Fundamentos

- Supremacia do IP
- Poder de Polícia – Negativo e Positivo
- Função Social da Propriedade
CF 5°/ XXII e XXIII
CF 170, III
CF 182, § 2° e § 4° - Lei 1025
CF 184

Limitações Administrativas
- Normas Gerais/Abstratas  Sujeitos Indeterminados
- Afeta caráter absoluto  Obrigações de fazer/não fazer
- Indenização? Obs.: Conteúdo econômico
 Diferente de Direito de Vizinhança

É pertinente demandar indenização por conta de limitações administrativas?

Qual é o entendimento para as situações normais? Na curva comum das limitações
administrativas, o conteúdo da sua propriedade é dado justamente por essa norma jurídica. Você
não pode dizer que tem direito de fazer diferente, pois é ela mesmo que determina essas
limitações. O seu direito de propriedade só existe na medida em que você observa isso. Fora
isso, não há direito de propriedade. Para falar que você é vítima, há que se ter algo que tinha
antes e que deixou de ter. E quem é essa vítima? Como individualizar o proprietário para
ressarcir o seu eventual prejuízo em detrimento do benefício social. Só que é impossível
individualiza-la. Todo mundo de BH, por exemplo, vai pagar para todo mundo? Para pensar em
responsabilidade civil do Estado por ato lícito, eu preciso ter uma distribuição não equânime
de ----- público. Esse é o ponto que vai afastar, em regra, o dever de indenizar.
Apesar do direito de propriedade não ser absoluto, existe o problema do mínimo do direito de
propriedade. Se o Estado esvaziar o direito de propriedade, tenho que ser indenizado. O seu
coeficiente de aproveitamento é 0,1. Esvaziei o conteúdo do direito de propriedade. Qual é essa
referência? Não existe.
A depender do que estou impondo, deixa de ser limitação administrativa. Passa a ser
desapropriação indireta. Casos em que não se usa a palavra desapropriação, mas se eu olhar com
olhos de lince, vou ver que o conteúdo da propriedade está desapropriadíssimo. Podemos chegar
a essa coisa super dramática – desapropriação indireta -, mas, também, em situações mais sutis
que esvaziem o direito de propriedade. Esse sujeito será indenizado.

A segunda intervenção na propriedade é a ocupação temporária. O nome do instituto já é

distinto da limitação administrativa. Nesse caso, trata-se de o Estado se apossar do seu bem,
temporariamente... Pode ser que o Estado o remunere – pague – ou indenize – prejuízos.
Proprietário perde a exclusividade – não da propriedade, mas da posse. Principal exemplo é para
fazer obra.
Decreto-lei de desapropriação. Canteiro de obras... Área não construída, que não será destruída,
por algum período de tempo. Nesse caso, vai haver indenização. Há espaço para
consensualidade... Ato não se inicia unilateralmente.
Outro exemplo: calamidade pública, em que se utilizam ginásios... Licitações e contratos.
Rescindimos o contrato por alguma razão séria. Alguém precisa continuar aquilo. Ocupação
temporária pode ser até de bem móvel. Por exemplo, nesse caso, ônibus da concessionária que
passa a ser ocupado por um particular.
Situações meramente exemplificativas.
Constituição: ocupação em situação de emergência. Nesse caso, não há consensualidade. Está
ocupada a área da escola privada, por exemplo. As pessoas estão morando lá. Estado não possui
tempo para negociar. Claro que, em alguma medida, vai haver negociações. Mas não há
contratualização. Nesse caso, só vai pagar se houver dano. Pode ter, apenas, indenização.
Outro exemplo: investigações arqueológicas.

Ocupação Temporária  Afeta a exclusividade

Pelo Estado/Transitória/Utilidade Pública/Remunerada ou não
Ato Unilateral  Art. 5°, XXVI
Indenização

Servidão administrativa

Às vezes, a doutrina entende que uma determinada coisa é servidão e a mesma coisa é entendida
como limitação administrativa por outra parte da doutrina. Na maior parte dos casos, esse
embate é meramente doutrinário, porque o direito à indenização é mais relacionado com o grau
de intervenção que a propriedade sofre, do que com o nome do instituto.
Quando estudamos servidão, a polêmica vem à tona constantemente. Para a Professora, a
passagem de tubulações em edificações seria um exemplo de servidão. Para outros, entretanto,
não seria um exemplo por ser geral e abstrato: tubulações passam em todos os imóveis providos
de tais instalações. Há direito à indenização? Não... Não há esvaziamento de propriedade nem
retira qualquer atributo da propriedade. Há, na verdade, benefício...
Mas pode haver servidões diferenciadas, que ensejariam indenização? Sim... Em regra, a
servidão se caracteriza pelo fato de ter um imóvel privado que serve ou a um imóvel público ou
a um serviço público. Esses imóveis que serão afetados pela servidão são afetados por meio de
decretos que instituem a servidão. Gera uma obrigação de suportar – obrigação precípua
decorrente da servidão. Servidão não é tratada em lei apartada, mas na lei de desapropriação.
Decreto-Lei 3365. Assim como uma hipótese da ocupação temporária – para canteiro de obra –
também é decorrência do DL da desapropriação.

Tombamento

Tombamento é uma medida administrativa feita a partir de um diálogo com o particular. Mesmo
ele estando disciplinado em um DL de 1937, já se falava, à época, da necessidade de o
tombamento ser o último ato antecedido por um procedimento de diálogo, em que o proprietário
é ouvido. Por que fazer tombamento e por que é um procedimento? Qual atributo da
propriedade ele afeta? O tombamento afeta o caráter absoluto da propriedade. Com exceção da
desapropriação, todas as outras formas afetam o caráter absoluto da propriedade. Quem tem o
bem tombado não pode mais usar ou fruir como antes fariam. Há interferência na forma como o
proprietário lida com aquela propriedade.
Por que essa interferência?
No caso do tombamento, a justificativa é a proteção ao patrimônio histórico nacional – se feito
pela União, evidentemente. Todos os entes da federação podem tombar. É para preservar esse
patrimônio que se estabelece o tombamento. Por que o particular que tem o bem tombado sofre
alguma coisa? Ele sofre na medida em que, por exemplo, se o bem estivesse sendo usado para
determinada finalidade, incongruente com a proteção que se quer, ele não mais poderá utilizá-la
para tanto. Por exemplo, no caso de uma casa tombada utilizada como uma boate, o ato ou o
procedimento de tombamento vai impedir que essa utilização aconteça. Proprietário passa,
então, a ter uma limitação que não é fruto...
O que mais o tombamento vai gerar para o dono de uma propriedade tombada? Ele não poderá
destruir ou reformar a propriedade. Poderá, apenas, pintar. Qualquer reforma ou pintura
dependerá de autorização de quem realizou o tombamento, porque, a depender da situação, a
reforma pode gerar algum tipo de perda da identidade do bem.
Portanto, posso usar, mas não uso livremente. Posso alugar e quem alugar não usará livremente.
O mesmo acontece no caso de alienação.
O tombamento cria uma bolha sobre o bem...
Quem mais sofre efeito com o tombamento?
Vizinhos. Reformas podem atrapalhar a visibilidade. Nada pode ser feito que atrapalhe a
visibilidade do bem.
Essa limitação gera indenização?
Suporto o bem de maneira desigual. Ninguém comprará a casa para fazer um prédio por
exemplo. Há ônus variados para quem é proprietário de um bem tombado.
Imóvel em Belo Horizonte, por exemplo. Fundamento do tombamento pode ser o estilo
arquitetônico a ser preservado. Se eu pensar que aquele proprietário vai deixar de auferir o
proveito econômico que poderia, prejuízo está individualizado... Receberá algum tipo de
compensação. Pode ser, por exemplo, uma indenização paga ao proprietário. Significa que o
tombamento deve ser uma medida pensada em termos de orçamento.
Estatuto das cidades prevê outras duas hipóteses de compensação: (i) isenção de IPTU. Não
compensa a perda material, mas as despesas que o proprietário tem que suportar para preservar
o bem com aquelas características. Isso está previsto em uma lei nacional. (ii) segunda coisa que
pode acontecer é trocar o potencial construtivo desse bem por unidades que mensurem esse
potencial. Vendo no mercado unidades que refletem o potencial construtivo desse imóvel.
Quem vai comprar? Quem quer construir acima do potencial construtivo que a lei permite.
Compra o potencial que não será exercido pelo particular e exerce em outro lugar. Forma de o
Município não ter que tirar dinheiro do bolso para pagar indenização.
Como resolver a indenização?
Do jeito clássico, com isenção de IPTU ou com a venda de UTDC – Unidades de Transferência
do Direito de Construir.
Prédios atrás de imóveis tombados... Garante o potencial construtivo e preserva o bem tombado.
Evita-se a indenização.
E imóvel em Tiradentes? Gera direito a indenização? Em princípio, o tombamento valoriza o
bem. Você já não podia construir um prédio, por exemplo. O tombamento atesta a importância
histórica nesse caso.

Quando o tombamento é excessivo?

Tombamento pode, por exemplo, impor um único uso. Cine Pathé. Foi considerado
desapropriação... Jurisprudência de tombamento de uso é de Belo Horizonte. Esvaziou a
propriedade de tal modo que foi considerado desapropriação.

Tombamento de bens móveis

Grande reflexo: não posso destruir, modificá-lo nem o tirar do país. Faz parte do patrimônio
histórico.

Se o bem tombado vai ser vendido, há direito de preferência? Sim. Preferência do Poder
Público. Não pode impor preços ou qualquer outro detalhe...
[...]
Pode ter tombamento triplo? Sim... Pode ter tombamento internacional – UNESCO!