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Servidões Calculo Da Indenização
Servidões Calculo Da Indenização
CALCULO DA INDENIZAÇÃO
Autores:
IBAPE/Brasil
O objetivo deste estudo é então apresentar metodologias para cálculos das indenizações
devidas, em virtude da instituição de servidão em lotes, glebas e áreas rurais.
Os métodos deixam claro que ocorrências eventuais devem ser analisadas para
indenização somente quando dos fatos, pois podem ser de extensão e indenização
variadas, de impossível mensuração prévia.
Entretanto, o autor tem a certeza de que, com os critérios aqui propostos, o avaliador terá
mais segurança nos trabalhos que irá elaborar, pois levarão a indenizações mais
precisas, justificáveis e, portanto, mais justas.
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INDICE
RESUMO....................................................................................... 2
1 OBJETIVO................................................................................. 4
2 DEFINIÇÕES............................................................................. 5
3 CRITERIOS TÉCNICOS............................................................ 5
4 PROCEDIMENTOS GERAIS.................................................... 7
5 LOTE.......................................................................................... 9
6 GLEBA URBANIZÁVEL............................................................. 12
7 IMÓVEL RURAL........................................................................ 13
8 CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES.................................... 14
9 BIBLIOGRAFIA........................................................................... 15
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1 OBJETIVO
4/27
2 DEFINIÇÕES
3 CRITÉRIOS TÉCNICOS
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Por sua vez, a Norma NBR 14.653 da ABNT estipula:
Critérios alternativos:
Indo de encontro aos ditames de tais normas, partimos então do princípio segundo o qual
todo e qualquer imóvel vale pelo que pode proporcionar de aproveitamento ou
renda, seja ele terreno, gleba ou área rural, edificado ou não.
Assim, a metodologia a ser apresentada para os principais tipos básicos de imóveis e de
servidões, tem então por objetivo a busca do “quantum” referente à perda de valor, em
virtude da alteração nas condições de aproveitamento ou renda que o prédio matriz
venha a apresentar, em decorrência da instituição de servidão.
Então, A INDENIZAÇÃO:
Ressalta-se que a proposta leva em conta que toda a área afetada deve ser analisada e
ser objeto de indenização; o fato de ter aproveitamento já comprometido parcial ou
totalmente por algum impedimento qualquer não é motivo para que deixe de ser estudada
indenização pela instituição da servidão.
De qualquer maneira, ao avaliador cabe calcular a indenização somente caso tenha
como comprová-la.
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4 PROCEDIMENTOS GERAIS
Não existe procedimento único para o cálculo da indenização, pois os imóveis servientes
podem ter as mais variadas extensões, formatos e restrições ao uso e ocupação do solo,
além da servidão atingir os terrenos, glebas ou áreas rurais em posições as mais
diversas. Assim, procuraremos dar um panorama geral da forma de conduzir o processo
avaliatório.
4.1 CADASTRO
4.2 VISTORIA
De posse dos dados e análise detalhada da questão, deve o avaliador vistoriar a região,
o imóvel serviente e particularmente a parte do mesmo que será gravada pela servidão.
4.3 CONSULTAS
4.4 ANÁLISE
Sobre a planta cadastral do prédio matriz, com a posição da área de servidão indicada,
deve o avaliador desenhar o que apurar com respeito às condições atuais ou futuras de
uso, ocupação e acesso ao remanescente.
Dessa maneira, poderá verificar e demonstrar a perda que sofrerá o imóvel não só em
área de terreno, mas também em alteração da localização e extensão da área construída
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eventualmente existente ou passível de edificar, cotejando a situação anterior com a que
será possível no remanescente.
Deve ainda o avaliador analisar a extensão e formato da área remanescente sob o
aspecto de vocação e mercado imobiliário do entorno.
No caso de seccionamento do prédio matriz em duas ou mais partes, analisar a
possibilidade de uso de cada uma. Caso conclua pela impossibilidade de aproveitamento
de uma ou mais áreas remanescentes, tal fato deve ser muito bem relatado no laudo e
avaliadas para inclusão na indenização. Tratar-se-ão, portanto, de uma ou mais partes
que deverão ser indenizadas por inteiro, pois em tais casos não caberiam servidões.
Dessa maneira, deverá com clareza expor suas ponderações, que levarão ao critério a
adotar e indenização decorrente.
Para cada um dos três tipos de imóveis, lote, gleba ou área rural, vale o descrito
anteriormente, no que couber, além daquilo que iremos discorrer na metodologia
específica, que a nosso ver é a mais adequada e que portanto deve levar ao mais justo
valor de indenização pela instituição da servidão.
Em cada um deles, procuramos apresentar soluções que atendam a maior parte das
situações que se apresentam na prática. Os estudos enfocam a indenização
correspondente ao que ocorre com o imóvel, seja devido à perda de parte da sua área,
seja em decorrência de alteração de aproveitamento do remanescente.
Nos capítulos seguintes, apresentamos as propostas para cada um dos citados tipos de
imóveis.
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5 LOTE
5.2 MÉTODO
Vi = Vt x K
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Onde:
Vi = valor da indenização correspondente à perda do valor do terreno pela
instituição da servidão;
K = coeficiente de servidão.
O coeficiente “K” deve então retratar a alteração que haverá nas condições de
aproveitamento do lote e que será calculado pelo avaliador, conforme detalhado a seguir.
ou
Em outras palavras, o método parte da realidade segundo a qual quanto menos for
possível edificar, menos passará a valer o lote.
Traduzimos então tais propostas pelas expressões a seguir:
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APa = área de projeção da construção existente ou a máxima legalmente permitida
antes da instituição da servidão.
APd = área de projeção da construção que remanescer ou a máxima que legalmente
seja permitida depois da instituição da servidão.
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6 GLEBA URBANIZÁVEL
6.1 MÉTODO
Enfocamos aqui, glebas cujo melhor aproveitamento sob o enfoque legal e de mercado
seja o loteamento, por exemplo.
Tendo em vista a inexistência de projeto, cabe admitir que a área de servidão atingiria o
prédio matriz em porções teóricas correspondentes às partes que seriam destinados a
lotes, a sistema viário, a áreas institucionais e a áreas verdes. Assim, caso estas
totalizem, por exemplo, 35% conforme a legislação urbanística do município onde se
encontra o imóvel em estudos, o calculo da indenização seria:
35% da área da servidão que seria doada à municipalidade, devendo ser
indenizada à razão de 20% do unitário de gleba (indenização mínima adotada
neste estudo);
65% da área da servidão destinada a lotes, devendo ser indenizada à razão de
100% do unitário de gleba. É importante frisar que não se aplica unitário de lote,
pois este não existe sob nenhum aspecto, legal ou de fato.
EXEMPLO – Vide no ANEXO II.
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6.1.2 Gleba urbanizável com projeto de loteamento em fase de aprovação ou
aprovado, porem não implantado
O cálculo da indenização se dará lote a lote, com unitário coerente com a localização e
infra-estrutura disponível a cada um, da forma proposta no capítulo referente à LOTE,
deste estudo.
7 IMÓVEL RURAL
MÉTODO
No caso das áreas rurais, vale também a premissa básica, segundo a qual o proprietário
deve ser indenizado pela implantação da servidão, na razão direta das perdas que venha
a sofrer. Neste caso, falaremos da redução da renda que a área de servidão esteja ou
poderia estar proporcionando ao proprietário.
O Eng. José Carlos Pellegrino desenvolveu um critério que toma por base a rentabilidade
do imóvel, segundo o qual:
“A indenização pela instituição de servidão, deve ser num montante tal que propicie ao
proprietário uma remuneração líquida, pela aplicação da mesma no mercado
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financeiro, igual àquela que vinha auferindo com a exploração da área objeto da
servidão”.
Vi = Vs .t / i
8 CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES
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BIBLIOGRAFIA
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ANEXO – PAG.1/12
ANEXO I
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ANEXO – PAG 2/12
Seja um lote de 500,00 m2, que tenha uma edificação térrea com 200,00 m2, atingido por
servidão em 100,00 m2 do terreno, e 50,00 m2 da construção. O remanescente é
construível, a área da servidão não pode ser edificada, porém utilizada com restrições. A
área da servidão pode ser incluída no cálculo do coeficiente de aproveitamento futuro
(não há perda de área edificada). Não pode ser incluída no calculo da projeção da
construção (taxa de ocupação).
Admitindo ser de 100% ou 1,00 o coeficiente de aproveitamento permitido e de 50% ou
0,5 sobre a área do terreno, a taxa de ocupação ou área de projeção máxima (legislação
de uso e ocupação do solo), indaga-se qual o valor da indenização devida, pela
implantação da servidão e a interpretação do valor da mesma.
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ANEXO – PAG 3/12
RESOLUÇÃO
Coef. de aproveitamento = 1
Taxa de ocupação = 0,5
ATa = 500,00m²(antes)
ATs = 100,00m² (servidão)
ATd = 400,00m² (depois)
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ANEXO – PAG 4/12
ANÁLISE DO RESULTADO:
A área objeto da servidão isoladamente valia:
Va = 100,00 x Vu
A indenização vale:
Vi = 125,00 x Vu
Assim, tais cálculos mostram que a indenização pode superar o valor pleno de venda da
área de servidão (neste caso 25% a mais), pois inclui a indenização pela redução da
capacidade construtiva do imóvel, o que comumente se intitula de “depreciação do
remanescente”.
Devem ser acrescidos os valores correspondentes à parte construída que deverá ser
demolida, adaptações do projeto interno e externo da construção remanescente, alem de
verbas referentes a outras perdas decorrentes.
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ANEXO – PAG 5/12
ANEXO II
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ANEXO – PAG 6/12
Seja uma gleba sem projeto de loteamento, e que foi atingida parcialmente por servidão.
Área da servidão = 15.000,00 m2
Unitário válido para toda a gleba, tendo em vista suas dimensões e características:
R$ 5,00/m2
Parte teórica destinada a sistema viário, áreas institucionais e área verde (35%):
V1 = 15.000,00m2 x 0,35 x R$ 5,00/m2 x 0,20 = R$ 5.250,00
Total da indenização:
V = V1 + V2
V = R$ 5.250,00 + R$ 48.750,00 = R$ 54.000,00
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ANEXO – PAG 7/12
ANEXO III
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ANEXO – PAG 8/12
Seja uma área rural na qual é desenvolvida cultura de cana de açúcar, atingida em 1,5 ha
por servidão. Efetuadas pesquisas, concluímos que a terra vale R$ 20.000,00/ha e que o
arrendamento de propriedades na região, para a mesma finalidade, corresponde a 3%
de renda líquida ao ano, calculado sobre o valor da terra, ou seja:
O proprietário deve receber uma indenização de montante tal que, aplicado no mercado
financeiro, obtenha a mesma receita de R$ 900,00/ano.
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ANEXO – PAG.9/12
ANEXO IV
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ANEXO – PAG.10/12
CALCULO
CASO CONSEQUENCIA
INDENIZATORIO
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ANEXO – PAG. 11/12
ANEXO V
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ANEXO – PAG. 12/12
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