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Universidade
Estadual de Londrina
CENTRO DE TECNOLOGIA E URBANISMO
DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO CIVIL

ESTUDO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE

LONDRINA PARA DEMONSTRAÇÃO DA
APLICABILIDADE DO MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE
MERCADO.

BRUNO AKIRA SATO

LONDRINA – PARANÁ
2006
 2

BRUNO AKIRA SATO

ESTUDO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE LONDRINA PARA

DEMONSTRAÇÃO DA APLICABILIDADE DO MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Monografia apresentada ao Curso de

Engenharia Civil, da Universidade
Estadual de Londrina, como requisito
à obtenção do título de Engenheiro
Civil.

Orientadora: Eliane Simões.

LONDRINA
2006
 3
BRUNO AKIRA SATO

ESTUDO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE LONDRINA PARA

DEMONSTRAÇÃO DA APLICABILIDADE DO MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Monografia apresentada ao Curso de

Engenharia Civil, da Universidade
Estadual de Londrina, como requisito
à obtenção do título de Engenheiro
Civil.

BANCA EXAMINADORA

______________________________________
Eliane Simões
Universidade Estadual de Londrina
(Orientadora)

______________________________________
Alexandre Aching
Universidade Estadual de Londrina

______________________________________
Nelson Sanches Navas
Universidade Estadual de Londrina

LONDRINA
2006
 4
RESUMO

Esta monografia tem por finalidade realizar a avaliação de um terreno a fim de

demonstrar a aplicabilidade do método comparativo direto de dados de mercado,

com o tratamento dos dados através da metodologia científica. A região em estudo

será a Gleba Palhano, na cidade de Londrina, onde se coletará uma amostra e com

técnicas da inferência estatística, obter um modelo de regressão que explique a

variação dos preços de terrenos da região.

 5
ABSTRACT

This monograph has for purpose to appraise a plot in order to demonstrate the

applicability of the comparative method of market data. The data’s treatment will be

through the scientific methodology. The region in study will be the Palhano Soil, in

the city of Londrina, where will collect a sample and with techniques of the inference

statistics, will get a regression model that explains the variation of the plot´s prices of

the region.
 6
SUMÁRIO

1 – Introdução ........................................................................................................... 07

2 – Avaliação de terrenos ......................................................................................... 08

2.1 – Método Comparativo direto de dados de mercado .................................... 08

2.1.1 – Tratamento por fatores de homogeneização................................... 10

2.1.2 – Tratamento científico ...................................................................... 12

2.2 – Coleta de Dados......................................................................................... 14

2.2.1 – Variáveis ......................................................................................... 15

2.3 – Processamento e análise dos dados ......................................................... 17

3 – Estudo de caso.................................................................................................... 20

3.1 – Pesquisa de mercado...................................................................................21

3.1.1 – Coleta de dados...............................................................................21

3.1.2 – Homogeneização dos dados............................................................22

3.1.3 – Tratamento estatístico dos dados....................................................23

3.2 – Resultados e análise....................................................................................24

3.3 – Conclusões..................................................................................................29

4 – Estimativa do valor do imóvel...............................................................................30

5 – Considerações finais............................................................................................31

6 – Referências Bibliográficas ...................................................................................33

Anexo A......................................................................................................................34

Anexo B......................................................................................................................36
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1 Introdução

O trabalho consiste em demonstrar a aplicabilidade de uma metodologia de

avaliação de imóveis, por meio da realização de uma avaliação para a

desapropriação de uma área na região da Gleba Palhano, na cidade de Londrina.

Para isso, necessita-se realizar uma coleta de dados amostrais, analisá-las e tratá-

las, com o objetivo de buscar um modelo matemático que explique, de maneira

satisfatória, a variação de preços de terrenos na região da Gleba Palhano na cidade

de Londrina.

A importância desse trabalho é demonstrar como a metodologia aplicada

pode estabelecer a justa avaliação de um bem através de um estudo de mercado.

A metodologia utilizada é a comparativa direta de dados de mercado, que é

um método recomendado na norma NBR 14.653 para identificar o valor de um bem.

O tratamento dos dados será feito através do tratamento científico, com o auxílio do

programa “SisRen Windows”, que através de uma amostra fornecerá o modelo

matemático mais apropriado para representar o mercado em análise.

 8
2 Avaliação de terrenos

A aplicação da metodologia mais adequada para a realização de um trabalho

avaliatório depende fundamentalmente das condições mercadológicas, da natureza

do bem em avaliação e da finalidade da avaliação. Os métodos disponíveis,

previstos na NBR 14653-1: Avaliação de Bens: Procedimentos gerais, podem ser

empregados para estimar o valor de um bem, de seus frutos e direitos.

• Método comparativo direto de dados de mercado;

• Método involutivo;

• Método evolutivo;

• Método da capitalização de renda.

Para o presente estudo, foi adotado o método comparativo direto de dados de

mercado, pois é um método consagrado e o mais utilizado em avaliações. E como

se trata de avaliação de terreno, há uma grande facilidade na obtenção de

elementos de comparação. (NETO, 2000)

2.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

“Identifica o valor de mercado de um bem por meio de tratamento técnico dos

atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”. (NBR 14653-1,

2001: p 8)
 9
O método comparativo direto de dados de mercado é uma metodologia para

avaliar um bem através da comparação com dados de mercado com características,

tanto quanto possível, semelhantes à do bem em avaliação. É condição fundamental

para a aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possam

ser tomados estatisticamente como amostra de mercado. Por este método, qualquer

bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser considerados

como amostra representativa para o mesmo. (DANTAS, 2005)

Para avaliar um imóvel é preciso conhecê-lo. Para conhecê-lo, realiza-se uma

vistoria. A vistoria é um exame cuidadoso de tudo aquilo que pode influenciar o valor

de um bem, tanto interna quanto externamente. Para isto, necessita-se conhecer o

bem em avaliação e o contexto urbano a que pertence, daí resultando condições

para adequada orientação da coleta dos dados. Assim, nesta etapa deve-se vistoriar

não apenas o bem em avaliação, mas também a região envolvente, com a finalidade

de conhecer detalhadamente as suas características físicas, locacionais, tendências

mercadológicas, vocações, etc., verificando-se as possíveis variáveis responsáveis

pela formação dos preços. (DANTAS, 2005)

A coleta de dados é a parte mais importante do processo avaliatório do

método comparativo direto de dados de mercado. Deve ser feita utilizando os

conhecimentos da tecnologia da amostragem, bem como técnicas de entrevista,

para se obter uma amostra válida e confiável para explicar o mercado. (DANTAS,

2005)

Após a coleta dos dados, o avaliador geralmente está diante de uma amostra

formada por imóveis com características heterogêneas entre si e em relação ao bem

avaliando, tornando-se imprescindível o tratamento dos dados coletados. Este

tratamento pode ser feito por fatores de homogeneização ou por tratamento

 10
científico, pela técnica da inferência estatística. A escolha do tipo de tratamento se

dá em função da qualidade e da quantidade de dados e das informações

disponíveis. (NBR 14653-2, 2004)

Tendo em vista que no tratamento científico, a estimativa do valor é realizada

utilizando-se modelos elaborados especificamente para a avaliação do bem, pela

substituição de suas características na equação resultante, pode-se imprimir maior

nível de precisão e fundamentação ao trabalho. A utilização generalizada dos fatores

de homogeneização pode acarretar em uma sensível perda no nível de precisão das

avaliações. (DANTAS, 2005)

2.1.1 Tratamento por fatores de homogeneização

Como geralmente o bem em avaliação e os dados de mercado apresentam

diferenças qualitativas e quantitativas, aplicam-se fatores de homogeneização.

Esses fatores devem ser indicados periodicamente por entidades técnicas regionais

reconhecidas e revisados em períodos de no máximo 2 anos. Também deve ser

especificada a região para a qual é aplicada. Alternativamente, podem ser utilizados

fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado

específico que lhes deu origem seja anexado no laudo de avaliação. (NBR 14653-2,

2004)

Os fatores de homogeneização são aplicados sobre os valores unitários, ou

valores por metro quadrado dos elementos pesquisados, no sentido de se obter os

 11
valores homogeneizados, que representam os primitivos valores corrigidos em

função das características do objeto da avaliação. (NETO, 2000)

Por esta metodologia cada resultado homogeneizado é obtido pelo produto do

valor unitário observado pelos respectivos fatores utilizados. Por exemplo,

considerando os seguintes fatores: oferta (FO), testada (FT) e profundidade (FP), o

resultado homogeneizado (RH) para um preço unitário observado (q), será:

(DANTAS, 2005)

RH = q . FO . FT . FP

A norma de avaliação de bens, NBR 14653, não especifica exatamente qual

fator de homogeneização deve ser utilizado para a avaliação de terrenos. Os fatores

utilizados com maior freqüência são os seguintes: (NETO, 2000) e (DANTAS, 2005)

• Fator de Área: Determinadas através das informações fornecidas por

corretores da região;

• Fator de Oferta: Usualmente os imóveis são ofertados em valor

superior ao que são efetivamente transacionados, devido à elasticidade

de preço por parte do vendedor ;

• Fator de Situação: Posição em que o imóvel se encontra numa

determinada quadra, pode ser considerado como meio de quadra ou

de esquina;

• Fator de Testada: Fator aplicado para retirar a vantagem ou a

desvantagem de um lote de referência em relação ao lote avaliando,

pelas diferenças entre suas frentes efetivas. Assim:

Ft = (Ar / A)0,25 , onde :

 12
Ft = fator de testada;

Ar = frente de referência;

A = frente do elemento pesquisado.

Limitações:

Se A < Ar / 2 → Ft = 1,1892;

Se A > 2 * Ar → Ft = 0,8409.

• Fator de Profundidade: Utiliza-se este fator para retirar a discrepância

decorrente da diferença existente entre as profundidades equivalentes

de um lote de referência e o lote avaliando. Entende-se como

profundidade equivalente (Pe) o quociente entre a área total do terreno

(S) e a frente efetiva (Fe).

Pe = S / Fe

Como na região não há entidade técnica alguma que publica os fatores de

homogeneização, é recomendada a utilização do tratamento científico nos trabalhos

de avaliação de imóveis.

2.1.2 Tratamento científico

No tratamento científico, devem ser utilizadas ferramentas de inferência

estatística, que se difere do tratamento por fatores de homogeneização, substituindo

os fatores por variáveis que irão compor curvas de regressão através de modelos

matemáticos. (NBR 14653-2, 2004)

 13
Pelo tratamento científico, as tendências do mercado são extraídas dos

dados amostrais, coletados na região em que se situa o bem em avaliação. Portanto,

a melhor maneira de observar o mercado é através de uma sumarização dos dados

em eixos cartesianos. (DANTAS, 2005)

Por exemplo, se o objetivo é analisar a variabilidade dos preços de terrenos

(qi) em relação às suas frentes (Fei), plotam-se os pares (Fei;qi), isto é, (qi) no eixo

das ordenadas e (Fei) no eixo das abscissas, conforme apresentado na figura 01.

(DANTAS, 2005)

Figura 01: Frente x Valor Unitário

Fonte: DANTAS, 2005: p. 21

Observando a figura 01, pode-se detectar quatro informações bastante

importantes: a tendência, a intensidade, a forma da funcional da curva e a dispersão

dos dados.

Quanto à tendência, verifica-se um acréscimo no valor unitário à medida que

a frente aumenta. A intensidade da variável é indicada pela inclinação da reta;

quanto maior a declividade da reta em relação ao eixo das abscissas, há indicativos

 14
de maior influência da testada na formação dos preços. Quanto à forma da curva,

verifica-se que os pontos apresentam características de linearidade. E por último,

quanto à dispersão de dados, os pontos apresentam dispersão constante, ou seja,

apresenta condição de homocedasticidade. (DANTAS, 2005)

Esta análise inicial é imprescindível para se formular um modelo aceitável

para explicar o mercado imobiliário. O modelo em análise é aquele representado

pela reta que passa mais próxima de todos os pontos – a reta de regressão, como a

figura 02. (DANTAS, 2005)

Figura 02: Reta de Regressão

Fonte: DANTAS, 2005: p. 21

2.2 Coleta de dados

A coleta de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra

representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel

avaliando esteja inserido. Nesta etapa, o avaliador investiga o mercado, coleta

 15
elementos amostrais confiáveis, informações como valores de oferta e transações,

contemporâneas à data da avaliação, com suas principais características

econômicas, físicas e de localização. (NBR 14653-2, 2004)

É fundamental o conhecimento do objeto da pesquisa, ou seja, o bem

avaliando. Por meio de vistoria, obtém-se suas características físicas e locacionais,

verificando-se as possíveis variáveis responsáveis pela formação dos preços de

bens de mesma natureza, no mercado em estudo. (DANTAS, 2005)

Nesta fase, se faz a escolha, definição e delimitação do problema em análise,

observando-se as teorias e abordagens a serem empregadas, conceitos e hipóteses

que devem ser levados em consideração e os métodos a serem empregados. No

decorrer da pesquisa, novas proposições teóricas podem surgir, extrapolando as

hipóteses fundamentadas em teorias advindas de experiências do avaliador.

(DANTAS, 2005)

Cada dado coletado deve reunir condições, de tal forma que possa ser

considerado um evento representativo do mercado imobiliário na região de pesquisa.

Ou seja, os elementos devem ser obtidos de uma livre negociação entre as duas

partes conhecedoras do bem e do mercado, no qual está inserido este elemento da

população a que pertence. (DANTAS, 2005)

2.2.1 Variáveis

Entende-se como variável uma medida que assume valores

diferentes, em diferentes pontos de observação. Existem variáveis

fáceis de identificar, como a frente de um lote e a sua área. Mas

 16
existem outras mais complexas, como, por exemplo, a localização.

(DANTAS, 2005: p 50)

As variáveis, assim como os fatores de homogeneização, são extraídas das

diversas características encontradas nos elementos pesquisados, tais como frente,

área, profundidade, etc. No entanto, a diferença primordial entre as variáveis e os

fatores de homogeneização é que, no caso dos fatores, são calculados

empiricamente, enquanto as variáveis são lançadas em um quadro com respectivos

valores, não ocorrendo qualquer operação matemática para cálculo de um

coeficiente de multiplicação direta. (NETO, 2000)

Quando a relação entre as variáveis é de dependência ou independência, as

variáveis independentes são aquelas que afetam a variável dependente, mas não

precisam estar relacionadas entre si. Enquanto que a variável dependente é aquela

afetada pelas variáveis independentes , isto é, variam de acordo com as mudanças

nas variáveis independentes. (DANTAS, 2005)

Para a especificação da variável dependente, é necessária uma investigação

no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por

exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, etc.), bem como observar a

homogeneidade nas unidades de medida: se é em relação à área total, privativa,

número de quartos, metro linear de testada, etc. (NBR 14653-2, 2004)

As variáveis independentes se referem às características físicas (por

exemplo: área, frente), de localização (por exemplo: bairro, logradouro, distância de

pólo de influência) e econômicas (como oferta ou transação, época e condição de

pagamento – à vista ou a prazo). Elas devem ser escolhidas com base em teorias

existentes, na experiência do avaliador, pois algumas variáveis consideradas no

 17
planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa. (NBR

14653-2, 2004)

Quanto às características, as variáveis podem ser quantitativas, quando seu

valor pode ser medido efetivamente (área, frente, profundidade, coeficiente de

aproveitamento, etc.) ou qualitativas (localização, zoneamento, topografia, etc.).

Como uma derivação das variáveis qualitativas, a bibliografia indica ainda as

variáveis dicotômicas, onde o avaliador só teria duas opções, atribuindo, por

exemplo, valor 1 para determinada situação e 2 para a outra (terreno de esquina e

terreno de meio de quadra, oferta ou venda, etc.). (NETO, 2000)

As variáveis específicas para a avaliação de terrenos são os seguintes:

(DANTAS, 2005)

• Gerais: área, dimensões, formato, número de frentes, índice de

aproveitamento, taxa de ocupação, topografia;

• Exclusivos para lotes isolados: situação na quadra (meio ou esquina);

• Exclusivos para lotes em condomínio: fração ideal, área comum,

benfeitorias comuns.

2.3 Processamento e análise dos dados

Após a coleta dos dados amostrais é necessário realizar uma análise

minunciosa. O objetivo é a sumarização das informações, que pode ser feita de

maneira bastante simples, através de gráficos de barras, histogramas, eixos

cartesianos, etc. Nesta etapa verifica-se o equilíbrio da amostragem, influência de

 18
cada variável sobre o preço, as dependências lineares em relação ao preço e entre

si, a identificação de possíveis pontos atípicos. Assim, podem ser comparadas as

respostas do mercado com as crenças a priori que o avaliador tinha sobre o

mercado, como também podendo surgir novas teorias. (DANTAS, 2005)

É fundamental o equilíbrio da amostra, ou seja, o equilíbrio entre os dados no

sentido de que as diferenças de características dos mesmos possam aparecer na

amostra de forma equilibrada. Se uma das categorias obtiver mais que 70% dos

casos, recomenda-se utilizá-la sozinha. Por Exemplo, se em uma amostra de 100

dados de mercado, 80 são de oferta e apenas 20 são de transações efetivadas,

deve-se ajustar um modelo considerando apenas os dados de oferta , ficando os

dados de transações apenas para controle e testes de validação. (DANTAS, 2005)

Nos estudos de mercado, necessita-se de três cuidados básicos: (DANTAS,

2005)

• Descrição: é a forma de distribuir as características de uma amostra,

de maneira que pode ser medida e utilizada para inferir as

características da população da qual foi extraída, descrevendo também

sub amostras e realizando comparações entre elas;

• Exploração: início do estudo de mercado, com a precaução de não

deixar de fora alguns aspectos importantes que possam contribuir para

a explicação do mercado, que tem como objetivo explicar as

características referentes à população, através de dados amostrais,

pela formulação de modelos apropriados;

• Explicação: o uso da inferência estatística tem por objetivo intermediar

a descrição dos dados e a interpretação dos mesmos. Seu objetivo é

estimar as características da população (parâmetros), a partir do

 19
conhecimento das características de uma amostra dela extraída

(estatística). Sendo a amostra representativa da população, ou seja,

com a mesma estrutura ou composição, faz-se uso da inferência

através de estatística paramétrica, que estabelece relações entre os

parâmetros da população e seus respectivos estimadores calculados

com base em uma amostra representativa extraída dessa população,

utilizada nos modelos inferidos no mercado mobiliário.

Após a sumarização dos dados, parte-se em busca de modelos explicativos

do mercado, utilizando técnicas de inferência estatística. Esses modelos são uma

representação simplificada do mercado, uma vez que não levam em conta todas as

suas informações (população), considerando-se apenas uma parte do mesmo

(amostra) necessitando assim de cuidados científicos na sua elaboração, para

obtenção de respostas confiáveis e válidas. (DANTAS, 2005)

 20
3 Estudo de caso

Para demonstrar a aplicabilidade do método comparativo direto de dados de

mercado, será estimado o valor de mercado de um terreno na região da Gleba

Palhano, o qual há anos a Prefeitura de Londrina tenta desapropriar, com o intuito

de finalizar a obra Av. Ayrton Senna da Silva.

O imóvel em estudo é constituído por um terreno com a topografia plana com

uma área total de 13.200,00 metros quadrados, localizado na quadra formada pelo

prolongamento da Avenida Ayrton Senna, Avenida João Huss, Avenida João Wyclif

e Avenida Bento Munhoz da Rocha Neto. No entanto, o valor a ser estimado será da

área que a prefeitura de Londrina tem interesse em desapropriar, que corresponde a

3.600,00 metros quadrados. Essas áreas são estimadas através de medições in loco

e do mapa das ruas de Londrina fornecido pelo Professor Mário Stamm, que se

encontra no Anexo A, pois a Prefeitura de Londrina esteve em greve até o término

da monografia, impossibilitando o acesso ao mapa em que contém os lotes da

cidade.

O formato do terreno é trapezoidal e o solo superficial é seco, sem

afloramentos rochosos e sem benfeitorias, sendo o zoneamento local C-3, o que

caracteriza como área comercial, com coeficiente de aproveitamento do solo 4,5.

A infra-estrutura urbana é boa, apresentando de maneira satisfatória a coleta

de lixo, abastecimento de água, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário,

águas pluviais e pavimentação. O que fica a desejar é o sistema viário, pois

necessita urgentemente de melhorias viárias devido à alta taxa de desenvolvimento

urbano da região.
 21
3.1 Pesquisa de mercado

A pesquisa é o próprio processo avaliatório, pois além do conhecimento do

objeto avaliando, abrange todas as suas etapas, como a coleta, homogeneização e

o tratamento estatístico dos dados.

3.1.1 Coleta de dados

Os dados foram coletados apenas na região da Gleba Palhano, devido à

grande valorização da região, pois é uma região em que as grandes e médias

construtoras de Londrina estão construindo edifícios de alto padrão. Se fossem

coletados dados de outras regiões, haveria distorção em relação aos valores dos

terrenos.

Esses dados foram obtidos junto às imobiliárias locais, que na maioria das

vezes foram bastante prestativas, cooperando com a coleta de dados. No entanto,

houve uma imobiliária que se negou a passar dados.

Os dados coletados estão descritos na tabela que se encontra no anexo B.

Os dados como áreas, valores e localização, foram obtidos através das

imobiliárias. Já o coeficiente de aproveitamento do solo foi obtido através do mapa

de zoneamento da Cidade de Londrina, encontrado no site do IPPUL – Instituto de

Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina.

 22
3.1.2 Homogeneização dos dados

Visto que os elementos pesquisados apresentam características

heterogêneas entre si, serão utilizadas as variáveis pavimentação, localização,

coeficiente de aproveitamento e área total, visando à obtenção do modelo

estatístico. Essas variáveis foram adotadas para a obtenção do modelo matemático,

pois de todas as características observadas nos elementos amostrais e no imóvel

avaliando, estas foram as que mais apresentaram heterogeneidade.

• Pavimentação: corrige as diferenças relativas à pavimentação. Sendo

2,00 para lotes com a frente em logradouro pavimentado e 1,00 para

lotes com a frente em logradouro não pavimentado. Sendo uma

variável qualitativa dicotômica;

• Localização: corrige as diferenças relativas ao posicionamento do

imóvel no contexto urbano, sendo 2,00 para terrenos com frente em

avenidas e 1,00 para terrenos com frente em ruas secundárias.

Variável qualitativa dicotômica;

• Coeficiente de aproveitamento: A relação entre a soma das áreas

construídas sobre um terreno e a área desse mesmo terreno. Utiliza o

multiplicador (coeficiente de aproveitamento) adotado pela

municipalidade para cálculo das áreas construídas. Variável

quantitativa;

• Área total: área total do terreno.

Assim, os valores unitários dos imóveis pesquisados ficarão representados,

com as respectivas variáveis adotadas na Tabela 01:

 23

Amostra

Elemento Área R$/m² Pavimentação Local Coef. Aprov.

1 515,00 300 2 2 1,3
2 688,00 300 2 2 1,3
3 550,00 300 2 2 1,3
4 852,00 300 2 2 1,3
5 2.000,00 250 2 2 1,3
6 7.512,00 230 1 1 3
7 4.800,00 250 1 1 3
8 5.000,00 200 1 1 3
9 2.692,00 260 2 2 1
10 1.000,00 350 2 2 4,5

Tabela 01 – Elementos amostrais com os respectivos valores unitários e variáveis.

3.1.3 Tratamento estatístico dos dados

Em função da metodologia adotada, será necessário realizar o tratamento dos

dados, através da metodologia científica. Com o auxílio do programa SisRen, que a

partir dos elementos amostrais e das variáveis, fornecerá o modelo matemático que

representa o mercado em análise.

Como já foi dito em capítulos anteriores, a variável dependente está

relacionada à conduta e às formas de expressão dos preços no mercado. Portanto a

variável dependente será o valor unitário do terreno (R$/m²).

Já as variáveis independentes estão relacionadas às características físicas, e

de localização do terreno. Serão utilizadas as seguintes variáveis independentes:

• Área: área total do terreno;

 24
• Pavimentação: Se o logradouro em que se encontra o terreno está

pavimentado ou não;

• Localização: Posição do terreno, se no quarteirão da avenida ou

não;

• Coeficiente de aproveitamento: Valor do coeficiente de

aproveitamento do solo.

Definida as variáveis, o programa SisRen gera o modelo matemático, a

variação da variável dependente em relação a cada variável independente e indica o

nível de significância das variáveis.

3.2 Resultados e análise

O modelo matemático que representa a variação dos valores unitários de

lotes na região da Gleba Palhano em relação às variáveis área total, coeficiente de

aproveitamento, localização e pavimentação; obtido através do estudo de mercado,

com o auxílio do programa SisRen é o seguinte:

ln (Valor Unitário) = +6,648317663 + 113,1007271 / Área Total -0,4239769586

/ Coeficiente de Aproveitamento² -0,7466973613 / Localização½ - 0,5046783903 /

Pavimentação½

Nas figuras 03, 04, 05 e 06 estão os gráficos que representam a variação do

valor unitário em relação às variáveis independentes:

 25

Figura 03 – Variação do Valor unitário em relação à área total.

O gráfico da figura 03 indica que conforme aumenta-se a área dos lotes,

diminui-se o valor unitário. Nota-se também uma queda brusca no valor unitário dos

lotes no intervalo 0 < área total < 2.000,00 m². Para lotes maiores que 2.000,00 m² a

variável área total apresenta pouca influência na variação do valor unitário.

 26

Figura 04 – Variação do valor unitário em relação ao coeficiente de aproveitamento.

O gráfico da figura 04 indica que o valor unitário do lote aumenta conforme

aumenta seu coeficiente de aproveitamento e tende a estabilizar a partir do

coeficiente de aproveitamento igual a 3,0.

Figura 05 – Variação do valor unitário em relação à localização.

 27

A variável localização é dicotômica, apresentando apenas dois valores. O

gráfico da figura 05 indica que o lote com a frente em avenida possui valor unitário

superior ao lote que possui frente em rua secundária.

Figura 06 – Variação do valor unitário em relação à pavimentação.

O gráfico da figura 06 indica que o valor unitário do lote que tem a frente em

logradouro pavimentado é superior ao que possui a frente em logradouro não

pavimentado.

A tabela 02 indica o nível de significância das variáveis.

 28
Significância
Área Total 3,98%
Coef. Aprov. 1,72%
Localização 5,45%
Pavimentação 10,17%

Tabela 02 – Significância das variáveis

A norma NBR 14.653-2 diz que o nível de significância máximo admitido é de

30%. Isso significa que a amostra é válida quanto à significância.

Também verificou-se que não há pontos atípicos na amostra (outliers).

Entende-se como os outlier um dado que contém grande resíduo em relação aos

demais dados que compõem a amostra. Isto quer dizer que não há dado algum com

resíduo fora dos limites -1,96 e +1,96 desvio padrão (σ).

 29
3.3 Conclusões

Analisando os gráficos gerados, conclui-se que a variável área total apresenta

uma tendência decrescente, pois o valor unitário diminui quando a área total

aumenta. No intervalo entre 0 e 2.000,00 m² a variável área total apresenta uma

grande variação no valor unitário.

A variável coeficiente de aproveitamento apresenta uma tendência crescente.

No intervalo entre 1,3 e 3,0 observa-se uma grande variação no valor unitário. E no

intervalo entre 3,0 e 4,5 o valor unitário apresenta pouca variação.

As variáveis localização e pavimentação apresentam uma tendência

crescente. E como era de se esperar, lotes com frentes em avenidas e em

logradouros pavimentados apresentam um valor unitário superior aos lotes com

frentes em ruas e logradouros não pavimentados.

Vale ressaltar que o valor de um bem é valido apenas para o instante da

avaliação, pois no dia seguinte um novo fato pode ocorrer alterando completamente

as condições do mercado.
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4 Estimativa do valor do imóvel

A estimativa do valor do imóvel é feita com base no modelo matemático

obtido com um intervalo de confiança de 80% em torno do valor médio estimado.

Para obter o valor médio, substitui as variáveis independentes pelos valores

condizentes ao imóvel avaliando. Neste caso:

• Área total: 3.600,00;

• Coeficiente de aproveitamento: 4,5;

• Localização: 2;

• Pavimentação: 2.

ln (Valor Unitário) = +6,648317663 + 113,1007271 / Área Total -0,4239769586

/ Coeficiente de Aproveitamento² -0,7466973613 / Localização½ - 0,5046783903 /

Pavimentação½

Portanto, estima-se o valor unitário da área a ser desapropriada = 322,38

R$/m².

O valor total é estimado em R$ 1.160.568,00.

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5 Considerações finais

Através desta monografia, foi possível demonstrar a aplicação do método

comparativo direto de dados de mercado através de um estudo de mercado de lotes

da região de Gleba Palhano, obtendo-se um modelo matemático que representa a

variação dos preços de lotes urbanos em relação às variáveis área do lote,

coeficiente de aproveitamento do solo, se o logradouro em frete ao lote é

pavimentado ou não e se o lote se encontra em avenidas ou ruas. Ao invés de

adotar uma situação paradigma, estimando-se o valor de mercado de um lote

hipotético, escolheu-se uma área que será desapropriada pela Prefeitura de

Londrina com o intuito de finalizar a obra Avenida Ayrton Senna. No entanto, o valor

de mercado não o ideal para expressar os valores de imóveis a serem

desapropriados.

Uma sugestão para futuros trabalhos na área, seria a realização de um

mesmo estudo de mercado na região da Gleba Palhano para verificar se houve uma

valorização ou não da região. E se houvesse tal variação nos valores unitários dos

lotes, calcular quanto o imóvel valorizou e se seria um bom negócio para

investidores.

Este trabalho de monografia foi importante na minha formação de engenheiro

civil, pois apesar de já ter participado de cursos de avaliações de imóveis e

inferência estatística, este foi o primeiro trabalho desenvolvido desde a coleta de

dados, o tratamento científico e a estimação do valor de mercado de um imóvel.

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Apesar das dificuldades deparadas em relação à produção da monografia,

pois é o primeiro trabalho de monografia realizado no curso de graduação de

Engenharia Civil, foi bastante gratificante realizá-la.

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6 Referências Bibliográficas

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de

Bens: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2001

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: Avaliação de

Bens: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2004

DANTAS, R. A. Engenharia de avaliações: Uma introdução à metodologia

científica. São Paulo: Ed. Pini, 2005, 2ª Edição.

NETO, F. M. Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais. Belo Horizonte:

Ed. Del Rey, 2000, 5ª Edição.

INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE LONDRINA. Política

de Uso do Solo. Disponível em:
<http://www.londrina.pr.gov.br/ippul/plano_diretor/politica_uso_solo.php>.
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Anexo A

Neste anexo há um croqui da região da Gleba Palhano com a localização da

área a ser avaliada e dos dados amostrais utilizados. O mapa das ruas da Cidade de

Londrina foi cedido pelo Professor Mário César Stamm Júnior.

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Anexo B – Dados coletados

Valor Total Coeficiente de

Elemento Localização Área R$/m² R$ aproveitamento
1 Avenida João Wyclif 515,00 300 154.500,00 1,3
2 Avenida João Wyclif 688,00 300 206.400,00 1,3
3 Avenida João Wyclif 550,00 300 165.000,00 1,3
4 Av. Bento Munhoz da Rocha Neto 852,00 300 255.600,00 1,3
5 Prolongamento da Rua Haiti 2.000,00 250 500.000,00 1,3
6 Rua Ernani Lacerda Athayde 7.391,00 230 1.700.000,00 3,0
7 Rua Ernani Lacerda Athayde 4.800,00 250 1.200.000,00 3,0
8 Rua Martinho Lutero 5.000,00 200 1.000.000,00 3,0
9 Av. Bento Munhoz da Rocha Neto 2.692,00 260 699.920,00 1,0
10 Avenida Ayrton Senna 1.000,00 350 350.000,00 4,5