02

21
98
91
39
-0
Z
LU
VA
Vistorias e Inspeções Prediais
L
SI
DA
LA
BR
CA

Eduardo Teixeira S. Lima

Eng° Civil – CREA/CE 14.742
RI

eduardoteixeira105@gmail.com
IT

+55 85 999951564
M
DI
 02
21
98
91
Programação do Curso:

39
-0
1. Conceituação: Vistoria e Inspeção Predial

Z
LU
2. Cenário Nacional das Inspeções Prediais
VA
3. Atribuições Profissionais
L
SI

4. Elaboração da Proposta de Preços de Honorários Técnicos

DA

5. Das Vistorias de Entrega de Obra

LA

6. Das Vistorias para Manutenção

BR

7. Das Vistorias Cautelares

CA
RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
Programação do Curso:

39
-0
8. Manifestações Patológicas mais comuns

Z
LU
VA 8.1 – Fissuras por recalque
8.2 – Fissuras por movimentação térmica
L
SI

8.3 – Descolamento e Desplacamento de Revestimentos

DA

8.4 – Eflorescências
LA
BR

8.4 – Manchas
CA

8.5 – Mofos e bolores

RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
Programação do Curso:

39
-0
9. Nível de Inspeção – Rigor do Laudo

Z
LU
10. Classificação das Anomalias
VA
11. Classificação do Grau de Risco
L
SI

12. Critério e método da inspeção predial

DA

13. Documentações Complementares; Lista de Verificação

LA
BR

14. Elaboração do Laudo de Vistoria Técnica

CA

15. Elaboração do Laudo de Inspeção Predial

RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
39
Objetivo:

-0
Z
LU
VA
L
SI

Capacitar o aluno para elaboração de Laudo

DA

Técnico de Inspeção Predial

LA
BR
CA
RI
IT
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 02
21
98
91
39
-0
Z
“E Nada na Vida é. Até mesmo o tempo tem
LU
VA
sua efemeridade. E a vida, fora os infortúnios,
L

perpetua o tempo que nos dedicarmos a ela.”

SI
DA

Eduardo Teixeira
LA
BR
CA
RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
39
-0
Z
"A falta de manutenção é algo comum. Fortaleza

LU
verticalizou-se, mas a mentalidade das pessoas não
VA
está dentro desta realidade. Muitos se preocupam
L

em embelezar suas residências e a parte comum

SI

fica no segundo plano", alerta o presidente do

DA

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do

L

Ceará (Crea-CE), Victor César da Frota Pinto.

A
BR
CA
RI
IT
M
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DI
M
IT
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CA
BR
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DA
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L VA
LU
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-0
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02
Cenário Nacional
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BR
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L VA
LU
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-0
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21
02
Exemplos de acidentes prediais
DI
M
IT
RI
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BR
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-0
39
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39
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39
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02
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-0
39
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91
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21
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-0
39
91
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21
02
 02
21
98
91
39
-0
Quanto a Garantia de Patrimônio

Z
• A verticalização é um fenômeno global,
LU
VA
diretamente ligado à urbanização - ou seja,
L

ao aumento populacional das grandes

SI
DA

cidades, em detrimento da vida no interior.

L

De acordo com o último Censo do IBGE, o

A
BR

número de apartamentos no Brasil cresceu

CA

43% entre 2000 e 2010, passando de 4,3

RI

milhões para 6,1 milhões.

IT
M
DI
 02
21
98
Exemplo: condomínio com 40 anos

91
39
• Via de regra o proprietário se importa em manter o interior de sua habitação

-0
conservado, mas as áreas comuns são relegadas a meros reparos sem assistência técnica.

Z
LU
LVA
SI
DA
LA
BR
CA
RI
IT
M
DI
 02
21
98
Exemplo: condomínio com 40 anos

91
• Área comum decrepitada

39
-0
Z
LU
LVA
SI
DA
LA
BR
CA
RI

Pilar – Pav. térreo ao 4° Pav. Laje Apartamento Inferior.

IT
M
DI
 02
21
98
91
Exemplo: condomínio com 40 anos

39
-0
• Área comum decrepitada

Z
LU
VA
L
SI
DA
LA
BR
CA

Viga Apartamento Inferior Instalações Inapropriadas

RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
Quanto o Desempenho da Edificação

39
-0
Z
LU
• É comum a “metamorfose predial”, ou como
VA
queiram: o Retrofit.
L
SI
DA

• Entretanto, a predecessora de qualquer

LA
BR

Retrofit, é a Inspeção Predial.

CA
RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
Quanto o Desempenho da Edificação

39
-0
Z
• Este é o procedimento que providenciará o
LU
diagnóstico da edificação, o “check-up” da
VA
L

saúde da edificação, e orientará os serviços

SI

técnicos necessários para a adequação da

DA

edificação a sua nova função.

LA
BR
CA
RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
Quanto o Desempenho da Edificação

39
-0
Z
LU
VA
L
SI
DA
LA
BR
CA
RI
IT

Adaptação para Adaptação para

M

suíte banho
DI
 02
21
98
91
Quanto o Desempenho da Edificação

39
-0
Z
LU
LVA
SI
DA
LA
BR
CA

Escada de
Escada de Incêndio - Hotel
RI

Incêndio - Hotel
IT
M
DI
 02
21
98
91
39
-0
Estatística

Z
LU
• Maioria de acidentes prediais é causada por falha de
manutenção.
VA
Estudo revela que 66% das prováveis causas e origens dos
L

acidentes, em edificações com mais de dez anos, são

SI

relacionadas à deficiência com a manutenção, perda precoce

DA

de desempenho e deterioração acentuada.

LA

• 24% dos acidentes ocorrem decorrentes a falhas de projeto

BR

de execução que a médio e longo prazo atraem para si o

CA

risco crítico à sua anomalia.

RI
IT
M
DI
DI
M
IT
RI
CA
BR
AL
DA
SI
LVA
LU
Z
-0
39
91
98
21
02
Estatística
 02
21
98
91
Estatística

39
• 10 % dos acidentes são infortúnios que poderiam ser minimizados

-0
com a capacitação para uso e manutenção das edificações.

Z
LU
VA
L
SI
DA
LA
BR
CA
RI
IT

Junta de movimentação
M

térmica inoperante “Política do despreparo”

DI
 02
21
98
91
Termografia

39
-0
Z
LU
VA
L
SI
DA
LA
BR
CA

Fachada Principal Foto Termográfica

RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
Revestimentos claros são menos suscetíveis a manifestações patológicas por

39
variações térmicas.

-0
Z
LU
VA
L
SI
DA
LA
BR
CA
RI
IT
M

Vista Geral
DI

Fachada Principal
 02
21
98
Conceitos

91
39
-0
VISTORIA que é a constatação de um fato, mediante exame
circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que constituem,

Z
sem a indagação das causas que o motivam.

LU
VA
INSPEÇÃO é a análise técnica de fato, condição ou direito relativo a
L

um objeto, que mais se enquadra nos edifícios.

SI
DA

AUDITORIA sendo o atestamento técnico de conformidade de um

fato, condição ou direito relativo a um objeto.
LA
BR

PERÍCIA que é a atividade que envolve a apuração das causas que

CA

motivaram determinado evento ou da asserção de direitos.

RI

CONSULTORIA: Apresenta a solução

IT
M
DI
 02
21
98
91
39
Conceitos: Doutrina x Mercado

-0
Z
Doutrina
LU
VA
• As Vistorias constatam;
L
SI

• As Inspeções analisam
DA
L

• As Auditorias atestam;
A
BR

• As Perícias apuram causas;

CA

• As Consultorias se servem de todos os conhecimentos anteriores

RI
IT

para fazer as prescrições técnicas.

M
DI
 02
21
98
91
39
Conceitos: Doutrina x Mercado

-0
Mercado

Z
LU
VA
• As Vistorias constatam;
L
SI

• As Inspeções analisam
DA

• As Perícias apuram causas e responsabilidades;

LA
BR

• As Auditorias atestam;
CA

• As Consultorias se servem de todos os conhecimentos anteriores

RI

para fazer as prescrições técnicas.

IT
M
DI
DI
M
IT
RI
CA
BR
AL
DA
SI
LVA
LU
Z
-0
39
91
Conceitos

98
21
02
DI
M
IT
RI
CA
BR
AL
DA
SI
LVA
LU
Z
-0
39
91
98
21
02
Conceitos: Manutenção x Reforma
 02
21
98
91
39
-0
Elementos Técnicos

Z
LU
VA
• Pareceres : Opinião Técnica
L
SI

• Relatórios: Narração de Fatos

DA

• Laudos: Fundamentação
LA
BR
CA
RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
39
-0
Estudo de caso
Z
LU
VA
L

Manifestações patológicas
SI
DA
LA
BR
CA
RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
Vistorias Prediais

39
-0
Z
Estudo de Casos
LU
VA
Honorários IBAPE 2012
L
SI

Honorários IBAPE 2015

DA
L

Honorários IBRAENG 2015

A
BR

Honorários TR CREA 2015 - Fortaleza

CA
RI
IT

Proposta Edifício Costabella

M
DI
 02
21
98
Atribuições Profissionais

91
39
-0
Lei n.º 5.194 de 24 de dezembro de 1966

Z
LU
Resolução 218 CONFEA
VA
L
SI

Lei Nº 12378 (31/12/2010) Publicada no DOU de

DA

31.12.2010 - Edição extra

LA
BR

Lei Nº 4950A (22/04/1966) - Remuneração

CA

Profissional
RI
IT
M
DI
 02
21
98
Elaboração de Proposta de Preços de

91
39
Honorários Técnicos

-0
Z
CONCEITO DE CONTRATOS :

LU
Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem
VA
jurídica, destinada a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as
L

partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de

SI

natureza patrimonial.
DA

Requisitos Contratuais – Art. 82. C.C

LA
BR

Requisitos subjetivos : existência de Requisitos objetivos : licitude do objeto

duas ou mais pessoas; capacidade do contrato; possibilidade física ou
CA

genérica para praticar os atos da vida jurídica do objeto do negócio jurídico;

civil.; aptidão específica para contratar ; determinação do objeto do contrato ;
RI

consentimento das partes contratantes economicidade de seu objeto.

IT
M

Requisitos formais : art. 129, e 1.079- C.C.

DI
 02
21
98
Elaboração de Proposta de Preços de

91
39
Honorários Técnicos

-0
Princípios Fundamentais do Direito Contratual

Z
LU
PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE :
VA
Consiste no poder das partes de estipular livremente, como melhor lhes
L

convier, mediante acordo de vontades, a disciplina de seus interesses,

SI

suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica, envolvendo, além da liberdade

DA

de criação do contrato, a liberdade de contratar ou não contratar, de escolher o

outro contraente e de fixar o conteúdo do contrato, limitadas pelas normas de
L

ordem pública, pelos bons costumes e pela revisão judicial dos contratos.
A
BR

PRINCÍPIO DO CONSENSUALISMO :
CA

Segundo esse princípio, o simples acordo de duas ou mais vontades basta

RI

para gerar contrato válido, pois a maioria dos negócios jurídicos bilaterais é
IT

consensual, embora alguns, por serem solenes, tenham sua validade

M

condicionada à observância de certas formalidades legais.

DI
 02
21
98
91
Elaboração de Proposta de Preços de

39
-0
Honorários Técnicos

Z
Princípios Fundamentais do Direito Contratual

LU
VA
PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DA CONVENÇÃO :
L
SI

Deverá ser fielmente cumprido o ato negocial, por ser uma norma jurídica,
DA

constituindo lei entre as partes, é intangível, a menos que ambas as partes o

rescindam voluntariamente ou haja a escusa por caso fortuito ou força maior ( art.
LA

1.058, § único - C.C. ), de tal sorte que não se poderá alterar seu conteúdo, nem
BR

mesmo judicialmente. Entretanto, tem-se admitido que a força vinculante dos

contratos seja contida pelo magistrado em certas circunstâncias excepcionais ou
CA

extraordinárias que impossibilitem a previsão de excessiva onerosidade no

RI

cumprimento da prestação ( Lei nº 8 078/90 - art. 6º, V e art. 51 ).

IT
M
DI
 02
21
98
91
Elaboração de Proposta de Preços de

39
-0
Honorários Técnicos

Z
Princípios Fundamentais do Direito Contratual

LU
VA
PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DO CONTRATO :
L
SI

Por esse princípio, a avença apenas vincula as partes que nela intervieram, não
DA

aproveitando nem prejudicando terceiros, salvo raras exceções.

LA
BR

PRINCÍPIO DA BOA-FÉ : Segundo esse princípio, na interpretação do contrato

CA

é preciso ater-se mais à intensão do que ao sentido literal da linguagem, e, em

prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão
RI

agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na

IT

formação e na execução do contrato.

M
DI
 02
21
98
91
Elaboração de Proposta de Preços de

39
Honorários Técnicos

-0
Z
LU
Formação do Contrato
VA
Negociações Preliminares :
L
SI

Fase pré-contratual, não cria obrigações contratuais, mas, podem gerar

DA

obrigações extracontratuais.
LA
BR

Proposta, oferta ou solicitação :

CA

Declaração receptícia de vontade, dirigida por uma pessoa a outra, por meio
da qual o proponente manifesta a sua intenção de se considerar vinculada, se
RI

a outra parte aceitar a proposta. Há que ser a proposta séria, revestir-se de

IT

força vinculante, conter todos os elementos essenciais do negócio jurídico.

M
DI
 02
21
98
91
Elaboração de Proposta de Preços de

39
-0
Honorários Técnicos

Z
LU
Estudo de Casos
VA
L

Proposta Edifício Costabella

SI
DA

Fotos Morada da Lagoa

LA
BR

Relatório de Vistoria Ed.

CA
RI

Fotos Vistoria de Entrega

IT
M
DI
 02
21
98
91
Elaboração de Laudo de Vistoria

39
Art.

-0
Material Complementar...

Z
LU
VA
L
SI
DA
LA
BR
CA
RI
IT
M
DI
 02
21
98
91
Estudo das Manifestações patológicas comumente

39
encontradas

-0
Z
LU
Material Complementar
VA
L
SI
DA
LA
BR
CA
RI
IT
M
DI
 02
21
Art.

98
91
Elaboração de Laudo de Inspeção

39
-0
CLASSIFICAÇÃO DAS INSPEÇÕES PREDIAIS
7.1 - QUANTO À NATUREZA DO OBJETO DA INSPEÇÃO PREDIAL

Z
LU
7.1.1 Imóveis em geral, destacando-se os seguintes:
Casas Térreas;
VA
Sobrados;
L

Edifícios de múltiplos andares;

SI

Galpões em geral;
DA

Shopping Center;
Hipermercados;
L

Hospitais;
A
BR

Escolas;
Postos de gasolina;
CA

Garagens;
Templos religiosos;
RI

Prédios públicos especiais (delegacias, presídios, etc.);

IT

Prédios que recebem público (museus, centro de

M

convenções, estádio de futebol, etc.).

DI
 02
21
Art.

98
91
Elaboração de Laudo de Inspeção

39
-0
CLASSIFICAÇÃO DAS INSPEÇÕES PREDIAIS
7.2. QUANTO AO NÍVEL DE RIGOR OU NÍVEL DE INSPEÇÃO:

Z
LU
A Inspeção Predial poderá estar classificada de acordo com o nível
pretendido do inspetor e da finalidade da mesma.
VA
L

7.2.1 - NÍVEL 1 : vistoria para a identificação das anomalias aparentes,

SI

elaboradas por profissional habilitado; contando com orientação técnica

DA

pertinente;
7.2.2 - NÍVEL 2 : vistoria para a identificação de anomalias aparentes
L

identificadas com o auxilio de equipamentos , elaborada por profissionais de

A
BR

diversas especialidades, contendo indicação de orientações técnicas

pertinentes;
CA

7.2.3 - NÍVEL 3 : vistoria para a identificação de anomalias aparentes, e das

ocultas constatáveis com o auxilio de equipamentos , incluindo testes e
RI

ensaios locais e/ou laboratoriais específicos, elaborada por profissionais de

IT

diversas especialidades , contendo indicação de orientações técnicas

M

pertinentes.
DI
 02
21
Art.

98
91
Elaboração de Laudo de Inspeção

39
-0
10. LISTAGEM DE VERIFICAÇÃO:

Z
Ordinariamente devem ser inspecionados, quando disponíveis os destacados a

LU
seguir:
VA
10.1 – Estrutura;
L

10.2 – Alvenaria;
SI

10.3 – Revestimentos;
DA

10.4 – Impermeabilizações;
10.5 – Esquadrias;
L

10.6 – Cobertura;
A

10.7 – Paisagismo;
BR

10.8 – Instalações:
CA

10.8.1 – Elétricas:
10.8.2 – Hidráulicas:
RI

10.8.3 – Gás:
IT

10.8.4 – Sistema Proteção contra descargas atmosféricas (SPDA);

M

10.8.5 – Telefonia;
DI
 02
21
Art.

98
91
Elaboração de Laudo de Inspeção

39
-0
10. LISTAGEM DE VERIFICAÇÃO:

Z
Ordinariamente devem ser inspecionados, quando disponíveis os destacados a

LU
seguir:
VA
10.8.6 – Automação;
L

10.8.7 – Proteção contra incêndio;

SI

10.8.8 – Ar condicionado;
DA

10.8.9 – Segurança Patrimonial;

10.8.10 – Iluminação de emergência;
L

10.9 – Maquinas e Equipamentos:

A
BR

10.9.1 – Elevadores;
10.9.2 – Caldeiras;
CA

10.9.3 – Geradores;
10.9.4 – Pressurizadores;
RI

10.9.5 – Bombas e filtros;

IT

10.9.6 – Automação de Portões

M
DI
 02
21
Art.

98
91
Elaboração de Laudo de Inspeção

39
-0
10. LISTAGEM DE VERIFICAÇÃO:

Z
LU
Ordinariamente devem ser inspecionados, quando disponíveis os destacados a
seguir:
VA
L

10.10 – Diversos:
SI

10.10.1 – Quadras Poliesportivas;

DA

10.10.2 – Play Ground;

10.10.3 – Churrasqueiras;
L

10.10.4 – Saunas;
A

10.10.5 – Equipamentos de Ginástica;

BR

10.10.6 – Sala de cinema;

CA

10.10.7 – Heliponto;
10.10.8 – Adegas;
RI

10.10.9 – Piscinas;
IT

10.10.10 – Lixeiras;
M
DI
 02
21
Art.

98
91
Elaboração de Laudo de Inspeção

39
-0
CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE URGÊNCIA:

Z
A classificação quanto ao grau de urgência de uma
LU
anomalia deve sempre ser fundamentada,
VA
considerando os limites e os níveis da Inspeção
L
SI

Predial realizada.
DA

11.1 – CRÍTICO: Risco iminente contra a saúde e

LA

segurança;
BR
CA

11.2 – REGULAR: Risco a funcionalidade;

RI
IT

11.3 – MÍNIMO: Risco de desvalorização precoce;

M
DI
 02
21
Art.

98
91
39
Elaboração de Laudo de Inspeção

-0
Z
CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO e RECOMENDAÇÕES:

LU
CRÍTICO: quando o empreendimento contém anomalias
VA
classificadas com grau de urgência crítico; (sem condições
L
SI

de uso)
DA

REGULAR: quando o empreendimento contém anomalias

LA

classificadas com grau de urgência regular; (Sujeito a

BR

reparos)
CA
RI

SATISFATÓRIO: quando o empreendimento não contém

IT

anomalias significativas; (Situação normal)

M
DI
 02
21
Art.

98
91
Elaboração de Laudo de Inspeção

39
TÓPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO:

-0
Z
Identificação do solicitante;

LU
13.2 - Classificação do objeto da inspeção;
VA
13.3 – Localização;
L

13.4 – Data da Diligência;

SI

13.5 – Descrição Técnica do objeto:

DA

13.5.1 – Tipologia;
L

13.5.2 – Utilização;
A
BR

13.5.3 – Idade;
CA

13.5.4 – Padrão Construtivo;

13.6 – Nível utilizado;
RI

13.7 – Critério adotado;

IT
M
DI
 02
21
Art.

98
91
Elaboração de Laudo de Inspeção

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TÓPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO:

-0
13.8 – Relação dos elementos construtivos e equipamentos

Z
LU
vistoriados com a descrição das respectivas anomalias,
VA
classificadas por grau de risco e urgência (LISTAGEM DE
L

VERIFICAÇÃO);
SI

13.9 – Relatório Fotográfico;

DA

13.10 – Relação de documentos analisados;

L

13.11 – Indicação das recomendações técnicas e/ou das

A
BR

medidas preventivas e corretivas necessárias (plano de

CA

manutenção), quando a inspeção estiver classificada em

nível 3;
RI
IT
M
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Art.

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Elaboração de Laudo de Inspeção

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-0
TÓPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO:

Z
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13.12. Avaliação do estado de conservação geral do imóvel;
VA
13.13 – Recomendação do prazo para nova Inspeção
L

Predial;
SI

13.14 – Data do LAUDO;

DA

13.15 – Assinatura do profissional responsável,

LA

acompanhado do Nº do CREA e Nº do IBAPE;

BR

13.16 – Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);

CA
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Art.

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Estudos de Casos e Modelos
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