviária de Seguridade Social
1944
5400 m2
718 m2
R$ 239.474,00
R$ 7.299.544,00
Escritórios da Rede Ferroviária Federal
mais de 10 anos
novembro de 1999
Movimento Sem-Teto do Centro e UMM/Oeste
Integra Cooperativa de Trabalho Interdisciplinar
40
84
As famílias vieram de cortiços ou pagavam aluguel em outros imó-
veis, e sob ameaça de despejo ocuparam o edifício. O prédio já havia
sido ocupado anteriormente por sem-tetos não participantes de mo-
vimentos organizados. Para aprovação do projeto, que já conta com
alvará de construção, o caminho foi o mesmo seguido no caso do
prédio do Banespa (ver página 66). Já foi indicada uma construtora
que encaminhou o processo na CEF, mas não foi efetuada a compra.
Como as plantas de estrutura não foram disponibilizadas pelo propri-
etário, recentemente foi realizado um laudo no qual se constatou a
necessidade de reforços estruturais para a reforma. Será realizado um
novo orçamento para ver se o empreendimento será viável dentro
dos parâmetros do PAR. O valor do edifício está sendo renegociado
com a REFER e a assessoria está estudando novamente a viabilidade
da reforma.

dados fornecidos por Integra Cooperativa de Trabalho Interdisciplinar, Movimento Sem-

Teto do Centro

Comissão de estudos sobre habitação na área central 65

Celso Garcia (Banespa)
endereço
proprietário
data da construção
área construída
área do terreno
valor venal da construção
valor venal do terreno
uso original
tempo de ociosidade
valor atual do imóvel
data da ocupação
movimento responsável
assessoria técnica
número de famílias na ocupação
número de unidades no projeto
custo estimado aquisição e refor-
ma
histórico e situação atual
dados fornecidos por
66
Av. Celso Garcia, 787, Brás
Banco do Estado de São Paulo
1965
3194 m2
823 m2
R$ 1.029.568,00
R$ 223.544,00
agência bancária
cerca de 9 anos
Foi comprado por R$ 559.000,00
3 de dezembro de 1999
Unificação das Lutas de Cortiços
Integra Cooperativa de Trabalho Interdisciplinar
250 participaram na ocupação e 80 moraram até o início da reforma
79 unidades, com 29m2 de área bruta
R$ 21.400,00 por apartamento de 28m2 de área útil em média (inclu-
indo compra do prédio e do terreno, custo da reforma, projetos,
fiscalização, impostos, seguro de término de obra da CEF etc); custo
da reforma equivale a R$ 229,00 por m2
O edifício estava vazio e foi a leilão várias vezes sem que aparecessem interessados.
Foi ocupado pelo movimento de moradia e iniciaram-se negociações com a CDHU,
Secretaria Estadual de Habitação, Sehab e Cohab, e CEF, sempre com assessoria da
Integra. A única resposta obtida veio da CEF que analisou o projeto e se interessou
em financiar a reforma e mudança de uso do imóvel através do PAR.
O movimento e a assessoria negociam com o proprietário, o Banespa, mostrando
intenção de comprar o imóvel com financiamento da CEF. Durante a ocupação
foi a leilão por mais duas vezes, e não apareceu comprador.
O projeto foi aprovado na Prefeitura com grande dificuldade, porque na legislação
existente não era adequada para reforma e reciclagem, mas voltada a construção de
novos edifícios. Foi realizado convênio com Habi para caracterizar o empreendi-
mento como de interesse social, mas mesmo a legislação de Habitação de Interesse
Social não contemplava a complexidade da reforma, nos seus aspectos arquitetô-
nicos, técnicos e financeiros. A tramitação passou por uma comissão especial no
departamento de aprovações para ser definitivamente aprovado e emitido o alvará
de construção.
Após consulta à CEF, movimento e assessoria indicaram uma construtora cadas-
trada. Esta construtora adquiriu o edifício por R$ 559 mil para realizar a reforma,
financiada pela CEF, que após análise de risco de crédito individual de cada candi-
dato à mutuário irá definir a demanda final a ser atendida.
O contrato de compra e venda foi assinado e em seguida iniciaram-se as obras, em
junho de 2001. Como não houve solução para o alojamento, os abril. A duração
prevista das obras para entrega das unidades é de 7 meses no total moradores
estão provisoriamente em casa de parentes, ou na ocupação da Rua 21 de.
ULC e Integra Cooperativa de Trabalho Interdisciplinar
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Comissão de estudos sobre habitaç Tw (3.0267 a lea central.16 -785.04 0 0 rg 67 Tw 2 Tj 13
Acampamento da Presidente Wilson

endereço Av. Presidente Wilson, 3652/3674

proprietário Governo do Estado de São Paulo (CPOS)
área do terreno cerca de 5000 m2 (levantamento LabHab)
uso original indústria
débitos IPTU cerca de R$ 100 mil reais
valor venal R$ 1,089 milhão de reais
valor atual R$ 230,00/m2 a R$ 280,00/m2 (avaliação prévia de
imobiliárias)*
data da ocupação 28 de janeiro de 2000
movimento responsável Movimento de Moradia do Centro
assessoria técnica FAUUSP
número de famílias na ocupação aproximadamente 100
número de unidades no projeto 220
histórico e situação atual O terreno foi cedido pelo governo em negociação
por conta da ação de reintegração de posse de uma
ocupação na rua Libero Badaró (Banco Nacional).
O imóvel está situado em zona industrial, sendo
necessária mudança de zoneamento para possibilitar
uso habitacional.
Um grupo de cerca de 15 estudantes – integrantes
do LabHab do Grêmio da Faculdade de Arquitetura
e Urbanismo da USP– formou-se um novembro de
1999, a partir do “Laboratório de Projeto Integrado
e Participativo para Requalificação de Cortiço”,
realizado na ocupação da Rua Ouvidor (ver página
59). Esse grupo trabalhou com o MMC na ocupa-
ção da rua Libero Badaró, e depois da desocupação
daquele imóvel iniciou um projeto na Presidente
Wilson em duas frentes: Projeto Imeditado e Proje-
to Definitivo.
Os estudos foram apresentados para a Secretaria da
Habitação, mas deverão ser desenvolvidos em
conjunto com uma assessoria técnica.
dados fornecidos por Movimento de Moradia do Centro, documento da
CDHU, LabHab Gfau

68 Comissão de estudos sobre habitação na área central

Alojamento Escola Manchester/Tamaindé
endereço
proprietário
tempo de ociosidade
data da ocupação
movimento responsável
assessoria técnica
número de famílias na ocupação
histórico e situação atual
dados fornecidos por
Rua Sólon
endereço
proprietário
área terreno
valor venal do terreno
data da ocupação
débito IPTU
movimento responsável
número de famílias na ocupação
dados fornecidos por
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Rua Ganges, 727, Vila Manchester
Governo do Estado de São Paulo (Secretaria da Fazenda)
Desativada a mais de 4 anos
Julho de 2000
Unificação das Lutas de Cortiços
Não há
120 famílias
As famílias são oriundas de uma reintegração de posse de fábrica
também desativada na Luz, em abril de 1999.
Não pode ser transformado em habitação, de acordo com a CDHU,
e será devolvido à Fazenda do Estado. A CDHU está desenvolvendo
estudo de viabilidade para construção de 138 unidades novas em
outro terreno, com 40m2 cada.
Unificação das Lutas de Cortiços, CDHU
Rua Solon, 934
Particular
12.583 m2
R$ 91.963,00
cortiço antigo que o movimento passou a acompanhar
R$ 47.450,86
ULC acompanha
74 famílias
Unificação das Lutas de Cortiços
69
Cortiço do Cinema da Moóca

endereço Rua da Moóca, 3420, Moóca

proprietário Governo do Estado de São Paulo
data da construção 1959
área construída 19500 m2
área do terreno 1620 m2
valor venal do terreno R$ 294.647,00
valor venal da construção R$ 338.994,00
uso original residência
data da ocupação Foi encortiçado no final da década de 1960. O
movimento iniciou organização das famílias em
1985.
movimento responsável Unificação das Lutas de Cortiços
assessoria técnica Não há
número de famílias na ocupação 125 famílias
número de unidades no projeto 238 unidades de 52m2 cada

dados fornecidos por Unificação das Lutas de Cortiços e documento da

CDHU

70 Comissão de estudos sobre habitação na área central

Fábrica da Pompéia
endereço
proprietário
data da construção
uso original
tempo de ociosidade
situação fundiária do imóvel
data da ocupação
movimento responsável
assessoria técnica
número de famílias na ocupação
número de unidades no projeto
custo estimado aquisição
histórico e situação atual
dados fornecidos por
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Rua General Góes Monteiro, 89
particular
década 1970
fábrica de equipamentos acústicos
cerca de 2 anos meio
em litígio junto ao Banco Santander
1997 pelos sem-teto, em 2000 o movimento passou a acompanhar
Fórum de Cortiços assessora
Integra Cooperativa de Trabalho Interdisciplinar
aproximadamente 40
48 (em projeto mencionado abaixo, que não destina a totalidade do
terreno para moradia)
lance mínimo do último leilão R$ 890.000,00, em 2000
Edifício foi ocupado por moradores de rua, que depois enfrentaram
problemas quando o proprietário resolveu vender o imóvel. Houve
uma aproximação com a ADM através da liderança e de um dos
moradores que é advogado; foram orientados pela ADM a procurar o
Fórum de Cortiços. Enfrentaram problemas como o corte de água,
mas negociaram junto à Sabesp, com participação do movimento e
do deputado Henrique Pacheco, e conseguiram que o abastecimento
fosse restabelecido.
André Luiz Teixeira dos Santos elaborou um projeto de reciclagem
do edifício com espaço para moradia e trabalho, com participação
dos moradores, apresentado como trabalho de conclusão de curso na
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, em fevereiro de
2001. Este projeto será reformulado a partir de novas discussões com
os moradores, e está sendo utilizado nas negociações com órgãos
públicos para viabilizar a realização das obras. O projeto inclui um
núcleo de serviços de atenção à população de rua e área para coope-
rativas, uma de reciclagem e outra de pequenos reparos. Estas coope-
rativas devem começar as atividades antes da execução da obra e
podem contribuir para viabilizar o acesso dos futuros moradores ao
financiamento, através da geração ou elevação de sua renda. A asses-
soria técnica Integra, da qual André agora faz parte, está elaborando
com os moradores um projeto de melhoria das condições atuais do
imóvel.
Integra Cooperativa de Trabalho Interdisciplinar, Fórum de Cortiços
71
Joaquim Murtinho

endereço Rua Joaquim Murtinho, 252

proprietário Particular
uso original Residencial
data da ocupação Cortiço que passou a ser acompanhado pelo movi-
mento em agosto de 2000
movimento responsável Fórum de Cortiços assessora
assessoria técnica Fábrica Urbana
número de famílias 34
histórico e situação atual Este cortiço era acompanhado pelo Centro Gaspar
Garcia de Direitos Humanos, que entrou com ação
de usucapião. O juiz indeferiu e determinou o des-
pejo. A pastoral da moradia e o movimento negoci-
aram mais não conseguiram impedir o despejo. No
entanto, os moradores conseguiram retornar ao
imóvel devido a negociação com os proprietários.
Atualmente estão em negociação para compra atra-
vés da CDHU.
dados fornecidos por Fórum de Cortiços

Baronesa

endereço Rua Baronesa Porto Carrero

proprietário Prefeitura Municipal de São Paulo
uso original Edifício de uso misto, comércio no pavimento
térreo e
habitação nos superiores
data da ocupação Famílias moram no terreno há mais de 17 anos
movimento responsável Fórum de Cortiços
assessoria técnica Ambiente
histórico e situação atual A Prefeitura entrou com ação de reintegração de
posse em 1997. O Fórum de Cortiços negociou e
impediu a reintegração. Atualmente, está em discus-
são com a Sehab e Habi para projeto em parceria
com CDHU. A Prefeitura está realizando discussão
sobre como viabilizar projeto de locação social no
local.
dados fornecidos por Fórum de Cortiços e Ambiente

72 Comissão de estudos sobre habitação na área central

Sessão 4, em 26 de junho de 2001

Política urbana e política habitacional no centro: progra-

mas e recursos existentes
Mesa

Vereadora Ana Martins (PCdoB); Vereador José Laurindo de Oliveira (PT); Vereador Nabil Bonduki
(PT); Vereador Ricardo Montoro (PSDB); Paulo Galli, Gerente de Apoio ao Desenvolvimento Urbano
no Estado de São Paulo da Caixa Econômica Federal; Helene Afanasieff, Superintendente de Gestão do
Programa de Atuação em Cortiços – PAC, da Companhia do Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo – CDHU; Helena Menna Barreto Silva, Vice-Presidente da Coordenadoria de
Programas de Reabilitação da Área Central – PROCENTRO, representando o Secretário de Habitação e
Desenvolvimento Urbano da Prefeitura do Município de São Paulo, Paulo Teixeira; Erminia Maricato,
professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo.

Paulo Galli
Paulo Galli iniciou sua exposição afirmando a
existência de uma determinação, uma vontade
política de viabilizar habitação no centro de São
Paulo. Apresentou as tentativas da Caixa Econô-
mica Federal de investir através de produtos de
que já dispõem e a partir de um trabalho conjunto
com a Prefeitura de São Paulo para identificar
investimentos que poderiam ser feitos.
Foi possível discutir seriamente este processo
no seminário realizado em agosto de 2000 “Habi-
tação no Centro de São Paulo – Como viabilizar
esta idéia?”, proposto por Ermínia Maricato e
Helena M. Barreto Silva.
Dentro das propostas de revitalização de al-
guns centros urbanos e de áreas degradadas, en-
contram-se Olinda e Salvador/Pelourinho (água,
esgoto, drenagem e iluminação pública) na década
de 80, e outros mais recentes.
Galli apresentou algumas experiências de reabi-
litação de centros urbanos: São Luiz, Salvador, Rio
de Janeiro e São Paulo:
Salvador – transformação “ruínas e cascas”,
estudo em andamento para reabilitação de imóveis
em moradias, convênio de cooperação técnica
Caixa, Governo do Estado e IPHAN, e revitaliza-
ção da área do comércio, em negociação convênio
Caixa e Prefeitura;
São Luiz – em estudo, imóveis desocupados
pertencentes ao Estado serão transformados em
habitação popular;
São Paulo – numa primeira experiência realiza-
da, destacou o fato inédito, para a Caixa, um ban-
co público: trabalho com movimentos organizados
de sem-teto, relação direta com o movimento
como um ator capaz de propor soluções para o
próprio problema, relação enriquecedora com a
participação do movimento e de assessoria técnica.
Descreveu o processo como muito discutido e
interessante com um resultado animador para a
Caixa, tanto que além desse primeiro projeto, en-
tregue agora, já se tem mais duas obras contrata-
das, uma terceira a ser proximamente contratada e
mais cinco projetos em andamento, que têm como
objetivo a transformação de imóveis comerciais
em habitação popular.
O primeiro projeto entregue é o Fernão Sales,
na rua Fernão Sales esquina com a rua 25 de Mar-
ço, na região do Mercado Central, onde foram
utilizados recursos do PAR. O PAR, para muitos,
é a esperança de uma residência melhor, um con-
ceito novo. Com ele, a Caixa pretende fazer a re-
cuperação de cortiços e favelas. Nas áreas centrais,
ele basicamente será conduzido junto com os mo-
vimentos sem-teto e moradores de cortiços e fave-
las, com a intenção de não afastar o morador de
onde ele está ocupando, para que ele passe a mo-
rar na região em que ele vive.
Foi mostrado também o edifício da rua Maria
Paula, com 75 unidades que vão ser reformadas
nos próximos meses, mediante contratação com o
movimento de moradia.
Um projeto importante, em análise, é a requali-
ficação do quadrilátero da Sé. 90% dos imóveis no
quarteirão são propriedade da Caixa, que está ana-
lisando e brevemente poderá contemplar parte dos
prédios para moradia, no programa PAR, e o res-
tante das unidades requalificadas para uso da Cai-
xa, e provavelmente um Centro de Cultura. Tudo
isso tem sido discutido com vários técnicos da
Prefeitura, com o Procentro e, brevemente, será
viabilizada a proposta de revitalização de todo o
quadrilátero.
No programa Monumenta BID, a Caixa foi se-
lecionada como agente financeiro e vai atuar em
Há três questões cruciais para o entendimento do
problema da moradia na área central da cidade de
São Paulo. A primeira diz respeito ao número de
moradias necessárias para atender a população
moradora em cortiços, enfatizando a magnitude da
oferta necessária e os custos envolvidos. O segun-

Comissão de estudos sobre habitação na área central 73

do ponto refere-se ao difícil problema de formular
a questão da moradia conjuntamente à proposta
de qualificação da área central. Por último, men-
ciona-se a questão dos moradores de rua, parte
integrante da população da área central.
Na tabela Price, inicia-se com uma prestação me-
nor e termina com uma prestação maior. Na tabela
SACRE, a partir da 1a prestação já há amortização,
assim começa-se a pagar uma prestação mais alta e
já há redução a partir dos primeiros anos. Hoje o
SACRE já tem a preferência do mercado.
Recursos da Caixa Econômica Federal
1 – CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL
1.1 – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
RESIDENCIAL
Modalidades: Imóvel Novo ou Usado e Lote
Urbanizado
Valor de Avaliação ou Compra e Venda: Sem
limite
Valor de Financiamento: Limitado a R$
180.000,00
Renda Familiar: Sem limite
Prazo de Amortização: Até 240 meses
Sistema de Amortização: SACRE
Taxa de Juros: 12% a a.
1.2 – CONSTRUÇÃO
Modalidades: Construção em terreno próprio,
aquisição de terreno e construção e conclusão,
ampliação ou reforma
Valor de Venal: Sem limite
Valor de Financiamento: Até R$ 180.000,00
Renda Familiar: Sem Limite
Prazos:
de construção: Até 18 meses (construção em
terreno próprio ou aquisição de terreno e
construção)
Até 12 meses (ampliação ou reforma)
de amortização: Até 240 meses (construção em
terreno próprio ou aquisição de terreno e
construção)
Até 60 meses (ampliação ou reforma)
Sistema de Amortização: SACRE
Taxa de Juros: 12% a.a
1.3 – CONSTRUCARD
O financiamento destina-se à aquisição de material
de construção a ser utilizado em imóvel residencial
urbano.
Valor de Financiamento: Limitado a capacidade de
endividamento do proponente
Renda Familiar: Sem limite
Prazos:
de obra: Até 6 meses
de amortização: Até 24 meses (incluindo-se o
prazo da obra)
Sistema de Amortização: SACRE
Taxa de Juros: 1,90% ao mês
2 – IMÓVEL NA PLANTA
74 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Valor de Compra e Venda: Limitado ao valor da
avaliação
Valor de Financiamento: Limitado ao valor da
avaliação/compra e venda (o que for menor)
Renda Familiar: Sem limite
Prazos:
de construção: até 24 meses
de amortização: Até 240 meses
Sistema de Amortização: SACRE
Taxa de Juros: 10,5% a. a.
O PAR, Programa de Arrendamento Residen-
cial, foi criado para minimizar o problema de mo-
radia para a população de baixa renda. Para isto,
foi instituído um fundo de arrendamento residen-
cial, que tem por agente gestor a CAIXA, com o
objetivo de adquirir imóveis para arrendamento
residencial à população alvo. Os imóveis são ar-
rendados aos beneficiários do programa, por 15
anos, quando, então, estando o arrendatário em
dia com suas obrigações, poderá efetivar a compra
do referido imóvel, com os valores já pagos duran-
te o prazo do contrato.
O Programa de Arrendamento Residencial
conta com R$ 800.000.000,00, para investir no
Estado de São Paulo, tendo sido contratado até o
momento, 33 empreendimentos, num total de
5.000 unidades, que somam um investimento a-
proximado de R$ 106.000.000,00. Na cidade de
São Paulo, existem seis contratações, com 14,5
milhões investidos, 673 unidades, sendo 3 em
reforma no centro.
O FAR – Fundo de Arrendamento Residencial
é composto de recursos subsidiados, sendo 2 bi-
lhões e 400milhões do FGTS e 600 milhões de
fundos diversos não onerosos, que subsidiam a
taxa de juros. A prestação é 0,7% do valor total
investido na unidade. Nas regiões metropolitanas
de São Paulo e do Rio, o valor de uma unidade do
PAR é de, no máximo, R$ 25.000,00.
Helene Afanasieff
Inicialmente Helene apresentou o conceito de
áreas centrais utilizado pela CDHU para a con-
formação do programa. Não se trata do centro
histórico das cidades, mas do centro expandido
que inclui os antigos bairros industriais, como Pari,
Brás, Mooca. O programa tem abrangência esta-
dual., pois a CDHU trabalha em todo o Estado de
São Paulo, no entanto nestes dois anos foram
priorizados setores encortiçados de São Paulo e
Santos.
As áreas centrais, de acordo com a definição do
programa, são aquelas totalmente servidas de infra-
estrutura. Na cidade de São Paulo considera-se o
centro expandido, e não apenas o centro histórico.
O PAC, Programa de Atuação em Cortiços te-
rá um desenvolvimento previsto de 12 anos. O
primeiro módulo é de 4 anos no qual serão atendi-
das 5.000 famílias moradoras em cortiços. A coor-
denadora enfatizou que se trata de um programa
dirigido para uma transformação de realidade dos
cortiços, ou seja, não é um programa aberto como
o da Caixa Econômica Federal, no qual grupos se
organizam para buscar um financiamento. É, sim,
um programa que tem uma vertente muito forte
de própria transformação urbanística do entorno e
dos imóveis encortiçados.
O programa possui dois objetivos: por um lado
há oferta de unidades novas e por outro há erradica-
ção ou reforma dos cortiços existentes. Envolve
discussões com os movimentos e organizações por
moradia. O objetivo é transformar esta realidade e
não apenas atender famílias que moram em qualquer
lugar da cidade de São Paulo em ações pontuais.
Em 12 anos a CDHU com o aporte de recur-
sos do BID poderá investir até1 bilhão de reais nas
áreas centrais. No primeiro módulo, de quatro
anos, 175 milhões estão previstos. Este recurso é
composto de uma parcela de orçamento do Esta-
do e de recursos do ICMS, US$ 36.000.000 e
34.000.000,00 de empréstimos do BID, cuja nego-
ciação está na etapa final.
É um programa desenhado por fases, no qual
são identificadas estas três fases principais. No
entanto, pretende ser perene, para ser implantado
ao longo do tempo.
A demanda, só no município de São Paulo, é
de cerca de 600 mil pessoas morando em cortiços,
o que poderia significar 150.000 famílias. Portanto
a primeira fase é pequena porque serão atendidas
5.000 famílias. Isso é um corte e a CDHU está
organizando-o de uma maneira que o programa
tenha uma característica indutora e exemplar.
Na oferta de novas unidades é importante
focalizar a questão física da tipologia da atuação. A
nova unidade será construída de acordo com a
legislação vigente, será trabalhado o lote urbano e
não glebas como tem sido a característica dos
programas habitacionais até hoje.
Tanto o Município como o Estado e o Gover-
no Federal sempre atuaram implantando grandes
conjuntos habitacionais. Hoje os recursos estão
sendo redirecionados para uma atuação em menor
escala, para lotes urbanos e a CDHU está enfati-
zando a necessidade de parcerias para a execução
desses programas com os municípios e com os
órgãos federais de financiamento.
Para as novas unidades, existe um acervo técni-
co de tipologias arquitetônicas que a CDHU vai
por em prática. Em sendo em lotes urbanos, será
aproveitado o potencial desses terrenos, partindo
para uma verticalização quase que inevitável. Exis-
te uma forte discussão entre a CDHU e os movi-
mentos, já que pela tipologia e pelo preço, será
necessário fazer cortes na demanda. Serão quatro
tipologias básicas: apartamento de 1 dormitório
Comissão de estudos sobre habitação na área central
sem garagem, de 1 dormitório com garagem, de 2
dormitórios sem garagem e 2 dormitórios com
garagem.
Todas essas questões levam a uma discussão de
revisão de legislação, porque se chegou à conclu-
são que a Lei de HIS pode ser apropriada para
áreas específicas, mas é totalmente inapropriada
para construção em lote urbano, na medida em
que exige estacionamento descoberto e garagem e
outras questões que não se adequam de maneira
alguma às necessidades de um programa habita-
cional em áreas centrais.
Na formulação do programa também foram
identificadas áreas industriais, ZUPI (Zona de Uso
Predominantemente Industrial) e Z8 que impedem
a construção residencial. As áreas com Z8 são as
que mais aparecem e elas apresentam uma interfa-
ce com o patrimônio histórico que deve ser equa-
cionada.
As reformas previstas no programa são de dois
tipos – reciclagem para unidades autônomas e
melhoria de cortiços para unidades coletivas. Pen-
sa-se em um produto intermediário para atender
famílias de menor renda ou indivíduos e idosos
que poderiam estar morando nessas unidades. É
uma novidade para CDHU e para outros órgãos e
que este programa está tentando realizar.
Do ponto de vista financeiro e de como ele se
realiza, junto ao empréstimo do BID, foi formula-
da uma proposta de operacionalização financeira.
Para o programa existem basicamente dois tipos
de mecanismos de gestão: mecanismos de atribui-
ção de unidades com transferência de propriedade
e mecanismos de atendimento sem transferência
de propriedade. A CDHU está introduzindo sub-
sídios antecipados , de forma diferenciada de ou-
tros programas em andamento na empresa. Este
subsídio será direto, pessoal e intransferível e será
colocado na frente da operação. Por exemplo, a
CDHU, que sempre trabalha com desconto, no
caso do PAC, vai assumir um subsídio explícito
que vai ser um desconto na operação como um
todo. Um exemplo citado pela coordenadora: se 1
unidade custa 20.000 será assumido um subsídio
de 10.000, a família pagará apenas 10.000 em 25
anos com 7% de juros ao ano. Permite uma maior
diversificação de produto atendendo a um espec-
tro maior da demanda encortiçada, que apresenta
grande heterogeneidade sócio – econômica.
Outro conceito importante a apresentar não é
o valor da prestação e sim o encargo real mensal
que a família vai ter de disponibilizar como com-
prometimento de renda(30%)com moradia, apro-
priando este valor real nas análises de viabilidade
econômica. Ou seja, sabe-se que a manutenção da
habitação em média é R$ 100,00 para além da
prestação da própria moradia. Assim, é isso que
será considerado para a verificação da viabilidade
econômica. Por isso introduziu-se a tipologia de
75
unidades coletivas (condomínios horizontais) no
qual esses valores de manutenção deverão ser
menores e, portanto pretendem atender famílias
com renda de 1 a 3 salários mínimos.
Outro ponto fundamental é a questão de está-
gio operacional do programa. O programa no
município de São Paulo, por exemplo, foi desen-
volvido para a área do centro expandido. Este
corte é obrigatório para atender as 5.000 famílias
nos primeiros 4 anos. Isso é parte de um projeto
setorial no qual foram desenhados vários períme-
tros, onde a pesquisa da FIPE de 94, atualizada em
96, demonstra o maior adensamento dos cortiços.
São nestes perímetros que se vai fazer um amplo
estudo de viabilidade física e social.
Isso significa uma análise urbanística global ve-
rificando todas as possibilidades, tanto as constru-
ções novas em terrenos vazios como as reformas
para unidades autônomas e para as coletivas, bem
como ampla pesquisa sobre a demanda dos deno-
minados “cortiços de origem” do setor. Este con-
junto formata um estudo de viabilidade física e
social que se pretende implantar nesta 1a fase dos
4 anos.
Na medida em que isto se mostrar suficiente e
mostrar seu papel indutor, nos próximos 8 anos
do programa se estará voltando para os mesmos
perímetros ou ampliando-os.
Foi uma estratégia necessária e indispensável,
para otimizar os esforços e traduzir esta necessi-
dade em projetos diversificados.
Como complementação a coordenadora citou a
transferência de propriedade. A CDHU possui
vários estudos e análises sobre programas de loca-
ção social, inclusive em conjunto com missões
técnicas francesas, e que, por vários motivos não
foi implantado. Hoje se trabalha com um modelo
que se considera viável, que é o da concessão one-
rosa de uso com ou sem opção de compra.
Com opção de compra, a concessão é parecida
com o PAR, se caracteriza como um aluguel na
primeira etapa com taxa mensal , que após 5 anos
o mutuário terá a opção de prosseguir com o con-
trato para aquisição. Este período inicial permite
verificar a real condição e vontade do mutuário em
participar de um financiamento habitacional de
longo prazo.
A coordenadora mostrou também exemplos
dos empreendimentos em andamento, ao longo
dos últimos anos. O programa foi oficialmente
iniciado com a publicação de um decreto em julho
de 98. É importante citar o fato porque os movi-
mentos consideram que a CDHU está sendo lenta,
e que o programa “não sai do papel”. Na verdade
a fase anterior a esta data foi uma fase de desen-
volvimento técnico sem que houvesse o empenho
político para transforma-lo em realidade.
A partir daí foram realizadas varias desapropri-
ações e algumas doações importantes: o Governa-
76 Comissão de estudos sobre habitação na área central
dor colocou a disposição do programa áreas da
FEPASA no Pari com 4.000 m² onde já foram
edificadas 2 torres de 10 andares com 160 unida-
des de 2 dormitórios, com e sem garagem, e mais
2 torres estão planejadas somando no total 320
unidades novas no Pari. Mas há outros empreen-
dimentos que não foi possível iniciar por proble-
mas fundiários desses imóveis.
Outras desapropriações: esquina Av. São João
com Rua Ana Cintra que é um projeto de reforma
para unidades autônomas. São 36 apartamentos
que serão transformados em 70, com uma tipolo-
gia bastante peculiar, um grande dormitório, no
lugar de 2 pequenos em razão de adequação da
planta .
Adquiriu-se o hospital na rua 21 de Abril, que
foi desapropriado por indicação dos movimentos.
Seu projeto original era fazer uma reforma mas
duas questões impediram a CDHU de realizá-la: o
estudo de viabilidade mostrou que a reforma seria
muito mais cara que construir um novo edifício e a
própria ocupação existente hoje – há mais de 100
famílias morando no local.
Um dos instrumentos que será muito útil é o
da Carta de Crédito Individual. Nestes estudos de
viabilidade este será um dos instrumentos iniciais,
para que a família procure as unidades existentes
no mercado. Pesquisa no perímetro do setor Pari,
demonstrou que existem moradias a preços com-
patíveis com os do programa o que permitirá um
“desadensamento” imediato possibilitando uma
intervenção mais ágil.
O Programa de Intervenção em Cortiços, ape-
sar de seu longo período de maturação, apresenta
um conjunto de mecanismos inovadores quanto à
atuação do Poder Publico em Políticas Habitacio-
nais. Abriu a discussão e a reflexão dentro da
CDHU de aproveitamento dos lotes centrais ,
produção de unidades adaptadas à demanda e de
modelos de gestão mais próximos dos mutuários
buscando o aprimoramento das ações publicas
voltadas ao interesse social.
Helena Menna Barreto Silva
Nesta administração, merecem destaque os ob-
jetivos do programa habitacional no centro ligados
a duas questões principais: a política de reabilita-
ção do centro, dos bairros centrais, que inclui não
só os limites da administração regional da Sé, mas
de outros bairros próximos, e também à compre-
ensão de que a habitação terá um papel estruturan-
te nesse processo de reabilitação, ao permitir um
grande número de investimentos que vão colabo-
rar com ela e garantir a sustentabilidade dos inves-
timentos que se façam nas áreas públicas, nos
edifícios de prestígio, nos equipamentos, etc. As-
sim, o programa habitacional aparece mostrando
uma mudança radical em relação às concepções
anteriores de reabilitação do centro, com um papel
realmente importante.
Essa reabilitação do centro é também uma
perspectiva de repovoamento de uma região que
está perdendo população, apesar de possuir uma
infra-estrutura capaz de receber um adensamento
muito maior e, assim, de se contrapor a um pro-
cesso de A locação social é um programa prioritá-
rio e há todo esforço para 'deslanchar' um certo
número de unidades ainda neste ano. Os estudos
estão sendo coordenados por Luiz Kohara. Há
três aspectos nesse projeto:
expansão contínua e de empilhamento na peri-
feria, como o que está acontecendo hoje, paralelo
a esse processo de esvaziamento das áreas dotadas
de infra-estrutura.
O programa que está sendo definido se baseia
no programa Morar Perto, iniciado já na campa-
nha da prefeita, e aproveita muitos debates anteri-
ores sobre a questão da habitação no centro,
inclusive o seminário promovido pelo LabHab-
FAUUSP (Laboratório de Habitação e Assenta-
mentos Humanos da FAUUSP) e a Caixa Econô-
mica Federal no ano passado.
Em relação aos tipos de programas que estão
sendo desenvolvidos, pode-se apresentar, em pri-
meiro lugar, alguns produtos em estudo. Nesse
caso, são incluídos programas de produção de
novas unidades habitacionais, que poderá se reali-
zar a partir da reforma e reciclagem de imóveis
existentes ou vazios ou subtilizados e da melhoria
das construções existentes. Em segundo, lugar
estão as formas de intervenção urbana. Estão con-
templadas tanto intervenções de projetos isolados
em lotes, construções novas, quanto de reforma e
reciclagem. É necessário dar atenção especial ao
tipo de projeto de construção nova, propor uma
discussão com os outros agentes que atuam no
centro sobre questões como a relação que deve
guardar os projetos novos com o tecido tradicional
do centro, o problema das tipologias de uso misto,
a volumetria, a relação com o tecido existente e
com o patrimônio histórico, a qualidade dos novos
projetos, que devem dialogar com o patrimônio, e
a qualidade do ambiente no centro.
Essa intervenção isolada tem também o papel
de marcar essas quadras e trazer diversidade social
e de uso, um ou dois projetos, mesmo um projeto
ou um edifício em uma quadra já contribuem para
a reabilitação dessa quadra. Alguns desses objeti-
vos são os esperados, inclusive de uma certa inter-
ferência no mercado.
Outro tipo de intervenção seria em conjuntos
de quadras, em grupos de quadras formando pe-
rímetros nos quais vão se concentrar esforços do
tipo reforma, melhoria de unidade com produção
de novas unidades, seja por reciclagem seja por
construções novas com possibilidade de reorgani-
zação dessa quadra para a criação de áreas livres e
Comissão de estudos sobre habitação na área central
de áreas de uso da comunidade moradora. Isso
conduzido de maneira conjunta com outras inter-
venções, como a reabilitação das fachadas e da
área construída, de programas sociais de geração
de renda articulados com a proposta feitas pelos
movimentos de moradia e pelas assessorias técni-
cas. É um programa preferencial atuando concen-
tradamente no sentido de reduzir custos, conseguir
uma qualidade de projeto e uma ação social e cul-
tural adequada. Nessas quadras, conforme suges-
tão dos movimentos de moradia, serão definidas
as quadras e a partir daí serão conduzidos estudos
de avaliação de setores e de vetores preferenciais,
definindo as áreas e depois o programa de inter-
venção nessas quadras.
Espera-se também nesses perímetros uma in-
tervenção de diferentes agentes, como a CDHU, e
programas para outras faixas de renda. Em relação
à modalidade de atribuição de unidades, junto com
a CEF, por exemplo, neste ano, basicamente, as
ações vão no sentido de apoiar e aumentar as con-
dições de viabilidade e agilidade de aprovação de
projetos com financiamentos da CEF. Há a ques-
tão do arrendamento residencial mas também
existem possibilidades como a modalidade 'com-
pra', a partir de linhas que já existem da CEF e de
outras que estão sendo definidas pelo FMH (Fun-
do Municipal de Habitação) e pelo programa de
locação social.
A locação social é um programa prioritário e há
todo esforço para 'deslanchar' um certo número
de unidades ainda neste ano. Os estudos estão
sendo coordenados por Luiz Kohara. Há três
aspectos nesse projeto:
– a criação de um parque público, de um con-
junto de unidades em prédios públicos que per-
manecem como locação e são atribuídos a famílias
que têm intenção de morar de aluguel e que não
possam em determinado momento assumir a
compra com as linhas de financiamento disponí-
veis ou em situações provisórias. Será um progra-
ma em edifícios públicos em que o investimento,
em um primeiro momento, será na reforma do
prédio para adequá-lo ao uso habitacional e, de-
pois, o custo de gestão e manutenção, definido por
um valor de aluguel ou permissão de uso. É fun-
damental a precisa definição do estatuto jurídico,
de maneira que dê garantia tanto aos organismos
locadores quanto aos moradores pois se eles não
tiverem garantias, não vão apoiar e adotar esse
programa.
- há também programas baseados na questão
do arrendamento ou a possibilidade de uma aqui-
sição depois de um certo tempo.
- a terceira linha desse programa seria a inter-
venção na questão dos cortiços no sentido de
desenvolver um conjunto de acordos e pressões
no mercado de cortiço para que possam melhorar
minimamente.
77
 Outro estudo que está sendo desenvolvido pela
Secretaria é a criação de um instrumento de garan-
tia bancária, que torne possível uma locação for-
mal para grande parte da demanda que precisa ir
para cortiços e não tem condições de apresentar
instrumentos de garantia. Dessa maneira, interfere-
se no conjunto do mercado de locação. No centro
de São Paulo existem imóveis melhores para serem
alugados e grande parte das famílias está pagando
preços exorbitantes em unidades absolutamente
precárias. A idéia é de reduzir o parque público e
interferir no mercado de locação por um conjunto
de outros instrumentos.
Por último, um processo de produção de uni-
dades e conjuntos passa, em parte, pela linha de
contratação direta de empresas construtoras e, em
parte, por convênios de autogestão, quando os
recursos estiverem ligados ao FMH. Tudo isso
atende ao objetivo de diversidade social. É eviden-
te que a área central não pode se transformar em
um grande conjunto de habitação de interesse
social. Só é preciso verificar qual a melhor maneira
em que possa haver equilíbrio e harmonia nesses
dois setores que vão disputar terreno. A questão
não é simples pois quando se fala na questão do
mix e da diversidade é preciso ver que há setores
que precisam ser mais protegidos senão não têm
condições de competir com outros usos e mesmo
dentro do uso residencial não têm condições para
que haja habitação de interesse social. Senão, cor-
re-se o risco de se falar em diversidade mas, no
momento em que todos os usos começarem a ser
estimulados, os empreendimentos que têm finan-
ciamento maior vão conseguir pagar mais pelos
terrenos tirando competitividade da habitação de
interesse social.
Neste momento, o orçamento municipal não
tem recursos para unidades novas. O pouco de
recursos que havia está comprometido na retoma-
da dos projetos de empreendimentos da primeira
gestão do Partido dos Trabalhadores. Na proposta
de orçamento para os próximos três anos, há re-
cursos importantes para esses novos programas. É
necessária uma produção importante e significativa
na área central, não só um projeto piloto, criando
possibilidade tanto da produção para venda, com
associações e vendas individuais, quanto para a
modalidade locação social.
Por outro lado, o Procentro está participando
de todo o processo de revisão das operações ur-
banas existentes e colocando o problema dos re-
cursos nessas operações destinados à habitação e
do problema da habitação dentro das operações
urbanas. Como dar garantia para permanência e
não expulsão e o estímulo da habitação de interes-
se social dentro das operações urbanas são algu-
mas questões que são feitas pelo Procentro.
A outra fonte possível de recursos é a redefini-
ção do pedido de financiamento pelo Procentro ao
78 Comissão de estudos sobre habitação na área central
BID, ao introduzir de maneira mais objetiva recur-
sos destinados à habitação, em especial de interes-
se social.. No caso desses recursos, mesmo os
destinados à infra-estrutura e a equipamentos es-
tão sendo propostos direcionados às áreas priori-
tárias de intervenção. Esses perímetros e com-
juntos de quadras serão os locais onde se pretende
integrar os tipos de intervenção.
Em relação aos recursos, as questões centrais
para serem fixadas são as que dizem respeito ao
subsídio e ao custo de produção na área central.
Não se pode separar a discussão de recursos da
discussão do subsídio bem como a questão do uso
desses recursos com custo de produção na área
central. É necessário interferir nessas duas pontas.
Por um lado, o custo de produção ainda está alto e
vai ficar mais alto pois, paralelamente ao processo
de reabilitação, haverá um processo de valoriza-
ção. Na verdade se não se interfere nesse custo,
relacionado ao problema do aproveitamento dos
recursos existentes, corre-se o risco de entrar em
um beco sem saída. A intervenção sobre o custo
de produção no centro está ligada a duas questões:
o problema da aquisição de terrenos e imóveis
vazios e o dos custos de reforma, adaptação e
reciclagem desses imóveis. No caso de edifícios
para uso habitacional de interesse social, em rela-
ção ao preço da base fundiária, que é o terreno
vazio, tem-se como interferir de duas maneiras,
uma é através da legislação urbanística incidente,
que tem a ver com o preço que está sendo pedido,
e a outra, a estratégia de obtenção que os diferen-
tes agentes que estarão atuando no centro podem
ter. Sobre a estratégia de obtenção, há três atores
que estão com recursos ou podem vir a ter recur-
sos para atuar: a CEF, a CDHU e a prefeitura. São
esses agentes os únicos compradores para uso
habitacional na área central. Ou se entra em acor-
do para dialogar com os proprietários, para deter-
minar o preço, ou senão estarão todos a reboque
do mercado. Há uma proposta da secretaria para
trabalhar com isso.
Paralelamente a essa discussão, há a questão
dos instrumentos urbanísticos, que podem atuar
mas que estão inócuos. Claramente, quem deter-
mina o preço é a demanda, é o morador. Existem,
nesse momento, edifícios que não são viáveis para
qualquer outro uso. É necessária uma estratégia
em comum, um compromisso dos agentes promo-
tores tanto para empreendimentos isolados quanto
para empreendimentos em conjunto.
Outra questão fundamental é trabalhar a tecno-
logia da reforma para adaptar a indústria brasileira
para atuar massivamente nessa questão. A profes-
sora Ermínia Maricato tem alertado para a questão
da oportunidade de juntar recursos para isso ser
feito.
A questão do subsídio é central e deve-se de-
senvolver a proposta de subsídio às famílias e não
ao produto. Pode-se pensar em recursos carimba-
dos para esse subsídio ou em carimbar parte dos
recursos para o subsídio e não a produção. Caso
contrário, corre-se o risco de sempre estar produ-
zindo imóveis mais baratos para poder entrar no
financiamento, para poder utilizar este ou aquele
edifício etc. Deve-se passar a discutir isso nos
recursos da CDHU, do BID e da CEF.
DEBATEDORA DA MESA
Nabil, Ricardo Montoro, Laurindo, Erminia e Helena
Erminia Maricato
“Nós tivemos oportunidade de ouvir impor-
tantes exposições dos participantes deste debate.
Se existem agentes públicos capazes de reverter os
rumos da questão habitacional, eles estão aqui
representados. O que ouvimos deles mostra muita
vontade de resolver o problema e condições para
tanto. Uma delas – a mais lembrada – é a disponi-
bilidade de recursos. Efetivamente, a CEF tem 800
milhões de reais e a CDHU tem ainda mais. Isso
mostra que temos hoje condições financeiras
absolutamente excepcionais na história da cidade.
Entretanto, percebemos nos relatos – muito bem
feitos – que há problemas na operacionalização
desses recursos. Eu separaria a Prefeitura de São
Paulo desse contexto, porque o atual governo
municipal herdou uma estrutura institucional des-
moronada, tornando impossível qualquer atuação
imediata nesse âmbito. De todo modo, temos com
quem trabalhar, já que a CEF e a CDHU têm bons
técnicos e propostas boas.
"É importante, então, focarmos nosso olhar
sobre as limitações desse processo que nos tem
impedido de ultrapassar as experiências pilotos,
pontuais e de pequenas abrangência, para que
possamos transformá-las em uma ação sistemática
em escala compatível com o tamanho do desafio.
Não é difícil perceber que há um travamento desse
mercado. Também me parece claro que se as enti-
dades, agências e órgãos governamentais continua-
rem atuando como já atuam, mesmo que
melhorem seu desempenho, o problema não será
resolvido. Basta considerar que somente 30% da
população brasileira participa do mercado privado
legal, como mostra dados da Cibrasec. Assim, a
maior parte das pessoas se vira como pode, sem
Comissão de estudos sobre habitação na área central
financiamento, sem lei, sem recursos técnicos, sem
assessoria, avançando sobre os mananciais e ocu-
pando córregos e várzeas.
"Diante de um quadro que já configura um de-
sastre gigantesco, é urgente que façamos um es-
forço na área de habitação na cidade de São Paulo.
Muitos financiamentos da CEF estabelecem como
exigência uma renda de pelo menos 12 salários
mínimos, quando 60% da população recebe me-
nos de 10 salários mínimos. Isso significa que mais
da metade da população da cidade está fora do
crédito da CEF. É verdade que existem outros
programas, mas eles também exigem condições
que as pessoas não conseguem atender. A carta de
crédito e até a modalidade material de construção,
por exemplo, exigem a legalidade do terreno. Exis-
te, portanto, um dilema a ser superado na questão
fundiária.
"O que fica evidente é que sem reforma fundi-
ária e imobiliária nós não vamos avançar. É neces-
sário mexer nos lucros imobiliários especulativos e
construir uma aliança entre os que querem demo-
cratizar o acesso à moradia e os representantes do
setor de construção. Me parece que o Estatuto da
Cidade não vai ser suficiente para atingir esses
objetivos. Ainda precisamos ver qual interpretação
desse Estatuto vai prevalecer. Mas é bom perceber
que ele pode até aprofundar a segregação e a ex-
clusão já existentes. Mesmo porque os instrumen-
tos que podem possibilitar o combate à segregação
também estão travados, pois só com o Plano Dire-
tor vai ser possível começar a aplicá-los.
"Antes de abordar a questão da moradia na área
central, queria lembrar que tivemos na década
passada uma bolha de investimentos em moradias
de classe média baixa, especialmente de 1996 a
1999, como está registrado na tese de Carolina
Castro. Essa bolha de investimentos foi promovi-
da pelas cooperativas habitacionais sindicais e
pelas cooperativas de mercado. Em Santo André,
em Osasco e em São Paulo esses lançamentos
representaram 50% dos lançamentos privados
destinados a uma faixa de renda de até 10 salários
mínimos, sendo que as cooperativas sindicais al-
cançaram pessoas com rende de até 8 salários
mínimos. Se isso indica as possibilidades de mer-
cado, também devemos compreender porque os
investimentos refluíram.
"A reabilitação do centro de São Paulo é certa.
Os setores públicos já investiram muito e a socie-
dade civil está organizada em torna dessa propos-
ta, com ONGs fortes, revistas e boletins. Os
agentes estão presentes e é liquido e certo que a
área central vai deslanchar com essa reabilitação.
O que pode estar atrasando um pouco essa inicia-
tiva é a potencialidade de investimento ainda mui-
to alta na avenida Berrini. O capital privado de
ponta prefere uma situação onde a margem de
lucro é maior, como ocorre em torno do rio Pi-
79
nheiros, região onde os dois últimos governos
investiram cerca de 7 bilhões de reais.
"Tratar dos entraves existentes na área central
implica tratar da legislação urbana, que é o maior
deles. A operação urbana centro, por exemplo, dá
subsídios para quem remembrar lotes. Assim, a
idéia de reciclar o que já existe fica diminuída,
quando o que tem que ser feito é exatamente o
contrário. No momento em que fizermos uma
legislação para preservar os pequenos imóveis,
como foi feito em Lisboa na renovação de três
bairros históricos, estaremos seguramos a especu-
lação imobiliária. Por outro lado, se fizermos a
cirurgia que o grande capital quer, estaremos
apontando para a especulação imobiliária e a
expulsão de população. Por isso é preciso ver com
clareza o que queremos para o centro.
"Outro aspecto fundamental é alterar a legisla-
ção para tornar mais ágil a aprovação de plantas.
Nesse plano, é necessário unificar os procedimen-
tos de órgãos estaduais e municipais. Muitos edifí-
cios históricos têm, por exemplo, sérios problemas
fundiários. As questões fundiárias e de registro de
imóveis são um grande nó em todo o país. No
Estado de São Paulo, há cartórios que registram
propriedades privadas em parques públicos. O
caos é tão grande que o governo paulista já chegou
a desapropriar duas vezes a mesma área. Então, no
caso das áreas centrais, onde existem muitos pro-
blemas de inventario e outras questões fundiárias
complicadas, temos que ter um núcleo especial,
junto com o Ministério Publico, para operacionali-
zar as intervenções, se pretendemos que elas sejam
sistemáticas e não pontuais. Nós temos que unifi-
car a operação financeira, incorporando o mix de
recursos disponíveis, e temos que trabalhar a ques-
tão da produtividade dos aspectos técnicos. Não
tenho dúvida que a indústria de construção tem
know-how e competência para aumentar sua pro-
dutividade a partir do instante em que nós destra-
varmos os outros elementos. Se há terra,
oportunidade de construção e financiamento, a
produtividade deslancha, como já aconteceu na
Europa e Estados Unidos. A única questão que
ainda não está resolvida é a tecnologia de refor-
mas. Atualmente na Europa a renda gerada em
reformas é maior do que as de construções novas.
Mas nós não estamos preparados para essa situa-
ção. Não temos, por exemplo, tecnologia para
fazer rapidamente um orçamento de reforma que
na Suíça ou França se faz em duas horas, com uma
margem de erro 10%.
"Para alterar esse cenário, a universidade pode-
ria preparar técnicos para trabalhar em um esforço
sistemático de aumento da capacidade de reforma.
Também é claro que a indústria terá de passar por
transformações, adaptando-se para trabalhar em
espaços exíguos, muitas vezes com parte dos edifí-
cios ocupada.
80 Comissão de estudos sobre habitação na área central
"Entretanto, minha sensação é que, nos pro-
gramas públicos que existem, estamos nos desvi-
ando da questão fundiário-imobiliária. A CDHU
faz o Chamamento Empresarial, que transfere ao
empresário o custo da terra, para que ele entre no
pacote fechado do contrato, ou pede aos municí-
pios para apresentarem a terra e entra com recur-
sos para a construção. No Cingapura, não há
problema de terra, pois ele é levantado onde esta-
va a favela. O Construbusiness também espera que
outros providenciem a terra: “me dá terra onde
você quiser que eu construo uma casa por R$ 10
mil”. Mas se já se dispõe de terra urbanizada, com
transporte perto, água e esgoto, a casa poderá sair
até mais barata que esse valor. O problema é dizer
em que pedaço de cidade onde vamos colocar a
população que está indo, por exemplo, para os
contrafortes da Cantareira ou para os mananciais.
"Enquanto isso, o centro está aí, com enormes
imóveis vazios e perdendo população, mesmo
dispondo de toda a infra-estrutura e o melhor
serviço de transporte público existente. Sem dúvi-
da nenhuma, São Paulo precisa dirigir seu maior
esforço de produção habitacional para o centro. O
problema é o seguinte: na medida em que o centro
comece a se reabilitar e se valorizar, como a popu-
lação mais pobre vai se manter na região? Os pro-
fissionais de classe média, como o bancário, o
professor secundário, o policial, a enfermeira, não
têm acesso ao mercado. Então, temos de trazer
para o mercado legal toda essa população que esta
fora dele. Atualmente, quem ganha R$ 1.000 men-
sais, que não pode ser considerado de baixa renda,
não consegue entrar no mercado. Por isso , é ne-
cessário abaixar o custo da produção. Quando
digo mercado não estou me referindo apenas à
produção privada. Para inserirmos essa população
no mercado temos de fazer uma progressividade
de subsídio, como se faz em qualquer lugar do
mundo onde o acesso à moradia é universal.
"Ampliar a influência do poder público sobre
as oportunidades de ampliação do mercado habi-
tacional exige a aplicação eficaz da legislação que
define a função social da propriedade. Exige, por-
tanto, o Plano Diretor. E construir esse Plano
Diretor, de preferência participativo, é demorado.
Aprová-lo na Câmara também demora. A figura
do Estatuto da Cidade que permite aplicar a urba-
nização ou edificação compulsória aos imóveis
vazios vai merecer uma discussão na Justiça para
definir se ela será aplicável a imóveis edificados.
Vamos ter que lutar para que o Estatuto da Cidade
e a prevista função social se concretizem. Acredito
que o novo Plano Diretor pode nos abrir muitas
possibilidades.
"Queria lembrar que fizemos uma proposta pa-
ra o Projeto Moradia, desenvolvida pelo Instituto
Cidadania, que trabalha três eixos para melhorar
edificação no país e que se aplica muito bem ao
âmbito municipal. O primeiro eixo é o do financi-
amento, que deve considerar o problema na sua
magnitude e traçar uma proposta para 15 anos,
adotando os cuidados necessários para que cada
partido que se reveze no governo não destrua o
que anterior fez e recomece tudo do zero. Nossa
proposta prevê a criação de um fundo municipal e
um fundo estadual, além de três fundos específicos
a ele: fundo de subsidio, fundo de aval e fundo de
equalização de taxas. O segundo eixo do Projeto
Moradia é o institucional, no qual se propõe a
criação de órgãos operacionalizadores unificados
com conselhos de desenvolvimento urbano em
nível estadual e municipal, com a participação dos
agentes e a utilização de fundos com controle
social. E o terceiro eixo, relativo à política urbana,
sugere a elaboração de um Plano de Ação, que é
diferente de um Plano Diretor, porque não é nor-
mativo, apenas prevê a ação dos agentes operado-
res. Prevê, por exemplo, o controle do uso e
ocupação do solo, já que o atual modelo de fiscali-
zação não pode ficar como está. Desde o começo
do século passado há uma flexibilização do con-
trole quando se trata de população de menor ren-
da, ou seja, permite-se a quem é pobre ocupar e
construir fora da lei. Mas a população sabe o
quanto lhe custa morar ilegalmente, porque ela
não tem moradia de boa qualidade e prejudica a si
mesma e a toda a sociedade. Essa população, po-
rém, não tem outra alternativa. Nesse sentido, é
fundamental ter o Plano de Ação prevendo inves-
timentos públicos em transporte, saneamento e
habitação e comprometendo com eles os futuros
governos, nos próximos 12 ou 15 anos.
Vereador Nabil Bonduki
As questões que foram colocadas pela Ermínia
são importantes e lançam desafios para as conclu-
sões desta comissão e para uma série de projetos
de lei para elaboração, criação de ZEIS e de outros
mecanismos de regulamentação do Estatuto da
Cidade, que vamos ter de desenvolver na CMSP.
A Comissão não é fórum de debate, está voltada a
tirar conclusões para serem encaminhadas para o
Executivo e para a CMSP.
A questão da Helena tocou na necessidade de
ação articulada dos três níveis de governo e na
elaboração de um plano de intervenção conjunta
na área central na perspectiva de regular o preço
dos imóveis. Uma legislação que possa fazer valer
a função social da propriedade e a prioridade para
uso habitacional em certas áreas do centro, de
modo a não entrar no mercado especulativo de
terras, são pontos fundamentais para o sucesso de
programas.
Outro aspecto importante é a concorrência en-
tre os vários promotores, que já é possível notar
entre os vários movimentos. Às vezes, os movi-
Comissão de estudos sobre habitação na área central
mentos vão atrás dos mesmos imóveis e os pro-
prietários começam a aumentar os preços. E os
agentes promotores atuam na mesma perspectiva.
Essa ação coordenada é essencial, seja desse ponto
de vista ou da definição de programas. O Projeto
Moradia tem de ser aperfeiçoado, temos de supe-
rar idéia de que há programas na CDHU, na CEF
etc. É necessário pensar para a cidade toda uma
ação de grande magnitude, com movimentos em
uma ação fundamental de coesão e participação do
usuário.
Ricardo, Helene, Paulo Galli e Nabil Bonduki
DEBATE
Paulo Galli – A colocação da professora Ermínia
é muito pertinente. A questão fundiária tem im-
pacto muito grande na viabilidade dos empreen-
dimentos e a questão que o Nabil discutiu agora,
que é o resgate do poder público local nas deci-
sões dos investimentos a serem feitos na cidade,
também. A cidade, prioritariamente para os cida-
dãos e o poder público local e os poderes externos
à cidade, tem que entrar num processo de discus-
são. A CEF está disponível para participar das
discussões e continuar colaborando com a Prefei-
tura de São Paulo, com a CMSP e o Governo do
Estado, com a CDHU no sentido de haver uma
aproximação maior e uma convergência de pro-
blemas, programas, interesses e rotinas. Isso já
vem sido tentado através de um trabalho iniciado
na SEDU, em Brasília, junto com o Governo do
Estado e a Prefeitura. Estamos participando tam-
bém de um momento positivo de interação e de
discussão e tenho certeza de que vamos sair para
um processo mais aberto, democrático e efetivo
visando o cidadão.
Leonardo Pessina, CAAP (Centro de Assessoria
à Autogestão Popular) – Na sessão de 22 de junho
coloquei o seguinte: tão importante quanto a a-
provação do Estatuto da Cidade é a aprovação do
Fundo Nacional de Moradia Popular, que trata de
articular os financiamentos entre o Estado, o Mu-
nicípio e a CEF, além de priorizar a população de
81
baixa renda e abrir um leque de programas condi-
zentes com a realidade habitacional do Brasil.
Hoje nós temos um cardápio de programas
tanto na CEF quanto na CDHU, que são difíceis
de compatibilizar. Então, com uma ação, com uma
legislação federal que articule os financiamentos,
que articule também a participação da sociedade
civil organizada através de conselhos, vamos ter
uma forma de ação muito mais incisiva e eficiente.
Quero reafirmar também que os movimentos
de moradia a partir de 1997 tiveram uma ação
muito importante colocando o tema do centro de
São Paulo na ordem do dia, na pauta. O programa
Morar Perto-Centro é fruto dessa articulação e
temos muito orgulho dessa proposta que foi cons-
truída com enorme legitimidade pelos movimentos
e assessorias técnicas.
Gostaria também de colocar que acompanho o
trabalho da CDHU desde 1986 e trabalhei com a
Helene naquela época. Apesar da boa vontade, do
esforço, da qualidade técnica da equipe dela, eu
não vejo na direção da CDHU até hoje a vontade
política de intervir no centro da cidade. Eu parti-
cipei de várias reuniões com Goro Hama durante
4 anos, desde 1995, argumentando que o centro
era prioritário e não houve nenhuma vontade polí-
tica por parte dele. Percebe-se uma pequena mu-
dança agora com o novo presidente mas ainda
muito insuficiente enquanto uma postura de poder
público para atacar um tema tão complexo como é
o centro da cidade de São Paulo.
Helene Afanasieff – A reflexão que a Ermínia fez
foi boa; a questão deve ser refletida de forma pro-
funda e que envolva todas questões do mercado e
da realidade internacional. Apesar das críticas que
sistematicamente a CDHU recebe nessas audiên-
cias, eu gostaria de dizer que nós temos colocado
o programa com transparência à disposição para
todo mundo. Evidentemente, dentro de uma em-
presa estatal com todas as características que todos
estão cansados de conhecer. Na verdade é o que
queremos, colocá-lo à disposição dos outros e a
parceria que estamos tentando é absolutamente
indispensável. Mas nós desenhamos um programa
com os nossos conhecimentos sobre essa realida-
de. Cabe aos demais nos procurar para um esforço
nesse sentido. A partir da assinatura com o BID, o
programa será divulgado com impressos e cartazes,
programas de rádio etc. Mas essa divulgação que já
estamos fazendo tecnicamente bastaria para pro-
mover essa articulação. Peço para que, principal-
mente a parte política, faça agora essa articulação.
Vereador Nabil Bonduki – Nosso relatório final
vai buscar incorporar todos os programas que
existem, um pouco nessa perspectiva de pensar o
todo, o conjunto dos órgãos e saber o que está se
fazendo na cidade e até, se for possível, propor a
82 Comissão de estudos sobre habitação na área central
articulação para enfrentar o problema. A CDHU
tem um papel importante porque é o órgão central
hoje que tem mais estrutura e recursos conquista-
dos ao longo dos últimos 10 anos. Há críticas à
agilidade para esse programa, especialmente o
PAC, que tem deixado a desejar em função dessa
disponibilidade de recursos e, embora tenha sido
discutido durante muito tempo, só em 1998 ga-
nhou alguma prioridade dentro do próprio órgão.
Dez anos antes ele já vinha sendo discutido dentro
da CDHU. Essa dificuldade, penso, que está muito
ligada ao que a Ermínia falou: a CDHU trabalha
fundamentalmente com terra doada pela prefeitura
e investe seu recurso em construção. O interesse
da CDHU em construir é muito maior do que o
interesse em se pensar a questão urbana e de loca-
lização. Essa é uma interpretação possível para
isso, para a dificuldade que o programa tem em
caminhar, porque na área central é necessário in-
vestir não em construção mas em localização, em
planejamento e em reforma... Nossa indústria de
construção civil habitacional está estruturada em
um modelo de produção de conjunto. A CDHU
também atua no sentido de que esse modelo se
reproduza e tem de se reestruturar para um outro
tipo de intervenção como reforma, intervenção no
nível do lote etc. De qualquer maneira, sem a
CDHU, será impossível um programa desse porte
em São Paulo. Daí a importância em debater para
que se possa colocar problemas e legislação do
município que impedem que a ação possa ser feita
em maior escala.
Helena Menna Barreto Silva – Os instrumentos
urbanísticos não são bons nem maus em si. Pri-
meiro, para aplicar os instrumentos em determina-
da área, precisa-se saber quais são os objetivos
daquela área. Por outro lado, eles devem conversar
adequadamente com o mercado. É preciso verifi-
car como o mercado vai reagir em relação aos
instrumentos, considerando a demanda por imó-
veis e a oferta de financiamento. Caso contrário,
cada um dos instrumentos pode ou ser inócuo ou
prejudicial ao objetivo que se quer alcançar.
Por exemplo, a oferta de altos coeficientes de
aproveitamento. Na Operação Urbana Centro é
um instrumento perverso, porque essa operação,
ao concedê-lo a todos os tipos de empreendimen-
to, acaba privilegiando aqueles que pagam melhor
pelos terrenos, ou seja, hotéis e grandes edifícios
comerciais. Ninguém deixou de fazer HIS, ou
moradias para outras faixas de renda, na área cen-
tral, por causa do coeficiente de ocupação. Não é
preciso ter coeficiente 12 para fazer habitação na
área central. O coeficiente 4 esta ótimo, aliás, com
as isenções todas (áreas condominiais, térreos
cobertos etc.) chega-se a 5. Também não seria
preciso estimular o remembramento com toda
aquela proteção (pode-se dobrar o aproveitamento
do lote, quando se remembram vários lotes) por-
que remembramento de lote é o que o mercado
faz na cidade inteira, aliás, com efeitos perversos
de destruir bairros consolidados, juntando dois ou
três lotes, produzindo uma verticalização geral-
mente perversa, que expulsa os mais pobres. O
fato é que a OU Centro, apesar de oferecer gran-
des vantagens, não despertou o interesse do mer-
cado. Se, no período 1980-91 a taxa de
desocupação do centro foi grande, ela praticamen-
te dobrou no período 1991-00 quando estava a-
contecendo todo discurso de reabilitação das áreas
centrais. Isso não aconteceu só na Sé e na Repú-
blica, que eram o limite do ProCentro, mas em
todos os outros distritos. E isso é extremamente
grave. Para reverter essa situação, precisamos de
instrumentos eficazes e de bem aplicá-los.
Em relação ao Estatuto da Cidade: no meu en-
tender, o instrumento ZEIS não depende do Pla-
no Diretor, pode ser votado separadamente.
Sendo entendido como criação de uma nova zona
na cidade, precisa somente de maioria qualificada.
Nessas zonas, poderá ser aplicada uma série de
instrumentos que já existem e outros previstos no
Estatuto da Cidade, após a aprovação do Plano
Diretor. Deve ser estimulada a construção de bai-
xo custo e que se faça rapidamente. Acho que
temos de usar ZEIS, maneira muito estudada, com
participação dos três agentes promotores (Prefei-
tura, Caixa e CDHU), discutindo como esse ins-
trumento poderia permitir a construção de mais
HIS no Centro, introduzindo aspectos como qua-
lidade dos projetos e índices adequados. As ZEIS
devem ser também um instrumento que obrigue o
poder público municipal a investir, constando dos
orçamentos anuais, e que comprometa no acordo
político os outros agentes. Assim, além do com-
promisso com relação à estratégia de negociação –
proposto na mesa do dia 26 – também chamo para
um compromisso dos partidos em participar dessa
discussão detalhada sobre o que deve ser projeto
de ZEIS.
Sobre o projeto de moradia econômica do
Construbusiness, lançado recentemente: não traz
nenhuma grande novidade, é de extrema pobreza
em relação ao Projeto Moradia. Continua colocan-
do a questão fundiária como se ela não existisse,
dizendo que com vontade política e “terrenos
postos à disposição pelas prefeituras” nós vamos
resolver o problema habitacional. É interessante
saber que a indústria de construção está se preocu-
pando em reduzir o custo de produção. Mas é pre-
ciso mostrar que, sem tocar na questão fundiária e
urbana, vamos avançar pouco.
Ermínia Maricato - “Decidi que não iria partici-
par do poder público neste momento, apesar de
estar na universidade pública, porque acho que é
hora da sociedade civil se mexer. Ninguém vai
Comissão de estudos sobre habitação na área central
fazer nada, nem entregar nada de presente. A
CDHU diz que, com terra, ela constrói. A Cohab
diz que, com dinheiro, ela constrói. Por que a
CDHU não pode descentralizar os recursos que
vêm do ICMS que nós pagamos? Por que insiste
em atuar igual a um agente do início do SFH, ab-
solutamente centralizador, mas que não faz plane-
jamento regional e urbano? A sociedade tem de
exigir a mudança dessas coisas, mas para isso pre-
cisa se organizar. Outra coisa é que, na hora de
debater, a CDHU sempre manda pessoas bem
intencionadas. Mas eu quero discutir com as pes-
soas que não deixam as coisas acontecerem.”
"Para mim não interessa se a placa do empre-
endimento é da prefeitura ou da CDHU. Quero
saber é quem vai fazer mais rápido, quem vai con-
seguir fazer a máquina funcionar. A sociedade não
pode aceitar que essa situação permaneça. As pes-
soas têm que morar e metade delas simplesmente
não tem alternativa. A ocupação de terra é admiti-
da de uma forma hipócrita. Essa hipocrisia, refor-
çada pela mídia, é tão grande que, quando a
ocupação é de um prédio abandonado no centro
da cidade, trata-se como uma comoção, porque
pobre no centro não pode. Mas lá na várzea do
Tietê pode. Ocupar área frágil ambientalmente,
protegida por lei, arriscando a ser levado pela en-
chente a cada período de chuvas, isso é permitido.”
"Seria bem interessante se alguma prefeitura con-
seguisse fazer a fiscalização e cumprir a lei. Porque
se, de uma hora para outra, a lei for efetivamente
cumprida e a população for impedida de se instalar
em favelas e de abrir loteamentos ilegais, nós va-
mos ter uma guerra civil e aí, quem sabe, a reforma
urbana acontece. Porque, na realidade, nem o
poder público cumpre a lei e todo mundo finge
que não vê. Há tempos os urbanistas insistem em
não enxergar que a habitação é questão central no
Plano Diretor. Isso está acontecendo de novo na
prefeitura de São Paulo."
Vereador Ricardo Montoro – Sempre me per-
guntam o que penso do meu primeiro mandato
como vereador e sempre digo que a CMSP é uma
grande escola na qual se aprende todos os dias.
Hoje, nesse dia de estudos, eu aprendi bastante.
Gostei demais de ouvir todos os depoimentos e é
importante essa reciclagem
Foi comum na palavra de todos os oradores a
necessidade definitiva de articulação entre os di-
versos agentes que trabalham com habitação na
área federal, estadual e municipal. Está na hora de
ver a questão habitacional suprapartidariamente.
Não tem sentido um governo começar um proces-
so e outro governo terminar tudo, como se a ad-
ministração pertencesse a algum tipo de partido.
Fico também muito impressionado com essa
grande questão que é a valorização imobiliária.
83
Como impedir que a coisa dê certo, que a pessoa
não venda seu imóvel depois para a especulação?.
Vereador Nabil Bonduki – Na CMSP teremos
uma grande batalha, que é a aprovação de instru-
mentos urbanísticos. Seja ZEIS, seja Plano Dire-
tor, são projetos que vão precisar de maioria
qualificada e por isso são mais difíceis de serem
aprovados. Se conseguirmos um grau de coesão de
vários partidos em cima das propostas que vão
sendo encaminhadas, será uma grande vitória.
Nossa Comissão de Estudos tem também esse
objetivo de formar opinião. É necessário avançar
inclusive nessa perspectiva, de criar instrumentos
84 Comissão de estudos sobre habitação na área central
urbanísticos em São Paulo que de fato viabilizem,
garantam a função social da propriedade, que ga-
rantam o espaço das várias classes sociais na cida-
de urbanizada, área que estamos trabalhando aqui
nessa Comissão. Vai ser importante também levar
as conclusões para os diversos órgãos públicos do
município e do estado, da CEF e na Secretaria de
Planejamento do Município, que vai cuidar do
Plano Diretor, na perspectiva de mostrar o posi-
cionamento dessa casa mesmo que dentro de uma
Comissão, um posicionamento no sentido do
interesse da cidade.
Sessão 5, em 29 de julho de 2001

Potencial de ocupação do centro e legislação urbanística

incidente
Mesa

Vereador José Laurindo de Oliveira (PT); Vereador Nabil Bonduki (PT); Vereador Ricardo Montoro
(PSDB); Eduardo Della Manna, Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração
de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo – SECOVI –; Ayrton Franco Santiago,
Superintendente da Rede Ferroviária Federal em São Paulo; Joel Felipe, Ação Direta Assessoria Técnica;
Helena Menna Barreto Silva, Vice-Presidente da Coordenadoria de Programas de Reabilitação da Área
Central – PROCENTRO – da Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano da Prefeitura do
Município de São Paulo – SEHAB/PMSP; Rosana Miranda, assessora da Federação das Associações
Comunitárias de São Paulo – FACESP; Miguel Reis Afonso, representante da União de Movimentos de
Moradia – UMM; Raquel Rolnik, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da PUC de
Campinas e pesquisadora do Instituto Pólis.

Ayrton Franco Santiago A São Paulo Railway Company construiu um

Todos sabem que a ferrovia é uma instituição
centenária; a cidade de São Paulo cresceu ao longo
da mesma. O primeiro segmento ferroviário ini-
ciou-se em Santos e foi até Jundiaí, isto no nosso
estado, eixo este construído pela empresa inglesa
São Paulo Railway Company, posteriormente E.F.
Santos à Jundiaí e hoje denominada Rede Ferrovi-
ária Federal. Outros paulistas empreendedores
construíram a Companhia Paulista, a Sorocabana,
a Araraquense, a Mogiana etc.
A nossa Grande São Paulo desenvolveu-se ao
longo da ferrovia. Indústrias proliferaram ao longo
da ferrovia, notadamente entre os atuais bairros do
Ipiranga e Lapa, atingindo posteriormente a região
do ABC.
Logo em seguida, as cidades do Rio de Janeiro
e São Paulo foram unidas pela ferrovia Central do
Brasil, chegando aqui através da Zona Leste e até
a região do bairro do Brás, na estação denominada
atualmente de Estação Roosevelt. Nesta malha
ferroviária, o forte eram os trens de carga e, não
os de passageiros. O desenvolvimento destes eixos
foi aumentando rapidamente, sendo que, até as
décadas de 50 e 60, nossa periferia era composta
por Pirituba, Jabaquara, Penha, Tucuruvi etc. Pra-
ticamente tudo se restringia à este círculo.
O pátio central da ferrovia era o pátio do Pari,
construído praticamente junto com a Estação da
Luz no ano de 1901. Este pátio alimentava gran-
de parte da nossa São Paulo; as cargas ali saíam e
chegavam do Porto de Santos. Já existiam alguns
comércios no início do século, nas proximidades
deste pátio, atualmente Ruas Florêncio de Abreu e
25 de Março, principalmente.
acesso da Estação do Pari até a rua Florêncio de
Abreu, atualmente Rua Paula Souza.
Ao longo da ferrovia Railway, denominada
SPR a mesma possuía vastas áreas que serviram
para o desenvolvimento de suas atividades, tais
como, pátios de estacionamento de trens, locais
para carga e descarga de vagões, construção de
estação e oficinas etc., o que propiciou também a
chegada de industrias que, localizavam-se nas pro-
ximidades da ferrovia, inclusive muitas delas pos-
suindo desvios ferroviários próprios.
A E.F. Sorocabana também chegava ao centro,
na Estação Júlio Prestes; mas antes passava por
seu grande terminal de cargas, localizado no bairro
da Barra Funda, onde atualmente esta instalado o
Memorial da América Latina e a estação terminal
da linha Leste-Oeste. Após a desativação deste ter-
minal a E.F. Sorocabana (ex-FEPASA) deslocou-se
para a localidade de Presidente Altino (próximo a
Marginal do Rio Pinheiros) onde chegam e partem
cargas para toda a região sul do país.
Os terminais ferroviários de São Paulo, ainda e-
xistentes, têm que ser preservados, porque ainda ser-
vem e, poderão servir ainda mais a nossa cidade, no
tocante a desafogar o já caótico trânsito. Em qual-
quer debate sobre transporte público em nossa cida-
de, só menciona-se o modal passageiros, não levando
em conta o sistema de transporte de cargas que, mal
dimensionado atravanca todo o sistema viário, nota-
damente na região central e adjacentes.
São Paulo abandonou sua malha ferroviária,
bem como suas ferrovias. A ferrovia foi e, ainda é
muito importante, podendo contribuir muito para
que nossa cidade e a região metropolitana tenha uma
melhor qualidade de vida. Deve a sociedade e nossos
políticos ficar atento para esta situação, pois sabendo

Comissão de estudos sobre habitação na área Central 85

utilizar a ferrovia, o resultado positivo para nossa
cidade e seus habitantes será fantástico.
Estamos estudando, em conjunto com diversas
áreas da atual Administração Municipal, a possibi-
lidade de utilização de áreas ao redor da ferrovia,
onde poderão ser desenvolvidos locais para habi-
tação. Na prática o assunto está iniciado, pois visi-
tas a diversos locais entre Perus a São Caetano,
bem como a Zona Leste já foram feitas.
Enfatizamos neste final que, não podemos esquecer
da malha ferroviária que corta a nossa cidade e região
metropolitana, para desafogar a já congestionada cidade
de São Paulo que, tanto gostamos!
Eduardo Della Manna
O tema é certamente muito importante. No
workshop “São Paulo Minha Cidade”, sobre mora-
dia, concluiu-se que uma ação que privilegie a mo-
radia certamente vai estar focada em três linhas:
articulação institucional, revisão da legislação ur-
banística e ações e demandas localizadas. Uma
questão importante, quando se fala do potencial
de ocupação do centro, é o momento de fazer a
revisão de uso e ocupação do solo, feita em 1972,
a qual favoreceu uma ocupação extensiva e gerou
exclusão social. A área central tem potencial cons-
trutivo pequeno, comparativamente a outras cida-
des. Um exemplo é o edifício Martinelli, que tem
um coeficiente de aproveitamento de 18 à 22 ve-
zes a área do terreno. Isto quer dizer: é um poten-
cial comparável a outras capitais do mundo, numa
região dotada de grande infra-estrutura. Seria mui-
to interessante partir para uma maior utilização
destes potenciais na região central, favorecendo
até o uso residencial.
O potencial de ocupação do centro é enorme
mas as legislações não conseguiram apresentar
soluções adequadas que focalizem o tema da habi-
tação. O SECOVI tem discutido isso em diversas
comissões, participou das discussões sobre o pro-
jeto de lei da operação urbana centro e que hoje
passará por revisões para tentar incrementar o uso
residencial. O mercado imobiliário percebe o po-
tencial do centro e tem tido oportunidade de de-
senvolver alguns projetos. A grande dificuldade é
de ordem jurídica, envolvendo a regularização dos
imóveis. Muitos destes têm problemas de docu-
mentos e isto, sem dúvidas, é um entrave. Uma
questão importante é a aprovação do Estatuto da
Cidade, que apresenta instrumentos urbanísticos
muito interessantes para o centro da cidade, o
IPTU progressivo, as áreas de interesse social.
Mas todos eles dependerão de uma regulamenta-
ção futura e de como serão incorporados no nosso
plano diretor, que também deverá privilegiar a
ocupação de habitação na área central da cidade.
Muito tem-se falado sobre a questão do apro-
veitamento do uso residencial ao longo das ferro-
86 Comissão de estudos sobre habitação na área Central
vias. Acredita-se que qualquer ação, para dar
certo, terá que contar com a atuação de todos os
cidadãos. Chegou-se a um momento em que
devemos ir em direção a uma cultura de consenso.
Gostaria de comentar um número apresentado
pela Raquel Rolnik em nosso workshop, que está
cercado de uma certa áurea: a existência de 420
mil imóveis desocupados no município. Ele daria
conta do déficit habitacional da ordem de 500 mil.
Se eles estão realmente desocupados, devemos ver
porque isso acontece e tentar desenvolver uma
política que dê uma destinação melhor a esses i-
móveis para cumprir sua função social.
Miguel Reis Afonso
A União dos Movimentos de Moradia participa
deste evento com uma preocupação muito impor-
tante no que diz respeito à defesa cidadania e de
moradia digna para as pessoas que têm dificulda-
des de acesso aos empreendimentos desenvolvidos
na área central. Eu tinha muita dúvida com rela-
ção ao tema, pois discutir a legislação que incide
sobre a ocupação do centro é discutir teoria, no
mais das vezes as ações dos movimentos organi-
zados se dão fora da lei, fora da legislação, e com
a construção de propostas alternativas aonde os
poderes públicos devem seguir estas iniciativas.
A UMM já existe há mais de 13 anos e, em to-
das as ações, sempre criou alternativas e política
oficial: os empreendimentos hoje de Sapopemba e
Jardim São Francisco e da Nove de Julho são e-
xemplos claros da intervenção vitoriosa, à despeito
da iniciativa oficial. O programa de financiamento
da Caixa Econômica para habitação no centro
surgiu a partir da ocupação da Nove de Julho. Da
mesma maneira, o Governo do Estado teve inte-
resse em ocupar o prédio da Abolição com uso
institucional a partir da ocupação do próprio pré-
dio. Ou seja, inúmeras situações mostram que
temos que perseguir a legislação, uma construção
de uma nova proposta. A alternativa para o mo-
vimento, em razão até das circunstâncias de de-
semprego e de condições de vida e de ocupação, é
a criação de instrumentos para que isso possa vir a
ser regularizado.
Acho que a aprovação do Estatuto da Cidade é
mesmo importante, depois de 11 anos de tramitação.
Porém, o processo especulativo não vai ser resolvido
pelo Estatuto da Cidade, se não tivermos nos muni-
cípios pessoas que tenham capacidade e que possam
efetivamente tornar esta legislação aplicável, você vai
tornar letra morta uma legislação que sempre foi es-
perada e nunca foi alcançada. É evidente que nós
trabalhamos para que algumas coisas aconteçam.
Não descartamos a possibilidade de que a legislação
somente aconteça a partir do momento em que se
tenha o fato concreto a impulsionar a aprovação des-
ta legislação. Eu acredito que a Câmara e o os gover-
nos têm a obrigação de apresentar uma modificação
nesta legislação para que ela seja mais adequada ao
que existe hoje. Precisamos ter, na discussão dos no-
vos instrumentos, uma visão muito mais objetiva e
dentro da própria realidade, que está se colocando a
partir dos movimentos organizados.
Rosana Miranda
A área central exige várias abordagens do pon-
to de vista da questão habitacional. Isto porque
temos várias realidades, como o centro histórico e
diferentemente dos bairros que circundam. Estes
bairros possuem uma característica muito interes-
sante. Ao mesmo tempo em que eles sofrem um
processo de degradação intensa, possibilitam a
preservação de características que marcaram um
momento histórico muito importante de definição
do perfil da cidade como cidade industrial.
Devemos tratar esta visão da cidade como um
todo, o papel do centro no conjunto da cidade,
como um elemento de polarização. Também há
características específicas em cada parte do centro,
como para cada bairro, seja na área de habitação,
na sua história, nas atividades comerciais e de ser-
viço e na composição da população moradora. As
intervenções possíveis de habitação têm que in-
corporar esta história, essa visão da estruturação
desses bairros. Há que se fazer uma mediação en-
tre uma visão mais geral do que se pretende com
relação à cidade como um todo e o que cada bair-
ro destes tem de particular e de interesse, tanto
para preservação como para melhoria da qualidade
de vida para a população.
Os bairros em volta do anel central têm uma car-
ga histórica importante para a população que reside
neles, assim como uma importância geral para a ci-
dade. A questão da relação da memória da nossa cul-
tura com a questão de projetos habitacionais é
importante numa política pública para a área central.
É de interesse para a cidade e possui um caráter de-
mocrático, pensar-se na mistura de várias tipologias
de arquitetura e a destinação de novos projetos habi-
tacionais para diversas classes sociais.
O foco do problema do centro, no entanto, é
sua degradação e decadência. A raiz desse pro-
blema está no empobrecimento da população, no
desemprego e no deslocamento dos investimentos
de maior monta para um determinado vetor da
cidade. A iniciativa privada fica à espera; se o po-
der público investir para valer ela investe naquele
pedaço da cidade. Caso contrário, ela continua a
investir no vetor de maior interesse. Isso é um
problema para a cidade, porque toda vez que se
concentra todo o investimento econômico num
determinado vetor, a tendência é que o restante
dos negócios urbanos não tenha uma melhor dis-
tribuição espacial.
Comissão de estudos sobre habitação na área Central
Estamos vivendo um momento na cidade mui-
to favorável de perspectiva de mudança com a
nova gestão, de uma inversão das prioridades, de
estar trazendo investimentos para as áreas mais
pobres da cidade, tanto na área central quanto da
periferia da cidade. Neste sentido, existem forças
muito favoráveis e outras contrárias a uma política
de habitação no centro.
As favoráveis são as próprias características do
centro; a própria degradação do centro acaba sendo
um fator importante como potencial de transforma-
ção. É uma força motora para um processo de trans-
formação da área central. Por outro lado, existe uma
estrutura fundiária caracterizada por um parcelamen-
to excessivo, com muitos proprietários, o que dificul-
ta negociações do ponto de vista da aquisição dos
imóveis e negociação dos mesmos para poder inves-
tir em projetos habitacionais.
A grande contradição para se investir na área cen-
tral é o conflito que se apresenta com a realização de
projeto de renovação e investimento, que traz em si o
risco de expulsar a população mais interessada nestes
projetos, que vive em cortiços, empobrecida ou que
vive em más condições na área central. Isso porque
toda renovação acaba implicando num processo de
valorização do solo urbano e de expulsão de quem
vive nestas áreas. Este é um processo que acontece
na cidade como um todo. O centro corre este risco.
Não vejo perspectivas se não houver uma ação do
poder público junto com a iniciativa privada, com
setores dos movimentos populares organizados na
área central, no sentido de discutir o estatuto do que
se quer para a área central. Investir recursos maciços
de recuperação destes bairros significa articular um
programa de revitalização com uma proposta de in-
tervenção na área social. E esta proposta é a inter-
venção de habitação de interesse social.
Joel Felipe
Desenvolvemos há cerca de dois anos vários
estudos mostrando que este potencial de utilização
de imóveis vagos é indiscutível e, ao mesmo tem-
po, precisa ser cuidadosamente trabalhado. Temos
tentado entender e viabilizar os empreendimentos,
chegando a algumas conclusões. Uma delas é que
para explorar este potencial é necessário viabilizar
uma “cesta” de programas habitacionais de inte-
resse social.
Para provarmos a viabilidade deste potencial,
buscamos referências na Caixa Econômica Fede-
ral, onde, atualmente, o programa que pode ser
utilizado, é o PAR - Programa de Arrendamento
Residencial. A princípio, este programa financiava
um limite máximo de 20 mil reais para aquisição
de imóveis prontos para a execução de reformas,
ou de terrenos vazios ou com baixo adensamento
para a construção de novas unidades. A dificulda-
de de se encontrar imóveis com custos compatí-
87
veis em São Paulo, forçou uma ampliação do limi-
te para 25 mil reais. Na simulação para os empre-
endimentos utilizamos edifícios de apartamentos
com uma tipologia habitacional que a CDHU vem
praticando para os chamados “pulmões”, no âm-
bito do PAC – Programa de Atuação em Cortiços.
São unidades com áreas bastante reduzidas, oito
unidades por andar e que permitem um grande
adensamento, pré-requisito para terrenos que são
muito caros.
Nestas simulações, após a análise nos 10 distri-
tos que compõem a Administração Regional da
Sé, vimos que, na Sé e República, a única opção
seria a reforma, uma vez que os custos dos terre-
nos são extremamente caros. Por exemplo, na Rua
do Triunfo, o terreno custaria 1.118 reais o m2,
inviabilizando a implantação em função do custo
da cota reservada a cada unidade. A alternativa
aceitável seria a compra de edifícios de escritórios
sem uso. Por outro lado, a conseqüência do esfor-
ço de viabilizar o uso dos recursos deste programa
é a baixa qualidade habitacional nestes distritos,
uma vez que, no afã de resolvê-lo, provoca-se um
tal adensamento nestes projetos de reformas que
deveríamos colocar muitas unidades com 22m2, e,
no máximo e raramente, de 30m2. Com estas ca-
racterísticas, podemos dizer que é possível explo-
rar este potencial com os programas existentes,
porém com as unidades muito pequenas.
Nos oito demais distritos, observamos que, os
projetos que deveriam utilizar a “cesta” de pro-
gramas existentes não deslancham, são inviáveis, a
menos que se aumente o limite de financiamento
do PAR, o que significa conseqüências negativas,
uma vez que estaríamos favorecendo o processo
de especulação imobiliária, já que nós não temos
nenhum instrumento que controle o preço do i-
móvel ou terreno. Ou a gente pressiona a Caixa
para aumentar ou tem que mudar de linha de fi-
nanciamento, por exemplo, com a Carta de Crédi-
to Associativo, que não é próprio para essa
população. Ou a gente desiste.
Assim, a população vai acabar entrando em al-
gum programa que seja altamente subsidiado, o
que significa um custo social bastante elevado que
recai sobre todo o cidadão de São Paulo. Portanto,
é necessário resolver o controle do custo da terra,
assim como criar instrumentos para, por exemplo,
acessar os terrenos que estão com problemas de
débitos e dívidas com a Prefeitura, criando nego-
ciações para colocar no mercado de habitação de
interesse social.
Helena Menna Barreto
Eu gostaria de falar sobre o papel que o zone-
amento tem tido na cidade, em especial no centro.
Três elementos precisam ser destacados: coeficien-
tes, taxas de ocupação e tipos residenciais. Vários
88 Comissão de estudos sobre habitação na área Central
estudos mostram que existem coeficientes baixos
no conjunto da cidade, mesmo na área central. Há
elementos de flexibilização do zoneamento que
favorecem certos tipos de produtos em detrimento
de outros, como a forma de Adirom, que favorece
uma verticalização intensiva – boa para alguns
bairros, mas não para toda a cidade – e a operação
interligada, que permitia compra de coeficiente
para aproveitar mais intensivamente os terrenos.
Ultimamente, há também a transferência de po-
tencial construtivo que permite a aquisição de coe-
ficiente a ser utilizado em outra área da cidade.
Temos coeficientes completamente desligados
da questão do desenho urbano, da preservação do
patrimônio e do tecido social. Esta é uma questão
muito grave e que se acentua na área central. Por
outro lado, existe a questão do direito dos coefici-
entes adquiridos, assumidos lote a lote, que em
muitos casos deveriam ser considerados na qua-
dra, procurando sempre levar em conta o que já
está construído e, em muitos casos, com relação a
um perímetro bem maior do que apenas a quadra.
Existe uma forma de tratar o problema da revisão
da legislação urbanística na área mais central e nos
bairros centrais que pode ter uma grande influência
sobre os preços dos terrenos. A questão do subsídio
é fundamental na política habitacional como um todo
e fundamentalmente no centro. É justo subsidiar para
que se venha a utilizar uma área já dotada de infra-
estrutura. Contudo, na prática se faz subsídio em
zonas não dotadas de infra-estrutura e muitas vezes
subsidiando a infra-estrutura necessária.
Deve-se levar em conta três elementos que são: a
questão da geração de trânsito, da proteção do patri-
mônio e da proteção do tecido social. A atribuição
dos coeficientes deve ser levada em consideração
sobretudo em função do uso que se quer dar.
O problema da reabilitação dos imóveis tom-
bados está ligado a um problema de tecnologia da
reforma e do desenvolvimento da indústria da
reforma para que se possa reduzir o componente
obra. As duas questões são importantes, mas há
muito o que ser trabalhado no componente legis-
lação urbanística, no sentido de evitar ou reduzir
preços em certas áreas e valorização em outras.
DEBATEDORA DA MESA
Raquel Rolnik
Eu gostaria de debater as falas que me antecede-
ram, tentando encaminhar para questões mais gerais.
Em relação à questão dos trens, acho fundamen-
tal reconhecer o transporte de carga de ferrovia na
cidade de São Paulo, sabendo que os caminhos são
elementos de complicação do trânsito da cidade. No
entanto, eu queria levantar duas questões que são
importantes para pensarmos. Quando o Governo do
Estado pensa em usar mais intensamente os trilhos
dos trens para transporte de passageiros, a idéia que
está por trás é a de ruptura, de que os trens são hoje
trens de subúrbios, se transformem em metrôs de
superfícies. Portanto, a relação disso com o uso do
solo não é apenas a de trazer quem mora em Francis-
co Morato para trabalhar no centro e depois devol-
ver, mas a idéia de provocar toda uma reocupação de
todos os bairros ao longo da ferrovia, com moradia,
com geração de emprego, comércio, serviço e indús-
tria. Até porque a grande indústria que usava a linha
do trem com grandes galpões e grandes estruturas se
deslocou do município de São Paulo e até da Região
Metropolitana hoje. Mas uma nova indústria continua
presente na capital, e é fundamental afirmar a voca-
ção industrial do município de São Paulo, agora pe-
quena e média indústria, muito mais misturada ao
tecido urbano. Isso seria um enorme potencial de
renovação para essas áreas lindeiras da orla da ferro-
via. Não acredito que essa proposta significaria
renunciar ao transporte ferroviário de carga, está aí a
proposta do ferroanel. Mas acho também que temos
de transformar a malha ferroviária que atravessa o
município em metrô de superfície, o que acrescenta-
ria 122 km para a nossa rede de metrô, mudaria to-
talmente os potenciais de uso e ocupação do solo, e
permitiria repovoar a cidade na sua área consolidada.
Com isso eu faço a ligação com o tema dos
imóveis vazios. Efetivamente o Censo 2000 trou-
xe esse dado. São 420 mil imóveis residenciais
vazios, domicílios, apartamentos ou casas vazias.
Não é que esteja tudo em área consolidada, área
central. Há uma altíssima porcentagem de domicí-
lios que se encontram, por exemplo, no distrito de
Sapopemba. É uma das mais altas taxas de imó-
veis vazios em relação ao próprio parque constru-
ído de domicílios em Sapopemba. Isso aparece em
todos os distritos com muita intensidade e não
somente na área consolidada. Na área central ex-
pandida, é muito grande sim o número de domicí-
lios vazios, e isso nos leva a fazer uma reflexão
muito séria sobre a questão da política habitacio-
nal. Historicamente, a discussão da política habita-
cional pensa na produção e construção. E estamos
numa situação no município de São Paulo em que
o tema fundamental é o do repovoamento e da
regularização. Isso porque temos um enorme par-
que construído, uma parte dele obsoleto, sem
condição de uso. Neste conjunto de imóveis vazi-
os, há imóveis degradados, caindo aos pedaços,
sem condição de uso; há herança “micada”, que
não consegue se viabilizar, há uma parte que está
em processo de transferência, além de imóveis que
estão sendo vendidos e alugados. Acho que é
preciso se debruçar mais sobre esses números e
entender mais. Contudo, uma parte do parque
imobiliário precisa ser repovoado, o que significa
Comissão de estudos sobre habitação na área Central
um investimento político e o estabelecimento de
uma estratégia que aproxime a demanda com a
oferta. E isso é questão clássica no problema de
moradia. Temos um descompasso absoluto entre
o que é oferta e o que é demanda. Elas não batem:
na área central, há um número de oferta de flats,
sobretudo na área em direção a Bela Vista, mais
voltada para os Jardins, sendo que a maior de-
manda não é para flat. É incrível o descompasso.
Com relação ao Estatuto da Cidade, eu gostaria
de lembrar que os instrumentos que nele constam
dependem unicamente do Plano Diretor do municí-
pio. Este necessita absorvê-los e definir como se dará
a implantação em nível municipal. Isso coloca para o
Plano Diretor uma nova concepção de intervenção
no território. Muda muito o perfil do plano, ele passa
a ter muito mais a função de indutor do que a de
apresentar um modelo geral de cidade. E coloca uma
obrigação para o Plano de definir como esses instru-
mentos podem ser aplicados.
Em relação à questão do potencial e dos coefi-
cientes de aproveitamento: coeficiente alto não é
sinônimo de densidade demográfica alta. Aliás, de
acordo com as tipologias adotadas no município
de São Paulo, é antônimo. Onde tem, com exce-
ção da área central, pedaços da cidade com poten-
ciais altos (Z-3 por exemplo), diminuiu o número
de população e não aumentou, despovoou. Eu
acho que há o consenso de que deveríamos inter-
vir no zoneamento, mas é essencial repensar quais
serão os instrumentos que servirão para o controle
de uso e ocupação do solo. E eu considero que
coeficiente de aproveitamento deveria ir para o
museu do urbanismo e não ser mais utilizado co-
mo estratégia de controle de densidade. Creio que
temos outras formas para controlar isso, por e-
xemplo a própria densidade. E, outros municípios
já têm adotado isso. Temos que pensar numa nova
estratégia para intervir na cidade a partir de um
objetivo e de uma estratégia. Normalmente,
discute-se o instrumento e não o objetivo que se
quer ter. temos que inverter este raciocínio.
Para concluir, me parece que uma proposta de
intervenção na área central, no sentido de possibi-
litar mais alternativas de moradia, através de re-
forma ou construção nova nas áreas de renovação
ou ainda vazias, evidentemente vai carecer de uma
mudança da legislação urbanística, mas é muito
importante que se faça uma avaliação do impacto
da legislação urbanística atual nos processos de
constituição desses mercados para que possamos
efetivamente desenhar uma legislação urbanística
que possa estar atendendo os novos objetivos des-
ta mudança. E, finalmente, parece absolutamente
claro que esse é um dos temas estratégicos de um
Plano Diretor para o município de São Paulo.
89
Alguns dos participantes dos debates da Comissão de Estudos

90 Comissão de estudos sobre habitação na área central

Sessão 6, em 6 de julho de 2001

Reforma e reciclagem de edificações na área central e legis-

lação pertinente
Mesa

Vereadora Ana Martins (PCdoB); Vereador José Laurindo de Oliveira (PT); Vereador Nabil Bonduki
(PT); Vereador Ricardo Montoro (PSDB); Claudio Bernardes, Conselho Consultivo da Construtora
Ingai Incorporadora S/A, Bruno Sandin; Caixa Econômica Federal; Manoel Rodríguez Alves,
professor da Escola de Engenharia de São Carlos e coordenador da Assessoria Técnica Fábrica Urbana;
Leila Diegoli, Diretora do Departamento de Patrimônio Histórico – DPH – da Secretaria Municipal de
Cultura; Luiz Kohara, Assessor da Superintendência de Habitação Popular – HABI – e Paula Maria
Motta Lara, Diretora de Departamento de Aprovação – APROV – da Secretaria de Habitação e
Desenvolvimento Urbano da Prefeitura do Município de São Paulo – SEHAB/PMSP.

Vereador Nabil Bonduki superá-la, como a revisão da legislação para facili-

O objetivo desta sessão é discutir a legislação
referente à reforma e reciclagem de edifícios, tema
de maior importância na área central em função da
existência de um enorme conjunto de edificações
ociosas e que foram, originalmente, projetadas
para escritórios e outras funções que não a habi-
tação de interesse social. Hoje, em decorrência de
estarem subutilizadas ou não utilizadas, elas têm
que passar por um processo de reciclagem. Trata-
se de um problema de máxima importância para
São Paulo, nesse novo milênio. Problema novo
porque a cidade, em nenhum momento até agora,
havia passado por um processo tão acelerado de
obsolescência das suas edificações, principalmente
na área central. A cidade, já praticamente demolida
e reconstruída antes de ficar antiga, em outros
ciclos imobiliários e econômicos da cidade. O cas-
co colonial foi destruído no começo do século
para construção da cidade eclética, que por sua
vez foi demolida em grande parte nos anos 30, 40,
50, quando permaneceram, apenas, alguns edifí-
cios remanescentes. Esses foram, em certa medi-
da, também demolidos e destruídos para dar lugar
aos chamados arranha-céus. Na situação de hoje,
entretanto, não existe viabilidade econômica para
a demolição dos arranha-céus, embora estejam
obsoletos.
O problema da reforma e reciclagem de edifí-
cios é um problema urbano da maior importância
que, se não for enfrentado adequadamente, vai
gerar, como tem gerado, uma arquitetura da des-
truição, como por exemplo, o Edifício do antigo
Hotel São Paulo, totalmente vazio. São cascos sem
nenhuma utilização, que necessitam passar por um
processo de reciclagem. O objetivo desta sessão é
discutir o problema da obsolescência das edifica-
ções na área central e as ações necessárias para
tar a aprovação de projetos de reforma e recicla-
gem de edifícios e, também, debater alternativas
tecnológicas e de projeto, inclusive considerando a
relação com áreas protegidas pelo CONDEPHAT
e DPH, considerando o fato de que não temos
uma tradição de realizar este tipo de obra. A nossa
indústria de construção habitacional esteve, histo-
ricamente, envolvida num processo de construção
de conjuntos habitacionais novos. É recente o tra-
balho com urbanização de favelas e outras formas
de construção alternativas, mas ainda não há uma
tradição de se construir habitação de interesse so-
cial, em áreas consolidadas, ao nível do lote, pois
só existem apenas algumas experiências pontuais
e, em menor número ainda, experiências de re-
forma e reciclagem de edificações. Conseqüente-
mente, ainda não existe base de custo para esse
tipo de empreendimento, mão de obra qualificada,
arquitetos especializados, etc. Nesta sessão buscar-
se-á enfrentar esses problemas e propostas.
Claudio Bernardes
Este tipo de iniciativa é de extrema importân-
cia quando se está querendo fazer alguma legisla-
ção que possa beneficiar o desenvolvimento da
cidade. Este é o caso na questão da revitalização
do centro urbano.
São Paulo vai passar por um processo pelo
qual outras cidades do mundo já passaram. Po-
rém, cada cidade tem a sua fórmula adequada e
ideal, pois nenhuma é igual à outra e São Paulo é
muito diferente de muitas outras. Assim, uma
fórmula utilizada em determinados países poderia
não servir para São Paulo, mas, talvez, com al-
gumas adaptações, sim. Dentro da cidade devem
existir fórmulas diferentes de fazer com que a re-
vitalização aconteça.

Comissão de estudos sobre habitação na área central 91

 Revitalizar é trazer vida de novo, e o meca-
nismo mais adequado seria trazer a habitação de
volta. As regiões podem ter vocações diferentes,
mas, de uma maneira geral, se não for possível
trazer habitação de volta ao centro da cidade, não
se conseguirá revitalizar todas as outras atividades
econômicas que vêm em seguida. Uma experiência
que tivemos enquanto empresários na questão de
trazer habitação de volta para o centro da cidade
foi a aquisição de dois prédios no centro, residen-
ciais originariamente, que haviam sido alugados
durante muito tempo. Como a lei do inquilinato
era inadequada, inquilinos se perpetuaram pagan-
do aluguéis muito baixos e os proprietários foram
se desinteressando pelo imóvel. As edificações
foram se deteriorando, o prédio encontrava-se em
situação inabitável e acabou sendo vendido. A
experiência foi um sucesso do ponto de vista téc-
nico e econômico. São dois prédios na esquina da
avenida São João com a rua General Julio Mar-
condes, de dez pavimentos interconectados, cons-
truídos em 1956.
Eram 80 apartamentos de dois dormitórios,
sem vaga de garagem, com taxa de ocupação de
100% do terreno e apartamentos com área útil
entre 80 e 100 m2. Existiam sete opções diferentes
de plantas, com área total entre 105 e 118 m2, e
mais sete lojas no pavimento térreo. Primeiramen-
te, foi feita uma avaliação do ponto de vista estru-
tural, concluindo que a construção era bem
concebida e construída. Depois, uma avaliação de
mercado, quanto podiam pagar e quanto iriam
gastar na reforma. A conclusão foi que, para mo-
rar no centro, era preciso um bom produto a pre-
ço muito baixo. Partiu-se de um preço ótimo que,
acreditava-se, o mercado poderia pagar, imaginan-
do que o público-alvo seria a pessoa que trabalha-
va no centro da cidade e morava longe. A partir
daí, a conta foi feita ao contrário para negociar um
preço que fosse compatível com o proprietário.
Com isso, chegou-se à conclusão de que não era
possível mexer na divisão dos apartamentos. Em-
bora fossem apartamentos grandes que poderiam
ter sido otimizados, o custo não permitiria que o
produto fosse colocado no mercado.
Passadas estas três etapas, chegou-se a um a-
cordo de preço, os imóveis foram adquiridos e
teve início a concepção da reforma. Foi um pro-
cesso novo, pois estávamos acostumados a cons-
truir coisas novas. A reestruturação completa
levou muito tempo de estudo e alternâncias na
concepção. Todos os projetos executivos foram
realizados, assim como a instalação elétrica, hi-
dráulica, TV a cabo, interfone, gás, que não existi-
am na edificação. O planejamento da execução
levou mais tempo que a execução em si.
Toda a instalação hidráulica foi reprojetada e
refeita; como era impossível quebrar tudo, foi fei-
to um novo projeto de instalação hidráulica, so-
92 Comissão de estudos sobre habitação na área central
breposto às paredes, criando os shafts. A
substituição de pisos e azulejos também foi feita
da mesma maneira, colando piso sobre as pastilhas
existentes e novos azulejos sobre os antigos. A
instalação e alimentação elétrica foi redimensiona-
da para adequar a potência dos novos equipamen-
tos. As esquadrias foram reformadas, em alguns
casos, trocadas as portas e janelas. Como antiga-
mente as portas eram maciças, as que estavam em
boas condições foram simplesmente reformadas.
Muitos apartamentos tinham armários embutidos
com cupim e foi possível recuperá-los. A pintura
foi toda refeita. Também executou-se a remodela-
ção completa no térreo do edifício com todas as
adaptações do Contru, o que levou um pouco
mais de tempo. A fachada de pastilha foi mantida,
com a necessária recuperação e limpeza, pois esta-
va toda pichada. O tempo total de reforma foi de
oito meses, desde a concepção até a conclusão das
obras.
PROPORCIONALIZAÇÃO DE CUSTOS
Projetos 3,26 %
Equipamentos e transportes 0,89%
Administração da obra 4,35 %
Escritório da obra 3,00%
Instalações 34,20%
Alvenaria 1,18 %
Telhados 0,43%
Impermeabilizações 0,41%
Esquadrias 14,20%
Revest. Internos/Azulejos 12,10%
Pisos 4,38%
Ferragens 0,76%
Pintura 12,69%
Vidros 1,19%
Aparelhos sanitários 3,66%
Complementação/Térreo 2,03%
Limpeza 1,27%
Total 100,00%
O custo maior foi o das instalações (esquadri-
as, azulejos e pisos). Em alvenaria foram feitas
apenas algumas adaptações na área de serviço on-
de não cabia, por exemplo, máquina de lavar rou-
pa, uma vez que o prédio não havia sido projetado
para isso.
O prédio tem 40 apartamentos de frente para o
Minhocão, o que se colocava como dúvida de
mercado, principalmente no primeiro e segundo
andar, mas foram justamente os primeiros aparta-
mentos a serem vendidos, pela definição de uma
política de redução de preços que induziu a isto.
O preço médio por unidade era de R$ 55.000,00 e
as unidades desses dois primeiros andares foram
vendidas por R$ 35.000,00.
O apartamento com dois dormitórios, quarto
de empregada e área de serviço tem cerca de
100m2 de área útil. No térreo foram adaptadas as
instalações de gás e executados acabamentos com
tratamento especial com aço escovado e granito
no piso. Nos elevadores, que eram bem antigos,
da Atlas, colocou-se aço escovado. Parte dos
hidrantes também foi refeita. As vendas
começaram em outubro de 1999 e foram
concluídas em janeiro de 2000: cerca de dois
meses foram necessários para a venda de todos os
apartamentos.
Os compradores foram o público-alvo que ha-
via sido pensado, ou seja, quem trabalha no centro
da cidade, com faixas de rendas variadas. Foram
vendidos, por exemplo, para quem tem carrinho
de hot-dog perto da Santa Casa, para uma secretá-
ria do escritório da Ingá e proprietários com diver-
sos padrões de renda.
Com relação à iniciativa destes debates, de
colocar idéias para uma legislação que aprimore e
facilite a utilização do centro, há outros projetos
em andamento para o centro da cidade que devem
ser analisados, como o projeto Cristo Rei, da ar-
quiteta Cecília Azevedo. Este projeto está encon-
trando dificuldades na relação entre Condephaat e
Compresp e na tramitação. Talvez fosse interes-
sante agilizar aqueles processos que estão se pro-
pondo a fazer alguma coisa em prol do centro da
cidade. Eles sabiam que iriam ter dificuldades na
legislação e, por isso, optaram por não mudar a
compartimentação, executando apenas uma “ma-
quiagem”. Eles sabiam que se tivessem que rees-
truturar a compartimentação seria impossível
garantir os prazos, e só foi possível viabilizar este
empreendimento com a margem de lucro necessá-
ria porque o prazo foi muito curto. Se tivesse que
aprovar um projeto, o custo financeiro iria tirar a
rentabilidade.
Bruno A. Sandin
A discussão abrange o processo de implanta-
ção de habitações no centro de São Paulo, assim
como a legislação pertinente, e a visão da Caixa
acerca desses processos.
A implantação de um projeto de habitação de
interesse social, dentro do processo da Caixa, se
compõe das seguintes fases: a caracterização da
demanda, a caracterização do objeto, a análise da
viabilidade financeira do empreendimento, os pro-
jetos e análises envolvidos no andamento proces-
sual, a aprovação do empreendimento pela
Prefeitura de São Paulo, a contratação, após análi-
se e aprovação da Caixa Econômica, e as obras
civis de adaptação e posterior utilização.
A caracterização da demanda ocorre a partir de
iniciativa de associação representativa que se apre-
sente como interessada em um determinado imó-
vel, lote ou edificação, para que nele seja edificado
ou construído ou adaptado ao uso residencial nos
moldes do programa PAR.
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Pode também ocorrer de ser oferecido um i-
móvel um lote ou uma construção existente pelo
seu proprietário ou empresa, em iniciativa dissoci-
ada de organizações de interessados, para fins de
enquadramento para o programa PAR.
Conforme o programa de necessidades, a ca-
racterística do imóvel, a demanda e os valores pra-
ticados na região, será definido o melhor partido
para o empreendimento, ou seja, será executada
uma análise para identificar qual a melhor solução
para o imóvel que passará pela adequação. Esse
partido adotado deverá contemplar as necessida-
des e limitações dos agentes reguladores seguintes:
Valores praticados em mercado: Conforme
a região da cidade onde o imóvel está localizado, o
valor, conseqüência da relação de curvas de oferta
e demanda, tem um determinado comportamento,
e isso tem conseqüência direta no resultado da
comercialização do imóvel e na viabilidade do
empreendimento.
Restrições de ordem construtiva: Muitas ve-
zes as reformas em edifícios existentes, comerciais
ou residenciais, podem trazer certas dificuldades
na recompartimentação, problemas estruturais, de
custos, de ventilação e de salubridade da unidade
final.
Restrições de ordem legal: Aqui existem di-
versos fatores atuando que serão abordados mais
adiante.
Parâmetros de custo: Envolvem desde o va-
lor inicial de aquisição do lote ou do imóvel já
edificado até os custos de adaptação, que vão ser
decorrentes da natureza ou do tipo de edificação e
da proposta que se tem para o imóvel.
Análise da garantia operacional: Em se tra-
tando de operação feita pela Caixa Econômica
Federal envolvendo recursos públicos, existe uma
análise da garantia porque, uma vez que um de-
terminado arrendatário se torne inadimplente, é
preciso garantir o equilíbrio de valor em um novo
repasse ou até a garantia de que aquele imóvel
recolocado em mercado tenha receptividade no
preço oferecido.
Valores praticados em mercado: O compor-
tamento de mercado na microrregião onde está
situado o imóvel será verificado através de um
laudo de avaliação do bem pretendido. Este laudo,
executado pela Caixa, contempla naquela região,
geralmente por laudos de precisão superior previs-
ta na norma brasileira, os valores praticados para a
venda do imóvel em condições verificadas naquele
momento. Existe uma diferença entre aqueles va-
lores efetuados e os valores pretendidos na oferta.
Por isso, a Caixa busca nos laudos de avaliação
obter os valores que representem aqueles realmen-
te praticados numa negociação efetiva, e esse valor
inicial é determinante para a viabilidade do pro-
cesso, pelo enquadramento dos valores limites do
programa. Existe um valor limite para a unidade
93
pronta e reformada e, obviamente, ele tem que
englobar o valor do imóvel adquirido, os custos
de adaptação e a remuneração da construtora que
for fazer este serviço.
Restrições de ordem construtiva: Como res-
trições de ordem física, tendo em vista que os i-
móveis serão adaptados com limite de área por
unidade, considera-se determinante nos custos
necessários às adaptações a conformação física
existente. Em construções antigas, nas quais os
cômodos eram grandes, ocorre por vezes a subdi-
visão de um imóvel em imóveis menores ou uni-
dades menores, que resultam em compartimentos
grandes de área grande. Uma vez que se é ali pra-
ticado um valor unitário de venda alto, um imóvel
com limite de 25 mil reais pode chegar até a invia-
bilizar um determinado edifício, a menos que se
façam alterações grandes na fachada, o que, em
conseqüência, aumenta o custo da obra.
Outra restrição de ordem construtiva na análise
técnica é a que leva em conta o número de unida-
des e o impacto dos custos de reforma e manuten-
ção futura, de responsabilidade dos futuros
arrendatários. Como se trata de uma habitação de
interesse social, é importante que na análise do
projeto se verifique também os custos previstos de
manutenção, que serão adicionados ao custo de
aquisição, da prestação que o arrendatário vai ter.
Se o custo de manutenção do bem correr o risco
de ser maior que o custo da prestação, é preciso
verificar se o arrendatário terá condições de hon-
rar o compromisso. Por isso, é necessário
dimensionar bem o número de unidades, para que
exista um equilíbrio também no custo de
manutenção, que é um custo pesado num edifício
de proporções mais avantajadas.
Restrições de ordem legal: Os imóveis a se-
rem adquiridos com recursos do PAR devem, por
preceituação legal, possuir regularidade documen-
tal, o que é raro na área central. Muitas vezes são
imóveis frutos de herança ou espólios mal-
resolvidos, com documentação duvidosa ou que
não podem ser regularizados para uma operação
envolvendo recursos públicos, com legalidade ou
titularidade apresentando restrições documentais.
Numa escala um pouco menor, também é co-
mum na área central encontrar restrições
decorrentes de proteção de imóveis de interesse,
seja por restrição em nível federal ou estadual, do
Condephat, ou até municipal, do Compresp.
Quando se trabalha com algum imóvel ao redor
do Condephat, deve-se primeiro aprovar nesse
conselho. Observa-se também que a recuperação
de elementos estruturais do prédios como facha-
das e esquadrias, são de um custo mais elevado: é
muito mais cara a recomposição das janelas de um
prédio do final do século XIX, com 2,5 m de altu-
ra e em madeira, do que comprar no mercado uma
janela Sassazaki.
94 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Parâmetros de custo: Vale lembrar que o
PAR tem como limite o valor de 25 mil reais, que
deverá contemplar o custo de aquisição e o custo
de reforma ou construção. Este é o nosso parâme-
tro limite para a comercialização e esse valor deve
ser verificado e existir plena paridade com o valor
do mercado. Não é porque o teto é 25 mil reais
que ele pode ser colocado no mercado por esse
preço. Isso somente pode ser feito se uma unidade
assemelhada em características naquela microrre-
gião tenha um valor de imóvel de mercado asse-
melhado, caso contrário, aquele imóvel amanhã
não terá mercado num eventual repasse.
Também como parâmetro de custo, para
garantia da regularidade da operação, os valores
envolvidos no processo de construção ou de
reforma deverão estar coerentes com aqueles do
sistema de custos da Caixa, o Sinapi. Vale lembrar
que a Caixa está adaptando estes parâmetros para
o sistema de reforma, tema relativamente novo
para a Caixa, que seria uma adaptação
eventualmente de um prédio industrial, comercial
ou até residencial com uma subdivisão com custos
e valores que devem ser apropriados e são muito
específicos.
Análise da garantia operacional: Toda ope-
ração envolvendo recurso público deve procurar
contemplar a garantia de retorno que será repre-
sentada pelo valor da unidade assemelhada colo-
cada em mercado. Também nesta análise a Caixa
tem zelado para que os projetos, ainda que de in-
teresse social, mantenham na sua solução caracte-
rísticas que os assemelhem àqueles existentes para
a mesma faixa de renda e mercado. Ou seja: aque-
le imóvel que for colocado no sistema PAR em
mercado para uma quitinete ou apartamento de
quarto sala, não deve possuir características físicas
muito diferentes do que se demanda na região de
entorno, até para que ele possa ser enquadrado em
mercado. Daqui a 15 anos, por exemplo, o propri-
etário pode querer vender e passar para uma situa-
ção melhor e aquele imóvel deve ter características
que garantam sua atratividade. A análise da garan-
tia operacional também se preocupa com isso
porque este valor somente se preservará a partir
do potencial de atratividade desta unidade coloca-
da em mercado.
Todo este trabalho representa uma parcela da
função social da Caixa. Através do PAR, a Caixa
procurar resgatar a cidadania de uma camada ra-
zoável da população que hoje vive em situações
subumanas e vergonhosas. A meta é vencer o de-
safio atingindo este objetivo, sem porém jamais
prescindir de conceitos básicos nestas edificações
de segurança, higiene, conforto e salubridade, que
é o que vão garantir a segurança e salubridade do
usuário, o valor do imóvel hoje e no futuro, uma
vez adquirido pelo arrendatário, e a própria segu-
rança da comunidade com um todo.
Manoel Rodríguez Alves
Quando se fala em intervir na área central, de-
vem ser considerados quais são os objetivos e
quais são as condições. A habitação não significa
apenas número de unidades, mas também os ser-
viços públicos oferecidos e, conseqüentemente, a
necessidade de associação de uma política habita-
cional à uma política urbana. Os trabalhos em de-
senvolvimento incorporam-se a uma operação
cultural e política, objetivando uma alternativa ao
processo hegemônico em relação à área central,
que se constitui, fundamentalmente, de uma ten-
dência de privatização de espaços públicos e espe-
culação imobiliária.
Portanto, qual deve ser o papel do poder pú-
blico na formulação dessa política urbana? No
desenvolvimento de intervenções e de projetos
que compreendam uma visão de cidade, para que,
a partir daí, seja possível estabelecer diretrizes para
estas intervenções, o que coloca uma primeira
questão que compreende a legislação
Intervir na área central diz respeito a nossa pró-
pria identidade, diz respeito à memória e à história
que temos, conseqüentemente, engloba questões do
patrimônio e o que importa então é qual noção de
patrimônio está colocada, o que se entende por pa-
trimônio, qual o seu limite e o que se pretende.
Dois aspectos são fundamentais em qualquer
intervenção na área central: a recuperação do teci-
do urbano e a recuperação do tecido social. Por
recuperação do tecidos social, falo dos distintos
grupos sociais que compreendem uma sociedade,
ou seja, de procurar garantir que o centro seja re-
presentativo destes distintos grupos sociais. Repo-
voar já seria uma reversão de uma tendência que
ocorreu há alguns anos atrás.
Em relação à política habitacional, a história da
produção habitacional, salvo exceções, tem sido
basicamente determinada pelo aspecto quantitati-
vo – ou seja, em número de unidades habitacio-
nais. Nesse sentido, questiono qual é o papel do
poder público, que diretrizes traça, que parâmetros
estabelece. Fundamentalmente, a associação da
oferta habitacional à provisão de infra-estrutura e
de serviços.
Nesse sentido, tratando-se da área central de
São Paulo, não basta apenas examinar a viabilida-
de ou não de um empreendimento em função do
número de unidades, de parâmetros de densidade
ou de coeficientes de aproveitamento, mas é ne-
cessário sim considerar outros parâmetros de aná-
lise que não só um dado limite financeiro. Não
existe correlação direta entre verticalização e den-
sidade; ou seja, uma maior verticalização não cor-
responde necessariamente a um aumento de
densidade habitacional. Além do que, os níveis de
densidade possíveis de serem alcançados, ao se-
Comissão de estudos sobre habitação na área central
rem promovidas certas intervenções na área cen-
tral, devem ser questionados.
Cabe a todos os arquitetos que pretendam de-
senvolver qualquer intervenção considerar a tota-
lidade dos aspectos. Há uma questão ética de
responsabilidade profissional que se coloca na
formulação de intervenções arquitetônicas – en-
volvendo da caracterização do espaço urbano ao
estudo das configurações e conformações espaci-
ais das propostas.
Destacam-se também as dificuldades no equa-
cionamento do PAR na área central da cidade face
ao seu limite financeiro de R$ 25.000,00 e, em
função das regras do financiamento proposto, do
desenvolvimento de uma diversidade tipológica
representativa – por exemplo com variações de
área de 30 m2 a 40 e poucos m2. Portanto, as re-
gras de financiamento do PAR deveriam ser me-
lhor estudadas, com procedimentos e processos
que permitam equacionar essas e outras questões.
Dos trabalhos a serem apresentados, dois estão
em estudo e um já em obras.
1. Hotel São Paulo
Define-se não em função dos limites financei-
ros do programa PAR, mas da análise de sua situ-
ação de inserção urbana, de aspectos da memória
da cidade e de questões de referenciais como a rua
São Francisco e a Ladeira da Memória. Admite-se
que ele seja integrante de uma intervenção urbana
e, por outro lado, piloto do papel do poder públi-
co na questão habitacional e na questão urbana.
Em função da abordagem, a proposta para o
Hotel São Paulo só é viável com o aporte de re-
cursos do poder público, em função do valor do
imóvel, dos custos de obra e dos valores possíveis
de serem auferidos pelo programa PAR. Assim,
uma questão que se coloca é como viabilizá-lo?
Os estudos desenvolvidos pela Fábrica reduzi-
ram na ordem de 30% o número de unidades ha-
bitacionais de outras propostas, tanto em função
das características da proposta quanto em função
de questões técnicas de habitabilidade das mes-
mas. A proposta que apresentou define que os
primeiros pavimentos sejam destinados a serviços
públicos. Portanto, distingue-se de uma parceria
com a iniciativa privada destinada à comercializa-
ção de áreas comerciais. Portanto, uma proposta
que assuma a oferta de serviços públicos como
integrante de seu escopo.
O projeto, apresentado em anexo ao presente,
formulado no contexto de sua inserção no tecido
urbano, propõe também a ocupação de um terreno
contíguo, atualmente utilizado pela Limpurb, da
Secretaria de Obras, destinando-o a áreas de lazer,
sociabilização e recreação infantil. Nesse terreno,
com acesso atual pela avenida 23 de Maio, prevê-
se a manutenção das atividades administrativas da
Limpurb em uma nova edificação.
95
 No aspecto da oferta de serviços públicos, e
considerando-se o número de pessoas que diaria-
mente circulam pela área, exemplifica-se a propos-
ta pela definição de um centro de requalificação
profissional, um pequeno centro de atendimento
médico, um posto telefônico e uma creche, alguns
deles previstos para funcionarem 24 horas.
A solução do pavimento térreo, ao buscar es-
tabelecer uma referência com a Praça das Bandei-
ras, coloca a questão do patrimônio na definição
da intervenção proposta.
Procurou-se mostrar a possibilidade de uma al-
ta diversidade tipológica que compreenda distintas
configurações espaciais e diferentes áreas, com um
número de soluções que possam responder à di-
versidade social pretendida. O número de unida-
des possíveis pode variar de 144 a 162. Essa
variação decorre do conceito de vilas interdepen-
dentes para cada um dos andares e a existência ou
não de uma área comunitária coletiva em cada um
desses andares. Propõe-se essa abordagem tam-
bém em função de aspectos da gestão condomini-
al, de instalações técnicas e outras. Esses e outros
aspectos procuram minimizar os riscos de se
transformar intervenções em prédios deste porte
em algo que possa permitir a lembrança, por e-
xemplo, do edifício São Vito.
Em termos construtivos, propõe-se a localiza-
ção das áreas molhadas lindeiras no corredor de
circulação, facilitando a manutenção e sem interfe-
rências no andar imediatamente inferior. Outro
aspecto técnico-construtivo diz respeito às divi-
sões internas. Em função da sobrecarga da estru-
tura, o ideal é que elas sejam feitas com painéis
leves, similarmente a empreendimentos de alto
padrão que empregam o conceito de obra seca.
2. Semab
O projeto Semab incorpora outras questões. Na
realidade, um terreno que demanda um acordo inter-
secretarial, a cessão do imóvel da Secretaria de Abas-
tecimento à Secretaria da Habitação, para o
desenvolvimento do Programa de Locação Social.
Dois itens podem ser destacados:
– a questão da densidade, projetada em torno
de 1300 hab/ha;
– a questão de legislação, de quais mecanismos
e quais aspectos legais são representativos para as
características do empreendimento. Por exemplo,
o número de vagas exigido pela legislação de HIS,
considerando-se a localização do projeto.
Pelo público que incorpora, idosos e catadores
de papel, é um empreendimento a ser financiado
pelo Fundo Municipal de Habitação.
No projeto elaborado, apresentado em anexo,
destacam-se a área independente dos carrinheiros,
o centro assistencial, a horta comunitária, o trata-
mento das áreas externas e a área coletiva dos ido-
sos, bem como as unidades específicas desenvol-
96 Comissão de estudos sobre habitação na área central
vidas para os mesmos, que são distribuídas pelo
projeto, não apenas em um único bloco ou setor,
de modo a evitar um gueto dos idosos e facilitar
sua integração.
3. Maria Paula
O edifício atualmente está em obras e tem 75
unidades. Algumas experimentações técnico-
construtivas estão em andamento no sentido do
reaproveitamento do material de entulho dentro
da própria obra.
Há muitas dificuldades em relação às diferen-
ças entre a planta disponível, a planta aprovada e a
planta real, o que coloca muitas vezes sérios pro-
blemas projetuais. Por exemplo, a incompatibili-
dade entre um estudo a partir da planta legal e a
realidade do imóvel, uma vez que, quando do le-
vantamento, encontram-se problemas que deman-
dam a alteração do projeto.
Em relação ao processo de aprovação do pro-
jeto em Aprov na Sehab, a postura da Prefeitura
foi totalmente condizente com a situação de anali-
sar especificamente o projeto. A análise da equipe
técnica buscou soluções que considerem um pré-
dio construído para uma outra legislação. Apesar
disso, há algumas questões divergentes em relação
às normas de segurança entre os bombeiros e a
própria Prefeitura.
No projeto, destacam-se enfim as áreas de re-
creação. Não importa somente o número de uni-
dades, mas também o de espaços de
sociabilização.
DEBATE
Cláudio Bernardes – Em relação à origem dos
recursos, a maior parte das unidades foi financiada
pela Caixa Econômica Federal, através do Pro-
grama Carta de Crédito Associativo, um caso pelo
Banco Itaú e, em alguns casos em que havia pro-
blemas de comprovação de renda, foi realizado o
financiamento direto com a construtora. Esse foi
o único empreendimento realizado. Não foi possí-
vel repetir a operação porque o preço de venda
para a construtora de edifícios semelhantes estu-
dados na área central, seria o mesmo que eles teri-
am que vender para os compradores finais, devido
a uma valorização de imóveis semelhantes naquele
momento.
Considero muito difícil que a deterioração o-
corrida no prédio se repita pelo fato de anterior-
mente, o prédio ser de uma pessoa só e as
unidades todas alugadas. Assim, os inquilinos não
tinham o mesmo cuidado que os proprietários
teriam. O prédio permanece, um ano depois, mui-
to bem cuidado, as pessoas estão pagando as
prestações do financiamento e sentindo que têm
de tomar conta do que é deles.
 Em relação ao fato do edifício não ter gara-
gem, como o público-alvo eram pessoas que tra-
balham no centro, o automóvel seria desnecessário
e até poderia ser vendido para dar entrada no a-
partamento. Porém, considerando que hoje todo
mundo tem veículo, para minorar essa questão, foi
feito um acordo com um estacionamento em fren-
te ao prédio, utilizado durante o dia e que perma-
necia vazio à noite, fato que contribuiu para que
se conseguisse uma condição muito boa para o
contrato. Esse, entretanto, é um problema a ser
enfrentado. Devem ser desenvolvidas alternativas
até de tecnologia executiva para prover de algum
tipo de estacionamento os prédios reciclados do
centro.
Respondendo à pergunta do vereador Laurindo
sobre a questão do mercado imobiliário estar
atento a essas reformas e iniciar um processo de
valorização da circunvizinhança, impossibilitando
o barateamento da unidade habitacional refeita: o
processo de revitalização se baseia nisso, na va-
lorização que vai sendo induzida pelas readapta-
ções. Se houver condições de mercado para levar
habitação para o centro da cidade a preços convi-
dativos, a iniciativa privada também o fará. A
partir do momento em que se leva habitação e
unidades de lazer para o Centro e se valorizam as
áreas, atraindo outro público, os valores vão ser
maiores. Então a utilização do centro não revitali-
zado para a solução de baixa renda teria um tem-
po de vida limitado.
Vereador Nabil Bonduki – Essa é uma das
questões principais discutidas na comissão, que
está sobretudo preocupada em evitar que os
segmentos de renda mais baixa sejam excluídos
desse processo de recuperação do Centro.
Portanto, encontrar mecanismos que de alguma
maneira evitem essa valorização imobiliária,
permitindo a manutenção de uma habitação para
renda mais baixa, uma habitação econômica, é
uma das principais questões. Evidentemente, não
se tem bola de cristal de como evitar o processo
de mercado, mas de alguma maneira é necessário
se preocupar com isso porque esse processo é
muito forte.
Cláudio Bernardes – É importante a tentativa de
que se faça isso mas igualmente importante é ter
em mente que existem certas leis que são impossí-
veis de se revogar. É necessário verificar qual o
processo de adaptação nesse mecanismo, porque
considera alguns fatos inevitáveis. Querer evitar
esse fato com uma lei, no meu ponto de vista, é
impossível e iria criar outros problemas. É preciso
entender os mecanismos de mercado e dentro,
estabelecer fórmulas e soluções possíveis para a-
tender à questão da habitação de baixa renda, mas
nunca esquecer que se for focada somente nessa
Comissão de estudos sobre habitação na área central
linha, não se revitalizará o centro da cidade de São
Paulo.
Bruno Sandin – Esse resultado de valor de mer-
cado é fruto de uma relação de curva de demanda.
Quando há uma maior intervenção na área central,
aumenta a oferta de residências, independente da
faixa de renda a que se destinam. Aumentará tam-
bém o interesse em morar no Centro porque uma
área que estava abandonada, com edifícios degra-
dados, após uma reforma cria novos interesses nas
pessoas.
Concordo que implantar habitação de baixa
renda neste cenário é complicado, e caso o poder
público não seja sério o suficiente para implantar
o que for necessário, o processo de valorização vai
tomar a área como um todo. Existem alguns itens
específicos de mercado, como o Hotel São Paulo,
que é inadequado na região que se encontra para o
fim que se destinou originalmente, por isso ainda
está um pouco estagnado nesse processo de valo-
rização. Se não houver serenidade e determinação
de se implantar determinados empreendimentos
no local apropriado nesse momento, em curto ou
médio prazo até esses empreendimentos vão estar
inviabilizados pelo custo.
Vereador Nabil Bonduki – Chamo a atenção
para um aspecto: a questão dos limites de financi-
amento na Caixa. Esses limites são um divisor
desse processo da valorização. Havendo uma pro-
dução de grande extensão, de grande quantidade e
um limitador de um financiamento, isso seria
sempre um refreador do processo.
Cláudio Bernardes – O limite de financiamento
só aborda o valor, não a metragem a que ele cor-
responde. Hipoteticamente, com um limite de fi-
nanciamento de 50 mil reais num mercado
desaquecido, de pouco interesse, talvez se compre
um apartamento de três quartos. A partir do mo-
mento que a atratividade daquele local aumente, o
valor do imóvel aumenta, e alguém vai estar usan-
do essa linha de crédito de 50 mil reais para com-
prar um quarto e sala ou uma quitinete. Os
valores de mercado infelizmente não são fáceis de
controlar assim como uma rédea e são vários fato-
res que interferem nessa curva.
Na seqüência, foram retomadas as apresentações:
Leila Diegoli
Em primeiro lugar, a partir do tema proposto
para essa discussão sobre a legislação incidente, é
importante esclarecer algo que muitas vezes as
pessoas confundem: é DPH e é Compresp. O
DPH, Departamento do Patrimônio Histórico, é
um órgão criado em 1975. Vem, na sua origem,
97
do Departamento de Cultura, do Mário de Andra-
de, portanto é um dos mais antigos órgão de pre-
servação desse país. O Departamento do
Patrimônio Histórico, na realidade, trabalha com o
patrimônio cultural nas suas várias modalidades
de suporte, ou seja, os patrimônios construídos, as
edificações, o acervo documental de papéis pro-
duzidos pela administração pública municipal, o
acervo iconográfico, as imagens produzidas tam-
bém pela administração pública. Nós temos sob
nossa guarda algumas casas históricas e agora,
num momento mais recente, estamos tendo que
pensar formas de preservação do chamado “pa-
trimônio intangível”. Nesse, sentido a questão da
construção da arquitetura entra como uma parte
desse patrimônio. Ela é um documento de cultura,
vamos dizer assim, e obviamente tem as suas in-
terfaces no processo de desenvolvimento e trans-
formação da cidade”.
Já o Compresp – Conselho Municipal de Pre-
servação do Patrimônio Histórico – foi criado em
1985 e tem por atribuição primordial deliberar
sobre o tombamento de bens culturais na cidade
de São Paulo. A exemplo do que existe – o Iphan
na esfera federal, o Condepahat na estadual –, o
Compresp tem por atribuição deliberar sobre esses
tombamentos e também estabelecer a política de
preservação desse patrimônio cultural em São
Paulo. Nesse sentido, e diferentemente dos outros
órgãos, o DPH é o órgão de apoio técnico ao
Compresp. O Compresp é um conselho formado
por nove representantes, quer dizer, a lei original
pressupunha a constituição de um conselho de
aproximadamente vinte e cinco representantes ,
mas essa lei foi modificada em 1986, reduzindo
para nove representantes. Ou seja, são nove pes-
soas que devem opinar sobre o que deve ser pre-
servado na cidade de São Paulo. Uma das
questões que nós temos que levar adiante, que é a
nossa proposta de discussão, é a mudança nessa
lei, no sentido de tornar as suas decisões um tanto
mais democráticas e tornar esse tipo de decisão
mais acessível à população.
O tombamento é colocado muitas vezes como
um empecilho à realização de obras, como um
provocador de deterioração de alguns imóveis da
cidade e, em outros momentos, é como a salvação
para a preservação de áreas, principalmente de
bairros que apresentam qualidade ambiental. Mas
antes de mais nada, o tombamento nada mais é do
que um instrumento, um mecanismo jurídico onde
se decide que um determinado bem, objeto ou
edifício não deve ser destruído porque ele é im-
portante para a memória social. Nesse sentido, nós
temos que detectar quais são esses elementos físi-
cos que devem ser preservados para que se consi-
ga manter e recuperar a história. Muitas vezes, por
problemas de desinformação, o tombamento é
considerado como uma desapropriação.
98 Comissão de estudos sobre habitação na área central
O tombamento não interfere em nada na ques-
tão da propriedade, inclusive no Estatuto da Cida-
de o tombamento é ratificado como um dos
mecanismos de preservação dos espaços e conjun-
tos de valor histórico cultural. Além disso, muitas
vezes o tombamento é colocado como um proces-
so, eu coloco entre aspas, de “congelamento dos
edifícios” – “está tombado, então não é possível
fazer nada”. Eu discordo deste ponto de vista. As
obras de restauro realizadas no DPH desde o iní-
cio demonstram a fácil conciliação entre a questão
da preservação com a necessidade dos novos usos.
Não adianta nada tombar, não vamos preservar se
aquele bem não estiver em uso. O abandono é o
pior efeito para deterioração do nosso patrimônio
construído. A questão das formas de intervenção
implica em critérios, métodos de projetos, assim
como em diversos níveis de tombamentos. Exis-
tem níveis diferenciados principalmente no âmbito
municipal. Conforme a representatividade e a im-
portância de um determinado edifício ele pode ser
preservado integral ou parcialmente, ele pode ter
preservadas as fachadas e suas áreas de acesso. Ou
seja, o tombamento não inviabiliza a intervenção
em bem culturais.
Começamos a questionar o que tombar, pois
grande parte dos pedidos de tombamento vem da
própria população. Mas essa é uma forma de apa-
gar incêndios: a população recorre ao Conselho na
medida em que se tem notícia de algum empreen-
dimento ou de alguma intervenção que vá desca-
racterizar um bairro ou um edifício. Esse
funcionamento deveria funcionar ao contrário,
com uma política sistemática de reconhecimento
do que deveria ser preservado e não sempre numa
contramão, que muitas vezes nos causa sérios pro-
blemas no âmbito da prefeitura em geral.
Além da legislação existente, é importante ser
discutida a questão dos procedimentos administra-
tivos burocráticos, pois há sempre uma dificulda-
de, queixas e reclamações por parte dos munícipes
no sentido da morosidade das aprovações. Outra
questão comumente colocada é o custo muito alto
da realização de uma obra de restauro. O custo
para a recuperação de uma edificação do século
XIX, com caixilhos e esquadrias de madeira, é
sempre elevado.
O que restou do patrimônio que está ainda em
pé, em especial na área central da cidade, é uma
arquitetura remanescente do ecletismo e de uma
arquitetura racionalista. É o caso, por exemplo,
daquela que nós vimos na Avenida São João, que
é na realidade uma arquitetura cujo sistema
construtivo ainda é de uso corrente.
Um exemplo de obra de custo oneroso foi a res-
tauração do Teatro Municipal de São Paulo. Também
são caros os restauros que utilizam uma técnica que
foi sendo colocada em desuso e que hoje é desco-
nhecida, causando dificuldade na sua restauração.
Por exemplo, a arquitetura de taipa de pilão.
Também não se percebe nenhuma ação, ne-
nhuma iniciativa no sentido da formação de mão-
de-obra. A gente chama de restauro não só no
sentido de ter o caráter de volta de um possível
original, mas um restauro no sentido de estar en-
tendendo, de conhecer o que é aquele objeto, estar
intervindo. Ainda assim, muitas vezes esses edifí-
cios mais antigos têm uma qualidade construtiva
que torna sua recuperação muito mais barata que
a construção de um novo elemento. Associado a
isso, a possibilidade de conservação desses edifí-
cios antigos é muito menos onerosa do que a con-
servação de novos edifícios que a gente vê
construindo por aí.
Quando eu falo dessa questão dos procedi-
mentos no plano de isenção, no que diz respeito à
questão dos projetos de intervenção e dos custos,
eu acho que recuperar edifícios antigos para uso
habitacional é factível, é viável. Acredito que nós
não tenhamos uma tradição no Brasil, como falou
o Nabil, nesse sentido, não temos mesmo, ela é
decorrente de uma falta de política de outras esfe-
ras governamentais no sentido de viabilizar finan-
ceiramente linhas de crédito para a população de
baixa renda. Não nos interessa obviamente fazer
Puertos Madeiros em São Paulo; a obra do Pelouri-
nho todos nós sabemos que foi uma intervenção
que implicou na expulsão da população e nós es-
tamos preocupados é com a inclusão.
Não vejo porque não haver o processo de a-
daptação de um edifício tomado ou de valor histó-
rico, mas não protegido legalmente, para fins de
uso habitacional. Sempre defendemos essa exposi-
ção. Porém, a prática que se tem no Brasil, que
nós vamos ver principalmente nos anos 70, é que
em qualquer intervenção de restauro, o edifício
em si é transformado numa peça de museu e, por-
tanto, a preservação e o restauro estavam associa-
dos ao uso cultural. Obviamente, também isso é
resultado do fato de esses edifícios pertencerem ao
poder público e muitas vezes estarem ligados aos
órgãos públicos, às secretarias estaduais.
Em relação à questão dos procedimentos bu-
rocráticos e administrativos, que causam proble-
mas sérios para o Departamento do Patrimônio
Histórico, estamos tentando identificar formas,
caminhos, alternativas para facilitar a vida do mu-
nícipe. É importante que ele saiba também que,
para nós, funcionários públicos, não há nenhum
interesse, nenhuma intenção, nenhuma vantagem
em retardar projetos, em dificultar a aprovação de
projetos. Para ver a cidade restaurada e para o tra-
balho ser eficiente, falta um certo esclarecimento
por parte da população, que desconhece muitas
vezes a legislação de tombamento e o conteúdo
das respectivas resoluções.
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Os pareceres e as aprovações são feitos a partir
do contido em resoluções de tombamento, ou se-
ja, o Conselho tomba, determina o nível de pre-
servação de um imóvel, o que deve ser
conservado. A partir disso é que são emitidos os
pareceres técnicos. Muitas vezes, nos projetos que
entram no Patrimônio Histórico as pessoas sequer
conhecem as resoluções. Nós estamos estudando
formas de viabilizar, de disponibilizar informação,
estamos pensando até em criar um escritório técnico
de assessoria para informação à população para que
entendam e evitem essa série de papeladas.
Atualmente, nós estamos com um procedimen-
to em que os projetos de intervenção nesses bens
protegidos estão sendo aprovados, estão sendo
analisados pelo Departamento do Patrimônio His-
tórico conforme o disposto na legislação. Nos úl-
timos oito anos, a aprovação final desses projetos
era feita pelo Compresp, pelo Conselho, o que
muita vezes implicava em pareceres contrários aos
pareceres emitidos pelo corpo técnico, mas, con-
forme a lei, cabe ao DPH a aprovação desses pro-
jetos. Isso porque a exemplo do que existe na lei
do Iphan, o corpo técnico tem competência e agi-
liza esse processo de aprovação. O que é mandado
pelo Conselho exige discussão em reuniões, trans-
ferência de processo para relatores, demandando um
tempo maior. Nesses primeiros meses de nossa ges-
tão, conseguimos reduzir o prazo para aprovação dos
processos, – que em média demandavam três, quatro,
cinco meses –, para um mês ou até cinqüenta dias,
mas ainda não é o ideal.
Por outro lado, há o problema de que, em al-
gumas situações, alguns projetos receberem pare-
ceres contrários – esses sim são encaminhados ao
Conselho, assim como também nas intervenções
de grande impacto na cidade é importante que
haja uma análise, uma avaliação pelo Conselho.
Outra questão estudada, inclusive junto à A-
prove, são as formas de procedimento. Atualmen-
te, o munícipe entra com a aprovação de um
projeto ou em Sehab – Aprove ou na Administra-
ção Regional. Hoje se faz um jogo paralelo de
plantas, com processos separados, na aprovação e
junto ao DPH, causando demora. Estamos pen-
sando em formas de procedimentos para poder
estabelecer aquilo que chamam balcão único com o
objetivo de agilizar essas aprovações. Outra ques-
tão que também é sempre levantada é o problema
de alguns imóveis, no âmbito municipal. Atual-
mente, eles têm aproximadamente 3 mil imóveis
preservados. Alguns desses são tombados pelo
Condephat e outros pelo Iphan e o munícipe tem
que aprovar nas três esferas. Estamos buscando
formas de unir a aprovação; e que ao menos não
haja diretrizes diferenciadas.
Acredito que esse escritório técnico não tenha
sido instalado porque eles ainda não conseguiram
um imóvel em condições para ser utilizado. O
99
escritório técnico poderá ajudar muito a facilitar a
comunicação com o munícipe. Por outro lado, a
partir do mês de agosto, nós vamos estar tendo
uma nova atividade no Departamento do Patri-
mônio Histórico que vai se chamar ‘conversa so-
bre Patrimônio’– não são seminários, não são
palestras –que seria uma oportunidade para rece-
ber a população e trocar idéias sobre a problemá-
tica do patrimônio histórico, não só do patrimônio
construído, como eu já falei, mas também dos
outros bens imóveis intangíveis, a história oral e
outras coisas mais.
Luiz Kohara
Kohara agradeceu a oportunidade de participar
da seção, pois acha importante estar discutindo as
questões complexas como a habitação na área cen-
tral. Mesmo havendo avanços nas propostas de
reabilitação do centro, são ainda acompanhadas de
alguns elementos de riscos para expulsão da popu-
lação de baixa renda das áreas reabilitadas. A me-
lhoria do centro não é simples, porque sofre
pressões de interesses distintos, em si ela provoca
resultados contraditórios, não caminha numa linha
única.
Explicou que sua fala teria como ponto de vis-
ta os trabalhos na Superintendência Popular –
HABI–, onde a demanda é a população de baixa
renda. Intervir na realidade da população de baixa
renda que vive no centro é bastante desafiador,
pois existem várias limitações como: “a renda da
população, as conseqüências da política do desen-
volvimento urbano da cidade, as contradições da
política do patrimônio histórico a ser preservado,
a legislação e outras questões que são importantís-
simas para o a implementação da política habita-
cional no centro da cidade”.
Diante da carência habitacional, outro dado
que merece destaque são os 400 mil imóveis vazi-
os na cidade de São Paulo, sendo que 40 mil estão
localizados no centro. No entanto, não se pode
considerar esses imóveis simplesmente como um
estoque a ser utilizado no futuro para uso habita-
cional. “Eu acho que existem interesses em man-
ter esses imóveis vazios e não será através de
decisões de órgãos públicos ou de legislações que
mudará esse quadro. Há interesses econômicos em
manter os imóveis vazios. Outra indagação é por-
que não estão localizados somente na região cen-
tral, onde se tem grande número de imóveis
degradados, localizando-se também nos bairros
como Morumbi e outros. O “Direto à Proprieda-
de” favorece a existência dos imóveis vazios, pra-
ticamente inutilizados, em uma cidade com alto
índice de déficit habitacional, apesar de termos
também na constituição brasileira o artigo que fala
da “Função Social da Propriedade”.
100 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Kohara dividiu sua fala em duas partes. A pri-
meira tem como ponto de partida os projetos de
reformas de edifícios para serem transformados
em unidades de habitação popular, do programa
PAR/CEF, que tiveram entrada na SEHAB, no
departamento de aprovação (APROV), e na sua
maioria já foram aprovados. As análises para a
aprovação trouxeram contribuições importantes
para construirmos uma legislação específica sobre
reforma. A segunda parte é sobre os imóveis “já
reciclados”, que são os cortiços”.
“É importantíssimo que haja uma legislação
específica que trate sobre as reformas, que estimu-
le e favoreça as reformas dos edifícios existentes
para ampliar as ofertas de unidades habitacionais,
principalmente no centro da cidade. No Brasil,
temos historicamente como única alternativa para
diminuir o déficit habitacional a produção de no-
vas unidades e pouquíssimas experiências de ofer-
tar unidades habitacionais através de reformas de
imóveis. Enquanto isso, atualmente, vemos nos
países desenvolvidos que o número de trabalhado-
res na construção civil para as reformas é maior do
que o número de trabalhadores na produção de no-
vas unidades”. O caminho da reforma de imóveis é
uma tendência, sendo necessário que haja uma legis-
lação específica e que acumulemos experiências para
realmente podermos ter uma política adequada nesse
sentido.
“A partir de alguns levantamentos preliminares
em relação aos projetos para reforma apresentados
na SEHAB, acredito que a legislação para reforma
tem que ser bastante flexível. Não se deve ter mui-
tas regras detalhadas, porque vamos encontrar
imóveis, aqui no centro da cidade, com situações
bastante diferenciadas, pois foram produzidos em
décadas e sob legislações diferentes, e que estão
sendo ofertados.” Essa realidade de diversas tipo-
logias deve ser levada em conta na criação de uma
legislação, para que esta não se torne um obstácu-
lo às possibilidades de reforma.
É também necessário desburocratizar e facilitar
os procedimentos de aprovação, pois, atualmente,
estes dificultam e prolongam muito o tempo para
a aprovação e execução de uma reforma. “Sabe-
mos que a viabilidade da produção de uma unida-
de depende também do tempo de sua realização”,
pois para o mercado “o que pode ser viável hoje
pode ser inviável amanhã”.
Outra questão é que “as exigências para as re-
formas não devem ser as mesmas da produção de
unidades novas”, como já se disse. Por outro lado,
é essencial assegurar as condições mínimas de ha-
bitabilidade, “não é porque queremos estimular a
reforma que vamos perder esse referencial, princi-
palmente na questão da insolação e da ventilação
natural”. É importante assegurar acessos mínimos
de moradias aos deficientes físicos, mesmo saben-
do que os imóveis antigos não tinham essa preo-
cupação. Quando não for possível tornar acessível
todas as unidades de um edifício, deve-se tornar
ao menos algumas.
Mais um item enumerado: “reduzir as exigên-
cias das áreas condominiais que hoje são de 7 m2
por unidades, porque na maioria dos imóveis do
centro, não teriam nenhuma possibilidade de ser
cumprida essa exigência, inviabilizando a recicla-
gem para o uso habitacional.
Temos também, por exemplo, a situação das
escadas existentes, já que pelas exigências atuais
muitas delas não seriam aprovadas.
“Outra situação bastante complicada são os e-
difícios verticais nos quais existem elevadores,
como não se pode ou dificilmente poderia aumen-
tar o número de elevadores nos edifícios, e com a
reforma aumentaria o número de pessoas no edifí-
cio, deveria se exigir a modernização desses eleva-
dores para que aumente a sua velocidade,
aumentando assim o número de viagens dentro de
um mesmo período de tempo para melhorar a cir-
culação. A circulação vertical deve ser um dos
elementos limitadores da densidade – não ter so-
mente a área do terreno como limitador, mas,
também, utilizar a capacidade de circulação verti-
cal. Isso garantiria a segurança e também não pro-
vocaria congestionamentos na circulação que
prejudicaria a habitabilidade nessas moradias. Até,
porque, temos visto proposta de projeto para
PAR/CEF que, em função das limitações do valor
do financiamento, acaba se colocando um número
de unidades muito excessivos para viabilizar eco-
nomicamente. Se ficarmos submetidos a esse crité-
rio vamos produzir outros edifício São Vítor ou
edifícios precaríssimos”.
“Outro limitador para as reforma, isso é se
considerarmos as exigências para as novas cons-
truções, é a relação da área da cota do terreno que
é de 18 m2 por unidade; você tornaria inviável a
aprovação de reforma. É importante que se tenha
uma relação da dimensão do terreno com o núme-
ro de unidades, mas 18 m2 é um número bastante
elevado, devendo ser menor, para edifícios que
foram construídos sob outras exigências ”.
Também, aponta como ponto importante para
a legislação de reforma urbana as exigências quan-
to à segurança do edifício. Para ele, um imóvel
construído para uma finalidade e adaptado para
outra deve ter um dimensionamento estrutural
adequado e deve haver uma responsabilidade téc-
nica desde a entrada para a aprovação, para que
não se coloque nada em risco.
Kohara aponta que hoje a legislação de HIS
(Habitação de Interesse Social), que não é de re-
forma, mas de produção, tem restrições a produ-
ção de HIS em Z8-007 (centro tem várias áreas
com Z8) e também a exigência de garagens desco-
bertas, que limitam, a produção ou reforma para
novas unidades habitacionais nas áreas centrais.
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Esses foram os elementos levantados que ele
considera ser uma contribuição para uma legisla-
ção específica de reforma.
“Olhando, por outro ponto de vista, quando se
discute a reciclagem na cidade de São Paulo, ve-
mos que hoje já existe a reciclagem de uso nos
imóveis, cujo exemplo mais concreto na região
central é transformação de muitas unidades que
eram unifamiliares, onde habitava uma família,
hoje habitam vinte famílias ou mais, ou alguns
imóveis que eram de escritórios e que hoje trans-
formaram também em unidades coletivas de corti-
ços. E por que acontece isso? é um grande
número de pessoas na cidade de São Paulo, de
aproximadamente um milhão que vivem em imó-
veis reciclados, que foram feitos reformas e que
foram adaptadas para esse uso de cortiços. Eu vou
passar alguns dados de pesquisas existentes, sendo
algumas minhas, da FIPE e de outros”.
“Primeiro: o Centro continua sendo atrativo
devido a grande oferta de emprego. Só aqui no
distrito da Sé são 1.371 empregos por hectares, no
distrito da República tem mais de 1000 empregos
por hectares e em muitos outros bairros essa rela-
ção não chega nem a 100, concluindo que a atrati-
vidade do emprego no centro é muito alta”: A
região central é bem servida de transporte coleti-
vo, sendo cortada por todas as linhas do metrô,
vários terminais de ônibus e de trem. “No Diário
Popular, de terça feira, noticiava que algumas pes-
soas despendem de seis horas na locomoção da
sua casa até o trabalho entre ir e vir, enquanto
75% do encortiçados do bairro da Luz despendem
até meia hora entre a sua moradia e o trabalho,
sendo que 48% dos encortiçados vão a pé para o
trabalho”.
“O Centro, apesar de sua deterioração, conti-
nua sendo atrativo. O fato dele ser atrativo levou a
reciclagem de muitos imóveis para uso de cortiço.
Porém, com um custo muito alto para as condi-
ções de habitabilidade.
Dando alguns exemplos da realidade dos corti-
ços do bairro da Luz: os domicílios em cortiços
têm em media a 12 m2. São áreas muito pequenas
morando uma média de três pessoas, sendo que
22% deles moram em áreas de até 6 m2 e 57%
deles entre 6 a 15 m2”. Dessa reciclagem que vem
acontecendo, devido as necessidades da população
e por interesses daqueles que os exploram, encon-
tramos 34% das unidades domiciliares que não
possuíam ventilação e iluminação natural, porque
muitos dos quartos adaptados ficaram sem janela
ou quando possuíam janelas estavam obstruídas
por guarda roupas ou outros móveis; 36% das
moradias tinham goteiras quando chovia e 23%
das moradias no cortiço tinham o pé direito infe-
rior a dois metros”.
“Temos que pensar em legislações que coíbam
esse tipo de moradia bastante ruim. Só para exem-
101
plificar, a legislação vigente na década de 40, pre-
via porões nas habitações próximas ao rio Taman-
duateí devido às inundações, ocorre que os
cortiços (23%) que possuem o pé direito inferior a
2m são aqueles localizados nos porões dos imó-
veis na Avenida do Estado e das suas proximida-
des. Para quem não sabe o que é pé direito, é a
altura do chão até o teto da onde a pessoa mora.
78% dos encortiçados moram num só cômodo –
você dorme, cozinha, assiste televisão tudo num
mesmo cômodo”.
Pensando nisso, Kohara reflete que há muitas
questões a serem discutidas conjuntamente com
outros setores. Neste caso, a discussão da reforma
deveria ser vista junto com a do lazer. “Eu acho
que investir em habitação para o centro é funda-
mental, mas é necessário que tragam também e-
quipamentos e atividades de lazer. Porque para a
maioria das pessoas encortiçadas pesquisadas, tem
como o lazer apenas a possibilidade de ir ao bar
ou assistir televisão”.
Também, citando um exemplo para ilustrar
como os encortiçados são penalizados, agora bem
recente, a Regina, educadora do Centro Gaspar
Garcia de Direitos Humanos, contava que visitou
um cortiço que tinha três banheiros e que com o
“Apagão” – Programa do Governo Federal de
Multas sobre o consumo além das metas previstas
–, o intermediário fechou dois dos banheiros, com
a finalidade de diminuir o consumo de energia e
assim, as vinte famílias ali residentes tiveram que
utilizar apenas um banheiro. Então, se vê como
toda essa lógica é perversa para quem tem pouca
renda. Isso nos apresenta a lógica da reciclagem já
existente. As adaptações vêm ocorrendo, mas são
adaptações do interesses de quem está ganhando
com a exploração dos cortiços. Temos a Lei Moura –
10.928/91 que traz algumas exigências mínimas de
habitabilidade, ocorrendo que essa legislação até hoje
não foi colocada em prática, já tendo sofrido ação de
inconstitucionalidade e vai ser julgada no Supremo
Tribunal Federal. Essa lei é uma referência para que
pudesse coibir as situações extremas sem o mínimo
de habitabilidade. É importante que a Câmara Muni-
cipal esteja discutindo a aplicação dessa legislação ou
crie outra para evitar os excessos na exploração dos
cortiços”.
Após a pesquisa nos cortiços do bairro da Luz,
pode-se verificar que nem todos os envolvidos na
questão de cortiços estão interessados na reforma.
Na exploração dos cortiços há três atores: o mo-
rador, o intermediário e o proprietário. O inter-
mediário explora da situação de precariedade,
sendo ele próprio o produtor dessa reciclagem. E
os proprietários, ao contrário do que possa pare-
cer, não se colocam como vítimas dos intermediá-
rios. Na pesquisa realizada, 77% dos proprietários
disseram estarem satisfeitos com o fato de seu
imóvel ser um cortiço, assim ele dá um novo uso a
102 Comissão de estudos sobre habitação na área central
ele. Ele teria que fazer um investimento se fosse
locar esse imóvel, e depois de ter reformado ele
não teria o mesmo retorno do que locando para
cortiço. “A pesquisa foi realizada há cerca de um
ano e meio, mas na época o valor da locação do
imóvel no mercado formal era 0,8% do valor ve-
nal do imóvel. Então para o imóvel que valesse
cem mil, o valor da locação no mercado era oito-
centos reais. Os proprietários de cortiços estavam
recebendo em relação ao valor venal do imóvel,
1,5% nos imóveis pequenos; 1,25% do valor nos
médios, e 1,22% nos grandes. Cerca de 20% dos
proprietários recebiam até menos do que 0,75%.
Eram esses os que estavam insatisfeitos. Isso por-
que o fato de locar para uma pessoa que ia ser
intermediária rendia mais do que no mercado
formal. Além disso, os intermediários chegam a
receber 2,11% do valor de imóvel. Então existe,
em média, nos cortiços pequenos, 2,11% em rela-
ção ao que eles recolhem do valor do imóvel, nos
médios 2,75% e nos grandes 2,94%”.
Para o expositor, os grandes cortiços são os
mais precários, “e quanto maior a miséria maior a
exploração, maior o ganho. Os intermediários che-
gam a ganhar até 1,72% do valor do imóvel. Além
de não serem proprietários do imóvel, eles ga-
nham mais do que um proprietário que estivesse
locando o imóvel no mercado formal”. “E eu te-
nho certeza também que se a gente perguntar para
qualquer proprietário se ele quer fazer uma refor-
ma ele não tem interesse nenhum”.
O expositor acha que a questão é muito com-
plexa, não pode ser vista com euforia. “Eu acho
que é necessário discutir a questão da função soci-
al da propriedade. Não tem sentido as pessoas
manterem as unidades fechadas”. Kohara conclui:
“acho que em termos de legislação é impor-
tantíssimo que a Câmara realmente ajude a produ-
zir uma legislação de reforma que estimule e
favoreça que as pessoas interessadas consigam ser
mais rápidas mesmo”. Relembra a lei Moura
10928 como forma de coibir o excesso, mesmo
sabendo que aquela lei ela é insuficiente, “pois é
preciso que a população que está submetida a essa
realidade saiba que tem algum parceiro”.
Por fim, Kohara afirmou “que a Prefeitura
Municipal de São Paulo tem uma responsabilidade
muito grande nessa parceria para coibir toda essa
exploração”.
Paula Maria Motta Lara
Minha presença enquanto diretora do Departa-
mento de Aprovação de Edificações neste debate
já demonstra uma mudança no relacionamento da
Prefeitura com os movimentos sobre a questão da
moradia na área central. Concordo com o que já
foi colocado tanto pelas entidades como pelo setor
privado e pela Fábrica Urbana em outros depoi-
mentos que avaliaram que, em São Paulo e no
Brasil, não temos a prática da reforma, da adapta-
ção dos prédios para outros usos. Da mesma for-
ma a Prefeitura e o Departamento de Aprovação
de Edificações também não tem essa prática,
principalmente na área de habitação. O que tem
sido aprovado em termos de habitação no
APROV/Sehab são os novos empreendimentos
do mercado formal, que tem uma lógica bastante
diferente da tratada neste debate.
Os processos de adaptação dos prédios para
habitação de interesse social entram na rotina do
Departamento da mesma forma que os processos
de novos empreendimentos. Esta também seria
uma experiência nova dentro da Prefeitura, na
parte de licenciamento. A questão da legislação já
foi bastante comentada, mas reforço o fato de que
ela como um todo também não é voltada para a
questão da reciclagem. Esse problema vem desde
o zoneamento, onde estão estabelecidas as regras
de uso e ocupação do solo, as regras para altera-
ções de mudança de uso, muito complicadas, tor-
nando quase impossível para uma edificação
construída anteriormente a 1973-72 e, em alguns
casos, até posteriormente à 1972, conseguir aten-
der a todas as exigências legais para se implantar
outra atividade.
Isso também se reflete, como já havia sido di-
to, no Código de Obras e Edificações, que tentou
de certa maneira, em 1992, possibilitar a recicla-
gem das edificações existentes com mais de dez
anos de vida regular. Caso não tenha havido ne-
nhuma irregularidade nessa edificação, é permitida
a mudança de uso sem ter que atender a todas as
exigências formuladas pela legislação de uso e o-
cupação do solo.
No entanto, a legislação municipal de EHIS
(empreendimento habitacional de interesse social),
criada em 1992, não teve a preocupação da refor-
ma, pois não era uma questão em evidência na-
quela ocasião. A legislação foi toda formulada
muito mais voltada para a questão de parcelamen-
to do solo e de edificação nova e de autoconstru-
ção e mutirão, que era a realidade do final da
década de 80.
Concordo com o que Luís já falou, assim co-
mo outras falas anteriores colocaram, que a legis-
lação específica para empreendimentos
habitacionais de interesse social é absolutamente
falha em relação à reforma. Ela não estabelece
parâmetros específicos assim como o Código de
Obras e Edificações também não estabelece pa-
râmetros específicos para esse tipo de intervenção
e mesmo para outros usos diferentes da habitação
de interesse social.
Isso por si já é um problema dramático para a
aprovação de projeto no APROV, porque pela
própria natureza da edificação já existente e, como
o Luís lembrou bem, esse existente vai desde pré-
Comissão de estudos sobre habitação na área central
dio da década de 20 a prédio da década de 70,
torna-se impossível que eles sejam totalmente con-
templados pelas exigências legais de hoje.
Em relação à questão dos procedimentos, na
apresentação do projeto do Hotel São Paulo, por
exemplo, está sendo proposta a utilização de um
lote que não é parte do imóvel onde está localiza-
do o prédio em si. Trata-se de um lote contíguo,
proposto para ser utilizado como uma área de la-
zer e como integração entre o empreendimento e a
área em torno do mesmo, sendo que não existe
nenhum dispositivo na legislação atual que con-
temple esse tipo de intervenção. Toda legislação é
tratada especificamente no lote, não sendo possí-
vel criar áreas internas à quadra e fazer compensa-
ção de área de lazer em outro lote, obrigando a
tratar o lote como um todo, o que tem implicações
na questão da propriedade. Neste caso, deve-se
englobar todas as escrituras e transformar aquilo
tudo numa única propriedade para depois poder
utilizá-las como compensação ou para área de la-
zer, ou para área de iluminação e ventilação, ou
para qualquer outra exigência legal.
Esse é um dos problemas de algumas propos-
tas que têm aparecido na SEHAB para análise. A
Caixa Econômica está com um problema parecido
que envolve essa questão no complexo na Praça
da Sé, onde estão sendo tentadas soluções que
fogem ao limite estrito do lote. Nós não temos
respaldo legal para licenciar esse empreendimento.
Da mesma forma, não tanto na questão do
centro, mas de uma maneira mais geral, existe um
distanciamento entre quem projeta e quem analisa
dentro da Prefeitura, que é outra dificuldade. Seria
muito mais fácil se o trabalho fosse feito em con-
junto, durante a elaboração do projeto, e não que
ele viesse já pronto, fechado, com a conta finan-
ceira feita, precisando apenas do sim ou não da
Prefeitura ou ficar tentando exigir alguma adapta-
ção às exigências legais.
Isso é uma questão de procedimento, mas
também é uma questão de alteração na lei, já que
parte da maneira em que o trabalho deve ser de-
senvolvido está estabelecida na lei, principalmente
no Código de Obras e Edificações. A proposta de
alteração desse código está na Câmara e a Sehab
está encaminhando para a Comissão de Política
Urbana algumas propostas de modificações nesse
sentido.
A questão da regularidade da obra ou da edifi-
cação, citada pelo Manuel, é outro empecilho de
ordem interna à Prefeitura, que passa pela mudan-
ça de procedimentos internos. Nesse início de ano,
estamos tentando mudar a forma de trabalho. A
regra que estabelece que a edificação não pode ter
nada diferente do que está na planta registrada na
Prefeitura, caso contrário é considerada irregular e
necessariamente não pode ser licenciada, não leva
em conta toda a dinâmica que tem a cidade. Há
103
prédios já construídos há décadas e como não ti-
veram nenhuma planta aprovada, sem uma forma-
lização do ato, são considerados irregulares,
embora sejam, em algumas situações, edifícios
com mais de 40 anos de idade. A mudança deste
procedimento deve ser objeto de alterações legais
para que possa ser colocado em prática.
Nesse sentido, a Secretaria da Habitação e De-
senvolvimento Urbano, especificamente o
APROV, em relação ao tema da mesa de hoje,
está participando de diversos grupos de debates
dentro da própria secretaria. O decreto de EHIS
criou uma Comissão Especial para funcionar co-
mo um órgão de avaliação da aplicação dessa lei e
até dar conta de alguns problemas que estão sendo
levantados no debate. Essa Comissão, no decorrer
desses oito, nove anos de existência da lei, acabou
se tornando um órgão deliberativo sobre casos
específicos de projetos para resolver os casos pon-
tuais na questão da legislação. Muito pouco foi
feito no sentido de utilizar os projetos que entram
na Prefeitura como fonte para rever as normas e
oferecer novas alternativas e sugestões de mudan-
ça. A Comissão hoje está empenhada em fazer
essa análise, e o Luís já colocou alguma das con-
clusões alcançadas.
Especificamente sobre o centro da cidade, exis-
te um grupo em que estão representados vários
segmentos da sociedade, estudando essa questão,
porque a legislação de EHIS engloba toda a cida-
de e também obras novas, prédios implantados em
diversos tamanhos de terrenos; ela tem que dar
conta de tudo.
E há um último fórum de debate a ser regis-
trado, que se refere a um Termo de Cooperação
Técnica assinado pela Secretaria Especial de De-
senvolvimento Urbano ligada à Presidência da
República, e pela Secretaria da Habitação do Esta-
do, a SEHAB da Prefeitura e a Caixa Econômica
Federal, cujo tema é Empreendimento Habitacio-
nal de Interesse Social. Nesse convênio estão sen-
do tratados basicamente todos os temas que foram
levantados aqui, como: fluxos de aprovação, de
tramitação, de procedimentos, de formação de
banco de dados unificados da demanda e da ofer-
ta; também abrange toda a questão da moderniza-
ção de procedimentos e disponibilização da
legislação, na rede, Internet e outras formas.
A capacitação de recursos é outro objeto de
trabalho desse convênio. A questão dos custos
versus legislação, tema bastante levantado no de-
bate, é um assunto que está absolutamente em
pauta dentro da SEHAB como um todo e especi-
ficamente nesse grupo temático. Alguns dos con-
flitos existentes entre Estado, Prefeitura e Caixa,
na questão da legislação e na questão dos proce-
dimentos, estão sendo trabalhados nesses grupos
temáticos, que são muito importantes.
104 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Um destaque para os conflitos com o
GRAPROHAB, especificamente com a questão
do licenciamento, por que uma série de atribuições
legais se sobrepõem. Por exemplo, um dos pro-
blemas da legislação da Caixa para liberar financi-
amento é a questão do uso misto, de permitir a
utilização de parte do empreendimento para servi-
ços, o que a legislação municipal permite e estimu-
la que aconteça até para garantir a manutenção do
empreendimento no futuro. Esses prédios no cen-
tro da cidade demandam custos de manutenção,
dos elevadores, de limpeza e também relativos ao
tombamento e à preservação. Também há alguns
problemas de conflito entre a legislação do Corpo
de Bombeiros e a da Prefeitura: ora a da Prefeitura
é mais restritiva, ora é mais amena que a dos bom-
beiros.
Reforço o que Leila destacou sobre a impor-
tância da aprovação conjunta dentro da Prefeitura
que se tenta estabelecer, mudando um pouco essa
regra fixada há anos de que cada pedacinho da
Prefeitura cuida de um pedacinho e não conversa
com outro, e que ao final de todos os processos
gera conflito entre as análises envolvidas. Não é
raro receber um processo aprovado pelo
COMPRESP e que o CONDEPHAAT não apro-
vou, por exemplo, ou que fez exigências diferentes
da do COMPRESP, ou ainda, em outros casos em
que o Departamento de Parques e Áreas Verdes
exigiu uma certa quantidade de terreno livre per-
meável para que houvesse a arborização e a Com-
panhia de Engenharia de Tráfego fez uma
exigência de vaga no subsolo, na proporção utili-
zada para tentar mitigar o impacto viário.
A aprovação conjunta seria a solução para uma
série de problemas. Não gosto muito da proposta
de “balcão único” porque significa apenas a en-
trada de processos, como funciona o
GRAPROHAB. Minha sugestão é de uma análise
conjunta ou integrada, com a certeza de que pode-
ria melhorar a qualidade das análises técnicas, tor-
nar transparentes os procedimentos internos de
licenciamento de obra e, no final, encurtar o tem-
po na aprovação.
DEBATE
Vereadora Ana Martins – A primeira questão é a
espera da promulgação do Estatuto da Cidade.
Essa lei, quinto substitutivo, tramitou durante 11
anos na Câmara Federal e no Senado e foi muito
aperfeiçoada com todas as opiniões políticas, das
diferentes tendências, dos movimentos populares,
dos especialistas, motivo de debate amplo das li-
deranças populares, especialistas e segmentos ins-
titucionais na primeira Conferência das Cidades.
A terceira Conferência das Cidades, que está
sendo preparada pela Comissão de Política Urba-
na e Desenvolvimento, Política Urbana e Interior
permitirá que lideranças populares do Brasil todo,
dos diferentes movimentos de moradia, especia-
listas e urbanistas das universidades e os segmen-
tos institucionais possam aprofundar a
regulamentação dos artigos 182 e 183, que é o
Estatuto da Cidade. É um grande ganho para o
Brasil termos uma lei dando as diretrizes para a
política urbana e o Plano Diretor.
O atual secretário de planejamento, Jorge Wi-
lheim, já está preparando o Plano Diretor, e
espera-se que esse plano diretor não seja feito só
dentro da Sempla. O planejamento urbano tem
que ser motivo de amplo debate com os especia-
listas, com os segmentos organizados da popula-
ção, a sociedade civil, os técnicos que estão na
Cohab, no CDHU, nas administrações regionais,
nas outras secretarias, para criar relações de dis-
cussão com profundidade. É preciso também levar
em conta as diferentes experiências dos técnicos
que atuam em cada administração regional, na
SAR, na secretaria de habitação, na SAS. A infor-
mação que se tem é que o secretário vai mandar o
projeto em agosto para a Câmara, mas ele precisa
ser fruto de um amplo debate, antes até de mandar
o projeto de lei. A proposta preliminar deveria ir
para todas as secretarias, para os movimentos po-
pulares, para a Comissão de Habitação da OAB,
Comissão de Meio Ambiente etc.
Avalia-se que Planos Diretores sem participa-
ção não funcionam, ficam só no papel. O seminá-
rio na cidade de Rio Claro teve cerca de 150
participantes de mais de 40 cidades do interior e
foi feito ao nível do Mercosul. A Câmara de São
Paulo precisa puxar essas iniciativas. Nas mesas
do evento participaram pessoas da Argentina, do
Paraguai, do Uruguai, do Peru, com um assunto
que vai ao encontro com o Estatuto da Cidade e o
planejamento urbano. No período da manhã, foi
discutido o tema espaço urbano na política urbana. A
segunda mesa tratou da questão do Estatuto da
Cidade e à tarde, o problema dos camelôs, que
também brigam por espaço urbano. Experiências
maravilhosas foram relatadas no evento – uma do
Paraguai, outra de uma cidade da América Latina
e outra do interior.
A subcomissão de paisagismo e propaganda da
Câmara ainda está muito pobre porque não fez
uma discussão da política urbana como um todo,
que o Estatuto da Cidade ajudaria a fazer. A co-
missão, com os estudos que está produzindo, irá
contribuir com a discussão do Plano Diretor se
conseguir uma interlocução com os segmentos
interessados. Há uma publicação sobre uma expe-
riência que tem construído em 40 anos de luta o
Movimento Popular sobre as questões das áreas
irregulares da cidade de São Paulo.
Uma reflexão de Raquel Rolnik: reflexão e a-
ção. Não adianta ficar elaborando muita coisa e
não ir para a ação. Devemos nos apoiar nos
brasileiros, como Milton Santos e Darcy Ribeiro,
Comissão de estudos sobre habitação na área central
brasileiros, como Milton Santos e Darcy Ribeiro,
que estudaram estes temas.
Pedro Arantes, Usina, Assessoria Técnica – Pe-
dro fez uma observação em relação ao crescimen-
to do valor de terras e imóveis no centro, que
estaria inviabilizando uma política habitacional. O
projeto de reciclagem do Hotel São Paulo colocou
a discussão de reciclagem dos edifícios para usos
de habitação de interesse social num outro pata-
mar de qualidade. Para ele, aquele é o patamar que
deveria servir de referência nas políticas de habita-
ção de interesse social no centro, não só pelas u-
nidades, mas pelo fato de contemplar áreas
coletivas de qualidade e uma abertura no térreo
para o espaço público. O projeto tem uma quali-
dade que os outros não tinham conseguido alcan-
çar, sem desmerecê-los, e nem mesmo o da Maria
Paula havia alcançado. É a partir daí que deveria
se estar pautando a discussão.
O projeto do Hotel é difícil de ser realizado,
pelo custo, pelo valor que está sendo pedido pelo
imóvel. Se não houver realmente uma intervenção
enérgica da Prefeitura dentro do mercado imobili-
ário e de terras no centro de São Paulo vão estar
cada vez mais inviabilizados, não só alternativas
como a do Hotel São Paulo, mas realmente qual-
quer programa de habitação social na área central.
Pedro afirmou que aumentar o limite de financia-
mento de programas como o PAR pode não ser
uma boa solução, porque as famílias teriam cada
vez mais dificuldades em acessar esse financia-
mento.
Uma virada no mercado imobiliário, atento
tanto aos recursos públicos que estão disponíveis
para essas habitações, quanto aos interesses priva-
dos, está fazendo os preços subirem progressiva-
mente. A discussão colocada por Paula sobre
como começar a pensar uma nova legislação é
muito interessante, mas pode ser uma discussão
que irá por água abaixo se não conseguirmos se-
gurar o preço dos imóveis. Como é que a Prefeitu-
ra e o Legislativo poderiam incidir rápida e
agressivamente no Centro para não inviabilizar um
programa de habitação social?
O PAR, por exemplo, que é a linha de financi-
amento que mais tem se aplicado no Centro tem
dois grande limitadores. Primeiro na compra do
imóvel, acaba muitas vezes privilegiando o propri-
etário, que consegue “desencalhar” seu edifício ou
terreno sem ser pressionado por uma legislação
social que reduza o seu ganho. Com isso, a
necessidade do proprietário de realizar a sua renda
ali acumulada vai fazer com que ele queira vender
o imóvel pelo maior preço possível. Em segundo
lugar, o programa privilegia a obra realizada por
empreiteiras e não por auto-gestão. As
empreiteiras vão aplicar sua planilha e o BDI, tor-
nando a obra muito mais cara do que por auto-
105
gestão. Isso significa que, pressionado por um
lado pelo proprietário do imóvel e por outro pela
empreiteira, o que sobra do financiamento é muito
pouco. Por isso estamos vendo projetos com áreas
muito pequenas, sem iluminação e ventilação ade-
quadas. Enquanto não se romper esta dupla de-
terminação, a compra de edifício no mercado e a
execução por empreiteira, o resultado vai ser abai-
xo do mínimo aceitável. Quem vai ganhar não é o
sem-teto, mas a empreiteira e o proprietário.
Por isso, é necessário que a Prefeitura segure a
ânsia de valorização imobiliária com a definição
de áreas de interesse social. Toda a parte de endi-
vidamento do IPTU desses edifícios vazios deve-
ria ser agressivamente combatida; os edifícios
deveriam ser colocados a leilão e aí seria possível
realmente entrar com preço social e não com pre-
ço de mercado. Por outro lado, é preciso retomar
a discussão de o PAR ser feito em auto-gestão ou
pelo menos dele comprar os edifícios que fossem
feitos com auto-gestão da Prefeitura. Assim, seria
possível conseguir formas mais econômicas de
construção sem pagar o lucro das empreiteiras e
seria possível fazer habitação de interesse social
com qualidade mínima, com áreas públicas, enfim,
tudo isso que o Hotel São Paulo nos permite vis-
lumbrar como uma outra alternativa.
Suzi Chispita, Centro do Trabalhador para a De-
fesa da Terra Paulo Canarim, Guarulhos – Solici-
tou informações sobre o funcionamento das cartas
de crédito da CEF, da proposta de aluguel social
da Prefeitura, a quem é destinado e como funcio-
na. A recuperação do Centro não poderia também
passar por outros usos e classes? Destacou suas
preocupações, com a inclusão da população de
baixa renda no centro como moradores da região,
mas sem uma “inclusão social” e que poderia
haver conflitos junto às classes mais abastadas que
já habitam a região. Falou do preconceito que a
população de baixa renda que mora no centro so-
fre, e perguntou o que a mesa pensava a esse res-
peito, se existia também uma preocupação dos
responsáveis desse projeto no sentido de incluí-los
também socialmente, com maior educação, cultu-
ra, conjuntamente com os projetos habitacionais.
Leonardo Pessina, CAAP (Centro de Apoio à
Autogestão Popular) – A Prefeitura tem que ousar
em matéria de legislação urbana e é preciso haver
uma forte intervenção nesse campo. Há exemplos
no mundo inteiro, em várias cidades da América
Latina e espero que dessa Comissão saiam conclu-
sões no sentido de se orientar para ZEIS ou a
AEIS na área central e que permitam que nós não
façamos Puerto Madeiros ou esses outros tipos de
intervenções que excluem a população pobre.
Sobre a reciclagem, há pouca cultura no Brasil
neste sentido mas, observando-se os casos de Bu-
106 Comissão de estudos sobre habitação na área central
enos Aires e Montevidéu, percebe-se a necessida-
de de uma forte intervenção. No aspecto do uso
misto dos prédios, é fundamental também pensar
que no mundo inteiro se tem a classificação das
funções, então nós teríamos que aprovar o uso
misto e, além disso, financiá-los, como existe na
legislação uruguaia que, além de financiar habita-
ções, financiam também equipamentos comunitá-
rios. Sobre a questão da valorização na área
central, volto a enfatizar a necessidade de uma
intervenção do poder público, tanto da CDHU,
quanto da Prefeitura e da CEF para que além des-
sa valorização do mercado haja uma política que
permita incluir socialmente os pobres que moram
hoje na cidade.
Francisco, estudante de arquitetura e integrante
do Fórum Centro Vivo – Perguntou se a Legisla-
ção de ZEIS contempla algum tipo de congela-
mento do preço dos imóveis. Todos os serviços
públicos são regulamentados e têm um valor soci-
al importante, como antes era a gasolina e outras
coisas de importância social. A habitação,
considerada como um direito social, deveria ser
tratada do mesmo modo e seria compreensível o
congelamento do preço dos imóveis, dentro das
atuais colocações sobre a cidade.
Joaquim, morador do centro – Perguntou se o
Legislativo e o Executivo não podem intervir no
funcionamento dos cortiços, exigindo das pessoas
que lá usufruem, os locadores, melhorem as con-
dições de vida das pessoas que pagam o aluguel, já
que este é muito caro. Lembrou que quando Jânio
Quadros foi Prefeito, exigia que os bares melho-
rassem os banheiros públicos, o que para ele, fun-
cionou devido ao uso de multas e intimações.
Acha que os bancos públicos no Brasil, como a
Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil,
devem trabalhar no mercado, mas também com a
parte social.
Um alerta para a questão da saúde nos corti-
ços. Eu morava em um quartinho na rua Conse-
lheiro Carrão, vivia com problemas de saúde,
pneumonia, problemas respiratórios, devido à u-
midade. Quando eu comecei a me esclarecer, sa-
ber que eu poderia cobrar até na justiça aquela
minha doença, aí eu fui para cima. Fui então para
uma pensão na rua Almirante Marquês Leão, onde
tinha 22 rapazes numa casa de três quartos em
cima e três embaixo e dois banheiros, muito cara e
em condições muito ruins. Então eles se organiza-
ram e melhoraram as condições de vida, reduzin-
do o atravessador e melhorando a situação para
todo mundo. Se as pessoas se organizarem acham
formas de intervir, inclusive se os vereadores se
unirem com a Prefeita que tem poder e com os
órgãos daria para fazer coisas para contemplar
muita gente.

Lita, cidadã paulistana pois “tem trinta e cinco anos
de São Paulo” – Indagou se o cidadão que precisa e
busca uma moradia quer mesmo morar em São
Paulo ou quer apenas uma oportunidade de estu-
do e de emprego. Avaliou que São Paulo não tem
mais emprego, e questionou se havia alguma se-
cretaria pensando nisso. Por que tanto investimen-
to numa coisa que vai continuar na mesma?
Relatou que mora no centro porque veio de Minas
com um ideal: estudar. Foi difícil, mas sua filha
estudou com os recursos do centro, Lita trabalhou
como empregada, faxineira, morando em cortiço.
E cursou a USP, que era o seu ideal e era a condi-
ção que ela podia oferecer, pois nunca teve condi-
ções de pagar uma faculdade. Questiona se têm
um fórum de debate para isso, pois o cidadão a
quem querem dar apartamento prefere ter prote-
ção da comunidade, da sociedade de São Paulo na
sua terra natal. Vir para São Paulo é um sonho.
Ela veio para trabalhar e estudar, teve trabalho,
sua filha aqui no centro teve um nível de escola
adequado. Hoje ela é uma cidadã de classe B, ela
tem nível superior, bem empregada, fala duas lín-
guas. O filho mora num cortiço, não tem escolari-
dade, tem 16 anos, é formado em panificação e
não tem serviço. Ela é diarista, faxineira, o que for
numa casa e também está desempregada. Pergun-
tou como pode, desta maneira, pagar um projeto
da Caixa, do Banco ou do Fórum do Cortiço.
Vereador José Laurindo – O representante da
Construtora Ingaí diz que as leis de mercado são
as que regem os negócios, mas deve haver um
grande grau de regulação por parte da Prefeitura,
sobretudo, na gestão do PT e da Marta Suplicy,
para que se possa regular a especulação imobiliária
no centro, de alguma maneira. No centro de São
Paulo encontram-se cerca de 10 ou 12 bairros.
Quando se pretende construir moradia de baixo
custo para atender à demanda de baixa renda é
preciso que haja uma intervenção firme da Prefei-
tura e, evidentemente, com a participação do Le-
gislativo, é preciso revisar as leis que impedem os
procedimentos, a rapidez e a fluidez dos processos
em Sehab, Aprov ou em Habi. A Prefeitura tem o
poder de regular essa ânsia do capital imobiliário a
partir dos projetos e linhas de financiamento que
surgem através da Cohab como agente promotor
ou no sistema financeiro da habitação, que geren-
cia o Fundo de Garantia dos trabalhadores brasi-
leiros. A Caixa é um banco e como tal vive
daquilo que investe. Mas a Prefeitura de São Pau-
lo, o Estado e o Governo Federal, através do sis-
tema financeiro, poderiam flexibilizar sobretudo as
exigências cadastrais das demandas por moradia
de baixa renda. É impossível falar de moradia de
interesse social no centro se não houver uma fle-
Comissão de estudos sobre habitação na área central
xibilização das exigências da Caixa no que tange
às questões cadastrais.
No momento, existem quase dois milhões de
desempregados em São Paulo e um grande conti-
gente de pessoas vivendo na informalidade e com
emprego sem registro em carteira. É muito difícil,
em primeiro lugar, comprovar renda e, em segun-
do, ter o nome limpo na praça, no Serasa, no SPC
e nos cartórios a ponto de preencher os requisitos
de exigência da Caixa e do sistema financeiro co-
mo um todo. Não se deve abrir mão de todas as
exigências, mas deve haver um grau de flexibiliza-
ção, já que o imóvel fica como garantia hipotecá-
ria da Caixa. Evidente que pode haver perdas para
a Caixa porque vai ter que retomar um imóvel
aqui e outro ali e repassar para outras pessoas que
tenham condições de continuar pagando, mas esse
é o papel, digamos assim, social também da Caixa,
como representante nessa área da produção de
imóveis ou de promoção de construção e reforma
de imóveis através do PAR.
Uma flexibilização poderia ser feita porque se
vê que um grande contingente de pessoas vai ficar
à margem desses programas já que, de um lado,
não pode comprovar renda e, de outro, aqueles
que comprovam renda têm problemas cadastrais
na praça.
Vereador Nabil Bonduki – É curioso notar o
quanto se paga nos cortiços, demonstrado na pes-
quisa que Luís realizou. Paga-se mais no cortiço,
muito mais, do que numa prestação máxima do
PAR. Uma prestação máxima do PAR para R$
25.000,00 é R$ 185,00 e um cortiço hoje na área
central da cidade custa muito mais do que isso. Só
que esse morador do cortiço não consegue acessar
esse financiamento do PAR.
A segunda questão, um desafio que temos:
ninguém aqui quer revogar a lei de mercado por
decreto ou mesmo no plenário da Câmara, mas
temos claro que a legislação é uma clara interfe-
rência, ela deve interferir nas leis de mercado, e
tem de ser encontrados mecanismos para que se
viabilizem condições concretas para esse mercado
imobiliário. A cidade como um todo vai melhorar,
e esse é o nosso objetivo, é qualificar o centro e
outras regiões. Requalificar o centro, revitalizar,
recuperar, todas essas questões irão melhorar a
cidade.
Melhorar a cidade significa melhorar sem ex-
clusão, isto é, melhorar a cidade sem gerar especu-
lação imobiliária e nós temos que encontrar um
mecanismo para fazer isso. A nossa investigação
sobre o mercado imobiliário é muito deficiente. É
possível melhorar a cidade sem gerar valorização
imobiliária, desde que exista uma melhoria de uma
maneira mais ampla na cidade. É preciso recuperar
a área central qualificando urbanisticamente a pe-
riferia da cidade, porque a maneira de evitar que
107
esse processo especulativo aconteça é oferecer
alternativas de melhor qualidade para o conjunto
da cidade. A melhoria do centro não deve estar
desvinculada da reforma urbana da cidade. Marx,
quando estudou a renda da terra, colocou a ques-
tão da renda diferencial. Quer dizer, o centro vai
valer mais se ele tiver muito mais atributos que o
resto da cidade. Se as diferenças forem reduzidas,
vamos ter uma queda na renda da terra no conjun-
to dessas áreas mais valorizadas. São questões que
têm que ser melhor discutidas, importantes para
não se fazer desse processo de pensar o centro um
processo de exclusão.
Bruno Sandin – Essa situação dos cortiços, na
qual se paga muito mais por uma vaga do que por
uma quitinete na área central, se deve à questão da
economia informal e da impossibilidade da com-
provação de renda. Para alugar um apartamento
com contrato formal sob a lei que é regulamenta-
da no país, a lei do inquilinato, é necessário o
cumprimento de uma série de precauções de quem
está alugando e um eventual despejo está subme-
tido à ação da lei, o que é algo mais demorado e
depende de uma série de procedimentos. Já no
cortiço, não. A lei que prevalece é a lei do tapa, lei
da faca: se a pessoa não paga, é colocada no meio
da rua. Por isso, quem precisa se instalar e não
pode comprovar a renda, acaba pagando mais. O
cortiço é um mercado, um mercado atípico, onde
existe uma demanda de pessoas que não podem
comprovar renda, que não podem se instalar numa
habitação normal porque não conseguem com-
provar renda, não tem o nome limpo na praça, não
consegue saldar uma série de dívidas anteriores,
tem títulos protestados, não tem fiador. Por isso é
que existe cortiço. Ninguém é bobo, ninguém
quer morar em um cubículo pagando o triplo do
preço de uma quitinete no centro (que hoje custa
R$ 120,00 o aluguel). Até a Prefeitura estaria, tal-
vez, estudando isso.
A própria Operação Urbana Centro pode fa-
cultar, através de potenciais, transferência de po-
tenciais, muita coisa pode ser feita para que não se
tenha que interferir numa economia de mercado
livre, baseada em princípios constitucionais de
direito de propriedade. A Prefeitura tem instru-
mentos e pessoas capazes, com disposição e norte
bem definidos, para viabilizar certas coisas que
tornariam mais fácil a intervenção e a manutenção
de certos patamares de viabilidade.
A CEF tem uma gerência de riscos, que cuida
de riscos e exige uma receita mínima de compro-
vações. A CEF opera como banco público, com
recursos que são de todos, recursos do FGTS, dos
trabalhadores ou até com recursos próprios advin-
dos da poupança. Assim, a CEF tem de ser res-
ponsável na gestão desses recursos, até para
garantir que esses recursos a qualquer momento
108 Comissão de estudos sobre habitação na área central
possam voltar aos seus donos. A CEF não é um
multibanco, um 'tio Patinhas' que tira do cofre e
aplica. Ela capta da poupança, remunera a pou-
pança, e a remuneração da poupança é através do
próprio sistema financeiro. Logo, deve-se ter um
equilíbrio de quem toma e de quem dá. O recurso
tem de ser aplicado com sabedoria e muito cuida-
do porque são recursos públicos, do povo brasilei-
ro. A partir do momento em que se reduz o nível
de exigência da comprovação de renda, não se
estará fazendo muita coisa social porque se não
houver comprovação ou se o eventual mutuário
não tiver a renda, ele vai entrar no apartamento,
vai se tornar inadimplente e, amanhã, o imóvel
será retomado, e ele vai ser colocado na rua, vai
gerar prejuízo, e aquele imóvel terá de ser conser-
tado para ser colocado de novo no mercado. Isso
gera prejuízo para a CEF e para o povo brasileiro,
porque a CEF é uma empresa pública.
Sobre os programas existentes, são várias as re-
lações de renda e a informação pode ser obtida na
hora mediante uma publicação interna da CEF. As
agências da CEF disponibilizam a qualquer brasi-
leiro essas informações e é possível ter acesso
também pela internet a informações sobre os vá-
rios programas e as várias faixas de renda a que
esses programas se destinam, as taxas de juros que
variam conforme o pleito do adquirente etc.
O trabalho com avaliação de imóveis é feito
em cima de um conceito básico de mercado livre
sobre princípios constitucionais de direito de pro-
priedade. Obviamente, qualquer valor de mercado,
e essa observação não precisa de muito conheci-
mento, é mera observação. Por exemplo, se há um
conjunto de casas numa área da cidade onde nin-
guém quer se instalar porque existe um lixão ou
uma estação de tratamento de esgoto, quando esse
lixão, fator que inibe o interesse, é removido as
pessoas vão querer se instalar ali. E aí os proprie-
tários daquelas casas vão tentar recuperar o valor,
vão tentar especular. Qualquer um de nós vai es-
pecular, até no seu mercado de trabalho. Se você,
um arquiteto, puder aumentar um pouco seus ho-
norários, você vai fazer, como eu faço, como
qualquer profissional faz. É a luta por obter o má-
ximo de sua propriedade, ou do seu trabalho inte-
lectual, ou do fruto do trabalho industrial.
Não foram minhas as palavras de incentivar
área de interesse social. A prefeitura deve estar
trabalhando nesses mecanismos que, talvez, consi-
gam dar atratividade até por troca de valor e fazer
com que o imóvel consiga, por outros meios, se
tornar atrativo e reduzir o valor do imóvel por
transferência de potencial ou outras ferramentas, a
menos que a prefeitura intervenha com legislação
transformando o potencial de uso de uma região,
mas isso é uma posição pessoal, eu entendo que aí
terá certo ônus. Pois se tem certo lote, que tem
um certo potencial de valor e o poder público
chega e transforma aquilo em uma zona qualquer,
e restringe o potencial, a pessoa vai se sentir no
direito de ingressar na prefeitura e pedir ação in-
denizatória por perda do valor que ela tinha na-
quele bem. Isso é coisa que vemos comumente
acontecer. Então, é importante trazer habitação
social e explorar todo o potencial mas também é
importante estar atento para um fenômeno de
mercado que é muito difícil controlar, que é o va-
lor de mercado de alguém que vai e vende e é fru-
to de demanda. A partir do momento em que essa
demanda aumentar, crescem a área de interesse da
região e forçosamente os valores, os preços prati-
cados, vão aumentar. Ninguém quer um copo d'á-
gua na praia mas um copo d'água no deserto vale
muito mais do que o próprio valor intrínseco dele.
São princípios básicos de avaliação de mercado.
Sobre o limite dos financiamentos da CEF de 25
mil reais, é complicado aumentar o seu valor pois
os imóveis devem estar dentro do valor de merca-
do. Não vai se querer comprar um apartamento
do programa PAR se ele custar mais caro que uma
quitinete do prédio ao lado.
Em relação ao custo da manutenção, é uma
preocupação assim como verificar a capacidade de
pagamento do futuro arrendatário para que não
seja isso que inviabilize a concretização do sonho
da casa própria desse indivíduo.
Leila Diegoli – Concordo com o que foi dito
sobre a manutenção de preços de aluguéis, consi-
derando inclusive que um dos motivos por não
termos uma tradição de intervenção no sentido de
reabilitação de centros antigos é por conta de uma
falta de uma política geral, federal e estadual que
consiga estabelecer regras mais claras, de interesse
coletivo no sentido da manutenção da população
nesses locais.
Em relação à questão da conservação dos edi-
fícios, no caso especifico dos edifícios tombados,
não foi nenhuma lei do Jânio Quadros ou do Pitta
que está garantindo a manutenção. Na realidade, o
que se percebe ultimamente, não só no caso dos
edifícios tombados que têm uso residencial, é que
uma parcela do mercado imobiliário está se dando
conta que restaurar, revitalizar, reabilitar edifícios
tombados pode dar muito lucro. Porque infeliz-
mente não se consegue fazer isso através de decre-
to e a lei de tombamento pressupõe essa obrigato-
riedade de conservação. Existem vários mecanis-
mos de incentivos mas efetivamente, na prática,
vemos poucos efeitos. Quando começarem a per-
ceber que é possível, é viável e até lucrativo pode-
remos mudar a situação.
Manoel Rodriguez Alves – Não acredito que o
Hotel São Paulo traga um outro patamar ou outro
referencial de qualidade projetual na discussão
sobre intervenção na área central. Acho que seria
Comissão de estudos sobre habitação na área central
muita pretensão. O que se buscou foi objetivar e
colocar parâmetros em uma discussão e, quando se
iniciou o próprio projeto do hotel, optou-se por pro-
curar colocar essa discussão nesse sentido. Os des-
dobramentos e os desenvolvimentos que ocorreram a
partir da formulação da proposta foram maiores do
que o imaginado. Isso talvez devido a uma
“concretude” do projeto, porque desde o começo a
mesma questão foi colocada: se houver intenção polí-
tica e do poder público, e, no caso específico, enten-
da-se prefeitura municipal, acontece.
Um problema premente é a hipervalorização, a
valorização artificial” do imóvel, que para ele fez
empacar toda a negociação em relação ao hotel,
como empacou a negociação de vários outros i-
móveis dos quais temos conhecimento. A postura
adotada sempre foi: não importa o número de u-
nidades, a conta tem de ser feita pelo valor do i-
móvel e pelo que está colocado. Não dá para o
proprietário ver apenas o seu lado e com isso que-
rer empurrar propostas inadequadas.
Quanto ao limite do PAR, ele tem de ser usado
como limite para regulamentar o mercado. A dú-
vida que existe é se, na prática, todo mundo está
fazendo a conta em termos de tantas unidades a
R$ 25.000,00, se quer contemplar distintos grupos
sociais, se quer promover uma determinada diver-
sidade tipológica porque que o PAR não faz a
conta? Na realidade ele não faz isso, o valor má-
ximo tem de ser R$ 25.000,00. Conseqüentemen-
te, se existir uma unidade de 50m2 ela custará R$
25.000,00; assim como as que têm 35m2 ou 36m2
custarão algo menos. O que se sabe na realidade é
que quem fica com os apartamento menores, de
alguma forma, paga mais do que quem fica com
os maiores. Fica uma questão para a CEF, a res-
peito disso. Até porque é muito diferente intervir
no centro de São Paulo e intervir em João Pessoa
ou capitais do nordeste, onde com R$ 25.000,00,
está-se em outro nível, outro patamar de produção
habitacional, totalmente diferente.
Por outro lado, a questão do PAR não é sufici-
ente para tratar de habitação de interesse social na
área central. O papel do poder público é funda-
mental; falar de habitação não é apenas produzir
unidades habitacionais. Não se trata de viabilizar
empreendimentos colocando lojas no pavimento
térreo. Por que não o edifício não pode ser misto,
contendo escritórios e etc.? Como resolver isso
juridicamente é outra coisa. Se se quiser falar de
uma política de repovoar o centro, de uma política
de inclusão, não se pode apresentar mecanismos
que favoreçam a construção de guetos, que é um
risco nos mecanismos efetivos que temos hoje,
para se falar friamente, um risco que pode ser co-
locado e aí o poder público tem um papel funda-
mental.
Discordo de afirmações do tipo “é necessária a
parceria com a iniciativa privada” para viabilizar,
109
por exemplo, a manutenção predial de um edifício
de 150 apartamentos. Se houver qualquer serviço
público ali, haverá potencialmente a mesma capa-
cidade de auferir renda equivalente que reverta
também para a manutenção condominial e predial
daquela edificação. Não se consegue dissociar isso
da geração de emprego e renda ou mesmo da
questão de se querer ou não morar no centro de
São Paulo. Mas, independentemente dessas ques-
tões e de outras que devem ser tratadas em parale-
lo, parece que existe uma demanda existente e
efetiva de ocupação habitacional no centro da ci-
dade e que só faz sentido se falar em termos de
uma ocupação que não seja de privatização de
espaços públicos, que não seja apenas para turistas
ou para determinados grupos sociais.
Nabil Bonduki – Nessa questão de limites está
também o que significa para a cidade o prédio do
Hotel São Paulo estar no esqueleto e o que signi-
fica estar funcionando. Para além daquilo que a
população vai pagar, o ganho para a cidade é im-
portante, o projeto abre isso e incorpora o centro.
Essa questão é importante e devemos pensar nis-
so, nos ganhos que a cidade tem com habitação, o
que faz com que subsídio deixe de ser entendido
apenas como questão social e passe a ser entendi-
do como investimento para cidade.
Em relação ao ZEIS, se o cidadão quer morar
ou não no centro, todos temos de ter livre arbítrio
para podermos escolher.
Luiz Kohara – Destacou a questão que o Pedro
levantou é essencial para a problemática de como
intervir no centro. Pensando em discussões que
tem feito na Sehab, a proposta de levantamento de
perímetro é uma das referencias para discutir as
ZEIS. Sabe-se que não é uma legislação que vai se
sobrepor à lei do mercado, mas podem ser feitos
110 Comissão de estudos sobre habitação na área central
alguns tipos de controle para que não haja tanta
especulação.
Outra questão colocada foi sobre as interven-
ções serem somente com baixa renda. Ponderou
que qualquer segregação é ruim e o centro deve
ser habitado por todos que tem interesse, que mo-
ram, que trabalham também, e devemos evitar ao
máximo segregar porque não pode existir um pré-
dio marcado por algum tipo de preconceito.
Comentou que toda a reflexão que HABI tem
desenvolvido vai no sentido de muito mais do que
recuperar um prédio. O que se quer é resgatar a
cidadania das pessoas que vão morar lá. Na Sehab
há um grupo que é responsável pelas ações sociais
dentro da secretaria e está acompanhando todos
os trabalhos sociais, principalmente esses da pre-
feitura.
Em relação à questão de ZEIS, e sobre se o ci-
dadão quer morar ou não no centro, todos temos
de ter livre arbítrio para podermos escolher.
“Quero agradecer e ressaltar a metodologia in-
teressante de participação de todos os ciclos de
interesse, diferenciados, nesta Comissão de Estu-
dos e colocar que se aprende muito aqui”.
Paula Maria Motta Lara – Em relação ao Plano
Diretor, todos os setores internos da prefeitura já
estão participando da discussão e do início dos
estudos do Plano Diretor. Com certeza a agenda
prevê a abertura desse debate para todos os seto-
res envolvidos no segundo semestre. Em relação à
legislação, algumas propostas audaciosas, como já
foi comentado, dependem da aprovação do Esta-
tuto das Cidades. Para se pensar na ação local no
sentido de regulador do custo dos imóveis da ter-
ra, alguns instrumentos hoje dependem da sanção
do Estatuto, caso contrário, torna-se inviável para
o município criar essa legislação e conseguir exer-
cer esse papel.
 Anexo à exposição de Cláudio Bernardes
Reforma de dois prédios antigos situados na Av. São João
Santa Cecília, São Paulo
fotos: Cláudio Bernardes

Lay-out do andar tipo: 8 aptos por andar

Vista geral da fachada

Aspectos do térreo, antes e depois

Vista da área de serviço antes e depois da reforma

Comissão de estudos sobre habitação na área central 111
112 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Sessão 7, em 13 de julho de 2001

Esta sessão não estava prevista no programa inicial e foi resultado dos desdobramentos dos debates de sessões ante-
riores sobre programas sociais na área central. Além do programa Morar Perto e dos projetos sociais e moradia na
área central, foi feita também uma apresentação e discussão preliminar das conclusões dos trabalhos da Comissão de
Estudos, pelo Vereador Nabil Bonduki, presidente da Comissão. O resultado dessa discussão preliminar compõe as
conclusões do presente relatório.

Programa Morar Perto, projetos sociais e moradia na área

central
Mesa

Vereadora Ana Martins (PCdoB); Vereador José Laurindo de Oliveira (PT); Vereador Nabil Bonduki
(PT); Vereador Ricardo Montoro (PSDB); Ricardo Gaboni, Assessoria Técnica Ambiente; Armelindo
Passoni, assessor do Secretário do Desenvolvimento, Trabalho e Solidariedade da Prefeitura do Municí-
pio de São Paulo; Regina Oliveira, Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos.

O Programa Morar Perto Organização:

Ricardo Gaboni UMM – União dos Movimentos de Moradia

Iniciou sua apresentação esclarecendo que o tra-
balho foi feito por diversas assessorias técnicas, enti-
dades e movimentos que atuam no centro. São eles:
Assessorias Técnicas Multidisciplinares:
AD, Assessoria em Habitação aos Movimentos
Populares
Ambiente, Trabalhos para o Meio Habitado
APROCOHAB, Assessoria Pró-Cooperativas
Habitacionais
CAAP, Centro de Assessoria à Autogestão Popular
Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos
Fábrica Urbana
Integra, Cooperativa de Trabalhos Interdisciplinar
João de Barro Arquitetura
Norte Assessoria
Passo Assessoria para Ações Sociais
Peabiru, Trabalhos Ambientais e Comunitários
Projeto Metuia
Usina, Centro de Trabalhos para o Ambiente Habitado
Politécnico di Torino
Promoção e elaboração:
UMM – União dos Movimentos de Moradia
Fórum dos Cortiços e Sem Tetos de São Paulo
MMC – Movimento de Moradia do Centro
MSTC – Movimento Sem Terra do Centro
ULC – Unificação das Lutas de Cortiços
Redação e apresentação gráfica (na primeira fase):
AD Assessoria em Habitação aos Movimentos
Populares
Integra Cooperativa de Trabalhos Interdisciplinar
A questão mais importante desse trabalho é a
proposta conjunta que se conseguiu articular e
discutir com todos os integrantes estabelecendo
uma posição única entre esses atores. A região da
proposta compreende os distritos de Freguesia do
Ó, Limão, Casa Verde, Belém, Tatuapé, Moóca,
Ipiranga, Vila Mariana, Barra Funda e todos os
distritos compreendidos na Administração Regio-
nal da Sé: Sé, República, Santa Cecília, Brás, Bela
Vista, Consolação, Cambuci, Pari, Liberdade e
Santa Ifigênia.
A situação da população que mora no centro e
no centro expandido é bastante precária. A situa-
ção urbana também demonstra certo abandono,
com fábricas desativadas, terrenos vazios, imóveis
à venda há bastante tempo... Todos os distritos
objeto da proposta fizeram parte da discussão com
os quatro movimentos de moradia e, em um pri-
meiro momento, alguns deles não fizeram parte da
proposta, mas foram incluídos porque existe um
trabalho desses movimentos além de serem distri-
tos com infra-estrutura consolidada. Percebe-se
também que a densidade habitacional é maior na
periferia do que nas áreas centrais.
Os dados de densidade utilizados para orientar
o trabalho trazem informações impressionantes. A
densidade habitacional do Pari é de 53,2 hab/ha, a
do Brás, 76,2 hab/ha, já a densidade de distritos
periféricos como os de Sapopemba é de 188,8
hab/ha e a do Itaim Paulista, 150,6 hab/ha.Já os
dados de uma pesquisa encomendada pela prefei-
tura sobre Cortiços mostram que a população
encortiçada em São Paulo era de 600 mil habitan-
tes, segundo o levantamento de 1994. É preciso

Comissão de estudos sobre habitação na área central 113

pontuar que existe a necessidade da realização de
um censo para atualização dos dados.
Os objetivos do programa são contribuir para
reabilitação do patrimônio histórico e arquitetôni-
co com ações de caráter cultural para a população
de baixa renda, especialmente a de cortiços.
As áreas de atuação e os agentes do programa
estão divididos como se segue:
Projetos Físico-Ambientais
Construção de unidades novas e reformas
(PAR/CEF e PAC/CDHU)
Construção de unidades novas em autogestão
(FMH/PMSP, PAR/CEF, PAC/CDHU)
Reformas e requalificação dos cortiços de origem
(FMH/PMSP e PAC/CDHU)
Criação de um programa especial PAR/CEF com
autogestão
Produção, reformas e readequação de moradia e
equipamentos para a população de rua
(FMH/PMSP)
Estudos de viabilidade para programas e soluções
inovadoras como a locação social
Projetos includentes para idosos, portadores de
necessidades especiais, solteiros, profissionais do
sexo. A locação social foi demandada principal-
mente pelos movimentos. A idéia é tentar pensar
habitação para todos os grupos que estão na região
central.
É fundamental estimular o repovoamento da
região central, já que a cidade está mais vazia no
centro do que na periferia. Esse é um dos objeti-
vos do programa.
Assessoria Jurídico-Legal: Estudo de viabili-
dade jurídica para a aquisição de imóveis de inte-
resse; Assistência jurídica com atuação judicial e
extrajudicial em causas coletivas relacionadas à
moradia; Orientação jurídica na elaboração de
documentos, estatutos e regulamentos; Elaboração
e aplicação de módulos (mini-cursos), esclarecen-
do questões jurídicas de interesse dos diversos
grupos, propiciando o pleno exercício da cidadania
e Desenvolver formas de controle que desestimu-
lem a comercialização de unidades habitacionais
por mutirantes, moradores, mutuários e outros. A
assessoria jurídico-legal é uma necessidade pre-
mente da população e deve fazer parte de um
programa desse tipo.
Trabalho sócio-cultural-educativo: Realizar
pesquisa para caracterização da comunidade; Rea-
lizar levantamento dos serviços existentes na regi-
ão nas diversas áreas: saúde, educação, cultura e
lazer e a sua capacidade de atendimento; Estabele-
cer programa de trabalho a ser desenvolvido, con-
siderando as características da comunidade;
Desenvolver atividades que propiciem a integração
dessa população no bairro e programas que auxili-
em na superação dos conflitos de convivência;
Elaborar plano de acompanhamento pós-
114 Comissão de estudos sobre habitação na área central
ocupação nos projetos; Desenvolver trabalhos de
educação ambiental e sanitária com as comunida-
des; Esses trabalhos serão desenvolvidos com
entidades que têm um trabalho mais centrado na
área social, que privilegiam essa área de atuação;
Mediação nos cortiços e organização social; Indi-
cação de demandas de famílias organizadas, mora-
doras de cortiços; Contribuição para a
identificação dos cortiços no bairro; Intermediação
e interlocução nos cortiços; Identificação de de-
mandas de famílias não-organizadas; Contribuição
para a formação, organização social e política dos
moradores; Identificação de cortiços no bairro.
Integração intersetorial, estudos estratégicos,
monitoramento e avaliação das ações (parceiros
nacionais e internacionais): Contribuição para
gestão de programas de reabilitação urbana; Contri-
buição com métodos e procedimentos de integração
intersetorial das ações; Métodos e procedimentos
para monitoramento e avaliação das ações; Inter-
câmbio com experiências internacionais;.
Financiamento/Fontes de recursos: PAR/CEF
– Programa de Arrendamento Residencial da Caixa
Econômica Federal; Programa de Carta de Crédito
Associativo/CEF; FMH/PMSP – Fundo Munici-
pal de Habitação da Prefeitura do Município de
São Paulo; União Européia – Fundo perdido (pro-
jeto em fase de elaboração); PAC/CDHU – Pro-
grama de Atuação em Cortiços da CDHU;
Pelos objetivos percebe-se que não é uma pro-
posta de planejamento e de construção de unida-
des apenas, mas que congrega o trabalho e integra
as várias assessorias, as que têm um perfil mais
técnico de arquitetura e engenharia com outras de
caráter mais social, junto ainda com os movimen-
tos organizados.
A preocupação na montagem desse programa
foi a de integrar projetos que antes eram isolados,
eram trazidos pelos movimentos, como prédios
isolados, nunca fazendo parte de um plano para a
região, não relacionando com áreas sociais e jurídi-
cas, por exemplo. Assim, o desenho desse pro-
grama preocupou-se com uma proposta de como
encaminhar a moradia na região central, integran-
do todas essas áreas.
A proposta de composição distrital do Morar
Perto – Centro é dividida em quatro: Centro-Leste
(Brás, Belém e Moóca), Centro-Norte (Barra Fun-
da, Santa Cecília, Bom Retiro e Pari), Centro-
Oeste (República, Consolação e Sé), Centro-Sul
(Bela Vista, Liberdade e Cambuci). Essa é apenas
uma proposta de divisão do trabalho dentro do
programa. O que levou à definição não foram só os
cortiços mas a existência de demanda organizada.
Já existem alguns projetos nas regiões demar-
cadas e abaixo seguem-se as características de
alguns deles:
Centro-Leste O programa foi dividido nas seguintes etapas
Experiências recentes (Brás, Belém e Moóca) para sua execução:
A – Participantes: Assessorias multidisciplinares
Projeto Piloto de Cortiços “Casarão”, mutirão e (contratadas pela PMSP); Movimentos (contrata-
autogestão em conclusão (FMH-PMSP). dos pela PMSP);
End.: Av. Celso Garcia, 849 B – Participantes: Assessorias multidisciplinares,
Nº UHs = 182 Movimentos, Sehab, Cohab, ARs, CDHU, CEF,
5 pavimentos Associações de Bairro
Área média útil/UH = 31,50m2 C – Participantes: Assessorias, Movimentos, Se-
Financiamento: FMH-PMSP hab, Cohab, ARs, CEF, CDHU, Construtoras,
Início da obra: 14/11/1991 ONGs
As ações necessárias para viabilizar este pro-
Projeto de Reabilitação do Edifício Banespa, em grama Sehab/PMSP dentro do escopo do pro-
fase de aprovação (PAR-CEF) grama seriam as seguintes:
End.: Av. Celso Garcia, 787 Contratação de Escritórios ou Assessorias Mul-
Nº UHs = 84 tidisciplinares para os estudos dos distritos; Con-
5 pavimentos vênio Sehab/PMSP e movimentos; Convênios de
Área média útil/UH = 27m2 cooperação internacional – Comunidade Européia
Financiamento: PAR-CEF (Politécnico di Torino/Itália)
Início da obra: abril/2001 Convênios com universidades brasileiras
Outro ponto que normalmente é um entrave
Estudos “Rangel Pestana” PAR-CEF, em estudo a para vários projetos pontuais é a necessidade de
aquisição de imóveis privados (PAR-CEF) revisão da legislação urbanística e de edificações
End.: Av. Rangel Pestana Sehab/PMSP. São algumas delas:
Nº UHs = 98 Revisão do Código de Obras e da legislação de
10 pavimentos habitação de interesse social para viabilizar solu-
Área média/UH = 38m2 ções econômicas com qualidade
Início da obra: 2ºsemestre/2001 Criação de instrumentos urbanísticos que colo-
quem os atuais terrenos ociosos no mercado e
Projeto “Belém” (Cohab), projeto em área da pressionem para a baixa dos preços (criação de
Cohab-SPEnd.: R. Toledo Barbosa, 529 ZEIS).
Nº UHs = 160 Aceleração da análise e aprovação dos projetos
6 pavimentos por parte da prefeitura nos setores de Aprov, Par-
Área média útil/UH = 42m2 solo, etc.
Situação: paralisada em 1992 Projeto de lei de isenção de taxas ou emolu-
mentos, desonerando as famílias envolvidas.
Centro-Norte Uso de decretos de interesse social conforme o
Experiências recentes (Barra Funda, Santa Cecília, Bom caso.
Retiro, Pari) Elaborar legislação sobre herança vacante.

Projeto Pirineus Uma experiência importante foi realizada na ci-

End.: Rua Pirineus X Rua Brigadeiro Galvão
7 pavimentos
Área média útil/UH = 32m2
Financiamento: PAC/CDHU
Situação: demolição concluída – obra paralisada.
Estimativa para retomar em 2 meses
Um conceito fundamental para a compreensão
das etapas é o conceito de perímetro. Perímetro é
o nome que foi dado para a delimitação de um
conjunto de quarteirões que possuam um “pro-
blema habitacional”, como os cortiços, e a “solu-
ção habitacional”: galpões industriais, terrenos
vazios, edifícios e cortiços com vocação para re-
forma. Os objetivos são identificar e definir con-
juntos de quadra e sempre propor alternativas
ligadas a demandas que existem, identificando os
cortiços nas quadras.
dade de Santos, onde foi feito um trabalho de Identi-
ficação, Caracterização e Desenvolvimento de
Metodologia para Intervenção nos Cortiços do Cen-
tro da Cidade. Essa metodologia incluiu:
Uso do solo na área de pesquisa, Levantamento,
Cadastro, Implantação, Elevações, Características
Gerais
Caráter integrado da intervenção no perímetro
Habitação (de interesse social e outras)
Comércio e Serviços
Lazer e Cultura
Equipamentos e Mobiliário Urbano
Educação, saúde e geração de emprego e renda
O período de execução dos serviços mencio-
nados acima foi:
Levantamentos e identificação dos perímetros:
2 meses

Comissão de estudos sobre habitação na área central 115

Elaboração da proposta para um perímetro:
3 meses
Área de intervenção: ± 400 hectares
(±150 quadras)
Custo da Intervenção: R$362,50/hectare
Esse trabalho foi feito a partir de contrato fir-
mado pela CDHU com a assessoria técnica Ambi-
ente e foi para toda a região central de Santos. Há
semelhanças ao que se está propondo mas sem a
participação e sem o levantamento social. Nesse
trabalho, foi feita só a parte física mas não tem a
característica que tem o Morar Perto que seria a
integração com o movimento organizado e o le-
vantamento social da região para a melhor com-
preensão da situação dos cortiços. Na proposta de
Santos, muitos imóveis seriam mantidos com os
usos já consolidados, mas havia também a propos-
ta de intervenção e desapropriação de áreas, man-
tendo e criando novos prédios integrados aos que
já existem.
Projetos sociais nas áreas centrais
Armelindo Passoni
Os projetos da Secretaria do Trabalho, Desen-
volvimento e Solidariedade para a classe mais po-
bre da cidade são os seguintes:
– Projeto Banco do Povo (deve começar a partir
de setembro)
– Renda Mínima
– Começar de Novo, para pessoas acima de 40
anos
– Bolsa-Trabalho, para jovens a partir de 16 anos
– Programas de economia solidária, formação de
cooperativas e tudo que as envolve
– Requalificação profissional, para pessoas de 21 a
30 anos, convênio com centrais sindicais, progra-
ma que será implantado
– Trabalho e desenvolvimento na cidade (progra-
ma que será implantado)
São Paulo, maior cidade da América Latina, já
gerou alto nível de emprego na indústria, foi o
estado que mais empregou pessoas no setor indus-
trial e hoje já não são oferecidos empregos neste
nível. São Paulo adotou outro rumo econômico
tornando-se uma cidade mundializada, que traz em
si a desintegração do trabalho que é o desemprego.
Além disso, a cidade sofre hoje todo tipo de
degradação no perímetro urbano mais antigo. A
nova economia procura setores e regiões como
Berrini, Tatuapé, parte da zona norte e Itaim.
Com o Banco do Povo, micros e pequenos
empreendedores populares poderão acessar em-
préstimos. O modelo é o Banco feito em Santo
André, que fez empréstimos de R$ 1.500 a R$
2.000. Os empréstimos são em média de R$ 5 mil
para o próprio negócio, R$ 10 mil para pessoa
física e R$ 25 mil para cooperativas.
116 Comissão de estudos sobre habitação na área central
A proposta para o Banco do Povo é começar a
funcionar em setembro e será implantado em 20
regiões da cidade. As sedes do Banco do Povo
nessas regiões devem atingir 500 mil pessoas. Essa
é a média baseada nos 96 distritos da cidade de são
Paulo. Essa proposta deve ser concluída ate o fim
de 2002. Neste ano, serão implementadas seis
agências, que estarão no chamado começo da peri-
feria como Santo Amaro, Tatuapé etc. Os agentes
de crédito dessas agências vão atender à cidade
como um todo, por isso teriam também condição
de atender cortiços e moradores da região central.
Em relação aos programas de economia solidá-
ria, já existem tratativas com a administradora
regional da Sé, Clara Ant, para um projeto de ela-
boração de cooperativas de vassouras e uniformes
para o centro. Existem outras em estudo sobre
reciclagem de lixo. Talvez essas iniciativas possam
ajudar nesse trabalho no centro. Essas cooperati-
vas são prioridade para o Banco do Povo, para
todas as pessoas com iniciativas nessa região. A
diferença do Banco do Povo para um banco co-
mercial, é que as exigências nesse banco são soli-
dárias, são preocupações em relação ao projeto
que o solicitante tem e à relação entre sua condi-
ção de pagamento e sua produção. Os parceiros da
prefeitura para o Banco do Povo são CEF, Banco
do Brasil, Sebrae e um convênio também com o
governo do estado.
O programa Renda Mínima tem outra caracte-
rística: pessoas de renda até três salários mínimos.
Os programas sociais, a não ser o Banco do Povo,
vão atender 309 mil famílias na cidade, principal-
mente o programa Renda Mínima, que atinge hoje
9 mil pessoas. Um dos maiores programas sociais
do país atualmente é o de Belo Horizonte, que
atinge 7 mil pessoas. Somente nessa primeira fase,
o programa vai atingir 10 distritos na cidade de
São Paulo. São 96 distritos: atingindo 10 distritos,
atinge-se 9 mil pessoas. A proposta é atingir, pelo
menos até o fim do ano, 60 mil famílias e, até o
ano que vem, 120 mil famílias das 309 mil
inicialmente previstas.
A Secretaria está gradativamente avançando no
sentido de implementar bolsões regionais. Parai-
sópolis, por exemplo, é um bolsão de pobreza em
uma região mais desenvolvida. Os critérios para a
escolha dos distritos para os programas foram a
taxa de desemprego, o índice de violência e a ren-
da familiar. Na zona sul, escolheu-se Campo Lim-
po, Capão Redondo, Jardim Ângela, Parelheiros,
Grajaú; na zona norte, Brasilândia e Anhanguera, e
na zona leste, Lajeado, Tiradentes e Iguatemi. São
hoje 10 distritos atingidos. A idéia é sempre traba-
lhar em bolsões de pobreza, em áreas atingidas
pelo desemprego e pobreza.
Em relação à área central, tem-se, portanto, a
instalação do Banco do Povo, que este ano estará
em seis regiões da cidade, e os programas relativos
à economia solidária, em tratativas com AR-Sé.
Importante também lembrar que a Secretaria da
Saúde está implantando 1.700 equipes de médico
de família e que seria interessante procurar a secre-
taria da saúde para integrar o médico de família
nos projetos sociais.
Projetos sociais e habitação no centro
Regina Oliveira
Os programas apresentados pelo assessor da Se-
cretaria, seis projetos, são objeto de reivindicação
dos moradores do centro. Sabe-se da dificuldade
que é a viabilidade de programas habitacionais no
centro sem um suporte que possibilite o pagamento
para sustentação desses mesmos programas. O
exemplo do mutirão do Casarão, iniciado em 1991,
e as dificuldades que se encontram pela situação em
que as famílias vivem. Os programas são suportes
para que as famílias consigam sustentar projetos
habitacionais. Assim, é imprescindível que os pro-
gramas sociais vão para centro. O Centro Gaspar
Garcia de Direitos Humanos assessora o Casarão.
De aproximadamente 800 moradores, 350 são cri-
anças e adolescentes. Não há muita atividade para
eles. Com muita dificuldade conseguem-se imple-
mentar alguns projetos como o Projeto Metuia. Mas
há idosos, mães chefes de família e adolescentes,
que estão o tempo inteiro sujeito ao tráfico. Quem
mora em ocupação sabe bem disso pois o movi-
mento social organizado exerce controle para que o
tráfico de drogas não entre na comunidade porque
seu apelo é muito maior. Enquanto o programa
Bolsa-Escola paga R$ 45, qualquer menino de rua
ganha R$ 50 por dia. É preciso refletir sobre esses
programas.
Outra questão que destacou foi a do morador
de rua, porque quando se fala em viabilizar progra-
mas de habitação para morador de rua, quando se
pensa nos programas criados para a população de
rua, ainda se pensa em albergues e não em progra-
mas de geração de renda que possam capacitar essa
população. Em todos os fóruns, o que o morador
de rua quer é moradia e trabalho. Chega de albergue
e sopão, chega de paliativo. Políticas sociais sérias
têm de ser implantadas e deve-se ter retorno disso.
A questão dos projetos sociais dentro dos progra-
mas habitacionais tem de ser pensada dentro de
uma articulação entre os diversos atores sociais,
Prefeitura e Câmara, porque a população não tem
como ficar esperando, não dá para esperar quatro
anos. Quando chegam os projetos sociais para o
centro? São eles que podem diminuir a vulnerabili-
dade da população e que podem dar subsídio a um
programa de habitação sério no centro. Não é pos-
sível pensar só em habitação, pois quando termi-
nam os projetos, a população continua lá, continua
sendo discriminada, continua sendo marginalizada...
No Casarão, por mais que a população já esteja
Comissão de estudos sobre habitação na área central
morando em edifícios, é discriminada no bairro
como população encortiçada. O que fazemos para
que isso não aconteça? Os movimentos estão fa-
zendo propostas sérias, junto com assessorias nas
quais a proposta seria não atender apenas a moradia
porque sabe-se que há outras coisas. Os movimen-
tos estão fazendo sua parte e a prefeitura tem de dar
respostas, o estado tem de dar respostas, o governo
federal tem de dar respostas, porque são eles efeti-
vamente que podem implantar as políticas.
Vereador José Laurindo de Oliveira
O vereador apontou para o fato de ser essa a úl-
tima sessão e de se estar caminhando para as con-
clusões do trabalho da comissão. Apontou para o
farto material produzido, que ajudará a compreen-
der a problemática que envolve o centro velho de
São Paulo e suas potencialidades. Certamente, o
produto desta comissão vai nortear a ação da admi-
nistração no que tange ao reaproveitamento do
centro de São Paulo, das áreas degradadas do centro
velho, buscando respeitar a vocação natural e a
história do centro, mas procurando o reaproveita-
mento de toda infra-estrutura criada ao longo dos
anos e que, em razão de um crescente esvaziamento
econômico na área central, além de um grande grau
de obsolescência, está inaproveitada.
Esta comissão colheu material significativo das
múltiplas visões do problema, elemento fundamen-
tal para guiar e orientar a atividade legislativa no que
diz respeito às respostas do poder público munici-
pal para políticas do centro.
E, em um curto espaço de tempo, segundo o
vereador, pode-se ter a crítica da cidade e da opini-
ão pública, disponibilizando o produto gerado nessa
comissão a todo o público. A busca da compreen-
são melhor da problemática do centro, o maior
conhecimento de problemas que envolvem o cen-
tro pelos legisladores permitem que a CMSP possa
melhor guiar as potencialidades do centro de São
Paulo.
O problema da moradia no centro
Vereador Ricardo Montoro
O intenso e desordenado processo de urbaniza-
ção da cidade de São Paulo foi, em grande parte,
alimentado pela falta de planejamento em setores
essenciais da infra-estrutura social e urbanística, que
recebe o impacto direto das pressões de demanda,
construídas pelos fatores sociais e econômicos as-
sociados às migrações de carências nacionais e à
perversidade do modelo econômico de concentra-
ção de renda.
Hoje, cerca de 56% da população da cidade de
São Paulo vive em habitações que, de um modo ou
de outro, orbitam na insegurança legal ou na pro-
miscuidade social. São famílias inteiras vivendo sob
117
a violência, sem saneamento e sem infra-estrutura,
que não podem oferecer a seus filhos, nascidos e
criados nesse ambiente de carências cumulativas,
perspectivas dignas de desenvolvimento pessoal.
Concentrados nas áreas mais centrais e em pólos
regionais, os cortiços abrigam uma população de
aproximadamente 600 mil pessoas. Refletem o
processo de degradação urbana imposto pela au-
sência de políticas públicas de preservação e de
desenvolvimento urbano, ao mesmo tempo em que
se constituem alternativa de solução de moradia com
redução dos custos de transporte, pois são viabiliza-
das em área com alguma oferta de emprego.
São as mais perversas modalidades de submora-
dia pois, escondido atrás de fachadas, abriga-se um
implacável controle do “senhorio”.
A cidade de São Paulo está marcada por pro-
fundas desigualdades. Elas se revelam de forma
dramática nas situações de exclusão social, de priva-
ção de direitos e de carências de condições básicas
de vida. Conhecer como as desigualdades se mani-
festam é um passo decisivo para transformar essa
realidade.
Todos sabemos que São Paulo está passando
por um processo lento de esvaziamento das áreas
centrais, com a saída de escritórios e, particularmen-
te, da classe média moradora. Esse processo não
estancou, e São Paulo se transforma aos poucos
numa cidade só de serviços, com as grandes indús-
trias abandonando o município. Tudo isso, ao
mesmo tempo em que é um problema, também cria
uma oportunidade na medida em que temos um
estoque de terrenos e de imóveis que deverão ser
aproveitados para a habitação, porque a cidade é
feita prioritariamente por sua habitação e por seus
habitantes. Nesse sentido, sabemos que a nossa
administração estadual está assinando vários convê-
nios com a Prefeitura de São Paulo, para que as
ações sejam complementares. Tecnicamente, o
PAC – Programa de Atuação em Cortiços, vai se
dar nas áreas centrais e em diversos bairros dotados
100% de infra-estrutura e equipamentos. Nesse
âmbito é que serão construídas e ofertadas as uni-
dades habitacionais.
É preciso trabalhar nas duas pontas: do proble-
ma e da solução. Ao mesmo tempo em que a
CDHU, com a Prefeitura, estiver realizando uma
oferta de unidades habitacionais, também terá que
fazer uma intervenção nos cortiços, porque não
basta atuar sobre a situação da oferta se não for
modificada a situação do cortiço. Hoje sabemos que
o cortiço apresenta-se como um problema pior que
o da favela, tendo em vista a falta de privacidade e a
forte insalubridade.
Em estudos realizados recentemente chegou-se
à conclusão de que “é a pior habitação, no melhor
endereço”. Essa contradição tem que ser trabalha-
da, e usada a favor do programa. Novamente, ao
mesmo tempo em que se vai ofertar moradia, a
118 Comissão de estudos sobre habitação na área central
intervenção nos cortiços terá que ser realizada.
Esperamos que esta Comissão de Estudos sobre
Habitação na Área Central, com um trabalho a-
brangente, possa com uma ação integrada de go-
verno e sociedade superar o grande desafio, que é a
questão da habitação nessa região. O trabalho reali-
zado nas reuniões preliminares por todos os mem-
bros da Comissão, dos palestrantes, das
organizações por movimentos de moradias, veio
nos mostrar as diferenças e desigualdades da cidade
de São Paulo, que hoje representam quatro grandes
desejos para a cidade, a partir dos padrões mínimos
de cidadania:
– Que São Paulo viabilize condições de auto-
nomia econômica para se construir uma política
urbana e habitacional, articulada nas diversas esferas
de governo: Municipal, Estadual e Federal, de for-
ma suprapartidária;
– Que São Paulo assegure de modo crescente o
máximo de desenvolvimento humano a todos;
– Que São Paulo ofereça o máximo possível de
qualidade de vida a todos os moradores;
– Que São Paulo garanta eqüidade, isto é, uma
situação de igualdade, sem discriminação, sem ex-
clusão e sem segregação entre as pessoas
DEBATE
Paulo de Tarso Witkowski Frangetto, Secretaria
de Assistência Social (SAS), Coordenação do Pro-
grama de Atenção à População de Rua – Na Secreta-
ria, temos a preocupação de uma demanda da
população de rua que está se organizando, está rei-
vindicando seus direitos e ajudando a mudar formas
de assistência, dos mecanismos clássicos de albergues
e de distribuição de alimentos. O importante é que
hoje estamos desenvolvendo um programa de eco-
nomia solidária para a população de rua, baseado no
decreto que a prefeita assinou no dia 2 de janeiro, um
regulamento da lei do povo da rua . Temos no artigo
5o, parágrafo oitavo, o incentivo à cooperativa. É
diante dessa questão que podemos desenvolver junto
à AR-Sé o projeto de uma cooperativa de catadores
de papel, hoje situada na rua Barão de Iguape, 950,
primeiro projeto do núcleo de incentivo à economia
solidária. É importante que o banco do povo esteja
organizado para as cooperativas de catadores poderem
financiar seus equipamentos e assim terem uma viabi-
lidade econômica. Que não seja simplesmente um
projeto piloto, mas que possamos fazer um pool para
a cidade de São Paulo em relação aos catadores e,
assim, ajudarmos na regulamentação desta profissão.
 É importante colocar que a população de rua
trabalha, e trabalha muito, e de forma desorganiza-
da, sob o ponto de vista sindical e de direitos traba-
lhistas. Os catadores são fundamentais para a
população de rua e ajudam a dar resposta para essas
questões apresentadas porque 50% da população de
rua trabalha na coleta do nosso lixo de forma in-
formal. Apenas 30% da totalidade dos catadores
estão no centro da cidade, mas um catador que não
tem direitos trabalhistas, que não se beneficia de
nenhuma forma de assistência, nem tem como
justificar renda para entrar nos projetos de moradia
– o que é fundamental. Mas se eles estiverem orga-
nizados em cooperativas, poderão entrar nos proje-
tos de moradia. Um catador hoje, da maneira como
está, será um morador de rua no futuro, porque
quando ele perde a capacidade de puxar um carri-
nho, ele com certeza não tem formas de assistência
ou de direito previdenciário, desta forma será mais
um morador de rua.
Não podemos mais permitir que, sem nenhuma
assistência, sem nenhum direito trabalhista, estes
homens e mulheres que trabalham duro dia após
dia sustentem uma indústria de papel que tem mais
de 40 anos no país explorando esta mão-de-obra e
necessita deste trabalho para ser viável economica-
mente mas nunca apoiou a regularização deste pro-
fissional e, em última instância, é quem o leva à
miséria e à exclusão. A indústria de papel só fun-
ciona com a reciclagem e só é viável com essa estru-
tura e nunca forneceu nenhum direito a esses
trabalhadores, cabe ao poder público cumprir a
constituição e apoiar as cooperativas destes traba-
lhadores.
Rosangela Paz, Professora da Unisa e asssessora
do vereador Nabil Bonduki – Gostaria de fazer
algumas reflexões sobre os projetos sociais. Sabe-se
que hoje, na prefeitura, temos nas várias secretarias
uma série de ações. Além de ações da Secretária do
Trabalho, temos ações na SAS, na Secretaria de
Educação, na Saúde. Talvez seja exatamente aí, nos
programas sociais, em que se observa a maior frag-
mentação dessas ações.Várias falas vão no sentido
de uma ação integrada, mas fala-se nisso muito no
ideal. É preciso começar a pensar como se enfrenta
a ação integrada. A SAS tem ações, assim como a
Secretaria do Trabalho, a saúde e a educação.
Como se faz para avançar? O primeiro ponto é
ter um mapa e conhecer quais são essas ações. Exis-
te uma rede direta da prefeitura, mas existe uma
rede de ações conveniadas e de iniciativa da socie-
dade. É necessário que se tenha conhecimento e as
ações têm de ser articuladas entre si. Esse é o ponto
de partida. Seria muito bom para os movimentos e
para os grupos organizados saber quais são essas
ações. Sabe-se que são precárias, debilitadas, não
atendem à demanda. Mas o ponto de partida é saber
o que existe na área central de equipamento social, o
Comissão de estudos sobre habitação na área central
que existe de atendimento e, a partir daí, como é que
essa ação pode ser articulada e integrada.
É necessário também resgatar a experiência de
Santo André, do programa integrado, que tem uma
diferença muito importante do que se está apresen-
tando aqui. É mais do que pensar uma integração
do que já existe. Que está fazendo Santo André? A
partir de um convênio com o BID montou-se a
coordenação do programa integrado. A prefeitura
fez uma experiência piloto que deu certo, foi premi-
ada na Conferência de Istambul +5. A prefeitura
parte da questão habitacional: os programas sociais
têm de dar suporte para a habitação porque, senão,
a população fica por um tempo mas acaba saindo já
que não tem condições de ficar ali. Então, o que faz
o programa integrado? Mantém a população com
todas as outras ações, como por exemplo, o renda
mínima, a bolsa trabalho etc., todos agindo naquele
programa habitacional. Por exemplo, foi seleciona-
da uma área onde vai ser feito um programa habita-
cional. Todos os programas atuam juntos naquela
área. Todas as famílias são atendidas pelo renda
mínima, pelo bolsa trabalho, pelas ações da assis-
tência e pelas ações da educação. Assim, Santo
André está mostrando como consegue passar de
situação de exclusão para a de inclusão e acompa-
nhar as famílias nas ações. Em Santo André o pro-
grama deu muito certo e agora estão ampliando
para cidade inteira. O lugar de moradia é o ponto
de partida, de onde se articulam as ações. Seria
importante conhecer a experiência, ouvir as lideran-
ças da cidade. Além disso, montar um mapa das
ações e uma primeira articulação e, a partir daí,
tentar construir no centro um programa piloto de
ação integrada.
Suzi Chispita, Movimento Guarulhos de Moradia
– Abordei essas questões sociais de movimentos e
prédios ocupados pela população de baixa renda da
área central. Regina deu resposta bastante satisfató-
ria, Ricardo também, fiquei satisfeita com as respos-
tas. Mesmo porque eu citei exemplos de alguns
prédios ocupados no centro pela população de
baixa renda e que são vistos como cortições pela
sociedade. Já morei nesses prédios e tenho experi-
ência para contar a respeito. Não é só colocar a
população de baixa renda no centro e deixar que se
virem. Não tem como se virar, pois questão cultural
da baixa renda é uma questão muito difícil de se
enfrentar e conviver. Programas sérios para ajudar
essas pessoas são necessários.
Morei na rua General Osório, no edifício Júlia
Cristianini, que é muito discriminado. Não foi pro-
gramada a ocupação por moradores de baixa renda,
mas é terrível de se conviver. Em relação à fala do
Nabil, sobre a valorização e que não se deve deixar
haver especulação, é preciso pensar também que os
proprietários, na hora de vender seus imóveis, que-
rem mais dinheiro e nós, menos.
119

Silvestre dos Santos Ferreira, ex-coordenador da
ocupação da Rua Brigadeiro Tobias – O prédio está
em negociação final com a CEF, estamos todos
felizes pois está na fase final para ser assinado pela
CEF. Mas também estamos tristes, pois há famílias
que fazem parte da demanda e outras 16 que não
fazem parte da demanda. Foi falado pela prefeitura
que essas famílias que fazem parte da demanda e
não foram atendidas têm lugar para ir, após a cons-
trutora definir o dia para elas saírem. Outras que
não têm pra onde ir estão preocupadas, confiando
no movimento.
O objetivo do movimento por moradia é orga-
nizar a população de baixa renda, é tirar pessoas da
baixa renda para que futuramente você tenha mo-
radia digna. Mas, mais tarde, depois do processo de
negociação e da compra do prédio, não é bem isso.
O que falaram não foi isso. O movimento é para
baixa renda e começa a reclamar. No estatuto, na
lei, todo cidadão tem direito à moradia, seja ele
trabalhador, seja ele catador, não pode ficar de fora.
O mesmo direito vale para quem não tem renda,
porque essas pessoas acreditam no movimento,
acreditam que futuramente ela vai ter um endereço
e condições de conseguir emprego. Quando se fala
que é do movimento e da ocupação, as pessoas se
acham na obrigação de ir para a periferia, de ser
empurrada para ir para a periferia, pois o custo de
vida lá é menor...
Lisete Gomes das Neves, MSTC, Movimento de
Moradia Sem Teto do Centro – Queria solicitar in-
tervenções em cortiço. Existe o proprietário, são
despejadas famílias e, depois, o cortiço fica fechado
sem utilidade nenhuma. Na rua Guaianazes há uma
empresa que não admite pobre morando ao lado:
chamam a polícia, que pode tirar em 24 horas. A
empresa retira essas famílias e elas são jogadas na rua
por uma empresa particular. É necessário que haja
uma intervenção da prefeitura perante proprietários
de cortiços vazios que não deixam jogar famílias na
rua, que não têm nada a ver com isso porque não
querem pobres ao lado ou em frente. Deve haver
uma multa para esse proprietário para quando o
cortiço ficar vazio. É necessário um fim social para
esses imóveis. Vazio, o imóvel não tem fim algum e
mesmo quando é ocupado por famílias de baixa
renda, quem mora lá dentro são ratos e baratas. É
direito do proprietário ter imóveis, sabemos disso,
mas também é direito da população pobre morar.
120 Comissão de estudos sobre habitação na área central
É importante que exista também um projeto pa-
ra pessoas idosas. Porque os idosos vão para alber-
gue, são tratados como indigentes e, no dia
seguinte, às sete da manhã, são jogados de novo na
rua. Albergue não constitui família e não é isso que
queremos. Queremos uma casa, albergue não é
casa, é depósito de gente. Muita gente trabalha toda
uma vida e hoje é jogado na rua porque não tem
onde morar. Aqui no Brasil não existe programa
habitacional; é preciso muito boa vontade para não
deixar famílias jogadas na rua. Nós confiamos na
prefeitura e esperamos que esses programas saiam.
Elisângela Fátima da Silva, MSTC, Movimento
de Moradia Sem Teto do Centro – Gostaria de
chamar atenção ainda para os projetos sociais, tudo
o que os moradores de cortiços gostariam de estar
falando. Quais são os critérios da Renda Mínima,
do Bolsa Escola e outros? O morador de cortiço,
no meu entender, está dentro desses critérios, mas
não estão sendo atingidos por esses programas, não
chegaram no centro. É necessário um esclarecimen-
to sobre os critérios. Pelo que foi dito sobre crité-
rios, nós estamos contemplados.
Lita, moradora do centro – Proponho que os corti-
ços fossem comprados por entidades para ser alu-
gado por pai ou mãe migrante que vem só
acompanhar os filhos no estudo, que não precisa
comprar patrimônio permanente. Por outro lado,
importante que exista moradia pequena para estu-
dantes. Os senhores podem sugerir a USP ou ou-
tros lugares. Só que, antes de ir para a USP, onde
vai ficar durante anos antes de entrar? Como estu-
dante, sai prejudicado. Vim para estudar, estou há
25 anos. O emprego não era adequado para estudar
e investi na minha filha. Todos os migrantes lá de
fora gostariam que a cidade alojasse o cidadão estu-
dante também. Vamos abraçar essa causa, o aloja-
mento estudantil.
Agostinho Araújo, desempregado, morador no
Centro – São Paulo cresceu e precisa parar. Quem
nasceu em São Paulo, cresceu, se formou, precisa
mudar.
Regina Oliveira – Por que não podemos pensar
projetos junto com o movimento organizado? Tem
de levar para bolsões de pobreza mas trazer tam-
bém para a população que já está organizada.
Armelindo Passoni – Já tivemos uma primeira
reunião discutindo com pessoas do centro, ambu-
lante, a administradora regional e o secretário para
alguns projetos integrados no centro. No momento
não há condições de se integrar os projetos. A Se-
cretaria não tinha recursos para colocar nesse pro-
grama. Os governos anteriores não investiram, não
criaram nenhum tipo de programa e não tinha or-
çamento. Foi necessário tirar de outros programas
para obter no máximo 69 milhões de reais. Foi
discutido onde aplicar melhor e iniciar o programa.
A partir de setembro, o Banco do Povo vai estar
operando na cidade toda. São seis agências aten-
dendo a cidade como um todo e a prioridade é
onde tem trabalho integrado, tanto de habitação
como de cooperativas. Seria interessante ver a inte-
gração dessas cooperativas. Quando falei de coope-
rativas de vassoura, essas envolvem milhares de
pessoas... A população que trabalha com reciclagem
vai vender para companhias de varrição de lixo. O
mesmo acontece com a questão do uniforme.
Regina Oliveira – Hoje, quando se vai nos lugares,
vê-se que a saúde tem um mapa, a educação tem
um mapa, a habitação tem um mapa, todos têm
tantos mapas que não sabemos a qual recorrer. O
grande problema da SAS é que trabalha na linha do
assistencialismo. Enquanto essa linha não for modi-
ficada, vai ficar inviável porque eles não escutam a
população de rua, as reivindicações da população.
Um outro problema é o da burocracia, que impede
o acesso de fato à informação.
Quanto à Lei Moura, no Centro Gaspar Garcia
está-se terminando um levantamento no Bom Reti-
ro no qual constatou-se vários absurdos. Por exem-
plo um cortiço com 21 quartos, 84 famílias, 3
banheiros. Por conta do racionamento de energia
dois banheiros foram fechados. Os 21 quartos fica-
ram com um banheiro apenas. O argumento utili-
zado pelo intermediário e pelo proprietário é o
seguinte: ‘nem adianta reclamar porque a prefeitura
não vai vir aqui fiscalizar e o cortiço é meu; eu faço
nele o que bem entender’. A Lei Moura é complica-
da, mas seria um mecanismo para fiscalizar abusos;
sabe-se que acontece porque ninguém vai fazer
nada mesmo. No exemplo dado, se for fechado
Comissão de estudos sobre habitação na área central
aquele banheiro, a população que se vire! Aliás o
que se faz com leis que foram criadas e que não
servem para nada? É necessário pensar o bairro
para não serem criados guetos. Porque as famílias
tendem a ficar confinadas naquele bairro e isso eu
considero como um problema mesmo. Acho que
ações integradas poderiam minimizar isso para que
a população pudesse ter acesso àquele bairro, ao
bairro onde ela mora.
Ricardo Gaboni – Em relação ao Morar Perto. É
uma proposta para nossa cidade! Por ser assim é
que nós entendemos que deveria partir da prefeitura
para articular governos, mas talvez uma visão me-
nos distante, independente dessa articulação gover-
no federal-governo estadual, entende que, tendo
projeto para regiões centrais desenvolvido e viabili-
zado, se consegue trazer recurso para nossa cidade e
para os projetos que existem já mas que estão soltos.
Viu-se a quantidade de recursos que existem e que
não estão disponibilizados. Não se consegue ter a
capacidade de trazer esses recursos para projetos da
nossa cidade. Pelo programa Morar Perto, acredita-
mos que poderia estar viabilizando esse também.
Uma comparação: no projeto da rua Pirineus, o
custo hoje seria R$ 25.000,00 incluindo a obra pron-
ta. Na mesma CDHU, está-se produzindo habitação
na periferia sempre superior a R$ 30.000,00 a unida-
de. Aqui na rua Pirineus, a duas quadras do metrô, o
custo final é R$ 25.000,00 e construímos na periferia
sempre acima de R$ 30.000,00. Alguma coisa está
errada. Esses números assustam e mostram o quanto
é importante estar ocupando o centro melhor do que
hoje tem sido feito.
121
122 Comissão de estudos sobre habitação na área central
Conclusões, recomendações e propostas
A Comissão de Estudos de Habitação na Área
Central, após ouvir em sete sessões técnicas públi-
cas representantes do poder público municipal e
estadual, Caixa Econômica Federal, movimentos
de moradia, ONGs, técnicos e professores univer-
sitários, e visitar vários prédios ocupados por
movimentos de moradia na região, concluiu ser
fundamental a implementação de um conjunto de
ações executivas e legislativas objetivando estimu-
lar a implantação de empreendimentos habitacio-
nais de iniciativa pública e privada na área central
e consolidada do município de São Paulo.
No marco do Plano Reconstruir o Centro, é
indispensável criar condições para compatibilizar
o processo de recuperação da área central com o
desenvolvimento de um conjunto de programas
voltados para a população de baixa renda que
mora e trabalha na região, entre os quais se desta-
ca a habitação de interesse social, na perspectiva
de garantir a inclusão social.
A Comissão constatou o enorme potencial da
região para a função habitacional de baixa e média
renda e a importância para a cidade de povoá-la,
na perspectiva de reverter o processo de cresci-
mento horizontal da cidade e dar melhor aprovei-
tamento às áreas já servidas de infra-estrutura e
equipamentos sociais e urbanos. Ao aproximar a
habitação social da zonas concentradoras de em-
pregos a necessidade de deslocamento na cidade
tende a reduzir, representando menor desgaste
físico e despesa financeira para o trabalhador bem
como a diminuição da demanda por transporte,
com evidentes ganhos urbanos. O impacto seria
assim extremamente positivo para a cidade e para
os trabalhadores e moradores da área central que,
historicamente têm sido excluídos da região nos
processos anteriores de recuperação ou renovação
urbana, dando a esta proposta um ineditismo ex-
tremamente importante.
Comissão de estudos sobre habitação na área central
Sua viabilização enfrenta, entretanto, fortes
constrangimentos tais como: preço da terra e dos
imóveis, considerando a renda da população e os
limites das linhas de financiamentos existentes;
legislação urbana e edilícia ultrapassada e inade-
quada para a produção de habitação de interesse
social na área consolidada da cidade; ausência de
uma efetiva ação conjunta entre os três níveis de
governo; desarticulação entre os programas urba-
nos e sociais; inexistência de subsídio para atender
adequadamente a população de baixa renda; e a
falta de informações precisas sobre a dimensão e
características da questão da moradia na região.
Objetivando enfrentar estes e outros desafios,
a Comissão sugere um conjunto de recomenda-
ções e propostas. Estas foram organizadas por
assuntos, apresentando de modo articulado as
diretrizes adotadas e as propostas sugeridas. Em-
bora tenha se buscado detalhar as propostas, as
limitações próprias de uma Comissão de Estudos
do legislativo dificultaram este objetivo. Apesar
disso, julga-se que o resultado permite delinear
com clareza o caminho para equacionar a questão,
nos seus vários aspectos. Espera-se que o apro-
fundamento desejado possa ser logrado a partir
das diretrizes e recomendações aqui apresentadas,
no desdobramento dos trabalhos da Comissão e
nas ações que estão sendo desenvolvidas pelo
poder público.
Assim, as recomendações estão organizadas de
acordo com os seguintes temas:
§ Política urbana, fundiária e legislação urbanís-
tica
§ Legislação edilícia e procedimentos adminis-
trativos de aprovação dos projetos
§ Plano habitacional e de inclusão social
§ Gestão e participação popular
§ Ações voltadas para os cortiços e ocupações
existentes
§ Outras recomendações
123
Diretrizes e propostas
1. Em relação a Política urbana, fundiária e
legislação urbanística
1.1. Legislação a ser revista, formulada ou
considerada
§ Estatuto da Cidade (referência geral);
§ Plano Diretor (PD) e leis específicas dele
decorrente;
§ Lei de Zoneamento;
§ Zoneamento Industrial Estadual (ZUPI)
§ Operação Urbana Centro;
§ Plano Regional do Centro;
§ Leis específicas de concessão de áreas públicas.
1.2 . Diretrizes:
§ Incorporar no Plano Diretor e leis dele decor-
rentes, os instrumentos de reforma urbana
previsto no Estatuto da Cidade para fazer va-
ler a função social da propriedade, de modo a
combater a manutenção de terras e imóveis
vazios, ociosos e subutilizados, de caráter es-
peculativo ou não, e baratear o preço da terra
e dos imóveis na região;
§ Evitar que a recuperação da área central gere
um processo de valorização imobiliária, de
modo a compatibilizá-la com a inclusão soci-
al e urbana da população de baixa renda que
habita ou trabalha na região;
§ Incrementar o uso habitacional de baixa e
média renda na área central e consolidada da
cidade, revertendo o processo de esvaziamen-
to populacional e imobiliário da região e cri-
ando as condições para viabilizar moradia
digna para a população de baixa renda que
trabalha na área e que vive em cortiços, ocu-
pações ou, ainda, que mora em bairros distan-
tes;
§ Aproveitar melhor a infra-estrutura existente
para diminuir a necessidade de expansão hori-
zontal da cidade, reduzindo custos e a neces-
sidade de deslocamento na cidade;
§ Diminuir diferenças regionais no território
para promover um melhor equilíbrio na loca-
lização das atividades e uma maior equidade
no acesso da população à cidade;
§ Implementar políticas públicas que democrati-
zem o acesso aos serviços e equipamentos loca-
lizados no centro, em particular os culturais;
§ Definir uma política de utilização das áreas
públicas, destinando-se algumas áreas de gran-
de dimensão para projetos habitacionais de in-
teresse social;
§ Estimular a criação de empregos na região,
mantendo a função econômica e simbólica do
centro.
124 Comissão de estudos sobre habitação na área central
§ Criar um Sistema de Planejamento Regional,
num processo de gestão participativa (como
nas demais regiões da cidade), que coordene o
Plano Regional articulador de uma política
urbanística para região.
1.3 . Propostas
§ Delimitar no Plano Diretor e leis dele decor-
rentes as áreas que não cumpram a função so-
cial da propriedade, considerando que na área
central todo terreno deve ser utilizado, com
adensamento compatível com a acessibilidade
da região e a presença de equipamentos e in-
fra-estrutura. Neste sentido, devem ser consi-
deradas áreas que não cumprem a função
social, ficando, portanto, sujeitas às penalida-
des estipuladas no Estatuto da Cidade, como
edificação e utilização compulsórias, IPTU
progressivo no tempo e desapropriação com
títulos de dívida pública, os imóveis localiza-
dos na área central que apresentem algumas
das seguintes características:
§ terrenos ou eventualmente glebas, se
houver, totalmente desocupados;
§ terrenos não edificados ocupados por es-
tacionamentos, em um só nível;
§ edifícios totalmente desocupados há mais
de um ano;
§ edifícios ou galpões subtilizados;
§ terrenos ocupados com edifícios ou gal-
pões subtilizados.
Os imóveis que apresentem interesse cultural ou
ambiental, a critério dos órgãos responsáveis,
devem ser excluídos dessas penalidades. A Sempla,
em conjunto com a AR-Sé, num processo que garan-
ta a ampla participação social, deve iniciar imediata-
mente, a identificação dos imóveis, terrenos e glebas
nestas condições para incluí-los no PD, no Plano
Regional do Centro e na lei específica deles decorren-
tes, conforme determina o Estatuto da Cidade. Esta
lei deve estimular o prazo de um ano para apresenta-
ção do projeto de ocupação.
§ Alterar a Lei do Zoneamento, objetivando
eliminar restrições e ampliar seu coeficiente de
aproveitamento mediante a concessão onerosa
do direito de construir, a ser estabelecida, no
Plano Diretor, Plano Regional ou lei específi-
ca deles decorrentes, como determina o Esta-
tuto da Cidade. A princípio, as zonas que
prioritariamente devem ser revistas são:
§ Z 8-007, que corresponde à zona no en-
torno do Metrô Norte-Sul, aproximada-
mente entre as estações Luz e Tietê, ao
longo da Av. Tiradentes entre a Rua
Mauá e a Marginal do Tietê;
 § Z 8-060, Z-6 011 e ZUPI 1 110 e 139, ao
longo da Av. Marquês de São Vicente e
da Orla Ferroviária;
§ Z 2, que aproximadamente corresponde à
região do Canindé e Pari;
Os recursos a serem obtidos com a concessão
onerosa do direito de construir devem ser dirigi-
dos a uma conta específica do Fundo Municipal
de Habitação, destinada a aquisição de imóveis
destinados ao Plano Habitacional no Centro.
§ Delimitação das Zonas ou Áreas Especiais de
Habitação de Interesse Social, onde seriam es-
tabelecidas regras de uso que combinem estí-
mulos à produção habitacional de interesse
social e usos complementares (equipamentos
sociais, comércio de caráter local, etc) com
restrições a usos, índices e características dos
empreendimentos que impeçam a valorização
do solo urbano. Os critérios para a delimita-
ção destas zonas e áreas seriam os seguintes:
§ Áreas de forte concentração de cortiços,
habitações coletivas e edificações deterio-
radas;
§ Áreas que apresentem um alto índice de
imóveis desocupados, subocupados ou
subutilizados;
§ Áreas de baixa densidade de ocupação
imobiliária.
Estas áreas e zonas devem ser delimitadas de mo-
do a não configurar grandes zonas que possam
caracterizar guetos, mas estarem mescladas com
zonas que permitam outros usos, de modo a criar
no conjunto da região um tipo de ocupação pre-
dominantemente mista. As áreas delimitadas como
AEHIS ou ZEHIS devem se tornar pontos focais
prioritários de intervenção e financiamento do
setor público, a serem definidas no Plano Habita-
cional do Centro.
Revisão da Operação Urbana Centro
§ Foram apontados dispositivos da Operação
(como o incentivo ao remembramento de lo-
tes e à construção de estacionamentos, a con-
cessão não onerosa de potencial construtivo
para atividades que não têm necessariamente
finalidade social) como conflitantes com o ob-
jetivo fundamental desta Comissão de Estudo:
incrementar a produção de habitação de inte-
resse social na região. Os problemas aponta-
dos indicam que a lei não deve ser mantida tal
como está e sugerem a necessidade de um es-
tudo mais aprofundado, incluindo a realização
de debates públicos, para verificar se uma re-
visão seria capaz de superar os conflitos apon-
tados e incluir incentivos radicais à produção
de moradia popular.
Comissão de estudos sobre habitação na área central
§ Definição de uma política para utilização das
áreas públicas dominiais e de uso comum, de
propriedade do município, revendo conces-
sões, permissões e ocupações irregulares, as-
sim como contrapartidas estabelecidas, no
âmbito do Plano Diretor da Áreas Públicas,
conforme vem sendo discutido na CPI que
trata do assunto.
No que diz respeito à questão da habitação, desti-
nar no mínimo três grandes áreas municipais loca-
lizadas na AR-Sé ou entorno próximo para
grandes empreendimentos habitacionais de baixa
renda, de modo a criar condições para uma pro-
dução massiva de habitação de iniciativa munici-
pal na área central, com financiamento da Caixa
ou CDHU (de 5 a 10 mil unidades). Preliminar-
mente são indicadas, para estudo, as seguintes
áreas:
§ Área de 110 mil metros, de propriedade mu-
nicipal, situada na Rua Santa Rita, atualmente
sob domínio na Secretaria Municipal de
Transportes;
§ Área de 44 mil metros quadrados, de proprieda-
de municipal, situada na Av. Marquês de São Vi-
cente, concedida ao São Paulo Futebol Clube,
onde funciona seu centro de treinamento, sem
uso público, nem mesmo aos sócios;
§ Área de 48 mil metros quadrados, de proprie-
dade municipal, situada na Av. Marquês de
São Vicente, concedida à Sociedade Esportiva
Palmeiras, onde funciona seu centro de trei-
namento, sem uso público, nem mesmo aos
sócios;
§ Outras áreas em estudo na CPI das Áreas
Públicas (como uma área sem utilização junto
ao Campo de Marte, áreas próximas à Favela
dos Gatos em torno do Estádio de Beisebol;
área hoje ocupada pela Rádio Atual, próxima
à ponte Freguesia do Ó etc).
2. Em relação a legislação edilícia
Revisão da legislação edilícia referente à produção,
reforma e reciclagem de edifícios habitacionais de
interesse social nas áreas centrais e consolidadas.
2.1 Legislação a ser revista:
§ Decreto de Habitação de Interesse Social
§ Código de Obras e Edificações
2.2 Diretrizes para a revisão
§ Introduzir na legislação de Habitação de Inte-
resse Social –HIS- formulada originalmente
para empreendimentos habitacionais relacio-
nados com o parcelamento do solo e a produ-
ção de conjuntos habitacionais – uma
preocupação específica com a produção, re-
forma ou reciclagem de edifícios na área con-
solidada da cidade;
125
§ Garantir a flexibilidade da legislação para
viabilizar os projetos em face da diversidade
de edifícios existentes, levando em conta a ne-
cessidade de reciclar edifícios antigos de ou-
tros usos para o habitacional;
§ Garantir habitabilidade, acessibilidade do
idoso e das pessoas com deficiências e boas
condições de segurança;
§ Introduzir os dispositivos especiais previstos
na Lei dos Cortiços e na legislação de HIS
§ Possibilitar o barateamento da produção, re-
forma e reciclagem de edifícios para uso habi-
tacional;
§ Agilizar o processo administrativo para a
aprovação dos projetos
§ Rever os procedimentos administrativos e
legais quanto à situação documental dos edifí-
cios antigos, adequando a realidade existente,
visto que o documento aprovado difere da re-
alidade e, na sua grande maioria, considera i-
legais edifícios existentes há mais de 40 anos
na cidade;
§ Criar exigências específicas para a legislação
de reforma e reciclagem de edifícios, que con-
siderando a realidade do parque construído,
viabilizem as adaptações dentro de critérios de
habitabilidade e segurança;
§ Estimular investimentos para modernização
de elevadores, permitindo que sua capacidade
e velocidade sejam consideradas e que seja
dispensada a exigência do segundo elevador,
tendo em vista o custo e as dificuldades técni-
cas desta intervenção em edificações antigas;
§ Compatibilizar as legislações das várias esferas
para evitar exigências diferentes dos vários
órgãos quando do exame do mesmo projeto;
§ Criar instrumentos para viabilizar projetos de-
senvolvidos em terrenos com proprietários dife-
rentes sem a necessidade de remembramento.
2.3 Propostas
§ Eliminar na legislação de Habitação de Inte-
resse Social (HIS), a exigência de estaciona-
mento, seja na produção de unidades novas,
seja nas reformas e reciclagem de edifícios pa-
ra o uso habitacional em áreas centrais, servi-
das com transporte público em abundância;
§ Rever o Capítulo do Comissão Obras Edifica-
ções (COE) que trata das edificações existen-
tes, prevendo condições flexíveis para os
projetos de reforma e adaptação para o uso
habitacional, ou inclui-las no Decreto de HIS.
Neste sentido, propõe-se:
§ Aceitar como prova de regularidade o
Certificado de Regularidade ou a última
situação como “regular” que constar do
Histórico do Cadastro das Edificações
(CEDI), devendo ser verificada apenas
126 Comissão de estudos sobre habitação na área central
área construída (não deve ser exigida a
planta original e devem ser desconsidera-
das eventuais modificações internas);
§ A nova compartimentação deverá atender
os parâmetros mínimos exigidos para os
compartimentos e suas aberturas (áreas e
dimensões), entretanto as condições de
ventilação e iluminação naturais devem
ser demonstradas, sem que para tanto as
aberturas necessitem estar voltadas para
faixas A ou espaço I, desde que não a-
gravem a situação encontrada;
§ As condições de segurança devem ser ga-
rantidas com adaptações e soluções alter-
nativas desde que aceitas pelo Corpo de
Bombeiros ou pelo Departamento de
Controle de Uso das Edificações
(CONTRU), criar mecanismos ágeis de
comunicação com os responsáveis pelos
projetos para viabilizar estas soluções;
§ Considerar o desempenho e a capacidade
do elevador, segundo atestado do fabri-
cante, como forma de dispensar a exigên-
cia (impossível de cumprir na maioria dos
casos) de um segundo elevador.
§ Reduzir a exigência de área comum e a cota
de terreno por unidade, introduzida pelos de-
cretos que modificaram o Dec. 31.601/92
(respectivamente 7m2 e 18 m2 por unidade),
restrições que inviabilizam a utilização de di-
versos edifícios mais antigos;
§ Agilizar os Procedimentos Administrativos
através da ampliação da composição da
CAEHIS, com a participação de todos os ór-
gãos técnicos que podem contribuir para uma
análise integral dos projetos (por exemplo
CONTRU, CASE e Corpo de Bombeiros),
com a adoção de rotinas e procedimentos, in-
formação e comunicação, para além da verifi-
cação técnica dos projetos, com o
compromisso de encontrar soluções alternati-
vas, viabilizar e potencializar os projetos. Cri-
ar subgrupos para acompanhar o projeto
desde a definição das diretrizes e do programa
em contato direto com os responsáveis pelo
projeto, funcionando de forma a reduzir os
problemas de informação e os prazos para a-
provação.
3. Propostas relacionadas com a política habita-
cional a serem consideradas para a área central
O enfrentamento da questão habitacional na
área central exige a formulação de um Plano Habi-
tacional da Cidade para o Município, que organize
os programas e projetos de habitação de interesse
social promovidos por todos os níveis de governo
(sobretudo município e Estado), os financiados
pela Caixa Econômica Federal e até mesmo pelo
setor privado.
Este Plano deveria definir, em prazo previa-
mente definido (por exemplo, de 15 anos, como
propõe o Projeto Moradia) o equacionamento para
o problema da moradia na cidade, de maneira a
garantir progressiva redução das necessidades
habitacionais. Neste Plano, a área central e conso-
lidada da cidade deve ocupar um lugar de desta-
que, criando-se programas específicos, estabe-
lecendo metas compatíveis com a dimensão do
problema na região e formas de intervenção para
os cortiços e ocupações existentes.
O Plano Habitacional deve estar integrado
com a política urbana para o município e portanto
com as diretrizes gerais do Plano Diretor, deve
também contar com ampla participação da socie-
dade, deve ser aprovado num Conselho Municipal
de Habitação e tornar-se referência para orientar
as intervenções promovidas pelo setor público e
privado.
3.1 Propostas gerais para o Plano Habitacio-
nal relacionadas com a área central
§ Articular Política Urbana, Plano Diretor e o
Plano Regional para o Centro;
§ Articular com os demais programas sociais
(Bolsa-escola, Começar de Novo, Renda Mí-
nima, Saúde, Educação e de Assistência), prio-
rizando as áreas concentradoras de cortiços
para a implementação de novos programas
criados pela Prefeitura;
§ Garantir a continuidade dos programas e em-
preendimentos, independentemente dos perí-
odos de gestão administrativa do município e
do estado;
§ Garantir a inclusão social, a sustentabilidade
econômica e o desenvolvimento social das
famílias atendidas.
3.2.Propostas referentes ao financiamento
habitacional
§ Unificar os sistemas de financiamento dos
governos municipal, estadual e federal para
demandas específicas, criando um mix de re-
cursos onerosos (FGTS) e não onerosos e es-
tabelecendo uma política consistente de
subsídio que incorpore progressividade do
benefício à população de baixa renda;
§ Alocar recursos orçamentários do Estado (1%
adicional do ICMS) e do município e outros
não onerosos (por exemplo, cobrança da con-
cessão onerosa do direito de construir), para
viabilizar a política de subsídios;
§ Ampliar linhas de financiamento existentes
permitindo a implementação de projetos inte-
grados que contemplem os equipamentos so-
ciais e de serviços complementares à moradia,
Comissão de estudos sobre habitação na área central
como equipamentos de educação, cultura, la-
zer, esportes e saúde.
§ Viabilizar a revisão da fórmula de cálculo de
financiamento do PAR, uma vez que, atual-
mente é calculado com a multiplicação do
número de unidades pelo limite de valor do
financiamento por unidade, o que tem estimu-
lado um adensamento para viabilização os
custos de aquisição dos imóveis;
§ Flexibilizar a comprovação de renda para
permitir o acesso dos trabalhadores da eco-
nomia informal em programas habitacionais;
§ Flexibilizar a avaliação financeira e de risco de
inadimplência;
§ Implantar instrumentos e mecanismos que prote-
jam as famílias beneficiadas em situações tempo-
rárias de desemprego e fragilidade familiar;
§ Identificar as demandas da população de bai-
xa renda a serem atendidas pelos programas e
elaborar cadastro uniformizado da demanda
por moradia e das entidades que atuam na re-
gião, a ser utilizado pelo município, CDHU e
Caixa Econômica Federal, na perspectiva de
coordenar o atendimento;
§ Elaborar cadastro unificado das famílias aten-
didas nos três níveis de governo, para evitar o
duplo atendimento.
3.3 Propostas referentes aos Programas Habita-
cionais
§ A curto prazo, estimular a aceleração dos pro-
gramas existentes para a intervenção na área cen-
tral, como o Programa de Arrendamento
Residencial PAR, da Caixa Econômica Federal,
o Programa de Ação em Cortiço (PAC) do
CDHU e programas municipais;
§ No âmbito do Plano Habitacional, criar novos
programas capazes de viabilizar e estimular
empreendimentos habitacionais públicos e
privados para os setores de baixa e média ren-
da, entre os quais:
§ Implementar o programa de aluguel social
para atender as famílias sem privilegiar a ques-
tão da propriedade;
§ Criar programa para estimular a ocupação de
unidades habitacionais vagas;
§ Viabilizar programas habitacionais baseados
na autogestão para intervenção em áreas con-
solidadas, ampliando inclusive os existentes,
como no PAR da CEF.
§ Estimular as Cooperativas Habitacionais;
§ Criar programa específico destinado à reforma
e reciclagem de edifícios antigos, vagos ou
subtilizados;
§ Criar programas específicos de intervenção
nos cortiços existentes (ver item 4)
§ Implementar programa de assessoria técnica,
jurídica e social gratuita à população, entida-
des, grupos comunitários e movimentos;
127
§ Viabilizar programa integrado e territorializa-
do de políticas publicas, que articule os diver-
sos atores que intervêm nas áreas centrais,
como proposto no “Programa Morar Perto”,
formulado pelos Movimentos de Moradia, As-
sessorias Técnicas e entidades que trabalham
nesta área e que propõe a elaboração de diag-
nósticos físicos, sociais, ambientais e jurídicos
e projetos de intervenção em todas estas áreas.
3.4 Propostas referentes aos aspectos relacio-
nados ao projeto e desenvolvimento tecnoló-
gico
§ Estimular o desenvolvimento tecnológico,
especialmente no que se refere à reforma e re-
ciclagem de edifícios;
§ Avalizar a diversidade de projetos arquitetôni-
cos e urbanísticos, com o intuito de valorizar
o desenvolvimento de estudo de morfologia
urbana preservando especificidades regionais
do centro quando pertinentes e tipologias
mais adequadas considerando o contexto ur-
bano existente;
§ Viabilizar, durante o desenvolvimento na
elaboração dos projetos físicos, mecanismos
de acompanhamento e consulta à legislação
entre projetistas e beneficiários com técnicos
da Prefeitura, de modo a minimizar os pro-
blemas de incompatibilização da legislação;
§ Realizar concursos públicos para as áreas
centrais e consolidadas, ampliando o debate e
a participação na proposição de projetos, fa-
vorecendo a reciclagem de edifícios e a reno-
vação dos espaços urbanos;
§ Incentivar os trabalhos das assessorias técni-
cas, o mutirão e a auto-gestão;
§ Incentivar convênios com universidades para
pesquisa em desenvolvimento tecnológico de
reciclagem e reforma de edifícios.
4. Ações voltadas para os cortiços e ocupações
existentes
§ Formular programas de intervenção em corti-
ços existentes, objetivando:
§ Desenvolver e implementar programas que
contribuam para regular a realidade dos corti-
ços garantindo condições melhores de habita-
bilidade e estabilidade para os moradores;
§ Criar de instrumento legislativo que possibilite
a intervenção efetiva da Prefeitura nos corti-
ços existentes. Criar de instrumento legislativo
para garantia de cobrança justa de contas de
água e luz, responsabilizar os proprietários em
relação à segurança das edificações. (Obs. A
lei 10.928, lei Moura, que regulamenta as
condições de habitabilidade dos cortiços, está
suspensa em virtude de Ação Direta de In-
128 Comissão de estudos sobre habitação na área central
constitucionalidade, que aguarda votação de
recurso no STF);
§ Desenvolver e implementar programas de
emergência para situações que apresentem ris-
cos para os moradores;
§ Viabilizar a obrigatoriedade de cadastro dos
cortiços e de seus moradores feito pela Prefei-
tura: cadastro dos imóveis e censo populacio-
nal de moradores de cortiços;
§ Implementar programa de apoio e assessoria
jurídica para os moradores de cortiço de for-
ma a garantir aos moradores seus direitos con-
tra abusos.
§ Desenvolver e implementar ações objetivas do
Poder Público municipal e estadual em rela-
ção às ocupações existentes:
§ Reconhecer as ocupações de edifícios ociosos
como forma legítima de luta para fazer valer o
direito à moradia e à função social da proprie-
dade, que são direitos constitucionais;
§ Desenvolver ações contra a reintegração de
posse sem solução habitacional para as famí-
lias, tais como ‘pulmão’ ou local provisório
para as famílias visando sempre a solução de-
finitiva da questão, através da inclusão das
famílias em programas habitacionais;
§ Desenvolver ações visando coibir formas
violentas de reintegração de posse, e procedi-
mentos irregulares na sua execução, como por
exemplo intimidação e ameaça às famílias no
período que precede a execução, perdas e da-
nos dos bens das famílias etc.
5. Gestão e participação popular
§ Criação do Conselho Municipal de Habitação,
que deve incluir representantes do poder pú-
blico, dos usuários e do setor produtivo e téc-
nico, num amplo processo de debate com os
movimentos de moradia e setores da socieda-
de envolvida com a questão habitacional. Esta
instância deve se relacionar com os outros
Conselhos Municipais, Metropolitanos e Es-
taduais que discutem e definem a política ur-
bana e ambiental da cidade, assim como com
o Conselho do Orçamento Participativo, evi-
tando que se consolidem instâncias de repre-
sentação de maneira desarticulada, ou isolada;
§ Especificamente no que se refere à área cen-
tral, garantir no âmbito do Conselho Munici-
pal de Habitação um Comitê Regional de
Habitação na Área Central e um Comitê Seto-
rial de Cortiços e Ocupações de Prédios;
§ Participar da discussão e estimular a formação
do Conselho Estadual de Habitação e do
Conselho Nacional de Política Urbana, con-
forme determina o Estatuto da Cidade, que
deverão ser constituídos num processo de
consulta e participação popular, possibilitando
 a construção e gestão de uma política de habi-
tação integrada nos três níveis de governo.
6. Outras recomendações
§ Utilização da administração da dívida ativa do
IPTU como um instrumento de políticas pú-
blicas, estabelecendo prioridades. Nesse senti-
do a Prefeitura deve estudar as seguintes
ações:
§ Cadastro dos proprietários de imóveis lo-
calizados no centro e a situação fiscal de
seus imóveis;
§ Levantamento dos imóveis no Centro
dados em garantia em processo de execu-
ção fiscal. Com o levantamento proposto
é possível priorizar, na administração da
dívida ativa do Município, as execuções
que comportem reversão de bens locali-
zados na área central e recebimento de
créditos que desestimulem a especulação
imobiliária nesta área;
§ Priorizar execuções fiscais que impliquem
reversão de imóveis privados para o poder
público.
§ desestimular o alongamento de pendências
judiciais através de acordos que impliquem na
reversão de imóveis privados para o poder
público. Uma legislação que permita, por e-
xemplo, dação em pagamento, com algum es-
tímulo para que o devedor utilize-se deste
instrumento quando se tratar de imóvel que
tenha interesse social;
§ Isentar do pagamento do Imposto de Trans-
missão de Bens Intervivos - ITBI os adquiren-
tes de unidades produzidas por programas de
interesse social.
§ Isenção de taxas e emolumentos relativos à
aprovação de projetos de Habitação de Inte-
resse Social.
§ Utilizar as heranças vacantes como recurso
para a execução da política habitacional do
município. Neste sentido, propomos:
Adequar a estrutura administrativa com equi-
pe e infra-estrutura necessária da Procuradoria
de Heranças Vacantes de Prefeitura de São
Paulo para agilizar processos existentes (atu-
almente há somente um Procurador do Muni-
cípio que atua nesta área);
§ Fazer levantamento dos imóveis da região
central que já se incorporaram ao patrimônio
do Município e agilizar os processos em an-
damento.
§ Estimular a troca de experiências de reabilita-
ção urbana, em especial relacionada aos se-
guintes aspectos:
Comissão de estudos sobre habitação na área central
§ Participação popular, gestão democrática,
autogestão, políticas de inclusão social,
sistema de construção mais adequada e
de menor custo, reciclagem de usos em
áreas históricas ou tombadas, etc.;
§ Envolver as entidades de ensino superior,
públicas e privadas, das diversas áreas
(arquitetura, engenharia, sociologia, direi-
to etc.) na elaboração de levantamentos,
proposta e prestação de serviços;
§ Democratizar a informação, garantindo o
acesso da população às informações, pro-
gramas, legislação e procedimentos dos
órgãos públicos, apresentação dos recur-
sos financeiros existentes, de modo a fa-
vorecer a transparência dos processos,
garantindo assessoria técnica e jurídica
em todas as etapas do processo.
§ Realizar censo nos cortiços e outras formas de
pesquisa que contribuam na formulação de
uma política urbana e habitacional para a regi-
ão. Atualizar periodicamente os dados sobre
os problemas da área central, como moradores
de ruas, favelas no centro, etc., disponibili-
zando publicamente as informações.
7. Propostas de continuidade do debate na
Câmara Municipal
Dar continuidade ao resgate do papel da Câmara
Municipal enquanto espaço de debate e formula-
ção de políticas públicas, visando a melhoria da
qualidade de vida dos moradores de São Paulo,
garantindo a realização de amplos debates públi-
cos, periódicos, para tratar dos temas relevantes da
cidade. Em particular, como continuidade dos
debates realizados no âmbito da Comissão de
Estudo de Habitação na Área Central, estabelecer
uma agenda de temas relevantes relacionados com
a questão urbana, habitacional e ambiental. A
princípio, propomos os seguintes temas, relacio-
nados com os assuntos tratados na Comissão de
Estudos:
§ Estatuto da Cidade;
§ Plano Diretor e Planos Regionais;
§ Zoneamento;
§ Intervenção em Cortiços existente;
§ Operação Urbana Centro;
§ Zonas e Áreas Especiais de Interesse Social.
Finalmente, propomos a realização, em agosto
de 2002, de um seminário ou debate de avaliação
da ação poder do público relacionada com o tema
da Comissão de Estudos e, em particular, para
verificar os desdobramento das recomendações e
propostas apresentadas pela Comissão.
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