UNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORA

CURSO DE GRADUAÇÃO EM ENGENHARAIA CIVIL

APLICAÇÃO PRÁTICA DE UMA VISTORIA CAUTELAR PARA PRODUÇÃO

ANTECIPADA DE PROVAS

THIAGO LUNA VIDAL

JUIZ DE FORA

2013
 THIAGO LUNA VIDAL

APLICAÇÃO PRÁTICA DE UMA VISTORIA CAUTELAR PARA PRODUÇÃO

ANTECIPADA DE PROVAS

Trabalho Final de Curso apresentado ao Colegiado do

Curso de Engenharia Civil da Universidade Federal de
Juiz de Fora, como requisito parcial à obtenção do
título de Engenheiro Civil.

Área de Conhecimento: Engenharia de Avaliações

Orientador: Prof. Júlio César Oliveira Horta Barbosa

Co-orientador: Prof. Mário Nalon de Queiroz

Juiz de Fora

Faculdade de Engenharia da UFJF

2013
 APLICAÇÃO PRÁTICA DE UMA VISTORIA CAUTELAR PARA PRODUÇÃO
ANTECIPADA DE PROVAS

THIAGO LUNA VIDAL

Trabalho Final de Curso submetido à banca examinadora constituída de acordo com

o Artigo 9o do Capítulo IV das Normas de Trabalho Final de Curso estabelecidas
pelo Colegiado do Curso de Engenharia Civil, como parte dos requisitos necessários
para a obtenção do grau de Engenheiro Civil.

Aprovado em: ____/________/_____

Por:

_____________________________________

Prof. Júlio César Oliveira Horta Barbosa (Orientador)

_____________________________________

Prof. Mário Nalon de Queiroz (Co-orientador)

_____________________________________

Prof. Fabiano César Tosetti Leal

AGRADECIMENTOS

Agradeço os professores Júlio César Oliveira Horta Barbosa e Mário Nalon de

Queiroz pela paciência, auxílio e fornecimento de materiais que serviram para o
desenvolvimento deste trabalho.
RESUMO

O presente estudo refere-se a importância de se conhecer os tipos de perícias

técnicas existentes na esfera da construção civil e suas variações existentes. É
abordado também, uma aplicação prática de uma vistoria cautelar com o intuito da
obtenção antecipada de provas. Como método empregado, investiga-se a definição
do instrumento anteriormente citado, tendo, na sequência, uma discussão
aprofundada quanto à vistoria. Nesse contexto, acrescenta-se a observação
detalhada de uma obra de uma construtora A e as falhas técnicas na execução do
seu trabalho. Fundamenta-se o estudo, sobremaneira, nos referenciais teóricos Maia
Neto (1996) e Meirelles (2011), incluindo, da mesma maneira, normas técnicas da
ABNT, presentes em NBR 13752 (1996). Conclui-se, portanto, quanto ao importante
papel desempenhado pelo engenheiro civil na observação responsável da
construção de obras.

Palavras-chave: Perícia técnica. Construção Civil. Provas.

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ................................................................................................................... 9

1.1 Considerações iniciais .......................................................................................... 9

1.2 Objetivo ................................................................................................................ 10

1.3 Relevância ............................................................................................................ 10

1.4 Metodologia ......................................................................................................... 11

1.5 Estrutura do trabalho .......................................................................................... 11

2 PERÍCIAS DE ENGENHARIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL ............................................ 13

2.1 O termo perícia .................................................................................................... 13

2.2 Espécies de perícias na construção civil........................................................... 13

2.2.1 Exame ................................................................................................................. 13

2.2.2 Vistoria................................................................................................................. 13

2.2.3 Avaliação ............................................................................................................. 13

2.2.4 Arbitramento ........................................................................................................ 14

2.3 Campo de atuação e ocorrências que podem envolver perícias ..................... 14

2.4 Forças atuantes no mercado .............................................................................. 15

2.4.1 Natureza social .................................................................................................... 15

2.4.2 Natureza econômica ............................................................................................ 15

2.4.3 Regras governamentais ....................................................................................... 15

2.4.4 Regras físicas e naturais...................................................................................... 16

2.5 Preço e valor ........................................................................................................ 16

2.6 Aspectos legais ................................................................................................... 16

2.6.1 Natureza técnica .................................................................................................. 17

2.6.2 Natureza jurídico-legal ......................................................................................... 17

2.6.3 Interpretação legal ............................................................................................... 18

2.6.4 Ética..................................................................................................................... 19

2.6.5 Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) / Registro de Responsabilidade

Técnica (RRT) .............................................................................................................. 19
 2.7 Responsabilidades decorrentes da construção ................................................ 20

2.7.1 Fundamentos da responsabilidade ...................................................................... 21

2.7.2 Fontes de responsabilidade ................................................................................. 21

2.7.3 Causas de isenção de responsabilidade .............................................................. 22

2.7.4 Responsabilidade civil em geral ........................................................................... 23

2.7.5 Responsabilidade contratual do construtor .......................................................... 23

2.7.6 A responsabilidade civil no código de defesa do consumidor ............................... 23

2.7.7 Responsabilidades decorrentes da construção .................................................... 24

2.7.8 Responsabilidade pela perfeição da obra no código civil ..................................... 24

2.7.9 Responsabilidade pela perfeição da obra no código de defesa do consumidor ... 26

2.7.10 Responsabilidade pela solidez e segurança da obra no código civil .................. 26

2.7.11 Responsabilidade pela solidez e segurança da obra no código de defesa do

consumidor ................................................................................................................... 27

2.8 Vida útil de projeto (VUP) e prazos de garantia ................................................. 27

3 A VISTORIA ................................................................................................................. 34

3.1 O termo vistoria ........................................................................................................ 34

3.1.1 Vistorias na construção civil ................................................................................. 34

3.1.2 Os pilares da vistoria x tomada de decisão .......................................................... 36

3.1.3 O objetivo do registro ........................................................................................... 36

3.1.4 A não-execução da vistoria .................................................................................. 37

3.1.5 Requisitos gerais da vistoria ................................................................................ 38

3.1.6 Requisitos gerais da vistoria segundo a nbr 13752:1996 – perícias de engenharia

na construção civil ........................................................................................................ 40

3.2 Vistoria versus perícia e vistoria versus relatório fotográfico .............................. 42

3.3 A vistoria cautelar .................................................................................................... 43

4 APLICAÇÃO PRÁTICA DO LAUDO DE VISTORIA ........................................................ 45

4.1 Considerações iniciais............................................................................................. 45

4.2 Laudo de vistoria cautelar ....................................................................................... 46

5 CONCLUSÃO ................................................................................................................. 104

6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................................... 106
1 INTRODUÇÃO

1.1 Considerações iniciais

O setor da construção civil observa, contemporaneamente, a crescente

necessidade da aplicação de diferentes métodos visando à consequente avaliação
técnica de qualidade. No entanto, a distinção entre os diferentes modos de análise é
pouco nítida para leigos, contribuindo, em muitos casos, com equívocos quando o
engenheiro consciente e capacitado não se faz presente. Torna-se indispensável,
nesse sentido, a caracterização objetiva dos diversos métodos existentes para que o
profissional da área possa interpretar com sensibilidade as diversas demandas da
sociedade.
Partindo do pressuposto do parágrafo anterior, verifica-se como intrínseco o
esclarecimento das diferenças básicas, para elucidar a questão, entre os termos
perícia, vistoria e relatório fotográfico, sendo extremamente útil, portanto, como
ponto de partida para a realização adequada do trabalho do engenheiro. Como
exemplo da temática abordada, ressalta-se o caráter de constatação técnica
envolvido na vistoria e a sua variada gama de aplicações práticas, tendo enfoque no
estudo, a vistoria cautelar para a produção antecipada de provas. Para se minimizar
erros recorrentes, classifica-se a vistoria como uma das espécies de perícia,
podendo a segunda servir como subsídio para a primeira. Em paralelo, encontra-se
o último elemento citado, que tem como princípio a investigação das relações
causais na análise de uma construção, apresentando alguns modelos que
compreendem não só o elemento já nomeado, mas também, como exemplo, o
exame, a avaliação e o arbitramento.
 Além de se distinguir os exemplos aqui abarcados, julga-se competente a
discussão quanto à aplicação da vistoria cautelar, constituindo esta um meio de
precaução nas novas construções. A sua execução, atendendo às normas técnicas,
constitui-se em uma ferramenta essencial para se garantir a segurança, uma vez
que, atualmente, a sua simplificação tem apresentado consequências nem sempre
passíveis de solução. O enriquecimento do trabalho, portanto, se dá com a
caracterização detalhada de elementos técnicos imprescindíveis.
É baseado nesse panorama que se insere o presente trabalho, almejando a
se evitar equívocos na área destacada e propondo, inclusive, um novo meio de
informação para a realização das atividades avaliativas no mesmo âmbito.

1.2 Objetivo

O presente trabalho tem por objetivo analisar os tipos de perícia existentes na

construção civil, considerando os aspectos técnicos, jurídicos e práticos da área.
Ressalta-se, portanto, que conhecer as espécies e motivações acerca do
assunto é imprescindível para a sua prática adequada. Nesse sentido, será
apresentado o seguinte trabalho.

1.3 Relevância

A engenharia, de um modo geral, relaciona-se intrinsecamente ao potencial

humano de inovação e pesquisa. Nesse sentido, a construção civil tem notável
relevância quanto à busca incessante de novos instrumentos capazes de realizar o
trabalho como forma de atender às crescentes demandas sociais.
Dialogando com essa proposição, o estudo pormenorizado das espécies de
perícia e as suas motivações torna-se importante, uma vez que o número de
construções é cada vez mais elevado e a complexidade envolvida na prática
profissional também o é.
Analisar o assunto com profundidade torna-se imprescindível à dissolução de
dúvidas quanto à temática e, principalmente, quanto à possibilidade de erros
corriqueiros, cometidos devido à irrisória reflexão quanto à utilização dos
instrumentos avaliativos tratados neste trabalho e, da mesma maneira, pela
ignorância quanto à temática, pois observa-se que, corriqueiramente, os
engenheiros cometem equívocos quanto à temática exposta, sendo esta de elevada
importância
Assim, tem-se aqui um guia, isto é, um instrumento didático que tem como
preocupação orientar os trabalhadores da área e os seus futuros companheiros.

1.4 Metodologia

Apesar da importância do tema na atualidade, não se encontra um padrão na

colocação dos diferentes tipos de perícias existentes na construção civil,
apresentando-se assim, uma relativa variedade de classificações.
Portanto, fundamenta-se este trabalho nas publicações de autores de renome
no setor da Engenharia de Avaliações e Perícias, seja no caráter prático da
engenharia, seja em seus aspectos teóricos e jurídicos.
Como contribuição para o trabalho, foi realizada a análise descritiva de um
Empreendimento que apresenta diversos vícios, falhas e patologias resultantes da
má execução técnica dos serviços prestados por uma empreiteira e, em adição, uma
análise prática do ocorrido.

1.5 Estrutura do trabalho

O primeiro capítulo abrange as considerações iniciais acerca do trabalho.

Ademais, são apresentados os seguintes aspectos: o objetivo do estudo, a sua
relevância técnica e social e a metodologia empregada na pesquisa.
O segundo capítulo traça um panorama geral sobre a perícia técnica,
descrevendo suas espécies e elementos relacionados a caracteres econômicos e
legais. A responsabilidade quanto à construção também é discutida, sendo seguida
por dados referentes à duração de projetos.
O terceiro capítulo trata de um estudo pormenorizado do termo vistoria e a
sua distinção em relação aos elementos perícia e relatório fotográfico. Na sequência,
a vistoria cautelar é discutida.
O quarto capítulo aborda a aplicação do laudo de vistoria e o estudo do caso
de uma construtora, abordando seus problemas ocorridos durante as diversas fases
construtivas da obra.
O quinto capítulo encerra o trabalho concluindo quanto à utilidade de se
informar a respeito das diferentes espécies de perícia técnica, evidenciando a
necessidade de profissionais conscientes e bem informados sobre a temática
envolvida.
2 PERÍCIAS DE ENGENHARIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL

2.1 O termo perícia

Segundo a NBR 13752:1996 – Perícias de engenharia na construção civil

seção 3.61; Perícia é a atividade que envolve apuração das causas que motivaram
determinado evento ou da asserção (afirmação, asseveração, alegação,
argumentação) de direitos.

2.2 Espécies de perícias na construção civil

De acordo com a Norma Brasileira 13752:1996 – Perícias de engenharia na

construção civil; as perícias podem ser divididas em: arbitramento, avaliações,
exames, vistorias e outras, que serão definidas a seguir.

2.2.1 Exame

Segundo a NBR 13752:1996 seção 3.44, Exame é uma Inspeção, por meio
de perito, sobre pessoas, coisas, móveis e semoventes, para verificação de fatos ou
circunstâncias que interessem à causa.

2.2.2 Vistoria

Segundo Maia Neto (1996, p.161), Vistoria é a inspeção judicial feita por
perito sobre um imóvel, para verificar fatos ou circunstâncias ao mesmo relativas.

2.2.3 Avaliação

Segundo a NBR 13752:1996 seção 3.10, Avaliação é a atividade que envolve

a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito
ou de um empreendimento.
2.2.4 Arbitramento

Segundo a NBR 13752:1996 seção 3.6, Arbitramento é a atividade que

envolve a tomada de decisão ou posição entre as alternativas tecnicamente
controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.

2.3 Campo de atuação e ocorrências que podem envolver perícias

De acordo com Maia Neto (1996), a primeira grande dúvida que surge quando
o Engenheiro se apresenta como profissional da Engenharia de Avaliações e
Perícias, não só perante seus próprios colegas, mas também com relação às
pessoas de seu convívio social, é a perfeita definição com relação ao escopo de seu
trabalho pois, é muito comum algumas pessoas confundirem seu campo de atuação
apenas com o do perito judicial, sendo que este compreende apenas uma, dentre as
muitas áreas de atuação do profissional.

Dentre as áreas de atuações, pode-se citar as:

 Avaliações empresariais, como por exemplo, em uma avaliação do ativo

imobiliário/valor real de mercado para aumento do capital social, seguro de
bens patrimoniais, empréstimos com garantia real; empresas que passem por
processo de: dissolução, incorporação, fusão, desapropriação, indenização;
 Avaliações e consultorias no mercado imobiliário como em: compras,
vendas, alugueis, permutas, incorporações imobiliárias, estudos de
viabilidade;
 Privatizações de empresas ou bens de propriedade do estado como nos
casos de privatizações e cobranças de impostos como o IPTU (imposto
predial e territorial urbano), ITBI (imposto sobre a transmissão de bens
imóveis), entre outros;
 Assessorias periciais, junto ao poder judiciário nas questões de terra
(demarcatórias, reivindicatórias, usucapiões e servidões de passagem),
apurar valor venal (desapropriações e indenizações), apurar o valor
locativos/aluguéis (renováveis e revisionais), medidas cautelares (vistorias);
Casos extrajudiciais, entre outros.
2.4 Forças atuantes no mercado

Maia Neto (1996), diz que é de fundamental importância que o profissional

que atue em Engenharia de Avaliações tenha sempre a noção exata de sua
condição de analista do mercado, pois não é ele que fixa os valores, mas apenas os
interpreta, através das modificações provocadas pelas forças atuantes no mercado
pois estas interagidas criam, mantêm, modificam ou destroem o valor de mercado de
um bem imóvel, através da motivação das atividades humanas como os ideais e
normas sociais, ajustes e alterações econômicas, regulamentações políticas ou
econômicas, físicas ou naturais.
São essas forças que estabelecem o modelo das variáveis que afetam o
custo, o preço e o valor, constituindo a matéria prima básica para a elaboração de
um laudo de avaliações, cujos exemplos de cada uma delas passamos a descrever:

2.4.1 Natureza social

Como caráter da natureza social, podemos citar o crescimento e declínio

populacional; alterações na densidade populacional; modificações no tamanho das
famílias; distribuição geográfica de grupos compatíveis; atitudes relativas ao projeto
arquitetônico e sua utilidade e outros fatores emergentes dos ideais e instintos
sociais do homem.

2.4.2 Natureza econômica

De natureza econômica como os recursos naturais de acordo com suas

quantidades, qualidades, localização e taxas de esgotamento; tendências comerciais
e industriais; tendências de emprego e níveis salariais; disponibilidade de dinheiro e
crédito; níveis de preço, taxas de juros e carga tributárias e todos os demais fatores
que têm efeito direto ou indireto sobre o poder aquisitivo.

2.4.3 Regras governamentais

São as Leis de uso e ocupação do solo; códigos de edificação;

regulamentações policiais e de incêndio; controles de aluguéis, medidas de
segurança nacional, prioridades, demarcações, permissões para usos especiais e
controles de crédito e programas monetários que afetam a liberdade de uso dos
imóveis, incluindo todas as formas de tributação.
2.4.4 Regras físicas e naturais

Como, clima e topografia; fertilidade do solo; recursos minerais; fatores

comunitários, como o transporte, as escolas, as igrejas, os parques e as áreas de
lazer; controle das enchentes e conservação do solo; características do solo e do
subsolo e avanços tecnológicos que afetam o uso da terra.

2.5 Preço e valor

Segundo Maia Neto (1996), é de suma importância para o profissional que

atue na área da Engenharia de Avaliações a distinção exata sobre os termos preço e
valor. Preço é uma expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro
que uma determinada mercadoria pode ser vendida, já o conceito de valor nem
sempre é claro e bem definido, pois está ligado a condições subjetivas como
necessidade, utilidade, benefícios que o bem pode ou não trazer; mas podemos
definir este conceito de acordo com a NBR 5676 – Avaliação de imóveis urbanos de
dezembro de 1989, na seção 1.3 (Esta norma foi cancelada pela NBR 14653 –
Avaliações de bens de abril de 2001 pelo prefácio §5°), onde o valor a ser
determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer
que seja a finalidade da avaliação. Esse corresponde também ao preço que se
definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes
premissas, apresentadas a seguir:

a) Homogeneidade dos bens levados a mercado;

b) Número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não
possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
c) Inexistência de influência externas;
d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o
bem, o mercado e as tendências deste;
e) Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com
liberdade plena de entrada e saída do mercado.

2.6 Aspectos legais

Maia Neto (1996) demonstra sua preocupação com o comum surgimento de

notícias veiculadas em alguns órgãos de imprensa, procurando reacender uma
antiga polêmica, relativa à atribuição exclusiva aos Engenheiros na realização de
avaliações imobiliárias, em especial a discussão da extensão dessa atribuição aos
Corretores de Imóveis e, assim, no intuito de informar a sociedade, diz que a
realização de laudos de avaliações é exclusiva dos profissionais registrados nos
Crea’s - Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia, dentro das diversas
modalidades, cabendo aos Corretores de Imóveis “opinar em transações
imobiliárias” e discorrer sobre a Natureza Técnica, Natureza jurídico-legal, sobre a
interpretação legal e sobre a Ética que serão apresentados resumidamente a seguir:

2.6.1 Natureza técnica

Deve-se saber que as avaliações periciais são trabalhos eminentemente

técnicos, pertencentes a uma ciência denominada Engenharia de Avaliações e que
hoje se encontra regulamentada pela NBR 13752:1996 - Perícias de engenharia na
construção civil, e que de acordo com essa normalização, esta atividade só pode ser
executada por aqueles que possuam formação acadêmica de um curso de
Engenharia, Arquitetura ou Agronomia.

2.6.2 Natureza jurídico-legal

De acordo com Maia Neto (1996), a lei que regula o exercício das profissões
de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo (Lei n° 5.194 de 24 de dezembro
de 1966), determina que são atividades e atribuições desses profissionais, dentre
outras, “avaliações, vistorias, periciais, pareceres” e que da mesma forma, a
Resolução n° 218, de 29 de junho de 1973, do Conselho Federal de Engenharia, e
Agronomia, que discrimina as atividades das diferentes modalidades profissionais da
Engenharia, e Agronomia, especifica as seguintes atividades: “vistoria, perícia,
avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico”. Já o Código de Processo Civil, em
seu art. 145, modificado pela Lei n° 7.270, de 10 de dezembro de 1984, estabelece
que “os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário,
devidamente inscritos no órgão de classe competente...” mais adiante no mesmo
texto, em seu art. 420, discrimina: “a prova pericial consiste em exame, vistoria ou
avaliação”.
A Lei n° 6.404, de 15 de dezembro de 1976, que dispõe sobre as sociedades
por ações diz, por sua vez, que “... a avaliação dos bens será feita por três (3)
peritos ou por empresa especializada...” e que “...os peritos ou a empresa avaliadora
deverão apresentar laudo fundamentado...”. Assim também , a Lei n° 8.666, de 21
de junho de 1993, que dispõe sobre licitação e contratos da Administração Federal,
considera serviços técnicos profissionais especializados, dentre outros: “pareceres,
perícia e avaliações em geral”.
Já a Resolução n° 345 do Confea, de 27 de julho de 1990, que dispõe quanto
ao exercício por profissionais de nível superior das atividades de Engenharia de
Avaliações e Perícias de Engenharia, e tem força de lei (art. 27, f, da Lei Federal n°
5.194/66), estabelece todo o procedimento legal que rege a atividade, atribuindo
textualmente aos profissionais registrados nos Crea’s: “... vistorias, perícias,
avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis...” e recentemente,
com a saída da Arquitetura do Crea e criação do CAU (Conselho de Arquitetura e
Urbanismo do Brasil) que pela Lei n° 12.378, de 31 de dezembro de 2010, no art. 2°
consta nas atribuições de arquitetos e urbanistas “...vistoria, perícia, avaliação,
monitoramento, laudo, parecer técnico, auditoria e arbitragem”. Mas ainda, na Lei
Federal n° 5.194/66, determina o caso de nulidade quando este procedimento não
for seguido: “serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais
procedimentos indicados no Art. 2° quando efetivados por pessoas físicas ou
jurídicas não registradas nos Crea’s” e pela Lei n° 12.378, que regulamenta o
exercício da Arquitetura e Urbanismo, no art. 66, e estende o mesmo Art. 2° da Lei
n° 5.194/66 aos profissionais de Arquitetura e Urbanismo.
De acordo com a Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990, criadora do
Código de Defesa do Consumidor, está previsto como prática abusiva, “colocar no
mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas
expedidas pelos órgãos competentes ou, se normas específicas não existirem, pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas...” e em consonância com esta lei, basta
se verificar todas as normas brasileiras relativas à avaliação, onde consta que “... a
determinação desse valor é da responsabilidade e da competência exclusiva dos
profissionais legalmente habilitados pelos Crea’s...” que também pode-se estender
aos profissionais de Arquitetura e Urbanismo, depois da criação do CAU.

2.6.3 Interpretação legal

Importante também é observar que:

  De acordo com o Conselho de Justiça Federal, a nomeação de perito para
avaliação de imóvel deve recair na pessoa de um engenheiro...
 Pelo Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro, são nulas as perícias e
arbitramentos em ações renovatórias e revisionais realizadas por técnico em
contabilidade e que os conhecimentos técnicos-científicos que esse trabalho
exige, fazem-no privativo do engenheiro ou arquiteto.
 De acordo com Tribunal de Justiça de Minas Gerais, o Laudo pericial –
Exame feito por Corretor de Imóveis – Inabilitação Legal – Nulidade [...] Não
poderia ser nomeado um corretor de imóveis, cuja atuação profissional se
restringe, como estabelecido no art. 7° da Lei n° 4.116/62, a de mediador na
venda, compra, permuta, ou locação de imóveis. A perícia só poderia ser
realizada, como deverá sê-la, por engenheiro civil ou arquiteto, a teor do
disposto na Lei n° 5.194/66.
 Meirelles (2011), afirma que a avaliação de imóveis vem se especializando
dia-a-dia, com a elaboração de normas técnicas e de fórmulas matemáticas
para a quantificação de seus valores, o que a torna privativa de engenheiros,
arquitetos e agrônomos, detentores do privilégio profissional de todas as
perícias prediais...

2.6.4 Ética

Segundo Maia Neto (1996), em 30 de janeiro de 1988, os presidentes do

Crea-MG e do Creci - Conselho Regional de Corretores de Imoveis da 4ª Região,
assinaram um acordo, onde consta que “laudos, perícias, avaliações, vistorias,
revisionais, inclusive de aluguéis [...] serão de competência exclusiva dos
profissionais registrados no Crea ...” e que “ao corretor de imóveis [...] caberá, tão
somente, opinar, quanto ao valor de mercado...”.

2.6.5 Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) / Registro de Responsabilidade

Técnica (RRT)

Por parte da Engenharia e de acordo com a Lei n° 6.496, de 7 de dezembro

de 1977, regulamentada pela Resolução n° 307 do Confea, de 28 de fevereiro de
1986, a ART é a maneira pela qual são registrados os contratos, escritos ou
verbais, bem como os desempenhos de cargo ou função técnica, onde o profissional
declara os dados principais do serviço a ser executado e do contrato firmado entre o
profissional e o cliente. Sendo assim, a ART se torna um procedimento obrigatório
em qualquer atividade, projeto, obra ou serviço executado na área da Engenharia e
Agronomia. Já por parte do Conselho de Arquitetura e Urbanismo, pela Lei n°
12.378, de 31 de dezembro de 2010, todo profissional habilitado no Conselho deverá
realizar o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), obedecendo os mesmos
princípios citados acima referente à ART, diferenciando-se basicamente nas
atribuições Arquiteto X Engenheiro.
Deve-se ter ciência, que a ART ou a RRT no campo dos direitos autorias, são
uma forma de defesa dos autores de planos ou projetos, ficando anotado o que a lei
assegura aos profissionais em termos de direito autoral. Outro ponto importante é
que a ART ou a RRT é uma sumula do contrato firmado entre o profissional e
cliente, onde nelas, são anotados a extensão de seus serviços e o nível de
responsabilidade, servindo de documento hábil para garantia de remuneração dos
serviços ou obras, mesmo que contratados verbalmente.
Assim, é conclusivo que a ART ou a RRT é o mais importante instrumento de
fiscalização e comprovação de qualquer atividade e/ou serviço perante ao CREA ou
ao CAU.

2.7 Responsabilidades decorrentes da construção

De acordo com Meirelles (2011), das construções, como realização material e

intencional do homem, podem resultar responsabilidades diversas do construtor para
com o proprietário da obra, e deste para com vizinhos e terceiros que venham a ser
prejudicados só pelo fato da construção ou por ato dos que a executam e que tais
responsabilidades, segundo a culpabilidade do agente causador do problema, assim
como a extensão, o dano, a natureza da lesão e a situação da vítima, repartem-se
em várias espécies e modalidades, que serão colocadas a seguir com o objetivo de
diferenciação e entendimento das mesmas e é necessário entender que o não
cumprimento dessas responsabilidades pode motivar algum tipo de perícia (que é o
assunto principal do trabalho).
2.7.1 Fundamentos da responsabilidade

O fundamento normal da responsabilidade é a culpa ou o dolo, mas, como

judiciosamente observou Lima (1938) apud Meirelles (2011), o legislador brasileiro,
consagrando a teoria da culpa, nem por isso deixou de abrir exceção ao princípio,
admitindo casos de responsabilidade sem culpa, muito embora não tivesse
acompanhado e com mais amplitude, a orientação moderna de outras legislações,
como seria de desejar e de acordo com o Código Civil de 1916, art. 159 e o Código
Penal, art. 18, II, “Age com culpa todo aquele que, por ação ou omissão voluntária,
viola direito ou causa dano a outrem, por negligência, imprudência ou imperícia de
conduta, embora não desejando o resultado lesivo” e sendo assim, Meirelles (2011)
diz que “a culpa é a violação de um dever preexistente: dever de atenção, dever de
cautela, dever de habilidade, dever de prudência em todos os atos da conduta
humana”.
Assim, Meirelles (2011), diz que o engenheiro ou arquiteto, quando exerce
atividade construtiva, responde objetivamente pelos vícios e defeitos que a obra
apresentar durante o prazo de garantia de cinco anos, de acordo com o Código Civil,
art. 618 pois, ele está atuando como empresário, quer tenha efetuado um contrato
de empreitada ou de administração, de acordo com o art. 966 do mesmo código.
Sendo assim, deve-se saber também que quando o engenheiro ou arquiteto atua
como profissional liberal sua responsabilidade é subjetiva, dependendo de
verificação da culpa, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor (art. 14,
§4°).

2.7.2 Fontes de responsabilidade

De acordo com Meirelles (2011), as responsabilidades podem provir de três

fontes, a saber: a lei (responsabilidade legal), o contrato (responsabilidade
contratual) e o ato ilícito (responsabilidade extracontratual), definidas a seguir, de
acordo com o mesmo autor:

 Responsabilidade legal é toda aquela que a lei impõe para determinada

conduta, independentemente de qualquer outro vínculo.
  Responsabilidade contratual é aquela que surge do ajuste das partes, nos
limites em que for convencionada para o cumprimento da obrigação de cada
contratante.
 Responsabilidade extracontratual é toda aquela que surge de ato ilícito, isto é,
contrário ao Direito. Tal responsabilidade não é regulada por lei, nem
depende de estipulação contratual porque tanto a lei quanto o contrato só
regem atos lícitos.

2.7.3 Causas de isenção de responsabilidade

De acordo com Meirelles (2011), embora a prática de atos que normalmente

seriam considerados ilícitos, e sujeitaria o agente a alguma sanção ou indenização,
outras causas podem interferir que retiram a ilicitude da conduta e isentam o autor
de qualquer responsabilidade e conforme declara a lei, não constituem atos ilícitos e
não geram responsabilidade alguma os praticados em legítima defesa, em estado de
necessidade, ou no exercício regular de um direito reconhecido, como também a
ocorrência de caso fortuito ou de força maior libera o devedor do cumprimento de
suas obrigações, que serão definidas a seguir:

 Legítima defesa: de acordo com o Código Civil, art. 188, I e pelo Código
Penal, art. 23, II, situação de quem, usando moderadamente dos meios
necessários, causa lesão ao contendor, no repelir injusta agressão, atual ou
iminente, a direito seu ou de outrem.
 Estado de necessidade: Segundo o Código Civil, art. 188, II e pelo Código
Penal, arts. 23, I e 24, é a situação de perigo que obriga alguém a sacrificar
bens alheios para evitar ou livrar-se de um mal maior. Esta situação, quando
caracterizada, retira do ato lesivo o caráter ilícito. Já pelo Código Civil, art.
929, o causador do dano só se libera de indenização se não concorreu com
culpa para o evento perigoso.
 Exercício regular de um direito reconhecido: prática normal de faculdade ou
atividade concedida por lei de acordo com Código Civil, art. 188, I, parte final
e pelo Código Penal, art. 23, III, parte final. Em tal hipótese, a legitimidade do
ato exonera o agente de responsabilidade, ainda que cause dano a terceiros,
 salvo nos casos de responsabilidade objetiva, como ocorre nos danos de
construção a prédios vizinhos.
 Caso fortuito, de acordo com Fonseca (1943), fato da Natureza que, por usar
imprevisibilidade e inevitabilidade, gera para uma das partes impossibilidade
insuperável para o cumprimento de suas obrigações.
 Força maior, de acordo com Meirelles (2011), ato humano irresistível que, por
sua imprevisibilidade e inevitabilidade, cria para outrem impossibilidade
irremovível para o cumprimento de obrigações assumidas.

2.7.4 Responsabilidade civil em geral

De acordo com o Código Civil, arts. 943 e 389, responsabilidade civil é aquela
que impõe a obrigação de reparar o dano patrimonial e se exaure com a
indenização. Já como obrigação meramente patrimonial, a responsabilidade
transmite-se aos sucessores do autor da lesão e só se extingue pela composição do
dano. No art. 942, consta que se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão
solidariamente pela reparação.

2.7.5 Responsabilidade contratual do construtor

De acordo com Meirelles (2011), a responsabilidade específica do construtor

pela execução da obra, surge com a celebração do contrato de construção e só
termina com o fiel cumprimento do ajuste e entrega da obra perfeita, sólida e segura.
Enquanto isto não ocorrer, subsistem as três responsabilidades decorrentes da
construção: a legal, a extracontratual e a contratual. Pela responsabilidade
contratual, o construtor só se libera cumprindo fielmente o contrato ou demonstrando
que a sua inexecução total ou parcial, deveu-se a caso fortuito ou força maior e que
fora dessas hipóteses, sujeitar-se-á à indenização devida.

2.7.6 A responsabilidade civil no código de defesa do consumidor

Meirelles (2011), diz que o Código de Defesa do Consumidor foi promulgado

com o objetivo de equilibrar as relações negociais de consumo entre o fornecedor e
o consumidor, reconhecidamente a parte mais fraca nessa relação, sendo que o
mesmo incide sobre as atividades da construção, interagindo com as normas do
Código Civil. Sendo assim, deve-se examinar o Código de Defesa do Consumidor
em conjunto como o Código Civil, os quais incidem sobre as responsabilidades
decorrentes da construção.

2.7.7 Responsabilidades decorrentes da construção

Segundo, Meirelles (2011), a construção de obra particular ou pública, além

das reponsabilidades estabelecidas no contrato, pode acarretar outras para o
construtor, para o autor do projeto, para o fiscal ou consultor e para o proprietário ou
Administração contraente e que, são responsabilidades legais e extracontratuais, de
ordem pública, decorrentes da lei, de fatos da obra e da ética profissional, e, por isso
mesmo, independentes de convenção das partes. A seguir, serão tratadas algumas
dessas responsabilidades citadas por Meirelles (2011), e de acordo com o Código
Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor.

2.7.8 Responsabilidade pela perfeição da obra no código civil

Segundo Meirelles (2011), a responsabilidade pela perfeição da obra é o

primeiro dever legal de todo profissional ou firma de Engenharia, Arquitetura ou
Agronomia, sendo de se presumir em qualquer contrato de construção, particular ou
pública, mesmo que não conste de nenhuma cláusula do ajuste e que de acordo
com o Código Civil (arts. 615 e 616) e fundado nesse dever de perfeição, declara
que, quem encomendou a obra pode rejeitá-la ou recebê-la com abatimento no
preço, se assim lhe convier caso a obra não possua o padrão de qualidade mínimo
necessário para sua devida utilização. De acordo com essas responsabilidades, é
inaceitável que o profissional, durante a execução de uma obra, aplique material
inadequado ou insuficiente, mesmo que a pedido do cliente.
Sabe-se que um contrato de construção, independente de sua modalidade
contratual, envolve uma obrigação de resultado pelo construtor e que seu objetivo é
a obra pronta e acabada, apta a ser utilizada para os fins a que se destina. Meirelles
(2011), afirma que: “Assim, responde o construtor pelos eventuais defeitos que
vierem a aparecer na obra. Esta responsabilidade perdura durante todo o tempo de
razoável expectativa de durabilidade do produto [...]”.
De acordo com o Código Civil (art. 618), a responsabilidade do construtor
será objetiva, bastando a prova da relação de causa e efeito entre o vício e o dano
resultante e que se o defeito surgir após os 5 (cinco) anos de garantia, mas durante
o tempo de razoável expectativa de durabilidade, é indispensável a prova da culpa
do construtor, com a demonstração de que o dano é consequência de falha
construtiva causada por dolo ou por imperícia, imprudência ou negligência do
construtor.
Ainda de acordo com Meirelles (2011) e pela Lei de Direitos Autorais (Lei
9.610, de 19 de fevereiro de 1998), juntamente com o construtor, podem ser
responsabilizados o autor do projeto e o fiscal ou consultor da obra, desde que se
apure sua incorreção profissional, equiparável à culpa comum, ou seja, a culpa pela
inobservância na elaboração do projeto e/ou nas atividades de fiscalização,
seguindo as normas técnicas e os procedimentos recomendáveis pela boa execução
de um projeto, obra, etc.
Dispõe o Código Civil no art. 615, sobre o recebimento ou não da obra que
após sua conclusão e de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono é
obrigado a recebê-la, porém poderá rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou das
instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal
natureza. Nestes casos, de acordo com o art. 616, o proprietário poderá em vez de
rejeitar a obra, recebê-la com abatimento no preço.
As hipóteses que podem ocorrer sobre o recebimento ou não da obra, de
acordo com o Código Civil, são três:
a) De acordo com os arts. 611 e 613, se a obra estiver perfeita, de acordo com o
respectivo projeto e sem falhas aparentes, o dono é obrigado a recebê-la, sob
pena de entrar em mora;
b) Se a obra desobedeceu aos planos, afastou-se das regras técnicas ou
apresentou defeitos, o dono pode rejeitá-la ou,
c) Alternativamente, recebê-la com abatimento no preço.

Sobre as questões de responsabilidade de vícios, defeitos constatados e os que

poderão ou não ocorrer durante a utilização, deve-se consultar o Código Civil, o
Código de Defesa do Consumidor ou outras normas responsáveis que falam a
respeito da garantia e da responsabilidade sobre esta questão. É valido lembrar, que
estas questões são extremamente relativas e que devem ser verificadas caso a
caso.
2.7.9 Responsabilidade pela perfeição da obra no código de defesa do consumidor

Dispõe o Código de Defesa do Consumidor que os fornecedores de produtos

duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os
tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam, ou lhes
diminuam o valor (art. 18), o mesmo ocorrendo com o fornecedor de serviços (art.
20). São impróprios ao uso ou consumo os produtos que, por qualquer motivo, se
revelem imprestáveis ao fim a que se destinam (art. 18, § 6°, III), assim como os
serviços que se mostrem inadequados para os fins que razoavelmente deles se
esperam, bem como aqueles que não atendam às normas regulamentares de
prestabilidade (art. 20, § 2°).
O Código de Defesa do Consumidor não estabelece prazos fixos de garantia
dentro dos quais os vícios ocultos devem surgir, para que possam ser reclamados.
Considera-se que a garantia de um produto e/ou serviço, deve-se estender por um
prazo razoável de durabilidade que o próprio fornecedor transmite ao consumidor.

2.7.10 Responsabilidade pela solidez e segurança da obra no código civil

O art. 1.245 do Código Civil, afirma que nos contratos de empreitada de

edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em
razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não o achando firme,
preveniu em tempo o dono da obra.
No parágrafo único, consta que: “decairá do direito assegurado neste art. o
dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro nos cento e oitenta dias
seguintes ao aparecimento do vício ou defeito”.
Ainda de acordo com o código civil no art. 12, o construtor responderá
diretamente pela reparação dos danos causados pelos defeitos decorrentes de
projeto, fabricação, construção e montagem da obra, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. Segundo Meirelles (2011)
e pelo art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, se o defeito surgir dentro do
prazo de garantia de cinco anos, a responsabilidade do construtor é objetiva e, se o
defeito aparecer após os cinco anos, é preciso examinar o problema da culpa. Pelo
art. 12, § 3°, o construtor só não será responsabilizado se demonstrar que o defeito
inexiste, ou que é decorrente de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros.
Assim, pode-se concluir que quanto mais novo o edifício maior a probabilidade da
ocorrência de falhas construtivas e que quanto mais antiga a obra, maior a
probabilidade de culpa do usuário pela falta de conservação e/ou utilização
inadequada dos fins a que se propusera a obra.

2.7.11 Responsabilidade pela solidez e segurança da obra no código de defesa do

consumidor

De acordo com o art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, o fabricante, o

produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador, independentemente
da existência de culpa, responderão pela reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção,
montagem, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos,
bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e
riscos. O art. 14, informa que o fornecedor de serviços, responderá
independentemente da existência de culpa, pela reparação dos problemas, bem
como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
Segundo Meirelles (2011), o Código do Consumidor não estabeleceu prazos
fixos de garantia dentro dos quais os defeitos do produto ou do serviço devem
aparecer, isso devido à variedade de produtos existentes abrangidos pelo Código do
Consumidor. Considera-se assim, que essa garantia deve estender-se pelo prazo
razoável de durabilidade que o próprio fornecedor transmite ao consumidor. Já em
relação à construção civil, este prazo é muito superior aos cinco anos previstos no
art. 618 do Código Civil e que se sabe que, para um edifício bem construído,
presume-se uma durabilidade maior do que 50 (cinquenta) anos. Sendo assim, o
consumidor pode reclamar depois do prazo de cinco anos, mas será avaliado, caso
a caso, a origem do problema o qual pode ser dado, por exemplo, por má qualidade
de execução da obra e/ou serviço ou simplesmente má utilização do produto pelo
usuário.

2.8 Vida útil de projeto (VUP) e prazos de garantia

Os dois quadros a seguir apresentam alguns dados correspondentes à vida

útil de projeto e a prazos de garantia, sendo a revista Construção e Mercado – 74 –
de Setembro de 2007.
 VIDA ÚTIL DE PROJETO

Parte da Edificação Exemplos VUP – Em anos

Fundações, elementos
estruturais (pilares, vigas, lajes Mínimo: > 40
Estrutura principal e outros), paredes estruturais, Máximo: > 60
estruturas periféricas,
contenções e arrimos.
Estruturas auxiliares Muros divisórios, estrutura de Mínimo: > 20
escadas externas Máximo: > 30
Paredes de vedação externas, Mínimo: > 40
Estruturas auxiliares painéis de fachada, fachadas Máximo: > 60
cortina
Paredes e divisórias leves Mínimo: > 20
Estruturas auxiliares internas, escadas internas, Máximo: > 30
guarda-corpos
Estrutura da cobertura e Mínimo: > 20
Cobertura coletores de águas pluviais Máximo: > 30
embutidos
Cobertura Telhamento Mínimo: > 13
Máximo: > 20
Calhas de beiral e coletores de Mínimo: > 04
Cobertura águas pluviais aparentes, Máximo: > 06
subcoberturas facilmente
substituíveis
Cobertura Rufos, calhas internas e demais Mínimo: > 08
complementos (de ventilação, Máximo: > 12
iluminação, vedação)
Revestimento de piso, parede e
Revestimento interno aderido teto: de argamassa, de gesso, Mínimo: > 13
cerâmicos, pétreos, de tacos e Máximo: > 20
assoalhos e sintéticos
Revestimento interno Revestimentos de pisos: Mínimo: > 08
não-aderido têxteis, laminados ou elevados; Máximo: > 12
lambris; forros falsos
Revestimento de fachada Revestimento, molduras, Mínimo: > 20
aderido e não-aderido componentes decorativos, Máximo: > 30
cobre-muros
Piso externo Pétreo, cimentados de Mínimo: > 13
concreto, cerâmico Máximo: > 20
Pintura Pinturas internas; papel de Mínimo: > 03
parede Máximo: > 04
Pintura Pinturas de fachada, pinturas; Mínimo: > 08
revestimentos sintéticos Máximo: > 12
texturizados
Impermeabilização manutenível Componentes de juntas e
sem quebra de revestimentos; rejuntamentos; mata-juntas; Mínimo: > 04
Impermeabilização manutenível sancas, golas, rodapés e Máximo: > 06
apenas com a quebra dos demais componentes de
revestimentos arremate
Impermeabilização manutenível Impermeabilizações de caixa
sem quebra de revestimentos; d'água, jardineiras, áreas Mínimo: > 08
Impermeabilização manutenível externas com jardins, Máximo: > 12
apenas com a quebra dos coberturas não-utilizáveis,
revestimentos calhas e outros
 Parte da Edificação
Impermeabilização manutenível
sem quebra de revestimentos;
Impermeabilização manutenível
apenas com a quebra dos
revestimentos
Esquadrias externas (de
fachada)
Esquadrias internas
Esquadrias internas
Esquadrias internas
Instalações prediais embutidas
em vedações e manuteníveis
apenas por quebra das
vedações ou dos revestiments
(inclusive forros falsons e pisos
elevados não-acessíveis)
Instalações prediais embutidas
em vedações e manuteníveis
apenas por quebra das
vedações ou dos revestiments
(inclusive forros falsons e pisos
elevados não-acessíveis)
Instalações prediais embutidas
em vedações e manuteníveis
apenas por quebra das
vedações ou dos revestiments
(inclusive forros falsons e pisos
elevados não-acessíveis)
Instalações aparentes ou em
espaços de fácil acesso
Exemplos VUP – Em anos
Imperbeabilização de área
internas, de piscina, de áreas Mínimo: > 20
externas (com pisos, de Máximo: > 30
coberturas utilizáveis, de
rampas de garagem, etc)
Janelas, (componentes fixos e
móveis), portas balção, gradis,
grades de proteção, cobogós, Mínimo: > 20
brises, incluso complementos Máximo: > 30
de acabamento como peitoris,
soleiras, pingadeiras e
ferragens de manobra e
fechamento
Portas e grades internas, Mínimo: > 08
janelas para áreas internas, Máximo: > 12
boxes de banho
Portas externas, portas corta-
fogo, portas e gradis de Mínimo: > 13
proteção a espaços internos Máximo: > 20
sujeitos a queda > 2 m
Complementos de esquadrias
internas, como ferragens,
fechaduras, trilhos, folhas Mínimo: > 04
mosquiteiras, alisares e demais Máximo: > 06
complementos de arremate e
guarnição
Tubulação e demias
componentes (inclui registros e
válvulas) de instalações Mínimo: > 20
hidrossanitárias, de gás, de Máximo: > 30
combate a incêndio, de águas
pluviais e elétricos
Reservatórios de água não
facilmente substituíveis; redes
alimentadoras e coletoras;
fossa sépticas e negras; Mínimo: > 13
sistemas de drenagem não Máximo: > 20
acessíveis e demais elementos
e componentes de difícil
manutenção e ou substituição
Componentes desgastáveis e
de substituição periódica, como Mínimo: > 03
gaxetas, vedações, guarnições Máximo: > 04
e outros
Tubulações e demais Mínimo: > 04
componentes Máximo: > 06
 Parte da Edificação Exemplos VUP – Em anos

Instalações aparentes ou em Aparelhos e componentes de

espaços de fácil acesso instalações facilmente
substituíveis como louças, Mínimo: > 03
torneiras, sifões, engates Máximo: > 04
flexíveis e demais metais
sanitários; sprinkles,
mangueiras; interruproes,
tomasdas, disjuntores,
luminárias, tampas de caixas,
fiação e outros
Instalações aparentes ou em Reservatório de água Mínimo: > 08
espaços de fácil acesso Máximo: > 12
Médio custo de manutenção;
Equipamentos de recalque,
Equipamentos funcionais pressurização, aquecimento de Mínimo: > 08
manuteníveis e substituíveis água, condicionador de ar, Máximo: > 12
filtragem, combate a incêncio e
outros
Alto custo de manutenção;
Equipamentos funcionais Equipamentos de calefação, Mínimo: > 13
manuteníveis e substituíveis transporte vertical, proteção Máximo: > 20
contra descargas atmosféricas
e outros
Quadro 2.1 – Vida útil de projeto
Fonte: Adaptado de Revista Construção Mercado n° 74 (2007).
 PRAZO DE GARANTIA

Sistemas, elementos, componentes e instalações Prazo de

Exemplos garantia
(Em anos)
Fundações, estrutura principal, estruturas periféricas, Segurança e 5
contenções e arrimos estabilidade global
Fundações, estrutura principal, estruturas periféricas, Estanqueidade de
contenções e arrimos fundações e 5
contenções
Paredes de vedação, estruturas auxiliares, estruturas de Segurança e
cobertura, estrutura das escadarias internas ou externas, Integridade 5
guarda-corpos, muros de divisa e telhados
Equipamentos industrializados (aquecedor de passagem ou
acumulação, motobombas, filtros, interfone, automação de Instalação 1
portões, elevadores e outros); Sistemas de dados e voz,
telefonia, video e televisão
Equipamentos industrializados (aquecedor de passagem ou
acumulação, motobombas, filtros, interfone, automação de Equipamentos 1
portões, elevadores e outros); Sistemas de dados e voz,
telefonia, video e televisão
Sistema de proteção contra descaras atmosféricas, sistema de
combate a incêncio, pressurização das ecadas, iluminação de Instalação 1
mergência, sistema de segurança parimonial
Sistema de proteção contra descaras atmosféricas, sistema de
combate a incêncio, pressurização das ecadas, iluminação de Equipamentos 1
mergência, sistema de segurança parimonial
Porta corta-fogo Dobradiças e 1
molas
Porta corta-fogo Integridade de 5
portas e batentes
Instalações elétricas
tomadas/interruptores/disjuntores/fios/cabos/eletrodutos/caixas Equipamentos 1
e quadros
Instalações elétricas
tomadas/interruptores/disjuntores/fios/cabos/eletrodutos/caixas Instalação 3
e quadros
Instalações hidráulicas e de gás - Colunas de água fria, Integridade e 5
colunas de água quente, tubos de queda de esgoto, colunas vedação
de gás
Instalações hidráulicas e de gás/coletores/ramais/
louças/caixas de descarga/bancadas/ metais sanitários/sifões/ Equipamentos 1
ligações flexíveis/válvulas/ registros/ralos/ tanques
Impermeabilização Estanqueidade 5
Esquadrias de madeira Empenamento 1
Esquadrias de madeira Descolamento 1
Esquadrias de madeira Fixação 1
Esquadrias de aço Fixação 1
Esquadrias de aço Oxidação 1
Partes móveis
(inclusive
recolhedores de
Esquadrias de alumínio e PVC palhetas, motores 1
e conjuntos
elétricos de
acionamento)
 Sistemas, elementos, componentes e instalações Prazo de
Exemplos garantia
(Em anos)
Borraschas,
Esquadrias de alumínio e PVC escovas, 3
articulações,
fechos e roldanas
Perfis de alumínio,
Esquadrias de alumínio e PVC fixadores e 5
revestimentos em
painel de alumínio
Fechaduras e ferragens em geral Funcionamento 1
Fechaduras e ferragens em geral Acabamento 1
Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos e externos Fissuras 2
em argamassa/gesso liso/ componentes de gesso acartonado
Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos e externos Estanqueidade de 3
em argamassa/gesso liso/ componentes de gesso acartonado fachadas e pisos
molháveis
Má aderência do
Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos e externos revestimento e dos 5
em argamassa/gesso liso/ componentes de gesso acartonado componentes do
sistema
Revestimentos
Revestimentos de paredes, pisos e tetos em azulejo/cerâmica/ soltos, gretados, 2
pastilhas desgaste
excessivo
Revestimentos de paredes, pisos e tetos em azulejo/cerâmica/ Estanqueidade de
pastilhas fachadas e pisos 3
molháveis
Revestimentos de paredes, pisos e teto em pedras naturais Revestimentos
(mármore, granito e outros) soltos, gretados, 2
desgaste
excessivo
Revestimentos de paredes, pisos e teto em pedras naturais Estanqueidade de
(mármore, granito e outros) fachadas e pisos 3
molháveis
Empenamento, 1
Pisos de madeira - tacos, assoalhos e decks trincas na madeira
e destacamento
Destacamentos,
Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso fissuras, desgaste 2
excessivo
Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso Estanqueidade de 3
pisos molháveis
Revestimentos especiais (fórmica, plásticos, têxteis, pisos Aderência 2
elevados, materiais compostos de alumínio)
Fissuras por
acomodação dos
Forros de gesso elementos 1
estruturais e de
vedação
Sistemas, elementos, componentes e instalações Prazo de
Exemplos garantia
(Em anos)
Empenamento,
Forros de madeira trincas na madeira 1
e destacamento
Empolamento,
descascamento,
Pintura/Verniz (interna/externa) esfarelamento, 2
alteração de cor ou
deterioração de
acabamento
Selante, componentes de juntas e rejuntamentos Aderência 1
Vidros Fixação 1
Quadro 2.2 – Prazo de garantia
Fonte: Adaptado de Revista Construção Mercado n° 74 (2007).
3 A VISTORIA

É fundamental a abordagem detalhada do termo Vistoria para que se possa

ter um melhor entendimento sobre o assunto e para que o mesmo sirva como
embasamento para aplicação do Laudo de Vistoria apresentado no Capítulo 4.

3.1 O termo vistoria

Como já dito anteriormente, vistoria é uma espécie dentre os tipos de perícias

existentes da área da construção civil, cuja definição volta-se a apresentar.

 Segundo Maia Neto (1996), vistoria “É a inspeção judicial feita por perito
sobre um imóvel, para verificar fatos ou circunstâncias ao mesmo relativas”.
 De acordo com a NBR 13.752, na seção 3.77, “constatação de um fato,
mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o
constituem”.
 Pela Resolução n° 345 do CONFEA, art. 1°, “É a constatação de um fato,
mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o
constituem, sem a indagação das causas que o motivaram”.

3.1.1 Vistorias na construção civil

Pode-se destacar como pontos mais relevantes das definições:

1° - A vistoria visa a constatação técnica de um fato;

2° - Essa constatação se dá in-loco;

3° - Essa constatação deve ser criteriosa;

 4° - Objetiva elementos ou condições que caracterizam ou influenciam um
bem.

Burin, et al. (2009) entendem que por se constituir uma constatação técnica,
a vistoria deve ser efetuada por profissionais devidamente habilitados, com o
necessário conhecimento técnico acerca do objeto da vistoria, pois essa constatação
técnica muitas vezes pode exigir a aferição de medidas, a execução de ensaios,
provas de carga, entre outros, para deixar consignada a real situação do objeto por
ocasião da vistoria.
Essa constatação técnica deve ser feita in-loco, ou seja, não se caracteriza
por exames indiretos, feitos com base em interpretação de fotos e filmes. É de farto
conhecimento que, a despeito das possíveis similaridades entre as diversas obras,
cada uma é, no senso estrito, um protótipo único e que assim não é possível para
uma cabal constatação da situação de um bem, proceder a exames de bens ou
casos similares, sendo assim a constatação técnica deve contemplar precisamente o
objeto da vistoria.
A vistoria deve ser executada de forma criteriosa. Assim, deve-se entender
que a ciência, que se incumbe da tarefa de aumentar o conhecimento acerca de
uma determinada área, necessita de critérios claros, métodos de investigação
precisos que descartem as ilusões dos sentidos, os preconceitos, as crenças
pessoais (religiosas ou não) e as superstições de todo o tipo.
É de extrema importância que a engenharia, como ciência, se vale
intensamente de critérios objetivos para a concepção das mais diversas obras e a
vistoria, como atividade desenvolvida no âmbito da engenharia, não pode prescindir
de critérios técnicos, necessários para a adequada tomada de decisões.
Então, tendo em vista os atributos apresentados, não há hipótese de se
confundir um Laudo de Vistoria com um mero Relatório Fotográfico, pois a vistoria
vai muito além da singela extração de fotos de um bem, evoluindo para a
constatação técnica de fatos, seja através de fotos, seja através de ensaios ou
aferição de medidas e que mesmo nas situações mais simples, nas quais a
caracterização fiel do bem pode ser feita somente por fotos, estas são dirigidas para
o objetivo, com detalhamento necessário e, sobretudo, descrição técnica da situação
observada.
3.1.2 Os pilares da vistoria x tomada de decisão

Pode-se sintetizar os pilares da vistoria e suas relações com a tomada de

decisões pela seguinte figura.

Figura 3.1 – Pilares da vistoria - Fonte: Burin, et al. (2009)

Pode-se dizer que a vistoria deve ser orientada por um objetivo “para que
vistoriar”. Assim, a definição de um objetivo para a vistoria é particularmente
importante na construção civil, a considerar a complexidade e diversidade dos
subsistemas que compõem uma edificação ou obra.

3.1.3 O objetivo do registro

Nas Vistorias na Construção Civil, muitas vezes, o direito relativo a um bem

será exercido em data futura, quando a situação anteriormente vigente, que
justificava a busca pelo direito, já não existe mais. O produto final de uma
constatação tem por finalidade perpetuar uma situação vigente em determinada data
e a mesma deve servir de referência para tomadas de decisão futuras. A
constatação da situação serve para uma referência futura.
Para que a vistoria sirva como uma referência futura, a mesma deve atender
a alguns requisitos básicos como, por exemplo, ser compatível com:

 O nível de complexidade;
 Ser realizada no momento oportuno;
  Visão;
 Deve ser confiável.

3.1.4 A não-execução da vistoria

Muitas vezes a vistoria tem sido colocada em segundo plano, mesmo em

ocasiões em que seriam imprescindíveis como em locações, entrega de obra,
entorno de obras, etc. Assim, é comum se observar:

 A não execução de vistoria;

 Execução de vistoria por pessoa não legalmente habilitada;
 Execução de vistoria por profissional inexperiente.

Na Construção Civil, a não execução de vistoria é um caso extremo, de

prejuízos decorrentes óbvios: a falta de registros de uma situação anteriormente
vigente no imóvel/obra pode dificultar ou mesmo impossibilitar a apuração de
eventuais direitos em ocasiões futuras. Quanto ao fato da execução de vistoria por
pessoa não legalmente habilitada é importante mencionar que, consoante a
Resolução n° 345 de 27 de julho de 1990, do CONFEA - Conselho Federal de
Engenharia e Agronomia, que disciplina as atividades de engenharia de avaliações e
perícias de engenharia, a vistoria de bens móveis e imóveis, suas partes integrantes
e pertences é uma atividade privativa dos profissionais registrados nos Conselhos
Regionais de Engenharia e Agronomia-CREAs e atualmente com a saída da
Arquitetura do Conselho, a vistoria também pode ser feita por profissionais
habilitados e registrados no CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo. É valido
ressaltar que de acordo com o art. 3 dessa resolução que: “Serão nulas de pleno
direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no art. 2, quando
efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs” e,
similarmente aos profissionais pertencentes ao CAU. Portanto, a vistoria, sendo um
dos procedimentos contemplados no art. 2 da mencionada resolução, somente pode
ser realizada por profissionais registrados no CREA e também no CAU, para que
tenha validade jurídica. Assim, de acordo com a última não conformidade apontada,
procedimento de vistorias executadas por profissionais inexperientes, tem sido
observado com certa frequência que a experiência confere ao profissional uma série
de competências importantes para uma boa execução da vistoria, como a visão dos
seus possíveis desdobramentos e a constatação de componentes e elementos que
influenciam certo bem.

3.1.5 Requisitos gerais da vistoria

Para que a vistoria possa servir como referência futura, a mesma deve
atender alguns requisitos, conforme segue.

Figura 3.2 – Requisitos gerais da vistoria - Fonte: Burin, et al. (2009)

Analisando-se os requisitos da figura 3.2, pode-se afirmar:

1° Requisito: ser compatível com o nível de complexidade

A vistoria, em muitas vezes objetiva obras e/ou edificações com alto nível de
complexidade e, assim, a vistoria deve se ajustar a esse nível de complexidade, de
forma a poder representar a situação do bem na sua integralidade e com nível de
detalhe adequado à necessidade. Em muitas vezes, é necessária a participação de
uma equipe multidisciplinar para realização da vistoria, podendo-se destacar o
envolvimento conjunto de engenheiros civis, elétricos, mecânicos, de segurança do
trabalho, ambientais, arquitetos, dentre outros que podem variar de acordo com a
necessidade de cada obra ou motivo que levaram a vistoria. Assim, referente ao
custo da vistoria faz se a relação com o nível de detalhamento exigido em uma
situação específica, seja pela quantidade de horas técnicas ou pela necessidade de
ensaios tecnológicos, aferições de medidas, entre outras. Portanto a especificação
do seu nível de detalhamento é fundamental.

2° Requisito: ser realizada no momento oportuno

Sabendo-se que a vistoria tem como um de seus objetivos, retratar um fato ou

situação vigente em determinado momento, a mesma deve ser efetuada
contemporaneamente à existência do fato ou situação que se pretende documentar,
exigindo-se assim, agilidade por parte do profissional que efetuará o serviço.
Embora pareça (e de fato seja) um requisito óbvio, muitas vezes elementos
importantes para a explicação de uma controvérsia por exemplo, não são
devidamente registrados face à realização da vistoria em um momento
inapropriado/inoportuno.

3° Requisito: visão

A visão é um atributo alcançado pelo contínuo exercício da prática

profissional, ou seja, pela experiência; e assim, os elementos do "cenário” que
merecem e devem ser registrados, bem como o nível de detalhe para cada elemento
do bem vistoriado durante a vistoria, estão ligadas e dependem diretamente da visão
do profissional que a conduz. Normalmente as vistorias seguem um “script” pré-
definido e/ou com recomendações gerais para sua execução. Mas, tais
recomendações possuem caráter meramente orientativo, cabendo ao profissional
que executará a vistoria e de acordo com a definição dos atributos do trabalho, como
por exemplo, o que deve ser observado e o que será registrado no Laudo de
Vistoria.
4° Requisito: deve ser confiável

Como já dito anteriormente, os trabalhos de vistoria devem retratar uma

situação, principalmente para que se tenha uma referência para eventuais
apurações futuras, ou seja, a vistoria é um documento que é um registro, elaborado
por profissionais competentes e que podem servir para provar e/ou comprovar um
fato ocorrido anteriormente em uma obra por exemplo. Então, a confiabilidade do
trabalho de vistoria deve ser pautada pela conjunção de fatores como credibilidade,
qualidade, independência e tradição da empresa ou profissional que a realiza, visto
que retratos parciais ou distorcidos da realidade tornam-no imprestável como
referência para qualquer apuração técnica Pode-se dizer assim que a vistoria deve
ser imparcial, clara e de caráter técnico.

3.1.6 Requisitos gerais da vistoria segundo a nbr 13752:1996 – perícias de

engenharia na construção civil

Segundo a NBR 13752:1996, seção 5.2, a vistoria deve proporcionar

elementos para o prescrito/ordenado de acordo com os itens apresentados a seguir:

 Caracterização da região

A caracterização da região compreende:

a) Caracterização física: relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente e
outros;
b) Melhoramentos públicos: vias de acesso, urbanização e infra-estrutura
urbana;
c) Equipamentos e serviços comunitários: transporte coletivo, rede bancária,
comunicações, correios, coleta de lixo, comércio, combate a incêndio,
segurança, saúde, ensino e cultura, lazer, recreação e outros;
d) Potencial de aproveitamento: parcelamento e uso do solo, restrições físicas,
legais e socioeconômicas de uso e outros.

 Caracterização do imóvel e de seus elementos

- Imóvel
 a) Localização e identificação do bairro, logradouro(s), número(s), acessos e
elementos de cadastro legais e fiscais;
b) Equipamento urbano, serviços e melhoramentos públicos;
c) Ocupação e/ou utilização legal e real, prevista e atual, adequada à região.

- Terreno

Compreende perímetro, relevo, forma geométrica, características de solo e

subsolo, dimensões, área e confrontantes.

- Benfeitorias

a) Construções: descrição, compreendendo classificação; características da

construção, com ênfase para fundações, estrutura, vedações, cobertura e
acabamentos; quantificação, abrangendo número de pavimentos e/ou
dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de
conservação;
b) Instalações, equipamentos e tratamentos: compreendendo as instalações
mecânicas, eletromecânicas e eletrônicas de ar-condicionado; elétricas e
hidráulicas, de gás; de lixo; equipamentos de comunicação interna e externa
de sonorização, tratamento acústico e outros.

 Constatação de danos

Caracterizar, classificar e quantificar a extensão de todos os danos

observados; as próprias dimensões dos danos definem a natureza das avarias,
qualquer que seja a nomenclatura (fissura, trinca, rachadura, brecha, fenda, etc.).

 Condições de estabilidade do prédio

Qualquer anormalidade deve ser assinalada e adequadamente

fundamentada.
  Fotografias

Documentar a vistoria com fotografias esclarecedoras, em tamanho

adequado, gerais e/ou detalhadas.
As fotografias devem ser numeradas correspondentemente ao detalhe que se
quer documentar e, sempre que possível, datadas pelos profissionais envolvidos no
trabalho.

 Plantas do prédio

Sempre que possível, devem ser obtidas plantas ou elaborados croquis do

terreno, do prédio e das instalações, inclusive de detalhes, de acordo com a
natureza e objetivo da perícia.

 Subsídios esclarecedores

Documentos adicionais podem ser anexados, sempre que a natureza da

perícia assim exigir, tais como:
a) Gráficos de avarias progressivas;
b) Resultados de sondagens do terreno;
c) Gráficos de recalques;
d) Cópia de escritura;
e) Outros.

3.2 Vistoria versus perícia e vistoria versus relatório fotográfico

De acordo com Burin, et al. (2009), a vistoria difere substancialmente da

perícia pois, a primeira visa a constatação de um fato ou situação, sem investigar a
causa que motivou o fato a ser constatado e a segunda objetiva a apuração das
causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos.
Perícia é atividade concernente a exame realizado por profissional
especialista, legalmente habilitado, destinado a verificar ou esclarecer determinado
fato, apurar as causas motivadoras do mesmo, ou o estado, alegação de direitos ou
a estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo. Mesmo sendo diferentes
do ponto de vista conceitual, sobretudo em relação aos aspectos de esclarecimento
e apuração de causas, existe ou pode haver uma relação entre esses dois
procedimentos, pois as vistorias podem fornecer importantes subsídios para as
perícias de engenharia como, por exemplo, o fornecimento de provas através de
constatações e documentações de um laudo de vistoria.
A vistoria, mesmo que não busque os fatos, poderá no futuro imediato ou
remoto se transformar em importante e muitas vezes único elemento que fornecerá
subsídio para a perícia, sendo, portanto um grande equívoco diminuir sua real
importância. Assim, pode-se dizer que cometem grande equívoco aqueles que
relegam às vistorias técnicas a plano inferior ao das perícias. Como analogia, uma
decisão futura com amparo em uma vistoria de má qualidade é equivalente ao
médico decidir por realizar um procedimento cirúrgico com base em uma radiografia
pouco nítida ou em exame não confiável.
Considerando-se agora vistoria versus relatório fotográfico, é uma
confusão bastante comum no meio técnico é a associação da vistoria com um
singelo relatório fotográfico do bem vistoriado. Pela definição de vistoria, nota-se que
não há como confundir relatório fotográfico e vistoria pois, esta última visa a
constatação de um fato mediante exame criterioso, levando em conta aspectos
subjacentes em bem vistoriado, enquanto o primeiro é apenas uma reportagem sem
cunho técnico.
Sabe-se que as fotos são elementos essenciais para a constatação, mas não
os únicos. A constatação de um fato ou situação também deve contemplar ensaios
tecnológicos, medições, comparações ou outros meios técnicos que sirvam como
amparo legal em um laudo de vistoria. Ainda no que se refere à vistoria, em vista do
fato de as fotos serem dirigidas para o objeto da constatação e para os aspectos que
o influenciam, a experiência do técnico que realiza os exames ditará "o que" e
"como" deve ser fotografado para que esse registro sirva, trate e relate da melhor
forma sua função, ou seja, a de documentação.

3.3 A vistoria cautelar

De acordo com o Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias - IMAPE (1996),

as Vistorias Cautelares, denominadas no passado como "Vistoria ad perpetuam rei
memoriam", e no presente simplesmente "Vistorias", "Produção antecipada de
provas" ou "Vistorias Cautelares", tratam-se de trabalhos na esfera judicial ou
extrajudicial que objetivam caracterizar em minúcias o estado físico de um bem em
determinada época, preliminarmente à ocorrência iminente de um evento ou também
imediatamente à ocorrência dele, quando as condições do local não puderem ser
resguardadas sem alteração.
4 APLICAÇÃO PRÁTICA DO LAUDO DE VISTORIA

Passa-se a apresentar aqui a aplicação prática do Laudo de Vistoria Cautelar

com o objetivo de produção antecipada de provas.

4.1 Considerações iniciais

Em agosto de 2010, a Construtora e Incorporadora A, empresa contratante,

firmou com a Empreiteira B um “instrumento particular de direitos e obrigações para
a construção de uma obra C por empreitada a preço global” (a medição de serviços
realizados no mês é a condição primeira para a liberação do pagamento ao
contratado).
No entanto, durante a execução da obra, a Empreiteira B não obteve
resultados satisfatórios quanto à qualidade dos serviços prestados e, em paralelo,
quanto ao cumprimento do cronograma físico estabelecido pela Construtora A,
estendendo-se, assim, até dezembro de 2011, data em que foi acordado entre as
partes o “instrumento particular de distrato”. A partir do momento citado, a
Construtora A assumiria a posse do canteiro de obras, procedendo-se a constatação
do status do mesmo na ocasião. Nesse contexto, os serviços executados até então
pela Empreiteira B e as consequentes patologias construtivas existentes seriam
apontadas.
A partir da data do distrato, a obra permaneceu interrompida até a
contratação de um novo engenheiro residente, o qual solicitou um laudo de vistoria
da situação e, do mesmo modo, a contratação de uma nova empreiteira, que daria
continuidade aos serviços até então paralisados. Em concomitância ao episódio
relatado, foi solicitado um trabalho da disciplina Avaliações e Perícias pelo professor
Júlio César Oliveira Horta Barbosa, e assim, aplicando os conhecimentos teóricos
estudados no curso, foi realizado o trabalho acadêmico que, em decorrência,
motivou a presente monografia.
Assim, passa-se a apresentar o laudo resultante da vistoria realizada,
conforme prescreve a NBR 13752:1996, seção 6.

4.2 Laudo de vistoria cautelar

Interessado

Construtora e Incorporadora A.

Proprietário

Construtora e Incorporadora A.

Objetivo

Este trabalho tem com objetivo a apresentação de uma vistoria realizada,

na obra do Residencial C, empreendimento pertencente à Construtora e
Incorporadora A, conforme histórico apresentado.
A vistoria visa à constatação da qualidade dos serviços prestados pela
Empreiteira B, empreiteira responsável pela construção do Residencial C, até a
data de 01 de Dezembro de 2011 sendo a construção assumida a partir de
então pela própria Construtora e Incorporadora A, para continuidade do
empreendimento. Assim, realizou-se a constatação do status da obra até a data do
distrato firmado entre as empresas.
Baseando-se no status da obra, aliado às informações obtidas durante a
vistoria (fornecidas pela equipe técnica da Construtora e Incorporadora A), será
possível, também, a definição das responsabilidades técnicas dos serviços
executados pelas partes envolvidas.
Com isto, este trabalho busca ainda, a identificação e o registro de
vícios, patologias e problemas construtivos possivelmente ocorridos na
execução dos serviços prestados pela Empreiteira B, como forma de registro.
Breve Histórico

Em 13 de agosto de 2010 a Construtora e Incorporadora A. (proprietária da

obra), contratou a Empreiteira B, cujo contrato previa entre outros pontos, não objeto
do presente trabalho, a construção do empreendimento denominado Residencial C,
por empreitada global (projetos, execução da obra, fornecimento de mão-de-obra e
material). A contratação contemplava os serviços no seu todo.
Entretanto, em 01 de dezembro de 2011, foi acordado entre as partes um
“instrumento particular de distrato ao contrato de construção, por empreitada a preço
global, referente ao Empreendimento Residencial C e outras avenças”. A partir daí a
Construtora e Incorporadora A assumiria a posse do canteiro de obras e haveria a
constatação do status da obra naquela ocasião, apontando os serviços executados
até então pela Empreiteira B, as patologias construtivas existentes e a definição da
responsabilidade técnica.
Localização e dados do empreendimento

O terreno situado no lote nº 1 do quarteirão 2, do Bairro b do município m.

Figura 4.1 – Localização aérea do empreendimento - Fonte: Adaptado de Google Maps

Figura 4.2 – Planta de implantação - Fonte: Construtora e Incorporadora A

 Caracterizações do empreendimento

Figura 4.3 - Fachada Frontal dos blocos com apartamento tipo de 3 quartos - Fonte: Construtora e
Incorporadora A

Figura 4.4 - Área de lazer- Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.5 - Apartamentos 2 quartos – Tipo - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.6 - Cobertura Duplex - 2 Quartos - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.7 - Apartamentos 3 quartos – Tipo - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 2 - Cobertura Duplex - 3 Quartos - Fonte: Construtora e Incorporadora A

 Figura 3 - Quarto com Suíte - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.10 - Sala do apartamento duplex - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Sobre o residencial

Unidades autônomas residenciais:

- Apartamentos de 02 e 03 quartos com opção de cobertura e área privativa

Áreas de uso comum:

- Playground

- Espaço Gourmet

- Estacionamento

- Portaria 24 horas

- Salão de festas

- Brinquedoteca

- Centro Social

- Piscina adulta e infantil

- Quadra de areia

- Gazebo com churrasqueira

- Jardins

- Sala de jogos

Total de unidades:

- 10 blocos com 22 unidades cada, totalizando 220 apartamentos.

Características do terreno

O projeto do Residencial C, empreendimento da Construtora e Incorporadora

A, contempla a criação de 10 edifícios compostos por 6 pavimentos, sendo 4
edifícios com apartamentos de 3 quartos e 6 edifícios com apartamentos de
2quartos, distribuídos num terreno com área total de 15.112,56 m². O terreno ocupa
o lote nº 1 do quarteirão 2, do Bairro b, com área de 15.112,56 m², matriculado sob o
nº n, no Cartório de Registro de Imóveis do município de m.

Vistoria

“Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e

nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam (subitem 3.52 da NBR
14653-1).”

Metodologia aplicada

Os trabalhos de vistoria seguiram as determinações da NBR 13.752/96,

Perícias de Engenharia na Construção Civil, publicada pela ABNT – Associação
Brasileira de Normas Técnicas.

Procedimentos técnicos da vistoria

 Identificação do imóvel a ser vistoriado;

 Levantamento do status da obra, discriminando as etapas construtivas
executadas pela empreiteira B.
 Identificação dos vícios construtivos referentes aos serviços realizados pela
empreiteira B;
 Registro fotográfico;
 Conclusão do Laudo;
 Termo de encerramento.
Relatos da vistoria e registros fotográficos

A vistoria, datada de 25 de Junho de 2012, nos permitiu constatar que:

 SERVIÇOS EXECUTADOS PELA EMPREITEIRA B NOS BLOCOS 01 E 02:

SERVIÇOS X PORCENTAGEM EXECUTADA:

SERVIÇOS % EXECUTADO

Serviços preliminares
Serviços preliminares 100
Serviços gerais 100
Infraestrutura
Limpeza do terreno 100
Locação da obra 100
Fundações profundas 100
Blocos, baldrames e alavancas 100
Laje impermeabilizante 100
Supraestrutura
Concreto Armado 100
Alvenaria
Alvenaria estrutural 20
Alvenaria de vedação 0
Esquadrias metálicas
Janelas 0
Guarda – corpo 0
Impermeabilização
Terraço e cobertura 0
Box banho 0
Revestimento Interno
Gesso parede 0
Gesso teto 0
Revestimento cerâmico – Parede
Chapisco 0
Emboço 0
Azulejo 0
Revestimento – Externo
Chapisco fachada 0
Reboco fachada 0
Revestimento cerâmico – Piso
Contra piso 0
Piso cerâmico 0
Peitoril
Peitoril em ardósia 0
Degrau
Degrau em ardósia 0
Gradil
Gradil metálico 0
Instalações Hidráulicas
 SERVIÇOS % EXECUTADO
Distribuição hidráulica 5
Instalações Elétricas
Prumadas Elétricas 5
Distribuição Elétrica 5
Quadro 4.1 – Serviços e porcentagem executada

 SERVIÇOS EXECUTADOS PELA EMPREITEIRA B NOS BLOCOS 03 E 04:

SERVIÇOS X PORCENTAGEM EXECUTADA:

SERVIÇOS % EXECUTADO

Serviços preliminares
Serviços preliminares 100
Serviços gerais 100
Infraestrutura
Limpeza do terreno 100
Locação da obra 100
Fundações profundas 100
Blocos, baldrames e alavancas 100
Laje impermeabilizante 100
Supraestrutura
Concreto Armado 100
Alvenaria
Alvenaria estrutural 100
Alvenaria de vedação 100
Esquadrias metálicas
Janelas 90
Guarda – corpo 90
Impermeabilização
Terraço e cobertura 70
Box banho 80
Revestimento Interno
Gesso parede 90
Gesso teto 90
Revestimento cerâmico – Parede
Chapisco 80
Emboço 80
Azulejo 70
Revestimento – Externo
Chapisco fachada 60
Reboco fachada 60
Revestimento cerâmico – Piso
Contra piso 80
Piso cerâmico 50
Peitoril
Peitoril em ardósia 90
Degrau
Degrau em ardósia 100
Gradil
Gradil metálico 90
 SERVIÇOS % EXECUTADO
Instalações Hidráulicas
Prumadas hidráulicas 90
Distribuição hidráulica 85
Instalações Elétricas
Prumadas Elétricas 90
Distribuição Elétrica 60
Quadro 4.2 – Serviços e porcentagem executada

 SERVIÇOS EXECUTADOS PELA EMPREITEIRA B NOS BLOCOS 05 AO

10:
SERVIÇOS X PORCENTAGEM EXECUTADA:

SERVIÇOS % EXECUTADO

Serviços preliminares
Serviços preliminares 100
Serviços gerais 100
Infraestrutura
Limpeza do terreno 100
Locação da obra 100
Fundações profundas 100
Blocos, baldrames e alavancas 100
Laje impermeabilizante 100
Supraestrutura
Concreto Armado 100
Alvenaria
Alvenaria estrutural 100
Alvenaria de vedação 100
Esquadrias metálicas
Janelas 70
Guarda – corpo 70
Impermeabilização
Terraço e cobertura 70
Box banho 65
Revestimento Interno
Gesso parede 60
Gesso teto 70
Revestimento cerâmico – Parede
Chapisco 75
Emboço 70
Azulejo 60
Revestimento – Externo
Chapisco fachada 55
Reboco fachada 55
Revestimento cerâmico – Piso
Contra piso 75
Piso cerâmico 45
 SERVIÇOS % EXECUTADO
Peitoril
Peitoril em ardósia 85
Degrau
Degrau em ardósia 100
Gradil
Gradil metálico 80
Instalações Hidráulicas
Prumadas hidráulicas 90
Distribuição hidráulica 90
Instalações Elétricas
Prumadas Elétricas 70
Distribuição Elétrica 50
Quadro 4.3 – Serviços e porcentagem executada

 Apresenta-se, a seguir, um quadro-resumo das patologias e vícios

construtivos verificados em todos os blocos do empreendimento de acordo
com a legenda abaixo. Posteriormente será mostrado o registro fotográfico
desses problemas apresentados.

PATOLOGIAS E VÍCIOS CONTRUTIVOS

Legenda: Alvenaria Estrutural

1 Não seguimento de paginação
2 Falha e/ou não execução de grauteamento
3 Sistema de proteção contra descargas atmosféricas aparente
4 Juntas secas com falhas e/ou não preenchidas
5 Porções de alvenaria estrutural demolida
6 Cortes na alvenaria estrutural
7 Bloco estrutural danificado
8 Aço exposto e/ou oxidado

Legenda: Escada
1 Patamares desnivelados
2 Ausência de espelhos
3 Deficiência na fixação dos patamares
1e2 Incidência de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidência de 1, 2 e 3
Legenda: Gradil
1 Amassado
2 Corroído
3 Trava do gradil exposta no quarto e/ou sala
1e2 Incidência de 1 e 2

Legenda: Esquadrias de Alumínio

1 Arremates
2 Vãos fora de padrão de assentamento
3 Ausência de Peitoríl em ardósia
4 Esquadrias danificadas
1e2 Incidência de 1 e 2

Legenda: Alvenaria de Vedação

1 Desnivelamento
2 Ausência de esquadro
3 Ausência de prumo
4 Ausência de aperto entre a alvenaria X laje
1e2 Incidência de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidência de 1, 2 e 3

Legenda: Prumadas Hidráulicas

1 Ausência de gabaritos
2 Ausência das prumadas
3 Prumadas obstruídas
4 Ausência de grauteamento das prumadas
5 Ausência de fixação das prumadas
1e2 Incidência de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidência de 1, 2 e 3
1, 2, 3 e
Incidência de 1, 2, 3, e 4
4
Todos Incidência de 1, 2, 3, 4 e 5
Legenda: Distribuição Geral Elétrica
Patologia:
1 Tubulação Obstruída
2 Uso de conduítes lisos
3 Ausência de tubulação
1e2 Incidência de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidência de 1, 2 e 3

Legenda: Distribuição Geral Hidráulica

1 Ausência de fixação das tubulações

2 Tubulação obstruída
3 Ausência de tubulação
1e2 Incidência de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidência de 1, 2 e 3

Distribuição Telecom
1 Ausência de tubulação
2 Tubulação obstruída
1e2 Incidência de 1 e 2

Legenda: Gesso Liso/ Emboço e Reboco

1 Gesso liso danificado

2 Gesso liso apresentando podridão

3 Taliscamento não retirado
4 Ausência de prumo
5 Ausência de nivelamento
1e2 Incidência de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidência de 1, 2 e 3
1, 2, 3 e
Incidência de 1, 2, 3 e 4
4
Todos Incidência de 1, 2, 3, 4 e 5
Legenda: Impermeabilização
1 Impermeabilização executada sobre o chapisco
2 Ausência de tela nas viradas de ralo
Ausência de camada separadora e de proteção mecânica nas
3
mantas asfálticas
4 Manta asfáltica danificado e/ou furada

Legenda: Azulejo / Piso cerâmico

1 Ausência de nivelamento entre azulejo x teto
2 Cerâmica danificada
3 Ausência de esquadro
4 Ausência de prumo
1e2 Incidência de 1 e 2
1, 2 e 3 Incidência de 1, 2 e 3
1, 2, 3 e
Incidência de 1, 2, 3 e 4
4
Quadro 4.4 – Patologias e vícios contrutivos
Registro fotográfico

ALVENARIA ESTRUTURAL

Figura 4.11 - Não seguimento de paginação da alvenaria estrutural, grauteamento incompleto -

Fonte: Construtora e Incorporadora A
Figura 4.12 - Torres geminadas com níveis de piso não coincidentes, grauteamento deficiente,
sistema de proteção contra descargas atmosféricas exposto - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
figura 4.13 - Ausência de grauteamento - Fonte: Construtora e Incorporadora A

figura 4.14 - Falha no grauteamento - Fonte: Construtora e Incorporadora A

 figura 4.15 - Juntas secas com falha em seu preenchimento - Fonte: Construtora e
Incorporadora A

Figura 4.16 - Demolição da alvenaria estrutural - Fonte: Construtora e Incorporadora A

 Figura 4.17 - Bloco estrutural quebrado - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.184 - Aço de armadura exposto e oxidado - Fonte: Construtora e Incorporadora A

 ESCADA

Figura 4.19 - Patamares desnivelados, ausência de espelhos e de utilização de pré-moldadados

(jacarés) de fixação dos patamares - Fonte: Construtora e Incorporadora A
 GRADIL

Figura 4.20 - Gradil corroído - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.21 - Gradil corroído e amassado no corrimão - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.22 - Trava do gradil exposta nos quartos e oxidadas devido ao contato com o gesso -
Fonte: Construtora e Incorporadora A
 ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO

Figura 4.23 – Arremates - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.24 - Vãos maiores que o necessário para fixação das esquadrias - Fonte: Construtora
e Incorporadora A
Figura 4.25 - Ausência de peitoril - Fonte: Construtora e Incorporadora A
 ALVENARIA DE VEDAÇÃO

Figura 4.26 – Fiadas de alvenaria desniveladas - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.27 - Ausência de aperto entre alvenaria e laje - Fonte: Construtora e Incorporadora A
 PRUMADAS HIDRÁULICAS

Figura 4.28 - Ausência de gabaritos para fixação do conjunto de tubos hidráulicos - Fonte:
Construtora e Incorporadora A

Figura 4.29 - Ausência de gabaritos para fixação do conjunto de tubos hidráulicos e obstrução
da prumada hidráulica - Fonte: Construtora e Incorporadora A
Figura 4.30 - Ausência de graute de fixação das prumadas - Fonte: Construtora e
Incorporadora A

Figura 4.31 - Ausência de fixação das prumadas hidráulicas - Fonte: Construtora e

Incorporadora A
Figura 4.32 - Ausência de gabaritos para fixação do conjunto de tubos hidráulicos e obstrução
das prumadas hidráulicas - Fonte: Construtora e Incorporadora A
 DISTRIBUIÇÃO GERAL ELÉTRICA

Figura 4.33 - Tubulação obstruida e uso de conduítes lisos - Fonte: Construtora e

Incorporadora A
Figura 4.34 - Tubulação obstruída e uso de conduítes lisos - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
Figura 4.35 - Tubulação obstruída e corte na alvenaria estrutural - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
Figura 4.36 - Tubulação obstruida e corte na alvenaria estrutural - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
 RAMAIS DE ÁGUA / ESGOTO

Figura 4.37 - Ausência de fixação das tubulações - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.38 - Ausência de fixação das tubulações - Fonte: Construtora e Incorporadora A

 Figura 4.39 - Corte na alvenaria - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.40 - Corte da viga pré-moldada para passagem de tubulação - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
 DISTRIBUIÇÃO TELECOM

Figura 4.41 - Ausência de tubulação para distribuição do sistema telecom - Fonte: Construtora
e Incorporadora A
 GESSO LISO

Figura 4.42 – Revestimento de gesso liso danificado - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.43 – Revestimento de gesso liso danificado - Fonte: Construtora e Incorporadora A

 EMBOÇO E REBOCO

Figura 4.44 - Taliscas não retiradas - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.45 - Ausência de prumo e nivelamento nas paredes - Fonte: Construtora e

Incorporadora A
 Figura 4.46 - Espessura de massa de revestimento maior do que a convencional - Fonte:
Construtora e Incorporadora A

Figura 4.47 - Caixas elétricas obstruídas e mau acabamento do reboco - Fonte: Construtora e
Incorporadora A
 IMPERMEABILIZAÇÃO

Figura 4.48 - Impermeabilização de box realizada sobre o chapisco - Fonte: Construtora e

Incorporadora A

Figura 4.49 - Ausência de tela na virada do ralo para aplicação da pintura de impermeabilização
- Fonte: Construtora e Incorporadora A
Figura 4.50 - Ausência de tela na virada do ralo para aplicação da pintura de impermeabilização
e ralo obstruído - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.51 - Ausência de camada separadora e de proteção mecânica da impermeabilização -

Fonte: Construtora e Incorporadora A
Figura 4.51 - Prego perfurando a manta - Fonte: Construtora e Incorporadora A
 AZULEJO E PISO CERÂMICO

Figura 4.52 - Ausência de nivelamento entre azulejo e teto - Fonte: Construtora e

Incorporadora A
Figura 4.53 - Cerâmica danificada - Fonte: Construtora e Incorporadora A
 Figura 4.54 – Ausência de arremates de vãos - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Figura 4.55 – Demolição após serviço executado - Fonte: Construtora e Incorporadora A

Conclusão do laudo de vistoria

Através da vistoria realizada na obra do Residencial C, empreendimento

pertencente a Construtora e Incorporadora A, e da análise criteriosa de todas as
torres do empreendimento (objetivo principal do presente Laudo), foi possível obter
as seguintes conclusões:

 A Empreiteira B, executou todas as etapas contidas nos quadros 4.1, 4.2 e

4.3 do presente Laudo.
 Com isso, concluímos que a responsabilidade técnica da Empreiteira B
corresponde à etapa construtivas da Infra-estrutura (fundações) de todos os
Blocos. A Supra-estrutura (alvenaria, Lajes) dos Blocos 1 e 2, refere-se aos
andares inferiores e 50% do 1° pavimento de ambos os blocos e a Supra-
estrutura dos Blocos de 3 à 10 em sua totalidade de 100%.
 É relevante salientar que os trabalhos executados pela Empreiteira B
relacionados especialmente às etapas estruturais e de alvenaria, foram
realizadas de forma bastante precária, sem cuidados, principalmente quanto
ao acabamento e suas consequências estéticas, contrariando as
recomendações técnicas. Foi identificada durante a vistoria, a existência de
diversos vícios, falhas e patologias construtivas nas peças estruturais e
alvenarias dos edifícios, mencionas nos quadros 4.1, 4.2 e 4.3 e
exemplificadas através do registro fotográfico deste Laudo.
 Os diversos vícios, falhas e patologias construtivas decorrentes da má
execução dos serviços prestados pela Empreiteira B, referidos nos quadros
4.1, 4.2 e 4.3, têm como consequência, prejuízo à Construtora e
Incorporadora A, uma vez que a mesma terá que providenciar os reparos
destes problemas. Estes reparos caracterizam um processo de
descontinuidade da obra, ou seja, alterações em seu cronograma, devido à
interrupção da sequência lógica que foi planejada, com prazos e custos
compatíveis com o período de sua execução (cronograma físico-financeiro).
Além da interrupção no processo contínuo da obra, tais reparos acarretam na
mobilização da equipe técnica da Construtora e Incorporadora A e/ou
contratação de profissionais especializados para a execução dos mesmos,
assim o descumprimento dos prazos e custos pré-determinados, trazendo
 aumento dos custos previstos e orçados para a realização da obra. É valido
salientar, ainda, que estes vícios, falhas e patologias construtivas decorrentes
da má execução dos serviços prestados pela Empreiteira B fere o conceito de
“terminabilidade” praticado pela Construtora e Incorporadora A. Este conceito
traduz a ideia de se executar um serviço da melhor maneira possível para que
não haja a necessidade de refazê-lo.
 Por fim, pode-se informar que alguns problemas poderão se manifestar
futuramente nos edifícios, e que provavelmente terão suas causas
relacionadas à qualidade dos serviços e/ou vícios, construtivos cometidos
pela Empreiteira B. Tais problemas só poderão ser identificados com o uso do
imóvel e/ou quando o mesmo estiver totalmente concluído. Como no caso das
instalações, especialmente elétricas, hidráulicas e sanitárias, que somente
com o uso ou por ocasião dos testes é que são identificados os problemas
mais significativos.

Termo de encerramento

Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este LAUDO DE VISTORIA,

que se compõe de (57 folhas) impressas, tendo sido todas rubricadas, menos esta
última que vai datada e assinada.
O trabalho foi realizado com observância estrita aos princípios e diretrizes do
Código de Ética do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura e da
NBR 13752/96, Norma Técnica para Perícias de Engenharia na Construção Civil,
publicada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O profissional
responsável pela elaboração deste laudo permanece à inteira disposição para
quaisquer esclarecimentos que porventura venham a se fazer necessários.

Juiz de Fora, 1° de Agosto de 2012.

THIAGO LUNA VIDAL

5 CONCLUSÃO

O presente trabalho aponta como conclusão, basicamente, a necessidade do

esclarecimento dos tipos de Perícias existentes na área da construção civil (exame,
vistoria, avaliação e arbitramento) para que se possa, evitar prováveis erros em suas
definições e aplicações no âmbito da Engenharia de Avaliações. Nesse sentido,
torna-se clara, a importância da atuação de profissionais éticos e conscientes na
verificação de fatos ou circunstâncias relativas em imóveis. Portanto, devem ser
excluídos da atividade trabalhadores não habilitados, uma vez que a prática
abordada exige formação técnica na área e é um assunto de extrema
responsabilidade em sua realização.
Outro aspecto de importância é o valor capital da vistoria como constatação
do fato, mediante exame circunstanciado e, do mesmo modo, descrição
pormenorizada dos seus elementos constituintes. Nesse contexto, o instrumento
citado se caracteriza por seu caráter de constatação técnica in loco, que deve ser
criterioso. Ademais, é notável sua percepção quanto aos elementos que
caracterizam ou influenciam um bem. Acrescenta-se a compreensão e a
necessidade de compatibilidade entre o nível de complexidade da vistoria e a
situação avaliada, carecendo de ser realizada em momento propício por um
profissional experiente, que imprima confiabilidade ao trabalho.
Como aspecto paralelo, tem-se a essencial contribuição da vistoria cautelar,
responsável por produzir provas antecipadas, a qual atua contundentemente tanto
na esfera judicial quanto na extrajudicial como um meio de avaliação e de
caracterização detalhada, analisando o estado físico de um bem em determinada
época, preliminarmente à ocorrência de um evento, ou também, imediatamente à
ocorrência do mesmo, quando as condições do local não podem ser preservadas de
alterações.
 Outra conclusão relaciona-se à aplicação prática do laudo de vistoria,
podendo-se afirmar que o mesmo foi essencial no registro da responsabilidade
técnica e para a detecção dos diversos vícios, falhas e patologias decorrentes da má
qualidade dos serviços prestados por uma empreiteira, durante a execução da obra
em questão e que estes poderão motivar futuros problemas no empreendimento.
Assim, observa-se que através da modalidade de contratação adotada no
empreendimento (Empreitada a preço global) e sabendo-se que a medição de
serviços realizados no mês corresponde à condição primeira para a realização do
pagamento ao contratado, pode-se pressupor que a empresa contratante foi falha na
fiscalização da obra, já que a liberação dos pagamentos anteriores corresponde à
aceitação dos serviços prestados.
Pode-se constatar que o presente estudo cumpriu sua tarefa de demonstrar a
importância da distinção entre os instrumentos avaliativos em questão, e, em
consequência, demonstra a necessidade de profissionais capacitados e
responsáveis em sua aplicação. Por fim, a importância da fiscalização e da
execução de qualquer tipo de serviço na área da construção civil para que os
mesmos garantam a qualidade e a responsabilidade, cumprindo-se assim o seu
principal papel.
6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá outras providências.
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Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá
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