Direito das Obrigações

8-11-2018
C.P da aula passada
Alínea b)
No artigo 441ºestabelee uma presunção, toda a quantia entregue ao vendedor
antes da celebração do contrato definitivo tem carater de sinal. Mas as partes podem
afastar essa presunção desde que as partes o digam, se nada disserem fica a
presunção.
Estamos perante um incumprimento temporário. – art. 830º pode recorrer á execução
especifica, ao abrigo da nº1 e do nº2 se tivermos um sinal estamos perante uma
anulação especifica. O B pode querer afastar a presunção do art. 411º demonstrando
que essa quantia de sinal, ou afastar o disposto no nº2 do art. 830º afastando o sinal
como impedimento á execução especifica, que é o facto que demonstrar que aquela
quantia entregue como sinal não é penitenciário, ou seja, não visa afastar a execução
especifica. Ou também pode afastar a hipótese de o sinal não afastar a execução
específica dizendo que a quantia entregue só tinha o objetivo de confirmar a vontade
da parte em celebrar aquele contrato de compra e venda.
O B não consegue provar que aquela quantia não é sinal nem de que aquela quantia
não impede a execução especifica, por isso em nada pode fazer. Neste caso, tem que
converter a mora (se todos os seus requisitos estiverem cumpridos) como
incumprimento definitivo, ele pode fazer isso aplicando o disposto no art. 808º, ou
seja, B faz uma comunicação a A dizendo que se o contrato de promessa não for
cumprido em x tempo o incumprimento torna-se definitivo, através da impugnação
admonitória.
Visto isto aplica-se o disposto no art. 442º, em que B recebe o sinal em dobro, ou seja,
tem direito a receber 40.000€, que são os 20.000€ que entregou e mais 20.000€ de
indeminização.
Alínea c)
A resolução da alínea anterior não se aplicava, por completo, a esta situação.
Uma vez que B só teria o direito de recorrer ao art. 442º, para receber o sinal em
dobro. Pois esteja o 3º de má-fé ou não a situação é sempre impunível a terceiros.
Caso prático: A celebrou com B um contrato mediante o qual se obrigava a conceder a
este o título a preferência na venda de uma fração autónoma de que era proprietário,
este contrato foi celebrado por escritura publica. B veio a ter conhecimento de que A
vendeu a dita fração autónoma a C sem que lhe tenho comunicado a vontade de
celebrar tal negócio.
O contrato de compra e venda entre A e C foi celebrado á um ano, mas B só lhe obteve
conhecimento á 5 meses. Que direitos assistem a B?
Direito das Obrigações

Trata-se de um contrato com eficácia real quanto aos efeitos - art. 408º - estamos
perante o consenso alismo, basta o consenso para a transmissão do direito. Mas para
ter eficácia real tem que ter mais requisitos que estão dispostos no art. 413º.
Estamos perante um contrato de preferência, contrato unilateral, em que A se obriga a
dar preferência a B no caso de venda daquela fração. Como foi feito por escritura
pública tem mais facilidade em invocar o seu direito de preferência, embora ele só já
tenha 1 mês para exercer o seu direito, pois ele tem apenas 6 meses para invocar o
direito após a celebração do outro contrato e tem que depositar o total da quantia nos
15 dias após a propositura da ação. Art. 1410º
A ação deve de ser proposta contra o adquirente e á outra parte obrigado á
preferência de modo a assegurar … é uma ação de sub-rogação.
Caso Prático: A é proprietário de um edifício (moradia) para habitação arrendado a B.
A decidiu vender a dita moradia e comunica a B essa intenção bem como lhe comunica
o projeto de venda da dita moradia ao terceiro C. Da mencionada comunicação consta
que o valor da moradia ascende a 500.000€. Recebida a comunicação B nada diz.
Todavia B vem a ter conhecimento de que apesar de na escritura de compra e venda
constar o preço de 500.000€ o valor acordado entre as partes, pago a C e recebido por
A, corresponde apenas a 300.000€.
Estamos perante uma preferência legal, art. 416º , se nada disse é sinal que não estava
interessado em comprar o imóvel por aquele preço.
Temos depois uma simulação do preço que foi apresentado ao B e aquele que
realmente que foi pago por C a A. B tem que invocar a simulação e provar essa
simulação.
Assim a sua preferência mantem-se e ele tem o prazo de 6 meses após o
conhecimento da simulação para invocar o seu direito de preferência.
Se não conseguir provar a simulação a ação é declarada improcedente. E ele assim não
consegue a preferência e a simulação.
A simulação é a melhor maneira para fugir ás preferências, embora tenham riscos á
mesma. Pois a simulação é muito difícil de provar e se não o conseguir não pode
exercer a preferência após o decorrer do prazo, pois ele não começa a contar após a
sentença do tribunal, mas sim do conhecimento da simulação. E se não a conseguir
provar e conseguir a preferência tem que pagar preço declarado e não do real.
Se não houver comunicação:
O inquilino tem o direito de preferência pelo preço real que foi pago. Para isso
o melhor é colocar primeiro a ação de preferência e só depois de simulação, porque se
assim não for corre o risco de ter o direito de preferência mas pelo preço declarado e
não pelo preço que realmente foi pago.
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