Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
26 PRESTAÇÃO DE CONTAS –
BALANCETES
SUMÁRIO
69 LEI ANTI FUMO 81 EMPRESAS EM RESIDÊN-
47 KIT DE PRIMEIROS SOCORROS CIAS
47 AUDIÊNCIAS TRABALHISTAS 71 ATO DECLARATÓRIO
81 IDENTIFICAÇÃO DA LOCA-
72 VARANDAS LIZAÇÃO DO CONDOMÍ-
51 SEGUROS NIO
56 ELEVADORES 72 AR CONDICIONADO
82 FIXAÇÃO DE NÚMERO DE
73 POLUIÇÃO SONORA TELEFONE PARA DENÚN-
60 PISCINAS CIA CONTRA VIOLÊNCIA
62 AR CONDICIONADO 73 LIMPEZA
82 SHOPPING CENTERS -
76 MANUTENÇÃO DAS CAI- POSTOS MÉDICOS
63 ACADEMIA
XAS DE GORDURA
83 OBRAS NAS UNIDADES
64 CORRIMÃO NAS ESCADAS AUTÔNOMAS
77 CUIDADOS NO RECEBI-
64 FEZES DE ANIMAIS MENTO DE CORRESPON-
DÊNCIAS 84 MANUAL DOS FUNCIO-
NÁRIOS GERAL
64 CALÇADAS
77 VASOS COM PLANTAS NAS
CALÇADAS 100 AUTOVISTORIA PREDIAL
65 FACHADAS
78 ETE – ESTAÇÃO DE TRATA 111 NBR 1680 : REFORMA
65 SENSORES NAS EDIFICAÇÕES
MENTO DE ESGOTO
66 MANUTENÇÃO DE CAIXAS 113 LEI MUNICIPAL Nº 5.735
D’ÁGUA 79 CADASTROS ATUALIZADO
DOS MORADORES , VISI- OBRIGATORIEDADE DA
TANTES, PRESTADORES DE CÓPIA DA PLANTA BAIXA
66 DESINSETIZAÇÃO E DESRA- DAS AREAS COMUNS EM
TIZAÇÃO DAS ÁREAS CO- SERVIÇOS E FUNCIONÁRIOS
CADA ANDAR
MUNS
79 CADASTRO DOS FUNCIO-
68 SINALIZAÇÃO NAS VITRINES NÁRIOS
E PORTAS DE VIDROS
TRANSLÚCIDOS
4
INTRODUÇÃO
A tarefa de assumir a responsabilidade pela representação e o gerenciamento do
condomínio requer bom senso, disponibilidade e planejamento. O síndico precisa
conhecer e avaliar as necessidades do condomínio e do conjunto de moradores.
Não é saudável que o mandato do síndico se transforme em uma ditadura. O síndico
não é o dono do prédio. É apenas aquele que, durante um determinado tempo,
representa uma comunidade que deverá procurar manter a harmonia da coletividade
e fazer cumprir a convenção, o regulamento interno do condomínio, mantendo o
cumprimento das rotinas burocráticas, a manutenção predial e a segurança do
condomínio.
No intuito de esclarecer ao síndico suas dúvidas em relação à administração
condominial elaboramos um guia prático, de linguagem simples, no qual resumimos
diversos assuntos importantes do dia a dia do condomínio.
O objetivo deste Manual é servir de roteiro, esclarecer dúvidas, orientar o síndico e
informar a legislação vigente com as questões pertinentes a um condomínio.
São abordados assuntos que, na prática, mostram-se mais frequentes. Procuramos nos
expressar de maneira clara e objetiva, com dicas e subsídios, para efetuar uma boa
administração condominial, pois entendemos que desta forma alcançamos a
excelência na administração do condomínio.
5
CONDOMÍNIO
O condomínio ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente
sobre um determinado bem.
O condomínio não tem caráter empresarial, portanto não desenvolve atividade econômica.
Suas despesas são custeadas pelos próprios condôminos, normalmente em rateio proporcional
à fração ideal que titulam em relação ao todo ou outro critério que estabeleça a convenção.
Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem
assegurada uma fração, ou quota da coisa.
REPRESENTAÇÃO E ATRIBUIÇÕES
O condomínio é administrado pela figura do síndico, pessoa física ou jurídica, que pode (ou não)
ser um condômino eleito pela maioria numérica dos presentes na assembleia geral ordinária
(AGO), em mandatos de até dois anos, podendo ser reeleito, sempre de acordo com o
estabelecido na Convenção do condomínio.
3. Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que
interessem ao condomínio;
8. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, além de zelar pela prestação dos
serviços que interessem ao Condomínio;
10. Cobrar e arrecadar dos condôminos as suas contribuições (quotas partes, despesas
ordinárias, extraordinárias e fundos);
13. Contratar seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou
parcial;
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
A convenção do condomínio é um conjunto de normas internas, que esclarece sobre a
estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino, para garantir o bem estar
da comunidade. A convenção apresenta caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto,
um “ato-norma”. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários,
mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do
Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-
la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem
registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela
Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.
8
REGULAMENTO INTERNO
O Regimento Interno de um condomínio é um conjunto de normas que visam principalmente
regrar o comportamento e a conduta dos moradores do prédio, tendo por objetivo reger a
convivência entre os condôminos, assim como de seus frequentadores. O Regimento Interno
normalmente faz parte da Convenção do Condomínio; todavia, não devemos confundi-los,
pois cada um deles tem sua finalidade. O Regimento não pode contrariar a Convenção, sob
pena de nulidade.
De acordo com o Artigo 1356 do Novo Código Civil, poderá haver no condomínio um Conselho
Fiscal/Consultivo, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior
a dois anos, ao qual compete conferir e emitir parecer sobre as contas do condomínio,
opinando pela aprovação ou não das mesmas na assembleia geral ordinária anual. De idêntica
sorte, é papel do conselho alertar o síndico sobre eventuais irregularidades, dar pareceres,
aconselhar na assinatura de contratos, na escolha da agência bancária do condomínio, na
empresa seguradora do condomínio e outras matérias mencionadas na Convenção do
condomínio.
A Interação entre o Síndico e os Membros do Conselho é fundamental para uma boa
administração do condomínio, devendo, para tanto, o Síndico e Membros do Conselho
reunirem-se periodicamente para discutir e decidir os assuntos do Condomínio.
9
ASSEMBLEIAS
ASSEMBLEIA
É a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões,
desde que não contrariem a convenção do condomínio e as leis em vigor, tornam-se as
regras do condomínio, obrigando moradores e visitantes a respeitá-las, só podendo ser
anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembleia. Existem três tipos de
assembleias para deliberações sobre a edificação. Todos os prazos para convocação e
distribuição do edital, itens de pauta, critérios estabelecidos de votação, quórum necessário
e apresentação de relatório, constam na Convenção do condomínio, sendo seu
cumprimento obrigatório. O edital de convocação deverá ser encaminhado aos condôminos
nos endereços respectivamente cadastrados, através de carta registrada com aviso de
recebimento, exatificando-se que, nos casos em que o condômino resida no próprio
condomínio, o edital de convocação deverá ser entregue pela administração interna do
condomínio, por protocolo, obedecendo o prazo de antecedência mínima determinado em
Convenção.
QUÓRUM
É o número mínimo de condôminos, estipulado na lei ou na convenção de condomínio, que
devem estar presentes e votar em uma Assembleia para que as deliberações tomadas
tenham validade. Os Artigos 1352 e 1353 do Código Civil estabelecem que, salvo quando
exigido quórum especial pela lei ou pela convenção, as deliberações da assembleia serão
tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que
representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, será decidido
pela maioria dos votos dos presentes. Os votos são proporcionais às frações ideais de cada
condômino, salvo disposição diversa da convenção do condomínio.
11
▪ Para deliberação das matérias das assembleias gerais ordinárias: normalmente maioria
simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;
▪ Para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3
das frações ideais que compõem o condomínio;
▪ Para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 dos
condôminos (Art.1351 do Código Civil);
PROCURAÇÃO
É um instrumento por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses. Normalmente, é escrita, podendo ser feita por
instrumento público (tabelião) ou particular. O condômino, salvo vedações estabelecidas na
convenção, pode ser representado nas Assembleias por uma outra pessoa, condômino ou não,
devendo, para tanto, estar de posse da procuração escrita. Geralmente nos instrumentos de
Convenção, encontram-se exigências de reconhecimento de firma. Caso o proprietário do imóvel
não compareça às assembleias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões
envolvendo despesas ordinárias de condomínio, apresentando cópia do contrato de locação.
VOTO
O direito de votar na Assembleia do condomínio, ordinária ou extraordinária, é exercido
livremente pelo condômino proprietário que assim manifesta sua posição quanto a matéria em
discussão. Para cada unidade corresponde um voto, sendo peso do voto estabelecido na
convenção. Pessoa estranha ao condomínio, ou mesmo outros condôminos, podem representar
o condômino ausente desde que esteja munido de procuração com poderes especiais para
discutir a matéria, e votar. O instrumento de mandato pode perfeitamente ser outorgado na sua
forma particular, dispensando portanto, sua elaboração em Tabelionato, desde que fique
perfeitamente demonstrado o credenciamento pelo mandante. A limitação de várias
procurações a um só condômino somente sofrerá restrição se a Convenção assim estabelecer,
caso contrário não haverá qualquer impedimento que alguém receba uma, duas, três ou mais
instrumentos para votar e decidir naquela determinada assembleia. O inquilino pode votar na
ausência do condômino locador. Porém, este seu direito é restrito nas decisões que envolvam
despesas ordinárias do condomínio, unicamente, e dispensa a autorização por escrito do
proprietário. Caso a Assembleia tenha outras matérias a serem votadas, além de questões
referentes às despesas ordinárias, no momento específico que definirá essa última, o inquilino
consigna seu voto, omitindo-se quanto às demais. Votando em assuntos fora deste limite, a
decisão da Assembleia poderá ser anulada caso este voto seja decisivo. Esta matéria,
especificamente quanto à possibilidade do voto do inquilino, encontra-se inserido no artigo 24
da lei 5.591, de 16 de dezembro de 1964, acrescido pelo artigo 83 da lei do inquilinato, Lei
8.245/91.
13
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
As despesas extraordinárias são aquelas, como o próprio nome diz, que saem do comum, que
ultrapassam a habitualidade mensal. No caso, podemos considerar despesas extraordinárias
como benfeitorias úteis (aquelas que aumentam a utilidade do bem, como, por exemplo, a
instalação de sistemas de segurança) ou como benfeitorias voluptuárias (aquelas que agregam
luxo ao condomínio, por exemplo, obras de arte, granitos importados, etc.).
Convencionalmente, os proprietários são os responsáveis por estas despesas. As despesas
extraordinárias deverão ser aprovadas em assembléia geral, ou de acordo com o disposto na
Convenção do condomínio.
14
FUNDO DE RESERVA
Muitos condomínios arrecadam, além da cota normal, um valor referente ao fundo de reserva.
Tal fundo é, geralmente, definido como um percentual da cota normal, e pode estar previsto
na convenção. O objetivo do fundo é reservar um valor para que o condomínio não seja
surpreendido com alguma despesa inesperada, podendo ser utilizado de acordo com o
disposto na Convenção do condomínio ou determinado em assembleia. Observar na
Convenção se existe algum limite de valor para cessar a cobrança.
Para cumprirmos a lei, e por via de consequência evitar qualquer penalidade para os
Condomínios por nós administrados, é necessário o síndico encaminhar à PROTEL
ADMINISTRAÇÃO HOTELEIRA LTDA toda e qualquer instrução, dado e/ou elemento
necessário para elaboração e confecção dos boletos de cobrança de cotas condominiais, com
antecedência mínima de 20 (vinte) dias da data de seus vencimentos.
INADIMPLÊNCIA
A inadimplência deverá ser controlada e analisada mensalmente, evitando-se possíveis déficits.
Os débitos deverão ser encaminhados para cobrança judicial de acordo com os prazos
determinados na Convenção, Assembleia ou no silêncio destas sobre a matéria, de acordo com
as instruções do Síndico, a quem compete, por Lei, a adoção das medidas de cobrança. É através
do índice de inadimplência que se mede a saúde financeira do condomínio.
CUIDADOS PARA LIBERAÇÃO DE PAGAMENTOS
Todos documentos encaminhados à administradora para pagamento deverão conter a
assinatura do Síndico ou de preposto indicado pelo mesmo e por escrito, indicando data de
vencimento e forma de pagamento. As notas fiscais relativas aos contratos assinados deverão
ser conferidas, através de um controle interno na administração do prédio (denominado
controle de contratos), onde deverão ser apontados todos os valores, prazos de pagamentos e
outros, para evitar pagamentos e cobranças indevidas. As contas de concessionárias também
deverão ser conferidas com o controle existente, para que os valores, consumos e datas de
vencimentos sejam controlados, evitando-se risco de cortes por falta de pagamento das
referidas contas por extravio das mesmas pelo correio. Desta forma, o síndico poderá tirar a 2ª
via das contas no site das concessionárias, evitando-se inclusive a cobrança de encargos por
atraso de pagamento.
Em qualquer contratação de empresas com cessão de mão de obra, o Condomínio torna-se
solidário no cumprimento das obrigações trabalhistas. Portanto, deve exigir da empresa, junto à
nota fiscal, a apresentação dos comprovantes de pagamento de todos os direitos trabalhistas a
que fizerem jus seus funcionários alocados em serviço no Condomínio. Necessita-se também
recolher a guia de FGTS e demais comprovantes de recolhimento dos encargos previdenciários,
sociais e fiscais que incidirem sobre a folha de pagamento, sob pena de, na hipótese de que tais
encargos não se verifiquem recolhidos pela mesma, responder o Condomínio subsidiariamente
por tal falta. O contrato deverá possuir cláusula onde conste que: caso não sejam apresentados
os documentos mencionados, o condomínio poderá glosar o pagamento, bem como proibir
expressamente, o desconto ou negociação de duplicatas ou quaisquer outros títulos, sem que
ocorra a prévia e expressa autorização do Condomínio, sendo lícito a este último recusar o
pagamento a terceiros, havendo violação do acima convencionado.
17
É dispensada a retenção para pagamentos de valor igual ou inferior a R$ 5.000,00 (cinco mil
reais). Ocorrendo mais de um pagamento no mesmo mês à mesma pessoa jurídica, deverá
ser efetuada a soma de todos os valores pagos no mês para efeito de cálculo do limite de
retenção previsto, compensando-se o valor retido anteriormente (Incluído pela Lei nº 10.925,
de 2004).
Os valores retidos na quinzena, na forma do artigo 3º desta Lei, deverão ser recolhidos ao
Tesouro Nacional de forma centralizada, pelo estabelecimento matriz da pessoa jurídica
(condomínio), até o último dia útil da quinzena subsequente àquela quinzena em que tiver
ocorrido o pagamento à pessoa jurídica prestadora dos serviços. (Fundamentação Legal: Lei
11.196 de 21/11/2005).
19
Em função das modificações impostas por estas Leis, informamos que todos os
pagamentos à pessoa jurídica deverão ser feitos pela Protel, para que possamos fazer as
devidas retenções, o controle e os respectivos recolhimentos dos impostos retidos.
Para os efeitos deste ato, considera-se Empresa a firma individual ou a sociedade que assume
o risco da atividade econômica urbana ou rural, com fins lucrativos ou não, bem como os
órgãos e entidades da administração pública direta, indireta e fundacional, o autônomo ou
equiparado em relação a segurado que lhe presta serviço, a cooperativa, a associação ou
entidade de qualquer natureza ou finalidade, a missão diplomática e a repartição consular de
carreira estrangeira (conforme definido no inciso I e parágrafo único, do artigo 15 da Lei
8.212/91).
Tendo em vista as novas exigências legais para o Recibo de Pagamento de Autônomos (RPA/
Recibo), observa-se sempre se consta no recibo o número de inscrição no INSS ou número do
PIS, além do número do CPF (devidamente comprovados) do emitente. Para evitarmos
possíveis multas, somente emitiremos cheques após solicitação do condomínio, desde que
nos recibos constem estes dados.
22
Os prestadores de serviços autônomos precisam comprovar a sua inscrição no INSS. Assim, não
se deve contratar profissionais que não estejam devidamente cadastrados no INSS.
Embora o condomínio residencial não seja equiparado à pessoa jurídica, é essencial que se
exija idoneidade na documentação, em especial os comprovantes das despesas referentes à
prestação de serviços, pois são eles alvo de auditoria, fiscalização previdenciária e trabalhista.
Quando esses documentos são entregues após a data limite para recolhimento dos impostos,
ocasionam penalidades para o condomínio. Todas as despesas devem ser comprovadas através
de nota fiscal e, quando houver contratação de serviços, estes deverão estar amparados por
contrato previamente assinado com firma de comprovada idoneidade.
▪ O recolhimento deverá ser efetuado mesmo que o condomínio não possua saldo disponível
nesta data. O não recolhimento da retenção se configura como suposta apropriação indébita.
▪ As datas dos recibos, bem como das notas fiscais, deverão ser observadas, a fim de evitar
pagamentos de multas e juros no ato do recolhimento e da retenção do INSS. A data de
emissão dos referidos documentos serve de referência para a data do recolhimento. Portanto,
não devem ser aceitos documentos com datas incorretas, pois poderão imputar encargos
financeiros ao condomínio.
Assim sendo, é importante que pagamentos aos prestadores de serviços não sejam efetuados
através de movimento de caixa, em virtude das providências necessárias descritas acima
(verificação e recolhimento dos encargos devidos), bem como evitar a solicitação de cheque,
pois, na maioria das vezes, o recibo comprobatório, enviado posteriormente, vem com redação
irregular e com ausência dos dados mencionados. Sendo assim, pedimos que os pagamentos
sejam solicitados através de recibos, para que possamos analisar se a documentação está
correta para liberação do referido pagamento.
O condomínio apesar de não ser uma empresa é responsável pelo pagamento de alguns
tributos e contribuições sociais, às vezes em nome próprio, às vezes em nome de terceiros.
Na verdade, o INSS Patronal e o FGTS são os únicos encargos tributários mensais,
que oneram efetivamente os condomínios edilícios. Os demais são retidos dos valores
devidos aos seus contratados, neste caso o condomínio só é responsável pelo repasse dos
valores retidos para o fisco.
Os impostos que não oneram e cuja obrigação de retenção e repasse recai sobre os
condomínios são:
24
1) INSS Retido na Fonte de Terceiros (Prestadores de Serviços Pessoa Jurídica e Pessoa Física
com ou sem vínculo empregatício – IN 971 de 13/11/2009 );
2) PIS, COFINS e CSLL Retida de Terceiros - ( Prestadores de Serviço Pessoa Jurídica – Art.30
Lei 10.833 de 29/12/2003 Presidência da Republica );
3) IR Retido na Fonte ( Trabalhadores Pessoa Física com vínculo empregatício – Art. 624 do
regulamento do IR – Decreto 3000 de 1999 e Lei 7.713 de 1988);
4) ISS Retido de Terceiros (Prestadores de Serviços Pessoa Jurídica com sede operacional fora
do município do condomínio contratante - Diversas Legislações Municipais)
Para agilizarmos a emissão dos balancetes, pedimos que os pagamentos sejam feitos através da
rede bancária, via fichas de compensação ou depósito em conta, utilizando os bancos sugeridos
pelos supervisores. Deve-se evitar o envio de cheques para o condomínio, o que além de
oferecer risco, ocasiona atraso na contabilização dos documentos. Lembramos ainda que a
centralização das datas dos pagamentos nos dias 05, 10, 15, 20 e 25 do mês, de acordo com o
fluxo do caixa do condomínio, é de suma importância, exceto nos casos dos impostos e taxas.
Evita-se, desta forma, o pagamento de despesas financeiras, quando há ocorrência de saldo
devedor.
25
Assim, todo e qualquer profissional autônomo deve ter registro no INSS, apondo o referido
carimbo no recibo, seja RPA ou não. O condomínio deverá confirmar junto ao profissional, a
existência do registro no ato da contratação do serviço.
Segundo o Decreto-Lei, a não entrega desta declaração será considerada sonegação e sujeitará o
infrator à multa, sendo que, nas futuras contratações, deverão ser observadas as novas regras.
Informamos que, caso o trabalhador autônomo ou o equiparado não seja inscrito na previdência
social, o mesmo deverá providenciar sua inscrição dirigindo-se aos Correios ou aos postos do
INSS, ou ainda através do PREVFONE 0800-780191.
Os Pareceres dos Balancetes devem ser assinados mensalmente pelos Membros do Conselho.
Qualquer questionamento acerca das informações apresentadas deve ser prontamente
esclarecido, a fim de demonstrar transparência e lisura na administração. Quando os
questionamentos forem feitos por escrito, os esclarecimentos devem ser feitos da mesma
forma.
27
Para se calcular o DSR, soma-se o valor das horas extras, feriado, intervalo
repouso/alimentação, adicional noturno, gratificação, prêmio produção e adicional de chefia,
com o total dividido pelos dias úteis e multiplicado pelo número de domingos e feriados.
1) Tenha sido o empregado admitido ou designado pelo síndico, por escrito, como Porteiro
Chefe ou Zelador Chefe;
Parágrafo Segundo: O empregado admitido ou promovido para função gerencial, não fará jus
ao recebimento do adicional de chefia;
O cálculo da supressão terá como base a média das horas suplementares, efetivamente
trabalhadas nos últimos doze meses, que serão multiplicadas pelo valor da hora extra do dia
da supressão.
Para os funcionários com horas extras há mais de 15(quinze) anos, dependerá de sua
concordância.
Não poderão ser suprimidas as horas extras trabalhadas habitualmente de empregado que
esteja a 36 (trinta e seis meses) da aposentadoria integral, devendo este fato ser comunicado
por escrito ao empregador.
Em nenhuma hipótese, poderá o empregado, por força dessa norma, receber adicional
superior a 20% (vinte por cento) do salário base, ressalvada a situação dos empregados que já
recebam percentual superior, sem que implique em redução ou soma de novos adicionais por
tempo de serviço;
31
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Adicional de Manuseio do Lixo
O Adicional do Manuseio de Lixo, referente ao percentual de 20% (vinte por cento) sobre o
piso salarial fixado para função de servente R$844,80 e será devido aos empregados que:
“Trabalharem nas dependências da lixeira”, locais dos compactadores de lixo, sendo este
manuseio caracterizado pelo ato de transferência do material depositado para sacos plásticos
ou latões, transportando-os para o local da coleta, efetuando a lavagem dos latões de lixo.
Caso seja estabelecido em contrato o pagamento das taxas de água, luz e gás, estes deverão
ter medidor individual.
Aviso prévio trabalhado – no dia imediato ao término do periodo destinado ao aviso prévio.
No caso de entrega das chaves até a data da homologação, o empregado receberá 1,5 (um e
meio) do piso salarial profissional.
32
O referido seguro não se aplica aos empregados que tenham idade igual ou superior a 60
(sessenta) anos.
Auxílio doença pago pelo INSS e o valor da remuneração que receberia se estivesse
trabalhando, limitado a 3 (três) meses.
O aviso prévio proporcional terá uma variação de 30 a 90 dias, conforme o tempo de serviço ao
mesmo empregador, sendo assim, todos os empregados terão no mínimo 30 dias durante o
primeiro ano de trabalho, somando cada ano mais três dias, devendo ser considerada a projeção
do aviso prévio para todos os efeitos legais.
Para os empregados com idade igual ou superior a 50 (cinquenta) anos, que tenham mais de dois
anos de serviços prestados ao mesmo empregador, fica assegurado o direito ao aviso prévio
equivalente a 60 (sessenta) dias, desde que o resultado da aplicação da Lei 12.506/11 seja em
período inferior.
Se o intervalo for trabalhado, fará jus o empregado ao recebimento dessa hora, com o
adicional de 60 % sobre o valor da hora normal de trabalho.
Os pagamentos relativos aos intervalos para repouso alimentação não concedidos devem ser
feitos sob rubrica específica.
Comentários: A Lei 12.506/11 alterou a contagem do aviso prévio, com esta mudança os
condomínios deverão ficar atentos às demissões, conforme segue:
Data da Idade do trabalhador AVISO INDENIZAÇÃO CORREÇÃO
demissão
e contrato de
PRÉVIO Lei 7.238/84 SALARIAL 35
trabalho de 20 anos.
BRIGADA DE INCÊNDIO
I - Ações de prevenção:
II - Ações de emergência:
a) Identificação da situação;
e) Primeiros socorros;
A Contratação de autônomos não é aconselhável, pois a mesma só deverá ser feita em caráter
excepcional e esporádico, tendo em vista que, a contratação continuada dos serviços através
de um mesmo profissional, com período superior a 90 (noventa) dias, poderá criar vínculo
empregatício, ficando o condomínio vulnerável a possível reclamação trabalhista, gerando
desta forma, ônus para o mesmo.
FOLHA DE PAGAMENTO
A folha de pagamento dos funcionários do Condomínio e demais despesas relativas aos
mesmos, deverão ser encaminhadas à administradora com a assinatura do síndico. A folha
deverá constar todos os apontamentos relativos a faltas, horas extras, insalubridade e
informações necessárias para base de cálculo do pagamento de cada funcionário. A folha
deverá ser encaminhada à administradora até o dia 15 de cada mês.
PROGRAMAS TRABALHISTAS
De acordo com as normas previstas pela Secretaria Municipal de Medicina e Segurança do
Trabalho, se faz obrigatório a realização dos programas regidos pela CLT (Consolidação das Leis
do Trabalho) tais como: PPP (Programa Previdenciário Profissiográfico), PPRA (Programa de
Prevenção de Riscos Ambientais), PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde
Ocupacional) e LTCAT (Laudo Técnico de Acidente de Trabalho), para evitar penalidades ao
Condomínio.
PPP
PPRA
O Programa de Prevenção de Riscos Ambientais ou PPRA, é um programa estabelecido pela
Norma Regulamentadora NR-9, da Secretaria de Segurança e Saúde do Trabalho, do Ministério
do Trabalho.
Este programa tem como objetivo, definir uma metodologia de ação que garanta a
preservação da saúde e integridade dos trabalhadores, face aos riscos existentes nos
ambientes do trabalho.
Trata-se de um programa de ação contínua e não apenas um documento. Tem como objetivo
primordial e final evitar acidentes que possam vir e causar danos à saúde do trabalhador.
PCMSO
O Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional, tem por objeto a promoção e
preservação da saúde dos trabalhadores, a ser elaborado e implementado pela empresa a
partir do PPRA. Tem caráter de promover prevenção, rastreamento e diagnóstico precoce dos
danos à saúde relacionados ao trabalho, além da constatação da existência de casos de
doenças profissionais ou danos irreversíveis à saúde. Consiste em exames clínicos
ocupacionais na admissão, periódico, de retorno ao trabalho, troca de função e demissional,
além da emissão dos atestados de saúde ocupacional.
FAP
A partir de janeiro de 2010, as empresas com mais acidentes e/ou acidentes mais graves
passaram a contribuir com um valor maior, enquanto as empresas com menor acidentalidade
conseguiram uma redução no valor da contribuição.
AUDIÊNCIAS TRABALHISTAS
Há muito vem sendo polêmica a questão de representação dos Condomínios na Justiça
Trabalhista onde, alguns Juízes, exigem que o Síndico esteja presente nas audiências e, em
caso contrário, aplicam a revelia por entender não se perfazer a representação.
48
Tal discussão se instala com base no artigo 22, parágrafo primeiro da Lei 4591/64, que
estabelece que “compete ao Síndico representar ativa e passivamente o Condomínio em juízo
ou fora dele e praticar os atos de defesa dos interesses comuns nos limites das atribuições
conferidas por esta Lei e pela convenção.”
Este artigo, sem dúvida dá únicos e exclusivos poderes ao Síndico para a representação
condominial, assim como a Lei 2757/56, da qual trataremos mais adiante.
Ocorre que o artigo 12 do Código de Processo Civil estabelece, por sua vez, no inciso IX, que o
condomínio será representado em juízo, ativa ou passivamente, “pelo administrador ou pelo
Síndico”.
Pois bem, não há na Consolidação das Leis Trabalhistas qualquer norma que incompatibilize a
adoção daquela esculpida no Código de Processo Civil, muito pelo contrário. O artigo 843, em
seu parágrafo primeiro, permite a representação por preposto do empregador:
49
Ora, salvo melhor juízo, o síndico é empregador, pelo que nada o impede de nomear
preposto. E mais: na imensa maioria dos Condomínios, quem efetivamente conhece dos fatos
é o gerente ou o administrador, raramente o síndico.
De nossa parte, entendemos que a Lei quando determina que o Condomínio seja
representado, em juízo e fora dele, pelo síndico, não determina que tal representação seja
pessoal e intransferível, porque se assim fosse não seria possível se admitir a outorga de
procuração aos advogados.
Só que, na verdade, os Juízes que exigem a presença do Síndico se baseiam numa Lei já com
43 (quarenta e três) anos de existência e que poucos conhecem, a Lei nº 2757, de 23 de abril
de 1956. Estabelece no seu artigo 2º que “são considerados representantes dos
empregadores nas reclamações ou dissídios movimentados na Justiça do Trabalho, os
Síndicos eleitos entre os Condôminos”.
É óbvio que, quando tal Lei foi promulgada, os Condomínios eram ainda escassos, sendo a
realidade inteiramente diversa da atual, quando se constituíram Condomínios com mais de
500 (quinhentas) moradias.
Naquela época, pouquíssimos prédios tinham administrador e quase nenhum (ou mesmo
nenhum) possuía um gerente. Também as relações condominiais, quando da edição dessa lei,
eram regidas ainda pelo antiquíssimo decreto 5481, de 25 de junho de 1928, que dispunha
“sobre a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares e dava outras providências”.
Mesmo assim ainda há divergências quanto à questão, como destaca Valentim Carrion em seu
“Comentários a Consolidações das Leis do Trabalho”, admitindo o conflito ao afirmar que “a
representação do Condomínio, cabe ao administrador ou Síndico (CPC art.12): pela Lei
2757/56, ao Síndico eleito”, sem posicionar-se em favor de uma ou outra hipótese.
O fato é que a grande maioria de nossos juízes – calcada nas decisões dos Tribunais -tem
aceito até mesmo prepostos empregados, bem como gerente e administrador. Só que alguns
não entendem assim e simplesmente aplicam a Lei 2557/56, com isso, julgando confesso ou
revel (e varia de juiz para juiz) o Condomínio quando não representado em audiência pelo
síndico.
Acreditamos que tais decisões devem ser reformadas pelo Tribunal, vez que há o evidente
ânimo de defesa sempre que o Condomínio se apresenta para contestar o feito, o que
significará o retorno do processo à Junta de origem.
Ocorre, no entanto, que cada vez que um Juiz entende que a ausência do Síndico impede o
reconhecimento da representação legal do Condomínio, necessário se torna recorrer, o que
implica em se recolher o Depósito Recursal e, consequentemente, reter o dinheiro por dois
anos ou mais, além de adiar a decisão da causa.
Assim, solicitamos para que, sempre que possível, os síndicos compareçam pessoalmente às
audiências, o que sem dúvida poderá evitar problemas.
51
SEGUROS
SEGURO OBRIGATÓRIO DA EDIFICAÇÃO
A nova redação do Código Civil, artigos 1346 e 1348, IX, bem como o artigo 13 da Lei de
Condomínios – Lei nº 4591/64 – sobre a responsabilidade do Síndico na contratação de
Seguro Obrigatório do Prédio:
Parágrafo Único: “O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro
de 120 dias, contados da data de concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o
condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável
executivamente pela Municipalidade”.
Destacamos que, na contratação do aludido seguro, devem ser observados alguns detalhes
que deverão constar da apólice, tais como: cobertura para incêndio, danos elétricos, raios,
explosão e etc. Sugerimos a contratação de “Corretor de Seguros” devidamente habilitado
pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), que é o órgão fiscalizador da matéria.
Alertamos para os riscos do não cumprimento da citada Norma, pois em caso de danos
(materiais ou pessoais), pode o síndico vir a ser responsabilizado civil e criminalmente pela
omissão.
52
RESOLUÇÃO
A RESOLUÇÃO CNSP 218 de 2010 da SUPERINTENDÊNCIA DE SEGUROS PRIVADOS - SUSEP,
estabelece novos critérios para estruturação do seguro obrigatório de condomínio, os quais
deverão ser observados por todas as empresas seguradoras em atuação no País, devendo as
apólices em vigência serem igualmente adequadas às novas regulamentações.
O condomínio deve estar regularizado junto ao Corpo de Bombeiros. O mesmo deve ter em
seus arquivos os seguintes documentos:
Se o condomínio não tiver os laudos acima mencionados, devem ser solicitados à construtora,
que deveria tê-los encaminhado por ocasião do “habite-se”.
A LEI Nº 5.862 de 2011, de autoria da Deputada Cidinha Campos, nos termos da qual os
estacionamentos particulares estão proibidos de praticar qualquer tipo de cobrança ao usuário
que perder o comprovante de entrada.
Outrossim, também fica proibida a cobrança mínima de horas não utilizadas (período mínimo),
exatificando-se que as frações de hora poderão ser arredondadas até a metade de cada hora,
para efeito de cobrança, estando os estacionamentos, inclusive os administrados pelos shopping
centers, obrigados a ter controle do horário de entrada.
Art. 1º Fica o fornecedor de serviços, independente do ramo de sua atividade que ofereça ao
público consumidor, em área própria ou de terceiros, para estacionamento de veículos
automotores, obrigado a observar as disposições aqui estabelecidas.
55
Art. 2º É vedada a cobrança mínima de horas não utilizadas, como condição de entrada nos
estacionamentos.
§ 1º O disposto neste artigo não se aplica aos consumidores que optem por serviços de
pernoite, diária ou mensalista.
ELEVADORES
FIXAÇÃO DE PLACAS NOS ELEVADORES
Esta fixação deve ser em local de fácil leitura e serve de medida para prevenir e evitar
acidentes.
Os condomínios que não cumprirem esta Lei ficam sujeitos ao pagamento de multa de 300
UFIR’s. A cada mês em que for constatada a irregularidade, será cobrada nova multa acrescida
de 20 % (vinte por cento).
Os condomínios que não cumprem a Lei, ficam sujeitos ao pagamento de multa de 300 UFIR’s
por cada elevador, sendo que a cada mês em que for constatada a irregularidade, será cobrada
nova multa acrescida de 20 % (vinte por cento).
57
FISCALIZAÇÃO
A Lei 2743/1999, em anexo, dispõe sobre a fabricação, instalação e conservação de elevadores
de passageiros, de carga, de alçapão e escadas rolantes. Trata ainda da fiscalização do
Município para a verificação da obediência no que concerne à fabricação, instalação e
conservação dos aparelhos de transporte abrangidos por ela.
A Lei estabelece multa nos casos de infrações previstas no art. 177 e violação de seus
dispositivos, como nos casos de instalação sem licença, instalação em desacordo com o projeto
aprovado ou a licença.
LUZ DE EMERGÊNCIA
A Lei nº 2872, publicada no Diário Oficial do Município de Rio de Janeiro em 28/09/99, torna
obrigatória a instalação de luz de emergência no interior dos elevadores dos prédios
comerciais, residenciais e públicos.
No descumprimento deste disposto, o infrator ficará sujeito a multa no valor de 300 (trezentas)
UFIR´s. Caso o prédio seja reincidente, a multa aumentará para 600 (seiscentas) UFIR´s e, se o
problema vier a persistir, o Condomínio terá o seu elevador interditado.
OBRIGATORIEDADE DE ASCENSORISTAS
A Lei nº 1626/1990, em anexo, trata da obrigatoriedade de ascensoristas no interior de
elevadores em prédios comerciais e mistos, mesmo em elevadores automatizados. É
obrigatória a formação específica dos ascensoristas através de curso profissional, ministrado
pelo órgão competente, com o devido registro profissional.
58
2. Pressionar mais de uma vez o botão, não irá acelerar o seu atendimento, pelo contrário,
como todo mecanismo, ele está sujeito a desgaste e a sua insistência irá, com certeza,
danificá-lo mais rapidamente. Quando ele está aceso significa que a chamada já foi
registrada.
4. Não fique conversando com a porta do elevador aberta. Se você ficar prendendo a porta,
estará prejudicando outras pessoas que precisam utilizá-lo.
7. No caso de falta de energia elétrica, mantenha a calma e não tome atitudes precipitadas.
Nunca tente sair sozinho da cabina. Caso o elevador esteja parado entre andares e você
tentar sair sozinho, estará correndo sérios riscos de vida. Avise a recepção/portaria,
apertando o botão de alarme e aguarde a chegada de bombeiro ou mecânico autorizado.
8. Com o elevador em movimento, jamais ponha as mãos nas portas ou em qualquer outra
abertura existente na cabina. Mantendo-se afastado da porta, sérios acidentes podem ser
evitados.
9. Não ultrapasse o limite de carga indicado no interior da cabina e para o qual o elevador está
dimensionado. Além de ilegal, a ultrapassagem deste limite pode causar sérios problemas
ao equipamento.
10. Não danifique o elevador! Lembre-se que o elevador em que você transita também é seu.
Logo, não arranque as placas de identificação ou qualquer outra parte. Você é o usuário e o
elevador é a sua propriedade, portanto, cabe a você zelar para que ele possa ser-lhe útil
sempre.
1. Obrigatoriedade do corrimão nas escadas dos prédios: em seus artigos 183, 191 e 192;
60
Assim, aconselhamos, tanto a instalar corrimão nas escadas, como a manter esses
equipamentos sempre em bom estado de funcionamento. A conservação da instalação
preventiva contra incêndio deverá ser feita obrigatoriamente por firmas instaladoras ou
conservadoras, legalmente habilitadas inscritas e credenciadas pelo Corpo de Bombeiros.
ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA
A Lei nº 2917/1999, em anexo, trata da obrigatoriedade de instalação de iluminação de
emergência no interior dos elevadores, escadas de acesso comum, escadas de escape e
garagens de prédios comerciais e residenciais multifamiliares.
O não atendimento das disposições contidas na Lei importa na aplicação de multa de 1.500
UFIR’s para primeira autuação, 6.000 UFIR’s para reincidência e interdição do imóvel, caso se
mantenha a violação.
PISCINAS
FISCALIZAÇÃO DE PISCINAS
O Decreto-Lei - 4.447/81, em anexo, estabelece que a competência do controle e fiscalização
de piscinas de uso coletivo, instaladas em recinto público ou privado, é do Corpo de Bombeiros.
61
Segundo este decreto-lei, toda piscina deve ser registrada junto ao Corpo de Bombeiros e
deve ter um guardião com certificado de habilitação do próprio Corpo de Bombeiros, com
validade de 05 (cinco) anos. Os frequentadores deverão ser submetidos a exames médicos
de seis em seis meses.
O não cumprimento desta Lei poderá acarretar ao infrator uma multa de 1.000 a 4.000 UFIR`s -
RJ (um mil a quatro mil unidades fiscais de referência do Estado do Rio de Janeiro) em caso de
1ª notificação; e de interdição da piscina, em caso de uma segunda notificação. Sendo certo
que, a interdição só será cancelada depois de colocado o dispositivo de que trata esta Lei.
AR CONDICIONADO
AR CONDICIONADO - LEI Nº 2749, DE 23/03/99.
A Lei nº 2749, publicada no Diário Oficial do Município de Rio de Janeiro em 25/03/99, coíbe o
gotejamento em via pública proveniente de aparelho de ar condicionado. Consoante à nova
determinação, o aparelho de ar-condicionado projetado para o exterior das edificações, deverá
dispor de acessórios, em forma de calha coletora, para captar a água produzida e impedir o
gotejamento na via pública, conforme o art.1º da Lei. Com o descumprimento deste disposto, o
infrator ficará sujeito a multa no valor de cento e vinte e cinco inteiros e quatro décimos de
Unidades Fiscais de Referência – UFIR. Caso a irregularidade não venha a ser sanada no prazo
de trinta dias após a primeira multa, o infrator estará sujeito a multas diárias, no valor de
duzentos e cinquenta inteiros e oito décimos de Unidades Fiscais de Referência.
De acordo com a Lei, o Condomínio responderá solidariamente sempre que for constatada e
mencionada a irregularidade, consoante disposto no parágrafo único do artigo 3º.
63
ACADEMIA
ACADEMIA EM CONDOMINIO
A Lei 1585/1990, em anexo, dispõe que, atividades empreendidas no campo da atividade física,
dos esportes e da recreação e que funcionem em condomínios, estão sujeitas ao registro
obrigatório junto à Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, a ser procedido pela Fundação Rio
Esporte, ficando a concessão do registro dos estabelecimentos condicionado à aprovação prévia
das instalações.
Ademais, a Lei prevê que todo estabelecimento contará obrigatoriamente com um profissional
graduado pela Escola de Nível Superior em Educação Física, assinando como coordenador técnico
e responsável.
Quando não houver previsão para alocação de um profissional de educação física para dirigir os
exercícios dos usuários de tal alocação, torna-se necessária a colocação de QUADRO DE AVISO,
onde constem os seguintes dizeres:
FEZES DE ANIMAIS
LEI Nº 4.327 DE 27/04/2006 SACOS PLÁSTICOS PARA RECOLHIMENTO
DAS FEZES DE ANIMAIS DOMÉSTICOS.
A Lei nº 4.327 de 27/04/2006, determina aos condomínios a obrigatoriedade de
disponibilizar aos seus moradores sacos plásticos para recolhimento das fezes de seus
respectivos animais domésticos, a fim de que não fiquem as mesmas depositadas nos
logradouros públicos, sujeitando-se os mesmos à fiscalização e multa caso assim não
procedam.
CALÇADAS
MANUTENÇÃO DAS CALÇADAS
O Decreto n° 29.237/2008, de 28 de abril de 2008, em anexo, regulamenta a Lei nº 1350, de
23 de outubro de 1988, que trata da obrigatoriedade dos proprietários em manter a
limpeza, construção e conservação de calçadas diante de imóveis residenciais, comerciais,
industriais, condomínios e terrenos baldios, no Município do Rio de Janeiro.
65
FACHADAS
CONSERVAÇÃO DAS FACHADAS
A Lei nº 1316/1988, em anexo, trata da obrigatoriedade de conservação das fachadas e das
laterais de imóveis residenciais e/ou comerciais no Município do Rio de Janeiro. Esta Lei diz
respeito à pintura, limpeza de parede, pastilhas, ladrilhos, mármores, vidros ou similares e
considera que a responsabilidade pela conservação do imóvel é do condomínio ou do
proprietário.
SENSORES
INSTALAÇÃO DE SENSORES PARA DETECTAR VAZAMENTO DE GÁS
A Lei nº 2208 de 13/07/94, em anexo, exige a instalação de sensores capazes de detectar
vazamento de gás em todos os prédios residenciais e comerciais do Rio de Janeiro. A medida
visa reduzir o número de acidentes causados por escapamentos de gás.
Os sensores à venda no mercado dão sinal de perigo quando o nível de concentração de gás no
ar atinge a proporção de 0,89%. A instalação difere de acordo com o tipo de gás:
▪ Gás butano ou G. P. L., o mais consumido, é mais pesado que o ar e tende a se espalhar perto
do solo, por isso o sensor deve ser instalado a 30 cm do chão.
▪ Gás metano ou gás natural (Barra, São Conrado e Leblon, entre outros) e o Nafta (Copacabana)
exigem instalação a cerca de 30 cm do teto.
O sensor pode ser instalado nas unidades autônomas do prédio. Através das ondas de rádio, ele
alerta à segurança ou à portaria.
66
Art. 1.° Ficam obrigados a desinsetizar e desratizar suas instalações, de acordo com as exigências
técnicas da Fundação Estadual de Engenharia do Meio Ambiente (FEEMA), do órgão
fiscalizador profissional competente e da Secretaria Municipal de Saúde, os
estabelecimentos comerciais:
Art. 3.° O órgão sanitário competente emitirá a licença anual, que será renovada até 30 de abril
de cada exercício.
Art. 4.° O Poder Executivo regulamentará esta Lei no prazo de 90 (noventa) dias a partir de sua
publicação, estabelecendo quais as exigências técnicas concernentes ao âmbito
municipal, as multas a serem aplicadas e as demais questões que garantirão o seu
cumprimento.
Art. 5.° Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em
contrário. ¨
68
Nos condomínios onde existam em suas partes comuns portas de vidro translúcido, necessário
se fará a instalação de sinalização indicativa consubstanciada por faixa horizontal em cor
contrastante, ou até mesmo letreiro indicativo no corpo das portas em comento, com vistas ao
evitamento de abalroamento por terceiros que circulem pelo local, bem como as eventuais
lesões físicas daí decorrentes.
Art. 2º Aos estabelecimentos de que trata o artigo antecedente será garantida a escolha das
características, cores, e altura na colocação das tarjas identificatórias.
Art. 3º O prazo estabelecido para o cumprimento da presente lei será de 60 (sessenta) dias após
sua publicação.
Outrossim, esclarecemos que caracterizam-se à luz da Lei por ambientes de uso coletivo, os
ambientes de trabalho, de estudo, de cultura, de culto religioso, de lazer, de esporte ou de
entretenimento, áreas comuns de condomínios, casas de espetáculos, teatros, cinemas, bares,
lanchonetes, boates, restaurantes, praça de alimentação, hotéis, pousadas, centros comerciais,
bancos e similares, supermercados, açougues, padarias, farmácias, drogarias, repartições
públicas ,instituições de saúde, escolas, museus, bibliotecas, espaços de exposições, veículos
públicos ou privados de transporte coletivo, inclusive veículos sobre trilhos, embarcações e
aeronaves, quando em território fluminense, viaturas oficiais de qualquer espécie e táxis.
Determina a legislação, igualmente, que nos locais supra descritos sejam afixadas placas com o
aviso referente à proibição, em pontos de ampla visibilidade, com a devida indicação de
telefone e endereço dos órgãos estaduais responsáveis pela vigilância sanitária e pela defesa do
consumidor, bem como com a aposição da penalidade cabível em caso de descumprimento da
lei, sabidamente a sujeição do infrator à pena de multa, a qual deverá ser fixada pelo órgão
autuante em quantia entre 1.548,63 e 15.486,27 UFIR´s (01 UFIR = R$ 1,9372 - RESOLUÇÃO
SEFAZ N.º 187 DE 22 DE DEZEMBRO DE 2008), levando-se em conta o grau de relevância, a
capacidade econômica do infrator e a extensão do prejuízo causado à saúde pública.
Deste modo, os condomínios em geral deverão, na forma da Lei vigente, proibir o consumo de
fumígenos em todas as suas áreas comuns, sabidamente playgrounds, piscinas, bares,
restaurantes, coffee shops, lanchonetes, portarias, escadas, salas de TV e cinema, espaços
fitness, academias, etc. Ambientes estes total ou parcialmente cobertos ou emparedados por
qualquer de seus lados. Assim, afixando placas indicativas da proibição e as penalidades
previstas para o infrator, não se aplicando a Lei em apreço às
71
vias públicas e aos espaços ao ar livre, às residências, aos quartos ou suítes de hotéis, pousadas
ou afins, às tabacarias – assim compreendidos os estabelecimentos que disponham 50% ou mais
de sua receita provenientes de produtos fumígenos - às produções teatrais onde o contexto da
peça o exija, aos locais de filmagens cinematográficas ou televisivas.
Por fim, esclarecemos que as denúncias relativas à Lei ANTIFUMO poderão ser efetivadas por
qualquer pessoa aos órgãos de vigilância sanitária ou de defesa do consumidor das respectivas
áreas de atuação, mediante relato do fato presenciado em desacordo com o disposto na Lei,
cabendo às administrações condominiais efetivarem tais denúncias, sob pena de autuação do
condomínio em caso de fiscalização.
ATO DECLARATÓRIO
ATO DECLARATÓRIO INTERPRETATIVO SRF Nº 02, DE 27 MARÇO DE 2007
O ATO DECLARATÓRIO INTERPRETATIVO SRF Nº 02, determina a obrigatoriedade dos
proprietários de imóveis situados em condomínios em procederem a declaração de receitas
provenientes de locação de áreas comuns do prédio – a saber salão de festas, fachadas, etc... –
sugerimos à V. S.ª, em antecipação às providências que provavelmente se verão no futuro,
elencadas pelos órgãos reguladores da atividade de administração condominial, a convocação
imediata de ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA de condôminos, através da qual deverão
merecer apreciação os seguintes assuntos:
1º) Deliberação acerca da continuidade da gestão dos recursos provenientes de locação de áreas
comuns pela administração do Condomínio, com a finalidade de redução do valor da cota
condominial de rateio de despesas;
2º) Deliberação acerca da forma de apresentação mensal das receitas provenientes da locação
de áreas comuns aos condôminos, para fins de declaração de rendimentos ao fisco;
VARANDAS
MANUTENÇÃO DAS VARANDAS
Ainda recentemente, os jornais noticiaram, com grande destaque, o acidente ocorrido num
prédio da Barra da Tijuca com um cidadão que caiu de uma varanda quando uma das
sustentações rompeu-se. Com a queda, o cidadão teve morte instantânea.
A varanda é parte integrante do imóvel, sendo área privativa do proprietário, a quem cabe a
manutenção. Assim, sugerimos que o (a) síndico (a) advirta os condôminos para que mandem
verificar eventuais problemas em suas varandas, notadamente quanto à ação da maresia (na
maioria das vezes imperceptível, ao leigo). Inclusive, se possível, promovendo testes de
resistência.
Os senhores condôminos devem ser informados que na ocorrência de acidentes, a
responsabilidade é inteiramente do proprietário do imóvel, não cabendo qualquer
responsabilidade ao Condomínio.
AR CONDICIONADO
MANUTENÇÃO DE AR CONDICIONADO CENTRAL
A Lei 4192/2003, em anexo, trata da obrigatoriedade de realização anual de limpeza geral nos
aparelhos de ar condicionado e nos dutos de sistemas de ar refrigerado central de todos os
prédios públicos e comerciais do Estado do Rio de Janeiro, sendo a fiscalização efetuada pela
Secretaria de Saúde.
POLUIÇÃO SONORA
LEI Nº 126/1977 - POLUIÇÃO SONORA
A Lei 126/1977, em anexo, dispõe sobre a proteção contra a poluição sonora em todo o Estado
do Rio de Janeiro, estabelecendo infração pela produção de ruído, como tal entendido o som
puro ou sons, com dois ou mais tons, capaz de prejudicar a saúde, a segurança ou o sossego
público.
LIMPEZA
LIMPEZA URBANA
O Município do Rio de Janeiro iniciou oficialmente o programa de coleta seletiva, em atenção a
Lei Municipal de Limpeza Urbana nº 3.273, de 06 de setembro de 2001, que prevê aos
infratores multas que variam de R$ 50,00 (cinquenta reais) a R$ 2.000,00 (dois mil reais).
Tipos de Lixo:
▪ Lixo Reciclável,
▪ Lixo Orgânico,
▪ Lixo Altamente Poluente e Não Reciclável.
74
▪ METAIS (contêineres amarelos): latas em geral, peças de alumínio, cobre, fios e pequenas
sucatas.
▪ VIDROS (contêineres verdes): garrafas, frascos em geral, potes, copos inteiros ou quebrados.
Todo este material reciclável deve estar limpo e seco, podendo ser colocado num único saco
plástico.
Classificação do Lixo Orgânico:
Latas de aerossol e de tinta, pilhas não alcalinas, latas de pesticidas e inseticidas, papéis
carbono, celofane, vegetal e de fax, assim como espuma, fralda, isopor, acrílico, adesivos,
espelhos, louças, lâmpadas e cristais.
Os caminhões da Comlurb passarão uma vez por semana para recolher o lixo seco (reciclável)
e o lixo não reciclável (altamente poluente). Nos demais dias, irão retirar somente o lixo
orgânico.
É fundamental que o trabalho comece na fonte geradora de lixo, isto é, nas residências. A
maior parte do lixo da cidade é gerada pelos domicílios (4 mil toneladas/dia), sendo o mesmo
composto por 80% de materiais orgânicos e 20% de lixo seco e reciclável. Para maiores
esclarecimentos, o telefone da Central de Atendimento da Comlurb é 2204-9999.
▪ Lixo seco é qualquer espécie de papel, plástico, lata, metal, vidro e qualquer material
reciclável;
▪ Lixo orgânico são os resíduos de fácil decomposição, tais como restos de comida, cascas de
frutas, legumes e folhas de verduras e árvores;
▪ Lixo de banheiros e seus similares consistem em todo material recolhido nos sanitários,
bem como o material proveniente dos pronto-socorros e farmácias das escolas e dos bairros,
como algodão, esparadrapo, curativos e outros.
O descumprimento desta Lei importa em aplicação de multa.
76
“Art. 1º Fica estabelecida a obrigatoriedade da limpeza periódica das caixas de gordura das
edificações do Município do Rio de Janeiro, nos termos desta Lei.
I - de uso não residencial, públicas e privadas, nas quais se realizem atividades que incluam o
preparo de alimentos, tais como:
CUIDADOS NO RECEBIMENTO DE
CORRESPONDÊNCIAS
SERVIÇOS POSTAIS
A Lei 6538/1978, em anexo, dispõe sobre os direitos e obrigações concernentes ao serviço
postal e ao serviço de telegrama.
Nos edifícios residenciais, com mais de um pavimento e que não disponham de portaria, é
obrigatória a instalação de caixas individuais para depósito de objetos de correspondência.
e) Laudos dos serviços realizados pela empresa de manutenção, quanto aos gradeamentos,
cestas de detritos e rastelos;
f) Limpeza dos tanques de aeração e lodo, bem como dos equipamentos eletromecânicos
(bombas), necessários ao perfeito funcionamento da ETE.
Alertamos que o não atendimento às normas, bem como a interrupção de funcionamento por
qualquer motivo da ETE, implica em intimação ao Condomínio infrator, recebendo assim
intimações e/ou multas por parte da Secretaria do Meio Ambiente e seus Órgãos de
Fiscalização.
79
A Lei nº 5529/2009 tem por finalidade o melhor conhecimento cadastral dos funcionários
admitidos em condomínios. Obriga todos os condomínios residenciais e/ou comerciais,
constituídos e devidamente instalados no território do Estado do Rio de Janeiro, são obrigados a
elaborar e manter o cadastro contendo todas as informações pessoais de seus quadros
funcionais e/ou empregados contratados.
80
EMPRESAS EM RESIDÊNCIAS
NORMAS PARA EMPRESAS EM RESIDÊNCIAS
A Lei 2062/1993, em anexo, autoriza microempresas e empresas de pequeno porte a
funcionarem na residência de seus titulares, desde que não estejam situadas em áreas ou zonas
de preservação ambiental, em torno de bens tombados ou em áreas de preservação
permanente, não ocupem faixas ou áreas non aedificandi e não ocupem partes comuns ou
unidades de edificações multifamiliares de uso exclusivamente residencial, sem a autorização,
com unanimidade, do condomínio.
De acordo com a aludida lei, o nº 0800 99 0500 ou qualquer outro que venha substituí-lo
deverá ser fixado nos quadros de aviso e elevadores dos edifícios comerciais, de serviços e
residenciais, sempre acompanhado dos seguintes dizeres:
▪ Por motivo de segurança estrutural, qualquer obra que altere ou modifique a distribuição
interna do espaço de um apartamento somente poderá ser executada após a prévia
autorização por escrito da(o) síndica(o) e da construtora;
▪ Por motivo de segurança das instalações e do próprio edifício como um todo fica
expressamente vedada a execução nos apartamentos de qualquer instalação que resulte em
sobrecarga estrutural, mecânica e/ou elétrica para o prédio, sem prévia autorização por
escrito da(o) síndica(o) e construtora;
▪ Por motivo de segurança as instalações que resultem em sobrecarga que possam ainda que
potencia e levemente comprometer a edificação não poderão ser realizadas pelos
condôminos, com ou sem a autorização da(o) síndica(o).
Objetos, móveis, aparelhos eletrodomésticos que por suas dimensões não possam subir pelas
escadas ou elevadores, deverão necessariamente ser içados, devendo o condômino
providenciar o seguro próprio e a autorização da administração para que seja realizado o
isolamento de segurança da área.
Por fim, ressaltamos, que, conforme determinação do CREA- CONSELHO REGIONAL DE
ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA e leis regentes, as obras e serviços de
engenharia e arquitetura realizadas pelos condôminos devem ser prestados por profissionais
habilitados e registrados no CREA/RJ.
Além disso, os condôminos devem exigir do profissional e da empresa de engenharia, antes
do início da obra ou da prestação dos serviços, a anotação perante o CREA da devida ART-
Anotações de Responsabilidade Técnica, devendo requerer uma cópia da ART anotada e
quitada para arquivar na administração do Condomínio, para comprovar a regularização de tal
obra/ serviço.
84
A ART- Anotações de Responsabilidade Técnica é um documento criado pela Lei 6.496/77, por
meio do qual se estabelece o responsável técnico pela execução da obras e serviços de
engenharia e arquitetura.
▪ Nenhum funcionário, seja qual for sua função, poderá se apresentar para início do seu
trabalho, sem ter feito a barba, sem estar com o cabelo cortado e penteado, com os sapatos,
EPI e uniforme rigorosamente limpo e correto. Para o pessoal feminino, cabelos bem cuidados,
maquilagem, unhas tratadas e perfume discreto;
▪ Nenhum funcionário poderá ler jornais, revistas, livros ou ligar rádio portátil durante o seu
horário de trabalho;
▪ Qualquer problema pessoal do funcionário e que tenha relação com seu trabalho, dever ser
encaminhado ao Síndico e este, posteriormente, ao setor de Recursos Humanos da
administradora para que seja examinada e encontrada a solução adequada;
▪ Todo funcionário, quando, por motivo justificável, tiver de chegar atrasado ou faltar ao serviço,
deverá comunicar ao gerente ou síndico o mais cedo possível, a fim de que sua substituição seja
providenciada sem prejuízo do serviço;
▪ Sempre que mudar de residência, o funcionário deverá comunicar imediatamente o seu novo
endereço ao gerente ou síndico para que este encaminhe por escrito ao departamento pessoal
da administradora;
▪ Falar em voz alta, proferir palavras de baixo calão em qualquer dependência do Condomínio,
bem como cantar e assoviar;
▪ Usar telefones do condomínio para conversas pessoais, salvo para comunicação urgente e
rápida com a própria família e, assim mesmo, só podendo usar o telefone que for destinado para
tal e com autorização do gerente ou síndico, cabendo ao usuário o reembolso do pagamento da
ligação;
▪ Permitir o uso do telefone da portaria por terceiros, sem motivo relevante, que somente
poderá ser aceito em caso de ligações de emergência, devendo a mesma ser feita pelo
funcionário responsável em serviço na portaria;
▪ Fazer brincadeiras durante a sua permanência no Condomínio, mesmo fora de seu turno de
trabalho;
87
▪ Fazer qualquer propaganda política ou religiosa, bem como idealizar, efetivar, incitar os
companheiros ou tomar parte em qualquer insubordinação coletiva;
▪ Entrar ou sair por outro local que não seja o destinado para tal;
▪ Levar por empréstimo ou emprestar, sem ordem superior, qualquer objeto ou material de
propriedade do Condomínio ou de seus condôminos;
▪ Usar o uniforme do condomínio quando fora de serviço, salvo com autorização superior;
▪ Sair com qualquer embrulho, pasta, cesta ou mala, sem que tenha autorização por escrito do
gerente ou síndico e, ainda assim, terá que submeter o respectivo volume à revista;
3 – COMPETE AO ZELADOR
▪ Atender todos os moradores e visitantes com solicitude, conduzindo as senhoras, auxiliando-
as com embrulho e/ou sacolas;
▪ Não prestar serviços particulares aos moradores, nem se afastar do serviço sem autorização;
▪ Não receber chaves de apartamentos (mesmo que estejam vazios e/ou à venda), sem a prévia
autorização do Síndico;
▪ As correspondências destinadas aos moradores devem ser distribuídas duas vezes ao dia (uma
pela manhã e outra à tarde), devidamente protocolada;
▪ Anotar no canhoto da nota fiscal e na própria nota, qualquer irregularidade que observar;
Controlar o ponto de todos os funcionários do condomínio;
▪ Controlar as tarefas da faxina e da portaria;
▪ Exigir sempre dos prestadores de serviço (do condomínio ou dos moradores) que apresentem
um documento de identidade (cujos dados deverão ser anotados em livro próprio) antes que
lhes seja permitido o acesso ao condomínio;
90
▪ Acompanhar de perto o serviço executado por empregados das firmas de manutenção e
reparos dos equipamentos do condomínio, exigindo-lhes que assinem sempre a ficha de
controle da manutenção, quando houver;
▪ Não se retirar da portaria antes que seu substituto chegue para rendê-lo no serviço, seja no
intervalo de descanso, seja no término, comunicando imediatamente ao síndico para as
providências necessárias;
▪ Não permitir o ingresso de pedintes, vendedores ambulantes, ou de pessoas estranhas que não
se identifiquem, não se deixando levar pela aparência delas;
▪ A entrada de quaisquer mercadorias (inclusive flores), só será feita após o morador autorizar
que o empregado entre com a mercadoria;
▪ A retirada de qualquer objeto(s) do condomínio só será permitida com autorização por escrito
do Síndico. Se o objeto for de propriedade do condomínio ou do Morador, se o objeto pertencer
a algum apartamento, neste caso, além da autorização escrita, deverá ser confirmado com o
morador a permissão para a saída do objeto;
5 – COMPETE AO FAXINEIRO
▪ Não ingerir bebidas alcoólicas antes ou durante a jornada de trabalho ou em quaisquer
dependências do condomínio;
▪ Atender aos moradores com solicitude e educação não podendo, contudo, prestar quaisquer
tipos de serviços particulares a qualquer morador, durante o horário de trabalho (exceto
prestar socorro em casos de emergência e/ou de doença), comunicando sempre ao Sr. síndico
ou porteiro, na ausência deste;
▪ Somente em seu horário de repouso, poderá executar serviço de lavagem de carros dos
moradores;
▪ Evitar conversas (que não tenham a ver com suas funções) com os demais empregados do
condomínio, com empregados dos moradores e/ou com estranhos nas entradas de acesso ao
prédio, nas portarias, playground ou quaisquer dependências do condomínio;
▪ Não receber chaves de apartamentos (mesmo que estejam vazias e/ou a venda) sem prévia
autorização do Síndico;
▪ Render o turno de seu antecessor pontualmente, solicitando ao seu superior que lhe forneça
os utensílios, ferramentas e/ou matérias de limpeza necessária para execução de suas tarefas;
▪ Informar ao zelador quais são os materiais de limpeza que estão sendo necessários para
melhorar o padrão de seus serviços;
▪ Não lavar calçadas, garagens e/ou veículos com borracha de regar jardins, utilizando-se
sempre de baldes para tais limpezas, para evitar o desperdício de água;
92
▪ Não lançar os detritos retirados das caixas de gordura e/ou de areia, nas caixas de inspeção
geral. Acondicioná-los sempre em sacos plásticos para posterior recolhimento pela firma de
coleta;
▪ Não utilizar as mangueiras de incêndio para lavar escadas e/ou halls dos pavimentos;
6 - PAUTA DE FAXINAS
DIÁRIAS
▪ Varrer: portarias (social e de serviço), calçadas, escadas, halls dos pavimentos, playground
(pilotis), estacionamento e todos os compartimentos de uso comum (Salão de festas, Sauna,
Salão de jogos, Cozinha, Banheiros, Área da (s) piscina (s), compartimento do compactador);
▪ Coletar o Lixo: duas vezes ao dia (uma pela manhã e outra à tarde) das lixeiras de todos os
andares do playground, portarias, banheiros e demais compartimentos. Providenciando sua
compactação e ensacamento, colocando os sacos devidamente fechados nos contêineres de lixo,
levando-os para a calçada do condomínio (próximo do meio-fio), nos dias e horários de coleta;
93
▪ Limpar: móveis, tapetes, vidros, espelhos e equipamentos da portaria Social; paredes e pisos;
banheiros do PUC (abastecendo-os com papel higiênico e/ou papel toalha);
SEMANAIS
▪ Nos dias determinados pelo síndico ou zelador, uma vez a cada semana:
▪ Limpar e/ou Polir: mármores, vidros, espelhos, metais, placas, tomadas das portarias e de
todos os compartimentos de uso comum;
QUINZENAIS
▪ Limpar: caixas de gordura e de areia (coletando os detritos retirados em sacos plásticos, para
posterior remoção); calhas, ralos e telhas, informando sobre a existência de telhas quebradas
ou rachadas que observar; PC de luz e força, PI de gás, casas de bombas, etc.
MENSAIS
▪ Limpar: paredes, rodapés, globos, demais aparelhos de iluminação das portarias, jardins, halls
dos pavimentos e demais compartimentos de uso comum e tubulações.
94
7 – ENCARREGADO DE MANUTENÇÃO
▪ É de sua responsabilidade a manutenção dos equipamentos e instalações do condomínio em
funcionamento;
▪ Diariamente deve ser consultado o livro próprio para saber se há alguma solicitação de
reparo;
▪ Ao terminar o trabalho, procure manter o local do reparo limpo e sem os materiais retirados
ou utilizados;
▪ No caso do serviço ser cobrado ao condômino, procurar anotar a hora da entrada e saída do
apartamento na Ordem de Serviço, para controle e cobrança pela administração;
Frequência Diária:
▪ Recepção(se houver);
▪ Portaria;
▪ Sauna;
▪ Piscina;
▪ Refeitório;
▪ Garagens;
▪ Elevadores;
▪ Administração;
96
Frequência Semanal:
▪ Coberturas/terraço;
▪ Pavimentos;
▪ Bombas;
▪ Exaustão mecânica;
▪ Salas de convenções/reuniões;
▪ Supervisão dos serviços executados por empresas contratadas, tais como: academia,
manutenção de piscina, serviço de segurança e outros.
Frequência Quinzenal:
▪ Almoxarifado;
Frequência Mensal:
▪ PC;
▪ PI.
97
LISTA DE CHECAGEM
A lista de checagem visa enumerar atividades cronologicamente para o perfeito
desempenho administrativo do condomínio.
LISTA DE CHECAGEM MENSAL
▪ Controle do recebimento de aluguel de vagas de garagem;
▪ Envio para cobrança dos serviços de arrumação, telefone, e etc. para a administradora;
▪ Análise prévia de todos os contratos a serem firmados, com inclusões de cláusulas para
resguardar o empreendimento de diversos assuntos, conforme rotina estabelecida antes do
encaminhamento à síndica para liberação;
99
▪ Minuciosa conferência das notas fiscais de serviços e compras, bem como as devidas
anotações nos controles de contratos, concessionárias e estoque, no ato da liberação das
mesmas para encaminhamento à administradora para pagamento, tudo com prévia autorização
por escrito da síndica;
▪ Todas as solicitações deverão ser feitas por escrito, devidamente protocolada e com anuência
da síndica;
▪ Cumprir com rigor todas as determinações solicitadas para liberação de notas fiscais de
prestadores de serviços, conforme normativa do INSS, bem como a dos anexos necessários às
notas fiscais para liberação do pagamento, conforme rotina estabelecida (Guias do INSS, FGTS e
outros dos funcionários locados no empreendimento fazendo a conferência dos nomes dos
mesmos nas referidas guias). Caso não seja cumprida, bloquear pagamento com base do não
cumprimento da rotina estabelecida e cláusula contratual;
▪ Qualquer problema junto a concessionárias (LIGHT, CEDAE e outras) fazer todo o processo,
através de carta devidamente protocolada;
▪ Fazer previsão orçamentária do condomínio para análise da Protel, síndico (a) e conselheiros;
Acionar os serviços públicos em caso de emergência quando necessários (Polícia, Corpo de
Bombeiros, CEDAE, etc.);
Implementar a prática de coleta seletiva, conforme estrutura do condomínio;
Zelar pelo empreendimento, mantendo a ordem interna.
100
AUTOVISTORIA PREDIAL
Se encontra em vigência a LEI ESTADUAL Nº 6.400 de 05 de Março de 2013, a qual determina a
realização periódica por autovistoria a ser realizada pelos Condomínios ou por proprietários de
prédios residenciais, comerciais e pelos poder público nos prédios públicos, incluindo
estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas, bem
como todas as suas instalações, de LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL, a qual obedecerá
os parâmetros contidos em seu texto, o qual ora transcrevemos:
§3º - A vistoria definida no caput será efetuada por engenheiro ou arquiteto ou empresa
legalmente habilitados nos Conselhos Profissionais, CREA/RJ e/ou CAU/RJ, a expensas do
condomínio ou do ou do proprietário do prédio, e seu autor será o responsável pelo respectivo
laudo.
IV - Emitido o laudo, o responsável pelo prédio deverá convocar assembleia geral para dar
ciência do seu conteúdo.
102
Art. 2º - Até quinze dias antes do término de seu mandato ou anualmente, se a duração do
mandato for superior a um ano, o síndico deverá convocar assembleia geral para comunicar o
laudo.
Art. 3º - As Prefeituras elaborarão o modelo do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVT), que
deverá ser sucinta, exata e de fácil preenchimento e leitura, dela constando o item
"providências", no qual o síndico indicará as iniciativas a serem tomadas para a segurança do
prédio e instalações, consoante recomendação do laudo.
Art. 4º - O síndico empossado para novo exercício ficará obrigado à execução das providências
indicadas no Art. 3º, exceto as inadiáveis, que caberão ao síndico em gestão.
III - ajuizar procedimentos criminais contra os infratores, nos casos previstos no Art. 1º, §5º.
Art. 8º - O Poder Executivo regulamentará esta Lei, ouvido o Conselho Regional de Engenharia
e Agronomia do Estado do Rio de Janeiro - CREA-RJ “
Outrossim, inobstante ainda não haver regulamentação da Lei em comento, porquanto ainda
pendente de disponibilização por parte da à Prefeitura do Rio de Janeiro o modelo do Laudo
Técnico de Vistoria Predial (LTVT) em causa, mister se faz sua integral ciência por parte dos
Síndicos de Condomínios, inclusive e especialmente na hipótese de que exerçam a Sindicatura
de edificações em vias de completar 05 (cinco) anos de entrega da obra, com vistas à
notificação das incorporadoras no sentido do cumprimento da Lei em apreço.
Sendo o que nos competia, colocamo-nos à disposição para quaisquer esclarecimentos que se
fizerem necessários.
105
Informamos que foi publicado, em 11.07.2013, o DECRETO MUNICIPAL nº 37.426, cuja íntegra
encontra-se abaixo, o qual regulamenta a aplicação da lei municipal complementar nº 126/13
e da lei Estadual nº 6400/13, que instituem a obrigatoriedade de realização de vistorias
técnicas nas edificações existentes no município do Rio de Janeiro.
Dentre outras disposições, esse Decreto Municipal nº 37.426, estabelece que são obrigadas a
realizar vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos, para verificar as
condições de conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a execução
das medidas reparadoras, todas as edificações existentes no município do Rio de Janeiro,
excetuando-se:
Dispõe também, o decreto em comento, que a vistoria técnica deverá ser efetuada por
engenheiro ou arquiteto ou empresa legalmente habilitados nos respectivos conselhos
profissionais, CREA/RJ ou CAU/RJ, que elaborará o Laudo Técnico atestando as condições de
conservação, estabilidade e segurança.
O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, faço saber que a Câmara Municipal decreta e eu
sanciono a seguinte Lei Complementar:
§ 2º Entende-se por responsável pelo imóvel para os efeitos desta Lei Complementar o
condomínio, o proprietário ou o ocupante do imóvel, a qualquer título, conforme for o caso.
II - nos primeiros cinco anos após a concessão do "habite-se", todas as demais edificações.
Art. 2º A vistoria técnica deverá ser efetuada por profissional legalmente habilitado, com
registro no Conselho de Fiscalização Profissional competente, que elaborará laudo técnico
referente às condições mencionadas no art. 1º desta Lei Complementar.
Art. 3º O laudo técnico conterá a identificação do imóvel e a descrição das suas características
e informará se o imóvel encontra-se em condições adequadas ou inadequadas de uso, no que
diz respeito à sua estrutura, segurança e conservação, conforme definido no art. 1º desta Lei
Complementar.
108
§ 3º Na hipótese do § 1º, caberá ao responsável pelo imóvel a adoção das medidas corretivas
necessárias, no prazo estipulado no laudo técnico, findo o qual deverá ser providenciada a
elaboração de novo laudo técnico, que ateste estar o imóvel em condições adequadas, o que
deverá ser comunicado ao Município, antes de encerrado o prazo previsto no art. 1º, mediante
o preenchimento de formulário on line, indicando o nome do profissional responsável, seu
registro profissional e o número do registro ou da Anotação de Responsabilidade Técnica a ele
relativa.
§ 4º O responsável pelo imóvel deverá dar conhecimento da elaboração do laudo técnico aos
moradores, condôminos e usuários da edificação, por comunicado que será afixado em local
de fácil visibilidade, arquivando-o em local de fácil acesso, para que qualquer morador ou
condômino possa consultá-lo.
§ 5º O laudo técnico deverá ser exibido à autoridade competente quando requisitado e deverá
permanecer arquivado para consulta pelo prazo de vinte anos.
Art. 4º Os responsáveis pelos imóveis que não cumprirem as obrigações instituídas por esta Lei
Complementar deverão ser notificados para que no prazo de trinta dias realizem a vistoria
técnica exigida e cumpram as demais obrigações estipuladas no art. 3º.
109
§ 1º Descumprida a notificação prevista no caput, será cobrada ao responsável pelo imóvel
multa, renovável mensalmente, correspondente a cinco VR-Valor Unitário Padrão Residencial
ou cinco VC- Valor Unitário Padrão Não Residencial, estabelecido para o imóvel, conforme o
caso, para efeitos de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana-IPTU,
nas seguintes infrações:
II - pela não realização do laudo técnico que ateste estar o imóvel em condições adequadas,
após o prazo declarado para as medidas corretivas das condições do imóvel; ou
III - pela não comunicação ao Município de que o imóvel encontra-se em condições adequadas
de uso.
§ 3º A soma dos valores das multas não poderá ultrapassar o valor venal do imóvel, estipulado
para efeito de cálculo do IPTU.
Art. 6º A Prefeitura deverá criar cadastro eletrônico para as anotações previstas no art. 3º
desta Lei Complementar.
EDUARDO PAES
110
Outrossim, inobstante a norma técnica em apreço não dispor de força legal, ela poderá ser
levada em conta pelo poder judiciário na hipótese de demanda judicial envolvendo reformas
na edificação, principalmente para verificação de sua execução, a qual deve ser levada a
termo com a segurança necessária, bem como para aferir eventual responsabilidade do
executor, do contratante da obra e também do condomínio.
Com ainda mais efeito, neste plano de reforma deve constar, dentre outras, as seguintes
condições:
Por fim, ressaltamos que nos termos da norma NBR 16280, o responsável legal do
condomínio poderá, devidamente embasado técnica e legalmente, controlar o trânsito
nas áreas comuns do edifício tanto dos insumos, como de funcionários que atuarão na
obra.
Essa prescrição, ao nosso sentir, deverá ser feita com muita prudência e razoabilidade, e
desde que conste na convenção ou regulamento interno do Condomínio.
113
I - saída de emergência;
A lei concede um prazo de 120 (cento e vinte) dias para os condomínios cumprirem tal
determinação, sob pena de responderem pelo pagamento de multa a ser fixada pelo
poder executivo.
74