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Comarca de Goiânia-GO PSM SOLUÇÕES

EM IMPRESSÕES
Juízo de uma das Varas EIRELI-ME
Cíveis CNPJ Nº 23.826.207/0001-15

AV. ALTAMIRO DE MOURA PACHECO, Nº 580, QD.

235, LT. 18, SALA 06, CIDADE JARDIM - GOIÂNIA/GO
CEP 74423-020

E-mail: paula@aelite.com.br contato: (62)99951-8680

ÍNDICE DE REAJUSTE ANUAL (IGPM/FGV) - PANDEMIA (COVID-19) -

CRISE ECONÔMICA - REAJUSTE EXTRAORDINÁRIO DO IGP-M - CÓDIGO CIVIL
- LEI Nº 8.245/1991 - CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

EULER NOVAES TAVEIRA

BRASILEIRO, CASADO, COMERCIANTE, RG Nº 1861266 - SSP/GO, CPF Nº 432.955.171-34

AV. ALTAMIRO DE MOURA PACHECO, Nº 580, QD. 235, LT. 18, CIDADE JARDIM -
GOIÂNIA/GO - CEP 74423-020 - E-MAIL: DESCONHECIDO - CONTATO: (62)99675-6771

VEM À PRESENÇA DE VOSSA EXCELÊNCIA COM

BASE NAS LEIS MENCIONADAS, PROPOR ESTA
DEMANDA, NAS RAZÕES DE FATO E DE DIREITO 01 02
QUE EXPÓE A SEGUIR:
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FATOS
Locatária: PSM Soluções em
Impressões EIRELI-ME 21/08/2018
As partes firmam o
Contrato de Locação de
Locador: Euler Novaes Sala Comercial:
Taveira
Prazo de 60 meses, com
término em 25/10/2023;

Ficou
R$ 3.000,00 no 1º ano;
convencionado R$ 3.500,00 no 2º ano;
que no início da
locação, e cada No 2º ano e seguintes
ano após, seriam incidirá a variação do IGPM
repassados os
cheques de cada
2% de acréscimo;
mês de locação.

Faturas de água, energia e

20/08/2020 IPTU seriam rateadas em
Apesar da pandemia (Covid- razão de possuir apenas um
19) em 2020, as partes vem medidor individual
cumprindo o contrato
normalmente. Tendo apenas
Em caso de atraso a multa
uma negociação naquele ano
seria de 10% + Taxa de
para não aplicação do IGP-M,
Permanência na Agência
aplicando um reajuste de ,
Bancária.
pois o mesmo acumulou até
agosto de 2020: 13,02%.
Em caso de infração
contratual a multa
equivalente é do valor do
aluguel multiplicado pelo nº
01/08/2021 de meses que faltar ao
término do contrato.
Em 2021, o IGPM atingiu o seu
maior patamar dos últimos 17
A Fiadora foi a própria
anos! A última alta similar foi
sócia da Locatária.
em abril de 2003. Em agosto
de 2021 ele atingiu 33,83%.
Sendo este o índice que o
Locador pretende aplicar.
01 02 03
Fonte:
https://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2021/07/29/ig
p-m-inflacao-do-aluguel-julho-fgv.htm
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FATOS
Locatária: PSM Soluções em
Impressões EIRELI-ME
Locador: Euler Novaes
Taveira
VALORES PAGOS
E CÁLCULO DO
REAJUSTE
Para se entender porque a Autora chegou ao
Judiciário, vale lembrar o que aconteceu entre
a negociação do reajuste de 2019 e de 2020:

1º REAJUSTE - 2019 2º REAJUSTE - 2020

Valor pago em 2018 R$ 3.000,00 Valor pago em 2020 R$ 3.802,41
IGP-M (var. anual) 4,9636% IGP-M (var. anual) 13,0205%
Acréscimo fixo 2% Acréscimo fixo 2%
Total R$ 3.743,73 Total R$ 4.373,55
Valor acordado R$ 3,802,41 Valor acordado R$ 3.922,00
Foi então que em 2020 a Autora E propôs a seguinte negociação para o
esperava o reajuste nos seguintes Locador
termos:

3º REAJUSTE - 2021 3º REAJUSTE - 2021

Valor pago em 2020 R$ 3.922,00 Valor pago em 2020 R$ 3.922,00
IGP-M (var. anual) 33,83% IPC-A (var. anual) 8,59%
Acréscimo fixo 2% Acréscimo fixo 2%
Total R$ 5.327,25 Valor proposto R$ 4.337,34
No entanto o Locador manteve o reajuste, segundo ele, nos termos do contrato:

3º REAJUSTE - 2021 Logo após enviou um Boleto a

Autora no valor de R$ 5.800,00,
Valor calc. em 2020 R$ 4.373,55
ainda assim o aumento real de
IGP-M (var. anual) 33,83% 2020 para 2021 (considerando os
Acréscimo fixo 2% dois cenários - a planilha e o
boleto) seria entre 27,27 e 33,98%.
Valor atualizado R$ 5.940,59

Considerando os termos da alínea "b" do

inciso II do art. 68 da Lei do Inquilinato, o
aluguel provisório da discussão da lide 02 03 04
deve ser de R$ 4.640,00 (que corresponde a
80% do valor do aluguel vigente).
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FATOS
Locatária: PSM Soluções em FATURAMENTO
Impressões EIRELI-ME AINDA EM
RECUPERAÇÃO
Locador: Euler Novaes
Taveira Apesar de todas as estratégias possíveis, a
empresa se encontra em momento de
recuperação, contando atualmente com
metade do faturamento bruto que teve em
2019, senão vejamos o seguinte gráfico:

QUANDO
COMPARAMOS O
VALOR DO
ALUGUEL
APLICADO PELO
LOCADOR ELE
REPRESENTA
7,45% DO
Tais informações foram inseridas na Declaração do Programa
FATURAMENTO Gerador do Documento de Arrecadação do Simples Nacional
ATUAL DA (PG-DAS) entregue mensalmente ao Governo Federal, junto
como recolhimento da guia do Simples Nacional - DOC
AUTORA ANEXO.

Antes da Pandemia, no mesmo período apurado o aluguel

representava 3,51%, ou seja, ele praticamente dobrou a sua margem.
Se houvesse a aplicação do IPC-A/IBGE esta seria a realidade:

3º REAJUSTE - 2021
Valor pago em 2020 R$ 3.922,00
IPC-A (var. anual) 8,59%
03 04 05
Acréscimo fixo 2%
Valor acordado R$ 4.337,34
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FUNDAMENTAÇÃO
CONDIÇÕES
Crise econômica trazida DA AÇÃO
pela pandemia (Covid-19)
3 anos é o período em que, não se
Código Civil havendo acordo entre as partes,

Lei nº 8245/1991 estas podem pedir revisão

judicial do aluguel, a fim de
ajustá-lo a preço de mercado.

ART. 19 - LEI Nº 8.245/1991

Em razão de um evento extraordinário e imprevisível

(Pandemia Covid-19), a alta do índice de reajuste do
contrato (IGP-M), o aluguel subiu mais de 1/3 para a
Locatária, de forma que para manter o contrato
equitativo, tal índice deve ser substituído.

§1º, ART. 7º DA LEI Nº 14010/2020 ART. 319 E SEGUINTES - CPC

V, §1º, ART. 113 E ART. 480 - CÓDIGO CIVIL

ART. 68 E SEGUINTES DA LEI 8245/1991

IGP-M/FGV
O Índice Geral de Eduardo Marques (especialista) afirma que:
Preços - Mercado,
publicado pela Temos segurança em afirmar ser
Fundação Getúlio
Vargas abrange: mais adequado a adoção de IPCs
como indexadores para reajustes
Índice de Preços ao de contratos de aluguéis em lugar
IPC Consumidor
do IGP-M, que aumentaria a
previsibilidade e o equilíbrio na
IPA Índice ao Produtor relação entre as partes.
Amplo

Fonte:
INCC Índice Nacional da https://braziljournal.s
3.amazonaws.com/pdf 04 05 06
Construção Civil
/Carta_IGPMAlugueis.
pdf
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FUNDAMENTAÇÃO
Índice de reajuste instável e IGP-M X OUTROS
não aconselhado para ÍNDICES
aluguéis Numa comparação entre o IGP-M e o
Índice de Preços ao Consumidor Amplo -
Descompasso de IPC-A, publicado pelo Instituto Brasileiro

atualização de Geografia, Metrologia e Estatísticas -

IBGE, vemos um descompasso nos últimos
3 (três) anos.

Enquanto o IGP-M dispara, refletindo o efeito da taxa de câmbio

sobre o componente atacado do índice - que representa 60% da
sua composição - o IPCA se mantém comportado:

Fonte: https://analisemacro.com.br/economia/comentario-de-conjuntura/o-
descompasso-entre-o-ipca-e-o-igp-m-em-2020/

A frente traremos gráficos em comparação com

demais índices que inclusive são da composição do
IGP-M para demonstrar total dissonância de
atualização, levando a todo o mercado imobiliário
de aluguéis uma instabilidade e queda, o que acaba
por ser ruim para quem quer locar um imóvel e para
quem tem um imóvel à disposição para ser locado, 05 06 07
vejamos:
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FUNDAMENTAÇÃO
Índice de reajuste instável e IGP-M X OUTROS
não aconselhado para ÍNDICES
aluguéis
Descompasso de
atualização

Fonte:
https://braziljournal.s3.a
mazonaws.com/pdf/Cart
a_IGPMAlugueis.pdf

06 07 08
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FUNDAMENTAÇÃO
IGP-M POR IPC-A
Entendimento jurisprudencial

Substituição do A Jurisprudência nacional tem sido

majoritária no sentido de que o IGP-M, em
índice razão de sua alta, e a crise econômica que
se alastrou pelo país em razão da
Pandemia (Covid-19), deve ser substituido
por outro índice que reflita melhor o
cenário nacional em relação a reajuste, e
muitos tem adotado o IPC-A/IBGE como
parâmetro de reajuste de aluguéis:

[...]
Por certo, a aplicação do IPCA-E, ainda eventualmente que restrito ao período excepcional de pandemia
provocada pelo Coronavírus (COVID-19), mostra-se adequado ao período excepcional vivido
atualmente.
Tenho, assim, por caracterizada a probabilidade do acolhimento da pretensão recursal e o risco de lesão
grave ou de difícil reparação, uma vez que a preservação da incidência do IGPM poderia agravar ou até
SENTIDO
MESMO

mesmo inviabilizar a atividade econômica exercida pela autora/agravante.

NESTE

Pelas razões expostas, DEFIRO PARCIALMENTE A ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA

RECURSAL, para afastar a aplicação do IGP-M/FGV como índice de reajuste do contrato de aluguel
objeto da lide e determinar a incidência do IPCFIPE ou IPCA-IBGE, a contar de 02/03/2021, até o
julgamento do Agravo de Instrumento. (TJDFT, AgInst nº 0726010-39.2021.8.07.000 - Decisão
Monocrática - Tutela Recursal - Des. Cármen Bittencourt - Julg. 17/08/2021, DJe 18/08/2021).

TJ/MT, AgInst nº 1015271-20.2021.8.11.0000 - Decisão Monocrática - Tutela Recursal - Des.

Sebastião Barbosa Farias, Câmaras Isoladas de Direito Privado, 1ª Câmara de Direito Privado - Julg.
26/08/2021, DJe 26/08/2021).
TJ/MT, Processo nº 1012010-38.2021.8.11.0003 - Decisão em sede de tutela provisória de urgência -
Excelentíssima Juíza Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini, 3ª Vara Cível de Rondonópolis/MT -
Julg. 27/05/2021.

TJ/SP, Processo nº 1005706-61.2021.8.26.0405 - Decisão em sede de tutela

cautelar antecedente - Excelentíssima Juíza Dra. Denise Cavalcante Fortes
Martins, 4ª Vara Cível de Osasco/SP - Julg. 07/04/2021).

TJ/GO, Processo nº 5069079-64.2021.8.09.0051 - Decisão em

sede de tutela provisória em caráter antecedente -
Excelentíssimo Juiz Dr. Cláudio Henrique Araújo de Castro, 3ª 07 08 09
Vara Cível de Goiânia/GO - Julg. 26/03/2021).
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FUNDAMENTAÇÃO
TEORIA DA
Entendimento jurisprudencial IMPREVISÃO E
DA
ONEROSIDADE
Outras referências EXCESSIVA E STJ
de imprevisão
A Jurisprudência do E. STJ sobre a teoria
da imprevisão constante do Código Civil é
a seguinte:

[...]
o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firme no sentido de que a
intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da
teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes
nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de
evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário
(teoria da onerosidade excessiva) (...) (AgInst no REsp nº 0012998-35.2015.8.24.0000.
3ª Turma - Min. Rel. Paulo de Tarso Sanseverino, julg. 27/06/2017, DJe 03/08/2017).
Conforme narrado nos Fatos, a Autora teve decréscimo de mais de metade de
seu faturamento médio, e agora que se encontra em recuperação, tal fato se alia
a toda a dificuldade de abertura e restrições de abertura durante a Pandemia
que forçou os prefeitos a imporem medidas restritivas para o comércio e por
atividade.

Mesmo com a promulgação do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das

relações jurídicas de Direito Privado (PJET) - Lei nº 14010/2020, a revisão
contratual dos contrato de locação ficou garantida.

SE UM REAJUSTE REAL DE 33,98% OU SEJA, MAIS DE 1/3 NÃO FOR CONSIDERADO

UMA ONEROSIDADE EXCESSIVA, NÃO SE SABE MAIS O QUE ISSO PODE SER.

Outro ponto que deve ser analisado com muito cuidado, é o impacto
que esse aumento gera para os próximos anos, vez que a composição
inflacionária para aumento de preços de produtos e serviços, não
conseguirá acompanhá-lo, influenciando diretamente nas despesas
correntes da Autora, de forma a impactar no mínimo, num cenário
muito bom nos próximos 5 anos que a Autora consiga pagar o
reajuste com base no IGP-M em seu reajuste normal.

Ademais, em uma análise econômica da Relação Jurídica

estabelecida entre as partes, ao longo de 60 meses, a 08 09 10
flexibilidade e intento de mantê-la é o que se busca a
Autora com a presente demanda.
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FUNDAMENTAÇÃO
OUTRAS
Projetos de Lei INICIATIVAS
sobre o tema

DEP. VINÍCIUS CARVALHO (REPUBLICANOS/SP)

propõe pl para fixar reajuste de
aluguéis no teto da inflação oficial.
https://www.camara.leg.br/noticias/744099-projeto-limita-
reajustes-de-aluguel-residencial-e-comercial-ao-ipca/

DEP. ALEXANDRE FROTA (PSDB-SP) propõe pl para IMPEDIR

REAJUSTES DE ALUGUÉIS ATÉ DEZEMBRO DE 2022

A medida atingiria todas as modalidades: residencial, comercial e

não residencial, a justificativa são as dificuldades porque passam a
população durante a pandemia (Covid-19) -
https://www.camara.leg.br/noticias/731730-projeto-impede-
reajuste-de-aluguel-ate-dezembro-de-2022/

Sen. Telmário Mota (PROS/RR) propõe projeto para substituir

índice de reajuste de aluguéis pelo IPC-A

O impacto desta subida sem precedentes nos últimos 10 anos abriu os

olhos do Poder Legislativo que tem até projeto de lei (PL nº 1.806/2021)
para a substituição do IGP-M para o IPC-A no que concerne a reajustes de
aluguéis -
https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2021/05/24/projeto-de-lei-
preve-que-reajuste-de-alugueis-seja-feito-pelo-ipca

09 10 11
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FUNDAMENTAÇÃO
TUTELA
Probabilidade do ANTECIPADA
Direito
A Autora comprovou por documentos
Perigo da demora jungidos a esta Exordial, bem como a
argumentos jurídicos e econômicos que não
se deve aplicar a integralidade da variação
anual do IGP-M/FGV no contrato de aluguel
vigente com o Requerido.

Outro fato ainda não narrado, é que o Locador, mesmo

constando em contrato que o pagamento seria antecipado
com entrega dos cheques pré-datados, agiu de forma
diferente e inusitada.

EMITIU BOLETO PARA PAGAMENTO ESTE MÊS E ENTREGOU A AUTORA - DOC.

ANEXO, COM O VALOR CHEIO DO ALUGUEL.

Dessa forma, caso a autora não venha a pagar o boleto, terá o seu nome
protestado em Cartórios e Órgãos de Proteção ao Crédito, o que irá gerar
problemas grandes com fornecedores, e, gerará todos os direitos para que o
Locador venha a pedir a rescisão do contrato.

ALÉM DISSO, O BOLETO TEM COMO SACADOR UMA PESSOA JURÍDICA QUE A
AUTORA DESCONHECE, VEZ QUE O CONTRATO FOI ASSINADO COM UMA PESSOA
FÍSICA - O REQUERIDO CONFORME QUALIFICADO NO INÍCIO DA PEÇA DE
INGRESSO.

Por todo o exposto, principalmente no tópico "Entendimento Jurisprudencial",

vê-se que outros magistrados, com base na análise do conjunto fático-
probatório entenderam estar presentes a probabilidade do direito e o perigo da
demora na concessão de uma Tutela de Urgência para que, no vertente caso, a
Autora venha a pagar o Aluguel Provisório, em uma das condições:

R$4.640,00 R$ 4.663,85
Correspondente a 80% do Correspondente ao reajuste
aluguel vigente. pela metade do IGP-M
acumulado

R$ 4.337,34
10 11 12
Correspondente a aplicação
do IPC-A acumulado
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Rua Adélia de Faria - nº 41 - Sala 02 - Centro - Anápolis/GO - CEP 75020-150.

PEDIDOS
PEDIDOS
Reajuste que expurga a Ante o exposto requer a Vossa
íntegra contratual - flexível Excelência em sede de tutela de
urgência e mérito:

Pedidos ALTERNATIVAMENTE, A TÍTULO DE ALUGUÉIS

alternativos PROVISÓRIOS E NO MÉRITO EM DEFINITIVOS:

Aplicação do reajuste para que o valor final

80% fique em 80% do valor do aluguel vigente;

Afastamento do reajuste pelo IGP-M/FGV e aplicação da

variação anual do IPC-A/IBGE para o mês de agosto de
IPCA 2021 para os aluguéis de setembro de 2021 até 2023
(término do contrato);

Aplicação pela metade da variação anual do IGP-M/FGV para o

mês de agosto de 2021 para reajuste tão somente para os
aluguéis de setembro de 2021 até 2023 (término do contrato);

ALÉM DE:

Citação do Requerido (via Mandado), para comparecer a Audiência

Inicial de Conciliação e, em caso de infrutífera, apresente a
contestação no prazo legal.

Condenação do Requerido em custas finais e honorários

sucumbenciais, nos termos do CPC.

Protesta provar o alegado por todos os meios de provas admitidos em

direito.

Dá-se a presente causa o valor de R$ 55.680,00

(correspondente a 12 prestações de R$ 5800,00 cada.

Pede e espera Deferimento.

Goiânia-GO 11 12
Renato Erick Ventura
OAB-GO nº 29.643
21/09/2021