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Guia de negócios - Compra na planta

Comprar um imóvel na planta ou em construção é bem mais


barato que adquirir um imóvel novo ou usado. Primeiro, porque
você está comprando uma coisa que ainda nem existe e porque
enfrenta um risco muito maior de ocorrerem contratempos, como
o de a construtora ou incorporadora pedir falência.

Depois, porque você vai precisar esperar até que a construção


seja concluída. Enquanto isso, seu dinheiro será um meio para
que ela chegue ao fim.

É um investimento de longo prazo que exige paciência na


espera e precauções particulares antes da compra, como estas:
Em primeiro lugar, siga as mesmas dicas que se aplicam a um
imóvel pronto e verifique se é realmente boa a localização.
Visite outros imóveis construídos pela mesma empresa.
Converse com o síndico e os moradores sobre a qualidade do
material empregado e da obra realizada e se os prazos foram
cumpridos.
No Registro de Imóveis, verifique se existe o registro da
incorporação do empreendimento.
Confirme na prefeitura se a planta do imóvel foi aprovada e
se os dados correspondem aos que os vendedores lhe
forneceram.
Tirando uma certidão no Registro de Imóveis, certifique-se de
que o imóvel não está hipotecado.
Informe-se sobre o regime das obras. Na construção por
empreitada, a responsabilidade pela obra é exclusiva do
vendedor; o preço é fechado, com as prestações e os reajustes
predeterminados. Na construção por administração, há
um "custo estimado" do imóvel, e o comprador tem maior
participação e corre mais risco no empreendimento: assume as
despesas de construção e paga uma taxa de administração.
Verifique se está em dia o pagamento dos salários dos
funcionários que trabalham na obra e se o número deles
permanece igual desde o início. Essas informações indicam se
a incorporadora e a construtora estão bem financeiramente.
Pesquise o custo do rateio de condomínio em prédios vizinhos,
para ter uma idéia de quanto você pagará e evitar surpresas
quando o seu imóvel ficar pronto. Lembre-se de que a despesa
diminuirá se houver mais apartamentos no edifício e aumentará
se o condomínio tiver piscina, parquinho, quadras etc.
Se o imóvel for no litoral, saiba que você terá de pagar,
além do IPTU, o laudêmio e uma alta taxa anual de ocupação à
Secretaria do Patrimônio da União. Se não for no litoral,
verifique se o imóvel não se encontra em outro tipo de área
da União, o que implica o pagamento de outra taxa anual.
Ao adquirir um imóvel na planta ou em construção, é
importante guardar os folhetos de publicidade que são
distribuídos na rua e em estandes da empresa. Se necessário,
eles servem como documento de prova contra irregularidades no
cumprimento do acordo. As irregularidades mais frequentes são
o atraso na entrega do imóvel e as alterações no projeto
original sem a autorização dos compradores.
Juros no pé
Outro abuso são os chamados juros no pé: o comprador recebe a
garantia de que não terá de pagar juros até a entrega das
chaves, o que de fato ocorre. Mas, depois de o imóvel estar
pronto, passa-se a cobrar juros sobre todo o período
financiado, inclusive o anterior ao recebimento das chaves.

Incorporadoras e construtoras que atuam também como agentes


responsáveis pelo financiamento alegam que precisam repassar
o custo do capital utilizado para financiar a obra. O
argumento não é aceito pela Secretaria de Direito Econômico
do Ministério da Justiça.

Uma portaria divulgada pelo órgão em 15 de março de 2001


considera irregular a cobrança de juros no pé. Mesmo essa
portaria não tendo força de lei, ela aumenta para quem se
sentir lesado as chances de ganhar o direito de revisão ou
até mesmo de rescisão contratual.

Para evitar problemas como esses, é muito aconselhável fazer


constar do contrato de compra um item que garanta sua
imediata rescisão e a devolução dos valores pagos,
devidamente corrigidos:
se a obra não for entregue na data combinada;
se forem cobrados juros no pé; e/ou
se sua conclusão se atrasar sem uma justificativa cabível.
Proteção da lei
Nesses casos, o melhor é precaver-se com a cláusula de
rescisão, ainda que seja sempre possível recorrer à lei
federal nº 4.591/64, complementada pela 8.078/90, que
regulamenta a atividade de incorporação imobiliária. A
legislação é clara:
Quem compra deve ser informado pelo menos a cada seis meses
sobre o andamento da obra.
Quem compra pode impedir modificações não previstas no
projeto e na execução da obra.
Quem compra tem direito a indenização por prejuízos
decorrentes de atraso no prazo combinado.
Contrato
Analise cuidadosamente todas as cláusulas do contrato de
compra de imóvel na planta ou em construção. Só então coloque
sua assinatura. O documento segue o mesmo padrão do
compromisso de compra e venda de imóveis novos e usados, mas
contém um anexo chamado memorial, ou memorial descritivo.

Seguro
Uma das tentativas de tanto o comprador quanto a empresa
vendedora se protegerem de possíveis desvios do contrato (por
exemplo, a inadimplência de um ou a falência do outro) é o
seguro imobiliário. Teoricamente, ele deve garantir o
pagamento das prestações e a entrega do imóvel no prazo e nas
condições acertadas.

Do lado da empresa vendedora, as devidas cautelas geralmente


são tomadas. Do lado do comprador, que não costuma contar com
a assessoria de um advogado, é bom ficar atento a esses
detalhes sobre o seguro imobiliário ao comprar um imóvel na
planta ou em construção:
A seguradora deve ser uma empresa com boa fama no mercado e
sem nenhuma ligação com o grupo econômico da incorporadora.
O seguro deve ter como beneficiário o comprador, não a
construtora ou a incorporadora --o comprador é quem deve
estar protegido contra a má situação financeira das empresas.
Explica-se: no contrato, se a incorporadora aparecer como
segurada, ela é que terá direito de receber indenização no
caso de a construtora (que ela mesma contratou) atrasar a
realização da obra. Outra situação desfavorável para o
comprador é a incorporadora quebrar, como ocorreu no famoso
caso da Encol, e a beneficiária do seguro ser a construtora.
O comprador fica com o prejuízo.
Em resumo, não se deixe seduzir por argumentos de venda que,
com base na existência do seguro de construção ou
imobiliário, garantem segurança absoluta de entrega no prazo.
Leia com atenção as cláusulas do contrato para verificar o
que ele realmente cobre e a quem beneficia.

Memorial descritivo
Anexo dos contratos de compra e venda na planta e em
construção, o memorial descreve o que está sendo comprado,
seguindo norma técnica da ABNT. Antes de iniciar a venda das
unidades, o incorporador deve tê-lo arquivado no Registro de
Imóveis.

Precisam constar do memorial a metragem da área útil e de uso


comum, a localização da vaga na garagem, os acabamentos e sua
qualidade com a especificação de fabricantes ou marca dos
materiais. Quando o imóvel ficar pronto, confira tudo e veja
se ele próprio está em perfeitas condições.

Informe-se!
Certifique-se da idoneidade de uma administradora ligando
para a linha gratuita do Banco Central (0880-99-23-45), órgão
responsável pela fiscalização das administradoras.

Você também pode obter informações sobre as administradoras


com as delegacias regionais da Associação Brasileira das
Administradoras de Consórcio (Abac), entidade que reúne as
administradoras legalizadas.

Outra alternativa é consultar os cadastros dos órgãos de


defesa do consumidor, como o Procon. Veja mais em Sites
Relacionados.

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