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VIDA EM CONDOMÍNIO (/COMPONENT/TAGS/TAG/VIDA-EM-CONDOMINIO)

É IRREGULAR, MAS LEGÍTIMO

Escrito por 13 Março 2019.

Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

“O condomínio irregular possui legitimidade para cobrar taxas acordadas (...) do proprietário de
unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali
realizadas”.

Condomínios constituídos de forma irregular ou loteamentos que se transformam em ‘condomínios’

são hoje comuns nas grandes cidades e têm recebido o respaldo de nossos tribunais,
principalmente no que toca ao pagamento (ou ressarcimento) de despesas realizadas em benefício
da coletividade.

Nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em ação de cobrança de taxas
condominiais ordinárias e extraordinárias, em acórdão relatado pelo desembargador Otávio
Augusto (n. 060181-5).

Em seu relatório, explica o magistrado que o apelante rebela-se contra sentença que o condenou a
pagar o rateio de condomínio, com multa juros e correção, alegando que o imóvel gerador das
despesas condominiais não seria de sua propriedade, “mas tão somente terra pública pela qual ele
vai se habilitar à aquisição”. E, ainda, que “não há nos autos a comprovação da realização de
gastos pelo condomínio, que pudesse impor sua contribuição”.

No voto, o desembargador Otávio Augusto detalha a questão, recordando que o condomínio fora
constituído para “tratar de interesse dos possuidores de lotes em processo de regularização perante
o Governo do Distrito Federal”, não estando registrado ainda segundo os ditames da Lei 4.591/64
(ou do atual Código Civil). Porém, “tais condomínios, ditos irregulares, são partes legítimas para a
cobrança e recebimento judicial de taxas devidas pelos condôminos, a teor do disposto no inciso VII

/
do art. 12 do CPC [Código de Processo Civil], que estabelece a representação em juízo, ativa e
passivamente, das sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a
administração de seus bens, no caso, o síndico legalmente indicado”.

A jurisprudência do tribunal brasiliense citada no acórdão fortalece o entendimento: “O condomínio

irregular assemelha-se às sociedades irregulares” (114149-6); “Os condôminos adimplentes e
inadimplentes usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas [...logo...] devem participar no
rateio das despesas efetivadas pelos condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito” (009837- 8);
“A existência fática do condomínio, malgrado sua irregularidade perante os órgãos públicos,
autoriza o seu direito de ação contra os condôminos” (122431-9); “o condomínio irregular possui
legitimidade para cobrar taxas acordadas (...) do proprietário de unidade imobiliária nele situado
que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas” (071169-0).

No caso em tela, o relator foi ainda mais incisivo, ponderando que “o apelante não pode furtar-se de
quitar as verbas condominiais porque, tendo plena ciência da irregularidade do terreno por ele
adquirido, correu os riscos do negócio, não sendo o fato de não poder realizar obras no local, em
face de vedação posterior imposta pelo GDF, óbice à cobrança das taxas instituídas para
preservação das benfeitorias existentes e que valorizaram o imóvel”.

Embora esta e outras decisões judiciais tenham reconhecido a legitimidade ativa de condomínios
incipientes, ou protocondomínios, é importante lembrar que, em todos os casos, os síndicos
formalizaram corretamente a existência real da entidade, através de estatutos registrados, atas de
instalação, atas de eleição, balancetes e demais documentos que fazem prova das alegações.

Coloca-se diante do magistrado um conflito em que, de um lado, há toda uma coletividade, solidária
com o pagamento das despesas de manutenção e, do outro, um ou poucos indivíduos sem espírito
comunitário. A causa é boa, mas deve ser sempre bem fundamentada e bem documentada.
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