INSTRUMENTO PARTICULAR DE INTENÇÃO DE PARCERIA, COM OPÇÃO DE COMPRA E

VENDA PARA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Peio presente instrumento particular e na melhor forma de direito, de um lado:

I. APCEF/MT - ASSOCIAÇÃO DO PESSOAL DA CAIXA ECONOMICA FEDERAL EM

MATO GROSSO, pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos, inscrita no
CNPJ/MF n°. 03.530.748/0001-94, com sede na Rodovia Cuiabá/Santo Antônio Km 02,
Bairro Parque Cuiabá, Cuiabá/MT, neste ato representada na forma de seu estatuto social
por seu Diretor Presidente Augusto Ferreira Rodrigues Filho, brasileiro, separado,
portador do RG n°. 455.117 SSP/DF e CPF/MF n°. 185.772.021-00, residente e domiciliado
a Rua Ipanema, n° 255, Bairro Jardim Guanabara, Cuiabá/MT e seu Diretor Financeiro
Edson Vaz de Morais, brasileiro, casado, portador do RG n°. 555.396 SSP/MT e do
CPF/MF n°. 396.535.871-53, residente e domiciliado a Rua C, Casa 08, Setor Centro Norte,
Bairro Morada do Ouro, Cuiabá/MT, doravante denominado simplesmente APCEF/MT, e,

II. PONTUAL CONSTRUTORA LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF
n°. 09.001.183/0001-34, estabelecida a Rua Safira, n° 370, Bairro Bosque da Saúde,
Cuiabá/MT, representada na forma de seu Contrato Social pelo sócio José Derli Rosa,
brasileiro, separada judicialmente, portador do RG n°. 521095 SSP/MT e do CPF/MF n°.
353.277.071-72, por seu representante abaixo assinado, doravante denominaaa
simplesmente de EMPREENDEDORA;

III. FENAE - Federação Nacional das Associações do Pessoal da Caixa, pessoa jurídica
inscrita no CNPJ sob o n° 34.267.237/0001-55, com sede no Setor Comercial Sul Ed
Antônio Venâncio da Silva, 5o Andar - Brasília - DF, CEP 70395-900, neste ato
representada por seu Presidente, o Sr. Pedro Eugênio Beneduzzi Leite, nos termos de
seu Estatuto Social, doravante denominada simplesmente de INTERVENIENTE/ANUENTE;

CONSIDERANDO QUE:

(A) A APCEF/MT, na condição de senhora e legítima proprietária do(s) imóvel(is)

devidamente descrito(s) e caracterizado(s) na(s) seguinte(s) matrícula(s):

(i) Matricula n° 65.015 do Cartório do 5o Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT,

descrito como área remanescente I, com área de 3.341,43m2, com cadastro imobiliário
06.9.43.051.0212.001;

(ii) Matricula n° 65.016 do Cartório do 5o Ofício de Registro de Imóveis de Cuiabá/MT,

descrito como área remanescente II, com área de 439.270,662, com cadastro imobiliário
06.9.43.051.0110.001;

(B) Da área objeto da matricula n°. 65.016, deverá ser realizado o desmembramento da área a
fim de que seja destacada da área maior a sede social da APCEF/MT que não faz parte do
presente instrumento, resultando em duas áreas distintas, sendo que a área social da'
APCEF/MT será de aproximadamente de 97.217nT;

(C) A EMPREENDEDORA, em parceira com a APCEF/MT pretendem desenvolver nos imóveis

descritos no item A (I) e (II) desde contrato a construção e a implementação de
empreendimentos residenciais e comerciais, custeados mediante aporte de recursos n
oriundos de financiamentos disponíveis pela Caixa Econômica Federal, nos prograrnaé
voltados para habitação, tais como Minha Casa, Minha Vida, SBPE (Sociedade Brasileira de U:
Poupança e Empréstimo) entre outros, com aplicação de recursos próprios ou capitados no
sistema financeiro, ou oriundo das futuras vendas dos imóveis çlestinados para tal; í,

c - ■v '
as partes, por este instrumento de compromisso RESOLVEM, na melhor forma de direito, firmar o
presente instrumento de OPÇÃO, ajuste, nos termos e para os fins acima e adiante estabelecidos,
de acordo com as seguintes cláusulas e condições:

1. A APCEF/MT outorga à EMPREENDEDORA, em caráter irrevogável e irretratável, pelo

prazo de 90 (noventa) dias, contados da data da assinatura deste termo, opção para a aquisição
do(s) imóvel(is) descritos no item A (I) e (II) desde termo de compromisso através da compra e
venda a ser formalizada futuramente entre as partes contratantes.

2. As partes, desde já estabelecem as condições do pagamento do preço definido pela área,

da seguinte forma:

(i) R$ 7.000.000,00 (sete milhões de reais) que serão pagos de forma proporcional a área
utilizada do terreno para cada empreendimento lançado, conforme a assinatura dos contratos
de financiamento individuais de cada unidade habitacional junto ao órgão financiador;

(ii) Participação de 3% (três por cento) sobre o VGV (valor geral de vendas) referente a todas as
unidades habitacionais comercializadas;

(iii) Recebimento em permuta de 12 (doze) unidades de salas comerciais a serem edificadas e

definidas de acordo com o projeto desenvolvido no local, tendo cada uma delas o mínimo de 40
mI2, todas localizadas no pavimento superior;

2.1 O valor definido no item “i” R$ 7.000.000,00 acima será corrigido pelo índice do IGPM-FGV
a partir do nono mês após a assinatura do contrato definitivo de compra e venda, ou da aprovação
do projeto perante os órgãos competentes, valendo-se o que ocorrer primeiro.

2.2 O pagamento da parcela definida no item “i” acima poderá ser antecipado de forma parcial
ou total, a critério da EMPREENDEDORA;

2.3 Eventual necessidade de compra onerosa de área a maior a fim de dar maior potencial
construtivo ao empreendimento deverá ser discutida e aprovada entre as partes.

2.4 Fica estabelecido que a EMPREENDEDORA deverá investir o valor de R$ 500.000,00

(quinhentos mil reais) na revitalização do Clube da Caixa (APCEF-MT), cujo valor será descontado
no custo de aquisição do imóvel, devendo tais intervenções ocorrerem de comum acordo entre as
partes. O valor de investimento será corrigido monetariamente pelo índice do IGPM-FGV a partir do
desembolso.

2.5 Fica estabelecido que a EMPREENDEDORA providenciará a quitação de eventuais débitos

da APCEF/MT de diversas origens, até o montante de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais)
dívidas estas que possam, à critério da própria EMPREENDEDORA, ser impeditivas da
continuidade e aprovação dos projetos e dos empreendimentos, os quais serão descontados no
pagamento do preço dos imóveis discriminados no item ‘i’ acima.

2.6 Será dado pela APCEF/MT ou pela FENAE (Federação Nacional dos Econômiários),
quando da assinatura do compromisso definitivo de compra e venda, garantia com relação ao valor
de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), para que a EMPREENDEDORA possa implementar a
liberação de pendências restritivas do negócio.

2.7. Na hipótese de não confirmação do negócio, e, caso haja recursos aplicados p

EMPREENDEDORA, a referida garantia será executada na forma previamente estabelecida.

3. O empreendimento pretendido realizar-se-á de acordo com o projeto arquitetônico e

memorial descritivo de acabamento que será elaborado pela EMPREENDEDORA. O
empreendimento deverá conter as seguintes características, não obrigatoriamente, podendo s^r
alterado sua quantidade e forma:

I - ÁREA COMERCIAL: SALAS COMERCIAIS

Área de terreno de 16.400m2
26 salas comerciais de 60m2
20 salas comerciais de 40m2
01 loja ancora de 600m2
Estacionamento para 80 veículos

II - ÁREA RESIDENCIAL: EDIFÍCIOS

10 (dez) edifícios sendo térreo mais 05 (cinco) pavimentas, com o total de 300 apartamentos, sendo
200 apartamentos de 03 quartos com área média de 73m2 e 100 apartamentos de 02 quartos com
área média de 55m2 contendo um elevador por edifício, equivalente a 20.100m2 de área de venda.

III - ÁREA RESIDENCIAL: SOBRADOS

180 (cento e oitenta) unidades de sobrados de 02 quartos e uma suíte, com 70m2 de área
construída, equivalente a 12.600m2 de área de venda.

IV - ÁREA RESIDENCIAL: CASAS TÉRREAS

500 (quinhentos ) unidades residenciais com área média de 55m2 de construção e terreno com
200m2, totalizando aproximadamente 27.500m2 de área de venda.

3.1 A EMPREENDEDORA poderá adquirir títulos de sócios recreativos junto a APCEF/MT no

valor de R$ 300,00 (trezentos reais), os quais serão doados aos adquirentes de cada imóvel, onde
os Adquirentes poderão utilizar as benesses do clube.

3.2 Todas as unidades residenciais e comerciais contarão com a estrutura adequada ao seu
padrão.

4. Durante o prazo de 90 (noventa) dias deste termo poderá a EMPREENDEDORA:

(i) realizar estudos de natureza técnica, contábil, econômica e financeira, no sentido de

verificar a viabilidade do empreendimento pretendido;
(ii) verificar a necessidade de retificação da área no imóvel, através de levantamento
topográfico;
(iii) verificar a inexistência de passivo ambiental;
(iv) executar sondagens;
(v) obter junto aos órgãos competentes as licenças necessárias para a execução do
empreendimento imobiliário, e que o projeto efetivamente aprovado se mantenha, em
conformidade com os estudos realizados pela EMPREENDEDORA, econômica e
financeiramente viável, sendo que os custos referente a tais licenças serão de exclusiva
responsabilidade da EMPREENDEDORA;
(vi) analisar a documentação relacionada em anexo, pertinente ao imóvel, seu proprietário e
antecessores no imóvel, documentação essa que deverá comprovar não haver
impedimentos para a realização do negócio.

5. No mesmo prazo de 90 (noventa) dias, deverá a APCEF/MT:

(i) permitir o acesso da EMPREENDEDORA ao imóvel para a realização das sondagens e

levantamentos necessários;
(ü) fornecer, no prazo de 30 (trinta) dias contados da presente data, toda a documentação
relacionada no anexo à presente, sendo certo que tais documentos deverão ser
apresentados no menor prazo possível de forma a permitir sua análise e solicitação,
eventuais esclarecimentos;

6. A EMPREENDEDORA poderá exercer a presente opção de compra em seu próprio no

ou em nome de empresas coligadas, consorciadas ou associadas sem ônus de qualquer espécie
para a EMPREENDEDORA ou para o cessionário.7

7. A presente opção é concedida sem custo para a EMPREENDEDORA, no que tange" ao

prazo de 90 (noventa) dias.
8. Tendo em vista que as tratativas foram feitas diretamente pelos interessados, não haverá
remuneração de intermediação da venda do imóvel objeto do presente instrumento, até porque não
há corretor envolvido no negócio.

9. Dentro do prazo de vigência desta opção, a EMPREENDEDORA deverá enviar

comunicação escrita a APCEF/MT confirmando e formalizando o COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA e condições acordadas entre as partes e fixando a data para assinatura do mesmo. O
Compromisso, deverá ser assinado no prazo máximo de 05 (cinco) dias a contar da data em que
expira a presente opção. Findo o prazo desta opção sem que haja o envio da comunicação escrita
acima mencionada, ou ultrapassado o prazo fixado para a assinatura do Compromisso nos termos
fixados acordados entre as partes, a presente opção perde impreterivelmente a sua validade.

10. De comum acordo entre a APCEF/MT e a EMPREENDEDORA, o presente instrumento

poderá ser prorrogado por igual prazo, caso a EMPREENDEDORA não consiga proceder ao
levantamento e estudo técnico necessário ao sucesso do empreendimento em função de terceiros.

11. Fica convencionado que, se por qualquer motivo a EMPREENDEDORA não exercer a
opção de compra do imóvel, nenhuma indenização será devida a APCEF/MT, seja a que título ou
pretexto for.

12. O presente instrumento obriga as partes e seus sucessores a qualquer título e é pactuado
de maneira irrevogável e irretratável.

Elegem as partes, para discussão de quaisquer questões oriundas deste pacto, o foro central da
cidade de Cuiabá/MT, renunciando a qualquer outro que porventura tenham ou venham a ter, por
mais privilegiado que seja.
 DOCUMENTOS PI AQUISIÇÃO DE IMÓVEL

I - DO IMÓVEL:

(a) título aquisitivo relativo ao imóvel, devidamente registrado no Ofício de Registro de Imóveis
competente, em nome dos VENDEDORES;
(b) certidão de filiação vintenária com negativa de ônus e alienações, expedida pelo Ofício de
Registro de Imóveis competente; se for o caso, para efeito de completar a filiação vintenária,
obter complementação nos Cartórios de Registros de Imóveis anteriores;
(c) certidão de tributos municipais, expedida pela Prefeitura do Município da situação do imóvel,
inclusive quanto a foro;
(d) camê de imposto predial e territorial do exercício em curso;
(e) certidão de informação expedida pela Prefeitura Municipal, contendo as confrontações do
imóvel;
(f) três últimas contas de água e de energia elétrica, se for o caso;
(g) em se tratando de imóvel objeto de desdobro, unificação, construção, demolição, alteração
de nome de rua, número do imóvel, estado civil, nome dos vendedores, etc, tais fatos
devem constar da certidão de filiação, devendo os respectivos documentos ser
apresentados para análise, juntamente com o título aquisitivo
(h) declaração de quitação de débitos condominiais, se for o caso;
(i) em se tratando de espólio, alvará judicial autorizando a venda do imóvel;
(j) em se tratando de imóvel rural, mais : 05 (cinco) últimos comprovantes de pagamento de
ITR, incluindo o do presente exercício; certidão negativa de situação fiscal expedida pelo
INCRA; comprovantes do ITR dos últimos 05 anos; CCIR atualizado; 05 (cinco) últimas
DCIRs;
(k) ainda em se tratando de imóvel rural, se for o caso, averbação (i) da reserva legal e (ii)
averbação do georeferenciamento;
(l) em se tratando de imóvel foreiro à União, mais : (i) certidão negativa de aforamento; (ii)
comprovante de recolhimento do laudêmio da aquisição; (iii) comprovantes de recolhimento
de foro dos últimos 05 anos;
(m) Certidão negativa de ocorrência de dano ambiental;
(n) Certidão negativa de tombamento e inserção em área envoltória junto ao órgão competente
(Secretaria de Cultura do Município e do Estado);
(o) Certidão negativa de tombamento e inserção em área envoltória junto ao IPHAN;
(p) Certidão negativa de desapropriação junto aos órgãos competentes (Prefeitura, Estado e
União);

II - do PROPRIETÁRIO E SEUS ANTECESSORES certidões pessoais em nome do

VENDEDOR, SÓCIOS, CÔNJUGES e ANTECESSORES, certidões essas expedidas (i) na
comarca dos respectivos domicílios dos VENDEDORES e (ii) na comarca da situação do
imóvel, pelos órgãos abaixo relacionados:

(a) Cartórios dos Distribuidores Cíveis abrangendo o período de 20 anos;

(b) Cartórios dos Distribuidores de Executivos Fiscais Estaduais e Municipais abrangendo o
período de 20 anos;
(c) Justiça Federal, abrangendo o período de 20 anos;
(d) Cartórios dos Distribuidores de Protestos, abrangendo o período de 10 anos;
(e) Certidão do Distribuidor da Justiça do Trabalho, abrangendo o período de abrangendo o
período de 20 anos;
(f) Certidão Negativa de Interdição e Curatela;
(g) Certidão de Distribuição Criminal

III - dos VENDEDORES (se pessoa jurídica):

Certidões pessoais expedidas pelos mesmos órgãos relacionados no item II, e

(a) Certidão Negativa de Débito junto ao INSS;
(b) Certidão Negativa de Tributos Federais;
(c) Certidão Negativa do ICMS;
(d) Certidão Negativa do ISSQN;
(e) Certidão da Dívida Ativa;
,--"7
 (f) Certidão de FGTS;
(g) Atos constitutivos e alterações, acompanhados de certidão da respectiva Junta Comercial;
(h) Certidão de breve relatório da mesma Junta contendo o registro de todas as alterações;

Deverão ser apresentados os documentos do item II em nome dos sócios da empresa

III - DOS PROPRIETÁRIOS ANTECESSORES do imóvel nos 20 (vinte) últimos anos:

Certidões pessoais expedidas pelos mesmos órgãos relacionados no item II;

IV - Se os VENDEDORES forem sócios de pessoas jurídicas deverão apresentar, em nome

dessas pessoas jurídicas, os documentos relacionados nos itens II e III.

OBS: Todos os documentos deverão ser apresentados EM ORIGINAL. Ficará a cargo da

COMPRADORA a obtenção de cópias. As certidões relacionadas no item II deverão ter datas
inferiores a 30 (trinta) dias à data de sua apresentação, exceto se se tratar de processos extintos,
com sentença transitada em julgado, e deverão ser apresentadas:

- se pessoas físicas - em todos as formas que constar grafado o nome do(s) VENDEDOR(ES) ou
ANTECESSOR(ES) nos Registros de Imóveis e/ou documentos pessoais, incluindo alterações
havidas em decorrência de mudança de estado civil;

- se pessoas jurídicas - em todas as denominações ocorridas no período de 2C