Governança condominial, o que é, e como utilizar

Na administração de condomínios o bom gestor deve ter múltiplas competências, necessita

estar habilitado a gerenciar várias atividades diárias em diversas áreas ( financeira, pessoal,
fiscal, tributária, legal, normativa e administrativa) e necessita também de habilidades de
relacionamento interpessoal para lidar com as demandas dos condôminos e os possíveis
conflitos que surjam no ambiente condominial.

O principal desafio da função de síndico é buscar conhecimentos de administração

para poder gerenciar, administrar e governar todas estas áreas. O síndico não pode imaginar
que sozinho conseguirá administrar o condomínio, desta forma deve buscar parceiros que o
aconselhem e ajudem nesta tarefa, dentre eles o conselho fiscal e consultivo, a administradora
e trabalhar sempre voltado aos interesses da sociedade condominial.

A Governança Condominial é composta por três pilares de sustentação que abrangem todos os
aspectos administrativos para um bom gerenciamento condominial são eles, a governança; os
controles internos e a compliance.

Governança: basicamente, engloba conceitos e ferramentas de gestão visando

aumento da segurança e qualidade das decisões e práticas condominiais, desta forma, ocorre
transparência nos dados e processos decisórios garantindo um tratamento padronizado aos
condôminos, empregados e prestadores de serviços. Seus principais elementos são Convenção
do condomínio, assembleias gerais, síndico e conselho fiscal.

Controles Internos: conjunto de procedimentos e normas com o objetivo de

proporcionar confiança no que diz respeito à eficiência dos recursos existentes no condomínio
(humanos, materiais e financeiros). Os meios de controle incluem as formas de organização,
planos de contas, orçamentos, relatórios, registros, projetos, inventários, treinamentos, entre
outros. O controle interno também deve verificar e assegurar a proteção do patrimônio e a
veracidade e fidedignidade das informações contábeis e não contábeis da organização, através
de conciliação de documentos e planos de contas. Um dos procedimentos que garantem maior
transparência à administração é a contratação de auditoria de forma preventiva, ela vai
analisar e avaliar as movimentações financeiras mensalmente favorecendo uma melhor
governança ao condomínio.

Compliance: o termo compliance traduz a ideia de “agir conforme a regra”, a adoção de

procedimentos para que todas as leis e regulamentações sejam rigorosamente cumpridas em
relação ao síndico, conselho fiscal, administradora, funcionários, prestadores de serviços,
fornecedores e poder público. A adoção de tais medidas garante transparência e lisura na
gestão, prevenindo, via de consequência, a prática de iniciativas fraudulentas, ilegais ou
simplesmente lesivas ao condomínio, ainda, melhora o nível de governança; reduz gastos com
pagamentos de multas e outras penalidades, uma vez que o condomínio irá operar de acordo
com as leis; dá ao condomínio maior credibilidade junto aos condôminos e fornecedores.

Concluímos que a existência de um bom processo de Governança Condominial fornece ao

condomínio a segurança, confiabilidade e transparência na administração e no cumprimento
das normas trabalhistas, legais e tributárias evitando contingências futuras.
Governança condominial

quinta-feira, 5 de setembro de 2019

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Texto de autoria de Thomaz Whately

O condomínio edilício é regulado pelo Código Civil de 2002 e (uma vez instituído) passa a ser
gerido por sua convenção condominial, com regras de administração específicas e obrigações
semelhantes a uma organização empresarial. Embora não tenha sido inserido no rol das
pessoas jurídicas de direito privado (artigo 44 do Código Civil), admiti-lo como mera "ficção
jurídica" é incoerente diante da complexidade das relações socioeconômicas experimentadas
dentro da coletividade, atualmente em constante transformação.

Considerando que o condomínio obriga-se a: obter cadastros junto à Receita Federal (CNPJ),
INSS, FGTS; preencher livros fiscais; contratar funcionários; recolher impostos; movimentar
contas e; celebrar contratos; estando legitimado, ainda, a atuar em Juízo (representado por
seu Síndico); não resta dúvida que se equipara a uma empresa, com personificação jurídica1.

Além das responsabilidades e obrigações inerentes à gestão condominial que justificam sua
personalidade jurídica, temos diversas mudanças nos empreendimentos e nos padrões
comportamentais dos condôminos, refletidas em novas estruturas e formas de uso da
propriedade, tais como: (i) implantação de home clubs, condomínios multiuso e de uso misto;
(ii) novas modalidades de aproveitamento das áreas comuns (cafés, lavanderia wireless,
garage band, skate park, áreas para tratamento estético e de bem estar; (iii)
compartilhamento de espaços (co-working, co-living) e Airbnb; (iv) influência da mobilidade
urbana e novos meios de locomoção; (v) utilização da tecnologia e redes sociais como novas
formas de comunicação; e (vi) preocupações com a sustentabilidade e o meio-ambiente.

Diante deste cenário, como organizar as diversas competências e obrigações, visando evitar
conflitos entre os condôminos? Como fazer a escolha do Síndico? A eleição do gestor não pode
ser feita tão somente com base em critérios de amizade, simpatia ou sob a coordenação de
determinado grupo de moradores. Qualquer empreendimento (seja apenas uma torre
residencial ou um condomínio multiuso) deve se preocupar em estabelecer um sistema de
governança que contenha um planejamento e regras objetivas que preservem os interesses e
o valor econômico do condomínio, mesmo que haja alternância de poder.

Este formato organizacional trazido para o âmbito do condomínio foi inspirado no conceito de
governança corporativa:
"Governança corporativa é o sistema pelo qual as empresas e demais organizações são
dirigidas, monitoradas e incentivadas, envolvendo os relacionamentos entre sócios, conselho
de administração, diretoria, órgãos de fiscalização e controle e demais partes interessadas. As
boas práticas de governança corporativa convertem princípios básicos em recomendações
objetivas, alinhando interesses com a finalidade de preservar e otimizar o valor econômico de
longo prazo da organização, facilitando seu acesso a recursos e contribuindo para a qualidade
da gestão da organização, sua longevidade e o bem comum2.

De uma forma prática e resumida, podemos destacar os seguintes princípios que devem
pautar uma boa governança condominial:

Ø Responsabilidade Corporativa: zelar pela viabilidade econômico-financeira, visando sempre

melhorar o modelo condominial implantado (aspectos sociais, quadro de funcionários,
manutenção do patrimônio, sistemas de controle e de segurança);

Ø Transparência: disponibilizar informações de interesse dos condôminos, não só aquelas

decorrentes de leis, da Convenção ou Regimento Interno; divulgar o desempenho econômico-
financeiro do Condomínio;

Ø Equidade: tratamento justo e isonômico de todos os condôminos e funcionários; sempre

buscando evitar e/ou solucionar conflitos;

Ø Prestação de Contas: o Síndico e os membros eleitos devem atuar de forma diligente, clara e
tempestiva, respondendo por seus atos;

Ø Planejamento: adequação de orçamentos e análise de investimentos;

Ø Controles Internos: criação de padrões e procedimentos para tornar eficiente a gestão dos
recursos condominiais (ex: planos de contas, orçamentos, relatórios, registros, treinamentos).
A contratação de auditoria externa garante maior transparência à administração.

Todavia, é fundamental que exista uma conexão positiva entre o sistema de governança e os
condôminos. Todos precisam estar motivados e alinhados com a aplicação dos princípios e
normas previamente definidas. Consoante ensinamentos de Fábio Barletta Gomes e Daniele
Oliveira Barletta Gomes:

"A expressão governança condominial traz ínsita a ideia de 'compatibilização de interesses'

que se materializa através de um plano de ação, assegurando que o comportamento e as
decisões tomadas pelo síndico estejam em consonância com os interesses da sociedade
condominial. (...) Uma expressão chave para se alcançar um planejamento eficaz é o
comprometimento coletivo.3

Para a Governança Condominial ser efetiva é fundamental: (i) gestão participativa dos
moradores; e (ii) um sistema adequado de compliance a fim de assegurar a conformidade com
princípios, normas e procedimentos estabelecidos pelo condomínio, mitigando os riscos da
operação e eventuais conflitos.

O compliance é um exercício diário de controle e eficiência nos processos de gestão. Vai além
de números, agrega valores morais e éticos, tendo sempre como princípio a boa-fé objetiva4.
A implantação de um programa de compliance depende de interação transparente e
compromissada do Síndico, órgãos diretivos, Administradora e condôminos.
O Condomínio precisa criar um código de ética com políticas anticorrupção5 que discipline
desde a comunicação interna (criando canais de denúncia e avaliações continuadas do
programa), até a elaboração de rotinas e procedimentos na esfera operacional, administrativa
e trabalhista, aplicando-se para todos os terceiros e prestadores de serviços.

Em paralelo, para ressalvar a imparcialidade e independência do Síndico, deve ser realizada

auditoria periódica das demonstrações financeiras, transações e operações de uma entidade
ou de um projeto, efetuada por contadores, com a finalidade de assegurar a fidelidade dos
registrose proporcionar credibilidade às demonstrações financeiras.

O Código Civil de 2002 define as atribuições do Síndico (art. 1348 CC) e confere aos
condôminos autonomia para legislar acerca da forma de administração do Condomínio (art.
1334, II CC).

Desse modo, é necessário legitimar a atuação do Síndico instituindo um sistema normativo

voltado para a gestão do Condomínio e não que discipline apenas a utilização das suas áreas
comuns.

Há uma necessidade de mudança cultural para que os Condomínios sejam administrados como
empresas.

Como medidas recomendáveis de Governança Condominial temos algumas de suma

importância:

(i) organização das assembleias;

(ii) formação de Conselho Administrativo e Fiscal atuantes;

(iii) políticas de contratação

(iv) controle do Contencioso Cível e Trabalhista;

(v) recuperação de Crédito;

(vi) controle dos gastos;

(vii) mediação/arbitragem para a solução de conflitos entre condôminos e entre estes e o

Condomínio;

(viii) transparência das informações;

(ix) prestação de contas em conformidade com as normas regulamentadoras;

(x) ações do Síndico legitimadas pelo Jurídico;

(xi) políticas de comunicação interna do Condomínio; e

(xii) tratamento igualitário aos condôminos.

No que se refere à política de contratação, por exemplo, deve ser elaborado edital de
concorrência a ser divulgado para os condôminos e demais interessados, estabelecendo o
escopo da contratação e a descrição dos produtos e serviços a serem adquiridos e/ou
contratados. É importante assegurar que inexista vínculos entre o Síndico ou membros da
gestão com as empresas contratadas, devendo ser estabelecidos pré-requisitos para os
contratantes (prazo máximo para apresentação das propostas), cotando-se no mínimo três
concorrentes.
Nas hipóteses em que o valor da proposta ultrapassar a autonomia do Síndico prevista nos
instrumentos normativos do Condomínio, ele ainda poderá submeter tal aprovação ao
Conselho e/ou assembleia de condôminos, assegurando transparência e economicidade6 à
gestão dos contratos.

O Síndico do Condomínio, por força do artigo 1.348 do Código Civil, precisa cumprir com seus
deveres e atribuições, sob pena de responder civil e criminalmente. Ou seja, ele responde com
seu patrimônio por danos causados ao Condomínio.

Dentro deste contexto da Governança Condominial, surge uma nova demanda do mercado: a
figura do síndico profissional7. Em medida podemos coadunar este tipo de gestão com um
sistema de normas e regras de compliance do Condomínio?

Em primeiro lugar, seguindo uma boa política de contratação (conforme referido acima), a
escolha de um síndico externo como prestador de serviços, deve levar em consideração o
cadastro, as referências, seu histórico profissional, o lastro patrimonial ou, no caso de uma
empresa, o seu capital social, para avaliar se ele tem condição de suportar eventual ônus que
venha causar.

Um dos grandes problemas do síndico externo reside no alto turnover, fazendo com o que os
Condomínios retornem ao modelo tradicional. a Associação das Administradoras de Bens
Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis
e Condomínios de São Paulo), verificou em recente pesquisa que cerca de 50% dos
condomínios que mudaram para a gestão de um síndico externo voltaram atrás.

A realidade apurada é que o síndico externo normalmente não se envolve integralmente no

dia a dia do condomínio. Considerando que a boa prática de Governança Condominial
depende do comprometimento coletivo, a falta de disponibilidade do síndico terceirizado é um
ponto negativo.

Na prática, este tipo de gestor depende muito do modelo de empreendimento condominial

implantado. Nos condomínios com regras bem definidas e órgãos diretivos atuantes
(conselhos consultivo e fiscal), o envolvimento pessoal do síndico acaba sendo menor, pois ele
recebe as informações necessárias facilitando uma análise isenta das melhores alternativas
para resolução das pendências.

Em tese, para condomínios multiuso, de uso misto ou com muitas torres, a administração é
mais complexa, exigindo certa profissionalização, normalmente exercida por um síndico
terceirizado. De outro lado, para condomínios menores, nos quais os moradores convivem
diariamente e o envolvimento é mais pessoal, é bem provável que o síndico profissional não
tenha a mesma disponibilidade e comprometimento de um síndico condômino.

Conforme bem ressaltou Rubens Carmo Elias Filho, advogado e presidente do Conselho
Consultivo da AABIC:

"As vantagens observadas no síndico externo são que ele está mais neutro na relação. O fato
de ele não estar tão envolvido no dia a dia do condomínio e de ele ter um conhecimento
prévio das atribuições e funções, em tese o fazem capaz de realizar melhor administração do
que um síndico proprietário. Quando é um bom síndico terceirizado, ele estará preparado para
isso e exercerá a atividade entregando um benefício maior do que o síndico morador. De fato,
costuma custar mais caro e cada condomínio em sua estrutura.
Acreditamos, porém, que há espaços tanto para a administradora, quanto para o síndico
terceirizado e, efetivamente, a cláusula de entrada deveria melhorar. Como não há barreira de
entrada, os condomínios têm de ser mais bem elucidados quanto aos cuidados na contratação,
para não contratarem pessoas despreparadas ou sem capacidade de responder, caso o síndico
venha a causar algum dano ao condomínio."8

Além do tamanho ou complexidade do empreendimento, a contratação de um síndico

profissional só faz sentido quando há diretrizes específicas do condomínio quanto às suas
atribuições e forma de comunicação com os órgãos diretivos e condôminos. O Condomínio
precisa transmitir toda cultura de sua coletividade e deixar bem claro quais os objetivos desta
atuação profissional para não haver frustrações.

Neste passo, não há dúvida de que as práticas da governança condominial trazem muitos
resultados satisfatórios. A atuação do síndico (convencional ou externo) é mais eficaz quando
o condomínio possui administração planejada, com procedimentos internos bem delimitados,
que garantem maior eficiência na gestão dos recursos condominiais, reduzindo o "peso" da
responsabilidade na tomada de muitas decisões, cuja interpretação (sem balizas ou padrões
adequados) poderia ser prejudicial aos interesses dos condôminos.

Destarte, a adoção dos princípios básicos da governança condominial torna a gestão do

condomínio mais eficiente e transparente, facilitando os canais de participação e comunicação
dos condôminos, agregando valor ao empreendimento como um todo.

Agradecimentos:

Este artigo foi elaborado com base na apresentação realizada no II Congresso do IBRADIM de
Direito Imobiliário, com a participação de membros da Comissão de Condomínios: Thomaz
Whately (Moderador), Ionara Ribeiro, Rubens Carmo Elias Filho e Dennis Martins.

___________

1 A Doutrina e a Jurisprudência já admitem esta personalidade jurídica, podendo o condomínio

edilício: (i) adjudicar direitos do condômino inadimplente (transmitindo a terceiros); (ii) ser
proprietário de unidades autônomas, lojas no térreo ou garagems; (iii) locar área e auferir
receita; (iv) possuir órgãos próprios (assembleia e conselho consultivo). Os Enunciados 90 e
246 das Jornadas de Direito Civil da Justiça Comum Federal também traduzem este
reconhecimento.

2 Fonte: IBGC, Código das Melhores Práticas de Governança Corporativa, 2015

3 Fabio Barletta Gomes/Daniele Oliveira Barletta Gomes – Gestão Condominial Eficiente, Ed.
Lumen Juris, RJ, 2018

4 "Estar em compliance é cumprir a legislação e as políticas internas por mera obrigação ou

para reduzir eventuais penalidades, caso a organização sofra uma punição. Ser compliant é o
cumprimento consciente e deliberado da legislação e de políticas internas, guiado pelos
princípios e valores que compõem a identidade da organização, visando sua longevidade".
(IBGC, 2017/Compliance à luz da governança corporativa)

5 Em linhas gerais uma política anticorrupção deve praticar: (i) padrões de transparência,
legalidade e integridade; (ii) contratação de terceiros idôneos com qualificação técnica
adequada; (iii) criar Registros Contábeis; (iv) divulgação, atualização e treinamento de todos os
envolvidos na Gestão; (vi) apuração de violação e aplicabilidade de sanções. Por outro lado,
deve eliminar: (i) pagamentos indevidos (suborno, propina); (ii) fraude em concorrência; (iii)
superfaturamento; (iv) brindes, presentes.

6 Economia gera valorização e liquidez do patrimônio condominial.

7 Art. 1.347 do Código Civil. "A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá
renovar-se". Logo, o Síndico pode ser pessoa física ou jurídica.

8 Síndicos terceirizados: "Faltam barreiras de entrada no mercado".

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André Abelha é advogado especialista em Direito Imobiliário. Mestre em Direito Civil pela
UERJ. Fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Membro da Comissão
de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Professor dos cursos de pós-graduação em Direito Imobiliário
e Direito Civil da PUC-Rio, da UERJ, da Universidade Cândido Mendes, da Escola de
Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ), da Escola Superior de Advocacia Pública da
PGE/RJ e do Centro de Capacitação Imobiliária da SECOVI-RJ. Painelista em diversos congressos
e seminários em Direito Imobiliário. Membro do Conselho Técnico da Federação Internacional
Imobiliária – Regional Rio de Janeiro. Autor do livro "Abuso do Direito no Condomínio Edilício".
Coautor dos livros "Direito Imobiliário" e "Temas Atuais em Direito Imobiliário".

Alexandre Junqueira Gomide é mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito da USP.
Especialista e mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de
Lisboa, em Portugal. Professor de cursos de pós-graduação de diversas instituições. Autor de
artigos e obras jurídicas, em especial "Direito de Arrependimento" (Almedina, 2014) e
"Contratos Built to Suit: Aspectos controvertidos de uma nova modalidade contratual" (Revista
dos Tribunais, 2017, no prelo). Membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo.
Colaborador do Blog Civil & Imobiliário (www.civileimobiliario.com.br). Fundador do Instituto
Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.
https://tudocondo.com.br/governanca-condominial