IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO -

IPTU

Janete Probst Munhoz

Impostos Municipais: Noções Essenciais

1. Definição
IPTU é a sigla para Imposto Predial e Territorial Urbano, sendo o mesmo um imposto municipal, devidamente
instituído por lei, que incide sobre todos os tipos de imóveis – casas, lojas, terrenos, prédios comerciais e industriais e
outros.

1.1. Contribuinte (art. 34 do CTN)

O contribuinte desse imposto é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio ou o seu possuidor a qualquer
título. No entanto, respondem solidariamente pelo pagamento do IPTU, o titular do domínio pleno, o possuidor a
qualquer título, o titular do direito de usufruto, os promitentes compradores emitidos na posse, os cessionários, os
comodatários e os ocupantes a qualquer título do imóvel tributado, ainda que pertencente a qualquer pessoa física ou
jurídica, de direito público ou privado, isento ou a ele imune.

1.2. Fato Gerador

De acordo com o Código Tributário Nacional – CTN. O Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, de
acordo com o art. 32 é um imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana e
tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como
definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.
§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito
mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou
mantidos pelo Poder Público:
I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II - abastecimento de água;
III - sistema de esgotos sanitários;
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos
aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora
das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior. É importante entendermos os significados das terminologias
jurídicas atreladas ao fato gerador, segundo definição de Amaro(2011):
Propriedade: "propriedade é o direito real que garante, ao seu titular, o uso, o gozo e a disposição do bem. Esse direito
presume-se exclusivo e ilimitado”.
Domínio Útil: “Já o domínio útil muito se aproxima da propriedade, mas com ela não se confunde. Ao titular do
domínio útil é dado o direito de usar e gozar, mas não o de dispor do bem; todavia, pode haver alienação do próprio
domínio útil. Nesse sentido, evocamos o conceito de enfiteuse, a qual se dá quando, por ato inter vivos, ou de ultima
vontade, o proprietário atribui a outra pessoa o domínio útil do imóvel, pagando esta pessoa (adquirente) ao senhorio
direto uma remuneração (pensão ou foro) anual, certa e invariável.”
Posse: “a posse é o direito real que concede ao seu titular o exercício, de fato, pleno, ou não, de algum dos poderes
inerentes à propriedade. O possuidor não tem o domínio do bem, mas pode usá-lo e gozar dele”.
Decisão STJ: Resp 433.907/DF
Momento da Ocorrência do “Fato Gerador”: definido na legislação municipal. Normalmente o primeiro dia do ano.
1.3. Base de Cálculo
De acordo com o CTN a base de cálculo é art. 33 a base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.
Parágrafo único. Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter
permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade.
Neste contexto o Valor venal corresponde ao valor que o bem alcançaria caso fosse posto à venda em condições usuais
de mercado, isto é, equivalendo ao preço de uma venda à vista, portanto sem inclusão de qualquer encargo relativo a
financiamento, quando vendedor e comprador tenham plena consciência do uso a que pode servir aquele imóvel. Para
Tanto existe a necessidade de previsão em lei (P. da legalidade tributária)
A constante atualização codifica a força legal da cobrança efetiva real ou proximo do real do ITBI e do IPTU,
fatores que estabelecem a diferença no processo de incremento destas receitas, porisso trabalhar a planta generica
significa trabalhar orçamento, eis ai sua importância.

1.4 periodicidade
O Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU, é anual e constitui ônus real, acompanhando o imóvel em todos
os casos de transmissão de propriedade ou de direitos a ele relativos, a qualquer título.

1.5. Vedações
De acordo com a constituição Federal é vedado
Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito
Federal e aos Municípios:
I - exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça;
II - instituir tratamento desigual entre contribuintes que se encontrem em situação equivalente, proibida qualquer
distinção em razão de ocupação profissional ou função por eles exercida, independentemente da denominação jurídica
dos rendimentos, títulos ou direitos;
III - cobrar tributos:
a) em relação a fatos geradores ocorridos antes do início da vigência da lei que os houver instituído ou aumentado;
b) no mesmo exercício financeiro em que haja sido publicada a lei que os instituiu ou aumentou; (Vide Emenda
Constitucional nº 3, de 1993)
c) antes de decorridos noventa dias da data em que haja sido publicada a lei que os instituiu ou aumentou, observado o
disposto na alínea b; (Incluído pela Emenda Constitucional nº 42, de 19.12.2003)
IV - utilizar tributo com efeito de confisco;
V - estabelecer limitações ao tráfego de pessoas ou bens, por meio de tributos interestaduais ou intermunicipais,
ressalvada a cobrança de pedágio pela utilização de vias conservadas pelo Poder Público;
VI - instituir impostos sobre: (Vide Emenda Constitucional nº 3, de 1993)
a) patrimônio, renda ou serviços, uns dos outros;
b) templos de qualquer culto;
c) patrimônio, renda ou serviços dos partidos políticos, inclusive suas fundações, das entidades sindicais dos
trabalhadores, das instituições de educação e de assistência social, sem fins lucrativos, atendidos os requisitos da lei;
d) livros, jornais, periódicos e o papel destinado a sua impressão.
§ 1º A vedação do inciso III, b, não se aplica aos tributos previstos nos arts. 148, I, 153, I, II, IV e V; e 154, II; e a
vedação do inciso III, c, não se aplica aos tributos previstos nos arts. 148, I, 153, I, II, III e V; e 154, II, nem à fixação da
base de cálculo dos impostos previstos nos arts. 155, III, e 156, I. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 42, de
19.12.2003)
§ 2º - A vedação do inciso VI, "a", é extensiva às autarquias e às fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público,
no que se refere ao patrimônio, à renda e aos serviços, vinculados a suas finalidades essenciais ou às delas decorrentes.
§ 3º - As vedações do inciso VI, "a", e do parágrafo anterior não se aplicam ao patrimônio, à renda e aos serviços,
relacionados com exploração de atividades econômicas regidas pelas normas aplicáveis a empreendimentos privados, ou
em que haja contraprestação ou pagamento de preços ou tarifas pelo usuário, nem exonera o promitente comprador da
obrigação de pagar imposto relativamente ao bem imóvel.
§ 4º - As vedações expressas no inciso VI, alíneas "b" e "c", compreendem somente o patrimônio, a renda e os serviços,
relacionados com as finalidades essenciais das entidades nelas mencionadas.
§ 5º - A lei determinará medidas para que os consumidores sejam esclarecidos acerca dos impostos que incidam sobre
mercadorias e serviços.
§ 6º - Qualquer anistia ou remissão, que envolva matéria tributária ou previdenciária, só poderá ser concedida através de
lei específica, federal, estadual ou municipal.
§ 6.º Qualquer subsídio ou isenção, redução de base de cálculo, concessão de crédito presumido, anistia ou remissão,
relativos a impostos, taxas ou contribuições, só poderá ser concedido mediante lei específica, federal, estadual ou
municipal, que regule exclusivamente as matérias acima enumeradas ou o correspondente tributo ou contribuição, sem
prejuízo do disposto no art. 155, § 2.º, XII, g. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 3, de 1993)
§ 7.º A lei poderá atribuir a sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento de
imposto ou contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição
da quantia paga, caso não se realize o fato gerador presumido

1.6. Isenção
 As isenções são de autonomia plena do ente municipal quanto a este imposto, assim o gestor deve prever em
legislação quais são os contribuintes e/ou a propriedade atingida por esta prerrogativa legal, porém não deve esquecer
que deve levar em consideração a lei 101/2000 para não caracterizar renuncia de receita.
Segue abaixo alguns exemplos de isenções praticadas pelos entes municipais:
"Ficam isentos deste imposto, os imóveis residenciais de propriedade de pessoas aposentadas, pensionistas , pessoas
que possuam a curatela de deficientes físico ou mental. Para usufruir desse benefício, o contribuinte deverá preencher e
comprovar ao Município, dependendo de cada legislação, os seguintes requisitos:
I - Apresentar a certidão do Registro de Imóveis para comprovar que possui somente um único imóvel no Município;
II - residir no mesmo;
III - que o benefício seja sua única fonte de renda e não ultrapasse 02 (dois) salários mínimo de renda familiar;
IV – esteja com o imóvel devidamente cadastrado no Município como sendo de sua propriedade". (CTM de Pitanga -
PR). Serão isentos os imóveis atingidos por eventos naturais decorrentes exclusivamente de alagamento ou queimadas,
desde que acarrete situação de desabrigo, comprovado via laudo social e laudo do Corpo de Bombeiros. Exclui-se deste
beneficio os imóveis que não respeitarem a legislação ambiental e o Código de Obras do Município. (CTM de Pitanga -
PR). As áreas verdes consideradas como áreas de preservação permanente, desde que ocupem mais de 70% (setenta por
cento) da área total do imóvel, estarão isentos do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU e detenham a comprovação
documental do IAP – Instituto Ambiental do Paraná. Exclui-se desta prerrogativa, os imóveis que exerçam atividades
econômicas no referido imóvel. (CTM Guarapuava-PR).

1.7. Da alíquota e da base de cálculo

O Imposto Predial e Territorial Urbano, será calculado mediante a aplicação sobre o valor venal dos imóveis,
sob alíquotas devidamente definidas em lei, podendo estas serem iguais ou diferentes, para imóveis prediais (imóvel
edificado) e territoriais (imóvel não edificado). Considera-se edificado aquele devidamente construído, utilizável e
imóvel não edificado aquele cujo valor de construção não alcançar a vigésima parte do valor venal do respectivo
terreno, a exceção daquele de uso próprio, exclusivamente residencial, cujo terreno, nos termos da legislação específica,
não seja divisível.

1.8. Da alíquota progressiva

A constituição federal, art 156 prevê § 1º Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, §
4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá:(Redação dada pela Emenda Constitucional nº 29, de 2000)
I - ser progressivo em razão do valor do imóvel; e (Incluído pela Emenda Constitucional nº 29, de 2000)
Tal prerrogativa se aplica a imóveis não edificados, não utilizados ou subutilizados, que não cumprirem a sua
função social e a política de desenvolvimento urbano instituída no Plano Diretor do Município em conformidade com o
Estatuto da Cidade - Lei 10.257/2001, poderão sofrer a notificação do proprietário e a aplicação da alíquota
progressiva de até 15% conforme legislação especifica.

1.9. Das glebas

Denominam-se GLEBAS, os imóveis com áreas grandes situados no perímetro urbano, porém destinadas a
cultivo agrícola familiar ou similar, normalmente com área superior a 3.000,00 m² (três mil metros quadrados); inseridas
nos perímetros urbanos.

1.10. Da Comissão de Avaliação

A comissão da planta genérica de valores é uma ferramenta gestora democrática fundamental para deter uma
gestão tecnicamente respaldada, normalmente é constituída por três membros, sendo um representante dos cartórios e
notariais, 01 representante das imobiliárias e 01 representante da secretaria da fazenda do município. A sua atuação
consiste em analisar o pleito e emitir parecer com o deferimento ou indeferimento, enviando-o ao depto. Responsável
pelo lançamento para providências cabíveis.

1.11. Da planta genérica

Instrumento técnico de avaliação imobiliária que identifica o valor venal do imóvel para os fins cobrança de
IPTU e de ITBI, no qual se considera:
I - para terrenos não edificados, o valor da terra nua;
II - nos demais casos, o valor da terra nua e das edificações, consideradas em conjunto.
O valor venal do imóvel é considerado com base nas suas características e condições peculiares, levando-se em
conta, entre outros fatores, sua forma, dimensão, utilização, localização, estado da construção e conservação, valores das
áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes, custo unitário das construções e os valores aferidos
no mercado imobiliário local. Para fins de lançamento do Imposto, a Administração Tributária do Município, deverá
manter permanentemente atualizada os valores venais dos imóveis, utilizando-se entre outras, as seguintes fontes em
conjunto ou separadamente:
I - declarações fornecidas obrigatoriamente pelos contribuintes;
II - permuta de informações com a União, Estados e outros Municípios da mesma região geo-econômica;
III - demais estudos, pesquisas e investigações e dados do mercado imobiliário local;
IV - índices de atualização monetária, fornecida pelo Governo Federal.
O Município deverá corrigir a PGV anualmente com base na mudança estrutural econômica auferida por
zoneamento ou região, lembrando que na determinação da base de cálculo não se considera o valor dos bens móveis
mantidos em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento
ou comodidade. Ressaltando que a constante atualização do cadastro é uma forma pratica e fácil de sempre estar
ampliando a carteira de receitas, pois ela identifica as situações incorretas para que haja um lançamento real e assim
condiza com a realidade existente e possa estar promovendo o incremento das receitas proprias municipais.

1.12. Do Lançamento e da Arrecadação

O lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano-IPTU será efetivado a vista dos elementos constante do
cadastro imobiliário fiscal, devidamente atualizado, quer por declaração prestada pelo contribuinte, quer apurados pela
Administração Pública. Far-se-á o lançamento no nome sob o qual estiver inscrito o imóvel no Cadastro Fiscal.
No caso de condomínio de terreno não edificado, figurará o lançamento em nome de todos os condôminos,
respondendo cada um, na proporção de sua parte, pelo ônus do tributo, conforme apresentação de documento registrado
de constituição de condomínio pelos condôminos ou representante legal. Não sendo conhecido o proprietário, o
lançamento será feito em nome de quem esteja na posse do terreno. Os apartamentos, unidades ou dependências com
economias autônomas, devem ser lançadas um a um, em nome dos proprietários condôminos; conforme apresentação
de documento registrado de constituição de condomínio pelos condôminos ou representante legal.Quando o imóvel
estiver sujeito a inventário, far-se- deve ser lançado em nome do espólio, e, feita à partilha, será transferido para o nome
dos sucessores; para esse fim os herdeiros são obrigados a promover a transferência perante os órgãos fazendários
competentes, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data do julgamento da partilha ou da adjudicação. Os
imóveis pertencentes a espólio, cujo inventário esteja sobrestado, deve ser lançado em nome do mesmo, que responderá
pelo tributo até que, julgado o inventário, se façam as necessárias modificações. O lançamento do imóvel pertencente a
massas falidas ou sociedades em liquidação, deve ser lançado em nome das mesmas, mas os avisos ou notificações
serão enviados aos seus representantes legais, anotando-se os nomes e endereços nos registros.
No caso de imóvel objeto de compromisso de compra e venda, o lançamento deve ser feito em nome do
promitente vendedor ou do compromissário comprador, se estiver na posse do imóvel.

1.13. Do Recolhimento e das Reduções Legais

O lançamento e o recolhimento do imposto serão efetuados na época e pela forma estabelecida na lei e/ou no
Regulamento e/ou nas respectiva data de vencimento impressa no documento de arrecadação. A qualquer tempo, desde
que dentro do prazo não prescrito, poderá ser feito lançamento omitido por qualquer circunstância nas épocas próprias,
ou para corrigir lançamentos já efetuados ou ainda, para lançamentos substitutivos.

1.14. Das Penalidades

A falta de pagamento do IPTU, nos prazos e datas estipuladas, implicará cumulativamente na incidência de
multa, juro e correção conforme dispuser a legislação municipal.

1.15. Recurso e Valor mínimo

É facultado ao contribuinte, interpor impugnação ao lançamento do presente imposto, até a data do vencimento
estipulado para pagamento da parcela única ou primeira parcela, incumbindo-lhes o ônus da prova. Fica estipulado o
valor mínimo de x Unidade Fiscal Municipal-UFM, para o valor venal dos imóveis, a qual servirá de base para o
lançamento do imposto.

1.16. Execução Fiscal

Toda divida ativa para que não se prescreva deve ser devidamente executada, inibindo assim aqueles que se
beneficiam com a falta de controle dos gestores, se aproveitando do beneficio prescricional.

1.17. Considerações
É importante levar em consideração os dados dos institutos de pesquisa sobre os dados econômicos dos
municípios, os quais demonstram que mais de 50% dos municípios não chegam a arrecadar 50% do valor lançado de
IPTU ano, quando legalmente e administrativamente deveria arrecadar no mínimo 70% desta, estando na busca de
arrecadar os 100%.
Mais grave ainda é que na maioria dos municípios, o IPTU não chega a representar 1% da receita corrente
liquida e que não existe uma análise de custo benefícios sobre os lançamentos efetivados.

19. Bibliografia
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5172Compilado.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constitui%C3%A7ao.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm
AMARO, Luciano. Direito tributário brasileiro. 17ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/Emendas/Emc/emc37.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/Emendas/Emc/emc29.htm#art3
http://www.pmg.pr.gov.br/leis/arquivos/2001/1108_2001.pdf
http://www.camarapitanga.com.br/documentos/cod_tributario2009.pdf
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10257.htm