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Colaboradores:
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Bruno Bittencourt Bittencourt
Bruno Medeiros Bastos
Carlos Roberto Tavarnaro
Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Daphnis Citti de Lauro
Ezequiel Frandoloso
Felícia Ayako Harada
Felipe Leonardo Rodrigues
Francisco dos Santos Dias Bloch
2 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6
Frank Wendell Chossani Mário Cerveira Filho
Geraldo Beire Simões Michel Rosenthal Wagner
Jaques Bushatsky Olivar Vitale
João Pedro Lamana Paiva Paulo Caldas Paes
José Flávio Bueno Fischer Renato Savy
José Hildor Leal Rodrigo Alves Zaparoli
Kênio de Souza Pereira Rodrigo Karpat
Kiyoshi Harada Samuel Luiz Araújo
Lucas Bento Sampaio Sérgio Jacomino
Luís Ramon Alvares Sylvio Campos Lindenberg Filho
Luiz Antonio Scavone Junior Sylvio Capanema
Luiz Ribeiro O. N. Costa Junior Thales Pontes Batista
Marcelo Manhães de Almeida Wendell Salomão
Sumário
Construção e Incorporação
Responsabilidade e danos morais pela demora em entrega das chaves
de imóveis financiados - Parte I ............................................................................... 27
Construtoras terão que restituir integralmente dos valores pagos aos
compradores, por atraso na entrega de imóvel ........................................................ 30

Contrato de Gaveta Não é válido perante CDHU, segundo Tribunal de Justiça de SP .. 16

Compra e Venda
Barulho: Escolha bem o apartamento para evitar problemas e desvalorização ........... 19
Vendedora conseguiu reter 25% dos valores pagos, para compensar pelas
despesas da rescisão contratual ............................................................................... 21
Prescrição de hipoteca inscrita na matrícula de imóvel ............................................... 22
Venda de imóvel após 30 dias do recebimento da carta de preferência pelo locatário .. 22

Condomínio
Sete maneiras de desestimular a inadimplência nos condomínios .............................. 5
É dever da construtora entregar prédio residencial equipado com para-raios ............ 7
Incorporadora comprova que não é obrigada a pagar taxas de condomínio ............... 8
Verificação da prestação de contas do condomínio ..................................................... 9

Locação
Ação de Despejo se torna improcedente, pois o locador tinha plena ciência dos novos
ocupantes do imóvel .................................................................................................. 10
Direito de renovar o contrato de locação comercial .................................................... 11
Possibilidade de pedir arresto dos bens do locatário para quitar dívida de locação ........ 12
Locatário que queria usucapir o imóvel locado foi despejado ..................................... 13
O rateio do valor anual do IPTU se faz considerando a área ocupada pelo locatário ....... 14

Regularização Fundiária Urbana de acordo com a Lei 13.465/17 ................................ 32

Seguro Habitacional: O seguro habitacional visa a assegurar o crédito imobiliário

e não a qualidade e solidez do imóvel ...................................................................... 31

Usucapião
Usucapião de bens imóveis urbanos - Entendam as formas - Parte I .......................... 23
Cabimento de ação divisória e não de usucapião de área rural entre herdeiros .............. 26

Índices de Correção Monetária .................................................................................... 35

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 3

Condomínio

Sete maneiras de desestimular a

inadimplência nos condomínios

Sidney Barletta Júnior*

O número é maior que a último ano. Isso significa que com um inchaço nas ações e
○

○
○

população de alguns grandes a quantidade de processos ju- processos e, por isso, não con-
○

○
○

países: 59,8 milhões. Essa é a diciais nessa área triplicou em segue acelerar a resolução dos
○

○
○

quantidade de pessoas que relação a 2016. O órgão litígios entre condôminos e

○

○
○

deviam alguma prestação, os pesquisou as ações ajuizadas condomínios. O que fazer, en-
○

○
○

chamados inadimplentes, em no Tribunal de Justiça de São tão, se o edifício enfrenta fal-

○

○
○

julho de 2017, segundo o CPC Paulo e encontrou 6.059 ações ta de pagamento de taxas
○

○
○

Serasa e a Confederação Na- contra 1.856 ações na cidade condominiais.

○

○
○

cional de Dirigentes Lojistas. de São Paulo, no ano passa- Observando bem os fatores
○

○
○

Entres esse quase 60 milhões do. que levam à inadimplência e

○

○
○

de brasileiros, estão aqueles Além da crise econômica, o os caminhos tradicionalmente

○

○
○

que devem parcelas da taxa novo Código de Processo Ci- usados para solucionar os ca-
○

○
○

condominial. Em tempos de vil, que começou a vigorar em sos, encontramos sete alterna-
○

○
○

crise e de desemprego, era março passado, agilizou a co- tivas que síndicos e adminis-
○
○

○
○

esperado que esse valor, de brança judicial e os síndicos tradoras podem lançar mão
○
○

○
○

fato crescesse. passaram a ter uma ferramen- para acabar – ou ao menos

○
○

○
○

O Sindicato da Habitação de ta poderosa para ajudá-los no minimizar – os atrasos e a fal-

○
○

○
○

São Paulo (Secovi-SP) divul- combate à inadimplência para ta de pagamento. Vamos a

○
○

○
○

gou, também em julho, que manter o caixa em ordem. No eles:

○
○

○
○

ações por atraso de condomí- entanto, todos sabemos, a Jus- Administração transpa-
○
○

○
○

nio haviam crescido 226,5% no tiça do estado e do país sofre rente: é preciso expor aos
○
○

○
○

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 5

Condomínio
condôminos a situação real das tros. cebido pelos condôminos, que

○
○
contas. Transparência e serie- Índice de inadimplência: podem ficar refratários a qual-

○
○
dade sensibilizam quem age de sem citar nomes ou unidades, quer chamado. Em vez disso,

○
○
boa fé, que é a maioria dos sem constranger ninguém, é convide o proprietário da uni-

○
○
usuários, acredite. Saber onde importante que proprietários dade devedora para uma con-

○
○
seu dinheiro está sendo usado saibam qual é a taxa de versa, chame para uma ses-

○
○
é um fator importante de ade- inadimplência do condomínio e são de mediação, se ele for

○
○
são e de valorização da taxa conheçam a margem de nego- mais fechado. Os mediadores
○
○
condominial. ciação para esse valor. Se to- profissionais têm técnicas
○
○

Comunicação: use todos dos estiverem empenhados, a que, respeitosamente, aju-

○
○

os recursos disponíveis (de pressão sai das costas do sín- dam as partes a chegar num
○
○

cartaz no elevador a mensa- dico e da administradora e pas- bom acordo.

○
○

gem no WhatsApp, passando sa a ser uma missão de todos Conciliação: se não tiver
○
○

por newsletter e grupos em a inadimplência zero. jeito e o devedor não estiver

○
○

redes sociais) para manter os Desconforto: não há nada muito convencido de que dia-
○
○

condôminos cientes da situa- mais desagradável do que logar é importante, convide

○
○

ção financeira do edifício. As- conviver mal com vizinhos. ele para uma sessão de con-
○

○
○

sim, ninguém pode alegar des- Seja por divergência de opi- ciliação numa câmara particu-

○
○

○
○

conhecimento e todos se sen- nião ou por conflitos mal re- lar. O atendimento ali é mais
○
○

○
○

tem mais seguros. A chance de solvidos, evitar essa situação rápido que na Justiça tradicio-
○
○

○
○

pessoas bem informadas, que desconfortável é dever e de- nal, mais acessível, voluntá-
○
○

○
○

entendem as necessidades do sejo de todos os condôminos. rio (ninguém é obrigado a ir),

○
○

○
○

condomínio, não atrasarem o O patrimônio comum e a vida tem valor legal e pode até ser
○
○

○
○

pagamento é bem maior. In- coletiva devem sempre estar homologado pelo Juiz se ne-
○
○

○
○

vista nisso. acima de opiniões pessoais. cessário. Mas, o mais impor-

○
○
○

Reuniões curtas: menos Estimule o diálogo entre os tante, a cultura de paz e do

○

○
○

discussão, mais metas: as- proprietários. Quando nos diálogo é a alma dessas câ-
○

○
○

sembleias condominiais podem sentimos ouvidos e respeita- maras, o que garante que de-
○

○
○

se tornar verdadeiros pesade- dos, passamos a vestir a ca- pois do acordo, os vizinhos
○

○
○

los se os condôminos come- misa e a chance de atrasar o poderão continuar se encon-

○

○
○

çarem a discordar e a bater pagamento cai, porque acha- trando no elevador sem ne-
○

○
○

boca. Pautas enxutas, com mos importante contribuir. nhum constrangimento. E,

○

○
○

metas e propostas factíveis, Mediação: mesmo que o quem um dia deveu, passa a
○

○
○

costumam funcionar bem e Código de Processo Civil faci- ser parceiro por ter sido ouvi-
○

○
○

terminam antes que as pes- lite a ação para cobrança da do e ter suas questões acolhi-
○

○
○

soas percam a paciência. As- taxa de condomínio, use o re- das numa mesa em que nin-
○

○
○

suntos de ordem financeira curso em última instância. O guém quer ganhar, mas sim,
○

○
○

devem ser os primeiros a se- comportamento do síndico e chegar a um resultado satis-

○

○
○

rem discutidos nesses encon- da administradora logo é per- fatório para todo mundo.
○

○
○

* O autor é Advogado, professor universitário e diretor do Instituto Paulista de Conciliação e

Mediação.

6 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

 Condomínio

É dever da construtora entregar prédio

residencial equipado com para-raios

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de responsabilidade civil contratual pela não ins-
talação de um equipamento de para-raios em um condomínio edilício.
O condomínio alegou que há vícios na obra realizada pela construtora e que há ausência de
para-raios, tendo sido necessária a contratação de uma outra empresa para realizar o serviço. Por
isso, pediu a condenação da construtora ao pagamento e indenização por danos materiais, no
valor de R$ 26.834,68.
A construtora se defendeu dizendo que a obra foi executada em sintonia com os projetos
aprovados junto à municipalidade e que a instalação do para-raios não estava inclusa no projeto
da construção.
O Tribunal entendeu que a instalação do para-raios é a segurança do condomínio (art. 618, do
CC), sendo dever da construtora entregar o prédio equipado com para-raios e a falta dele repre-
senta um ato ilícito contratual que interfere no patrimônio do condomínio, a construtora se valeu
de uma lacuna na lei municipal para não colocar o para-raios.
Portanto, condenou a construtora a pagar ao condomínio o valor de R$ 26.834,68, por danos
materiais corrigidos monetariamente.
Ementa: Responsabilidade civil contratual. Instalação de equipamento (para-raios) em condo-
mínio edilício e pedido de restituição do valor perante a construtora. Discussão sobre a
obrigatoriedade de entregar o prédio munido de haste metálica protetora de descargas elétricas.
Contrato omisso. Diante da lacuna e observando a Lei Municipal Campineira nº 11.207/02, que
trata da obrigatoriedade de instalação de para-raios para edifícios em que habitualmente se reúna
grande número de pessoas, tais como Repartições Públicas, Igrejas, Escolas, Quartéis, Teatros,
Cinemas, grandes lojas e outros com essa característica, é de rigor responsabilizar a construtora
(responsabilidade pressuposta pela segurança da obra). Não há porque excluir o condomínio
edilício da abrangência da norma local, vez que se presume que em edifício residencial, mais do
que nos conglomerados enumerados, esse grande número de pessoas permanecem em seu inte-
rior não só por curtos períodos ou em determinados dias da semana como acontece em igrejas,
cinemas, teatros etc, mas diuturnamente, fazendo com que aumente a exposição ao risco. Pre-
sente o vício de construção e a responsabilidade da ré em reembolsar o montante gasto com
instalação de para-raios no prédio no importe de R$ 26.834,68 que deveria ter integrado o memorial
descritivo ou o projeto da construção. Dano material presente (artigo. 186 CC, 927 do CC).
Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 1017940-85.2015.8.26.0114 – Relator: Enio Zuliani –
Data do julgamento: 12.12.2017
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 7

Condomínio

Incorporadora comprova que não é

obrigada a pagar taxas de condomínio

Comentário do BDI: Trate-se de uma Ação de Cobrança movida pelo condomínio, contra a
Incorporadora.
O condomínio alegou que a incorporadora é legitima para figurar como responsável na ação, por
ela ser proprietária do imóvel. Por isso, tem a responsabilidade de arcar com as taxas de condomí-
nio.
A incorporadora se defendeu dizendo que a responsabilidade é do atual adquirente.
O Tribunal analisando as argumentações, observou que a incorporadora não era responsável
pelos débitos, uma vez que havia vendido o imóvel para o atual adquirente. Portanto, o atual
adquirente responde pelo pagamento das taxas de condomínio.
Ementa – Embargos de Declaração na Apelação Cível. Obrigação propter rem. Ilegitimidade
passiva da embargada. Inexistência de omissão, obscuridade ou contradição. I – A obrigação dos
pagamentos condominiais tem natureza propter rem, ou seja, persegue a coisa a teor do artigo
1.345 do Código Civil. II – Em relação a condomínio, o adquirente de unidade responde pelos
débitos do alienante. III – Em assim sendo, não há de se falar em legitimidade passiva da embargada.
III – Ausentes os requisitos determinados pelo art. 1.022 do Código de Processo Civil, tais como
omissão, obscuridade, contradição e mesmo erro material, impõe-se a rejeição dos embargos.
embargos declaratórios rejeitados.
Dados da Decisão: TJGO – Embargos de Declaração na Apelação Cível nº 112486-
55.2014.8.09.0051 – Relator: Des. Norival santomé - Data do julgamento: 28.11.2017
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

8 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

 Condomínio

Verificação da prestação de contas do condomínio

Pergunta: Podemos verificar a pasta de prestação de contas, que já está aprovada e assinada
pelo síndico e conselheiros?

BDI Responde: Qualquer condômino poderá verificar a pasta de prestação de contas para saber
se houve fraudes e apropriações indébitas, como preços, etc., e assim poder questioná-las e adotar
medidas em prol do condomínio, entretanto, se a a assembleia aprovar as contas, nenhum condômino
tem legitimidade para exigir nova prestação de contas.
Normalmente, para a prestação de contas, tem o síndico o dever legal de convocar a Assembleia
Geral, Código Civil, art. 1.350: Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos
condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e
alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
As contas devem ser prestadas de forma minuciosa e documentada.
Quem aprova as contas são os condôminos presentes na assembleia

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 9

Locação

Ação de Despejo se torna improcedente, pois o locador

tinha plena ciência dos novos ocupantes do imóvel

Comentário do BDI: Trata-se de uma Ação de Despejo cumulado com cobrança de aluguéis,
em que o juiz de 1ª instância julgou improcedente o pedido.
O locador argumentou que a cessão ou transferência do contrato de locação depende do seu
consentimento e não da locatária. Alegou que jamais concordou com a cessão da locação. Portanto,
pede o despejo da atual locatária, bem como a condenação desta ao pagamento dos encargos
locatícios vencidos e vincendos.
O Tribunal verificou que o locador tinha plena ciência da cessão e dos novos ocupantes do imóvel,
conforme comprovam os documentos, do contrário não teria consentido com a continuidade do
contrato, tanto é que seguiu recebendo os pagamentos de aluguéis.
Portanto, é improcedente a cobrança de alugueres em face da atual locatária, o que violaria o
primado da boa-fé contratual.
Assim, condenou o locador, com base no disposto §11º, do art. 85 do NCPC, cuja exigibilidade
fica suspensa em face do locador ser beneficiário da gratuidade processual.
Ementa: Ação de Despejo com pedido de cobrança de aluguéis. Cessão de fato da posição
contratual dos locatários a terceiro. Sentença de improcedência. Alegação de ausência de consen-
timento do locador. Circunstâncias dos autos, todavia, a indicar que o locador tinha plena ciência da
alteração fática e consentiu com o prosseguimento da locação em face dos novos locatários. Ausen-
te responsabilidade do antigo contratante. Apelação que não elidiu os fundamentos da sentença,
confirmada nos termos do art. 252 do Regimento Interno do TJSP. Apelo desprovido.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 1043032-10.2015.8.26.0100 – Relator: Azuma Nishi –
Data do julgamento: 14.12.2017
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

10 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

 Locação
Direito de renovar o contrato de locação comercial

Paulo Henrique Pelegrim Bussolo*

O contrato de locação pode mesmo ramo, pelo prazo mí- será estendido também para

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○

○
○

○
ser pactuado por qualquer pra- nimo e ininterrupto de três a empresa, nos termos do §

○
○

○
zo, devendo as partes res- anos. 2º do artigo 51 da Lei de Lo-

○
○

○
peitá-lo, sob pena de aplica- ○
Porém, se o proprietário do cação.

○
○

○
ção das penalidades legais e imóvel não estiver disposto a Por fim, de acordo com o
○

○
○

○
contratuais. Muitas vezes, renovar o contrato, a renova- art. 51, § 5º, da Lei de Loca-
○

○
○

○
após transcorrer o prazo de ção não se dará de forma au- ção, a ação deve ser proposta
○

○
○

○
duração do contrato, o proprie- tomática, logicamente, deven- no interregno de um ano, no
○

○
○

○
tário do imóvel não possui in- do o locatário ingressar judi- máximo, até seis meses, no
○

○
○

○
teresse em renová-lo, e de- cialmente com uma ação re- mínimo, anteriores à data da
○

○
○

○
○

○
seja que o inquilino desocupe- novatória em face do locador, finalização do prazo do contra-
○

○
○

○
o, ou até mesmo as partes di- observando o prazo legal, que to em vigor, sob pena de in-
○

○
○

○
vergem no valor do aluguel. será explicado posteriormen- correr em decadência. Por
○

○
○

○
Contudo, se o locatário preen- te. O direito de renovar o con- exemplo, se o contrato possui
○

○
○

cher alguns requisitos dispos- trato de locação não é somen- prazo de cinco anos, a ação
○

○
○

tos em lei, terá o direito de te do locatário. Igualmente, deverá ser ajuizada entre o
○

○
○

renovar o contrato por igual poderá ser exercido pelos início do quarto ano do con-
○

○
○

prazo, para proteger o seu cessionários ou sucessores da trato, até a metade desse
○

○
○

ponto empresarial. locação. Vale destacar que, no quarto ano. Se a demanda for
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○
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A Lei n.º 8.245/91 (Lei de caso de sublocação total do ajuizada faltando menos de
○

○
○

Locação) elenca três requisi- imóvel, o direito a renovação seis meses para o término do
○

○
○

tos que o locatário deve pre- somente poderá ser exercido contrato, o direito do locatário
○

○
○

encher cumulativamente. São pelo sublocatário. já terá decaído. Por isso, caso
○

○
○

eles: a) o contrato a renovar Outro ponto relevante, é o locatário tenha interesse em

○

○
○

deve ter sido celebrado por que se o locatário fizer parte renovar o contrato, é impor-
○

○
○

escrito e com prazo determi- do quadro social de uma so- tante que proceda com o
○

○
○

nado; b) o prazo mínimo do ciedade, e o contrato de loca- adendo contratual antes de fin-
○

○
○

○
○

contrato a renovar ou a soma ção prever que este sócio po- dar o prazo decadencial da
○

○
○

dos prazos ininterruptos dos derá utilizar o imóvel com o ação renovatória, para não
○

○
○

contratos escritos seja de cin- escopo de exercer atividade perder o prazo no caso de o
○

○
○

co anos; c) o locatário esteja comercial em nome da socie- locador não possuir interesse
○

○
○

explorando seu comércio, no dade, o direito de renovação em renovar o contrato.

○

○
○

* O autor é Advogado OAB/SC 48.264, colaborador do Escritório Giovani Duarte Oliveira

Advogados Associados.

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 11

Locação

Possibilidade de pedir arresto dos bens

do locatário para quitar dívida de locação

Trata-se de um contrato de locação não residencial;

1°. Contrato realizado em 10/1/2012 a 9/1/2013;
2°. Contrato de 10/1/2012 a 9/1/2015 (agora por tempo indeterminado);
3º. Notificação extrajudicial em outubro/2017 (devolvido negativo);
4º. Locatário sem pagar aluguel desde janeiro/2017;
5º. Ação de despejo por falta de pagamento com cobrança de alugueres e pedido de liminar para
desocupar o imóvel em 15 dias.
Pergunta: Posso, na petição, além dos pedidos acima, pedir para que seja penhorado os móveis
no interior da loja para que diminua o prejuízo do locador? Esse contrato foi feito com fiança, mas
já pesquisei e os fiadores não tem imóvel próprio para garantir a execução.
Valor do aluguel hoje: R$ 13.669,09. O valor da dívida está em R$ 227.603,79, já com juros,
correção e multa.

BDI Responde: Tendo em vista que o contrato está vigorando a prazo indeterminado, é possível
pedir o despejo em caráter liminar.
Na fase executiva, quando já existe um título líquido, certo e exigível, na forma do art. 830 do
CPC, se o locatário não for encontrado, pode-se pedir o arresto dos bens móveis no interior da loja
do mesmo para assegurar o direito do locador de receber o valor que lhe é devido.
Os fiadores, mesmo que sem imóveis, também podem responder pela dívida com os seus bens
móveis, tais como veículos, ou até mesmo com a própria conta bancária.

12 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

 Locação

Locatário que queria usucapir

o imóvel locado foi despejado

Comentário do BDI: Trata-se de Ação de Despejo por falta de pagamento, que determinou a
desocupação do imóvel.
O locatário argumentou que assinou o contrato sob coação e ameaça. Por isso, pediu a nulidade
do contrato locatício, o reconhecimento da usucapião a seu favor, tendo em vista que exerceu a
posse do imóvel desde julho de 2003. Requer também, a retenção das benfeitorias que realizou no
imóvel.
O locador, em sua defesa, argumentou que o locatário teve má-fé, com base no art. 80, inciso
II, III e VII do CPC/15, deixando de realizar o pagamento dos alugueres atrasados e encargos
devidos.
O Tribunal entendeu que não existia prova a desconstituir o contrato de locação entabulado
entre as partes ou da coação alegada pelo locatário, e que conforme o contrato foi expressamente
pactuado que as benfeitorias realizadas no imóvel seriam incorporadas sem direito a qualquer
retenção das mesmas. Em consequência, entendeu pela ausência de direito ao reconhecimento
de usucapião urbana, por considerar válido o contrato locatício. Por fim, julgou procedente o
pedido de despejo.
Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível em Ação de Despejo por falta de
pagamento. Sentença de procedência. Provas suficientes para convencimento do julgador. Art.

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 13

Locação
370 do CPC/15. Inexistência de cerceamento de defesa. Desnecessidade de anulação da senten-
ça. Recibos de alugueis pagos ao longo do tempo demonstram a ciência da relação locatícia pelo
apelante. Ausência de nulidade do contrato de locação. Posse precária do locatário. Ausência de
animus domini. Usucapião. Impossibilidade. Retenção das benfeitorias. Renúncia expressa no
contrato. Súmula 335 do STJ. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido.
Dados da Decisão: TJCE – Apelação nº 0038692-82.2007.8.06.0001 – Relatora: Lira Ramos
de Oliveira – Data do julgamento: 28.11.2017
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

O rateio do valor anual do IPTU se faz

considerando a área ocupada pelo locatário

Comentário do BDI: Trata-se de contrato de sublocação, em que a locadora justifica a co-

brança dos valores correspondentes à área comum.
A locadora alegou que o acréscimo na cobrança de tal despesa se deu em consequência de
melhorias aos locatários, isto é, implantações de serviços de limpeza, segurança e manutenção e
que os locatários foram comunicados. Acrescentou que a cobrança do IPTU foi feita de forma
proporcional.
A locatária salientou que a cláusula contratual que prevê a cobrança do IPTU, mediante rateio
proporcional, é indeterminada. Destaca, que houve alteração do valor do IPTU, mesmo sendo
certo que não é possível ocorrer a mudança no valor deste imposto na periodicidade menor do que
um ano. Alegou que o valor é desproporcional ao tamanho da loja sublocada. Acrescentou que o
contrato de locação deveria prever a proporção de pagamento do IPTU para cada locatário, com o
intuito de gerar segurança e certeza. Por isso, pediu o reconhecimento da cláusula contratual que

14 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

 Locação

prevê a forma de cobrança do IPTU, com a declaração de sua nulidade e condenação da locadora
na devolução dos pagamentos realizados a este título.
O Tribunal determinou que a cobrança relativa ao rateio de despesas comuns seja mantida nos
valores que vinham sendo cobrados, com a condenação desta na devolução, tão somente, dos
valores excedentes, corrigido monetariamente e acrescidos de juros de mora a partir da citação.
Em relação ao IPTU a locadora demonstrou e esclareceu, por meio de documento, que o aumento
do valor do IPTU decorreu-se de reajuste do valor anual do imposto e que o rateio se faz conside-
rando a área ocupada pela locatária. Assim, a cláusula contratual não apresenta abusividade,
nem vantagem ou obrigação desproporcional.
Ementa: Contrato atípico de (sub) locação e outras avenças loja situada em hipermercado
Artigo 54, da Lei nº 8.245/91 - Rateio das despesas comuns - Contrato que prevê expressamente
a obrigação de pagamento do rateio das despesas e o direito de alterar, a qualquer tempo, o valor
do somatório do Coeficiente de Rateio de Despesas, independentemente de aviso ou notificação -
Sem hipótese para declaração de nulidade da cláusula - Aumento desproporcional do encargo
que, entretanto, não foi discriminado §§1º e 2º, do artigo 54, da Lei nº 8.245/91 - Necessidade
de manutenção da cobrança relativa ao rateio de despesas comuns nos valores que vinham sendo
cobrados antes da majoração praticada pela ré, com a condenação desta na devolução tão so-
mente dos valores excedentes - Rateio do IPTU - Fato gerador determinado - Reajuste anual -
Rateio considerando a área ocupada - Ausência de revisão do contrato - Razoabilidade na fixação
da obrigação - Sucumbência recíproca - Recurso da ré parcialmente provido e recurso da autora
não provido.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível n° 1000204-83.2017.8.26.0114 – Relator: Sá Moreira
de Oliveira – Data do julgamento: 15.1.2018
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 15

Contrato de Gaveta

Contrato de gaveta não é válido perante

CDHU, segundo Tribunal de Justiça de SP

Adriano Martins Pinheiro*

Um casal adquiriu um apar- e cessão de posse”, a CDHU imóvel junto a CDHU, solicitan-
○

○
○
○

tamento de um conjunto não havia tomado ciência ou do, então, que esta outorgas-
○
○

○
○

habitacional, que ainda esta- autorizado a negociação. se a respectiva escritura defi-

○
○

○
○

va financiado junto a CDHU. A Em resumo, o negócio foi nitiva.

○
○

○
○

○
○

negociação ocorreu sob “con- realizado entre comprador e A CDHU negou a outorga de
○
○

○
○

trato de gaveta”, uma vez que vendedor, sem que a CDHU e escritura definitiva em nome
○
○

○
○

o casal vendedor não pediu Registro de Imóveis recebes- do casal comprador, alegando
○
○

○
○

autorização a CDHU, para sem a devida comunicação. que a escritura sairia em nome
○
○

○
○

transferir o financiamento. Houve, apenas, um contrato dos mutuários originais (casal

○
○

○
○

Assim, apesar de as partes entre as partes, com reconhe- que adquiriu o imóvel junto a
○
○

○
○

terem negociado o imóvel, por cimento de firma realizado em ela - CDHU), uma vez que não
○
○

○
○

meio de um contrato de “com- um cartório de notas. autorizou a negociação do imó-

○
○

○
○

promisso de compra e venda O casal comprador quitou o vel.

○
○

○
○

16 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

 Contrato de Gaveta

Em razão disso, o casal

○
○
comprador ajuizou ação con-

○
○
tra a CDHU, pedindo que esta

○
○
fosse obrigada, por meio de

○
○
sentença, a outorgar a respec-

○
○
○
tiva escritura pública de com-

○
○
pra e venda.
○
○
Ao analisar o caso, o juiz ○
○

sentenciante decidiu favoravel-

○
○

mente ao casal comprador,

○
○

fundamentando que, tendo em habitacional para reconhecer a so ao TJSP. Este, por sua vez,
○

○
○

○
vista a quitação integral e an-
○

validade dos contratos de ga- reformou a sentença, absol-

○
○

○
○

tecipada do imóvel, havia o veta. Hipótese em que restou vendo a CDHU da obrigação

○
○

○
○

direito à outorga da escritura

○
incontroverso que o financia- de outorgar a escritura, ten-
○

○
○

○
definitiva de compra e venda mento do imóvel foi quitado, do em vista que ela não au-
○

○
○

○
aos compradores. o que torna imperiosa a ou- torizou a negociação do imó-
○

○
○

○
A sentença mencionou de- torga da escritura definitiva em vel.
○

○
○

cisões similares do Tribunal de nome da autora, possuidora e ○ Transcreve-se abaixo um

○

○
○

○
○

Justiça de São Paulo (TJSP). real proprietária do imóvel. trecho da decisão de 2ª ins-
○
○

○
○

Conveniente transcrever a ju- Decreto de extinção afastado tância (8ª Turma do TJSP):
○
○

○
○

risprudência utilizada: “Caso - Recurso provido para julgar “Como é sabido, o contra-
○
○

○
○

em que, ainda que o negócio a ação procedente.” (TJSP, to de gaveta não possui vali-
○
○

○
○

de cessão dos direitos de aqui-

○

Apelação nº 0033778-57.20 dade perante a CDHU, que

○

○
○

sição do imóvel celebrado en- 11.8.26.0007, 9ª Câmara de não anuiu com referido ins-
○

○
○

tre a autora e os mutuários do

○

Direito Privado, Rel. Des. José trumento de cessão. Não

○
○

○
○

imóvel “sub judice” tenha sido Aparício Coelho Prado Neto, pode, pois, ser compelida a
○
○

○
○

realizada sem a interveniência j. 13.12.2016). outorgar escritura (tampouco

○
○

○
○

da ré COHAB, não pode ela se Assim, o juiz de primeira ser demandada) em favor de
○
○

○
○

recusar a outorgar a escritura instância julgou a ação proce- quem com ela, não contra-
○
○

○
○

definitiva de transferência para dente (favorável aos compra- tou”.

○
○

○
○

a possuidora e real proprietá-

○

dores), determinando que a O contrato de gaveta gera

○

○
○

ria do bem - Entendimento

○

CDHU outorgasse a escritura diversos riscos aos compra-

○
○

○
○

consagrado por esta Colenda definitiva do imóvel em favor dores, dentre eles, é a impos-
○
○

○
○

9ª Câmara de Direito Privado, dos requerentes. sibilidade de regularizar a

○
○
○

no sentido de dispensar a Inconformada com a deci- propriedade do imóvel, como

○

○
○

anuência da companhia são, a CDHU interpôs recur- visto no presente caso.

○

○
○

* O autor é advogado, pós-graduando em Direito Imobiliário, com curso de extensão em

contratos, pela FGV.

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 17

Compra e Venda
Barulho: Escolha bem o apartamento
para evitar problemas e desvalorização
Mudar é mais caro do que exigir em juízo o direito ao sossego

Kênio de Souza Pereira*

Muitas pessoas em busca quanto os quartos ficam na so daquele que comprou sem
○

○
○

○
de um local para morar dei- parte superior. O problema, é analisar essa possibilidade.
○

○
○

○
xam de refletir sobre pontos que o barulho do movimento Análise prévia pode evitar
○

○
○

○
○

○
importantes na hora de esco- mais “animado” do primeiro erros que custam caro
○

○
○

○
lher o imóvel. A falta de aten- piso é suportado pelos mora- É preciso que os adquiren-
○

○
○

○
ção, de critérios ou até mes- dores do andar debaixo. tes tenham cautela em suas
○

○
○

○
mo a carga emocional em ob- Adquirir um apartamento escolhas para evitar surpre-
○

○
○

○
ter uma nova residência pode ao lado ou logo acima do sa- sas com algo inesperado e
○

○
○

○
○

○
gerar grandes problemas fu- lão de festas do prédio ou inimaginável por quem não
○

○
○

○
turamente. A inexperiência embaixo de uma “Top House’’, está habituado as diversas
○

○
○

○
tem custado caro àqueles que para quem procura sossego e variáveis que somente os es-
○

○
○

dispensam uma consultoria paz após um longo dia de tra- pecialistas estão aptos a
○

○
○

que não tenha interesse na balho, pode não ser uma boa alertar. A decepção e os abor-
○

○
○

○
○

conclusão do negócio, pois ao ideia, já que existem diver- recimentos surgem também
○

○
○

ouvir a opinião de um espe- sas pessoas que agem de ma- por falta de conhecimento da
○

○
○

cialista muitos deixam de ad- neira egoísta e individualista, existência de boates, clubes,
○

○
○

quirir uma moradia ao lado de e acabam não respeitando o bares e ainda do início de
○

○
○

○
○

um clube, casa de festas, es- outro, fazendo festas com obras de grandes empreendi-
○

○
○

cola, delegacia, boate ou som alto e ruídos em exces- mentos nas proximidades da
○

○
○

mesmo logo acima da área de so. moradia, que podem gerar

○

○
○

lazer do condomínio. O fato dessas confraterni- barulho e poeira por anos.

○

○
○

Alguns proprietários têm zações ocorrerem na parte in- É comum encontrar tam-
○

○
○

○
○

sido surpreendidos ao adqui- ferior da cobertura faz com bém diversas pessoas que
○

○
○

rirem um apartamento logo que o incômodo para o vizi- mudam do local onde residem
○

○
○

abaixo de uma “Top House’’, nho do andar debaixo seja por conta de fatos que pas-
○

○
○

que consiste numa cobertura muito maior, já que seu apar- sam a ocorrer aos arredores
○

○
○

invertida, na qual, os espa- tamento está ligado direta- de sua rua, tais como:
○

○
○

○
○

ços de lazer, piscina, churras- mente com o local onde os comercialização de drogas e
○

○
○

queira, confraternização, fes- saltos altos, o arrastar de insegurança que acabam per-
○

○
○

tas, são realizados no primei- móveis e as brincadeiras das turbando o sossego dos mo-
○

○
○

ro piso do apartamento, en- crianças impedem o descan- radores.

○

○
○

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 19

Compra e Venda
Processo judicial é mais

○
○
barato do que mudar

○
○
No Brasil temos visto uma

○
○
○
inversão de valores, onde al-

○
○
guns, de maneira absurda fa-

○
○
lam: “os incomodados que se

○
○
retirem”. Nada mais imoral e

○
○
injusto! Há várias leis fede- ○
○

rais e municipais que garan-

○
○
○

tem o direito ao sossego,

○
○

bem como à saúde que não

○
○

pode ser prejudicada pela

○
○

processo exige expertise para contas de quanto custa mu-

○
falta de sono ou de condições
○

○
○

gerar o resultado adequado, dar: 6% de comissão de cor-

○
de descanso. Seja o imóvel
○

○
○

muitos infratores se arrepen- retagem, 3% para o ITBI, 4%

○
○

parte de um edifício ou um

○
○

○
dem ao terem enorme gasto em média para os cartórios de
○

distante a dezenas de metros

○
○

○
financeiro com um processo notas e de registro de imó-
○

da nossa moradia ou local de

○
○

○
○

trabalho, a lei proíbe que seu civil, além de outro na esfera veis, mais perda das cortinas,
○
○

○
○

criminal. Agir de maneira gesso, iluminação e mobiliá-

○

ocupante o utilize de forma

○

○
○

amadora só causa desgaste, rio que não será reutilizado,

○

nociva.
○

○
○

risco de atritos pessoais e bri- transtornos com a perda de

○
○

Nos termos do art. 1.277

○
○

gas que pioram a situação, rendimentos com a busca de

○

do Código Civil a pessoa pre-

○
○

○
○

judicada pode requerer que o pois há infrator que insiste em outro imóvel, gastos com a
○
○

○
○

juiz aplique uma multa diária irritar a vizinhança que não mudança (que sempre dani-
○
○

○
○

sabe defender seu direito ao fica alguma coisa), o que re-

○

até que o infrator pare de pro-

○

○
○

sossego. sulta em alguns casos em

○

vocar os incômodos. Além

○

○
○

Portanto, o morador ou 22% do custo do imóvel. Há

○
○

disso, se a infração ocorre em

○
○

proprietário incomodado pode ainda outras despesas com a

○

um condomínio, este também

○
○

○
○

pode aplicar multas com base exigir amigavelmente ou ju- decoração da nova moradia,
○
○

○
○

nos artigos 1.336 e 1.337 do dicialmente uma solução, pois a qual não sabemos se tem
○
○

○
○

vender e mudar acarreta um outro vizinho sem educação

○

Código Civil. Mas essa solu-

○

○
○

custo tão alto que vale a pena e desequilibrado para pertur-

○
○

ção só existe para quem age

○
○

lutar pelo sossego em prol de bar e fazer qualquer pessoa

○

com determinação e profi-

○
○

○
○

ssionalismo, pois montar um sua saúde. Basta fazer as perder a paciência.

○
○
○

* O autor é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Conselheiro da Câmara

do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG. Professor da pós-graduação da Escola Superior
de Advocacia da OAB-MG (ESA-OAB). Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

20 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

 Compra e Venda

Vendedora conseguiu reter 25% dos valores pagos,

para compensar pelas despesas da rescisão contratual

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de rescisão contratual de compra e venda de

imóvel.
Os compradores apresentaram impossibilidade financeira e se tornaram inadimplentes, por
isso pediram a rescisão do contrato. Além disso, reivindicaram a devolução de 90% dos valores
que pagaram à vendedora.
O Tribunal verificou que o contrato estipula, nas cláusulas 33 e seguintes, percentuais dos
valores pagos que superam o máximo de retenção de 25% admitido pela jurisprudência, o que é
abusivo e excessivamente custoso aos compradores.
Portanto, aos compradores foram restituídos em 75% dos valores pagos. Sendo que 25%
ficará retido à vendedora, para compensar pelas despesas com a venda do imóvel.
Ementa: Compromisso de compra e venda - Relação de consumo - Resilição pelos comprado-
res diante da impossibilidade de pagamento - Admissibilidade - Restituição de 75% dos valores
pagos, com retenção de 25%, a título de compensação pelas despesas com a venda do imóvel -
Adequação da porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores
pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora - Sinal foi pago
a título de arras confirmatórias, não se justificando sua retenção - Juros de mora do trânsito em
julgado - Sucumbência recíproca - Recurso provido em parte.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 1013548-04.2016.8.26.0006 - Relator: Sidnei Beneti
- Data de Julgamento: 27.6.2012
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 21

Compra e Venda
Prescrição de hipoteca inscrita na matrícula de imóvel

Meu cliente quer adquirir uma fazenda, onde na matrícula há uma hipoteca, em favor de um
banco privado, datado de março de 1999. A escritura, de fevereiro de 1999, foi concedida para
garantir o credito rotativo de um terceiro (outra pessoa jurídica) junto ao Banco.
Entretanto, jamais houve qualquer movimentação do banco para a execução desta hipoteca.
Hoje, o herdeiro não tem conhecimento de quem é o terceiro e muito menos se foi ou não quitado
o referido crédito rotativo.
Pergunta: Esse crédito está prescrito?

BDI Responde: Analisando o artigo 1485, podemos dizer que não está prescrito. Veja:
“Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se
a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá
subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso,
lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.”
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Venda de imóvel após 30 dias do recebimento

da carta de preferência pelo locatário

Pergunta: O proprietário de um imóvel esta vendendo a casa que está alugada e estamos no
seguinte situação:
Emitimos a carta no dia 03/02, o cliente assinou e nos devolveu no dia 15/02. Devo esperar
completar os 30 dias para lavrar a escritura com provável comprador?
Mesmo ele devolvendo a carta, precisamos esperar 30 dias da data de envio para celebrar a
venda?

BDI Responde: Sim, é necessário esperar os 30 dias, conforme legisla o artigo 28 da Lei 8245/91:
“Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívo-
ca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.”
Os 30 dias contarão da ciência inequívoca do locatário.
Se a notificação for pelo correio, há um aviso de recebimento da data em que o locatário recebeu.
Se a carta foi entregue em “mãos”, terá que ter o recibo e a data recebida, onde começa a correr
o prazo de 30 dias à partir desta data.

22 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

Usucapião

Usucapião de bens imóveis urbanos

Entendam as formas - Parte I

Lorena Grangeiro de Lucena Tôrres*

Assim, vamos entender de que a usucapião nada mais é tizando, dessa forma, a carac-
○

○
○

uma vez que a ideia principal do que uma forma originária terística de dono.
○

○
○

do instituto da usucapião é a de aquisição de imóvel, permi- 2. Posse mansa e pacífi-

○

○
○

proteção da função social da tida por lei, tendo como obje- ca: Importante que não haja
○

○
○

propriedade, ou seja, apesar tivo atingir a função social da nenhuma contestação do pro-
○

○
○

○
○

da garantia fundamental ao terra por aqueles que, aten- prietário legítimo registrado no
○

○
○

direito de propriedade, cons- dendo a certos requisitos, ga- Cartório de Registro de Imó-
○

○
○

tante no art. 5º, Inciso XXII, rantem a estabilidade da pro- veis da área usucapienda
○

○
○

da Constituição Federal, esta priedade. (intransferibilidade). Havendo

○

○
○

não se mostra de forma abso- Vejamos então os requi- a qualquer tempo contestação
○

○
○

luta. sitos para a usucapião ur- da posse pelo proprietário le-

○

○
○

É que, a propriedade priva- bana: gítimo, fica descaracterizada a

○

○
○

da somente se justifica en- 1. Posse com intenção de usucapião.

○

○
○

quanto cumpre a função so- dono (animus domini): É 3. Posse de boa-fé e com
○

○
○

○
○

cial, ou seja, atendendo às exi- fundamental que a posse do justo título: Estes requisitos
○

○
○

gências fundamentais de orde- imóvel usucapiendo não seja somente são exigíveis na mo-
○

○
○

nação da cidade expressas no decorrente de atos de mera to- dalidade de usucapião ordiná-
○

○
○

plano diretor, conforme reza o lerância, como oriundos de rio, constante no art. 1.242 do
○

○
○

art. 182, § 2º da CF. contratos de locação, Código Civil, onde tratarei de-
○

○
○

Nesse sentido, verifica-se comodato e depósito, concre- les adiante, em conjunto com
○

○
○

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 23

Usucapião
a referida modalidade de contínua e incontestadamente, do ao disposto na Lei nº 6.766/

○
○

○
usucapião. com justo título e boa-fé, o 79, que regulamenta o

○
○

○
4. Posse contínua e du- possuir por 10 (dez) anos. Pa- parcelamento do solo urbano.

○
○

○
radoura: Cada modalidade de rágrafo único: Será de 5 (cin- Além disso, estes loteamentos,

○
○

○
usucapião estabelece um pra- co) anos o prazo previsto nes- em sua maioria, não são

○
○

○
○

○
zo mínimo de posse para aqui- te artigo se o imóvel houver registrados no Cartório de Re-

○
○

○
sição do direito à propriedade sido adquirido, onerosamente, gistro de Imóveis (CRI), con-
○

○
○

○
por usucapião, conforme tra- ○ com base no registro constan- forme necessita o art. 167,

○
○

○
rei mais adiante. te do respectivo cartório, can- inciso I, nº 19, da Lei 6.015/
○

○
○

○
Contagem de prazo celada posteriormente, desde 73, o qual dispõe sobre os re-
○

○
○

○
para a usucapião que os possuidores nele tive- gistros públicos.
○

○
○

○
Para a contagem do tempo rem estabelecido sua moradia, Ademais, há outra corrente
○

○
○

○
de posse, tem-se o art. 1.243, ou realizado investimentos de que possui outro pensamento,
○

○
○

○
do Código Civil, que diz que o interesse social e econômico.” visto que, a ideia da usucapião
○

○
○

○
○

○
possuidor pode, para o fim de Requisitos da Usucapião não é a validação do negócio
○

○
○

○
contagem do tempo exigido Ordinária: jurídico, e sim, a garantia da
○

○
○

○
pelos artigos antecedentes, Ademais, no que tange o função social da posse.
○

○
○

○
acrescentar à sua posse a dos caput do referido artigo, tem- Nesse sentido, há o enun-
○

○
○

seus antecessores (1.207), se os seguintes requisitos: ciado 86 da I Jornada de Di-

○

○
○

contanto que todas sejam con- 1. Posse mansa, pacífica e reito Civil que diz: “Art. 1.242:
○

○
○

tínuas, pacíficas e, nos casos ininterrupta com animus A expressão “justo título” con-
○

○
○

○
○

do art. 1.242 (usucapião ordi- domini, por 10 (dez) anos. tida nos arts. 1.242 e 1.260
○

○
○

nário), com justo título e de 2. Justo título: Este requi- do CC abrange todo ato jurídi-
○

○
○

boa-fé. sito gera muita discussão, co hábil, em tese, a transferir

○

○
○

Assim, este dispositivo não principalmente de defensores a propriedade, independente-

○

○
○

se aplica à usucapião consti- públicos, havendo sentenças mente de registro”. Além dis-
○

○
○

tucional, haja vista que a de improcedência alegando so, já existem diversos

○

○
○

○
○

Constituição Federal dá trata- que o instrumento particular acórdãos nas instâncias supe-
○

○
○

mento específico ao tema. de compra e venda de imóvel riores seguindo este entendi-
○

○
○

Sendo assim, irei elencar os não devidamente registrado no mento.

○

○
○

diferentes tipos de usucapião Cartório de Registro de Imó- 3. Boa-fé: A boa-fé exigida

○

○
○

para imóveis urbanos, senão veis (CRI) não pode ser consi- é a constante no art. 1.201 e
○

○
○

vejamos: derado válido, visto ser nulo seguintes do Código Civil, em

○

○
○

I) Usucapião Ordinária de pleno direito. que é de boa-fé a posse, se o

○

○
○

○
○

(art. 1.242, CC) Tal entendimento ocorre, possuidor ignora o vício, ou o

○

○
○

O Art. 1.242 do Código Ci- pois, geralmente, tais aquisi- obstáculo que impede a aqui-
○

○
○

vil menciona que: ções são oriundas de lotea- sição da coisa.

○

○
○

“Adquire também a proprie- mentos não autorizados pelo Outrossim, em relação ao

○

○
○

dade do imóvel aquele que, Poder Público, não obedecen- parágrafo único do art. 1.242,
○

○
○

24 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

 Usucapião
CC, há algumas particularida- ge ao caput do referido artigo, pro misero (arts. 183, CF;

○
○

○
des, ou seja, o prazo diminui percebe-se, ao contrário da 1.240, CC; 9º, Lei nº

○
○

○
para 05 (cinco) anos, se o imó- usucapião ordinária, o único 10.257/01)

○
○

○
vel houver sido adquirido, one- requisito para a aquisição ori- O art. 183, caput, da Cons-

○
○

○
○

○
rosamente, com base no re- ginária do imóvel é sua posse tituição Federal diz que:

○
○

○
gistro constante do respectivo mansa, pacífica e ininterrupta “Aquele que possuir como

○
○

○
cartório, cancelada posterior- com animus domini por 15 sua área urbana de até duzen-
○

○
○

○
mente, desde que os possui- ○ (quinze) anos, não sendo exi- tos e cinquenta metros quadra-

○
○

○
dores nele tiverem estabeleci- gido justo título ou boa-fé. dos, por cinco anos, ininte-
○

○
○

○
do a sua morada, ou realizado Quando mencionamos o pa- rruptamente e sem oposição,
○

○
○

○
investimentos de interesse so- rágrafo único do art. 1.238, CC, utilizando-a para sua moradia
○

○
○

○
cial e econômico. este prazo diminui para 10 ou de sua família, adquirir-lhe-
○

○
○

○
II) Usucapião Extraordi- (dez) anos se o possuidor hou- á o domínio, desde que não
○

○
○

○
○

○
nária (art. 1.238, CC) ver estabelecido no imóvel a seja proprietário de outro imó-
○

○
○

○
Já em relação ao art. 1.238 sua moradia habitual, ou nele vel urbano ou rural”.
○

○
○

○
do Código Civil temos que: realizado obras ou serviços de Nesse sentido, este disposi-
○

○
○

○
“Aquele que, por 15 (quin- caráter produtivo, ou seja, no- tivo foi reproduzido no art.
○

○
○

○
ze) anos, sem interrupção, nem vamente diminui-se o prazo 1.240, CC e no art. 9º da Lei
○

○
○

oposição, possuir como seu um para aquisição originária do 10.257/01 (Estatuto da Cida-
○

○
○

imóvel, adquire-lhe a proprie- imóvel, face ao máximo cum- de).

○

○
○

dade, independentemente de primento da função social. Vale uma ressalva ao art. 9º,
○

○
○

título e boa-fé, podendo reque- Assim, esta é considerada a § 3º da Lei nº 10.257/01 que
○

○
○

○
○

rer ao juiz que assim o declare forma mais “simples” de aqui- diz “Para os efeitos deste arti-
○

○
○

por sentença, a qual servirá de sição originária de imóvel por go, o herdeiro legítimo conti-
○

○
○

título para o registro no Cartó- usucapião, uma vez que, bas- nua, de pleno direito, a posse
○

○
○

rio de Registro de Imóveis. Pa- ta a posse mansa, pacífica e de seu antecessor, desde que
○

○
○

rágrafo único: O prazo estabe- ininterrupta pelo prazo estipu- já resida no imóvel por ocasião
○

○
○

lecido neste artigo reduzir-se- lado no artigo. da abertura da sucessão”. Por-

○

○
○

á a 10 (dez) anos se o possui- Note-se que, é por este tanto, não se aplica a regra do
○

○
○

dor houver estabelecido no motivo que o tempo exigido de art. 1.243 do CC, como vimos
○

○
○

○
○

imóvel a sua moradia habitual, posse é maior frente às outras anteriormente, não sendo pos-
○

○
○

ou nele realizado obras ou ser- modalidades de usucapião! sível, portanto, a soma das
○

○
○

viços de caráter produtivo”. III) Usucapião Constitu- posses inter vivos.

○

○
○

Nesse sentido, no que tan- cional ou Especial Urbana * Continua na próxima edição.
○

○
○

* A autora é Administradora de empresas, Advogada inscrita na OAB/CE, especialista na

área ambiental, com MBA, atuante nas áreas ambiental, cível e consumidor. Livro publicado
pela Editora Lumens Juris. Membro da comissão de Direito Ambiental e Direito Marítimo, Portuá-
rio, Aeroportuário e Aduaneiro da OAB/CE.

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 25

Usucapião

Cabimento de ação divisória e não de

usucapião de área rural entre herdeiros

Comentário do BDI: Trata-se de uma Ação de Usucapião movida por membros e herdeiros de
uma mesma família.
Uma parte da família alegou que detêm a posse de uma parcela do terreno, há mais de 15
anos, e pedem para que seja colocado em seus nomes o domínio no Registro de Imóveis.
O Tribunal verificou que o prazo de 15 anos de posse sobre o imóvel alegado não existe, ou
seja, esta parte do terreno é de todos os herdeiros e que, na verdade, pretendem a divisão e a
regularização do terreno de propriedade comum entre os irmãos, sendo certo que a ação de
usucapião não pode ser utilizada para este fim, cabendo aos herdeiros providenciarem a reparti-
ção do terreno.
Ementa: Apelação Cível. Ação de usucapião. Sentença de improcedência. Insurgência dos
demandantes. Fração de terras pretendida usucapir que é integrante de uma área maior, cuja
propriedade é exercida em condomínio pela autora e seus irmãos, em decorrência de doação da
genitora. A despeito da viabilidade da ação de usucapião contra condômino, elementos constan-
tes nos autos revelam o não preenchimento do lapso temporal previsto em lei para a prescrição
aquisitiva. Demandantes que, em verdade, pretendem a divisão da área comum por via transver-
sa. Sentença de improcedência mantida.
Dados da Decisão: TJSC – Apelação Cível nº 0004910-38.2007.8.24.0113 – Relator: Jorge
Luiz Costa Beber – Data do julgamento: 6.6.2017
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

26 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

Construção e Incorporação
Responsabilidade e danos morais pela demora
em entrega das chaves de imóveis financiados - Parte I

Adriana C. de Paula Gonçalves*

O sonho de ter a casa pró- de negócio é regido pelo Có- cedor, porém com a peculiari-

○
○

○
pria é a realidade de muitos digo de Defesa do Consumi- dade da promessa de compra
○

○
○

○
brasileiros, sair do aluguel e ○ dor, Lei 8.078/90, como se e venda, essa regida pelo Có-

○
○

○
morar no que é realmente seu extrai da seguir: digo Civil, entre os artigos:
○

○
○

○
está no topo dos desejos de “Art. 2º. Consumidor é toda “Art. 462. O contrato preli-
○

○
○

○
qualquer pessoa, e os contra- pessoa física ou jurídica que minar, exceto quanto à forma,
○

○
○

○
tos de financiamento de imó- adquire ou utiliza produto ou deve conter todos os requisi-
○

○
○

○
○

○
veis passaram a ser uma por- serviço como destinatário fi- tos essenciais ao contrato a
○

○
○

○
ta de entrada para a realiza- nal. ser celebrado.
○

○
○

○
ção desse sonho, porém o pro- Parágrafo único. Equipara- Art. 463. Concluído o con-
○

○
○

○
blema começa quando a em- se a consumidor a coletivida- trato preliminar, com obser-
○

○
○

○
presa construtora ou a empre- de de pessoas, ainda que vância do disposto no artigo
○

○
○

○
endedora do projeto imobiliá- indetermináveis, que haja in- antecedente, e desde que dele
○

○
○

rio não entrega as chaves na tervindo nas relações de con- não conste cláusula de arre-
○

○
○

data prevista, sem que haja sumo. pendimento, qualquer das

○

○
○

motivo relevante para isso, Art. 3º. Fornecedor é toda partes terá o direito de exigir
○

○
○

○
○

transformando os sonho da pessoa física ou jurídica, pú- a celebração do definitivo, as-

○

○
○

casa própria em um verdadei- blica ou privada, nacional ou sinando prazo à outra para
○

○
○

ro pesadelo. estrangeira, bem como os en- que o efetive.

○

○
○

Aqui, faremos um breve tes despersonalizados, que Parágrafo único. O contra-

○

○
○

estudo acerca das responsa- desenvolvem atividade de to preliminar deverá ser leva-
○

○
○

bilidades e indenizações de- produção, montagem, cria- do ao registro competente.

○

○
○

vidas aos promissários com- ção, construção, transforma- Art. 464. Esgotado o pra-
○

○
○

p ra d o r e s d e i m ó ve i s q u e ção, importação, exportação, zo, poderá o juiz, a pedido do

○

○
○

veem seus sonhos despeda- distribuição ou interessado, suprir a vontade

○

○
○

○
○

çados e sua vida conturbada comercialização de produtos da parte inadimplente, confe-

○

○
○

pela indiferença das grandes ou prestação de serviços. rindo caráter definitivo ao

○

○
○

corporações. § 1º. Produto é qualquer contrato preliminar, salvo se

○

○
○

O contrato de compra e bem, móvel ou imóvel, mate- a isto se opuser a natureza da

○

○
○

venda de um imóvel financia- rial ou imaterial.” obrigação.

○

○
○

do começa com a promessa de Assim, fica claro que se tra- Art. 465. Se o estipulante
○

○
○

compra e venda, o comprador ta de uma relação de consu- não der execução ao contrato
○

○
○

○
○

compra um imóvel que ainda mo, onde o consumidor com- preliminar, poderá a outra
○

○
○

vai ser construído, e esse tipo pra um imóvel de um forne- parte considerá-lo desfeito, e
○

○
○

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 27

Construção e Incorporação
pedir perdas e danos.

○
○
Art. 466. Se a promessa de

○
○
contrato for unilateral, o cre-

○
○
○
dor, sob pena de ficar a mes-

○
○
ma sem efeito, deverá mani-

○
○
festar-se no prazo nela pre-

○
○
visto, ou, inexistindo este, no
○
○
que lhe for razoavelmente as- ○
○

sinado pelo devedor.”

○
○
○

A compra de um imóvel na
○
○

planta, para ser entregue

○
○

após conclusa a obra, opera

○
○

uma expectativa no compra-

○
○

dor e um compromisso do
○
○

vendedor, o grande aumento mente corrigidas, é suficien- Recurso especial. Atraso

○

○
○

○
○

nesse tipo de negócio sem te para indenizar os prejuí- da entrega de unidade imo-

○
○

○
○

dúvida tem gerado os mais zos. Não há falar em indeni- biliária. Aquisição para fins de
○
○

○
○

○
diversos problemas para o zação por dano moral na es- moradia. Configuração de
○

○
○

consumidor, e com isso o au- pécie”, afirmou o ministro dano moral. Peculiaridades
○

○
○

mento das demandas que Massami Uyeda, relator, o do caso concreto. Súmula 7/
○

○
○

envolvem as construtoras e o ministro em questão afirma STJ.

○

○
○

○
○

atraso na entrega das chaves que o consumidor faz jus a 1. O simples descumpri-
○
○

○
○

sem dúvida é o maior respon- rescisão contratual para que mento contratual, por si só,
○
○

○
○

sável por esse cenário, e de tenha ressarcido os valores não é capaz de provocar aba-
○
○

○
○

acordo com dados do Ibedec, gastos com a construção, po- lo moral, sendo necessária a
○

○
○

95% das obras no Brasil são rém como fica a sensação de existência de uma conse-
○

○
○

○
○

entregues com atraso, o que ter um sonho interrompido? quência fática capaz de acar-
○
○

○
○

é uma vergonha para nosso A desilusão de não mais ter a retar dor e sofrimento inde-
○
○

○
○

país, demonstrando o desca- casa própria sonhada e paga, nizável por sua gravidade.
○
○

○
○

so das construtoras com seus muitas vezes com muito sa- 2. O atraso na entrega de
○
○

○
○

consumidores. crifício? Seria mero aborreci- unidade imobiliária pode cau-

○

○
○

○
○

Em setembro de 2011, a 3ª mento? sar lesões de ordem

○
○

○
○

turma do STJ decidiu que o Para configurar dano mo- extrapatrimonial ao promi-
○
○

○
○

atraso de três anos na entre- ral, na esfera do Superior Tri- tente comprador, a depender
○
○

○
○

ga de um imóvel adquirido na bunal de Justiça, é necessá- do sofrimento psíquico e aba-

○
○

○
○

planta não configurou dano rio muito mais do que o atra- lo emocional evidenciado no
○
○

○
○

○
○

moral. “A devolução integral so, em jurisprudência mais caso concreto.

○
○

○
○

das parcelas pagas, devida- recente temos essa posição: 3. A revisão do acórdão re-
○
○
○

28 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

 Construção e Incorporação
corrido, quanto ao reconhe-

○
○
cido de abalo moral, encon-

○
○
tra óbice do enunciado da

○
○
○
Súmula 7/STJ, prejudicando

○
○
o alegado dissídio jurispru-

○
○
dencial.

○
○
4. Recurso especial não
○
○
conhecido. (Recurso Especial ○
○
○

nº 1.661.095 - SP (2017/005
○
○

9353-2)”
○
○

Ainda de acordo com essa

○
○

decisão, somente se configu-

○
○

ra dano moral pelas peculia-

○
○
○

ridades do caso, conforme

○
○

trecho da decisão: vencido em maio de 2011, a um lar para si e para seus fa-

○
○

○
○

“[...] Nessa linha de ré deverá suportar as despe-

○
miliares.
○

○
○

○
intelecção, o atraso na entre- sas do autor com os aluguéis O comprador passa anos
○

○
○

ga de unidade imobiliária vencidos a partir de 1 de ju- ○

○

○
pagando pelo bem, sonhan-
○

○
○

pode causar lesões de ordem nho de 2011, até a efetiva en- do com a casa própria e, pos-
○
○

○
○

extrapatrimonial ao promi- trega da unidade tal como teriormente, vem a saber que
○
○

○
○

tente comprador, a depender constou na bem lançada sen- todos seus esforços foram es-
○
○

○
○

do sofrimento psíquico e aba- tença.

○

vaziados, pois a unidade não

○

○
○

lo emocional evidenciado no Igualmente, não se pode será entregue no prazo inici-

○

○
○

caso concreto.” olvidar que o atraso na en-

○

almente avençado (e, no

○
○

○
○

Na hipótese em tela, o trega de obra destinada à caso, tampouco nas datas

○
○

○
○

acórdão reconheceu o dano moradia familiar, especial- posteriormente informadas),

○
○

○
○

moral com base nas seguin- mente diante das peculiarida- acarretando-lhe drástica mu-
○
○

○
○

tes premissas: “Nesse aspec- des do caso concreto, ultra-

○

dança de planos.[...] Recur-

○

○
○

to, o prejuízo decorrente da passa o conceito de aborre-

○

so especial nº 1.661.095 - SP
○
○

○
○

impossibilidade de alocar ou- cimentos ou dissabores cor- (2017/0059353-2) Relator:

○
○
○

tro imóvel até a efetiva en- riqueiros. Ministro Luis Felipe Salomão.
○

○
○

trega do bem negociado com Ora, quem adquire um BIBLIOGRAFIA:

○

○
○

a ré. imóvel novo, notadamente TARTUCE, Flávio. DIREITO CI-

○

○
○

Assim, considerando a va- para fins residenciais, em

○

VIL 2. Método. São Paulo 2011.

○

○
○

lidade do prazo de tolerância, geral, planeja nele estruturar * Continua na próxima edição.
○

○
○

* A autora é Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito de Franca, graduada em

Pedagogia pela Universidade Estácio de Sá, atua na área cível e empresarial.

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 29

Construção e Incorporação

Construtoras terão que restituir

integralmente dos valores pagos aos
compradores, por atraso na entrega de imóvel

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de compromisso de compra e venda de imóvel,

devolução dos valores pagos, atraso na entrega do imóvel e rescisão contratual.
As construtoras afirmaram que não podem ser responsabilizadas pelo atraso na entrega da obra.
Disseram que o atraso se deu por culpa de terceiros, que demoraram na expedição do “habite-se”,
bem como da alta dos preços dos materiais de construção e da escassez de mão de obra especia-
lizada. Alegaram, também, que houve omissão ou falhas no processo, no que se refere a se encon-
trar prescrita a pretensão de restituição da taxa de corretagem e que, caso o contrato seja rescin-
dido, poderão reter 22% dos valores pagos pelos compradores na compra do imóvel.
O Tribunal verificou que não foram mencionadas no processo a devolução de comissão de corre-
tagem.
Portanto, foi declarada a rescisão do contrato entre as partes e as construtoras foram condena-
das a restituir, aos compradores, 100% do valor pago pelo atraso na entrega do imóvel, com
correção monetária e juros de mora.
Ementa: Compromisso de compra e venda. Rescisão. Devolução de valores. Atraso na entrega
de obra configurado. Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para entrega da obra. Embargo
da obra, demora na expedição do “habite-se”, alta dos preços dos materiais de construção e escas-
sez de mão de obra que não configuram caso fortuito ou força maior. Súm. 164 e 161, TJSP.
Rescisão do contrato. Retorno das partes ao status quo ante. Direito de devolução da integralidade
dos valores pagos pelos autores, inclusive comissão de corretagem, ante a culpa das rés pela
rescisão. Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP. Lucros cessantes. Pedido incompatível com a rescisão do
contrato. Retorno das partes ao status quo ante. Recebimento de indenização, além da devolução
dos valores, implicaria em enriquecimento sem causa dos autores. Precedentes do TJSP. Honorários
advocatícios sucumbenciais. Fixação de acordo com o trabalho desenvolvido pelos causídicos e com
a complexidade da causa. Art. 85, §2o, CPC. Sentença parcialmente reformada, para condenar as
rés à devolução da integralidade dos valores pagos pelos autores. Honorários advocatícios majorados.
Recurso das rés não provido e recurso dos autores parcialmente provido.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 1017853-66.2014.8.26.0114 – Relatora: Fernanda
Gomes Camacho – Data do julgamento: 1.11.2017.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

30 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

Seguro Habitacional
O seguro habitacional visa a assegurar o crédito
imobiliário e não a qualidade e solidez do imóvel

Comentário do BDI: Trata-se Ação de Indenização securitária habitacional, em que os as-

segurados alegaram que existem problemas na construção dos imóveis, sendo devidamente
comprovados no laudo pericial e, ainda, ficou concluído que a obra não respeitou a Norma
Brasileira (NBR – 133752/96), fato que certamente poderá ocasionar o seu desabamento no
futuro. Por isso, os assegurados pediram indenização e a cobertura dos danos causados aos
imóveis.
O Tribunal verificou que os danos verificados nos imóveis são decorrentes de vícios da cons-
trução, causados pela má qualidade dos materiais empregados na obra. Tais danos são proveni-
entes de defeitos internos decorrentes da própria edificação do imóvel, cuja cobertura é expres-
samente excluída da apólice do seguro habitacional.
A exclusão, não se mostra abusiva pelo fato de que o seguro habitacional possui a finalidade
de assegurar o crédito imobiliário, ou seja, o adimplemento do financiamento obtido pelo mutu-
ário para a aquisição da casa própria, em benefício do segurado e do agente financeiro. Em nada
o seguro se relaciona à garantia da qualidade e à solidez do imóvel, que é o caso dos seguros
residenciais.
Portanto, o pedido dos assegurados não foi aceito.
Ementa: Apelação - Ação de Indenização Securitária - Seguro habitacional - Apólice contra-
tada no âmbito do SFH - Sentença de improcedência - Apelação dos autores - Código de Defesa
do Consumidor - Aplicabilidade - Caráter impositivo e de adesão do seguro habitacional que
impõe ao Poder Judiciário o dever de intervir para velar pela manutenção do equilíbrio contratual
- Negativa de cobertura em decorrência de cláusulas que excluem danos por vícios na constru-
ção - Cabimento - Ainda que o laudo pericial tenha constatado defeitos de edificação no imóvel,
os vícios decorrentes de fatores intrínsecos da construção estão expressamente excluídos da
cobertura, tendo em vista que o contrato de seguro tem por escopo garantir o crédito imobiliá-
rio, e não a solidez e qualidade da obra - Preceptivo do artigo 784, do Código Civil - Apólice que
circunscreve o risco apenas a danos externos, e não a vícios construtivos - Precedentes recen-
tes desta Colenda 6ª Câmara de Direito Privado e demais órgãos desta E. Corte, que vem
alterando posicionamento anteriormente adotado - Sentença mantida - Recurso Improvido.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 0001193-75.2011.8.26.0063 – Relator: Rodolfo
Pellizari – Data do julgamento: 10.1.2018.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 31

Regularização Fundiária

Regularização Fundiária Urbana

de acordo com a Lei 13.465/17

Adriano Martins de Sousa*

Com a Medida Provisória nº critura do imóvel. reversão, considerados o tem-

○

○
○

759/2016, foi promulgada em Este presente estudo visa po da ocupação, a natureza

○

○
○

12/07/2017, a Lei 13.465, que esclarecer alguns pontos rele- das edificações, a localização
○

○
○

○
○

altera as regras para a regula- vantes da regularização das vias de circulação e a pre-
○

○
○

rização fundiária no Brasil, fundiária urbana, no que tan- sença de equipamentos públi-
○

○
○

onde milhares de brasileiros ge ao núcleo urbano informal, cos, entre outras circunstân-
○

○
○

serão beneficiados, pois facili- aquele clandestino, irregular cias a serem avaliadas pelo
○

○
○

tará a emissão de títulos para ou no qual não foi possível rea- Município.
○

○
○

○
○

ocupantes de terras públicas e lizar, por qualquer modo, a Os moradores destas áreas
○

○
○

famílias assentadas em áreas titulação de seus ocupantes, urbanas em que seu imóvel/
○

○
○

de reforma agrária, a nova lei ainda que atendida a legisla- Lote se encontra irregular, pe-
○

○
○

permite que processos sejam ção vigente à época de sua rante os órgãos públicos, po-
○

○
○

realizados via administrativa, implantação ou regularização, derão fazer o requerimento de

○

○
○

○
○

o que reduzirá o tempo de es- e ao núcleo urbano informal regularização administrativa-

○

○
○

pera para a tão sonhada es- consolidado, aquele de difícil mente, através do Reurb - Re-
○

○
○

32 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

Regularização Fundiária
gularização Fundiária Urbana, das unidades imobiliárias a rá se pronunciar quanto à in-

○
○

○
onde obedecerão às seguintes serem regularizadas, suas ca- dicação de intervenções a se-

○
○

○
fases: racterísticas, área, confronta- rem executadas, se for o caso,

○
○

○
○

○
I - Requerimento legitima- ções, localização, nome do conforme o projeto aprovado,

○
○

○
do; logradouro e número de sua aprovar o projeto de regulari-

○
○

○
II - processamento adminis- designação cadastral, se hou- zação fundiária resultante do

○
○

○
trativo do requerimento, no ver; quando for o caso, das processo de regularização
○

○
○

○
qual será conferido prazo para ○
quadras e suas subdivisões fundiária; e identificar e decla-

○
○

○
manifestação dos titulares de em lotes ou as frações ideais rar os ocupantes de cada uni-
○

○
○

○
○

○
direitos reais sobre o imóvel e vinculadas à unidade regula- dade imobiliária com destina-
○

○
○

○
dos confrontantes; rizada; dos logradouros, es- ção urbana regularizada, e os
○

○
○

○
III - elaboração do projeto paços livres, áreas destinadas respectivos direitos reais.
○

○
○

○
de regularização fundiária; a edifícios públicos e outros Aprovada a regularização
○

○
○

○
IV - saneamento do proce- equipamentos urbanos, quan- urbana, o órgão responsável
○

○
○

○
○

○
sso administrativo; do houver; de eventuais áre- emitirá a Certidão de Regula-
○

○
○

○
V - decisão da autoridade as já usucapidas; das medi- rização Fundiária (CRF), acom-
○

○
○

○
competente, mediante ato for- das de adequação para corre- panhado pelo projeto aprova-
○

○
○

○
mal, ao qual se dará publici- ção das desconformidades, do. Deverá conter, no mínimo,
○

○
○

dade; quando necessárias; das me- o nome do núcleo urbano re-

○

○
○

VI - expedição da CRF pelo didas de adequação da mobi- gularizado; a localização; a

○

○
○

○
○

Município; e lidade, acessibilidade, infra- modalidade de regularização;

○

○
○

VII - registro da CRF e do e s t r u t u ra e r e l o c a ç ã o d e as responsabilidades das obras

○

○
○

projeto de regularização edificações, quando necessá- e serviços constantes no

○

○
○

fundiária aprovado perante o rias; das obras de infraes- cronograma; a indicação nu-
○

○
○

oficial do cartório de registro trutura essencial, quando ne- mérica de cada unidade regu-
○

○
○

○
○

de imóveis em que se situe a cessárias; de outros requisi- larizada, quando houver; a

○

○
○

unidade imobiliária com tos que sejam definidos pelo listagem com nomes dos ocu-
○

○
○

destinação urbana regulariza- Município. pantes que houverem adquiri-

○

○
○

da. Feito o requerimento, o Mu- do a respectiva unidade, por

○

○
○

Junto ao requerimento de- nicípio/Distrito Federal deverá título de legitimação fundiária

○

○
○

○
○

verá também o requerente classificar a modalidade do ou mediante ato único de re-

○

○
○

apresentar o projeto urba- Reurb, processar, analisar e gistro, bem como o estado ci-
○

○
○

nistíco de regularização aprovar os projetos de regula- vil, a profissão, o número de

○

○
○

fundiária, que deverá conter, rização fundiária; e emitir a inscrição no cadastro das pe-
○

○
○

no mínimo, a indicação das CRF. ssoas físicas do Ministério da

○

○
○

○
○

áreas ocupadas, do sistema Com o requerimento finali- fazenda e do registro geral de

○

○
○

viário e das unidades imobiliá- zado e concluído o Reurb, a cédula de identidade e a

○

○
○

rias, existentes ou projetadas; autoridade competente deve- filiação.

○

○
○

2ª quinzena - Março 2018 – nº 6 33

Regularização Fundiária

Com o registro da CRF e o

○
○
projeto de regularização apro-

○
○
○
vados, deverá então o reque-

○
○
rente comparecer ao cartório

○
○
do local onde se encontra o

○
○
imóvel para a efetiva abertura

○
○
de nova matrícula do imóvel,
○
○
quando for o caso; abertura de ○
○
○

matrículas individualizadas
○
○

para os lotes e áreas públicas da parcela mensal não poderá que se encontram na situação

○
○

○
○

resultantes do projeto de re- ser inferior ao valor equivalen- de “irregular”, que poderão re-

○
○

○
○

te ao devido pelo usuário a tí- querer o Reurb à União, aos

○
gularização aprovado; registro
○

○
○

○
de direitos reais indicados na tulo de taxa de foro ou ocupa- Estados, ao Distrito Federal e
○

○
○

○
ção, quando requerido pelo in- aos Municípios, diretamente ou
○

CRF junto às matrículas dos

○
○

○
○

respectivos lotes, dispensada teressado. Para ocupantes com por meio de entidades da ad-

○
○

○
○

a apresentação de título indi- renda familiar acima de dez sa- ministração pública indireta; os

○
○

○
○

○
vidualizado. lários mínimos, a aquisição po- seus beneficiários, individual ou
○

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Vale salientar que o valor de derá ser realizada à vista ou coletivamente, diretamente ou
○

○
○

venda direta será com base no em até cento e vinte parcelas por meio de cooperativas
○

○
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mensais e consecutivas, me- habitacionais, associações de

○

valor de mercado do imóvel,

○
○

○
○

diante um sinal de, no míni- moradores, fundações, organi-

○

segundo critérios de avaliação

○

○
○

previstos no artigo 11-C da Lei mo, 10% (dez por cento) do zações sociais, organizações da
○

○
○

nº 9.636/98, excluídas as valor da avaliação, e o valor sociedade civil de interesse

○

○
○

acessões e as benfeitorias rea- da parcela mensal não poderá público ou outras associações
○

○
○

lizadas pelo ocupante. Para ser inferior ao valor equivalen- civis que tenham por finalida-
○

○
○

○
○

te ao devido pelo usuário a tí- de atividades nas áreas de de-

○

ocupantes com renda familiar

○

○
○

situada entre cinco e dez salá- tulo de taxa de foro ou ocupa- senvolvimento urbano ou regu-
○

○
○

rios mínimos, a aquisição po- ção, quando requerido pelo larização fundiária urbana; os
○

○
○

derá ser realizada à vista ou interessado proprietários de imóveis ou de

○

○
○

em até duzentas e quarenta Por fim, com essa nova lei, terrenos, loteadores ou in-
○

○
○

torna-se mais fácil e rápido a corporadores; a Defensoria

○

parcelas mensais e consecuti-

○

○
○

vas, mediante sinal de, no mí- regularização do imóvel/lote, Pública, em nome dos benefi-
○

○
○

nimo, 5% (cinco por cento) do trazendo assim uma oportuni- ciários hipossuficientes; e o Mi-
○

○
○

valor da avaliação, e o valor dade para milhares de pessoas nistério Público.

○

○
○

* O autor atua principalmente no Direito de Família e Sucessões, Ações Cíveis, Direito Penal,
Direito do Trabalho, entre outras, Pós Graduando em Direito Civil e Processo Civil. Membro da
Comissão de Ciências Criminais e Comissão de Direito de Família da OAB/DF.

34 2ª quinzena - Março 2018 – nº 6

 ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
FGV % IBGE % FIPE %
MESES
IGP-M IGP/DI IPC-DI IPA-EP-DI INCC-DI INPC IPC-A IPC
Fev. 0,0837 0,0629 0,3091 (-) 0,1238 0,6537 0,2400 0,3300 (-) 0,0824
Mar. 0,0147 (-) 0,3777 0,4742 (-) 0,7827 0,1574 0,3201 0,2499 0,1359
Abr. (-) 1,0956 (-) 1,2427 0,1247 (-) 1,9596 (-) 0,0238 0,0800 0,1400 0,6069
Mai. (-) 0,9319 (-) 0,5124 0,5179 (-) 1,1021 0,6339 0,3601 0,3100 (-) 0,0488
Jun. (-) 0,6663 (-) 0,9609 (-) 0,3224 (-) 1,5340 0,9311 (-) 0,2999 (-) 0,2300 0,0510
Jul. (-) 0,7161 (-) 0,2953 0,3778 (-) 0,6672 0,3047 0,1699 0,2401 (-) 0,0125
Ago. 0,0958 0,2387 0,1344 0,2596 0,3560 (-) 0,0300 0,1899 0,0967
Set. 0,4682 0,6188 (-) 0,0217 0,9738 0,0626 (-) 0,0200 0,1599 0,0184
Out. 0,1965 0,0976 0,3265 (-) 0,0300 0,3080 0,3700 0,4201 0,3224
Nov. 0,5243 0,8020 0,3587 1,0648 0,3108 0,1801 0,2801 0,2889
Dez/2017 0,8873 0,7413 0,2120 1,0670 0,0731 0,2600 0,4400 0,5483
Jan./2018 0,7550 0,5765 0,6861 0,5797 0,3089 0,2300 0,2900 0,4629
Fev. 0,0732 0,1537 0,1672 0,1531 0,1276 (-) 0,4166

TR (¹) POUPANÇA (¹) SALÁRIO-MÍNIMO DÓLAR - R$ (2)

MESES
% % R$ COMERCIAL PARALELO
Mar. 0,1519 0,6527 937,00 3,0950 3,2600
Abr. 0,0000 0,5000 937,00 3,1150 3,3000
Mai. 0,0764 0,5768 937,00 3,1540 3,3200
Jun. 0,0536 0,5539 937,00 3,2480 3,4500
Jul. 0,0623 0,5626 937,00 3,3140 3,4600
Ago. 0,0509 0,5512 937,00 3,1190 3,3100
Set. 0,0000 0,5000 937,00 3,1490 3,3200
Out. 0,0000 0,5000 937,00 3,1680 3,3400
Nov. 0,0000 0,5000 937,00 3,2730 3,3900
Dez. 0,0000 0,5000 937,00 3,2720 3,4000
Jan/2018 0,0000 0,5000 954,00 3,3150 3,4800
Fev. 0,0000 0,5000 954,00 3,1810 3,3200
Mar. 0.0000 0.5000 954,00 3,2440 3,3700
1. TR e Poupança - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.
2. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.

IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Abril/2015

Base de Cálculo (R$) Alíquota (%) Parcela a Deduzir (R$) DEDUÇÕES:
Até 1.903,98 Isento — a) R$ 189,59 por dependente;
De 1.903,99 até 2.826,65 7,5 142,80 b) Pensão alimentícia integral;
De 2.826,66 até 3.751,05 15 354,80 c) R$ 1.903,98 para aposentados, pensionistas e transferidos para a
De 3.751,06 até 4.664,68 22,5 636,13 reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;
Acima de 4.664,68 27,5 869,36 d) Contribuição à Previdência Social.

COEFICIENTES ANUAIS – ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (3)

Reajuste em Dez./2017 Reajuste em Jan./2018 Reajuste em Fev./2018 Reajuste em Mar./2018
Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual
IGP-M/FGV 0,9914 IGP-M/FGV 0,9948 IGP-M/FGV 0,9959 IGP-M/FGV 0,9958
IGP-DI/FGV 0,9967 IGP-DI/FGV 0,9958 IGP-DI/FGV 0,9972 IGP-DI/FGV 0,9981
IPC-DI/FGV 1,0335 IPC-DI/FGV 1,0323 IPC-DI/FGV 1,0322 IPC-DI/FGV 1,0307
INPC/IBGE 1,0195 INPC/IBGE 1,0207 INPC/IBGE 1,0187 INPC/IBGE
IPC-A/IBGE 1,0280 IPC-A/IBGE 1,0295 IPC-A/IBGE 1,0286 IPC-A/IBGE
IPC/FIPE 1,0244 IPC/FIPE 1,0227 IPC/FIPE 1,0241 IPC/FIPE 1,0207
3. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.