PROPOSTA DE UM PLANO DE MANUTENÇÃO

PREVENTIVA PREDIAL: O ESTUDO DE CASO DO

CAMPUS DE UMA INSTITUIÇÃO DE ENSINO
SUPERIOR NO ESTADO DO PARÁ
LAURO DE SOUZA MOREIRA NETO - laurosmneto@gmail.com
UNIVERSIDADE DO ESTADO DO PARÁ - UEPA

DIEGO MOAH LOBATO TAVARES - moah6@hotmail.com

UNIVERSIDADE DO ESTADO DO PARÁ - UEPA

ANA VICTORIA DA COSTA ALMEIDA - anavictoriaalmeida@yahoo.com.br

UNIVERSIDADE DO ESTADO DO PARÁ - UEPA

KEYLA DA COSTA ESTUMANO - keyla.estumano@gmail.com

UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARÁ

Resumo: OS PRÉDIOS PÚBLICOS SEJAM ESCOLAS, SECRETARIAS,

UNIVERSIDADES, BANCOS, ETC. PRECISAM DE PLANEJAMENTO PARA
EXECUÇÃO E CONTROLE DE SUAS ATIVIDADES LIGADAS À
MANUTENÇÃO, POIS A ELA CABE MANTER OS SISTEMAS
PRODUTORES DE BENS OU SERVIÇOS EM FUNCCIONAMENTO. ESTÁ
PESQUISA TEM CARÁTER EXPLORATÓRIO, APLICADO E USA COMO
MÉTODO PRINCIPAL O ESTUDO DE CASO. EM RELAÇÃO AOS DADOS
COLETADOS UTILIZARAM-SE ABORDAGENS QUALITATIVAS E
QUANTITATIVAS. ESTE TRABALHO CONSISTE EM UM ROTEIRO GERAL
DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA DA ESTRUTURA DE UM DOS PRÉDIOS
DE UMA INSTITUIÇÃO DE ENSINO SUPERIOR NO ESTADO DO PARÁ.
TRATA-SE DE UM CAMPUS UNIVERSITÁRIO. TAL ROTEIRO PODERÁ
TAMBÉM SERVIR COMO MODELO OU PADRÃO INICIAL PARA AS
OUTRAS UNIDADES DA INSTITUIÇÃO. O ROTEIRO CARACTERIZA-SE
COMO UM PROCEDIMENTO A SER SEGUIDO AO REALIZAR A
MANUTENÇÃO PREVENTIVA DE CADA CONSTITUINTE DA
ESTRUTURA. EM SEGUIDA, PROPOMOS TAMBÉM A INCORPORAÇÃO
DE UMA POLÍTICA E CULTURA DE MANUTENÇÃO POR PARTE DE
TODOS OS FREQUENTADORES DO CAMPUS. VALENDO RESSALTAR
QUE, FAZ PARTE DESSA POLÍTICA NÃO APENAS A CONSCIENTIZAÇÃO,
MAS TAMBÉM A FORMA DE LEVANTAMENTO DE PROBLEMAS.

Palavras-chaves: MANUTENÇÃO PREVENTIVA, MANUTENÇÃO PREDITIVA,

ROTEIRO DE
MANUTENÇÃO.

Área: 1 - GESTÃO DA PRODUÇÃO

Sub-Área: 1.5 - GESTÃO DA MANUTENÇÃO
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

PROPOSAL OF A BUILDING PREVENTIVE

MAINTENANCE: THE CASE STUDY FROM A
CAMPUS IN A SUPERIOR EDUCATION
INSTITUTION ON STATE OF PARÁ.
Abstract: PUBLIC BUILDINGS, AS SCHOOLS, SECRETARIES, UNIVERSITIES,
BANKS, AND OTHERS, NEED EXECUTION AND CONTROL PLANNING
OF THEIR ACTIVITIES LINKED TO MAINTENANCE, BECAUSE IT IS
LATTER TO MAINTAIN THE PRODUCTION SYSTEMS OF GOODS AND
SERVICES WORKINGG. THIS PAPER HAS AN EXPLORATORY
CHARACTER, APPLIED AND USES, AS MAIN METHOD, THE STUDY
CASE. IN RELATION TO THE COLLECTED DATA, IT UTILIZED
QUALITATIVE AND QUANTITATIVE APPROACHES. THIS WORK
CONSISTS IN A GENERAL ROUTINE OF PREVENTIVE MAINTENANCE
OF THE STRUCTURE IN ONE OF THE BUILDINGS FROM A SUPERIOR
EDUCATION INSTITUTION ON STATE OF PARÁ. IT IS A UNIVERSITY
CAMPUS. THAT ROUTINE MAY ALSO SERVE AS A MODEL OR INITIAL
STANDARD TO OTHER INSTITUTION UNITIES. THE ROUTINE IS
CHARACTERIZED AS A PROCEDURE TO FOLLOW WHEN ACCOMPLISH
THE PREVENTIVE MAINTENANCE OF EACH STRUCTURE
CONSTITUENT. MOREOVER, WE PROPOSE, ALSO, THE
INCORPORATION OF A POLITICS AND CULTURE OF MAINTENANCE
FROM PART OF EVERYONE WHO ATTENDS THE CAMPUS. IT IS
WORTHY TO MENTION THAT IT MAKES PART OF THE POLITICS, NOT
ONLY THE AWARENESS, BUT ALSO THE WAY TO ANALYSES THE
PROBLEMS.

Keyword: PREVENTIVE MAINTENANCE; PREDICTIVE MAINTENANCE;

MAINTENANCE
ROUTINE.

2
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

1. Introdução

As inconformidades das instalações acadêmicas podem ser fatores que comprometem

o bom desenvolvimento das atividades na Universidade de maneira a comprometer a
qualidade do ensino e consequentemente do aprendizado. Os prédios públicos apresentam
falhas que implicam no desconforto destas instalações, muitas vezes relacionado às
modificações de uso, problemas derivados do projeto e obra original, bem como o desgaste
natural de uma construção. Existem problemas simples cujas soluções oferecem ganhos
qualitativos consideráveis com custos reduzidos.
É surpreendente o fato de frequentemente encontrarmos pessoal de manutenção de
vários níveis: gestores, supervisores e técnicos e de diferentes organizações que não
conhecem a essência de suas próprias atividades profissionais e que acabam se atrapalhando
com os termos relacionados com a manutenção de equipamentos e de seu espaço físico. O
mau entendimento destes princípios, por mais simples que eles sejam, poderá estar custando
caro para as organizações como resultadas da prática de atividades de manutenções
inadequadas. Há cinco métodos de manutenção e pelo menos três deles são os mais utilizados
pelas organizações: Manutenção Corretiva, Manutenção Preditiva e a Manutenção Preventiva.
Para solucionar os problemas da área física que vem se acumulando ao longo do
tempo, um Programa de Manutenção Preventiva planejado é essencial para permitir que os
edifícios, subsídios básicos para as atividades da universidade, estejam sempre em condições
de atender as necessidades de seus usuários. Esta pesquisa utilizou uma abordagem tanto
qualitativa como quantitativa, tem caráter exploratório, aplicado e utiliza como método
principal o estudo de caso.
Este trabalho consiste em um estudo no qual o objetivo é padronizar um roteiro de
manutenção a fim de propor ações preventivas para os problemas de uma universidade
pública do estado do Pará e incutir em toda a comunidade acadêmica a cultura de conservação
do mesmo.
Este estudo está estruturado em uma breve introdução do tema, e o contexto no qual
foi aplicado. O próximo tópico é o referencial teórico que aborda conceitos importantes para o
desenvolvimento do estudo. Em seguida a metodologia, resultado e proposição de melhorias e
as considerações finais.
2. Referencial teórico

2.1. Gestão da manutenção

3
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

A manutenção constitui-se em um conjunto de ações, medidas e técnicas combinadas

para garantir que um sistema como um todo se mantenha em sua condição inicial de
estabilidade ou retorne a ela. A manutenção é a combinação de todas as ações técnicas e
administrativas, incluindo as de supervisão, destinadas a manter ou recolocar um item em um
estado no qual possadesempenhar uma função requerida (NBR 5462, 1994).
Para Kardec e Nacif (2003) o conceito de manutenção é bem mais complexo e assim
temos que a missão da manutenção é garantir a disponibilidade da função dos equipamentos e
instalações de modo a atender um processo de produção e serviço, com confiabilidade,
segurança, preservação do meio ambiente e custo adequados. Fernández e Márquez (2012)
conceituam manutenção como o conjuto de técnicas e ações gerenciais durante o ciclo de vida
de um item, as quais asseguram o pleno funcionamento de acordo com a função do item em
questão.
De modo geral, atualmente são praticados quatro tipos de manutenção. Essas procuram
envolver: conservação, adequação, restauração, substituição e prevenção dos equipamentos de
forma técnica e suficiente para alcançar os objetivos da função (MARÇAL, 2004 apud
MORAIS 2011). Para Schuina et. al (2014) basicamente, pode-se dividir a manutenção em
três tipos principais:
a) Corretiva: É a execução de tarefas não-planejadas para restaurar as capacidades funcionais
de equipamentos ou sistemas falhados;
b) Preventiva: É a execução de tarefas de manutenção previamente planejadas;
c) Preditiva: É a execução de tarefas originadas do acompanhamento de parâmetros de
condição ou desempenho do equipamento.
3. Metodologia

Esse estudo tem caráter exploratório, aplicado e utiliza como método principal o
estudo de caso. Quanto aos dados coletados pode ser caracterizada como combinada, uma vez
que utiliza dados qualitativos e quantitativos (TURRIONI; MELLO, 2012).
Para que os objetivos expostos nesta pesquisa pudessem ser alcançados, foi realizada
primeiramente uma revisão bibliográfica a respeito do assunto e quanto aos métodos que
utilizados, quanto aos procedimentos de coleta de dados foram realizadas entrevistas com as
pessoas responsáveis pela realização das atividades de reparo e conservação do Campus
estudado, assim como aplicação de questionários e entrevista com o chefe de manutenção do
campus.
Este trabalho foi realizado em um centro de uma universidade pública do Pará, focou-

4
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

se nos processos de manutenção que são realizados dentro da mesma. A equipe de

manutenção é composta por 9 funcionários, sendo 4 pela manhã, 2 à tarde, 2 à noite e 1 gestor
da manutenção que encontra-se no campus nos turnos da manhã e tarde. Dentre esses
colaboradores há 1 técnico em eletricidade, os demais ainda que não qualificados
tecnicamente estão aptos a realização das tarefas de manutenção.
4. Resultados e proposições

Com as entrevistas e observações realizadas identificou-se que há ausência de

cronograma previsto de manutenção das instalações no centro, o que gera certa ineficiencia
do serviço prestado e com isso realizou-se proposições para a melhoria das atividades
realizadas. Na figura 1 é apresentado a sugestão de um cronograma de atividades de acordo
com as necessidades de manutenções obtidas nas entrevistas.
SERVIÇO JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
semana 1234 1234 1234 1234 1234 1234 1234 1234 1234 1234 1234 1234
1. Estrutura – Inspeção e Verificação X x
2. Cobertura
Inspeção, Limpeza e reparos
Vigamento x X
Telhado x x x x x X
Impermeabilização x x x X
Calhas e Condutores
x x x X x x x x x X x X
3. Paredes – Insp., Limpeza e x x
reparos
4. Esquadrias
Inspeção, Limpeza e pintura
Metal x
Madeira x x
Vidros x x
5. Hidráulica - Insp/limpeza/reparos x X
6. Elétrica
Inspeção / Reposição
Quadro de Força / Luminárias x x x x x x
Circuitos x x x x
Tomadas, Interrup. e Sist. de Ilumin. x x
Lâmpadas
x x x x x x x x x x x x
7. Pisos – Limpeza x x X X x x x x x x x X
Verificação e Reparos x x x x x x
8. Revestimentos
Limpeza, Pintura e Reparos
Externos X
Internos./ Forros x X
9. Pintura – Interna x
10. Paisagismo
Limpeza, Remoção e Reparos x x x X x x x x x x x X

FIGURA 1 – Cronograma proposto de atividades. Fonte: Os Autores (2015)

4.1. Manutenção de instalações hidráulicas

4.1.1. Redes de água potável

a) Rede de abastecimento (rede primária): É a rede que alimenta a caixa principal (castelo
d’água) que abastece a unidade pode ter sua origem no hidrômetro da concessionária do
serviço de abastecimento d’água da localidade, em poço artesiano, em cisterna ou cacimba.

5
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

b) Poços artesianos, cisternas, cacimbas, etc: Várias de nossas unidades descentralizadas

são abastecidas por mananciais próprias. A manutenção destes tipos de fonte de água potável
esta ligada ao cuidado que se deve ter com as bombas hidráulicas que recalcam a água para os
castelos d’água. Estas bombas de recalque pedem ser acionadas por motores elétricos, a
gasolina ou óleo diesel.
c) Rede de recalque (com bomba de recalque): É a rede d’água que abastece a caixa
superior a partir da caixa subterrânea. Esta rede é dividida em duas partes: adução, que vai do
fundo da caixa (válvula de pé) até a bomba de recalque; recalque, que vai da bomba de
recalque até a caixa superior. Este sistema é instalado de forma a funcionar automaticamente,
através de acionamento por chaves de bóia que controlam o abastecimento da caixa superior
(castelo d’água).
d) Redes de distribuição de água (rede secundária): São as redes que ligam a caixa d’água
elevada (castelo d’água) aos diversos prédios existentes na Unidade.
e) Redes de combate a incêndio: São as redes que distribuem a água destinada aos hidrantes
e sistemas de combate a incêndio instalados nos prédios da unidade. Esta rede é totalmente
independente das redes normais de distribuição de água e devem ter uma reserva específica
em todos os castelos d’água.
4.1.2. Redes de esgoto sanitário

a) Redes de esgoto sanitário: Recomendamos especial atenção com o tratamento dos esgotos
sanitários para evitar-se a poluição de rios, lagoas ou açudes. Especial atenção deve-se ter, no
caso de esgoto sanitário, para não liga-lo às redes de águas pluviais, pois, neste caso, haveria
grande disseminação de mau cheiro na unidade.
b) Redes de esgoto sanitário laboratoriais: As rotinas de manutenção das redes deste tipo
de esgoto são as mesmas previstas para o caso de esgoto sanitário. Deve-se, entretanto, ter
constante preocupação para não contaminar o meio ambiente nem as águas subterrâneas com
produtos químicos ou não originários dos laboratórios. Fazer sempre o adequado tratamento
do esgoto para neutralizá-lo antes de lança-lo na natureza. Esgoto laboratorial que possui
produtos radioativos deve ter tratamento e cuidado especiais.
c) Peças e acessórios de banheiros: A manutenção de vasos sanitários, lavatórios, mictórios,
caixas sifonadas, caixas de gordura e chuveiros deverá ser feita conforme discriminado nas
tabelas anexas.
d) Acessórios para laboratório: Devem ser tomados cuidados especiais com pias, torneiras
de pia, sifões, bombonas, chuveiros de emergência com ‘’lava olhos’’ e tanques dos

6
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

laboratórios. Chamamos a atenção sobre os esgotos recolhidos, se for o caso, em bombonas. o

manuseio deve ser feito com o cuidado especial quando tratar-se de material radioativo para
evitar a contaminação de pessoas e do meio ambiente.
4.2. Reservatórios e castelos d’água

A maior preocupação com estas manutenções está ligada às suas impermeabilizações.

Os reservatórios, geralmente enterrados, deverão ser periodicamente inspecionados para
verificação dos seus estados de estanqueidade. Reservatórios com vazamento de água causam
grandes prejuízos com a perda de água potável ou pela contaminação. Por estas razões devem
ser muito bem impermeabilizados interna e externamente. Os castelos d’água (reservatórios
elevados) também devem ser inspecionados quanto à estanqueidade periodicamente.
4.3. Manutenção de instalações elétricas

4.3.1 Redes de alta tensão e baixa tensão

a) Rede de abastecimento (alta tensão): A rede que abastece de energia elétrica a unidade é
de propriedade da concessionária local deste serviço. Geralmente e sua manutenção é de
responsabilidade da mesma e não deve, sob qualquer pretexto, ser tocada. Rede de alta tensão
somente pode ser manuseada por pessoal especializado. Quando a unidade dispuser de
medição em alta tensão, portanto com as redes internas de distribuição em alta tensão, deverá
contratar firmas especializadas para fazer manutenção nestas redes. A rede de alta tensão de
responsabilidade da concessionária vai somente até os transformadores existentes na
subestação principal, junto à cabine de medição. A manutenção de redes de alta tensão,
portanto, somente poderá ser feita por pessoal especializado.
b) Redes de distribuição (baixa tensão): São as redes que partem dos quadros de
distribuição geral - (QDG), existentes nas subestações rebaixadoras e chegam aos quadros de
distribuição (QD) dos diversos prédios da unidade. Quando a subestação rebaixadora está
instalada em poste, a rede de distribuição vai do transformador até os QD dos prédios. A
distribuição de energia elétrica em uma edificação é feita através de vários circuitos que
partem dos (QD) e alimentam os pontos de iluminação (luminárias) ou força (tomadas). A
distribuição desta forma permite maior flexibilidade no comando do uso de energia e a
manutenção preventiva ou corretiva por partes do prédio. O trabalho de manutenção ou
correção de sistemas de distribuição elétrica deverá ser sempre feito por profissional da área,
o que reduz riscos de acidentes, diminui consumo de materiais, uso de materiais tecnicamente
adequados, além da garantia de estarmos fazendo o serviço correto. Os riscos de perdas de

7
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

vidas no manuseio de sistemas elétricos é aumenta quanto feito por pessoas que não entendem
do assunto.
4.3.2. Sistemas de proteção

a) Sistemas de proteção contra descargas elétricas da atmosfera (Pára raios): A

verificação periódica dos pára raios que protegem prédios, instalações, equipamentos e,
principalmente, vidas de pessoas, deve ter especial atenção de todos. O perfeito
funcionamento do sistema de proteção está diretamente ligado às boas condições do seu
aterramento. Para tanto as rotinas previstas para manutenção devem ser observadas e
executadas nas épocas indicadas. Se, por acaso, existirem descidas de cordoalhas próximas a
janelas ou locais onde transitam pessoas, estas descidas deverão ser deslocadas para locais
mais seguros. Os últimos 2,50 m da cordoalha, até atingir o solo, deverão receber proteção
com eletroduto de PVC de diâmetro de 3’’ ou mesmo tubos do mesmo diâmetro de cimento-
amianto.
b) Sistemas de aterramento: A boa qualidade da energia elétrica e a proteção de
equipamentos elétricos dependem muito de um sistema de aterramento bem feito e com
manutenção adequada. Esta manutenção deverá ser feita em ocasiões em que não ocorram
chuvas para evitar acidentes com descargas elétricas da atmosfera. A instalação de sistema de
aterramento, é fundamental para proteção das pessoas e dos equipamentos correspondentes a
motores, computadores, sistemas telefônicos, etc..
c) Baixo fator de potência: O baixo fator de potência, que acarreta o pagamento de multa,
deve merecer tratamento especial, já que seu valor vem embutido na conta mensal da unidade
e, de modo geral, não é observado pelo administrador. O engenheiro da instituiçaõ ou mesmo
a coordenadoria de estruturação predial devem ser acionados no sentido de verificar este
problema. Conforme o caso, em poucos meses, a despesa com a implantação de melhorias no
sistema de abastecimento de energia da unidade é paga.
4.3.3. Energia elétrica de emergência (grupo gerador)

Diversas unidades da Universidade são localizadas em áreas rurais, onde a qualidade

da energia elétrica fornecida pelas concessionárias locais não é das melhores e mesmo é
frequente a falta prolongada de energia. Em campos experimentais mais afastados, os grupos
geradores são a fonte constante de suprimento de energia elétrica e devem estar sempre em
perfeitas condições de trabalho. Nos locais onde existe energia elétrica fornecida por
Concessionária o sistema de geração de emergência deve ser instalado com automatismo

8
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

(USCA) para evitar a falta de eletricidade em circuitos previamente selecionados como

prioritários e onde não pode faltar este insumo.
Como algumas das unidades descentralizadas do campus estão localizadas em área
rural, a energia fornecida pelas concessionárias locais não tem a qualidade desejada. Este fato
deve ser objeto de especial atenção dos administradores, pois, da parte do campus
(consumidor), algumas ações poderão ser feitas em benefício da melhoria desta qualidade,
com resultados satisfatórios, inclusive, na diminuição de despesas com energia elétrica.
Aterramentos mal feitos, fiações e cabos mal dimensionados, vários aparelhos ligados em um
mesmo ponto de energia através de tês ou benjamins, dentre outros, são causadores da baixa
qualidade da energia, além de aumentarem o valor da conta a pagar.
4.3.3.1. Iluminação

a) Iluminação Interna: Para iluminação interna de salas de estudos, reuniões, escritórios,

laboratórios e similares deverá ser dada preferência para utilização de lâmpadas fluorescentes
com reator de alto fator de potência, por serem mais econômicos, terem maior eficiência
luminosa e vida útil que as incandescentes.
b) Iluminação Externa e de Galpões: Para iluminação externa e de galpões deverá ser dada
preferência para as lâmpadas de vapor de mercúrio por serem mais econômicas e terem vida
útil maior que as de luz mista. As rotinas para manutenção preventiva das instalações elétricas
deverão estar contidas em planilhas de rotina.
4.3.4. Motores

Para garantir o funcionamento adequado e seguro de motores, recomenda-se utilizar

dispositivos de acionamento e proteção contra sobrecargas para falta de fases adequados aos
circuitos dos motores elétricos.
a) Motores a diesel: Estaremos tratando neste manual somente da manutenção de motores
estacionários e de moto bombas. A manutenção destes equipamentos deve ser feita conforme
indicado pelos fabricantes. Atenção especial deve ser dada para os vazamentos de óleo
lubrificante dos grupos geradores. É comum encontrarmos os pisos das casas destes
equipamentos completamente tomadas de óleo, o que traz grandes riscos de acidentes por
ocasião do manuseio e manutenção dos mesmos.
b) Motores a gasolina: A manutenção destes equipamentos é simples e deve ser feita de
acordo com as recomendações dos fabricantes.
c) Motores elétricos: A manutenção de motores elétricos, também, deve ser feita por pessoal
especializado. Por serem muito silenciosos, qualquer ruído diferente que surgir pode significa

9
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

que alguma coisa errada está ocorrendo. Os defeitos mais comuns estão ligados aos
rolamentos e induzidos. Para os motores trifásicos aconselhamos o uso, na instalação, de relês
para proteção contra a falta de fase, fato comum nas unidades.
4.4. Manutenção de revestimentos e coberturas

4.4.1. Pintura

a) Pintura de Parede: Além de produzir a beleza externa da edificação, a mais importante

função da pintura é proteger o revestimento das paredes contra a ação das intempéries
naturais. As partes externas das edificações, de preferência, devem ser pintadas com tintas de
superior qualidade para evitar-se a constante necessidade de refazer o serviço. As partes
externas não devem ser emassadas, salvo em casos especiais como recuperação de trincas ou
fissuras e nestes casos deve-se usar massa acrílica, por não ser solúvel com água. Após
terminada a pintura, sugere-se aplicar 2 (duas) demãos de líquido selador.
b) Pintura de Parede: As paredes internas dos prédios com acabamento em pintura, também,
devem ser pintadas com tinta de boa qualidade. As trincas, fissuras ou mesmo pequenas
rachaduras podem ser recuperadas com massa PVA comum. Recomenda-se usar 2 (duas)
demãos de líquido selador sobre a pintura, o que permite limpar a superfície com pano úmido
sem, no entanto, prejudicar a pintura. Lembrar que as tintas à base de PVA são solúveis em
água.
4.4.2. Revestimentos de piso

a) Revestimento de piso com cerâmica, granitos e assemelhados: A manutenção de pisos

revestidos com estes materiais também não requerem grandes preocupações.
b) Revestimento de piso com fórmica, paviflex, vulcapiso e plurigoma: Os pisos
revestidos com estes produtos têm sua manutenção bastante simples. A preocupação com a
manutenção destes pisos é não usar, em hipótese nenhuma, produtos que possam dissolver a
cola usada no assentamento. Portanto, não usar varsol, gasolina, água raz, thiner, querosene.
Não deve-se usar, também, produtos abrasivos. Usar somente sabões e detergentes neutros.
c) Revestimento de piso com madeiras: Os pisos revestidos com tábua corrida, tacos,
parquete paulista e assemelhados podem ser tratados e mantidos com facilidade
recomendando-se, porém, que não se deve usar muita água nos trabalhos de manutenção para
não diminuir a vida útil destes tipos de piso. Atenção: para manutenção de piso flutuante de
madeira usar somente passar pano úmido. Não usar cera.

10
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

d) Revestimento de pisos revestidos com korodur, granitina, cimentados, pré-moldados

de concreto e assemelhados: A manutenção de pisos acabados com estes materiais é bastante
simples e as rotinas que devem ser as mesmas utilizadas para pisos de mármore.
4.4.3. Revestimentos diversos

Os revestimentos das paredes, entre outras, têm como principais finalidades tornar os
ambientes e fachadas mais agradáveis à visão, protegê-las das intempéries naturais ou mesmo
das ações necessárias nos processos de assepsia e limpeza. Assim sendo, em função finalidade
do local, especifica-se um tipo de revestimento.
a) Revestimento de paredes com argamassa mista: A manutenção do revestimento de
paredes acabadas com argamassa mista e que recebem pintura como acabamento final, deve
ser feita a cada ano. O tratamento indicado deve ser feito, obviamente, antes dos serviços
destinados ao acabamento final com pintura. Para o serviço de pintura, todos os reparos feitos
com argamassa mista ou mesmo massa de pintura devem estar completamente secos.
b) Revestimento de paredes com produtos cerâmicos: Todas as paredes revestidas com
azulejos, cerâmicas, litocerâmicas, pastilhas, etc. Devem receber serviços de manutenção. O
administrador deve preocupar-se com acabamentos feitos com produtos cerâmicos, pois
freqüentemente os fabricantes destes produtos mudam as características de acabamento dos
mesmos, principalmente os decorados.
c) Revestimento de paredes com mármores e similares: A manutenção de paredes
revestidas com estes tipos de materiais é simples sendo, porém recomendado não usar
produtos corrosivos na limpeza e no caso de divisórias de banheiros deve ser feita
periodicamente a verificação da sua estabilidade.
4.5. Coberturas e forros

a) Manutenção de coberturas com telhas e assemelhados: as edificações cobertas com

telhas de cerâmicas, cimento-amianto, vidro, policarbonato, chapas metálicas (pintadas ou
não) deverão ser mantidas em bom estado de conservação das telhas devendo ser dispensada
atenção especial às edificações próximas de árvores, onde a ação do vento espalha boa
quantidade de folhas sobre os telhados causando entupimentos de calhas, buzinotes e tubos de
queda, além de provocar o aumento da formação de fungos sobre as telhas.
b) Manutenção de coberturas em lajes impermeabilizadas: A manutenção deste tipo de
cobertura em edificações deverá ser feito por pessoas especializadas quando os materiais de
revestimentos não forem tradicionais ou houver maiores danos na impermeabilização. A

11
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

manutenção comum, quando tratar-se de materiais betuminosos, poderá ser realizada pelo
pessoal da própria Unidade.
c) Manutenção em estrutura de madeira para telhado: As ações de rotina destinadas a
fazer a manutenção do madeiramento que sustenta os telhados são destinadas à prevenção da
ação de umidade e ataque de cupins e carunchos ao madeiramento.
d) Manutenção em estrutura metálica para telhado: Neste aspecto, a maior preocupação
que se deve ter está relacionada com a existência de infiltração de água, através de telhas
rachadas, trincadas, deslocadas ou mesmo quebradas. O vazamento em calhas, também, pode
afetar as estruturas metálicas, de concreto e de madeira.
e) Manutenção de estruturas para suporte de forros e forros: A manutenção das estruturas
que suportam os diversos tipos de forro e os próprios forros deve ser tratada, de forma similar
às estruturas de madeira e aço, segundo os materiais utilizados. As rotinas para manutenção
preventiva de revestimentos deverão estar contidas em planilhas de rotinas.
4.6. Manutenção de esquadrias metálicas e de madeira:

4.6.1. Esquadrias metálicas

a) Esquadrias em alumínio: As esquadrias metálicas usuais são fabricadas em alumínio ou
aço. As fabricadas em alumínio, de certa forma, pouco exige sob o aspecto de manutenção.
Requer somente cuidados especiais no manuseio, por ser o alumínio um material mais frágil e
que está mais sujeito à corrosão eletrolítica. Na sua fabricação ou assentamento não se deve
usar parafusos ou peças de aço devido ao fenômeno da corrosão eletrolítica.
b) Esquadrias em aço: As esquadrias fabricadas em aço (em chapas ou perfis) exigem
maiores cuidados de manutenção, principalmente no que se refere à corrosão. A
estanqueidade destas esquadrias é bem maior e se cuidadas com atenção têm durabilidade
muito grande.
4.6.2. Esquadrias em madeira
As manutenções das esquadrias fabricadas nas madeiras necessitam de atenção
especial, principalmente quanto à sua localização. Para locais sujeitos à presença de água
estas esquadrias devem ser fabricadas com cola à prova d’água e receberem revestimento ou
tratamento superficial adequado, como por exemplo, pintura à óleo ou automotiva e/ou
revestimento com laminado melamínico (fórmica), inclusive nos encabeçamentos. As rotinas
para manutenção preventiva de esquadrias deverão estar contidas em planilhas de rotinas.
4.7. Manutenção de sistemas de ar condicionado

12
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

Nas unidades de pesquisas da Universidade podem ser encontrados 3 (três) tipos de

sistemas de ar-condicionado instalados: aparelhos individuais (de janela), sistema de central e
o conhecido como Split sistem ou Air Split. A manutenção destes equipamentos deve ser feita
por pessoal especializado e credenciado pelos fabricantes, em especial durante o período de
garantia.
a) Aparelhos Individuais (tipo janela): A maior preocupação na manutenção deste sistema
de condicionamento de ar esta na higienização dos filtros de ar e com o destino da água que
condensa nos aparelhos e fica constantemente pingando no piso.
b) Sistema de Ar Condicionado Central: Para este sistema existem 2 (dois) tipos, o sistema
refrigerado a ar e o refrigerado a água. Este sistema é utilizado para grandes ambientes, é
bastante silencioso e permite maior conforto para os usuários. Os aparelhos que formam estes
conjuntos de refrigeração devem receber manutenção constante para manter os locais servidos
em boas condições de conforto. Nos locais onde existir redes de dutos para distribuição do ar
refrigerado deve-se ter preocupação com a higienização destes dutos para ser evitada a
disseminação de alguns tipos de doença. Hoje existe legislação específica para este caso,
regulamentada pela portaria N  417 do Ministério da Saúde - Secretaria de Vigilância
Sanitária, de 19/05/98. Para os sistemas refrigerados a água (central de água gelada) deve-se
ter atenção especial e fazer, anualmente, a verificação da qualidade da água de refrigeração
cujo tratamento deve ser feito quando necessário para o bom funcionamento de sistema. As
torres de arrefecimento de água, também devem estar sob constante vigilância, principalmente
quanto à perda de água por vazamento ou mesmo pelo dreno da torre.
c) Sistema Slipt: Neste sistema os aparelhos que o compõem ficam separados (unidade
evaporadora e unidade condensadora) e devem receber a manutenção periódica na mesma
ocasião. O sistema é bastante eficiente, tem baixo nível de ruído por ser a unidade
condensadora instalada à distância, não é muito caro e, relativamente, baixo consumo de
energia. As rotinas para manutenção preventiva de sistemas de ar-condicionado deverão estar
contidas em planilhas de rotinas. Manutenção de motores diesel, gasolina e elétricos (se
houverem em laboratórios ou subestação de emergência):
5. Considerações finais

Com o desenvolvimento desse trabalho evidenciamos que no campus estudado, os

problemas não são provenientes da falta de capacitação dos colaboradores, e sim de fatores
tais como: um quadro reduzido de funcionários para a demanda de atividades do campus, a
“morosidade” no processo burocrático para que se concretize a aquisição de peças, liberação

13
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

de recursos, entre outros. A falta de uma política de conservação do campus universitário por
todos os seus usuários e não somente pela equipe de manutenção caracteriza ainda outro fator
de grande relevância.
Fazer manutenção não é uma simples ação de comando do administrador, pois tem o
significado maior de proteger o bem da ação das intempéries naturais ou mesmo recuperá-lo
dos defeitos causados pela ação inadequada dos usuários sobre os diversos materiais com os
quais são fabricados prédios ou equipamentos. Fazer, sempre que necessário, a pintura de um
prédio não significa somente recuperar a sua beleza, mas sim, e principalmente, significa
tornar o revestimento e estrutura da parede protegidas da ação da água, fungos, liquens, e
agentes que deterioram estas partes da edificação.
As atividades de manutenção existem para evitar a degradação dos equipamentos e
instalações, causadas pelo seu desgaste natural e pelo uso. A manutenção dos equipamentos e
do espaço físico pode desempenhar um papel importante na melhoria da produtividade, os
ganhos potenciais com a melhoria do seu gerenciamento não podem ser simplesmente
desprezados. As atividades de manutenção também devem envolver a modificação das
condições originais do equipamento através da introdução de melhorias para evitar a
ocorrência ou reincidência de falhas, reduzir o custo e aumentar a produtividade.
Há vários tipos de manutenção que podem ser empregados. O que realmente importa é
ter em mente que a estrutura não vai funcionar de forma ininterrupta sem apresentar
desgastes, fadiga ou sinais de quebra eminente, e que a escolha de quando isso vai acontecer
deve ser da organização a partir do seu próprio sistema de gerenciamento da manutenção. Em
virtude de nossa limitação, devido a gramde extensão do estado do Pará (2º maior do Brasil)
sugere-se para projetos futuros a elaboração de um sistema de informação que dê suporte ao
controle das ações propostos no roteiro.
Referências
ASSOCIAÇAO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5462: Confiabilidade e Mantenabilidade. Rio
de Janeiro, 1994. 37 páginas.
CORREA, H. L.; CORREA, C. A. Administração de produção e operações. São Paulo: Atlas, 2004.
FERNANDÉZ, J.F.J; MARQUÉZ, A.C. Maintenance Management in Network Utilities Framework and
Practical Implementation. ISSN 1614-7839. New York: Springer, 2012.
KARDEK, ALAN. Gestão Estratégica e Avaliação Empresarial. Editora: Qualitymark Editora Ltda. 2003.
SCHUINA, P. A. et al. , 2014. Aplicação da manutenção centrada em confiabilidade para desenvolvimento de
um plano de manutenção para sensores de nível ótico (overfill) em uma transportadora de combustíveis
Fortaleza: ENEGEP XXXIV, 2014.
TURRIONI, J. B.; MELLO, C. H. P. Metodologia de pesquisa em engenharia de produção. Itajubá: UNIFEI,

14
 XXII SIMPÓSIO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
Política Nacional de Inovação e Engenharia de Produção
Bauru, SP, Brasil, 09 a 11 de novembro de 2015

2012

15