Aula 01 - Programação de Obras, Empreendimentos Imobiliários e Avaliação de Imóveis PDF

THIAGO BRUNO REIS DE AZEV00083834303
Engenharia Civil para Caixa

PROFESSOR: Victor Maia
Caro concursando,
Agradeço a confiança depositada e espero que o curso o agrade! A aula

de hoje é mais longa porque envolve três tópicos do edital. Estou me
esforçando para colocar apenas as partes mais importantes, mas o nosso
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edital é MUITO extenso! Estudaremos:
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38
08
00
• PROGRAMAÇÃO, CONTROLE E ACOMPANHAMENTO DE
EV
OBRAS
AZ
• EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
E
D
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
S
•
EI
R
O
N
Qualquer dúvida, sugestão, elogio ou crítica, fique a vontade de me
U
BR
procurar no fórum de dúvidas. Coloquei após a parte teórica um glossário
O
com os termos mais importantes. Lembre-se também que disponibilizo as

G
IA
questões sem gabarito ao final da aula.

TH
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Prof. Victor Maia www.pontodosconcursos.com.br 1

O conteúdo deste curso é de uso exclusivo de THIAGO BRUNO REIS DE AZEV00083834303, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título, a sua
reprodução, cópia, divulgação e distribuição, sujeitando-se os infratores à responsabilização civil e criminal.

PROGRAMAÇÃO, CONTROLE E ACOMPANHAMENTO DE OBRAS
O orçamento da obra é o cálculo que se faz para determinar todos os

gastos de uma obra ou de um serviço de construção e possui as seguintes
finalidades:
3
30
• Precisar o valor a ser investido;
34
38
• Visualizar serviços e quantitativos;
08
00
• Identificar insumos que serão aplicados;
EV
• Elaborar o cronograma físico-financeiro.
AZ
E
D
Como já falamos na aula zero, o Confea (Conselho Federal de Engenharia
S
EI
R
e Agronomia) admite como razoável margem de erro de 15% para o custo
O
N
global da obra obtido a partir do projeto básico.
U
BR
A Lei de Licitações coloca o orçamento detalhado como parte integrante
O
do projeto básico. Este documento deve conter orçamento detalhado do custo

G
IA
global da obra, fundamentado em quantitativos de serviços e fornecimentos

TH
3
propriamente avaliados. Ainda, o orçamento detalhado é indispensável à

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34
licitação. A Lei 8.666/93 diz que deve existir orçamento detalhado em

38
planilhas que expressem a composição de todos os seus custos unitários.

08
00
O custo unitário de um serviço é o somatório dos gastos efetuados

EV
AZ
para sua execução, distribuídos pelos diferentes elementos constituintes, por

E
unidade de produção, conforme especificação estabelecida em projeto. Abaixo

D
S
um exemplo de custo unitário sintético retirado do SINAPI.

EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil -

SINAPI é um sistema de pesquisa mensal que informa os custos e índices da
construção civil e tem a CAIXA e o Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística - IBGE como responsáveis pela divulgação oficial dos resultados,


manutenção, atualização e aperfeiçoamento do cadastro de referências

técnicas, métodos de cálculo e do controle de qualidade dos dados
disponibilizados pelo SINAPI. Voltaremos a esse tema mais tarde!
Dando sequência ao curso, a composição de custo unitário analítico de
um serviço é a relação de insumos necessários à execução de uma unidade do
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30
serviço, acompanhados das unidades, dos consumos (produtividades) e dos
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38
custos unitário e total de cada insumo. Abaixo um exemplo de composição
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00
analítica.
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
A Planilha Orçamentária deve conter a Descrição do Serviço, Unidade,

TH
Quantidade, Preço Unitário e Preço Total. É de boa prática da engenharia que a

3
30
34
planilha orçamentária guarde relação cronológica com a execução dos serviços

38
da obra.
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00
EV
AZ
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S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
De acordo com a Súmula 258 do TCU, as composições de custos

TH
unitários e o detalhamento de encargos sociais e do BDI integram o orçamento

que compõe o projeto básico da obra ou serviço de engenharia, devem constar
dos anexos do edital de licitação e das propostas das licitantes, e não podem
ser indicados mediante uso da expressão 'verba' ou de unidades genéricas.


Essa prática de transparência ajuda não só aos licitantes a conhecerem

melhor a obra e ofertarem suas propostas o mais próximo do objeto proposto
mas também ao controle/fiscalização da obra (Administração).
1. (Cesgranrio – Caixa – 2012) A composição de custos unitários é
3
30
uma tabela que indica todos os insumos que fazem parte da
34
38
execução de uma unidade de serviço, abrangendo seus custos
08
00
unitários e totais. Todas as definições relativas a esse tipo de
EV
serviço estão corretas, EXCETO
AZ
E
D
(A) insumo é cada item referente a material, a equipamento e à mão de obra.
S
EI
R
(B) unidade é a medida do insumo; no caso de mão de obra, é homem-hora.
O
N
(C) índice é a incidência de cada insumo na execução de uma unidade do
U
BR
serviço.
O
(D) custo total é o quociente do índice pelo custo unitário.

G
IA
(E) custo unitário é o emprego de uma unidade do insumo.

TH
3
30
34
Resolução:
38
Insumo designa um bem ou serviço utilizado na produção de um outro

08
00
bem ou serviço. Inclui cada um dos elementos (matérias-primas, bens

EV
AZ
intermediários, uso de equipamentos, capital, horas de trabalho etc.)

E
necessários para produzir mercadorias ou serviços. No contexto de obras, os

D
S
insumos normalmente são material, equipamento e mão de obra. Assim a

EI
R
alternativa A está correta.

O
N
U
O insumo é medido em unidades padrão. Veja no exemplo abaixo

BR
(SINAPI) que o serviço concreto ciclópico com 30% de pedra de mão é medido
O
G
em m³. Como exemplo de material, tem-se a areia média (m³); de

IA
TH
equipamento, a betoneira (h); e de mão de obra o servente (h). Então a

alternativa B está correta.
Observe que cada insumo possui uma quantidade. Este índice é a
incidência de cada insumo na execução de uma unidade do serviço. Portanto a
C está correta.


O custo unitário é o valor de uma unidade do insumo (E correta). O custo

total é o produto da quantidade pelo custo unitário. Portanto a D está errada!
3
30
34
38
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00
EV
AZ
E
D
S
Gabarito: D
EI
R
O
N
2. (FCC – TJ/SE – 2009) Sobre a elaboração do orçamento da obra é
U
BR
correto afirmar que
O
G
IA
TH
a) o orçamento deve procurar nivelar os desembolsos mensais estabelecendo

3
30
as atividades da obra, de acordo com o balanço climático da região,

34
entendendo o cronograma como resultado que permite negociar os valores dos

38
08
recursos financeiros para aplicar à obra, independentemente das datas de

00
EV
início de cada atividade.

AZ
b) tem como propósito fundamental a composição que determinará o preço,

E
D
podendo, o engenheiro de produção se assim o decidir, promover o controle

S
EI
financeiro do empreendimento.
R
O
c) busca a racionalização das despesas, identificando grandes variações dos

N
U
valores de desembolso mensal, sendo perseguida pela administração financeira

BR
O
da construtora e pelos financiadores da obra.

G
IA
d) a partir do orçamento, pode-se estabelecer o sistema de controle de

TH
custos, que consiste, entre outros fatores, em acompanhar a evolução dos

custos da obra, levantar e medir os desvios em relação ao previsto e prevenir
alterações sem as devidas autorizações.


e) pensar na reserva financeira é importante e pode ser estabelecida para

cobrir eventuais imprevistos e, geralmente, é orçada em torno de 20% dos
custos totais da obra.
Resolução:
3
30
A alternativa A está errada porque o cronograma depende das datas de
34
38
início de qualquer atividade.
08
00
Vimos que os objetivos do orçamento são:
EV
• Precisar o valor a ser investido;
AZ
• Visualizar serviços e quantitativos;
E
D
Identificar insumos que serão aplicados;
S
•
EI
R
• Elaborar o cronograma físico-financeiro.
O
N
Portanto, a alternativa B está errada.
U
BR
A alternativa C erra ao afirmar que grandes variações dos desembolsos
O
mensais são desejadas pela administração financeira da obra. Na verdade,

G
IA
deseja-se que os fluxos sejam previsíveis e estáveis.

TH
3
Como vimos, a alternativa D está correta e é o gabarito. A partir do

30
34
orçamento, pode-se estabelecer o sistema de controle de custos, que consiste,

38
entre outros fatores, em acompanhar a evolução dos custos da obra, levantar

08
00
e medir os desvios em relação ao previsto e prevenir alterações sem as

EV
AZ
devidas autorizações.
E
A alternativa E está errada porque é razoável margem de erro de 15%

D
S
para o custo global da obra obtido a partir do projeto básico.

EI
R
O
N
U
Gabarito: D
BR
O
G
IA
TH


Agora falaremos de acompanhamento e fiscalização. No desempenho

de suas atribuições, a instituição fiscalizadora fará análise dos processos nos
aspectos de:
• Legalidade;
• Legitimidade;
3
30
• Economicidade
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38
• Eficiência (correta utilização dos recursos);
08
00
• Eficácia (pleno alcance dos objetos);
EV
• Efetividade (atendimento aos objetivos maiores em benefício de toda
AZ
sociedade).
E
D
S
EI
R
A fiscalização é de extrema importância, pois somente assim poder-se-á
O
N
corrigir possíveis lacunas e obter o resultado pactuado de forma satisfatória,
U
BR
além da execução integral com a qualidade esperada e a boa e regular
O
aplicação do recurso.
G
IA
A atividade permanente de fiscalização permite detectar, de antemão,

TH
3
práticas irregulares e defeituosas. Verifica, antecipadamente, que o

30
34
cronograma previsto não será cumprido.

38
Ressalta-se que o papel dos órgãos de controle interno (Controladoria-

08
00
Geral da União) e externo (Tribunal de Contas da União) do Governo Federal.

EV
AZ
A Controladoria-Geral da União (CGU) é o órgão central do controle

E
interno do governo federal. Realiza auditorias nos concedentes, nos locais de

D
S
execução dos convênios. Existe um mecanismo de sorteio de municípios que

EI
R
serão fiscalizados, por área de atuação do governo.

O
N
U
Esse sorteio é mensal de 50 municípios, a partir do qual as unidades

BR
regionais da CGU examinam contas e documentos e fazem inspeção pessoal e

O
G
ica das obras e serviços em realização.

IA
TH
Também é valorizado o contato com a população, diretamente ou

através dos conselhos comunitários e outras entidades organizadas, como
forma de estimular os cidadãos a participarem do controle da aplicação dos
recursos públicos.


Ressalte-se que os servidores do controle interno têm livre acesso, em

qualquer tempo e lugar, a todos os atos e fatos relacionados direta ou
indiretamente com o instrumento pactuado, quando em missão de fiscalização
ou auditoria.
Tribunal de Contas da União (TCU) é o órgão de controle externo,
3
30
auxiliar do Congresso Nacional no papel de fiscalização da aplicação dos
34
38
recursos públicos.
08
00
A instância administrativa julga as contas dos administradores públicos e
EV
demais ‘aplicadores’ das verbas federais. Há ações de levantamento, auditoria,
AZ
inspeção, acompanhamento e monitoramento. Suas competências constam
E
D
dos art. 71 a 74 e 161 da Constituição Federal. A Corte de Contas possui
S
EI
R
também as atribuições estabelecidas pela Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF),
O
N
pela Lei de Licitações e pela Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO). O TCU age
U
BR
de ofício ou por provocação.
O
Os objetivos do acompanhamento são: prestar apoio técnico na

G
IA
orientação de como aplicar os recursos, com o enfoque preventivo; avaliar o

TH
3
cumprimento do objeto; Verificar a compatibilidade entre a execução e o que

30
34
foi pactuado; e examinar a execução físico-financeira dos acordos, verificando

38
a regularidade dos procedimentos adotados.

08
00
Os instrumentos do acompanhamento são as visitas técnicas e a análise

EV
AZ
de documentação, incluindo o relatório trimestral de execução físico-

E
financeira.
D
S
Outro ponto importante para obras são as medições. Após a definição

EI
R
dos serviços a serem executados é necessário a quantificação destes serviços.

O
N
U
Um projeto bem definido é suficiente para o cálculo dos elementos

BR
construtivos. Alguns serviços, contudo, não têm critérios da forma tradicional

O
G
de aquisição dos materiais ou de contratação dos serviços.

IA
TH
Por exemplo: os pisos e forros são medidos por sua área real. Já as
esquadrias de madeira são medidas em unidades e as metálicas pela área. As
pinturas e os revestimentos, internos e externos, devem ser medidos de
acordo com a área das peças a que se adaptam. Porém, existem casos mais


complexos, como as medições de aterros, taludes, escavações e de alvenarias,

por exemplo.
As quantidades calculadas para as escavações dependem do tipo de solo
e da tecnologia empregada. Se o solo é firme, pode-se utilizar escoramento, e
as escavações podem ser realizadas com taludes verticais, com pequeno
3
30
espaçamento a mais para as formas. Se o solo não é firme, o tipo de solo
34
38
indicará a inclinação do talude. Voltaremos a esse tema na Aula de
08
00
Terraplenagem.
EV
As alvenarias de tijolos contêm inúmeros detalhes, tais como os vãos
AZ
deixados para as esquadrias ou os rasgos para as tubulações hidráulicas e
E
D
elétricas. Não é possível simplesmente descontar os vazios, pois estes detalhes
S
EI
R
implicam em gasto extra de mão-de-obra, nos acabamentos. A consideração
O
N
destes vazios implica em várias formas de medir as alvenarias.
U
BR
O Critério “Pini” é descontar 2m² em vãos maiores que este. O método
O
busca compensar trabalhos extras necessários para executar os arremates. O

G
IA
problema é que as quantidades de serviço medidas em obra não coincidem

TH
3
com as medidas no projeto, provocando dificuldades com sub-empreiteiros,

30
34
bem como, com o pessoal que elabora o orçamento.

38
O Critério mais adequado para integração com planejamento e compras:

08
00
descontar exatamente a medida do vão, considerando os serviços de arremate

EV
AZ
na composição da esquadria ou em uma composição especial (por unidade ou

E
por perímetro desenvolvido). Neste caso, não há problemas nas medições de

D
S
sub-empreiteiros.
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


3. (FCC – TRT3 – 2009) A obra de ampliação de um edifício público

foi dividida em seis atividades independentes, as quais
contribuem com as seguintes porcentagens no custo total: A:
10%, B: 20%, C: 25%, D: 25%, E: 15% e F: 5%. No primeiro
mês, as atividades A e B foram concluídas, da atividade C
3
30
realizou-se 80% e da atividade D, 40%. Se, na primeira medição
34
38
mensal forem pagos 100% dos serviços concluídos e 70% dos
08
00
serviços parcialmente realizados, então, a primeira medição
EV
representará o percentual do preço total equivalente a
AZ
E
D
a) 68%
S
EI
R
b) 60%
O
N
c) 58%
U
BR
d) 51%
O
e) 44%
G
IA
TH
3
Resolução:
30
34
O percentual do preço total referente à primeira medição é calculado pela

38
fórmula:
08
00
% = % ∙% ∙%
EV
AZ
%
E
% % 1a % Preço
D
Tarefa Custo
S
Conclusão Medição Total

EI
Total
R
O
A 10% 100% 100% 10%

N
U
BR
B 20% 100% 100% 20%

O
C 25% 80% 70% 14%

G
IA
D 25% 40% 70% 7%

TH
E 15%
F 5%
Total 100% 51%
Gabarito: D

Agora falaremos de Benefícios e Despesas Indiretas (BDI). O BDI é uma

taxa que se adiciona ao custo de uma obra ou serviço, para cobrir as despesas
indiretas e a remuneração do construtor (benefícios).
Precisamos diferenciar custo de despesa. Custo é todo gasto envolvido
na produção de bens ou serviços. No caso de uma obra, são os gastos com
3
30
insumos e os gastos com a infraestrutura necessária à construção.
34
38
Despesa é todo gasto necessário para a comercialização do produto. Em
08
00
obras, são os gastos com a administração central e financeira e o
EV
pagamento de tributos.
AZ
O Custo direto é todo gasto envolvido diretamente na produção de um
E
D
bem ou serviço específico.
S
EI
R
• Materiais;
O
N
• Equipamentos;
U
BR
• Mão-de-obra e encargos sociais.
O
G
IA
O Custo indireto são os gastos necessários à realização da obra ou

TH
3
serviço, mas envolvidos indiretamente na produção de um bem ou serviço

30
34
específico. Gastos com a infraestrutura da obra:

38
Instalação e manutenção do canteiro;

08
•
00
• Administração local;
EV
AZ
• Mobilização e desmobilização.
E
D
S
As despesas indiretas são:

EI
R
• Taxa de despesas da Administração Central;

O
N
U
• Taxa de Riscos do empreendimento;

BR
• Taxa de Despesas Financeiras;

O
G
• Tributos.
IA
TH
De acordo com a Lei de Diretrizes Orçamentária (LDO 2012), o preço de

referência das obras e serviços de engenharia será aquele resultante da
composição do custo unitário direto do sistema utilizado, acrescido do
percentual de BDI, evidenciando em sua composição, no mínimo:


• taxa de rateio da administração central;

• percentuais de tributos incidentes sobre o preço do serviço,
excluídos aqueles de natureza direta e personalística que oneram o
contratado (IRPF e CSLL não entra no BDI);
• taxa de risco, seguro e garantia do empreendimento;
3
30
• taxa de lucro.
34
38
08
00
Grande questão para o Gestor Público é determinar qual e estrutura ideal
EV
para que a contratada execute o contrato com eficiência. A administração
AZ
central é composta de:
E
D
Instalações da sede;
S
•
EI
R
• Equipamentos;
O
N
• Mão-de-obra indireta;
U
BR
• Alimentação e transporte;
O
Consumos diversos;
G
•
IA
Serviços Terceirizados.
TH
•
3
30
34
O DNIT adota 3,8% sobre o custo total para a administração central. O

38
Acórdão TCU 325/07 coloca média de 4,07%. Já no Acórdão TCU 2369/11

08
00
atribui faixas por área e valor.

EV
AZ
A taxa de risco refere-se a eventuais incertezas decorrentes de omissão

E
de serviços, como quantitativos irreais ou insuficientes, especificações

D
S
deficientes ou estudos geotécnicos insuficientes.

EI
R
O DNIT adota 0,5% sobre o custo total para a taxa de risco. O TCPO PINI
O
N
U
usa entre 0,5% e 5%. O Acórdão TCU 325/07 coloca média de 0,97%. Já no
BR
Acórdão TCU 2369/11 atribui faixas por área e condições de execução.

O
G
A taxa de despesa financeira (DF) cobre a perda monetária decorrente

IA
TH
da defasagem entre a data do efetivo desembolso e a data da receita

correspondente. Cobre os juros correspondentes ao financiamento da obra
pagos pelo contratado.
/ /
= (1 + ) ∙ (1 + ) −1


O DNIT usa 1,27% sobre o custo total para a taxa de despesa financeira.
O Acórdão TCU 325/07 utiliza média de 0,59%. Já no Acórdão TCU 2369/11
atribui faixas por área.
Em relação aos tributos federais no BDI, incidem sobre o faturamento ou
lucro das empresas, dependendo da opção contábil. Inclui-se também o
3
30
Programa de Integração Social (PIS), que é de 0,65% e o Financiamento da
34
38
Seguridade Social (COFINS), de 3,00%.
08
00
O ISS, que é um tributo municipal, incide sobre a despesa de mão-
EV
de-obra no local da execução da obra (e não no BDI). Sua alíquota varia
AZ
de 2,0% a 5,0%. Ressalta-se que a fatura deve explicitar o valor da despesa
E
D
com mão-de-obra e o valor referente a materiais.
S
EI
R
Finalmente, a taxa de lucro é a remuneração da construtora, definida
O
N
com base em um percentual sobre o total dos Custos Diretos e Indiretos e
U
BR
Despesas Indiretas, excluídas aquelas referentes à parcelas tributárias. É uma
O
parcela destinada a remunerar:

G
IA
O custo de oportunidade do capital aplicado;

TH
•
3
• A capacidade administrativa, gerencial e tecnológica;

30
34
• Investimento na formação profissional do pessoal;

38
Criação da capacidade de reinvestir.

08
•
00
EV
AZ
O preço é a importância paga por um serviço ou bem na sua

E
comercialização. Determinado o BDI, calcula-se o preço final da seguinte

D
S
forma:
EI
R
O
N
ç = ∗ (1 + # $)
U
BR
O
G
4. (FCC – TRT23 – 2011) Na fase de conclusão do projeto executivo

IA
TH
e de seus complementares, será feita a composição do orçamento

definitivo. Sobre a composição de custos, BDI (Benefício e
Despesas Indiretas) e Encargos Sociais, é correto afirmar:


a) As despesas com custo de mão de obra, referentes às despesas com

alimentação, transporte, EPI (Equipamento de Proteção Individual) e FM
(ferramentas manuais), compõem os encargos sociais básicos e obrigatórios.
b) A soma de todos os custos unitários dos serviços necessários à construção
da edificação, como mão de obra, materiais e equipamentos, são classificados
3
30
como custos diretos.
34
38
c) Deve-se recorrer a dados históricos para demonstração de taxa de turnover
08
00
(rotatividade de pessoal), como parâmetro mais próximo da realidade, para
EV
composição dos encargos sociais complementares.
AZ
d) A taxa de risco do empreendimento ou taxa de eventuais ou imprevistos,
E
D
não é aplicável aos contratos de empreitada por preço unitário.
S
EI
R
e) O tributo, cuja alíquota é estabelecida pelo próprio município e cobrado
O
N
pela prestação de serviços no local de execução da obra ou de serviço, é
U
BR
classificado como BDI.
O
G
IA
Resolução:
TH
3
A alternativa A está errada porque mão de obra é custo, e não despesa.

30
34
Como vimos, a soma de todos os custos unitários dos serviços

38
necessários à construção da edificação, como mão de obra, materiais e

08
00
equipamentos, são classificados como custos diretos. Portanto a B está correta

EV
AZ
e é o gabarito!
E
A alternativa C está errada ao dizer que se deve recorrer a dados

D
S
históricos para a demostração de taxa de turnover. Não há obrigação.

EI
R
A alternativa D está errada porque a taxa de risco também é aplicável

O
N
U
aos contratos de empreitada por preço unitário.

BR
Finalmente, o ISS incide sobre a despesa de mão-de-obra no local da

O
G
execução da obra. Assim, a alternativa E está errada.

IA
TH
Gabarito: B


5. (FCC – Infraero – 2011) Quanto à legislação relativa a tributos

aplicáveis à obra, projetos e serviços de engenharia, é correto
afirmar:
a) O IPTU e o IPVA fazem parte das despesas diretas de qualquer obra.
3
30
b) O INSS e o FGTS são cobrados explicitamente na planilha orçamentária da
34
38
obra.
08
00
c) O IRPJ, o INSS e a CSLL são impostos que não dependem do lucro da
EV
empresa construtora.
AZ
d) O IPI e o ICMS estão entre os impostos incluídos nas notas fiscais de
E
D
fornecedores de materiais.
S
EI
R
e) O ISS é um imposto municipal e por isso não deve ser considerado no
O
N
orçamento de grandes obras de engenharia.
U
BR
O
Resolução:
G
IA
O Custo direto é todo gasto envolvido diretamente na produção de um

TH
3
bem ou serviço específico, então a alternativa A está errada.

30
34
O INSS e o FGTS são cobrados implicitamente na planilha orçamentária

38
da obra, dentro do preço da mão de obra. Assim, a B está errada.

08
00
A alternativa C está errada. O IRPJ, o INSS e a CSLL são impostos que

EV
AZ
dependem do lucro da empresa construtora.

E
O IPI e o ICMS estão entre os impostos incluídos nas notas fiscais de

D
S
fornecedores de materiais. Portanto a alternativa D está correta.

EI
R
Por último, embora o ISS não entre no BDI, ele é considerado nos custos
O
N
U
diretos. Portanto a alternativa E está errada.

BR
O
G
Gabarito: D
IA
TH


6. (FCC – Infraero – 2011) Para a determinação da taxa do BDI,

Benefícios e Despesas Indiretas, para o orçamento de obras, NÃO
se deve incluir
(A) a manutenção do canteiro de obras.
3
30
(B) a administração central.
34
38
(C) a margem de incerteza.
08
00
(D) o seguro.
EV
(E) o percentual de impostos incidentes.
AZ
E
D
Resolução:
S
EI
R
A manutenção do canteiro de obras é custo indireto. O Custo indireto são
O
N
os gastos necessários à realização da obra ou serviço, mas envolvidos
U
BR
indiretamente na produção de um bem ou serviço específico. Alternativa A,
O
portanto, é o gabarito.
G
IA
A administração central, a margem de incerteza, o seguro e o percentual

TH
3
de impostos incidentes fazem parte do BDI.

30
34
38
Gabarito: A
08
00
EV
AZ
7. (FCC – SergipeGas – 2013) Os orçamentos são compostos,

E
basicamente, por três partes: custos diretos, custos indiretos e o

D
S
BDI − Benefícios e Despesas Indiretas. Corresponde a uma

EI
R
parcela de custo direto:

O
N
U
BR
(A) a instalação do alojamento.

O
G
(B) o insumo utilizado.

IA
TH
(C) o canteiro de obras.

(D) a administração local.
(E) a mobilização da obra.


Resolução:
O insumo é custo direto, portanto a resposta é B. Os demais fazem parte
do BDI.
Gabarito: B
3
30
34
38
Falaremos agora de curva ABC. A curva ABC é um método de
08
00
classificação de informações, para que se separem os itens de maior
EV
importância ou impacto, os quais são normalmente em menor número.
AZ
Trata-se de classificação estatística de materiais, baseada no princípio
E
D
de Pareto em que se considera a importância dos materiais, baseada nas
S
EI
R
quantidades utilizadas e no seu valor.
O
N
Em obras, utiliza-se a curva ABC para selecionar e controlar os serviços
U
BR
que possuem maior importância e impacto financeiro. Cerca de 20% dos
O
serviços são responsáveis por 80% dos custos do empreendimento.

G
IA
Os itens são classificados como:

TH
3
• A: de maior importância, valor correspondendo a 80% do total;

30
34
• B: com importância, quantidade ou valor intermediário,

38
correspondendo aos serviços que representam de 80% a 90% do

08
00
total;
EV
AZ
• C: de menor importância, correspondendo aos 10% finais do

E
total.
D
S
Os parâmetros acima não são uma regra matematicamente fixa, pois

EI
R
podem variar de organização para organização nos percentuais descritos.A

O
N
U
definição das classes A, B e C obedece apenas a critérios de bom senso e

BR
conveniência dos controles a serem estabelecidos.

O
G
O que importa é que a análise destes parâmetros propicia o trabalho de

IA
TH
controle cuja decisão pode se basear nos resultados obtidos pela curva ABC.
Os itens considerados de Classe A merecerão um tratamento
preferencial. Assim, a conseqüência da utilidade desta técnica é a otimização
da aplicação dos recursos financeiros ou materiais, evitando desperdícios e
favorecendo o aumento da produtividade.


Assim, para facilitar a análise de materialidade de um orçamento,

propõe-se a montagem de uma planilha na qual os serviços são listados em
ordem decrescente de valor total, criando-se, ainda, 2 colunas adicionais: uma
com o “peso” do serviço em relação ao preço da obra (em percentual) e outra
com o “peso” acumulado.
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
De acordo com o TCU, a Curva ABC é metodologia internacionalmente

G
IA
aceita que permite identificar quais itens de uma planilha orçamentária, por
TH
exemplo, merecem atenção e tratamento especiais tendo em vista sua

importância relativa num determinado projeto. É uma ferramenta de grande
utilidade nas áreas industrial e comercial e importante meio de se estabelecer
a prioridade relativamente aos itens mais ou menos importantes em uma
atividade produtiva.

A confecção da Curva ABC trouxe segurança, critério e testou a

razoabilidade dos preços contratados, tendo havido agrupamento prévio de
itens referentes a serviços semelhantes, a fim de se identificar o efetivo peso
de cada serviço no total do contrato.
3
30
8. (FCC – TCAM – 2012) A curva ABC
34
38
08
00
I. é uma ferramenta utilizada para o gerenciamento focado nos itens mais
EV
importantes do ponto de vista financeiro de um projeto, materiais ou serviços.
AZ
E
D
II. representa os diversos insumos ou etapas de uma obra em ordem crescente
S
EI
R
de quantidade e volume.
O
N
U
BR
III. foi idealizada a partir do princípio de que um pequeno número de serviços
O
ou insumos é responsável por uma parcela mais significativa do custo total da

G
IA
obra.
TH
3
30
34
IV. é um método gráfico, de fácil visualização e que define com exatidão o

38
caminho crítico de uma obra.

08
00
EV
AZ
Está correto o que se afirma em

E
D
S
a) I e II, apenas.
EI
R
b) I e III, apenas.
O
N
U
c) II e III, apenas.
BR
d) I, III e IV, apenas.

O
G
e) I, II, III e IV.

IA
TH


Resolução:
A afirmação I e a III definem corretamente o conceito de curva ABC.
A segunda afirmação está errada. A representação se dá de forma
decrescente. Da mais importante para a menos importante.
A IV também está errada, porque o método gráfico, de fácil visualização
3
30
e que define com exatidão o caminho crítico de uma obra é o CPM (Critical
34
38
Path Method). Veremos esse método mais adiante!
08
00
EV
Gabarito: B
AZ
E
D
9. (FCC – TCAM – 2012) A tabela abaixo mostra o cálculo de valores
S
EI
R
relacionados aos itens consumidos por uma construtora, em um
O
N
período de 12 meses.
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


Resolução:
Classifica-se como A os produtos e serviços mais importantes. B os
intermediários e C os de menor importância.
% %
Produto apurada acumulada Classificação
3
30
P1 30,4 30,4 A
34
38
P6 22,1 52,5 A
08
00
P5 19,0 71,5 A
EV
AZ
P2 7,9 79,4 A
E
D
P3 6,9 86,3 B
S
EI
R
P4 6,3 92,6 B
O
N
U
P9 1,9 94,5 C
BR
O
P10 1,9 96,4 C

G
IA
P13 1,8 98,2 C

TH
3
P7 0,6 98,8 C
30
34
38
P8 0,4 99,2 C
08
00
P11 0,3 99,5 C

EV
P12 0,1 99,6 C

AZ
E
P14 0,1 99,7 C

D
S
EI
P15 0,1 99,8 C

R
O
N
U
BR
Gabarito: A
O
G
IA
TH


Espero que ainda não esteja cansado... força! Pense em como a sua
vida e da sua família podem melhorar com o seu esforço! Estudaremos agora a
produtividade em obras.
A produtividade pode ser definida como a quantidade do trabalho
realizado em uma unidade de tempo, normalmente horas, e é basicamente
3
30
caracterizada como a relação entre os resultados obtidos e os recursos
34
38
utilizados.
08
00
Produtividade é minimizar cientificamente o uso de recursos materiais,
EV
mão-de-obra, máquinas, equipamentos etc., para reduzir custos de produção,
AZ
expandir mercados, aumentar o número de empregados, lutar por aumentos
E
D
reais de salários e pela melhoria do padrão de vida, no interesse comum do
S
EI
R
capital, do trabalho e dos consumidores.
O
N
Os resultados obtidos são definidos em unidades, por exemplo, metro-
U
BR
quadrado executado, toneladas, litros, caixas, etc. Os recursos utilizados são
O
definidos como pessoas, máquinas, materiais e outros. Quanto maiores forem

G
IA
os resultados obtidos ou menor a quantidade de recursos utilizados maior a

TH
3
produtividade.
30
34
A produtividade está intimamente ligada à melhor ou pior utilização dos

38
recursos produtivos disponíveis em uma empresa, dentre eles: espaço físico,

08
00
ferramentas, mão-de-obra, insumos, técnicas de gerenciamento, meio de

EV
AZ
transporte interno e externo, informatização, horário de trabalho, etc.

E
Para exemplificar podemos imaginar um determinado serviço que precisa

D
S
ser executado em um espaço de tempo mínimo. Para que o serviço seja

EI
R
entregue a tempo, temos que aumentar a produção (caso seja insatisfatória).

O
N
U
A produção pode ser aumentada simplesmente escalando mais operários e/ou

BR
equipamentos para trabalhar neste serviço ou, otimizando os recursos

O
G
produtivos presentes no canteiro de obras.

IA
TH
Na primeira situação a produção aumentará, entretanto, os custos

também serão maiores. Na segunda situação tem-se um aumento na produção
sem aumentar nossos recursos produtivos, ou seja, otimizando alguns fatores,
podemos aumentar nossa produção sem aumentar nossos custos, em outras
palavras, estamos falando de produtividade.


O aumento da produtividade é consequência da utilização otimizada e

integrada dos diversos fatores que contribuem na formação, movimentação e
comercialização de um produto. Pode-se destacar os seguintes fatores que
afetam a produtividade:
3
30
• Capacitação e treinamento da mão-de-obra;
34
38
• Metodologia de trabalho utilizada;
08
00
• Layout do canteiro de obras;
EV
• Práticas gerenciais de controle;
AZ
• Processos de produção;
E
D
Utilização de insumos;
S
•
EI
R
• Estrutura organizacional da empresa.
O
N
U
BR
A boa utilização do horário disponível de trabalho é fundamental para se
O
alcançar aumentos de produtividade. Devem-se evitar as paradas que

G
IA
quebram o ritmo da produção bem como as paradas desnecessárias.

TH
3
A produtividade é muitas vezes medida por pessoa mas em muitas

30
34
situações onde os custos com pessoas são uma percentagem reduzida dos
38
custos totais têm que se ter em conta os outros fatores necessários para
08
00
produzir os resultados pretendidos.

EV
AZ
Veremos agora como a FCC costuma cobrar esse tema.

E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


10. (FCC – TER/AP – 2011) Para a execução dos serviços de

fôrma (corte e montagem) foram contratados um carpinteiro a
R$ 10,00/h e um ajudante a R$ 5,00/h. Cada um tem
produtividade de 0,10 h/m2 de fôrma trabalhada e os encargos
sociais são de 100%. Neste contexto, o custo total de mão de
3
30
obra e encargos para a execução de 1.000 m2 de fôrma é de
34
38
08
00
a) R$ 2.200
EV
b) R$ 1.500
AZ
c) R$ 2.500
E
D
d) R$ 1.200
S
EI
R
e) R$ 3.000
O
N
U
BR
Resolução:
O
O primeiro passo é determinar a quantidade de horas que a equipe

G
IA
gastará para produzir 1000 m².

TH
3
30
34
1 m² é feito em 0,1 horas

38
1000 m² é feito em x horas

08
00
EV
% ∙ 1 = 1000 ∙ 0,1
AZ
% = 100ℎ
E
D
S
EI
R
Agora calculamos o valor da mão de obra sem os encargos. Basta

O
N
multiplicar o custo em R$/h pelo total de horas. Como os encargos equivalem a

U
BR
100% do valor da mão de obra, o custo total é o dobro do calculado. Podemos

O
G
ver esses cálculos na tabela abaixo.

IA
TH


Mão de
Custo
obra (sem Encargos Encargos
Trabalhador R$/h total
encargos) sociais R$
R$
R$
3
Carpiteiro 10 1.000 100% 1.000 2.000
30
34
Ajudante 5 500 100% 500 1.000
38
08
Total 1.500 1.500 3.000
00
EV
AZ
E
D
Gabarito: E
S
EI
R
11. (FCC – TER/AP – 2011) Racionalização e industrialização da
O
N
construção são elementos que juntos proporcionam
U
BR
transformações no processo construtivo, corroborando para o
O
G
aumento de produtividade e redução do custo, onde verifica-se a

IA
TH
3
30
a) Indexação.
34
b) Parametrização.
38
08
c) Divisibilidade.
00
d) Permutabilidade.
EV
AZ
e) Repetitividade.
E
D
S
EI
Resolução:
R
O
O aspecto mais importante para o ganho de produtividade por meio da

N
U
racionalização e industrialização é a repetitividade. As tarefas únicas, embora

BR
possam ser racionalizadas, não apresentam o mesmo ganho das tarefas

O
G
IA
repetitivas. Exatamente porque estas são feitas mais de uma vez.

TH
Gabarito: E


EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
A indústria da construção civil, a partir dos estudos atuais da

economia industrial, passou a ser analisada não mais como uma atividade-fim
isolada, mas, sim, através de uma visão mais ampla, na qual se analisam
3
30
ligações entre a indústria da construção civil e as várias cadeias produtivas, a
34
38
montante e a jusante, que fornecem os insumos necessários para a realização
08
00
de um projeto concebido.
EV
Verifica-se, também, que na construção civil o valor do produto é obtido
AZ
a partir dos projetos que buscam atingir as condições ótimas para o cliente,
E
D
apoiando-se nos fundamentos da qualidade total, análise de valor, just in time,
S
EI
R
entre outros. Nesse sentido, o projeto fornece especificações e detalhes do
O
N
produto e a produção encarrega-se de executá-las conforme determinado,
U
BR
gerando o risco de haver diminuição no valor do produto, caso a sua execução
O
não esteja de acordo com o especificado.

G
IA
O processo de desenvolvimento do produto na Construção Civil, por

TH
3
sua vez, difere das demais indústrias devido às peculiaridades do seu produto,
30
34
que são as seguintes:

38
A complexidade do mercado imobiliário, que envolve inúmeros atributos

08
•
00
capazes de influenciar a tomada de decisão;

EV
AZ
• O produto possui um longo ciclo de aquisição-uso-reaquisição,

E
geralmente devido ao comprometimento de uma considerável parcela do

D
S
orçamento familiar durante um longo período de tempo;

EI
R
• A longa duração da vida útil do produto, que implica em um período

O
N
U
extenso de uso e manutenção, durante o qual o produto deve atender às

BR
necessidades dos usuários; e

O
G
• O impacto ambiental gerado por sua intervenção no espaço urbano e

IA
TH
pelas próprias relações do ambiente com o comportamento humano.
Além disso, deve-se destacar que o produto da construção civil é único e

não seriado, com localização permanente, o que dificulta a constância de
processos e todos os demais aspectos que envolvem a sua produção. Existe,


também, um visível distanciamento entre projetistas e construtores, o que

favorece a perda de informações.
Deve-se entender o produto na construção civil como o empreendimento
todo. Desse modo, a unidade habitacional (o apartamento) é parte do produto,
bem como a área de lazer, as áreas comuns e toda a infraestrutura que o
3
30
empreendimento proporciona ao morador.
34
38
Verifica-se, ainda, que entre projetistas e usuários do produto existem
08
00
dois intermediários: construtores e corretores de imóveis, que filtram e
EV
enviesam as informações, dificultando o desenvolvimento de produtos
AZ
adequados aos clientes.
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


12. (Cesgranrio – Caixa – 2012) A concepção de um

empreendimento imobiliário é um plano de negócios que deve
contemplar diversas questões. Nessa perspectiva, relacione os
aspectos que devem ser focados na fase de concepção, com seu
respectivo resultado.
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


Resolução:
Mercadologia, comercialização ou marketing é o conjunto de atividades
que visam orientar o fluxo de bens e serviços do local onde são gerados para
os consumidores ou usuários. Em sentido mais estrito, é o conjunto de técnicas
coordenadas que permitem a uma empresa conhecer o mercado presente e
3
30
potencial para determinado produto com a finalidade de maximizar o volume
34
38
de vendas. Nas empresas que trabalham para clientes certos e nos
08
00
monopólios, a mercadologia tem importância secundária, mas quando a
EV
empresa produz para o mercado, precisa prever o que, quando, onde, com que
AZ
imagem, em que quantidade e a que preço será possível colocar o produto.
E
D
Assim, vê-se que o aspecto T é relacionado aos aspectos
S
EI
R
mercadológicos.
O
N
Urbanismo é a disciplina e a atividade relacionadas com o estudo,
U
BR
regulação, controle e planejamento da cidade e da urbanização. Então, o
O
aspecto Q é urbanístico.
G
IA
Tecnologia é um termo que envolve o conhecimento técnico e científico

TH
3
e as ferramentas, processos e materiais criados e/ou utilizados a partir de tal

30
34
conhecimento. Neste sentido, entende-se que o aspecto R é tecnológico.

38
O aspecto S é relacionado ao aspecto financeiro do empreendimento.

08
00
EV
AZ
Gabarito: E
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


Indicadores de viabilidade econômica de empreendimentos
Os indicadores de viabilidade dependem de características do

empreendimento e do empreendedor e podem ser, entre outros: o valor
presente líquido (VPL), a taxa interna de retorno (TIR), o período de
3
30
recuperação e os índices de lucratividade.
34
38
O VPL é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado,
08
00
projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento
EV
a realizar.
AZ
O empreendimento será considerado viável quando o seu valor
E
D
presente líquido for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto
S
EI
R
equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.
O
N
A TIR é expressa pela taxa de desconto que anula o valor presente
U
BR
do fluxo de caixa projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o
O
valor do investimento a realizar.

G
IA
O empreendimento será considerado viável quando a sua taxa

TH
3
interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente

30
34
ao custo de oportunidade de igual risco.

38
O período de recuperação é expresso pelo tempo necessário para que

08
00
a renda líquida acumulada do empreendimento iguale o investimento nele

EV
AZ
comprometido.
E
O tempo de retorno pode ser simples ou descontado: o simples

D
S
corresponde ao tempo necessário para anular a diferença entre as despesas de

EI
R
investimento e as receitas líquidas, sem considerar a remuneração do capital;

O
N
U
o descontado corresponde ao tempo necessário para anular a mesma

BR
diferença, quando as parcelas são descontadas a uma taxa de desconto.

O
G
A utilização isolada do período de recuperação como indicador de

IA
TH
viabilidade não é conclusiva, mas é útil para comparar alternativas de

investimento a uma mesma taxa de desconto.
O índice de lucratividade é a relação entre o valor presente das
receitas líquidas e o dos investimentos.


O empreendimento será considerado viável quando o seu índice

de lucratividade for igual ou superior à unidade, para uma taxa de
desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.
13. (Cesgranrio – Caixa – 2012) A Um dos indicadores de
3
30
viabilidade econômica de um empreendimento descritos na NBR
34
38
14653-4:2002 (Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos) é
08
00
o índice de lucratividade. Nesse índice, o empreendimento será
EV
considerado viável quando, para uma taxa de desconto
AZ
equivalente ao custo da oportunidade de igual risco, o índice de
E
D
lucratividade i for
S
EI
R
O
N
(A) 0,0 ≤ i < 0,2
U
BR
(B) 0,2 ≤ i < 0,4
O
(C) 0,4 ≤ i < 0,6

G
IA
(D) 0,6 ≤ i < 1,0

TH
3
(E) 1,0 ≤ i
30
34
38
Resolução:
08
00
Como vimos, O empreendimento será considerado viável quando o seu

EV
AZ
índice de lucratividade for igual ou superior à unidade, para uma taxa de

E

D
S
EI
R
Gabarito: E
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


14. (Cespe – Caixa – 2010) O estudo de viabilidade técnico-

econômica, definido na NBR 14653, destina-se a diagnosticar a
viabilidade técnico-econômica de um empreendimento, com a
utilização de indicadores de viabilidade. A respeito dos
indicadores de viabilidade, seus significados e aplicações na
3
30
avaliação de empreendimentos, assinale a opção correta.
34
38
08
00
a) O índice de lucratividade é o tempo necessário para que a renda líquida
EV
acumulada do empreendimento iguale o investimento nele comprometido,
AZ
sendo que a utilização isolada do índice de lucratividade como indicador de
E
D
viabilidade não é conclusiva.
S
EI
R
b) O índice de lucratividade é a relação entre o valor presente das receitas
O
N
líquidas e o valor dos investimentos, sendo o empreendimento considerado
U
BR
viável quando seu índice de lucratividade for igual ou superior à taxa de
O

G
IA
c) O valor presente líquido é expresso pelo tempo necessário para que a renda
TH
3
líquida acumulada do empreendimento se iguale ao investimento nele

30
34
comprometido, sendo o empreendimento considerado viável quando o seu

38
valor presente líquido for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto
08
00

EV
AZ
d) O tempo de retorno é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa

E
descontado, projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do

D
S
investimento a realizar, sendo o empreendimento considerado viável quando o

EI
R
seu tempo de retorno for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto
O
N
U

BR
e) A taxa interna de retorno é um valor expresso pela taxa de desconto que

O
G
anula o valor presente do fluxo de caixa projetado no horizonte do

IA
TH
empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar, sendo o

empreendimento considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for
igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de
igual risco.


Resolução:
A questão tentou enganar o candidato misturando os conceitos. Como
definimos, a única opção correta é a alternativa E.
Gabarito: E
3
30
34
38
Bom, agora vamos resumir os critérios para o registro da
08
00
incorporação. É necessário:
EV
• projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
AZ
competentes. Para atender a este item, deve ser anexado um conjunto
E
D
completo do projeto arquitetônico devidamente aprovado pelas
S
EI
R
autoridades competentes;
O
N
• cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a
U
BR
das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva
O
metragem de área construída. Para atender a este item devem ser

G
IA
apresentados os Quadros de áreas e quadros descritivos;

TH
3
o Informações preliminares;
30
34
o Quadro I : cálculo das áreas nos pavimentos e da área global;

38
o Quadro II: cálculo das áreas das unidades autônomas;

08
00
o Quadro III: avaliação do custo global e unitário de construção;

EV
AZ
o Quadro IV-A: avaliação do custo de construção de cada unidade

E
autônoma e cálculo do re-rateio de subrogação;

D
S
o Quadro IV-B: resumo das áreas reais para os atos de registro e

EI
R
escrituração;
O
N
U
o Quadro V: informações gerais;

BR
o Quadro VI: memorial descritivo dos equipamentos;

O
G
o Quadro VII: memorial descritivo dos acabamentos das

IA
TH
dependências de uso privativo das unidades autônomas;

o Quadro VIII: memorial descritivo dos acabamentos das
dependências de uso comum.
• memorial descritivo das especificações da obra projetada.


• declaração, acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de

veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos
mesmos. Para atender a este item, o profissional responsável pelo
preenchimento dos Quadros deve utilizar o detalhamento das vagas
constante do projeto arquitetônico ou, na ausência do detalhamento,
3
30
anexar planta elucidativa indicando as localizações e identificações das
34
38
vagas, acompanhada de declaração de que a mesma obedece às
08
00
posturas municipais;
EV
• avaliação do custo global da obra, atualizada à data do
AZ
arquivamento, com base nos custos unitários, discriminando-se também
E
D
o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo
S
EI
R
profissional responsável pelos cálculos.
O
N
U
BR
Em virtude da inexistência de projeto construtivo completo na
O
ocasião do registro, cabe, apenas neste estágio, a consideração de um

G
IA
conjunto básico de projetos-padrão de referência, como os descritos em

TH
3
norma. Portanto, as avaliações expeditas iniciais de custos de construção

30
34
previstas na Lei 4.591/64 podem ser obtidas através de procedimentos

38
simplificados, com a utilização do custo unitário básico por metro

08
00
quadrado calculado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil que

EV
AZ
melhor se aproxime do padrão do respectivo imóvel.

E
Os custos unitários básicos para cada projeto-padrão adotado em norma,

D
S
bem como para eventuais projetos regionalizados, devem ser calculados

EI
R
mensalmente pelos sindicatos, por processo expedito de atualização de preços,

O
N
U
que devem ser aplicados aos lotes de materiais e de mão-de-obra

BR
representativos do respectivo custo unitário padrão.

O
G
Incorporado o empreendimento, por meio de contrato de Construção por

IA
TH
Administração, o orçamento expedito previsto em norma será válido por um

prazo máximo de seis meses, além do período de carência, após o qual deverá
sofrer revisão, através de orçamentos feitos com o emprego das composições
de custo, de uso corrente.


Os orçamentos detalhados previstos acima podem ser apresentados na

íntegra em substituição aos previstos, desde que por ocasião da sua
elaboração já estejam disponíveis todos os projetos de execução do
empreendimento, com os respectivos memoriais descritivos e já estejam
definidos os métodos construtivos a serem adotados, principalmente quando
3
30
forem diferentes dos utilizados na orçamentação-padrão da norma.
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
O edital do concurso aponta a avaliação de imóveis urbanos e rurais com

o uso de tratamento científico segundo a NBR 14.653 - Partes 1, 2, 3 e 4.
• Parte 1: Procedimentos gerais;
3
30
• Parte 2: Imóveis urbanos;
34
38
• Parte 3: Imóveis rurais;
08
00
• Parte 4: Empreendimentos.
EV
AZ
Nos procedimentos gerais, a Norma detalha em: documentação; vistoria;
E
D
coleta de dados; escolha de metodologia; tratamento de dados e valoração do
S
EI
R
bem.
O
N
Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante ou interessado
U
BR
o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realização do
O
trabalho.
G
IA
É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira

TH
3
providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da

30
34
documentação disponível. Na impossibilidade de o contratante ou interessado

38
fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências,

08
00
o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a

EV
AZ
avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas

E
relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os

D
S
pressupostos assumidos em função dessas condições.

EI
R
Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos

O
N
U
excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a

BR
adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e

O
G
explicitada no laudo.
IA
TH
A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o

objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu
segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de
dados. É recomendável registrar as características físicas e de utilização do
bem e outros aspectos relevantes à formação do valor.


Em relação à coleta de dados, é recomendável que seja planejada com

antecedência, tendo em vista: as características do bem avaliando,
disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, plantas e
documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer
aspectos relevantes para a avaliação.
3
30
Sob o aspecto quantitativo, é recomendável buscar a maior quantidade
34
38
possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem
08
00
avaliando, sempre levando a questão da relação benefício custo em
EV
consideração.
AZ
Sob o aspecto qualitativo, na fase de coleta de dados é recomendável:
E
D
buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes
S
•
EI
R
possíveis aos do bem avaliando;
O
N
• identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as
U
BR
informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com
O
objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;

G
IA
identificar e descrever as características relevantes dos dados de

TH
•
3
mercado coletados;
30
34
• buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a

38
data de referência da avaliação.

08
00
EV
AZ
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem

E
avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a

D
S
identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método

EI
R
comparativo direto de dados de mercado (veremos esses métodos na

O
N
U
sequência).
BR
Finalmente, quanto à valoração do bem, deve ser efetuada segundo a

O
G
metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir

IA
TH
do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se:

• arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final
não varie mais de 1% do valor estimado;


• indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida

como tolerável em relação ao valor final, desde que indicada a
probabilidade associada.
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e

direitos
Método comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico
3
30
dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
34
38
08
00
Método involutivo
EV
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento
AZ
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
E
D
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do
S
EI
R
bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se
O
N
cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
U
BR
O
Método evolutivo
G
IA
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus

TH
3
componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve

30
34
ser considerado o fator de comercialização.

38
08
00
Método da capitalização da renda

EV
AZ
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua

E
renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


Métodos para identificar o custo de um bem
Método comparativo direto de custo

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos
dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
3
30
34
38
Método da quantificação de custo
08
00
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos
EV
sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos
AZ
custos diretos e indiretos.
E
D
S
EI
R
Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização
O
N
econômica de um empreendimento
U
BR
Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar
O
indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são

G
IA
baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados

TH
3
indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de

30
34
retorno, tempos de retorno, entre outros.

38
08
00
E como a FCC cobra isso?

EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


15. (FCC – TCM/CE – 2010) Sobre os principais métodos para

identificar o valor de um imóvel, considere:
I. O método comparativo direto de dados de mercado é aquele que identifica o

valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
3
30
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
34
38
08
00
II. O método involutivo é aquele que identifica o valor de mercado do bem,
EV
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
AZ
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento
E
D
compatível com as características do bem e com as condições do mercado no
S
EI
R
qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e
O
N
comercialização do produto.
U
BR
O
III. O método evolutivo é aquele que identifica o valor do bem pelo somatório
G
IA
dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do

TH
3
valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

30
34
38
IV. O método da capitalização da renda é aquele que identifica o valor do bem,

08
00
com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,

EV
AZ
considerando-se cenários viáveis.

E
D
S

EI
R
O
N
U
a) III e IV, apenas.

BR
b) II e III, apenas.
O
G
c) I e IV, apenas.
IA
TH
d) I, II e III, apenas.
e) I, II, III e IV.


Resolução:
Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e
direitos:
Método comparativo direto de dados de mercado identifica o valor
de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
3
30
34
38
Método involutivo identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no
08
00
seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade
EV
técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as
AZ
características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,
E
D
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
S
EI
R
Método evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores
O
N
de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de
U
BR
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
O
Método da capitalização da renda identifica o valor do bem, com base

G
IA
na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se

TH
3
cenários viáveis.
30
34
Assim, todas as afirmações estão corretas.

38
08
00
Gabarito: E
EV
AZ
E
Em relação à avaliação de imóveis urbanos, a NBR 14653-2 fixa as

D
S
diretrizes para avaliação de imóveis urbanos, quanto a:

EI
R
• classificação da sua natureza;

O
N
U
• instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;

BR
• descrição das atividades básicas;

O
G
• definição da metodologia básica;

IA
TH
• especificação das avaliações;

• requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.


Quanto à natureza, a Norma classifica os imóveis urbanos por uso, tipo

e pelo agrupamento.
Quanto ao uso:
• residencial;
• comercial;
3
30
• industrial;
34
38
• institucional;
08
00
• misto.
EV
AZ
Quanto ao tipo do imóvel, entre outros:
E
D
terreno;
S
•
EI
R
• apartamento;
O
N
• casa;
U
BR
• escritório;
O
loja;
G
•
IA
galpão;
TH
•
3
• vaga de garagem;
30
34
• misto;
38
hotéis e motéis;
08
•
00
• hospitais;
EV
AZ
• escolas;
E
• cinemas e teatros;
D
S
clubes recreativos;
EI
•
R
• prédios industriais.
O
N
U
BR
Quanto ao agrupamento dos imóveis:

O
G
• loteamento;
IA
TH
• condomínio de casas;
• prédio de apartamentos;
• conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos);
• conjunto de salas comerciais;
• prédio comercial;


• conjunto de prédios comerciais;

• conjunto de unidades comerciais;
• complexo industrial.
Quanto a terminologia, para não ficar cansativo, coloquei os termos mais
3
30
importante no glossário (no final do arquivo). Sei que é difícil decorar tudo,
34
38
mas vale uma leitura crítica tentando entender o conceito de cada termo.
08
00
Vejam como a FCC cobra esse tipo de conhecimento.
EV
AZ
16. (FCC – TCM/CE – 2010) Sobre os conceitos utilizados para
E
D
os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, é correto
S
EI
R
afirmar:
O
N
U
BR
a) Aproveitamento eficiente é o direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do
O
imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos

G
IA
econômicos.
TH
3
b) Domínio útil é a menor projeção da frente real sobre a normal a um dos

30
34
lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no

38
caso de frente em curva.

08
00
c) Luvas é a quantia paga pelo futuro inquilino para assinatura ou

EV
AZ
transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto

E
comercial.
D
S
d) Profundidade equivalente é a relação entre a área objeto de gravame e a

EI
R
área total do imóvel.

O
N
U
e) Percentual de comprometimento de área é o resultado numérico da divisão

BR
da área de um lote pela sua frente projetada principal.

O
G
IA
TH
Resolução:
Aproveitamento eficiente é aquele recomendável e tecnicamente
possível para o local, numa data de referência, observada a tendência
mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela
legislação pertinente.


Domínio útil é o direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel,

podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos.
Conceito atribuído erroneamente pela alternativa A ao aproveitamento
eficiente.
Luvas é a quantia paga pelo futuro inquilino para assinatura ou
3
30
34
38
comercial. Certa a alternativa C!
08
00
Profundidade equivalente é o resultado numérico da divisão da área
EV
de um lote pela sua frente projetada principal.
AZ
Percentual de comprometimento de área é a relação entre a área
E
D
objeto de gravame e a área total do imóvel.
S
EI
R
As alternativas D e E trazem os conceitos invertidos!
O
N
Frente projetada é a menor projeção da frente real sobre a normal a
U
BR
um dos lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a
O
corda, no caso de frente em curva. Conceito atribuído erroneamente pela

G
IA
alternativa B ao domínio útil.

TH
3
30
34
Gabarito: C
38
08
00
Em relação às atividades básicas, é recomendável que o engenheiro de

EV
AZ
avaliações ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação esclareça

E
aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis

D
S
de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros.

EI
R
• finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em

O
N
U
pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro,

BR
arrematação, adjudicação e outros;

O
G
• objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação;

IA
TH
outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo

de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte (ver
definição no glossário); indicadores de viabilidade e outros.
• prazo limite para apresentação do laudo;
• condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.


17. (Cesgranrio – Caixa – 2012) Segundo a NBR 14653, parte 2,

relativa à avaliação de bens imóveis urbanos, entre as finalidades
de laudo de avaliação, encontram-se a(o)
3
30
a) dação em pagamento, o valor de desmonte e locação.
34
38
b) alienação, a garantia e a arrematação.
08
00
c) locação, a alienação e o valor patrimonial.
EV
d) valor de desmonte, a dação em pagamento e a alienação.
AZ
e) valor patrimonial, o valor de desmonte e a garantia.
E
D
S
EI
R
Resolução:
O
N
Como vimos, entra as finalidades das atividades básicas de avaliação
U
BR
temos: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento,
O
permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e

G
IA
outros.
TH
3
30
34
Gabarito: B
38
08
00
Para as vistorias, mostra-se necessário caracterizar a região, o

EV
AZ
terreno e as edificações.
E
Sobre a região, a vistoria deve observar:

D
S
Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e

EI
•
R
sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos

O
N
U
anteriores atípicos ou estigmas;

BR
• Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do

O
G
solo e condições ambientais;

IA
TH
• Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos

principais pólos de influência;
• Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as
leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre
as tendências de modificação a curto e médio prazo;


• Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta

de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes
de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e
televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
• Atividades existentes: comércio, indústria e serviço;
3
30
• Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde,
34
38
cultura e lazer.
08
00
EV
Sobre o terreno, a vistoria deve observar:
AZ
• Localização: situação na região e via pública, com indicação de
E
D
limites e confrontações;
S
EI
R
• Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em
O
N
vigor;
U
BR
• Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo;
O
Infraestrutura urbana disponível;

G
•
IA
Restrições físicas e legais ao aproveitamento.

TH
•
3
30
34
Sobre a edificação, a vistoria deve observar:

38
Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos,

08
•
00
comparados com a documentação disponível;

EV
AZ
• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive

E
conforto ambiental;
D
S
Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para

EI
•
R
a região;
O
N
U
• Condições de ocupação.
BR
O
G
Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é

IA
TH
permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade

definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um
percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto
de unidades de mesma tipologia.


Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o

motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum
acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação
pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos
pelo contratante, tais como:
3
30
• descrição interna;
34
38
• no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria
08
00
externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo
EV
edifício e informações da respectiva administração;
AZ
• no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
E
D
S
EI
R
As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação
O
N
paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.
U
BR
O
Agora falaremos de metodologia. Quando couber e o objetivo for a

G
IA
identificação do valor de mercado, é recomendável que sejam apresentadas

TH
3
considerações quanto ao aproveitamento eficiente do imóvel. Nos mercados

30
34
em transição é recomendável a análise e diagnóstico da situação do mercado,

38
eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se à conciliação.

08
00
Os métodos utilizados não detalhados em Norma devem ser descritos e

EV
AZ
fundamentados no trabalho.
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
Para identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o

método comparativo direto de dados de mercado. No total existem quatro:
• Método comparativo direto de dados de mercado;
3
30
• Método involutivo;
34
38
• Método da renda;
08
00
• Método evolutivo.
EV
AZ
O método comparativo direto de dados de mercado é composto por
E
D
planejamento, identificação das variáveis, levantamento e tratamento de
S
EI
R
dados.
O
N
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição
U
BR
de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com
O
características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se

G
IA
toda a evidência disponível. Esta etapa – que envolve estrutura e estratégia da

TH
3
pesquisa – deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em

30
34
análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas

38
de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.

08
00
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são

EV
AZ
relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas

E
relações entre si e com a variável dependente.

D
S
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às

EI
R
técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e

O
N
U
abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise

BR
(quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para

O
G
a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).

IA
TH
As variáveis podem ser dependentes ou indepententes.

Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma
investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão
dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas


de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de

medida.
As variáveis independentes referem-se às características físicas (por
exemplo: área, frente), de localização (como bairro, logradouro, distância a
pólo de influência, entre outros) e econômicas (como oferta ou transação,
3
30
época e condição do negócio – à vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com
34
38
base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros
08
00
atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas
EV
variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco
AZ
relevantes e vice-versa. Sempre que possível, recomenda-se a adoção de
E
D
variáveis quantitativas.
S
EI
R
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma
O
N
amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o
U
BR
imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório.
O
Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e

G
IA
informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e

TH
3
ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas

30
34
principais características econômicas, físicas e de localização.

38
As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A

08
00
necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os

EV
AZ
interessados. No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a

E
identificação das fontes.

D
S
Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado.

EI
R
Entretanto, devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham

O
N
U
esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados
BR
de transações.
O
G
Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem

IA
TH
opiniões subjetivas do informante e recomenda-se:

• visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar,
tanto quanto possível, todas as informações de interesse;
• atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;


• confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir

maior confiabilidade aos dados coletados.
Finalmente, para o tratamento dos dados é recomendável,
preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma de
gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das
3
30
variáveis, bem como as relações entre elas.
34
38
Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das
08
00
possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis
EV
dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros.
AZ
Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as
E
D
crenças a priori do engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação
S
EI
R
de novas hipóteses.
O
N
Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um
U
BR
dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de
O
uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada

G
IA
pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.

TH
3
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em

30
34
função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:

38
tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios,

08
•
00
fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados

EV
AZ
homogeneizados;
E
• tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de

D
S
metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o

EI
R
comportamento do mercado.
O
N
U
Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação

BR
simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas

O
G
informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua

IA
TH
elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o

exame final dos resultados.
O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de
preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na
ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro


quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de

validação.
O método involutivo identifica o valor de mercado do bem, alicerçado

no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
3
30
viabilidade técnica e econômica, mediante hipotético empreendimento
34
38
08
00
EV
comercialização do produto. É composto pelas etapas:
AZ
• Vistoria;
E
D
Projeto hipotético;
S
•
EI
R
• Pesquisa de valores;
O
N
• Previsão de receitas;
U
BR
• Levantamento de custo de produção do projeto hipotético
O
Previsão de despesas adicionais;

G
•
IA
Margem de lucro do incorporador;

TH
•
3
• Prazos, taxas;
30
34
• Modelo (fluxo de caixa, simplificado dinâmico, estático)

38
08
00
A vistoria deve ser realizada de acordo com a metodologia explicitada

EV
AZ
anteriormente. Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de

E
avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando. A

D
S
pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método

EI
R
comparativo direto de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor

O
N
U
de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética

BR
adotada e sua variação ao longo do tempo.

O
G
As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas

IA
TH
a partir dos resultados obtidos na pesquisa de valores, considerados a eventual

valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no
mercado.
O levantamento do custo de produção do projeto hipotético
corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração


e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as

condições do projeto hipotético.
Em relação à previsão de despesas adicionais, podem ser incluídas,
quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
• compra do imóvel;
3
30
• administração do empreendimento, inclusive vigilância;
34
38
• impostos e taxas;
08
00
• publicidade;
EV
• a comercialização das unidades.
AZ
Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo
E
D
de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do
S
EI
R
empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades
O
N
resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para
U
BR
retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter
O
relação com o que é praticado no mercado.

G
IA
A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos,

TH
3
em ordem de preferência:
30
34
• por fluxos de caixa específicos;

38
com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;

08
•
00
• com a aplicação de modelos estáticos.

EV
AZ
Os modelos podem ser dinâmicos ou estáticos. No modelo dinâmico

E
as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de

D
S
caixa. No modelo estático utiliza-se fórmulas simplificadas e que não leva em

EI
R
conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas.

O
N
U
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:

BR
• o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com

O
G
as suas características físicas, disponibilidade de recursos,

IA
TH
tecnologia e condições mercadológicas;

• o prazo para a venda das unidades seja compatível com a
estrutura, conduta e desempenho do mercado.


No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as

taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do
capital investido e a mínima de atratividade.
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O primeiro passo para o método da renda é a estimação das receitas e

O
N
U
despesas. Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar são levantadas

BR
todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e

O
G
receitas provenientes da sua exploração.

IA
TH
Segundo, procede-se a montagem do fluxo de caixa, que é feita com

base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas
épocas.


Terceiro, há o estabelecimento da taxa mínima de atratividade. Esta taxa

é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos
existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.
Por fim, faz-se a estimação do valor do imóvel. O valor máximo estimado
para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado
3
30
pela taxa mínima de atratividade.
34
38
08
00
O quarto método é o evolutivo. A composição do valor total do imóvel
EV
avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do
AZ
valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias
E
D
devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
S
EI
R
O
$) * =( +# )∙ ) +
N
U
BR
O
A aplicação do método evolutivo exige que:

G
IA
o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados

TH
•
3
de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;

30
34
• as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de

38
custo ou pelo método da quantificação de custo;

08
00
• o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode

EV
ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do

AZ
E
mercado na época da avaliação.

D
S
EI
R
Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde

O
N
o aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve

U
BR
analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o

O
G
superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.

IA
TH
Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado

como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui
generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente
para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.


3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o
R
O
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações
N
U
BR
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do
O
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do

G
IA
empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de

TH
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende

3
30
34
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por

38
isso, não é passível de fixação a priori. De acordo com a norma, esses graus
08
00
são I, II e III, sendo III o maior grau. Para atingir o grau III, são obrigatórias:
EV
apresentação do laudo na modalidade completa e discussão do modelo,

AZ
E
verificadas a coerência da variação das variáveis em relação ao mercado, bem

D
S
como suas elasticidades no ponto de estimação.

EI
R
Isso pode ser visto na tabela abaixo, que mostra os graus de

O
N
fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear.

U
BR
O
G
IA
TH


3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
18. (Cesgranrio – Caixa – 2012) A NBR 14653-2:2011
O
G
(Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos) estabelece que,

IA
TH
em todos os laudos de avaliação elaborados de acordo com suas

3
30
prescrições, seja explicitado o grau de fundamentação atingido.

34
38
08
De acordo com essa norma, esses graus são:

00
EV
AZ
(A) I, II e III, sendo I o maior grau.

E
D
(B) I, II e III, sendo III o maior grau.

S
EI
(C) 1, 2, 3, 4 e 5, sendo 5 o maior grau.

R
O
(D) A, B, C e D, sendo A o maior grau.

N
U
BR
(E) A, B, C e D, sendo D o maior grau.

O
G
IA
Resolução:
TH
Como vimos, os graus de fundamentação variam de I a III, sendo o

último o de maior exigência. Assim a alternativa B está correta.
Gabarito: B


19. (FCC – TRT18 – 2008) Laudo de Avaliação de Bens é
a) análise técnica elaborada por um perito em avaliações para identificar um

conjunto de dados de mercado representativos de um valor, em conformidade
com a NBR 14653.
3
30
b) relatório técnico elaborado por um perito em avaliações, em conformidade
34
38
com a NBR 5676.
08
00
c) parecer técnico elaborado por um assistente técnico, em conformidade com
EV
a NBR 5676.
AZ
d) análise técnica elaborada por um engenheiro em avaliações para identificar
E
D
o valor de um bem, dos seus custos, frutos e direitos.
S
EI
R
e) relatório técnico elaborado por um engenheiro de avaliações, em
O
N
conformidade com a NBR 14653.
U
BR
O
Resolução:
G
IA
Essa eu coloquei para te animar a decorar o glossário do final da aula.

TH
3
Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de

30
34
avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o

38
bem.
08
00
EV
AZ
Gabarito: E
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


Em relação à avaliação de imóveis rurais, a metodologia é análoga a de

imóveis urbanos. A maior diferença está na classificação.
Os imóveis rurais são classificados quanto a:

• Dimensão
3
30
o pequeno – até 4 módulos fiscais;
34
38
o médio – de 4 a 15 módulos fiscais;
08
00
o grande – acima de 15 módulos fiscais.
EV
• Exploração
AZ
o não explorado;
E
D
o de lazer e turismo;
S
EI
R
o de agricultura;
O
N
o de pecuária;
U
BR
o de silvicultura;
O
o agroindustrial;
G
IA
o misto.
TH
3
30
34
• Quanto ao seu estágio de exploração atual, as terras são classificadas

38
como:
08
00
o terra bruta;
EV
AZ
o terra nua;
E
o terra cultivada.
D
S
EI
R
• Benfeitorias
O
N
U
o produção vegetal (culturas);

BR
o construções (exemplos: casa, galpão, cercas) e instalações

O
G
(exemplos: rede de energia elétrica, rede de

IA
TH
o distribuição de água);
o obras e trabalhos de melhoria das terras.


Para acabar a aula de hoje, estudaremos as peculiaridades da norma

em relação aos empreendimentos.
Os empreendimentos podem ser classificados:
• Conforme o estágio
o concepção ou anteprojeto;
3
30
o projeto;
34
38
o implantação ou execução;
08
00
o pré-operação (start-up ou posto em marcha);
EV
o operação (em marcha);
AZ
o paralisado ou embargado;
E
D
o desativado;
S
EI
R
o desmonte.
O
N
• Conforme a base
U
BR
o Imobiliários, ou com parcelamento do solo, ou com
O
benfeitorias, ou com ambos;

G
IA
o de base imobiliária, com fins de exploração comercial e/ou de

TH
3
serviços;
30
34
o de base industrial;
38
o de base rural;
08
00
o de base comercial e serviços;

EV
AZ
o de base mineral;
E
o com base em concessões de serviços públicos;

D
S
EI
R
Nas avaliações de empreendimentos, recomenda-se solicitar, entre

O
N
U
outros e quando cabível, os documentos:

BR
O
G
IA
TH


3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
A vistoria dos bens tangíveis constituintes do empreendimento e/ou do

00
entorno que o influencia é imprescindível no intuito de caracterizá-lo,

EV
AZ
registrando seus atributos físicos e de utilização relevantes para a avaliação.

E
Para identificação de valor e indicadores de viabilidade, devem-se

D
S
analisar os aspectos operacionais, as séries históricas do empreendimento, o

EI
R
setor e a taxa de desconto.

O
N
U
Quanto à analise operacional, empreendimento deve ser descrito e

BR
caracterizado em relação à sua adequabilidade técnica, capacidade instalada,

O
G
condições de manutenção e renovação, viabilidade de crescimento e

IA
TH
indicadores de produção, produtividade e eficiência.

Quanto à análise das séries históricas do empreendimento, estas
devem conter dados relativos à evolução da configuração física do
empreendimento e do seu desempenho operacional, econômico e financeiro ao
longo do tempo, especialmente no que tange às variáveis-chave.


A análise deve contemplar, quando possível, o comportamento

continuado das variáveis-chave nos períodos pretéritos observados, com a
identificação de tendências, sazonalidades, volatilidades e componentes cíclicos
ou atípicos, com ênfase no comportamento dos custos fixos e variáveis.
O desempenho setorial deve ser analisado, diagnosticado e cotejado
3
30
com o do empreendimento, quando existir, preferentemente em relação às
34
38
variáveis-chave, e levar em consideração pesquisas, diagnósticos e
08
00
informações setoriais disponíveis.
EV
Deve levar em conta fatores de mercado qualitativos ou quantitativos
AZ
que possam ter impacto sobre o desempenho do empreendimento.
E
D
A taxa de desconto a ser adotada no fluxo de caixa corresponde ao
S
EI
R
custo de oportunidade para o empreendedor, considerando-se o nível de risco
O
N
do empreendimento.
U
BR
Nos modelos determinísticos, a taxa de desconto é uma composição da
O
taxa livre de risco e um prêmio de risco.

G
IA
Nos modelos probabilísticos, o risco do empreendimento é calculado por

TH
3
meio da análise de risco, considerando-se a taxa de desconto igual à taxa livre

30
34
de risco.
38
Na identificação do valor econômico, recomenda-se adotar modelos

08
00
probabilísticos que dispensam a adoção de prêmio de risco.

EV
AZ
E
A escolha do modelo depende do tipo do empreendimento, da finalidade

D
S
da avaliação e do grau de fundamentação que se pretende atingir.

EI
R
No modelo de fluxo de caixa, devem ser simuladas as condições de

O
N
U
operação real do empreendimento.

BR
O horizonte deve ser definido levando em consideração a natureza do

O
G
empreendimento, as características setoriais e o estágio tecnológico.

IA
TH
Os cenários aplicáveis devem refletir condições factíveis de operação do

empreendimento e de comportamento do mercado. Para a sua construção,
podem ser assumidas hipóteses variáveis de pessimistas a otimistas.
A análise de sensibilidade tem o propósito de identificar as variáveis
de maior elasticidade (variáveis-chave), sobre as quais recomenda-se maior


atenção na fundamentação Já a análise de risco tem como propósito

quantificar o risco do empreendimento em função das variáveis-chave e seus
efeitos sobre o resultado esperado.
Métodos para identificar o valor
3
30
34
38
A identificação de valor depende fundamentalmente do objetivo da
08
00
avaliação, do tipo de valor que se pretende identificar, das características do
EV
empreendimento e do mercado no qual se insere, podendo ser empregados,
AZ
em cada caso, os métodos comparativo direto de dados de mercado,
E
D
involutivo, evolutivo e da renda.
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
A identificação de custos dos empreendimentos pode ser realizada com o

TH
emprego do método comparativo direto de custo ou do método da

quantificação de custo, já estudados.


Ficamos por aqui hoje! Não esqueça de mandar suas dúvidas pelo
fórum. Eu sei que é enfadonho ler o glossário, mas como você pode ver, a FCC
se apega as definições, particularmente as previstas em norma.
Forte abraço, e até a próxima aula!
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
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BR
O
G
IA
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38
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EV
AZ
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S
EI
R
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U
BR
O
G
IA
TH


Glossário
Avaliação de bens
acessório: Bem que se incorpora ao principal e que possui valor
3
30
isoladamente, incorporado ou não a ele.
34
38
amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de uma
08
00
população.
EV
amostragem: Procedimento utilizado para constituir uma amostra.
AZ
arrendamento: Retribuição pela cessão de direito à exploração, uso ou
E
D
fruição de um bem capaz de produzir frutos, por prazo certo e condições
S
EI
R
convencionadas.
O
N
avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de
U
BR
avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
O
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização

G
IA
econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

TH
3
bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser
30
34
objeto de direito, que integra um patrimônio.

38
bem tangível: Bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis,

08
00
equipamentos, matérias-primas).
EV
AZ
bem intangível: Bem não identificado materialmente (por exemplo:

E
fundo de comércio, marcas e patentes).

D
S
benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não

EI
R
pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.

O
N
U
benfeitoria necessária: Benfeitoria é indispensável para conservar o

BR
bem ou evitar a sua deterioração.

O
G
benfeitoria útil: Benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso, embora

IA
TH
dispensável.
benfeitoria voluptuária: Benfeitoria que visa simples deleite ou
recreio, sem aumentar o uso normal do bem.
campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador
pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem,


desde que justificado pela existência de características próprias não

contempladas no modelo.
custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção,
manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação.
custo direto de produção: Gastos com insumos, inclusive mão-de-
3
30
obra, na produção de um bem.
34
38
custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras,
08
00
benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.
EV
custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do
AZ
bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
E
D
custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem
S
EI
R
considerar eventual depreciação.
O
N
custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a mesma
U
BR
função e características assemelhadas ao avaliando.
O
dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado

G
IA
relacionadas a um determinado bem.

TH
3
dano: Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos,

30
34
sinistros e delitos, entre outros.

38
depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu

08
00
estado ou qualidade, ocasionadas por:

EV
AZ
decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em conseqüência

E
de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e

D
S
manutenção.
EI
R
deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou

O
N
U
manutenção inadequados.
BR
mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente

O
G
existentes.
IA
TH
obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional.

empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por
meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por
exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária
(por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural.


empresa: Organização por meio da qual se canalizam recursos para

produzir ou oferecer bens e serviços, com vista, em geral, à obtenção de
lucros, podendo no seu patrimônio conter cotas-partes de outras empresas ou
empreendimentos.
engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-
3
30
científicos especializados, aplicados à avaliação de bens.
34
38
engenharia de custos: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos
08
00
especializados, aplicados à avaliação de custos de bens e serviços.
EV
engenharia econômica: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos
AZ
especializados, aplicados à análise e avaliação técnico-econômica de
E
D
empreendimentos.
S
EI
R
engenharia legal: Parte da engenharia que atua na interface técnico-
O
N
legal envolvendo avaliações e toda espécie de perícias relativas a
U
BR
procedimentos judiciais.
O
engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com

G
IA
habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações,

TH
3
devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e

30
34
Agronomia - CREA.
38
fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem

08
00
e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do

EV
AZ
que 1 (um).
E
fruto: Resultado da exploração econômica de um bem.

D
S
fundo de comércio: Bem intangível pertencente ao titular do negócio,

EI
R
decorrente do resultado de suas operações mercantis, composto entre outros

O
N
U
de: nome comercial, freguesia, patentes e marcas.

BR
hipótese nula em um modelo de regressão: Hipótese de que uma ou

O
G
um conjunto de variáveis independentes envolvidas no modelo de regressão

IA
TH
não é importante para explicar a variação do fenômeno, a um nível de

significância preestabelecido.
homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a
aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos


relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem

avaliando.
imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele
incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua
localização, uso ou vocação.
3
30
inferência estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair
34
38
conclusões sobre a população a partir de amostra.
08
00
infraestrutura: Conjunto de obras e serviços que dá suporte às
EV
atividades econômicas, sociais ou à utilização de um bem.
AZ
instalação: Conjunto de aparelhos, peças ou dispositivos necessários ou
E
D
acessórios à utilização de um bem.
S
EI
R
laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de
O
N
avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o
U
BR
bem.
O
liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda

G
IA
compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado.

TH
3
modelo: Representação técnica da realidade.

30
34
modelo de regressão: Modelo utilizado para representar determinado

38
fenômeno, com base numa amostra, considerando-se as diversas

08
00
características influenciantes.
EV
AZ
nível de significância: Probabilidade de rejeitar a hipótese nula,

E
quando ela for verdadeira.

D
S
parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico

EI
R
emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto

O
N
U
de sua especialidade.
BR
perícia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação

O
G
específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem,

IA
TH
apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus

custos, frutos ou direitos.
pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta,
seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de
mercado.


população: Totalidade de dados de mercado do segmento que se

pretende analisar.
preço: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
recurso ambiental: Recurso natural necessário à existência e
3
30
preservação da vida.
34
38
servidão: Encargo específico que se impõe a uma propriedade em
08
00
proveito de outrem.
EV
situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para
AZ
avaliação de um bem.
E
D
taxa de desconto: Taxa adotada para o cálculo do valor presente de
S
EI
R
uma despesa ou receita futura.
O
N
tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem, em
U
BR
termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do
O
bem avaliando.
G
IA
valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria

TH
3
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro

30
34
das condições do mercado vigente.

38
valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que se deseja

08
00
segurar.
EV
AZ
valor patrimonial: Valor correspondente à totalidade dos bens de

E
pessoa física ou jurídica.

D
S
valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua

EI
R
vida útil.
O
N
U
vantagem da coisa feita: Diferença entre o valor de mercado e o custo

BR
de reedição de um bem, quando positiva.

O
G
vida econômica: Prazo econômico operacional de um bem.

IA
TH
vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem.

vida remanescente: Vida útil que resta a um bem.
vistoria: Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas
em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.


Imóveis urbanos
aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente

mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela
3
30
34
38
área de servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela
08
00
servidão.
EV
área total de construção: Resultante do somatório da área real
AZ
privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas
E
D
conforme a ABNT NBR 12721.
S
EI
R
área útil da unidade: Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721,
O
N
subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que
U
BR
impeçam ou dificultem sua utilização.
O
BDI: Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes

G
IA
sobre o custo direto da construção.

TH
3
códigos alocados: Ordenação numeral (notas ou pesos) para

30
34
diferenciar as características qualitativas dos imóveis.

38
conciliação: Adoção do valor final, devidamente justificado, em função

08
00
dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método.

EV
AZ
defeitos construtivos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou

E
representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes

D
S
de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da

EI
R
construção.
O
N
U
depreciação física: Perda de valor em função do desgaste das partes

BR
constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou

O
G
mutilação.
IA
TH
desmembramento: Subdivisão de um terreno em lotes destinados a

edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não
implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o
prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.


domínio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal,

absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém.
domínio direto: Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o
instituto da enfiteuse.
domínio pleno: Domínio total, que é a soma do domínio útil com o
3
30
domínio direto.
34
38
domínio útil: Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel,
08
00
podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos.
EV
edifício: Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar
AZ
atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares.
E
D
equipamento comunitário: Benfeitoria que visa atender às
S
EI
R
necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da
O
N
comunidade.
U
BR
entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições,
O
representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema

G
IA
CONFEA/CREA.
TH
3
estado de conservação: Situação física de um bem em decorrência de

30
34
sua manutenção.
38
fração ideal: Percentual pertencente a cada um dos compradores

08
00
(condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação.

EV
AZ
frente projetada: Menor projeção da frente real sobre a normal a um

E
dos lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda,
D
S
no caso de frente em curva.

EI
R
frente real: Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via

O
N
U
de acesso.
BR
frente de referência: Frente da situação paradigma adotada.

O
G
gabarito de altura: Altura máxima de uma edificação permitida

IA
TH
legalmente para um determinado local.

gleba urbanizável: Terreno passível de receber obras de infra-estrutura
urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento,
desmembramento ou implantação de empreendimento.


idade aparente: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua

utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre
outros.
idade real: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção
até a data de referência.
3
30
imóvel alodial: Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou
34
38
pensões.
08
00
imóvel de referência: Dado de mercado com características
EV
comparáveis às do imóvel avaliando.
AZ
imóvel dominante: Imóvel que impõe restrição a outro por servidão
E
D
(por exemplo: lote encravado).
S
EI
R
imóvel paradigma: Imóvel hipotético cujas características são adotadas
O
N
como padrão representativo da região ou referencial da avaliação.
U
BR
imóvel com vocação urbana: Imóvel em local com características,
O
uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam

G
IA
sua utilização imediata para fins urbanos.

TH
3
imóvel urbano: Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em

30
34
lei.
38
imóvel serviente: Imóvel que sofre restrição imposta por servidão.

08
00
infra-estrutura básica: Equipamentos urbanos de escoamento das

EV
AZ
águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento

E
de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso.

D
S
lote: Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.

EI
R
loteamento: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações,

O
N
U
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou

BR
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

O
G
luvas: Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou

IA
TH

comercial.
manutenção: Ações preventivas ou corretivas necessárias para
preservar as condições normais de utilização de um bem.


modelo dinâmico: Modelo no qual as despesas e receitas são previstas

ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa.
modelo estático: Modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não
leva em conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas.
outlier: Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados,
3
30
que, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do modelo
34
38
analisado.
08
00
padrão construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das
EV
especificações dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra
AZ
efetivamente utilizados na construção.
E
D
pé-direito: Distância vertical livre entre o piso e o teto.
S
EI
R
percentual de comprometimento de área: Relação entre a área
O
N
objeto de gravame e a área total do imóvel.
U
BR
percentual de comprometimento de valor: Relação entre os valores
O
da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição.

G
IA
planta de valores: Representação gráfica ou listagem dos valores

TH
3
genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data.

30
34
pólo de influência: Local que, por suas características, influencia os

38
valores dos imóveis, na medida de sua proximidade.

08
00
ponto comercial: Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial,

EV
AZ
decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial.

E
ponto influenciante: Ponto atípico que, quando retirado da amostra,

D
S
altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear do

EI
R
modelo.
O
N
U
posse: Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito.

BR
profundidade equivalente: Resultado numérico da divisão da área de

O
G
um lote pela sua frente projetada principal.

IA
TH
quota-parte: Valor atribuído a uma fração ideal.

renda: Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital.
segmento de área diretamente desmembrável: Parte de um terreno
com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de
aproveitamento econômico e legal.


terreno de fundo: Aquele que, situado no interior da quadra, se

comunica com a via pública por um corredor de acesso.
terreno encravado: Aquele que não se comunica com a via pública.
terreno interno: Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local
assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de
3
30
particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do
34
38
Município.
08
00
terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem, natural
EV
ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos
AZ
terrenos de marinha.
E
D
terrenos de marinha: Terrenos, em uma profundidade de 33 m,
S
EI
R
medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do
O
N
preamar-médio de 1831, que:
U
BR
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas
O
margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
G
IA
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência

TH
3
das marés.
30
34
testada: Medida da frente.

38
unidade imobiliária padronizada: Imóvel de ocorrência usual e

08
00
repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica,

EV
AZ
e identificado de acordo com suas características construtivas.

E
valor depreciável: Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria

D
S
e o seu valor residual.

EI
R
variáveis-chave: Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são

O
N
U
importantes para a formação do valor do imóvel.

BR
variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à

O
G
formação do valor do imóvel objeto da avaliação.

IA
TH
variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou

contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos
inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo, estado de conservação,
qualidade do solo).


variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou contadas

(por exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de
garagem).
variável dependente: Variável que se pretende explicar pelas variáveis
independentes.
3
30
variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores.
34
38
variável proxy: Variável utilizada para substituir outra de difícil
08
00
mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência.
EV
vício: Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os
AZ
torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou
E
D
prejuízos materiais ao consumidor.
S
EI
R
vício construtivo: Vício que decorre de falha de projeto, de material
O
N
aplicado na construção ou de execução.
U
BR
vício de utilização: Vício que decorre de utilização inadequada ou falha
O
na manutenção.
G
IA
vocação do imóvel: Uso economicamente mais adequado de

TH
3
determinado imóvel em função das características próprias e do entorno,

30
34
respeitadas as limitações legais.

38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


Imóveis rurais
aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente

mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela
3
30
34
38
contemporaneidade: Característica de dados de mercado coletados em
08
00
período onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário
EV
do qual fazem parte.
AZ
custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros auferível no
E
D
mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos
S
EI
R
de montante investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez.
O
N
entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições,
U
BR
representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema
O
CONFEA/CREA.
G
IA
fator de classe de capacidade de uso das terras: Fator de

TH
3
homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do

30
34
imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das

38
características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade,

08
00
topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação,

EV
AZ
profundidade, pedregosidade, entre outras.

E
fator de situação: Fator de homogeneização que expressa

D
S
simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua

EI
R
localização e condições das vias de acesso.

O
N
U
funcionalidade de benfeitoria: Grau de adequação ou atualidade

BR
tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no

O
G
imóvel e na região.
IA
TH
imóvel rural: Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal,

qualquer que seja a sua localização.
situação do imóvel: Compreende a localização em relação a um centro
de referência e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade.
terra bruta: Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural.


terra cultivada: Terra com cultivo agrícola.

terra nua: Terra sem produção vegetal ou vegetação natural.
valor econômico: Valor presente da renda líquida auferível pelo
empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a
uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


Empreendimentos
alavancagem: Utilização de financiamentos com o objetivo de elevar a

taxa interna de retorno do fluxo de caixa de um empreendimento.
análise de sensibilidade: Análise do efeito de variações dos
3
30
parâmetros do modelo adotado, no resultado da avaliação.
34
38
benefício fiscal: Redução ou diferimento de impostos e taxas
08
00
concedidos pelo poder público, com o objetivo de incentivar determinada
EV
atividade econômica.
AZ
beta: Número que indica o risco sistemático de um investimento, ou
E
D
seja, a volatilidade de uma ação ou de um fundo mútuo, comparada a um
S
EI
R
índice do mercado como um todo.
O
N
beta do empreendimento: Beta estimado para um empreendimento
U
BR
por comparação com betas de empresas de capital aberto do setor em análise.
O
capital de giro: Quantia para fazer face às despesas correntes,

G
IA
necessária para colocar ou manter em marcha o empreendimento.

TH
3
capital de terceiros: Recursos obtidos por meio de empréstimo,

30
34
aplicados no empreendimento e que correspondem a rubricas ou contas do

38
exigível, também denominado capital de empréstimo.

08
00
capital próprio: Recursos dos sócios ou quotistas aplicados no

EV
AZ
empreendimento, comprometidos com o seu desempenho e compondo seu

E
patrimônio, também denominado capital de risco.

D
S
capitalização: Agregação de juros ao capital aplicado.

EI
R
carga tributária: Impostos e taxas incidentes sobre o empreendimento.

O
N
U
cenário: Conjunto de premissas a respeito do comportamento de um

BR
mercado ou empreendimento.
O
G
concessão: Ato do poder público destinado a permitir a exploração

IA
TH
comercial de serviço, de minério ou de indústria, que seja legalmente de sua

atribuição.
condomínio: Forma de propriedade na qual o bem pertence a mais de
um proprietário.


condomínio pró-indiviso: Caso particular de condomínio no qual não

há parte privativa atribuída a nenhum dos proprietários.
curto prazo: Período de tempo reduzido, normalmente de até um ano,
ou então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações, em função da
especificidade de cada empreendimento, sem que sejam previstas alterações
3
30
estruturais ou tecnológicas.
34
38
custo de manutenção: Gastos necessários para preservar as condições
08
00
normais de utilização de um bem.
EV
custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros auferível no
AZ
mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos
E
D
de montante investido e prazo, a um dado nível de risco.
S
EI
R
custo direto: Gastos na produção de bens ou serviços, relativos a mão
O
N
de obra, matéria prima, utilidades e manutenção.
U
BR
custo fixo: Custo que não depende da quantidade de bens ou serviços
O
produzidos pelo empreendimento no curto prazo.

G
IA
custo indireto: Despesas relativas a vendas, administração, financeiras

TH
3
e gerais na produção de bens ou serviços.

30
34
custo marginal: Custo apropriado à produção adicional de um mesmo

38
bem ou serviço.
08
00
custo ponderado de capital: Taxa de desconto obtida por média

EV
AZ
ponderada dos custos de capital próprio e de terceiros.

E
custo variável: Custo que depende diretamente da quantidade de bens

D
S
ou serviços produzidos pelo empreendimento.

EI
R
debênture: Título emitido por uma sociedade anônima para captar

O
N
U
recursos que oferecem remuneração prefixada, pós-fixada ou na forma de

BR
participação nos lucros da companhia emissora ou de empreendimentos. Pode

O
G
ser conversível em quotas de empreendimentos ou ações de empresas.

IA
TH
deduções da receita bruta: Quantia relativa a devoluções,

inadimplementos, impostos e contribuições incidentes sobre a receita (por
exemplo: ICMS, PIS, COFINS, ISS, IPI).
desmonte: Estágio ou hipótese do empreendimento correspondente à
sua desimobilização total ou parcial, pela venda do remanescente, tais como


estoques, equipamentos, instalações, terrenos e benfeitorias, considerado o

passivo ambiental eventualmente decorrente.
despesas gerais: Gastos que, por dificuldade de apropriação, não
possam ser considerados nas demais contas relativas a custos e despesas.
empreendimento de base imobiliária: Empreendimento em imóvel
3
30
destinado à exploração de comércio ou serviços.
34
38
empreendimento de base industrial: Empreendimento destinado à
08
00
transformação industrial.
EV
empreendimento de base mineral: Empreendimento destinado à
AZ
extração ou beneficiamento mineral.
E
D
empreendimento de base rural: Empreendimento destinado à
S
EI
R
exploração das atividades agrícolas e pecuárias; à extração e à exploração
O
N
vegetal e animal; à transformação de produtos agrícolas ou pecuários, sem
U
BR
que sejam alteradas a composição e as características do produto in natura.
O
empreendimento imobiliário: Empreendimento em imóvel destinado

G
IA
ao parcelamento do solo ou construção de benfeitorias, com o objetivo de

TH
3
venda das unidades geradas.

30
34
estudo de viabilidade técnico-econômica: Avaliação destinada a

38
diagnosticar a viabilidade técnico-econômica de um empreendimento, com a

08
00
utilização de indicadores de viabilidade.

EV
AZ
fluxo de caixa: Série de receitas, custos e despesas de um

E
empreendimento ao longo de um determinado período.

D
S
fluxo de caixa projetado: Projeção de receitas, custos e despesas de

EI
R
um empreendimento ao longo de seu horizonte.

O
N
U
fluxo operacional: Organização conceitual dos processos inerentes à

BR
operação do empreendimento.
O
G
good-will: Diferença entre o valor econômico de um empreendimento e

IA
TH
o seu valor patrimonial.

horizonte: Período de projeção do fluxo de caixa do empreendimento.
incerteza: Possíveis oscilações aleatórias nos resultados esperados,
quantificáveis ou não por probabilidade.


investimento: Gastos referentes à aquisição de direitos, implantação,

ampliação, melhorias, reposição ou substituição de bens e necessidade de
capital de giro no empreendimento.
longo prazo: Período de tempo normalmente acima de cinco anos, ou
então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações, em função da
3
30
especificidade de cada empreendimento.
34
38
lucro tributável: Base de cálculo dos tributos (por exemplo, imposto de
08
00
renda, contribuição social sobre o lucro) que incidem sobre o resultado antes
EV
da tributação, considerada a dedução da parcela relativa à depreciação
AZ
prevista na legislação fiscal.
E
D
médio prazo: Período de tempo normalmente entre um e cinco anos, ou
S
EI
R
então definido explicitamente pelo engenheiro de avaliações, em função da
O
N
especificidade de cada empreendimento.
U
BR
modelo determinístico: Modelo em que se pressupõe serem os
O
parâmetros utilizados invariáveis.

G
IA
modelo probabilístico: Modelo em que são associadas distribuições de

TH
3
probabilidade às variáveis-chave do modelo.

30
34
período de capitalização: Prazo de referência da taxa de juros efetiva,

38
que será utilizada para a capitalização.

08
00
período de recuperação (pay-back): Período no qual os resultados

EV
AZ
líquidos acumulados da operação do empreendimento equivalem ao

E
investimento.
D
S
período de recuperação descontado: Período no qual os resultados

EI
R
líquidos da operação do empreendimento, descontados a uma determinada

O
N
U
taxa, equivalem financeiramente ao investimento.

BR
preço de liquidação forçada: Quantia auferível pelo bem, na hipótese

O
G
de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo

IA
TH
mercado
prêmio de risco: Adicional de taxa de juros em relação à taxa livre de
risco, necessária para remunerar o risco do empreendimento.
prêmio de risco de um país: Adicional de taxa de juros devido ao risco
conjuntural de um país, correspondente à diferença entre a remuneração do


título do Tesouro Norte-Americano de longo prazo e a de seu similar no país

(por exemplo, Risco Brasil).
project finance: Modalidade de financiamento de projetos baseada no
seu fluxo de caixa, em que os emprestadores aceitam como garantia as
receitas futuras do projeto e a hipoteca da base física do empreendimento (por
3
30
exemplo, terreno, benfeitorias ou instalações a serem construídas).
34
38
receita bruta: Receita proveniente de vendas e serviços.
08
00
receita líquida: Receita bruta deduzida das parcelas relativas a
EV
devoluções, inadimplementos, impostos e contribuições incidentes.
AZ
receita não-operacional: Receita dissociada da operação do
E
D
empreendimento.
S
EI
R
receita operacional: Receita associada diretamente à operação do
O
N
empreendimento.
U
BR
regime de caixa: Regime em que se consideram, para apurar o
O
resultado, a receita recebida, os custos e as despesas no período efetivo em

G
IA
que ocorreram.
TH
3
regime de competência: Regime em que se consideram, para apurar o

30
34
resultado, as receitas, os custos e as despesas no período de competência

38
respectivo, mesmo que não tenham sido efetivamente recebidos ou pagos

08
00
nesse período.
EV
AZ
renda líquida: Resultado em cada período do fluxo de caixa

E
resultado antes de tributação: Resultado operacional acrescido do

D
S
resultado não operacional, sem considerar a incidência de tributos sobre o

EI
R
lucro tributável.
O
N
U
resultado após a tributação: Resultado antes da tributação, deduzidos

BR
os tributos sobre o lucro tributável.

O
G
resultado bruto: Receita bruta deduzida do custo direto.

IA
TH
resultado de operações financeiras: Diferença entre as receitas e

despesas provenientes de operações financeiras.
resultado não operacional: Resultado de atividade não relacionada
diretamente à operação do empreendimento.
resultado operacional: Resultado bruto deduzido do custo indireto.


risco: Parte da incerteza que pode ser quantificada por probabilidade.

risco conjuntural: Risco decorrente de mudanças nas condições
macroeconômicas, políticas, culturais e sociais.
risco de implantação: Risco resultante de alterações de prazo e preço
previstos durante a implantação do empreendimento.
3
30
risco de mercado financeiro: Risco resultante de mudanças no
34
38
comportamento das taxas de juros e câmbio, nos preços de ações e de
08
00
commodities e no descolamento entre taxas/preços, prazos e moedas/índices.
EV
risco de mercado setorial: Risco resultante de variações de oferta e
AZ
demanda, bem como respectivos níveis de preço de insumos e produtos do
E
D
setor.
S
EI
R
risco de operação: Risco associado à atividade operacional, que
O
N
envolve fatores como sistemas inadequados (informação ou suporte), falhas
U
BR
gerenciais, de equipamentos, de controle, de comportamento humano, bem
O
como sinistros e comprometimento ambiental.

G
IA
risco financeiro: Risco ao empreendimento decorrente da falta de

TH
3
recursos, em função de descompassos de caixa ou de obtenção de crédito.

30
34
risco legal: Risco decorrente de mudanças de legislação que afete o

38
empreendimento, inclusive no que se refere à tributação.

08
00
taxa de crescimento: Tendência, medida em percentagem, da

EV
AZ
evolução de uma variável de produção, de um ativo ou empreendimento,

E
observada num determinado período.

D
S
taxa de desconto: Taxa utilizada para calcular o valor presente de um

EI
R
fluxo de caixa.
O
N
U
taxa de juros: Relação percentual entre a remuneração financeira de

BR
um capital e o respectivo principal, num determinado prazo.

O
G
taxa de risco: Componente da taxa mínima de atratividade destinado a

IA
TH
remunerar o risco do empreendimento.

taxa efetiva: Taxa real, que considera juros compostos referidos ao
período de capitalização.
taxas equivalentes: Taxas de juros capitalizadas em períodos
diferentes, cuja aplicação gera resultados financeiros idênticos.


taxa interna de retorno: Taxa de juros que anula o fluxo de caixa

descontado de um investimento.
taxa interna de retorno modificada: Taxa interna de retorno que leva
em conta os resultados da gestão financeira.
taxa interna de retorno real: Taxa interna de retorno, descontada a
3
30
taxa de inflação, caso o fluxo de caixa tenha sido montado a preços correntes.
34
38
taxa livre de risco: Taxa referente a uma aplicação com risco mínimo,
08
00
usualmente associada à remuneração de títulos do tesouro norte-americano.
EV
taxa mínima de atratividade: Taxa de desconto do fluxo de caixa,
AZ
compatível com a natureza e características do empreendimento, bem como
E
D
com a expectativa mínima de emulação do empreendedor, em face da sua
S
EI
R
carteira de ativos.
O
N
taxa nominal: Taxa virtual, associada a juros simples, sem ser,
U
BR
geralmente, referida a um prazo diferente do período de capitalização. Quando
O
embutido o efeito da inflação, denomina-se taxa nominal cheia.

G
IA
taxa real: Taxa de juros, descontada a inflação.

TH
3
utilidades: Serviços relativos a fornecimento de energia, água,

30
34
combustíveis e congêneres.
38
valor da perpetuidade: Valor remanescente de um empreendimento ao

08
00
final do horizonte projetivo, considerados resultados perenes.

EV
AZ
valor de desmonte: Valor presente da renda líquida auferível pela

E
venda dos bens que compõem o empreendimento, na condição de sua

D
S
desativação.
EI
R
valor econômico: Valor presente da renda líquida auferível pelo

O
N
U
empreendimento, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto

BR
correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.

O
G
valor patrimonial: Somatório dos valores de mercado dos bens que

IA
TH
compõem o ativo permanente do empreendimento. Na impossibilidade de se

identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento,
considera-se a sua melhor aproximação: custo de reedição, valor econômico
ou valor de desmonte.


valor presente: Valor atual de um pagamento ou fluxo futuros,

descontados a uma determinada taxa de juros.
valor presente líquido: Valor presente, deduzido o investimento.
valor residual: Valor de alienação do empreendimento ao fim do
horizonte projetivo.
3
30
variáveis-chave: Variáveis que apresentam maior elasticidade na
34
38
análise de sensibilidade.
08
00
volatilidade: Oscilação de preço de um título mobiliário, commodity ou
EV
ativos líquidos em um período de tempo definido.
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


Questões Resolvidas
1. (Cesgranrio – Caixa – 2012) A composição de custos unitários é

uma tabela que indica todos os insumos que fazem parte da
execução de uma unidade de serviço, abrangendo seus custos
3
30
unitários e totais. Todas as definições relativas a esse tipo de
34
38
serviço estão corretas, EXCETO
08
00
EV
(A) insumo é cada item referente a material, a equipamento e à mão de obra.
AZ
(B) unidade é a medida do insumo; no caso de mão de obra, é homem-hora.
E
D
(C) índice é a incidência de cada insumo na execução de uma unidade do
S
EI
R
serviço.
O
N
(D) custo total é o quociente do índice pelo custo unitário.
U
BR
(E) custo unitário é o emprego de uma unidade do insumo.
O
G
IA
2. (FCC – TJ/SE – 2009) Sobre a elaboração do orçamento da obra é

TH
3
correto afirmar que

30
34
38
a) o orçamento deve procurar nivelar os desembolsos mensais estabelecendo

08
00
as atividades da obra, de acordo com o balanço climático da região,

EV
AZ
entendendo o cronograma como resultado que permite negociar os valores dos

E
recursos financeiros para aplicar à obra, independentemente das datas de

D
S
início de cada atividade.

EI
R
b) tem como propósito fundamental a composição que determinará o preço,

O
N
U
podendo, o engenheiro de produção se assim o decidir, promover o controle

BR
financeiro do empreendimento.
O
G
c) busca a racionalização das despesas, identificando grandes variações dos

IA
TH
valores de desembolso mensal, sendo perseguida pela administração financeira

da construtora e pelos financiadores da obra.
d) a partir do orçamento, pode-se estabelecer o sistema de controle de
custos, que consiste, entre outros fatores, em acompanhar a evolução dos


custos da obra, levantar e medir os desvios em relação ao previsto e prevenir

alterações sem as devidas autorizações.
e) pensar na reserva financeira é importante e pode ser estabelecida para
cobrir eventuais imprevistos e, geralmente, é orçada em torno de 20% dos
custos totais da obra.
3
30
34
38
3. (FCC – TRT3 – 2009) A obra de ampliação de um edifício público
08
00
foi dividida em seis atividades independentes, as quais
EV
contribuem com as seguintes porcentagens no custo total: A:
AZ
10%, B: 20%, C: 25%, D: 25%, E: 15% e F: 5%. No primeiro
E
D
mês, as atividades A e B foram concluídas, da atividade C
S
EI
R
realizou-se 80% e da atividade D, 40%. Se, na primeira medição
O
N
mensal forem pagos 100% dos serviços concluídos e 70% dos
U
BR
serviços parcialmente realizados, então, a primeira medição
O
representará o percentual do preço total equivalente a

G
IA
TH
3
a) 68%
30
34
b) 60%
38
c) 58%
08
00
d) 51%
EV
AZ
e) 44%
E
D
S
4. (FCC – TRT23 – 2011) Na fase de conclusão do projeto executivo

EI
R
e de seus complementares, será feita a composição do orçamento

O
N
U
definitivo. Sobre a composição de custos, BDI (Benefício e

BR
Despesas Indiretas) e Encargos Sociais, é correto afirmar:

O
G
IA
TH
a) As despesas com custo de mão de obra, referentes às despesas com

alimentação, transporte, EPI (Equipamento de Proteção Individual) e FM
(ferramentas manuais), compõem os encargos sociais básicos e obrigatórios.


b) A soma de todos os custos unitários dos serviços necessários à construção

da edificação, como mão de obra, materiais e equipamentos, são classificados
como custos diretos.
c) Deve-se recorrer a dados históricos para demonstração de taxa de turnover
(rotatividade de pessoal), como parâmetro mais próximo da realidade, para
3
30
composição dos encargos sociais complementares.
34
38
d) A taxa de risco do empreendimento ou taxa de eventuais ou imprevistos,
08
00
não é aplicável aos contratos de empreitada por preço unitário.
EV
e) O tributo, cuja alíquota é estabelecida pelo próprio município e cobrado
AZ
pela prestação de serviços no local de execução da obra ou de serviço, é
E
D
classificado como BDI.
S
EI
R
O
N
5. (FCC – Infraero – 2011) Quanto à legislação relativa a tributos
U
BR
aplicáveis à obra, projetos e serviços de engenharia, é correto
O
afirmar:
G
IA
TH
3
a) O IPTU e o IPVA fazem parte das despesas diretas de qualquer obra.

30
34
b) O INSS e o FGTS são cobrados explicitamente na planilha orçamentária da

38
obra.
08
00
c) O IRPJ, o INSS e a CSLL são impostos que não dependem do lucro da

EV
AZ
empresa construtora.
E
d) O IPI e o ICMS estão entre os impostos incluídos nas notas fiscais de

D
S
fornecedores de materiais.
EI
R
e) O ISS é um imposto municipal e por isso não deve ser considerado no

O
N
U
orçamento de grandes obras de engenharia.

BR
O
G
IA
TH


6. (FCC – Infraero – 2011) Para a determinação da taxa do BDI,

Benefícios e Despesas Indiretas, para o orçamento de obras, NÃO
se deve incluir
(A) a manutenção do canteiro de obras.
3
30
(B) a administração central.
34
38
(C) a margem de incerteza.
08
00
(D) o seguro.
EV
(E) o percentual de impostos incidentes.
AZ
E
D
7. (FCC – SergipeGas – 2013) Os orçamentos são compostos,
S
EI
R
basicamente, por três partes: custos diretos, custos indiretos e o
O
N
BDI − Benefícios e Despesas Indiretas. Corresponde a uma
U
BR
parcela de custo direto:
O
G
IA
(A) a instalação do alojamento.

TH
3
(B) o insumo utilizado.

30
34
(C) o canteiro de obras.

38
(D) a administração local.

08
00
(E) a mobilização da obra.

EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


8. (FCC – TCAM – 2012) A curva ABC
I. é uma ferramenta utilizada para o gerenciamento focado nos itens mais

importantes do ponto de vista financeiro de um projeto, materiais ou serviços.
3
30
II. representa os diversos insumos ou etapas de uma obra em ordem crescente
34
38
de quantidade e volume.
08
00
EV
III. foi idealizada a partir do princípio de que um pequeno número de serviços
AZ
ou insumos é responsável por uma parcela mais significativa do custo total da
E
D
obra.
S
EI
R
O
N
IV. é um método gráfico, de fácil visualização e que define com exatidão o
U
BR
caminho crítico de uma obra.
O
G
IA

TH
3
30
34
a) I e II, apenas.
38
b) I e III, apenas.
08
00
c) II e III, apenas.
EV
AZ
d) I, III e IV, apenas.

E
e) I, II, III e IV.

D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


9. (FCC – TCAM – 2012) A tabela abaixo mostra o cálculo de valores

relacionados aos itens consumidos por uma construtora, em um
período de 12 meses.
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
10. (FCC – TER/AP – 2011) Para a execução dos serviços de

E
D
fôrma (corte e montagem) foram contratados um carpinteiro a

S
EI
R$ 10,00/h e um ajudante a R$ 5,00/h. Cada um tem

R
O
produtividade de 0,10 h/m2 de fôrma trabalhada e os encargos

N
U
sociais são de 100%. Neste contexto, o custo total de mão de

BR
obra e encargos para a execução de 1.000 m2 de fôrma é de

O
G
IA
TH
a) R$ 2.200
b) R$ 1.500
c) R$ 2.500
d) R$ 1.200
e) R$ 3.000

11. (FCC – TER/AP – 2011) Racionalização e industrialização da

construção são elementos que juntos proporcionam
transformações no processo construtivo, corroborando para o
aumento de produtividade e redução do custo, onde verifica-se a
3
30
34
a) Indexação.
38
08
b) Parametrização.
00
EV
c) Divisibilidade.
AZ
d) Permutabilidade.
E
D
e) Repetitividade.
S
EI
R
12. (Cesgranrio – Caixa – 2012) A concepção de um
O
N
empreendimento imobiliário é um plano de negócios que deve
U
BR
contemplar diversas questões. Nessa perspectiva, relacione os
O
G
aspectos que devem ser focados na fase de concepção, com seu

IA
TH
respectivo resultado.
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


13. (Cesgranrio – Caixa – 2012) A Um dos indicadores de

viabilidade econômica de um empreendimento descritos na NBR
14653-4:2002 (Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos) é
o índice de lucratividade. Nesse índice, o empreendimento será
considerado viável quando, para uma taxa de desconto
3
30
equivalente ao custo da oportunidade de igual risco, o índice de
34
38
lucratividade i for
08
00
EV
(A) 0,0 ≤ i < 0,2
AZ
(B) 0,2 ≤ i < 0,4
E
D
(C) 0,4 ≤ i < 0,6
S
EI
R
(D) 0,6 ≤ i < 1,0
O
N
(E) 1,0 ≤ i
U
BR
O
G
IA
TH
3
30
34
38
08
00
EV
AZ
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


14. (Cespe – Caixa – 2010) O estudo de viabilidade técnico-

econômica, definido na NBR 14653, destina-se a diagnosticar a
viabilidade técnico-econômica de um empreendimento, com a
utilização de indicadores de viabilidade. A respeito dos
indicadores de viabilidade, seus significados e aplicações na
3
30
avaliação de empreendimentos, assinale a opção correta.
34
38
08
00
a) O índice de lucratividade é o tempo necessário para que a renda líquida
EV
acumulada do empreendimento iguale o investimento nele comprometido,
AZ
sendo que a utilização isolada do índice de lucratividade como indicador de
E
D
viabilidade não é conclusiva.
S
EI
R
b) O índice de lucratividade é a relação entre o valor presente das receitas
O
N
líquidas e o valor dos investimentos, sendo o empreendimento considerado
U
BR
viável quando seu índice de lucratividade for igual ou superior à taxa de
O

G
IA
c) O valor presente líquido é expresso pelo tempo necessário para que a renda
TH
3
líquida acumulada do empreendimento se iguale ao investimento nele

30
34
comprometido, sendo o empreendimento considerado viável quando o seu

38
valor presente líquido for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto
08
00

EV
AZ
d) O tempo de retorno é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa

E
descontado, projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do

D
S
investimento a realizar, sendo o empreendimento considerado viável quando o

EI
R
seu tempo de retorno for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto
O
N
U

BR
e) A taxa interna de retorno é um valor expresso pela taxa de desconto que

O
G
anula o valor presente do fluxo de caixa projetado no horizonte do

IA
TH
empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar, sendo o

empreendimento considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for
igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de
igual risco.


15. (FCC – TCM/CE – 2010) Sobre os principais métodos para

identificar o valor de um imóvel, considere:
I. O método comparativo direto de dados de mercado é aquele que identifica o

valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
3
30
34
38
08
00
II. O método involutivo é aquele que identifica o valor de mercado do bem,
EV
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
AZ
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento
E
D
S
EI
R
O
N
comercialização do produto.
U
BR
O
III. O método evolutivo é aquele que identifica o valor do bem pelo somatório
G
IA
dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do

TH
3
valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

30
34
38
IV. O método da capitalização da renda é aquele que identifica o valor do bem,

08
00
com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,

EV
AZ
considerando-se cenários viáveis.

E
D
S

EI
R
O
N
U
a) III e IV, apenas.

BR
b) II e III, apenas.
O
G
c) I e IV, apenas.
IA
TH
d) I, II e III, apenas.
e) I, II, III e IV.


16. (FCC – TCM/CE – 2010) Sobre os conceitos utilizados para

os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, é correto
afirmar:
a) Aproveitamento eficiente é o direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do
3
30
imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos
34
38
econômicos.
08
00
b) Domínio útil é a menor projeção da frente real sobre a normal a um dos
EV
lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no
AZ
caso de frente em curva.
E
D
c) Luvas é a quantia paga pelo futuro inquilino para assinatura ou
S
EI
R
O
N
comercial.
U
BR
d) Profundidade equivalente é a relação entre a área objeto de gravame e a
O
área total do imóvel.

G
IA
e) Percentual de comprometimento de área é o resultado numérico da divisão

TH
3
da área de um lote pela sua frente projetada principal.

30
34
38
17. (Cesgranrio – Caixa – 2012) Segundo a NBR 14653, parte 2,

08
00
relativa à avaliação de bens imóveis urbanos, entre as finalidades

EV
AZ
de laudo de avaliação, encontram-se a(o)

E
D
S
a) dação em pagamento, o valor de desmonte e locação.

EI
R
b) alienação, a garantia e a arrematação.

O
N
U
c) locação, a alienação e o valor patrimonial.

BR
d) valor de desmonte, a dação em pagamento e a alienação.

O
G
e) valor patrimonial, o valor de desmonte e a garantia.

IA
TH


18. (Cesgranrio – Caixa – 2012) A NBR 14653-2:2011

(Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos) estabelece que,
em todos os laudos de avaliação elaborados de acordo com suas
prescrições, seja explicitado o grau de fundamentação atingido.
3
30
De acordo com essa norma, esses graus são:
34
38
08
00
(A) I, II e III, sendo I o maior grau.
EV
(B) I, II e III, sendo III o maior grau.
AZ
(C) 1, 2, 3, 4 e 5, sendo 5 o maior grau.
E
D
(D) A, B, C e D, sendo A o maior grau.
S
EI
R
(E) A, B, C e D, sendo D o maior grau.
O
N
U
BR
19. (FCC – TRT18 – 2008) Laudo de Avaliação de Bens é
O
G
IA
a) análise técnica elaborada por um perito em avaliações para identificar um

TH
3
conjunto de dados de mercado representativos de um valor, em conformidade

30
34
com a NBR 14653.

38
b) relatório técnico elaborado por um perito em avaliações, em conformidade

08
00
com a NBR 5676.

EV
AZ
c) parecer técnico elaborado por um assistente técnico, em conformidade com

E
a NBR 5676.
D
S
d) análise técnica elaborada por um engenheiro em avaliações para identificar

EI
R
o valor de um bem, dos seus custos, frutos e direitos.

O
N
U
e) relatório técnico elaborado por um engenheiro de avaliações, em

BR
conformidade com a NBR 14653.

O
G
IA
TH


Gabarito
1. D
2. D
3. D
3
30
4. B
34
38
5. D
08
00
6. A
EV
7. B
AZ
8. B
E
D
9. A
S
EI
R
10. E
O
N
11. E
U
BR
12. E
O
13. E
G
IA
14. E
TH
3
15. E
30
34
16. C
38
17. B
08
00
18. B
EV
AZ
19. E
E
D
S
EI
R
O
N
U
BR
O
G
IA
TH


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THIAGO BRUNO REIS DE AZEV00083834303

Engenharia Civil para Caixa

Agradeço a confiança depositada e espero que o curso o agrade! A aula

com os termos mais importantes. Lembre-se também que disponibilizo as

questões sem gabarito ao final da aula.

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Engenharia Civil para Caixa

PROGRAMAÇÃO, CONTROLE E ACOMPANHAMENTO DE OBRAS

O orçamento da obra é o cálculo que se faz para determinar todos os

do projeto básico. Este documento deve conter orçamento detalhado do custo

global da obra, fundamentado em quantitativos de serviços e fornecimentos

propriamente avaliados. Ainda, o orçamento detalhado é indispensável à

licitação. A Lei 8.666/93 diz que deve existir orçamento detalhado em

planilhas que expressem a composição de todos os seus custos unitários.

O custo unitário de um serviço é o somatório dos gastos efetuados

para sua execução, distribuídos pelos diferentes elementos constituintes, por

unidade de produção, conforme especificação estabelecida em projeto. Abaixo

um exemplo de custo unitário sintético retirado do SINAPI.

O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil -

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Engenharia Civil para Caixa

manutenção, atualização e aperfeiçoamento do cadastro de referências

A Planilha Orçamentária deve conter a Descrição do Serviço, Unidade,

Quantidade, Preço Unitário e Preço Total. É de boa prática da engenharia que a

planilha orçamentária guarde relação cronológica com a execução dos serviços

De acordo com a Súmula 258 do TCU, as composições de custos

unitários e o detalhamento de encargos sociais e do BDI integram o orçamento

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Engenharia Civil para Caixa

Essa prática de transparência ajuda não só aos licitantes a conhecerem

1. (Cesgranrio – Caixa – 2012) A composição de custos unitários é

(D) custo total é o quociente do índice pelo custo unitário.

(E) custo unitário é o emprego de uma unidade do insumo.

Insumo designa um bem ou serviço utilizado na produção de um outro

bem ou serviço. Inclui cada um dos elementos (matérias-primas, bens

intermediários, uso de equipamentos, capital, horas de trabalho etc.)

necessários para produzir mercadorias ou serviços. No contexto de obras, os

insumos normalmente são material, equipamento e mão de obra. Assim a

alternativa A está correta.

O insumo é medido em unidades padrão. Veja no exemplo abaixo

em m³. Como exemplo de material, tem-se a areia média (m³); de

equipamento, a betoneira (h); e de mão de obra o servente (h). Então a

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Engenharia Civil para Caixa

O custo unitário é o valor de uma unidade do insumo (E correta). O custo

a) o orçamento deve procurar nivelar os desembolsos mensais estabelecendo

as atividades da obra, de acordo com o balanço climático da região,

entendendo o cronograma como resultado que permite negociar os valores dos

recursos financeiros para aplicar à obra, independentemente das datas de

início de cada atividade.

b) tem como propósito fundamental a composição que determinará o preço,

podendo, o engenheiro de produção se assim o decidir, promover o controle

c) busca a racionalização das despesas, identificando grandes variações dos

valores de desembolso mensal, sendo perseguida pela administração financeira

da construtora e pelos financiadores da obra.

d) a partir do orçamento, pode-se estabelecer o sistema de controle de

custos, que consiste, entre outros fatores, em acompanhar a evolução dos

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Engenharia Civil para Caixa

e) pensar na reserva financeira é importante e pode ser estabelecida para

mensais são desejadas pela administração financeira da obra. Na verdade,

deseja-se que os fluxos sejam previsíveis e estáveis.

Como vimos, a alternativa D está correta e é o gabarito. A partir do