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R E L ATÓ R IO E XCLUSI VO

Estratégias
das Maiores
Construtoras e
Incorporadoras
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Estratégias das Maiores

Construtoras e Incorporadoras
Em 2019, o setor da construção começou a esboçar uma reação mais acentuada
perante o cenário de crise que perdurava até então. Ainda que tímida, ao longo do
ano foi possível observar a retomada de alguns investimentos.

Seria natural, portanto, que as empresas ainda tivessem algumas dificuldades

nos primeiros passos da retomada. Afinal, os juros ainda estavam altos e as
famílias apresentavam endividamento elevado. No entanto, de maneira geral o
setor mostrou sinais muito claros de recuperação, com alterações substanciais
na atividade de financiamento imobiliário em 2019.

Nesse cenário, algumas empresas se destacaram ainda mais. Devido a decisões

de gestão bem acertadas, algumas construtoras e incorporadoras apresentaram
desempenho acima da média. Neste relatório vamos procurar entender um
pouco melhor sobre a estratégia e o posicionamento dessas empresas.

Antes, entretanto, vamos contextualizar o cenário político econômico de 2019.

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Contexto político-econômico
de 2019
Em 2019, o clima era de otimismo quanto ao desempenho da economia nacional.
Havia a expectativa de que os investimentos voltariam a partir do segundo
trimestre. O ICST (Índice de Confiança da Construção), da FGV (Fundação Getúlio
Vargas), vinha de altas seguidas entre setembro e dezembro de 2018, quando
atingiu 85,5 pontos. Era, então, o maior nível desde dezembro de 2014.

A economista Ana Maria Castelo, Coordenadora de Projetos da Construção

da FGV IBRE, estava com expectativas positivas. “É possível notar que as
expectativas com a demanda alcançaram o melhor resultado dos últimos quatro
anos”, disse.

A confiança do empresário da construção, no entanto, apresentou bastante

oscilação ao longo de 2019, principalmente no primeiro semestre. Na segunda
metade do ano, a situação era mais animadora.

Assim, entre outubro e novembro o ICST voltou a registrar otimismo, com altas de
0,4 e 1,5, respectivamente. Havia, porém, desconfiança com relação à demanda,
que se mostrava insuficiente. Outro ponto de atenção eram os recursos do
MCMV. Já em dezembro, a melhora nas vendas e nos lançamentos levou a uma
oscilação positiva relativamente expressiva no indicador.

Apesar da oscilação, a construção puxou a economia ao longo do ano. O resultado

do terceiro trimestre de 2019, divulgado em dezembro, foi 4,4% superior ao
mesmo período do ano anterior. Em paralelo, a economia nacional cresceu 0,6%
em comparação ao trimestre anterior.
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Dessa maneira, o setor terminou 2019 otimista, com apostas de crescimento

consistente decorrente das reformas da previdência e tributária. O mercado
recebeu bem a redução na taxa Selic, fato que provocou efeitos nos juros do
financiamento imobiliário.

Vamos ver quais foram as três construtoras e incorporadoras que mais se

destacaram em 2019 de acordo com o Ranking Intec.

Direcional Engenharia
Aos 38 anos, a mineira Direcional Engenharia atua com foco no desenvolvimento
de empreendimentos populares de grande porte. Sua atuação se dá principalmente
nas regiões Norte, Centro-Oeste e Sudeste do Brasil.

• Como diferenciais competitivos, a própria companhia destaca:

• Presença em mercados com grande potencial de expansão
• Experiência e foco no segmento de empreendimentos populares
• Estrutura verticalizada e processo construtivo padronizado e industrializado
• Desenvolvimento de produtos diferenciados em grande escala
• Capacidade para atender a todas as faixas de renda do programa Minha
Casa, Minha Vida
• Ciclo operacional e controle de fluxo de caixa eficientes gerando maior
retorno sobre o capital

“Acreditamos estar em posição competitiva diferenciada na maioria das regiões

em que atuamos, uma vez que competimos primordialmente com empresas que
não possuem tecnologia construtiva, equipe de construção e escala compatíveis
com as nossas”, explica o site da empresa.
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Estratégias e ações
Em 2018, a Direcional Engenharia vendeu as 11 SPEs (Sociedades de Propósito
Específico) do segmento MAC. Isso gerou um impacto negativo de R$ 108,3
milhões em outras despesas operacionais no terceiro trimestre daquele ano.
No entanto, a ação pavimentou o caminho da construtora na busca por maiores
receitas e melhores margens.

Dessa maneira, a Direcional se concentrou na estratégia de focar no segmento

de baixa renda. Em 2019, os Lançamentos de Incorporação atingiram R$ 1,95
bilhão. Isso representa um crescimento de 16% em relação a 2018. Excluindo os
lançamentos MCMV Faixa 1,5, o crescimento foi de 40%.

Em 2019, a Direcional obteve a maior geração de caixa recorrente da Companhia,

atingindo R$ 167 milhões. Houve, ainda, crescimento de 44% nas Vendas
Líquidas.

Vendas
O ano de 2019 acumulou R$ 1,3 bilhão em vendas de incorporação. É um volume
8% maior do que o registrado em 2018. Este valor, conforme documentos
divulgados pela companhia, desconsidera a operação MCMV Faixa 1,5. Dessa
maneira, o crescimento registrado foi de 44%.

Terrenos
No quarto trimestre de 2019, a Direcional adquiriu onze terrenos com potencial
de construção de 12.833 unidades e VGV de R$ 2 bilhões.

O custo médio de aquisição foi equivalente a 11% do VGV potencial, sendo que
73% do pagamento se dará via permuta. Ou seja, não causa impacto no caixa da
Companhia no curto prazo.

No acumulado de 2019, as aquisições de terrenos totalizaram VGV potencial de

R$ 5,2 bilhões.
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Tenda
Focada em empreendimentos econômicos, a Tenda está presente em mais de
100 cidades e 11 Estados do Brasil, além do Distrito Federal. Com cerca de 50
anos de atividade, a Tenda já entregou mais de 100 mil unidades residenciais.

A Tenda define como sua visão “ser a empresa do mercado de empreendimentos

econômicos do País que entrega o melhor retorno aos seus acionistas”. Como
missão, a construtora afirmar ter a intenção de concretizar o sonho da casa
própria dos seus clientes.

Estratégias e ações
O foco da construtora Tenda é o público de baixa renda, com empreendimentos
enquadrados nas Faixas 1,5 e 2 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

A estratégia da companhia foi analisada pelo banco Credit Suisse que rebaixou
a recomendação da construtora Tenda de compra para neutro. Além disso, a
instituição bancária elevou o preço-alvo de R$ 22 para R$ 39.

O motivo para o rebaixamento foi a perspectiva de que as margens da empresa

podem passar a cair gradualmente em um cenário de liquidez de crédito reduzida
para pessoas de baixa renda. Pesou contra as ações também o fato de o
orçamento para o programa federal Minha Casa Minha Vida estar estar sofrendo
alguns cortes.

Em 2019, foram lançados na Região Metropolitana de São Paulo os primeiros

empreendimentos da Tenda com torres com mais de 10 andares e dois ou mais
elevadores. Com isso, a Região cresceu 51,8% em 2019, passando a representar
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35,7% do VGV lançado no País em 2019. Em 2018, a RMSP representava 31,7%

do VGV da construtora no País.

A Região Metropolitana do Rio de Janeiro, por sua vez, cresceu 46,3% em 2019
e atingiu 24,0% do VGV lançado pela Companhia no ano. A RM de Salvador, que
representa 15,7% do VGV lançado pela Tenda em 2019, teve como destaque o
lançamento dos três primeiros empreendimentos com elevador fora da RM de
São Paulo.

Vendas
Nas prévias operacionais do quarto trimestre de 2019 divulgadas pela construtora
Tenda foram apresentados os números fechados do ano. Os dados revelam que
entre outubro e dezembro os lançamentos feitos pela companhia somaram um
Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 835,8 milhões. O valor é 57,5% maior que o
apurado um ano antes. Em relação ao terceiro trimestre, o crescimento foi de
9,8%.

Já no acumulado de 2019, os lançamentos chegaram a R$ 2,575 bilhões. Este

valor indica um crescimento de 34,6% na comparação com 2018.

As vendas líquidas no quarto trimestre, por sua vez, chegar a somar R$ 615,9
milhões. Ou seja, um crescimento de 34% em relação ao mesmo período de
2018. O número é resultado de vendas brutas de R$ 669,4 milhões, com alta
anual de 32,7%, e distratos de R$ 53,5 milhões, 19,2% maior que em 2018.

Ao considerar o acumulado do ano, as vendas líquidas da Tenda atingiram R$

2,039 bilhões. Isto é 10% a mais que as apuradas em 2018. Este número ficou
dentro do guidance estabelecido pela construtora para o ano passado, que era
entre R$ 1,95 bilhão e R$ 2,15 bilhões.
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Terrenos
No final de 2019, o banco de terrenos atingiu VGV de R$ 10,62 bilhões. Este
número indica uma alta de 19,4%. De acordo com a Tenda, 2019 foi um ano
forte em lançamentos. Por isso, afirma a companhia, o crescimento do banco
de terrenos garante estabilidade para a política de manutenção de landbank
equivalente a três anos de lançamentos nas regiões metropolitanas de atuação.

Nesse contexto, as aquisições no quarto trimestre de 2019 totalizaram R$ 1,59

bilhão, alta de 40,1%.

Direcional Engenharia
A Cyrela é uma e construtora e incorporadora de imóveis residenciais. Atualmente
no mercado da Construção Civil opera em 16 estados e 66 cidades no Brasil,
além da Argentina e Uruguai.

Com 55 anos de atuação, a Cyrela conta com quatro marcas em seu portfólio.
Além da própria Cyrela, voltada a alto padrão e imóveis de luxo, a empresa conta
com a Living desde 2007. Esta voltada para famílias que estejam mudando de
vida.

Já a Vivaz é a marca do grupo voltada para o desenvolvimento de empreendimentos

que sejam o primeiro imóvel das famílias. Por fim, a Cyrela Urbanismo, marca
que, desde 2006 desenvolve os loteamentos da empresa em todo o Brasil.
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Estratégias e ações
A Cyrela tem olhado com cautela para a capitalização de concorrentes na bolsa.
De acordo com a percepção da companhia, isso pode contribuir com a elevação
dos preços de terrenos e até custos de construção. Como consequência, pode vir
a impactar o crescimento da companhia no médio prazo.

A empresa pretende explorar ainda mais o programa Minha Casa Minha Vida
(MCMV), que hoje é atendido por meio das marcas Cury e Plano&Plano, além da
marca própria Vivaz nas faixas de renda 2 e 3.

As ações da Cyrela são consideradas as favoritas do Credit Suisse entre o

segmento de construtoras. De acordo com os analistas da instituição, a ação da
companhia está negociada a um preço baixo e tem potencial para se valorizar
21%.

Segundo os analistas, a ação da companhia está negociada a um preço baixo,

havendo muitos fatores catalisadores para o papel. Um dos potenciais impulsos
para a ação seria a cisão das joint ventures de baixa renda, Cury e Plano&Plano.

Vendas
No último trimestre de 2019, a Cyrela lançou 27 empreendimentos, totalizando
um volume de R$ 2.389 milhões. Isso é um numero 11,7% inferior ao realizado no
mesmo período do ano anterior

As permutas nos lançamentos representaram R$ 125 milhões no quarto trimestre

de 2019 ante R$ 255 milhões no mesmo trimestre de 2018.

No ano de 2019, os lançamentos atingiram R$ 6.799 milhões, 34,9% superior em

relação a 2018.
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As vendas líquidas contratadas no último trimestre de 2019 somaram R$ 2.060

milhões, valor 15,5% inferior ao registrado no mesmo trimestre de 2018 - R$
2.439 milhões. No ano, as vendas atingiram um volume de R$ 6.575 milhões,
30,1% superior ao ano anterior.

Terrenos
A preparação da empresa para o cenário potencialmente otimista de 2020
começou cedo. Em dezembro de 2019 a construtora adquiriu 14 terrenos nas
cidades onde tem maior atuação, como São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre.

Considerações finais
O comportamento das companhias que mais se destacaram em 2019 se
assemelha ao comportamento do mercado como um todo. A partir dos ajustes
feitos pelo governo ao longo de 2019, as empresas conseguiram alinhar suas
estratégias para o crescimento.

Com isso, foi natural apresentarem uma recuperação frente a resultados

desfavoráveis de 2018. Agora, estas empresas estão prontas para aproveitar um
cenário mais favorável em 2020.
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Sobre o autor

Bruno Loturco

Com a experiência de ter passado pelos principais veículos de comunicação

do setor de construção e do mercado imobiliário, como PINI e SindusCon-SP,
é responsável pelos eventos Construtalk e Construsummit e pelo conteúdo
publicado no Buildin. Seu conhecimento técnico associado à capacidade
analítica sobre o mercado levam à produção de materiais de alto valor para os
empresários da construção.