Os Vazios Urbanos Na Cidade de Campo Grande PDF

UNIVERSIDADE FEDERAL DE MATO GROSSO DO SUL
CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO
Projeto de Extensão
RELATÓRIO FINAL
CAMPO GRANDE (MS) – Setembro de 2016
1
FICHA TÉCNICA
Universidade Federal de Mato Grosso do Sul (UFMS)
Reitora Célia Maria Silva Correa Oliveira
Faculdade de Engenharias, Arquitetura e Urbanismo e Geografia (FAENG).
Diretor Professor João Onofre Pereira Pinto
Curso de Arquitetura e Urbanismo (CAU)
Coordenador Professor Gutemberg Weingartner
Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS
Coordenação Professor Arquiteto e Urbanista Ângelo Marcos Vieira de Arruda
Técnicos – Arquitetos e Urbanistas
Poliana Esquina Padula
Paulo Eduardo Barbosa de Abreu
Pricila Nakamura
Fabiany Bertucci
Acadêmicos de Arquitetura e Urbanismo e Geografia
Anna Luísa Zamai Martins
Cristiano Garcia Rodrigues
Felype Augusto Trefzer Chamorro
Julia de Almeida Andrade
Laura Aline Cella
Leon Matos Santos
Milene Rodrigues Marcellani
Regina Maria de Oliveira Scatena
2
AGRADECIMENTOS
Para realização deste trabalho, muitas pessoas e entidades, deram sua

contribuição. Nossos sinceros agradecimentos:
A) Aos acadêmicos do Curso de Arquitetura e Urbanismo: Leon Matos, Regina

Scatena, Júlia Andrade, Felype Chamorro, Laura Cella, Millene Macellani e Anna
Zamai;
B) Aos colegas arquitetos e urbanistas Paulo Abreu e Poliana Padula;
C) Ao Instituto de Planejamento Urbano de Campo Grande (PLANUB), todo o

pessoal técnico e da Direção, pelo apoio;
D) A toda a Diretoria do Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul (SECOVI-

MS) pelo apoio e financiamento do trabalho;
E) A Fundação de Apoio a Pesquisa, Ensino e Cultura da UFMS (FAPEC) pelo apoio

de gestão e execução;
F) A UFMS por meio da Faculdade de Engenharias, Arquitetura e Urbanismo e

Geografia (FAENG) e do Laboratório de Geoprocessamento, pelo apoio;
G) A professora Ermínia Maricato, pelas palavras que prefaciam esse trabalho,

com o cuidado e o carinho depositados em nossa equipe.
3
4
SUMÁRIO
Apresentação --------------------------------------------------------------------------- 7
Prefácio -----------------------------------------------------------------------------------9
1. Sobre o Projeto de Extensão --------------------------------------------------- 13
2. Os vazios urbanos em Campo Grande: territorialidade e espacialidade

na história e formação da cidade ------------------------------------------------ 16
3. Quem é Campo Grande? -------------------------------------------------------- 45
4. Vazios Urbanos em Campo Grande -------------------------------------------59
5. Vazios urbanos na região do Centro e seus bairros -----------------------82
6. Vazios urbanos na região do Bandeira e seus bairros ------------------- 99
7. Vazios urbanos na região do Anhaduizinho e seus bairros ----------- 114
8. Vazios urbanos na região do Lagoa e seus bairros--------------------- - 128
9. Vazios urbanos na região do Imbirussu e seus bairros ----------------- 142
10. Vazios urbanos na região do Segredo e seus bairros ------------------ 156
11. Vazios urbanos na região do Prosa e seus bairros --------------------- 171
Anexo: Um estudo dos vazios urbanos nas cidades brasileiras ---------- 186
Um pouco do Estado da Arte dos “Vazios Urbanos” no Brasil ------------207
Glossário -------------------------------------------------------------------------------212
5
6
APRESENTAÇÃO
Inegavelmente, um dos maiores problemas urbanísticos de Campo Grande, são

os vazios urbanos existentes em seu território.
Desde os primórdios dos planos diretores, diversas diretrizes tentaram regular

a produção do espaço urbano, levando em conta sempre a necessidade de urbanizar
os vazios, de sorte a permitir que a mancha urbana fosse contínua. A partir da década
de 1970, a cidade recebeu contingentes populacionais em função de sua futura
condição de capital de Mato Grosso do Sul em 1979 e, com isso, acelerou-se a
urbanização descontrolada e os limites do perímetro foram sendo ampliados e os
parcelamentos novos surgindo, disputando espaço com os conjuntos habitacionais
públicos e com as ocupações irregulares em curso. Resultado ao fim da década, a
cidade teve quase 200 favelas, mais de 10 mil novas casas construídas e uns 120 mil
lotes vazios ao fim dos anos 1990.
Campo Grande, em 1995, parou para repensar seu planejamento e, no Plano

Diretor daquele ano, decretou a prioridade de combater os vazios urbanos com
políticas de habitação e de urbanização. Mas, os instrumentos de controle não tinham
uma base de dados que revelassem a real situação da cidade naquele momento e, sem
essa informação precisa, as diretrizes expressaram-se, apenas, nas zonas de uso e nos
índices urbanísticos em vigor.
Em 2006, com a discussão da revisão do Plano Diretor, foi que o tema “vazios
urbanos”, retomou seu protagonismo. Mesmo assim, o plano não expressou as
diretrizes fundamentais para o tema e apenas o mapa de uma divisão da cidade em
macrozonas (exigida pelo Estatuto da Cidade) e zonas especiais, contextualiza a
necessidade de urbanização prioritária nas Macro Zona 1 e Macro Zona 2. Naquele
momento da revisão não havia dados de nenhum levantamento consistente de toda a
cidade para delimitar os necessários encaminhamentos de planejamento para a
discussão dos vazios urbanos.
A cidade caminhava para um perímetro urbano de quase 360 km2 em 2014,

mais de 130 mil lotes vazios, segundo a SEMADUR (dado pouco consistente, pois nunca
aferido) e, à olho nu, muitas glebas e áreas livres quando tomamos a decisão, por meio
do Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS, de procurar parceiros para a
realização de uma ampla pesquisa em todo o território urbano, visando mapear e
identificar os vazios urbanos em nossa cidade.
Este trabalho apresenta o Relatório Final, depois de quase dois anos de intenso
trabalho técnico e urbanístico, com uma equipe de acadêmicos e profissionais
7
extremamente competentes e comprometidos com a causa. Hoje, examinando esse
trabalho, temos o orgulho de afirmar que, no Brasil, poucas cidades têm uma
radiografia tão expressiva do seu território urbano e, com as amplas possibilidades das
ferramentas digitais, apresentar mapas e documentos inéditos, que retratam a nossa
realidade de Campo Grande.
Vazios urbanos deixarão de ser um tabu em nossas discussões; os vazios

urbanos privados precisam ser incorporados às políticas e diretrizes do nosso
planejamento urbano; os vazios urbanos podem, no curto, médio e longo prazos,
serem peças essenciais do nosso desenvolvimento. Basta entender suas razões e
motivações e compatibilizar instrumentos urbanos legais que os usem em benefício de
toda a sociedade.
É isso que o Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS quer que

aconteça ao final desse trabalho. Ser usado por todos.
Obrigado, mais uma vez aos que nele trabalharam – especialmente os colegas
Paulo Abreu e Poliana Padula e os acadêmicos Leon, Anna, Regina, Milena, Laura, Júlia
e Felype – e aos parceiros SECOVI-MS, PLANURB e FAPEC.
Prof. Ângelo Marcos Vieira de Arruda
Coordenador do Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS
8
PREFÁCIO
Em que pesem as divergências entre urbanistas do mundo todo, há uma quase

unanimidade na crítica à cidade dispersa. A bibliografia internacional sobre o assunto é
numerosa.
A extensão ampla e horizontal na ocupação do solo com baixa densidade, que
tem nos subúrbios americanos o principal exemplo, é ambientalmente e
economicamente insustentável. Por vários motivos o modelo de “cidade compacta”
tem sido largamente defendido:
1) A cidade dispersa é a causa de viagens diárias mais longas sustentadas,
principalmente, pelo veículo motorizado individual. O automóvel e o combustível
fóssil, como sabemos, é um dos maiores promotores do aquecimento global e de
doenças ocasionadas pela poluição do ar.
2) Na cidade dispersa as redes de infraestrutura – água, coleta de esgotos,
drenagem de águas pluviais, iluminação pública, pavimentação – também são mais
estendidas e, portanto, mais caras no custo per capita. Tanto sua construção ou
instalação, como sua manutenção, resultam menos econômicas. É preciso lembrar
também que os serviços resultam mais caros. É o caso da coleta e destinação do lixo,
serviços de educação e saúde, etc.
3) Na cidade dispersa, pelos motivos apontados, os moradores passam mais
tempo nos transportes, tempo que não é dedicado ao lazer, à família.
4) A cidade dispersa, baseada no transporte rodoviário, resulta em maior
superfície impermeabilizada impactando o meio ambiente. Grande parte do solo
urbano é destinado às ruas e aos estacionamentos.
Ao desenvolver considerações criticas à cidade “modernista”, monofuncional,
Jane Jacobsi, em seu notável livro Morte e vida das grandes cidades, lembra que é o
mix de uso das edificações que propicia uma cidade mais viva (e segura) durante o dia
ou durante a noite. Sem dúvida a cidade viva está relacionada à certa densidade e
também na diversidade de usos (moradia, serviços, comércio, lazer). Ela será
culturalmente e socialmente mais rica, ou mesmo mais justa e segura, se apresentar
diversidade de idades, de etnias e rendas. O gueto, formado apenas por ricos ou
9
pobres, ou por determinada característica social apresenta, frequentemente, o que
podemos chamar de patologias urbanas e sociais.
A proximidade de serviços e comercio próximos às residências possibilitam que
uma parte das viagens seja feita a pé ou utilizando bicicletas. Viagens motorizadas são
eliminadas ou encurtadas. O ambiente construído resulta mais amigável a idosos e
crianças.
Seguindo a utopia colocada por modelos como esse (por exemplo, as Smart
Growth) a cidade compacta se combina com arredores verdes, formado por agricultura
de alimentos perecíveis, e de preferência orgânicos, ou por áreas de matas voltadas
para o lazer ou preservação da água, fauna e flora.
Nada mais distante desse modelo aqui apresentado dessa forma simples e
esquemático do que as cidades brasileiras.
Bairros excessivamente verticalizados se combinam a periferias amplas e
dispersas. Nas periferias, bairros formados pela autoconstrução das casas, são
interrompidos por loteamentos fechados (uma ocorrência ilegal embora produzido
pelo mercado formal em todo Brasil) deixando pelo caminho muitos vazios
completamente ociosos. Essas propriedades que estão na “engorda” são infladas pela
renda imobiliária, gerada pelos investimentos públicos e privados em seus arredores.
Nas favelas das grandes metrópoles brasileiras a densidade (770 hab./ha) pode
ultrapassar a de bairros verticalizados mostrando que planos diretores e leis de
zoneamento aplicam-se apenas para uma parte da cidade: aquela controlada pelo
mercado e submetidas à detalhada legislação urbana e edilícia. Como lembra Pedro
Abramoii, essa cidade não é concentrada e nem difusa. Ela é “confusa”, ou seja,
apresenta a fusão de ambos os padrões.
Se nas metrópoles do centro-sul existe o fenômeno dos imóveis edificados
vazios e ociosos nas áreas centrais, nas capitais do centro-oeste e nas cidades de porte
médio em todo Brasil, é a ociosidade da terra que chama atenção. Evidentemente a
terra da qual se fala é a terra urbana, produzida ou servida de infraestrutura urbana.
Entre nós, nada mais difícil do que aplicar modelos que contrariem o
desperdício, a desigualdade, a insustentabilidade ambiental, social e econômica. A
terra é um nó na sociedade brasileira. Toda terra que tem valor de mercado é
10
reservada para a produção imobiliária privada. E esta não chega às camadas de baixa
renda.
As poucas moradias sociais produzidas por meio de políticas públicas se
localizam fora da cidade. Conjuntos habitacionais populares repetem a fórmula dos
guetos ou senzalas urbanas marcando forte separação em relação ao tecido urbano
consolidado existente. O Estado faz um precaríssimo controle do uso e da ocupação do
solo de modo que, a população pobre, que não tem acesso ao mercado imobiliário e
nem às políticas públicas encontra, nas ocupações ilegais, uma saída para resolver seu
problema de habitação. Esta é uma prática que caminha no sentido de preservar o
interesse de uma minoria de ricos proprietários. A cidade resulta cara e dispendiosa
sem falar no sacrífico a que são submetidos àqueles que moram longe da oferta de
emprego e serviços como hospitais e mercados.
Durante muitos anos, os movimentos sociais que reivindicavam habitação,
reunidos em torno da proposta de reforma urbana, lutaram e conquistaram um novo
arcabouço legal com a finalidade de assegurar o instrumento jurídico da função social
da propriedade. Ele está presente, assim como também a função social da cidade, na
Constituição federal de 1988 e no Estatuto da Cidade, Lei federal 10.257/2001.
A função social da propriedade deveria ser aplicada por meio do Plano Diretor
que definiria o conceito e os locais de sua aplicação. No entanto, embora mencionada
em praticamente todos os planos diretores, raríssimos são os casos de municípios que
aplicaram a lei.iii Mais raro ainda é seu reconhecimento pelo poder judiciário que
continua julgando como se a nova legislação não existisse.
A pesquisa “VAZIOS URBANOS EM CAMPO GRANDE”, realizada pelo
Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS, coordenada pelo arquiteto e
urbanista e professor Ângelo Marcos Vieira de Arruda, com a participação da arquiteta
e urbanista Poliana Padula e do arquiteto e urbanista da UFMS, Paulo Abreu, constitui
um esforço importante no sentido de evidenciar uma cidade que cresce de forma
excessivamente horizontal, dispersa, com as ocorrências de algumas torres
discrepantemente altas em localizações mais centraisiv.
11
A pesquisa buscou classificar e relacionar os vazios úteis (até 25% de edificação)
à lei do zoneamento (unidades parceladas e não parceladas), ao domínio público ou
privado, ao levantamento da macrodrenagem e à geotecnia municipal.
A manutenção de um significativo estoque de terras vazias cercadas de toda
infraestrutura constitui um desperdício social. No entanto, os benefícios da valorização
imobiliária, advindos dos investimentos públicos são apropriados privadamente.
Enquanto a terra permanece ociosa, a população de baixa renda acaba morando em
locais mais distantes e ermos em condições que não são exatamente urbanas, mas
também não são rurais. Como já foi lembrado, as viagens diárias se tornam mais
longas, aumentando o preço dos transportes e aumentando o sacrifício imposto por
essa forma de mobilidade.
Esse trabalho permite, portanto, estudar, planejar e corrigir desequilíbrios
existentes no processo de urbanização de Campo Grande, de forma a torná-la uma
cidade um pouco mais compacta (o que não significa necessariamente verticalizada),
mais econômica em seu funcionamento e manutenção e, portanto, mais justa.
Fica evidente aqui que, melhorar a mobilidade da população de mais baixa
renda, exige pensar o transporte coletivo ou os meios não motorizados de locomoção,
juntamente com o adequado (econômico, justo e sustentável) uso e ocupação do solo.
Isso significa ocupar os vazios urbanos antes de admitir o aumento da expansão
horizontal da cidade. Isso significa planejar e dirigir o crescimento da cidade.
Finalmente isso significa aplicar a função social da propriedade visando o adequado
futuro para Campo Grande.
Ermínia Maricato
15 de dezembro de 2015
i
Jacobs, Jane. Morte e Vida das Grandes Cidades, disponível em http://pt.slideshare.net/00107238/jacobs-jane-
morte-e-vida-das-grandes-cidades-14024953.
ii
Abramo, Pedro. A cidade COM-FUSA: a mão inoxidável do mercado e a produção da estrutura urbana nas grandes
metrópoles latino-americanas. In Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais. V. 9, n 2, 2007
iii
Denaldi, Rosana. “A efetividade dos instrumentos de Direito Urbanístico – Edificação compulsória, IPTU
progressivo e desapropriação por títulos da dívida pública" Pesquisa em andamento UFABC/IPEA 2015.
iv
A Pesquisa foi promovida pela Fundação Universidade Federal do Mato Grosso do Sul em parceria com da
FAPEC/MS, do Instituto Municipal de Planejamento Urbano e do SECOVI- MS e teve a participação de alunos
bolsistas Leon Matos, Júlia Andrade, Laura Cella, Milena Marcellani, Felype Chamorro, Regina Scatena e Anna
Zamai.
12
1. Sobre o Projeto de Extensão
Apresentação
O Projeto de Extensão “OS VAZIOS URBANOS NA CIDADE DE CAMPO GRANDE-

MS” surgiu da necessidade imperiosa de se estudar um dos maiores problemas
urbanísticos da capital de Mato Grosso do Sul - previsto como diretriz prioritária no
Plano Diretor, e um capítulo importante na discussão da política de desenvolvimento
urbano do município.
Com a criação do Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS em 2013,
espaço de projetos de pesquisa e de extensão de políticas públicas e com o interesse
declarado do Instituto de Planejamento Urbano de Campo Grande (PLANURB) em
promover estudos visando a revisão do Plano Diretor – de um lado – e do outro lado, o
mercado imobiliário, por meio do Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul
(SECOVI-MS), de conhecer a realidade do assunto, visando a discussão da cidade e de
seus temas de interesse, a UFMS, por meio da Faculdade de Engenharias, Arquitetura
e Urbanismo e Geografia (FAENG) e do Curso de Arquitetura e
Urbanismo/Observatório, celebrou Convênio de Cooperação envolvendo essas partes
e ainda com a participação da Fundação FAPEC/UFMS, visando estudar os vazios
urbanos da cidade de Campo Grande, um trabalho inédito e de grande importância
para todos.
A partir do Projeto de Extensão aprovado pela PREAE/UFMS e inscrito no
SIGProj n. 189470.793.203.25112014, envolvendo essas partes interessadas, o
trabalho foi iniciado em 01 de setembro de 2014 e encerrado em 30 de julho de 2016,
tendo a coordenação do Prof. Ângelo Marcos Vieira de Arruda – que também
coordena o Observatório de Arquitetura e Urbanismo–, a participação dos técnicos
arquitetos e urbanistas Paulo Abreu, Pricila Nakamura e Poliana Padula e dos bolsistas
acadêmicos do Curso de Arquitetura e Urbanismo da UFMS, Leon Matos, Felype
Chamorro, Julia Andrade, Regina Scatena, Anna Luiza Zamai, Milena Macellani e Laura
Cella.
13
Justificativa
O trabalho foi iniciado com a aprovação do Plano de Trabalho, treinamento de
toda a equipe e preparação de todo o conjunto de informações necessárias para o
desenvolvimento das tarefas.
O objetivo geral do projeto era mapear os vazios urbanos dentro do perímetro
urbano de Campo Grande a partir das informações disponíveis no banco de dados do
Instituto Municipal de Planejamento Urbano de Campo Grande - PLANURB, contidas
nas sete regiões urbanas, aí incluídos os parcelamentos de todos os bairros
cadastrados.
O Projeto objetivava ainda elaborar Mapas Urbanos com os vazios encontrados
em glebas e áreas livres; analisar os dados encontrados possibilitando nova leitura
sobre a cidade para investigações futuras; possibilitar uma revisão do Plano Diretor em
2016 com bases de dados mais consistentes permitindo encontrar novas políticas
setoriais; divulgar para os usuários - profissionais da arquitetura e engenharia,
profissionais do setor imobiliário e investidores em especial - dados mais confiáveis da
situação urbana de Campo Grande.
Metodologia
A metodologia adotada na execução do projeto consistiu na realização das
seguintes atividades:
a) Formação da equipe técnica da UFMS e dos parceiros;
b) Construção da equipe dos estagiários da UFMS e de outros locais fora da
UFMS, especialmente do SECOVI e PLANURB;
c) Elaboração do Plano de Trabalho;
d) Treinamento e capacitação da equipe de georreferenciamento, com auxílio
do Laboratório do Curso de Geografia;
e) Aproximação com o Banco de Dados e uso dos softwares;
f) Divisão das tarefas por equipes, para cada bairro, com organização e
sistematização de todas as informações;
g) Separação dos parcelamentos e das fontes de dados para utilização dos
softwares;
14
h) Preparação dos trabalhos com sistematização das informações a serem
colhidas, desenhadas e especificadas;
i) Levantamento de dados e mapeamento dos vazios e revisão de todos os
dados.
O trabalho utilizou-se do software livre Qgis, licenciado pela General Public License
(GNU) que opera em linguagem Linux, Unix, Mac OSX, Windows e Android e suporta
vários formatos vetoriais, raster, de banco de dados e do banco de dados da Prefeitura
Municipal de Campo Grande por meio de ortofotografias de dezembro de 2013 e de
plantas oficiais de quase todos os parcelamentos da cidade. Alguns parcelamentos não
possuem dados tão precisos como planta oficial, mas estes foram discutidos e
revisados juntamente com as partes envolvidas.
15
2. Os vazios urbanos em Campo Grande: território e
espacialidade na história da formação da cidade.
Os diversos estudos sobre a ocupação histórica e do território de Campo

Grande dizem que tudo começou no ano de 1872 quando o mineiro José Antônio Alves
Pereira, seus dois filhos- Joaquim e Antônio Luís e mais quatro agregados, chegaram
no dia 211 de junho e à margem esquerda do córrego Anhanduizinho ergueram um
pequeno rancho de palha.
As famílias que chegavam montaram ranchos desalinhados, nas redondezas da
atual Rua 26 de Agosto. O assentamento original da localidade ocorreu à margem dos
córregos Prosa e Segredo, local agradável para os novos moradores. E desse
assentamento surgia a vila de Campo Grande e a trajetória do planejamento urbano da
cidade.
Os primeiros edifícios começam a ser erguidos. Dois anos depois, em 1877, José
Antônio Pereira ergueu a primeira igreja do arraial, em esteio de aroeira e construção
de pau-a-pique. A partir de então, o povoado passou a ser conhecido como Santo
Antônio de Campo Grande da Vacaria. Em 1888, funda-se o primeiro cemitério, nos
cruzamentos das atuais Ruas 15 de Novembro e 13 de Maio, ao lado da Praça Ari
Coelho2.
Fig. 1 - Campo Grande no começo do século XX

Fonte: Acervo do Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS – Prof. Ângelo Arruda
1
A data de fundação de Campo Grande deveria ser 21 de junho de 1872 e não como é a de 26 de agosto de 1899.
2
Esta Praça, antes de sua atual denominação, era chamada de Praça Municipal ou Jardim Público e depois Praça da
Liberdade.
16
Em 1889, através da Lei estadual n º 729, de 23 de novembro, foi criado o
Distrito de Paz, pertencente ao município de Miranda. A região atraia contingentes
migrantes de vários lugares, especialmente aqueles com negócio de gado. Nessa
época, multiplicaram-se as fazendas nos arredores do distrito e a base da economia
local era a pecuária bovina, devido à grande quantidade de terras disponíveis.
Em 1889, 10 anos antes da emancipação política de Campo Grande, estima-se
que algo em torno de 180 pessoas residia aqui.
A economia do lugar crescia com os negócios de gado do Triângulo Mineiro e
de outras localidades. Os primeiros migrantes europeus começaram a chegar ao arraial
e as casas comerciais, escola, e outras necessidades humanas, foram implantadas.
Em 26 de agosto de 1899, ocorreu a emancipação política, através da
Resolução estadual nº 225 e nasceu o município de Campo Grande com um território
de 105.000 km², desmembrado de Nioaque, o sexto município do sul de Mato Grosso3
e o último a ser criado no século XIX.
Fig. 2 – As rotas pecuárias

3
– Havia ainda Corumbá (1850), Miranda (1871), Nioaque (1890), Coxim (1898) e Paranaíba (1857).
17
Esse assentamento surgiu de forma a ocupar as terras férteis da região e seus
moradores ora habitavam ranchos às margens dos dois córregos centrais ou estavam
sediados em pequenas fazendas nas proximidades da vila.
Fig. 3 - Campo Grande no começo do século XX

A origem rural e mineira do assentamento do território conduziu a ocupação

social e urbana. Hábitos e feitos nesse tempo eram todos vinculados à origem rural
mineira do fundador e dos primeiros moradores. Ranchos foram erguidos na área mais
urbana da vila, mas muitos mantinham suas terras rurais para a prática pecuária,
marca cultural da cidade e de seu urbanismo: grandes propriedades cultuadas de
família para família, extensões de terra de perder a vista.
2.1 O Plano de Alinhamento de Ruas e o Rossio.
A preocupação com o planejamento e o desenvolvimento de Campo Grande

esteve sempre presente em todos os documentos e planos existentes, desde sua
fundação e já em 1905 veio a aprovação da primeira lei municipal que faz referências a
temas da urbanização recente.
O Código de Posturas de Campo Grande daquele ano tratava, dentre outros
assuntos, de saneamento e de limpeza urbana, da localização das edificações e dos
tamanhos dos lotes. A preocupação sanitária era enorme, pois a cidade, com pouco
mais de 1.200 habitantes, segundo Themistocles Paes de Souza Brasil, em seu relatório
de 1906, de que fala Paulo Coelho Machado, em seu livro Rua Velha, devia seguir o
ritmo das outras capitais, principalmente Belo Horizonte, que acabava de ter um Plano
Urbanístico, elaborado no final do século XIX.
Outra medida urbanística veio com a aprovação da Resolução n 21, de 18 de
junho de 1909: ela aprova a primeira planta urbana da cidade, elaborada pelo
18
engenheiro agrônomo Nilo Javary Barém, com lotes numerados de 01 a 382, onde
traçava os primeiros passos para o ordenamento do crescimento urbano.
Fig. 4 - Planta do Plano de Alinhamento de Ruas de 1909

A regularidade da malha urbana, usando a trama ortogonal, com uma grande

avenida central, evidenciava a utilização de um traçado europeu das cidades do século
passado. Estas posições apareceram no urbanismo de Goiânia e de Belo Horizonte.
A planta da cidade continha um conjunto de quarteirões com lotes médios de
2.500 m2, com testada de 40,00 ou 50,00m, de traçado ortogonal, sendo a Avenida
Afonso Pena – originalmente Marechal Hermes -, a via mais larga, com 50,00m,
enquanto as demais vias tinham 20,00m de largura. Essa planta histórica tinha como
referências urbanísticas o traçado modernista e a sua implantação obedeceu à lógica
de instalação das pessoas na época, ou seja, utilizando os córregos Prosa, ao sul e o
Segredo, a oeste, como limites referenciais. A única rua povoada era a atual Rua 26 de
Agosto, denominada de Rua Velha.
A vila em formação se comunicava com as demais regiões do Estado de Mato
Grosso e do país através de estradas boiadeiras que penetravam o sítio original a partir
de várias entradas, sendo uma das mais usadas, a estrada para o Pantanal, a oeste. As
saídas boiadeiras eram os limites oficiais da Vila de Campo Grande e fortemente
utilizadas, por conta do intenso comércio de gado, nos meados do século XIX e depois
disso, com o fim da guerra do Paraguai, como caminho de passagem de pessoas e de
comunicação com São Paulo e Minas Gerais.
19
No ano de 1910, outro engenheiro, Themístocles Paes de Souza Brasil, capitão
do exército e perito em matemática e geometria, inicia a demarcação do Rossio de
Campo Grande, definindo-o em 6.504 hectares sendo 222 na área urbana, 1.314 para a
suburbana e 4968 para a zona rústica.
Fig. 5 - Planta do Rossio de Campo Grande de 1910

Ao entregar o trabalho, em 1910, Themistócles preparou um Relatório onde

analisa a vila em seus diversos aspectos e diz que havia 1.200 moradores na área
urbana de Campo Grande. Na prática, o rocio da época equivale ao termo hoje
conhecido como Perímetro Urbano de Campo Grande.
E aqui começa a história dos vazios urbanos de Campo Grande.
O que foi aprovado e demarcado no começo do século, 6.540 ha, é equivalente
a 20% do atual perímetro atual, e quando a cidade só tinha 1.500 habitantes.
O rossio de 1910, já era suficiente para abrigar a população de 650 mil
habitantes, e com um adensamento populacional excelente, em torno de 100 hab./ha.
Antes mesmo de encerrar a 1ª década do século XX, Campo Grande já possuía
os 03 instrumentos básicos para o seu desenvolvimento ordenado: um perímetro
urbano definido por lei (rossio), um traçado urbano da vila (plano de alinhamento de
20
ruas e praças) e um Código que determinava a forma de ocupação do solo e
construção de edifícios.
O plano de expansão urbana já tinha suas diretrizes básicas: ao norte áreas de
terra onde atualmente se localiza a UCDB e a Lagoa da Cruz (Mata do Segredo); a leste,
até o atual Parque dos Poderes (Desbarrancado); à oeste até o Bairro Amambay
(quartéis) e ao sul pouco após o Córrego Prosa.
Fig. 6 - Detalhe da Planta do Rossio de Campo Grande de 1910

2.2 A Estrada de ferro da NOB e o primeiro bairro, a Amambaí.
Com a criação do município de Três Lagoas em 1915, Campo Grande perdeu

45.000 km² de seu território e sua área municipal passou a ser de 60.000 km². Em 31
de julho de 1912 a Diretoria de Terras da Secretaria de Agricultura de Mato Grosso
aprovou a Planta do Rossio do Patrimônio de Campo Grande com 6.504 hectares de
acordo com o projeto de Themistócles Brasil. Em 20 de julho de 1910, Campo
Grande foi elevado à categoria de Comarca Especial e de acordo com o relatório de
Themistócles Brasil, “a vila apresentava o aspecto de pequeno povoado em formação.
Casas esparsas, deixando entre si grandes intervalos, semeiam o branco de suas
21
pinturas e o vermelho dos telhados no verde escuro da vegetação, dando o conjunto
uma aparência agradável.”.
O principal fator de desenvolvimento urbano e econômico de Campo Grande,
de todos os tempos, aconteceu nessa década: a ligação da cidade com São Paulo via
Bauru, através da estrada de ferro Noroeste do Brasil, inaugurada, oficialmente, dia 14
de outubro de 1914. A ligação ferroviária modificou as relações econômicas e culturais
de Campo Grande. A Rua 14 de julho, uma das muitas ruas projetadas por Nilo Javari
Barém em 1909, com seus 20 metros de largura, após a implantação da estação da
NOB, tornou-se a via mais importante da cidade, com seu comércio dos migrantes,
principalmente os árabes.
Esse surto de desenvolvimento econômico refletiu nas taxas de crescimento
populacional: de 1.200 habitantes em 1910 para 3.367, em 1920, com um crescimento
médio geométrico de 10,87% ao ano. Em 1919, segundo o Relatório de Humberto
Miranda , a cidade tinha 550 prédios cadastrados. Ao final do período, o traçado da
zona urbana da cidade cresceu para a direção norte, abrindo ruas até os limites da Av.
Mato Grosso.
Fig. 7 - Campo Grande no começo do século XX em planta

22
O sítio da vila continuava tendo como limites físicos os dois córregos – Prosa e
Segredo -, como barreiras a sua mancha urbana. Nos limites do Prosa, havia chácaras
que tinham formato típico de lote urbano, porém estreito e profundo.
Na década de 1920, Campo Grande foi incluído na lista das 15 cidades
brasileiras onde seriam construídos quartéis militares. O conjunto arquitetônico das
edificações militares foi rapidamente construído. Na mesma época, Camilo Boni,
engenheiro que trabalhava na Intendência Municipal na administração de Arlindo de
Andrade Gomes, projetou o traçado urbanístico do primeiro bairro de Campo Grande,
o Amambaí, de ruas sinuosas e largas, possibilitando, pela proximidade da área central,
a moradia dos operários que não retornaram para São Paulo após o término das obras
militares e de outros migrantes de menor renda. O centro se expandia para o oeste
agora.
Fig. 8 - Planta do bairro Amambaí

23
O bairro Amambaí foi projetado pela Seção de Engenharia da Intendência
Municipal, sob o comando do engenheiro italiano Camillo Boni 5 e com a participação
do assistente Giglioti, também italiano.
Boni foi um grande realizador e modernizou a administração local. Trabalhou
com arquitetura, urbanismo e engenharia, como poucos, no seu tempo.
Na administração pública, na área do urbanismo e paisagismo, realizou o Plano
de Melhoramentos das Ruas e Calçadas, com levantamento e perfil de cada uma das
vias urbanas; padronizou as calçadas e passeios; embelezou e arborizou a Av. Afonso
Pena com árvores vindas da chácara do Intendente Arlindo Gomes.
O projeto do bairro, que possuía uma área em torno de 65 hectares, dividia em
435 lotes e 35 quarteirões, sendo 12 deles localizados na parte norte e 22 na parte sul
do bairro.
Do total de lotes, 75% deles são de formato irregular, apresentando dimensões
variáveis de testada entre 12 e 30 metros, sendo que os lotes de formato regular
apresentam testada média de 20,00m e profundidade de 40,00m coincidindo com o
formato original de 1921. Podemos afirmar que os lotes regulares ainda guardam o seu
formato original do projeto de Camillo Boni.
A principal característica do parcelamento é a inexistência de quadras
totalmente regulares. Os polígonos variam em forma e a maioria deles apresentam
formatos triangulares, trapezoidais ou de paralelogramos. A matriz geradora do
traçado viário que acaba contribuindo com o formato dos quarteirões é a explicação
para o parcelamento desse bairro.
Do parcelamento original havia 28.889 m2 de áreas não parceladas – áreas
públicas destinadas a equipamentos comunitários e praças sendo, a maior delas, a
área 11, com 23.000m2, onde se localiza a Igreja do Perpétuo Socorro e a Escola dos
Padres Redentoristas. Essa área era originalmente inteira e foi subdividida em duas.
5
Camillo Boni (1889-1974), filho de Domenico e Rita Boni, nasceu em 21 de agosto, na cidade de Moderna, Itália e
em 1909 diplomou-se como perito em Agrimensura, Arquitetura e Engenharia no Reggio Instituto Técnico Jacoppo
Barozzi. No ano de 1934, obteve do CREA/SP a licença n. 1.665, para exercer a profissão de Arquiteto e de
Construtor, já que seu curso técnico de Modena não era superior pleno.
24
Outras áreas públicas existentes e que foram ocupadas eram as áreas 06 e 12 e
a ponta da 01, que foram ocupadas com o Mercado Antônio Valente, com a Escola
Manoel Barbosa e com a sede do SESI, respectivamente.
A área destinada ao arruamento do loteamento foi de 229.575,00 m2,
correspondendo a 32,7% da área total da gleba.
2.3 A cidade planejada com o plano do Escritório Saturnino de Brito
A cidade já abrigava , em 1930, 10.117 habitantes, crescendo 11,63 % ao ano na

década e triplicava a população em 10 anos.
O desenho da mancha urbana de Campo Grande em 1930/1940, com a
instalação dos quartéis e do Bairro Amambaí, Vila Orpheu Baís, Vila Carvalho e a Vila
Planalto, é bem diferente da década anterior, pois, as barreiras dos córregos tinha sido
transposta na direção oeste, sudoeste e noroeste.
Fig. 9 - Planta de Campo Grande de 1942 com desenhos

25
A ligação oeste se fazia através de pontilhão na Rua 26 de agosto e na Rua
Cândido Mariano, transpondo o córrego Segredo e essas duas ruas vão dar seguimento
ao desenvolvimento oeste. A saída para Rochedinho, atual Av. Tamandaré, tem seu
desenho configurado com o loteamento Vila Planalto. Ao sul, o traçado da Vila
Carvalho – que teria ligação com uma variante da Rua 26 de agosto sugere a
continuidade da Rua 14 de julho, fato que vai ocorrer anos após.
A Resolução n 43, de 27 de abril de 1921, promulgada por Arlindo de Andrade
Gomes, intendente municipal, estabeleceu o Código de Posturas do Município e em
seu artigo VI diz que o “o prolongamento das ruas e avenidas atuais só podem ser
feitos com autorização da Intendência - a Prefeitura da época-, obedecendo à planta
oficial”, ou seja, supomos haver, após a planta elaborada por Nilo Javary Barem, outra
com “diretrizes” para prolongamentos e ainda diz “obedecendo à mesma largura em
toda a zona municipal”- Art. VII parágrafo primeiro. O Prefeito Eduardo Olímpio
Machado, em 1938, contratou o escritório Saturnino de Brito, do Rio de Janeiro com a
tarefa de elaborar o Plano de Saneamento e Drenagem da cidade e o projeto do
sistema de abastecimento d’água da estação do córrego Lageado. Naquela ocasião, o
escritório elaborou a primeira Planta Urbana de Campo Grande com levantamento
topográfico e a localização cadastral dos imóveis existentes. Por fim, os estudos
culminaram com a promulgação do Decreto-lei nº 39, de 31 de janeiro de 1941, o
primeiro Plano Diretor da cidade, já com mais de 25 mil habitantes.
Fig. 10 - Desenho do Plano de 1938

26
A Planta de Campo Grande elaborada pelo escritório Saturnino de Brito em
1938 sinalizava a continuidade do traçado em direção norte, até os limites a Rua
Amazonas e a inclusão do traçado da Vila Bandeirantes e do Taveirópolis a sudoeste. A
Av. Contorno, atual Salgado Filho com Eduardo Elias Zahran, estava com seu desenho
definido a ser implantado futuramente.
Fig. 11 - Planta cadastral de Campo Grande de 1939

Outra região importante criada nessa época foi a Região da Vila Alba e
arredores que, pela localização próxima aos quartéis, era preferencial da população.
Em 1939 a população urbana estimada era de 23.054 habitantes e apresentava
um crescimento urbano na década de 8,58% ao ano.
27
A grande novidade do Decreto-Lei n. 39 era o zoneamento6 da cidade. Cinco
zonas de uso foram criadas e para cada uma delas, uma norma para as atividades,
empreendimentos e para a ocupação do solo (Fig. 8).
A Zona Central ou Comercial compreendia a parte mais histórica e central de
Campo Grande, constituída de um polígono com as ruas comerciais mais importantes,
como a Rua 14 de Julho e seus arredores. Nessa zona era admitida a testada dos lotes
de 10,00m (enquanto que no resto da cidade era de 12,00m) e profundidade de
30,00m. Era permitido construir até o limite de 60% do terreno e se houvesse, nos
fundos, atividades residenciais, o que era típico na época, o índice cresceria para 65%.
A construção deveria ser no alinhamento predial
A Zona Industrial era compreendida pelas ruas mais antigas da cidade, às
margens do Córrego Prosa, no caso a Rua 26 de Agosto, Barão de Melgaço e Joaquim
Murtinho, onde havia terrenos brejosos e de difícil construção naqueles tempos. Nessa
região havia ainda algumas pequenas olarias de tijolos e outras fábricas e era
permitido ocupar 70% do terreno, pois os lotes eram maiores, por conta da
profundidade das ruas até o córrego. A construção poderia ser no alinhamento predial.
A Zona Residencial era um quadrilátero formado pela Av. Mato Grosso, 25 de
Dezembro, Av. Afonso Pena e 13 de Maio, uma clara separação das demais zonas
comercial e industrial, apesar da proximidade destas. O recuo frontal exigido era de
4,00 m e o lateral de 1,50m e no mínimo seis cômodos, num claro sentido de que as
casas operárias de dois ou três cômodos ficaram para o bairro Amambaí e para a Zona
de 2ª Categoria. Após a promulgação da lei, as residências existentes nos fundos das
lojas comerciais existentes na Rua 14 de Julho começam a se transferir para as ruas
localizadas nessa zona residencial, com destaque para a Rua Antônio Maria Coelho,
Cândido Mariano, as preferidas da classe de maior renda.
A Zona Mista de 1ª Categoria compreendia diversas ruas da área central e
residencial, enquanto a de 2ª Categoria constituía todo o restante da cidade não
6
Desde 1905, a cidade já tinha normas urbanísticas expressas em Código de Posturas, mas nenhum deles tratava do
zoneamento da cidade. O zoneamento enquanto função surge nos anos 30, após a Carta de Atenas do CIAM de
1931.
28
delimitado pela lei municipal. Tinha um sentido de corredor, pois era possível ocupar
50% do solo na primeira e 33% na Segunda categoria.
Alguns itens da Lei tinham claro compromisso com a modernidade, como a
exigência de construção com, no mínimo, dois pavimentos na Rua 14 de Julho, entre a
General Mello e a Rua 7 de Setembro, na Rua Dom Aquino e Barão do Rio Branco e
Avenida Afonso Pena entre a Calógeras e a 13 de Maio; as vilas, só poderiam ser
construídas nas Zonas Mistas de 1ª e 2ª Categoria, e afastadas uma da outra, no
mínimo, 200 metros, numa tentativa de retirá-las da área mais central e até não
permitindo na zona residencial, evidenciando o uso uni residencial; nos loteamentos
novos já se exigia um percentual de 20% da área total da gleba para o arruamento e
outros 20% reservados para as áreas de praças e jardins, percentuais bem maiores que
os determinados pela Lei federal 6.766/79 em vigor até recentemente para todo o
país; os profissionais encarregados pelas obras, engenheiros ou arquitetos, eram
obrigados a informar o nome do eletricista e do encanador encarregado e o mesmo
deveria também estar cadastrado na municipalidade.
Outro ponto muito importante do Plano do Escritório Saturnino de Brito,
ocorreu com o Ato 16, de 27 de março de 1939, quando o Prefeito Eduardo Machado
resolveu, a seu pedido, criar a Comissão Municipal de Saneamento, para analisar e
encaminhar para aprovação junto ao Departamento de Saúde do Conselho de
Administração Municipal do Estado de Mato Grosso, a proposta de adução das águas
do Córrego Desbarrancado, localizado na parte leste da cidade, naqueles anos
distantes uns 4.000m da área urbanizada da Av. Afonso Pena, o Obelisco. A área
adquirida pela municipalidade nos anos 40, por orientação do Plano, foi utilizada
parcialmente para adução e hoje abriga a nascente do Córrego Prosa, com águas do
Desbarrancado e Córrego Português e é a sede o Parque dos Poderes, local onde estão
instalados os prédios da administração estadual e uma reserva ecológica de cerrado
das maiores entre as cidades brasileiras, além de captar e fornecer água para diversos
bairros. Ainda hoje, uma pequena barragem construída nos anos 44, lá se encontra,
formando um pequeno lago, e um espaço construído para o turismo ecológico.
29
Fig. 12 - Mapa do perímetro urbano de Campo Grande com bairros
Fonte: Perfil Sócio Econômico de Campo Grande 2015
2.4 A verticalização vem com o modernismo na arquitetura
Um novo panorama econômico surgiu nos anos 40, com as imposições

comerciais provocadas pela Segunda Guerra Mundial (1936-1945), com graves
consequências para a construção civil em função da dependência brasileira na
importação de materiais básicos como o ferro e o cimento. Somente no final da
década, é que começaram a serem construídos alguns edifícios de importância para a
arquitetura local. Inicia-se a verticalização da cidade com a construção de prédios de
mais de três pavimentos, principalmente na Rua 14 de Julho e arredores.
30
Em 1959, na administração do Prefeito Wilson Martins, pela Lei n 663, de 30
de dezembro, que estabelece uma nova estrutura administrativa de Campo Grande, é
criada uma estrutura colegiada muito parecida com o atual CMDU- Conselho Municipal
de Desenvolvimento e Urbanização: o Conselho de Planejamento e Urbanismo (CPU),
como órgão autônomo de aconselhamento do governo para questões de
planejamento e do Plano Diretor.
Em 1965, através da Lei Legislativa n 26, de 31 de maio de 1965, a cidade
passou a ter um novo Código de Obras, que tratava de zoneamento, uso do solo,
loteamento e posturas municipais. Em 468 artigos, delimitou zonas, definiram termos
técnicos, núcleos industriais, zonas agrícolas, deram normas para construção de todos
os tipos e no artigo 423 em diante, tratava de loteamentos - definindo que todos os
projetos, antes de aprovados ficariam sujeitos a diretrizes da municipalidade; o lote da
área central baixou para 8,00 metros a testada e os demais para 10,00 metros; a área
mínima continuava em 300,00 m2; as ruas mínimas com 9,00 metros de largura e leito
carroçável de 6,00 metros; definiu que as áreas de recreação obedeceriam ao índice de
16 m2 de área verde por habitante do futuro loteamento; definiu a quadra máxima de
300,00 m. de comprimento.
Os anos 1960 marcaram a trajetória da verticalização da cidade. Com 63 mil
habitantes , segundo o IBGE , Campo Grande já possuíam mais habitantes que Cuiabá,
a capital do Estado de Mato Grosso, e a sua arrecadação tributária era quase duas
vezes maior.
Esse crescimento populacional e econômico definiu as perspectivas da
construção civil na cidade. Novos programas e necessidades sociais usam de tecnologia
construtiva e normas urbanísticas mais rígidas não davam mais espaço para o trabalho
dos construtores práticos dos anos 1920 e 1930.
31
Fig. 13 - Mapa do perímetro urbano de Campo Grande de 1960
2.5 Os Planos da Hidroservice e de Jaime Lerner: década de 1970
Na década de 1970, o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado de Campo

Grande - PDDI, elaborado pela empresa Hidroservice Engenharia traçou as linhas do
futuro planejamento urbano.
No final da década de 60, impulsionado pelo planejamento do governo militar
central, o município de Campo Grande contrata seu primeiro Plano Diretor, elaborado
pela empresa Hidroservice Consultoria. Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado-
PDDI, este era o nome técnico adotado na época.
O PDDI traçou um extenso diagnóstico da cidade, em todas as áreas da
administração. Deu diretrizes para várias obras, que foram realizadas ao longo dos
anos, como por exemplo, a Via Norte Sul, margeando o Córrego Segredo e
Anhaduizinho; o minianel rodoviário; localizava a central de abastecimento d’água da
32
cidade, a atual Guariroba; propunha uma reserva onde atualmente se localiza o Parque
dos Poderes-Parque do Leste, criava o Núcleo Industrial, dentre outras obras.
Fig. 14 - Vista aérea de Campo Grande dos anos 1950

Do ponto de vista da política urbana, o PDDI, apesar de ser um plano bastante

formal e de ter sido elaborado sem a participação popular, pode ser considerado
progressista, pois propunha uma lei de uso do solo urbano, baseada nos princípios da
normatização por zonas de uso; uma nova legislação de parcelamento do solo urbano
que passou a exigir infraestrutura básica nos empreendimentos de loteamento, etc.
O arquiteto paranaense Jaime Lerner, que como Prefeito da cidade de Curitiba
e ex-diretor do IPPUC-Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba tinha
levado a cabo naquela cidade propostas urbanas que a grande imprensa divulgou
como exitosas veio a Campo Grande, em 1977, a convite do Prefeito da época,
engenheiro Marcelo Miranda Soares, e elaborou um Plano de Diretrizes de
Estruturação Urbana de Campo Grande que contemplava a prioridade no uso do solo
combinado com um sistema viário e de transporte urbano através de corredores, que
resultou na Lei nº 1.747 de 29 de maio de 1978.
Lerner elaborou uma proposta com a participação de alguns arquitetos locais
que à época trabalhavam no setor público, mas o município não possuía, ainda, um
33
órgão de planejamento urbano que pudesse acompanhar e monitorar a execução das
propostas, o que acarretou modificações setoriais na supracitada lei, todas com a
finalidade de alterar o zoneamento, considerado rígido e implantado através de obras
públicas. O Plano de Estrutura Urbana de Lerner perdurou por mais de 10 anos,
concorrendo para modificar a paisagem da cidade, principalmente na verticalização
dos edifícios, na criação de um calçadão na área central e nas modificações na malha
viária de transporte coletivo. O perímetro urbano se alonga e passa dos 30 mil
hectares; a cidade está cheia de vazios urbanos.
Fig. 15 - Campo Grande em planta nos anos 1970

Em 1977, Mato Grosso foi dividido por lei complementar federal e criado o
Estado de Mato Grosso do Sul, em outubro daquele ano. A instalação da nova Unidade
Federada deu-se em janeiro de 1979.
34
2.6 A instalação de Campo Grande: novo impulso ao desenvolvimento urbano
No início dos anos 80, um fato importante do ponto de vista do ensino, foi a
criação do Curso de Arquitetura e Urbanismo no Centro de Ensino Superior “Prof.
Plínio Mendes dos Santos” - CESUP, permitindo a formação dos arquitetos locais. Com
a primeira turma formada, a produção da cidade passou também pelos arquitetos
formados no Estado.
A cidade, como capital do novo Estado, desenvolveu-se numa enorme
velocidade. Com taxa média geométrica de crescimento de 8 % ao ano, a população
dobrou, mais uma vez, de uma década para a outra atingindo mais de 250 mil
habitantes, e apresentando fluxo migratório interno e externo intenso, aumentando a
pressão no setor habitacional e nos serviços públicos. Novas empresas de construção
civil se instalaram. A nova legislação urbanística e de edificações então em vigor
limitou, entre outras coisas, o gabarito dos edifícios em 12 pavimentos.
35
A partir da instalação do Parque dos Poderes, no início da década, a Avenida
Afonso Pena, principal eixo viário urbano, rompeu seus limites com a Rua Ceará e foi
então prolongada até o Parque, criando uma nova opção de acesso viário para o
Centro Administrativo do Estado, favorecendo uma expansão do território para fins de
construção e criando um mercado novo para o setor imobiliário local, nos setores
residenciais e comerciais.
O surto de crescimento e de desenvolvimento urbano favoreceu a explosão do
mercado da construção civil em Campo Grande. O crescimento desordenado
provocado pelas demandas socioeconômicas trouxe vários problemas decorrentes da
expansão do perímetro urbano e a criação de conjuntos habitacionais da Companhia
de Habitação Popular - COHAB, construídos em espaços distantes do centro de
emprego, tais como os conjuntos José Abrão, Moreninha I, II e III e Estrela do Sul. No
início da década de 80, em três ou quatro anos, o Estado construiu mais de 25 mil
unidades habitacionais na cidade, fruto da política federal de financiamentos, criando
enormes dificuldades urbanas provenientes da localização periférica desses
assentamentos.
A administração pública passou a necessitar, crescentemente, de um órgão de
planejamento urbano para planejar e controlar o desenvolvimento urbano, incluindo o
setor imobiliário, o qual exigia a expansão das áreas de negócios, especificamente a
criação de novas áreas urbanas onde fosse permitido empreender novas atividades
imobiliárias, principalmente a habitação vertical.
Em 1987, a Prefeitura criou a Unidade de Planejamento Urbano de Campo
Grande - PLANURB e o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano - CMDU,
órgãos que passaram a elaborar novas normas e discutir as propostas urbanísticas.
Em 1988, com quase 500 mil habitantes, a Câmara Municipal aprovou a nova
estrutura urbanística de Campo Grande: a Lei municipal 2.567/1988, uma lei complexa,
com mais de 50 artigos e 11 anexos, que tratava de todas as questões urbanísticas e
ambientais - uso e parcelamento do solo urbano, perímetro urbano, áreas de fundo de
vale, zoneamento, etc. Um novo zoneamento para a cidade foi desenhado, baseado
em experiências de outras cidades brasileiras.
36
Ao mesmo tempo, áreas destinadas à verticalização são expandidas, atingindo
quase todo o território compreendido dentro do minianel rodoviário (polígono
compreendido pelas Ruas Ceará, Eduardo Elias Zahran, Salgado Filho, Tamandaré e
Mascarenhas de Moraes), além de outras regiões mais periféricas. A lei criou, ainda,
mecanismos de defesa ambiental e de conforto urbano, aumentando os afastamentos
laterais entre os edifícios, criando regras para estacionamentos, etc.
A Carta Geotécnica começava a ser elaborada e a Área non aedificandi às
margens dos córregos aumenta para 50,00 metros; em alguns lugares da cidade, já era
tarde; as favelas ocupavam as margens dos córregos e foi criada a Reserva do Parque
dos Poderes, a maior área urbana de cerrados do oeste.
2.7 O planejamento urbano na virada do século XX
Na década de 1990 há uma diminuição das taxas de crescimento econômico e

populacional de Campo Grande, agora em torno de 2% ao ano. O setor público
principalmente o estadual e municipal, grandes empreendedores da arquitetura e do
urbanismo campo-grandense, passaram a adotar uma política de desenvolver
arquitetura dos parques, praças, jardins e avenidas e alguns projetos arquitetônicos
isolados. Quanto aos parques e praças cabe destacar os seguintes:
a) Parque das Nações Indígenas, localizado entre as Avenidas Mato Grosso e
Afonso Pena, com mais de 119 hectares de área dentro do perímetro urbano; b)
Parque Ayrton Sena, com área de 33 hectares, localizado no Bairro Aero Rancho, zona
sul da cidade; c) Parque Florestal Antônio Albuquerque, mais conhecido como Horto
Florestal de Campo Grande, obra de recuperação do espaço urbano onde José Antônio
Pereira, em 1875, construiu seu rancho ao chegar a terras de Campo Grande; d)
reorganização do espaço de lazer Belmar Fidalgo na área central, e da Praça Ari; e)
melhorias no desenho paisagístico e na reformulação do programa das praças dos
bairros Itanhangá Park, José Abrão, Miguel, da Prefeitura da Capital.
Quanto ao planejamento urbano ressalta-se a elaboração e aprovação do Plano
Diretor de Campo Grande, em 1995, que introduz novos conceitos: cria as regiões
37
urbanas com base nas bacias hidrográficas da cidade e os planos locais de cada região
e institui figuras peculiares de urbanização.
O Plano Diretor de 1995 tinha começado a ser debatido em 1987 e depois em
1989 ele foi elaborado pelo PLANURB. Apreciado pelo CMDU e enviado para a Câmara
Municipal, esse projeto de lei de 1990 da gestão Lúdio Martins Coelho, foi retirado
pelo Prefeito Juvêncio César da Fonseca em seu segundo mandato e recomeçado a
discussão via PLANURB.
2.8 O Plano Diretor de 1995
Em outubro de 1993, o PLANURB lançou o Seminário A CIDADE COMO UM

JOGO DEMOCRÁTICO e organizava as bases da discussão do seu Plano Diretor, com
cinco vetores: a horizontalidade, os vazios, as diferenças entre lugares, as distâncias e
as desigualdades.
Fig. 17 – Capa do Plano Diretor de 1995

Fonte: Publicação PLANURB-PMCG
38
O diagnóstico da cidade naqueles anos era que a cidade já crescia a taxas
menores que as das décadas anteriores (algo em torno de 5% ao ano) com o seguinte
quadro:
a) A cidade era horizontal e isso implicava em densidades muito baixas em
toda a cidade com um alto custo de manutenção dos serviços públicos:
b) A cidade era vazia, pois o território de 1993 de 33.404 hectares tinha 43%
sem ocupação e assim os vazios urbanos afloravam problemas;
c) A cidade era diferente, pois o potencial construtivo não se aplicava
uniformemente distribuído;
d) A cidade era distante com um grau de espalhamento urbano alto e com isso
custos de deslocamento excessivos e
e) A cidade era desigual com irregularidades de urbanização e de oferta de
infraestrutura urbana e serviços.
Mais de dois anos depois, em novembro de 1995, o Plano foi aprovado pela
Câmara Municipal e em seus 21 artigos, reformula-se o Sistema Municipal de
Planejamento, com a criação dos Conselhos Regionais, os Planos Locais e figuras
urbanísticas novas como a Outorga Onerosa, Urbanização Negociada e Consorciada.
O plano serviu ainda para alimentar as discussões ambientais, de transporte e
de habitação social em Campo Grande, pois, considerou essas três áreas como as
prioritárias no desenvolvimento urbano. E assim nasceu a discussão da Agenda 21 e do
Estatuto da Cidade: desenvolvimento sustentável; plano de gestão ambiental;
conservação de recursos naturais; ética ecológica; proteção dos recursos naturais;
meio antrópico; ambiente natural; cenários ambientais; ecologia urbana; fontes
renováveis; biomassa; licenciamento ambiental; EIA (Estudo de Impacto Ambiental),
RIMA (Relatório de Impacto Ambiental).
Essa era a nova linguagem que todos estavam tendo que apreender para
exercer suas profissões. Campo Grande completava, em 1999, 100 anos de sua
emancipação política. Com uma população urbana de 618 mil habitantes e um órgão
de planejamento urbano em pleno funcionamento, o quadro urbano já era modificado
com ações e projetos desenvolvidos pela comunidade local.
39
2.9 O planejamento urbano em tempos recentes.
O inicio da discussão sobre revisão do Plano Diretor de Campo Grande de 1995

se deu com a 2º Conferência das Cidades, em julho de 2005. Em seguida aconteceram
oficinas de trabalho para que a equipe técnica desenvolvesse parâmetros para as
futuras discussões, a respeito do Plano, com comunidade local.
Para a mobilização da comunidade foi instituído o Programa Comunidade Viva,
em maio de 2005 e como primeira manifestação do programa aconteceu o 1º Ciclo de
Conferências Locais em junho de 2006, onde foram feitas nove reuniões sendo sete
das regiões urbanas e nos dois distritos. Dando continuidade no programa aconteceu,
com a mesma intenção, sobre a participação da comunidade na revisão do Plano, o 2º
Ciclo de Conferências Locais em julho de 2006, com os mesmos procedimentos da
anterior. Em seu âmbito maior e agora já com as necessidades da comunidade e o
mínimo entendimento da mesma sobre o Plano, aconteceram três Reuniões Públicas
40
em março e abril de 2006, duas nos distritos e uma na região do centro. Para
completar o ciclo ouve três Audiências Públicas em agosto de 2006 seguindo o mesmo
procedimento das Reuniões Públicas.
A equipe técnica apresentou inicialmente 12 temas:

1) O papel do município na região de desenvolvimento regional
2) Desenvolvimento econômico municipal
(3) Interface zona rural e urbana
(4) Tendências da expansão urbana
(5) Instrumentos urbanísticos
(6) Política habitacional
(7) Regularização fundiária
(8) Função social da propriedade urbana
(9) Patrimônio cultural municipal
10) Gestão democrática e controle social
11) Transporte, transito e mobilidade.
12) Saneamento ambiental e recursos hídricos
O projeto de Lei foi finalizado e enviado para Câmara Municipal apenas uma
vez, e não houve nenhum tipo de objeto que causou polêmica e assim fora de primeira
aprovado. Um relatório técnico foi produzido pelo relator, Vereador Jorge Martins,
mas a Comissão Legislativa não apreciou e o PL foi aprovado sem nenhuma emenda
parlamentar com o número de Lei Complementar n. 94, de 6 de outubro de 2006.
2.10 Uma pequena conclusão
A partir da década de 1940, a população urbana de Campo Grande passou a

dobrar de tamanho a cada 10 anos, como vimos. Em 1950 eram 31.708 habitantes; em
1960, dobrou para 64.934; em 1970 passa para 131.110 habitantes; em 1980, já havia
283.653 habitantes em Campo Grande.
41
Em 1991 o Censo Demográfico do IBGE acusou 526 mil pessoas, um
crescimento menor que nas últimas cinco décadas. Em 2000 o Censo acusou 663 mil
habitantes e o crescimento médio geométrico anual que era de mais 8% nas décadas
de 70/80, passa para 6% de 80/90 e agora para pouco mais de 2%. Em 2010 foram
contados 786 mil pessoas.
Esta velocidade de crescimento urbano e de urbanização acelerada ocorridas
nas décadas passadas em Campo Grande, não correspondia com a base econômica do
Estado, ainda centrada na agropecuária e mais recentemente na agroindústria.
A cidade de Campo Grande assistiu, durante mais de 50 anos, a elaboração de
leis e normas urbanísticas, especialmente de uso, ocupação e parcelamento do solo
sem que houvesse, nem a participação da comunidade técnica, empresarial, política ou
popular.
O processo de planejamento ocorrido foi puramente tecnocrático: contratava-
se uma empresa para elaborar planos para a cidade crescer e se desenvolver calcada
nos ideais obreiros da época: planos havia para dar sustentação às obras que seriam
executadas com dinheiro público, a fundo perdido.
Nesta lógica, não havia necessidade de que a cidade tivesse órgão de
planejamento urbano para pensar e repensar a cidade; não haveria a necessidade de
construir um corpo técnico voltado para a formação em planejamento público. Se não
havia planejamento urbano municipal, não havia diretrizes para loteamento, grandes
edificações, projetos, etc.
A cidade foi crescendo e sem acompanhamento ou monitoramento para
corrigir as distorções geradas pelas normas urbanísticas, mudanças foram feitas na
legislação, atendendo a interesses já citados. Ao mesmo tempo, já na década de 1980,
os índices de crescimento demográfico batiam nas nuvens (8,02% a.a.); a migração se
intensificara com a nova situação de capital de Mato Grosso do Sul; novo governo
estadual se instala na cidade, aumentando a procura por imóveis e áreas.
Com este quadro, era possível prever o que aconteceu na década de 1980:
favelas surgiam da noite para o dia, em várias partes da cidade; não havia transporte
coletivo para todos, muito menos energia e água potável; a rede de educação e de
saúde não estava preparada para atender esta demanda.
42
Toda esta situação exigia, do setor público e da iniciativa privada, muita ação.
Ao contrário, começou o caos urbano. O Governo do Estado, através da COHAB-
Companhia de Habitação Popular-, desrespeitando qualquer norma urbanística
municipal determinou a construção de gigantescos conjuntos habitacionais, localizados
na mais distante periferia e um deles, as Moreninhas, fora do perímetro urbano. O
Instituto de Previdência de MS-PREVISUL e o Instituto de Orientação às Cooperativas -
INOCOOP-, também deixaram suas marcas no sítio urbano.
Somente entre 1980 e 1985, o setor público estadual, construiu mais de 15.000
habitações populares, ou seja, 25% do total de habitações existentes em 1985.
Eram os anos do milagre da construção civil de Mato Grosso do Sul e do país,
onde o Banco Nacional da Habitação financiou milhares de habitação pelo país afora.
Aqui em Campo Grande, segundo as estatísticas, nunca se construiu tanto em período
tão curto.
O caos urbano citado deveu-se, de um lado à localização dos conjuntos
habitacionais distantes do centro urbano e do outro a inexistência de infraestrutura
básica e de equipamentos sociais, tais como escola, posto de saúde, posto policial, etc.
contribuindo para, ao invés de resolver o problema habitacional criar mais problemas
para a administração municipal, aumentando investimentos em transporte urbano,
pavimentação, etc. e jogando a população para locais distantes do centro de emprego.
Ora, se a cidade já tinha um perímetro de 28.500 ha. suficiente para abrigar
mais de quatro milhões de pessoas e na década de 1980 só tinha 300 mil, porque
alterar o perímetro para implantar o maior conjunto habitacional do Estado- as
Moreninhas, com quatro mil casas? A Câmara Municipal aprovou a mudança. Esse foi
um episódio de um tempo sem discussão no planejamento.
Nesse sentido, as raízes dos vazios urbanos no planejamento urbano de Campo
Grande estão presentes na história e na sua trajetória de desenvolvimento, apontados
aqui nesse capítulo. As nossas heranças culturais e urbanísticas são intensas e muito
presentes em todos os momentos da cidade.
43
Fig. 19 - Mapa do perímetro urbano de Campo Grande atual com superposição de 1909
Elaboração: Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS – Prof. Ângelo Arruda

44
3. Quem é Campo Grande?
3.1. Uma apresentação
De acordo com as projeções estatísticas, Campo Grande deve ter um milhão de

habitantes em 2027. No entanto, a capital de Mato Grosso do Sul, fundada em 1872 e
emancipada em 1899, segundo o IBGE, tem hoje pouco menos de 900 mil habitantes e
um pouco mais de 35 mil hectares de perímetro urbano. O crescimento médio anual
gira em torno de 1,72% e a quantidade de pessoas por domicílio é 3,12, ou seja, a
família média campo-grandense, atualmente é de um casal e menos de dois filhos. No
ano de 2015 o município tinha uma população estimada em 853.622 habitantes,
segundo o IBGE.
Campo Grande é um município urbano. Quase 99% de sua população (776.242
habitantes em 2010) residem na cidade enquanto pouco mais de 10 mil pessoas
residem na área rural e nos distritos de Anhandui e Rochedinho. A área do município é
equivalente ao tamanho de alguns países como Porto Rico, Cabo Verde, Brunei,
Luxemburgo e um pouco maior que o Líbano e Jamaica.
Figura 21 - Mapa do município de Campo Grande

45
Já a área urbana é imensa. Tem capacidade para abrigar quatro milhões de
habitantes. A área urbanizada (170km²) é menos da metade do imenso perímetro
urbano (359km²). Maior que Porto Alegre (160km²); Salvador (159km²) ou Recife
(121km²).
Figura 22 - Mapa da cidade de Campo Grande e suas bacias hidrográficas e córregos

A população economicamente ativa da cidade é de 70,73% e a taxa de

alfabetização de 95,78%. Quanto ao Índice de Desenvolvimento Humano Municipal
(IDHM), Campo Grande vem evoluindo a cada década; era de 0,563 em 1991 passou
para 0,673 em 2000 e atingiu 0,784 em 2010, índice considerado alto pelo PNUD/Atlas
de Desenvolvimento Humano no Brasil, ficando em 12º lugar entre as 27 capitais
brasileiras.
Do ponto de vista econômico, o município tem 78,61% dos estabelecimentos
nas atividades comerciais e de serviços. Apesar dos esforços governamentais, as
46
atividades industriais contribuem com 6,24%. Pouco mais de 20 mil estabelecimentos
econômicos estavam registrados em 2013. Entretanto, a arrecadação de impostos, o
setor comércio e serviços amplia o percentual para 85,7% do total.
Na questão da renda familiar, Campo Grande tinha outro perfil em 2010,
segundo o IBGE. Do total dos 249 mil domicílios da cidade (218 mil casas, 18 mil
apartamentos e 12 mil casas em vila e outros 700 cortiços), 21,70% das famílias tinha
renda mensal per capita de até um salário-mínimo; 23,00% tinham renda de 1 a 2
salários-mínimos; 14,5% de 2 a 5 salários-mínimos; 5,5% tinham renda de 5 a 10
salários-mínimos e uns 2,57% tem rendimentos acima de 10 salários-mínimos mensais.
Ou seja, 59,2% das famílias tem renda de 0 a 5 salários-mínimos mensais. Já os sem
rendimentos, são expressivos em Campo Grande: 32,3% da população.
Em termos de rendimentos por bairro, o PLANURB disponibiliza as estatísticas,
que estão expressas nesse mapa: quanto mais central, a renda é maior; quanto mais
periférica a moradia, a renda cai.
Figura 23 - Mapa do rendimento mediano das pessoas por bairro - 2010

47
Quanto aos serviços de infraestrutura urbana, as redes de abastecimento de
água e de energia elétrica atendem a 99,7% da cidade; já a de esgoto, cresceu muito
nos últimos anos, e já atende a 79,64% da população, com 1.781 km de rede. A
pavimentação asfáltica atende a 67,82% das vias urbanas com 2.765km de vias
pavimentadas na cidade. Mais de 98% da população é atendida pela coleta domiciliar
de lixo.
Figura 24 - Mapa da cobertura de rede de água e esgoto de Campo Grande - 2014

3.2. Sistema viário
A mobilidade urbana em mais de 4.100 km de ruas e avenidas que compõem o

sistema viário da cidade, se expressa por meio de uma frota de 498.409 veículos,
cadastrados em 2014 sendo 258.592 automóveis, 14.129 caminhões, 58.700
caminhonetes e 114.079 motocicletas e um sistema integrado de transporte coletivo
com uma frota de 583 veículos e uma média de 218 mil passageiros transportados por
48
dia que operam 180 linhas de ônibus. A cidade ainda tem uma frota autorizada de
moto táxis com 491 veículos em 70 pontos e 80 km de ciclovias e ciclo faixas.
Figura 25 - Mapa da rede de pavimentação asfáltica de Campo Grande 2014

3.3. Infraestrutura Social

A rede de atendimento social dispõe de 101 Centros de Educação Infantil, 165
unidades educacionais, sendo dois federais, 88 escolas estaduais e 185 municipais com
aproximadamente 160 alunos matriculados. Na área da saúde, entre 2005 e 2015, o
número de atendimentos médico-hospitalares dobrou, atingindo três milhões de
atendimentos utilizando uma rede hospitalar com 1.674 leitos disponíveis e 108
unidades de saúde de todos os tipos. Por fim a rede de assistência social dispõe de 37
estabelecimentos composto pelos CRAS, UNIDAS, CCI, CCPA e CREAS.
Figura 26 - Mapa das redes de educação e centros de educação infantil de Campo Grande 2014
49
Figura 27 - Mapa da rede de saúde de Campo Grande 2014
3.4. Limites territoriais
De acordo com o Instituto de Planejamento Urbano de Campo Grande

(PLANURB), a cidade possuía em 2015, um perímetro urbano com área total de
35.903,52 hectares abrigando uma população estimada 2015 de 853.622 habitantes, o
que dá uma densidade de 23,77 hab./ha, muito pouco expressiva para uma capital. Ou
seja, os dados sobre a cidade apontam um perímetro urbano pouco denso e por
consequência, com possibilidades de muitas áreas ainda não urbanizadas ou
desocupadas.
50
Figura 28 - Porcentagem de taxa de urbanização
Fonte: Os Vazios Urbanos na Cidade de Campo Grande
O Plano Diretor de Campo Grande, aprovado pela Lei complementar n. 94/2006

que sofreu inúmeras alterações nesses últimos anos especialmente em 2011, instituiu
a política de desenvolvimento de Campo Grande e a Lei complementar n. 74/2005 e
suas alterações, dividiu a cidade em 07(sete) regiões urbanas e cada região está
dividida em bairros, para fins de planejamento da cidade. A cidade possui hoje 74
bairros e 793 parcelamentos que formam o poliedro de Campo Grande.
51
Figura 29 - Divisões Territoriais Urbanas
3.5. Densidade Urbana e Demografia
Com relação à densidade por cada uma das regiões e bairros da cidade, Campo
Grande, segundo dados do PLANURB, tem variação de 0,65 hab./ha até 63,68hab/ha,
ou seja, bairros como Caiobá, Los Angeles, Mata do Segredo ou Maria Aparecida
Pedrossian, com densidades muito baixas – menores que 10,00hab/ha, até os mais
densos como Guanandy, Taquarussu ou Estrela Dalva, mas com taxas nunca maiores
que 100,00hab/ha.
Por outro lado, a evolução demográfica verificada nas últimas décadas aponta
para uma taxa decrescente desde os anos 1980, apresentando uma média de 1,72% ao
ano nos últimos cinco anos, conforme se verifica abaixo.
52
Figura 30 - Densidade demográfica Bruta por Bairro – IBGE 2010
Figura 31 - Evolução Populacional 1970 - 2014

53
3.6. Instrumentos Legais - A Cidade e as Leis
3.6.1. Plano Diretor
Em Campo Grande o Plano Diretor, Lei Complementar n. 94 de 06 de outubro

de 2006, dividiu a área urbana da cidade em Macrozonas e Zonas Especiais de
Interesse.
Figura 32– Lei Complementar n. 186/2011

FONTE: Plano Diretor de Campo Grande
As Macrozonas estão divididas em três tipos, sendo elas: a) Macrozona de

Adensamento Prioritário - MZ1; b) Macrozona de Adensamento Secundário – MZ2 e c)
Macrozona de Adensamento Restrito – MZ3.
A MZ1 é a área destinada à intensificação do uso e ocupação do solo,
principalmente quanto à ocupação dos vazios urbanos - lotes e glebas não utilizadas
ou subutilizadas, de forma a otimizar a infraestrutura e os serviços públicos existentes.
A MZ2 – é área destinada ao uso e ocupação gradual, acompanhando a expansão da
54
infraestrutura e serviços públicos à medidas que sejam disponibilizados, face às
condições estabelecidas na Legislação Municipal específica. Por fim a MZ3 – é
constituída por áreas reservadas para o futuro adensamento estimulando-se os usos
de lazer, recreação e cultura, habitacional unir residencial, hortifruticultura, bem como
parcelamento com lotes de no mínimo 5.000m².
A Lei Complementar n° 186, também criou as Zonas Especiais de Interesse
Social, a Zona Especial de Interesse Ambiental – ZEIA, a Zona Especial de Interesse
Cultural – ZEIC e a Zona Especial de Interesse Urbanístico ZEIU, identificadas no mapa
da Fig. 12. Cada uma destas zonas possui peculiaridades descritas na citada lei.
3.6.2. Lei de uso e ocupação do solo

A Lei Complementar n.211 de dezembro de 2012, que altera dispositivos da lei
Figura 33 – Zoneamento de Campo Grande-MS

Fonte: Lei Complementar n.211/2012, adaptado por Poliana Esquina Padula.
55
n. 74 de 6 de setembro de 2005 e suas modificações até 2012, trata do uso de
ocupação do solo, e assim divide a cidade em áreas com diretrizes específicas para o
uso e a ocupação do solo, em zonas e corredores viários.
A Lei Complementar n. 74 de 6 de setembro de 2005, no inciso LXXVI do Art. 3,
define que Zonas de ocupação do solo são porções em que se divide a área urbana do
território municipal estabelecidas por lei para as quais são atribuídos diferentes
critérios e restrições de ocupação do solo visando ao seu ordenamento geral,
enquanto Corredores viários são vias criadas para aperfeiçoar o desempenho do
sistema de transporte urbano, cujos lotes lindeiros se caracterizam por oferecer um
maior grau de permissividade dos índices urbanísticos e categorias de usos em relação
às zonas a que pertencem.
A característica do zoneamento de Campo Grande constante da Fig.13 é a de
um atributo específico para as zonas localizadas na região urbana do Centro, que
possuem coeficiente de aproveitamento alto – o maior é seis -, cercadas de zonas de
uso Z7 que tem a capacidade de promover uma urbanização secundária, no médio
prazo, sendo essa a maior zona de uso da cidade.
A Lei de Uso e Ocupação do Solo, muito utilizada no dia a dia da cidade, para
aprovar empreendimentos privados e públicos, possui diversos anexos com inúmeras
instruções para a sua correta utilização e pode ser baixada pela internet no sítio
www.capital.ms.gov.br/planurb.
3.6.3. Carta De Drenagem
A carta de Drenagem tem objetivo principal de subsidiar o Poder Púbico e

Privado nas ações planejadas através de critérios e recomendações de uso e Ocupação
do Solo, sustentada pelas peculiaridades dos terrenos de cada bacia hidrográfica.
Compreende um mapa síntese colorido representando as bacias hidrográficas e
dos diversos graus de criticidade hierarquizados, obtidos a partir do cruzamento das
informações.
56
Figura 34- Carta de Drenagem
FONTE: PLANURB
3.6.4. Carta Geotécnica
O objetivo principal da carta geotécnica é o de subsidiar o Poder Público e
privado nas ações planejadas através de critérios e recomendações de Uso e Ocupação
do Solo, em função das características peculiares dos terrenos em cada unidade
homogênea. A Carta Geotécnica de Campo Grande foi elaborada em 1991 pela
Prefeitura Municipal de Campo Grande, por meio do Instituto Municipal de
57
Planejamento Urbano (PLANURB) com apoio técnico do Instituto de Pesquisas
Tecnológicas do Estado de São Paulo (IPT). Divide o território urbano em cinco
unidades homogêneas, sintetizando suas características de solos e rochas. Desta
forma, possibilita a tomada de decisões e a adoção de diretrizes distintas para cada
unidade, visando prevenir possíveis problemas com o uso e a ocupação criteriosa do
solo.
Figura 35- Carta Geotécnica

FONTE: PLANURB
58
4. Vazios Urbanos em Campo Grande
4.1. Introdução
A discussão dos vazios urbanos em Campo Grande não é recente. O Plano
Diretor da cidade de 1968, elaborado pela empresa Hidroservice Engenharia, já
mapeava os locais de uma cidade com menos de 250 mil habitantes na época e
apontava a necessidade de planejar o solo para a sua ocupação futura.
Anos depois, em 1977, o arquiteto e urbanista Jaime Lerner, ao estudar a
cidade e o seu modelo de ocupação, indicava que os fundos de vale, áreas vazias
deixadas às margens dos diversos córregos da cidade, devessem ter um controle de
uso para atividades de recreação e lazer e com isso, preservar para o futuro.
Em 1987 quando o PLANURB elaborou a revisão da Lei de Ordenamento de Uso
e de Ocupação do Solo urbano de Campo Grande, procedeu a levantamento inédito de
uso do solo e percebeu os vazios existentes no interior do perímetro urbano e, ao
calcular a população para o ano 2000, indicava que nem todos os vazios deveriam ser
ocupados, visto a necessidade de reservar áreas estratégicas para a cidade no futuro.
A questão da ocupação socialmente responsável dos vazios urbanos entrou
fortemente na agenda política da administração das cidades brasileiras com a
Constituição de 1988 e, mais importante, com o Estatuto da Cidade, em 2001. No
entanto, muita coisa mudou nas cidades brasileiras entre as primeiras propostas, na
década de 1970, e as possibilidades concretas de intervenção que se desenham hoje.
Figura 36 - Mapa das densidades urbanas por bairro em Campo Grande 1985
Fonte: EBNER (2001)
59
Nesse sentido, cabem algumas reflexões, mais como propostas para uma
agenda de estudos e de pesquisa que possam orientar os atores sociais nas suas ações.
Em primeiro lugar, em muitas cidades já não parece ser realidade a ideia, vigente nos
anos 1970, de vastas extensões de terra infraestruturada e desocupada à espera da
valorização. Nossas cidades são hoje mais densas e compactas do que eram nos anos
1970, com a redução do ritmo da expansão periférica e com o aproveitamento de
oportunidades de valorização que abertas pelo deslocamento das fronteiras da
atuação do capital imobiliário em relação aos mercados de comércio, serviços e
residências de média e alta renda.
Neste segmento, é hoje mais importante do que nunca que se qualifiquem os
terrenos vazios em Campo Grande, em função da sua situação real de disponibilidade
jurídica e de possibilidades físicas para ocupação.
Uma boa parte destes vazios, por exemplo, pode ser formadas por lotes de
pequenas dimensões, de pequenos proprietários (de renda baixa ou média baixa) que,
além de serem pouco adequados para pensarmos uma ampliação efetiva da oferta de
moradias, não se constituem exatamente como imóveis para especulação, mas como
patrimônio de camadas populares ou de camadas médias empobrecidas, de defesa do
capital contra a inflação. Existem ainda muitas áreas com problemas de titularidade
jurídicos ou submetidos a regimes institucionais específicos e, portanto, inadequadas
para ocupação.
Há que se considerar ainda, nas propostas de ocupação de vazios, que muitos
bairros não estão com níveis altos de densidade, o que dá aos vazios existentes um
papel importante na manutenção da qualidade de vida local.
O trabalho em tela se fundamentou em EBNER (1999); Estatuto da Cidade
(2001) e MARICATO (2011) como fontes expressivas e indicadoras de caminhos a
serem perseguidos no mapeamento indicado para este trabalho.
4.2. Conceituação
A expressão “vazio urbano” começou a figurar como um elemento instigante

no contexto da vida urbana a partir de meados do século XIX, como consequência pós-
60
industrial, quando as cidades atingem dimensões metropolitanas em razão do
crescimento tanto físico quanto populacional, decorrente do êxodo rural (BORDE
2006).
Partindo da questão etimológica, vazio vem do latim vacivus, palavra que
significa desocupado, vago, desprovido, sem nada (CUNHA, 2010). Para Nuno Portas
(2000), vazio urbano é uma expressão ambígua, “até porque a terra pode não estar
literalmente vazia, mas encontrar-se simplesmente desvalorizada com potencialidade
de reutilização para outros destinos, mais ou menos cheios”. Segundo Magalhães
(2005), o conceito de vazio urbano é bastante amplo, envolvendo termos como
terrenos vagos, terras especulativas, terras devolutas, terrenos subaproveitados,
relacionando-se com a propriedade urbana, regular ou irregular, ao tamanho e à
localização.
Villaça (1983) utilizou a definição de vazio urbano como uma grande extensão
de área urbana equipada ou semi-equipada, com quantidade significativa de glebas ou
lotes vagos. Atualmente esse conceito se expandiu, pois surgiram diversas tipologias
de vazios urbanos em estudos variados.
Vazio urbano para fins deste trabalho é qualquer área privada, desocupada ou
subocupada (ocupação menor que 25% de sua área), localizada no interior do
perímetro urbano, independente de possuir, ou não, infraestrutura e serviços públicos.
As demais áreas vazias públicas foram classificadas como espaços livres ou áreas de
domínio público, conforme gráfico da Fig. 17.
Figura 37 - Definição de Vazios Urbanos para a pesquisa em esquema de definição

61
4.3. Tipologias Utilizadas
Para categorizar as diversas tipologias dos vazios urbanos foram utilizados

arquivos disponíveis e atualizados pelo PLANURB, sendo que as imagens aéreas são
datadas de dezembro de 2013, resultando em uma base de dados relativa a ocupação
do solo neste período. A estrutura ficou tipificada como descrita abaixo:
4.3.1. Área Mínima das propriedades

Foram considerados alguns critérios, dentre eles, uma área mínima, variável de
acordo com a zona de uso onde a propriedade encontrava-se, de acordo com o
disposto na Lei Complementar nº 211/2012 – ZONEAMENTO. ANEXO II -, da seguinte
forma:
a. Região Urbana do Centro: todas as propriedades privadas e públicas
desocupadas ou com ocupação de até 25% (dadas as exceções aplicáveis);
b. Z8, Z9, Z10 = qualquer espaço desocupado ou com ocupação de até 25% (dadas
as exceções aplicáveis);
c. Z7: Área mínima = 1000 m² (equiv. a quatro Lotes mínimos de 250 m²);
d. Z2, Z3, Z4 e Z5: área mínima de 1.440,00 m² (equivalente a quatro Lotes
mínimos de 360,00 m²);
e. Z6: Área mínima = 2.000,00 m² (equivalentes a quatro Lotes mínimos de 500
m²);
f. Z1: Área mínima igual ao lote mínimo da zona que é de 5.000,00 m².
4.3.2. Critérios para classificação

Os critérios utilizados na pesquisa variaram de acordo com os parcelamentos
existentes e o Mapa de Zoneamento atualizado (Lei de Uso e Ocupação do Solo). Assim
os vazios podem ser considerados Vazios de Parcelamentos ou Vazios de Unidades Não
Parceladas (UNP).
Dentro destas subdivisões é necessário entender a situação do vazio urbano,
separando em: a) Unidade não parcelada não ocupada (UNP_N); b) U Unidade não
parcelada subocupada (UNP_SUB); c) Lote Comum (L); d) Lote Especial não ocupado
62
(LE_N) e e) Lote Especial subocupado (LE_SUB). Por fim seu domínio [Público ou
Particular (inclui as classificações “entidades” e “religioso”)].
Cada unidade é identificada através da tabela, sua situação atual diante da
legislação urbanística desta cidade conforme a seguir:
Figura 38 – Critérios para classificação das áreas

LEGENDA DA TABELA
PARCELAMEN = Nome do parcelamento, que pode ser um desdobro, desmembramento ou loteamento
urbanístico.
ESP_LIVRES = Relação de espaços livres, conforme o disposto neste trabalho, que são geralmente bens
públicos e não sujeitos à classificação de vazio urbano.
ADP = Área de Domínio Público, unidade territorial urbana que já foi denominada ELUP (Espaço Livre de
Uso Público) e Área Verde, no passado.
ZONEAMENTO = Zonas correspondentes às categorias da Lei Mun. Complementar nº 74 de 2005, que
dispõe sobre o ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo de Campo Grande, variando de Z1 a Z13.
MACROZONA = Classificação da Lei Mun. Complementar nº 94 de 2006, que institui a Política de
Desenvolvimento e o Plano Diretor de Campo Grande, cujas variações são: MZ1, MZ2 e MZ3.
ZONA_ESPEC = Zonas Especiais descritas no Plano Diretor, a saber: de Interesse Ambiental (ZEIA),
Cultural (ZEIC) ou Urbanístico (ZEIU), com a caracterização da sigla específica de cada polígono (A01,
C05, etc.).
UNID_GEO = Unidades homogêneas especificadas pela Carta Geotécnica de Campo Grande, a saber: I, II,
IIIa, IIIb, IV e V.
GRAU_DREN = Graus de criticidade definidos na Carta de Drenagem de Campo Grande, que variam de I
a VI.
4.4. Atributos
Considerações e critérios para seleção dos vazios urbanos e preenchimento dos
atributos SIG, neste trabalho:
63
4.4.1. Seleção de vazios urbanos em lotes comuns
Cria-se uma feição SIG* de vazio urbano para o conjunto de lotes, caso seja
atingida a área mínima definidora de vazio urbano para a zona (um lote só deve ser
considerado integrante de um conjunto vazio caso tenha ao menos a extensão inteira
do seu menor lado ligada a outro lote do conjunto).
4.4.2. Seleção de vazios urbanos em lotes especiais
Cria-se uma feição SIG de vazio urbano para cada unidade imobiliária,
respeitando que a área edificada (desenho dos limites das coberturas/ volumetria
coberta) seja menor que 25% do total da unidade, sem considerar áreas descobertas
impermeáveis, passeios, estacionamentos e qualquer outro tipo de área que, embora
demonstre uso, não esteja contemplada na definição de área edificada.
4.4.3. Seleção de vazios em unidades não parceladas (UNP)
Cria-se uma feição SIG de vazio para cada unidade imobiliária,
independentemente de suas dimensões em área, respeitando que a área edificada
(desenho dos limites de coberturas/ volumetria coberta) seja menor que 25% do total
da unidade, com o mesmo raciocínio usado para os lotes especiais.
4.4.4. Seleção onde houver lotes comuns junto a especiais ou UNP
Quando houver um vazio contínuo através dos diferentes tipos de unidades
particulares, é necessário considerar todo o conjunto na aferição de área mínima
caracterizadora de vazio urbano para a Zona, mas criar feições separadas para os lotes
comuns e para os especiais ou UNP – apenas um para o bloco de lotes comuns e um
para cada lote especial e UNP presente – mesmo que cada polígono de vazio
isoladamente não atinja a área mínima necessária, descrevendo-os normalmente nos
atributos. Caso o lote especial ou UNP se posicione entre os comuns, unir os polígonos
destas porções isoladas de lotes comuns de forma que resultem em só uma feição SIG.
4.4.5. Seleção de espaços livres
Adotar o mesmo raciocínio utilizado para os vazios em lotes especiais e UNP,
demarcando uma feição SIG para cada unidade imobiliária e denominando-a no
atributo ESP_LIVRES.
64
4.4.6. Ausência de dados comprobatórios de domínio público
O domínio que não for claramente dito público devido à ausência de
informação – atributo PATRIMONIO na camada Imovel_2014 ou planta do
parcelamento – deve ser considerado particular.
4.4.7. Quando o domínio é público na planta e particular no QGIS
Caso uma unidade conste na planta de parcelamento como de domínio público
(área verde, ELUP, ADP, propriedade da PMCG), mas venha descrita na camada
Imovel_2014 como particular (ou entidades ou religioso), selecione a feição em
questão nesta última camada para que fique em destaque, acione a camada
Logradouros para que apareçam os nomes das vias e use a função de registrar uma
imagem da tela, salvando esta vista como Região – bairro – parcelamento.png, a qual
será enviada ao Planurb para resolução. Enquanto isso, consideraremos que este tipo
de caso caracteriza vazios de domínio particular, sendo registrado em DUVIDA o texto:
DOMÍNIO PÚBLICO NO PROJETO ORIGINAL.
4.4.8. Ausência de dados de parcelamento
Caracteriza uma UNP. Deixar o atributo PARCELAMEN vazio (NULL).
4.4.9. Presença de dados de parcelamento, sem projeto
Caso haja o parcelamento definido na camada Loteamentos e com feições das
unidades determinadas na camada Imovel_2014, além de seu nome em ambas, porém
sem projeto urbanístico disponível (documentos.pdf da Prefeitura), considerar a
existência do parcelamento e adotar como lote-padrão o lote mínimo da Zona atuante.
4.4.10. Presença de dados de parcelamento, mas sem denominação
Caso haja o parcelamento definido na camada Loteamentos e com feições das
unidades determinadas na camada Imovel_2014, porém sem o atributo de nome do
parcelamento, nem denominação no SISGRAN e nenhuma outra fonte para tanto,
preencher o atributo PARCELAMEN com o texto: INDEFINIDO.
4.4.11. Campo esportivo, horta e similares sem cobertura
Trata-se de vazio urbano se não houver uma área coberta caracterizando
edificação.
65
4.4.12. Unidades geoespaciais diferentes em uma unidade imobiliária
No caso de haver mais de uma unidade geoespacial (correspondente a zonas,
geotecnia, etc.) presente no imóvel, registrar apenas o valor de atributo que ocupar
maior área; as zonas especiais e macrozonas devem ser registradas simultaneamente
quando uma unidade imobiliária tem uma parte de ambas.
4.4.13. Unidades geoespaciais diferentes de um conjunto de vazio de lotes
Dividir a feição do bloco dos lotes comuns em quantas partes fossem
necessárias de maneira a posicionar cada porção de lotes na unidade geoespacial
correspondente.
4.4.14. Estacionamentos
Não devem ser considerados no cômputo de área ocupada se não houver
cobertura, mesmo que aparentemente ligados a um edifício qualquer. Avaliar apenas o
edifício que estiver no mesmo lote.
4.4.15. Unidade homogênea V da Carta Geotécnica
Descrever a combinação da mesma com o tipo subjacente, uma vez que a
unidade V delimita somente as áreas de cabeceiras de drenagem sem as definições de
tipo de solo. Exemplo: V_II
4.4.16. Lote-padrão de grandes dimensões (acima de 5000 m²)
Dada sua condição de elemento ordinário dentro do parcelamento, portanto
definindo um lote do tipo comum, sua ocupação total deve ser avaliada conforme esta
situação, ou seja, havendo alguma edificação torna-se completamente ocupado.
4.4.17. Canteiros de vias, áreas residuais sem definição de unidade imobiliária
Caso sejam espaços com largura maior que um mero passeio público (em torno
de 2,50 m), mesmo que não marcados como praça ou parque, então apresentam
potencial interesse de uso público ou importância na paisagem; marcar como
CANTEIRO em ESP_LIVRES.
4.4.18. Área de ferrovia (RFFSA) não edificada
Registrar como FERROVIA em ESP_LIVRES.
NOTA 1 Também deve ser marcado o vazio de lotes comuns mesmo quando houver um lote especial ou uma unidade não
parcelada entre eles compondo uma mancha contínua vazia.
NOTA 2: Nos casos em que houve dúvida visual em relação à existência de ocupação, a informação de uso TERRITORIAL fornecida
na camada de geodados da Prefeitura foi adotada como fator confirmatório.
66
4.5. Vazios Urbanos em Campo Grande: Dados Gerais
Analisando os 793 parcelamentos dos 74 bairros das sete regiões urbanas de

Campo Grande, o trabalho identificou um expressivo número de áreas privadas com
nenhuma ocupação, ou seja, um quarto de todo o perímetro urbano da cidade, algo
em torno de 25,74 % que correspondem a 9.241,61 hectares que, somados aos mais
de 4,246 hectares que tinham ocupação de até 25%, totalizam 13.488,46 hectares, ou
seja, 37,57% do perímetro urbano são de áreas privadas consideradas vazios urbanos.
Já as áreas de domínio público somam 1.701,08 hectares (4,74%) e outros
2.785,36 hectares (7,76%) de espaços livres que totalizam 12,50% ou 4.486,44
hectares. Se totalizarmos as áreas privadas com ocupação de até 25% com as áreas de
domínio público e os espaços livres tem algo em torno de mais de 50% do perímetro
envolvido com uma pequena ocupação territorial, conforme a Tabela 1.
TABELA 1 - VAZIOS URBANOS EM CAMPO GRANDE

TOTAL DA CIDADE
VAZIOS
VAZIOS
URBANOS
URBANOS VAZIOS
CIDADE DE PRIVADOS ÁREAS DE
PERÍMETRO PRIVADOS URBANOS ESPAÇOS
CAMPO Taxa de DOMÍNIO
URBANO Taxa de PRIVADOS LIVRES
GRANDE Ocupação PÚBLICO
Ocupação de TOTAL
menor ou
0%
igual a 25%
ÁREAS (ha) 35.903,77 9.241,61 4.246,84 13.488,46 2.785,36 1.701,08

Em % 100,00% 25,74% 11,83% 37,57% 7,76% 4,74%
Fonte: Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS
O que é mais significativo nessa Tabela 1 são as áreas privadas com taxa de
ocupação de 0%. Esses 9.241,61 hectares, conforme Fig. 39 estão localizados em sua
maioria expressiva, nas bordas do perímetro urbano, e constitui uma área maior do
que todas as sete regiões urbanas: mais de quatro vezes o tamanho da região do
Centro e mais de duas vezes a dimensão da região do Segredo.
Essas áreas privadas vazias, sem uso, constituem enorme estoque de terra
urbana disponível para a urbanização futura, seja de novos parcelamentos,
condomínios, ou até de novos empreendimentos habitacionais ou ainda áreas
67
destinadas a parques, praças, urbanizações integradas ou serem necessárias para a
drenagem urbana futura. De qualquer forma, esse estoque precisa ser mais estudado
com o fim de identificar suas condições econômicas e urbanísticas. Grande parte
dessas glebas e áreas está nas Zonas Z1, Z2 e Z6, com baixos coeficientes de
aproveitamento.
Figura 39 - Porcentagem de áreas sem edificação – Taxa de Ocupação 0% (25,74%)

Como podemos observar nos mapas das Fig. 39 a 41, os vazios urbanos estão
muito localizados nas bordas do perímetro urbano, em lotes, áreas e glebas muito
68
distantes da urbanização e dos centros de emprego e, do ponto de vista do
zoneamento em vigor, as suas localizações, em sua maioria, vincula-se às zonas de uso
Z1, Z2, Z5 e Z6, especialmente. Essas são zonas de uso com baixo poder de ocupação e
restrições de usos diversos e pouco atraentes nos coeficientes urbanísticos e indicam
um estoque de áreas para o futuro da urbanização da cidade, muito embora com
enorme pressão da própria urbanização em curso na cidade. Essas zonas
correspondem às antigas Zonas de Transição (ZT) da Lei municipal n. 2.567/1988, que
foram criadas como áreas de estoque da urbanização futura. Distantes da urbanização
e desprovidas de infraestrutura, essas áreas assistiram, nos últimos 30 anos, a
urbanização chegar bem próxima delas e com isso, há uma enorme capacidade de uso
das mesmas em curto espaço de tempo e que dependem da capacidade de
investimento do mercado imobiliário e das normas dos planos da cidade para elas.
Figura 40 - Porcentagem de áreas sem edificação – Taxa de Ocupação 0% (25,74%)

69
Figura 41 - Porcentagem de Vazios Urbanos (37,57%)
70
TIPOLOGIA DE LOTES CAMPO GRANDE TOTAL E REGIÃO URBANA
LOTES LOTES
LOTES UNID. NÃO UNID. NÃO
COMUNS ESPECIAIS
TIPOLOGIA DE ESPECIAIS PARCELADAS PARCELADAS
(NÃO NÃO
VAZIOS URBANOS SUB-OCUP. NÃO OCUP. SUB-OCUP.
OCUPADOS) OCUPADOS
(ha) (ha) (ha)
(ha) (ha)
(TAXA DE (0 < T.O. ≤ (0 < T.O. ≤
(T.O. = 0) (T.O. = 0) (T.O. = 0)
OCUPAÇÃO) 25%) 25%)
PERÍMETRO 2.453,22 881,67 726,57 5.906,72 3.520,28
URBANO 6,83% 2,46% 2,02% 16,45% 9,80%
A Tabela 2 nos mostra outra radiografia dos vazios urbanos, agora por meio da
tipologia dos lotes e das unidades não parceladas (glebas). O estoque de lotes não
ocupados –sejam eles comuns ou especiais - soma-se mais de 3.334 hectares e
correspondem a mais de 9,2% do perímetro da cidade. Se considerarmos o lote médio
com 360,00 m2 de área (essa é a dimensão do lote de Campo Grande que mais foi
produzido nos últimos 70 anos), teremos mais de 92 mil lotes vagos na cidade.
Já as unidades não parceladas totalizam 5.906,72 hectares ou 16,45% do
perímetro urbano e, quando colocadas no processo de urbanização pela tipologia
parcelamento de gleba, são suficientes para produzir mais de 200 mil lotes.
O total de lotes e unidades não parceladas existentes em Campo Grande é de
13.488,56 hectares, que correspondem a 37,57% do total do perímetro urbano. Esse
estoque de propriedades privadas, existentes na cidade, é importante indicador de
elaboração de diversos projetos e ações públicas, que podem contemplar o
planejamento urbano.
Fundamentais para o desenvolvimento urbano futuro, essas áreas – lotes e
glebas -, sinalizam e evidenciam a necessidade de cuidados e acompanhamento de sua
urbanização. Por um lado pela quantidade: mais de 1/3 do perímetro de Campo
Grande com nenhum ou pouco uso, para qualquer finalidade. Por outro lado, os custos
da urbanização social podem ser minimizados com algumas definições estratégicas de
ocupação, sejam com equipamentos sociais ou de lazer ou ainda de infraestrutura.
Essas áreas interessam ser estudadas com a finalidade de proteção e
desenvolvimento, olhando para o futuro de Campo Grande e sua evolução.
71
Figura 42 – Áreas pouco ocupadas
72
TIPOLOGIA DOS ESPAÇOS LIVRES TOTAL
TERMINAIS
ÁREAS
TIPOLOGIA PRAÇAS PARQUES CANTEIROS E LEITOS OUTROS
MILITARES
ESPAÇOS LIVRES (ha) (ha) (ha) FERROV. (ha)
(ha)
(ha)
(TAXA DE (0 ≤ T.O. ≤ (0 ≤ T.O. ≤ (0 ≤ T.O. ≤ (0 ≤ T.O. ≤ (0 ≤ T.O. ≤ (0 ≤ T.O. ≤
OCUPAÇÃO) 25%) 25%) 25%) 25%) 25%) 25%)
PERÍMETRO 150,46 793,87 265,05 599,68 845,62 130,67
URBANO 0,42% 2,21% 0,74% 1,67% 2,36% 0,36%
Já a Tabela 3 nos apresenta outros dados sobre o detalhamento do uso dos

espaços livres, conforme metodologia do trabalho. Ao todo, como vimos, a cidade tem
2.785,33 hectares e, de acordo com a tabela supra, estão divididos assim: 150,46
hectares de praças que correspondem a 0,42% do total da cidade e 5,38% do total dos
espaços livres; 793,87 hectares de parques, ou seja, 2,21% do total da cidade e 28,47%
do total dos espaços livres; 265,05 hectares de canteiros de avenidas que
correspondem a 0,74% de todo o perímetro e 9,51 % do total dos espaços livres;
599,68 hectares de áreas de terminais e leitos ferroviários, ou seja, 1,67% do total e
outros 845,62 hectares de áreas militares que somam 2,36% do total das áreas da
cidade, em suma.
Se somarmos as três primeiras categorias, teremos um olhar sobre o estoque

de áreas públicas destinadas ao lazer ativo e passivo. Elas não são o total desse campo
de discussão, mas nos remete a uma forma de ver os dados. Elas somam 1.208
hectares que, divididos pela população da cidade em 2014 (época dos dados da
pesquisa), nos dava 14,32m2 de área verde organizada por habitante quando a ONU
indica 15,00 m2 de áreas verdes por habitante.
Já as áreas militares, fazem parte da história e da cultura da cidade e estão

presentes no território urbano desde o começo do século XX e são e foram
importantes para o desenvolvimento de Campo Grande e sozinhas, somam mais de
845 hectares, utilizadas pelas forças militares do Exército, da Aeronáutica e das policias
civil, militar e federal.
73
TIPOLOGIA DAS ÁREAS DE DOMÍNIO PÚBLICO TOTAL
TIPOLOGIA ÁREAS DE DOMÍNIO

ADP NÃO OCUPADAS (ha) ADP SUBOCUPADAS (ha)
PÚBLICO
(TAXA DE OCUPAÇÃO) (T.O. = 0) (0 < T.O. ≤ 25%)
PERÍMETRO DA ÁREA (ha) 868,92 832,16

Percentual 2,42% 2,32%
Por fim a Tabela 4, que nos demonstra o total e o estoque de áreas de domínio
público municipal. Sem nenhuma ocupação (0%), eram 868,92 hectares ou 2,42% do
total das áreas da cidade e ainda havia outros 832,16 hectares com uma subocupação
de menos de 25% da área, que somam 2,32% do perímetro.
Essas são áreas públicas de enorme interesse para o futuro da urbanização e
que devem ser preservadas e quando utilizadas que sejam para benefício coletivo, da
comunidade, com obras de equipamentos sociais e comunitários e equipamentos de
lazer e recreação ativos e passivos.
Já as áreas de domínio público com alguma ocupação de 0 a 25%, são
consideradas pelo trabalho como subocupadas, constituem uma categoria de áreas
que, embora tenham algum uso, possuem espaço físico seja para ampliar as atividades
existentes, ou seja, para incorporar outras atividades sociais no mesmo terreno.
De qualquer forma, elas somam 1.701,08 hectares somadas, constituindo
4,74% de todo o perímetro urbano, disponíveis no estoque da municipalidade para
construção de equipamentos sociais e comunitários, obras de infraestrutura e de
recreação e lazer, voltados para a cidade do futuro. Essas áreas de domínio público
existentes no levantamento deveriam receber do Poder Público, atenção especial, no
que tange a desafetações, doações para o setor público estadual e federal ou mesmo
para a realização de parcerias. Elas são estratégicas para o desenvolvimento urbano.
74
Figura 43 - Áreas de Domínio Público e Espaços Livres (12,50%)
75
4.5. Vazios Urbanos em Campo Grande: Dados das Regiões Urbanas
Apresentamos agora, as Tabelas de 5 a 8, com os mesmos dados apresentados
para a cidade só que, dessa vez, para as regiões urbanas de Campo Grande. Das sete
regiões urbanas, a mais vazia de todas, levando em conta o critério de taxa de
ocupação de até 25%, é a região urbana do Bandeira com 47,71% do total e mais de
3.105 hectares, conforme demonstra a Tabela 5. Ao passo que, a região mais vazia do
ponto de vista urbano, só que com áreas sem nenhuma ocupação, é a região urbana
do Imbirussu, com 38,74 % e mais de 2.224 hectares livres para novos
empreendimentos, sejam públicos ou privados. Já a região com menor percentual de
vazios total é o Centro, com 10,36% mas ainda restam 129 hectares sem nenhuma
ocupação, na região com a melhor qualidade da infraestrutura disponível.
TABELA 5 - VAZIOS URBANOS EM CAMPO GRANDE POR REGIÃO URBANA
VAZIOS
VAZIOS
URBANOS
URBANOS VAZIOS
PRIVADOS ÁREAS DE
CIDADE/ PRIVADOS URBANOS ESPAÇOS
ÁREAS Taxa de DOMÍNIO
REGIÃO URBANA Taxa de PRIVADOS LIVRES
Ocupação PÚBLICO
Ocupação Total
menor ou
de 0%
igual a 25%
CAMPO
35.903,77 9.241,61 4.246,84 13.488,46 2.785,36 1.701,08
GRANDE – ha
100,00% 25,74% 11,83% 37,57% 7,76% 4,74%
%
REGIÃO DO 6.517,89 1.374,85 729,10 2.103,95 195,90 600,17

ANHANDUIZINHO 18,15% 21,09% 11,19% 32,28% 3,01% 9,21%
REGIÃO DO 6.510,00 2.082,73 1.023,15 3.105,88 154,70 249,93

BANDEIRA 18,13% 31,99% 15,72% 47,71% 2,38% 3,84%
REGIÃO DO 2.010,76 129,14 79,21 208,34 76,52 32,16

CENTRO 5,60% 6,42% 3,94% 10,36% 3,81% 1,60%
REGIÃO DO 5.741,69 2.224,21 360,81 2.585,02 496,54 281,02

IMBIRUSSU 15,99% 38,74% 6,28% 45,02% 8,65% 4,89%
REGIÃO DO 5.059,50 976,33 550,82 1.527,16 1.157,58 173,18

LAGOA 14,09% 19,30% 10,89% 30,18% 22,88% 3,42%
REGIÃO DO 5.560,20 1.581,40 453,14 2.034,54 459,23 229,58

PROSA 15,49% 28,44% 8,15% 36,59% 8,26% 4,13%
REGIÃO DO 4.503,73 872,95 1.050,61 1.923,56 244,88 135,04

SEGREDO 12,54% 19,38% 23,33% 42,71% 5,44% 3,00%
76
Se levarmos em conta os dados da Tabela 5 para os espaços livres e para as
áreas de domínio público, o quadro se altera e aponta que a região do Lagoa possui o
maior estoque de espaços livres, como 22,88%, explicado por conta das áreas militares
ali existentes, enquanto as áreas de domínio público do Anhanduizinho com 600
hectares e 9,21% do total, é o maior estoque de todas as regiões.

TIPOLOGIA DE LOTES TOTAL E POR REGIÃO URBANA
LOTES
LOTES LOTES UNID. NÃO UNID. NÃO
COMUNS
TIPOLOGIA DE ESPECIAIS NÃO ESPECIAIS PARCELADAS PARCELADAS
(NÃO
VAZIOS URBANOS OCUPADOS SUB-OCUP. NÃO OCUP. SUB-OCUP.
OCUPADOS)
(ha) (ha) (ha) (ha)
(ha)
(TAXA DE (0 < T.O. ≤ (0 < T.O. ≤
(T.O. = 0) (T.O. = 0) (T.O. = 0)
OCUPAÇÃO) 25%) 25%)
PERÍMETRO 2.453,22 881,67 726,57 5.906,72 3.520,28

URBANO 6,83% 2,46% 2,02% 16,45% 9,80%
REGIÃO 194,21 111,15 80,46 1.069,50 648,64

ANHANDUIZINHO 2,98% 1,71% 1,23% 16,41% 9,95%
496,24 125,55 108,14 1.460,94 915,01

REGIÃO BANDEIRA
7,62% 1,93% 1,66% 22,44% 14,06%
64,89 35,51 51,02 28,73 28,18

REGIÃO CENTRO
3,23% 1,77% 2,54% 1,43% 1,40%
REGIÃO 215,97 296,41 52,94 1.711,83 307,87

IMBIRUSSU 3,76% 5,16% 0,92% 29,81% 5,36%
143,69 58,57 84,59 774,07 466,23

REGIÃO LAGOA
2,84% 1,16% 1,67% 15,30% 9,21%
1.081,53 225,30 316,60 274,57 136,54

REGIÃO PROSA
19,45% 4,05% 5,69% 4,94% 2,46%
256,69 29,18 32,81 587,08 1.017,80

REGIÃO SEGREDO
5,70% 0,65% 0,73% 13,04% 22,60%
Com relação aos lotes ocupados ou subocupados e as glebas, a Tabela 6 nos

mostra a região do Prosa com mais de 1.080 hectares de áreas de lotes sem uso, ou
seja, 19,45% do perímetro da região (um indicador de estoque de terra para uso
77
futuro) e, no quesito unidades não parceladas (glebas), o Imbirussu tem quase um
terço (29,81%) da região com essa categoria, com 1.711,83 hectares.
No quesito “finalidades dos espaços livres” ou tipologia dos mesmos, as regiões

sinalizam algumas importantes análises. O total de áreas reservadas para praças varia
de 0,12% no Anhanduizinho até 1,09% no Prosa e a média é de 0,51%. Já os parques,
são áreas maiores, constituídas por Decreto ou por Lei e que somam valores diferentes
e constituem percentuais diferentes: de 0,00% no Lagoa, até 6,29% no Prosa, com o
próprio Parque do Prosa da região, tendo enorme peso nesse indicador. Por fim as
áreas militares se concentram na região do Lagoa, com quase 500 hectares, conforme
a Tabela 7.

TIPOLOGIA DOS ESPAÇOS LIVRES TOTAL E POR REGIÃO URBANA
TERMINAIS
ÁREAS
TIPOLOGIA PARQUES CANTEIROS E LEITOS OUTROS
PRAÇAS (ha) MILITARES
ESPAÇOS LIVRES (ha) (ha) FERROV. (ha)
(ha)
(ha)
(TAXA DE (0 ≤ T.O. ≤ (0 ≤ T.O. ≤ (0 ≤ T.O. ≤ (0 ≤ T.O. ≤ (0 ≤ T.O. ≤ (0 ≤ T.O. ≤

OCUPAÇÃO) 25%) 25%) 25%) 25%) 25%) 25%)
PERÍMETRO 153,01 793,87 265,05 599,68 845,62 130,67

URBANO 0,42% 2,21% 0,74% 1,67% 2,36% 0,36%
REGIÃO 7,84 47,35 72,53 0,00 0,00 68,17

ANHANDUIZINHO 0,12% 0,73% 1,11% 0,00% 0,00% 1,05%
21,29 79,34 32,97 18,61 0,00 2,49

REGIÃO BANDEIRA
0,33% 1,22% 0,51% 0,29% 0,00% 0,04%
15,06 24,01 20,51 0,00 12,31 4,63

REGIÃO CENTRO
0,75% 1,19% 1,02% 0,00% 0,61% 0,23%
REGIÃO 19,30 80,65 28,65 2,07 337,08 28,79

IMBIRUSSU 0,34% 1,40% 0,50% 0,04% 5,87% 0,50%
14,19 0,00 68,16 578,99 496,23 0,00

REGIÃO LAGOA
0,28% 0,00% 1,35% 11,44% 9,81% 0,00%
60,45 349,52 34,74 0,00 0,00 14,52

REGIÃO PROSA
1,09% 6,29% 0,62% 0,00% 0,00% 0,26%
12,33 213,00 7,48 0,00 0,00 12,07

REGIÃO SEGREDO
0,27% 4,73% 0,17% 0,00% 0,00% 0,27%
78
A Tabela 8, finalmente, indica os percentuais das áreas de domínio público
segundo duas tipologias apenas: sem uso e com algum uso de até 25%. Apesar da
urbanização quase completa no Centro, ainda há 7,79 hectares de área para uma
finalidade específica de construção de equipamentos sociais ou de lazer e cultura.
Enquanto isso, na região do Anhanduizinho, temos ainda 233 hectares de áreas
públicas sem uso, caracterizando enorme potencial futuro, para novos equipamentos,
na região de mais intensa quantidade de pessoas residindo.

TIPOLOGIA DAS ÁREAS DE DOMÍNIO PÚBLICO TOTAL E POR REGIÃO URBANA
TIPOLOGIA ÁREAS DE ADP NÃO ADP SUBOCUPADAS

DOMÍNIO PÚBLICO OCUPADAS (ha) (ha)
(TAXA DE OCUPAÇÃO) (T.O. = 0) (0 < T.O. ≤ 25%)
868,92 832,16
PERÍMETRO URBANO
2,42% 2,32%
REGIÃO 233,51 366,66

ANHANDUIZINHO 3,58% 5,63%
153,06 96,87
REGIÃO BANDEIRA
2,35% 1,49%
7,79 24,37
REGIÃO CENTRO
0,39% 1,21%
198,96 82,06
REGIÃO IMBIRUSSU
3,47% 1,43%
119,06 54,12
REGIÃO LAGOA
2,35% 1,07%
89,40 140,18
REGIÃO PROSA
1,61% 2,52%
67,14 67,90
REGIÃO SEGREDO
1,49% 1,51%
79
QUADRO RESUMO
Para finalizar a análise, elaboramos um QUADRO RESUMO, com algumas

estatísticas retiradas das Tabelas anteriormente demonstradas, criando um ranking de
dados, a seguir:
1. Maior percentual de vazios com 0% de ocupação: região urbana do
Imbirussu, com 2.224,21 ha e 38,74% da região;
2. Maior percentual de vazios de até 25% de ocupação: região urbana do
Segredo com 1.050,61 ha e 23,33% da região;
3. Maior percentual de vazios total de 0% a 25%: região urbana do Bandeira
com 3.105,88 ha e 47,71% da região;
4. Maior percentual de espaços livres: região urbana do Lagoa com 3.105,88 ha
e 47,71% da região;
5. Maior percentual de áreas de domínio público: região urbana do
Anhanduizinho, com 600,17 ha e 9,21% da região;
5. Menor percentual de vazios: região urbana do centro com 208,34 ha e 10,36
% da região;
6. Menor percentual de áreas de domínio público: região urbana do Segredo
com 135,04 ha 3,00 % da região;
7. Existem 2.453,22 ha de área de lotes comuns não ocupados;
8. Existem 5.906,72 ha de unidades não parceladas (gleba) com 9,80% da
cidade;
9. Praças, parques e canteiros (150,47+793,87+ 265,05) somam 1.209,39 ha e
correspondem a 3,37% da cidade;
10. As áreas militares somam 845,62 ha e correspondem a 2,36 % da cidade;
11. As áreas de domínio público somam 868,92 ha com 2,42% da cidade
embora no centro somem apenas 7,79 ha.
80
REFERÊNCIAS
BORDE, A.P.L. Vazios urbanos: perspectivas contemporâneas. 2006. Tese
(Doutorado)—Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Federal do Rio de
Janeiro. Rio de Janeiro, 2006.
BRASIL, Ministério das Cidades. Manual de Reabilitação de áreas urbanas centrais.
Brasília,DF, 2008.
CLEMENTE, Juliana Carvalho. SILVEIRA, José Augusto Ribeiro. SILVEIRA, Julio Gonçalves.
vazio urbano ou subutilizado? entre conceitos e classificações in
http://www.mackenzie.br/dhtm/seer/index.php/cpgau
CUNHA A. G. da. Dicionário Etimológico da Língua Portuguesa. s. l.: Lexikon, 2010.
EBNER, Iris de Almeida Rezende. Vazios Urbanos: uma abordagem do ambiente construído.
São Paulo: Mestrado, FAUUSP, 1997.
JANEIRO, P. A, {Cheios inúteis} A imagem do vazio na cidade. Artitextos, n. 8, p. 181-
193, 2007, Disponível em:
http://www.repository.utl.pt/bitstream/10400.5/1488/1/Pedro%20 Janeiro.pdf>.
LAMAS José M. R. G. Morfologia urbana e desenho da cidade. s. l.: Fundação para a
Ciência e Tecnologia, 2000.
MAGALHÃES S. F. Ruptura e contiguidade, a cidade na incerteza. 2005. Tese
(Doutorado)—Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Federal do Rio de
Janeiro. Rio de Janeiro, 2005.
MARICATO, Ermínia. Brasil Cidades: alternativas para crise urbana.Petrópolis, Vozes.
2001
MARICATO, Ermínia (2005) Questão fundiária urbana no Brasil e o Ministério das Cidades.
Disponível em: http://www.usp.br/fau/depprojeto/ labhab/biblioteca/textos/maricato_
questaofundiaria.pdf.
MARICATO, Ermínia. O impasse da política urbana no Brasil. Petrópolis: Vozes, 2011.
MARICATO, Ermínia. Para entender a crise urbana. São Paulo. São Paulo: Expressão
Popular, 2015.
MUNICÍPIO DE CAMPO GRANDE. Perfil Sócio Econômico de Campo Grande, 2015.
PLANURB. Campo Grande
PORTAS, Nuno. Do vazio ao cheio. Caderno de Urbanismo, n. 2, 2000.
SAUER, Leandro. Campelo, Estevam. Capille, Maria Auxiliadora Leal. O mapeamento
dos índices de exclusão social em Campo Grande- MS: uma nova reflexão. Campo
Grande, MS. Ed. Oeste. 2012.
VILLAÇA, Flávio. Análise do parcelamento, da edificação e da utilização compulsórios.
In: BRUNA, G. C. (Org.). Análise do parcelamento, da edificação e da utilização
compulsórios: análise do direito de preempção; análise do direito de superfície. São
Paulo: Fundação para a Pesquisa Ambiental; Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
USP, 1983.
81
5. Vazios Urbanos na Região Urbana Centro e seus bairros
Apresentação
Falar das características da região urbana do Centro é falar da própria cidade de

Campo Grande, da sua história, seu nascimento e desenvolvimento. Entretanto, para
se caracterizar a região é importante traçarmos alguns pontos que só a história pode
nos auxiliar. O fundador de Campo Grande, o mineiro José António Pereira, chega a
Campo Grande, em 1872, se estabelece com sua família na região onde atualmente se
encontra o Horto Florestal, no cruzamento dos córregos Prosa e Segredo e lá monta
seu rancho.
No final do ano de 1877, ele e outros moradores, constroem a primeira igreja da
vila e nessa época, a atual Rua 26 de agosto, antiga Rua Velha (primeira rua da vila),
começa a ser ocupada pelos migrantes que chegavam de várias partes. A vila cresce
rápido, impulsionada pela crescente economia do gado. Em 1905, a Intendência
Municipal aprova o primeiro Código de Posturas da cidade. Em 1909, a pedido do
Intendente Municipal, Nilo Javary Barém, engenheiro agrimensor, elabora a primeira
planta urbana da vila, denominada Plano de Alinhamento das Ruas e Praças, criando os
quarteirões centrais desde a D. Aquino até a 26 de agosto (Norte-Sul) e da Calógeras
até a Arthur Jorge (Leste - Oeste). Nascia, assim, através de uma planta urbana, a
cidade de Campo Grande. Logo depois chega a ferrovia Noroeste do Brasil (NOB), em
1918, e com o fim da primeira guerra mundial, a cidade cresce econômica e
demograficamente.
O progresso chega com os trilhos; o abastecimento comercial se modifica e, agora,
chegam produtos vindos de São Paulo e Rio de Janeiro. A Rua 14 de julho, que não fora
projetada para ser a mais importante da cidade, com a construção da estação e dos
galpões da NOB, no seu extremo norte, se vê impulsionada pelo desenvolvimento
comercial. A partir dos anos 20, a Rua 14 de julho se transforma na grande via urbana
da cidade. A atual Praça Ary Coelho de Oliveira (antigo Passeio Público), ganha calçada
e outras benfeitorias. A cidade ganha seu segundo Código de Posturas, mais moderno
e já dispondo de diretrizes urbanísticas para prolongamento de vias projetadas. Na
82
década de 20 também chegam às corporações militares e se instalam na parte oeste
da cidade e lá se constrói um grande complexo de edificações militares, formando a
atual Vila Militar e arredores.
Ainda na década de 1920, a parte oeste da região centro inicia a sua urbanização,
com a implantação do bairro Amambai, projetada pelo engenheiro italiano Camillo
Boni. Com a chegada da ferrovia NOB, vem os migrantes de todas as partes,
principalmente árabes, italianos, espanhóis e portugueses. Os primeiros se
estabelecem na Rua 14 de julho em atividades comerciais. Os demais, na sua maioria,
eram construtores e contribuem para edificar a cidade. Nos anos 1930, já com seus 25
mil habitantes, a cidade apresenta enorme crescimento, despertando do Governo
estadual, com sede em Cuiabá, grande interesse em promover mais investimentos na
região. Obras de pavimentação asfáltica e drenagem e construção de equipamentos
urbanos, transformam a paisagem urbana. No final da década, vários edifícios são
construídos na cidade: os Cines Alhambra e Rialto, o edifício José Abrão (atual Hotel
Americano), a Igreja Matriz de São José, dentre outros.
Com o advento da Segunda guerra mundial, em 1936 a parte sul de Mato Grosso
passa a produzir e exportar carne bovina para a Europa, a preços aviltantes, com o
previsível enriquecimento de vários produtores rurais. Com isso, a cidade ganha novo
impulso e nos anos 1940, surgem os bairros São Francisco, Boa Vista, Vila Olga e
Cascudo. São novas áreas de urbanização da cidade e local de residência da população
que surge com a migração. A verticalização da cidade se inicia nessa década com o
edifício Olinda, na esquina da Av. Afonso Pena com a Rua 14 de julho. Nos anos 1950,
Getúlio Vargas assume a Presidência da República pela segunda vez e determina a
construção de um grande colégio estadual em Campo Grande, surgindo o Liceu
Campo-Grandense (atual Maria Constança de Barros Machado) em 1954, localizado no
local conhecido como “Cabeça de Boi”. A partir dos anos 1950 a região se expande em
direção sul, após a conclusão das obras da ponte sobre o córrego Prosa, na Rua 14 de
Julho até os limites do Cemitério Santo Amaro. Outro impulso urbanizador veio com as
obras do novo aeroporto da cidade e a parte oeste da região também se modifica.
A partir dos anos 1960, a região central da cidade, com a economia da parte sul
de Mato Grosso em pleno desenvolvimento, começa a ampliar a sua verticalização:
83
edifícios Dona Neta, São José, Palácio do Comércio, Itamaraty, José Antônio Pereira,
dentre outros. No final da década, em 1968, o Plano Diretor de Desenvolvimento
Integrado, elaborado pela empresa Hidroservice Engenharia, propõe diretrizes urbanas
que iriam alterar o desenho da área central, como a expansão da área reservada para a
construção de edifícios e a estruturação de uma rede viária Norte-Sul e Leste-Oeste,
em função dos córregos existentes, a localização das indústrias, dentre outras
propostas. Se durante décadas seguidas, a partir dos anos 1940, a cidade vinha
duplicando em termos populacionais, na década de 1970, com o anúncio da divisão do
Estado de Mato Grosso e a transformação da cidade em capital do novo Estado de
Mato Grosso do Sul, a dinâmica econômica se altera profundamente e as taxas de
crescimento populacional crescem, atingindo a média de 8% ao ano.
Essa mudança política vai aprofundar o desenvolvimento urbano da área
central: com ela chegam, além de novos empreendedores, chegam também os
serviços e as atividades decorrentes da preparação institucional do novo Estado:
agências bancárias dos principais conglomerados financeiros do país são construídas
na área central; hotéis e serviços de alimentação; uma nova rede de abastecimento
alimentar surge; novos serviços de transporte de mercadorias e cargas para o
abastecimento da cidade; corporações privadas; e por fim, as novas Secretarias de
Estado do novo governo estadual, todos necessitando de lugar para se instalar,
preferencialmente no centro. Com a instalação do governo estadual no edifício do
antigo ERPE, localizado às margens do córrego Prosa, aquela parte da região do centro,
se desenvolve e nos seus arredores, se instalam serviços de apoio às atividades
públicas.
Nessa época, o bairro central onde residia a população de classe de renda "A",
era o Jardim dos Estados, pequeno loteamento de poucos quarteirões, mas que pela
localização, foi o preferido durante vários anos.
A própria mudança da sede da Prefeitura de Campo Grande, da esquina da Av.
Calógeras com a Av. Afonso Pena para o endereço atual, na Rua 25 de dezembro com a
Av. Afonso Pena , nos anos 1976, puxa a atividade comercial na direção leste da região
centro. Com o Plano de Estruturação Urbana do arquiteto Jaime Lerner, de 1977,
várias transformações são realizadas na cidade e na área central, sendo a principal o
84
Projeto do Calçadão da Rua Barão do Rio Branco e arredores, que altera a tipologia de
várias quadras centrais. Ao mesmo tempo, mudanças no sistema de transporte
coletivo central, altera o trânsito, fazendo da Rua Rui Barbosa, o grande corredor
central, juntamente com a Rua Maracaju.
Nos anos 1980, a área central passa a se interligar com a parte leste da cidade,
com as obras de continuidade da Av. Afonso Pena, ultrapassando os limites da Rua
Ceará, indo se encontrar com o Parque dos Poderes, recém-construído. É ainda dessa
época, o início da canalização do córrego Prosa, com o uso de gabião - técnica que usa
pedras e telas de proteção de barrancos - ou de muro de concreto armado, fazendo
surgir a Avenida marginal ao Prosa e dando novas condições de urbanização para áreas
brejosas da Cabreúva, Monte Líbano, dentre outros. Novos bairros surgem nessa
década (Bela Vista, São Bento, Vendas e arredores), interligando a parte sul da região
com a Av. Eduardo Elias Zahran.
A área central se consolida enquanto região da cidade. Os investimentos
públicos continuam dessa vez com obras de lazer e infraestrutura com o Horto
Florestal, Belmar Fidalgo, revitalização da Pensão Pimentel, nova iluminação da Afonso
Pena; a Avenida Norte-Sul, é concluída até o viaduto Hélio de Macedo. Com essas
obras e outras menores, a questão da força da centralidade da região centro aumenta
ainda mais. Essa centralidade que se consolida a cada ano que passa se verifica com a
presença de atividades comerciais, de serviços, institucionais, públicas e privadas,
localizadas dentro da região do mini anel rodoviário, atual Região Urbana do Centro.
Dentre essas atividades cabe destaque para a rede de supermercados (Extra, Comper),
cinemas (Campo Grande l e II e Plaza), igrejas (Matriz de Santo António, São José e São
Francisco), agências bancárias diversas, instituições públicas federais, estaduais e
municipais (sede da Prefeitura, repartições, etc.), cartórios e outros serviços notariais,
grandes colégios públicos e privados (Joaquim Murtinho, Maria Constança de Barros,
Lúcia Martins Coelho, Hércules Maymone, MACE, Dom Bosco, etc.), praças centrais e
parques urbanos equipados (Belmar Fidalgo, Horto Florestal, Itanhangá, Araras, Ari
Coelho, Rádio Clube, São Bento), sem falar na Feira Livre Central, que aos sábados não
fecha e serve alimentação regional, na sede da UNIDERP, do cemitério Santo Amaro,
do Camelódromo, da Morada dos Baís, da PEDRA (região de comércio de automóveis)
85
dentre outros. Por fim, é na área central, até por força da legislação de uso do solo
urbano, que a verticalização acontece, com tendências em direção do bairro São
Francisco, na parte norte da região central.
A região urbana do Centro, de acordo com dados do Instituto de Planejamento
Urbano de Campo Grande-PLANURB, possui uma área de 2.010,76 hectares o que
corresponde a 5,6% da área total da cidade e abrigava, em 2010, uma população de
71.037 mil pessoas com adensamento de 35,32 hab./ha. A região perdeu população
entre 1991 e 1996 - 8 mil pessoas, possivelmente por deslocamento interno e entre
2000 e 2010, algo em torno de quatro mil pessoas nesse período.
Dentro da região encontramos 13 bairros: Centro, São Francisco, Cruzeiro,
Jardim dos Estados, Bela Vista, Itanhangá Park, São Bento, Monte Líbano, Glória,
Carvalho, Amambaí, Cabreúva e Planalto, abrangendo todas as propriedades
localizadas dentro do perímetro correspondente ao antigo mini anel rodoviário, ou
seja: Rua Ceará, Zahran, Salgado Filho, Tamandaré, Mascarenhas de Moraes e Coronel
Antonino.
Desses bairros, segundo dados do IBGE 2010, o mais populoso é o Cruzeiro com
12.415 habitantes vindo depois o Centro, com 11.509 habitantes o e o São Francisco
com 10.534 habitantes. O centro é o local do nascimento da cidade e lá está sua
certidão de nascimento, sua história e o desenvolvimento da cidade. As ruas mais
conhecidas da cidade estão no centro, como a primeira delas a Rua 26 de agosto, 14
de julho e nossa grande Avenida a Afonso Pena.
O patrimônio histórico da cidade está localizado nela, como os edifícios da
antiga estrada de ferro Noroeste do Brasil-NOB, suas casas e demais prédios; os
edifícios comerciais antigos da Rua 14 de julho; os principais comércios antigos, como
o Hotel Americano e o Hotel Gaspar; os principais edifícios de arquitetura moderna da
cidade, como o antigo Hotel Campo Grande e o Colégio Maria Constança, também
estão na região.
86
BAIRROS DA REGIÃO URBANA DO CENTRO
VAZIOS
VAZIOS
URBANOS
URBANOS VAZIOS
PERÍMETRO PRIVADOS ÁREAS DE
PRIVADOS URBANOS ESPAÇOS
BAIRROS URBANO DO Taxa de DOMÍNIO
Taxa de PRIVADOS LIVRES
BAIRRO Ocupação PÚBLICO
Ocupação de TOTAL
menor ou
0%
igual a 25%
REGIÃO DO 2.010,76 129,14 79,21 208,34 76,52 32,16

CENTRO 5,60% 6,42% 3,94% 10,36% 3,81% 1,60%
AMAMBAÍ 255,06 10,13 7,64 17,77 20,65 3,85

100,00% 3,97% 2,99% 6,97% 8,09% 1,51%
123,88 19,04 21,29 40,33 1,56 6,96

BELA VISTA
100,00% 15,37% 17,19% 32,56% 1,26% 5,62%
75,96 4,85 1,07 5,92 11,19 6,29

CABREÚVA
100,00% 6,39% 1,41% 7,79% 14,73% 8,28%
70,20 2,31 2,34 4,65 0,69 0,08

CARVALHO
100,00% 3,29% 3,33% 6,62% 0,99% 0,12%
291,00 7,96 4,34 12,30 17,78 0,28

CENTRO
100,00% 2,74% 1,49% 4,23% 6,11% 0,10%
281,82 15,84 1,25 17,09 0,94 2,67

CRUZEIRO
100,00% 5,62% 0,44% 6,06% 0,33% 0,95%
112,49 4,18 2,71 6,90 4,74 0,02

GLÓRIA
100,00% 3,72% 2,41% 6,13% 4,21% 0,02%
65,42 5,36 5,13 10,48 2,68 0,91

ITANHANGÁ
100,00% 8,19% 7,84% 16,03% 4,09% 1,39%
JARDIM DOS 168,50 10,38 4,26 14,64 4,06 1,02

ESTADOS 100,00% 6,16% 2,53% 8,69% 2,41% 0,61%
MONTE 44,33 0,73 0,19 0,92 0,00 0,10

LÍBANO 100,00% 1,65% 0,42% 2,07% 0,00% 0,23%
175,00 11,87 4,44 16,31 3,27 7,76

PLANALTO
100,00% 6,78% 2,54% 9,32% 1,87% 4,43%
72,94 3,46 3,55 7,01 0,85 0,55

SÃO BENTO
100,00% 4,75% 4,86% 9,61% 1,16% 0,75%
SÃO 274,17 33,00 21,01 54,01 8,13 1,68

FRANCISCO 100,00% 12,04% 7,66% 19,70% 2,96% 0,61%
87
Como podemos observar na Tabela 1, a região urbana do Centro possui 208,34
hectares de áreas privadas vazias, com taxa de ocupação de até 25% do lote, que
correspondem a 10,36% do total de área da região sendo que, apesar de ser o espaço
da cidade mais urbanizado e consolidado, ainda tem 129,14 hectares de áreas sem
nenhuma ocupação (0%), ocupando 6,42% do perímetro da região. As áreas livres e as
de domínio público são de 76,52 e 32,16 hectares respectivamente que somam 108,68
hectares e correspondem a 5,41 % da região.
Se formos ainda analisar os vazios urbanos privados pelos lotes e glebas
podemos verificar que ainda existem 64,89 hectares (3,23%) e mais 28,18 hectares de
glebas (1,40%), números bastante significativos para uma porção da cidade que tem
todos os serviços e infraestrutura urbana disponível.
Com relação aos bairros dessa região podemos verificar na Tabela 1 que o
bairro Bela Vista, é o que apresenta significativos números de áreas privadas vazias
com taxa de ocupação de até 25%. São 32,56 % no total que somam 40,33 hectares.
Quando desdobramos esses números ainda vemos que o bairro possui 19,04 hectares
sem nenhuma ocupação e outros 21,29 hectares com ocupação de até 25% da área.
Ainda comentando sobre o bairro Bela Vista, de sua área total de 123,88 hectares
possui 6,96 hectares de áreas de domínio público.
Como se não bastasse, o Centro, que corresponde à porção mais antiga de
Campo Grande, segundo os dados da tabela, ainda tem 7,96 hectares de área sem
nenhuma ocupação, que somam lotes individuais e pequenas porções de terrenos
urbanos.
O bairro da região com menor quantidade de vazios total (0,92%) é o Monte
Líbano, que também tem a menor área de todos os 13 bairros, com 44,33 hectares e
apenas 0,73 hectares ou 7.300 metros quadrados de área sem nenhuma ocupação.
A urbanização consolidada na região urbana do Centro se apresenta ainda
pelos indicadores de espaços livres e de áreas de domínio público de alguns de seus
bairros. Por exemplo, o bairro Amambai possui 20,65 hectares de espaços livres, quase
30% de toda a região, expressos especialmente pelas suas áreas militares e praças e
parques do bairro.
88
A seguir apresentamos 16 mapas temáticos onde os vazios pesquisados em
todas as suas categorias são representados, juntamente com outras informações
importantes para o trabalho. São eles: Mapa 1 – Tipologias de áreas com baixa
ocupação; Mapa 2 – Tipos de domínio de áreas com baixa ocupação; Mapa 3 -
Tipologias de vazios urbanos com as categorias de áreas do trabalho, separando os
lotes comuns, especiais e as glebas; Mapa 4 - Tipologias de vazios urbanos com
separação da taxa de ocupação de 0% e de 0 a 25%; Mapa 5 – Tipologias das áreas de
domínio público; Mapa 6 - Tipologias dos espaços livres; Mapa 7 - Vazios urbanos e o
Zoneamento da cidade de que trata a Lei complementar 74/2005 e suas alterações;
Mapa 8 – Vazios urbanos e o Plano Diretor da cidade de que trata a Lei complementar
94/2006 e suas alterações; Mapa 9 – Vazios urbanos e densidade demográfica bruta
2010; Mapa 10 – Vazios urbanos e a Hierarquização viária da cidade de que trata a Lei
complementar 74/2005 e suas alterações; Mapa 11 – Vazios urbanos e os
equipamentos comunitários e o transporte coletivo; Mapa 12 - Vazios urbanos e o
IQVU – Índice de Qualidade de Vida Urbana IBGE 2010; Mapa 13 – Vazios urbanos e o
IES - Índice de Exclusão Social 2010; Mapa 14 – Vazios urbanos e a renda per capita
IBGE 2010; Mapa 15 – Vazios urbanos e a Carta de Drenagem Urbana e hidrografia
Planurb 1996 e Mapa 16 – Vazios urbanos e a Carta Geotécnica de Campo Grande
Planurb 1991.
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
6. Vazios Urbanos na Região Urbana Bandeira e seus bairros
Apresentação
O processo de ocupação da região do Bandeira se inicia na década de 1950,

com a implantação dos loteamentos Jardim Paulista, Tiradentes e Jardim Alegre, este
ao lado do Aero Rural. Com o tempo, as áreas próximas à Av. Eduardo Elias Zahran,
foram sendo parceladas e ocupadas, e a urbanização indo na direção sul-sudeste. Em
termos de ocupação, com a instalação do Conjunto Habitacional Coopharádio, no final
dos anos 1970, a região começa a ser urbanizada na sua parte mais central, com a Rua
Spipe Calarge tendo grande importância viária, inclusive a partir da sua pavimentação
em 1983. Diversos bairros, tais como Portinho Pache, TV Morena, Mansur, Morumbi e
outros, surgem desse momento.
A região do Bandeira possui vias que assumem características próprias. A
primeira delas é a Av. Eduardo Elias Zahran, que faz fronteira com a região urbana do
Centro. Parte importante do antigo mini anel rodoviário, projetado pela empresa
Hidroservice Engenharia, quando do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado de
1968, essa via carrega uma grande quantidade de problemas urbanos, pelo seu alto
fluxo e pela localização de empreendimentos de médio e grande porte, nos setores
comerciais e serviços.
A sua importância está relacionada com a ligação do fluxo do final da Av. Costa
e Silva (saída para São Paulo) com diversos locais da cidade, sem que haja necessidade
de se penetrar na região central. A outra via de grande importância da região é a
Joaquim Murtinho em comunicação com a saída de Três Lagoas.
Nesse último trecho localizam-se diversos clubes de serviços e as estações da
SANESUL e da ELETROBRÁS. Já o anel viário, que interliga as saídas de São Paulo com
as saídas de Três Lagoas e de Cuiabá, após sua implantação nos anos 1984, atraiu
empreendimentos atacadistas e de serviços agropecuários e, mais recentemente,
pesqueiros do tipo pesque e pague.
Outra via importante que ao ser pavimentada em 1986 deu grande impulso de
desenvolvimento foi a Av. Guaicurus, iniciando a urbanização da região do Itamaracá,
99
Pacaembu, Campina Verde e arredores, principalmente com a instalação da antiga
indústria CEVAL de alimentos.
Nos anos 1980, com a construção do conjunto habitacional Moreninhas I, II e
III, com quatro mil casas populares, a região do Bandeira atinge seus limites ao sul,
tendo inclusive, que aumentar o perímetro urbano da cidade para atender essa
situação. As Moreninhas, durante muito tempo, foram consideradas uma região
problema em termos urbanos. Com seus mais de 22 mil moradores é, isoladamente,
maior que uma grande maioria dos municípios do Estado.
Apesar desse fato urbano, a região nos arredores da Moreninha é de uso rural,
com a presença de fazendas e chácaras de uso urbano e ali também se instalam clubes
de serviços e atividades de lazer.
Já a Av. Gury Marques (saída para São Paulo), abriga indústrias e atividades
atacadistas pesadas, típicas em vias de acesso rodoviário à malha urbana.
Há alguns empreendimentos que destacam a região do Bandeira das demais
regiões urbanas de Campo Grande: a presença das torres e das antenas repetidoras
das TV - Morena, Band e Record; a área remanescente do aeroporto Aero Rural
construído nos anos 50 e que foi bastante utilizado pela classe produtora local, que
deu lugar a diversos condomínios residenciais; a sede de campo do principal Clube da
cidade - o Rádio Clube, localizado no setor Rita Vieira; o comando geral do Corpo de
Bombeiros Militar, na Av. Costa e Silva, dentre outros. Em termos de lazer, as grandes
áreas existentes são o Parque Jacques da Luz, localizado nas Moreninhas, ao lado do
anel viário e vários clubes de serviços já citados.
A antiga Fazenda Rancharia se transformou em enormes loteamentos fechados
DAHMA e outros empreendimentos na região. A urbanização da avenida que corre
sobre os fios de alta tensão e que interliga a cidade aos condomínios DAHMA
atravessando o Tiradentes, trouxe enormes benefícios para a região.
Na área ambiental, a região do Bandeira abriga a Lagoa do Itatiaia, localizada
no bairro de mesmo nome, um dos mais expressivos ecossistemas de Campo Grande e
que está declarada, no Plano Diretor, como Zona Especial de Interesse Ambiental, além
das nascentes dos córregos Bandeira, Bálsamo e Lajeado, inclusive com a presença da
estação de tratamento de água que abastece parte da cidade de Campo Grande.
100
A região urbana do Bandeira, de acordo com dados do Instituto de
Planejamento Urbano de Campo Grande-PLANURB, é a maior região urbana de Campo
Grande em área territorial e conta com 6.510 ha e possui os seguintes bairros:
Moreninha, o mais populoso, com 22. 711hab seguido do Tiradentes com 21.896 hab.
e depois o Universitário com 21.704hab. Ainda possui os bairros Progresso, TV
Morena, Vilas Boas, Maria Aparecida Pedrossian, Rita Vieira, Carlota e Dr.
Albuquerque, conforme Tabela 1. A região ganhou população entre os Censos
Demográficos de 2000 e 2100, de mais de sete mil pessoas, fruto da urbanização
localizada no loteamento Moreninha IV e arredores.
Sua enorme extensão territorial, abrangendo todo o setor leste de Campo
Grande faz da região do Bandeira uma região desproporcionalmente desprovida de
serviços de pavimentação asfáltica e esgotamento sanitário e sua área ainda está
por ser parcelada em mais de 31%.
A região como um todo possui 113.118 habitantes equivalentes a 16% do total
da cidade e 18 hab./ha sendo o bairro mais adensado o Carlota com 40 hab./ha.
Dos onze bairros existentes, segundo dados do IBGE 2010 e do PLANURB,
conforme Tabela 1 abaixo, a Moreninha, com seus 1.757,04 hectares é o maior de
todos enquanto o São Lourenço com pouco mais de 73 hectares é o menor bairro
em tamanho.
101
BAIRROS DA REGIÃO URBANA DO BANDEIRA
VAZIOS
VAZIOS URBANOS
URBANOS PRIVADOS VAZIOS ÁREAS DE
PERÍMETRO ESPAÇOS
BAIRROS PRIVADOS Taxa de URBANOS DOMÍNIO
URBANO DO LIVRES
Taxa de Ocupação PRIVADOS PÚBLICO
BAIRRO
Ocupação de menor ou TOTAL
0% igual a 25%
REGIÃO DO 6.510,00 2.082,73 1.023,15 3.105,88 154,70 249,93

BANDEIRA 18,13% 31,99% 15,72% 47,71% 2,38% 3,84%
139,38 13,33 11,30 24,63 3,27 1,34

CARLOTA
100,00% 9,57% 8,10% 17,67% 2,35% 0,96%
DR. 113,76 17,80 8,54 26,34 3,45 0,61

ALBUQUERQUE 100,00% 15,65% 7,51% 23,16% 3,03% 0,54%
JARDIM 129,40 4,94 3,00 7,95 2,81 0,50

PAULISTA 100,00% 3,82% 2,32% 6,14% 2,17% 0,39%
MARIA
1.378,99 648,34 208,09 856,43 17,13 56,70
APARECIDA
100,00% 47,02% 15,09% 62,11% 1,24% 4,11%
PEDROSSIAN
1.757,04 654,18 432,40 1086,59 53,53 80,01
MORENINHA
100,00% 37,23% 24,61% 61,84% 3,05% 4,55%
842,25 212,54 140,48 353,02 20,78 23,30

RITA VIEIRA
100,00% 25,24% 16,68% 41,91% 2,47% 2,77%
SÃO 73,11 7,13 3,38 10,50 3,35 0,27

LOURENÇO 100,00% 9,75% 4,62% 14,37% 4,58% 0,37%
778,43 198,07 67,89 265,95 16,95 48,82

TIRADENTES
100,00% 25,44% 8,72% 34,17% 2,18% 6,27%
86,92 10,58 2,92 13,49 5,47 2,26

TV MORENA
100,00% 12,17% 3,36% 15,52% 6,29% 2,60%
911,97 269,60 123,72 393,32 7,17 18,33

UNIVERSITÁRIO
100,00% 29,56% 13,57% 43,13% 0,79% 2,01%
298,74 46,22 21,43 67,65 20,80 17,81

VILAS BOAS
100,00% 15,47% 7,18% 22,65% 6,96% 5,96%
102
Como podemos observar na Tabela 1, a região urbana do Bandeira possui
3.105,88 hectares de áreas privadas vazias, com taxa de ocupação de até 25% do lote,
que correspondem a 47,71% do total de área da região sendo a região que possui o
maior estoque de áreas vazias para a urbanização de toda a cidade. Desse total, tem
2.082,73 hectares de áreas sem nenhuma ocupação (0%), ocupando 31,99% do
perímetro da região. As áreas livres e as de domínio público são de 154,70 e 249,93
hectares respectivamente que somam 404,03 hectares e correspondem a 6,22 % da
região.
podemos verificar que ainda existem 496,24 hectares (7,62%) e mais 1.490,94 hectares
de glebas (22,40%), números expressivos comparados com outras regiões.
Com relação aos bairros dessa região podemos verificar na Tabela 1 que os
bairros Moreninhas e Maria Aparecida Pedrossian, são os que apresentam
significativos números de áreas privadas vazias com taxa de ocupação de até 37% e
47% respectivamente. Os dois juntos somam 1.320,52 hectares de vazios com
nenhuma ocupação o que demonstra nos mapas a seguir.
Quando desdobramos esses números ainda vemos que o bairro Moreninha
possui 53,53 hectares de espaços livres e outros 80,01 de áreas de domínio público. Já
o Maria Aparecida Pedrossian, possui apenas 56,70 hectares de áreas de domínio
público e outros 17,13 hectares de espaços livres.
A região do Bandeira, tendo as Moreninhas como um dos seus mais
importantes núcleos urbanizados, segundo os dados da tabela, tem 3.105,88 hectares
de área com alguma ocupação de até 25%, que somam lotes individuais e pequenas
porções de terrenos urbanos e glebas.
O bairro da região com menor quantidade de vazios total (0,92%) é o Jardim
Paulista, que também uma área pequena de pouco mais de 129 hectares e apenas 7,95
hectares sem nenhuma ocupação.
A urbanização na região urbana do Bandeira se apresenta muito distante da
urbanização e dos indicadores de espaços livres e de áreas de domínio público de
outras regiões e bairros, exigindo atenção especial nas políticas públicas.
103
Planurb 1991.
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
7. Vazios Urbanos - Região Urbana Anhanduizinho
Apresentação
A Região Urbana do Anhanduizinho iniciou seu processo de urbanização no

final da década de 1950, com a aprovação dos loteamentos Taquarussu e América.
Logo depois surge o bairro Guanandy, como loteamento, na década de 60, com 3.500
lotes e aos poucos a região foi se estruturando, surgindo outros loteamentos - Jockey
Club, Piratininga, Ipiranga, Marcos Roberto, Jacy e Vila Bandeirantes. Localizada na
porção sul da cidade, a região pode ser descrita a partir da sua rede de córregos
existentes.
Dos limites da Av. Salgado Filho até o córrego Bandeira, a região apresenta um
assentamento consolidado, não só pela localização dos loteamentos mais antigos -
Guanandy, Jacy, Ipiranga, Piratininga, - mas tendo em vista que essa parte possui toda
a infraestrutura urbana.
Outro trecho pode ser descrito no espaço compreendido entre o Córrego
Bandeira e a Av. Guaicurus, de expansão e assentamento mais recente, onde se
localiza o maior conjunto habitacional de Campo Grande - Aero Rancho - cujo espaço
urbano se caracteriza pela crescente ocupação.
Por último, uma porção do espaço regional localizado entre a Av. Guaicurus e
os limites do perímetro urbano, onde aparecem assentamentos sociais municipais de
grande tamanho populacional, no caso o Parque do Sol, Dom António Barbosa e Jardim
das Meninas, cuja carência de infraestrutura e de serviços públicos é enorme, e
existindo ainda uma grande quantidade de áreas rurais.
Apesar de banhada por vários córregos - Anhanduizinho, Bandeira, Bálsamo e
Lageado, a região está descaracterizada em termos ambientais, inexistindo áreas
especiais de reserva ou de preservação visível, ocasionada, provavelmente, pela
ocupação habitacional.
Em termos populacionais, a região é a maior de Campo Grande embora
apresentando densidade demográfica ainda muito baixa. Alguns espaços e
equipamentos podem caracterizar a região do Anhanduizinho.
114
Lá se localiza o Campus da Universidade Federal de Mato Grosso do Sul - UFMS,
construída na década de 1960, e se constitui num dos maiores conjuntos
arquitetônicos e paisagísticos da cidade, com o Teatro Glauce Rocha, o Estádio
Morenão, o Restaurante e o Complexo Desportivo.
Outra área que simboliza a região é a do Museu José António Pereira,
localizado em parte da Fazenda Bálsamo e único exemplar arquitetônico do século XIX,
que constitui patrimônio cultural da cidade por ter sido lugar de propriedade do irmão
do fundador da cidade.
Outras características marcantes da região são: a presença de vários cemitérios
parque, localizados na Av. Filinto Muller e na Av. Guaicurus; o Campo de Beisebol,
esporte praticado pela comunidade japonesa; o Jockey Club de Campo Grande, espaço
esportivo de hipismo; o Parque de Exposições Laucídio Coelho, onde ocorrem as
manifestações ligadas à atividade agropecuária do Estado; a presença do maior Ginásio
Esportivo da cidade, o Guanandizão e do Parque de Lazer Airton Senna, no Aero
Rancho.
A região urbana do Anhanduizinho é uma das regiões da cidade que tem
apresentado sinais visíveis de crescimento e de ocupação, pela sua localização e pelos
equipamentos existentes e em construção. Três hospitais de grande porte ali se
localizam - Rosa Pedrossian, Pênfigo e Universitário; uma rede escolar de grande porte
com uma escola de atendimento integral - o CAIC do Aero Rancho e uma acessibilidade
garantida pelo sistema viário anelar existente. Com essas características, a região atrai
investimentos públicos e privados, destinados à moradia de segmento populacional de
baixa e média renda e se constituir num espaço urbano de grande atratividade
econômica no curto prazo.
Seu mais recente investimento é o Shopping Norte-Sul que tende a alterar as
relações urbanísticas dos bairros da região.
A região urbana do Anhanduizinho é, segundo o IBGE, a mais populosa da
cidade com 185.558 hab. embora possua apenas 29,97hab/ha. Com isso sua população
é quase 24% de todo o município o que a qualifica como uma região de grande poder
de barganha política na hora de decisão de orçamento municipal e outras demandas.
115
BAIRROS DA REGIÃO URBANA DO ANHANDUIZINHO
VAZIOS VAZIOS
URBANOS URBANOS VAZIOS
PERÍMETRO ÁREAS DE
PRIVADOS PRIVADOS URBANOS ESPAÇOS
BAIRROS URBANO DOMÍNIO
Taxa de Taxa de PRIVADOS LIVRES
DO BAIRRO PÚBLICO
Ocupação Ocupação TOTAL
de 0% ≤ 25%
REGIÃO DO 6.517,89 1.374,85 729,10 2.103,95 195,90 600,17

ANHANDUIZINHO 18,15% 21,09% 11,19% 32,28% 3,01% 9,21%
659,98 27,03 0,00 27,03 72,11 18,79

AERO RANCHO
100,00% 4,10% 0,00% 4,10% 10,93% 2,85%
346,78 22,80 35,29 58,10 7,70 24,43

ALVES PEREIRA
100,00% 6,58% 10,18% 16,75% 2,22% 7,05%
111,53 9,86 1,20 11,06 0,36 0,00

AMÉRICA
100,00% 8,84% 1,08% 9,92% 0,32% 0,00%
668,68 144,05 99,87 243,92 6,41 29,55

CENTENÁRIO
100,00% 21,54% 14,94% 36,48% 0,96% 4,42%
1381,49 393,08 271,87 664,95 6,96 156,99

CENTRO-OESTE
100,00% 28,45% 19,68% 48,13% 0,50% 11,36%
182,93 0,69 0,00 0,69 5,65 1,86

GUANANDI
100,00% 0,38% 0,00% 0,38% 3,09% 1,02%
99,59 1,66 0,14 1,81 4,97 0,72

JACY
100,00% 1,67% 0,14% 1,81% 4,99% 0,72%
153,85 2,19 3,46 5,65 4,24 0,00

JOCKEY CLUB
100,00% 1,43% 2,25% 3,67% 2,76% 0,00%
422,17 13,64 30,70 44,34 42,06 137,11

LAGEADO
100,00% 3,23% 7,27% 10,50% 9,96% 32,48%
1210,65 653,65 201,91 855,56 1,08 28,15

LOS ANGELES
100,00% 53,99% 16,68% 70,67% 0,09% 2,32%
245,75 51,46 2,02 53,48 1,06 20,35

PARATI
100,00% 20,94% 0,82% 21,76% 0,43% 8,28%
646,51 37,67 73,93 111,59 30,04 180,63

PIONEIROS
100,00% 5,83% 11,44% 17,26% 4,65% 27,94%
282,71 10,96 2,25 13,20 8,94 1,22

PIRATININGA
100,00% 3,88% 0,79% 4,67% 3,16% 0,43%
105,26 6,12 6,46 12,58 4,32 0,37

TAQUARUSSU
100,00% 5,82% 6,14% 11,95% 4,11% 0,35%
116
Como podemos observar na Tabela 1, a região urbana do Anhanduizinho possui
que correspondem a 32,28% do total de área da região sendo que, apesar de ser um
dos espaços urbanos da cidade mais urbanizado e consolidado, ainda tem 1.374,85
hectares de áreas sem nenhuma ocupação (0%), ocupando 21,09% do perímetro da
região. As áreas livres e as de domínio público são de 195,90 e 600,17 hectares
respectivamente que somam 796,07 hectares e correspondem a 12,22 % da região,
bastante significativo, quando comparado com outras regiões.
podemos verificar que ainda existem 194,21 hectares (2,95%) e mais 1.069,50 hectares
de glebas (16,41%), números bastante significativos para uma porção da cidade com
tantos serviços e infraestrutura urbana disponível e uma rede de equipamentos sócio-
comunitários de grande porte.
maior de todos, em quantidade de área são o Centro Oeste (1.381,49ha) e o Los
Angeles (1.210,65ha) e este último é o que apresenta significativos números de áreas
privadas vazias com taxa de ocupação de até 70,67%, a maior de toda a cidade que
correspondem a 855,56 hectares. Desse total, 53,99% de todo o bairro, ou seja, 653,65
hectares não possuem nenhuma ocupação e outros 201,91 hectares com ocupação de
até 25% da área.
O bairro da região com menor quantidade de vazios total (1,81%) é o Jacy, que
também tem a menor área de todos os 14 bairros, com 99,59 hectares e apenas 1,66
hectares ou 16.600 metros quadrados de área sem nenhuma ocupação.
Embora a maioria da população de Campo Grande acredite e comente que as
Moreninhas é o bairro mais populoso da cidade, vemos aqui outra informação: o Aero
Rancho, na região do Anhanduizinho é de fato e de direito o lugar mais populoso da
cidade com seus mais de 36 mil habitantes, seguido bem abaixo pelo Centro Oeste
com seus 24.816 habitantes e a Alves Pereira com 16.475 habitantes. Ainda os bairros
Taquarussu, Jockey Club, América, Piratininga, Jacy, Guanandy e Colonial fazem parte
da região, embora com populações menores.
117
O bairro mais adensado da cidade está nessa região - o Guanandy com
64hab/ha e toda a região apresenta sinais visíveis de crescimento.
Planurb 1991.
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
8. Vazios Urbanos - Região Urbana Lagoa
Apresentação
A Região Urbana do Lagoa, têm como principal característica a existência de

grandes áreas militares formadas pela Base Aérea de Campo Grande, pela segunda
parte da Vila Militar, além do Aeroporto Internacional de Campo Grande, áreas
institucionais que pela sua localização espacial urbana sempre foram consideradas
entraves ao crescimento da cidade no sentido oeste.
Os primeiros loteamentos na região foram realizados na década de 1940, com
as Vilas Taveirópolis e Santos Dumont e pela cessão de área pública municipal para
instalação da Base Aérea. Apesar da presença dessas áreas institucionais federais, a
região se desenvolveu às margens da saída para Sidrolândia até os limites das margens
do Córrego Lagoa.
Foi com a implantação do Conjunto Habitacional Coophavila II, na década de
1970, no ponto mais extremo ao sudoeste da região, que ela assume a sua dimensão
de perfil longitudinal, acompanhando, definitivamente, os espaços existentes entre a
Av. Marechal Deodoro e o Córrego Lagoa.
A região concentra grandes loteamentos implantados nas décadas de 1960 e
1970, com destaque para o Santa Emília, São Conrado, Tijuca e Portal Caiobá, que
juntos somam mais de 10.000 lotes sendo que, decorridos mais de 20 anos, esses
loteamentos ainda não atingiram 50% de ocupação.
Outra característica da região está presente no bairro Taveirópolis e arredores:
o projeto urbano da área executado quando do Projeto CURA - Comunidades Urbanas
de Recuperação Acelerada, programa do extinto Banco Nacional da Habitação que
financiou uma urbanização completa do bairro, em 1976, com a implantação de
infraestrutura urbana. Lá, em função do desenho urbano, as calçadas tiveram sua
largura aumentada e diminuída a pista de rolamento com ganhos em qualidade de
vida urbana em diversos quarteirões.
O bairro Taveirópolis abrigava o Clube Esportivo de mesmo nome no estádio
municipal Elias Gadia, muito utilizado pela população e cuja área se transformou em
128
espaço de lazer do bairro. Outro clube esportivo que possuía sua sede na região é o
Comercial Esporte Clube, com sua sede esportiva e demais dependências. Em termos
ambientais, a região ainda possui características peculiares, com boa proteção de
reservas existentes, principalmente às de propriedade da Base Aérea e uma área de 20
hectares localizada no Loteamento Rancho Alegre, vizinho ao portal Caiobá, em fase
de implantação.
Quase todo o trecho urbano do córrego Lagoa ainda possui matas ciliares e
algum grau de conservação e se transforma em parte do Parque Linear do Lagoa,
margeando a recente Avenida Lúdio Coelho. Recentemente, um projeto de
urbanização da Prefeitura Municipal, através da EMHA, trouxe novos ares para a
região: é o Buriti-Lagoa, um projeto de urbanização e deslocamento de favela, sem
remoção e que aproveitou a área marginal aos córregos para um belo parque e
aproveitou os lotes vagos da região e construiu casas.
A Região Urbana do Lagoa abriga as maiores áreas institucionais da cidade
como a Base Aérea e o Aeroporto Internacional. A região se desenvolveu ao longo do
Córrego Lagoa, abrigando os clubes Taveirópolis e Comercial e possui duas áreas de
reserva de grande valor ambiental, sendo uma na Base Aérea e outra no loteamento
recente - Rancho Alegre.
Sua área de mais de cinco mil hectares tem 114 mil habitantes, mas é muito
vazia, com apenas 23hab/ha. Essa região poderia ter se consolidado como uma região
de urbanização prioritária dada a sua localização ambiental.
Segundo dados do PLANURB, a região está dividida em 11 bairros e os dados de
2010 do IBGE apontam o São Conrado com mais de 18 mil habitantes, o mais populoso
dentre todos.
Essa região ocupa o lado sudoeste da cidade e possui uma densidade de
32,44habitantes por hectare.
129
BAIRROS DA REGIÃO URBANA DO LAGOA
VAZIOS
VAZIOS
URBANOS
URBANOS VAZIOS
BAIRROS URBANO Taxa de DOMÍNIO
DO BAIRRO Ocupação PÚBLICO
Ocupação de TOTAL
menor ou
0%
igual a 25%
5.059,50 976,33 550,82 1.527,16 1.157,58 173,18
REGIÃO DO
LAGOA
14,09% 19,30% 10,89% 30,18% 22,88% 3,42%
163,41 5,66 8,52 14,17 0,00 0,00

BANDEIRANTES
100,00% 3,46% 5,21% 8,67% 0,00% 0,00%
208,80 13,56 7,11 20,67 5,07 10,88

BATISTÃO
100,00% 6,49% 3,40% 9,90% 2,43% 5,21%
145,35 8,01 17,09 25,10 2,35 1,33

CAIÇARA
100,00% 5,51% 11,76% 17,27% 1,61% 0,91%
1.114,09 601,86 205,93 807,79 2,07 62,04

CAIOBÁ
100,00% 54,02% 18,48% 72,51% 0,19% 5,57%
187,11 3,30 1,84 5,14 7,38 15,08

COOPHAVILA II
100,00% 1,77% 0,98% 2,75% 3,94% 8,06%
294,99 12,77 9,91 22,68 15,35 8,04

LEBLON
100,00% 4,33% 3,36% 7,69% 5,20% 2,72%
830,73 212,65 210,60 423,25 28,45 15,57

SÃO CONRADO
100,00% 25,60% 25,35% 50,95% 3,43% 1,87%
266,32 72,69 44,95 117,64 2,47 17,37

TARUMÃ
100,00% 27,29% 16,88% 44,17% 0,93% 6,52%
1.207,96 3,07 6,95 10,02 1.079,37 2,22

TAVEIRÓPOLIS
100,00% 0,25% 0,58% 0,83% 89,36% 0,18%
339,95 34,39 20,69 55,09 10,86 6,44

TIJUCA
100,00% 10,12% 6,09% 16,21% 3,19% 1,89%
300,80 8,37 17,24 25,60 4,21 34,21

UNIÃO
100,00% 2,78% 5,73% 8,51% 1,40% 11,37%
Como podemos observar na Tabela 1, a região urbana do Lagoa possui 1.527,16

130
correspondem a 30,18% do total de área da região sendo que, ainda tem 976,33
hectares de áreas sem nenhuma ocupação (0%), ocupando 19,30% do perímetro da
região. As áreas livres e as de domínio público são de 1.157,58 e 173,18 hectares
respectivamente que somam 1.330,76 hectares e correspondem a 26,30 % da região,
grande parte delas áreas militares federais (496,23ha) e terminal aéreo (578,99ha).
podemos verificar que ainda existem 143,69hectares (2,84%) de lotes e mais 774,07
hectares de glebas (15,30%), números bastante significativos para essa porção da
cidade muito próxima ao centro.
bairro Caiobá, é o que apresenta significativos números de áreas privadas vazias com
taxa de ocupação de até 25%. São 72,51 % no total que somam 807,79 hectares.
Ainda comentando sobre o bairro Caiobá, de sua área total de 123,88 hectares possui
62,04 hectares de áreas de domínio público, o maior estoque de toda a região.
O bairro da região com menor quantidade de vazios total (0,83%) é o
Taveirópolis, que também tem a maior área de todos os 11 bairros, com 1.207,96
hectares e apenas 3,07 hectares área sem nenhuma ocupação.
A urbanização consolidada no bairro se apresenta ainda pelos indicadores de
espaços livres e de áreas de domínio público de alguns de seus bairros. Por exemplo, o
bairro São Conrado possui 28,45 hectares de espaços livres e o Caiobá e União
possuem juntos, quase 100 hectares de áreas de domínio público, importantes para
novas edificações e urbanizações de interesse da comunidade.
Por fim devemos ainda observar que o bairro Bandeirantes não possui nenhum
estoque de espaços livres e áreas de domínio público, caracterizado como um bairro
com avenidas sem canteiro e desprovido de áreas para a comunidade usar com
equipamentos sociais e de lazer.
131
Planurb 1991.
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
9. Vazios Urbanos na Região Urbana do Imbirussu
Apresentação
Historicamente, a região urbana do Imbirussu foi utilizada como passagem para

interligar a cidade de Campo Grande à saída para o Pantanal e para os municípios do
Oeste do Estado, através da atual via Duque de Caxias.
Este acesso, originalmente boiadeiro, utilizado desde o começo do século, foi se
urbanizando a partir da instalação das edificações dos quartéis militares na década de
1920. Com o ramal ferroviário implantado em 1914 e com a presença da estação
Indubrasil, atividades atacadistas e industriais foram se instalando e, como exemplo
maior, foi construído o FRIMA - Frigorífico Mato Grosso, nos anos 1960.
Um das maiores características da Região Urbana do Imbirussu é a presença marcante
de atividades econômicas industriais, que se localizam no Núcleo Industrial e nas
margens da Avenida Duque de Caxias, logo após o Aeroporto Internacional de Campo
Grande.
A região passa a atrair essas atividades a partir da elaboração do Plano de
Desenvolvimento Integrado de Campo Grande, elaborado pela Hidroservice
Engenharia e Consultoria, em 1968, que propôs que os depósitos de combustíveis e as
indústrias poluentes se implantassem na saída de Aquidauana, Frigoríficos, Moinho de
Trigo, esmagadoras de soja e outras plantas industriais compõem a paisagem de boa
parte da região.
Outra forte característica da região está ligada à presença de grandes áreas
militares, como a sede do Comando Militar do Oeste, o 20° Regimento de Cavalaria
Blindada (RCB) e o antigo Stand de Tiro, órgãos do Ministério do Exército.
Segundo informações do PLANURB, a região inicia seu processo de urbanização nos
anos 1950, com a implantação da Vila Alba e, ao longo dos anos, sua ocupação foi se
dando em função da abertura da Avenida Júlio de Castillho, o mais importante eixo
viário da região. Atualmente a região possui vários equipamentos públicos que a
destacam das demais regiões, como por exemplo, o Cemitério Santo Amaro, o maior
da cidade, a sede da Policia Federal, a sede da Fundação Nacional de Saúde, o Colégio
142
Militar de Campo Grande, o Centro de Pesquisa de Gado de Corte da EMBRAPA, além
dos edifícios militares já citados.
Na área habitacional, a região possui grandes contrastes tipológicos. Ao mesmo
tempo em que abriga o loteamento Nova Campo Grande, projetado nos anos 1960
para atender as necessidades da classe média da época e dotado de toda
infraestrutura de apoio, recentemente a região tem servido aos assentamentos
municipais, como o Zé Pereira ou às antigas favelas de grande porte, no caso a
Sayonara, ou a conjuntos habitacionais, como o Coophatrabalho, o Panamá e o
Manoel Secco Thomé.
Além desses, lá se localiza o primeiro conjunto habitacional da cidade, o Lar do
Trabalhador, que foi construído na década de 1960, com ruas estreitas e uma tipologia
própria de padrão construtivo.
No setor ambiental, a região possui um dos maiores renques de buritis da
cidade, localizado ao longo do córrego Imbirussu, nas proximidades do loteamento
Jardim Búzios que recentemente uma urbanização longa deu qualidade a esse espaço
ao criar o Parque Linear.
A paisagem natural ali existente é de rara beleza e se estende até o viaduto nas
proximidades do Frigorifico Swift, defronte à Vila Popular. Além dessa área, na região
se localiza uma reserva ambiental que aos poucos diminui de tamanho em função da
proximidade de favelas - conhecida como Mata do Otaviano, nome do proprietário,
localizada nas proximidades do Aeroporto Internacional.
Em termos de espaços públicos destinados ao lazer, havia um Parque projetado
para a região - Parque das Acácias em área pertencente à Rede Ferroviária Federal
defronte à Av. Duque de Caxias -, mas ainda não implantado, embora declarado como
Área de Interesse Urbanístico pelo Plano Diretor de Campo Grande.
Essa área foi adquirida pela municipalidade da RFFSA. Finalmente, a região
possui a maior área pública municipal, localizada ao lado do Cemitério Santo Amaro,
com mais de 42 hectares e que, nos últimos anos, estava cedida para o Ministério da
Aeronáutica e é conhecida pela população pelo fato de que foi locai da missa
celebrada pelo Papa João Paulo II quando de sua última visita a Campo Grande em
1992 e que a municipalidade realiza a festa junina e carnaval.
143
De acordo com dados do PLANURB oriundos do Censo do IBGE 2010, a região
tem sete grandes bairros, assim definidos: 1- Núcleo Industrial, localizado na saída
para Terenos, porção oeste da cidade onde habitam 3.594 pessoas; 2- Nova Campo
Grande, que abriga 10.161 pessoas; 3- Popular, é na realidade uma parte da Nova
Campo Grande, seção VII, do lado oposto, com 18.816 habitantes; 4- Panamá, o
segundo bairro mais populoso com 17.906 habitantes; 5 – Santo Antônio com 13.529
hab. 6- Sobrinho com 11.249 pessoas e o mais populoso de todos, o Santo Amaro,
muito denso, com 23.501 habitantes.

BAIRROS DA REGIÃO URBANA DO IMBIRUSSU
VAZIOS VAZIOS
PRIVADOS PRIVADOS Taxa URBANOS ESPAÇOS
BAIRROS URBANO DO DOMÍNIO
Taxa de de Ocupação PRIVADOS LIVRES
BAIRRO PÚBLICO
Ocupação de menor ou igual a TOTAL
0% 25%
REGIÃO DO 5.741,69 2.224,21 360,81 2.585,02 496,54 281,02

IMBIRUSSU 15,99% 38,74% 6,28% 45,02% 8,65% 4,89%
NOVA
1.008,98 358,40 145,08 503,47 20,34 23,23
CAMPO
100,00% 35,52% 14,38% 49,90% 2,02% 2,30%
GRANDE
NÚCLEO 2.419,46 1.740,40 82,30 1.822,70 2,07 160,33
INDUSTRIAL 100,00% 71,93% 3,40% 75,33% 0,09% 6,63%
373,89 35,04 6,62 41,66 26,10 33,61

PANAMÁ
100,00% 9,37% 1,77% 11,14% 6,98% 8,99%
507,67 21,70 93,71 115,40 45,56 16,24

POPULAR
100,00% 4,27% 18,46% 22,73% 8,97% 3,20%
SANTO 476,23 11,95 24,73 36,69 25,94 10,68

AMARO 100,00% 2,51% 5,19% 7,70% 5,45% 2,24%
SANTO 330,29 20,04 3,61 23,65 7,20 36,36

ANTÔNIO 100,00% 6,07% 1,09% 7,16% 2,18% 11,01%
625,17 36,68 4,77 41,45 369,33 0,58

SOBRINHO
100,00% 5,87% 0,76% 6,63% 59,08% 0,09%
144
Como podemos observar na Tabela 1, a região urbana do Imbirussu possui
que correspondem a 45,02% do total de área da região sendo que, deste total,
2.224,21 hectares de áreas sem nenhuma ocupação (0%), ocupando 37,74% do
perímetro da região, um dos maiores deste trabalho. Os espaços livres e as de domínio
público são de 496,54 e 281,02 hectares respectivamente que somam 777,56 hectares
e correspondem a 13,54 % da região.
podemos verificar, conforme Tabela 6 do Capitulo 4, que ainda existem
215,94hectares (3,76%) de lotes e mais 1.711,83 hectares de glebas (29,81%), números
bastante significativos.
bairro Núcleo Industrial é o que apresenta significativos números de áreas privadas
vazias com taxa de ocupação de até 25%. São 75,33 % no total que somam 1.822,70
hectares. Quando desdobramos esses números ainda vemos que o bairro possui
1.740,40 hectares sem nenhuma ocupação e outros 82,30 hectares com ocupação de
até 25% da área. Ainda comentando sobre o bairro Núcleo Industrial, de sua área total
de 2.419,46 hectares apenas 2,07 hectares de espaços livres, um dos menores estoque
de toda a região.
O bairro da região com menor quantidade de vazios total (6,63%) é o Sobrinho,
seguido pelo Santo Antônio (7,16%) e Santo Amaro (7,70%).
A urbanização consolidada nesses três bairros se apresenta ainda pelos
indicadores de espaços livres e de áreas de domínio público. Por exemplo, o bairro
Sobrinho possui 369,33 hectares de espaços livres (59,08%) de toda a região, movido
pelas áreas militares; entretanto, esse mesmo bairro possui, apenas, 0,58 hectares de
áreas de domínio público. Já o Santo Antônio e Santo Amaro, possuem juntos, mais de
13% do patrimônio do domínio público expresso em mais de 36 hectares de áreas,
importantes para novas edificações e urbanizações de interesse da comunidade.
Por fim devemos ainda observar que os bairros mais consolidados e
urbanizados da região do Imbirussu, necessitam de um estoque de espaços livres e
145
áreas de domínio público, caracterizado como um bairro com avenidas sem canteiro e
com poucas áreas para a comunidade usar com equipamentos sociais e de lazer.
Planurb 1991.
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
10. Vazios Urbanos na Região Urbana Segredo
Apresentação
Situada na porção norte da cidade, a região possui uma estrutura urbana

marcada, historicamente, por usos tradicionalmente rurais - chácaras de recreio ou de
produção de hortifrutigranjeiros destinados ao abastecimento alimentar - misturados
a loteamentos urbanos de implantação recente e de conjuntos habitacionais de classes
de renda baixa, como o José Abrão, Estrela do Sul, Coophasul e Nascente do Segredo.
Conhecer a região do Segredo é, antes de mais nada, quase um passeio pelo
campo, embora estando na cidade. Fazendas e sítios se misturam à malha urbana
numa convivência histórica. A região foi ocupada pelos imigrantes japoneses que, no
começo do século, se instalaram para o cultivo de verduras e hortaliças, caracterizando
a região como agrícola.
Foi em função disso que se instalou a primeira escola municipal rural de Campo
Grande, a Kamé Adania, ainda em funcionamento. Outro ponto forte da região está
ligado à cultura religiosa da cidade: lá se situa a comunidade negra da Tia Eva,
residindo no bairro São Benedito - cuja igreja existente foi construída em 1912 e todos
os anos no mês de maio realizam-se as festas em homenagem a São Benedito; há
também a sede do Seminário da Diocese de Campo Grande, com vários edifícios
construídos. A presença marcante da igreja católica na região evoluiu nas últimas
décadas e seu maior empreendimento - a Universidade Católica Dom Bosco (UCDB),
está implantada por lá.
Cortada pelo córrego Segredo - e este é o motivo de seu nome - a região possui
atrativos naturais de grande beleza, com a presença de nascentes desse córrego, com
destaque para a área do Jardim Botânico - com 179 hectares, instituída pelo Decreto
estadual n° 7.119, de 17 de março de 1993 - e para a reserva ambiental de
propriedade do Ministério do Exército localizada ao lado da Rua Marques do Herval,
conhecida como corredor da Nova Lima.
156
A região conta ainda com um dos mais importantes hospitais brasileiros que
trata da hanseníase e outras doenças dermatológicas, que é o Hospital São Julião, com
sua arquitetura moderna tanto da Capela, quanto da Escola e do Centro Cirúrgico.
Quanto ao lazer, a região possui dois grandes clubes: o Tênis Club, de
propriedade particular, e o Clube do Trabalhador do SESI, ambos localizados nas
proximidades do Conjunto Habitacional José Abrão, no lado oeste da região, além do
Ginásio Poliesportivo, de propriedade do Colégio Dom Bosco de uso dos acadêmicos
da instituição, às margens do Segredo.
Na questão habitacional, além da presença de grandes conjuntos habitacionais
construídos na década de 1980 - como o José Abrão, com 866 unidades ou o Estrela do
Sul, com 1500 unidades-, a região do Segredo abriga a primeira favela regularizada em
Campo Grande - o Beco da Liberdade - hoje integrada à malha urbana dos bairros
circunvizinhos - além da favela Rio de Janeiro e Guanabara, todas regularizadas nos
anos 1980 - e que foram responsáveis pelo início do processo institucional de
legalização de favelas em Campo Grande.
Outro ponto forte da região está relacionado com a paisagem urbana: em dois
lugares específicos - tanto na Av. D. António Barbosa - saída para Rochedo, quanto na
Rua do Seminário, se tem uma excelente visão da urbanização e do perfil da
verticalização da cidade, como em nenhum lugar de Campo Grande.
Com a urbanização da Norte-Sul, avenida que margeia o córrego Segredo, que
agora se dirige para a região do Segredo, aquela região pode sofrer um enorme surto
de desenvolvimento urbano, provocado pelas proximidades com o centro da cidade.
A partir da continuidade da canalização do córrego Segredo em direção a região
norte, avançando na região urbana do Segredo e com uma série de novos
empreendimentos habitacionais recentes, a região pode desabrochar em 10 anos. De
fato os investimentos públicos para a região foram consideráveis.
Lugar preferido para a implantação de empreendimentos habitacionais do
Programa de Arrendamento Residencial da Caixa Econômica Federal, já há mais de 10
pequenos conjuntos habitacionais diferenciados, por conta da atração exercida pela
UCDB e mais recentemente pelos projetos do Programa Minha Casa Minha Vida e
diversos condomínios residenciais menores.
157
A região urbana do Segredo, de acordo com dados do Instituto de
Planejamento Urbano de Campo Grande-PLANURB, possui uma área de 4.503,73
hectares o que corresponde a 12,54% da área total da cidade e abrigava, em 2010,
uma população de 108.962 mil pessoas com adensamento de 24,23 hab./ha. A região
ganhou população entre 2000 e 2010, algo em torno de vinte mil pessoas nesse
período, ocasionado pelos investimentos públicos em habitação.
Dentro da região encontramos apenas sete bairros: Coronel Antonino, José
Abrão, Mata do Segredo, Monte Castelo, Nasser, Nova Lima e Seminário, abrangendo
todas as propriedades localizadas dentro do perímetro correspondente a porção norte
limite com a zona rural do Município e da porção rural do Distrito de Rochedinho, bem
próximo da região. Desses bairros, segundo dados do IBGE 2010, o mais populoso é o
Nova Lima, 35.519 habitantes, vindo depois o Nasser 25.695 habitantes o e o Coronel
Antonino com 20.399habitantes.
158
BAIRROS DA REGIÃO URBANA DO SEGREDO
VAZIOS
VAZIOS
URBANOS
URBANOS VAZIOS
BAIRROS URBANO DO Taxa de DOMÍNIO
BAIRRO Ocupação PÚBLICO
Ocupação de TOTAL
menor ou
0%
igual a 25%
REGIÃO DO 4.503,73 872,95 1.050,61 1.923,56 244,88 135,04

SEGREDO 12,54% 19,38% 23,33% 42,71% 5,44% 3,00%
CORONEL 469,86 62,91 29,09 92,00 12,29 23,15

ANTONINO 100,00% 13,39% 6,19% 19,58% 2,62% 4,93%
213,58 6,02 98,17 104,19 8,07 4,61

JOSÉ ABRÃO
100,00% 2,82% 45,96% 48,78% 3,78% 2,16%
MATA DO 1.107,69 255,05 483,54 738,59 182,69 19,30

SEGREDO 100,00% 23,03% 43,65% 66,68% 16,49% 1,74%
MONTE 304,95 55,21 25,56 80,77 13,33 6,23

CASTELO 100,00% 18,10% 8,38% 26,49% 4,37% 2,04%
949,11 213,68 151,25 364,93 11,29 33,85

NASSER
100,00% 22,51% 15,94% 38,45% 1,19% 3,57%
1.125,95 226,96 170,65 397,62 4,08 38,50

NOVA LIMA
100,00% 20,16% 15,16% 35,31% 0,36% 3,42%
332,58 53,12 92,35 145,47 13,14 9,41

SEMINÁRIO
100,00% 15,97% 27,77% 43,74% 3,95% 2,83%
Como podemos observar na Tabela 1, a região urbana do Segredo possui

que correspondem a 42,71% do total de área da região sendo essa uma das regiões
com maior estoque da cidade e que ainda tem 872,95 hectares de áreas sem nenhuma
ocupação (0%), ocupando 19,38% do perímetro da região. As áreas livres e as de
domínio público são de 244,88 e 135,04 hectares respectivamente que somam 379,92
hectares e correspondem a 8,44 % da região.
159
podemos verificar que ainda existem 256,69 hectares (5,70%) e mais 587,08 hectares
de glebas (13,04%).
Com relação aos bairros dessa região podemos verificar na Tabela 1 que o Mata
do Segredo, é o que apresenta significativos números de áreas privadas vazias com
taxa de ocupação de até 25%. São 66,68% no total que somam 738,59 hectares.
Ainda comentando sobre o bairro, de sua área total de 1.107,69 hectares possui
182,69 hectares de espaços livres com a Nascente do Segredo como área militar
federal.
O bairro da região com menor quantidade de vazios total (19,58%) é o Coronel
Antonino, seguido pelo Monte Castelo com 26,49%, os dois mais antigos urbanizados.
A urbanização consolidada na região urbana do Segredo em sua parte mais sul,
próxima à Avenida Mascarenhas de Moraes, se apresenta ainda pelos indicadores de
espaços livres e de áreas de domínio público de alguns de seus bairros. Por exemplo, o
bairro Nova Lima possui 38,50 hectares de áreas de domínio público, quase 30% de
toda a região, expressos especialmente pelas áreas sem ocupação do bairro destinadas
aos equipamentos comunitários.
160
Planurb 1991.
161
162
163
164
165
166
167
168
169
170
11. Vazios Urbanos na Região Urbana Prosa
Apresentação
Até o início dos anos 1980, a Região Urbana do Prosa estava ocupada por uma
pequena quantidade de loteamentos localizados nos arredores da Rua Ceará - Vilas
Monte Carlo, Margarida e Jurema -, e por um conjunto habitacional localizado na Av.
Mato Grosso, o Coophafé. O Jardim Noroeste, maior loteamento da cidade com quase
10 mil lotes, localizado na saída para Três Lagoas, apesar de aprovado, não estava
implantado. Com o desenvolvimento da cidade, verificado a partir da divisão do Estado
de Mato Grosso e a instalação do Estado de Mato Grosso do Sul, em 1979, a região foi
sendo gradativamente ocupada por empreendimentos destinados à população de mais
alta renda.
A partir daí nascem os bairros Autonomista, Giocondo Orsi, Carandá Bosque,
Chácara Cachoeira e os loteamentos fechados às margens do Córrego Soter. O
surgimento desses empreendimentos residenciais se deveu a diversos fatores,
particularmente ao atendimento das necessidades de moradia da classe social de alta
renda e com a necessidade imobiliária de empreendimentos que satisfizesse às
necessidades da expansão das áreas residenciais das classes "A e B", que até os anos
1970 habitava o Jardim dos Estados.
O surgimento desses bairros urbanizados e de rápida ocupação altera a
configuração urbana da região e alguns desses empreendimentos, somente se
instalaram após a implantação de infraestrutura de acesso ao Parque dos Poderes e da
continuidade da Avenida Afonso Pena, que rompe os limites da Rua Ceará, nos anos
1984.
Com a construção do Parque dos Poderes, no início dos anos 1981, e com o
advento da instalação de um Shopping Center, a Região Urbana do Prosa passou por
transformações em sua estrutura, fazendo adentrar sua ocupação para a porção leste
da cidade. Nessa linha, a região concentra atividades do poder público, tanto estadual
quanto federal, com repartições de vários níveis.
171
Atualmente, a região possui fortes características fortes voltadas para o lazer,
abrigando complexos e estruturas diversificadas, tais como: a) o Parque das Nações
Indígenas, com seus 116 hectares, o maior complexo de lazer de massa da cidade; b)
os clubes de associações profissionais existentes – antigo Grêmio da ENERSUL- Clube
da Terceira Idade, Clube dos Servidores Municipais, Clube da AABB, Clube dos
Médicos, e o Centro de Lazer dos Trabalhadores em Transporte; c) as chácaras de
recreio localizadas atrás do Parque dos Poderes; d) o lazer de compras com a
instalação do Shopping Center Campo Grande.
Após a construção do shopping, no ano de 1988, os bairros que compõem seu
entorno mudam a configuração de uso, com a forte atração comercial desse grande
centro de compras.
Exemplo é o bairro Chácara Cachoeira, projetado como residencial se modifica,
dia a dia, para um grande centro de serviços. A região possui grandes atrativos urbanos
localizados no complexo do Parque dos Poderes e das Nações Indígenas. Esses dois
empreendimentos públicos concentram o maior conjunto arquitetônico e urbanístico
de Campo Grande, com edifícios de arquitetura moderna de grande valor cultural para
a cidade, tais como as Secretarias de Estado, a Assembleia Legislativa, o Tribunal de
Justiça, o Centro de Convenções, a Rádio e TV Educativa, o Museu de Arte Moderna,
dentre outros e são hoje referências turísticas obrigatórias para os visitantes de Campo
Grande.
Outros grandes empreendimentos localizados na região do Prosa são a Central
de Abastecimento - CEASA -, o Estabelecimento Penal de Segurança Máxima e o
Cemitério do Cruzeiro e mais um Shopping Center, o Bosque dos Ipês e o Parque Assaf
Trad.
Na área social privada, a região abriga a Unidade de Ciências Agrárias da
UNIDERP, os colégios Paulo Freire e Maria de Lagos Barcelos (FUNLEC), além do
Hospital PRONCOR e Miguel Couto UNIMED e em obra o Hospital da CASSEMS.
A abertura da Via Park, margeando o Córrego Sóter e o respectivo Parque
Ecológico do Soter, deram mais qualidade aquela região, ocupada por uma população
que mistura alta e baixa renda em suas porções, mas trouxe enormes problemas
172
urbanos de ocupação desenfreada, causando enchentes nos meses de dezembro a
março de cada ano.
Depois de anos de investimentos constantes, a Região do Prosa, localizada na
porção leste de Campo Grande, ainda vive das suas contradições. Abriga a moradia das
famílias de maior renda da cidade, os condomínios de mais alta renda, o Parque dos
Poderes, do Prosa e do Soter, mas ainda convive com a pobreza de assentamentos
habitacionais desprovidos de serviços públicos.
Essa região de urbanização recente concentra empreendimentos públicos
(Parque dos Poderes, Sistema Penitenciário) e de lazer (Parque das Nações Indígenas,
chácaras de recreio, shopping Center e clubes profissionais); abriga a moradia da maior
parte da classe média e alta da cidade; a reserva do Parque dos Poderes; concentra
82.328 habitantes (8,56%) sendo o mais populoso, por incrível que pareça, o Jardim
Noroeste, até recentemente um enorme vazio urbano; tem 5.560 ha (16%) de área e o
setor mais adensado é o Monte Carlo com 45 hab./ha;
Por concentrar as escolas privadas maiores, possui diversas escolas públicas,
dois hospitais e quatro unidades de saúde. Seus bairros, Monte Carlo, Santa Fé,
Chácara Cachoeira e Carandá Bosque somam a grande parte da renda média da cidade
e grau de alfabetização da população enquanto a Mata do jacinto, Parque dos Novos
Estados, Veraneio, Parque dos Poderes, Desbarrancado e Noroeste resistem em
assentar famílias de menor renda por se localizarem mais distantes do polo comercial
do bairro e do centro da cidade. Mais recentemente, o empreendimento Alphaville, se
instalou na parte mais norte da região e urbanizou uma grande área e, com isso, tende
a atrair a urbanização geral para os seus arredores.
A região urbana do Centro, de acordo com dados do Instituto de Planejamento
Urbano de Campo Grande-PLANURB, possui uma área de 5.560,20 hectares o que
corresponde a 15,49% da área total da cidade e abrigava, em 2010, uma população de
82.328 mil pessoas com adensamento de 14,79 hab./ha. A região ganhou muita
população entre 2000 e 2010- mais de 30 mil pessoas, possivelmente por
deslocamento interno e pelos novos empreendimentos habitacionais lá instalados.
Dentro da região encontramos 11 bairros: Autonomista, Carandá, Chácara
Cachoeira, Chácara dos Poderes, Estrela Dalva, Margarida, Mata do Jacinto, Noroeste,
173
Novos Estados, Santa Fé e Veraneio, abrangendo todas as propriedades localizadas
dentro do perímetro dentro das saídas para Cuiabá e Três Lagoas, ancoradas pela
Avenida Eduardo Elias Zahran. Desses bairros, segundo dados do IBGE 2010, o mais
populoso, atualmente, é o Noroeste, com 13.167 habitantes vindos depois, os Novos
Estados, com 11.449 habitantes o e o Carandá com 8.485 habitantes.
BAIRROS DA REGIÃO URBANA DO PROSA
VAZIOS VAZIOS
PRIVADOS PRIVADOS Taxa URBANOS ESPAÇOS
BAIRROS URBANO DO DOMÍNIO
Taxa de de Ocupação PRIVADOS LIVRES
BAIRRO PÚBLICO
Ocupação de menor ou igual TOTAL
0% a 25%
REGIÃO DO 5.560,20 1.581,40 453,14 2.034,54 459,23 229,58

PROSA 15,49% 28,44% 8,15% 36,59% 8,26% 4,13%
213,46 8,28 9,48 17,76 8,57 5,42

AUTONOMISTA
100,00% 3,88% 4,44% 8,32% 4,01% 2,54%
414,05 64,78 13,78 78,56 25,82 13,18

CARANDÁ
100,00% 15,64% 3,33% 18,97% 6,24% 3,18%
CHÁCARA 341,25 57,23 26,64 83,87 21,29 5,47

CACHOEIRA 100,00% 16,77% 7,81% 24,58% 6,24% 1,60%
CHÁCARA DOS 1.460,07 726,28 223,89 950,17 0,00 10,85

PODERES 100,00% 49,74% 15,33% 65,08% 0,00% 0,74%
126,20 4,74 9,87 14,62 0,76 15,54

ESTRELA DALVA
100,00% 3,76% 7,82% 11,58% 0,60% 12,31%
99,05 5,28 0,11 5,39 4,67 1,40

MARGARIDA
100,00% 5,33% 0,11% 5,44% 4,71% 1,41%
MATA DO 319,77 19,98 41,10 61,08 40,14 25,65

JACINTO 100,00% 6,25% 12,85% 19,10% 12,55% 8,02%
773,78 307,60 49,35 356,95 0,91 14,36

NOROESTE
100,00% 39,75% 6,38% 46,13% 0,12% 1,86%
NOVOS 746,23 157,48 55,93 213,41 77,59 16,83

ESTADOS 100,00% 21,10% 7,50% 28,60% 10,40% 2,25%
149,19 11,19 2,85 14,04 3,95 0,48

SANTA FÉ
100,00% 7,50% 1,91% 9,41% 2,65% 0,32%
917,14 218,57 20,14 238,72 275,53 120,41

VERANEIO
100,00% 23,83% 2,20% 26,03% 30,04% 13,13%
174
Como podemos observar na Tabela 1, a região urbana do Prosa possui 2034,54
correspondem a 36,59% do total de área da região sendo que, apesar de ser um dos
espaços da cidade mais urbanizado e que recebeu investimentos de infraestrutura
urbana para se consolidar, ainda tem 1.581,40 hectares de áreas sem nenhuma
ocupação (0%), ocupando 28,44% do perímetro da região. As áreas livres e as de
domínio público são de 459,23 e 229,58 hectares respectivamente que somam 688,76
hectares e correspondem a 12,39 % da região, por conta do Parque dos Poderes e do
Parque das Nações Indígenas dentre outros.
podemos verificar que ainda existem 1.081,53 hectares (19,45%) de lotes e mais
274,57 hectares de glebas (4,94%), números bastante significativos para uma porção
da cidade que tem todos os serviços e infraestrutura urbana disponível.
bairro Chácara dos Poderes, como não poderia deixar de ser, é o que apresenta
significativos números de áreas privadas vazias com taxa de ocupação de até 25%. São
65,08 % no total que somam 950,17 hectares. Quando desdobramos esses números
ainda vemos que o bairro possui 726,78 hectares sem nenhuma ocupação e outros
223,89 hectares com ocupação de até 25% da área. Ainda comentando sobre o bairro
Chácara dos Poderes, de sua área total de 1.460,07 hectares, a maior de todos, possui
0,00% de espaços livres e 10,85 hectares de áreas de domínio público, muito pouco
para a sua extensão no futuro.
O bairro da região com menor quantidade de vazios total (5,44%) é o
Margarida, que também tem a menor área de todos os 11 bairros, com 99,05 hectares
e apenas 5,28 hectares de área sem nenhuma ocupação.
A urbanização consolidada na região urbana do Prosa, em sua porção mais
próxima do mini anel rodoviário, se apresenta ainda pelos indicadores de espaços
livres e de áreas de domínio público de alguns de seus bairros. Por exemplo, o bairro
Veraneio possui 275,53 hectares de espaços livres, quase 30% de toda a região, e
outros 120 hectares de áreas de domínio público.
175
Planurb 1991.
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
Anexo: Um estudo dos vazios urbanos nas cidades brasileiras
Por Milene Marcellani e Ângelo Marcos Arruda
O tema “vazios urbanos”, apesar de ainda ser tema pouco discutido e

predominar na área de pesquisa acadêmica, aos poucos esta tomando seu espaço
dentro dos assuntos concernentes ao desenvolvimento urbano, especialmente a partir
de 1988 com a Constituição federal e o Estatuto da Cidade. Sua discussão iniciou-se há
mais de um século, para ser mais especifico, no final do século XIX, no pós-
industrialização, onde o aumento de galpões, ferrovias e edifícios abandonados,
principalmente em regiões industriais, cresceu significativamente, trazendo uma
preocupação a mais para os responsáveis pelo planejamento e gestão das cidades.
Assim que se deu por iniciada a discussão sobre os conceitos de vazios urbanos,
surgiram também conflitos sobre sua definição exata, como por exemplo, se seria
correto discutir o problema dos imóveis subutilizados juntamente com a questão dos
terrenos vazios. Assim começou uma longa discussão de conceituação, por meio de
diversos e anos envolvendo pesquisadores, teóricos e urbanistas que passaram a
analisar, mais a fundo, este problema que se tornou cada vez mais frequente e
entraram em discussão, quais são as corretas definições e as possíveis medidas a
serem tomadas a respeito dos vazios urbanos e das áreas subutilizadas nas cidades.
No Brasil, a discussão e a necessidade de mudanças em relação à
funcionalidade das propriedades urbanas levaram a um grande avanço em torno das
políticas territoriais, com a criação de leis e diretrizes públicas que regularizem o
direito à propriedade, e mais recentemente, no início do século XXI, a criação do
Estatuto da Cidade que reforçou a atuação do poder público e facilitou a pratica das
diretrizes já estabelecidas pelos artigos 182 e 183 da Constituição federal. Estas
mudanças geraram uma série de estudos sobre a cidade, seu desenvolvimento,
crescimento e principalmente sua funcionalidade em relação ao bem estar dos
habitantes. A par disso, a criação e instalação do Ministério das Cidades, também veio
contribuir com esse importante debate nacional no meio do Plano Nacional de
Desenvolvimento Urbano de 2003.
186
O estudo dos Vazios Urbanos veio com a necessidade de discutir melhor as
cidades no século XXI e surge a partir do momento em que estes passam a prejudicar
significativamente o desenvolvimento urbano e criar cidades com enormes diferenças
territoriais e imensas instabilidades sustentável e social.
Este trabalho analisou estudos feitos em cidades brasileiras que visam estudar
os vazios urbanos, onde cada pesquisador se encarregou de desenvolver projetos de
reinserção dos mesmos à malha urbana e colaborou com as medidas de aplicação das
legislações que visaram preservar a funcionalidade social que estas propriedades
possuem. Cada etapa de cada estudo será detalhada a fim de mostrar diferenças
significativas entre as cidades, seu desenvolvimento e suas necessidades quanto ao
estudo dos problemas causados pelos vazios urbanos, que por sua vez se mostram de
forma plural e distinta em cada local, ao mesmo tempo em que se percebe que a
problemática é a mesma, os problemas urbanos que se criam a sua volta podem ter
uma dimensão especifica pertinente a cada caso.
O que são os vazios urbanos?
O crescimento e desenvolvimento das cidades é algo constante e previsível, há

mais de 100 anos, já que a população cresce e necessita de mais investimentos em
serviços, moradia, infraestrutura, etc. O problema surge quando este crescimento
acontece sem planejamento prévio e passam a surgir quadros de segregação social, já
que, quanto mais consolidada a urbanização de uma região, mais valor econômico ela
tem, o que impossibilita a ocupação de regiões bem estruturadas para moradia e
comércio por pessoas de menos poder aquisitivo, fazendo com que as mesmas se
desloquem para a periferia, o que gera mais custos em manutenção e implantação de
serviços e infraestrutura nos novos loteamentos, enquanto muitos imóveis vazios se
mantem na malha urbana mais antiga. Este processo, em longo prazo, traz
consequências prejudiciais ao processo de urbanização, provocando ocupações em
locais impróprios e parcelamentos irregulares e perpetuar os imóveis vazios
aumentando ainda mais sua especulação.
187
Vazios urbanos é um termo que pode ser muito abrangente e, para explicar,
deve-se levar em consideração não só a cidade em que este se insere como também
seu contexto social, econômico, a finalidade que se tem ao levantar os vazios de tal
cidade e o que se espera deste levantamento.
Pode-se considerar então como vazio urbano todo espaço inserido na malha
urbana em desuso/inativos ou subutilizado (como áreas de domínio públicas não
estruturadas e consolidadas); áreas que não apresentam uma funcionalidade social ou
ambiental de forma que permita uso para a cidade (lotes vazios, glebas, espaços em
situação de esvaziamento) ou ainda toda e qualquer porção do território urbano em
total desuso ou que já não cumprem sua função social. Porém, alguns destes "vazios
urbanos" podem ser reabilitados de forma mais rápida, bastando apenas uma ação
planejada do poder público, como é no caso de praças, parques e imóveis que
pertencem ao Estado.
Vazio urbano pode ser ainda toda e qualquer área não edificada ou em situação
de esvaziamento ou subutilizadas que prejudica seu entorno e se encontram em
situação indesejável para o poder público e passível de situação que se possam aplicar
diretrizes urbanas. Estes vazios possuem características urbanas plenas para serem
ocupados, seja com uma nova edificação, com o reestabelecimento de sua
funcionalidade, com uma revitalização ou com sua disponibilização para urbanização,
no caso de vazios de glebas em regiões periféricas e regiões infraestruturadas.
Em cada trabalho que analisamos - projeto ou tese -, foi elaborada uma
conceituação referente ao que se deve considerar como vazio urbano em uma cidade,
já que, o desenvolvimento de cada cidade ou região se dá de forma inconstante e
diferente, assim como o vazio urbano trará consequências positivas ou negativas para
cada uma já que este está totalmente vinculado à forma como o poder público planeja
a cidade e define suas funções sociais através do seu Plano Diretor.
Um exemplo são os vazios de áreas subutilizadas, que para uma cidade que
possui grandes espaços de lotes vazios dentro da malha consolidada se tornam menos
prejudiciais, já que o próprio poder privado, muitas vezes se encarrega de
reestabelecer uma funcionalidade para tais locais, principalmente quando se trata de
regiões servidas de infraestrutura, serviços e que possuem uma importância economia
188
para a cidade, como no centro das cidades. Neste caso o vazio que ainda não exerce
uma função ativa, seja de moradia, comércio, etc., esta sobe a mira da especulação
imobiliária e consequentemente, está gerando maiores gastos dentro do orçamento
público.
Cada pesquisador se encarregou então de pesquisar e discorrer sua
conceituação de vazio urbano de acordo com os objetivos finais do trabalho. As
tipologias de vazios existentes se diferenciam para que assim a análise e o
desenvolvimento de instrumentos de política urbana sejam voltados a atender as
necessidades da cidade em questão, para reestabelecer a justa ocupação da cidade e
promover o controle da expansão desorganizada das cidades.
Vazios Urbanos – Instrumentos Urbanísticos Aplicáveis
Nos últimos 50 anos o tema Vazio Urbano se tornou uma preocupação para o
poder público e para os responsáveis por planejamento urbano, principalmente nas
capitais e grandes cidades em crescimento no território brasileiro. Primeiramente
devido ao alto custo que os vazios urbanos podem trazer para o setor responsável
mela manutenção e urbanização da cidade, e segundo pelo previsto problema
territorial que pode acontecer à medida que a cidade ganha uma escala maior de área
ocupada. Estes são apenas os problemas mais visíveis, mas existem consequências
negativas em diversos setores se os vazios urbanos, e neste caso, tratarem-se não só
do vazio sem edificação como também do vazio subutilizado são mantidos dentro de
uma malha urbana já consolidada e pronta para ser ocupada e desenvolver suas
devidas funções sociais, ambientais e econômicas.
Para que uma cidade possa se desenvolver de forma organizada e cumprindo
plenamente sua função está necessita de um planejamento prévio, prevendo sua
expansão e soluções para problemas ocasionais a que essa expansão está sujeita. Este
planejamento deve contar com legislações, análises, diretrizes urbanas e participação
social para que assim haja um constante controle sobre todo o território urbano sem
gerar maiores gastos ao poder público.
189
A permanência do vazio urbano dentro da malha urbanizada da cidade traz
prejuízos econômicos e sociais e por isto são considerados terrenos ineficientes, que
passaram a ser visíveis com o crescimento das cidades, deixando clara a necessidade
da atuação do setor público para o reestabelecimento de suas funções.
A especulação imobiliária se tornou um dos principais problemas gerados pelo
crescimento da cidade, e é também um dos principais motivos da permanência dos
vazios em regiões mais que favoráveis à ocupação, já que se encontra em sua maioria
em regiões centrais ou em partes da cidade onde sua infraestrutura já está
consolidada e desenvolve funções econômicas e sociais importantes para a vida na
cidade.
A constituição Federal de 1988, em vista da necessidade da regularização
territorial, estabelece na legislação os Artigos 182 e 183 que visa regularizar e ordenar
por meio da politica publica o desenvolvimento urbano das cidades, garantindo o
direito a propriedade e que a cidade cumpra suas funções sociais e garanta o bem
estar de seus habitantes. Estes artigos reconhecem o vazio urbano instalado em áreas
infraestruturadas como um problema e permitiu o desenvolvimento de diretrizes com
que o poder público possa tomar medidas para reestruturar os vazios encontrados.
“Art. 182 § 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei

específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da
lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado
ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob
pena, sucessivamente de: i) Parcelamento ou edificação
compulsórios; ii) Imposto sobre a propriedade predial e territorial
urbana progressivo no tempo; iii) Desapropriação com pagamento
mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada
pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em
parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da
indenização e os juros legais” (BRASIL, Constituição Federal, 1988).
Em 2001, com a Lei nº 10.257 – Estatuto da Cidade (2001) se reafirmou o

direito a propriedade, que apesar de já constar na legislação, sua aplicação na pratica
se apresentou frágil e com muitas brechas, com o Estatuto da Cidade foi possível
disponibilizar uma quantidade maior de instrumentos urbanísticos regulatórios, que
permitem cada Estado (município), através do Plano Diretor Municipal tomar partido
190
de sua vistoria e reestabelecer a função social dos vazios urbanos (lotes vagos,
subutilizados ou esvaziados).
Estão definidos como instrumentos urbanísticos no Estatuto da Cidade medidas
que possam ser tomas pelo poder público para que promova o melhor aproveitamento
de propriedades privadas e públicas e estabelece um planejamento adequado para
que a cidade possa se desenvolver com a garantia de sempre exercer sua função social.
Dentre os instrumentos legais encontra-se:
 O parcelamento, a edificação, ou a utilização compulsório do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado;
 O imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo;
 Desapropriação com pagamento em títulos da divida publica;
 Usucapião especial de imóvel urbano;
 Direito de superfície;
 Direito de preempção;
 Outorga onerosa do direito de construir;
 Transferência do direito de construir;
 Operações urbanas consorciadas;
 Estudo de impacto de vizinhança.
A criação destes instrumentos e sua utilização dentro do planejamento de
melhoria e expansão das cidades possibilitam finalmente ao poder publico promover a
ocupação de lotes em situações de desuso, fazendo-o desenvolver suas funções sociais
e também promover a justa distribuição de serviços, equipamentos e toda e qualquer
melhoria promovida na cidade sendo assim utilizados por todos os habitantes, sem
distinção por sua localidade na malha urbana, e mais importante ainda, estes
instrumentos possibilitam o planejamento da cidade em longo prazo, promovendo seu
crescimento de forma organizada e atendendo aos principais fundamentos para que
cumpra suas funções sociais, ambientais e econômicas de forma justa.
191
Os Estudos de Vazios Urbanos Analisados
Esta análise de vazios urbanos e o estudo de modos a considerá-los dentro do

contexto urbano das cidades foram feitos a partir de pesquisas de diversos estudos
feitos no Brasil, em cidades diversas tem se promovido novas considerações a respeito
dos vazios urbanos.
Cada estudo desenvolveu sua própria conceituação de vazio urbano, e por isso
temos uma diversidade na forma em que são vistos e na sua importância de
preservação ou restauração de uso. Como cada cidade deve trabalhar em cima de suas
necessidades, a reintegração desses espaços tem aspectos diferentes, o que se
assemelha são os instrumentos de reintegração urbana utilizados.
O primeiro estudo analisado foi realizado como artigo de pós-graduação,
titulado Reinserção de Vazio Urbano: diretrizes para a política urbana municipal, a
partir do caso de Juiz de Fora-MG, desenvolvido por Tatiana Teixeira (mestre em
Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal Fluminense (2010)) e por Fernanda
Furtado (Doutora em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de São Paulo (1999))
teve uma importância maior nas análises que serão feitas neste estudo, pois este, não
apenas conceitua o vazio urbano de acordo com as necessidades especificas de Juiz de
fora, como traz o estudo das políticas nacionais, leis e reformas feitas desde o último
século, quando vazio urbano passou a ser visto como um problema. Tatiana e
Fernanda tratam singularmente dos efeitos que a especulação imobiliária tem sobre as
cidades, principalmente em regiões já estruturadas, por isso, se obteve no campo
legislativo, o respaldo constitucional com o capitulo de política urbana na Constituição
Federal de 1988, através do Arts. 182 e 183. Ao reconhecer como um problema
coletivo a presença de lotes vagos, subutilizados ou esvaziados nas áreas
infraestruturadas nas cidades, foram definidos instrumentos que permitissem reverter
essa situação e contribuíssem para um maior controle do poder público sobre a
produção do espaço urbano. Alguns anos depois a Lei nº 10.257 – Estatuto da Cidade
(2001) veio reafirmar o entendimento do solo urbano como bem coletivo e priorizar a
função social da propriedade em detrimento do exercício privado.
192
No entanto as mudanças e avanços feitos para que o poder público tenha maior
controle sobre os vazios que surgem e permanecem, estes não foram suficientes
devido à diversidade de situações individuai e coletivas no âmbito sócio espacial que
dificultam a aplicação de um método único para os diversos tipos de vazios urbanos
identificados.
Desta diversidade de situações tipológicas de vazios é que surge a necessidade
de estudo individual de acordo com o contexto histórico, social e econômico de cada
vazio identificado. Cabendo então a cada cidade em crescimento desenvolver suas
análises e cada contexto a serem tratado para reintegrar os vazios já existentes e
impedir o surgimento de novos.
O segundo estudo é titulado Vazios Urbanos: Avaliação Histórica e Perspectivas
Contemporâneas, de Andréa Borges (DARF/FAU/UFRJ), que se difere principalmente
no modo de conceituar os vazios, partindo não de sua existência já consolidada, mas
analisando seu surgimento na malha urbana, bem como sua significação funcional,
formal e simbólica. Para isso é feito a análise de situações drásticas de vazio que
surgiram no centro histórico do Rio de Janeiro – RJ. Andrea analisa uma situação
especifica de um terreno, fruto da demolição do que até os anos 30 fora a Academia
de Belas Artes, no centro do Rio, passando a ser então a análise de situações de
permanência do vazio urbano e impermanência dos objetos arquitetônicos e o quais
fatores levam a isso.
O terceiro estudo se trata do Plano de Urbanização: Diretrizes para Ocupação
de um Vazio Urbano em Presidente Prudente – SP, por Débora Carina Lopes e Cristina
Maria Perissinotto Baron, onde o objetivo principal do estudo é o desenvolvimento de
diretrizes de ocupação de um vazio urbano levando em consideração as escalas locais
e urbanas. A maior preocupação dentro do desenvolvimento do projeto são as
considerações ambientais e culturais já estabelecidas, sendo assim, o mesmo se
desenvolveu em três etapas: entre estudo da área gerando o mapa-síntese, baseando-
se no mapa, a definição de setores de acordo com o uso do solo, e pôr fim a aplicação
das diretrizes em um dos setores.
O quarto estudo analisado fora o artigo Percorrendo os Vazios Urbanos de
Andréa de Lacerda Pessoa Borde (PROURB/FAU/UFRJ), onde o tema é aprofundado
193
para trazer a tona quais são as simbologias e importância que o vazio urbano como
espaço historicamente vazio/desocupado/obsoleto tem dentro de um contexto
urbano. Com as recentes discussões e o crescimento da importância de levar em
consideração esses espaços na ocupação da malha urbana, vem-se discutir por meio
deste estudo as dificuldades encontradas em obter dados para que seja feita uma
análise das tendências e possibilidades na descontinuidade dinâmica de ocupação
sócio espacial.
O quinto estudo intitulado Vazios Urbanos e Sustentabilidade, desenvolvido por
Dr. Artur José Pires Veiga (UNEB/UESB), Ms. Daniela Andrade Monteiro Veiga (UESB) e
Dr. Jana Maruska Buuda da Mata (UNEB/UESB) onde o principal foco de discussão são
os problemas ocasionados pela existência de vazios, não só em relação aos efeitos
econômicos e sociais como também seus efeitos sobre o meio ambiente e a
estruturação urbana em uma cidade. Utilizando um levantamento detalhado de
estudo de uso do solo, analises geográfica e urbanísticas em Vitória da Conquista – BA,
sendo esta uma cidade que cresceu de forma “desordenada” por falta de
planejamento prévio, assim como diversas outras cidades no Brasil.
As Tipologias de Vazios Urbanos
A definição de um tipo de vazio dentro do estudo dos mesmos é essencial para

que, desde sua análise até o desenvolvimento de diretrizes para reinseri-los no
contexto urbano, fique bem claro suas características gerais, como o surgimento, sua
histórico, simbologia cultural e histórica no contexto inserido. É a partir desta definição
que se saberá quais são as melhores formas de lidar com vazios urbanos.
Em casos como o do primeiro estudo, que trata dos vazios de Juiz de Fora –
MG, a definição dos tipos de vazios baseou-se desde o estudo de sua formação, das
análises de instrumentos já existentes e direcionados a reinseri-los à sua abrangência
quanto ao local em que se encontra. Separados primeiramente em sua escala de
atuação, onde se determinou os vazios em áreas de expansão e os vazios em áreas
consolidadas, em seguida, são definidos sua localização, sendo esta em nível de
mancha urbana, AP centro e unidade centro, os parâmetros, sendo históricos,
194
infraestruturas, vazios projetuais, vazios estruturais, vazios conjunturais, lotes vagos,
subutilizados e vazios esvaziados, e pôr fim a área de abrangência, podendo ser em
território municipal, região de planejamento, centro, unidade de planejamento. No
decorrer do estudo e da necessidade de definir uma área especifica para
aprofundamento e desenvolvimento das diretrizes de reinserção dos vazios à malha
urbana, por já se ter no centro uma malha urbana consolidada e a união de diversos
fatores de grande relevância para as definições de vazios, como: valor histórico,
localização, infraestrutura consolidada, valor econômico, grande diversidade nos tipos
de vazios. O centro se mostrou então a região mais favorável a se aplicar o projeto,
possibilitando o desenvolvimento de diretrizes que possam ser aplicadas
posteriormente a várias regiões.
Na etapa de desenvolvimento de diretrizes de projeto, para que as mesmas
pudessem atender a todas as diversidades de vazios urbanos em todas as regiões
manteve-se um foco maior nos vazios da região central, que apresenta uma grande
diversidade de vazios onde foi desenvolvida uma nova tabela de parâmetros de vazios.
Agora em uma escala menor e pontual, que atinge um perímetro determinado. A
exploração segue tamanho de lotes, localização em relação à historicidade da região e
a pontos como o rio e a linha férrea, a importância imobiliária dos vazios. Surgindo
destas considerações os lotes vagos, os lotes subutilizados e os vazios esvaziados, com
dimensões de pequeno, médio e grande porte, sendo de domínio público ou privado e
as possíveis influencias, legais ou territoriais que provocaram a situação de vazio.
Partindo para a tipologia utilizada no segundo estudo aqui analisado, vemos
que a autora Andréa Borges explora toda a história de ocupação da cidade do Rio de
Janeiro para saber a importância e o embasamento que está exploração trará ao
desenvolvimento do estudo de surgimento e permanência de vazios na principal
cidade carioca. A expansão e desenvolvimento de qualquer cidade é possível devido à
existência de vazios. Mas essa mesma expansão que começa a ocupar e adensar a
cidade, se não for bem planejada, acaba por gerar uma grande diversidade de vazios
no interior mais “antigo” da cidade. Basicamente, este é o processo para o início de
aparecimento de vazios segundo Borges, seguido por outros fatores adversos.
195
No caso do Rio de Janeiro, o estudo fica a cerca de um vazio especifico, dentro
da região central histórica do Rio, entre o Beco do Tesouro e a Travessa das Belas
Artes. Este é pertencente à União e hoje está arrendada ao INSS, funcionando como
estacionamento. Com esse terreno é possível analisar uma diversidade de vazios que
possuem características semelhantes, desde a forma como surgiram, como o
compartilhamento de importância histórica, simbólica funcional dentro da região
central. O vazio que existe desde os anos 30, quando foi autorizada a demolição de
construções de grande importância histórica. Durante sete décadas não se obteve
propostas para um funcionamento adequado do vazio ou a reinserção do mesmo à
malha. O que se tira de tipologias principais dentro deste local é sua bagagem histórica
quando feito uma retrospectiva de seus antigos usos, sua valorização e localização, por
se tratar de um vazio localizado próximo a grandes vias de tráfego, a infraestrutura na
região central do Rio, com grande oferta de transporte público, e sua proximidade com
vários equipamentos culturais e também ao comercio do Saara. Trata-se então de um
vazio com simbolização histórica e localização privilegiada para a cidade, carregando
possibilidades diversas de melhoria para a região e requalificação do terreno,
devolvendo ao mesmo sua função social.
No terceiro estudo temos um desenvolvimento de diretrizes diferente, as
análises através de levantamentos levaram as autoras Débora Lopes e Cristina Baron a
construir cartas temáticas para diferenciar os vazios, que se analisados
individualmente verifica-se uma grande diversidade de características que interferem
em um projeto final de reinserção. Com a sobreposição das cartas é possível verificar
maiores semelhanças entre os vazios e as áreas adequadas a proposta. As cartas de
separam em aspectos físicos (com características ambientais da are) e aspectos sociais
(como valor de terra, densidade demográfica). Após todas as análises e sobreposições
de cartas a cidade foi separada em setores e depois se foi analisando os vazios de cada
setor de acordo com sua disposição relacionada aos aspectos físicos e sociais dos
mesmos. O objetivo deste estudo é de desenvolver um projeto de Sistema de Espaço
Livre, ou seja, espaços de recreação e preservação ambiental. Portanto as diretrizes de
projeto que serão desenvolvidas se diferem totalmente dos outros estudos que vão ser
analisados, devido principalmente à escala de vazios e destinação dos mesmos. Os
196
principais fatores determinantes para realização dos objetivos do projeto foram à
existência de vias de diferentes hierarquias; a localização entre Conjuntos
Habitacionais e Loteamentos Fechados, tornando-o um ponto visado no ponto de vista
do crescimento urbano e, consequentemente, mercado imobiliário; e a presença
possíveis presenças de regiões a serem preservadas (como nascentes, bosques, matas
ciliares, etc.).
No quarto estudo aqui analisado se desenvolve toda a conceituação por traz do
que chamamos de vazios urbanos, com embasamentos teóricos e estudo de diversos
casos, Andrea Borges consegue percorrer os principais tipos de formações de vazios e
sua relação com a malha urbana. Para Borges, é possível a partir do que temos hoje no
Brasil de estudos sobre vazio urbano, separar em quatro, as vertentes de analise
seguidas. A primeira que diz respeito a questões conceituais de uma realidade urbana;
a segunda, que privilegia as relações socioeconômicas e mercado de terras; a terceira
que se baseia na segunda e segue pela análise de normativas urbanísticas, como o
impacto morfológico urbano e no surgimento de vazio; e finalmente a quarta, que une
tudo que diz respeito a intervenções urbanas em áreas de vazio urbano. A primeira
que aborda os aspectos conceituais, observando a realidade urbana; a segunda que
trata os aspectos relacionados a mercado de terras e diretrizes atuantes sobre os
vazios urbanos; a terceira que seguindo a normativa urbanística vai enfocar nos
impactos morfológicos no tecido urbano e na formação de vazios; e finalmente a
quarta que congrega uma união de intervenções urbanas em áreas de vazios urbanos.
As discussões de características dentro destas vertentes que permitam a
análise e categorização de um vazio são muitas. Na primeira vertente, temos autores
como Solá-Morales, que consideram que um vazio possui características históricas
essenciais dentro de seu contexto urbano, sendo que estes servem de refúgio para
alguns grupos e, portanto traz um significado individual para cada cidadão que por ali
já passou, tento uma forte relação do intermédio entre presente e passado. O que
acaba tornando questionável, para ele, propostas de reordenação destes espaços a
trama urbana. Neste mesmo segmento de pensar segue Fialová, que ressalta ainda
que, o inicio do estudo de um vazio deve se dar a partir de seu surgimento, entendo
suas especificidades históricas assim como o porquê o mesmo permaneceu em
197
condição de vazio. Em outro contexto de análise, Ferrara aborda os espaços residuais,
que são espaços conformados ao longo do tempo na malha urbana, com incessantes
tentativas de construção e reconstrução, mas que nunca se mantêm permanentes.
Na segunda, considerando os vazios como produtos de funcionamento do
mercado de terras, os vazios se tornam áreas para negociação, e por muitas vezes a
razão de permanência dos mesmos ao longo do tempo é apenas por motivo
monetário, na espera pela supervalorização. Quando um vazio se dá pela apropriação
de benefícios da sociedade, entra em discussão a grande necessidade de planejar as
diretrizes de ocupação urbana de uma cidade de forma que possa evitar estes tipos de
especulação, e assegurar o desempenho funcional e social da propriedade.
A terceira vertente se baseia nos impactos que existiram na forma urbana,
centrando-se então em normativas urbanísticas. Ou seja, o direcionamento de leis e
projetos para ocupar os espaços vazios, priorizando os que se localização em regiões
que a interferência visual da cidade é maior, como nos centros. Para a manutenção
dos vazios é necessário que o poder público crie e aplique instrumentos urbanísticos
que regularizem estes espaços, como é o caso do IPTU progressivo, que até meados de
1988 não funcionava, por falta de estudos relacionados à sua aplicação, como a
melhor definição do que são vazios urbanos dentro do contexto urbano.
A última vertente é formada pela união de intervenções em espaços vazios,
com relatos de estratégias, possibilidades de intervenções, os tipos de requalificação
urbana trazidas por tais, as viabilidades econômicas, os órgãos de apoio e qual a
destinação futura destes espaços. Tendo assim, a partir dessa analise a possibilidade
de ver as diversas possibilidades de resgate de espaços vazios na malha urbana e quais
as melhorias que essa requalificação traz para a cidade e para a sociedade.
O último estudo desta análise detalha profundamente toda a pesquisa de
vazios urbanos presentes na cidade de vitória da conquista. Tratasse de um estudo que
visa relacionar os vazios que existem com a expansão da cidade, analisando seu
surgimento e todas as deficiências que sua permanência traz para a cidade, não só em
relação aos problemas sociais e econômicos, como também os impactos ambientais. O
principal vazio aqui discutido são os presentes dentro de regiões com toda
infraestrutura necessária para adensamento, e por motivos de especulação imobiliária,
198
lote em locai de fácil acesso, são mantidos desocupados. Casos como esse prejudicam
a cidades de forma gradual, já que a manutenção de pavimentação, esgoto, mobiliário
urbanos, etc., se torna mais cara, devido à falta de utilização nas porções em que se
encontram o vazio; ao mesmo tempo em que em regiões periféricas, onde pessoas de
menor poder aquisitivo recorrem para construção de moradia e consequentemente o
governo passa a implantar os conjuntos habitacionais, e nestas regiões a infraestrutura
ainda é mínima.
A permanência de vazios, em regiões centrais ou em regiões servidas de
infraestrutura encarece a cidade, e expulsa de forma indireta as pessoas para a
periferia, gerando mais gastos para os cofres públicos, e ainda, provocando a
exploração de terras vazias que por vezes possuem características ambientais
importantes para a cidade, como bosques, nascentes e que são ignorados, devido à
expansão desordenada da cidade.
Os Projetos e Análises de Reinserção de Vazios Urbanos a Malha da Cidade
Como finalização da maior parte destes estudos, um projeto, uma diretriz, ou

uma consideração final a respeito do tema fora desenvolvido, e por este ser o início de
uma fase onde, o estudo dos vazios urbanos tem tomado força, para que os mesmos
se tornem a solução para a segregação urbana nas cidades, cada projeto e diretriz se
torna essencial para que se tenha um novo ponto de vista sobre um problema já tão
antigo. Cada cidade irá apresentar um contexto social, urbano ou cultural diferente
relacionado a seus vazios, e tudo deve ser levado em consideração, já que serão esses
fatores que levaram a uma diversidade de possibilidades de reinserção do espaço
vazio.
No primeiro caso, onde tratamos dos vazios de Juiz de Fora – MG, uma região
muito especifica teve seus vazios destrinchados, com a análise mais aprofundada, por
mais que as diretrizes de levantamento posam se aplicar posteriormente a um raio
maior, o principal foco de análise e projeto foi focado em uma região triangular
determinada como Unidade Centro, devido à união de características cruciais para o
desenvolvimento de diretrizes, e por ser a região onde os espaços vazios causem maior
199
destaque a segregação urbana dentro das cidades. Realizou-se então um
levantamento, de quais seriam os instrumentos urbanos existentes capazes de
realmente promover a reinserção destes vazios a malha urbana, já lançando mão de
algumas ações de politica publica que visam à recuperação de vazios urbanos.
No quadro a organização das regiões de levantamento de vazios se da em três
níveis: Manchas Urbanas; Áreas Próximas ao Centro e Unidade Centro posteriormente
destrinchadas por suas sub-localizações; para determinar as diretrizes de reinserção
urbana, os vazios foram separados em categoria e locados em cada região e sub-
região, e para cada tipo de vazio obteve-se uma união de instrumentos urbanos
aplicáveis. Dentre as políticas públicas existentes temos o Parcelamento Compulsório,
Consórcio Imobiliário, OODC – Outorga Onerosa do Direito de Construir (alteração de
uso), Direito de Preempção, OUC-Operação Urbana Consorciada (edificabilidade e
alteração de uso), TDC (transferência do direito de construir), Áreas de Expansão
Urbana, Edificação Compulsória, IPTU Progressivo, Desapropriação. Estes
instrumentos, organizados em tabelas foram aplicados da seguinte maneira para cada
tipo de vazio urbano e resultando no posterior objetivo:
 Grandes extensões de terras vazias para o vetor nordeste dentro da região de
mancha urbana: Parcelamento Compulsório; Consórcio Imobiliário; OODC;
Direito de Preempção – Objetivo: Ocupar.
 Lotes vagos no vetor noroeste dentro da região de mancha urbana: OUC; TDC e
Direito de Preempção – Objetivo: Ocupar.
 Grandes extensões de terras vazias no vetor sudoeste dentro da região de
mancha urbana: Área de Expansão – Objetivo: Ocupar.
 Grandes extensões de terras vazias e lotes vagos no vetor oeste dentro da
região de mancha urbana: Parcelamento Compulsório; OUC – Objetivo: Ocupar
com restrições Ambientais.
 Margens do Rio e Lotes vagos dentro do Eixo Paraibuna na região de Áreas
Próximas ao Centro: OUC e Direito de Preempção – Objetivo: Ocupar com
restrições Ambientais.
200
 Lotes Vagos da Avenida Independência na região de Áreas Próximas ao Centro:
ED. Compulsória; IPTU Progressivo; Desapropriação e TDC – Objetivo: Ocupar e
Adensar.
 Lotes Vagos; Subutilizados e Vazios Esvaziados na área central dentro da região
Unidade Centro: Edificação Compulsória + IPTU Progressivo + Desapropriação;
Consórcio Imobiliário; TDC + OODC (contrapartidas com fins distributivos) ou
OUC (contrapartidas aplicadas na mesma área) – Objetivo: Ocupar e Adensar.
Com esse mapeamento, foi possível concluir que, para o caso de Juiz de Fora a
região central encontra-se com uma diversidade maior de tipologia, e por se tratar de
um local onde a malha urbana está totalmente consolidada, assim como toda sua
estrutura e infraestrutura, é mais do que necessário um olhar crítico que gere a
reestruturação desses espaços vazios à dinâmica urbana.
Todo o levantamento realizado na cidade de Juiz de fora foi visando instigar as
partes responsáveis pela viabilização do planejamento da cidade sendo estruturador e
estratégico, de modo que reconheça a pluralidade urbana de cada cidade, de cada
região e suas muitas especificidades, e que a partir deste planejamento entenda-se a
necessidade de ações combinadas e da participação conjunta do poder público e da
iniciativa privada, no desenvolvimento de objetivos claros e definidos, dentro de um
planejamento urbano estruturado, sem esquecer que uma cidade é constituída por
diversos atores.
Ao que se trata do estudo a cerca dos vazios cariocas, Andréa se aprofundou nas
perspectivas urbanas de um vazio muito especifico. Localizado no centro do Rio de
Janeiro, no lado ímpar da Avenida Passos, entre o Beco do Tesouro e a Travessa das
Belas Artes, próximo a marcos históricos da cidade carioca, como a Praça Tiradentes, o
Largo São Francisco e a Avenida Presidente Vargas, o terreno possui aproximadamente
5000m², pertence a União e hoje se encontra arrendado ao INSS onde exerce a função
de estacionamento. Todo o estudo do terreno foi constituído principalmente de uma
pesquisa histórica sobre o local, por se tratar de um vazio que existe desde os anos 30,
e desde então permaneceu da mesma forma, procurou-se traçar os principais fatores
de permanência do vazio e a história do seu esvaziamento.
201
Desde que a demolição das construções ali existentes foi feita, nas décadas
seguintes, até pelo menos os anos 80, não se encontra relatos de projetos muito
significativos para sua reutilização. Sua localização favorece as possibilidades de
reinserção a malha urbana, porém o mesmo não foi feito, e percebe-se que além da
evidente retenção especulativa, outros fatores da dinâmica urbana contribuíram para
a permanência do vazio. Desde 1984 a quadra faz parte da zona de preservação
urbana do Corredor Cultural e sendo desde o início destinado a ocupação de uso
institucional por pertencer a União, pode-se perceber que o mesmo possui
características morfológicas e fundiárias que favorecem sua constante ocupação e
funcionalidade.
Um dos primeiros projetos notáveis para a região foi proposto em 1988, o projeto
do Centro Cultural Latino Americano desenvolvido pelo Escritório Técnico do Corredor
Cultural, o projeto previa atividades abertas ao público, com área cultural,
administrativa e uma praça de convívio, o mesmo buscava contextualizar a nova
edificação às características morfológicas do entorno. Porem o projeto dependia da
viabilização financeira e de mudanças na Lei 1139/87, do corredor cultural. O projeto
não foi realizado e subutilização do terreno com o estacionamento arrendado
permaneceu.
Recentemente uma nova proposta foi desenvolvida pelo Projeto UEP Tiradentes,
onde se buscou propor uma conciliação entre o uso proposto por lei, o uso consagrado
da quadra e o uso predominante do entorno de forma integrada a tipologia já
existente no entorno, a proposta se constitui respectivamente, de uma praça central,
com estacionamento no subsolo com edificações de uso misto (residencial com
comércio e serviços) com gabarito de dois a três pavimentos. Caso o Ministério das
Cidades obtenha resultados positivos com a intermediação com o INSS para a cessão
do terreno, o uso habitacional será financiado pelo PAR da Caixa Econômica Federal.
No terceiro estudo, que detalha amplamente as características das regiões em que
os vazios urbanos se encontram na cidade de Presidente Prudente – SP foram
desenvolvidas diversas propostas, todas baseadas nos usos já definidos por lei e
levando em consideração a sobreposição de todos os mapas necessários para análise.
O que nota-se é que em todas as propostas usou-se de cautela quanto às
202
considerações com as regiões que apresentam algum tipo de criticidade, seja esta
ambiental, do solo ou social. Para as regiões onde apresentavam maior quantidade de
vazios, o projeto foi já de planejamento de ocupação ordenada dos mesmos. Propondo
um parque linear, com pista de pedestres e ciclistas que se conectam a outras partes
da cidade, um sistema viário integrado ao já existente e propostas de reformas ao já
consolidado, uma previsão de ocupação residencial e comercial, já prevendo os índices
de elevações permitidos e restringindo áreas mais precárias. As regiões adensadas e
consolidadas tiveram propostas de ocupar os vazios urbanos de forma que sua função
seja atender o que esta em falta para cada região, como praças, áreas de lazer, áreas
institucionais e moradia.
Todas as propostas são em forma de diretrizes de ocupação para cada setor, de
acordo com as análises realizadas pela sobreposição do mapeamento dos vazios, ao
mapa de uso e ocupação dos solos, ao plano diretor, macrozonas, áreas de
preservação ambiental, cartas geotécnicas e de drenagem e ainda mapeamentos de
aspectos sociais, como densidade demográfica, terras devolutas, título de propriedade
e valor da terra.
No quarto estudo, também realizado por Andréa Borde, é feita uma análise muito
significativa quanto ao vazio urbano não apenas como problemática, mas também com
a visão teórica de sua importância histórica, social e até mesmo cultural dependendo
do contexto em que este se insere. Ao analisar vários conceitos relacionados ao tema,
é possível também fazer uma análise mais ampla quanto a propostas e medidas de
reintegração de vazios feitos pelo mundo, dentre estes, temo situações como os
projetos de ocupação prioritária de grandes vazios em cidades como Barcelona,
Buenos Aires e Berlim, que nas ultimas décadas, associaram os conceitos de
renovação, regeneração, requalificação, reestruturação ao objetivo de solucionar a
problemática de vazios, e desde então, dificilmente se falara de vazio sem falar em um
destes termos.
Além de projetos urbanos, é importante falar também da utilização das áreas
intersticiais de vazios urbanos para atividades temporárias de lazer e cultura assim
como as iniciativas informais que visam a ocupação e utilização de espaços vazios e de
construções em situações de desuso. Alguns exemplos são ocupações semelhantes à
203
de Londres, chamadas de Squats que consiste em uma ocupação voluntária e
independente de grandes empreendimentos imobiliários se encontram em total
desuso na capital Londrina, a iniciativa é em grande parte dada por grupos de pessoas
que vivem de forma totalmente alternativa e em sua maioria negam qualquer tipo de
padrão de vida imposto pela sociedade, muito semelhante a essa ocupação, temos
aqui no Brasil o caso dos galpões industriais da Avenida Brasil no Rio de Janeiro que
pelo seu baixo valor de revenda e sua localização nas proximidades com áreas
favelizadas foram ocupados de forma espontânea e informal, muito semelhante ao
padrão de ocupação historicamente conhecida em regiões centrais, que formaram os
cortiços. Essas ocupações não equacionam ou solucionam a questão habitacional, pelo
contrário, apenas grita a necessidade de urgência em devolver a função social destes
espaços.
O propósito final deste estudo feito por Andréa, embasada em tantas pesquisas
teóricas e percorrendo todas as possibilidades e situações relacionadas ao tema, é de
deixar ainda em aberto à possibilidade de aprofundar-se ainda mais em questões de
natureza, qualidade, a identidade, a vitalidade e o sentido dos vazios urbanos “a fim de
identificar formas de atuação e práticas de gestão nesses vazios”.
Por fim, o último estudo trata do aprofundamento na analise dos vazios de Vitoria
da Conquista – BA sobe o contexto sustentável. A análise histórica da morfologia
urbana de Vitória da Conquista constou que, seu crescimento está inteiramente ligado
a questões econômicas, e sua consolidação urbana se deu de forma que os
investimentos fossem feitos para valorização de áreas especificas, principalmente
localizadas no seu entorno, estimulando o crescimento e valorização destes locais. De
acordo com um estudo da cronologia da evolução urbana, os investimentos públicos e
privados foram implantados de forma descontinua e desordenada, não contemplando
todas as regiões da cidade, sobretudo as que apresentavam grandes áreas de vazio
urbano. Este processo gerou uma malha urbana fragmentada. No processo de
implantação de infraestrutura, as regiões centrais e periféricas com grandes territórios
em condição de vazio urbano foram valorizadas, o que dificultou ainda mais sua
ocupação.
204
Com isto, a proposta de crescimento para a cidade obteve uma reforma, onde o
PDU-2007 tem previsto o mesmo por adensamento ao invés de expansão territorial,
assim o adensamento se dará nas regiões já contempladas com infraestrutura, esta
ocupação será intensificada com a aplicação de instrumentos urbanos como o
parcelamento progressivo, a edificação compulsória ou IPTU progressivo. A estratégia
neste caso é aperfeiçoar os espaços ociosos presentes na malha urbana já consolidada
e a infraestrutura existente.
A análise realizada dos vazios presentes na cidade possibilitou a delimitação das
possíveis áreas de expansão urbana, e a partir dai as projeções de crescimento de
acordo com a aplicação da lei de uso do solo. No mapeamento foi considerado todos
os espaços existentes não ocupados que estivessem enquadrados em um tamanho
padrão de 5000mzero ou maior, não fazendo parte do mapeamento as áreas que
apresentem restrições, como as áreas de preservação ambiental, equipamentos
urbanos, áreas verdes, faixas de domínio de rodovias assim como o sistema viário
existente e projetado.
A otimização dos vazios urbanos é uma medida para que a ocupação e
expansão da cidade sejam feita de forma sustentável, porém esta é uma medida ainda
muito nova sobe analise e não é uma solução rápida e fácil, os instrumentos que
geram essa ocupação de vazios devem ser discutidos, analisados sob diferentes
perspectivas para que a utilização destes vazios seja em beneficio do bem estar social.
Considerações Finais
Por meio de todo o levantamento e da análise dos estudos aqui descritos,

observa-se os vazios urbanos de uma cidade ainda são uma problemática muito nova e
plural, com grandes possibilidades para o contexto urbano das cidades em
crescimento. Uma questão plausível de muitas análises, discussões e que hoje ainda se
encontra em um contexto de pesquisas e levantamentos, mas que já tomou seu
espaço dentro das preocupações do setor público.
205
Por mais que tenhamos já muito bem definidas legislações para regularizar a
situação destes vazios, ainda é necessário o desenvolvimento de uma organização
maior no setor de organização territorial e de planejamento das cidades para que as
mesmas possam ser aplicadas de forma que solucionem os problemas hoje
encontrados nas cidades em expansão e naquelas que já se encontram saturadas.
Sabe-se hoje, com tantos estudos e pesquisas que os vazios urbanos são um
bem territorial muito valioso, tanto para o poder público quanto pelo privado (que é o
meio responsável por sua permanência no meio urbano). Estes espaços possuem
grande potencial para reestabelecer a funcionalidade e o desenvolvimento sustentável
e socialmente justo das cidades e por isso projetos que visam reestrutura-los à malha
urbana devem ser alvo de investimentos público, juntamente com a integração do
planejamento e desenvolvimento do Plano Diretor de cada cidade, para que assim está
possa desenvolver plenamente sua função e cumprir as medidas territoriais previstas
no Estatuto da Cidade.
206
Um pouco do Estado da Arte dos “Vazios Urbanos” no Brasil
REFERÊNCIA: CLEMENTE, J.C.; SILVEIRA, J.A.R.; SILVEIRA, J.G.; Vazios Urbanos ou

Subutilizados? Entre Conceitos e Conceituação. 2011. 31f. Caderno de Pós-Graduação
em Arquitetura e Urbanismo. Universidade Presbiteriana Mackenzie
SINOPSE: A publicação de pesquisas por meio deste caderno de Pós-Graduação do
curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie tem a
intenção de divulgar as pesquisas realizadas em seus estudos contribuindo assim com
futuras discussões e pesquisas nos campos de projeto de arquitetura e projeto de
urbanismo. Nesta pesquisa, a intenção é se aprofundar na conceituação de um tema
que tem tomado seu espaço em discussões atuais sobre território urbano e
propriedade privada dentro de uma cidade que deve exercer plenamente sua função
social, econômica e ambiental. O tema de Vazio Urbano é discutido neste caderno
utilizando-se de pensamentos e conceitos já definidos e utilizados em vários países.
Com o apoio de estudos científicos de grandes teóricos e pensadores do urbanismo, foi
possível dissertar um pouco mais sobre a importância dos espaços vazios, subutilizados
e esvaziados e diferencia-los de acordo com suas finalidades e gravidades.
REFERÊNCIA: DE PELLEGRIN, Ana. OS CONTRASTES DO AMBIENTE URBANO: espaço
vazio e espaço de lazer / Ana de Pellegrin. – Campinas, SP: [s.n], 1999. Orientador:
Antônio Carlos Bramante. Dissertação (mestrado) – Universidade Estadual de
Campinas – Faculdade de Educação Física.
SINOPSE: Na pesquisa feita por Pellegrin o que se destacou foi sua preocupação em
analisar os aspectos referentes à falta de espaços livre destinado ao lazer e na
abundancia de espaços vazios não utilizados ou subutilizados que deterioram o meio
urbano e não potencializam as atividades de lazer nas regiões em que se encontram.
Foi com a intenção de perceber melhor esses e outros possíveis contrastes do
ambiente urbano que, a partir da visão crítica sobre o espaço vazio urbano foi
elaborada a pesquisa que tem como objetivo verificar: (l) a importância do espaço
vazio no ambiente urbano, (2) a inserção do lazer no processo de ocupação do espaço
urbano, (3) a tendência de saturação do espaço nos espaços e equipamentos de lazer,
em sua construção e utilização, (4) o papel do poder público municipal com relação ao
207
espaço de lazer e (5) as relações de grupos específicos no lazer com o espaço que
ocupam, dando um destaque para os interesses físico-esportivos, conforme anunciado
anteriormente.
REFERÊNCIA: NUNES, D.V. (2014) A Flexibilidade dos Lugares: Como a Utilidade Pode
Caracterizar o Lugar. Lisboa: 3º Colóquio de Investigação em Arquitetura, Urbanismo e
Design Portugal e Brasil.
SINOPSE: Em seu estudo, Nunes trata sobre as questões de espaços livre, sejam estes
privados ou públicos como matéria de estudo sobre sua importância dentro do espaço
constituído da cidade e em seus entorno, e entra em discussão sobre a flexibilidade em
possibilidades de ocupação por pessoas, objetos, história ou eventos, garantindo seu
melhor desempenho de função e fazendo crescer o valor cultural do local onde este se
localiza. O estudo da flexibilidade, principalmente dos vazios urbanos, como ditos por
Villaça (1983) como um grande terreno vago, podendo conter ou não infraestrutura
urbana caracterizado pela sua vasta dimensão territorial desprovida de edificações.
(CLEMENTE, SILVEIRA, & SILVEIRA, 2011) é seu maior foco, já que o mesmo se
apresenta totalmente estável e com uma pluralidade muito grande de conteúdo e
importância em seu estar vazio assim como o seu potencial de uso é inconstante aos
olhos do mercado imobiliário, para a sociedade que reside em seu entorno, este pode
ter seu valor no vazio, e sua ocupação pode definir um futuro muito inconstante,
principalmente quando se trata de uma região com possibilidades de valorização
imobiliária.
REFERÊNCIA: CLEMENTE, Juliana Carvalho. Vazios Urbanos e Imóveis Subutilizados no
Centro Histórico de João Pessoa / Juliana Carvalho Clemente - João Pessoa, 2012 /
130f.:il. Orientador: José Augusto Ribeiro Silveira. Dissertação (Mestrado) – UFPB/CT.
SINOPSE: O intuito do estudo feito por Juliana Carvalho é principalmente o de discutir
e mostrar com dados reais e atualizados os aspectos negativos da permanência de
situações de vazios urbanos em regiões urbanizadas. Na amplitude de significados e
tipologias que o tema vazio urbano possui, foram definidas a partir de conceituações
as categorias de análises dos vazios urbanos para está dissertação, estas são:
edificações não utilizadas, lotes não utilizados, edificações subutilizadas e lotes
subutilizados. Neste caso, onde o foco do levantamento é uma região com uma
208
característica muito forte, sendo esta a Poligonal de Tombamento em João Pessoa –
PB, onde se encontram uma grande diversidade de imóveis em uso, desuso,
subutilizados e totalmente vazios, imóveis estes que são privilegiados por uma boa
localização na cidade e por suas riquezas históricas e culturais, e por isso apresentam
caráter expectante, com grandes possibilidades de transformação futura para
solucionar problemas atuais.
REFERÊNCIA: MARICATO, Ermínia. Questão Fundiária Urbana no Brasil e o Ministério
das Cidades. 1er Congresso Nacional del Suelo Urbano, Mexico: UNAM, 2005
SINOPESE: Maricato procura mostrar como são precários os sistemas de planejamento
e controle territorial e o avanço em questões básicas concernentes a habitação,
mobilidade e acesso a serviços em cidades que desfrutam de infraestrutura em grande
parte de seu perímetro urbano central, mas que devido aos presentes problemas
imobiliários e aos constantes tramites para contornar uma ou outra legislação ainda se
faz presente a questão da especulação imobiliária. A recente criação do ministério das
Cidades e o processo de formulação da Politica Nacional de Desenvolvimento Urbano
com a participação ativa social visam à melhoria nas questões urbanas e politicas
publicas de controle fundiário, contribuindo para uma vistoria maior quanto ao
mercado imobiliário e sua influencia sobre a função social dos imóveis e ao combate
da desigualdade e ao direito a cidade.
REFERÊNCIA: DAINEZI, Plinio Marcos. Analise dos Processos e Instrumentos de
Ordenação do Território: Comparação Entre Brasil e Portugal. Plinio Marcos Dainezi -
Rio Claro, 2014 / 170 fl. Orientador: Professor Dr. Roberto Braga. Tese de Doutorado.
Universidade Estadual Paulista Júlio de Mesquita Filho.
SINOPSE: Neste trabalho, Dainezi elabora a minuciosa comparação entre Brasil e
Portugal em relação às atuais mudanças das politicas públicas quanto ao
desenvolvimento das cidades, suas condições territoriais e a importância em cumprir
com a função social e ambiental, garantindo o bem estar da população e seu
crescimento sustentável. A escolha da comparação entre estes países é devido a
grande conexão que possuem quanto a suas origens e a forma como seus territórios
foram explorados. Na nova revisão de legislações que regularizam condições
territoriais, os dois países terão no decorrer da instalação das mudanças a necessidade
209
de reformular seus planos diretores. A análise de Dainezi quer ressaltar os
instrumentos urbanísticos existentes que em atividade são capazes de ajudar a gerar o
crescimento ordenado das cidades assim como reestabelecer um ordenamento
territorial nas regiões onde a malha urbana se encontra consolidada e devolver o pleno
exercício da função social de cada espaço que hoje se encontre em desuso.
REFERÊNCIA: SANTOS, Vanessa Cardoso dos. Classificação de Vazios Urbanos
Utilizando S.I.G Como Apoio ao Planejamento e Gestão Urbanos e à Implementação
do Estatuto da Cidade. Estudo de Caso: Município de São José – SC. Vanessa Cardoso
dos Santos – Florianópolis, 2004. 205 fl. Orientador: Dr. Carlos Loch. Dissertação
(mestrado) – UFSC
SINOPSE: Neste trabalho o processo de análise dos vazios urbanos da cidade de São
José – SC foi realizado por meio de mapeamento e categorização utilizando os recursos
de geoprocessamento, que por sua vez, proporciona através de sua base dados e da
exploração de seus recursos a possibilidade de cruzar todos os tipos de mapas de
informações geográfica com os levantamentos de vazios. A geração de mapas
analíticos sobre os vazios proporciona uma visualização de suas características
territoriais e evidencia sua importância no processo de ocupação da cidade. Este
trabalho teve além da função de discussão e aplicação dos instrumentos urbanísticos
do Estatuto da Cidade o de cooperar com o projeto de reformulação do Plano Diretor
da cidade de São José – SC.
REFERÊNCIA: MARICATO, Ermínia. O Ministério das Cidades e a Política Urbana no
Brasil. Quais as ações do ministério desde sua criação, os problemas e a desafios
enfrentados. Disponível em: http://au.pini.com.br/arquitetura-
urbanismo/156/artigo44395-1.aspx ou na Edição 156 – Março/2007. Acesso em: 11 de
outubro de 2015.
SINOPSE: Em sua publicação para a AU Pini, Maricato elabora uma ampla análise das
políticas públicas e o longo processo que o Brasil passou para que as questões
territoriais fossem consideradas não apenas uma questão de imobiliária, mas que
passem a ter seu ordenamento público para um desenvolvimento pleno e sustentável
da cidade e socialmente justo. Hoje passamos por uma etapa importante relacionada
ao ordenamento do solo assim como das questões básicas para o pleno exercício da
210
função social das cidades, com a criação de uma secretaria que se encarregue apenas
das questões fundiárias e de planeamento e o desenvolvimento de um Estatuto que
regulariza os instrumentos urbanos já existentes.
Referências Bibliográficas
TEIXEIRA, Tatiana. Reinserção de Vazios Urbanos: diretrizes para a politica urbana

municipal, a partir do caso de Juiz de Fora/MG. Fl. 23. Dissertação. Orientadora:
Doutora Fernanda Furtado. Encontro Nacional da Associação Nacional de Pesquisa e
Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo. O Centro da Questão: reflexões sobre os
planos, projetos e propostas para a área urbana central carioca. Rio de Janeiro, 29 de
novembro a 03 de dezembro de 2010. ENAPARQ
DA MATTA, J. M. B.; VEIGA, A. J. P.; VEIGA, D. A. M; Vazios Urbanos e
Sustentabilidade. UESB – Universidade Estadual do Sudoeste da Bahia
BORDE, Andrea de Lacerda Pessoa. Percorrendo os Vazios Urbanos. Fl.:15. X Encontro
Nacional da Anpur.
BORDE, Andrea de Lacerda Pessoa. Vazios Urbanos: Avaliação Histórica e Perspectivas
Contemporâneas. Fl.: 12 DARF/FAU/UFRJ
BARON, Cristina Maria Perissionotto; LOPES, Debora Carina. Plano de Urbanização:
Diretrizes para Ocupação de um Vazio Urbano em Presidente Prudente – SP. Julho de
2010. Porto Alegre/2010
OLIVEIRA, Isabel Cristina Eiras de. Estatuto da cidade; para compreender... / Isabel
Cristina Eiras de Oliveira. - Rio de Janeiro: IBAM/DUMA, 2001. 64p. 1-Política Urbana.
2-Planejamento Urbano. I-Instituto Brasileiro de Administração Municipal. Área de
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente. 711 (CDD 15.ed.)
211
GLOSSÁRIO
 SIG - Sistema de Informação Geográfica (SIG ou GIS - Geographic Information

System) é um sistema de informação espacial, procedimentos computacionais
e recursos humanos que permite e facilita a análise, gestão ou representação
do espaço e dos fenômenos que nele ocorrem;
 Qgis - QGIS (anteriormente conhecido como "Quantum GIS") é um software
livre, multiplataforma de sistema de georreferenciamento (GIS) que provê
visualização, edição e análise de dados georreferenciados;
 UNP - É toda unidade imobiliária, de qualquer dimensão em área, que não
apresente dados de parcelamento, sem distinção entre aquelas efetivamente
não parceladas (glebas, em tese) e aquelas cujos projetos de parcelamento são
desconhecidos;
 VAZIO URBANO - Área de domínio particular que pode ser urbanizada por estar
disponível para o mercado imobiliário, com potencial de serventia aos mais
diversos usos e a consequente possibilidade de exercer a função social da terra
urbana;
 ESPAÇOS LIVRES: Espaços não edificados que configuram áreas cujas atividades
necessitam de grande superfície não edificada para uso, e geralmente públicos.
Exemplos de atividades/situações urbanas que ocorrem nestes espaços: a)
Parques; b) Praças; c) Canteiros de vias; d) Antenas de emissoras de TV e rádio,
operadoras de telecomunicação; d) Subestações da rede de energia elétrica; f)
Cemitérios; g) Aeroportos; h) Áreas Militares.
Caso a área do edifício ocupe até 25% da unidade, ficará caracterizado o espaço
livre, devendo ser sinalizado com uma feição que ocupe todo o imóvel.
Canteiros de vias e pequenos polígonos residuais dos parcelamentos também
foram marcados, desde que não haja um lote correspondente na camada
IMOVEL_2014 (o que caracterizaria uma ADP).
 ÁREAS DE DOMÍNIO PÚBLICO - Caracterizadas neste trabalho como as
unidades imobiliárias de propriedade pública e pouco edificadas ou sem
edificação, provavelmente aguardando expansão das atividades existentes ou
configurando reserva para necessidades futuras do interesse coletivo.
 LOTE COMUM - é a unidade imobiliária que obedece a padrões de desenho
dentro de um parcelamento.
 LOTE ESPECIAL - é a unidade imobiliária de área parcelada, porém não obedece
a nenhum padrão de desenho e sua área tem a partir de duas vezes a dimensão
do lote-padrão do parcelamento em que se insere; caso este parcelamento seja
absolutamente heterogêneo, sem padrão de repetição dimensional em suas
unidades, deve ser adotada a área mínima da Zona como o padrão para este
cálculo.
212
 VAZIO EM LOTE ESPECIAL E UNP – No caso onde a área do edifício (área de
cobertura / volumetria coberta) ocupe até 25% da unidade, será o caso de um
vazio em uma unidade ocupada e esta deverá ser sinalizada com uma feição
que ocupe toda a unidade imobiliária, sem descontar parcelas edificadas.
 ADP: Caso não haja edificação, será uma ADP não ocupada, e se houver taxa de
ocupação de até 25% da unidade, ficará caracterizada a ADP sub ocupada,
devendo ser sinalizada com uma feição que ocupe todo o imóvel. A ADP
sempre existe como uma feição (lote ou UNP).
 LOTE COM EDIFÍCIO INCOMPLETO: Para uma área edificada ser considerada,
deverá ter alguma cobertura ou laje superior executada servindo como
cobertura.
213

Os Vazios Urbanos Na Cidade de Campo Grande PDF

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Os Vazios Urbanos Na Cidade de Campo Grande PDF

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

UNIVERSIDADE FEDERAL DE MATO GROSSO DO SUL

CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO

Reitora Célia Maria Silva Correa Oliveira

Faculdade de Engenharias, Arquitetura e Urbanismo e Geografia (FAENG).

Diretor Professor João Onofre Pereira Pinto

Curso de Arquitetura e Urbanismo (CAU)

Coordenador Professor Gutemberg Weingartner

Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS

Coordenação Professor Arquiteto e Urbanista Ângelo Marcos Vieira de Arruda

Técnicos – Arquitetos e Urbanistas

Poliana Esquina Padula

Paulo Eduardo Barbosa de Abreu

Acadêmicos de Arquitetura e Urbanismo e Geografia

Anna Luísa Zamai Martins

Cristiano Garcia Rodrigues

Felype Augusto Trefzer Chamorro

Julia de Almeida Andrade

Laura Aline Cella

Leon Matos Santos

Milene Rodrigues Marcellani

Regina Maria de Oliveira Scatena

Para realização deste trabalho, muitas pessoas e entidades, deram sua

A) Aos acadêmicos do Curso de Arquitetura e Urbanismo: Leon Matos, Regina

B) Aos colegas arquitetos e urbanistas Paulo Abreu e Poliana Padula;

C) Ao Instituto de Planejamento Urbano de Campo Grande (PLANUB), todo o

D) A toda a Diretoria do Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul (SECOVI-

E) A Fundação de Apoio a Pesquisa, Ensino e Cultura da UFMS (FAPEC) pelo apoio

F) A UFMS por meio da Faculdade de Engenharias, Arquitetura e Urbanismo e

G) A professora Ermínia Maricato, pelas palavras que prefaciam esse trabalho,

1. Sobre o Projeto de Extensão --------------------------------------------------- 13

2. Os vazios urbanos em Campo Grande: territorialidade e espacialidade

3. Quem é Campo Grande? -------------------------------------------------------- 45

4. Vazios Urbanos em Campo Grande -------------------------------------------59

5. Vazios urbanos na região do Centro e seus bairros -----------------------82

6. Vazios urbanos na região do Bandeira e seus bairros ------------------- 99

7. Vazios urbanos na região do Anhaduizinho e seus bairros ----------- 114

8. Vazios urbanos na região do Lagoa e seus bairros--------------------- - 128

9. Vazios urbanos na região do Imbirussu e seus bairros ----------------- 142

10. Vazios urbanos na região do Segredo e seus bairros ------------------ 156

11. Vazios urbanos na região do Prosa e seus bairros --------------------- 171

Inegavelmente, um dos maiores problemas urbanísticos de Campo Grande, são

Desde os primórdios dos planos diretores, diversas diretrizes tentaram regular

Campo Grande, em 1995, parou para repensar seu planejamento e, no Plano

A cidade caminhava para um perímetro urbano de quase 360 km2 em 2014,

Vazios urbanos deixarão de ser um tabu em nossas discussões; os vazios

É isso que o Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS quer que

Prof. Ângelo Marcos Vieira de Arruda

Coordenador do Observatório de Arquitetura e Urbanismo da UFMS

Em que pesem as divergências entre urbanistas do mundo todo, há uma quase

O Projeto de Extensão “OS VAZIOS URBANOS NA CIDADE DE CAMPO GRANDE-

Os diversos estudos sobre a ocupação histórica e do território de Campo

Fig. 1 - Campo Grande no começo do século XX

Fig. 2 – As rotas pecuárias

Fig. 3 - Campo Grande no começo do século XX

A origem rural e mineira do assentamento do território conduziu a ocupação

2.1 O Plano de Alinhamento de Ruas e o Rossio.

A preocupação com o planejamento e o desenvolvimento de Campo Grande

Fig. 4 - Planta do Plano de Alinhamento de Ruas de 1909

A regularidade da malha urbana, usando a trama ortogonal, com uma grande

Fig. 5 - Planta do Rossio de Campo Grande de 1910

Ao entregar o trabalho, em 1910, Themistócles preparou um Relatório onde

Fig. 6 - Detalhe da Planta do Rossio de Campo Grande de 1910

2.2 A Estrada de ferro da NOB e o primeiro bairro, a Amambaí.