1 
 
  

 
Introdução​ ​………………………………………………………………………………………………………………………………………... 3 
 

1. ​ O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS ​……………………………………………………………………………………….….. 7 

2.​ GESTÃO ATIVA VS GESTÃO PASSIVA​ ​…………………………………………………………………………………………... 10 

3.​ POR QUE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?​ ​……………………………………………………………..……… 13 

4.​ FUNDOS IMOBILIÁRIOS VS IMÓVEIS​ ​…………………………………………………………………………………………. 16 

5.​ VANTAGENS E DESVANTAGENS ​…………………………………………………………………………………………………. 20 

6.​ TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS ​…………………………………………………………………………………………….. 24 

7.​ COMO INVESTIR EM FIIs ​…………………………………………………………………………………………………………….. 29 

8. ​ QUANTO RENDE INVESTIR EM FIIs ​……………………………………………………………………………………………. 32 

9. ​ ANALISANDO UM FII ​…………………………………………………………………………………………………………………... 3​4 

10.​ TERMOS USADOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO​ ​………………………………………………………………………... 4​1 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 
 
  

INTRODUÇÃO  

10 passos ​ para investir em  

FUNDOS IMOBILIÁRIOS  

 
O cenário dos investimentos mudou.  
Nos  últimos  quatro  anos,  o  Brasil  vem  passando 
por  importantes  mudanças  em  sua  economia  e 
nas taxas de juros.  
 

3 
 
  

Em  Dezembro  de  2019,  a  taxa  básica  de  juros,  a  Selic,  marca  2,0%  ao  ano,  no  menor 
patamar  já  registrado  desde  o  início  do  Plano  Real,  em  1994.  Em  2016,  essa  mesma 
taxa chegou a 14,25% ao ano. 

A  Selic  serve  como  referência  para  os  investimentos  em  renda  fixa  e,  também,  para o 
dinheiro  que  é  emprestado  pelos  bancos.  Além  disso,  ela  é  usada  pelo  Banco  Central 
(BC) como um instrumento de controle da inflação. 

Culturalmente,  o  brasileiro  investe  essencialmente  em  renda fixa; e, ademais, quase a 

totalidade da população aplica apenas na poupança. 

O  estudo  ​Raio  X  do  Investidor  Brasileiro​,  feito  pela Associação Brasileira das Entidades 

dos  Mercados  Financeiros  e  de  Capitais  (Anbima),  constatou  que  88%  dos  brasileiros 
investe apenas na poupança, conforme podemos ver na ilustração abaixo. 

4 
 
  

Por  isso,  existe  um  enorme  trabalho  a  ser  feito  para  que  cada  vez  mais  pessoas 
conheçam  outras  oportunidades  de  investimento  rentáveis  e  seguras,  como  os 
Fundos  Imobiliários  (FIIs),  que  são  ótimas  opções  para  começar  a  investir  em  renda 
variável. 

Nessa  linha,  um  movimento  que  vem  acontecendo  no  Brasil  nos  últimos  anos  é  o 
aumento  dos  investidores  em  FIIs,  conforme  dados  apresentados  no  gráfico  abaixo, 
extraídos do boletim mensal da Brasil, Bolsa, Balcão (B3). 

Fonte: Brasil, Bolsa, Balcão 

5 
 
  

Apenas  em  2019,  houve  a  emissão  recorde  de  R$  41,156  bilhões  em  cotas  de  Fundos 
Imobiliários, conforme levantamento da Anbima. 

Fonte: Anbima 

É  notável  que  diversos  investidores  estejam  buscando  alternativas  mais  rentáveis 

para seu dinheiro. Assim, a renda variável tornou-se uma alternativa. 

Neste  ​e-book,  você  terá  acesso  a  um  conteúdo  preparado  exclusivamente  para  te 
ajudar em sua jornada na renda variável e nos Fundos Imobiliários. 
 

6 
 
  

10 passos para investir em Fundos Imobiliários    

1 ​ O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS _  

 
Um  Fundo  de  Investimento  é  uma  forma  de juntar recursos de diversas pessoas 
para  um  objetivo  específico.  É  como  a  famosa  “vaquinha”  para  um  churrasco, 
na qual cada convidado contribui com um valor para que o evento aconteça.  

7 
 
  

 
De  acordo  com  a  Comissão de Valores Mobiliários (CVM), um fundo é uma modalidade 
que reúne recursos financeiros de diversos investidores para investimento conjunto. 

Nos  fundos,  a  capacidade  de  investimento  aumenta  por  conta  da  quantidade  de 
pessoas  envolvidas.  Assim,  os  lucros  são  divididos  proporcionalmente  conforme  a 
participação de cada pessoa. 

Os  Fundos  Imobiliários  seguem a mesma lógica; porém, o foco dos investimentos será 

o mercado imobiliário. 

Aquele  que  investir  em  um  fundo  se  torna  um  cotista,  ou  seja,  tem  direito  a  uma 
participação  nos  resultados  do  fundo,  que  é  dividido  em  cotas.  Em  suma,  as  cotas 
consistem em pequenos “pedaços” do fundo. 

Cada  fundo  tem  objetivos  específicos.  Há  fundos  que  investem  apenas  em  imóveis, 
conhecidos  como  Fundos  de  Tijolo.  Outros  fundos  investem  em  títulos  de  renda 
atrelados  ao  mercado  imobiliário,  como  os  Certificados  de  Recebíveis  Imobiliários 
(CRI)  e  as  Letras  de  Crédito  Imobiliário  (LCI),  e  há  os  fundos  que  investem  em  outros 
fundos, os famosos Fundos de Fundos (FOFs). 

Vale  lembrar  que,  nos  fundos,  os  titulares  de  cotas  não  podem  exercer  qualquer 
direito  sobre  os  imóveis  que  compõem  o  patrimônio  do  fundo, tão pouco respondem 
legalmente ou contratualmente pelos imóveis que o integram. 

Nos FIIs, temos duas figuras importantes: o ​Administrador ​e o ​Gestor.  

8 
 
  

 
 
O  gestor  é  o  profissional  responsável  pelas  decisões  de  compra  e  venda  dos  ativos 
que compõem a carteira do fundo.  

Nesse caso, o gestor decide o percentual de alocação em cada ativo e qual o momento 
ideal  para  comprar  ou  vender  determinado  ativo,  sempre seguindo o regulamento do 
fundo imobiliário. 

Saber  quem  é  o  gestor  e  analisar  seu  histórico  profissional,  além  da  rentabilidade 
conseguida  nos  últimos  anos,  são  alguns  pontos  de  análise  do  fundo,  os  quais  serão 
explicados mais detalhadamente à frente. 

O  administrador​,  por  sua  vez,  consiste  em  uma  empresa  responsável por reportar os 

resultados  do  fundo  aos  cotistas.  Ademais,  o  administrador  também  acompanha  as 
prestações de serviços do gestor, do custodiante e do auditor.  

Além  disso,  o  fundo  deve  passar  anualmente  por  uma  auditoria  independente.  Nessa 
auditoria,  verifica-se  se  a  administração  está  agindo  corretamente  e  sendo 
transparente com os cotistas. 

A  auditoria,  além  de  ser  uma  determinação  da  CVM  para  que  o  fundo  exista,  também 
serve  para  que  os  investidores  tenham  segurança  quanto  às  informações  prestadas e 
à administração do fundo. 

9 
 
  

10 passos para investir em Fundos Imobiliários     

 

2 ​ GESTÃO ATIVA VS GESTÃO 

PASSIVA  

 
Nos  Fundos  Imobiliários,  um  fator  importante  diz  respeito  à  forma  como  os 
ativos que os compõem são geridos. 

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Gestão Ativa  

Os  FIIs  de  Gestão  Ativa  são  aqueles  em  que  o  gestor  pode  tomar  as decisões sobre os 
ativos que os compõem sem precisar consultar os cotistas.  

Essas  decisões são em torno da compra e venda de imóveis, de reformas necessárias e 
de outras questões importantes. 

Neste  tipo  de  gestão,  a  grande  característica  é  a “mobilidade”, ​pois o gestor pode 

decidir  entre  vender  um  imóvel  sobrevalorizado  e  comprar  outro  desvalorizado  -  ou 
até fazer trocas pontuais no portfólio do fundo gerido por ele. 

Esse  tipo  de  gestão  também  costuma  procurar  uma  rentabilidade  acima da média do 
mercado, uma vez que são aceitos ativos de maior risco. 

Esses  fundos  costumam  ter  equipes  maiores para mapear as melhores oportunidades 

no mercado, o que leva a maiores despesas internas e, portanto, a maiores custos. 

Gestão Passiva

No  caso  da  Gestão  Passiva,  qualquer  decisão  de  venda  acerca  dos  imóveis  que 
compõem  a  carteira  de  um  determinado  fundo  deve  ser  tomada  mediante a consulta 
dos cotistas de tal fundo em assembleia. 

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O  portfólio  deste  tipo  de fundo costuma ser mais restrito. Em suma, seu foco principal 

é  a  obtenção  de  renda.  As  reformas  de  imóveis  são  mais  difíceis  de  acontecer; 
algumas  delas,  inclusive,  são  fundamentais  para  manter  o  valor  do  imóvel  ao  longo 
dos anos. 

A  rentabilidade  dos  fundos  de  Gestão  Passiva  busca  seguir  a  média  do  mercado;  isto 
é: ela é baseada em um índice de referência. 

Dessa  forma,  caso  a  rentabilidade  de  determinado  fundo  seja  atrelada  ao 
desempenho  do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), principal índice 
de  FIIs  da  Bolsa  brasileira,  o  desempenho  do  fundo  será bem próximo ao deste índice 
de referência. 

 
 

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10 passos para investir em Fundos Imobiliários    

 

3 ​ POR QUE INVESTIR EM FUNDOS 

IMOBILIÁRIOS?  

Os  Fundos  Imobiliários  são  uma  das  principais  opções  disponíveis  para  os 
investidores que pretendam investir mensalmente em renda variável. São ideais 
para  quem  não  possui  tanta  experiência  no  mercado  de  renda  variável  e  para 
aqueles que pretendem aumentar seu patrimônio no longo prazo. 
 

13 
 
  

 
Este  tipo  de  investimento  alinha  baixa  volatilidade  (variação  de  preços)  e  caráter 
educacional  pelo  recebimento  mensal  de parte dos lucros (dividendos) mensalmente. 
Além disso, toda pessoa sabe o que é um imóvel pois, mora ou trabalha em um. 

Como você pode ver no gráfico abaixo, no ano de 2019, o rendimento dos Fundos 
Imobiliários medido pelo IFIX (linha azul) foi maior do que o desempenho das ações 
(linha laranja) - e teve uma volatilidade menor. 

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Ademais,  as  pessoas  que  investem  por  meio  de  fundos  delegam  a  administração  e  a 
gestão dos recursos alocados, contando com um profissional na tomada de decisões. 

O  investimento  também  pode  ser  considerado  uma  forma  de  diversificação,  pois,  ao 
comprar  uma  cota  de  um fundo, você receberá uma parcela dos diferentes imóveis ou 
investimentos que compõem aquele fundo. 

 
 
 

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10 passos para investir em Fundos Imobiliários    

 

4 ​ FUNDOS IMOBILIÁRIOS VS IMÓVEIS​ _   ​

 
Muitos  brasileiros  acreditam  que  a melhor forma de fazer um investimento para 
viver  de  renda  é  por  meio  da  compra  de  imóveis  físicos,  recebendo  assim  a 
renda proveniente dos aluguéis. 

O  que  muitos não sabem é que, além de os custos relacionados à compra de um 
imóvel serem bastante elevados, os FIIs têm mais vantagens. 

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Vale  lembrar  que  a  comparação  entre  o  investimento  direto no imóvel e por meio dos 
fundos  imobiliários  só  é  válida  caso  ambos  os  investimentos  sejam  apenas  para 
geração de renda passiva, portanto, essa comparação não é válida caso você pretenda 
utilizar futuramente o imóvel. 

Rentabilidade dos imóveis

No  mercado  imobiliário,  o  Índice  Fipe-Zap,  calculado  pela  Fundação  Instituto  de 
Pesquisas  Econômicas  (Fipe),  mostrou  que  a  valorização  dos  imóveis  no  ano  de  2019 
foi de zero por cento.  

Nos  dois  anos  anteriores,  o  resultado  foi  pior, pois os imóveis tiveram desvalorização, 

ou seja, o preço de venda foi menor do que o preço de compra. 

O  Índice  Fipe-Zap  tem  abrangência  nacional  e  acompanha  os  preços  de  venda  e 
locação  de  imóveis.  O  índice  é  calculado  com  base  em  anúncios  de  imóveis  prontos 
publicados  na  página  de  anúncios  do  ZAP  Imóveis  e  em  outras  fontes  da  Internet, 
formando uma base de mais de 500 mil anúncios por mês.  

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Na prática, ter um imóvel faz com que aquele que o detenha perca dinheiro, de acordo 
com  o  levantamento  da  Fipe,  já  que a valorização do imóvel foi inferior à variação dos 
preços  medidos pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e pelo Índice Geral 
de Preços – Mercado (IGP-M). 

Se  esse  imóvel  tivesse  sido  financiado,  você  teria  uma  despesa  ao  invés  de  um 
investimento - pois os juros dos empréstimos serão superiores ao rendimento. 

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Caso você não saiba o que são esses índices de preços

O  Índice  de  Preços  ao  Consumidor  Amplo  (IPCA)  é  calculado  pelo  Instituto  Brasileiro 
de  Geografia  e  Estatística  (IBGE)  e  leva  em  conta  a  variação  dos  preços  de  uma  cesta 
de produtos consumida por uma família em um determinado período.  

É utilizado como o indicador oficial de inflação do Brasil e foi recentemente atualizado 
para  levar  em  conta  os  novos  hábitos  de  consumo  da  população  brasileira,  incluindo 
no cálculo itens como transporte por aplicativo e assinatura de ​streaming​. 

Já  o  Índice  Geral  de  Preços  –  Mercado  (IGP-M)  é  calculado  pela  Fundação  Getúlio 
Vargas  (FGV)  e  leva  em  conta  o  Índice  de  Preços  por  Atacado  -  Mercado  (IPA-M),  com 
peso  de  60  por  cento,  o  Índice  de  Preços  ao  Consumidor  - Mercado (IPC-M), com peso 
de  30  por  cento,  e  o  Índice  Nacional  de  Custo  de  Construção  -  Mercado (INCC-M), que 
responde pelos 10 por cento restantes. 

Este  índice  é  mais  abrangente  do que outros utilizados no mercado e, portanto, oscila 

mais  que  o  IPCA.  Além  disso,  o  IGP-M  é  comumente  utilizado  para  o  reajuste  de 
aluguéis, energia elétrica e outros contratos. 

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10 passos para investir em Fundos Imobiliários    

 

5 ​ VANTAGENS E DESVANTAGENS _  

 
O primeiro problema para quem investe diretamente em imóveis está na 
concentração em um único ativo. Como um imóvel tem um preço elevado,  
são poucas as pessoas que conseguem comprar mais de um imóvel para 
geração de renda. 

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Ter  apenas  um  imóvel  como  investimento  caracteriza  um  risco  muito  elevado,  pois 
pode  ser  que  aconteça  algo  com  o  atual  inquilino,  comprometendo,  a  depender  da 
situação, o recebimento dos aluguéis. 

A  diversificação  é uma característica do investimento em Fundos Imobiliários, pois, ao 
comprar  uma  cota  de  um  determinado fundo, você recebe dos diferentes imóveis que 
compõem o portfólio daquele fundo.  

Outro  ponto  a ser levado em conta é a burocracia. Os processos de compra e venda de 

imóveis  levam  tempo  e  são  burocráticos.  Dependendo  do  valor  do  imóvel  e  da 
localização,  alguns  meses  (talvez  anos)  são  necessários  para  concluir  a  negociação. 
Além  disso,  qualquer  outra  coisa  que  aconteça  com  o  imóvel  pode  prejudicar  a 
geração de renda passiva. 

Ademais,  devemos  levar  em  conta  os  custos  de  anunciar  um  imóvel  para  venda  e  de 
mantê-lo enquanto a venda não acontece. 

Nos  fundos  imobiliários,  o  custo  é  muito  menor.  Com  cerca  de  100  reais,  você  já 
consegue comprar a cota de um bom Fundo Imobiliário. 

Além  disso,  o  recebimento  dos  dividendos mensais é isento de Imposto de Renda (IR). 

Assim,  você  receberá  em  sua  conta  o  valor  líquido  -  respectivo  a  cada  cota  que  você 
detém do fundo. 
 
 

21 
 
  

 
Outro aspecto importante do investimento em FIIs é a possibilidade da venda de parte 
de  sua  participação.  Como  você  possui  cotas  do  fundo,  ou  seja,  sua participação está 
dividida  em  pequenas  partes,  você  consegue  vender  essas  partes  individualmente, 
sem precisar diluir toda a sua participação. 

Exemplo:  se  você  possui  um  total  de  100  cotas,  caso queira, poderá vender apenas 20 
cotas e ficar com as outras 80 cotas. 

No  caso  do  imóvel,  não  há  a  possibilidade  de  vender  só  um  dos  quartos  ou  a  sala, 
apenas o imóvel inteiro. 

Claro  que,  ao  vender  suas  cotas, você terá de pagar 20% de Imposto de Renda sobre o 

ganho de capital (lucro). 

No  mesmo  exemplo,  caso  você  tenha  comprado  as  20  cotas  por  R$  105  e  as  vendido 
por  R$  124,  o  seu  lucro  total  foi  de  R$  380,  que  é  a  diferença entre o total vendido (R$ 
2.480) e o total pago (R$ 2.100). Assim, seu IR será de R$ 76 (IR = 380*20% = 76). 

O  IR  é  pago  por  meio  do  Documento  de  Arrecadação  de  Receitas  Federais  (Darf), 
emitido pelo próprio investidor por meio do portal Sicalcweb da Receita Federal. 

Na  imagem  abaixo,  vê-se  o  formato  padrão  do  Darf.  Ele  deve  ser  pago  até  o dia 30 do 
mês seguinte ao que ocorreu a venda. 

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Outro  ponto  a  ser  levado  em  consideração  nos  Fundos  Imobiliários  é  a  variação  de 
preço  da  cota.  Como  os  ativos  são  negociados  na  Bolsa  de  Valores,  o  preço  oscila 
conforme  a  demanda  e  a  oferta  das  cotas  no  mercado.  Ainda assim, vale lembrar que 
a variação dos FIIs é menor do que a variação das ações. 

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10 passos para investir em Fundos Imobiliários    

 

6 ​ TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS _  

Os Fundos Imobiliários podem ser divididos em duas amplas categorias: os 

Fundos de Tijolo​ e os ​Fundos de Papel​. 

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FUNDOS DE TIJOLO ​_

Os  FIIs  do  tipo  tijolo  investem  em  propriedades  físicas  e  têm  como  objetivo  a 
obtenção  de  renda por meio de contratos de aluguel ou da venda da propriedade com 
lucro.  Além  do  recebimento  mensal  de  dividendos  pela  renda de aluguel, o investidor 
pode ter as cotas do fundo em que investe acompanhando a valorização dos imóveis. 

Os Fundos de Tijolos podem ser divididos pelos segmentos de:  

➔ Lajes corporativas

O  segmento  de  lajes  corporativas  diz  respeito  ao  aluguel  de  um  andar  inteiro  de  um 
prédio  para  uma  empresa,  a qual poderá personalizar o ambiente conforme seu gosto 
e suas necessidades. 

A  grande  característica  das  lajes  corporativas  é  o  tempo  de  contrato,  pois  os  imóveis 
desta  categoria  costumam  ter  contratos  mais  longos  e  ser  alugados  para  grandes 
empresas. 

➔ Galpões logísticos

Os  galpões  de  logística  são  lugares  destinados  ao  armazenamento  e  estoque  de 
produtos.  Costumam  ser  estrategicamente  posicionados  próximos  a  rodovias  para 
que o escoamento de mercadorias seja mais rápido. 

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Os  contratos deste segmento são, na maior parte dos casos, atípicos; isto significa que 
o  contrato  de  aluguel  é  mais  personalizado  (devido  às  características  do  negócio)  e o 
prazo do contrato é mais longo, de 10 anos ou mais de duração. 

➔ Shopping

Os  Fundos  de  Shopping  Center  investem  nos  prédios  dos  tradicionais  centros  de 
compra.  Neste  caso,  os  contratos  de  aluguel  geralmente  são  determinados  pelo 
faturamento das lojas e pelo espaço locado. 

Neste  tipo  de  segmento,  o desempenho do fundo estará atrelado às vendas no varejo, 

o que pode influenciar na vacância dos imóveis. 

➔ Educacional

Os  Fundos  Educacionais  são  compostos  por  prédios  destinados  exclusivamente  a 

escolas  e  faculdades.  Este  tipo  de  fundo  é  de  um  segmento  muito  específico  do 
mercado,  que  mantém  contratos  de  longo  prazo  (​Built  to  Suit)​   e  geralmente  conta 
com um único inquilino. 

➔ Fundos de Desenvolvimento

Os  Fundos  de  Desenvolvimento  não  têm  como  objetivo  a  geração  de  renda  passiva. 
Este tipo de fundo compra terrenos com o objetivo de construir imóveis para venda. 

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A  rentabilidade  deste  tipo  de  fundo  é  maior.  Entretanto,  o  risco  também  é  elevado, 
pois  está  relacionado  a  todo  o  processo  de  construção  de um imóvel, como a entrega 
no prazo e o orçamento. 

Este  tipo  de  fundo  não  é  voltado  a  maior  parte  dos  investidores,  por  conta  das 
incertezas e riscos que ele carrega. 

FUNDOS DE PAPEL ​_

Os Fundos de Papel investem em ativos financeiros atrelados ao mercado imobiliário. 

Neste caso, o fundo compra títulos de dívida e recebe dos rendimentos ou da venda 
de tais títulos. 

➔ Fundos de Recebíveis

Os  Fundos  de  Recebíveis  investem  em  títulos  financeiros  do  mercado  imobiliário, 
como,  por  exemplo,  os  Certificados  de  Recebíveis  Imobiliários  (CRI)  e  as  Letras  de 
Crédito Imobiliário (LCI). 

Em tese, esses títulos são instrumentos de renda fixa para a captação de recursos para 
investimento no mercado imobiliário. 

Ao  investir  nesses  títulos,  o  fundo  garante  o  recebimento  do  pagamento  dessa dívida 
mais as taxas de juros acordadas. 

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➔ Fundos de Fundos

Neste  segmento,  o  gestor  investe  em  outros  Fundos  -  nos  Fundos  Imobiliários  que 
acredita estarem mal precificados - distribuindo os rendimentos obtidos aos cotistas. 

O  investidor  pode  levar  este  tipo  de  fundo  em  conta  caso  queira  diversificar  sua 
carteira, pois, por meio de uma cota, é possível ter acesso a vários outros fundos. 

➔ Fundos Híbridos

Os  Fundos  Híbridos  também  são  conhecidos  como  Fundos  Mistos  e  podem  investir 
em imóveis, títulos do mercado imobiliário ou em outros fundos. 

São  uma  alternativa  interessante  devido  à  diversificação  de  ativos  que  eles possuem, 
diminuindo os riscos e ampliando a diversificação da carteira de investimentos. 

Este  tipo  de  fundo  pode  ser composto por todos os tipos de investimento do mercado 

imobiliário.  Portanto,  o  seu  portfólio  pode  conter:  Títulos  de  Dívida  do  mercado 
imobiliário, Fundos de Fundos, imóveis físicos e outros Fundos Imobiliários. 

No  mercado,  temos  alguns  fundos  híbridos,  como  o  Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) 

e o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11). 

28 
 
  

 
10 passos para investir em Fundos Imobiliários 
 

7 ​ COMO INVESTIR EM FIIs _  

Para investir em FIIs, é preciso abrir conta em uma corretora. Esta instituição é 
responsável por intermediar o investidor e a Bolsa de Valores, lugar onde são 
negociadas as cotas de FIIs e outros papéis. 

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Na  Bolsa  de  Valores,  haverá  o  encontro  entre  a  pessoa  que  quer  comprar  e  a  pessoa 
que quer vender. Lá, cada pessoa define o preço a que está disposta a negociar. 

Hoje,  há  diversas  corretoras  que  não  cobram  taxa  de corretagem para o investimento 

em  Fundos  Imobiliários,  além  de  o  processo  para  a  abertura  de  conta  ser  totalmente 
online.  O  papel  das  corretoras  é  fundamental  para  o  mercado,  pois  elas  oferecem  a 
possibilidade de realização de investimentos em renda variável e renda fixa. 

Para  escolher  uma  corretora,  é  importante  levar  em  conta  questões  como:  as  taxas 
cobradas,  a  saúde  financeira  da  corretora,  a  variedade  de produtos e as certificações. 
Caso  você  queira  mais  detalhes  sobre  como  escolher  uma  corretora,  pode  acessar  o 
vídeo do Ricardo Natali pela imagem abaixo.​  

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Abrir  conta  em  uma  corretora  não  é  algo  difícil  e  pode  ser  feito  rapidamente, 
principalmente  se  considerarmos  que  todo  processo  é  feito  online  -  por  meio  de  um 
computador ou smartphone com acesso à internet. 

A  depender  do  Fundo  Imobiliário,  você  consegue começar a investir com cerca de 100 

reais,  já  tendo,  logo  de  início,  o  direito  ao  recebimento  de  dividendos  mensais,  os 
quais são, como dito acima, isentos de imposto de renda. 

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10 passos para investir em Fundos Imobiliários   

 

8 ​ QUANTO RENDE INVESTIR EM FIIs _  

 

Há ​duas possibilidades de rendimento​ com os Fundos Imobiliários. 

A  primeira  é  pelo  recebimento  mensal  de  dividendos,  que  pode  variar  em  função dos 
aluguéis dos imóveis que compõe o fundo. 

Outra  possibilidade  é  pelo  ganho  de  capital  na  valorização  da  cota.  Essa  valorização 
pode  ser  percebida  no  momento  da  venda  da  cota  do  fundo.  Por  isso,  é  possível  ter 
uma noção da rentabilidade anual por meio desse investimento. 

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Por exemplo: 

Você  comprou  uma  cota  de  um  Fundo  Imobiliário  a  R$  100,00  em  janeiro.  O 
recebimento  de  dividendo  é  de  R$  0,89  centavos  por  cota.  Dessa  forma,  o  seu 
rendimento ao mês é de 0,89 por cento - ou 10,68 por cento ao ano. 

Mas,  caso  a  sua  cota  passe  a  ser  de  R$  110,00  no  fim  do  ano  e  os  dividendos  se 
mantenham,  a  valorização  da  cota  será  de  10  por  cento  em  relação  ao  investimento 
inicial. Assim, em um ano, você terá um ganho adicional de 10 por cento. 

Se  somarmos  o  rendimento  dos  dividendos  (10,68  por  cento  ao  ano)  com  o 
rendimento  da  valorização  da  cota  no  mesmo  período  (10  por  cento),  teremos  um 
rendimento total de 20,68 por cento em um ano. 

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10 passos para investir em Fundos Imobiliários   

 

9 ​ ANALISANDO UM FII _ 

Além  de  avaliar  o  histórico  do  gestor,  há  algumas  métricas  a  serem 
analisadas  nos  Fundos  Imobiliários.  Lembre-se:  sempre  buscamos 
investir  em  FIIs  que  garantam  retorno  a  longo  prazo  e  tenham  uma 
boa gestão.  

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O  ideal  é  investir  em  fundos  que  possuam  bons  imóveis  e  locatários,  buscando 
também diversificar entre diferentes setores (shopping center, escritórios e outros). 

Você  consegue  as  informações  de  análise  usadas  abaixo  no  relatório  mensal 
divulgado pelo administrador do fundo em sua própria página ou no site da B3. 
 

➔ Vacância 
A vacância é o percentual do imóvel, ou do conjunto de imóveis, que está vago 
e disponível para aluguel. O cálculo da vacância é feito com base na Área Bruta 
Locável (ABL) do imóvel. 
 
Avaliar o indicador de vacância é importante, pois ele impacta diretamente na 
capacidade de recebimento de aluguéis. 
 
Menores taxas de vacância podem indicar a boa localização dos imóveis e a 
capacidade do gestor em escolher boas propriedades. 
 
Analisar a taxa de vacância histórica de um fundo serve para saber, na média, 
quanto costuma ser a vacância deste fundo. 
 
Como exemplo, temos o Malls Brasil Plural FII (MALL11), o qual, em seu 
relatório gerencial, divulgou uma taxa de ocupação de 98% em dezembro de 
2019. A  
 

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média de ocupação dos imóveis entre os anos de 2018 e 2019 foi de 97% e 98%, 
respectivamente, sendo a taxa de vacância de apenas 2%. 

➔ Dividend Yield ​(DY) 

O  ​Dividend  Yield  (DY)  não  pode  ser  avaliado  individualmente,  mas  ele  serve 
como  uma  métrica  para  saber  o  retorno  pago  por  um  determinado  fundo  por 
meio de dividendos. 

Para saber o DY, basta somar todos os dividendos pagos nos últimos 12 meses e 
dividir pelo valor atual da cota. 

Como  exemplo,  continuaremos  a  utilizar  o  Fundo  de  Shopping  Center MALL11. 

No ano de 2019, ele pagou R$ 6,64 de dividendos. Ademais, em 30 de dezembro, 
ele estava cotado a R$ 125,90. 

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Por  meio  do  cálculo  exposto  acima,  temos  o  DY:  6,64/125,90  →  DY  =  0,05274.  Para 
sabermos  quanto  isso  representa  percentualmente,  basta  multiplicarmos o resultado 
por 100. 

Dessa forma, este Fundo teve, em 2019, um ​Dividend Yield​ de 5,27%. 

➔ Valor patrimonial 

A  análise  do  valor  patrimonial  é  feita  pela  relação  entre o preço da cota e o seu 

Valor Patrimonial por Ação (P/VPA). 

Este  indicador  nos  mostra  o  quão  caro  ou  barato  um  fundo  está  sendo 
negociado na bolsa em relação a seu patrimônio. 

Há  duas  formas  de  determinar  o  valor  patrimonial:  por  meio  da  precificação 
pelo  mercado  e  por  meio  do  valor  do patrimônio do fundo, que seria o valor da 
venda de todos os seus imóveis. 

O  valor  patrimonial  pode  ser  encontrado  pela  divisão  do  patrimônio  líquido 
pelo número de ações que ele têm. 

➔ Liquidez 

A  liquidez  consiste  na  facilidade  em  se  transformar  um  ativo  em  dinheiro. 
Quanto mais fácil for transformar tal ativo em dinheiro, ​maior é a sua liquidez​.  

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Nos  Fundos  Imobiliários,  essa  liquidez  se  traduz  na  facilidade  (ou  dificuldade) 
de  venda  das  cotas.  A  liquidez  pode  ser  vista  pela  quantidade  de  cotas 
negociadas diariamente - o que é conhecido como o volume de negociações. 

Para  ficar  claro,  imagine  que  você  queira  vender  um  imóvel.  Provavelmente, 
você  demorará  um  certo  tempo  para  a  conclusão da venda. Isso significa que o 
imóvel tem baixa liquidez. 

Já  na  venda  de  uma  cota  de  um  Fundo  Imobiliário,  a  depender  do  valor  que 
você  colocar  para  vendê-la,  esta  pode  ser  concluída  em  menos  de  uma  hora, 
com todo o processo feito pela internet. 

➔ Diversificação do fundo 

Para  avaliar  a  diversificação  de  um  fundo, é preciso olhar no relatório gerencial 

quais  são  os  imóveis  que  compõem  aquele  fundo  ou  quais  são  os  títulos  nos 
quais aquele fundo investe. 

No  exemplo  abaixo,  vemos  que  o  fundo  Malls  Brasil  possui  07  imóveis  em  sua 
carteira.  Também  é  apresentado  o  detalhamento  da  participação,  quando  o 
investimento foi realizado e outros fatores importantes. 

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➔ Localização 

Imóveis  bem  localizados  tendem  a  ser  mais  procurados,  o  que  leva  a  uma 
menor taxa de vacância.  

O  ideal  é  avaliar  se  o  imóvel  está  bem  localizado.  Isto  é  feito  olhando  para  as 
opções de acesso, como ruas, avenidas e opções de transporte público. 

Além  disso,  o  ideal  é  que  aquele  imóvel  esteja  em  uma  área  favorável aos seus 
negócios.  Um  galpão  logístico,  por  exemplo,  deve estar próximo a uma rodovia 
que facilite o escoamento de mercadorias pelos caminhões. 

Nesta  parte, deve-se entrar no recurso de navegação por mapas do Google para 
ver todos esses detalhes. 

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➔ Desempenho e Rentabilidade 

A  performance  do  fundo  (ou  desempenho)  pode  ser avaliada por meio da 

utilização  de  alguns  indicadores  de  mercado.  Neste  caso,  podemos 
utilizar o CDI e o IFIX. 

Os  Certificados  de  Depósito  Interbancário  (CDI)  são títulos emitidos pelos 

bancos  para  a  captação  ou  aplicação  de  recursos.  Sua  rentabilidade  é 
bem próxima a taxa Selic. 

Alguns  fundos  costumam  divulgar  a  rentabilidade  que  obtiveram  ao 

longo do tempo em seus relatórios gerenciais. 

Avaliar  pelo  CDI  é  equivalente  a  verificar  se  o  fundo  rendeu  acima  da 
renda  fixa.  O  ideal  é  que  o  desempenho  seja superior a essa taxa, pois, ao 
investirmos  em  um  fundo,  os  riscos  do  mercado  imobiliário  são 
superiores aos da renda fixa. 

Quem  investe  por  meio  da  renda  variável  busca  uma  rentabilidade 
superior  à  dos  títulos  públicos  e  dos  títulos  de  renda  fixa,  que  são  os 
investimentos mais seguros da economia. 

O  IFIX  é  uma  carteira  teórica  composta  pelos  fundos  mais  negociados  na 
B3.  Quando  avaliamos  o  fundo  comparando  seu desempenho em relação 
ao  IFIX,  estamos  considerando  a  performance  do  fundo  comparado  à 
performance da média do mercado. 

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10 passos para investir em Fundos Imobiliários   

 

10​ TERMOS USADOS NO MERCADO   

IMOBILIÁRIO _ 

Agora  que  você  já  entende  um  pouco  mais  sobre  o  investimento  em 
Fundos  Imobiliários,  é  importante  conhecer  alguns  termos  que  são 
usados  neste  mercado,  pois  vez  ou  outra  você  os  ouvirá  e  os  lerá  em 
algum prospecto. 

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➔ Área Bruta Locável (ABL)

A ABL é a quantidade de área do imóvel que pode ser alugada.

➔ Assembleia

A assembleia é a reunião dos cotistas do fundo para a definição de algum

assunto a respeito do próprio fundo. No geral, uma assembleia é
convocada pelo administrador, mas pode ser solicitada por um grupo de
cotistas, que representem, pelo menos, 5% de todas as cotas.

➔ Bolsa de Valores

A Bolsa de Valores, ou simplesmente Bolsa, é o local onde as pessoas que

querem vender um ativo negociam com que tem interesse em comprar. No
Brasil, as negociações são feitas na B3 – Brasil, Bolsa, Balcão.

➔ Built to suit

O contrato de aluguel conhecido como ​built to suit diz respeito ao imóvel

construído sob medida para o futuro locatário. As condições são definidas em
um contrato de longo prazo, o qual costuma ser atípico.

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➔ Contrato atípico

Também conhecidos como contratos fortes, os contratos atípicos não permitem

negociação dos valores de locação por nenhuma das partes durante a sua
duração. Também fica estabelecido uma alta multa em caso de desistência por
parte do locador.

➔ Corretora

Instituição responsável por intermediar a pessoa que quer comprar uma cota de
um FII, ações ou outros ativos financeiros.

➔ Cota

O capital de um fundo imobiliário é dividido em pequenas partes, denominadas

como “cotas”. As cotas são negociadas em números inteiros no ​home broker de
uma corretora.

➔ Cotista
É a pessoa que detém pelo menos uma cota de um FII. Ao comprar uma cota,
você já tem o direito de recebimento dos dividendos mensais, os quais são
medidos pela quantidade de cotas que você possuir.

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➔ Home broker

Home broker é a ferramenta utilizada por meio de um computador, no site da

corretora, para negociar as operações de compra e venda de ativos financeiros.

➔ Liquidez

A liquidez é a facilidade (ou dificuldade) em transformar um ativo em dinheiro.

No mercado financeiro, diz respeito à quantidade de negociações - conhecida
como volume de negociações.

Caso haja um grande volume de negociações, a liquidez será alta. Caso

contrário, a liquidez será baixa. Esta dinâmica influencia na hora de comprar e
vender uma cota/ação.

➔ Taxa de administração

A taxa de administração é o valor que o fundo imobiliário cobra dos cotistas

como uma forma de remunerar os serviços de administração do fundo. O valor
que será cobrado como taxa de administração por um determinado fundo fica
em seu regulamento.

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