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1. APRESENTAÇÃO......................................................................1
3. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA........................................4
4. INSTRUMENTOS PARA A
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRA.........................................7
Usucapião..................................................................................7
Concessão Especial de
Uso para Fins de Moradia (CUEM)..................................12
Texto
Núcleo Especializado de
Habitação e Urbanismo da
Defensoria Pública do
Estado de São Paulo
Produção
EDEPE - Escola da Defensoria
Pública do Estado de São Paulo
1
2 DIREITO À MORADIA
. E DIREITO À CIDADE
Usuários(as) da
O que é direito à moradia
Defensoria Pública:
O direito à moradia é reconhe- A moradia deve resguardar o
Caso não tenha dinheiro para pagar um cido pela Constituição Federal bem estar e a saúde do indi-
em seu artigo 6º, bem como por víduo, com infraestrutura bási-
advogado, você pode procurar a Defensoria
diversos tratados internacionais ca, além de estar em local que
Pública, que é a instituição responsável por que o Brasil assina. É o direito permita acesso ao emprego,
defender quem está nessa situação. a um lugar adequado e digno serviços de saúde, educação e
para abrigo permanente da outros serviços de assistência
Algumas cidades do Estado ainda não pos- família, que ofereça proteção, social.
suem a Defensoria Pública instalada. Se esse intimidade e privacidade.
A regularização fundiária é a forma de transformar uma moradia Com os imóveis (casa, terreno, sítio etc.) não é assim. Não basta
irregular em regular, garantindo-se segurança na posse, além de ser pagamento do valor combinado, nem a assinatura do contrato de
o primeiro passo para permitir que a área seja integrada à cidade, o compra e venda. É preciso mais!
que possibilita a reivindicação de melhorias sociais para a área.
É preciso ter a escritura de compra e venda (feita em qualquer
Cartório de Notas do país), que depois deve ser registrada no
Cartório de Imóveis da região.
E se eu ganhei ou herdei o
imóvel de alguém?
É o mesmo caso de compra. A doação deve ser feita por uma escri-
tura, que será registrada no Cartório de Registro de Imóveis. No caso
de herança, o documento que deve ser registrado é o “Formal de
Partilha” (documento dado pelo juiz quando termina o inventário).
Você sabia?
Que a ação de usucapião é uma ótima opção para regularizar a sua posse? Atenção:
Mesmo que você tenha comprado a sua casa e só não tenha feito o registro Não é possível entrar com o processo de usucapião especial,
da compra, ou mesmo que você tenha feito esse registro, mas existe algum seja urbano ou rural, mais de uma vez, ainda que você não
problema nele, a ação de usucapião pode ser uma excelente saída. Para regu- seja mais dono do outro imóvel. Assim, somente é possível
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larizar a posse da sua casa, o caminho mais curto é a melhor opção!
adquirir o imóvel com o prazo de 5 anos uma única vez!
Usucapião especial Usucapião es-
Usucapião Usucapião
urbana ou rural pecial urbana
extraordinária ordinária
individual coletiva **
10 anos. O tempo será re- Tempo
duzido para 5 anos se tiver de posse 05 anos 05 anos
sido pago algum valor exigido
15 anos. O prazo será re-
para o proprietário e regis-
duzido para 10 anos se o
Tempo trado o contrato no cartó-
imóvel é a sua residência Urbano: O imóvel deve ter A área total do ter-
de posse rio, mas depois cancelado,
ou se nele foram realiza- no máximo 250m² e estar reno, que deve estar
exigido contando que o imóvel
das obras ou serviços de localizado dentro da cidade; localizado na cidade,
seja a sua residência ou Tamanho
caráter produtivo Rural: A área do terreno deve ser superior a
nele você tenha feito algo do imóvel
produtivo ou ainda para deve ter no máximo 50ha 250m², não sendo pos-
ajudar as pessoas (hectares) e estar localizada sível individualizar o
no campo* imóvel de cada família
Tamanho do
Qualquer tamanho Qualquer tamanho
imóvel O terreno deve ser
Imóvel deve ser usado para
ocupado por uma
Tipo moradia do requerente e de
Qualquer tipo de uso Qualquer tipo de uso comunidade de baixa
de uso Tipo sua família; no caso do rural,
renda, tendo todos
de uso deve comprovar também
Deverá comprovar: a) destinado o imóvel
que a área é produtiva em
justo título, por exemplo, a para sua moradia ou
razão de seu trabalho
existência de um contrato de suas famílias
com o proprietário, mas Os moradores não
que não foi registrado no O morador não pode ser
podem ser proprietá-
Outras Cartório de Registro de Outras proprietário de nenhum
Não há rios de nenhum outro
exigências Imóveis; e b) boa-fé, ou exigências outro imóvel, seja urbano
imóvel, seja urbano ou
seja, não poderá ter ad- ou rural
rural.
quirido a posse de forma
Urbano: art. 183 da Consti-
violenta e, além disso, não
tuição Federal e art. 1.240
poderá ter conhecimento Referência art. 10 da Lei
do Código Civil; Rural: art.
de ação judicial legal 10.257/01
191 da Constituição Federal
e art. 1.239 do Código Civil
Referência
art. 1238 do Código Civil art. 1242 do Código Civil * Se o imóvel for maior do que esses limites, a pessoa deve abrir mão do que
legal
exceder a eles para regularizar a posse pela ação de usucapião especial.
** O pedido pode ser feito pela Associação de Moradores da comunidade (ou,
caso ela não exista no papel, por todos os moradores do local ).
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Posso juntar meu tempo de posse Que documentos são necessários
com o tempo de posse de quem me para ajuizar a ação de usucapião?
passou o imóvel e também não era Existe uma regra no direito de pra assinado, qualquer cor-
proprietário dele? que quem entra com uma ação respondência em que conste
deve comprovar o que diz. Como o seu nome e o endereço do
Essa possibilidade é ques- tiva, ordinária e extraordinária), na usucapião o principal funda- imóvel. É importante que se
tionada no caso da usucapião certamente há a possibilidade mento é a posse sobre o imóvel tenha comprovantes de datas
especial individual, tanto ur- de soma dos tempos de posse, por um determinado prazo, é antigas e atuais. Também é
bana como rural (quando o mas será necessário provar fundamental comprová-lo. possível provar o tempo por
prazo é de 5 anos). Em todos o tempo de posse da outra meio de testemunhas, isto é,
os outros casos (especial cole- pessoa. Para isso, você pode juntar pessoas maiores de 18 anos,
contas de luz, carnês de IPTU, que não sejam parentes, que
contas de água, recibos de saibam há quanto tempo você
pagamento, contrato de com- está no imóvel.
• O imóvel deve ser usado como moradia e de baixa renda; ou Posso juntar meu tempo de posse com
seja, não pode ser apenas estabelecimento comercial (casa da o de quem me passou o imóvel e também
família com pequeno estabelecimento pode); não era proprietário dele?
• O concessionário não pode ser dono de outro imóvel (urbano Sim, é possível. Mas também será necessário provar o tempo de
ou rural); posse da outra pessoa.
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Existe a CDRU coletiva? Regularização Fundiária
Assim como na usucapião e na concessão especial, é possível a de Interesse Social
concessão real de uso na forma coletiva quando não houver clara
distinção do terreno que cada família ocupa. Nesse caso, a cada A Lei nº 11.977/09 trouxe uma Por esse instrumento, o Poder
família será outorgado o direito real de uso de uma fração da área nova modalidade de regula- Público pode regularizar
cujo direito de uso está sendo concedido. rização fundiária, denominada grandes áreas, públicas ou
de regularização fundiária de particulares, sem que seja
necessário que cada indivíduo
interesse social. Ela é cabível
entre com sua ação de usu-
quando a área: a) estiver ocupa-
capião, por exemplo, por meio
da, de forma mansa e pacífica, da demarcação urbanística e
há, pelo menos, 5 (cinco) anos; da legitimação da posse.
b) for marcada como Zona
Especial de Interesse Social Para saber mais informações
sobre esse instrumento, no
(ZEIS) ou, sendo da União, dos
qual a associação pode ter
Estados, do Distrito Federal ou
grande papel, confira cartilha
dos Municípios, for declarada do Governo Federal, acessível
de interesse para implantação no portal do Núcleo de Habita-
de projetos de regularização ção e Urbanismo da Defenso-
fundiária de interesse social. ria Pública4.
Atenção:
Se você receber qualquer notificação da Prefeitura para
desocupar seu imóvel, ou carta do fórum, procure imediata-
mente um defensor público ou advogado para que sejam to-
20 madas as medidas judiciais e extrajudiciais cabíveis. 21
E o que acontecerá?
Referências
Cada caso tem suas caracte- Caso você não tenha os requisi-
rísticas, razão pela qual deve tos necessários para regularizar 1
Fonte: pesquisa realizada
ser analisado especificamente. sua posse nesse imóvel, pode pelo movimento nossa São
Dependendo do tempo de ser tentado um acordo com o Paulo, disponível em: http://
ocupação e características da proprietário (autor do processo www.nossasaopaulo.org.br/
portal/arquivos/Quadro_da_
área, por exemplo, pode ser ou o Poder Público responsável Desigualdade_em_SP.pdf
possível alegar usucapião ou pela remoção) para que você
concessão de uso especial, e sua família consigam um
2
Fonte: pesquisa realizada pelo
para que você permaneça no tempo razoável para deixar o movimento nossa São Paulo,
disponível em: http://www.
imóvel. imóvel, por exemplo.
nossasaopaulo.org.br/portal/
arquivos/Quadro_da_Desigual-
dade_em_SP.pdf
Quais os direitos das pessoas em caso
de remoção/reintegração de posse?
3
Fonte: caderno de Aglom-
erados Subnormais do Censo
Em qualquer hipótese, quando a remoção/reintegração for Demográfico 2010 do IBGE,
necessária, seja por força de ordem judicial, seja para evitar risco disponível em: http://www.ibge.
à vida e à saúde das pessoas, ela não pode ser feita com uso de gov.br/home/estatistica/popu-
força física ou violência e deve ser precedida de notificação por lacao/censo2010/aglomera-
escrito, com prazo razoável para desocupação. dos_subnormais/agsn2010.pdf
4
Disponível em: http://www.
Além disso, aquele que promove a desocupação deve garantir os
defensoria.sp.gov.br/dpesp/De-
meios para que essa ocorra, isto é, responsabilizar-se pela “mudan- fault.aspx?idPagina=2994
ça” da família (fornecer caminhão e levar os móveis para o lugar que
essa determinar).
5
Fonte: “Censo da população de
moradores em situação de rua e
É também possível pleitear, junto ao Poder Público, a inclusão em caracterização socioeconômica
algum programa habitacional (que pode variar desde uma unidade da população adulta na cidade
de São Paulo” disponível em:
habitacional quitada até um programa de financiamento público, http://infocidade.prefeitura.
dependendo da situação). sp.gov.br/htmls/5_censo_da_
populacao_em_situacao_de_
rua_2000_656.html
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Locais de atendimento na área INTERIOR
Cível e Fazenda Pública da Araçatuba: (18) 3621-2802
Defensoria Pública Araraquara: (16) 3322-2300
Avaré: (14) 3732-5725
CAPITAL
Bauru: (14) 3227-2726
Atendimento Inicial:
Campinas: (19) 3256-4733
Av. Liberdade, 32, Centro,
Tel: (11) 3105-5799. Franca: (16) 3722-5783
Atendimento de segunda à sexta- Jaú: (14) 3624-6897
feira, das 07h às 9h30min. Jundiaí: (11) 4521-1230
Unidades: Marília: (14) 3413-7606
Ipiranga: (11) 2273-4591 Piracicaba: (19) 3432-1679
Itaquera: (11) 2079-6069 Presidente Prudente: (18) 3901-1485
Jabaquara: (11) 3105-5799 Registro: (13) 3821-3536
(Ramal 255) Ribeirão Preto: (16) 3965-4151
Lapa: (11) 3105-5799 (Ramal 265) Santos: (13) 3221-3622
Nossa Senhora do Ó: São Carlos: (16) 3368-8181
(11) 3991-0066/ 3978-6170
São José dos Campos:
Penha de França: (11) 2294-8740 (12) 3942- 2540
Santana: (11) 2901-2708 / 2901-2724 São José do Rio Preto:
Santo Amaro: (11) 5182-2677 (17) 3211-9813
São Miguel Paulista: (11) 2052-9281/ São Vicente: (13) 3467-2013
2057-9034 Sorocaba: (15) 3233-0173
Tatuapé: (11) 2294-9273 / 2296-9352 Taubaté: (12) 3624-1171
Vila Prudente: (11) 2216-2299
(Ramal 244) NÚCLEO DE HABITAÇÃO
E URBANISMO
GRANDE SÃO PAULO Av. Liberdade, 32, 7ª andar, Centro,
Carapicuíba: (11) 4164-3265 Tel: (11) 3107-1564/3112-1278
Diadema: (11) 4057-4440 OUVIDORIA DA
Guarulhos: (11) 2229-1657 DEFENSORIA PÚBLICA
Av. Liberdade, 32, Centro,
Itaquaquecetuba: (11) 4647-4287
Tel: (11) 3105-5799, ramal 285
Mogi das Cruzes: (11) 4799-5089 www.defensoria.sp.gov.br/dpesp/
Osasco: (11) 3698-5544 ouvidoria
São Bernardo do Campo: Para mais informações, acesse:
(11) 4332-9693 WWW.DEFENSORIA.SP.GOV.BR