PLANEJAMENTO E

CONTROLE DE OBRAS
Projeto, especificações técnicas, cadernos de
encargos, memorial descritivo, modalidades de
contratação
PROJETO
 O projeto é a etapa inicial e uma das mais
importantes fases no ciclo de vida de um
empreendimento.
 Por sua natureza, o projeto pode ser visto como
um processo no qual problemas e soluções
emergem simultaneamente.
 Ele requer a identificação e ponderação de
diferentes necessidades, requisitos e desejos dos
usuários, os quais devem ser adequadamente
traduzidos para a linguagem da construção e
confrontados com as soluções viáveis (em termos
de materiais e técnicas disponíveis, prazos e
custos suportáveis), para então serem 2
incorporados ao projeto.
PROJETO
 As etapas do projeto podem ser sintetizadas
como:
 Planejamento e concepção: é a etapa que reúne as
informações necessárias à concepção da edificação –
inclui o levantamento de dados iniciais, a definição do
programa de necessidades e a análise de viabilidade;
o programa de necessidades ( briefing ) consiste na
definição/captura dos requisitos do cliente/usuário e
em geral é desenvolvido em contatos diretos do
arquiteto com o cliente;
 Estudo Preliminar: é a configuração inicial da
solução arquitetônica proposta (partido),
considerando os elementos principais do programa de 3
necessidades;
PROJETO
 As etapas do projeto podem ser sintetizadas
como:
 Desenvolvimento do projeto:
 Anteprojeto: é a configuração final da solução proposta,
considerando todos os elementos do programa, mas com
pouco detalhamento, em escala reduzida;
 Projeto Básico - reúne os elementos necessários à
contratação. Tem algum detalhamento, suficiente para o
entendimento da obra; já envolve os projetos elétricos,
hidráulicos, estruturais, detalhes de esquadrias,
paisagismo, etc.;
 Projeto Executivo: contém todos os elementos necessários
para a construção, incluindo os projetos complementares. o
Planejamento físico-financeiro: planejamento visando à
execução; pode indicar a necessidade de alterações no
projeto, em função de restrições de tempo ou volume de 4
recursos disponíveis.
PROJETO
 As etapas do projeto podem ser sintetizadas
como:
 Projeto Legal: contém os elementos necessários à
aprovação pelos órgãos públicos, gerando licenças para
construir e efetuar ligações provisórias dos serviços
públicos;
 Projetos Complementares: projetos das diversas

especialidades, tais como estruturas, instalações hidro-

sanitárias, elétricas, telefônicas, paisagismo, fachadas,
climatização artificial e outros;
 Projeto "como construído" - também conhecido como "as

built" , trata-se do projeto realmente executado, com todas

as alterações que tenham sido feitas até a finalização da
construção.
5
ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS
 As especificações técnicas (ET) descrevem, de forma
precisa, completa e ordenada, os materiais e os
procedimentos de execução a serem adotados na
construção.
 Por exemplo, a forma de execução da cerâmica de piso: tipo
de cerâmica, marca, tamanho, cor, forma de assentamento,
traço da argamassa e junta.
 Têm como finalidade complementar a parte gráfica do
projeto. A definição clara da qualidade, tipo e marca
dos materiais é fundamental, assim como a forma de
execução dos serviços.
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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS - PARTES
As partes que compõem as ET são:
 Generalidades
 Inclui objetivo,
 Identificação da obra,

 Regime de execução da obra,

 Fiscalização,

 Recebimento da obra,

 Modificações de projeto e,

 Classificação dos serviços.

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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS - PARTES
 Materiais de construção (insumos utilizados) - A
especificação dos materiais pode ser escrita de duas
formas:
 genérica - aplicável a qualquer obra.
 específica - relacionando apenas os materiais a serem

usados na obra em questão.

 Com o uso de sistemas informatizados, não há
dificuldade em usar um ou outro método, pois o
sistema pode emitir o relatório completo ou apenas
dos materiais que aparecem na lista gerada no
orçamento.
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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS - PARTES
 As partes que compõem as ET são:
 Discriminação dos serviços.
Especifica como devem ser executados os
serviços, indicando traços de argamassa,
método de assentamento, forma de corte de
peças, etc. Também podem ser compilados de
forma completa ou específica.

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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS - TIPOS

 Existem variações nas ET, conforme a finalidade.

 O texto pode ser mais ou menos detalhado, conforme
seja destinado :
 a obras de empreitada,

 por administração ou

 executadas pelo próprio dono.

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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS - REDAÇÃO
 Existem alguns princípios de redação, visando a
clareza e objetividade.
 O texto deve ser bem escrito, em língua portuguesa
correta, papel de tamanho normalizado (A4), formatado
e sem rasuras.
 Eventualmente poderá ser necessária a tradução para
outra língua (inglês, espanhol), o que deve ser feito com
muito cuidado, por causa do vocabulário técnico.
 A numeração e classificação dos serviços e materiais
deve ser clara e bem determinada, para não provocar
confusões.
 Essas exigências são as normais para qualquer
11
texto técnico.
CADERNO DE ENCARGOS
 O Caderno de Encargos (CE) é o conjunto de
especificações técnicas, critérios, condições e
procedimentos estabelecidos pelo contratante
para a contratação, execução, fiscalização e
controle dos serviços e obras.
 O texto é semelhante ao das Especificações
Técnicas, mas normalmente o CE é mais geral,
servindo para todas as obras, enquanto que as ET
são particulares.
 Se estiver associado ao software de orçamentos,
permite a emissão de relatório apenas das
composições em uso para determinada obra,
agilizando a comunicação técnica com a obra (ou 12
com os fiscais).
CADERNO DE ENCARGOS
 Alguns organismos possuem cadernos de
encargos padronizados, tais como o Banco do
Brasil, Petrobrás ou grandes empresas do ramo
industrial.
 Consistem de um texto completo e geral, que
descreve a maioria dos serviços possíveis, sendo
complementados por serviços ou materiais
específicos da obra em questão.

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MEMORIAL DESCRITIVO
 O memorial descritivo é outro tipo de resumo das
especificações técnicas. Há memoriais descritivos
para finalidades específicas, tais como
 venda,
 propaganda,
 registro de imóveis ou
 aprovação de projetos na municipalidade.

 Deve ser ajustado ao orçamento, seguindo a

mesma ordem deste (ordenamento e nome dos
serviços ou atividades).

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MODALIDADES OU REGIMES DE
CONTRATAÇÕES
 São de dois tipos:
 A preço fixo (conhecida no Brasil com empreitada)
 A preço móvel ou variável (conhecida como administração)

 As duas modalidades permitem uma vasta série de

variações nos seus arranjos contratuais de modo que,
ao final, tem-se um verdadeiro leque de arranjos
contratuais já consagrados na prática sem, contudo,
perderem as características de uma ou da outra
modalidade.
 Por exemplo, os contratos do tipo Turnkey ou Design-
build (referido na lei 8.666/93 como empreitada
integral) e algumas outras variações menos comuns
ainda no Brasil 15
MODALIDADES OU REGIMES DE
CONTRATAÇÕES
 Cada modalidade com seus arranjos específicos
apresentam vantagens e desvantagens, além de
riscos, que devem ser analisadas em todos os seus
aspectos sempre que a situação envolve a escolha
da modalidade contratual.
 Assim, pode-se afirmar que não existe um
contrato perfeito pois este sempre apresentará
características favoráveis e desfavoráveis a
ambas as partes envolvidas.
 A opção pela melhor modalidade varia caso a caso
e deverá estar baseada nas prioridades,
conveniências e/ou necessidades das partes,
principalmente do contratante. 16
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR
GLOBAL

 Conhecidos como contratos de empreitada global,

empreitada total, contratos a preço firme ou
preço certo. O preço fixo pode ser reajustável ou
irreajustável. O reajustamento não invalida a
condição de preço fixo ou firme, pois é uma
medida de compensação de desvalorização da
moeda nas situações de instabilidade econômica –
inflação.

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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR
GLOBAL

 Princípios básicos
 O Contratado executará a obra do Contratante, de
acordo com o projeto e as especificações técnicas,
dentro de um prazo determinado e por um preço
global ou total fixo, por ele calculado e será
remunerado mensalmente conforme:
 o progresso na execução dos serviços da obra (n parcelas
iguais);
 etapas de serviços determinadas;

 serviços previstos em cronograma físico.

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CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR
GLOBAL

 Requisitos indispensáveis:

 Projeto executivo completo e detalhado

 Especificações técnicas completas
 Prazo total de obra e diretrizes de Cronogramas físico
e financeiro

19
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR
GLOBAL

 Procedimentos:
 O Contratado elabora orçamento da obra, baseando-
se nas especificações técnicas e nos projetos
executivos e fornece um preço global para sua
execução, bem como uma proposta de Cronogramas
Físico e Financeiro.

 Esse preço será fixo (ou fechado), podendo sofrer

reajustamento ou não, conforme condição contratual,
e segundo o índice de reajustamento também
estipulado em contrato. (o que não significa que o
preço deixa de ser fixo).
20
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR
GLOBAL

 Procedimentos (cont.)
 O Contratado, é responsável técnico e administrativo
pela obra em todos os seus aspectos. Ao iniciar a obra:
 Adquire em seu próprio nome e por sua conta exclusiva
(empregando seus próprios recursos financeiros, sem
nenhuma participação imediata do Contratante nas despesas
com a obra) todos os insumos necessários (materiais, mão-de-
obra, equipamentos e ferramentas),
 Por outro lado, o Contratante indicará o fiscal da obra , com a
finalidade de acompanhar e garantir a boa qualidade dos
materiais e dos serviços e a obediência aos projetos e
especificações técnicas;
 Na execução dos serviços o Contratado deverá se orientar pelo
Cronograma Físico, o qual deverá ser rigorosamente cumprido
dentro de cada período programado, que normalmente é o
mês.
21
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR
GLOBAL
 Procedimentos (cont.)
 Ao final de cada mês, ou outro período estipulado em
contrato, procede-se aos acertos financeiros relativos ao que
foi efetivamente executado. Efetua-se a medição (tarefa
conjunta com a fiscalização da obra) dos serviços
executados, comparando-os com aqueles previstos no
Cronograma Físico.
 Se os serviços executados estiverem em conformidade com
os da previsão do cronograma, o Contratante efetua o
pagamento conforme o valor previsto no Cronograma
Financeiro relativo ao período.
 Após a medição compete ao Contratado fornecer ao
Contratante uma Nota Fiscal de Prestação de Serviços com
fornecimento de mão-de-obra no valor do total do
recebimento.
 Observação: o pagamento mensal corresponde a duas "parcelas"
não explícitas, sendo uma parte do pagamento relativa a
ressarcimento do custo direto de produção da obra e outra parte 22
referente ao BDI, parte do qual corresponde à remuneração do
Contratado.
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR
GLOBAL

 Procedimentos (continuação)
 Caso haja alterações, voluntárias ou não, em projetos,
especificações e/ou prazos, as alterações contratuais
deverão ser acordadas em tempo hábil pelas partes,
pois trata-se de casos imprevistos e não facilmente
compatíveis com a natureza rígida desta modalidade de
contratação;
 Este é o procedimento adotado a cada mês, até o
término da obra.
 • O preço global ou fechado fornecido pelo Contratado
é:
Custo da construção + BDI (benefícios e despesas indiretas)
23
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR
VALORES UNITÁRIOS
 Princípios Básicos
 Esta modalidade também chamada de Preços Unitários,
constitui uma variação do regime de Empreitada, não a
preço global, onde o Contratado fornecerá os preços fixos
unitários de cada serviço (BDI incluso) por unidade de
comprimento, área, volume, peso, peça, etc, recebendo o
pagamento em função dos quantitativos executados ao final
de cada período estipulado em contrato, mediante o critério
de medição.
 Dependendo do volume total dos serviços ou do porte da
obra e de seu prazo global, poderá haver apenas uma única
medição ao final, ou diversas medições periódicas.
 Trata-se, portanto, de empreitada a preços fixos unitários
de serviços na qual o preço global somente será conhecido
após a execução da totalidade dos serviços, o que difere
substancialmente da empreitada a preço global onde este já 24
é conhecido previamente
CONTRATOS A PREÇO FIXO POR
VALORES UNITÁRIOS
 Requisitos:
 Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de
características diversas, sendo o mais comum quando se
tem serviços com especificações bem definidas, mas seus
quantitativos não são facilmente mensuráveis antes de
serem bem inspecionados ou executados.
 É o caso, por exemplo, das obras de recuperações diversas
em revestimentos de paredes (cerâmicos, tijolinhos,
pastilhas, argamassas, pedras, laminados, etc) ou de pisos
(tacos, cerâmicos, vinílicos, têxteis, laminados, placas
diversas, etc), reformas em geral, manutenções, etc.
 Esta modalidade pode também ser utilizada em qualquer
outra obra em substituição ao preço global apesar de
apresentar desvantagens onde se destaca o laborioso e
complexo trabalho das medições de tantos itens
característicos da construção civil. 25
ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO
 Princípios Básicos:
 O Contratado executará a obra do Contratante pelo
valor que se apurar efetivamente, e será remunerado
pelo serviço prestado segundo um percentual (Taxa
de Administração) previamente acordado e fixado em
contrato, em relação ao custo efetivo da obra.
 Pode ser por taxa fixa (valor fixo mensal) ou taxa
variável (em função do custo efetivo)

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ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO
 Requisitos:
 Neste caso pode-se ter ou não os projetos,
especificações técnicas e cronogramas definidos, pois
a natureza do regime de contratação admite tal
flexibilidade.

27
ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO
 Procedimentos:
 O Contratado elabora o orçamento aproximado ou
estimado do valor global da obra, baseado na mais
provável forma final do projeto arquitetônico e em
uma provável especificação técnica de materiais,
propondo também o prazo total em que a obra deverá
ser executada, tudo de comum acordo com o
Contratante, fornecendo a este uma ordem de
grandeza de quanto lhe custará sua obra e em que
prazo será feita;

28
ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO
 Procedimentos (continuação)

 Concluídos os acordos descritos anteriormente, o

Contratado elabora a Previsão de Despesas do 1º mês
de obra, a qual deverá conter os serviços que serão
executados no referido período, os materiais para tal
e suas quantidades, bem como os valores financeiros
correspondentes tanto aos materiais quanto à mão-
de-obra e encargos sociais, equipamentos e
ferramentas.
 Tal previsão será feita a cada início de mês, e
apresentada para a aprovação ou aceite do
Contratante. A previsão inclui também a taxa de
administração prevista, como remuneração do
Contratado no período. 29
ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO
 Procedimentos (continuação)
 O Contratante desembolsa o valor financeiro
previsto, o qual será administrado pelo Contratado,
que inicia a obra adquirindo todos os insumos
necessários àquele período, em nome e por conta do
Contratante.
 A mão-de-obra poderá ser recrutada e registrada em
nome de qualquer das partes, conforme acordo prévio,
embora o mais comum seja em nome do Contratado;
 O Contratado se responsabiliza por toda a direção
técnica e administrativa da obra, tanto dos materiais,
equipamentos e ferramentas, quanto da mão-de-obra,
em todos os seus aspectos e implicações; 30
ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO
 Procedimentos (continuação)
 O Contratado inicia a obra, com o objetivo de cumprir
rigorosamente, até o final do período, a previsão de
serviços, dentro da previsão de despesas.
 Ao final do período, o Contratado elabora o Relatório
de Despesas do mês, anexando a este todos os
documentos comprobatórios, apresentando ao seu
final o cálculo real de sua remuneração, a chamada
Taxa de Administração (já estimada na previsão de
despesas) sobre o total de despesas efetivas do mês.
 Aqui podem ser constatadas as possíveis falhas na
previsão elaborada no início do mês, o que recomenda
que as previsões devam ser feitas criteriosamente; 31
ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO
 Procedimentos (continuação)
 Juntamente com o acerto de fechamento do mês
anterior, o Contratado apresenta também a previsão
para o período que se inicia, e assim o procedimento
se repete a cada período até o encerramento da
construção.

32
ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE
CUSTO OU ADMINISTRAÇÃO
 Observação:
O valor percentual que o Contratado recebe como
remuneração pelo seu trabalho, correspondente à
Taxa de Administração, é variável conforme as
condições e características da obra. Geralmente
leva-se em consideração fatores como o grau de
complexidade da obra, o volume, o padrão de seu
acabamento, a finalidade a que se destina, sua
localização geográfica, as condições topográficas do
local, as vias de acesso, os serviços públicos
disponíveis, condições ambientais locais, entre
outros.
4 33
ARRANJOS MISTOS DE
CONTRATAÇÕES
 Não são tão numerosas as opções de arranjos
contratuais mistos que combinam características das
duas modalidades fundamentais, a empreitada e a
administração.
 Algumas são bastante utilizadas no Brasil,
principalmente para obras de pequeno porte. Dentre
elas, a mais comum é aquela na qual o Contratado
trabalha com a mão-de-obra em regime de empreitada
(preço fechado ou fixo) e os materiais e equipamentos
em modalidade de administração.
 Os regimes mistos são resultados de negociações entre
as partes, motivadas por circunstâncias especiais
decorrentes, por exemplo, de projetos não bem
definidos, especificações técnicas incompletas ou
sujeitas a revisões, prazos incertos em decorrência de
instabilidades financeiras, e outras condições 34
particulares de uma ou ambas as partes.
CONSIDERAÇÕES SOBRE A ESCOLHA DA
MODALIDADE DE CONTRATAÇÃO
 A escolha inadequada da modalidade contratual ou a sua
elaboração ou execução mal administrada pode levar as
partes a situações de grande dificuldade, acarretando em
prejuízos para uma delas ou ambas.
 O surgimento dos chamados pleitos contratuais ou
reivindicações contratuais, são comuns.
 Os pleitos, em geral são originados por queixas do
contratado ao final da obra, o qual se sente prejudicado por
alguma condição que julgue ter sido desfavorável e
resultam também de outros motivos, além da modalidade
contratual.
 As reivindicações são sobre preços ou prazos e, não raro,
geram questões na esfera judicial.
 Assim, o profissional da engenharia deve ter conhecimento
consistente das questões contratuais, já que este é um
aspecto determinante no sucesso ou fracasso de um
empreendimento 35