Aula 2 – Modelo de trabalho em obras

Profª. Me. Tatiana Oliveira

tatiana.soares@professores.estacio.br
 Modelo de trabalho de obras

1. Modelo de trabalho na construção civil

O que é importante para um

trabalho de construção civil???

O que caracteriza um modelo de

trabalho???
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https://www.sienge.com.br/blog/construcao-civil-passo-a-passo-do-projeto-a-entrega-
das-chaves/
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https://www.sienge.com.br/blog/planejamento-de-obra-passo-a-passo/
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2. Contratos de construção

a) Importância dos contratos:

- Pela complexidade dos serviços da construção civil.

- Garantir direitos e deveres às partes: segurança jurídica no sentido de que

aquilo que foi estipulado deverá ser cumprido.

b) Tipo de contrato: depende das características do serviço, das condições e

prazos previamente estabelecidos e dos detalhes do ajuste.
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2.1. Preço fechado ou empreitada por preço global

- Contrato mais prático e com menos riscos.

- Cliente paga um valor fixo pré-determinado e a construtora executa a obra

completa, do início até o acabamento.

- Pode ser mão-de-obra e material ou apenas mão-de-obra.

- O objeto-fim e os procedimentos da obra devem ser definidos e incluídos

no ajuste.

- Desvantagem: carga tributária imposta, fator que encarece todos os

serviços, pois a nota fiscal emitida pela construtora inclui diversos impostos sobre o
preço da obra, tais como PIS, COFINS e ISS.
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2.1.1 Preço fechado ou empreitada por preço global – Previsão legal

a) Art. 610 do novo Código Civil (Lei 10.406/2002): a empreitada pode

ser apenas de mão-de-obra ou mista:

Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela ou só com
seu trabalho, ou com ele e os materiais.

- Regra geral: no silêncio da lei e do contrato, entende-se ser a empreitada

simplesmente de mão-de-obra, pelo que dispõe o § 1º do art. 610:

Art. 610. (....)

§ 1º - A obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou
da vontade das partes.
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FIQUE SEM DÚVIDAS!!!

NOVIDADES INTRODUZIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 2002

• Art. 610 - § 1º - o fornecimento de materiais não se presume, mas tem que

ser expresso no contrato.

• Art. 614 - § 2º - Se a obra constar de partes distintas ou for de natureza

das que se determinam por medidas, o que se mediu presume-se verificado se, em
30 (trinta) dias, a contar da medição, não forem denunciados os vícios ou defeitos
pelo dono da obra ou por quem a fiscalizar.
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• Art. 618 - Responsabilidade pelo prazo de cinco anos, pela

solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do
solo. Suprimiu-se a ressalva que existia no art. 1245 do Código revogado
(exclusão da responsabilidade do construtor se houvesse prevenido em
tempo o dono da obra quanto a falta de firmeza do solo).

• Art. 618 - § único – Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da

obra que não se propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 (cento e oitenta)
dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

• Art. 619 - § único – Ainda que não tenha havido autorização escrita, o dono
da obra é obrigado a pagar ao empreiteiro os aumentos e acréscimos, segundo o
que for arbitrado, se, sempre presente à obra, por continuadas visitas, não podia
ignorar o que se estava passando, e nunca protestou.
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• Art. 620 – Se ocorrer diminuição no preço do material ou da

mão-de-obra superior a 1/10 (um décimo) do preço global
convencionado, poderá este ser revisto, a pedido do dono da obra, para
que se lhe assegure a diferença apurada.

•Art. 621 – Sem anuência de seu autor, não pode o proprietário da obra
introduzir modificações no projeto por ele aprovado, ainda que a execução seja
confiada a terceiros, a não ser que, por motivos supervenientes ou razões de
ordem técnica, fique comprovada a inconveniência ou a excessiva onerosidade de
execução do projeto em sua forma originária.

•Art. 622 – Se a execução da obra for confiada a terceiros, a

responsabilidade do autor do projeto respectivo, desde que não assuma a direção
ou fiscalização daquela, ficará limitada aos danos resultantes de defeitos previstos
no art. 618 e seu parágrafo único.
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•Art. 624 – Suspensa a execução da empreitada sem justa

causa, responde o empreiteiro por perdas e danos.
•Art. 625 – Poderá o empreiteiro suspender a obra:

I – por culpa do dono, ou por motivo de força maior;

II – quando, no decorrer dos serviços, se manifestarem dificuldades

imprevisíveis de execução, resultantes de causas geológicas ou hídricas, ou outras
semelhantes, de modo que torne a empreitada excessivamente onerosa, e o dono da
obra se opuser ao reajuste do preço inerente ao projeto por ele elaborado, observados
os preços.

III – se as modificações exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e natureza,
forem desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar
com o acréscimo de preço.
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Os contratos pelo regime de em preitada nas incorporações são

regulados pelo art. 55 da Lei 4591, de 16.12.64 (Lei de Condomínio e
Incorporação). A construção pelo regime de empreitada poderá ser a
preço fixo ou irreajustável e a preço reajustável por índices previamente
pactuados nos contratos.

Art. 55. (....)

§ 1º Na empreitada a preço fixo o preço da construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que
sejam suas causas.

§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será

reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da
variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.
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2.2. Preço de custo ou construção por administração

- Quando existe uma ideia definida do projeto como um todo (projeto

básico) sem a definição de detalhes, o que ocorrerá no decorrer da obra.
- Construtora: executa a obra e angaria uma taxa de administração fixa
mensal ou variável de 8% - 25% sobre os custos com material e mão de obra (tipo e
tamanho do serviço).

- Estima-se um preço fixo: não há como prever o orçamento final do serviço

(falta de detalhes).

- Inclusão de serviços: o cliente paga a taxa de administração para garantir a

margem de capital da construtora - quanto mais cara a obra, mais a construtora
lucra.
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- Contratos celebrados com o condomínio: as contribuições

relacionadas com a construção são depositadas em conta específica do
condomínio e será movimentada na forma do contrato.

- É obrigatório constar orçamento do custo da obra, prazo de início,

conclusão e etc., a existência de Comissão de Representantes, composta de 3
membros escolhidos entre os contratantes que representará o condomínio
perante a construtora, e terá os seguintes poderes:

Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos

os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e
despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a
documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à
obra ou aos serviços a ela pertinentes;
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c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino,

modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem
administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de
outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do
construtor;

d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;

e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos

contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao
funcionamento regular do condomínio.
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- Previsão: art. 58 e seguintes da Lei 4591/64.

- Desvantagem: risco ao cliente pela incerteza sobre o limite da

obra e o custo total incerto que será gasto pelo serviço completo.
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2.3. Preço máximo garantido (PMG)

- Híbrido entre preço fechado e a construção por administração -

benefícios do contrato por preço fechado, sem a alta carga tributária.

- A construtora elabora um orçamento aberto e uma taxa de remuneração.

- Importante: 2 condições que dependam do custo final do serviço.

a) Custo menor que o esperado: construtora e empreendedor dividem o lucro da

economia.
b) Custo maior: a construtora assumirá o prejuízo do negócio.

- Ótima solução para construtora e cliente: concilia interesses mútuos e evita o

estouro do orçamento previsto.
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2.3. Preço máximo garantido (PMG) - continuação

- Desvantagem: a construtora superestima os custos para aumentar

suas chances de economizar, diminuindo o risco de prejuízos se o custo da
obra for maior do que o previsto.
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2.4. Tomada de preços ou empreitada por preço unitário

- Contrato comum em obras de infraestrutura, manutenção e reformas,

poucos serviços e grandes quantidades.

- Preço final da construção: soma do preço dos serviços x quantidade.

- Cada serviço possui um preço determinado por unidade de medida:

m² de assentamento, quilos de estrutura de aço etc.
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2.5. Terceirização (contrato civil entre prestadora e tomadora)

- Contato para executar qualquer atividade da construtora ou

incorporadora, inclusive a atividade-fim (principal) sem vínculo empregatício.

- Pode haver a subcontratação de outras empresas para realização

dos serviços: quarteirização.

Quais as desvantagens???
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https://cbic.org.br/wp-
content/uploads/2019/05/CBIC_Guia_Contratos_de_Empreitada_na_Construcao.pd
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2.6. Contratos de subempreitada

- Rege-se pelos mesmos princípios do contrato de empreitada por

tratar-se de contratos da mesma natureza.

- Não se confunde com o contrato de coempreitada quando o dono da

obra contrata mais de um empreiteiro.

- O subempreiteiro não assume responsabilidade perante o dono da obra, mas

se aquele causar-lhe prejuízo, o dono da obra pode acioná-lo com base na
responsabilidade extracontratual.

- Art. 3º do CDC: o subempreiteiro é o fornecedor dos serviços e como tal pode

ser responsabilizado. No caso de inadimplemento do empreiteiro no que concerne a
obrigação de pagar, o subempreiteiro pode exercer o direito de retenção contra o dono
da obra com base no princípio da vedação do enriquecimento sem causa.
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