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Carteira Recomendada
Fundos Imobiliários
Agosto de 2021
Rico
Matinal
Agosto 2021
Performance
Os principais eventos recentes da economia brasileira
e do mercado global
O mês de julho foi marcado pela aceleração do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M)
para 0,78% em julho, após apresentar crescimento de 0,60% em junho. No ano, o índice
acumula elevação de 15,98% e, em 12 meses, alta de 33,83%. Já o Índice Nacional de
Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) de julho foi de 0,72%, ficando 0,11 ponto
percentual abaixo da taxa de junho (0,83%). No ano, o índice acumula alta de 4,88% e, em
12 meses, de 8,59%.
Além disso, com uma boa evolução da curva de vacinação, o governo de São Paulo
antecipou mais uma vez o calendário de vacinação contra a COVID-19. Com isso, em breve
adolescentes poderão se iniciar no processo de imunização. Também foi anunciado que
haverá mais flexibilizações em relação ao funcionamento do comércio e serviço a partir de
primeiro de agosto.
Ainda sobre os fundos imobiliários, o último mês foi marcado por uma série de
acontecimentos que acabaram impactando diretamente os FIIs. A apresentação da
proposta da reforma tributária que visava tributar os dividendos dos FIIs em 15% e alterar
a alíquota do ganho de capital de 20% para 15%, num primeiro momento, fez com que os
fundos de um modo geral tivessem uma performance mais fraca. No entanto, o relator da
proposta e posteriormente o ministro Paulo Guedes, indicaram que os dividendos dos
fundos imobiliários devem permanecer isentos. Com isso, não esperamos grandes
impactos da reforma tributária nos fundos imobiliários.
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12
No ano
Meses
Carteira Rico 2,3% 0,4% -0,1% 1,3% 3,7% -1,2% 2,0% -1,1% 0,2% -0,4% -2,4% 3,3% 0,3% 8,1%
IFIX 1,8% 0,5% -0,7% 1,6% 1,7% 0,1% 0,5% -1,9% 0,5% -1,7% -2,5% 2,3% -2,8% 1,9%
CDI 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,2% 0,3% 0,3% 0,3% 1,5% 2,2%
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Carteira Recomendada
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Os principais
Mudanças eventos
na Carteira recentes
Recomendada da economia brasileira
e do mercado global Valor de Valor
Peso % Fundo Mercado Cota Patrimonial VM/VP Performance Yield
(VM) (VP)
Por Por
Segmento Ticker Nome (R$ milhões) (R$) (R$/Cota) % Em 1m Em 12m DY 12m
Segmento Ticker
20,0% Recebíveis CPTS11 Capitânia Securities 2.570 100 95 105% 0,5% 18,3% 12,6%
35,0%
XP Crédito
15,0% Recebíveis XPCI11 676 103 97 107% 3,5% 35,8% 12,9%
Imobiliário *
10,0% Ativos Logísticos VILG11 Vinci Logística 1.734 116 114 101% 6,6% 3,3% 6,8%
30,0%
20,0% Ativos Logísticos BRCO11 Bresco Logística 1.581 107 108 99% 7,3% -9,4% 6,4%
Lajes
15,0% 15,0% PVBI11 VBI Prime Offices 914 94 100 94% 0,2% - 6,7%
Corporativas
20,0% 20,0% Híbridos HGRU11 CSHG Renda Urbana 2.190 119 118 101% 2,5% 1,5% 9,4%
OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.
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Carteira Recomendada
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Os principais
Mudanças eventos
na Carteira recentes
Recomendada da economia brasileira
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Em relação a carteira recomendada, optamos por manter a carteira com caráter mais defensivo. Acreditamos que a
carteira está composta de fundos imobiliários com alta qualidade dos ativos que compõem respectivos portfólios,
tanto nos fundos de tijolo como os fundos de papel (high grades). Sendo assim, para o mês de agosto estamos
mantendo as alocações dos fundos conforme julho.
VBI Prime Offices (PVBI11): Os ativos que compõem o portfólio do fundo possuem qualidade ímpar e localização
privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440, Ed. Park Tower e Torre B Complexo JK ). Ainda, seus inquilinos
são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, Jhonson & Jhonson entre outros) que
suportariam um aumento de aluguel cobrado e/ou correção dos alugueis pela inflação. Acreditamos que o fundo está
bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento de aluguel real, ou seja, acima da
inflação dado que os inquilinos são companhias bem consolidadas e em grande parte do setor de saúde e financeiro.
Recentemente o fundo adquiriu 50% do edifício Union Faria Lima que ainda será desenvolvido com previsão de
entrega em 2023. O valor total da transação foi de R$ 176,4 milhões e o pagamento será realizado em parcelas após
superadas as condições suspensivas. Além disso, o fundo adquiriu 20% da Torre B do Complexo JK de R$ 184,7 milhões
sendo que, o pagamento de R$ 41,3 milhões foi efetuado com caixa do Fundo e o saldo remanescente de R$ 143,4
milhões foi pago através da emissão de instrumento de securitização em duas séries. Em nossa visão, a alocação está
em linha com a estratégia do fundo e é positiva ao finalizar a parcela em caixa. Por fim, o fundo anunciou a 2ª emissão
de cotas com valor total de até R$334,5 milhões.
Bresco Logísitca (BRCO11): O fundo da Bresco possui 11 propriedades com 446 mil m² de área bruta locável e baixa
taxa de vacância (6%). Em nossa visão, o portfólio possui ativos de alta qualidade e bem localizados (próximos dos
grandes centros consumidores, com destaque para a cidade de São Paulo). Ainda, o fundo possui uma carteira de
clientes com baixo risco de inadimplência e com alta exposição para o e-commerce como a Mercado Livre, FM Logistics
e GPA. Recentemente, o fundo anunciou nova locação para a Magazine Luiza, expansão do Bresco Bahia e Benfeitorias
Whirpool, que acreditamos que irá impactar positivamente nas distribuição de dividendos do fundo nos próximos
meses. Mesmo após recuperação da performance em 7,6% no mês de julho, acreditamos que o fundo ainda está
negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.
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Carteira Recomendada
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Os principais
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na Carteira recentes
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CSHG Renda Urbana (HGRU11): CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de
varejo (tanto supermercados, quanto de vestuário) e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com
ativos resilientes como o segmento de supermercados, alta concentração em contratos atípicos (91,3% da receita
contratada), vencimentos concentrados somente após 2025 e inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas BIG,
Pernambucanas, YDUQS). O patrimônio líquido do fundo está alocado majoritariamente em imóveis físicos (citados
acima), mas também cotas do fundo SPVJ11, FIIs e CRIs (somados representam 23,6% do patrimônio do fundo). No
mês de maio, o fundo anunciou uma possível aquisição de 10 ativos imobiliários destinados à atividade de varejo para
uma grande varejista com alcance nacional. No entanto, o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE)
solicitou esclarecimentos por parte do fundo e do proprietário dos imóveis, a fim de aprovar a transação. Caso as
condições precedentes sejam resolvidas e o CADE aprove a transação, com a aquisição acreditamos num impacto
positivo na distribuição de dividendos. Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de
aproximadamente 6,4% para 2021, o que vemos como atrativo considerando a relação de risco-retorno do fundo.
Capitânia Securities (CPTS11): O Capitânia Securities é um fundo imobiliário do segmento de recebíveis com o objetivo
de proporcionar rentabilidade por meio do investimento em ativos de origem imobiliária como CRIs e cotas de outros
fundos imobiliários. Atualmente, o portfólio do fundo conta com 63,9% em CRIs, 36,1% alocado em outras cotas de
fundos imobiliários e o restante em ativos de renda fixa com alta liquidez. Sobre seu portfólio de CRIs, ela possui
grande diversificação de segmentos e também um mix saudável de ativos com maior risco e retorno (high yield) e de
menor risco (high grade). Sobre seu portfólio de FIIs, grande parte está alocado em FIIs do segmento de CRIs e o
restante está estrategicamente alocado em outros segmentos como renda urbana, residencial e lajes corporativas.
Com os recursos da última oferta a gestão informou que pretende manter o foco em aumentar a exposição aos CRIs
que já estavam em carteira ou similares. Continuando, portanto, com um viés de investimento em ativos mais high
grade e com boa liquidez.
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Glossário
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Os principais eventos recentes da economia brasileira
ABL: Área Bruta Locável
e do
BPS (Basis mercado
Point): Unidade deglobal
medida equivalente a 1/100. Normalmente usado para denotar a diferença (spread) entre duas taxas
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Sharpe: Indicador que permite avaliar a relação entre o retorno e o risco de investimento
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações
anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
Volatilidade: é a variação nos preços de ativos negociados no mercado financeiro. Essa medida indica a velocidade o mercado oscila
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de Maio de 2018, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de inves timento, não
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específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos ma is prováveis
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