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4 Estudo de Viabilidade PDF
4 Estudo de Viabilidade PDF
Econômico-Financeira
EHD
Maio de 2017
Realização:
Atualização de Estudo de
Viabilidade Mercadológica e
Econômico-Financeira
Cliente:
EHD
Maio de 2017
Projeto:
Este objeto trata-se de atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa EHD entre os meses de
Novembro e Dezembro de 2015, que desenvolve o projeto na cidade de Americana, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de
Investimento Coletivo – CIC – Comfort Hotel & Convention Americana. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and
Market Studies do Appraisal Institute.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24
realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para terreno localizado na Rua Imperador Didi
Giuliano, no Jardim Imperador, em Americana (SP).
O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat
Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,
Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.
Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento
de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas
informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados
estimados neste estudo. 3
Termo de Entrega do Estudo
O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do
mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de
uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a
seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez
as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.
As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte
4
A Caio Calfat Real Estate Consulting
Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e
hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,
identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.
No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de
mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição
mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor
por meio de cursos, publicações e ações educacionais.
A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das
quais destacamos alguns na página seguinte:
ATUAÇÃO
Planejamento e
Desenvolvimento
Hoteleiro e Imobiliário
Diagnósticos e Retrofit
Hoteleiro
Planejamento e
Desenvolvimento de
Imobiliário Turístico
Comunidades
Planejadas
Gestão Patrimonial
6
Nota de Apoio
7
Nota de Apoio
Bandeira Comfort
Categoria Midscale
Uhs 244
8
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
9
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
10
1. Sumário executivo
11
1. Sumário executivo
1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento
12
1. Sumário executivo
1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento
1
A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:
Na extensão das duas rodovias estão concentradas algumas regiões de interesse industrial, conforme mapeamento abaixo:
Limeira
Legenda Acesso
SP - 348 - Rodovia dos Bandeirantes
Hotel em Estudo
SP - 330 - Rodovia Anhanguera
SP-304 - Rodovia Luiz de Queiroz
Hotel em Estudo
Hotel em Estudo
Hotel em Estudo
Rod. Anhanguera
Hotel em Estudo
Mapa 1
Cesta Competitiva
Item Hotel
1 Hotel Florença Americana
2 Nohotel Premium Americana
2 3
4 Riema Áustria Flat
3 4 Novo Hotel Nacional
5 Hotel Nova Odessa
1
7 6 Nohotel Nova Odessa
7 Casa Blanca Hotel
8 Fildi Hotel & Eventos
Hotel em
Estudo 9 Dan Inn Anhanguera
5 10 Hotel Premium Campinas
6 11 Comfort Suites Campinas
12 Vitória Hotel Convention Indaiatuba
13 Quality Resort & Convention Center
Mapa 2
Cesta Competitiva
Hotel em Estudo Item Hotel
1 Hotel Florença Americana
8 2 Nohotel Premium Americana
11 3 Riema Áustria Flat
9 4 Novo Hotel Nacional
10 5 Hotel Nova Odessa
6 Nohotel Nova Odessa
7 Casa Blanca Hotel
8 Fildi Hotel & Eventos
9 Dan Inn Anhanguera
12 10 Hotel Premium Campinas
13 11 Comfort Suites Campinas
12 Vitória Hotel Convention Indaiatuba
13 Quality Resort & Convention Center
Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda,
por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em
estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.
1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;
2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em
estudo.
Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com os 13 hotéis, dos quais 619 UHs
das 1226 UHs irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.
Cesta Competitiva IC = Índice de Competitividade
Item Inauguração Hotel UH IC UH Comp.
1 1982 Hotel Florença Americana 80 100,00% 80
2 2011 Nohotel Premium Americana 60 100,00% 60
3 2000 Riema Áustria Flat 38 100,00% 38
4 1992 Novo Hotel Nacional 120 50,00% 60
5 2014 Hotel Nova Odessa 20 50,00% 10
6 - Nohotel Nova Odessa 50 50,00% 25
7 - Casa Blanca Hotel 48 50,00% 24
8 2005 Fildi Hotel & Eventos 130 50,00% 65
9 2010 Dan Inn Anhanguera 120 50,00% 60
10 1982 Hotel Premium Campinas 105 50,00% 53
11 2001 Comfort Suites Campinas 123 50,00% 62
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 112 25,00% 28
13 2006 Quality Resort & Convention Center 220 25,00% 55
1226 619
Midscale Superior Midscale Econômico
Oferta: A oferta hoteleira de Americana é formada por hotéis antigos, a maioria independentes. A cidade teve recentemente
um hotel com bandeira de rede com reconhecimento nacional, o Ramada Hotel e Suítes, considerado o melhor hotel da cidade
após passar por retrofit e passar por conversão no início de 2014 (antigo hotel Florença Palace). Atualmente, porém, ele se
tornou o Hotel Florença Americana. Todos os hotéis da cidade considerados na cesta competitiva possuem sala de eventos e
boa procura por elas.
Demanda: A demanda é caracterizada por hóspedes corporativos, apontada pelos gerentes gerais como 90% do total de
clientes atendidos. Os hotéis de Americana atendem a demanda das indústrias locais e os hóspedes não acomodados das
cidades de Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa, nestas duas últimas a hotelaria ainda é pouco qualificada.O perfil de
hóspedes é diversificado e vai desde o nível operacional (montadores de máquinas, técnicos e representantes comerciais) até
o nível gerencial. A média de permanência é 2 a 3 dias com maior frequência de segunda a quinta feira. Nos fins de semana a
ocupação está ligada a eventos sociais como casamentos e formaturas, entre outros.
Ibis Americana
Hotel em Estudo
Econômico
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 25
1. Sumário executivo
Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as
variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social demográfico da cidade, e essa avaliação
refletiu em taxa de crescimento demanda de 2,87% a.a., a qual foi aplicada no período de 2017 a 2019 por registrar uma curva de
tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido,
conforme as expectativas do Governo Federal.
Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de
Americana tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno.
Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao
longo tempo. Porém, como dito, os investimentos na cidade de Americana, conforme apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de
economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado.
28
1. Sumário executivo
Projeção de Oferta
A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo
Inicial Entrada Saída Final
competitivo destacado. 2016 619 619
2017 619 38 581
Entradas:
2018 581 180 119 642
2018 - Ibis Americana - 60 UHs
2018 - Entrada de Segurança - 120 Uhs 2019 642 642
2020 642 642
Saídas: 2021 642 642
2017 - Riema Austria Flat – 38 UHs 2022 642 642
2018 - Novo Hotel Nacional - 60 UHs 2023 642 642
2018 - Nohotel Nova Odessa - 25 UHs 2024 642 642
2018 - Hotel Nova Odessa - 10 UHs
2025 642 642
2018 - Casa Blanca Hotel - 24 UHs
2026 642 642
Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se
Obs.: Foi considerada apenas 1 entrada de segurança, em virtude da ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos
atualização do estudo, que mensurou a redução de possíveis competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na
investimentos hoteleiros nessa região. cesta em análise.
1.5. Resultado do Hotel : DRE 1/3 2018 2019 2020 2021 2022
Receita Bruta 18.169.154 20.458.528 22.419.580 23.487.913 24.597.299
Receita Líquida 16.762.654 18.869.940 20.669.268 21.656.333 22.681.544
Habitações
Receita Bruta 10.453.883 100,0% 11.608.560 100,0% 12.427.843 100,0% 13.088.899 100,0% 13.781.731 100,0%
Receita Líquida 9.800.515 93,8% 10.883.025 93,8% 11.651.103 93,8% 12.270.843 93,8% 12.920.373 93,8%
Gastos Gerais 975.329 9,3% 1.052.960 9,1% 1.118.401 9,0% 1.172.895 9,0% 1.229.642 8,9%
Obs.: O desempenho do Folha de Pagamento 1.240.800 11,9% 1.253.208 10,8% 1.271.820 10,2% 1.290.432 9,9% 1.302.840 9,5%
empreendimento foi Lucro ou Prejuízo do Departamento 7.584.386 72,6% 8.576.856 73,9% 9.260.882 74,5% 9.807.516 74,9% 10.387.892 75,4%
estimado em 5 anos, a
Alimentos e Bebidas
partir do 6° estima-se
Receita Bruta 6.352.722 100,0% 7.224.559 100,0% 8.095.339 100,0% 8.445.078 100,0% 8.803.696 100,0%
estabilidade nos níveis Receita Líquida 5.717.450 90,0% 6.502.103 90,0% 7.285.805 90,0% 7.600.570 90,0% 7.923.327 90,0%
do 5° ano de operação. Custos de A&B 1.670.766 26,3% 1.900.059 26,3% 2.129.074 26,3% 2.221.055 26,3% 2.315.372 26,3%
Gastos Gerais 313.507 4,9% 348.451 4,8% 384.325 4,7% 400.862 4,7% 418.200 4,8%
Obs.2: Contribuição do Folha de Pagamento 1.389.150 21,9% 1.558.935 21,6% 1.582.088 19,5% 1.605.240 19,0% 1.620.675 18,4%
item Habitações: Lucro ou Prejuízo do Departamento 2.344.027 36,9% 2.694.658 37,3% 3.190.318 39,4% 3.373.412 39,9% 3.569.079 40,5%
margem de contribuição
Departamentos Menores
dentro da média de Receita Bruta 1.362.549 100,0% 1.625.410 100,0% 1.896.398 100,0% 1.953.936 100,0% 2.011.872 100,0%
mercado. Receita Líquida 1.244.688 91,4% 1.484.812 91,4% 1.732.360 91,4% 1.784.921 91,4% 1.837.845 91,4%
Gastos Gerais 126.269 9,3% 150.317 9,2% 175.099 9,2% 180.373 9,2% 185.674 9,2%
Folha de Pagamento 190.080 14,0% 213.312 13,1% 213.312 11,2% 213.312 10,9% 213.312 10,6%
Lucro ou Prejuízo do Departamento 928.339 68,1% 1.121.183 69,0% 1.343.949 70,9% 1.391.236 71,2% 1.438.858 71,5%
L/P dos Centros de Receita 10.856.752 59,8% 12.392.697 60,6% 13.795.149 61,5% 14.572.164 62,0% 15.395.829 62,6%
Marketing e Sales
Gastos Gerais 363.383 2,0% 409.171 2,0% 448.392 2,0% 469.758 2,0% 491.946 2,0%
Obs.: O desempenho do Folha de Pagamento 129.600 0,7% 145.440 0,7% 147.600 0,7% 149.760 0,6% 151.200 0,6%
empreendimento foi Resultado 492.983 2,7% 554.611 2,7% 595.992 2,7% 619.518 2,6% 643.146 2,6%
estimado em 5 anos, a
partir do 6° estima-se Manutenção e Conservação
estabilidade nos níveis Gastos Gerais 545.075 3,0% 584.866 2,9% 618.370 2,8% 637.120 2,7% 655.124 2,7%
do 5° ano de operação. Folha de Pagamento 248.400 1,4% 278.760 1,4% 282.900 1,3% 287.040 1,2% 289.800 1,2%
Resultado 793.475 4,4% 863.626 4,2% 901.270 4,0% 924.160 3,9% 944.924 3,8%
Royalties 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%
Taxa de Franquia e Administração 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%
Lucro Operacional Bruto - GOP 6.195.899 34,1% 7.269.136 35,5% 8.382.951 37,4% 8.979.848 38,2% 9.625.940 39,1%
Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução do item 5 32
1. Sumário executivo
Reservas: 5% das Receitas geradas pela Central de Vendas. Reservas - Valor destinado a empresa Hotel Direto que irá promover a captação de
receitas de hospedagens e eventos, por si ou através de agências de viagens, empresas operadoras e organizadoras de eventos, e demais clientes integrantes da carteira de
relacionamento.
Fundo de Reposição de Ativos: 1º ano 3% da Receita Líquida, 2º ano 4% da Receita Líquida, 3º ano 5% da Receita
Líquida, 4º ano em diante 6% da Receita Líquida. Fundo de Reposição de Ativos, cuja arrecadação mensal e manutenção são obrigatórias, e serão
recolhidos e pagos pela Sociedade de acordo com os percentuais abaixo, sendo seus recursos utilizados de acordo com as instruções da Administradora e destinados
principalmente a assegurar que a Sociedade sempre possa contar com recursos para serem utilizados na conservação, manutenção e reposição, esta última quando necessária, de
móveis, utensílios, aparelhos, equipamentos e instalações
Remuneração da Operadora: 10% do GOP. Remuneração da Operadora: Referente a prestação de serviços para promover, manter e administrar todos
os serviços necessários às operações que constituem o objeto da Sociedade, de acordo com o padrão de qualidade por ela exigido e pela Rede à qual pertence a Marca
Fee de Franquia e Administração: 4,5% da Receita Líquida do empreendimento - Fee de Franquia: Pagamentos
contratualmente devidos pelo uso de marcas e sistemas da Rede à qual pertence a Marca diretamente à Licenciadora
1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e
capital de giro inicial
Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo comprador e data da compra.
Fonte: Preço de Venda , Taxas de Decoração e Pré Operacional: Cristo Rei Incorporação e Atlantica Hotels 35
1. Sumário executivo
Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o
investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento).
Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de
Maio de 2017 2) – Rentab.: rentabilidade simples, ou CapRate; 3) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 –
Capitalização do (FC 2027 dividido pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR foi calculada– Fórmula da TIR no
Anexo; 6) FC estimado conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a. Após o
10 ano considerada a venda do ativo.
A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada a partir do resultado estimado a ser distribuído por tipos de apartamento, já descontadas
todas as taxas contratuais que regulam as relações entre investidores e ofertantes. A taxa do CapRate foi definida com base na
rentabilidade média no período de 2018 a 2027. O fluxo de caixa do ano 10 reflete a capitalização do fluxo de caixa com o CapRate de
8,1%.
A TIR foi calculada para o cenário de pagamento a vista, porém, ela pode variar significativamente conforme a condição de pagamento
negociada. Para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise o cenário de TIR
apresentado nesse estudo – o cenário não inclui saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 36
1. Sumário executivo
Localização – ADEQUADA: O hotel possui boa visibilidade a partir das rodovias Luiz de Queiroz e Anhanguera, e se beneficia pela
localização próxima ao trevo de entroncamento das duas vias. O acesso evita o trânsito da região central, aproxima os geradores
de demanda das cidades de Americana, Nova Odessa, Santa Bárbara d’Oeste e pode captar demanda de passantes que circulam
no eixo São Paulo / Interior. Os fundos do hotel em estudo está direcionado ao condomínio Terras do Imperador onde há um lago
que compõe de forma positiva a paisagem vista das UHs. A cidade de Americana não possui um ponto de serviços de grande
porte como shopping, sendo as opções mais próximas o Tivoli Shopping em Santa Bárbara d’Oeste (16,3 km - 18 min) e os
shoppings da cidade de Campinas (com pedágio no percurso) como o Parque Dom Pedro Shopping (27,3 km - 23 min).
Entretanto, há projeto de implantação do Praça Americana Shopping Center, com percurso estimado a partir do hotel em estudo
de 16 km, aproximadamente 16 min. Pela proximidade com as rodovias e com o Aeroporto de Americana, sugere-se que as UHs
tenham isolamento acústico para evitar os ruídos que possam interferir no conforto dos hóspedes. Desta forma, damos como
adequada a localização do terreno em estudo.
43
1. Sumário executivo
Mercado – OPORTUNO: O mercado hoteleiro de Americana e das cidades do entorno (Santa Bárbara d’Oeste e Nova Odessa)
carecem de oferta de hotéis administrados por redes hoteleiras com reconhecimento a nível nacional e internacional. A cidade
mais próxima com parque hoteleiro nesse perfil é Campinas, cujo trajeto a partir da Rodovia Anhanguera possui pedágio.
Percebe-se que há demanda de eventos corporativos mas que os hotéis de Americana se limitam ao atendimento de no máximo
300 pessoas, comportado pelo Novo Hotel Nacional, que conta com infraestrutura precária.
As cidades de Americana e Nova Odessa têm conseguido atrair novos investimentos e a expectativa para os próximos é positiva,
o que pode impactar de forma positiva a ocupação e as tarifas.
Assim, acredita-se que apesar da queda na taxa de ocupação e da diárias citadas pelos gerentes, o mercado se reestabilize nos
próximos anos e que se torne mais profissional, com a entrada do Ibis administrado pela rede Accor Hotels e do hotel em estudo
com a bandeira Comfort, administrado pela Atlantica Hotels.
44
1. Sumário executivo
Absorção do Hotel em Estudo – VIÁVEL: As taxas de ocupação estimadas estão próximas da faixa considerada adequada (em
torno de 60%) a partir do quinto ano de operação.
Retorno para o Investidor Imobiliário – ADEQUADO: As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e o preço
de venda sugerido ao investidor pulverizado, aponta retorno na expectativa média do mercado.
Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem
interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio
econômico estudado, assim, os resultados apresentados não certos de serem alcançados devido a esses mesmos riscos
mencionados.
45
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
46
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Fonte: Agência Metropolitana de Campinas (AGEMCAMP) e IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis 47
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
N° Cidade PIB 2014 (R$) % Área (km²) População 2014 População Est. 2016
1 Campinas 57.673.309 37% 794,571 1.154.617 1.173.370
2 Paulínia 14.655.384 9% 138,777 95.221 100.128
3 Indaiatuba 12.058.634 8% 153,465 226.602 235.367
4 Sumaré 11.969.866 8% 133,912 262.308 269.522
5 Americana 10.727.869 7% 62,416 226.970 231.621
6 Hortolândia 10.171.817 6% 81,604 212.527 219.039
7 Vinhedo 7.306.490 5% 311,545 71.217 73.855
8 Jaguariúna 6.821.447 4% 148,538 50.719 53.069
9 Valinhos 5.338.650 3% 271,03 118.312 122.163
10 Santa Bárbara d'Oeste 5.202.729 3% 141,391 189.233 191.024
11 Outras Cidades 15.915.905 10% 1.555 448.270 462.370
TOTAL 157.842.098 100% 3.791,79 3.055.996 3.131.528
Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis (PIB x 1000) e Portal Investe São Paulo 48
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Desta forma, a cidade diversificou a produção industrial e atraiu grandes fábricas de outros segmentos como a Goodyear, a
Suzano Papel e Celulose, Umicore Brasil Ltda (materiais tecnológicos), Baerlocher do Brasil S/A (aditivos para PVC), Evonik
Degussa do Brasil, Doosan (peças automobilísticas), Vicunha Rayon (Fibracel Têxtil), Greiner Bio One Brasil, entre outras.
49
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
O gráfico ao abaixo representa a evolução do PIB de Americana, que hoje é baseada no comércio atacadista de roupas,
serviços e na indústria.
Entre as regiões metropolitanas do país, a RMC é a segunda com o maior IDHM (0,792), seguindo a Região Metropolitana de São
Paulo com 0,794. A cidade de Americana tem IDHM de 0,811, maior que das RMs.
Conforme tabela abaixo, Americana tem apresentado índices crescentes no número de empresas, pessoal ocupado e nos índices
direcionados à qualidade de vida. A cidade ocupa a 19ª posição entre os 5.565 municípios brasileiros, sendo São Caetano do Sul o
líder do ranking com o IDHM de 0,862.
Pessoal Índice
Cidade Ano Empresas TCM* Ano TCM* Ano IDHM TCM* Ano TCM*
Ocupado Firjan
Fontes: N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE. Índice FIRJAN: FIRJAN - Últimos dados oficiais disponíveis
Ranking IDHM: Portal Atlas do Desenvolvimento Humano do Brasil 51
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Americana - Acesso
Legenda Acesso
SP - 348 - Rodovia dos Bandeirantes Campinas
SP - 330 - Rodovia Anhanguera
São Paulo
SP-304 - Rodovia Luiz de Queiroz
Americana - Aeroporto
A cidade de Americana conta com o Aeroporto Municipal Augusto
Hotel em Estudo
Oliveira Salvação, que está localizado às margens da Rodovia Luiz de
Queiroz, próximo do hotel em estudo. De acordo com a prefeitura da
cidade, o aeroporto dispõe de 27 hangares, pista de 1100 metros de
extensão e realiza 900 pousos e decolagens particulares ao mês, com
movimentação de cerca de 300 pessoas por dia.
Além dos hangares, atualmente o aeroporto conta com empresas
voltadas para manutenção de aeronaves e escola de aviação como a SB
Aviation - Sierra Bravo Aviation e a EAA - Escola Americanense de
Aviação.
Existe a previsão da concessão de uma área de 260 mil m² pelo Governo
do Estado de São Paulo para ampliação do número de hangares e da
pista de pouso e decolagem. A expectativa com a ampliação é atrair um
maior número de empresas do setor aeronáutico. Aeroporto Municipal Augusto Oliveira Salvação
Americana - Aeroporto
O aeroporto com voos comerciais mais próximo de Americana é o Aeroporto
Internacional de Viracopos - Campinas.
Desde 2012 o aeroporto passou a ser administrado pela Consórcio Aeroportos Brasil,
com contrato previsto para um período de 30 anos.
O aeroporto está em reforma desde setembro de 2012, para modernização de toda a
estrutura do terminal. Dentro do período de administração da concessionária, o
aeroporto receberá investimento de R$ 9,5 bilhões, divididos em 6 ciclos.
Atualmente, Viracopos tem oito voos semanais para Fort Lauderdale, seis para Orlando
(EUA), além de outros seis para Lisboa (Portugal). Em março, a Azul anunciou que em
Distância do hotel em estudo: 40,1 km (28 min)
julho e agosto haverá ligações diretas para Bariloche (Argentina), um dos principais
roteiros turísticos do país. Aeroporto Internacional de Viracopos
Em 2016, o aeroporto recebeu quase 10 milhões de passageiros, porém apresentou Ano 2015 2016 Variação
Americana - Aeroporto
Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação
Está em construção um novo terminal de 178 mil m² de área total, que contará com:
28 pontes de embarque
7 novas estações remotas
Estacionamento de veículos com capacidade de 4.000 novas vagas
Ampliação das pistas para manobra de aeronaves
35 novas vagas para aeronaves e 30 já existentes
Eventos
De acordo com entrevista realizada com a diretora de estatísticas da Secretaria Municipal de Planejamento de
Americana, a maior parte dos eventos que ocorrem na cidade são corporativos de médio porte (até 400 pessoas).
A cidade costumava receber feiras têxteis, porém, pela falta de grandes espaços para realização dos eventos e por
falta de hospedagem para acomodar todos os participantes, estas feiras passaram a ser realizadas na cidade de São
Paulo.
Festa do Peão de Americana (junho, duração de 7 dias) : A Festa do Peão é considerada o 2° maior rodeio do Estado
de São Paulo (1° Barretos, 2° Americana, 3° Jaguariúna, 4° Limeira). Em média, recebe aproximadamente 45 mil
pessoas por dia. Pela baixa oferta de hotéis em Americana, a demanda destes eventos optam por alugar chácaras na
própria cidade ou se deslocam para as cidades do entorno. A festa ocorre no Parque de Eventos CCA (Clube dos
Cavaleiros de Americana) localizado a 2,9 km do hotel em estudo, aproximadamente 7 min.
Hotel em Estudo
Eventos - Expoamerica
Hotel em Estudo
Novos projetos
Área de Expansão: De acordo com entrevista realizada com a Secretaria de Desenvolvimento Econômico e de Planejamento
de Americana, a cidade tem expandido economicamente no entorno da Rodovia Anhanguera e na região de São Jerônimo,
na divisa da cidade com Limeira. A cidade tem atraído indústrias e loteamentos industriais para essas regiões, com alguns
projetos em andamento na prefeitura, cujas informações ainda não puderam ser compartilhadas.
Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 59
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Novos projetos
Trecho do Corredor Metropolitano Vereador Biléo Soares (Noroeste)
Quando concluído, o corredor
interligará Campinas aos municípios
de Americana, Nova Odessa,
Sumaré, Hortolândia, Monte Mor e
Santa Bárbara d’Oeste.
O trecho de 24,3km que entre Santa
Bárbara d’Oeste e Nova Odessa está
em obras, dos quais 5,7km já foram
entregues. O terminal de Santa
Bárbara d’Oeste já foi inaugurado e os
terminais de Nova Odessa e
Americana já estão em construção.
Fonte: Empresa Metropolitana de Transportes Urbanos de São Paulo S.A. ( EMTU) 60
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Considerações
Americana e as cidades de Santa Barbara D´Oeste e Nova Odessa integram um dos maiores polos de tecidos do país. O comércio
de tecidos e roupas continua a ser a principal vocação destas cidades, porém a concorrência com o mercado chinês fez com que
estas cidades buscassem a diversificação das atividades econômicas.
A maior parte das indústrias de Americana são de pequeno e médio porte, voltadas para a confecção de roupas e metalurgia.
Além dessas, há algumas indústrias de grande porte como a Goodyear, a Suzano Papel e Celulose, Evonik Degussa do Brasil,
Doosan, entre outras, que contribuem fortemente na economia e movimentam a demanda hoteleira da cidade. A localização dos
distritos industriais nas pontas das cidades de Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa, facilitam o acesso aos hotéis de Americana.
Para atrair novos investimentos, Americana tem política de incentivo como a redução do ISS, isenção de IPTU e isenção de ITBTI.
Estas ações tem refletido em novas construções como a fábrica de Evonik e o Praça Americana Shopping.
O cenário político atual está em reestruturação desde a cassação do prefeito Diego de Nadai em Outubro de 2014. Houve uma
nova eleição no início de 2015, onde foi eleito o Prefeito Omar Najar, que nas eleições de 2016 foi reeleito com mais de 70% dos
votos válidos. Há expectativa de captação de novos projetos e andamento dos que estavam estagnados.
61
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
62
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Macrolocalização
O hotel em estudo está localizado no Jardim Imperador, ao lado do condomínio residencial de alto padrão “Terras do Imperador”.
Está próximo da divisa das cidades de Americana e Nova Odessa e possui fácil acesso à cidade de Santa Bárbara d’Oeste através da SP
304 - Rodovia Luiz de Queiroz, e à Campinas e São Paulo através da Rodovia Anhanguera.
Na extensão das duas rodovias estão concentradas algumas regiões de interesse industrial, conforme mapeamento abaixo:
Limeira
Legenda Acesso
SP - 348 - Rodovia dos Bandeirantes
Hotel em Estudo
SP - 330 - Rodovia Anhanguera
SP-304 - Rodovia Luiz de Queiroz
Microlocalização
O hotel em estudo está no entroncamento da Rodovia Anhanguera com
Parque De Eventos CCA
a Rodovia Luiz de Queiroz, na Rua Imperador Didi Giuliano.
Também está próximo do trevo que atualmente é considerado uma das
principais vias de acesso à Nova Odessa, através da Rod. Arnaldo Júlio
Mauerberg.
1
No entorno está o aeroporto de Americana, os dois principais espaços de
Hotel em Estudo
eventos da cidade (Parque de Eventos CCA e Expoamérica) e empresa Aeroporto de Americana Expoamérica
KSPG Automotive, já localizada na cidade de Nova Odessa. 2
Brazilian
Na extensão da Rodovia Anhanguera sentido São Paulo há dois projetos KSPG Automotive Business Park
Nova Odessa
em andamento para implantação do Brazilian Business Park Nova Odessa, Empresarial Park Nova Odessa
que ocupará área de 1,3 milhão de m² com 450 mil m² de área construída
e o Parque Industrial São Lourenço II, com área de 1 milhão de m² Parque Industrial
São Lourenço
projetado para atender indústrias multinacionais e empresas de logística.
Já na Rod. Arnaldo Júlio Mauerberg está em lançamento o Empresarial
Park Nova Odessa, com lotes entre 2.000 m² e 4.000 m². Trevo de 1 - Rod. Anhanguera / Rod. Luiz de Queiroz
Acesso 2 - Rod. Anhanguera / Rod. Arnaldo Júlio Mauerberg 64
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Microlocalização
Hotel em Estudo
Hotel em Estudo
Microlocalização
Hotel em Estudo
Rod. Anhanguera
Hotel em Estudo
Acesso
O acesso ao hotel em estudo a partir do Rodovia Anhanguera pode ser realizado a partir da saída 120 A e B, com indicativa Santa Bárbara
d’Oeste / Piracicaba.
No sentido São Paulo / Hotel em Estudo pela Rodovia Anhanguera há uma praça de pedágio, com tarifa de R$ 7,10 para veículos de
passeio, cobrado em ambos os sentidos da via.
Apesar do trevo de entroncamento, para acesso ao hotel em estudo a partir da Rodovia Anhanguera é necessário o deslocamento de
aproximadamente 12 km (ida e volta) para o retorno mais próximo da Rodovia Luiz de Queiroz.
Acesso : Limeira / Hotel em Estudo Acesso : São Paulo / Hotel em Estudo
Limeira Limeira
Hotel em Estudo
Hotel em Estudo
Praça de Pedágio
São Paulo São Paulo
Pontos de Interesse
Abaixo o mapeamento dos principais pontos de interesse e as distâncias a partir do terreno em estudo. Tempo dos trajetos
estimado de automóvel através do Google Maps.
Considerações
O hotel possui boa visibilidade a partir das rodovias Luiz de Queiroz e Anhanguera, e se beneficia pela localização próxima ao
trevo de entroncamento das duas vias.
O acesso evita o trânsito da região central, aproxima os geradores de demanda das cidades de Americana, Nova Odessa, Santa
Bárbara d’Oeste e pode captar demanda de passantes que circulam no eixo São Paulo / Interior.
Os fundos do hotel em estudo está direcionado ao condomínio Terras do Imperador onde há um lago que compõe de forma
positiva a paisagem vista das UHs.
A cidade de Americana não possui um ponto de serviços de grande porte como shopping, sendo as opções mais próximas o
Tivoli Shopping em Santa Bárbara d’Oeste (16,3 km - 18 min) e os shoppings da cidade de Campinas (com pedágio no percurso)
como o Parque Dom Pedro Shopping (27,3 km - 23 min). Entretanto, há projeto de implantação do Praça Americana Shopping
Center, com percurso estimado a partir do hotel em estudo de 16 km, aproximadamente 16 min.
Pela proximidade com as rodovias e com o Aeroporto de Americana, sugere-se que as UHs tenham isolamento acústico para
evitar os ruídos que possam interferir no conforto dos hóspedes.
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
70
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Cesta Competitiva
Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis da cidade de Americana, Nova Odessa e Santa
Diária Média R$185,42
Bárbara d’Oeste classificados com categoria midscale superior, midscale e econômico e os hotéis de Campinas, de
Taxa de
59%
Sumaré, Indaiatuba e Itupeva com localização similar ao hotel em estudo (próximo de rodovias). No total, a cesta Ocupação
Cesta Competitiva
Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva, divididos em dois slides para melhor visualização:
Mapa 1
Cesta Competitiva
Item Hotel
1 Hotel Florença Americana
2 Nohotel Premium Americana
2 3
4 Riema Áustria Flat
3 4 Novo Hotel Nacional
5 Hotel Nova Odessa
1
7 6 Nohotel Nova Odessa
7 Casa Blanca Hotel
8 Fildi Hotel & Eventos
Hotel em
Estudo 9 Dan Inn Anhanguera
5 10 Hotel Premium Campinas
6 11 Comfort Suites Campinas
12 Vitória Hotel Convention Indaiatuba
13 Quality Resort & Convention Center
Cesta Competitiva
Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva, divididos em dois slides para melhor visualização:
Mapa 2
Cesta Competitiva
Hotel em Estudo Item Hotel
1 Hotel Florença Americana
8 2 Nohotel Premium Americana
11 3 Riema Áustria Flat
9 4 Novo Hotel Nacional
10 5 Hotel Nova Odessa
6 Nohotel Nova Odessa
7 Casa Blanca Hotel
8 Fildi Hotel & Eventos
9 Dan Inn Anhanguera
12 10 Hotel Premium Campinas
13 11 Comfort Suites Campinas
12 Vitória Hotel Convention Indaiatuba
13 Quality Resort & Convention Center
Cesta Competitiva
Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda,
por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em
estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.
1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;
2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em
estudo.
Cesta Competitiva
Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com os 13 hotéis, dos quais 619 UHs
das 1226 UHs irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.
Cesta Competitiva IC = Índice de Competitividade
Item Inauguração Hotel UH IC UH Comp.
1 1982 Hotel Florença Americana 80 100,00% 80
2 2011 Nohotel Premium Americana 60 100,00% 60
3 2000 Riema Áustria Flat 38 100,00% 38
4 1992 Novo Hotel Nacional 120 50,00% 60
5 2014 Hotel Nova Odessa 20 50,00% 10
6 - Nohotel Nova Odessa 50 50,00% 25
7 - Casa Blanca Hotel 48 50,00% 24
8 2005 Fildi Hotel & Eventos 130 50,00% 65
9 2010 Dan Inn Anhanguera 120 50,00% 60
10 1982 Hotel Premium Campinas 105 50,00% 53
11 2001 Comfort Suites Campinas 123 50,00% 62
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 112 25,00% 28
13 2006 Quality Resort & Convention Center 220 25,00% 55
1226 619
Midscale Superior Midscale Econômico
Cesta Competitiva
Abaixo valor da diária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira e 6ª a domingo,
além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Decolar.com e Booking.com.
Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
UH Quadro de Dárias - Single UH Base DM
Item Inauguração Hotel
Comp. Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média
1 1982 Hotel Florença Americana 80 192,61 192,61 254,41 239,00 163,72 184,41 163,61
2 2011 Nohotel Premium Americana 60 214,43 214,43 200,85 195,00 182,26 195,07 174,27
3 2000 Riema Áustria Flat 38 199,93 193,33 208,00 202,12 167,13 181,36 160,56
4 1992 Novo Hotel Nacional 60 130,00 150,71 0,00 130,00 119,30 129,15 110,95
5 2014 Hotel Nova Odessa 10 189,00 189,00 0,00 189,00 160,65 173,88 153,08
6 - Nohotel Nova Odessa 25 173,00 173,00 165,26 160,57 147,05 157,82 139,62
7 - Casa Blanca Hotel 24 130,00 130,00 0,00 0,00 110,50 119,60 98,80
8 2005 Fildi Hotel & Eventos 65 174,74 175,56 209,25 180,69 148,88 165,53 144,73
9 2010 Dan Inn Anhanguera 60 168,79 186,14 187,54 187,55 150,85 166,39 145,59
10 1982 Hotel Premium Campinas 53 252,86 252,86 252,86 252,86 214,93 235,16 214,36
11 2001 Comfort Suites Campinas 62 267,00 275,55 252,87 251,35 230,58 249,73 228,93
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 28 391,57 344,18 0,00 391,57 312,69 345,28 324,48
13 2006 Quality Resort & Convention Center 55 477,00 502,86 452,57 502,86 416,44 454,01 364,01
Midscale Superior Midscale Econômico
Cesta Competitiva
Observa-se na tabela abaixo os valores de aluguel para a maior sala de eventos em formato de auditório dos hotéis da cesta
competitiva que possuem espaço para realização de evento corporativos. Estas tarifas já estão com as taxas e referem-se ao valor
individual da sala. Os valores estão desvinculadas ao serviços de alimentos e bebidas e locação de equipamentos.
Oferta e Demanda
Oferta: A oferta hoteleira de Americana é formada por hotéis antigos, a maioria independentes. A cidade teve recentemente
um hotel com bandeira de rede com reconhecimento nacional, o Ramada Hotel e Suítes, considerado o melhor hotel da cidade
após passar por retrofit e passar por conversão no início de 2014 (antigo hotel Florença Palace). Atualmente, porém, ele se
tornou o Hotel Florença Americana. Todos os hotéis da cidade considerados na cesta competitiva possuem sala de eventos e
boa procura por elas.
Demanda: A demanda é caracterizada por hóspedes corporativos, apontada pelos gerentes gerais como 90% do total de
clientes atendidos. Os hotéis de Americana atendem a demanda das indústrias locais e os hóspedes não acomodados das
cidades de Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa, nestas duas últimas a hotelaria ainda é pouco qualificada.O perfil de
hóspedes é diversificado e vai desde o nível operacional (montadores de máquinas, técnicos e representantes comerciais) até
o nível gerencial. A média de permanência é 2 a 3 dias com maior frequência de segunda a quinta feira. Nos fins de semana a
ocupação está ligada a eventos sociais como casamentos e formaturas, entre outros.
Oferta Futura
Como oferta futura, identificou-se o hotel Ibis da rede Accor, já em construção durante a visita técnica realizada em Novembro
de 2015.O hotel de categoria econômica terá 120 UHs e está localizado entre a Av. São Jerônimo e a Av. América, em Americana.
Ibis Americana
Hotel em Estudo
Econômico
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 79
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Considerações
O mercado hoteleiro de Americana e das cidades do entorno (Santa Bárbara d’Oeste e Nova Odessa) carecem de
oferta de hotéis administrados por redes hoteleiras com reconhecimento a nível nacional e internacional. A cidade
mais próxima com parque hoteleiro nesse perfil é Campinas, cujo trajeto a partir da Rodovia Anhanguera possui
pedágio.
Percebe-se que há demanda de eventos corporativos mas que os hotéis de Americana se limitam ao atendimento
de no máximo 300 pessoas, comportado pelo Novo Hotel Nacional, que conta com infraestrutura precária.
As cidades de Americana e Nova Odessa têm conseguido atrair novos investimentos e a expectativa para os
próximos é positiva, o que pode impactar de forma positiva a ocupação e as tarifas.
Assim, acredita-se que apesar da queda na taxa de ocupação e da diárias citadas pelos gerentes, o mercado se
reestabilize nos próximos anos e que se torne mais profissional, com a entrada do Ibis administrado pela rede Accor
Hotels e do hotel em estudo com a bandeira Comfort, administrado pela Atlantica Hotels.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 80
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
81
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as
variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social demográfico da cidade, e essa avaliação
refletiu em taxa de crescimento demanda de 2,87% a.a., a qual foi aplicada no período de 2017 a 2019 por registrar uma curva de
tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido,
conforme as expectativas do Governo Federal.
Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de
Americana tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno.
Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao
longo tempo. Porém, como dito, os investimentos na cidade de Americana, conforme apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de
economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado.
84
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
Projeção de Oferta
A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo
Inicial Entrada Saída Final
competitivo destacado. 2016 619 619
2017 619 38 581
Entradas:
2018 581 180 119 642
2018 - Ibis Americana - 60 UHs
2018 - Entrada de Segurança - 120 Uhs 2019 642 642
2020 642 642
Saídas: 2021 642 642
2017 - Riema Austria Flat – 38 UHs 2022 642 642
2018 - Novo Hotel Nacional - 60 UHs 2023 642 642
2018 - Nohotel Nova Odessa - 25 UHs 2024 642 642
2018 - Hotel Nova Odessa - 10 UHs
2025 642 642
2018 - Casa Blanca Hotel - 24 UHs
2026 642 642
Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se
Obs.: Foi considerada apenas 1 entrada de segurança, em virtude da ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos
atualização do estudo, que mensurou a redução de possíveis competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na
investimentos hoteleiros nessa região. cesta em análise.
Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O cálculo é feito considerando as ponderações de
crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores.
Projeção de Mercado
TO
TO Hotel em Mercado +
Ano Demanda Oferta
Mercado Estudo Hotel em
Legenda: Estudo
Demanda: Demanda estimada para o grupo
competitivo; Oferta: Disponibilidade de UHs para 2016 365 619 58,92% 58,92%
venda no ano já com base nas previsões de entradas e 2017 375 581 64,58% 64,58%
saídas do set competitivo; TO Mercado: Estimativa de 2018 386 642 60,12% 244 43,56%
taxa de ocupação para o mercado competitivo; Hotel 2019 397 642 61,84% 244 44,81%
em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo 2020 407 642 63,35% 244 45,90%
competitivo; TO Mercado + Hotel em Estudo: Taxa de 2021 417 642 64,90% 244 47,02%
ocupação do set competitivo + hotel em estudo. 2022 427 642 66,48% 244 48,17%
2023 437 642 68,00% 244 49,28%
2024 447 642 69,56% 244 50,41%
2025 457 642 71,16% 244 51,56%
2026 467 642 72,79% 244 52,75%
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
88
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração,
enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial
Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo comprador e data da compra.
Fonte: Preço de Venda , Taxas de Decoração e Pré Operacional: Cristo Rei Incorporação e Atlantica Hotels 89
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
90
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para
um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiros cinco anos de operação, conforme
o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média
prevista).
O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as
projeções de resultados, que serão apresentadas a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1%
a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.
Os valores são correntes de Maio de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.
Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo
mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de
receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).
As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na
cesta competitiva.
O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré operacional.
91
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para
um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Os gastos foram estimados conforme médias de mercado, orientações da rede Atlantica Hotels e pesquisa direta na
cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).
As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem
inflação em preços correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal.
Honorários e Taxas Contratuais da Atlantica Hotels foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado.
Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico
verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.
92
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para
um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Acordo Comercial para Administração de Empreendimento Condo-Hoteleiro
Assessoria Pré-Operacional
4.2.1.) Pela prestação dos Serviços de Assessoria Pré-Operacional Condo-Hoteleira e pelos serviços prestados durante o período pré-
operacional a Administradora fará jus ao recebimento mensal de R$1.500,00 (hum mil e quinhentos reais), a ser pago pela Incorporadora
durante 24 (vinte e quatro) meses com início na data de assinatura do presente instrumento e as demais no mesmo dia dos meses
subseqüentes, sendo que a primeira parcela será paga em até 90 (noventa) dias a contar da data de assinatura deste instrumento.
G.1 Em adição ao disposto no item G (Do Sistema de Reserva e Vendas do Sistema Associativo de Locações -“Pool”), a Administradora
deverá contratar a empresa Hotel Direto Ltda. para promover a captação de receitas de hospedagens e eventos, por si ou através de
agências de viagens, empresas operadoras e organizadoras de eventos, e demais clientes integrantes da carteira de relacionamento da HD,
recebendo referida empresa, para tanto, o percentual de 5% (cinco por cento) das Receitas Geradas pela empresa Hotel Direto Ltda. ao
Pool.
93
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para
um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
a) receber pela administração da Sociedade, até o dia 10 (dez) de cada mês, os seguintes valores: (i) 4,5.% (quatro e meio por cento) da
receita líquida das operações auferida com a exploração do objeto da Sociedade, observada a fórmula de cálculo prevista neste
instrumento, mais (i.1.) 10% (dez. por cento) do lucro operacional bruto auferido em cada mês, calculados nos termos previstos na
Cláusula Oitava, abaixo, adotando-se sempre o regime de competência; e,
b) receber a participação nos lucros da Sociedade, de acordo com o disposto na cláusula VIII ou receber a sua quota-parte na distribuição
do Resultado Líquido das Operações da Sociedade
94
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Estimativa de Vendas - Hospedagem
2018 2019 2020 2021 2022
Disponibilidade 89.060 89.060 89.060 89.060 89.060
Observações: Taxa de Ocupação 52,2% 55,2% 57,6% 59,2% 60,8%
O desempenho do empreendimento foi Diárias Vendidas 46.462 49.137 51.322 52.733 54.170
estimado em 5 anos, a partir do 6° Diária Média 225 236 242 248 254
estima-se estabilidade nos níveis do 5° Receita 10.453.883 11.608.560 12.427.843 13.088.899 13.781.731
ano de operação. Número de Hóspedes 74.339 78.619 82.115 84.373 86.672
Os valores de diárias consideram que o RevPar 117,38 130,35 139,54 146,97 154,75
empreendimento irá se posicionar no
Departamentos Menores
mercado conforme sua categoria.
2018 2019 2020 2021 2022
Projeções baseadas no Item 5 deste Telefone 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
estudo e premissas apresentadas na Aluguel de Espaço 1.231.875,00 1.480.303,13 1.741.050,00 1.790.325,00 1.839.600,00
introdução desse item (7)
Taxa de Ocupação 30% 35% 40% 40% 40%
Lavanderia = 1% da receita total; Outros= Valor do m² 12,00 12,36 12,72 13,08 13,44
0,25% da receita total – Valores médios Metragem 937,50 937,50 937,50 937,50 937,50
de operações similares. Lavanderia 104.538,83 116.085,60 124.278,43 130.888,99 137.817,31
Outros 26.134,71 29.021,40 31.069,61 32.722,25 34.454,33
Total de Receitas 1.362.548,54 1.625.410,12 1.896.398,04 1.953.936,24 2.011.871,64
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 95
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de
operação hoteleira
DRE: 1/4 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
2018 2019 2020 2021 2022
Receita Bruta 18.169.154 20.458.528 22.419.580 23.487.913 24.597.299
Receita Líquida 16.762.654 18.869.940 20.669.268 21.656.333 22.681.544
Habitações
Receita Bruta 10.453.883 100,0% 11.608.560 100,0% 12.427.843 100,0% 13.088.899 100,0% 13.781.731 100,0%
Receita Líquida 9.800.515 93,8% 10.883.025 93,8% 11.651.103 93,8% 12.270.843 93,8% 12.920.373 93,8%
Gastos Gerais 975.329 9,3% 1.052.960 9,1% 1.118.401 9,0% 1.172.895 9,0% 1.229.642 8,9%
Obs.: O desempenho do Folha de Pagamento 1.240.800 11,9% 1.253.208 10,8% 1.271.820 10,2% 1.290.432 9,9% 1.302.840 9,5%
empreendimento foi Lucro ou Prejuízo do Departamento 7.584.386 72,6% 8.576.856 73,9% 9.260.882 74,5% 9.807.516 74,9% 10.387.892 75,4%
estimado em 5 anos, a
Alimentos e Bebidas
partir do 6° estima-se
Receita Bruta 6.352.722 100,0% 7.224.559 100,0% 8.095.339 100,0% 8.445.078 100,0% 8.803.696 100,0%
estabilidade nos níveis Receita Líquida 5.717.450 90,0% 6.502.103 90,0% 7.285.805 90,0% 7.600.570 90,0% 7.923.327 90,0%
do 5° ano de operação. Custos de A&B 1.670.766 26,3% 1.900.059 26,3% 2.129.074 26,3% 2.221.055 26,3% 2.315.372 26,3%
Gastos Gerais 313.507 4,9% 348.451 4,8% 384.325 4,7% 400.862 4,7% 418.200 4,8%
Obs.2: Contribuição do Folha de Pagamento 1.389.150 21,9% 1.558.935 21,6% 1.582.088 19,5% 1.605.240 19,0% 1.620.675 18,4%
item Habitações: Lucro ou Prejuízo do Departamento 2.344.027 36,9% 2.694.658 37,3% 3.190.318 39,4% 3.373.412 39,9% 3.569.079 40,5%
margem de contribuição
Departamentos Menores
dentro da média de Receita Bruta 1.362.549 100,0% 1.625.410 100,0% 1.896.398 100,0% 1.953.936 100,0% 2.011.872 100,0%
mercado. Receita Líquida 1.244.688 91,4% 1.484.812 91,4% 1.732.360 91,4% 1.784.921 91,4% 1.837.845 91,4%
Gastos Gerais 126.269 9,3% 150.317 9,2% 175.099 9,2% 180.373 9,2% 185.674 9,2%
Folha de Pagamento 190.080 14,0% 213.312 13,1% 213.312 11,2% 213.312 10,9% 213.312 10,6%
Lucro ou Prejuízo do Departamento 928.339 68,1% 1.121.183 69,0% 1.343.949 70,9% 1.391.236 71,2% 1.438.858 71,5%
L/P dos Centros de Receita 10.856.752 59,8% 12.392.697 60,6% 13.795.149 61,5% 14.572.164 62,0% 15.395.829 62,6%
Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (5) 98
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
DRE: 2/4 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Administração e Geral 2018 2019 2020 2021 2022
Gastos Gerais 936.367 5,2% 1.007.096 4,9% 1.066.732 4,8% 1.100.035 4,7% 1.132.217 4,6%
Folha de Pagamento 911.520 5,0% 1.022.928 5,0% 1.038.120 4,6% 1.053.312 4,5% 1.063.440 4,3%
Resultado 1.847.887 10,2% 2.030.024 9,9% 2.104.852 9,4% 2.153.347 9,2% 2.195.657 8,9%
Marketing e Sales
Gastos Gerais 363.383 2,0% 409.171 2,0% 448.392 2,0% 469.758 2,0% 491.946 2,0%
Obs.: O desempenho do Folha de Pagamento 129.600 0,7% 145.440 0,7% 147.600 0,7% 149.760 0,6% 151.200 0,6%
empreendimento foi Resultado 492.983 2,7% 554.611 2,7% 595.992 2,7% 619.518 2,6% 643.146 2,6%
estimado em 5 anos, a
partir do 6° estima-se Manutenção e Conservação
estabilidade nos níveis Gastos Gerais 545.075 3,0% 584.866 2,9% 618.370 2,8% 637.120 2,7% 655.124 2,7%
Folha de Pagamento 248.400 1,4% 278.760 1,4% 282.900 1,3% 287.040 1,2% 289.800 1,2%
do 5° ano de operação.
Resultado 793.475 4,4% 863.626 4,2% 901.270 4,0% 924.160 3,9% 944.924 3,8%
Royalties 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%
Taxa de Franquia e Administração 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%
Lucro Operacional Bruto - GOP 6.195.899 34,1% 7.269.136 35,5% 8.382.951 37,4% 8.979.848 38,2% 9.625.940 39,1%
Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (5) 99
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
DRE: 3/4 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Gastos de Capital 2018 2019 2020 2021 2022
Seguros 90.846 0,5% 92.663 0,5% 94.025 0,4% 94.934 0,4% 95.388 0,4%
Taxas da Propriedade 170.800 0,9% 170.800 0,8% 170.800 0,8% 170.800 0,7% 170.800 0,7%
Incentive Fee 619.590 3,4% 726.914 3,6% 838.295 3,7% 897.985 3,8% 962.594 3,9%
Asset Management 154.897 0,9% 181.728 0,9% 209.574 0,9% 224.496 1,0% 240.648 1,0%
Fundo de Reposição 545.075 3,0% 818.341 4,0% 1.120.979 5,0% 1.409.275 6,0% 1.475.838 6,0%
Obs.: O desempenho do Resultado 1.581.208 8,7% 1.990.446 9,7% 2.433.673 10,9% 2.797.490 11,9% 2.945.268 12,0%
empreendimento foi
estimado em 5 anos, a L/P Antes do IR e Depreciação 4.614.691 25,4% 5.278.690 25,8% 5.949.278 26,5% 6.182.358 26,3% 6.680.671 27,2%
partir do 6° estima-se
estabilidade nos níveis
do 5° ano de operação. Remuneração das partes envolvidas (1/2)
Remuneração ao investidor – Cláusula Quinta – Dos Direitos dos proprietários
a) L/P antes antes do IR e Depreciação – Resultado da operação do hotel que são de direito resultados dos
adquirentes, conformes sua participação no hotel, com regras de distribuição definidas nos contratos .
Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (5) 100
1. Sumário executivo
Reservas: 5% das Receitas geradas pela Central de Vendas. Reservas - Valor destinado a empresa Hotel Direto que irá promover a
captação de receitas de hospedagens e eventos, por si ou através de agências de viagens, empresas operadoras e organizadoras de eventos, e demais clientes integrantes da
carteira de relacionamento.
Fundo de Reposição de Ativos: 1º ano 3% da Receita Líquida, 2º ano 4% da Receita Líquida, 3º ano 5% da Receita
Líquida, 4º ano em diante 6% da Receita Líquida. Fundo de Reposição de Ativos, cuja arrecadação mensal e manutenção são obrigatórias, e serão
recolhidos e pagos pela Sociedade de acordo com os percentuais abaixo, sendo seus recursos utilizados de acordo com as instruções da Administradora e destinados
principalmente a assegurar que a Sociedade sempre possa contar com recursos para serem utilizados na conservação, manutenção e reposição, esta última quando necessária, de
móveis, utensílios, aparelhos, equipamentos e instalações .
Remuneração da Operadora: 10% do GOP. Remuneração da Operadora: Referente a prestação de serviços para promover, manter e administrar todos
os serviços necessários às operações que constituem o objeto da Sociedade, de acordo com o padrão de qualidade por ela exigido e pela Rede à qual pertence a Marca
Fee de Franquia e Administração: 4,5% da Receita Líquida do empreendimento - Fee de Franquia: Pagamentos
contratualmente devidos pelo uso de marcas e sistemas da Rede à qual pertence a Marca diretamente à Licenciadora.
Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução do item 5 101
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
102
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Cenários de Rentabilidade
Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o
investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento).
Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de
Maio de 2017 2) – Rentab.: rentabilidade simples, ou CapRate; 3) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 –
Capitalização do (FC 2027 dividido pelo CapRate Definido –8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR foi – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC
estimado conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a. Foi considerado que
após o 10 ano haverá a venda do ativo.
A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada a partir do resultado estimado a ser distribuído por tipos de apartamento, já descontadas
todas as taxas contratuais que regulam as relações entre investidores e ofertantes. A taxa do CapRate foi definida com base na
rentabilidade média no período de 2018 a 2027. O fluxo de caixa do ano 10 reflete a capitalização do fluxo de caixa com o CapRate de
8,1%.
A TIR foi calculada para o cenário de pagamento a vista, porém, ela pode variar significativamente conforme a condição de pagamento
negociada. Para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise o cenário de TIR
apresentado nesse estudo – o cenário não inclui saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 103
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Cenários de Rentabilidade
Tipo do Apto - m² 24,06 23,4 24,96
Observações: 13.300 13.675 12.821
Investimento Rentab. Rentab. Rentab.
Na análise, CapRate de 8,1% -320.000 -320.000 -320.000
conforme pg 110; 2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%
Fc antes do IR; sem inflação. 2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%
Valores estimados, não é 2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%
promessa de resultado ; 2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%
A TIR estimada pode variar 2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%
significativamente conforme a 2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%
2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%
condição de pagamento
2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da
2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o
2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar
FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941
como dado referencial de
Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR
TIR Com Cap Rate 8,6% 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
acarretar cobrança de juros
Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 104
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Cenários de Rentabilidade
Tipo do Apto - m² 24,92 24,08 30,29
Observações: 12.841 13.289 10.565
Investimento Rentab. Rentab. Rentab.
Na análise, CapRate de 8,1% -320.000 -320.000 -320.000
conforme pg 110; 2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%
Fc antes do IR; sem inflação. 2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%
Valores estimados, não é 2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%
promessa de resultado ; 2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%
A TIR estimada pode variar 2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%
significativamente conforme a 2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%
condição de pagamento 2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%
2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da
2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o
2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar
FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941
como dado referencial de
Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR
TIR Com Cap Rate 8,6% 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
acarretar cobrança de juros conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
no saldo devedor financiado. Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 105
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Cenários de Rentabilidade
Tipo do Apto - m² 23,28 22,69 30,8
Observações: 13.746 14.103 10.390
Investimento Rentab. Rentab. Rentab.
-320.000 -320.000 -320.000
Na análise, CapRate de 8,1%
2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%
conforme pg 110;
2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%
Fc antes do IR; sem inflação.
2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%
Valores estimados, não é
2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%
promessa de resultado ;
2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%
A TIR estimada pode variar 2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%
significativamente conforme a 2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%
condição de pagamento 2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da 2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o 2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941
como dado referencial de Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR TIR Com Cap Rate 8,6% 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
acarretar cobrança de juros
Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 106
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados
Cenários de Rentabilidade
Tipo do Apto - m² 25,14 25,64
Observações: 12.729 12.480
Investimento Rentab. Rentab.
Na análise, CapRate de 8,1% -320.000 -320.000
conforme pg 110; 2020 18.913 5,9% 18.913 5,9%
Fc antes do IR; sem inflação. 2021 21.634 6,8% 21.634 6,8%
Valores estimados, não é 2022 24.382 7,6% 24.382 7,6%
2023 25.338 7,9% 25.338 7,9%
promessa de resultado ;
2024 27.380 8,6% 27.380 8,6%
A TIR estimada pode variar
2025 27.654 8,6% 27.654 8,6%
significativamente conforme a
2026 27.930 8,7% 27.930 8,7%
condição de pagamento
2027 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da
2028 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o 2029 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar FC c/ CapRate 355.941 355.941
como dado referencial de Rentabilidade média 2020 - 2029 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR TIR com CapRate 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
acarretar cobrança de juros
Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 107
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
108
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o
preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
Em pesquisa direta com a corretoras Lopes Imobiliária, Plano B Imóveis e Franquia Imóveis, foram obtidos os seguintes dados
referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em Americana e região.
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
111
Anexo - Glossário
Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o
Absorção de Mercado
número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.
É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma
Área Comum
comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.
Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a
Área Privativa unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que
contorna externamente as paredes das dependências.
Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,
Área Útil restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,
Detalhedurante
devendo ser item a ser questionado da Área do Porto
a transação Maravilha
do negócio.
B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.
Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).
Basic Fee
Normalmente esta taxa é de 5%.
Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns
Budget resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do
hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.
112
Anexo - Glossário
Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de
Cap rate
aluguel.
Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.
Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e
Departamentos menores banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura
Departamentos Menores.
Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,
Despesas Pré-Operacionais
treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos
Diária Média
vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.
Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis
Estudo de Absorção
conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.
Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado
Fair Share ou Market Share
concorrente definido.
Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-
Faturamento se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a
hospedagem.
113
Anexo - Glossário
Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas
FF&E e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de
malas.
Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e
uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou
Flat
mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e
correspondentes áreas comuns”.
Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua
Franquia
marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.
Fundo de Reposição de Ativos Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e
(FRA) mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à
Gastos de Capital
propriedade (hotel), ex: IPTU.
Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro
Gastos não distribuíveis de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e
vendas.
Grupo Competitivo, Cesta
Competitiva, Grupo
Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.
Referencial ou Cesta
Referencial
Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem
Gerente Geral
sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.
114
Anexo - Glossário
Gross Operational Profit É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em
(GOP) consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.
Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado
HIIP
nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.
Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode
ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar
Hotel Asset Manager
e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os
investidores quanto a situação atual e futura do investimento.
IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.
Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.
Ocupação Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de
unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.
Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.
115
Anexo - Glossário
Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos
casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)
Operadora Hoteleira como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma
administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de
beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.
Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.
Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se
Penetração de Mercado maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o
produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.
Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente
Perpetuidade
deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.
Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa
PIB
determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).
Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.
Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem
Pool Hoteleiro parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem
parte da oferta hoteleira.
116
Anexo - Glossário
Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.
Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a
Receita de Hospedagem
receita gerada pela venda de café-da-manhã.
Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se
Rede Hoteleira encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos
proprietários.
Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da
Rentabilidade
operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.
Reposicionamento de
Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.
Mercado
RevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,
Revpar
ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.
Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos
Segmento de Demanda
relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.
117
Anexo - Glossário
Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um
Taxa de Atratividade
investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.
Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em
Taxa Interna de Retorno (TIR) um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo
de caixa.
UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.
118
Anexo – Fórmula da Taxa Interna de Retorno
Legenda:
F: Fluxo de Caixa
Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente
TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos
de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.
No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC capitalizado obtido pela aplicação da média simples do CapRate dos dez anos
estimados na Análise Financeira no referido FC 10 ( FC/(Média da Rentabilidade Simples/CapRrate do FC 1 ao 10).
119
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