UNIVERSIDADE DE ARARAQUARA – UNIARA

CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO - 2021

PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL I

Profª. Drª. Sálua Kairuz Manoel Poleto

Gabriel Augusto de Campos

06419-019

INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE NA

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA DE ARARAQUARA

Araraquara – São Paulo

2021
PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS (ARTS. 5º E
6º); IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO (ART. 7º)
Seção II, Art. 155 a 159
Consiste numa política fundiária de revisão da ocupação dos terrenos, fiscalizando se
o imóvel cumpre sua função social e ocupacional ou se existem lotes vazios ou
subutilizados ociosos em áreas de potencial ocupação para cumprirem essas funções.
Caso houver, o proprietário é notificado. Com a notificação do Poder Público, o
proprietário tem o prazo de um ano para apresentar projeto de edificação do terreno
ou de ocupação da construção. Não cumprindo isso, durante cinco anos é aplicado o
IPTU progressivo no tempo, aumento ano a ano a porcentagem da alíquota de IPTU
do terreno ou imóvel.

DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO EM TÍTULOS (ART. 8º)

Seção III, Art. 160
Sem o pagamento do IPTU progressivo e sem cumprir com a apresentação de projeto
ou de ocupação, o Poder Público do Município desapropria esse bem com pagamento
de títulos da dívida pública, com prévia aprovação do Senado Federal e resgatados
no prazo de dez anos em prestações anuais, iguais e sucessivas.

CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO (ART. 4º)

Seção X, Art. 175
Outra possibilidade de cumprir o Plano Diretor da cidade em questão da ocupação do
terreno ou função social do imóvel, é a de consórcio imobiliário. Essa opção é utilizada
quando o proprietário não consegue cumprir com as determinações das diretrizes do
plano diretor, muitas vezes por questão financeira. Então ele transfere sua
propriedade ao Poder Público do Município. Após as obras em suas propriedades
serem feitas, recebe outras unidades imobiliárias “devidamente urbanizadas e
edificadas” que será “correspondente ao valor do imóvel antes da execução das
obras”.

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR (ARTS. 28 A 31)

Seção VI, Art. 165 a 168
Em algumas áreas, o Poder Público do Município determina o Índice de
Aproveitamento Básico (IAB) e o Índice de Aproveitamento Máximo (IAM). Quando
essa construção passa o IAB, o poder público cobra uma taxa de aproveitamento do
terreno pelo seu potencial construtivo. Então a Outorga Onerosa é uma concessão do
direito de construir acima do IAB mediante o pagamento desse potencial construtivo
adicional.

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DIREITO DE SUPERFÍCIE (ARTS. 21 A 24)
Seção IV, Art. 161 e 162
Concessão do proprietário da superfície do seu terreno, autorizando a construção
sobre ou sob ele, sem caracterizar venda, concessão ou transferência da sua própria
propriedade. No Plano Diretor de Araraquara, descreve construção e plantio.

TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR (ART. 35)

Seção VII, Art. 169
Confere ao proprietário o direito de transferir ou vender o potencial construtivo do seu
terreno para outro terreno ou para outro proprietário, mas apenas quando sua área foi
considerada pelo poder público para implantação de equipamentos urbanos e
comunitários, preservação ambiental, cultural, paisagístico, etc, ou servir como
programas de regularização fundiária.

OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS (ART. 32 A 34)

Seção IX, Art. 171 a 174
São intervenções pontuais realizadas sob a coordenação do Poder Público e
envolvendo a iniciativa privada, empresas prestadoras de serviços públicos,
moradores e usuários do local, buscando alcançar transformações urbanísticas
estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental.

DIREITO DE PREEMPÇÃO (ART. 25 A 27)

Seção V, Art. 163 e 164
Quando o proprietário do imóvel demonstrar interesse em alienar o seu bem, deve
comunicar a prefeitura pois o poder público municipal tem preferência na compra
desse bem caso houver interesse. O prazo para resposta é de 30 dias. O Poder
Público pode demonstrar interesse caso necessite de áreas para espaços públicos,
habitações sociais, ordenamento ou direção urbana, entre outras.

ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Seção XII, Art. 180 a 183
São porções do território destinadas à moradia digna para a população da baixa renda
por intermédio de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental e regularização
fundiária de assentamentos precários e irregulares. No Plano Diretor de Araraquara,
são definidas em duas categorias: AEIS 1 e AEIS 2. A AEIS 1 considera as ocupações
por população de baixa renda com ocupações espontâneas, loteamentos irregulares
ou clandestinos. O plano para essa categoria consiste na implementação de

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programas habitacionais com reurbanização, remoção com assentamento e
regularização urbanística, física e fundiária. Já as AEIS 2 abrangem os imóveis sem
utilização, não edificados ou subutilizados, dotados de infraestrutura e de serviços
urbanos, adequadas para receber programas de habitação de interesse social. Esses
programas têm consonância com a PPEUC para a utilização desses imóveis ou
terrenos.

DIREITO À MORADIA
Subseção III, Art. 86
A Política Municipal da Habitação tem como objetivo promover acesso à moradia
digna, visando higiene, salubridade, acessibilidade, etc, atendendo serviços
essenciais como acesso a água, energia, transporte coletivo, acesso à equipamentos
de saúde, educação, esporte, lazer, entre outros.

CIDADES SUSTENTÁVEIS
Art. 195
Como descreve o glossário do Plano Diretor de Araraquara, cidade sustentável é
“Aquela que garante o equilíbrio entre aspectos econômicos, sociais, ambientais e
culturais no processo de desenvolvimento de seu território, respeitando todos os tipos
de vida, visando o bem-estar de todos os seus cidadãos, agora e no futuro”. Para isso,
o Plano Diretor promove em algumas partes a importância do desenvolvimento
sustentável na economia, arquitetura, padrões ambientais, turismo, atividades, entre
outros. O Plano Diretor também propõe no Art. 195 para o Projeto Urbano Sustentável,
estabelecendo normas de controle de desenvolvimento urbano e projetos estratégicos
através das Unidades Espaciais de Planejamento e Projeto Urbano Sustentáveis
(UEPUS).

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NAS FAVELAS E CORTIÇOS

Como explicado no item ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL (Seção XII,

Art. 180 a 183), essa seção do Plano Diretor esclarece uma delimitação de áreas de
interesse para criar condições de moradia para pessoas de baixa renda. Essas áreas
são divididas em dois tipos: AEIS 1 E AEIS 2. Como em Araraquara não há favelas
ou cortiços, essas duas áreas previstas englobam ocupações clandestinas,
espontâneas e irregulares e também imóveis não utilizados, não edificados ou
subutilizados.

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QUESTÃO DE JUSTIÇA SOCIAL

Capítulo II, Art. 5º

Os princípios de desenvolvimento urbano ambiental são: produção sustentável do

município, participação democrática, promoção da cidadania e a justiça social a uma
economia dinâmica e ao equilíbrio ambiental.

USUCAPIÃO ESPECIAL DE IMÓVEL URBANO

Cumprindo duas das finalidades do Estatuto da Cidade (regularização fundiária e

função social da propriedade) o Usucapião se dá para aquele que, sem interrupções
e objeções, usa como sua moradia durante cinco anos uma propriedade de até 250m².
Não tendo outra propriedade em seu nome, a propriedade ocupada é transferida para
o usuário como uso especial para fim de moradia. Citada na Seção I, Art. 154 no Plano
Diretor de Araraquara, o Usucapião Especial de Imóvel Urbano é colocado como
instrumento urbanístico.

A CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO (CDRU)

Mediada pelo administrativo do Poder Público Municipal, é transferido gratuitamente
ou com pagamento o uso de terreno público ou particular para urbanização,
industrialização, edificação, plantio ou qualquer outra exploração que cumpra sua
função social. Citada na Seção I, Art. 154 no Plano Diretor de Araraquara, a
Concessão de Direito Real de Uso é colocada como instrumento urbanístico, assim
como o Usucapião. Apontado também para o caso de programas e projetos
habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades de
Administração Pública que atue nessa área, a CDRU poderá ser contratada
coletivamente.

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BIBLIOGRAFIA

IPTU Progressivo. Gestão Urbana SP. Disponível em:

<https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/2179-2/>. Acesso em: 25/04/2021.

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Jurídico, 01 de agosto de 2016. Disponível em:
<https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-administrativo/funcao-social-dos-
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FELIN, B. O que é a Outorga Onerosa do Direito de Construir e como ela ajuda a

tornar as cidades mais justas e sustentáveis. WRI Brasil. 20 de agosto de 2019.
Acesso em: < https://wribrasil.org.br/pt/blog/2019/08/o-que-e-outorga-onerosa-do-
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nanceira.>. Acesso em: 25/04/2021.

SABOYA, R. Transferência do Direito de Construir. Urbanidades. 29 de junho de

2008. Disponível em: < https://urbanidades.arq.br/2008/06/29/transferencia-do-direito-
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Zona Especial de Interesse Social – ZEIS. Gestão Urbana SP. Disponível em:
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/zona-especial-de-interesse-social-zeis/.
Acesso em: 25/04/2021.

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Disponível em: <https://marcelandre.jusbrasil.com.br/artigos/116772217/entendendo-
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25/04/2021.