A NOVA NBR 12.

721/2006
(Regulamenta o Cálculo e a Divulgação do CUB/m2)
Custo Unitário Básico CUB/m2
Fundamentação Legal: Lei 4.591/1964
• Determina custo global da obra para atender Lei de
incorporação de edificações habitacionais em condomínio
• Divulgado mensalmente pelos sindicatos
• Parâmetro comparativo à realidade dos custos
• Custo meramente orientativo para o setor. Custo real da
obra é obtido através de orçamento completo com
especificações de cada projeto.
• Variação percentual do CUB serve como mecanismo de
reajuste de contratos
O processo de revisão da NBR 12.721/99
O processo de revisão da norma atendeu aspiração do setor,
pois a NBR 12.721/99 foi considerada desatualizada e com
pouca aderência com a realidade no que se refere:

Trabalhava com projetos-padrão

• Concepção dos projetos:
• Utilização dos materiais:
• Índices de produtividade
da mão-de-obra:
habitacionais de 1964 e lotes básicos
reformulados em 1992.
Não contemplava evolução do processo
construtivo e introdução de novas
tecnologias e novos materiais.
Não acompanhava esforço do setor
por uma maior produtividade e pela
certificação de qualidade.

• Metodologia de apuração do Não estava completamente

CUB/m2 e coleta de preços: informatizada e uniformizada.
O processo de revisão da NBR 12.721/99
• Processo iniciado em 9 de maio de 2000.
• Resultado de quase 6 anos de estudos técnicos e
discussões no âmbito da CBIC e suas entidades filiadas,
envolvendo todos os agentes do mercado imobiliário nacional.
• Ampla transparência e grande participação do setor.
• O projeto de revisão foi referendado pela CBIC no 75º ENIC
e apresentado à ABNT em 19 de novembro de 2003.
• Em 28 de agosto de 2006 foi publicada a NBR 12.721/2006,
incorporando todo o processo de revisão da NBR 12.721.
A nova NBR 12.721/2006
• Substitui a NBR 12.721/1999 e entrou em vigor em 1º de
fevereiro de 2007.
• É a mais profunda atualização desde a criação do CUB/m2
• Traz novos projetos-padrão, mais adequados à realidade da
construção;
• Projetos-padrão, distintos dos anteriores, com inclusão de
subsolo e pilotis e novas especificações de acabamento
•Incorpora o desenvolvimento dos processos construtivos, as
novas tecnologias e novos materiais.
• Novo do lote de insumos básicos: materiais, mão-de-obra,
equipamentos e despesas administrativas.
O que mudou no novo CUB

• Séries não comparáveis entre si.

• NBR 12.721/1999: material + mão-de-obra e encargos sociais
• NBR12.721/1999: 48 projetos residenciais e comerciais
• NBR 12.721/2006: material + mão-de-obra e encargos +
despesas administrativas + equipamentos.
• NBR 12.721/2006: 17 projetos residenciais e comerciais. Além
desses um projeto de interesse social (PAR) e galpão industrial e
residência popular.
Origem

O Custo Unitário Básico (CUB/m²) surgiu por meio da Lei

Federal 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Em seus artigos 53 e 54, a referida Lei determina:
1º) A responsabilidade de calcular o CUB/m² é dos Sindicatos da
Indústria da Construção.
2º) Período para divulgação: os Sindicatos da Indústria da
Construção devem divulgar o CUB/m² até o dia 5 do mês. Ou
seja, o CUB/m² de janeiro deve ser divulgado até o dia 5 de
fevereiro, o de fevereiro até o dia 5 de março, e assim
sucessivamente.
3º) Cabe à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)
editar normas que estabeleçam a metodologia a ser adotada
pelos Sinduscons de todo o País para o cálculo do CUB/m².
Conceito

A norma brasileira ABNT NBR 12721:2006 (item 3.9) assim

conceitua o Custo Unitário Básico:
•“Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão
considerado,
•calculado de acordo com a metodologia estabelecida no
item 8.3,
•pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em
atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e
• que serve de base para avaliação de parte dos custos de
construção das edificações.”
Conceito

O CUB/m² representa o custo parcial da obra, e não o

global. Isto é, não leva em conta os demais custos
adicionais. Esclarece a ABNT NBR 12721:2006, item 8.3.5:
“Na formação destes custos unitários básicos não foram
considerados os seguintes itens, que devem ser levados em
conta na determinação dos preços por metro quadrado de
construção, de acordo com o estabelecido no projeto e
especificações correspondentes a cada caso particular:
• fundações,
• submuramentos, paredes-diafragma, tirantes,
rebaixamento de lençol freático;
• elevador(es);
Conceito
• equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores,
bombas de recalque, incineração, ar condicionado, calefação,
ventilação e exaustão, outros;
• playground (quando não classificado como área construída);
• obras e serviços complementares;
• urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte),
ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e
• outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro
III);
• impostos, taxas e emolumentos cartoriais;
• projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de
instalação, projetos especiais;
• remuneração do construtor;
• remuneração do incorporador.
Objetivo
•O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado de
incorporação imobiliária, servindo como parâmetro para a
determinação dos custos dos imóveis;
•Serve para o acompanhamento da evolução dos custos
das edificações de um modo geral;
•Permite acompanhar mensalmente os preços dos
principais insumos da construção nos diversos estados da
federação;
•Utilizado também como um indicador macroeconômico dos
custos do setor, embora represente apenas um custo parcial
da obra;
•Tem servido como referência para o reajustamento de
contratos e de custos das edificações financiadas.
Os projetos-padrão da ABNT NBR 12721
“Projetos selecionados para representar os diferentes tipos
de edificações, que são usualmente objeto de incorporação
para construção em condomínio e conjunto de edificações,
definidos por suas características principais:
a) número de pavimentos;
b) número de dependências por unidade;
c) áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das
unidades autônomas;
d) padrão de acabamento da construção; e
e) número total de unidades.”
Os projetos-padrão da ABNT NBR 12721
Os projetos-padrão da ABNT NBR 12721
Os projetos-padrão da ABNT NBR 12721
Os projetos-padrão da ABNT NBR 12721
Os projetos-padrão da ABNT NBR 12721
Especificações nos orçamentos - PP residenciais
Especificações nos orçamentos - PP residenciais
Especificações nos orçamentos - PP residenciais
METODOLOGIA DE CÁLCULO DO CUB/m²

O CUB/m² é calculado com base nos diversos projetos-

padrão estabelecidos pela ABNT NBR 12721:2006, levando-
se em consideração os lotes básicos de insumos, com os
seus respectivos pesos constantes na referida norma.

•O lote básico de insumos é composto de materiais de

construção, mão de obra, despesas administrativas e
equipamentos, conforme detalhado a seguir:
LOTE BÁSICO DE INSUMOS DO CUB/M²
Coleta de Preços
• A coleta de preços deve ser mensal.
• Realizada preferencialmente junto às construtoras e
fornecedores.
• Os valores informados para os salários não devem incluir as
despesas com encargos sociais. Estes encargos serão
computados pelos Sinduscon;
• Realizada através de questionário, definindo as especificações
e a unidade do insumo informado.
• O tamanho da amostra para a coleta de preços varia de
estado para estado, mas sempre respeita os níveis mínimos de
significância
A dinâmica de cálculo do CUB/m2
• Os preços coletados devem ser submetidos a uma análise
estatística de consistência.
• Difere de um estado para outro: alguns adotam o preço
mediano no cálculo final dos itens; outros, o preço médio.
Mediana tem sido mais adotada como medida de tendência
central.
• Para o cálculo dos custos de mão-de-obra, aplica-se o
percentual relativo aos encargos sociais e benefícios,
devendo incluir todos os encargos trabalhistas e
previdenciários, direitos sociais e obrigações decorrentes de
convenções coletivas de trabalho de cada Sindicato.
• Cálculo e percentual de encargos sociais e benefícios
devem ser explicitados pelos respectivos sindicatos.
Despesas administrativas
• Engenheiro: deve-se considerar as seguintes situações:

• No caso de funcionário: a construtora deve informar o valor

do salário + o valor dos encargos sociais efetivamente pagos.

• No caso de engenheiro contratado (terceirizado): a

construtora deve informar toda a despesa proveniente desta
contratação: remuneração + impostos + despesas com
combustíveis, etc.
EXEMPLO – PROJETO-PADRÃO R8-N
CUB – Representativo
• Os Sinduscon’s têm a faculdade de eleger ou apurar um CUB
padrão representativo de sua região, desde que explicitem o
critério utilizado para obtê-lo, ficando na obrigação de divulgá-
lo mensalmente, até o dia 5 do mês subseqüente, juntamente
aos demais custos unitários de construção referentes aos
projetos-padrão previstos nesta Norma e calculados conforme
os critérios nela estabelecidos, com finalidade específica de
servir como indexador contratual.
• Como o CUB/m² é calculado para os diversos projetos-
padrão, os Sinduscon de todo o país utilizam o CUB/m²
representativo para acompanhar a evolução dos custos do
setor.
• RS não adota CUB representativo mas para cálculo do CUB
nacional utilizam o R8-N