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NEGÓCIOS INCRIVELMENTE
LUCRATIVOS
2016
Marcio Fenelon
Dezembro de 2016
Marcio Fenelon
Dezembro de 2016
Preparação
Mahana Pelosi Cassiavillani
Revisão
Cássio Dias Pelin
Empiricus
Rua Joaquim Floriano, 913
Itaim Bibi – São Paulo, SP
www.empiricus.com.br
PARTE 1 COMPRADORES
Capítulo 1 - Devo mesmo comprar?.............................................. 15
Capítulo 2 - Decidindo entre a compra e a locação...................... 29
Capítulo 3 - Entendendo o mercado imobiliário a fundo.............. 41
Capítulo 4 - Encontrando as melhores ofertas............................... 59
Capítulo 5 - Decidindo quanto gastar em imóveis........................ 75
Capítulo 6 - Identificando o melhor imóvel................................... 87
Capítulo 7 - Comprando imóveis em leilões.................................. 99
Capítulo 8 - U
m roteiro completo para
comprar imóveis na planta....................................... 109
Capítulo 9 - T
udo sobre os truques de
negociação, documentos e contratos...................... 121
Capítulo 10 - E
scolhendo as melhores
opções de financiamento....................................... 139
Capítulo 11 - Decifrando o enigma do consórcio........................ 153
PARTE 2 VENDEDORES
Capítulo 12 - V
endendo seu imóvel
rapidamente pelo melhor preço............................ 163
PARTE 3 INVESTIDORES
Capítulo 13 - Vale a pena investir em imóveis?........................... 195
Capítulo 14 - Quanto meu imóvel vai se valorizar?...................... 211
Capítulo 15 - Estimando quanto sobra no seu bolso................... 229
Capítulo 16 - Um modelo completo de avaliação....................... 239
Boa leitura!
10
Quem sou eu para dizer como você deve usar este livro? Use-o do
jeito que quiser!
11
PARTE 1
COMPRADORES
13
EM PAUTA
•
Os quatro fatores a considerar na tomada de uma decisão
inteligente.
15
VISÃO DE MUNDO
Os conhecimentos, modelos e pressupostos – a visão de mundo –
que embasam suas decisões financeiras determinam seus resultados
de longo prazo.
16
Paulo tem uma visão de mundo muito específica. A forma como lida
com seu automóvel é um exemplo claro do princípio da maximização
da utilização dos recursos.
17
PREFERÊNCIAS
INVESTIMENTO
1. PREFERÊNCIAS
Suas preferências pessoais definirão o melhor curso de ação.
FLEXIBILIDADE
O primeiro aspecto a ser considerado é o desejo de flexibilidade.
18
MOBILIDADE
Caminhamos rapidamente em direção a uma sociedade de
profissionais independentes e a um mundo voltado à presença virtual.
Em muitas profissões, o local de trabalho é irrelevante, desde que haja
acesso à internet.
19
SENSAÇÃO DE SEGURANÇA
Muitas pessoas associam a propriedade de um imóvel com a
sensação de segurança.
RELAÇÕES DE PODER
A relação entre proprietário e locatário possui uma série de cabos
de guerra de poder. O proprietário pode adiar consertos, reformas e
20
Quem tem um imóvel próprio pode fazer o que quiser com ele e só
precisa se mudar se assim o desejar.
AUTOCONTROLE
Minha experiência em consultoria de finanças pessoais foi relevadora
e me levou a constatar que a falta de autocontrole é a norma, não a
exceção.
21
QUALITATIVO EM NÚMEROS
Um modo prático de organizar suas preferências pessoais é
transformar determinadas questões em números, de forma a obter um
resultado que indique se existe uma tendência mais favorável para a
compra ou para o aluguel.
QUESTIONÁRIO DE PREFERÊNCIAS
( ) Não
( ) Discordo ( ) Discordo ( ) Concordo ( ) Concordo
concordo,
plenamente parcialmente parcialmente plenamente
nem discordo
( ) Não
( ) Discordo ( ) Discordo ( ) Concordo ( ) Concordo
concordo,
plenamente parcialmente parcialmente plenamente
nem discordo
( ) Não
( ) Discordo ( ) Discordo ( ) Concordo ( ) Concordo
concordo,
plenamente parcialmente parcialmente plenamente
nem discordo
( ) Não
( ) Discordo ( ) Discordo ( ) Concordo ( ) Concordo
concordo,
plenamente parcialmente parcialmente plenamente
nem discordo
( ) Não
( ) Discordo ( ) Discordo ( ) Concordo ( ) Concordo
concordo,
plenamente parcialmente parcialmente plenamente
nem discordo
( ) Não
( ) Discordo ( ) Discordo ( ) Concordo ( ) Concordo
concordo,
plenamente parcialmente parcialmente plenamente
nem discordo
22
Resultados:
2. SITUAÇÃO PATRIMONIAL
A análise da situação patrimonial é importante para saber quais
são as opções disponíveis para cada perfil. A quantidade de recursos
disponíveis ajuda a determinar o que é mais indicado para cada
pessoa: alugar ou comprar.
23
BALANÇO EM 31/12/2016
ATIVOS PASSIVOS
Dinheiro em espécie R$ 100,00 Cheque especial R$ 0,00
Conta-corrente R$ 2.500,00 Cartão de crédito R$ 0,00
Aplicações
R$ 85.000,00 Contas atrasadas R$ 200,00
financeiras
Planos de Crédito pessoal /
R$ 10.000,00 R$ 0,00
previdência consignado
Automóveis R$ 25.000,00 Financiamento automóvel R$ 15.000,00
Imóveis R$ 0,00 Financiamento imóvel R$ 0,00
Outros bens R$ 0,00 Outras dívidas R$ 0,00
Total de Ativos R$ 122.600,00 Total de Passivos R$ 15.200,00
24
3. INVESTIMENTOS
Depois de descobrirmos quais recursos podem ser aplicados, o
próximo passo é avaliar qual é o seu perfil de investidor e escolher a
aplicação que melhor atende às suas necessidades.
RENDA FIXA
• Prefixados
• Pós-fixados:
• CDI/Selic
• Inflação
RENDA VARIÁVEL
• Ações e opções
• Fundos imobiliários
• Metais preciosos
• Moedas estrangeiras
• Operações estruturadas
25
26
4. FINANCIAMENTO
O quarto componente relevante para a decisão de comprar ou
alugar é o financiamento imobiliário.
27
LEMBRE-SE!
• As preferências pessoais relativas à flexibilidade, mobilidade,
sensação de segurança, relação de poder e autocontrole
direcionam a escolha entre comprar e alugar.
• Se ainda estiver em dúvida, utilize o sistema de pontuação
sugerido neste capítulo.
• Calcular a liquidez disponível é o primeiro passo da avaliação
quantitativa.
• O perfil do investidor e o retorno dos investimentos, comparados
ao custo do aluguel, indicarão qual é a melhor opção.
• O acesso ao financiamento e os custos de financiamento
influenciam a decisão.
28
O Buy Bank aceita que você aplique seus recursos em sua casa
própria. É um banco singular.
29
APLICAÇÕES RESGATES
• Entrada • Aluguel
• Prestações
AS TRANSAÇÕES FINANCEIRAS DO
CLIENTE DO BUY BANK
O cliente do Buy Bank é obrigado a comprar um imóvel. Nesse
banco, o imóvel é a aplicação.
APLICAÇÕES RESGATES
• Imóvel • Prestações
• Manutenção
30
QUEM É O VENCEDOR?
Quem tiver o maior saldo de aplicações no longo prazo.
IMÓVEL
Custo total de aquisição imóvel R$ 500.000
Valorização do imóvel 0,00%
(% acima da inflação)
Despesas com manutenção anual 0,50%
(% imóvel)
Custo total com aluguel (R$/mês) R$ 2.000
% sobre o valor imóvel ao mês 0,40%
Inflação (% ao ano) 6,50%
INVESTIMENTOS
Retorno líquido (% ao ano) 10,00%
Retorno Inflação+ (% ao ano) 3,29%
31
FINANCIAMENTO
Entrada R$ 100.000
Prazo (meses) 360
Valor financiado R$ 400.000
Taxa efetiva (% ao ano) 11,00%
Taxa efetiva (% ao mês) 0,87%
Indexador TR (% ao ano) 1,80%
TAXAS
Cadastral, documentos e outros R$ 1.000
Avaliação do imóvel R$ 700
Seguro mensal 0,0526%
Outros mensal R$ 25,00
RESULTADO
SALDO EM RENT BANK BUY BANK
5 anos R$ 353.603 -R$ 229.510
10 anos R$ 678.081 -R$ 3.070
20 anos R$ 1.086.008 R$ 296.411
25 anos R$ 1.587.729 R$ 691.480
30 anos R$ 2.186.601 R$ 1.211.947
35 anos R$ 2.870.187 R$ 1.897.394
32
33
34
35
20%
15%
5%
Média 2011 a 2015
1,7% ao ano
0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
36
TAXA (A.A.)
TÍTULO VENCIMENTO
VENDA COMPRA
INDEXADOS AO IPCA
37
38
INFLAÇÃO ESTIMADA
É muito difícil estimar a inflação. Para nossa sorte, há uma legião
de economistas que só faz isso. O Banco Central faz uma pesquisa
semanal, conhecida como Pesquisa Focus.
<www.bcb.gov.br/?FOCUSRELMERC>
SIMULE
Os tópicos mais complexos já foram abordados, e as próximas
informações necessárias estão disponíveis por meio de consultas
simples. Por exemplo, o custo de financiamento, o valor de aluguel
e o valor de mercado do imóvel são facilmente encontrados em um
rápida pesquisa on-line.
39
REVISITE
Sempre refaça as contas, porque as condições podem mudar e
uma nova recomendação pode surgir.
LEMBRE-SE!
• As simulações do Rent Bank e do Buy Bank têm o objetivo de
projetar qual opção proporcionará o maior patrimônio líquido.
• As projeções de resultados são muito sensíveis a mudanças das
condições.
• Siga as instruções para as condições mais complicadas, como
valorização imobiliária, manutenção, investimentos e inflação.
• Simule várias alternativas periodicamente.
40
“Binnnnnnn”.
41
VISÃO DE MERCADO
É preciso entender a dinâmica de preços do mercado de imóveis.
Quais são os catalisadores de oferta e demanda? Quais são os
indicadores da trajetória futura do mercado?
MERCADO RESIDENCIAL
Passaram-se sete longos anos desde que comecei a namorar
minha esposa até o dia em que nos casamos. A cobrança de amigos e
familiares era imensa.
42
43
E EU COM ISSO?
Mas o que o comprador de um único imóvel tem a ver com essa
montanha de informações?
44
1. PREÇOS DE IMÓVEIS
O histórico de preços de imóveis é a melhor medição da temperatura
do mercado. No mercado brasileiro podemos contar com dois índices
principais: IVG-R e FipeZap.
IVG-R
O Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados
(IVG-R) acompanha o preço de transações nas quais haja algum
financiamento imobiliário.
45
IVG-R DEFLACIONADO
(BASE 100 = 2005)
250
230
210
190
170
150
130
110
90
70
50
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
46
FIPEZAP
O Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados (FipeZap) é
uma pesquisa de preços com base nas ofertas de imóveis pela internet.
Mesmo imóveis que são anunciados por muitos anos a preços muito
acima dos de mercado fazem parte do índice, provocando distorções.
600
500
400
300
200
100
0
mar/09
mar/14
jan/05
set/06
jan/10
set/11
jan/15
fev/07
fev/12
jun/05
jun/10
jun/15
dez/07
dez/12
mai/08
mai/13
nov/05
nov/10
nov/15
abr/06
abr/11
jul/07
jul/12
out/08
out/13
ago/09
ago/14
47
2. CONCESSÃO DE CRÉDITO
Infelizmente, não existe um levantamento nacional de volume
de vendas de imóveis que englobe novos e usados, financiados ou
pagos à vista.
70
60 55 55
50 45
40
32
30
20
20
14
9
10 5
2
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fonte: Abecip.
48
135
135
127
125
115
109
105
96
95
85
75
2012 2013 2014 2015
3. TAXAS DE JUROS DE
FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS
A tendência das taxas de juros praticadas nos financiamentos
imobiliários afetará a capacidade de pagamento de potenciais
compradores.
49
18
16
14
12
10
6
set/11
set/12
set/13
set/14
set/15
nov/11
nov/12
nov/13
nov/14
nov/15
mar/11
mar/12
mar/13
mar/14
mar/15
jan/12
jan/13
jan/14
jan/15
mai/11
jul/11
mai/12
jul/12
mai/13
jul/13
mai/14
jul/14
mai/15
jul/15
Taxas livres Taxa Reguladas
Fonte: Bacen. Taxa média de juros das operações de crédito com recursos direcionados – Pessoas
físicas – Financiamento imobiliário com taxas de mercado e com taxas livres.
4. CONFIANÇA DO CONSUMIDOR
De nada adianta querer comprar, poder comprar e ter acesso a
financiamento, se o medo de perder o emprego ou o medo do
desempenho da empresa estiverem presentes. A confiança do
consumidor precisa estar em níveis razoáveis para que o mercado
imobiliário possa se aquecer.
50
110.0
Abr/12 = 112,9
Média (jul/10-jun/15)= 100,0
100.0
90.0
80.0
60.0
5. EXPECTATIVA DE PREÇOS
Em época de Copa do Mundo, todos se tornam técnicos de
futebol, discutem táticas e questionam os convocados, mesmo não
sendo especialistas no assunto.
51
52
46%
Diminuir 41%
43% 39% 43% 43%
40%
39% 36% 38%
ermanecer igual 35% 34% 34%
30%
De acordo com a inflação
23% 24%
26% 27%
18% 23% 23%
15% 21%
19% 20%
Aumentar
Abaixo ou muito abaixo da inflação
CONJUNTO DA OBRA
Uma análise inteligente das questões de demanda fornece pistas
preciosas para modular a atuação no mercado de imóveis, mesmo que
seja para uma única e simples compra.
53
54
1. ESTOQUE
Sempre que uma incorporadora oferece um empreendimento com
imóveis novos, temos o que ficou conhecido, em jargão de mercado,
como “lançamento”.
E S TO Q UE I M Ó V EIS N O V O S S ÃO PAUL O
( UN I DADES )
4500 0
42.455 42.168
4000 0 38.553
36.921
35.646
3500 0
3000 0
26.603
2500 0
2000 0
1500 0
1000 0
5000
0
dez/10 dez/11 dez/12 dez/13 dez/14 dez/15
55
2. LANÇAMENTOS
Para entender os motivos desse desequilíbrio, é preciso ter dados
sobre o comportamento das incorporadoras em relação às novas
unidades à venda.
70.781
70.000 67.359
60.122
60.000 56.423
50.852
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
4.930
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015
CENÁRIO COMPLETO
Independentemente da época em que for ler este livro, você deve
utilizar essas informações para criar uma visão realista do mercado
imobiliário residencial.
56
LEMBRE-SE!
• Conhecer o mercado imobiliário previne desastres.
• Além do desejo de comprar, é preciso vencer muitos obstáculos
para fechar um negócio.
•
O mercado é movido a renda, juros, prazo, acesso a
financiamento e preço de imóveis.
• Cinco indicadores de demanda e dois de oferta mostram a
temperatura do mercado, definindo se a tendência é de compra
ou de venda.
•
Nunca tome decisões com base em matérias que analisam
pequenos períodos de tempo ou que se concentram em apenas
um indicador.
57
EM PAUTA
59
1. DÍVIDAS VENCIDAS
Quem tem pressa de vender sempre oferece boas oportunidades
de negócio. Nessas situações, um comprador ágil é visto como a única
solução possível para o problema. Uma posição muito boa para a
negociação de preços.
Nos dois casos, a motivação é não ter que incorrer em multas, juros
ou venda em leilão, que seriam extremamente prejudiciais.
60
3. COMPRADOR APRESSADO
Imagine que uma pessoa decida comprar um novo imóvel mesmo
antes de conseguir vender o antigo e, para concretizar o negócio,
dependa do dinheiro da venda.
61
5. EXCESSO DE OFERTA
Todo mercado de imóveis com excesso de oferta está receptivo
para descontos.
6. IMÓVEIS MALCONSERVADOS
Outra forma de obter descontos é identificar imóveis com problemas
que atrapalhem a venda. Sempre que houver algum tipo de restrição,
a demanda será menor, e o preço de venda ficará abaixo da média.
62
7. IMÓVEIS ABANDONADOS
Imóveis abandonados indicam desinteresse do proprietário. A
probabilidade de não haver conexão emocional com o imóvel é
grande, o que pode facilitar a negociação de descontos.
8. HERANÇA
Uma boa oportunidade de compra com descontos está nos imóveis
desocupados, recebidos por herança.
63
9. IMÓVEIS DE LAZER
Como diz o ditado, há duas alegrias quando se compra uma chácara,
uma na compra e outra na venda. No começo, os novos proprietários
ficam muito animados e frequentemente utilizam o imóvel. Com o
tempo, há um desgaste natural, as visitas ficam cada vez mais raras, e
resta apenas o custo de manutenção.
64
13. LEILÕES
Leilões nada mais são do que vendas de imóveis de proprietários
com dívidas não pagas. Quem faz um leilão deseja receber o suficiente
65
para que a dívida seja paga. Então, os preços costumam ser baixos
para que haja liquidez nos imóveis.
66
ONDE PESQUISAR?
As fontes primárias de pesquisa estão todas na internet. É
importante conhecer todas as ofertas na região de interesse.
67
DISTÂNCIA
EMPREENDIMENTO LOCALIZAÇÃO PREÇO M2 PREÇO/M2 ENTREGA
(M)
Rua Baluarte,
Be Design 800 629.900 48,8 12.916 2016
125
Rua Alvorada,
VN Alvorada 350 982.000 59,0 16.644 2017
S/N
Rua Gomes de
New Life 450 560.000 40,0 14.000 2014
Carvalho, 300
Vila Funchal Bay Rua São Tomé,
1.700 621.449 40,0 15.536 2013
Apartments 73
Rua Funchal,
Limited Funchal 1.300 836.080 60,0 13.935 2015
439
Rua Casa do
Move Vila Olímpia 500 775.370 55,0 14.098 2013
Ator, 888
Av. Dr. Cardoso
Vox Vila Olímpia 190 674.000 39,0 17.282 2014
de Melo, 841
Olímpia Special Rua Aleixo
700 929.102 73,0 12.727 2012
Space Garcia, 82
Rua Gomes de
Olympia Self Living 500 885.282 65,0 13.620 2008
Carvalho, 1.050
Igloo Vila Olímpia Rua Quatá, 345 550 841.611 55,0 15.302 2013
Rua Silva
Magnum Duplex 850 1.125.553 77,0 14.618 2007
Correia, 165
Rua Clodomiro
My Space Amazonas, 850 1.029.678 71,0 14.503 2009
1.346
68
DISTÂNCIA
EMPREENDIMENTO LOCALIZAÇÃO PREÇO M2 PREÇO/M2 ENTREGA
(M)
Rua Coronel
Joaquim
VN Ferreira Lobo 1.100 1.532.000 73,0 20.986 2017
Ferreira Lobo,
305
FL Residence Faria Rua Elvira
850 890.000 43,0 20.698 2014
Lima Ferraz, 250
VN Casa Quatá Rua Quata, 64 850 536.944 28,0 19.177 2016
Rua Casa do
VN Casa do Ator 450 801.000 49,0 16.347 2016
Ator, 833
Rua Pequetita,
One Eleven Helber 1.400 1.054.000 52,0 20.269 2017
111
Doc Quatá Rua Quatá, 373 500 944.936 66,2 14.267 2016
Av. Dr. Cardoso
Indi Vila Olímpia 2 495.000 32,0 15.469 2015
de Melo, 684
Rua Dr. Ivo
Define New
Define Frasca, 1.300 616.821 43,0 14.345 2010
Residence
21
Affinity Vila Olímpia Av. Dr. Cardoso
11 957.369 60,0 15.956 2012
For Live de Melo, 630
Av. Dr. Cardoso
Olympia Ville 400 1.063.973 81,0 13.135 2006
de Melo, 1.046
Maxhaus Vila Av. Dr. Cardoso
350 936.399 69,0 13.571 2015
Olímpia de Melo, 291
PREÇO M2 PREÇO/M2
MÉDIA 857.325 55,6 15.626
MÁXIMO 1.532.000 81,0 20.986
MÍNIMO 495.000 28,0 12.727
VN CARDOSO DE MELO 998.555 62,4 16.000
69
PESQUISA QUALITATIVA
É provável que o intervalo de preços de sua pesquisa seja muito
grande. Em nosso exemplo, o resultado do intervalo de preços ficou
entre R$ 12,7 mil e R$ 21 mil por m2.
1. LOCALIZAÇÃO
Avalie se o imóvel está localizado perto de um foco de barulho –
como bares e casas noturnas – ou se fica em uma via movimentada,
que resulta em alto nível de ruído.
2. ACABAMENTO
A qualidade do acabamento de um imóvel está relacionada a alguns
aspectos importantes. Se você não conhece os diversos acabamentos,
vale a pena visitar lojas de material de construção e pesquisar.
70
3. PLANTA
Uma boa planta é aquela que facilita a circulação e está de acordo
com as tendências mais recentes do mercado e do segmento de
renda. Em algumas regiões, prefere-se que a cozinha esteja ligada à
área social, em outras, que fique separada. Em alguns segmentos de
renda, é obrigatório ter varanda gourmet, em outros, ela é considerada
de mau gosto.
4. FACILIDADES
O foco da experiência de viver em condomínios vem se deslocando
para as áreas de lazer e outras instalações, justamente porque os
imóveis têm ficado cada vez menores.
71
5. POSIÇÃO
Compare o posicionamento do imóvel analisado com os outros
imóveis da lista. Andares mais altos são mais valorizados. Em
condomínios, a vantagem é das casas longe dos muros e em terrenos
mais altos.
7. VELOCIDADE DE VENDA
Em um levantamento das ofertas em um raio de dois quilômetros,
é bem provável que haja imóveis cujos preços estejam muito acima da
média. São casos em que o proprietário não tem pressa de vender ou
simplesmente está “com o olho muito grande”.
72
73
LEMBRE-SE!
•
As quatorze oportunidades para conseguir bons preços em
negócios imobiliários incluem vendedores motivados, imóveis
com problemas de liquidez ou em situações especiais.
•
A determinação do preço de um imóvel começa com uma
extensa pesquisa on-line por imóveis similares em um raio de
dois quilômetros.
• Dê uma nota de zero a dez para cada um dos sete fatores
qualitativos e classifique os imóveis de acordo com a sua
qualidade.
• A média final da nova lista fornecerá uma excelente aproximação
do preço de oferta justo.
• Preço de oferta é diferente de preço fechado. Espere descontos!
O FipeZap fornece uma pesquisa trimestral sobre o nível de
descontos.
74
EM PAUTA
Seu principal erro foi colocar as decisões de sua vida financeira nas
mãos de terceiros.
75
76
DESPESAS
Restaurante Educação
Supermercado
Outros Viagens
Total Alimentação
Lazer e Esportes
Combustíveis/Óleo
Depreciação carro Empregada
Estacionamento Aluguel
IPVA/Licenciamento/Multas Condomínio
Lavagem Água/Gás/Energia
Manutenção IPTU
Seguro Lavanderia
Passagens Manutenção
Táxi Combo TV/Telefone/Internet
Outros Outros
Total Locomoção Total Moradia
77
RECEITAS
POUPANÇA LÍQUIDA
Sua poupança líquida é quanto sobra no final. Esse valor pode ser
calculado pela diferença entre seus rendimentos e suas despesas.
78
Quem deseja comprar algo mais caro, que não esteja no orçamento,
como uma moto ou uma viagem, deve retirar o valor do cálculo da
poupança líquida.
Por outro lado, ele não teria de pagar o aluguel do quarto em que
mora hoje, economizando R$ 400 mensais ou R$ 4.8 mil anuais.
R$ R$
POUPANÇA LÍQUIDA 25.000 (-) DESPESAS ADICIONAIS 2.400
(-) COMPRAS 3.000 (+) ECONOMIA ALUGUEL 4.800
DE ALTO VALOR
(=) CAPACIDADE 18.400
(-) APOSENTADORIA 6.000 DE PAGAMENTO
79
CAPACIDADE DE PAGAMENTO
Dessa forma, Ronaldo pode pagar R$ 18.4 mil anuais ou R$ 1.533
mensais em prestações. Repare que, se Ronaldo aceitasse os critérios
utilizados pelos bancos (33% da renda), estaria assumindo uma
prestação de R$ 1.944, a qual não teria condições de pagar!
Não deixe nenhum banco lhe dizer como a sua vida financeira deve
ser administrada! Aliás, recomendo que Ronaldo não comprometa
100% dos R$ 18.4 mil com o pagamento das prestações, pois o
orçamento ficará muito apertado.
80
Talvez você nunca tenha feito essa conta, embora devesse, mas
tudo fica mais incerto quando se fala de estimativas de manutenção,
custo de oportunidade e financiamentos.
MANUTENÇÃO
Tentar estimar os custos com manutenção não é tarefa trivial.
Primeiro, porque existem níveis de qualidade de construção. Em
segundo lugar, alguns custos só surgem depois de 20, 30, 40 ou 50
anos e envolvem a parte elétrica ou hidráulica, portões e telhados.
81
CUSTO DE OPORTUNIDADE
O custo de oportunidade é esquecido por quase todos,
provavelmente porque não sai diretamente do bolso das pessoas.
O conceito é relativamente simples, custo de oportunidade é todo
dinheiro que você deixa de ganhar em aplicações porque o utilizou
em outras coisas.
Quem tem uma carteira que rende inflação mais 5% ao ano, deixa
de ganhar 5% ao ano. É como se houvesse uma despesa de R$ 5 mil
por ano para cada R$ 100 mil do valor do imóvel.
FINANCIAMENTOS
Juros, correção monetária, seguros e outras despesas fazem
parte do desembolso necessário na hora do financiamento, o que é
relativamente simples de calcular.
82
CUSTOS DA TRANSAÇÃO
Seja na compra ou na venda, em algum momento você terá de
pagar a corretagem sobre a transação do imóvel. São cerca de 2% a
8% do valor da transação. A taxa mais comum é a de 6%.
VERDADEIRO CUSTO DE
PROPRIEDADE DE UM IMÓVEL
Veja a simulação do verdadeiro custo de propriedade de um
apartamento de 63 m2, anunciado na internet por R$ 300 mil.
REFERÊNCIA INTERVALO
ITEM CUSTO ANUAL
UTILIZADA POSSÍVEL
Condomínio R$ 5.892 7,8/m2/mês R$ 7 a R$ 15/m2/mês
1% a 3% do valor
IPTU – imposto
R$ 1.440 2% valor venal venal, de acordo
propriedade
com cada munícipio
Contas de consumo
(água, eletricidade R$ 6.000 Estimado Conforme consumo
etc.)
83
REFERÊNCIA INTERVALO
ITEM CUSTO ANUAL
UTILIZADA POSSÍVEL
4%do valor da
ITBI, escritura e 3% a 5% a cada
R$ 1.200 transação – supondo
registro transação
1 a cada 10 anos
6% do valor da
2% a 8% a cada
Corretagem R$ 1.800 transação – supondo
transação
um a cada 10 anos
0,4% a 0,8% do valor
Manutenção R$ 1.800 0,6% do valor imóvel
do imóvel
5% do valor da
Custo de 2% a 15% do valor
R$ 15.000 transação valor
oportunidade do imóvel
investido no imóvel
TOTAL R$ 33.132
Você pode usar os dados desse exemplo para fazer uma estimativa
inicial de seus custos.
Cada caso é um caso; por isso, recomendo que você calcule o custo
total de propriedade de seu imóvel.
TAMANHO CERTO
O imóvel é um dos principais itens de consumo da maioria dos
orçamentos domésticos. Assim, diminuir seu valor é uma das formas
mais óbvias e eficientes de economizar.
84
Ter o imóvel do tamanho certo fará muito bem para a sua saúde
financeira. Avalie espaços mal utilizados em seu imóvel e pense em
como otimizar o uso do espaço.
LEMBRE-SE!
• Capacidade de pagamento é quanto sobra no bolso depois
de descontados despesas usuais, itens extraordinários e
investimentos para aposentadoria.
• Não se esqueça de levar em conta a economia no aluguel e os
custos adicionais de IPTU e condomínio de uma casa nova.
• Assuma uma prestação que represente no máximo 80% da sua
capacidade de pagamento.
• Saiba que cada R$ 100 mil podem representar R$ 11.044 por
ano de custo da propriedade de um imóvel.
• Cada caso é um caso. Calcule o verdadeiro custo da propriedade
de seu imóvel.
• Otimize o uso do espaço. Invista em armários personalizados
para otimizar os ambientes e reduzir custos.
85
EM PAUTA
Para quem não sabe para onde quer ir, qualquer caminho serve, mas
nenhum será satisfatório. Já passei pela experiência de comprar um
imóvel sem ter ideia do que queria. Eu achava que sabia o que estava
fazendo, mas não tinha a mínima ideia do que realmente importava e
acabava me prendendo a detalhes pouco importantes.
87
Quem optar por um imóvel maior e mais longe deve entender que
também investiu as horas que passará no trânsito.
Estar perto dos pais é ter uma rede de suporte social para situações
difíceis. Cuidar dos netos, receber uma mercadoria, ajudar em uma
reforma... a lista de coisas em que um familiar pode ajudá-lo é imensa.
88
89
O mais caro deles é o tempo. Espaço mal utilizado é tempo extra gasto
com organização. Além disso, quando temos um espaço muito grande,
tendemos a comprar objetos inúteis, pois temos onde guardá-los.
Cada coisa que você coloca em sua casa, exigirá tempo e dedicação.
Nesse sentido, acredito que menos é sempre mais.
90
91
Repare como os bairros mais ricos das cidades têm mais verde e
são mais bem cuidados. Quanto mais simples o bairro, menos verde e
mais concreto e cimento.
92
A rua pode ser muita calma nos fins de semana, porém, muito
movimentada nos períodos de pico de trânsito, no começo e no fim
do dia.
93
94
sempre que for comprar um imóvel em uma região que não conhece
muito bem, prefira a opção que ofereça maior segurança.
95
96
1) INFRAESTRUTURA
2) TAMANHO
• Passeios;
• Atividades físicas.
• Audição: barulho;
• Tato: posição do sol;
97
6) SEGURANÇA
7) CUSTOS DE MANUTENÇÃO
8) PRIVACIDADE E CONTROLE
LEMBRE-SE!
• Considere os nove fatores para realizar a compra do melhor
imóvel possível.
• É impossível atender a todos os seus desejos.
• Escolha o imóvel que melhor atenda à sua lista de prioridades
inegociáveis e de itens desejados.
98
EM PAUTA
99
O QUE É UM LEILÃO?
Instintivamente, sabemos o que é um leilão. Pessoas se reúnem
em um ambiente (físico ou virtual) e começam a oferecer valores para
adquirir um bem até que a melhor oferta vença.
100
Além disso, tudo deve ser pago à vista. Então, é necessário ter
uma grande quantidade de capital disponível. Mas o principal risco
é o jurídico. O vendedor não participa voluntariamente da operação,
por isso é natural que use todas as armas possíveis para não perder
seu imóvel.
101
1. Análise de mercado
102
5. Imóveis ocupados
103
104
Peça para falar com três clientes que passaram por um processo de
desocupação de imóveis. Dessa forma, você terá uma ideia de quanto
tempo o assessor demora para recuperar os imóveis mais complicados.
A pior coisa a fazer é chegar sem ter uma estratégia definida. Por
estratégia, refiro-me à definição do preço máximo que você está
disposto a pagar pelo imóvel que escolheu.
105
Com uma Selic na faixa de 10% líquidos ao ano, seu retorno deve
ficar entre 20% e 30% líquidos ao ano, descontado o Imposto de Renda.
106
•
Imissão de posse (processo para tomada da propriedade) –
conforme orçamento de seu assessor.
Essas pequenas diferenças são suficientes para que você possa dar
um lance máximo maior, sendo mais competitivo do que um investidor.
LEMBRE-SE!
• Leilões podem proporcionar descontos de 30% a 60%.
• O principal desafio é jurídico, e os principais problemas em
potencial são: penhoras, múltiplas dívidas, desocupação e
cancelamento do leilão.
• O investidor deve exigir retornos entre o dobro e o triplo da
taxa básica de juros.
• Não se esqueça de levar em conta despesas com leiloeiro,
assessor jurídico, corretagem, Imposto de Renda, entre outros.
• Compradores não pagam custos de corretagem e não precisam
prever descontos, por isso podem dar lances mais competitivos.
107
EM PAUTA
109
Como é uma compra de algo que ainda não está pronto, há o risco
de se receber algo incompleto ou diferente do combinado.
110
1. CRÉDITO
Poucos imaginam que, para comprar um imóvel com mais segurança,
seja necessário aprender a analisar o crédito de uma empresa. Isso é
importante, porque sempre existe o risco de que a empresa “morra na
praia”, como aconteceu com o famoso caso da Encol, que prejudicou
milhares de pessoas.
No endereço <http://www.creditguru.com/CalcAltZ.shtml> há um
aplicativo que calcula o Z-score com base nos montantes inseridos.
111
Earnings before interest & taxes: EBIT = Lucro antes dos juros e
impostos
Total assets = Total de ativos
Net sales = Vendas líquidas
Market value of equity = Valor de mercado da empresa
Total liabilities = Total passivo
Current assets = Ativo circulante
Current liabilities = Passivo circulante
Retained earnings = Lucro retido
112
2. REPUTAÇÃO
Pergunte nos locais certos e poderá ter uma ideia da reputação da
empresa cujo imóvel está à venda.
3. DOCUMENTAÇÃO E PROJETO
Se o estande é bonito e bem-feito, não deve haver nenhum
problema com a documentação do empreendimento, certo?
113
114
115
116
– Móveis pequenos;
– Espelhos e vidros;
5. PREÇO
A forma mais objetiva de saber se o preço de um imóvel é justo
é compará-lo com o preço de imóveis similares situados em um raio
entre um e dois quilômetros, respeitando semelhanças de tamanho,
número de quartos e qualidade, como explicado no Capítulo 4.
117
6. FINANCIAMENTO
Haverá um capítulo dedicado exclusivamente ao financiamento,
porém, é importante dar dois alertas sobre a compra na planta.
118
7. FORMATO JURÍDICO
A falência da incorporadora é o maior risco jurídico de uma compra
na planta, pois, nesse caso, o imóvel comprado e ainda não recebido
pode ser incluído na lista de ativos a serem vendidos.
119
LEMBRE-SE!
•
Existem várias situações que ameaçam a entrega de um
imóvel na planta, incluindo inadimplência – sua e dos outros
compradores –, dificuldades da incorporadora e entrega fora
das especificações.
• Faça a análise de crédito utilizando o Z-score e investigue a
reputação da empresa.
• Além dos documentos usuais exigidos em uma compra, peça
para ver o memorial descritivo e o registro de incorporação.
•
Determine o preço justo do imóvel comparando-o com os
preços de outros imóveis em construção ou faça os ajustes
necessários para compará-lo com os preços de imóveis usados.
• As prestações poderão ser maiores do que o esperado por
causa da correção pelo INCC e do aumento da taxa de juros.
• Só compre imóveis na planta que estejam sob o regime de
patrimônio de afetação.
120
EM PAUTA
Depois de anos mantendo uma chácara que minha família não utilizava,
fomos chamados para conversar com um interessado em comprá-la.
Meus pais quiseram que eu e minha irmã cuidássemos da venda.
121
DESCUBRA O INCENTIVO
Uma cidade do interior da Ásia estava com um problema de
superpopulação de cobras. Com a melhor das intenções, o prefeito
resolveu pagar um prêmio em dinheiro para cada cobra que fosse morta.
122
123
124
Como não dar uma bela gorjeta para alguém que presta um serviço
desses? Nossa necessidade de retribuir uma gentileza ou um favor é
quase uma compulsão.
125
Tenha em mente que essa técnica pode ser usada pelos dois lados
em uma mesa de negociações. Pede-se muito, recua-se e pede-se o
que se desejava desde o começo.
126
127
128
MERGULHANDO NA PAPELADA
Depois de utilizar as nove técnicas de negociação, espero que você
tenha conseguido um belo preço em sua compra ou venda.
129
CONSULTE UM ADVOGADO
Não sou advogado e não estou fornecendo aconselhamento
jurídico. Minha intenção é ajudá-lo a ter uma conversa mais informada
com seu advogado. Este capítulo não substitui a consulta a um
advogado.
130
131
132
INSPEÇÃO FÍSICA
O próximo passo da investigação é a inspeção física. Algumas
perguntas importantes precisam ser respondidas nessa fase.
133
AVALIAÇÃO DA MATRÍCULA
A matrícula é o documento que lista todos os eventos jurídicos
e registrados relacionados a um determinado imóvel. É de
responsabilidade de um único cartório designado para cada região.
Isso significa que cada imóvel tem um único cartório de registro de
imóveis designado.
CERTIDÕES
É importante saber se os vendedores possuem algum problema
que possa gerar obrigações que recaiam sobre os imóveis. Por isso,
pedimos uma extensa lista de certidões cíveis, fiscais e trabalhistas,
dentre outras.
134
135
136
PALAVRAS FINAIS
Agora você tem os elementos necessários para dialogar sobre
o assunto com seu advogado e compreender se as investigações
necessárias estão sendo feitas. E poderá questioná-lo sobre avaliação
de risco.
LEMBRE-SE!
•
A negociação é poderosa quando utilizamos os vieses
psicológicos de incentivo, consistência, associação inconsciente,
retribuição, autoridade, medo da perda, inveja e facilidade.
• O comprador tem o dever de verificar os documentos de uma
transação para poder provar que fez a compra com boa-fé.
• Verifique se o imóvel que você deseja comprar está livre de
pessoas, coisas e dívidas.
• É obrigatório proteger-se das fraudes ao credor, fazendo uma
extensa investigação de documentos.
137
EM PAUTA
139
Como consultor, era minha obrigação dizer que ele estava louco!
Financiar R$ 100 mil por 30 anos a uma taxa de juros de 10% significa
pagar R$ 144 mil em juros, sem contar outros custos e despesas.
140
PESQUISA DE MERCADO
A melhor forma de compreender as condições de um financiamento é
conversar com gerentes dos principais bancos do País. Na lista, não podem
faltar a Caixa Econômica Federal (CEF), o Banco do Brasil, o Bradesco, o
Itaú, o Santander e algum banco regional forte em seu estado.
141
142
143
PRAZO
Em 1992, a grande novidade do mercado imobiliário eram os
planos de compra de apartamentos na planta em cem parcelas. Era
uma extravagância dar um prazo tão grande, e a própria incorporadora
fazia o financiamento.
144
Hoje, os pouco mais de oito anos de prazo soam como uma piada.
Bancos oferecem prazos de até 30 anos e chegaram a oferecer 35 anos
de prazo em alguns momentos.
PERCENTUAL FINANCIADO
O percentual que pode ser financiado depende do tipo de linha de
crédito, do imóvel e da disponibilidade de crédito.
PORTABILIDADE
É possível pedir a transferência de qualquer financiamento
bancário para outra instituição financeira por meio do instrumento de
portabilidade.
145
–
O novo banco enviará um comunicado para o banco antigo
com as condições do novo financiamento. O banco antigo terá
cinco dias úteis para aceitar a transferência. Nesse meio tempo,
você poderá fazer um acordo com o banco antigo para manter o
financiamento antigo com melhores condições.
FGTS
O FGTS pode ser usado para construção, aquisição, amortização
ou pagamento de até 80% da prestação de financiamento imobiliário.
146
–
O terreno, objeto da construção do imóvel, no caso de
construção sem aquisição de terreno, deve ser de propriedade
do proponente.
147
– Imóvel comercial;
–
Imóveis residenciais para familiares, dependentes ou outras
pessoas.
148
ALTERNATIVA AO FINANCIAMENTO:
COMPRA EM ETAPAS
Vamos supor que sua meta de vida seja uma casa de R$ 1 milhão e
que você já tenha um imóvel de R$ 400 mil.
Nada bom, se você não quiser passar o resto da vida pagando por
apenas um item de consumo!
A conta é a seguinte:
149
Bingo!
Explico!
150
151
Nesse caso, talvez seja necessário desembolsar mais dinheiro para fazer
a compra. Por isso, essa estratégia não funcionaria nos últimos 10 anos.
LEMBRE-SE!
• O CET é a baliza para escolher a melhor opção de financiamento.
• Como sistema de pagamento, o SAC é mais vantajoso, porque
se paga menos juros.
• A Price é uma boa solução para quem tem dificuldade de
comprovar renda.
• Contrate o financiamento pelo prazo mais longo possível e
pague o mais rápido que conseguir.
• O melhor uso possível do FGTS é dar entrada em um imóvel
e pagar financiamentos imobiliários. Quanto menos saldo de
FGTS, menos perdas.
•
Comprando em etapas, não se paga juros; pelo contrário,
recebe-se, o que representa uma economia monstruosa na vida
financeira.
152
EM PAUTA
153
O QUE É UM CONSÓRCIO?
Um grupo de pessoas se reúne e paga prestações. As prestações
do mês permitem que algumas dessas pessoas possam comprar o
bem definido pelo grupo. Pode ser um carro, um eletrodoméstico ou
um imóvel, dentre outros.
154
155
CUSTO DE OPORTUNIDADE
A maior parte dos custos do consórcio – taxa de administração,
seguro e adesão – fica a cargo do consorciado e é de fácil compreensão.
Todavia, o custo de oportunidade afeta o custo final, mas é um pouco
mais complexo.
156
QUESTÃO DE SORTE
Nesse momento, você já deve ter percebido que tudo dependerá
da sorte. Se for sorteado rapidamente, os custos serão razoáveis.
Senão, os custos serão desastrosos.
157
LANCE
Para não depender da sorte, é preciso dar lances. O lance pode
sair do seu bolso, lance livre, ou de parte da própria carta de crédito,
lance embutido.
1 14,9%
2 15,3%
3 15,8%
4 16,2%
SIMULAÇÕES DE CUSTO
Todos os cálculos anteriores foram feitos com base em uma oferta
hipotética de consórcio e de taxas de juros de imóveis. Na prática, as
158
<http://bit.ly/2gEtjVD>.
LEMBRE-SE!
•
A sorte é componente decisivo para que um consórcio
imobiliário seja um bom negócio.
•
Taxa de adesão e de administração, seguro e custo de
oportunidade são os principais custos a serem considerados.
•
Em alguns casos, o consórcio em que se consegue ser
contemplado por meio de um lance tem custo menor do que o
financiamento.
159
PARTE 2
VENDEDORES
161
EM PAUTA
163
PRECIFICAÇÃO CORRETA
Um erro que pode custar meses ou anos é utilizar uma referência de
preços que não seja a de mercado.
164
165
166
CICLO COMPRADOR
É fácil detectar um mercado comprador. Liquidações de
incorporadoras se tornam frequentes nos famosos feirões. Há uma
profusão de placas de vende-se ou aluga-se. Os imóveis “mais ou
menos” encalham.
167
DOCUMENTAÇÃO E NEGOCIAÇÃO
Venderá melhor, e mais rapidamente, quem proporcionar a
experiência mais fácil para o comprador. Uma etapa muito importante
do processo de compra é ter todos os documentos em ordem.
168
169
EM UM MERCADO EXTREMAMENTE
AQUECIDO, COMPRE PRIMEIRO
O que os brasileiros às vezes não conseguem visualizar é que, em
algumas situações de mercado, a melhor recomendação possível é
primeiro comprar o novo imóvel e depois vender o imóvel atual.
CONTRATAR UM CORRETOR OU
VENDER POR CONTA PRÓPRIA?
Para tomar essa decisão é preciso entender quais são as principais
funções exercidas pelo intermediador.
170
171
Por fim, a opção pela venda direta é indicada àqueles que desejam
controlar todo o processo e tenham disponibilidade de tempo para
realizar todo o trabalho necessário – não se esqueça do tempo
consumido com as visitas!
172
CONFLITO DE INTERESSES
A questão da representação deve estar bem clara. Raramente
corretores falam sobre isso com seus clientes, mas há um conflito quando
o corretor representa o comprador e o vendedor ao mesmo tempo.
173
174
175
PLANO DE MARKETING
A atividade de marketing tem como objetivo atrair a atenção do
potencial comprador e criar interesse pelo produto. É uma etapa muito
importante do processo e não deve ser confundida com a venda em si.
176
Se você não tem ideia do perfil de seu público-alvo nem do que ele
valoriza, é hora de pedir ajuda ao corretor.
CANAIS DE COMUNICAÇÃO
1. Internet
177
178
Por fim, talvez o site mais ativo em sua região não seja nenhum
dos listados. Faça algumas pesquisas no formato “Imóveis + nome da
cidade” para identificar quais são esses sites, que também deverão ter
anúncios de seu imóvel.
2. Placa
179
4. Site próprio
180
181
•
Quanto mais informações sua foto tiver, mais atrativa e
profissional ela será. Faça composições entre áreas, móveis e
plantas. Veja revistas de decoração para encontrar referências.
• As fotos devem ser abertas. Para fazer isso, posicione a câmera
nos cantos do imóvel. Utilize um tripé e uma câmera com visor
de LCD giratório em 180º para conseguir o efeito desejado.
182
•
Utilize cores quentes na composição do ambiente. Tons
vermelhos, amarelos e alaranjados são agradáveis ao olho
humano. Seja criativo e coloque objetos dessas cores, mesmo
que eles sejam pequenos, para criar contrastes.
•
Quando o espaço estiver vazio e não houver possibilidade
de realizar uma composição de planos, procure mostrar a
amplitude da área fotografada posicionando a câmera nos
cantos dos cômodos.
ATENDIMENTO
Depois de se esforçar tanto para planejar a venda de seu imóvel, nada
pior do que perder uma oportunidade de negócio por não poder atender
um telefonema ou não poder mostrar seu imóvel por falta de tempo.
183
PREPARAÇÃO DO IMÓVEL
Pense no trabalho realizado pelos noivos antes do casamento. Eles
se preparam com meses de antecedência, às vezes fazem projetos de
emagrecimento, aprendem a dançar, escolhem as roupas do grande
dia, a decoração da igreja, a música e assim por diante.
184
Pintura: você pode fazer por conta própria, o que é mais barato,
ou pode contratar um profissional, mas a pintura de seu imóvel deve
estar impecável. Utilize cores neutras, como branco, bege ou cinza
bem claro, para diminuir as chances de rejeição.
185
2. Atualização de ambientes
186
3. Decoração
Você não terá uma segunda chance de causar uma boa primeira
impressão, por isso siga estas dicas para deixar seu imóvel mais
vendável:
187
– Espelhos e vidros
188
– Natureza
– Fique na sua
189
– Razões de venda
Esteja preparado para explicar por que decidiu vender seu imóvel.
Em algum momento, todos os compradores fazem essa pergunta. A
resposta deve ser boa o suficiente para ninguém pensar que você quer
sair de seu imóvel porque ele é ruim.
– Aromas de cozinha
Um cheiro agradável em uma loja fará com que você se sinta bem,
mas é provável que você nem perceba de onde vem a sensação
agradável.
190
LEMBRE-SE!
• O mercado imobiliário tem ciclos compradores e vendedores
que definem o momento ideal de vender um imóvel.
• Vender um imóvel por conta própria é para quem gosta de
novos desafios, tem tempo disponível e conhece a região em
que vive.
• Faça uma seleção rigorosa dos corretores e considere propostas
de exclusividade, avaliando as vantagens oferecidas.
• Um plano de marketing faz uma análise comparativa de pontos
fortes e fracos do imóvel em relação aos desejos do público-
-alvo e é a base para determinar o conteúdo da comunicação.
• O plano de comunicação deve incluir os principais canais de
internet.
• O imóvel deve estar impecável no momento da visitação.
191
PARTE 3
INVESTIDORES
193
EM PAUTA
195
196
MAIOR CONTROLE
Quem investe em imóveis é senhor de todas as decisões que afetam
seu desempenho. Ele pode reduzir o valor do aluguel para manter
um inquilino, fazer reformas para aumentar a atratividade do local ou
mesmo vender um imóvel quando o mercado estiver otimista demais.
ATIVOS TANGÍVEIS
O imóvel é um ativo que podemos ver, tocar e utilizar. Com exceção
de situações poucos prováveis, como ditaduras e grandes catástrofes
naturais, a existência do imóvel é garantida.
Não sou muito fã desse argumento, pois não vejo muita vantagem
em garantir a existência de um imóvel.
197
198
Mas nem tudo são vantagens e alguns pontos negativos devem ser
destacados.
RETORNO
A categoria de investimento imobiliário passivo tem uma
probabilidade muito grande de oferecer retornos menores do que
o investimento em aplicações de renda variável, principalmente em
ações de boas empresas.
199
MENOR LIQUIDEZ
Caso o investidor resolva vender seu imóvel, na melhor das
hipóteses, serão dois ou três meses para ver a cor do dinheiro.
O processo de venda não é rápido e depois ainda será necessário
regularizar os documentos e receber o dinheiro. Seria realista esperar,
em média, de seis a 12 meses para realizar a transação.
CAPITAL REQUERIDO
O capital requerido para o investimento em imóveis é sempre
medido em dezenas de milhares de reais. Estamos falando de valores
que começam em R$ 40 mil para um terreno e pelo menos R$ 150 mil
para um imóvel.
200
É muito mais fácil constituir uma carteira com cinco ou dez empresas
diferentes com apenas R$ 50 mil, por exemplo.
MAIS TRABALHO
Dizem que comprar e administrar um imóvel é mais trabalhoso do
que investir em aplicações financeiras por causa da manutenção e
vacância dos imóveis.
201
TOLERÂNCIA À VOLATILIDADE
A primeira característica de um investidor em imóveis é a aversão à
volatilidade de preços. É uma questão de perfil psicológico. É aquele
investidor que fica acordado à noite, quando o mercado cai mais
de 3% e, portanto, seria incapaz de atravessar uma grave crise, com
sucessão de quedas de 10% ao dia, sem se apavorar.
CONVENCIMENTO
Investir é colocar seu futuro nas mãos das classes de ativos
escolhidas. Ou você está totalmente convencido que um investimento
é 100% adequado ou ele não serve para você. O convencimento não
pode estar em 50%, nem mesmo em 90%, precisa estar em 100%.
202
CONTROLE
Se você deseja tomar todas as decisões sobre o negócio e se aflige
com a perspectiva de alguém poder estar realizando desvio de recursos
e se aproveitando de sua distância, então é melhor investir em imóveis,
que proporcionam controle total dos destinos do investimento.
CAPITAL
Para investir em imóveis, é necessário um capital mínimo que
começa em dezenas de milhares de reais. Antes de obter esse capital,
não se pode falar em investimento imobiliário.
203
RETORNO
Um investidor em imóveis com perfil passivo ficará satisfeito com
retornos iguais aos das piores opções de renda fixa e menores do que
das ações. Em troca, ele terá mais segurança.
RESERVA DE EMERGÊNCIA
Um primeiro ponto inegociável é sempre manter uma reserva de
emergência em aplicações de renda fixa que possam ser resgatadas
204
CALCULANDO OS RETORNOS
Depois de estabelecer seus objetivos, você precisa conhecer os
tipos de investimento e o retorno de sua carteira.
205
O retorno das ações ainda é mais incerto, mas, supondo que você
carregue uma ação para o resto de sua vida financeira, a equação do
retorno esperado é composta pelo índice preço/lucro, ROE, dividend
yield e payout e crescimento.
206
207
Não, muita calma nessa hora! Nem todo mundo aguenta grandes
riscos, como nem todo mundo aguenta tomar mais de três caipirinhas
sem perder a noção de tempo e espaço – na segunda dose, eu já acho
que estou na Lua!
208
209
LEMBRE-SE!
• Investe em imóveis quem tem menor tolerância à volatilidade,
quem gosta de ter total controle, tem alto convencimento da
solidez dos imóveis, tem o capital necessário, gosta de interagir
com pessoas e de tocar obras.
• Uma carteira de investimentos deve ser elaborada de acordo
com as preferências de risco e de retorno de cada um.
• O risco suportado é diferente para cada pessoa e depende das
condições econômicas e das características psicológicas.
210
EM PAUTA
Para uma pessoa com patrimônio tão grande, discutir uma despesa
de R$ 5 mil ou R$ 10 mil parecia uma atitude exagerada.
211
212
140%
100%
60%
20%
- 20%
- 60%
1.975
1.976
1.977
1.978
1.979
1.980
1.981
1.982
1.983
1.984
1.985
1.986
1.987
1.988
1.989
1.990
1.991
1.992
1.993
1.994
1.995
1.996
1.997
1.998
1.999
2.000
2.001
2.002
2.003
2.004
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
2.014
2.015
% Real
213
150
100
50
0
1.975
1.976
1.977
1.978
1.979
1.980
1.981
1.982
1.983
1.984
1.985
1.986
1.987
1.988
1.989
1.990
1.991
1.992
1.993
1.994
1.995
1.996
1.997
1.998
1.999
2.000
2.001
2.002
2.003
2.004
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
2.014
2.015
214
E AS EXCEÇÕES?
A brincadeira dos professores na faculdade era que, se você
estivesse com a cabeça em um forno a 60º e a traseira em um
congelador a -20º, na média, seu corpo estaria a 20º, e você estaria
morto em poucos minutos!
215
Detroit
Current Forecast
$81K
$64K
$48K
$31K
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
216
217
218
Demanda mais alta é razão suficiente para aumentar preços até que
não seja mais interessante investir em imóveis. O dinheiro passa então
para a renda fixa, e os preços se estabilizam.
219
MARKET TIMING
Vamos comprar na baixa e vender na alta!
220
ENTENDENDO AS MÉTRICAS
Quando um dono de padaria deseja vender seu negócio, conta
com a experiência de muitos anos de transações, em que estabeleceu
preços baseados nas vendas anuais.
221
222
ARBITRAGEM DE YIELDS
Em 2015, quando a economia brasileira estava tropeçando feio,
um amigo empreendedor imobiliário resolveu apostar na compra de
um imóvel em uma importante avenida em uma cidade da região
metropolitana de São Paulo.
223
224
225
226
227
LEMBRE-SE!
•
Imóveis residenciais comprados prontos têm expectativa de
valorização pela inflação.
• Imóveis comerciais dependem do bolso do cliente final de
cada segmento de atuação para formular uma expectativa de
valorização.
• Quando não se compra o imóvel pronto, a valorização depende
da diferença entre o custo de construção e o valor de mercado.
228
EM PAUTA
– Aluguel
229
Para nosso exemplo, vamos supor que o imóvel seja muito líquido
e, por isso, seja alugado rapidamente – no prazo de dois meses – e
que todos os inquilinos cumpram seus contratos, mas sempre saiam
ao final dele.
– Corretagem e administração
230
– Custos de vacância
– Manutenção
Todo imóvel passa por manutenção durante sua vida útil. É um teto
que precisa ser reformado, a parte elétrica que precisa ser substituída e
a hidráulica que precisa ser atualizada. Além disso, em um condomínio,
a parte da arrecadação que é destinada à manutenção não deve ser
paga pelo inquilino.
231
– Despesas administrativas
Para nosso exemplo, vamos supor que não haja esse tipo de
despesa administrativa.
– Capitalization rate
232
– Imposto de Renda
233
234
– FFO yield
235
236
LEMBRE-SE!
•
Imóveis residenciais comprados prontos têm expectativa de
valorização pela inflação.
• Imóveis comerciais dependem do bolso do cliente final de
cada segmento de atuação para formular uma expectativa de
valorização.
• Quando não se compra o imóvel pronto, a valorização depende
da diferença entre o custo de construção e o valor de mercado.
237
EM PAUTA
UM EXEMPLO COMPLETO
Vamos analisar um caso em que o investidor compre um imóvel
que necessita de reformas com a intenção de alugá-lo.
239
– Custos da reforma
240
O FLUXO DE CAIXA
Reunindo todas essas informações, projete o fluxo de caixa. Utilize
uma planilha eletrônica para realizar os cálculos.
FLUXO DE CAIXA
MÊS MENSAL
1 -26996,66 FLUXO DE CAIXA
2 -29496,66 MÊS MENSAL
3 -35396,66 16 -1457,61144
4 -330 17 2526,38856
5 -330 18 2526,38856
RECEBIMENTO LÍQUIDO
6 -20250 19 2526,38856
INVESTIMENTO
7 -21110 20 2526,38856
ALUGUEL
8 -21110 21 2526,38856
9 -21110 22 2526,38856
10 -31070 23 2526,38856
11 -31070 24 2526,38856
12 -31070 25 2526,38856
13 -31070 26 2526,38856
14 -1190 27 2697,7718736
VENDA
15 -2118,41144 28 420151
IMÓVEL
241
INVESTIMENTO
A primeira parte do fluxo de caixa é o investimento – até o mês
14 – e refere-se aos desembolsos com a compra do imóvel, além dos
custos da reforma. Em nosso exemplo, o imóvel foi comprado por
R$ 189 mil, e os custos de reforma foram estimados em R$ 40 mil.
Adicionalmente, o fluxo inclui R$ 280 mensais das despesas de um
contador.
242
VENDA DO IMÓVEL
A última parte do fluxo de caixa é a venda do imóvel. Os cálculos
desse resultado envolvem o aluguel praticado, o yield estimado,
a comissão do corretor e o Imposto de Renda. Em nosso exemplo,
supomos que o imóvel será vendido no mês 28, ou cerca de 12 meses
depois de sua locação.
243
O CÁLCULO DA TIR
Para calcular seu retorno no projeto, utilize uma fórmula simples da
planilha eletrônica.
B C B C
1 Fluxo de Caixa
2 Mês Mensal
3 Fluxo de Caixa 20 16 -1458
4 Mês Mensal 21 17 2526
5 1 -26997 22 18 2526
RECEBIMENTO LÍQUIDO
6 2 -29497 23 19 2526
7 3 -35397 24 20 2526
ALUGUEL
8 4 -330 25 21 2526
9 5 -330 26 22 2526
INVESTIMENTO
10 6 -20250 27 23 2526
11 7 -21110 28 24 2526
12 8 -21110 29 25 2526
13 9 -21110 30 26 2526
14 10 -31070 31 27 2698
VENDA
15 11 -31070 32 28 420151
IMÓVEL
16 12 -31070
17 13 -31070
18 14 -1190 = TIR(C5:C32)
19 15 -2118
244
Qualquer ativo tem seu valor definido pelo seu fluxo de caixa.
Quando fazemos a projeção de vida de um imóvel, estamos embutindo
uma venda disfarçada pelas dezenas de anos de aluguel.
245
246
LEMBRE-SE!
• Todo negócio imobiliário pode ser resumido em um fluxo de
caixa e uma taxa de retorno esperada.
• Mais de 50% do jogo é ganho escolhendo quando jogar e
quando não entrar em campo.
• No caso de imóveis prontos e alugados, pode-se exigir retornos
reais de 2% a 5% acima da NTN-B.
• Com produtos novos, o retorno deve subir para a faixa de 8% a
15% acima da NTN-B.
• Com a normalização dos níveis de taxa de juros, os prêmios de
risco devem diminuir e essas orientações precisarão ser revistas.
247
Marcio Fenelon
Dezembro de 2016
248