Aula 2 - Maurício Machado - Gestão de Projetos Rev01

15/05/2021
Gestão de Projetos
na Construção Civil
Disciplina optativa: Curso Engenharia Civil
Prof. M.Sc. Maurício Machado
1º / 2021 1
1
Gestão de Projetos
na Construção Civil
Disciplina optativa: Curso Engenharia Civil
AULA 2
1º / 2021 2
2
1
15/05/2021
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Incorporar = reunir ou juntar, duas ou mais elementos em uma única estrutura.
No Mercado Imobiliário os elementos são: terreno e edificação.
A edificação será incorporada no terreno.
Fonte: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2015_10_01_archive.html
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Envolvidos na incorporação:
1. Incorporador
2. Construtor
3. Empresa de vendas
4. Proprietário do terreno (às vezes permutante)
5. Clientes das unidades autônomas
A lei é clara com as atribuições de cada envolvido.
Uma empresa pode realizar

mais de uma atividade,
desde que figure no CNPJ
4
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2
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Ciclo Genérico
Linha do tempo
Pesquisa de
Mercado
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6
3
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Novos Negócios
COMO IDENTIFICAR NOVOS NEGÓCIOS ?
Fonte: Adaptado de ARAÚJO , 2014
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Pesquisa de mercado
As pesquisas podem ser feitas por setores internos da empresa ou terceirizadas.
• Identifica os anseios do publico alvo

• Atributos de interesse num o produto (tamanho, área,
lazer, etc)
• Análise de concorrência
• Ofertas similares
• Demanda dos consumidores
• Perfil socioeconômico dos compradores e região
• Condição de pagamento/financiamento
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15/05/2021
Linha do tempo
Pesquisa de
Mercado
Prospecção de terrenos
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Prospecção do terreno
• Consiste no objetivo de adquirir um terreno para a Incorporação
Como os terrenos chegam até as empresas:

• Corretores de imóveis
• Oferta do proprietário
• Indicação
• Prospecção ativa (busca em sites, ruas,
etc)
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Prospecção do terreno
Ficha de caracterização do terreno:
Fonte: ARAÚJO, 2014
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Linha do tempo
Pesquisa de
Mercado
Definição
Produto
12
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6
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Definição do produto
As características são:
• Tipologia: dimensões das unidades

• Pavimentos
• Uso: misto e/ou residencial
• Vagas
• Áreas de lazer
• Outros...
Para alguns empreendimentos podem ser necessários o início da

elaboração de projetos. Item recomendado para o aumento da
maturidade e análise do empreendimento.
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Linha do tempo
Estudo
Viabilidade
Pesquisa de
Mercado
Definição
Produto
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14
7
15/05/2021
Estudo de Viabilidade
Qual o objetivo do Estudo de Viabilidade ?
15
15
Segundo GOLDMAN, (2015), os estudos de viabilidade de

negócios imobiliários residenciais surgiram a partir da necessidade
dos investidores obterem informações associadas ao mercado
imobiliário e estruturá-las, com o intuito de avaliar com precisão
adequada, os possíveis resultados quanto às suas expectativas
para empreender seus projetos.
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8
15/05/2021
• Reunir todas as informações quantitativas obtidas no

projeto (Project).
• Definir e apresentar parâmetros econômicos/financeiro do estudo
• Informar despesas e receitas.
• Atendimento aos requisitos mínimos definidos pela Empresa.
Exemplo. Lucro mínimo esperado.
17
17
Estudo de Viabilidade - Fatores econômicos e financeiros
De acordo com GOLDMAN (2015) a viabilidade está associada às condições em

que serão realizadas as receitas e as despesas do empreendimento.
Despesas:
• Custo do terreno
• Construção
• Corretagem
• Marketing e propaganda
• Impostos
• Taxas
• Despesas jurídicas
• Despesas Legais
• Projetos
Fonte: Goldman, 2015
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P = C + FI
Preço Venda Lucro
Custo Construção Terreno Custo Incorporação
Fonte: Apostila Curso Incorporação de Edifícios

do Prof. Jamil Rahme
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19
Estudo de Viabilidade - VPL: valor presente líquido
É a soma algébrica dos valores ATUAIS dos fluxos de caixa futuro, descapitalizados a
uma mesma taxa de juros compostos que reflita o custo de oportunidade de capital.
Taxa: 10%
Resultado nominal: R$ 30.000,00
Resultado VPL: R$ 17.907,87
Fonte: Araújo (2014) e acesso ao site: http://blog.luz.vc/o-que-e/o-que-e-e-como-calcular-o-valor-presente-liquido/
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Estudo de Viabilidade - TMA: taxa mínima de atratividade
Taxa de
Recompensa
retorno TMA
pelo risco
Básica
Na pessoa física, a TMA poderia ser a rentabilidade gerada por um investimento de baixo risco,
como uma aplicação em Tesouro SELIC (antiga LFT), por exemplo. Já para empresas, a TMA
costuma ser o custo de capital, ou seja, o custo de a empresa ter recursos próprios e de terceiros
em suas mãos.
Fonte: Araújo (2014) e acesso ao site http://www.wrprates.com/o-que-e-tir-taxa-interna-de-retorno/
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26
Estudo de Viabilidade - VPL: valor presente líquido
Fonte: Acesso ao site: http://blog.luz.vc/o-que-e/o-que-e-e-como-calcular-o-valor-presente-liquido/
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Estudo de Viabilidade - TIR: taxa interna de retorno
É a formula para calcular a taxa de desconto que teria um determinado fluxo de caixa
para igualar seu VPL a 0.
TIR: 41,04%
É a taxa que o valor é “deflacionado” para pagar o investimento!

Atentar ao primeiro mês negativo.
Quanto maior o capital de terceiro, maior é a TIR e menor o lucro
“nominal”.
Fonte: Araújo (2014) e acesso ao site: http://blog.luz.vc/o-que-e/taxa-interna-de-retorno-tir/
29
29

N
0 = -20.000 + ∑ (100%
. Ft .
+ TIR) t
t=1
0 = - 20.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000

(100% + TIR) (100% + TIR)
1 2 (100% + TIR)3 (100% + TIR)4 (100% + TIR)5
0 = - 20.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000

(100% + 41%)1 (100% + 41%)2 (100% + 41%)3 (100% + 41%)4 (100% + 41%)5
0 = - 20.000 + 7.090,11 + 5.026,97 + 3.564,18 + 2.527,04 + 1.791,70
0 = 0  OK!!
30
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• TIR > TMA => projeto viável.
• Obras com capital de terceiros, a TIR fica maior.
• Obras 100% financiadas possuem TIR muito elevada.
Fonte: Araújo (2014)
31
31
VGV: valor geral de vendas

É um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as
unidades de um empreendimento a ser lançado.
Exposição:
Exposição em todos os períodos da incorporação. Leva-se em conta os aportes
da entidade financiadora para financiamento da produção.
Pay back:
Tempo de recuperação do capital. É o número de períodos necessários para
começar a haver retorno do capital investido.
Fonte: Araújo (2014) e acesso ao site: http://www.portalvgv.com.br/site/o-que-e-vgv-saiba-o-significado-deste-termo-tao-comum-no-mercado-imobiliario/
32
32
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33
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Fonte: Apostila Curso

Viabilidade Econômica
das Incorporações
do Prof. Edson Araújo
40
40
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das Incorporações
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41

das Incorporações
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42
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15/05/2021

das Incorporações
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43

das Incorporações
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44
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das Incorporações
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45

das Incorporações
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46
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das Incorporações
47
47

das Incorporações
48
48
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Fonte: Viabil
Ver demonstração P = C + FI 49
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Demonstração do Resultado do Exercícios (DRE)
Valores Nominais VPL
Receita Total Receitas

- permuta Física - Despesas de Terreno
- Corret. Vendas, Registro e Repasse - Dono de Negócio
= Receita Bruta - Financeiros (Seguro Terreno)
- Impostos (PIS/COFINS) - Jurídicos
= Receita Líquida - Despesas de Marketing
- Custo Terreno - Despesas de Loja
- Custo de Construção - Despesas de Produto
- Permuta Física - Despesas de Venda
- Despesa com Financiamento - Construção total (c/eventuais e honorários)
- Custos de Incorporação - Infra-estrutura (c/eventuais e honorários)
= Margem Bruta - COFINS / PIS
- Despesas de Mkt - Financiamento (Despesas operacionais)
= Margem de Contribuição = Lucro Imobiliário
50
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Fatores que impactam significativamente no custo e podem inviabilizar o

empreendimento :
• Fundações
• Contenções
• Subsolos
• Extensões de rede de água/esgoto/energia
• Contaminação do solo
• Compensações ambientais
• Contra Partida Prefeitura
53
53
Estudo de Viabilidade – Maiores dificuldade segundo especialistas

Legislação
• Incertezas nas mudanças da legislação • Favelização
• Tempo de aprovação do projeto • Intervenção dos orgãos públicos
• Legislação restritiva e complexa • Elitização da legislação
Financiamento
• Custos • Necessidade de aumento de prazos
• Dificuldade de obtenção
Terreno
• Pouca disponibilidade • Preço
Vendas
• Velocidade de venda • Redução de Margens de Rentabilidade
Outros
• Custo publicidade • Falta de dados de pesquisa
• Definição do produto ideal • Incerteza conjuntura nacional
• Avaliação das unidades
Fonte: Goldman e Amorin, 2006
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54
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15/05/2021
Caracterização do problema
A viabilidade demanda uma séria de tomada de decisões. Dentre elas:
• Questões financeiras;
• Questões legais;
• Agentes de mercado (como Banco);
• Análise técnica e econômica;
• Análise qualitativas;
• Análise de riscos.
GONZÁLEZ e FORMOSO (2001; apud GOLDMAN, 2015) apontam

a análise de viabilidade como o estudo prévio do desempenho do
projeto de investimento de uma construção.
Fonte: Goldman, 2015
55
55
Aprovação da compra de terreno
Reunir todas as informações do Projeto para

apresentação à Direção da empresa, com a
finalidade de aprovar a compra do terreno.
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15/05/2021
Linha do tempo - Incorporação
Estudo
Viabilidade
AQUISIÇÃO TERRENO
Pesquisa de Elaboração
Mercado Projetos
Definição
Produto
2 a 6 meses
57
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Elaboração dos projetos
Copyright Romano, F. Revista Gestão e Tecnologia de Projetos, v1 n1
58
58
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15/05/2021
Projetos
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Estudo
Viabilidade
AQUISIÇÃO TERRENO
Mercado Projetos
Aprovação e
Licenças
Definição
Produto
2 a 6 meses
60
60
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15/05/2021
Aprovação e licenças
Assim que os projetos são “finalizados”, eles precisam ser aprovados pelos
órgãos técnicos. A fase de aprovação legal do empreendimento exige
relacionamento com a equipe técnica do órgão para discutir aspectos e exigências
da legislação local para, no final, conseguir o “Alvará de Construção”. (Adaptado
de GIULIANO 2015)
Um projeto pode ser submetido as análises:
• MUNICIPAL
• ESTADUAL
• FEDERAL
61
61
Aprovação e licenças – Usos das edificações
As edificações podem ser destinadas aos usos:
• Residencial
Compreendendo os usos unifamiliar e multifamiliar;
• Não residencial
Compreendendo os usos Comerciais, Serviços, Industriais e de
Agricultura Urbana;
• Misto
Compreendendo o exercício, em uma mesma edificação, dos usos
residenciais e não residenciais.
Fonte: Cartinha Aplicada a Edificações (PBH )
62
62
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15/05/2021
“PROJETO LEGAL (PL)”
63
63
Aprovação e licenças – Parâmetros Urbanísticos de Ocupação
Cálculo diferenciado para:
• Garagem;
• Um único pilotis
destinado a lazer em
edificações residenciais;
• Varandas em unidades
residenciais;
• Caixa d'água;
• Caixa de escada e de
elevador de uso coletivo;
• Guarita;
• etc...
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65
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67
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69
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Taxa de ocupação
A Taxa de Ocupação (TO) é a relação entre a área de projeção da edificação e a

área do terreno.
70
70
Fonte: Acesso ao site: http://ew7.com.br/projeto-arquitetonico-com-autocad/index.php/tutoriais-e-dicas/128-taxa-de-ocupacao-e-coeficiente-de-aproveitamento-de-um-lote.html em Set/2016
71
71
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15/05/2021
Fonte: Acesso ao site: http://ew7.com.br/projeto-arquitetonico-com-autocad/index.php/tutoriais-e-dicas/128-taxa-de-ocupacao-e-coeficiente-de-aproveitamento-de-um-lote.html
72
72
74
74
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15/05/2021
Fonte: portalsinduscon.com.br
75
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Fonte: http://slideplayer.com.br/slide/5252209/
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Instalação de Elevadores ou Escadas Rolantes:
É obrigatória a instalação de elevador ou escada rolante quando a distância

vertical do piso de qualquer unidade privativa da edificação a pelo menos a uma
das áreas de uso comum do edifício for superior a 11 metros.
80
80
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15/05/2021
Aprovação e licenças – Áreas Especiais
Vias com Previsão de Alargamento:

Para algumas vias da cidade, são previstos alargamentos. Neste caso, a edificação
deve ser afastada, além do afastamento frontal exigido, a faixa necessária ao
alargamento da via.
81
81
Aprovação e licenças – Parcelamento do solo
GLEBA é a área de terra que ainda não

foi objeto de Loteamento ou
Desmembramento
QUADRA é a área resultante do

loteamento, delimitada por vias de
circulação de veículos, e podendo,
quando proveniente de Loteamento
aprovado, ter como limites as divisas
desse mesmo Loteamento
Fonte: Apresentação Arq. Antônio Luis Gomes Pinto – Prefeitura de POA.
83
83
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15/05/2021
Loteamento
87
87
Loteamento
88
88
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15/05/2021
Loteamento
Projetos geralmente apresentados:
1 - Projeto Urbanístico;
2 - Projeto Geométrico;
3 - Projeto de Pavimentação;
4 - Projeto da Rede de Esgoto Cloacal;
5 - Projeto da Rede de Esgoto Pluvial;
6 - Projeto da Rede de Distribuição de Energia Elétrica e Iluminação Pública;
7 - Projeto da Rede de Abastecimento de Água
8 - Projeto Paisagístico de Praça;
9 - Projeto de Arborização das Vias.
89
89
• Retificação de área
• Descaracterização rural
• Relatórios de impactos
• Parcelamento do solo
• Planos de Controle Ambiental
• Demolição
• Terraplenagem
• Supressão arbórea
• Obras de drenagem
• Obras em passeios/calçadas
• Licença Prévia (LP)
• Licença de Instalação (LI)
• Licença de Operação (LO)
94
94
33
15/05/2021
Estudo
Viabilidade
AQUISIÇÃO TERRENO
Mercado Projetos
Aprovação e
Licenças
Definição
Produto
2 a 6 meses
95
95
Estudo Registro
Viabilidade Incorporação
AQUISIÇÃO TERRENO
Mercado Projetos
Aprovação e
Licenças
Definição
Produto
2 a 6 meses
96
96
34
15/05/2021
Registro da Incorporação
Após aprovação do Projeto, nos órgãos competentes procede com o Registro da

Incorporação conforme a Lei 4.591/64.
Uma série de documentos serão apresentados ao Cartório de Registro de Imóveis
(CRI) , como o Memorial de Incorporação, Quadro de Áreas, Plantas contratuais e
documentos dos antecessores do terreno, etc...
Finalizado o registro da incorporação, o empreendimento finalmente

pode ser lançado. Diversas estratégias de lançamento são definidas
pelas equipes de Marketing e Vendas para potencializar as reservas
das unidades que incluem um stand de vendas e treinamento dos
corretores parceiros/empresa de vendas.
(Adaptado de GIULIANO 2015)
97
97
Registro da Incorporação
Registro da
Incorporação no
Cartório de Registro de
Imóveis (CRI) :
Fonte: Lei 4.591/1964
98
98
35
15/05/2021
3 a 6 meses
Estudo Registro
Viabilidade Incorporação
AQUISIÇÃO TERRENO
Projetos
LANÇAMENTO
Mercado
Aprovação e
Licenças
Definição
Produto
2 a 6 meses 6 a 24 meses
100
100
3 a 6 meses
Estudo Registro
Viabilidade Incorporação Vendas
AQUISIÇÃO TERRENO
Projetos
LANÇAMENTO
Mercado
Aprovação e
Licenças
Definição
Produto
101
101
36
15/05/2021
Vendas
A empresa pode definir várias estratégias de vendas. Como:
• Equipe própria
• Corretores autônomos
• Empresas de vendas.
Atentar aos custos inerentes em cada situação. Além da

comissão de vendas, existem as despesas de
comercialização (como lojas, stands, etc)
O sucesso de vendas no lançamento significa tranquilidade

nas obras, e fracasso pode ocasionar uma denuncia da
Incorporação.
102
102
3 a 6 meses
Estudo Registro
AQUISIÇÃO TERRENO
Projetos
LANÇAMENTO
Mercado
Prospecção de terrenos Construção

Aprovação e
Licenças
Definição
Produto
103
103
37
15/05/2021
Construção
A empresa Incorporadora pode realizar a construção da obra ou terceirizar o

serviço. As obras pode ser feitas por duas modalidades quando contratadas:
• Obra por Administração: quando a obra for a preço de custo e a remuneração

do construtor é a Tx Adm ( ~ 10/15% )
• Obra a preço fechado: quando a tem um preço fixo.
O foco desta fase é o controle do tripé custo-prazo-qualidade, atendendo aos

escopos dos projetos.
A conclusão da obra se dá com a emissão do HABITE-SE e AVCB (Auto de

Vistoria do Corpo de Bombeiros)
104
104
3 a 6 meses
Estudo Registro
AQUISIÇÃO TERRENO
Pesquisa de Elaboração Repasse

Projetos
LANÇAMENTO
Mercado Bancário

Aprovação e
Licenças
Definição
Produto
105
105
38
15/05/2021
Repasse bancário
Quando o cliente utilizar financiamento bancário para a compra do imóvel, é

necessário realizar o Repasse Bancário.
Repasse bancário é a captação de recursos em instituição financeira (banco) para

quitação do imóvel junto à construtora/incorporadora.
O imóvel é dado em garantia.
Os financiamentos diretos com a Incorporadora (quando disponível)

não costumam ser atrativos para o comprador nem empresa.
106
106
Estudo Registro
AQUISIÇÃO TERRENO
ENTREGA CHAVES

Projetos
LANÇAMENTO
Mercado Bancário

Aprovação e
Licenças
Definição
Produto
2 a 6 meses 6 a 24 meses 18 a 30 meses
107
107
39
15/05/2021
Estudo Registro
AQUISIÇÃO TERRENO
ENTREGA CHAVES
Projetos Escritura e
LANÇAMENTO
Mercado Bancário
Cartório

Aprovação e
Licenças
Definição
Produto
108
108
Escritura e cartório
Nos cartórios são feitos, nos termos da lei, o registro e a averbação dos títulos ou
atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre
imóveis reconhecidos em lei para sua completa eficácia e validade.
109
109
40
15/05/2021
Estudo Registro
AQUISIÇÃO TERRENO
ENTREGA CHAVES
LANÇAMENTO
Mercado Bancário
Cartório

Aprovação e Garantia
Licenças
Definição
Produto
110
110
Entrega Chaves
Juntamente com a entrega das chaves inicia um processo de regularização da

construção no Cartório. Os documentos de finalização de obra são registrados, e
a Baixa da Construção é averbada. Nesta fase ocorre a assinatura das escrituras
(documento que registra os imóveis no nome dos novos proprietários).
Garantia
Imediatamente com as entregas das chaves se inicia o período de garantia do

produto, exigindo seu completo apoio quando os problemas acontecerem. O
Manual do Usuário e do Síndico são importantes para facilitar este
relacionamento.
O relacionamento pós entrega é fundamental para a Incorporadora.
111
111
41
15/05/2021
Estudo Registro
AQUISIÇÃO TERRENO
ENTREGA CHAVES
LANÇAMENTO
Mercado Bancário
Cartório

Aprovação e Garantia
Licenças
Definição
Produto
2 a 6 meses 6 a 24 meses 18 a 30 meses A partir de 1 mês
112
112
Maurício Machado
mauricioataide@yahoo.com.br
(31) 9 8812-5179
113
113
42

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15/05/2021

Prof. M.Sc. Maurício Machado

No Mercado Imobiliário os elementos são: terreno e edificação.

A edificação será incorporada no terreno.

A lei é clara com as atribuições de cada envolvido.

Uma empresa pode realizar

COMO IDENTIFICAR NOVOS NEGÓCIOS ?

Fonte: Adaptado de ARAÚJO , 2014

As pesquisas podem ser feitas por setores internos da empresa ou terceirizadas.

• Identifica os anseios do publico alvo

• Consiste no objetivo de adquirir um terreno para a Incorporação

Como os terrenos chegam até as empresas:

Fonte: ARAÚJO, 2014

• Tipologia: dimensões das unidades

Para alguns empreendimentos podem ser necessários o início da

Qual o objetivo do Estudo de Viabilidade ?

Qual o objetivo do Estudo de Viabilidade ?

Segundo GOLDMAN, (2015), os estudos de viabilidade de

Qual o objetivo do Estudo de Viabilidade ?

• Reunir todas as informações quantitativas obtidas no

Estudo de Viabilidade - Fatores econômicos e financeiros

De acordo com GOLDMAN (2015) a viabilidade está associada às condições em

Fonte: Goldman, 2015

Custo Construção Terreno Custo Incorporação

Fonte: Apostila Curso Incorporação de Edifícios

Estudo de Viabilidade - VPL: valor presente líquido

Fonte: Araújo (2014) e acesso ao site: http://blog.luz.vc/o-que-e/o-que-e-e-como-calcular-o-valor-presente-liquido/

Estudo de Viabilidade - TMA: taxa mínima de atratividade

Fonte: Araújo (2014) e acesso ao site http://www.wrprates.com/o-que-e-tir-taxa-interna-de-retorno/

Estudo de Viabilidade - VPL: valor presente líquido

Fonte: Acesso ao site: http://blog.luz.vc/o-que-e/o-que-e-e-como-calcular-o-valor-presente-liquido/

Estudo de Viabilidade - TIR: taxa interna de retorno

É a taxa que o valor é “deflacionado” para pagar o investimento!

Estudo de Viabilidade - TIR: taxa interna de retorno

0 = - 20.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000

0 = - 20.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000 + R$ 10.000

0 = - 20.000 + 7.090,11 + 5.026,97 + 3.564,18 + 2.527,04 + 1.791,70

Estudo de Viabilidade - TIR: taxa interna de retorno

• TIR > TMA => projeto viável.

• Obras com capital de terceiros, a TIR fica maior.

• Obras 100% financiadas possuem TIR muito elevada.

Fonte: Araújo (2014)

VGV: valor geral de vendas

Fonte: Araújo (2014) e acesso ao site: http://www.portalvgv.com.br/site/o-que-e-vgv-saiba-o-significado-deste-termo-tao-comum-no-mercado-imobiliario/

Fonte: Apostila Curso

Fonte: Apostila Curso

Fonte: Apostila Curso

Fonte: Apostila Curso

Fonte: Apostila Curso

Fonte: Apostila Curso

Fonte: Apostila Curso

Fonte: Apostila Curso

Fonte: Apostila Curso

Receita Total Receitas

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