INSTITUTO FEDERAL DO ESPÍRITO SANTO

BACHARELADO EM ADMINISTRAÇÃO

FRANCIELLE SANTOS DA SILVA

MILLENA SEVERGNINE SANTOS

ANÁLISE DAS FORMAS DE FINANCIAMENTO DE UM IMÓVEL

Guarapari
2016
 FRANCIELLE SANTOS DA SILVA

MILLENA SEVERGNINE SANTOS

ANÁLISE DAS FORMAS DE FINANCIAMENTO DE UM IMÓVEL

Trabalho apresentado à disciplina de Matemática

Financeira do Instituto Federal do Espírito Santo,
como requisito parcial para avaliação.

Orientador: Prof.ª Dr.ª Milena Machado de Melo

Guarapari
201
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INTRODUÇÃO

O presente documento tem como principal objetivo analisar as formas de

financiamento de um imóvel, casa ou apartamento, realizando uma visita a uma
imobiliária existente no município de Guarapari, utilizando os seguintes critérios:
1. O imóvel deve estar entre os valores de duzentos mil reais (R$
200.000,00) e trezentos mil reais (R$ 300.000,00);
2. A parcela deve ser de, no máximo, 2 salários mínimos;
3. Valor de amortização;
4. Valor à vista;
5. O prazo máximo para quitação é de 15 anos (180 meses).
No desenvolvimento deste, serão discutidas duas formas de financiamento
adotadas pelo banco: o Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) e o
Sistema PRICE (Sistema de Amortização Francês). Para tal, serão apresentados,
também, as características de cada sistema relacionando-as com o objetivo,
mostrando os cálculos realizados.
Ao final, o presente trabalho apresentará os resultados obtidos a partir da visita à
imobiliária Roma Imóveis, segundo os critérios especificados anteriormente.

DESENVOLVIMENTO

Foi realizada uma visita à imobiliária Roma Imóveis, onde discutiu-se as

formas de financiamento de um imóvel avaliado em 200.000,00 reais. Segundo a
gerente de vendas Tcharla Pereira Miranda, o imóvel pode sofrer variações no valor
de acordo com o sistema de amortização adotado, PRICE ou SAC (Sistema de
Amortização Constante), sendo que o mais utilizado no município de Guarapari ES é
o SAC.
Segundo ela, o funcionário público consegue maior cota de financiamento
pela Caixa Econômica Federal (até 90% do valor do imóvel, dependendo de sua
renda), portanto o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) foi a forma
adotada para realizar a simulação.
Utilizou-se o Simulador Habitacional CAIXA para realizar a hipótese de
compra. Para isso, considerou-se um indivíduo que se enquadra no caso de servidor
público, com renda bruta de R$ 10.000,00. O imóvel selecionado possui valor de R$
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200.000,00 e foi autorizado, por ser servidor público, a cota máxima de 90% do valor
financiado, correspondendo à entrada de 20.000,00 reais e o restante (180.000,00
reais) financiado em 15 anos (180 meses). O saldo devedor será amortizado de
acordo com o SAC.
Seguindo esse sistema, a taxa de juros nominal será de 9,3396% a.a + TR%
(TR- Taxa Referencial) e a taxa efetiva será de 9,7499% a.a + TR%, utilizando a
fórmula,
iq= √n 1+i−1,
na qual: iq = taxa equivalente, n = número de períodos, i = taxa de juros.
Utilizando a fórmula acima é possível obter a taxa mensal de 0,7782% a.m
empregada nas tabelas 1 e 2.
As prestações especificadas segundo ao anexo I podem variar de acordo com
a seguradora adotada. Nesta análise financeira considerou-se a Caixa Seguradora,
onde o valor de R$2400,94 corresponde a prestação isenta dos encargos (FGHAB e
tarifas), o valor de R$ 2462,23 refere-se a primeira prestação com inclusão do
encargo. De acordo com o anexo II o valor a ser amortizado mensalmente é de R$

SD
1.000,00 obtido por meio da equação A= , onde A= Amortização, SD= Saldo
n
Devedor (180.000,00) e n= número de períodos (180 meses), conforme pode ser
observado na tabela 1. Para efeituo de cálculo foram desconsiderados, em ambas
as tabelas, os encargos e taxas.

Tabela 1: Sistema de Amortização Constante (SAC)

Mês Salto devedor Amortização Juros Prestação
0 180.000,00 - - -
1 179.000,00 1.000,00 1.400,94 2.400,94
2 178.000,00 1.000,00 1.393,16 2.393,16
... 1.000,00
180 0 1.000,00 7,78 1007,78
Fonte: Os autores
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Na segunda simulação, PRICE1 aderiu-se o mesmo valor de renda bruta de

R$ 10.000,00, considerou-se um indivíduo que se enquadra no caso de servidor
público, a taxa de juros nominal será de 9,3396% a.a + TR% e a taxa efetiva será de
9,7499% a.a + TR%. Porém, o mesmo imóvel selecionado no valor de R$
200.000,00 agora possui a cota máxima de 50% do valor financiado,
correspondendo à entrada de R$ 100.000,00 e o restante (R$ 100.000,00)
financiado em 15 anos. O saldo devedor será amortizado de acordo com o PRICE.
Conforme anexo I.V, considerou-se a Caixa Seguradora, onde o valor de
R$1034,57 corresponde a prestação isenta dos encargos (Seguradora/FGHAB e
tarifas), o valor de R$ 1086,67 refere-se a primeira prestação com inclusão do
encargo. O valor da parcela isenta de encargos foi obtido através da formula

SD
PMT =
1−(1+i) , onde PMT= Prestação, SD= Saldo devedor (100.000,00), i = taxa
−n

i
de juros (0,7782% a.m) e n= número de períodos (180 meses).

Tabela 2: Sistema de amortização Frances (PRICE)

Mês Salto devedor Amortização Juros Prestação
0 100.000,00 - - -
1 99.743,73 256,274 778,296 1.034,57
2 99.485,47 258,268 776,301 1.034,57
... - - - 1.034,57
180 0 1026,59 7,98 1.034,57
Fonte: Os autores

Ambas as tabelas estão sujeitas a acréscimo (taxas) que podem vir a

influenciar o montante final a ser pago. Tais taxas variam de acordo com o sistema
de financiamento utilizado e a seguradora definida (ANEXO V e V.I).

Tabela 3: Comparação das taxas

Encargos/ taxas SAC PRICE
Seguradora Caixa Seguradora Caixa Seguradora

1
PRICE - também chamado de sistema francês de amortização cuja principal característica são as
parcelas ou prestações iguais.
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CET2- Custo Efetivo Total 10,6956% 11,1327%

CESH3- Custo Efetivo de Seguro 1,5020% 2,2816%
Habitacional
TR 4– Taxa Referencial Varia diariamente Varia diariamente
Fonte: Caixa Econômica Federal

CONCLUSÃO

Contudo, entende-se que de acordo com os dados apresentados neste

relatório, existem diversos fatores que podem influenciar a compra de um imóvel,
tais como: renda (para atingir o valor de parcela de até dois salários mínimos
exigidos dentro do prazo estipulado de 15 anos foi necessário supor um salário de
R$ 10.000,00), o índice de relacionamento com o banco financiador (quanto maiores
os vínculos, maiores são os benefícios e facilidades de compra); o tipo de sistema
de financiamento empregado (SAC OU PRICE) e as taxas e os encargos.
Quando se compara o financiamento do imóvel de R$ 200.000.00 mediante
aos dois sistemas, percebe-se que é mais vantajoso efetuar a comprar por meio do
SAC, pois este financia 90% do valor do imóvel, como mencionado na tabela 3,
possui CET (10,6956%) e CESH (1,5024) menores em comparação ao sistema
PRICE que financia apenas 50% do valor do imóvel e cobra taxas relativamente
altas de CET (11,1327%) e CESH (2,2816%). O montante final do SAC será de
326.785,90 e do PRICE 286.222,60 (Os valores dos montantes foram obtidos a
partir da soma de todas as parcelas mais a entrada, desconsiderando as taxas e
encargos para efeito de cálculo). Comparando os valores de entrada, o valor do SAC
é de 20.000,00, por isso este é o mais utilizado, embora tenha maior valor total, já o
valor do sistema PRICE foi menor, mas para isso, a pessoa terá que desembolsar
100.000,00 na entrada.
Por fim, se comparar ambos os sistemas de financiamento com o valor à vista
do imóvel, percebe-se que a melhor solução (caso o indivíduo possua o montante) é
o pagamento à vista, pois esse pode vir a receber descontos.
2
CET (Custo Efetivo Total) é a taxa que corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas
operações de crédito e de arrendamento mercantil financeiro. A mesma engloba taxa de juros,
tributos, seguros e outras despesas cobradas do cliente.
3
CESH (Custo Efetivo de Seguro Habitacional) representa o valor total referente à contratação dos
seguros necessários à concessão de financiamentos habitacionais.
4
TR (Taxa Referencial) é um índice de correção monetária calculado diariamente com base na TBF
(Taxa Básica Financeira).
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REFERÊNCIA

BRANCO CENTRAL DO BRASIL. FAQ- Custo efetivo total (CET). 2014. Disponível
em:< https://www.bcb.gov.br/pre/bc_atende/port/custo.asp >. Acessado em: 27 de
nov. 2016.

CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Simulador habitacional caixa. Disponivel em: <

http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet/simulaOperacaoInternet.do?
method=inicializarCasoUso&isVoltar=true >. Acessado em: 23 de nov. 2016.

GOMES, José Maria; Mathias, Whashington Franco. Matemática financeira, 6ª ed.

São Paulo: Atlas S.A, 2009. 283-343 p.

PAN SUA CASA. CESH- Custo efetivo do seguro habitacional. 2014. Disponível em:
< http://www.pansuacasa.com.br/saiba-mais/cesh-custo-efetivo-do-seguro-
habitacional >. Acessado em: 27 de nov. 2016.

WILTGEN, Julia. O que é taxa referencial (TR). 2016. Disponível em:<

https://www.gfgenial.com.br/blog-genial/investir-e-facil/investir-e-facil-coluna/o-que-e-
a-taxa-referencial-tr>. Acessado em: 27 de nov. 2016
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ANEXO I

Figura 1: Simulação de financiamento (Sistema SAC)

Fonte: Caixa Econômica Federal.
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ANEXO II

Figura 2: Faze de amortização (Sistema SAC)

Fonte: Caixa Econômica Federal

Figura 3: Continuação da fase de amortização (Sistema SAC)

Fonte: Caixa Econômica Federal
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ANEXO III

Figura 4: Simulação de financiamento (Sistema PRICE)

Fonte: Caixa Econômica Federal
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ANEXO I.V

Figura 5: Faze de amortização (Sistema PRICE)

Fonte: Caixa Econômica Federal

Figura 6: Continuação da faze de amortização (Sistema PRICE)

Fonte: Caixa Econômica Federal
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ANEXO V

Figura 7: Detalhamento das taxas (Sistema PRICE)

Fonte: Caixa Econômica Federa
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ANEXO V. I

Figura 8: Detalhamento das taxas (Sistema PRICE)

Fonte: Caixa Econômica Federa
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