Nota sobre o livro fundiário (Grundbuch) alemão

De acordo com o § 1 GBO (Grundbuchordnung), a administração do livro fundiário

(Grundbuch) cabe, no âmbito da jurisdição voluntária, ao tribunal de comarca (Amts-
gericht) na sua qualidade de serviço fundiário (Grundbuchamt). Deste modo, o livro
fundiário é um registo público, da competência do Estado, que conserva e fornece
informações fidedignas a respeito das relações jurídicas privadas, mas não das relações
públicas, de um prédio. Exceptuada unicamente a menção prévia (Vormerkung),
podem ser inscritos apenas direitos reais.

O livro fundiário tem por base o prédio (sistema da folha real).

a) Há uma “folha” para cada prédio, com várias “fichas”
1) A página de rosto
2) A descrição cadastral, fiscal e económica do prédio, a sua área, anexações e
desanexações, os direitos reais ligados à pessoa do respectivo proprietário
3) As três secções relativas aos direitos existentes e suas limitações
I – A propriedade [≈ G]
II – Direitos reais limitados, ónus reais, indisponibilidades, menções em
casos especiais [≈ F]
III – Direitos reais de garantia (hipotecas e outros) [≈ C]
b) O conteúdo da folha reproduz a história do prédio
Com a única excepção da menção prévia (Vormerkung) [ver infra b) – 4)] apenas os
direitos reais são susceptíveis e admitidos à inscrição (como consequência do princípio
da separação do negócio real do negócio obrigacional).
a) Os princípios procedimentais do livro fundiário
1) O princípio da legalidade
2) O princípio da instância
3) O princípio do consenso formal (excepção: no caso da transmissão da
propriedade ainda é necessário o acordo, ou seja, o consenso material)
4) O princípio do trato sucessivo
5) O princípio da prioridade
b) Os efeitos da inscrição no livro fundiário
1) A presunção da titularidade a favor da pessoa inscrita (§ 891 BGB)
2) A fé pública do livro fundiário cujo conteúdo é tido como correcto em
benefício de um adquirente de boa fé (§ 892 BGB)
3) O protesto (Widerspruch) contra o conteúdo do livro fundiário destrói a fé
pública deste na medida da sua extensão (§ 899 BGB)
4) A menção prévia (Vormerkung) anuncia – nomeadamente na sequência de
um contrato de compra e venda (só efeito obrigacional) – uma futura
modificação da situação jurídica real (na sequência do acordo, o negócio
real, ainda por celebrar, e do registo por efectuar) e não afecta a titularidade
inscrita e, deste modo, não destrói a fé pública do livro fundiário (§§ 883 a
888 BGB)
5) A ineficácia, em relação ao beneficiário da menção prévia, das disposições
feitas pelo titular inscrito, em contrário à sua obrigação, a favor de um
terceiro (§ 883, n.º 2, BGB)
6) A usucapião fundiária (§ 900 BGB); não é possível usucapir contra o registo
(livro fundiário). A usucapião pressupõe a boa fé do usucapiente.