Avaliações

Imobiliárias –
Aula 6
PROFESSOR: ENG° RAYKE LUIZ FONSECA
Custo Final
𝑂𝐸 + 𝑂𝐼 + 𝑂𝐹𝑒 − 𝑂𝐹𝑑
𝐶 = [𝐶𝑈𝐵 + ](1 + 𝐴)(1 + 𝐹)(1 + 𝐿)
𝑆
C = é o custo unitário de construção R$/m²
CUB = é o custo unitário básico;
OE = é o orçamento de elevadores;
OI = é o orçamento de instalações especiais e outras
OFe = é o orçamento de fundações especiais;
OFd = é o orçamento de fundações diretas;
S = é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721;
A = é a taxa de administração da obra;
F = é o percentual relativo aos custos financeiros de construção;
L = é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração.
Atualização do Valor do Imóvel
Considerando-se a seguinte situação:
VALOR DO CUB EM
IMÓVEL VALOR DATA JUNHO DE 2011 PADRÃO
R8N
R$
Apartamento R$ 200.000,00 Junho de 2011 941,88

Considerando um CUB atual R8N de R$ 1.358,47

Atualização do Valor do Imóvel
Os valores são de ATUALIZAÇÃO, não confundir com os de
AVALIÇÃO.

Utilização:

• Processos Judiciais;
• Atualização de Dados de Empréstimo;
• Garantias Bancarias;
• Escrituras e contratos de compra e venda;
Banco de Dados
Os agentes financeiros, empresas de avaliação de imóveis, instituições, prefeituras e secretarias
estaduais criam um banco de dados que serve como referência para realização das avaliações de imóveis.
Banco de Dados
O perito avaliador tem que empregar seu conhecimento para
proceder às devidas correções de mercado. É notório que o
mercado imobiliário, nos anos de 2008 a 2011, teve um percentual
de valorização bem acima dos percentuais de valorização do CUB.

A Caixa Econômica Federal disponibiliza aos seus licitados um

banco de dados que serve como base para as avaliações
Conclusão
Nas Avaliações de imóveis pelo Método Evolutivo utiliza-se o
CUB como referência para determinações dos valores dos imóveis.
O procedimento está demonstrado no Método Evolutivo.
Método Evolutivo:
Outras Fórmulas de Cálculo do BDI
BDI = [( 1 + AC + CF +S +G + MI) -1] x 100
1 – (TM + TE +TF +MBC)

AC – Administração central: TM – Tributos Municipais:

TE – Tributos Estaduais:
CF – Custo Financeiro:
TF – Tributos Federais:
S – Seguros: MBC – Margem Bruta de Contribuição (ou Lucro Bruto
Previsto):
G – Garantias:
MI- Margem de Incerteza
Método do Custo de reprodução
simplificado
◦ Alguns avaliadores usam metodologias simplificadas não previstas nas
normas brasileiras. Nelas o avaliador utiliza o CUB, dando-lhe um
acréscimo arbitrário por estimativa dos custos não incidentes
(alguns avaliadores dão um acréscimo de 40 a 50% ao CUB,
dependendo da situação)
Método do Custo de reprodução pelo orçamento detalhado

FONTE: NBR 12.721

DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
◦ A depreciação de uma benfeitoria pode ser entendida como a perda de sua
aptidão em atender o fim a que foi destinada. Pode-se também considerar a
depreciação como a perda de valor sofrida por uma benfeitoria;

◦ A depreciação pode ser, principalmente, de ordem física ou funcional;

◦ A depreciação física ocorre em função de causas intrínsecas ao imóvel, como

o desgaste físico de suas partes constituintes. Tal desgaste pode ser
provocado pelo uso constante durante os anos ou por causas acidentais;

◦ A depreciação funcional pode ser provocada, no caso de imóveis, por:

Depreciações de Imóveis
◦ Inadequação: uma casa em que se é obrigado a atravessar um dormitório para se
chegar a outro;

◦ Superação: desenvolvimento de novas técnicas e materiais – cerâmica no banheiro

no lugar de tinta à óleo;

◦ Anulação: inadaptabilidade para outros fins – armazém que por restrição do

zoneamento não pode mais funcionar e não é possível sua adaptação para outro fim
IMPORTÂNCIA DA DEPRECIAÇÃO
◦ O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de reprodução refere-se à condição
do imóvel novo;

◦ A maioria das avaliações é feita para imóveis usados;

◦ É necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de valor sofrida pelo bem ao
longo dos anos.
Cálculo da depreciação
◦ Para avaliar a depreciação deve-se inicialmente analisar a idade aparente do imóvel
avaliando, sua vida útil e valor residual. Existem tabelas sugerindo valores para essas grandezas
DEPRECIAÇÃO DE IMOVEIS
 MÉTODO DE CÁLCULO
• Nesse método, a depreciação é função da idade do bem, com variação
uniforme ao longo de sua vida útil;
• O fator de depreciação é calculado por:

•onde, d –fator de depreciação

• x –idade aparente (anos)
•n –vida útil (anos)
• r –valor residual
Depreciações de Imóveis
Exemplo
Um certo edifício, tendo uma vida útil provável de 50 anos, está atualmente com
20 anos de uso após sua construção. O valor calculado pelo método do custo de
reprodução é de R$ 900,00/m2. Supondo que no final dos 50 anos seu valor
residual seja 20% do valor inicial, calcular o valor unitário atual do imóvel.