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Arrendar casa: inquilinos estão mais protegidos

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Os contratos de arrendamento de curta duração consideram-se

renovados, pelo menos, por três anos. Veja em que condições a lei
protege inquilinos em situação vulnerável.
20 maio 2021 Texto |
Maria João Amorim e Alda Mota Dossiê técnico |
Sofia Lima

iStock

Os contratos de arrendamento têm um prazo mínimo de um ano e, na primeira renovação, têm de

ser mantidos por mais três anos, exceto se o senhorio precisar da casa para si ou para os filhos.

A proteção dos arrendatários mais vulneráveis com contratos habitacionais de prazo limitado
celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) encontra-se reforçada: só se
quiser fazer obras profundas na casa – não é pintar as paredes ou mudar as loiças da casa de banho
– ou demolir o edifício é que o proprietário pode opor-se à renovação ou denunciar o contrato de
um inquilino com 65 ou mais anos ou grau de deficiência igual ou superior a 60% que lá resida há
mais de 20 anos quando a lei entrou em vigor (13 de fevereiro de 2019).

E os senhorios que pressionem ilegitimamente os inquilinos (retirar as caixas do correio, por

exemplo), para verem o imóvel desocupado podem ser punidos.

Regime fiscal para os senhorios

Quanto mais tempo durar o contrato de arrendamento, menor a taxa de IRS a aplicar às rendas
obtidas. A taxa atual do imposto, de 28%, pode ser reduzida até 10 por cento. Basta que o contrato
seja igual ou superior a dois anos para haver, logo no primeiro ano, uma redução de 2% no imposto a
pagar sobre as rendas.

A cada renovação, pelo mesmo prazo, será aplicada nova redução de 2%, até ao limite de 14 por
cento.

Os contratos de arrendamento iguais ou superiores a cinco anos e inferiores a dez começam por
pagar menos 5% de IRS, ou seja, 23 por cento. Aqui, bastam duas renovações por iguais períodos para
chegar ao limite de 14 por cento.

Quem celebrar um contrato com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 beneficia, logo no
primeiro ano, da taxa de 14 por cento.
E há ainda um escalão de bonificação máxima, no qual a taxa de IRS aplicável é de 10%, para contratos
de arrendamento superiores a 20 anos.

Renovar contrato de arrendamento: três anos, mínimo

Para os contratos de arrendamento assinados a partir de 13 de fevereiro de 2019, há a garantia de
renovação automática por três anos, caso a sua duração seja inferior a três anos e nada tenha sido
estipulado em contrário (por exemplo, uma renovação por períodos de igual duração). Ou seja, se o
contrato for de dois anos, este é, salvo decisão contrária, renovado por três anos. Se for de cinco
anos, renova-se por cinco anos. E por aí fora.

E, a não ser que precise da casa para si ou para os filhos, o senhorio não pode opor-se à primeira
renovação do contrato durante três anos.

Por seu lado, os inquilinos podem terminar o arrendamento em qualquer altura, bastando-lhes para
tal dar conhecimento ao proprietário. Idealmente, no prazo legal, para evitar pagar as rendas
correspondentes ao período de pré-aviso. Porém, em casos extremos, como desemprego
involuntário ou outras situações graves (ver em baixo), podem ficar livres desta obrigação.

Caso o senhorio decida vender a casa, os arrendatários têm prioridade na compra. O prazo para
poderem exercer o chamado direito de preferência é de dois anos.

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A lei das rendas em 9 pontos
1. Mínimo de um ano de contrato de arrendamento
Os contratos de arrendamento para habitação permanente têm a duração mínima de um ano. No
caso de serem celebrados por períodos inferiores, serão, automaticamente, alargados ao prazo
mínimo.

2. Inquilino pode provar que usou a habitação

Os contratos têm de ser obrigatoriamente reduzidos a escrito. Porém, se tal não acontecer, serão
válidos, desde que não tenha sido o inquilino o responsável pela falta de contrato no papel, e prove
que usou a habitação com o acordo do senhorio e pagou renda durante seis meses. Antes, um
contrato que não estivesse por escrito podia ser considerado nulo.

3. Indemnização de 20% por atraso de pagamento ao senhorio

Em caso de atraso por parte do arrendatário, a indemnização a pagar ao senhorio é de 20% do valor
devido. Se a situação se prolongar, e houver fiadores, o senhorio tem 90 dias após o atraso para os
notificar sobre as quantias em falta.

4. Obrigatório carta registada para senhorio terminar o contrato

O senhorio pode terminar o contrato em caso de atraso no pagamento da renda superior a oito
dias, por mais de quatro vezes (seguidas ou não), durante 12 meses, mas tem de informar
obrigatoriamente o arrendatário por carta registada com aviso de receção, após o terceiro mês de
atraso no pagamento da renda, de que pretende terminar o arrendamento.

5. Renovação do contrato de arrendamento por três anos

Se os contratos para habitação permanente forem inferiores a três anos, e nada tiver sido fixado em
contrário, consideram-se renovados por um mínimo de três anos. Se forem superiores, renovam-se
por períodos sucessivos de igual duração.

6. Primeiro contrato? Senhorio tem de renovar

Na primeira renovação, o senhorio não pode opor-se à sua continuidade durante três anos, exceto
se precisar da casa para si ou para os filhos.

7. Alívio para o inquilino em situações extremas

Em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do
arrendatário ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano, o inquilino pode
terminar o contrato sem pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso.

8. Senhorio tem de justificar obras

O senhorio pode terminar o contrato de duração indeterminada por motivo de obras ou
necessidade do imóvel para si ou para os filhos. Mas agora, em caso de remodelação, o proprietário
tem de justificar que esta é de caráter profundo. Não pode apenas pintar a casa, por exemplo. Esta
limitação abrange também os contratos de prazo limitado celebrados na vigência do Regime de
Arrendamento Urbano (RAU) de inquilinos que vivam no imóvel há mais de 20 anos quando a lei
entrou em vigor (13 de fevereiro de 2019), com 65 anos ou mais ou grau de deficiência igual ou
superior a 60 por cento.

9. Direito de preferência para comprar casa ao senhorio

O inquilino pode exercer o direito de preferência, caso o senhorio queira vender a casa, ao fim de
dois anos a viver em habitação arrendada.

Lei contra assédio e discriminação no arrendamento

As alterações ao regime de arrendamento trazem suporte legal à correção de situações de
desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, protegendo casos de particular vulnerabilidade.

Senhorios não podem criar “ambiente intimidativo”

 Os senhorios que pressionem os inquilinos de forma ilegítima (arrancando as caixas do correio ou
os corrimãos da escada do prédio, por exemplo), para verem o imóvel desocupado, podem agora ser
punidos. A lei proíbe o chamado assédio no arrendamento – comportamentos que criem um
“ambiente intimidativo” ou “hostil”, ou que impeçam ou prejudiquem “gravemente o acesso e a
fruição do imóvel”.

Caso se sinta assediado, o inquilino pode intimar o senhorio a adotar as medidas necessárias para
pôr fim a tais atitudes, como corrigir as deficiências no imóvel ou nas partes comuns do edifício que
representem um risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens.

O arrendatário pode ainda dirigir-se à autarquia competente e requerer uma vistoria ao imóvel
para constatar as situações que possam estar a prejudicar a utilização da habitação.

Nenhum inquilino pode ser discriminado

O acesso ao arrendamento não pode ser vedado por motivos de sexo, ascendência ou origem
étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou
ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.

Os anúncios para arrendar imóveis ou qualquer outra forma de publicidade não podem conter
restrições, especificações ou indicar algum tipo de preferência, no que aos inquilinos diz respeito,
baseado nas características mencionadas.

Inquilinos podem exigir valores que lhes sejam devidos

Para os casos em que, por exemplo, os inquilinos suportem despesas que não são da sua
responsabilidade, como obras urgentes, a lei criou a injunção em matéria de arrendamento (IMA).
Trata-se de um meio que permite ao inquilino exigir esses valores ao senhorio.

Na verdade, a injunção em matéria de arrendamento (IMA) é uma providência que confere força
executiva ao requerimento que visa garantir os direitos do inquilino.

Nesse sentido, o requerimento deve ser apresentado no Serviço de Injunção em Matéria de

Arrendamento – SIMA – que é a secretaria judicial com competência exclusiva em todo o território
nacional.

Assim, compete ao SIMA atribuir força de título executivo ao requerimento, desde que o senhorio
não se oponha ao mesmo no prazo de 15 dias. A entrada do requerimento não obriga a constituição
de mandatário judicial.

O conteúdo deste artigo pode ser reproduzido para fins não-comerciais com o consentimento expresso da DECO PROTESTE, com
indicação da fonte e ligação para esta página. Ver Termos e Condições.

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