ÍNDICE

ADQUIRINDO UM TERRENO .............................................................. 2

TOPOGRAFIA ...................................................................................... 3
SOLO .................................................................................................... 3
ÁGUA ................................................................................................... 4
ENERGIA .............................................................................................. 4
ESGOTO ............................................................................................... 4
GÁS ...................................................................................................... 5
SOL ....................................................................................................... 5
LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO............................................... 5
DOCUMENTAÇÃO ............................................................................. 5
CONFERINDO A OFERTA ................................................................... 6
CONSULTA AOS ÓRGÃOS GOVERNAMENTAIS.............................. 6
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS.............................................. 6
PROPOSTA........................................................................................... 6
CONTRATO.......................................................................................... 6
MANUAL A ESCRITURA ....................................................................................... 7
AQUISIÇÃO DE TERRENO

ADQUIRINDO UM TERRENO
Se fôssemos resumir em pouquíssimas palavras aquilo que deveríamos
fazer antes da compra de um terreno, diríamos:
(1) Confira se os documentos estão em ordem. Se tiver dúvidas,
procure um advogado de sua confiança;
(2) Informe-se sobre a localização do imóvel ou terreno. Se sua
intenção for fugir do barulho e da agitação, ruas com vários imóveis
comerciais não serão escolhas favoráveis;
(3) Conheça a sua vizinhança. Visite o local em diversos horários.
Morar próximo a uma feira-livre, a uma casa noturna ou terreno
abandonado, por exemplo, não é indicado. Verifique também se, na
região, os bancos, supermercados, hospitais e escolas são próximos.
Pense na sua comodidade;
(4) Procure um engenheiro para estudar o terreno e verificar se há
inclinações (topografia).
Um dos primeiros passos para quem pretende construir sua casa
própria é a compra do terreno. Alguns fatores devem ser levados em
consideração a fim de viabilizar a futura construção, tais como
topografia, tipo de solo, posição em relação ao sol, zoneamento1,
1 Zoneamento é um tradicional instrumento do planejamento urbano,
profundamente difundido durante o século XX, caracterizado pela aplicação
de um sistema legislativo (normalmente em nível municipal) que procura
regular o uso, ocupação e arrendamento da terra urbana por parte dos
agentes de produção do espaço urbano, tais como as construtoras,
incorporadoras, proprietários de imóveis e o próprio Estado.
Normalmente, as leis de zoneamento restringem o tipo de estrutura a ser construída em um dado
local com base em:
Função: Zonas limitam uma dada área da cidade para certo tipo de estrutura. Zonas podem ser,
normalmente, residenciais, comerciais, industriais ou mistas. Zonas residenciais permitem a ocupação
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existência de infraestrutura (redes de água, luz, esgoto, telefone) e a
situação legal do terreno.
Sem a análise destes itens, o orçamento do empreendimento pode
ficar comprometido. Assim, nada melhor que consultar um arquiteto
ou um engenheiro civil a respeito dos principais pontos a serem
observados, não só do ponto de vista essencialmente técnico, como
a parte mais burocrática que envolve Lei de Uso e Ocupação do Solo
e documentação.
Nem sempre as escrituras informam as medidas corretas do terreno,
assim como nem sempre as medidas de uma planta condizem com a
topografia real. Há necessidade de que as mesmas sejam checadas e
confirmadas para que o comprador não seja enganado e também
para que possa desenvolver o melhor projeto possível sob aquelas
dimensões. Logo, a primeira ação visando a compra de um terreno é
contratar os serviços de um arquiteto ou um engenheiro civil para
ratificar as medidas do lote em questão e, a partir daí, elaborar um
anteprojeto.
do solo urbano somente para uso residencial, zonas comerciais apenas para uso comercial e zonas
industriais apenas para uso industrial. Zonas mistas permitem o uso de residencial e comercial do
terreno.
Taxa de ocupação e Coeficiente de aproveitamento: diferentes zonas limitam o número de
pavimentos que as estruturas a serem construídas podem vir a ter. Tal limite surge da divisão entre o
coeficiente de aproveitamento máximo estipulado para uma região e a taxa de ocupação do lote
urbano definido para ela.
Gabarito: corresponde à limitação efetiva do tamanho das construções (expressa, normalmente, em
números absolutos).
Número de ocupantes: Zonas limitam a construção de estruturas baseado no número de habitantes
ou trabalhadores a ocupar a área. Por exemplo, ruas próximas a grandes shopping-centers e
arranha-céus podem ficar congestionadas por causa do grande número de pessoas que entram e
saem da dada estrutura. Também chamado zoneamento por densidade.
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TOPOGRAFIA
O levantamento topográfico é fazer a sondagem do local, escolhendo o tipo de fundação que
essencial, pois os estudos das
dimensões do terreno a partir de níveis
e ângulos (se o terreno é plano, em
aclive ou declive) em relação ao nível
da rua, contribuem para indicar
parâmetros referentes ao custo da
obra. Para executar um levantamento topográfico será necessária a
presença de um topógrafo.
Terrenos planos apresentam um desnível mínimo ou quase inexistente
e sua superfície acompanha o nível da rua. Em geral requerem menos
investimento em relação a fundações, terraplenagem e movimento
de terra. Terrenos inclinados acima ou abaixo do nível da rua
necessitarão de mais investimento. Alguns arquitetos optam por incluir
tais desníveis como partes integrantes do projeto, embora nem sempre
uma solução nessa direção seja economicamente viável.
De um modo geral, as pessoas procuram terrenos melhor localizados
ou com uma topografia mais adequada para fins de investimento.
SOLO
Se para um leigo o solo é apenas terra,
para um geólogo ou um calculista ele
pode representar muito mais,
principalmente quando a análise do
mesmo visa conhecer suas
características físicas para adaptar a
melhor estrutura possível para a
construção. Nesta hora arquitetos, engenheiros e geólogos
(especialmente no caso de grandes obras como túneis, galerias,
barragens, usinas, viadutos, pontes, etc.) irão trabalhar juntos para
identificar o que cada solo irá representar no orçamento da obra.
Geralmente o solo é formado por mais de um tipo de terra e para
saber se o terreno possui boas condições com relação a isso é preciso
deverá ser utilizado e quanto será investido nesta fase.
Uma boa dica é conversar informalmente com os vizinhos para saber
mais sobre as condições do solo no local e que tipo de fundação foi
utilizada por eles, embora isso não seja determinante para a escolha
da fundação.
Assim, evitar a compra de um terreno instável, aterrado ou
encharcado é melhor que tentar resolver o problema depois.
Resumindo, se possível, escolha um lote plano. Isso representa menos
gastos com fundações e terraplanagem. Só as fundações custam de
3% a 7% do valor total da obra, e essa variação não depende apenas
da declividade do terreno, mas também de suas características. Para
avaliar o chão sobre o qual apoiará sua casa, você ou o profissional
responsável pela construção terão que contratar uma empresa de
sondagem de solo.
Caso o resultado da sondagem do terreno indique boa resistência
superficial, é possível usar um tipo de fundação que consome menos
concreto: a sapata corrida, que é uma pequena laje armada
horizontalmente ao longo da alvenaria que recebe o peso das
paredes, distribuindo-o por uma faixa maior de terreno.
Para quem comprou um lote acidentado, nada de pânico. É possível
contornar o problema. Um deles é a terraplenagem. Mas o que define
a necessidade de fazê-lo ou não é o projeto arquitetônico, que pode
tirar proveito até da inclinação ou dos acidentes naturais do lugar,
criando desníveis internos. É importante fazer uma boa avaliação, pois
os gastos para escavar e construir muros de arrimo podem ficar
elevados.

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ÁGUA
Se o terreno já for servido pela rede de água
e esgoto, a primeira providência é requerer,
junto à concessionária de abastecimento, a
ligação provisória para consumo na obra.
Esta poderá ser solicitada quando o prazo
previsto para o consumo for inferior ou igual a 90 dias, podendo ser
prorrogada. A ligação definitiva é fornecida para o abastecimento
por prazo indeterminado.
Geralmente, as concessionárias solicitam, além de um documento de
identidade do cliente, o número de matrícula da conta de água de
um vizinho (de preferência ao lado) para confirmação da existência
de rede de abastecimento na rua e auxílio no posicionamento e na
definição da seqüência do imóvel.
No caso do lote não estar localizado na área de distribuição de água,
será preciso perfurar um poço para a construção de uma cisterna.
ENERGIA
Para solicitar ligação de rede elétrica, em caso de
terrenos que estejam em locais com energia, é
necessário enviar uma carta para a concessionária
da região com um pedido de estudo e orçamento,
planta da casa, endereço da obra e potência para
o canteiro. É importante lembrar que esta é uma
ligação provisória, e com o imóvel pronto, é preciso
fazer novo pedido.
No ato do pedido provisório deverão ser fornecidos para todo
equipamento elétrico a ser instalado (motores, equipamentos etc.), a
potência de cada equipamento (em Watts, HP ou CV), o tempo
previsto de caráter provisório da instalação e os dados do responsável
pela ligação e pagamento da conta de consumo de energia elétrica.
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O local onde será feita a ligação deverá estar preparado com
chaves-fusíveis ou disjuntores, afixados em estrutura adequada e
conectados em fios ou cabos dimensionados com base na carga
declarada, em extensão suficiente para conexão à rede elétrica.
Dependendo do tipo e/ou quantidade da carga informada, poderá
haver necessidade de realização de obra na rede elétrica existente.
ESGOTO
Esgoto doméstico é aquele proveniente dos despejos
de águas residuais de uso doméstico, como por
exemplo, residências e escritórios. De um modo geral o
esgoto doméstico é interligado desde a rede pública
ao ponto de interligação (PI) existente na calçada do
cliente, onde termina a responsabilidade da
concessionária. O esgoto coletado vai para a Estação
de Tratamento e, quando não existe ETE, o esgoto é
lançado na rede pluvial. Quando o esgoto não está interligado à rede
pública faz-se necessária a construção de fossas e sumidouros. O
dimensionamento deve levar em conta o número de pessoas que
trabalham na construção. Não há necessidade de montagem em
tijolos de barro comum ou concreto pré-moldado. Pode-se apenas
abrir um buraco na terra e protegê-lo com tábuas de madeira. Ao
final da obra, a fossa deve receber cal e ser aterrada. No caso de um
lote onde a ligação da rede de esgoto não possui previsão de
execução pela Prefeitura Municipal, o melhor a fazer é uma fossa
definitiva, esta sim, montada devidamente e com as dimensões
recomendadas para uma fossa séptica residencial.
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GÁS
Há dois tipos de gás: o gás da rua e o gás propano.
Para se utilizar o gás de rua é necessário solicitar a
ligação. O projeto de instalação do gás de rua deve
ser muito bem planejado, pois envolve o uso de
materiais específicos para sua execução e deve seguir
uma série de normas técnicas, já que o gás é um
produto inflamável e explosivo. Para garantir a
segurança, quando da instalação do gás, a empresa distribuidora
fará um teste verificando se a ligação da linha está de acordo com as
normas vigentes.
SOL
Antes de escolher o terreno, é imprescindível avaliar
a posição do sol no local. Por isso, a posição da
linha Norte-Sul é necessária na elaboração dos
anteprojetos. Mesmo que o lote não possua
condições ideais para a entrada de luz natural, o
projeto arquitetônico deverá proporcionar artifícios
para a entrada de luminosidade. Para obter-se um
parâmetro sobre a posição da linha Norte-Sul, é preciso utilizar uma
bússola ou recorrer às plantas da cidade.
LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
Antes da compra de um terreno é necessário
conhecer as exigências da Lei de Uso e Ocupação
do Solo Municipal, quanto à área do terreno que
poderá ser construída, além dos recuos e número de
pavimentos permitidos. Os projeto deverão
obedecer esta lei. Assim, todo cuidado é pouco,
pois aquilo que os nossos olhos contemplam num
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terreno não necessariamente poderão ser transformados em área
construída.
Na Constituição de 1988, o capítulo sobre Política Urbana faz
referência às funções sociais da cidade e da propriedade urbana.
Mas o conceito foi ampliado com a promulgação, em 2001, do
Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257), que impôs a limitação do
direito de propriedade em prol do interesse público.
O Estatuto da Cidade diz que a política urbana, como forma de
assegurar as funções sociais do município, deve garantir aos cidadãos
o “direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra
urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura
urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer,
para as presentes e futuras gerações”. Mas o conceito permanece
muito amplo, dando margem a diferentes interpretações.
O artigo 263, Das Políticas Municipais, da Lei Orgânica do Município do
Rio de Janeiro, afirma que o aspecto territorial será tratado de forma
que a organização espacial do Município estabeleça uso e
ocupação do solo compatíveis com o seu processo de
desenvolvimento, especialmente quanto ao saneamento geral e
básico e à obtenção de condições adequadas de utilização do meio
ambiente.
No caso do Rio de Janeiro, por exemplo, compreender o conjunto de
normas que regulam o parcelamento, o uso e a ocupação do solo
sempre foi um desafio para arquitetos e técnicos da administração
pública, sobretudo porque vigoram cerca de 400 normas urbanísticas
entre leis, decretos, resoluções, portarias e instruções normativas
embaralhadas em três grandes volumes.
DOCUMENTAÇÃO
Adquirir um imóvel exige muita atenção! Observe atentamente a
documentação.
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CONFERINDO A OFERTA
Jamais compre um lote sem vê-lo. Visite o local antes de fechar o
negócio ou de antecipar qualquer valor ao vendedor, mesmo que
seja somente uma entrada, reserva ou sinal.
Localize o terreno na planta aprovada pela prefeitura, verificando a
infra-estrutura e os serviços existentes, como ruas abertas,
demarcação de lotes, transporte, rede de água e energia elétrica
etc. Avalie se o que existe atende às suas necessidades e
expectativas.
Redobre sua atenção antes de adquirir terrenos localizados em áreas
de proteção de mananciais - áreas legalmente protegidas como
represas, rios, nascentes, etc., que garantem a preservação dos
recursos hídricos destinados, inclusive, ao fornecimento de água
potável, que além de apresentarem restrições de uso, também
necessitam de aprovação de órgãos específicos.
C ONSULTA AOS ÓRGÃOS GOVERNAMENTAIS
Na prefeitura da região, verifique se o loteamento está devidamente
aprovado e se o cronograma de obras foi ou está sendo cumprido.
Na Secretária Municipal de Habitação ou secretaria afim, indague se
a área não é de utilidade pública ou de interesse social, casos em que
poderão ocorrer desapropriação.
Solicite, ainda, certidão negativa de débito de IPTU (Imposto Predial e
Territorial Urbano), para evitar surpresas relativas a débitos pendentes
ao terreno.
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Confira se o imóvel está registrado e solicite uma certidão negativa de
ônus e alienação, para comprovar que o imóvel está
desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário. Não aceite ou
acredite em propostas verbais dos vendedores, especialmente em
relação às irregularidades em documentações. Só adquira o imóvel se
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a situação do lote ou terreno estiver regularizada e, portanto, dentro
do previsto em lei.
PROPOSTA
Esse documento não é um contrato, apenas uma intenção de
compra. É obrigatório constar: (1) qualificação e manifestação de
vontade das partes; (2) indicação do lote, conferindo sua localização
com a planta aprovada pela prefeitura; (3) valor total do lote e do
sinal dado, (4) modo e forma de pagamento e de reajuste (anual,
segundo a legislação vigente), com especificação do índice a ser
utilizado, (5) taxa de juros para a venda em prestações, (6) promessa
de firmar contrato, (7) prazo para aceitação da proposta (o ideal é
não ultrapassar 30 dias). Assine e date as vias da proposta ficando
com uma delas.
IMPORTANTE: as partes podem estabelecer, quando do pagamento
do sinal, o direito de arrependimento. Se a desistência for do
comprador, ele perde o sinal dado; se o vendedor é quem desiste, ele
deve devolver o sinal em dobro.
Verifique se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas, tais
como a taxa de conservação e manutenção, filiação à associação
de moradores, padrão construtivo etc. Examine atentamente a
proposta e, na dúvida, não assine. Solicite maiores esclarecimentos e,
caso necessite, procure ajuda de um órgão de defesa do consumidor
de sua região ou de um advogado especializado.
ATENÇÃO: no caso do Rio de Janeiro, consulte o Procon antes de
assinar o contrato para verificar se a empresa possui reclamações e se
foram solucionadas.
CONTRATO
Na compra de qualquer tipo de imóvel, leia atentamente o contrato
de compra e venda e certifique-se de que as cláusulas traduzem
exatamente o que foi ajustado verbalmente, comparando com o que
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consta da proposta ou minuta do contrato. Risque todos os espaços escrito a alteração do lançamento do imposto territorial para seu
em branco. nome, fornecendo o endereço para recebimento do carnê. Se
O contrato deve conter os dados pessoais do comprador e do pretender construir, oriente-se junto à prefeitura local como obter as
vendedor (nome, R.G., CPF e CNPJ para pessoa jurídica, devidas autorizações.
nacionalidade, estado civil e residência), área e demais
características do imóvel. Outros dados igualmente importantes e
obrigatórios são: valor total do imóvel e das prestações, prazo e forma
de pagamento, periodicamente (anual, segundo a legislação em
vigor) e índice de reajuste, eventual incidência de juros, local de
pagamento, penalidades no atraso do pagamento de parcelas, valor
do sinal antecipado e todas as condições prometidas pelo vendedor.
O contrato deve ser assinado e datado. uma cópia é do comprador,
que deverá registrá-la de imediato no Cartório de Imóveis da região.
IMPORTANTE: verifique junto à prefeitura sobre a possibilidade de
desdobramento do lote, caso esteja sendo vendido 1/2 lote, pois caso
contrário, não será possível sua regularização - aprovação de planta
para construção, escritura definitiva, imposto, numeração da casa
etc. Pague sempre a prestação na data estabelecida e guarde todos
os recibos. Os mesmos comprovam que você está em dia com suas
RESUMINDO:
obrigações ou que quitou o lote, quando da lavratura da escritura
definitiva. Caso o vendedor não queira receber as prestações, não ⇒ Solicite a certidão de matrícula no cartório de Registros de Imóveis da
deixe de pagá-las. Vá ao cartório onde o contrato está registrado e região.
solicite que o vendedor seja notificado para receber a prestação ⇒ Solicite a Certidão Negativa de Débitos junto ao INSS.
naquele local. Você poderá, ainda, procurar um advogado para ⇒ Solicite a Certidão Negativa de Tributos Imobiliários junto à Prefeitura
efetuar a consignação do pagamento junto ao Poder Judiciário. Municipal.
⇒ Verifique a situação legal do vendedor do lote, checando se há dívidas
pessoais que o impossibilitem de vender o mesmo, expedidas pelos
A ESCRITURA distribuidores cíveis, cartório de protesto, justiça federal ou pedido de falência.
⇒ De posse da escritura definitiva registre-a no cartório de Registro de Imóveis.
Após o pagamento integral do lote, leve todos o seus documentos
pessoais, além do contrato e recibos, ao Tabelionato de Notas, que Fonte: “Construção do começo ao fim” (Ed. Revisada e Atualizada)
lavrará a escritura. Não pague a chamada "Taxa de Minuta" ou Fonte: Arquitetura e Construção - Ano 14 nº 4
Fonte: www.caixa.gov.br
"Termo de Quitação", que os vendedores costumam cobrar nessa
Fonte: Fundação Procon – SP
ocasião. Se for imposta essa cobrança, não aceite. Procure um órgão Fonte: www.faperj.br
de defesa do consumidor. Em seguida, registre a escritura no Cartório
de Registro de Imóveis da região. Por fim, na prefeitura, peça por
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Nesher©

Palavra hebraica que traduz "águia". A águia alça vôo

mais alto que os demais pássaros. É determinada,
inteligente e voa sempre acima das nuvens.
A Nesher foi criada para voar alto, é determinada, tem
soluções inteligentes e sóbrias.
Estes são os atributos de uma empresa de engenharia e
arquitetura ue se propõe a desenvolver projetos e obras
para residências, loteamentos, condomínios, lojas
comerciais, escritórios, salas técnicas, consultórios,
interiores etc., possibilitando através de maquetes Guia para aquisição de terrenos.
eletrônicas e plantas humanizadas uma visão antecipada 1ª edição – dez/2006
de um projeto concebido.

Somos profissionais comprometidos com nossas formações

acadêmicas.
Pelo fato de termos a excelência como meta, decidimos
criar a Nesher
unindo nossa vasta experiência profissional através de
uma sinergia de
criatividade e seriedade.

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