Laudo Pericial Fortaleza

Pericial Engenharia® – Av. Nazaré n. 4566, bairro Nazaré – Belém, Pará.
CEP: 66035-115
CNPJ: 56. 432. 894/0001-03 – pericialengenharia@gmail.com
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO DE VALOR DE

APARTAMENTOS DO BAIRRO ALDEOTA, FORTALEZA-CE
RESUMO
A. Local:
Bairro: Aldeota
Cidade: Fortaleza
UF: Ceará
B. Da categoria:
Imóveis urbanos residenciais (apartamentos)
C. Do objetivo:
Diagnosticar o valor de imóveis por m² (apartamentos) do bairro da Aldeota, Fortaleza - CE.
D. Data da Perícia:
Realizada no dia 19 de fevereiro de 2021, às 14h.
E. Profissionais responsáveis pela perícia:

Giulliane Layra Sousa da Silva, Luiz Raí Coelho Vale, Priscila da Silva, Sergio de Jesus e
Ygor Felipe Oliveira Paes (Empresa: Pericial Engenharia)
F. Solicitante da Perícia:
Marcelo Rassy Teixeira, Aruda Gomes e Andrey Gonçalves
G. Método de avaliação:
Comparativo direto
H. Apresentação dos Resultados:

Fotografias, média de amostragem e desvio padrão
________________________________________________
1. APRESENTAÇÃO
1.1 Do Laudo Pericial - PTAM
O presente laudo pericial do tipo (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica -

PTAM) que tem como objetivo fazer a pesquisa de preço de mercado dos imóveis urbanos do
tipo residencial (apartamentos). O bairro analisado é a Aldeota, que é localizado na zona norte
de Fortaleza, estado do Ceará.
O "Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica" é o documento no qual é apresentado,
com base em critérios técnicos, uma análise de mercado com vistas à determinação do valor de
1
Laudo Pericial de avaliação de valor de apartamentos do bairro Aldeota, Fortaleza – CE
Fevereiro de 2021 – Pericial Engenharia
Pericial Engenharia® – Av. Nazaré n. 4566, bairro Nazaré – Belém, Pará. CEP: 66035-115
comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicial, observando-se o disposto na Resolução

COFECI nº. 1.066/2007, que encontra-se em consonância com a normatização estabelecida pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT que dispõe sobre Avaliação de Imóveis
(NBR 14.653-1).
Portanto, diante disso, os Peritos Avaliadores estão autorizados legalmente e
juridicamente para fazer Pareceres Técnicos e fazer as avaliações devidas dos preços de
mercado dos apartamentos.
1.2 Localização do bairro aldeota
Localizado na zona Norte de Fortaleza, próximo ao centro, a Aldeota é um dos melhores

bairros da cidade. Ele fica próximo ao mar, possui avenidas amplas e bem arborizadas, tem uma
excelente infraestrutura de comércio, serviços, áreas de lazer, segurança e educação.
O bairro do Aldeota é cercado pelos outros bairros nobres de Fortaleza, como é o caso
do Meireles e da Praia de Iracema. Os dois ficam na orla da cidade e com uma grande presença
da rede hoteleira, visto que são locais bastante procurados pelos turistas que visitam a capital
cearense. Abaixo, Figura 1, temos o mapa do bairro do Aldeota na qual escolhido para objeto
de perícias:
Figura 1: Bairro da Aldeota, zona norte da capital cearense. Fonte Google Maps
2
Na figura 2, temos o mapa com a localização do bairro Aldeota e os bairros vizinhos:
Figura 2: Bairros vizinhos a Aldeota. Fonte: Google Maps
A Figura 3, exibe a presença de serviços como hospitais, Shoppings Centers,

restaurantes e outros atrativos da Aldeota:
Figura 3: Serviços e comércio na Aldeota. Fonte: Google Maps
3
Na sequência deste Laudo Pericial são apresentados: 2) Metodologia, que descreve os

meios utilizados para determinar o valor por m² de mercado dos apartamentos do bairro. 3)
Resultados, está organizado em quatro partes, A) iniciando pela caracterização de valorização
e desvalorização presentes no bairro que influem diretamente no valor de mercado dos imóveis.
B, C e D) padrões alto, médio e baixo de apartamentos, respectivamente, onde são apresentados
inventário fotográfico dos imóveis e tabela com os valores e informações dos apartamentos
pesquisados. Por fim, 4) A Conclusão traz o valor por m² dos apartamentos do bairro.
4
2. METODOLOGIA
A fim de efetuar este estudo foi necessário a realização de uma pesquisa documental
baseada no método comparativo direto de dados de mercado que utiliza uma amostra
representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível,
semelhantes às do avaliando. Sendo este analisado através do valor de um imóvel determinado
a partir de uma análise técnica do mercado imobiliário, cujo o objetivo é encontrar a propensão
da composição de seus preços.
No presente método o planejamento consistiu basicamente na caracterização e
delimitação do mercado em análise e na elaboração dos instrumentos de coleta de dados
utilizando os websites OLX, ZAP Imóveis e Google Maps, da cidade de Fortaleza para
determinação das amostras dos imóveis de alto, médio e baixo padrão, sendo analisado um
campo amostral de dez imóveis para cada padrão, totalizando 30 amostras. Em seguida foi
realizado tratamento estatísticos, no software Microsoft Excel® (versão 2017), para almejar a
média e o desvio padrão dos imóveis, por padrão. Além disso, foram utilizadas, planilhas,
informações da localização, valor do imóvel e entre outros para determinação do valor do m²
do imóvel.
Desse modo, para a especificação correta foi necessária uma investigação no mercado
em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços, bem como observar a
homogeneidade nas unidades de medida como por exemplo: características físicas: área,
dependências, comprimento da fachada; localização: bairro, logradouro, distância a algum polo
de influência.
O levantamento de dados teve como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliado esteja
inserido e foi a fase primordial desse modelo e investigando o mercado, coletando os dados
para compor a amostra e suas respectivas informações relevantes para a pesquisa onde o valor
de mercado é a expressão monetária representada pela livre negociação entre as parte
interessadas e conhecedoras do imóvel.
A análise realizada foi de forma subjetiva, levando em consideração os elementos de
referência e seus componentes e que realmente determine o quanto um imóvel pode valer no
mercado em determinado momento. Diante disso, os valores expressos no final de parecer
representam basicamente a opinião genérica dos operadores do mercado local.
5
3. RESULTADOS
Nesse capítulo são apresentados os resultados da perícia técnica dos valores de

mercado dos apartamentos realizada no bairro da Aldeota, Fortaleza - CE. Os resultados são
apresentados em quatro partes 1) Características valorização e desvalorização do bairro, 2)
Apartamentos padrão alto, 3) Apartamentos padrão médio e 4) Apartamentos de padrão baixo.
3.1 Características de valorização
São características encontradas no bairro que agregam valorização dos imóveis, dentre
os quais podem ser citados: shopping centers, orla, praças, estações de metrô, hospitais e outros.
A seguir é apresentado um inventário fotográfico das características de valorização do bairro
da Aldeota.
Figura 4: Shopping Aldeota – Avenida Dom Luís. Fonte: Google Maps
Figura 5: Shopping Pátio Dom Luís – Avenida Dom Luís. Fonte: Google Maps
6
Figura 6: Shopping Romcy – Avenida Desembargador Moreira. Fonte: Google Maps
Figura 7: Shopping Del Paseo – Avenida Santos Dumont. Fonte: Google Maps
Figura 8: Center Um Shopping – Rua Barbosa de Freitas. Fonte: Google Maps

7
Figura 9: Avenida Shopping e Office – Avenida Dom Luís. Fonte: Google Maps
Figura 10: Praça Dr. Carlos Alberto Studart Gomes – Avenidas Desembargador Moreira e
Padre Antônio Tomás. Fonte: Google Maps
Figura 11: Praça Luiza Távora - Avenida Santos Dumont. Fonte: Google Maps
8
Figura 12: Praça Portugal – Avenida Dom Luís e Avenida Desembargador Almeida. Fonte:
Diário do Nordeste
Figura 13: Ciclo Faixas – Avenida Santos Dumont. Fonte: Google Maps
Figura 14: Avenidas asfaltadas e largas – Avenida Dom Luís. Fonte: Google Maps
9
Figura 15: Bairro Próximo à Praias, de Meireles (804 m) e Iracema (1 km). Fonte: Google
Maps
Figura 16: Próximo ao Parque Estadual do Rio Cocó. Fonte: Google Maps
Figura 17: Ginásio Paulo Sarasate – Rua Idelfonso Albano. Fonte: Google Maps
10
Figura 18: Hospital Aldeota – Avenida Padre Antônio Tomás. Fonte: Google Maps
Figura 19: Hospital Leonardo da Vinci – Rua Rocha Lima. Fonte: Google Maps
Figura 20: Hospital São Raimundo - Rua Dr. José Lourenço. Fonte: Google Maps
11
Figura 21: Supermercado Guará – Rua Professor Dias da Rocha. Fonte: Google Maps
Figura 22: Cometa Supermercados – Rua Pinto Madeira. Fonte: Google Maps
Figura 23: Variedade de serviços bancários. Fonte: Google Maps
12
3.2 Características de desvalorização
São características encontradas no bairro que desagregam na valorização dos imóveis,

dentre os quais podem ser citados: invasões, proximidade a favelas, áreas de enchentes,
poluição sonora da vizinhança, problemas de segurança pública e outros. A seguir é apresentado
um inventário fotográfico das características de desvalorização do bairro da Aldeota.
Figura 24: Enchentes – Avenida Heráclito Graça, janeiro de 2020. Fonte: G1
Figura 25: Furtos a comércios do bairro durante a quarentena. Fonte: Diário do Nordeste
13
Figura 26: O bairro está entre os que mais registram poluição sonora. Fonte: Diário do
Nordeste
3.3 Padrão Alto
Através da pesquisa de mercado encontrou-se apartamentos com valores a partir de R$

860.000,00. Os apartamentos de alto padrão encontrados nesta pesquisa oferecem ao comprador
cômodos com áreas amplas, suítes com banheiras, cozinhas e varandas gourmet, além de
escritórios, mais de 3 vagas de garagem, condomínios com piscinas, áreas de lazer para
crianças, churrasqueiras, academias, jardins e áreas verdes. Em média possuem 3 suítes, quarto
de empregada e banheiro, os apartamentos possuindo entre 110 e 219 m² de área útil.
Os apartamentos de alto padrão são conhecidos por seu requinte, acabamentos
excelentes, áreas amplas e confortáveis que proporcionem ao morador qualidade de vida. Além
das características do empreendimento em si, é necessário observar a localização, em grandes
cidades, prezar por locais com mobilidade eficiente, ruas e avenidas ajardinadas, parques,
comércio, shoppings, trazem ao morador segurança e acessibilidade. As fotos abaixo são alguns
registros de uma das amostras selecionadas para o padrão alto neste laudo.
14
Figura 27: Faixada padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.
Figura 28: Cozinha gourmet padrão alto. Fonte: ZAP imóveis

15
Figura 29: Varanda gourmet padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.
Figura 30: Varanda gourmet padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.
16
Figura 31: Área de churrasco padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.
Figura 32: Sala de estar padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

17
18
.
Figura 35: Banheiro padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.
Figura 36: Banheiro padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.
19
Figura 37: Área de piscina padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.
Figura 38: Academia padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.
20
Figura 39: Academia padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.
Na tabela 1, estão registradas as características dos imóveis selecionados, afim de tratar

estatisticamente para se obter os resultados dos parâmetros deste estudo:
Tabela 1: Caracterização dos apartamentos de padrão alto. Fonte: Autores

Valor do Área do Valor do
Elemento Dependências Valor/ m² Localização
Imóvel(R$) imóvel (m²) condomínio(R$)
3 suítes, 1 banheiro,
varanda gourmet integrada
Rua
com a cozinha, condomínio
Antônio
com churrasqueira, piscina,
1 861.300,00 110 7.830 Não informado Augusto -
salão de festas,
de 911/912
hidromassagem, sauna,
a 2099/2100
deck gourmet, fitness
center, 2 vagas de garagem
3 suítes, 1 quarto, 1
banheiro, cozinha
Rua General
projetada, estar íntimo, piso
Tertuliano
de porcelanato, condomínio
2 930.000,00 150 6.200 1060 Potiguara -
com piscina,, spa com
até
jacuzzi, fitness center,
2299/2300
salão de festas, kids club, 4
vagas de garagem.
3 suítes, 2 banheiros, Rua
varanda, quarto de serviço, Carolina
3 área de serviço, 3 vagas na 1.451.020,00 143 10.146,99 Não informado Sucupira -
garagem, condomínio com até
piscina, salão de festas, 1549/1550
21
academia, permitido
animais.
3 suítes, 2 banheiros,
varanda, quarto de serviço, Rua
área de serviço, 3 vagas na Carolina
4 garagem, condomínio com 1.799.005,00 158 11.386,11 Não informado Sucupira -
piscina, salão de festas, até
academia, permitido 1549/1550
animais.
1 apartamento por andar, 4
suítes, cozinha integrada, 4 Rua
vagas na garagem, varanda Carolina
5 gourmet, condomínio com 2.000.000,00 217 9.216,59 Não informado Sucupira -
deck gourmet, salão de até
festas, piscinas, academia, 1549/1550
bike share.
3 suítes, 2 banheiros, área
de serviço, varanda, quarto
de serviço, condomínio
Rua João
6 com academia, piscina, 1.580.005,00 163 9.693,29 Não informado
Carvalho
salão de festas, permitido
animais, 3 vagas de
garagem.
4 quartos, 5 banheiros ou
mais, área de serviço,
Rua Vicente
varanda gourmet, quarto de
Linhares -
7 serviço, condomínio com 1.312.008,00 150 8.746,72 Não informado
até
piscina, academia, salão de
1478/1479
festas, permitido animais, 3
vagas na garagem.
3 quartos, 3 vagas de
garagem,4 banheiros, área Rua
de serviço, churrasqueira, Carolina
copa, escritório, interfone, Sucupira -
8 1.390.000,00 150 9.266,67 840
piscina, sauna, tv a cabo, Aldeota,
mais de um andar, sala de Fortaleza -
estar panorâmica, hall CE
social privativo.
4 quartos,4 vagas de
garagem, 6 banheiros, deck
Rua
com churrasqueira, espaço
Carolina
gourmet, condomínio
Sucupira,
fechado, academia, piscina,
9 2.485.900,00 219 11.351,15 1500 480-
jardim, playground, salão
Aldeota,
de festas, sauna, bike share,
Fortaleza -
1 apartamento por andar,
CE
cozinha integrada com a
varanda
22
4 suítes, 1 banheiro, 3
vagas na garagem, cozinha
com área de serviço, ampla Localizado
sala de estar/ jantar com no coração
varanda, dependência da Aldeota,
completa de empregada, nas esquinas
condomínio fechado, da Rua
10 1.650.000,00 158 10.443,04 1100
piscina, academia, Carolina
churrasqueira, espaço Sucupira
gourmet, jardim, com Rua
playground, salão de festas, Barbosa de
salão de jogos, quadra Freitas
poliesportiva, varanda
gourmet.
Média (R$ / m²) 9428,055
Desvio Padrão 1505,29
É possível notar na tabela 01 o valor mínimo encontrado de R$ 861.300,00 (Oitocentos

e sessenta e um mil e trezentos reais) e máximo de R$ 2.485.900,00 (Dois milhões quatrocentos
e oitenta e cinco mil e novecentos reais) para o padrão alto. A quinta coluna da esquerda para
direita apresenta o valor por metro quadrado de cada imóvel com a média destes valores
calculada na penúltima linha da tabela que equivale à R$ 9.429,05586. (Nove mil quatrocentos
e vinte e nove reais e cinquenta e cinco centavos) para o padrão alto com o desvio padrão para
mais e menos de R$ 1505,2842 (Mil quinhentos e cinco e vinte e nove centavos) dentro do
campo amostral.
3.4 Padrão Médio
Também foi possível encontrar na pesquisa de mercado imóveis de padrão médio com
valores a partir de R$ 420.000,00. Apartamento espaçoso, com excelente localização com 03
quartos, sendo 01 suíte, 1 vaga de garagem com área útil de 150 m². Assim como tem
apartamentos com 3 suítes, sendo a de casal c/ closet e as outras suítes com armários, banheiro
social com box, gabinete (piso granito), sala em L com piso em granito com sanca, varanda
acoplada, cozinha, área de serviço, dependência de empregada, playground, três vagas de
garagem com área útil de 156 m². São apartamentos intermediários com localização próximo
de hospitais de academias, farmácias, escolas, supermercados, praças, shoppings, fast foods,
bares, hospitais, praias, restaurantes, padarias e clínicas médicas.
23
O inventário fotográfico abaixo elenca alguns registros das amostras selecionadas para
o padrão médio neste laudo:
Figura 40: Faixada padrão médio. Fonte: OLX
Figura 41: Faixada padrão médio. Fonte: OLX
24
Figura 42: Sala de estar padrão médio. Fonte: OLX
Figura 43: Sala de estar padrão médio. Fonte: OLX
25
Figura 44: Cozinha padrão médio. Fonte: OLX
Figura 45: Cozinha padrão médio. Fonte: OLX
26
Figura 46: Banheiro padrão médio. Fonte: OLX
Figura 47: Banheiro padrão médio. Fonte: OLX

27
Figura 48: Quarto padrão médio. Fonte: OLX
Figura 49: Quarto padrão médio. Fonte: OLX
28
Figura 50: Área de serviço padrão médio. Fonte: OLX
Figura 51: Área de serviço padrão médio. Fonte: OLX
29
Na tabela 2, abaixo, estão registrados as características dos imóveis selecionados, afim

de tratar estatisticamente para se obter os resultados parâmetros para o baixo estudado:
Tabela 2: Caracterização dos apartamentos de padrão médio. Fonte: Autores

Elemento Dependências Valor(R$) Área(m²) Valor/m² Cond.(R$) Localização
Rua João
3 quartos sendo 1 suíte, 3 Cordeiro - de
1 420.000,00 150 2.800,00 470
banheiros, 1 vaga de garagem 883 a 2099 -
lado ímpar
3 quartos, 3 banheiros, 2 vagas
de garagem, Área de serviço,
Armários embutidos, Armários
Rua José Vilar -
na cozinha, Ar condicionado,
2 510.000,00 126 4.048,00 924 de 691/692 a
Churrasqueira, Varanda, Quarto
2049/2050
de serviço, sala de estar/jantar,
cozinha, banheiro, varanda, piso
granito, gabinete, dispensa
Rua Leonardo
3 quartos, 3 vagas de garagem,
Mota - de
3 Ar condicionado, Área de 630.000,00 142 4.436,62 1000
901/902 a
serviço, Quarto de serviço
2149/2150
4 quartos sendo 1 suíte, 3
banheiros Rua Monsenhor
1 vaga na garagem, Bruno - de
4 500.000,00 116 4.310,34 800
Churrasqueira, Varanda, Área de 821/822 a
serviço, Armários embutidos, 2099/2100
Armários na cozinha
de garagem, Área de serviço, Avenida
Armários embutidos, Armários Heraclito Graça
5 550.000,00 85 6.470,59 600
na cozinha, Ar condicionado, - de 918 ao fim
Churrasqueira, Varanda, - lado par
Academia, Piscina
Rua Antônio
Augusto - de
6 de garagem, Academia, Salão de 650.000,00 111 5.855,86 800
911/912 a
festas
2099/2100
3 suítes, sendo a de casal c/
closet e as outras suítes c/
armários, banheiro social com
box, gabinete(piso granito), sala Rua Carolina
7 em L com piso em granito c/ 680.000,00 156 4.358,97 900 Sucupira - até
sanca, varanda acoplada, 1549/1550
cozinha, área de serviço,
dependência de empregada,
playground, 3 vagas..
3 quartos sendo 3 suítes, 3

banheiros, sala de estar e jantar,
Rua Eduardo
8 varanda, banheiro social, 610.000,00 126 4.841,27 920
Garcia
cozinha, área de serviço e DCE
completo, 3 vagas de garagem
30
3 quartos, sendo 2 suítes, mais

um banheiro social, DCE, ampla
cozinha, sala em L, 2 vagas de
garagem no subsolo, 2 Rua Vicente
9 elevadores (social e servico), 460.00,00 114 4.035,09 700 Linhares - até
portaria 24h, gás enganado 1478/1479
individualizado, prédio com
câmeras, poço profundo, salão de
festas
de garagem, Varanda,
10 655.916.,00 65 10.091,02 450 Rua Paula Ney
Churrasqueira, Piscina, Salão de
festas
Média (R$/ m²) 5.124,737499
Desvio Padrão 1.912,202346
Na tabela acima é possível notar o valor mínimo encontrado de R$ 420.000,00

(Quatrocentos e vinte mil reais) e máximo de R$ 655.916,00 (Seiscentos e cinquenta e cinco
mil e novecentos e dezesseis reais) para o padrão médio. A quinta coluna da esquerda para
direita apresenta o valor por metro quadrado de cada imóvel com a média destes valores
calculada, na penúltima linha da tabela que equivale à R$ 5.124,73 (Cinco mil, cento e vinte
quatro reais e setenta centavos) para o padrão médio e com o desvio padrão para mais e menos
de R$ 1.912,20 (mil novecentos e doze reais e vinte centavos) dentro do campo amostral.
3.5. Padrão Baixo
Foi possível encontrar na pesquisa de mercado imóveis de padrão baixo com valores
a partir de R$ 120.000,00. Em média, com 3 quartos, 2 ou mais banheiros, 1 vaga na garagem,
piso revestido com cerâmica e média aproximada de 95 m² de área útil. O inventário fotográfico
abaixo elenca alguns registros das amostras selecionadas para o padrão baixo neste laudo:
31
Figura 52: Faixada padrão baixo. Fonte: OLX
Figura 53: Faixada padrão baixo. Fonte: OLX
32
Figura 54: Sala de estar padrão baixo. Fonte: OLX
Figura 55: Sala de estar padrão baixo. Fonte: OLX
33
Figura 56: Cozinha padrão baixo. Fonte: OLX
Figura 57: Cozinha padrão baixo. Fonte: OLX
34
Figura 58: Banheiro padrão baixo. Fonte: OLX
Figura 59: Banheiro padrão baixo. Fonte: OLX
35
Figura 60: Quarto padrão baixo. Fonte: OLX
Figura 61: Quarto padrão baixo. Fonte: OLX
36
Figura 62: Área de serviço padrão baixo. Fonte: OLX
Figura 63: Área de serviço padrão baixo. Fonte: OLX
37
Na tabela 3 abaixo, estão registrados as características dos imóveis selecionados, afim

de tratar estatisticamente para se obter os resultados dos parâmetros deste estudo:
Tabela 3: Caracterização dos apartamentos de padrão baixo. Fonte: Autores

Elemento Dependências Valor(R$) Área(m²) Valor/m² Cond.(R$) Localização
3 quartos sendo 1 suíte, 3 Rua Ildefonso Albano

1 banheiros, 1 vaga de 350.000,00 94,98 3.685 690 - de 891/892 a
garagem 2139/2140
02 quartos (sendo 01 suíte),
WC social, cozinha, área de Rua Barbosa de
2 serviço e dependência 250.000,00 90 2.778 650 Freitas, 2439 -
completa.01 vaga na Aldeota.
garagem
3quartos, 1 banheiro, 1 vaga
Avenida Barão de
na garagem, ampla sala,
3 260.000,00 80 3.250,00 400 Studart - de 761 a
copa cozinha e area de
2061 - lado ímpar
serviço
Rua Antônio
3 quartos, 3 banheiros
4 280.000,00 125 2.240,00 650 Augusto - de 911/912
2 vagas na garagem
a 2099/2100
Rua João Cordeiro -

1 quarto, 1 banheiro, WC,
5 120.000,00 42 2.857,14 178 de 883 a 2099 - lado
área de serviço, térreo
ímpar
Rua Antônio Augusto

2 quartos, 1 banheiro, 1 vaga
6 315.000,00 64 4.921,88 850 - de 911/912 a
de garagem, playground
2099/2100
Apartamento, 3 quartos
(sendo 1 suite), 03 banheiros
sendo 1 WC social, blindex Ed. Angélica, rua Cel
7 280.000,00 114 2.456,14 660
nos banheiros, ampla sala Linhares 2255
em L, cozinha/jantar, DCE,
área de serviço
3 quartos (pode ser feita uma
suíte reversível), sala ampla,
banheiro social, cozinha
ampla, área de
Avenida Barão de
serviço/lavanderia,
8 250.000,00 79,48 3.145,45 350 Studart - de 761 a
despensa, (dependência foi
2061 - lado ímpar
anexada a cozinha e o
banheiro transformado em
despensa, podendo reverter)
1 vaga de garagem
3 suítes, sala em l, varanda,
Avenida Barão de
wc, cozinha, área de serviço,
9 240.000,00 124 1.935,48 750 Studart - de 761 a
dce, armários, despensa, 2
2061 - lado ímpar
vagas de garagem
3 quartos, 2 suítes, 2 salas, Rua Barão de Aracati
10 varanda, dce, cozinha, área 385.000,00 121 3.181,82 830 - de 851/852 a
de serviço, despensa, 2099/2100
38
lavanderia, wc social, 1
vaga estacionamento
Média (R$/ m²) 3.045,07

Desvio Padrão 795,96
Na tabela acima é possível notar o valor mínimo encontrado de R$ 120.000,00 (Cento

e vinte mil reais) e máximo de R$ 385.000,00 (Trezentos e oitenta e cinco mil reais) para o
padrão baixo. A quinta coluna da esquerda para direita apresenta o valor por metro quadrado
de cada imóvel com a média destes valores calculada na penúltima linha da tabela que equivale
à R$ 3.045,07 (Três mil e quarenta e cinco reais e sete centavos) para o padrão baixo com o
desvio padrão para mais e menos de R$ 795,96 (Setecentos e noventa e cinco reais e noventa e
seis centavos) dentro do campo amostral.
39
4. Conclusão
O bairro da Aldeota, Fortaleza/CE é conhecidamente um dos bairros mais nobres da

capital Cearense, pelo seu posicionamento estratégico a poucos metros do mar e pela
localização privilegiada próximo à shoppings centers, praças, hospitais, bares e outros atrativos.
Deste modo, o valor da moradia elava-se pelos muitos fatores valorizantes em contrapartida aos
poucos fatores desvalorizantes.
Neste laudo foi possível constatar que o preço máximo de imóvel encontrado na
pesquisa de mercado foi de R$ 2.485.900,00 (Dois milhões, quatrocentos e oitenta e cinco mil
e noventa e cinco reais) para o padrão alto e o mínimo de R$ 120.000,00 (Cento e vinte mil
reais) para o padrão baixo. A tabela abaixo resume as médias achadas nos resultados da
pesquisa:
Tabela 4: Resumo dos achados de pesquisa de mercado. Fonte: Autores

Padrão Média (R$/m²) Desvio Padrão (R$)
Alto 9.428,05 1.505,28
Médio 5.124,74 1.912,20
Baixo 3.045,07 795,96
Total 5.865,95 3.041,45
Como podemos observar o valor do metro quadrado considerando os três padrões do

bairro da Aldeota fica em torno de R$ 5.865,95 (Cinco mil, oitocentos e sessenta e cinco reais
e noventa e cinco centavos) com desvio padrão de R$ 3.041,45 (Três mil e quarenta e um reais
e quarenta e cinco centavos).
40

Laudo Pericial Fortaleza

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Pericial Engenharia® – Av. Nazaré n. 4566, bairro Nazaré – Belém, Pará.

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO DE VALOR DE

E. Profissionais responsáveis pela perícia:

H. Apresentação dos Resultados:

1.1 Do Laudo Pericial - PTAM

O presente laudo pericial do tipo (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica -

comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicial, observando-se o disposto na Resolução

1.2 Localização do bairro aldeota

Localizado na zona Norte de Fortaleza, próximo ao centro, a Aldeota é um dos melhores

Na figura 2, temos o mapa com a localização do bairro Aldeota e os bairros vizinhos:

Figura 2: Bairros vizinhos a Aldeota. Fonte: Google Maps

A Figura 3, exibe a presença de serviços como hospitais, Shoppings Centers,

Figura 3: Serviços e comércio na Aldeota. Fonte: Google Maps

Na sequência deste Laudo Pericial são apresentados: 2) Metodologia, que descreve os

Nesse capítulo são apresentados os resultados da perícia técnica dos valores de

3.1 Características de valorização

Figura 4: Shopping Aldeota – Avenida Dom Luís. Fonte: Google Maps

Figura 6: Shopping Romcy – Avenida Desembargador Moreira. Fonte: Google Maps

Figura 8: Center Um Shopping – Rua Barbosa de Freitas. Fonte: Google Maps

Figura 23: Variedade de serviços bancários. Fonte: Google Maps

3.2 Características de desvalorização

São características encontradas no bairro que desagregam na valorização dos imóveis,

Figura 24: Enchentes – Avenida Heráclito Graça, janeiro de 2020. Fonte: G1

3.3 Padrão Alto

Através da pesquisa de mercado encontrou-se apartamentos com valores a partir de R$

Figura 27: Faixada padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Figura 28: Cozinha gourmet padrão alto. Fonte: ZAP imóveis

Figura 29: Varanda gourmet padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Figura 30: Varanda gourmet padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Figura 31: Área de churrasco padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Figura 32: Sala de estar padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Figura 33: Sala de estar padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Figura 34: Sala de estar padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Figura 36: Banheiro padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Figura 37: Área de piscina padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Figura 38: Academia padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Figura 39: Academia padrão alto. Fonte: ZAP imóveis.

Na tabela 1, estão registradas as características dos imóveis selecionados, afim de tratar

Tabela 1: Caracterização dos apartamentos de padrão alto. Fonte: Autores

É possível notar na tabela 01 o valor mínimo encontrado de R$ 861.300,00 (Oitocentos

3.4 Padrão Médio

Figura 40: Faixada padrão médio. Fonte: OLX

Figura 41: Faixada padrão médio. Fonte: OLX

Figura 42: Sala de estar padrão médio. Fonte: OLX

Figura 43: Sala de estar padrão médio. Fonte: OLX

Figura 44: Cozinha padrão médio. Fonte: OLX

Figura 45: Cozinha padrão médio. Fonte: OLX

Figura 46: Banheiro padrão médio. Fonte: OLX

Figura 47: Banheiro padrão médio. Fonte: OLX

Figura 48: Quarto padrão médio. Fonte: OLX

Figura 49: Quarto padrão médio. Fonte: OLX

Figura 50: Área de serviço padrão médio. Fonte: OLX

Figura 51: Área de serviço padrão médio. Fonte: OLX

Na tabela 2, abaixo, estão registrados as características dos imóveis selecionados, afim

Tabela 2: Caracterização dos apartamentos de padrão médio. Fonte: Autores

3 quartos sendo 3 suítes, 3

3 quartos, sendo 2 suítes, mais

Na tabela acima é possível notar o valor mínimo encontrado de R$ 420.000,00

3.5. Padrão Baixo

Figura 52: Faixada padrão baixo. Fonte: OLX

Figura 53: Faixada padrão baixo. Fonte: OLX

Figura 54: Sala de estar padrão baixo. Fonte: OLX

Figura 55: Sala de estar padrão baixo. Fonte: OLX

Figura 56: Cozinha padrão baixo. Fonte: OLX